WestendHafenquartier - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

Vorliegend richtet sich die Bauqualität nach der vertragsgemäßen
Umsetzung der im Vertrag enthaltenen und versprochenen
Baubeschreibung sowie Ausstattung. Es ist nicht auszuschließen,
dass beim Bau offensichtliche oder verdeckte Mängel
auftreten. Bei der beabsichtigten Altbaumodernisierung ist
nicht auszuschließen, dass konstruktionsbedingte negative Abweichungen
von beispielsweise DIN-Soll-Normen für Neubauten
zur tatsächlichen Ausführung auftreten (zum Beispiel
hinsichtlich Schall- und Wärmeschutz). Sofern quantitative Änderungen
der Wohnfläche (+/- 3 %) und der Raumaufteilung
eintreten, haben diese nach der vertraglichen Gestaltung keinen
Einfluss auf den Preis und auf den sonstigen Vertragsinhalt.
Kaufpreisminderungen oder -erhöhungen sind demnach erst
angezeigt, wenn diese Toleranzschwelle von 3 % überschritten
ist. Die Wohnflächenberechnung erfolgte nach der Wohnflächenverordnung,
wobei Balkone und Austritte mit der Hälfte
ihrer Grundfläche angesetzt werden. Die Verkäuferin weist dazu
ausdrücklich darauf hin, dass der Gesetzgeber für Rechtsgeschäfte
ab dem 01.01.2004 durch eine Neuregelung im
Rahmen der Wohnflächenverordnung eine veränderte Flächenberechnung
(Ansatz der Balkone mit ¼ ihrer Grundfläche)
vorschreibt, welche nach dem Wortlaut der Verordnung
nur für preisgebundenen Wohnraum verbindlich ist. Zur Vermeidung
von Unsicherheiten bei der Berechnung von Balkon-,
Loggia- und Terrassenflächen ist nach den Plänen im Ergebnis
vorgesehen, dass vorgenannte, dem Vertragsgegenstand
zugeordnete Bereiche bei der Wohnflächenermittlung zu
50 % anzurechnen sind. Der Käufer wird darauf hingewiesen,
dass im Rahmen der Vermietung und Nebenkostenabrechnung
auch für nicht preisgebundenen Wohnraum eine Flächenberechnung
nach der Wohnflächenverordnung ohne Einschränkung
möglicherweise bindend sein kann.
Zur individuellen Beschreibung des Anlageobjektes, den konkreten
Plänen und Grundrissen, der Baubeschreibung und
Ausstattung und der Abnahme durch einen Sachverständigen
wird auf die weiteren Ausführungen in diesem Prospekt verwiesen.
5. Nutzungskonzept
Die angebotenen Eigentumswohnungen eignen sich sowohl
zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung.
Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber der so genannten
Selbstnutzer-Eigentumswohnung im Verkaufsfall den
Nachteil, dass diese - wenn sie nicht wieder entmietet sind - für
die Käufergruppe Selbstnutzer in der Regel ausfallen. Deshalb
kommen vermietete Eigentumswohnungen in erster Linie für
andere Kapitalanleger in Betracht, die dann einen Rentabilitätsvergleich
mit alternativen Kapitalanlagen anstellen, was
bei nicht ausreichend langer Haltedauer zur deutlichen Absenkung
des erzielbaren Verkaufspreises gegenüber der investierten
Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten
etc.) führen kann. Eine vermietete Eigentumswohnung ist
deshalb als so genannte Generationeninvestition ein vor allem
langfristig zu betrachtendes Engagement, weil im Gesamtkaufpreis
unter anderem auch Kosten für Vertrieb und Marketing
enthalten sind, die neben der dann erneut fällig werdenden
Grunderwerbsteuer sowie der Notargebühren etc. bei ei-
nem Weiterverkauf unter Umständen nicht realisiert werden
können beziehungsweise wieder anfielen und dadurch den Verkaufspreis
und somit die Gesamtrentabilität schmälern. Hinzukommt,
dass bei einer Weiterveräußerung für den Zweiterwerber
Sonderabschreibungen entfallen, weshalb der zu erzielende
Verkaufspreis bei einer kurzfristigen Weiterveräußerung gewöhnlich
niedriger ist, als der hier angebotene Erwerbspreis.
5.1 Selbstnutzung
Sofern der Käufer beabsichtigt die Wohnung selbst zu nutzen,
ist zu beachten, dass der Käufer nicht selten Sonderwünsche
bei der Raumaufteilung oder der Ausstattung seiner Wohnung
hat. Diese müssen so früh als möglich beim Bauträger angemeldet
und mit diesem abgesprochen werden, da anderenfalls
eine Berücksichtigung aufgrund des geplanten zügigen Baufortschritts
nicht oder nur schwer möglich ist. Sonderwünsche
können gegebenenfalls zu Kostenerhöhungen und einer Bauzeitverlängerung
führen, für die der Käufer haftet. Da die Kosten
der Mietgarantie im Kaufpreis enthalten sind, sollte sich der
Käufer bei Vertragsunterzeichnung mit dem Verkäufer absprechen,
ob die Mietgarantie entfallen kann, wenn eine Selbstnutzung
beabsichtigt ist. Ein Anspruch auf Änderung der Angebotspreise
besteht grundsätzlich nicht. Die Kaufverträge sehen
vor, dass der Erwerber mit Vertragsschluss in den Mietpool eintritt.
Da die Beteiligung am Mietpool für Selbstnutzer nicht in
Frage kommt, sollte sich der Käufer auch aus diesem Grund
mit dem Verkäufer absprechen, wenn er die Wohnung selbst
nutzen möchte.
5.2 Vermietung
Entscheidet sich der Käufer dagegen für die Vermietung,
kommt es für seine Kapitalanlage wesentlich auf die Vermietbarkeit
beziehungsweise den Mietertrag der Eigentumswohnung
an. Aufgrund des Standortes, der Wohnungsgrößen sowie
der Architektur geht der Prospektherausgeber von einer
potenziell guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnungen aus,
weshalb vom Verkäufer den Käufern eine Mietgarantie angeboten
werden kann. Die Verkäuferin übernimmt dementsprechend
für eine Laufzeit von 12 Monaten die Mietgarantie für
die erworbene Einheit. Die Mietgarantie erfasst nicht die Bewirtschaftungskosten
und Nebenkosten. Der Erwerber trägt
deshalb das Risiko, dass er trotz Beteiligung am Mietpool und
trotz Mietgarantie Kosten hat, mit denen er nicht rechnet. Zum
Beispiel können unerwartete Kosten durch außergewöhnliche
Instandhaltungsmaßnahmen entstehen, die durch die Instandhaltungsrücklage
nicht gedeckt sind. Betriebskostenumlagen
können bei Mietern nicht realisiert werden.
Die tatsächlichen Mieterträge in den verschiedenen Wohneinheiten
sind unterschiedlich. Die vorgesehene Mietgarantie liegt
zum Teil über den tatsächlich aktuellen vereinbarten Mieten
und kann auch über der Miethöhe liegen, die in absehbarer
Zeit durch Mieterhöhungen erzielt werden kann. Eine Gewähr
für die Bonität des aktuellen und eventuell eines neu einziehenden
Mieters kann nicht übernommen werden. Der Erwerber
trägt deshalb das Risiko, dass er nach Ablauf der Mietgarantie
nicht die erwarteten Mieteinnahmen und Ausschüttungen vom
Mietpool erzielt. Die zu beanspruchende Miete und die Aus-
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