technischer teil bauabschnitt 1 - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

TECHNISCHER TEIL
BAUABSCHNITT 1

Das Angebot 1
Willkommen in Leipzig 2
Das Angebot im Überblick 3
Chancen und Risiken 5
Das Objekt 9
Übersichtsplan Objekt „Französische Gärten“ 10
Objektansichten Haus 11 und 13 11
Objektansichten Haus 7 und 9 12
Grundrisse Haus 7 und 9 14
Grundrisse Haus 11 und 13 20
Preisliste BA 1, Bei der Krähenhütte 7, 9, 11 und 13 26
Baubeschreibung BA 1, Bei der Krähenhütte 7, 9, 11 und 13 27
Die rechtliche Konzeption 32
Die steuerlichen Auswirkungen 35
Baubegleitende Qualitätskontrolle und Abnahme durch den TÜV 38
Ihre Vertragspartner 39
Haftungs- und Angabenvorbehalte 40

DAS ANGEBOT
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Willkommen in Leipzig
Leipzig – eine symbolträchtige Stadt des
Fortschritts aber auch traditionellen Bewusstseins,
dynamisch und impulsiv, zugleich
jedoch malerisch und romantisch, ein herausragender
Industrie- und Wirtschaftsstandort,
und ebenso eine Stadt der Künste und
Kultur. Als älteste Messestadt der Welt ist
Leipzig nicht zuletzt auch durch Johann
Sebastian Bach über deutsche und sogar
europäische Grenzen hinaus bekannt und
erfreut sich zu Recht des von Goethe etablierten
Beinamens „Kleinparis“. Was liegt
da also näher als ein französischer Garten
in der sächsischen Metropole?
Inhalt dieses Prospekts ist das Objekt Französische
Gärten, welches eine, im wunderschönen
Leipziger Ortsteil Dölitz-Dösen errichtete
Wohnanlage, bezeichnet. Diese
wird durch unser Unternehmen komplett
modernisiert und erstrahlt folglich in neuem
Glanz. Ein Objekt, das beispielhaft für modernes
urbanes Wohnen steht und sich ideal
zur langfristigen Vermögensbildung eignet.
Die Französischen Gärten befinden sich im
Süden Leipzigs in traumhafter Randlage
und grenzen einerseits an die pulsierende
City, andererseits an wunderschöne Natur
und eine faszinierende Seenlandschaft an.
Dem Anwohner werden also alle Möglichkeiten
zur individuellen Freizeit- und Lebensgestaltung
in einer attraktiven Wohngegend
geboten.
Ein Team eingespielter Partner, deren langjährige
Zusammenarbeit sich durch gegenseitiges
Vertrauen und gemeinsame Geschäftsethik
auszeichnet, ist für dieses Projekt
zuständig in dem sich wieder einmal die
Liebe zum Detail bei der Rekonstruktion
eindrucksvoll behauptet. Solidität, Kreativität
und Stilgefühl werden unter Beweis gestellt
um Spitzenqualität garantieren zu können
und höchste Kundenzufriedenheit zu gewährleisten.

Das Angebot
im Überblick
Gegenstand dieses Prospektes ist ein Angebot
der DGG Deutsche Gesellschaft für
Grundbesitz AG als
- Initiatorin und Prospektherausgeberin,
- Bauträgerin für die Sanierungs und Ausbaumaßnahmen
und
- Verkäuferin der vorhandenen Bausubstanz
für die ca. 1938 in dem Gebäudekomplex
Bei der Krähenhütte 7, 9, 11 und 13 errichteten
Mehrfamilienhäuser.
Im Zuge der Modernisierungs und Instandsetzungsmaßnahmen
entstehen 14 Wohnungen
unterschiedlicher Größe.
Das Angebot richtet sich an Investoren, die
diese Wohnungseigentumseinheiten zum
Zwecke der langfristigen Vermietung erwerben
wollen. Dieses Angebot ist daher nicht
geeignet für Investoren, die lediglich kurzfristige
Verrechnungsmöglichkeiten auf-
Das Angebot
grund eines Steuerstundungsmodells begehren
oder eine kurze Anlagedauer mit
einer feststehenden Verzinsung des Kapitals
während des gesamten Anlagezeitraums
und die Rückzahlung zu einem fest bestimmten
Zeitpunkt wünschen und die nicht die
im Prospekt genannten Risiken tragen wollen.
Geeignet ist dieses Angebot jedoch für Investoren,
die eine Eigentumswohnung als
Kapitalanlage zum Zwecke der langfristigen
Sachwert unterlegten Zukunfts- bzw. Altersversorgung
unter Berücksichtigung der im
Prospekt beschriebenen Chancen erwerben
wollen. Sie müssen aber in jedem Fall nachhaltig
bereit und wirtschaftlich in der Lage
sein, die im Prospekt genannten und unbedingt
zu beachtenden Risiken einzugehen
und die sich bei entsprechender Höhe der
Fremdfinanzierung ggf. ergebende Unterdeckung
zwischen Einnahmen und Ausgaben
finanzieren bzw. auszugleichen.
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Objekt:
Bauabschnitt (BA) I Bei der Krähenhütte 7, 9, 11 und 13
Produktpartner: DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG
Produkt: Denkmal-Sanierungsobjekt
Baujahr: ca. 1938
Anzahl WE: 14 Wohneinheiten (2 bis 3,5 Räume)
Wohnungsgrößen: ca. 60 bis 90 m 2
Kaufpreis pro m 2 1.875 EUR
Kaufpreis pro WE: ca. 111.675 bis 168.244 EUR
Abschreibung:
Denkmalabschreibung: erhöhte AfA nach § 7i EStG
80 % des Kaufpreises (Sanierungsanteil)
Lineare Abschreibung: lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG
2 % linear über 50 Jahre auf 10 % des Kaufpreises
(Anteil Altbausubstanz)
Nebenkosten:
WEG-Verwaltung: 20,53 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat
SE-Verwaltung: 18,25 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat
Instandhaltung: 0,40 EUR pro m 2 und Monat für die Wohneinheit
Qualitätskontrolle: Baubegleitend durch den TÜV SÜD
Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung der Prospektherausgeberin
wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die für
die Entscheidung des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher Bedeutung
sind oder sein können. Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt beschrieben
wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren zu einzelnen
Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Die Prospektherausgeberin steht für die
wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung entsprechender Fragen interessierten
Investoren bzw. deren Beratern jederzeit gern zur Verfügung. Keine Verantwortung kann
für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen zusätzlichen EDV-Berechnungen bzw.
über den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen übernommen werden, da diese von
der Prospektherausgeberin nicht geprüft wurden bzw. dieser i.d.R. nicht bekannt sind.
Die Prospektherausgeberin überprüft auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des
Investors im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist.

Chancen
und Risiken
Wenn sich Risiken realisieren, kann dies
zur Krise führen. Das chinesische Zeichen
für Krise bedeutet abergleichzeitig
Chance. Deutschland befindet sich nach
Durchschreiten der wirtschaftlichen Talsohle
im Aufwärtstrend. Dieser ist gekennzeichnet
durch Steigen des Wirtschaftswachstums,
der Nachfrage und
der Preise. Es ist lediglich eine Frage
der Zeit, bis sich dieser Trend auch bei
der Immobilienpreisentwicklung fortsetzt.
Die Immobilienpreise haben sich
seit Jahren seitwärts bewegt. Derzeit
besteht daher die historische Chance,
bei einsetzender Konjunktur die sehr
selten gleichzeitig vorliegenden günstigen
Faktoren – niedriges Zinsniveau,
moderate Grundstückspreise und gleichbleibende
Baukosten – für einen Immobilienerwerb
zu nutzen. Investitionen
in Immobilien gelten seit jeher bei langfristiger
Betrachtung als besonders krisen-
und inflationssicher, da sie ein hohes
Maß an Wertbeständigkeit gewährleisten.
Daher sind Immobilien seit Generationen
eine der beliebtesten Anlagen
zur Altersvorsorge. Wie bei Kapitalanlagen
generell, handelt es sich jedoch
auch bei einer Immobilie um eine risikobehaftete
Anlage. Langfristig besteht
die gute Chance zur Wertsteigerung.
In jeder Phase der Investition besteht
jedoch auch das Risiko von Wertverlusten.
Nachfolgend werden 10 der wichtigsten
Faktoren zur Beurteilung der
Chancen und Risiken bei Immobilieninvestitionen
dargestellt. Essentiell für ein
erfolgreiches Immobilieninvestment
sind demnach zuverlässige Vertragspartner,
eine rechtssichere Vertragsgestaltung,
ein guter Standort, moderne und
qualitativ hochwertige Baumaßnahmen,
ein durchdachtes Nutzungskonzept,
eine ordentliche Verwaltung, eine weitsichtige
Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung,
eine größtmögliche
Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung
und die optimale Ausnutzung
steuerlicher Vorteile.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die
entsprechende Beurteilung aktuell immer
nur eine Bestandsaufnahme darstellen
kann und zukünftige Betrachtungen
zwangsläufig nur Prognosecharakter
haben. Insbesondere ist dabei
zu berücksichtigen, dass dargestellte
Chancen und Risiken auch kumuliert,
d.h. gehäuft auftreten können. Konkret
ist denkbar, dass ein Investor im ungünstigsten
Fall, durch die gleichzeitige
Realisierung mehrerer Risiken in den
persönlichen Vermögensverfall gerät,
indem er bspw. bei hoher Fremdfinanzierung,
die dazu führt, dass die Einnahmen
die Ausgaben einschließlich
Zinsen und Tilgung nicht decken, nicht
in der Lage ist, die so entstandene Unterdeckung
durch sein persönliches Einkommen
und/oder Vermögen zu finanzieren
bzw. auszugleichen.
I. Vertragspartner
Für eine Immobilieninvestition ist die
Wahl des richtigen Partners von großer
Bedeutung.
Die Verkäuferin, die DGG Deutsche Gesellschaft
für Grundbesitz AG gehört
zur Megaron Firmengruppe. Letztere
ist seit 1994 im Immobiliengeschäft
tätig. Insgesamt wurden durch die Megaron
Firmengruppe bisher mehr als
1.000 Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten
mit einem Verkaufsvolumen von
über 112 Millionen Euro veräußert,
fertiggestellt und übergeben.
Bei Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers
hat der Käufer nach Bildung des Wohnund
Teileigentums sowie der Eintragung
einer Auflassungsvormerkung im
Grundbuch die Sicherheit auf Übertragung
des erworbenen Objektes. Er erhält
jedoch keinen rechtlichen Anspruch
auf Fertigstellung der Baumaßnahmen
und muss möglicherweise in Absprache
mit den übrigen Investoren die Sanierung
teilweise oder vollständig in eigener
Verantwortung durchführen lassen.
Die Kosten hierfür kann er im Wege
des Schadenersatzes oder der Minderung
gegen den Kaufpreis stellen. Im
Falle der Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers
kann dies jedoch dazu führen,
dass die Restleistungen oder Mängel
gerichtlich festgestellt werden müssen,
um letztendlich lastenfreies Eigentum
zu erhalten. Hierdurch kann es zu einer
Erhöhung der Kosten durch Sachverständigengebühren,
Ersatzvornahmen,
Rechtsstreitigkeiten und insgesamt des
Modernisierungsaufwandes oder sogar
zu Abstimmungsschwierigkeiten mit
weiteren Investoren/Miteigentümern
kommen. Dies kann weiter dazu führen,
dass die Baumaßnahmen erheblich
verspätet und im Extremfall überhaupt
nicht durchgeführt werden, mit der
Folge, dass der Investor die Zinsen und
Tilgung für die ggf. bereits aufgenommene
Kaufpreisfinanzierung zu zahlen
hat, ohne dass ihm Mieteinnahmen zufließen.
Im Grundbuch ist noch keine
Auflassungsvormerkung für die Verkäuferin
eingetragen. Wenn der Voreigentümer
das Grundstück wirksam weiterveräußert,
kann dies das Scheitern des
Erwerbsvertrages des Investors zur Folge
haben. Sein Ersatzanspruch ist dann
auf die Erstattung der Vertragskosten
beschränkt, entgangener Gewinn,
insbesondere Steuervor- oder nachteile
werden nicht vergütet.
II. Vertragsgestaltung
Mit dem vorliegenden Prospekt wird
der Kauf von Teil- und Wohnungseigentum
im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG) angeboten.
Gleichzeitig wird ein Verwaltungsvertrag
für das Wohnungseigentum geschlos-
sen. Optional wird die Sondereigentumsverwaltung
durch die WEG-Verwalterin
angeboten, wobei der Vertragsabschluss
in Verbindung mit der ebenfalls
angebotenen Erstvermietungsgarantie
zwingend ist.
Der hier angebotene Erwerb einer noch
zu sanierenden Altbauwohnung erfolgt
im Wege eines Kaufvertrages mit Sanierungsverpflichtung
zu einem Festpreis.
Lediglich eine etwaige Erhöhung der
Mehrwertsteuer wird an den Käufer
weiterberechnet. Demnach erhält der
Erwerber eine schlüsselfertig sanierte
Wohnung, wobei das Risiko von Kostensteigerungen
oder anderer Baurisiken
der Veräußerer trägt. Zahlungen
an den Verkäufer erfolgen unter Beachtung
der Erwerbersicherung nach der
Makler- und Bauträgerverordnung (Ma
BV). Dies bedeutet, dass der Erwerber
nur in der Höhe Zahlungen zu leisten
hat, wie auch Bauleistungen durch den
Verkäufer erbracht wurden. Kontrolliert
werden die Bauleistungen bereits baubegleitend
durch den TÜV. Bis zur Eintragung
der Auflassungsvormerkung
kann der Erwerber für den von ihm in
Vorleistung gezahlten Kaufpreis durch
eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft
gesichert werden. Zu berücksichtigen
ist, dass sich der Erwerber hinsichtlich
der geschuldeten Zahlungen der
Zwangsvollstreckung unterwirft, zur
Durchsetzung von Kaufpreisansprüchen
daher unter Umständen kein gesondertes
Gerichtsverfahren notwendig ist.
Der Verkäufer/Bauträger plant die schlüsselfertige
Bezugsfertigkeit für den 30.04.
2008. Der genaue Fertigstellungstermin
kann bei der Prospektherausgeberin erfragt
werden. Demgegenüber steht das
Risiko, wenn der Verkäufer/Bauträger
leistungsunfähig wird, dass Herstellungsansprüche
nur bedingt oder gar
nicht gegen ihn durchgesetzt werden
können.
Bei der Überzahlungssicherung der Ma
BV ist zu berücksichtigen, dass hierdurch
nur der Kaufpreis abgesichert ist, nicht
aber die mit dem Ankauf verbundenen
Nebenkosten oder eintretende Verzögerungsschäden.
Diese kann der Erwerber
im Fall der Rückabwicklung nicht
ersetzt erhalten. Auch im Falle der Zusicherung
der Bezugsfertigkeit kann
sich die Baudurchführung verzögern,
bedingt durch Streik, durch höhere Gewalt,
vom Arbeitsamt bzw. durch berufsständische
Vereinigung bestimmte
und anerkannte Schlechtwetterlage,
Baueinstellung aufgrund öffentlichrechtlicher
oder gerichtlicher Entscheidungen
etc., d.h. die Bauzeit verlängern.
Nach Abnahme gewährleistet der Verkäufer/Bauträger
dem Erwerber 5 Jahre
ordentliche Mängelbeseitigung, jedoch
nur, wenn Sanierungsleistungen betroffen
sind. Die ab Abnahme bestehenden
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Gewährleistungsansprüche können verloren
gehen, wenn der Bauträger während
dieser Zeit in Insolvenz gerät, wobei
das Risiko durch Abtretung der Gewährleistungsansprüche
gegenüber am Bau
beteiligten Subunternehmern begrenzt
wird.
Daneben ist zu beachten, dass ggf. im
Objekt befindliche Mieter ein Vorkaufsrecht
an der Wohnung ausüben können,
so dass der Vertrag nicht in Vollzug
gerät und die mit dem Vertrag verfolgten
steuerlichen Ziele des Erwerbers
daher nicht eintreten. In diesem Fall
trägt jedoch der Verkäufer die Kosten
des Vertrages und aller Durchführungshandlungen
sowie etwaige bei dem
Käufer angefallene Finanzierungskosten.
Darüber hinausgehender Schaden wird
nicht ersetzt.
Zur konkreten rechtlichen Ausgestaltung
des Angebotes (Kaufvertrag, WEG-
Verwaltungsvertrag) sowie den weiteren
Vertragsoptionen (insbes. Sondereigentumsverwaltung)
verweisen wir auf die
Ausführungen in diesem Prospekt zum
rechtlichen Konzept.
III. Standort
Der Wert einer Immobilie bestimmt
sich zu einem großen Teil nach dem
Standort. Hierbei wird unterschieden
zwischen Aktivräumen (es ziehen mehr
Leute in die Gegend) und Passivräumen
(es ziehen aus der Gegend mehr Leute
weg). Gleichzeitig ist noch einmal weiter
zu unterscheiden in den sogenannten
Makrostandort (Stadt, in welcher
sich die Investition befindet) und in
den sogenannten Mikrostandort (Stadtteil/Gegend,
in dem sich die Immobilie
befindet). Der angebotene Standort ist
im Prospekt eingehend beschrieben.
Das Umfeld der Wohnanlage, in der
sich die erworbene Eigentumswohnung
befindet, sowie die Entwicklung der
Mieten und Immobilienpreise können
sich – auch in Abhängigkeit von konjunkturellen
Schwankungen – nachteilig
verändern, was erhebliche Auswirkungen
auf die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung
haben kann.
IV. Qualität der Baumaßnahme
Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich
vom nachfrageorientierten und
modernen Wohnverhältnissen angepassten
Zuschnitt sowie den üblicherweise
gewünschten Ausstattungsmerkmalen
ab. Daneben ist selbstverständlich
auch die Bauqualität für die Werthaltigkeit
des Investments entscheidend.
Vorliegend wird die Bauqualität,
insbesondere die vertragsgemäße Umsetzung
der im Prospekt enthaltenen
und versprochenen Baubeschreibung
sowie Ausstattung durch den TÜV Süddeutschland
im Rahmen des baubeglei-
tenden Qualitätscontrollings geprüft.
Dennoch ist nicht auszuschließen, dass
beim Bau offensichtliche oder verdeckte
Mängel auftreten. Insbesondere bei der
hier vorliegenden Altbausanierung ist
darauf hinzuweisen, dass konstruktionsund
insbesondere von der Altbausubstanz
her bedingte negative Abweichungen
von bspw. DIN-Soll-Normen für
Neubauten zur tatsächlichen Ist-Ausführung
auftreten (bspw. Deckenbelastung,
Schallschutz etc.). Daneben ist
zu beachten, dass verschiedene Bauteile
(insbesondere die Treppenhäuser) nur
im Bestand aufgearbeitet werden. Die
Einzelheiten sind der Baubeschreibung
zu entnehmen.
Ferner ist zu berücksichtigen, dass die
angegebene Wohnfläche nach der neuen
Wohnflächenverordnung berechnet
wurde, wobei Balkone und Terrassen
mit 50% ihrer Fläche berücksichtigt
wurden. Zur individuellen Beschreibung
des Anlageobjektes, den konkreten Plänen
und Grundrissen, der Baubeschreibung
sowie den Leistungen des TÜV
verweisen wir auf die Ausführungen in
diesem Prospekt.
V. Nutzungskonzept
Die angebotene Eigentumswohnung
eignet sich sowohl zur Selbstnutzung
als auch zur Vermietung. Bei der Selbstnutzung
investiert der Erwerber sozusagen
in den eigenen Lebensmittelpunkt.
Entscheidet sich der Erwerber
für die Vermietung, kommt es für seine
Kapitalanlage ganz entscheidend auf
die Vermietbarkeit der Eigentumswohnung
an.
Vermietete Eigentumswohnungen haben
gegenüber der sogenannten Selbstnutzer-Eigentumswohnung
im Verkaufsfall
den Nachteil, dass diese – wenn sie
nicht wieder entmietet sind – für die
Käufergruppe Selbstnutzer i.d.R. ausfallen.
Deshalb kommen vermietete Eigentumswohnungen
in erster Linie für andere
Kapitalanleger in Betracht, die
dann einen Rentabilitätsvergleich mit
alternativen Kapitalanlagen anstellen,
was bei nicht ausreichend langer Haltedauer
zur deutlichen Absenkung des
erzielbaren Verkaufspreises gegenüber
der investierten Gesamtsumme (Kaufpreis,
Neben- und Finanzierungskosten
etc.) führen kann. Da bei einer Weiterveräußerung
für den Zweiterwerber
Sonderabschreibungen entfallen, ist
der zu erzielende Verkaufspreis zudem
gewöhnlich niedriger als der hier angebotene
Erwerbspreis. Aufgrund des
Standortes, der marktgerecht kalkulierten
Mieten und der Wohnungsgrößen
sowie der Architektur geht die Prospektherausgeberin
von einer guten Vermietbarkeit
der Eigentumswohnung aus.
Der Investor als Vermieter trägt jedoch
das Risiko, dass seine Wohnung ganz
oder zeitweise nicht vermietet werden
kann und dass es aufgrund mangelnder
Bonität des Mieters zu Mietausfällen
und weiteren finanziellen Belastungen
des Vermieters (z.B. Kosten etwaiger
Rechtsstreite) kommen kann. Gleichzeitig
ist in die Rentabilitätsberechnung
einzustellen, dass nicht alle Bewirtschaftungs-
und Betriebskosten (z.B. Verwaltungsgebühren)
auf den Mieter umgelegt
werden können. Daneben ist zu
beachten, dass die Wohnungseigentümer
als Gemeinschaft meist gegenüber
Dritten als Gesamtschuldner haften,
was dem Vertragspartner u.U. die
persönliche Inanspruchnahme einzelner
Eigentümer für Verbindlichkeiten der
Gemeinschaft gestattet. Sollte ein Miteigentümer
für die anteiligen Bewirtschaftungskosten
nicht mehr aufkommen
können, müssen diese ggf. auf die
anderen Miteigentümer verteilt werden.
Etwaige Leerstände oder Mietausfälle
zum Beginn der Vermietungsphase können
unter gewissen Voraussetzungen
(kein Kaufpreiszahlungsverzug, keine
berechtigten Minderungen) zunächst
durch die angebotene Erstvermietungsgarantie
überbrückt werden. Diese wird
erstmals im 3. auf den Besitz/Nutzen/
Lastenübergang folgenden Monat gezahlt
und beträgt EUR 5,60 je qm
Wohnfläche. Die Garantiezeit ist befristet
auf längstens 1 Jahr. Im Fall der Insolvenz
des Mietgaranten ist diese Sicherheit
jedoch nicht bzw. nur eingeschränkt
gegeben. Der Investor als Vermieter
trägt ungeachtet dessen ab Übergang
von Besitz, Nutzen und Lasten
das Risiko dafür, dass er von einem
nicht solventen Mieter keine Erstattung
von ihm verauslagter Umlagen und
Betriebskosten erlangen kann, da diese
Kosten von der Mietgarantie nicht umfasst
sind. Während der Erstvermietungsgarantie
übernimmt der Mietgarant die
Vermietungsaktivitäten. Eine Gewähr,
dass auch nach der Erstvermietungsgarantielaufzeit
der Mietprognosewert erreicht
wird, besteht nicht. Es besteht
das Risiko, dass ggf. unterhalb des Prognosewertes
geschlossene Mietverträge
vom Vermieter nicht oder nicht frühzeitig
gekündigt werden können und
er an dieses Mietzinsniveau gebunden
bleibt. Die Bonität der Mieter wird anhand
marktüblicher Kriterien überprüft
(Selbstauskunft), wobei sich selbstverständlich
auch die Bonität des Mieters
im Laufe der Zeit (bspw. durch Verlust
des Arbeitsplatzes) nachteilig verändern
kann. Schließt der Erwerber den Erstvermietungsgarantievertrag
nicht ab,
muss die Vermietung durch den Erwerber
selbst oder durch Dritte erfolgen,
was mit Kosten für den Erwerber verbunden
ist.
Im Falle des Ausfalls des Mietgaranten
durch Inaktivität, Insolvenz etc., spätestens
bei Ablauf der Erstvermietungsga-

antie, bzw. des damit einhergehenden
Verwaltervertrages für das Sondereigentum,
muss der Investor selbst alle Aufgaben
übernehmen, die sich im Zusammenhang
mit der Vermietung und Betreuung
des Mieters ergeben, wie z.B.:
- Überwachung der Mieteingänge
- Einforderung rückständiger Mieten
- ggf. Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen
- Durchführung der Anschlussvermietungen
Dazu kommen von Anfang an der Besuch
der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung
zur Wahrung der
Interessen gegenüber den anderen
Wohnungseigentümern der Eigentümergemeinschaft,
sowie die Gewährleistungsbegehungen
vor Ablauf der
Gewährleistungsfrist zur Mängelaufnahme
und Überwachung der Mängelbeseitigung.
Für den Fall, dass der Investor
fachlich oder zeitlich oder aus sonstigen
Gründen nicht in der Lage ist, diese
zur Rentabilität und Werthaltigkeit wichtigen
Maßnahmen selbst oder mit Hilfe
hierfür separat zu honorierender, wohnungswirtschaftlich
erfahrener Personen
durchzuführen, können erhebliche Beeinträchtigungen
der Rentabilität und
der Werthaltigkeit eintreten.
Endet die Erstvermietungsgarantie trägt
der Erwerber des Weiteren ab diesem
Zeitpunkt auch das Mietausfallrisiko.
Von den anfallenden Aufgaben kann
sich der Erwerber zum Teil dadurch befreien,
dass er das Angebot annimmt,
die Verwaltung seines Sondereigentums
durch den Verwalter des Gemeinschaftseigentums
übernehmen zu lassen. Das
Risiko des Mietausfalls besteht jedoch
auch bei der Beauftragung der Sondereigentumsverwaltung.
Insofern trägt
der Investor als Vermieter das Risiko,
dass seine Wohnung leer steht oder
dass es aufgrund Nichtzahlung des
Mieters zu Mietausfällen und weiteren
finanziellen Belastungen des Vermieters
kommen kann. Zur näheren Ausgestaltung
der Erstvermietungsgarantie wird
auf die Ausführung zum rechtlichen
Konzept in diesem Prospekt verwiesen.
VI. Verwaltung
Eine Immobilie muss verwaltet werden.
Die Qualität der Verwaltung entscheidet
wesentlich über die Werthaltigkeit einer
Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung
für eine mögliche Wertsteigerung.
Zur Verwaltung einer Immobilie
gehören im Wesentlichen die Verwaltung
des Gemeinschaftseigentums sowie
des Sondereigentums.
Zu den Aufgaben und Pflichten des
WEG-Verwalters für das Gemeinschaftseigentum
und des Mietverwalters für
das Sondereigentum wird auf die Ausführungen
zum „Rechtlichen Konzept“
verwiesen. Durch die Tätigkeit des Ver-
walters können sich der Gesamtzustand
der Wohnanlage wie auch die Mieterstruktur
positiv oder negativ verändern.
So entscheidet z.B. der eingesetzte
Mietverwalter durch die Auswahl der
Mieter (Bonität/soziales Verhalten) maßgeblich
über den Erfolg der Immobilieninvestition.
Er entscheidend regelmäßig
über die Höhe des abzuschließenden
Mietvertrages und der von den
Mietern zu entrichteten Umlagen, indem
er zum Beispiel wirtschaftlich eigenständig
entscheiden muss, ob er in
einer eher schlechten Vermietungsphase
die Mieten senkt, um eine Vermietung
zu realisieren. Ungeachtet dessen kann
selbstverständlich kein Verwalter garantieren,
ob bspw. nach Ablauf einer bestimmten
Zeit die Wohnung tatsächlich
vermietet ist bzw. der Mieter seinen
Zahlungsverpflichtungen nachkommen
kann bzw. nachkommt.
Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie
besteht die Gefahr der Wertminderung,
eingeschränkter Vermietbarkeit
sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen.
Zu einer gewissenhaften
Verwaltung gehört z.B. auch die
sorgfältige Pflege der Außenanlagen.
Ein guter WEG-Verwalter schafft es darüber
hinaus, die von ihm vertretene
Eigentümergemeinschaft „an einem
Strang“ ziehen zu lassen, insbesondere
bei wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen
z.B. zu beschließender
Sonderumlagen, der Durchsetzung
von Gewährleistungsansprüchen
oder dem Vorgehen gegen mit Hausgeld
säumigen Miteigentümern.
Im vorliegenden Objekt wird zum ersten
WEG-Verwalter die Sachsengrund
Hausverwaltungs GmbH bestellt. Die
monatlich hierfür entstehende Grundgebühr
in Höhe von EUR 20,53 je Wohnung
inkl. MwSt. trägt von Anfang an
der Erwerber und ist von diesem neben
vorgesehenen Erhöhungen in seine
Rentabilitätsberechnung einzustellen.
Zur Verwaltung des Sondereigentums
wird den Erwerbern empfohlen, mit
der Sachsengrund Hausverwaltungs
GmbH einen Verwaltervertrag für Wohnungssondereigentum
abzuschließen.
Die Hausverwalterin erhält für ihre Tätigkeit
eine monatliche Vergütung von
EUR 18,25 je Wohnungseinheit inkl.
MwSt. Bei einer Änderung des Arbeitsumfanges
und/oder der wirtschaftlichen
Verhältnisse können die Vertragsparteien
über eine Veränderung der Vergütung
verhandeln. In Verbindung mit
der Erstvermietungsgarantie ist der Abschluss
des Verwaltungsvertrages zwingend
notwendig.
Die Kosten für die laufende Bewirtschaftung
wurden entsprechend den Erfahrungswerten
aus bereits in der Vermietungsphase
befindlichen vergleichbaren
Häuser kalkuliert. Höhere Bewirtschaftungskosten
– welche nicht ausge-
schlossen werden können – verschlechtern
die Rentabilität der Investition. Dazu
kommen noch die ggf. anfallenden
Kosten des Steuerberaters des Investors.
Kosten der Verwaltung können üblicherweise
nicht auf die Mieter umgelegt
werden. Zu weiteren Gebühren für besondere
Leistungen der Verwalterin und
den Bewirtschaftungskosten wird auf
die Angaben im Verwaltervertragsmuster
verwiesen. Das rechtliche Konzept
der Verträge ist in diesem Prospekt
gesondert erläutert.
VII. Pflege-, Erhaltungs- und
Instandhaltungsplanung
Wer sich für eine Investition in eine Immobilie
entscheidet, ist gehalten, langfristig
zu denken. Zur langfristigen Planung
gehört die rechtzeitige Vorsorge
für zukünftig notwendig werdende Instandhaltungen
und Instandsetzungen.
Nach der diesem Angebot zugrunde
liegenden Teilungserklärung ist demnach
die Bildung einer Instandhaltungsrücklage
vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage
wird durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft im
Rahmen der Eigentümerversammlung
festgelegt. Die Instandhaltungsrücklage
wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen
am Gemeinschaftseigentum
(z.B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage
etc.) von der Eigentümergemeinschaft
gezahlt werden können.
Erfahrungsgemäß fallen vor allem in
den Anfangsjahren geringere Ausgaben
als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage
an. Die Instandhaltungsrücklage
erhöht sich somit sukzessive und
steht in späteren Jahren bei erhöhten
Instandhaltungsaufwendungen zur Verfügung.
Als Kalkulationsgrundlage werden
im hier vorliegenden Angebot die
anfänglichen monatlichen Einzahlungen
in die Instandhaltungsrücklage mit pauschal
0,40 Euro je qm Wohnfläche festgelegt.
Da dieser Betrag nicht auf der
Basis der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile
ermittelt wurde und
nicht der in § 28 Abs. 2 II. BV genannten
Instandhaltungskostenpauschale entspricht,
ist die Instandhaltungsrücklage
langfristig wahrscheinlich zu gering
bemessen. Sofern die Instandhaltungsrücklage
langfristig nicht ausreicht, um
die dann erheblichen Instandhaltungskosten
der Immobilie zu tragen – nach
wohnungswirtschaftlichen Erfahrungen
ist hiervon auszugehen – sind etwaige
zusätzliche Kosten vom Wohnungskäufer
zu tragen (Sonderumlagen). Es ist
davon auszugehen, dass innerhalb eines
Zyklus von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende
Erneuerung des Wohngebäudes
erforderlich ist. Bedingt wird diese
Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile
und die Anpassung an
geänderte Wohnbedürfnisse.
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Es ist möglich, dass bereits ab dem 15.
Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche
finanzielle Mittel für die Modernisierung
und Instandhaltung der Immobilie zur
Verfügung gestellt werden müssen.
Zum heutigen Stand sind hierüber keine
eindeutigen quantitativen und qualitativen
Aussagen möglich. Erzielt die
Eigentümergemeinschaft durch das
Anlegen der Instandhaltungsrücklage
Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer
einbehalten. Auch bei
einer umfassenden Sanierung und Modernisierung
können während der Restnutzungsdauer
der Eigentumswohnung
sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten
weitere Anpassungen an die
künftigen Bedürfnisse und Wünsche
der Mieter erforderlich werden (z.B.
bezüglich Ausstattung, Wohnungsgrundrisse,
Multimedia u.ä.). Die Kosten
für solche Maßnahmen sind durch die
zu bildende Instandhaltungsrücklage
regelmäßig nicht abgedeckt. Zu berücksichtigen
ist auch, dass der Erwerber
die Kosten etwaiger Reparaturen und
Instandhaltungen an seinem Sondereigentum
selbst zu tragen hat, soweit er
vom Mieter keinen Ersatz verlangen
kann. Insofern ist zu empfehlen, auch
hierfür von Anfang an Rücklagen zu
bilden und diese ggf. in die Rentabilitätsberechnung
einzustellen. Zur konkreten
Instandhaltungsrücklage wird
auf die Angaben im Angebot verwiesen.
VIII. Kosten und Finanzierung
Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt
i.d.R. aus Eigenkapital und Fremdmitteln.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass
der Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise
auch die Erwerbsnebenkosten
(Notar- und Grundbuchkosten sowie
Grunderwerbssteuer) sowie ggf.
entstehende Zwischenfinanzierungskosten
(für die Zeit der ersten Ratenzahlung
ab Erwerb/Baubeginn bis hin zur Vermietung)
zu bezahlen hat, die in das
Gesamtinvestitionsvolumen mit einzurechnen
sind.
Die genannten Kaufpreise beinhalten
bereits die Gegenleistung des Käufers
für den abzuschließenden Erstvermietungsgarantievertrag,
sowie sämtliche
Marketing- und Vertriebskosten, welche
über der gewöhnlichen Maklercourtage
liegen.
Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken
etc.) ist zu berücksichtigen, dass
die Konditionen (Zins u. Tilgung) zeitlich
befristet sind und nach Ablauf der
Zeit erhebliche Zinsschwankungen nach
unten oder oben eingetreten sein können.
Nach Ablauf der Finanzierung hat
sich der Investor demnach um eine Anschlussfinanzierung
ggf. nach Vereinbarung
neuer Konditionen und unter
Einrechnung erneuter Bankbearbeitungsgebühren
etc. zu kümmern. Bei
der Anschlussfinanzierung ist zu beachten,
dass der dann gültige Zinssatz höher
oder niedriger sein kann, als zu Beginn
der Investition geplant, wodurch
sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung
oder Verbesserung im Verhältnis
zu den Mieteinnahmen ergeben kann.
Bei der Entscheidung zum Investment
sind neben den behandelten objektspezifischen
Chancen und Risiken auch die
persönlichen und individuellen Verhältnisse
des Erwerbers (wie z.B. Alter, Finanzierungsdauer,
Einnahmesicherheit
etc.) zu berücksichtigen. Soweit der Investor
den Erwerb seiner Wohneinheit
durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet
er persönlich für die fristgerechte
Bedienung von Zinsen und die Tilgung
seines Darlehens, unabhängig vom Vermietungsstand
seiner Wohneinheit.
Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle
mit mannigfaltigen Chancen
und Risiken, die individuell auf die
Bedürfnisse des Investors zugeschnitten
werden können. Der Investor sollte sich
hierzu mehrere Angebote einholen bzw.
sich von seinem Finanzierungsberater
gesondert beraten lassen.
Zu den Investitionskosten wird auf die
Angaben im Angebot verwiesen.
IX. Steuerliche Aspekte
Der Investor erzielt Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung. Die steuerlichen
Ergebnisse aus der Investition
führen i.d.R. zunächst zu einer Senkung
des zu versteuernden Einkommens des
Investors. Eine Eintragung der steuerlichen
Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte
kann frühestens im Jahr nach
der Bezugsfertigkeit erfolgen. Es gibt
keine Gewähr dafür, dass die zur Zeit
der Prospektherausgabe geltenden
Steuergesetze und -verordnungen sowie
die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis
in unveränderter Form
fortbestehen bleiben. Die vorgenommene
Aufteilung des Kaufpreises, insbesondere
hinsichtlich der Sanierungsund
Modernisierungskosten, stellt lediglich
eine Prognose des Verkäufers/
Bauträgers dar, die sich an Erfahrungswerten
orientiert. Die Anerkennung obliegt
den Behörden, eine Gewähr wird
nicht übernommen. Eine geänderte
Aufteilung durch die Finanzbehörden
kann zu geringeren Abschreibungen
führen. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen,
dass erhöhte Abschreibungen
i.d.R. beim Weiterverkauf entfallen, was
sich auf die Höhe des zu erzielenden
Kaufpreises auswirken kann.
Die in diesem Prospekt enthaltenen Angaben
zu den steuerlichen Auswirkungen
– auf welche ausdrücklich verwiesen
wird – geben die Beurteilung von
Fachleuten sowie deren Interpretation
der derzeitigen Rechtslage wieder. Abweichende
Interpretationen durch die
Finanzbehörden können nicht ausgeschlossen
werden. Die Erläuterungen
der steuerlichen Behandlung der Investition
in diesem Prospekt spiegeln nur
grundsätzlich denkbare Rahmenbedingungen
wieder und ersetzen in keinem
Fall die persönliche und individuell auf
den Erwerber abgestimmte Steuerberatung.
Für das Erreichen vom Investor
verfolgter steuerlicher Ziele kann daher
weder vom Prospektherausgeber noch
einem Vermittler eine Haftung übernommen
werden.
X. Kumulation von Chancen
und Risiken
Das vorliegende Angebot enthält die
Chance zur werthaltigen Immobilieninvestition,
wobei die Risiken abgewogen
werden müssen. Im Extremfall können
die beschriebenen Risiken auch gehäuft
auftreten (z.B. Leerstand oder rückläufige
Mieten bei steigenden Zinsen oder
teurerer Anschlussfinanzierung und
erforderlich werdende Instandhaltungs-/
Instandsetzungsaufwendungen)
und je nach Vermögenslage im schlimmsten
Fall bis hin zu erheblichen Vermögensverlusten
des Investors führen.
Die vorstehende Darstellung der Chancen
und Risiken kann nicht abschließend
sein und enthält nur die nach Auffassung
der Prospektherausgeber wichtigsten
Aspekte. Weitergehende Auseinandersetzungen
würden den Rahmen
dieser Übersicht übersteigen.
Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt
und zum Teil komplizierte
Rechtsmaterien beschreibt, welche zudem
im Laufe der Zeit Veränderungen
unterliegen, kann nicht ausgeschlossen
werden, dass Angaben oder Umstände
unerwähnt bleiben, welche für die Anlageentscheidung
des Investors bzw.
dessen Risikoabwägung ggf. von Bedeutung
sind oder werden. Insofern
steht der Prospektherausgeber einem
interessierten Erwerber jederzeit zur
vollständigen und richtigen Beantwortung
ggf. ergänzend auftretender Fragen
zur Verfügung. Weil auch die individuellen
Bedürfnisse und Möglichkeiten
eines Investors zwangsläufig in
einem Prospekt nicht ganzheitlich berücksichtigt
werden können, ist in jedem
Fall die individuelle Prüfung, Information,
Aufklärung, Beratung und Empfehlung
durch eine fachkundige Person
Ihres Vertrauens (bspw. Rechtsanwalt
oder Steuerberater) anzuraten.

DAS OBJEKT
9

10
Übersichtsplan
Objekt „Französische Gärten“
7
9
11
Bauabschnitt I
Bauabschnitt II
Bauabschnitt III
13
15
Bei der Krähenhütte
17
19
21
23
25
27
31
29
33
Kahlhoffweg
8
37
35
Leinestraße
10
39
12
14
Eigenheimstraße
16
3 5 7
8
10
12
14
16
18
20
22
Cröberner Straße

Das Objekt
Ansicht Nordwest
Bei der Krähenhütte 11-13
Ansicht Südost
Bei der Krähenhütte 11-13
11

12
Ansicht Nordost
Bei der Krähenhütte 7-9
Ansicht Südwest
Bei der Krähenhütte 7-9

Das Objekt
13

14
Grundriss
Haus 7 · Erdgeschoss
Wohnung 01 59,56 qm
Wohnung 02 59,81 qm
Schlafen
12.46 qm
Wohnen
20,62 qm
Terrasse
7,00 qm
Diele
4,16 qm
Bad
7,63 qm
Küche
7,69 qm
WE 02
WE 01
Nr. 7
Küche
7,69 qm
Diele
4,16 qm
Bad
7,63 qm
Terrasse
7,00 qm
Wohnen
20,69 qm
Schlafen
12.64 qm

Schlafen
12.64 qm
Terrasse
7,00 qm
Wohnen
20,79 qm
Diele
4,16 qm
Bad
7,63 qm
Küche
7,69 qm
WE 06
WE 05
Nr. 9
Küche
7,69 qm
Diele
4,16 qm
Bad
7,63 qm
Das Objekt
Grundriss
Haus 9 · Erdgeschoss
Terrasse
7,00 qm
Wohnen
20,62 qm
Wohnung 05 59,91 qm
Wohnung 06 59,56 qm
Schlafen
12.46 qm
15

16
Grundriss
Haus 7 · Obergeschoss
Wohnung 03 89,73 qm
Wohnung 04 87,33 qm
Kind
9,28 qm
Balkon
3,05 qm
Wohnen
26,24 qm
Küche
5,81 qm
Diele
WE 04 Diele
5,10 qm WE 03
5,10 qm
Bad
3,83 qm
Bad
3,83 qm
Wohnen
26,31 qm
Küche
5,81 qm
Balkon
3,05 qm
Kind
9,45 qm

Kind
9,45 qm
Balkon
3,05 qm
Wohnen
26,41 qm
Küche
5,81 qm
Diele
5,10 qm
Bad
3,83 qm
WE 08
WE 07
Bad
3,83 qm
Das Objekt
Grundriss
Haus 9 · Obergeschoss
Wohnen
26,24 qm
Diele
5,10 qm
Küche
5,81 qm
Wohnung 07 87,61 qm
Wohnung 08 89,73 qm
Balkon
3,05 qm
Kind
9,28 qm
17

18
Grundriss
Haus 7 · Dachgeschoss
Wohnung 03 89,73 qm
Wohnung 04 87,33 qm
Schlafen
16,08 qm
Ankleide
8,07 qm
WE 03
Galerie
4,75 qm
Bad
7,52 qm
Luftraum
WE 04
Galerie
2,10 qm
Bad
7,52 qm
Schlafen
16,03 qm
Ankleide
8,13 qm

Schlafen
16,21 qm
Ankleide
8,13 qm
Luftraum
WE 07
Galerie
2,10 qm
Bad
7,52 qm
WE 08
Bad
7,52 qm
Galerie
4,75 qm
Das Objekt
Grundriss
Haus 9 · Dachgeschoss
Wohnung 07 87,61 qm
Wohnung 08 89,73 qm
Schlafen
16,08 qm
Ankleide
8,07 qm
19

20
Grundriss
Haus 11 · Erdgeschoss
Wohnung 09 79,40 qm
Kind
9,73 qm
Schlafen
17.66 qm
Bad
7,20 qm
Nr. 11
WE 09
Diele
7,41 qm
Küche
7,20 qm
Balkon
2,00 qm
Wohnen
17,83 qm
Essen
10,37 qm

Balkon
2,00 qm
Wohnen
17,97 qm
Essen
10,37 qm
Diele
7,41 qm
Küche
7,20 qm
Nr. 13
WE 12
Bad
7,20 qm
Schlafen
17.66 qm
Kind
9,73 qm
Das Objekt
Grundriss
Haus 13 · Erdgeschoss
Wohnung 12 79,54 qm
21

22
Grundriss
Haus 11 · Obergeschoss
Wohnung 10 64,63 qm
Wohnung 11 64,78 qm
Balkon
2,00 qm
WC
1,94 qm
Küche/Essen
12,00 qm
Diele
2,75 qm
Wohnen
19.42 qm
WE 11
WE 10
Balkon
2,00 qm
Küche/Essen
12,21 qm
Diele
2,85 qm
Wohnen
19.50 qm
WC
1,85 qm

WC
1,94 qm
Küche/Essen
12,21 qm
Balkon
2,00 qm
Diele
2,85 qm
Wohnen
19.50 qm
WE 13
WE 14
Balkon
2,00 qm
Küche/Essen
12,00 qm
Diele
2,75 qm
Wohnen
19.42 qm
WC
1,94 qm
Das Objekt
Grundriss
Haus 13 · Obergeschoss
Wohnung 13 64,63 qm
Wohnung 14 65,02 qm
23

24
Grundriss
Haus 11 · Dachgeschoss
Wohnung 10 64,63 qm
Wohnung 11 64,78 qm
Bad
6,70 qm
WE 10
Galerie
4,66 qm
AR 1,74 qm
Schlafen
13,42 qm
AR 1,70 qm
Schlafen
13,12 qm
Bad
6,72 qm
WE 11
Galerie
4,83 qm

Bad
6,87 qm
Galerie
4,83 qm
AR 1,70 qm
Schlafen
13,12 qm
AR 1,74 qm
Schlafen
13,42 qm
Bad
6,70 qm
WE 14 WE 13
Galerie
4,66 qm
Das Objekt
Grundriss
Haus 13 · Dachgeschoss
Wohnung 13 64,63 qm
Wohnung 14 65,02 qm
25

26
Preisliste
BA I: Bei der Krähenhütte 7, 9, 11 und 13
WE Lage Anzahl Wohn- Miete KP/WE Grundst- Gebäude- Sanierungs-
Nr Räume fläche EUR/ in EUR anteil anteil anteil
m2 in EUR in EUR in EUR
Bei der Krähenhütte 7
1 EG links 2 59,56 334 111.675 11.168 11.168 89.340
2 EG rechts 2 59,81 335 112.144 11.214 11.214 89.715
3 OG/DG links 3 89,73 502 168.244 16.824 16.824 134.595
4 OG/DG rechts 3 87,33 489 163.744 16.374 16.374 130.995
Mit
Bei
der
der
TÜV
Krähenhüte
Süd Industrie
9
Service GmbH
wird für das Bauvorhaben eine qualitätssi-
5 EG links 2 59,91 336
chernde Baubegleitung vereinbart und in
6 EG rechts 2 59,56 334
Auftrag gegeben. Im Rahmen dieser baubegleitenden
7 OG/DG Qualitätssicherung links 3 87,61begehen 491
112.331
111.675
164.269
11.233
11.168
16.427
11.233
11.168
16.427
89.865
89.340
131.415
Mitarbeiter 8 OG/DG des rechts TÜV turnusgemäß 3 89,73die Bau- 502
stelle, um auftretende Mängel rechtzeitig
zu Bei erkennen der Krähenhütte und Abhilfe 11zu
empfehlen.
168.244 16.824 16.824 134.595
Vorgesehen 9 EG sind 5 bis 10 3,5Baustellenbesuche. 79,40 445
Ferner begleitet die TÜV Süd Industrie Ser-
10 OG/DG links 2 64,63 362
vice GmbH den Verwalter bei der Schluß-
11 OG/DG rechts 2 64,78 363
abnahme des Gemeinschaftseigentums und
erstellt einen entsprechenden Abnahmebericht.
Bei der Krähenhütte 13
148.875
121.181
121.463
14.888
12.118
12.146
14.888
12.118
12.146
119.100
96.945
97.170
Der 12Prüfumfang EG der 3,5 TÜV Süd 79,54 Industrie 445 149.138 14.914 14.914 119.310
Service 13 OG/DG GmbH beinhaltet links 2 die 64,63 Mängelerfas- 362 121.181 12.118 12.118 96.945
sung 14 und OG/DG stellt rechts im Schlußbericht 2 65,02 fest, dass: 364 121.913 12.191 12.191 97.530
Stand: 15.06.2007

Baubeschreibung „Französische Gärten”
BA I: Bei der Krähenhütte 7, 9, 11 und 13
1. ALLGEMEINE ANGABEN
1.1 Angaben zum Gebäudetyp
Die Gebäude sind in massiver Ziegelbauweise
errichtet (Baujahr ca. 1938).
Es handelt sich um mehrgeschossige
Wohngebäude mit Dachgeschoss die
vollständig unterkellert sind.
Grundlagen der Ausführung der Instandsetzung
bzw. Renovierung sind
die allgemein anerkannten Regeln der
Technik, die behördlichen Bestimmungen
der Verwaltungs- und Bauaufsichtbehörden,
die einschlägigen Gesetze
sowie die für das Bauvorhaben maßgeblichen
Bauvorschriften und Verordnungen.
Soweit die gültigen DIN-Normen
oder die anerkannten Regeln der Technik
aufgrund der Besonderheiten des
historischen Bauwerks nicht eingehalten
werden können, stellt dies keinen Mangel
dar. Die Bauausführungen haben
allerdings so zu erfolgen, dass sie vorstehend
genannten Regelungen möglichst
nahe kommen.
Grundsätzlich gilt, dass “Sollbruchrisse“
zwischen Trockenbau und massiven
Bauteilen keine Mängel darstellen, da
sie nicht vermeidbar sind, es sei denn,
der Riss wird im Einzelfall als Mangel
bestätigt.
Der Bauträger kann die Baubeschreibung
ohne Zustimmung des Käufers
ändern, wenn dies aufgrund tatsächlicher
oder rechtlicher Gegebenheiten
notwendig wird und sich für den Käufer
keine den Wert oder die Tauglichkeit
des Vertragsgegenstandes negativ beeinflussende
Abweichung ergibt.
1.2 Flächenberechnungen
Die Flächenberechnung für Wohnungen
nach DIN wird nach der Betriebskosten-
und Wohnflächenverordnung
(WoFlV) seit 7/2004 auf der Grundlage
eines digital erstellten Aufmasses mittels
CAD- Programm erstellt.
1.3 Gutachten
Holzschutzgutachten
Es wird eine holzschutztechnische Untersuchung
zur Ermittlung von biotischen
Schäden durch holzzerstörende
Pilze und Insekten durchgeführt. Die
Untersuchung erfolgt durch einen geprüften
Fachmann (Sachverständiger)
für Holzschutz, Pilz- und Insektenschäden
verbauter Hölzer im Hochbau auf
der Grundlage der DIN 68 800, Teil 2-
4, welcher die fachgerechte Sanierung
überwacht und die Abnahme dieser
Sanierungsarbeiten durchführt.
Bei längere Zeit leer stehenden Gebäuden
kann ein Hausschwammbefall nicht
ausgeschlossen werden. Sollte dieser
festgestellt werden, erfolgt eine fach-
gerechte Beseitigung nach den Vorgaben
und unter Überwachung des Sachverständigen
für Holzschutz.
Bauzustandsuntersuchung
im Kellerbereich
Der TÜV SÜD führt im Kellerbereich
eine Überprüfung des Bauzustandes
hinsichtlich auftretender Mauerwerksfeuchtigkeit
sowie schädigender Salze
im Mauerwerk durch.
Gutachten durch vereidigten
Sachverständigen für Brandschutz,
Standsicherheit und
Wärmeschutz
Der jeweils erforderliche Nachweis über
Standsicherheit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer
der tragenden Bauteile,
Schall-, Wärme- und vorbeugenden
baulichen Brandschutz werden von
einem Tragwerksplaner erstellt. Diese
Unterlagen werden durch staatlich anerkannte
Sachverständige oder eine sachverständige
Stelle gemäß § 82 (4)
SächsBO geprüft. Die ergangenen Prüfberichte
werden dem Bauordnungsamt
vorgelegt.
Wärmeschutznachweis
für Gebäude
Die Bauausführungen erfolgen, soweit
dies möglich ist, nach den gültigen
DIN-Normen sowie der Energieeinsparverordnung
unter Maßgabe der behördlichen
Auflagen (Denkmalschutz).
TÜV – Baubegleitendes
Qualitätscontrolling
Der TÜV SÜD führt während der Sanierung
ein “Baubegleitendes Qualitätscontrolling“
durch. Auftrag der Baustellenkontrollen
ist es, die Bauleistung der
jeweils wesentlichen bautechnischen
Schwerpunkte und de-ren Grundlagen
zu überprüfen und das Ergebnis zu
dokumentieren. Die wesentlichen bautechnischen
Schwerpunkte der Baumaßnahme
sind im Baustellenkontrollplan
des BC-Vertrages festgelegt. Nach
jeder Begehung wird vom TÜV ein
schriftlicher Bericht erstellt; sofern es
der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung
der vom TÜV festgestell-ten
Mängel im Zuge der nächsten Begehung
kontrolliert und dokumentiert.
TÜV – Technische Abnahme
Nach bzw. im Zuge der Fertigstellung
des Bauvorhabens erfolgt durch den
TÜV SÜD die technische Abnahme der
Wohneinheiten (Sondereigentum). Der
TÜV überwacht die Mängelbeseitigung.
Hierfür werden Mängelprotokolle im
Sinne von VOB Teil B § 12 Abs. 4 erstellt.
2. TECHNISCHE ANLAGEN
HAUSANSCHLUSS UND
HAUSTECHNIK
2.1 Hausanschlüsse
Heizungsanlage
Die Heizungsanlage (Gaszentralheizung)
ist außentemperaturgeführt und
wird als Zweirohrsystem errichtet. Die
Installation des Heizkessels erfolgt in
einer Heizzentrale pro Hausblock. Der
Anschluss erfolgt über das vorhandene
Gasnetz der Stadt Leipzig. Änderungen
durch behördliche Auflagen oder baulicher
Gegebenheiten müssen berücksichtigt
werden und können zu Planungsänderungen
führen.
Wasseranschluß
und -aufbereitung
Das Warmwasser wird zentral aufbereitet,
die Größe des Warmwasserbehälters
ergibt sich aus den Berechnungen des
Fachingenieurs. Die Kalt- und Warmwasserleitungen
sowie die Zirkulationsleitungen
werden aus Edelstahlrohren
oder glw. hergestellt und in den dafür
vorgesehenen Installationsschächten
verlegt.Die Trinkwasserversorgung erfolgt
über das vorhandene Trinkwassernetz
der Stadt Leipzig.
Der vorhandene Trinkwasseranschluss
wird überprüft und ggf. erneuert. Alte
Versorgungsleitungen werden demontiert
und entsorgt. Es wird ein zentraler
Trinkwasserfilter installiert, der rückspülbar
ist.
Contracting
Sowohl die Heizungsanlagen als auch
die Warmwasseraufbereitung werden
über einen gewerblichen Betreiber angemietet.
Dieser Betreiber errichtet und
wartet die gesamte Anlage über die
vereinbarte Mietzeit.
Wärmemengenund
Wasserzähler
Wärmemengen- und Wasserzähler werden
bei einer entsprechenden Fachfirma
über die Hausverwaltung gemietet.
Regenwasser
Alte Entwässerungsleitungen werden
demontiert und entsorgt. Die Entwässerung
der Dachrinne erfolgt über die
außenliegenden Fallrohre mit Einbindung
über Standrohre in die vorhandene
Grundleitung.
Die Entwässerung der Terrassen, Loggien
und Balkone erfolgt durch Einbindung
an die Fallrohre. Sämtliche Regenrinnen,
Fallrohre und Verkleidungen
im Dachbereich sowie die Verkleidung
27

28
sämtlicher Fensterbänke, Gurtgesimse
und Bekrönungen der Fassade werden
mit Titanzinkblech ausgeführt.
Abwassergrundleitungen
Alte Versorgungsleitungen werden demontiert
und entsorgt. Die Grundleitungen
werden geprüft und ggf. fachgerecht
erneuert. Der Anschluss erfolgt
an das öffentliche Abwassernetz.
Strom/Telefon
Die Elektroanlage wird gemäß den
Richtlinien der Leipziger Stadtwerke
zentralisiert. In diesen E-Räumen werden
die zentralen Zähleranlagen angelegt.
Der elektrische Hausanschluss wird nach
Beurteilung des Versorgungsträgers der
Stadtwerke Leipzig entsprechend der
geltenden Nutzungsverordnung erneuert.
Alle Wohnungen werden zum Anschluss
von Telefon und Kabelfernsehen
vorbereitet und mit entsprechenden
Anschlussdosen ausgestattet.
Die Leitungsführung erfolgt unter Putz
bis zur zentralen Übergabe (Verteilerschrank)
im Keller. Die Nutzung erfolgt
über Einzelverträge der Nutzer (Mieter)
mit den Versorgern.
2.2 Heizungsanlage
Heizkörper
Sämtliche Zuleitungen der Wohnungsverteilung
zu den Einzelheizkörpern
werden verdeckt geführt. Die Wohnungen
werden in allen zu beheizenden
Räumen mit endlackierten Flächenheizkörpern,
profiliert als Ventil-Heizkörper,
in den Raumwärmebedarf angepassten
Typen und Größen gemäß der Wärmebedarfsberechnung
ausgestattet. Die
Heizkörper in den Bädern werden als
Handtuchwärmetrockner ausgeführt.
Steigleitungen
Die Steig- sowie Wohnungsverteilungsleitungen
bestehen aus Kupfer oder
gleichwertigem Material. Es erfolgt eine
alukaschierte Rohrdämmung.
2.3. Sanitär
Frischwasserleitungen
Alte Versorgungsleitungen werden demontiert
und entsorgt. Es werden neue
Kalt- und Warmwasserleitungen sowie
Zirkulationsleitungen aus Kunststoff
(PE)- oder Edelstahlrohren hergestellt.
Abwasserleitungen
Neue Abwasserleitungen (Fallrohre in
den Installationsschächten) werden aus
heißwasserbeständigem, schallgedämmtem
Abwasserrohren in erforderlicher
Größe installiert, die waagerechten
Abflussleitungen in den Wohnungen
bestehen aus HT-Rohren.
Sanitärobjekte, Armaturen
Küche:
Kalt- und Warmwasseranschluss, Abfluss
für den Anschluss der Spüle, 2 Eckventile
(1 Doppeleckventil für Spülmaschine).
Die Montage der Zu- und Abflussleitung
erfolgt im Aufstellungsbereich der Spüle
auf der Wand .
Bad:
Kalt- und Warmwasseranschluss für die
Badewanne und Waschbecken. Das
Toilettenbecken erhält einen Kaltwasseranschluss.
Grundsätzlich kommen
in der Bad- und Sanitärausstattung
deutsche Markenfabrikate zum Einsatz.
Badewannenanlage bestehend aus:
– einer hochwertigen, körpergeformten
Badewanne (ca. 75 cm
x 1.700 cm)
– Wannenab- und Überlaufgarnitur
mit Drehgriff und Siphon
– Badewannen-Einhand-Aufputzbatterie
in verchromter Ausführung,
mit Umstellung auf Brause
und Wanneneinlauf
– Gleitstange zur Aufnahme des
Brausekopfes, Metallschlauch Länge
ca. 1.600 mm
– Wannengriff
– Badetuchhalter
Duschwannenanlage bestehend aus:
– einer Duschwanne in flacher Form
(ca. 80 cm x 80 cm), inkl. Ablaufgarnitur
– Aufputzbrause, Einhebelmischbatterie
mit Handbrause in verchromter
Ausführung
– Gleitstange zur Aufnahme des
Brausekopfes, Metallschlauch Länge
ca. 1.600 mm
– standardisierte Duschtrennwand
Aus dem Grundriss ist ersichtlich, daß
mindestens eine Badewannen- bzw.
Duschwannenanlage vorhanden ist.
WC-Anlage bestehend aus:
– Tiefspülklosett aus Porzellan
wandhängend mit eingebautem
Spülkasten, Sparspülung
– WC-Sitz aus Kunststoff, mit Deckel
– Papierhalter verchromt
Waschtischanlage:
– Breite ca. 600 mm
– Einhebelmischbatterie mit Zugknopfablaufgarnitur
verchromt,
Wandspiegel
– Handtuchhalter als Ring oder 2armig
Anschluss für Spüle
und Waschmaschine
Jede Wohnung erhält einen Wasch- und
Spülmaschinenanschluss. Der Anschluss
der Spüle und Spülmaschine erfolgt in
der Küche über Eckventil mit Schubrosette.
Der Anschluss für die Waschmaschine
erfolgt, soweit möglich, im Bad.
Lüftung Innenbäder/Innen-WC:
Die Raumentlüftung der innenliegenden
Bäder und WC´s erfolgt über Einzellüfter.
Die Schaltung ist mit dem Lichtschalter
kombiniert. Die Entlüftung erfolgt
verdeckt in entsprechenden Versorgungsschächten
über Dach
2.4 Elektroinstallation
Ausstattung nach DIN 18015 / VDE
Bestimmungen
Alle Dosen, Schalter etc. sind deutsche
Markenfabrikate. Sie werden in Unterputzausführung
einschließlich der Verdrahtung
gemäß den entsprechenden
Richtlinien und Verordnungen geliefert
und eingebaut. Der Sicherungskasten/
Unterverteilung wird jeweils im Flur
installiert. Der Ausstattungsgrad erfolgt
gem. DIN 18015 Teil 2 (Mindestausstattung).
Im Einzelnen erfolgt die Bestückung
wie nachfolgend beschrieben.
Anforderungen
an die Ausstattung
Es erfolgt eine komplette Neuinstallation
der Elektroanlagen in den Wohnungen,
im Treppenhaus und in den Kellern.
Die Stromversorgung erfolgt über den
Stromkreis der einzelnen Wohnung.
Neuinstallation der Gemeinschaftsanlage
(Beleuchtung, Heizung) sowie der
Zugänge zu den Mieterkellerräumen.
Die Kellerräume, die den einzelnen
Wohnungen zugeordnet werden, erhalten
jeweils einen Beleuchtungskörper
(Schiffsarmaturen mit Schalter und eine
Steckdose). Kellerflure, Allgemeinräume,
Heizungs- und Lüftungsanlagen, sowie
Außen- und Treppenhausbeleuchtung
werden vom Gemeinschaftszähler versorgt.
Die Zählermontage erfolgt ausschließlich
durch die Energieversorger.
Wenn bei der Wohnungsabnahme der
Nutzer noch nicht bekannt ist, erfolgt
die Übergabe der Wohnung an den
Käufer ohne Zähleinrichtung. Schaffung
eines zentralen Zählerplatzes und eines
zentralen Potentialausgleiches.
Es wird eine Klingel-Wechselsprechanlage
in jeder Wohneinheit mit elektrischer
Türöffnung der Hauseingangstür
eingebaut.
Die Treppenhausbeleuchtung erhält eine
Zeitschaltautomatik mit Warnfunktion.

Weiterhin wird ein zentraler Anschluss
für alle Wohneinheiten für Telekom und
TV-Anlage geschaffen.
Bäder
1 Lichtschalter, 2 Steckdosen im Bereich
Spiegel/ Waschbecken, 1 schaltbarer
Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass,
1 Steckdose jeweils für
Waschmaschine und Trockner (bzw. in
der Küche, falls Aufstellfläche im Bad
nicht gegeben), 1 Antennen-/Kabelanschlussdose
WC
1 Lichtschalter, 1 Steckdose im Bereich
Spiegel – Waschbecken, 1 schaltbarer
Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass
Küchen
2 Doppel-Steckdosen (im Bereich der
Küchenarbeitsfläche), 1 Herdanschlussdose,
1 Steckdose für Dunstabzugshaube,
1 Steckdose für Einbauküche (Kühl-
/Gefriergerät) , 1 Steckdose für Spülmaschine,
1 Steckdose jeweils Waschmaschine
und Trockner (falls Aufstellfläche
im Bad nicht gegeben), 1 Deckenauslass,
1 Antennen-/Kabelanschlussdose
Wohnzimmer, Schlafbzw.
Kinderzimmer:
1 Lichtschalter als Kombination mit
Steckdose, mind. 1 Deckenauslass, 3
Doppelsteckdosen, 1 Antennen-/Kabelanschlussdose,
1 Telefonanschlussdose
kombiniert mit Einfachsteckdose
Flur
2 Einfachsteckdosen, 2 Lichtschalter als
Wechselschalter, 1 Telefonanschlussdose
kombiniert mit Einfachsteckdose, mind.
1 Deckenauslass
Abstellraum
1 Lichtschalter in Kombination mit 1
Steckdose, 1 Deckenauslass
Keller
Komplette Neuinstallation der Elektroanlagen
in den Kellern. Die Stromversorgung
erfolgt über den Stromkreis
der einzelnen Wohnung. Die Kellerräume,
die den einzelnen Wohnungen zugeordnet
werden, erhalten jeweils einen
Beleuchtungskörper (Schiffsarmaturen
mit Schalter und eine Steckdose).
Balkon/Terrasse
1 Steckdose (schaltbar von innen),
1 Außenleuchte (schaltbar von innen)
Treppenhaus/Außenanlagen
Die Beleuchtung erfolgt über Wandbzw.
Deckenleuchten in Stil und Farbe
dem Treppenhaus angepasst. An einer
Stelle wird eine abschaltbare Steckdose
für die Treppenreinigung angebracht.
Die Treppenhausbeleuchtung wird über
ein Zeitschaltrelais mit Ausschaltvorwarnung
geregelt. Jede Etage erhält eine
Leuchte, ebenso der Kellerzugang, der
Eingangsbereich sowie der Hof (1 Außenleuchte
mit Dämmerungsschalter
und Bewegungsmelder).
3. BAUWERK
3.1 Dach
Dachausbau
Der Ausbau der vorhandenen Dachgeschosse
erfolgt in Trockenbauweise gemäß
den Anforderungen an den Brandund
Schallschutz.
Dies betrifft sämtliche Wände, Decken,
Stützen und Verbände sowie die Dachschrägen.
Die vorhandene Dachform
bleibt erhalten.
Bei Ausbau des Dachgeschosses werden
die sich aus der Planung ergebenden
statischen, schallschutz- und brandschutztechnischen
Anforderungen berücksichtigt
und umgesetzt.
Stützen, Kehlbalken und andere statische
Bauteile werden nach Möglichkeit
in den Ausbau integriert. Die vorhandenen
Sparren müssen aus diesem
Grund im erforderlichen Maß verstärkt
werden.
Aus statischen Gründen müssen ggf.
Verstärkungen des Dachverbandes aus
Stahl vorgenommen werden.
Die Fallstränge der Entwässerungsleitungen
erhalten eine durch das Dach
nach außen geführte Entlüftung. Vorhandene
Schornsteine werden teilweise
bis unter Kellerdecke abgebrochen bzw.
für die neu errichtete Heizungsanlage
zur Abgasführung saniert und genutzt.
Um den erforderlichen Wärmeschutz
im Dachgeschoss zu gewährleisten, ist
der Einbau einer Wärmedämmung
(Sparrenzwischendämmung) entsprechend
der geltenden Energieeinsparverordnung
(EnEV) vorgesehen.
Die Innenverkleidung des Dachraumes
erfolgt in Trockenbauweise (Gipskarton).
Zur Belichtung werden Dachgauben
in Abstimmung mit dem Denkmalschutz
in ausreichender Größe errichtet
bzw. eingebaut.
Die Dacheindeckung erfolgt in Abstimmung
mit dem Denkmalschutz. Die
Dachterrassen und Flachdachbereiche
werden mit Bitumen- oder Kunststoffabdichtungen
gemäß Flachdachrichtlinie
abgedichtet.
Dachklempnerarbeiten
Sämtliche Dachrinnen und Fallrohre,
Standrohr (mit Reinigungsöffnung),
Brandmauerabdeckungen, Schornsteineinfassungen,
Schneefanggitter etc.
werden mit Titanzinkblech ausgeführt.
3.2 Straßen- und Hoffassade
Die Sanierung der historischen Fassade
und Sockel erfolgt unter Maßgabe der
denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.
3.3 Fenster- und Balkontüren
Sämtliche vorhandenen Fenster werden
demontiert und durch neue lackierte
Holz-Isolierglasfenster mit Dreh-/ Kippflügelflügel
unter Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen
Genehmigung
ersetzt.
Fensterbänke
innen:
Fensterbänke aus Kalkstein Jura oder
wasserfeste resopalbeschichtete Platte
außen:
Fensterbank außen neu (nach Maßgabe
der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung)
3.4 Hauseingangstüren
Die vorhandenen Hauseingangstüren
werden fachgerecht aufgearbeitet oder
durch neue Holztüren nach Maßgabe
der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung
ersetzt.
3.5 Balkone/Terrasse
Die Ausführung der neu zu errichtenden
Balkone erfolgt als verzinkte Stahlkonstruktion
nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen
Genehmigung.
Terrassen erhalten einen Belag mit Einfassung
nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen
Genehmigung.
3.6 Treppenhaus
Das Treppenhaus wird nach einer Befunduntersuchung
durch einen Restaurator
sowie nach Maßgaben der denkmalschutzrechtlichen
Auflagen komplett
saniert.
Die Treppenanlage aus Holz sowie vorhandene
Bodenfliesen werden entsprechend
überarbeitet und wenn erforderlich,
ergänzt.
Vorhandene Wohnungseingangstüren
und ehemalige WC-Türen werden fachgerecht
unter Berücksichtigung der
Verbesserung des Brand-, Schall- und
Einbruchschutzes restauriert und ertüchtigt
oder durch neue Wohnungseingangstüren
(Holztüren) stilgerecht
ersetzt.
Die Treppenhausfenster werden in einer
dem historischen Bestand entsprechenden
Gliederung komplett erneuert. Die
Wände werden vollflächig gespachtelt
und verschliffen. Es erfolgt ein Farbanstrich
auf Grundlage der Befundunter-
29

30
suchung des Restaurators sowie der
denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.
3.7 Keller
Die einzelnen Kellerabteile werden aus
einer luftzirkulationsfördernden, offenen
und verzinkten Metallkonstruktion ausgeführt.
Der Einbau von Türen (T30) erfolgt
nach den Erfordernissen der derzeit
geltenden Brandschutzbestimmungen.
Sämtliche Kellerfenster werden erneuert
(verzinkter Stahlrahmen mit Lüftungsgitter
bzw. nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen
Genehmigung).
Kellerfußboden
Der vorhandene Kellerfußboden wird
auf Schäden untersucht. Ist seine Funktion
nicht gestört, bleibt er weitestgehend
erhalten. Unebenheiten werden
ausgebessert.
Kellerwände
Die Kellerwände werden von schadhaften
Putz befreit, sandgestrahlt und als
sichtbares Mauerwerk belassen.
Größere Fehlstellen im Mauerwerk werden
mit gleichem Material ausgebessert.
Es erfolgt durch den TÜV SÜD eine
Überprüfung des Bauzustandes hinsichtlich
auftretender Mauerwerksfeuchtigkeit,
schädigender Salze im Mauerwerk.
Im Ergebnis dieser Untersuchungen
werden erforderliche Instandsetzugsmaßnahmen
durchgeführt; in der
Regel zur Sperrung gegen aufsteigende
Feuchtigkeit ins Erdgeschoß. Dabei
werden die Kellerwände so abgedichtet,
daß in das Erdgeschoß aufsteigende
Nässe weitestgehend verhindert wird.
Da es sich bei den Kellerräumen jedoch
um untergeordnete Neben- und Abstellflächen
handelt, stellte eine bestehend
bleibende Erd- oder Restfeuchte
keinen Mangel dar.
3.8 Wohneinheiten
Wohnungstrennwände
Bestand:
Massive Wohnungstrennwände in Stärken
von 15-24 cm. Bei zu geringen
Wandstärken werden die Wohnungstrennwände
brand- und schallschutztechnisch
ertüchtigt (Gipskarton-Vorsatzschale).
neu:
Soweit Wände in den Wohnungen neu
hinzukommen oder erneuert werden
müssen, werden diese Wände als Trockenbauwände
gemäß den Anforderungen
an den Brand- und Schallschutz
errichtet (beidseitige Doppelbeplan-
kung). Neue tragende Wände werden
in Ziegelbauweise erstellt und beidseitig
verputzt.
Wand- und Deckenbeläge
An allen Innenwänden und Decken
wird die alte Tapete entfernt. Schadhafte
Putzstellen werden ausgebessert. Soweit
keine Neuaufteilung der Wohnungen
erfolgt, unterliegen alle Wände
dem Bestandsschutz. Bad-, Küchenund
Flurbereiche erhalten eine Trockenbau-Unterhangdecke.
In Wohnräumen, die aus statischen
Gründen Unterzüge erhalten, werden
ebenfalls Trockenbau-Unterhangdecken
eingebaut. In den Wohneinheiten werden
die Wände mit einer putzartigen
Oberflächenbeschichtung sowie einem
zweifachen deckenden Dispersionsanstrich
versehen.
Die Wände der Bäder erhalten einen
zeitgemäßen hochwertigen großformatigen
Fliesenbelag. Die exakte Höhe
des Fliesenbelages ergibt sich aus der
Höhe der vorhandenen Gegebenheiten,
z. B. Vorwandkonstruktion, sowie den
Abmessungen der Fliesen. Die Wandfliesen
werden im Dünnbettverfahren
inkl. erforderlicher Abdichtungen im
Spritzwasserbereich verlegt. Oberhalb
der Fliesen werden die Wände gespachtelt
und deckend gestrichen.
Fußbodenaufbau/Bodenbelag
Die Böden in den Wohnungen erhalten
einen Gussasphalt – Estrich mit Trittschalldämmung.
Die Türbereiche innerhalb
der Wohnungen werden nach
Möglichkeit schwellenlos ausgeführt.
Eine Schwelle vom Treppenhaus in die
Wohnung ergibt sich aus denkmalschutzrechtlichen
Vorgaben, die Veränderungen
im Treppenhaus nicht zulassen.
Die vorgesehene Sanierung und Modernisierung
erfolgt unter Bestandsschutz.
Lichte Raumhöhen nach § 47
der Sächsischen Bauordnung können
nicht garantiert werden.
Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer:
Die Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer
erhalten ein hochwertiges Fertigparkett
aus Eiche mit umlaufenden Sockelleisten.
Küche:
Für Küchen ist ein hochwertiger Fliesenbelag
(Materialpreis 30 EUR/qm)
vorgesehen. Optional kann, bei Einigung
vor Baubeginn kostenneutral,
auch hier die Verlegung von hochwertigem
Fertigparkett vereinbart werden.
Bad:
Die Böden im Bad erhalten einen hochwertigen
Fliesenbelag (Materialpreis 30
EUR/qm) inkl. der erforderlichen Abdichtung.
Wohnungsinnentüren
Sämtliche Innentüren werden, sofern
vom Denkmalschutz nicht anders gefordert,
erneuert. Es werden neue hochwertige
Zimmertüren eingebaut. Die
Türbeschläge werden in Edelstahl ausgeführt.
Die Zimmertüren der Wohnzimmer
(Stube) und Küchen erhalten
satinierte Glasfüllungen.
Schließanlage in der
Wohnungseingangstür
Es wird eine Schließanlage mit Hauptund
Gruppensperre GPI, serienmäßig
mit Aufbohr- und Abtastsicherung. Die
Übergabe erfolgt inklusive eines Schließplanes
an die Hausverwaltung.
4. SONSTIGE AUSSTATTUNG
Küchen
Der Einbau einer Einbauküche kann auf
Wunsch nach gemeinsamer Abstimmung
vor Baubeginn optional gegen
Aufpreis erfolgen.
Musterwohnung
Auf Grundlage der vorstehenden Baubeschreibung
wird eine Musterwohnung
hergestellt. Diese kann der Erwerber
nach Absprache besichtigen, und
sich ein Bild vom Umfang der Sanierung
und der Ausstattung der Einheiten zu
verschaffen. Weicht die Musterwohnung
von der Baubeschreibung ab, gilt
im Zweifel vorrangig die Baubeschreibung.
Außenanlagengestaltung
Die gesamte Außenanlage wird unter
Maßgabe der zuständigen Ämter (Denkmalschutz,
Grünflächenamt) gestaltet.
Historische Beläge im Gehwegbereich
werden erhalten bzw. neu verlegt.
Es werden zentrale Müllcontainerstellplätze
in ausreichender Anzahl hergestellt.
Die Restfläche wird mit Rasen
und Sträuchern lt. Planungsunterlagen
begrünt. Spielplatzanlagen werden im
Rahmen der Baugenehmigung mit den
zuständigen Behörden geplant und abgestimmt.
5. Planungsänderungen
Änderungen in der Planung, an vorgesehenen
Materialien und bei Einrichtungsgegenständen
sind vorbehalten,
soweit sie aus technischen Gründen
oder aus Gründen der Materialbeschaffung
zweckmäßig sind und den geschilderten
Standard nicht mindern. Ände-

ungen in der Baugenehmigung oder
aufgrund behördlicher Auflagen oder
geänderter gesetzlicher Bestimmungen
können zu Planungsänderungen führen
und bleiben vorbehalten.
6. Sonderwünsche
Änderungswünsche (Planung, Ausstattung)
eines Käufers bezüglich des Sondereigentums
sind möglich, soweit es
der Bautenstand zulässt, sie technisch
durchführbar sind und diese Änderungswünsche
nicht gegen die Interessen
der Gemeinschaft gerichtet sind. Die
Änderungen sind mit dem Bauherrn
bzw. Bauträger (Grundstücksverkäufer)
im Einzelnen vorab zu besprechen.
Dieser untersucht die Durchführungsmöglichkeit
und veranlasst ggf. eine
Kostenkalkulation durch den General-
unternehmer bzw. die Handwerksfirmen.
Auf Grundlage dieser Kostenkalkulation
wird ein Zusatzvertrag zwischen
dem Käufer und dem Generalunternehmer
bzw. den Handwerksfirmen
über den Bauherrn bzw. Bauträger
geschlossen. Die Leistungen sind darin
direkt mit dem Generalunternehmer
bzw. den Handwerksfirmen abzurechnen.
Dasselbe Prinzip gilt auch bei der
Abwahl einer Leistung. Mündliche Auskünfte
bedürfen zu ihrer Gültigkeit immer
der Schriftform.
7. ANGABENVORBEHALT
Alle Angaben sind vom Ersteller der
Baubeschreibung sorgfältig geprüft und
zusammengestellt worden. Die in den
Grundrissen enthaltenen Möblierungen
sind Gestaltungsvorschläge, dienen der
Veranschaulichung und sind nicht Vertragsgegenstand.
Kein Vermittler, Anlageberater oder
sonstiger Dritter ist berechtigt, Auskünfte
zu erteilen oder Zusicherungen zu
machen, die von diesen Angaben abweichen
oder über sie hinausgehen.
Solche Auskünfte und Zusicherungen
sind im Übrigen nur wirksam, wenn sie
schriftlich durch die Ersteller der Baubeschreibung
erfolgen. Sämtliche Angaben
entsprechen dem Stand der
Planung im März 2007. Sie stehen unter
dem Vorbehalt grundsätzlich unveränderter
Planungs- und gleichbleibender
rechtlicher Verhältnisse der Spruchpraxis
der Gerichte, Verwaltungs- und Finanzbehörden.
Stand: Mai 2007
DGG AG
31

32
Die rechtliche
Konzeption
Das hier angebotene Immobilieninvestment
ist mit dem Abschluss mehrerer
Verträge verbunden. Bei den Verträgen
handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot
nebst einer Grundlagenurkunde
des Notars Kukral mit Amtssitz in Leipzig.
Ferner tritt der Erwerber als künftiges
Mitglied in einen bereits abgeschlossenen
WEG-Verwaltervertrag mit der
Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH
ein. Optional kann ein Sondereigentumsverwaltungsvertrag
geschlossen
werden, in Verbindung mit nachfolgender
Garantie ist der Abschluss zwingend.
Daneben schließt der Erwerber
einen Erstvermietungsgarantievertrag,
dessen Kosten bereits im Kaufpreis enthalten
sind. In der Grundlagenurkunde
sind die Teilungserklärung gem. § 8
WEG, die Pläne, die Baubeschreibung
sowie Planungs- und Änderungsvollmachten
enthalten. Die wesentlichen
Inhalte der Verträge werden im Folgenden
kurz erläutert. Die vollständigen
Verträge werden dem Interessenten auf
Wunsch ausreichende Zeit vor dem Erwerb
überlassen.
I. KAUFVERTRAG
1. Angebot
Der Investor unterbreitet der Verkäuferin,
der DGG Deutsche Gesellschaft für
Grundbesitz AG ein notarielles Angebot
zum Abschluss des nach beschriebenen
Kaufvertrages über eine noch zu sanierende
Altbauwohnung. An dieses Angebot
ist der Investor 40 Tage ab Beurkundung
unwiderruflich gebunden.
Über diesen Zeitpunkt hinaus besteht
das Angebot weiter fort. Es kann jedoch
dann durch den Anbieter jederzeit widerrufen
werden, es sei denn, die Annahme
wurde vor Zugang des Widerrufs
bereits erklärt.
Die Annahme ist erfolgt, wenn die Annahmeerklärung
vor einem deutschen
Notar beurkundet worden ist.
2. Inhalt
a) Grundstück
Die Verkäuferin wird Eigentümerin des
im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig
von Dölitz, Blatt 417 verzeichneten
Grundbesitzes, Flurstück 232a, Größe
ca. 1800 qm, gelegen in Leipzig-Dölitz.
Das Grundeigentum wird bei Veräußerung
wie folgt belastet sein:
Abt. II: Auflassungsvormerkung für
die Verkäuferin
Abt. III: lastenfrei
Derzeit in Abt. II und III eingetragene
Belastungen sind zur Löschung zu bringen.
Die Verkäuferin behält sich das Recht
vor, zur Vorfinanzierung der Baukosten
noch Grundpfandrechte in beliebiger
Höhe eintragen zu lassen, was der Käufer
ausdrücklich gestattet und duldet.
Der Anspruch des Käufers auf Lastenfreistellung
aufgrund dieses Vertrages
bleibt unberührt. Ferner hat die Verkäuferin
das Recht, vom Käufer zu übernehmende
Dienstbarkeiten für Ver- und
Entsorgung des Grundstückes, Rechte
für Kabeldienstanbieter oder Baulasten
in Abt. II des Grundbuchs einzutragen.
b) WEG-Teilung
und Kaufgegenstand
Die Verkäuferin verpflichtet sich, den
Kaufgegenstand nach Maßgabe der
Grundlagenurkunde herzustellen und
auszustatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
wurde noch nicht erteilt.
Die Anlegung der Wohnungsgrundbücher
ist demnach noch nicht erfolgt.
Der Kaufvertrag hat demnach den Kauf
einer noch zu sanierenden bzw. noch
auszubauenden Sondereigentumseinheit
einschl. Kellerraum nebst Miteigentumsanteil
am Grundstück zum
Inhalt. Der Kaufgegenstand wird dazu
im Kaufvertrag exakt bezeichnet.
c) Kaufpreis und Wohnfläche
Die Immobilie einschließlich Sanierung
wird zum Festpreis verkauft, wobei der
Festpreis auf Grund und Boden, die Altbausubstanz,
sowie die Sanierungsund
Renovierungsarbeiten nach Erfahrungswerten
ohne Übernahme einer
Gewähr und vorbehaltlich der Zustimmung
der Behörden aufgeteilt ist. Der
Festpreis kann sich im selben Verhältnis
erhöhen wie die gesetzliche Mehrwertsteuer.
Die angegebene Wohnfläche
wurde nach der Wohnflächenverordnung
berechnet, Balkone und Terrassen
werden mit 50% ihrer Fläche berücksichtigt.
Geringfügige Flächenabweichungen
von bis zu 3% haben keinerlei
Einfluss auf Vertrag oder Kaufpreis.
Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten
der Projektierung, des Marketings und
des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere
auch die Innenprovision, die der Veräußerer
an den Kapitalanlagenvertrieb
bezahlt und die unter Umständen über
dem Niveau der gewöhnlichen Maklercourtage
liegen kann. Die Höhe kann
je nach Wohnung unterschiedlich sein
und bei Interesse bei der Verkäuferin
erfragt werden. Im Kaufpreis nicht enthalten
sind die Kosten von im Vertrag
nicht vereinbarten Sonderwünschen,
sowie Notar- und Grundbuchgebühren,
die notwendigen Kosten des Vertragsvollzuges,
die vom Erwerber ggf. an
den Vermittler zu zahlende Außenprovision,
die Kosten von Rangrücktrittserklärungen
für Finanzierungsrechte
des Käufers, die Beiträge zur Feuerversicherung
ab Deckungszusage, die
Grunderwerbssteuer, die Grundsteuer,
Gebühren und Beiträge nach Übergang
von Lasten und Gefahren sowie die
Anschlussbeiträge für eine Mietantenne
oder Breitbandkabel. Insbesondere hat
der Käufer die Notarkosten, die Kosten
der Grundschuldbestellung sowie die
Grunderwerbssteuer zu übernehmen,
was im allgemeinen ca. 6% des Kaufpreises
ausmacht.
Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt
zu zahlen, wobei sich die Raten
an den Vorgaben der erwerberschützenden
Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV) orientieren und im einzelnen
dem Kaufvertragsentwurf zu
entnehmen sind. Stellt die Verkäuferin
eine dem § 7 (1) MaBV entsprechende
Bürgschaft zur Sicherung eines etwaigen
Rückzahlungsanspruches des Investors,
sind Zahlungen gemäß Ratenplan
und nach Baufortschritt unabhängig
von der Eintragung der Auflassungsvormerkung
sofort zur Zahlung fällig. Eine
Aufrechnung gegenüber der Verkäuferin
ist weitgehend ausgeschlossen.
Da die Kaufpreisansprüche an die zwischenfinanzierende
Bank abgetreten
sind, kann der Kaufpreis nur an diese
mit schuldbefreiender Wirkung gezahlt
werden.
d) Kaufpreisfinanzierungsnachweis
und
Grundstücksbelastungen
Die Verkäuferin behält sich vor, vom
Käufer eine Finanzierungsbestätigung
seines Kreditinstituts innerhalb von
vier Wochen nach Angebotsabgabe zu
verlangen. Aus dieser muss ersichtlich
sein, dass die Eigenmittel zur Verfügung
stehen und etwa eingeplante Fremdmittel
zugesagt sind. Sofern der Käufer
dieser Verpflichtung nicht rechtzeitig
nachkommt, kann die Verkäuferin das
Angebot ablehnen bzw. einen ggf. bereits
wirksamen Kaufvertrag rückabwickeln
und Schadenersatz verlangen.
Die Verkäuferin verpflichtet sich, die
zur Sicherung der vom Käufer aufgenommenen
Darlehen erforderlichen
dinglichen Rechte (insbesondere Grundschulden)
zu bestellen. Entsprechende
Belastungsvollmachten werden wechselseitig
erteilt. Damit verbundene Kosten
übernimmt der Käufer. Zur Sicherung
der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht
mit Bedingungen und
Auflagen verbunden, die den Zweck
haben, dass Auszahlungen der finanzierenden
Bank ausschließlich die Kaufpreisschuld
tilgen. Im Übrigen ist die
Kaufpreisfinanzierung ausschließlich
Sache des Erwerbers.
e) Sanierungsverpflichtung
und Fertigstellung
Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung
ergibt sich aus der Grundlagenurkunde
entsprechend der im
Prospekt enthaltenen Baubeschreibung

und den Plänen. Die Baubeschreibung
wird damit zum Gegenstand des Grundstückskaufvertrages
gemacht.
Änderungen in der Planung und Ausführungsart,
den vorgesehenen Baustoffen
und der Ausstattung (soweit
überhaupt geschuldet) behält sich die
Verkäuferin vor, soweit sich diese technisch
oder wirtschaftlich als zweckmäßig
oder notwendig erweisen oder auf
behördlichen Auflagen beruhen und
nicht wert- und gebrauchsmindernd
sowie dem Käufer zumutbar sind. Auch
geringfügige Änderungen der Wohnfläche
und der Raumaufteilung haben
keinen Einfluss auf den Preis und den
sonstigen Vertragsinhalt. Flächenabweichungen
sind nur beachtlich, sofern
sie 3 % bezogen auf die Gesamtfläche
der Einheit übersteigen.
Die Verkäuferin steht für die Bezugsfertigkeit
des Sondereigentums, vorbehaltlich
einer Verzögerung durch Schlechtwetter,
höhere Gewalt, Sonderwünsche
oder Verzug des Erwerbers mit der
Kaufpreiszahlung am 30.04.2008 ein.
Sonderwünsche und Eigenleistungen
des Erwerbers bei der Bauausführung
können nur bezüglich des Innenausbaus
und mit Zustimmung der Verkäuferin
berücksichtigt werden, da sie die Bauzeit
verlängern. Architekt und Handwerker
sind direkt zu beauftragen, die
Kosten sind nicht im Kaufpreis enthalten
und müssen direkt mit den Beauftragten
abgerechnet werden.
f) Abnahme des Sonder- und
Gemeinschaftseigentums
Die Abnahme des Sondereigentums
erfolgt bei Bezugsfertigkeit und Zahlung
der bis dahin fälligen Raten, wobei
der Investor hierzu mit einer Frist von
zwei Wochen zu einem Abnahmetermin
geladen wird. Bei Besichtigung
wird ein Abnahmeprotokoll gefertigt,
in welches Restarbeiten oder Mängel
aufgenommen werden. Ein Anerkenntnis
seitens der Verkäuferin ist damit
nicht verbunden.
Erscheint der Investor zum Abnahmetermin
nicht, oder bezieht oder benutzt
der Investor oder ein Dritter mit dessen
Duldung das Vertragsobjekt vor Abnahme,
gilt es als mangelfrei abgenommen,
es sei denn, die Mängel werden innerhalb
von 6 Tagen nach diesem Zeitpunkt
schriftlich gerügt. Die Abnahme
des Gemeinschaftseigentums erfolgt
nach vollständiger Fertigstellung des
Gebäudes. Zur Abnahme bevollmächtigt
ist in jedem Fall, auch bei Erscheinen
des Investors, ein vom Hausverwalter
zu bestellender Sachverständiger, dessen
Kosten die WEG trägt. Aufgrund des
Vorliegens einer Mehrhausanlage kann
die Abnahme des Gemeinschaftseigentums
für jedes Gebäude gesondert erfolgen.
Die jeweilige Abnahme ist maßgeblich
für den Verjährungsbeginn.
g) Übergang des Vertragsbesitzes
sowie der Rechte und Pflichten
Besitz/Nutzen/Lasten und Verkehrssicherungspflichten
gehen mit Abnahme
des Sondereigentums Zug um Zug gegen
Zahlung der dann fälligen Kaufpreisrate
auf den Investor über. Damit
erhält der Investor auch alle Rechte und
Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft,
die sich nach
der Teilungserklärung der Gemeinschaftsordnung
und dem unter II. beschriebenen
WEG-Verwaltungsvertrag bestimmen.
Ferner tritt er in bestehende Versicherungsverträge
ein und hat die Kosten
für diese zu tragen. Daneben haftet
der Investor für Erschließungs- und Anliegerbeiträge
nach dem BauGB sowie
den landes- und kommunalrechtlichen
Vorschriften sowie Straßenausbaugebühren
bereits ab dem Tag des Kaufvertrages,
sofern die Maßnahmen nach
diesem Tag begonnen werden.
h) Gewährleistung
Hinsichtlich der Gewährleistung wird
im Vertrag unterschieden. Hinsichtlich
des Grund und Bodens sowie der Altbausubstanz
sind Gewährleistungsansprüche
des Investors ausgeschlossen,
sofern nicht § 309 Ziffer 7 BGB diesem
Ausschluss entgegensteht. Für die erbrachten
Sanierungs- und Modernisierungsleistungen
gilt das Werkvertragsrecht
des BGB, wobei der Investor einen
Anspruch auf Nacherfüllung oder Minderungsrechte
geltend machen und
bei gravierenden Mängeln vom Vertrag
zurücktreten oder Schadenersatz verlangen
kann. Es gelten die gesetzlichen
Verjährungsfristen, wobei man sich
darüber einig ist, dass die Verjährungsfristen
im Bereich des Sondereigentums
mit der Abnahme des Sondereigentums
und im Bereich des Gemeinschaftseigentums
mit dessen Abnahme beginnen.
Unter gewissen Voraussetzungen
werden dem Erwerber darüber hinaus
Ansprüche gegenüber den am Bauvorhaben
beteiligten Handwerkern und
Unternehmen abgetreten.
i) Vollstreckungsunterwerfung
Wegen des Kaufpreises und der vertraglichen
Nebenleistungen (auch Verzugszinsen)
unterwirft sich der Investor der
sofortigen Zwangsvollstreckung aus
dem Notarvertrag in sein gesamtes Vermögen,
d. h. zur Vollstreckung des
Kaufpreises ist ggf. kein Gerichtsverfahren
nötig.
j) Vollmachten
Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten
enthalten. Zunächst werden die
Notarangestellten im für die Vertragsdurch-führung
nötigen Umfang bevollmächtigt
wobei die Vollmacht über
den Tod hinaus gilt. Daneben ist der
Notar mit einer Empfangsvollmacht
ausgestattet, sofern ein Verzug des Käufers
ins Ausland erfolgt und kein Zustellungsbevollmächtigter
im Inland benannt
wird. Der Investor erhält eine
Belastungsvollmacht für das Vertragsobjekt
zur Darlehensbeschaffung. Die
Verkäuferin wiederum ist bevollmächtigt,
Sonder- und Gemeinschaftseigentumsflächen
in Größe und Anzahl zu
verändern, sowie umzuwandeln, ohne
dass dem Investor hieraus Ansprüche
erwachsen, sofern nicht seine eigenen
Rechte hierdurch negativ berührt werden.
k) Rücktritt
Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nach dem
die Verkäuferin das unterbreitete Angebot
des Investors angenommen hat,
nur aus den gesetzlich vorgesehenen
Gründen möglich. Grundsätzlich ist der
hierfür gegebene Raum äußerst beschränkt
und ist nur bei gravierenden
Gründen gegeben. Generell gilt die
Rechtsregel, dass einmal geschlossene
Verträge von beiden Parteien eingehalten
werden müssen.
l) Voraussetzungen und Folgen
der Eigentumsübertragung
Eigentum erwirbt der Investor erst mit
seiner Eintragung im Grundbuch u. a.
nach Vollzug der Teilungserklärung sowie
vollständiger Zahlung der Grunderwerbssteuer
und grundsätzlich des
Kaufpreises. Zur Sicherung dieses Anspruchs
wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung
eingetragen, welche
mit Eintragung als Eigentümer
gelöscht wird.
m) Mietervorkaufsrecht
Bei vermieteten Wohnräumen, an denen
Wohnungseigentum gebildet wird,
kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht des
Mieters bestehen. Das Vorkaufsrecht
kann nach Ablauf von zwei Monaten,
nachdem der Mieter über den Inhalt
des geschlossenen Vertrages informiert
wurde, nicht mehr ausgeübt werden.
Hat der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt,
wird der hier geschlossene Vertrag
nicht wirksam.
Weitergehende Schadenersatzansprüche
des Käufers gegen den Verkäufer
sind ausgeschlossen; jedoch trägt dann
der Verkäufer die Kosten des Vertrages
und aller Durchführungshandlungen,
sowie etwaige bei dem Käufer angefallene
Finanzierungskosten.
II. VERWALTUNGSVERTRAG
FÜR DAS
GEMEINSCHAFTSEIGENTUM
Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
wird die Sachsengrund
Hausverwaltungsgesellschaft mbH bestellt,
beauftragt und bevollmächtigt.
33

34
Der Verwaltungsvertrag wird zunächst
für die Dauer von fünf Jahren ab Übergabe
der ersten Wohneinheit an einen
Erwerber fest geschlossen und kann
nur aus wichtigem Grund vorzeitig beendet
werden. In diesen Vertrag tritt
der Erwerber mit Übergang von Besitz/
Nutzen und Lasten, spätestens mit Eintragung
als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch
nach den Regelungen des
WEG ein. Die einzelnen Aufgaben und
Befugnisse ergeben sich aus § 2 des
Verwaltervertrages sowie dem zugehörigen
Leistungskatalog. Die Vergütung
des Verwalters beträgt je Wohnungseigentumseinheit
EUR 20,53 inkl. der
derzeit gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer.
Zusatzleistungen sind entsprechend
dem Verwaltervertrag gesondert
zu vergüten. Die Haftung des Verwalters
beschränkt sich im Wesentlichen
auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Die gleichzeitig mit dem Vertrag erteilte
Verwaltervollmacht erlaubt es dem Verwalter,
die Wohnungseigentümergemeinschaft
umfassend gegenüber Dritten
zu vertreten.
III. SONDEREIGENTUMS-
VERWALTUNG
Grundsätzlich kann der Investor wählen,
ob er seine Sondereigentumseinheit
selbst verwaltet oder hiermit eine Hausverwaltung
beauftragt. In Verbindung
mit der unter IV. beschriebenen Erstvermietungsgarantie
ist die Beauftragung
allerdings zwingend notwendig.
Für den Fall, dass der Investor die bereits
mit der Gemeinschaftseigentumsverwaltung
beauftragte Hausverwaltung
beauftragt, wird ein Verwaltungsvertrag
gemäß dem beigefügten Muster geschlossen.
Der Vertrag hat eine Mindestlaufzeit
von 2 Jahren. Er verlängert
sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht
unter einer Einhaltung einer Frist von
3 Monaten gekündigt wird. Durch die
separat zu erteilende Verwaltungsvollmacht
wird die Hausverwaltung umfas-
send bevollmächtigt, u. a. zum Einzug
der Mietzinsen, der Mietkaution, zum
Abschluss von Mietverträgen und zu
deren Kündigung, sowie notfalls zur
gerichtlichen Geltendmachung von
Mietrückständen. Die einzelnen Leistungen
sind in § 3 des Vertragsformulars
beschrieben. Die Kosten der Verwaltung
des Sondereigentums betragen EUR
18,25 je Wohneigentumseinheit pro
Monat inkl. der derzeit gültigen Mehrwertsteuer.
Gesondert zu vergütende
Sonderleistungen sind in § 3 B) des
Musters aufgeführt. Die Haftung des
Verwalters ist im Wesentlichen auf Vorsatz
oder grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
IV. ERSTVERMIETUNGSGARANTIE
Auf Wunsch des Investors kann mit der
Verkäuferin als Garantiegeberin ein
Erstvermietungsgarantievertrag abgeschlossen
werden.
Der Erstvermietungsgarantievertrag
macht für den Erwerber aber nur Sinn,
wenn er seine Eigentumseinheit vermieten,
d. h. nicht selbst nutzen will. Voraussetzung
für die Garantieleistung ist
darüber hinaus, dass sich Erwerber und
Veräußerer wechselseitig vertragstreu
verhalten und keine in ihrer Sphäre liegenden
Beeinträchtigungen der Vermietbarkeit
begründen, die zu Lasten
der Vermietbarkeit gehen. Dies trifft
insbesondere auch auf die für die Vermietung
zwingend erforderliche enge
und reibungslose Zusammenarbeit bei
üblicherweise während des Beginns
und der Laufzeit des Garantievertrages
auftretenden Nachbesserungs- und Gewährleistungsarbeiten
zu, da diese einen
direkten Einfluss auf den Vermietungserfolg
haben.
Mit dem Erstvermietungsgarantievertrag
garantiert die Garantiegeberin für
insgesamt 12 Monate einen Mietzins
in prospektierter Höhe gemäß den vertraglichen
Bedingungen, beginnend
mit dem dritten Monat nachdem die
Eigentumseinheit bezugsfertig ist und
das Sondereigentum abgenommen
wurde. Erfolgt die Erstvermietung zu
einem niedrigeren als dem prospektierten
Mietzins, zahlt die Garantiegeberin
die Differenz, jedoch höchstens für die
Dauer von 12 Monaten. Erfolgt die
Erstvermietung zu einer Miete, welche
über der garantierten Miete liegt, steht
die Differenz für eine Laufzeit von bis
zu 12 Monaten dem Garantiegeber zu.
Als Voraussetzung für die Durchführung
des Garantievertrages beauftragt der
Investor die eingesetzte Hausverwaltung
obligatorisch mit der Verwaltung des
Sondereigentums und erteilt der Investor
der Garantiegeberin eine Vollmacht
zur Vermietung in seinem Namen sowie
zum Mietinkasso. Erzielte Minder- oder
Mehreinnahmen aus der Vermietung
gehen zu Lasten oder zu Gunsten der
Garantiegeberin.
Daneben bleibt der Investor verpflichtet,
Betriebs- und Nebenkosten sowie die
Instandhaltungsrücklage (Hausgeld) an
den Verwalter zu zahlen, wobei der
Garant diese Gelder direkt aus der Garantiemiete
entnehmen und abführen
darf. Den überschießenden Betrag zahlt
die Garantin an den Käufer aus.
Um die Durchführung des Vertrages zu
ermöglichen, tritt der Investor seinen
Mietzinszahlungsanspruch nebst weiteren
Vermieter- und Eigentümerrechten
für die Dauer der Garantiezeit an die
Garantiegeberin ab. Unter bestimmten
Voraussetzungen wird die Garantiegeberin
von der Garantiezahlung (ggf.
auch anteilig) befreit. Dies ist z. B. der
Fall, wenn notwendige Vollmachten,
Wohnungsschlüssel oder Revisionsunterlagen
vom Investor nicht ausgehändigt
werden, der Mieter die Miete mindert,
ohne dass dies von der Garantiegeberin
zu vertreten ist oder der Investor
mit der Zahlung einer Kaufpreisrate
im Verzug ist. Die Einzelheiten sind im
in der Vertragsmappe beigefügten Erstvermietungsgarantievertragesbeschrieben.

Die steuerlichen
Auswirkungen
Nachfolgend werden die grundlegenden
steuerlichen Auswirkungen im Zusammenhang
mit Immobilienerwerben
nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage
(Stand 01.01.2007) dargestellt. Die Gebäude
wurden ca. 1938 erbaut und
sollen im ersten Bauabschnitt bis April
2008 saniert werden.
A. IMMOBILIENERWERB
ZUR FREMDVERMIETUNG
1. Voraussetzungen für die
steuerliche Berücksichtigung
Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie
zur Fremdvermietung kann einkommenssteuerlich
nur dann berücksichtigt
werden, wenn es sich um keine
Liebhaberei handelt, sondern die Absicht
besteht, auf Dauer gesehen nachhaltig
Überschüsse zu erzielen.
Von dieser Absicht wird nach ständiger
Rechtsprechung bei einer auf Dauer
angelegten Vermietung ausgegangen
(Schreiben des Bundesministeriums der
Finanzen vom 08.10.2004). Sollte die
Finanzverwaltung daran Zweifel haben,
trägt der Steuerpflichtige die objektive
Beweislast. Hierfür kann eine Prognose
erstellt werden, in der sich in dem ganzen
Betrachtungszeitraum ein Totalüberschuss
aus den voraussichtlichen
Einnahmen abzüglich der kalkulierten
Werbungskosten ergibt. Der Prognosezeitraum
orientiert sich laut dem Schreiben
des Bundesministeriums für Finanzen
vom 23.07.1992 an der „voraussichtlichen
Vermögensnutzung“, die
bei Gebäuden 100 Jahre betragen soll.
Der Bundesfinanzhof hält dagegen in
jüngeren Urteilen eine Kalkulation von
über 50 Jahre für nicht angemessen,
da diese spekulative Komponenten
enthält.
Darüber hinaus wird nach neuerer Rechtsprechung
die Einkünfteerzielungsabsicht
in Abhängigkeit von der Höhe der
Mietzinsen beurteilt (Urteil des Bundesfinanzhofs
vom 5.11.2002). Beträgt
demnach bei einer langfristigen Vermietung
der Mietzins mindestens 75 %
der ortsüblichen Marktmiete, ist grundsätzlich
vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht
auszugehen. Liegt der
vereinbarte Mietzins zwischen 56 %
und 75 % der ortsüblichen Mieten, ist
die Einkünfteerzielungsabsicht anhand
einer Überschussprognose zu überprüfen.
Bei einer positiven Prognose ist das
Vorliegen einer solchen Absicht zu bejahen.
Andernfalls ist die Vermietungstätigkeit
in einen entgeltlichen und einen
unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Der unentgeltliche Teil ist steuerlich
nicht relevant. Die entsprechenden anteiligen
Werbungskosten können insoweit
nicht abgezogen werden. Gleiches
gilt, wenn der Mietzins unabhängig
von der Überschussprognose weniger
als 56 % der ortsüblichen Mieten beträgt
(§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz).
Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag
mit Zustimmung des Bundesrates das
Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs
im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen
beschlossen. Damit
wurde unter anderem ein § 15 b ins
EStG eingeführt. Dieser neue Paragraph
gilt für Verluste aus Steuerstundungsmodellen,
denen ein Steuerpflichtiger
nach dem 10.11.2005 beitritt oder für
die nach dem 10.11.2005 mit dem Außenvertrieb
begonnen wurde. Bestandteil
dieser Gesetzesänderung ist eine
Regelung, nach der Verluste aus sog.
Steuerstundungsmodellen weder mit
anderen positiven Einkünften verrechnet
noch nach § 10 d EStG abgezogen
werden dürfen. Diese Verluste mindern
jedoch die Einkünfte, die der Steuerpflichtige
in den folgenden Jahren aus
derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein
Steuerstundungsmodell liegt nach dieser
Vorschrift vor, wenn aufgrund einer
modellhaften Gestaltung steuerliche
Vorteile in Form von negativen Einkünften
erzielt werden sollen. Diese Regelung
soll jedoch nur Anwendung finden,
wenn innerhalb der Verlustphase das
Verhältnis der Summe der prognostizierten
Verluste zur Höhe des gezeichneten
und nach dem Konzept auch
aufzubringenden Kapitals oder bei Einzelinvestitionen
des eingesetzten Eigenkapitals
10 vom Hundert übersteigt.
Betroffen von dieser neuen Regelung
sind insbesondere Medienfonds, Schiffsbeteiligungen,
geschlossene Immobilienfonds
und ähnliche Konstruktionen.
Nicht abschließend geklärt ist die Frage,
ob auch Fälle, in denen ein Bauträger
Objekte mit Modernisierungszusage an
Anleger veräußert, vom § 15 b EStG
erfasst werden. Teilweise wird die Ansicht
vertreten, dass in solchen Fällen
aufgrund der vom Anbieter vorformulierten
und prospektierten Verträge eine
Modellhaftigkeit anzunehmen sei und
es damit zu einer Verlustabzugbeschränkung
nach § 15 b EStG komme. Überwiegend
wird diese Rechtsauffassung
jedoch abgelehnt (vgl. bspw. Beck in
DStR 06, 61 ff.). In der Gesetzesbegründung
zu § 21 Abs. I Satz 1 EStG – der
§ 15 b EStG auch für die Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung für anwendbar
erklärt – heißt es, dass von
der Neuregelung „Bauträgergestaltungen,
in denen ein Bauträger ein Objekt
in einem Sanierungsgebiet oder ein
Denkmal saniert, für die Sonderabschreibungen
geltend gemacht werden können
und bei denen vor Beginn der
Sanierung die Grundstücke oder Eigentumswohnungen
an Erwerber außerhalb
einer Fondskonstruktion veräußert
werden“, nicht betroffen seien. In sol-
chen Fällen soll grundsätzlich keine modellhafte
Gestaltung vorliegen. Die Erwerber
sollen die erhöhten Absetzungen
für die Sanierungsaufwendungen
weiterhin geltend machen können. In
der Gesetzesbegründung wird weiter
ausgeführt, dass nur in Fällen, in denen
der Bauträger neben der Sanierung/Modernisierung
und dem Verkauf auch
noch weitere Dienstleistungen (z. B.
Finanzierung) erbringt, eine modellhafte
Gestaltung gegeben sein könnte. In
einem zum Prospekterstellungszeitpunkt
aktuell diskutierten Entwurf eines
Anwendungserlasses des Bundesministeriums
der Finanzen zu § 15 b EStG
wird noch weiter präzisiert, dass der
Erwerb einer Eigentumswohnung vom
Bauträger zum Zwecke der Vermietung
grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung
im Sinne von § 15 b EStG darstellt,
es sei denn, der Anleger nimmt auch
nur eine modellhafte Zusatz- oder Nebenleistung
vom Bauträger selbst oder
auf dessen Vermittlung von Dritten in
Anspruch, die den Steuerstundungseffekt
ermöglicht. Sofern durch Nebenleistungen
keine Steuerstundungseffekte,
mithin keine sofort abzugsfähigen
Werbungskosten generiert werden, indem
bspw. die Kosten/Gebühren etc.
für die Nebenleistungen (Finanzierung,
Garantien etc.) im Abgabepreis einkalkuliert
sind, sind diese unschädlich. Pro
Rata bezahlte Bewirtschaftungs- und
Verwaltungskosten sind nach diesem
Anwendungserlass im Entwurf explizit
unproblematisch. Da zum § 15 b EStG
bisher weder Rechtsprechung noch
weitergehende Äußerungen der Finanzverwaltung
vorliegen, besteht bezüglich
dieser Rechtsauffassung noch keine
abschließende Rechtssicherheit.
2. Abgrenzung zwischen
Vermögensverwaltung und
Gewerbebetrieb
Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen
unter A.1. steuerrelevant,
ist ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung
(§ 21 EStG) oder um Einkünfte
aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) handelt.
Eine private Vermögensverwaltung
liegt dann vor, wenn der Investor eine
Immobilie dauerhaft an Fremde zur
Nutzung vermietet (Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung). Die Grenze
der privaten Vermögensverwaltung
wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich
der Fremdvermietung neben
der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen
Dienstleistungen erbracht werden.
Werden innerhalb von 5 Jahren mehr
als 3 Objekte veräußert, geht die Finanzverwaltung
davon aus, dass die
Grenze der privaten Vermögensverwaltung
überschritten wird (sog. Drei-Ob-
35

36
jekt-Grenze), da nicht mehr die Substanznutzung,
sondern die Substanzwertsteigerung
in den Vordergrund
getreten ist. Dadurch wird ein gewerblicher
Grundstückshandel begründet.
Gewinne und Veräußerungsgewinne
werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb
umqualifiziert. In Sonderfällen
kann sich die Frist von 5 Jahren auf 10
Jahre verlängern. Durch neuere Urteile
des Bundesfinanzhofs wurde die Rechtsprechung
zur Drei-Objekt-Grenze relativiert,
so dass bezüglich des gewerblichen
Grundstückshandels zur Zeit
keine eindeutige Rechtsicherheit besteht.
Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb
handelt, unterliegen diese
neben der Einkommen- auch der Gewerbesteuer
und zwar unabhängig von
der Behaltensdauer.
Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung unterliegt
ein etwaiger Veräußerungsgewinn als
sog. privates Veräußerungsgeschäft
nach der derzeitigen Rechtslage nur
dann der Einkommensteuer, wenn zwischen
Anschaffung und Veräußerung
der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre
liegen. Als Veräußerungsgewinn wird
grundsätzlich der Überschuss des Verkaufserlöses
über den um die vorgenommenen
Abschreibungen reduzierten
Anschaffungs- und Herstellungskosten
und den Veräußerungskosten
angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien,
die im Zeitraum zwischen Anschaffung
oder Fertigstellung und Veräußerung
ausschließlich zu eigenen
Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung
und in den beiden vorangegangenen
Jahren zu eigenen Wohnzwecken
genutzt wurden.
In der Koalitionsvereinbarung vom
11.11.2005 zwischen CDU/CSU und
SPD ist eine Erweiterung der Steuerpflicht
für solche privaten Veräußerungsgeschäfte
vorgesehen. So wurde
unter anderem diskutiert, zum 01. Januar
2007 auch über die oben genannte
10 Jahresfrist hinaus eine pauschale
Versteuerung von solchen Veräußerungsgewinnen
mit 20 % vorzunehmen.
Aussagen zur genauen Ausgestaltung
dieser geplanten Gesetzesänderung
lassen sich derzeit nicht machen.
Es muss damit gerechnet werden, dass
die o. g. derzeitige gesetzliche Regelung
nur zeitlich begrenzt fortbesteht.
3. Überschussermittlung
Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im
Rahmen der Vermögensverwaltung ausüben,
erzielt er Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung im Sinne des §
21 EStG.
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung erfolgt durch
die Gegenüberstellung der (Miet-)Ein-
nahmen und der im Zusammenhang
mit der Vermietung angefallenen Werbungskosten
(Überschussermittlung).
Steuerliche Vorteile können dann eintreten,
wenn sich ein Überhang von
Werbungskosten ergibt und dieser mit
anderen positiven Einkünften des Investors
mit steuerlicher Wirkung verrechnet
werden kann.
4. Verlustverrechnung
Die Verlustverrechnung in dem Veranlagungsjahr,
in dem der Verlust entstanden
ist, ist betragsmäßig ab dem Veranlagungsjahr
2004 wieder unbegrenzt
möglich.
Im Veranlagungszeitraum können nicht
verrechnete Verluste, bis zu einem Betrag
von EUR 511.500 in das Vorjahr zurückgetragen
werden, oder sie werden in
die Folgejahre unbegrenzt vorgetragen.
Bei Ehegatten, welche zusammenveranlagt
werden, erhöht sich der Verlustrücktrag
auf bis zu EUR 1.023.000. Der verbleibende
Verlustvortrag ist in den folgenden
Veranlagungsjahren bis zu EUR
1 Mio. des Gesamtbetrages der Einkünfte,
und der darüber hinausgehende
Anteil bis zu 60% des Gesamtbetrages
der Einkünfte abzugsfähig (§ 10d EStG).
Nicht verrechnete Verluste werden vorgetragen.
Bei zusammenveranlagten
Ehegatten erhöht sich der Betrag auf
EUR 2 Mio.
5. Werbungskosten bei
Vermietung und Verpachtung
5.1 Allgemeines
Gemäß § 9 Abs. 1 EStG sind Werbungskosten
alle Aufwendungen zum Erwerb,
zur Sicherung und Erhaltung von Einnahmen.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
können im Rahmen der
Überschussermittlung nur anteilig in
Form von Abschreibungen berücksichtigt
werden. Andere Aufwendungen
(Fremdkapitalzinsen, sonstige Finanzierungskosten,
Betriebskosten, Verwaltungskosten,
Grundsteuer etc.) sind als
sofort abziehbare Werbungskosten im
Veranlagungsjahr der Zahlung berücksichtigungsfähig.
Aufwendungen für
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen,
die innerhalb von drei
Jahren nach Anschaffung des Gebäudes
durchgeführt werden und 15 % der
Anschaffungskosten übersteigen, zählen
zu den Herstellungskosten (anschaffungsnahe
Herstellungskosten), ansonsten
i. d. R. zu den sofort abzugsfähigen
Werbungskosten.
5.2 Disagio und Damnum
Disagio ist die Differenz zwischen dem
Ausgabebetrag und dem Nennbetrag
eines Darlehens.
Bei den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung darf ein (marktübliches)
Disagio – unter weiteren Voraussetzungen
– im Zeitpunkt der Zahlung als
Werbungskosten abgezogen werden.
Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen
steuerlichen Verlusten, da
hier Zinsaufwendungen zeitlich vor
verlagert werden. Dies gilt nur, solange
das vereinbarte Disagio marktüblichen
Vereinbarungen entspricht. Das Bundesfinanzministerium
(BMF) legt mit
Schreiben vom 20.10.2003 fest, dass
von einer Marktüblichkeit des Disagios
auszugehen ist, wenn für ein Darlehen
mit einem Zinsfestschreibungszeitraum
von mindestens fünf Jahren ein Disagio
in Höhe von bis zu 5 % vereinbart worden
ist. Diese Regelung ist erstmals für
Darlehensverträge anzuwenden, die
nach dem 31.12.2003 abgeschlossen
wurden.
Das EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz
ändert das Einkommenssteuergesetz in
der Form, dass geleistete Vorauszahlungen
für eine Nutzungsüberlassung von
mehr als fünf Jahren insgesamt auf den
Zeitraum gleichmäßig zu verteilen sind,
für den sie geleistet werden (§ 11 Abs.
2 Satz 3 Einkommenssteuergesetz).
Nach dem Gesetzeswortlaut ist auch
ein Disagio betroffen. Das o. g. BMF -
Schreiben steht demnach im Widerspruch
zum Gesetzeswortlaut. Während
der Beratungen zur Gesetzgebung sollte
das Disagio jedoch nicht in diese Gesetzesregelung
einbezogen werden.
Mit Schreiben vom 05.04.2005 wurde
daher vom Bundesministerium der Finanzen
im Vorgriff auf eine gesetzliche
Klarstellung bestimmt, dass es von der
Finanzverwaltung nicht beanstandet
wird, wenn die Neuregelung des § 11
Abs. 2 Satz 3 Einkommenssteuergesetz
nicht auf ein Disagio angewendet wird,
das vor dem 01.01.2006 abgeflossen
ist. Mit Schreiben des Bundesministeriums
der Finanzen vom 15.12.2005
wurde diese Verwaltungsanweisung
auch über den 31.12.2005 hinaus verlängert.
Damit bleibt es bei der bisherigen
Verwaltungspraxis für entsprechende
Disagios.
Die beschriebenen Regelungen gelten
entsprechend auch für ein Damnum.
5.3 Normale Abschreibungen
Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung
beträgt grundsätzlich 2 % der
Anschaffungs- oder Herstellungskosten,
soweit sie auf das Gebäude entfallen.
Wurde das Gebäude vor dem 01.01.
1925 fertig gestellt, erhöht sich der
jährliche Abschreibungssatz auf 2,5 %.
Die Anschaffungskosten für eine Einbauküche
können linear (gleichmäßig) über
die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Bei Neubauten, soweit sie Wohnzwecken
dienen, konnte bisher ggf.

eine erhöhte degressive Abschreibung
nach § 7 Abs. 5 Nr. 3 EStG vorgenommen
werden. Im Gesetz zum Einstieg
in ein steuerliches Sofortprogramm wurde
die Möglichkeit der degressiven Abschreibung
zum 01.01.2006 abgeschafft.
Die bisherige Regelung ist nur
noch für Ob-jekte anzuwenden, die auf
Grund eines nach dem 31.12.2003 und
vor dem 01. 01.2006 gestellten Bauantrags
hergestellt oder auf Grund eines
nach dem 31.12.2003 und vor dem
01.01.2006 rechtswirksam abgeschlossenen
obligatorischen Vertrags angeschafft
worden sind.
5.4 Erhöhte Abschreibungen
nach § 7i EStG
Bei einem im Inland belegenen Gebäude,
das nach den jeweiligen landesrechtlichen
Vorschriften ein Baudenkmal ist,
können erhöhte Abschreibungen vorgenommen
werden. Beim Erwerb von
Eigentumswohnungen betragen diese
erhöhten Abschreibungen für den Teil
der Anschaffungskosten, der auf die
Herstellungskosten für Baumaßnahmen
entfällt, die nach Art und Umfang der
Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal
oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich
sind, im Jahr der Herstellung
und in den folgenden sieben Jahren
jeweils bis zu 9 % und in den folgenden
vier Jahren jeweils bis zu 7 % alternativ
zur linearen Abschreibung von 2 %
bzw. 2,5 % (§ 7i EStG, sog. Denkmal-
AfA). Erhaltene Zuschüsse mindern die
o. g. Anschaffungskosten als Abschreibungsbemessungsgrundlage.
Die Abschreibung
erfolgt im Jahr des Abschlusses
der Baumaßnahme und in den elf
darauf folgenden Jahren. Nicht in Anspruch
genommene erhöhte Abschreibungen
können in späteren Veranlagungszeiträumen
nicht nachgeholt werden.
Die Baumaßnahmen sind nur begünstigt,
soweit sie nach Abschluss des
notariellen Kaufvertrages durchgeführt
werden. Die erhöhten Abschreibungen
können nur in Anspruch genommen
werden, wenn eine entsprechende Bescheinigung
der nach Landesrecht zuständigen
Stelle über die denkmalrechtlichen
Voraussetzungen und die Erforderlichkeit
der Aufwendungen vorliegt.
Zweckmäßigerweise wird vor Beginn
der Baumaßnahme eine vorläufige Bescheinigung
eingeholt. Da das Finanzamt
nach Maßgabe der Einkommensteuerrichtlinien
2005 (R 7i Absatz 3) in
der Regel die Aufteilung der Anschaf-
fungskosten auf die Altbausubstanz bzw.
auf die begünstigten Sanierungsaufwendungen
überprüft, können sich gegebenenfalls
zwischen den im Kaufvertrag
genannten Sanierungsaufwendungen
und den steuerlich begünstigten
Aufwendungen Abweichungen ergeben.
6. Einkommensteuervorauszahlung
bzw. Eintragung eines
Lohnsteuerfreibetrages
Die voraussichtlich ausgleichsfähigen
Verluste können bereits im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren
(§ 37
EStG) oder in Form eines Freibetrages
auf der Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1
Nr. 5b EStG) berücksichtigt werden.
Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume,
die nach der Fertigstellung oder der
Anschaffung der Immobilie beginnen.
Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr
seiner Fertigstellung angeschafft, tritt
an die Stelle der Anschaffung die Fertigstellung
(§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9
EStG).
Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren
ist ein amtlich vorgeschriebener
Vordruck zu verwenden. Der Antrag
muss spätestens bis zum 30.11. des
Kalenderjahres gestellt werden, für das
die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a Abs. 2
Satz 3 EStG).
B. IMMOBILIENERWERB
ZUR EIGENNUTZUNG
1. Sonderausgaben
Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen
landesrechtlichen Vorschriften
ein Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer
nach § 10f EStG die Aufwendungen
für begünstigte Baumaßnahmen im
Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme
und in den neun folgenden Kalenderjahren
jeweils bis zu 9 % wie
Sonderausgaben abziehen (§ 10f Abs.
1 EStG), wenn alle Voraussetzungen
des § 7i EStG erfüllt sind (u. a. Vorliegen
einer entsprechenden Bescheinigung
der zuständigen Behörde, vgl. Ausführungen
zum § 7i EStG unter A.5.4). Diese
Regelung ist bei Eigentumswohnungen
entsprechend anzuwenden (§ 10f
Abs. 5 EStG).
Der Abzugsbetrag wird nur gewährt,
soweit mit den begünstigten
Baumaßnahmen nach dem Abschluss
des notariellen Kaufvertrages begonnen
wird. Eine Nachholung von nicht aus-
genutzten Abzugsbeträgen in späteren
Perioden ist nicht möglich. Der Sonderausgabenabzug
wird nur insoweit gewährt,
wie in dem jeweiligen Kalenderjahr
die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken
genutzt wird (§ 10f Abs. 1
Satz 2 EStG). Die Steuervergünstigung
nach § 10 f EStG kann nur für ein begünstigtes
Objekt gewährt werden. Bei
Ehegatten können diese Abzugsbeträge
insgesamt für zwei Objekte in Anspruch
genommen werden.
2. Einkommensteuervorauszahlung
bzw. Eintragung
eines Lohnsteuerfreibetrages
Hier gelten die Ausführungen unter
A.6. entsprechend.
C. SONSTIGE STEUERLICHE
AUSWIRKUNGEN
Nach Zustandekommen des notariellen
Kaufvertrages fällt Grunderwerbsteuer
in Höhe von ca. 3,5 % des Kaufpreises
an. Die Grunderwerbsteuer entsteht
auch bei der Veräußerung des Objekts.
In der Regel hat der Erwerber diese
Grunderwerbsteuer zu zahlen, wobei
der Verkäufer gegenüber dem Finanzamt
neben dem Käufer gesamtschuldnerisch
haftet. Darüber hinaus fällt laufend
Grundsteuer an. Wird das Objekt
vermietet, kann diese jedoch im Rahmen
der Nebenkostenabrechnung auf
den Mieter umgelegt werden.
D. BERÜCKSICHTIGUNG INDIVI-
DUELLER STEUERLICHER
RAHMENBEDINGUNGEN EINES
INVESTORS
Die steuerlichen Konsequenzen aus der
Entscheidung zum Kauf einer Immobilie
und ggf. auch später anstehende Entscheidungen,
wie die Anpassung der
vertraglichen Rahmenbedingungen an
veränderte Marktstrukturen oder die
Veräußerung bzw. Nutzungsänderungen
der Immobilie und die sich daraus
ergebenen steuerlichen Folgen lassen
sich verbindlich nur unter Berücksichtigung
der individuellen Rahmenbedingungen
des jeweiligen Investors ableiten.
Die Prospektherausgeberin empfiehlt
daher jedem Erwerber vor dem
Abschluss eines Kaufvertrages einen
Steuerberater seines Vertrauens zu Rate
zu ziehen.
37

38
Baubegleitende Qualitätskontrolle
und Abnahme durch den TÜV
Mit der TÜV Süd Industrie Service GmbH
wird für das Bauvorhaben eine qualitätssichernde
Baubegleitung vereinbart und in
Auftrag gegeben. Im Rahmen dieser baubegleitenden
Qualitätssicherung begehen
Mitarbeiter des TÜV turnusgemäß die Baustelle,
um auftretende Mängel rechtzeitig
zu erkennen und Abhilfe zu empfehlen.
Vorgesehen sind 5 bis 10 Baustellenbesuche.
Ferner begleitet die TÜV Süd Industrie Service
GmbH den Verwalter bei der Schlußabnahme
des Gemeinschaftseigentums und
erstellt einen entsprechenden Abnahmebericht.
Der Prüfumfang der TÜV Süd Industrie
Service GmbH beinhaltet die Mängelerfassung
und stellt im Schlußbericht fest, dass:
1. das Objekt nach der vorliegenden, vereinbarten
Baubeschreibung gebaut wurde,
dass die in der Baubeschreibung
aufgeführten Vorschriften eingehalten
wurden, wobei darauf hinzuweisen ist,
dass eine Überprüfung nur stichpunkthaltig
erfolgen kann;
2. die anerkannten Regeln der Technik
eingehalten wurden und dass die VDE-
Vorschriften und sonstige Sondervorschriften
berücksichtigt wurden. Bei
Altbauten gilt dies, soweit es die baulichen
Gegebenheiten zulassen;
3. keine erkennbaren Mängel vorhanden
sind.

Ihre Vertragspartner
Verkäufer und Initiator
WEG-Verwalter
SE-Verwalter
Qualitätskontrolle
DGG Deutsche
Gesellschaft für Grundbesitz AG
DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG
Karl-Tauchnitz-Straße 2
04107 Leipzig
HRB 21 209, AG Leipzig
Sachsengrund Hausverwaltung GmbH
Rehwagenstraße 2
04288 Leipzig
HRB 4300, AG Leipzig
TÜV SÜD Industrie Service GmbH Leipzig
Wiesenring 2
04159 Leipzig
HRB 109326, AG München
39

40
Haftungs- und
Angabenvorbehalte
Mit diesem Prospekt werden ausschließlich Auskünfte
zu der angebotenen Immobilie erteilt.
Seitens der Initiatorin, Prospektherausgeberin
und Verkäuferin wird keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-,
Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung
erbracht. Eine Haftung für den Eintritt
von Kosten-, Ertrags- und Steuerprognosen sowie
für die zukünftige Entwicklung der Finanzierungsund
Bewirtschaftungskosten, insbesondere auch
für ggf. von dritter Seite erstellte Berechnungsbeispiele
etc. kann nicht übernommen werden.
Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis
zum Prospekterstellungszeitpunkt bekannten
oder erkennbaren Sachverhalte maßgebend. Planungs-
und Berechnungsgrundlagen stehen unter
dem Vorbehalt der jederzeit potenziell möglichen
Veränderung. Die derzeitige Bau-, Verwaltungsund
Finanzverwaltungspraxis sowie Rechtsprechung
kann sich verändern. Eventuell im Prospekt
enthaltene Illustrationen und Fotos sind zum Teil
nur als Vorschläge, Entwürfe und Muster zu verstehen
und nicht als wesentliche Elemente im
Sinne der Baubeschreibung. Die tatsächliche Gestaltung
und Bauausführung kann hiervon abweichen.
Die Realisierung von Planungen steht unter
dem Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit seitens
der entsprechenden Behörden. Gültigkeit
haben ausschließlich die notariell beurkundeten
Verträge. Die Namensnennung der gesetzlichen
Vertreter der Gesellschaften erfolgt ausschließlich
zur Information der Vertretungsverhältnisse. Eine
persönliche Vertrauenswerbung mit den genannten
Personen wird damit nicht bezweckt. Gleiches
gilt für die beauftragten Vertragspartner. Verbindliche
bzw. vom Prospekt abweichende Angaben
darf und kann nur die Prospektherausgeberin
machen. Dritte Personen, insbesondere mit dem
Vertrieb und der Vermittlung befasste Personen
sind hierzu nicht legitimiert. Kaufinteressenten
wird als Anlage eine Vertragsmappe mit z. T. unverbindlichen
Vertragsmustern (Entwürfen) ausgehändigt.
Der Prospekt ist nur im Zusammenhang
mit dieser Anlage vollständig. Da auch die
abzuschließenden Verträge Veränderungen in
sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen
können, besitzen nur die letztendlich wechselseitig
abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. Die im Exposè
enthaltenen Angaben und Angebote sind
demnach unverbindlich.
Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich
geschützt. Der Prospektaufbau und Inhalt orientiert
sich am IDW-S 4 Standard der Wirtschaftsprüfer
(Stand 18.05.2006), ohne dass hieraus
Ansprüche gegenüber der Prospektherausgeberin
hergeleitet werden können. Aufgrund des unten
angegebenen frühen Prospekterstellungszeitpunktes
und des daraus resultierenden Umstandes,
dass zu diesem Zeitpunkt noch nicht sämtliche
im Prospekt wiedergegebenen Daten, Fakten
und Zahlen des Projektes feststanden und der
Erwerber bei Interesse hierzu von den Projektbeteiligten
jederzeit über den jüngsten Stand der
Dinge informiert werden kann, akzeptiert er, dass
Ansprüche aus diesem Prospekt – soweit überhaupt
gegeben – binnen sechs Monaten ab Kenntnis,
spätestens jedoch zwei Jahre ab dem angegebenen
Herausgabedatum verjähren, es sei
denn, die Prospektherausgeberin hat im Prospekt
vorsätzlich oder grob fahrlässig Falschangaben
gemacht. Die Prospektherausgeberin versichert
dazu, dass sie nach bestem Wissen und Gewissen
über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen
Umstände im Prospekt vollständig und richtig
aufgeklärt hat. Trotz gewissenhaftester Prüfung
und sorgfältigster Erarbeitung können Irrtümer
jedoch nicht ausgeschlossen werden.
Der Prospekt wurde im Juni 2007 erstellt und
herausgegeben.
Kapitalmäßige und
personelle Verflechtungen
Die Verkäuferin ist gleichzeitig Prospektherausgeberin
und Initiatorin. Zwischen den Vertragspartnern
DGG AG und Sachsengrund Hausverwaltungs
GmbH bestehen weitere personelleund
kapitalmäßige Verflechtungen.
Überreicht durch: