nordstrasse 55 - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

LEIPZIG 

NORDSTRASSE 55

Das Angebot 1 

Willkommen im Herzen der Messestadt Leipzig 2 

Das Angebot im Überblick 3 

Leipzig – Zentrum Nord, Nordstraße 55 4 

Chancen und Risiken 5 

Der Standort 11 

Leipzig – pulsierende Stadt mit vielen Gesichtern 12 

Leipzigs Superlative 13 

Leipzig in Zahlen 15 

Stadtplan und Lage des Objektes Nordstraße 55 16 

Das Objekt 17 

Im Zentrum von Leipzig 18 

Objektansicht, Ansicht Nordstraße 19 

Objektansicht, Ansicht Hofseite 20 

Objektansicht, Querschnitt 21 

Grundriss, Kellergeschoss 22 

Grundriss, Erdgeschoss 23 

Grundriss, 1. Obergeschoss 24 



Grundriss, Dachgeschoss 27 

Preisliste Nordstaße 55 in 04105 Leipzig 28 

Baubeschreibung Nordstaße 55 in 04105 Leipzig 29 

Rechtliche Konzeption 36 

Steuerliche Auswirkungen 40 

Die Referenzen 45 

Elsterstraße 40, Leipzig 46 

Gottschedstraße 20, Leipzig 48 

Gustav-Freytag-Straße 18, Leipzig 50 

Baubegleitende Qualitätskontrolle und Abnahme durch den TÜV 51 

Ihre Vertragspartner 52 

Haftungs- und Angabenvorbehalte 53

DAS ANGEBOT 

1

2 

Willkommen im Herzen 

der Messestadt Leipzig 

Mit diesem Prospekt möchten wir Ihr Interesse 

für eine überzeugende Immobilienanlage 

in einer der lebendigsten Städte 

Deutschlands als einen Hauptpfeiler der 

langfristigen Vermögensbildung wecken. 

Leipzig ist die älteste Messestadt der Welt, 

herausragender Industriestandort in Mitteldeutschland, 

europäisches Logistikzentrum. 

Zugleich ist sie aber auch eine Stadt der 

Künste und Kultur, bedeutender Bildungsund 

Wissenschaftsstandort. 

Leipzig – eine Großstadt voller Potential 

und Lebensqualität. 

Mitten in der Stadt liegt die Nordstraße in 

einer der gefragtesten Wohngegenden. 

Denn sie befindet sich einerseits in unmittelbarer 

Nähe zum über Jahrhunderte gewachsenen 

grünen Gürtel. Andererseits ist 

die pulsierende City von hier aus in nur fünf 

Gehminuten zu erreichen. 

Das Wohngebäude selbst ist denkmalgeschützt 

und wird von unserem Unternehmen 

fachgerecht restauriert und behutsam 

modernisiert. 

Erwiesene Zuverlässigkeit, Solidität und 

Stilgefühl bei der liebevollen Rekonstruktion 

– speziell denkmalgeschützter Bauten – 

haben mittlerweile bei einer Vielzahl von 

uns durchgeführter Projekte zum Erfolg 

geführt. 

Für das Gelingen eines Projektes ist ein Team 

eingespielter Partner, die sich aus gemeinsamer 

Arbeit kennen und einander vertrauen, 

die unbedingte Voraussetzung. Alle 

Partner eint die gleiche Geschäftsethik. 

Deren Inhalt und Ziel ist es, eine höchstmögliche 

Qualität, Vertrauenswürdigkeit 

und Kundenzufriedenheit zu erreichen. 

Oliver Bechstedt

Das Angebot 

im Überblick 

Gegenstand dieses Projektes ist ein Angebot 

der MEGARON Bauprojekt GmbH als 

- Initiator und Prospektherausgeberin 

- Bauträgerin für die Sanierungsund 

Ausbaumaßnahmen und 

- Verkäuferin der vorhandenen Bausubstanz 

für das 1920 in Leipzig, Nordstraße 55, 

erbaute und heute denkmalgeschützte 

Mehrfamilienhaus. Im Zuge der Modernisierungs- 

und Instandsetzungsmaßnahmen 

entstehen 10 Wohnungen unterschiedlicher 

Größe. 

Das Angebot richtet sich an Investoren, die 

diese Wohnungseigentumseinheiten zum 

Zwecke der langfristigen Vermietung bzw. 

zum Selbstbezug erwerben wollen. Dieses 

Angebot ist daher nicht geeignet für Investoren, 

die lediglich kurzfristige Verrechnungsmöglichkeiten 

aufgrund eines Steuerstun- 

Das Angebot 

dungsmodells begehren oder eine kurze 

Anlagedauer mit einer feststehenden Verzinsung 

des Kapitals während des gesamten 

Anlagezeitraums und die Rückzahlung zu 

einem fest bestimmten Zeitpunkt wünschen 

und die nicht die im Prospekt genannten 

Risiken tragen wollen. 

Geeignet ist dieses Angebot jedoch für 

Investoren, die eine Kapitalanlegereigentumswohnung 

zum Zwecke der langfristigen 

Sachwert unterlegten Zukunfts- bzw. Altersversorgung 

unter Berücksichtigung der im 

Prospekt beschriebenen Chancen erwerben 

wollen. 

Sie müssen aber in jedem Fall nachhaltig 

bereit und wirtschaftlich in der Lage sein, 

die im Prospekt genannten und unbedingt 

zu beachtenden Risiken einzugehen und 

die sich bei entsprechender Höhe der Fremdfinanzierung 

ggf. ergebende Unterdeckung 

zwischen Einnahmen und Ausgaben finanzieren 

bzw. auszugleichen. 

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4 

Leipzig – Zentrum Nord 

Nordstraße 55 

Produktpartner: MEGARON Bauprojekt GmbH 

Produkt: Denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus 

in der Nordstraße 55 

Baujahr: 1920 

Anzahl der WE: 10 Wohnungen 

Wohnungsgrößen: 1,5 bis 4 Zimmer mit ca. 78 bis ca.102 m 2 

Kaufpreis pro m 2 : EUR 2.070,- bis 2.180,- 

Kaufpreis pro WE: EUR 163.923,- bis 223.232,- 

Abschreibung: Denkmalabschreibung nach §7i EStG 

Nebenkosten: 

WEG-Verwaltung: EUR 20,- inkl. MwSt. mtl. 

SE-Verwaltung: EUR 17,80 inkl. MwSt. mtl. 

Instandhaltungsrücklage: EUR 0,40 pro m 2 mtl. 

Bauzeiten: Voraussichtlich bis 31.12.2006 

Qualitätskontrolle: Die TÜV-Süd Industrie Service GmbH wird die Bauausführung 

durch ständige Baubegehungen überwachen. 

Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung der Prospektherausgeberin 

wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die für 

die Entscheidung des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher Bedeutung 

sind oder sein können. Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt beschrieben 

wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren zu einzelnen 

Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Die Prospektherausgeberin steht für die 

wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung entsprechender Fragen interessierten 

Investoren bzw. deren Beratern jederzeit gern zur Verfügung. 

Keine Verantwortung kann für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen zusätzlichen 

EDV-Berechnungen bzw. über den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen übernommen 

werden, da diese von der Prospektherausgeberin nicht geprüft wurden bzw. dieser i.d.R. 

nicht bekannt sind. Die Prospektherausgeberin überprüft auch nicht, ob die Investitionsentscheidung 

des Investors im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten 

wirtschaftlich sinnvoll ist.

Chancen 

und Risiken 

Wenn sich Risiken realisieren, kann 

dies zur Krise führen. Das chinesische 

Zeichen für Krise bedeutet 

aber gleichzeitig Chance. Deutschland 

befindet sich derzeit in einer 

Krise, die sich durch hohe Staatsverschuldung, 

Arbeitslosenzahlen, 

zu schwachem Wirtschaftswachstum, 

schwankende Aktienkurse und 

Investitionszurückhaltung in den 

Standort Deutschland bemerkbar 

macht. Als weitere Auswirkungen 

– betrachtet auf einen 30 Jahreszeitraum 

– sind u. a. niedrige 

Grundstückswerte, Baupreise und 

Zinsniveaus zu verzeichnen. 

Letztgenannte Faktoren eröffnen 

aber gleichzeitig wieder die Chance, 

gerade jetzt in Grundstücke 

und Bauten zu investieren. Investitionen 

in Immobilien gelten seit 

jeher bei langfristiger Betrachtung 

als besonders krisen- und inflationssicher, 

da sie ein hohes Maß an 

Wertbeständigkeit gewährleisten. 

Daher sind Immobilien seit Generationen 

eine der beliebtesten Anlagen 

zur Altersvorsorge. Wie bei 

Kapitalanlagen generell, handelt 

es sich jedoch auch bei einer Immobilie 

um eine risikobehaftete 

Anlage. Langfristig besteht die gute 

Chance zur Wertsteigerung. In jeder 

Phase der Investition besteht 

jedoch auch das Risiko von Wertverlusten. 

Nachfolgend werden 10 

der wichtigsten Faktoren zur Beurteilung 

der Chancen und Risiken 

bei Immobilieninvestitionen dargestellt. 

Essentiell für ein erfolgreiches 

Immobilieninvestment sind demnach 

zuverlässige Vertragspartner, 

eine rechtssichere Vertragsgestaltung, 

ein guter Standort, moderne 

und qualitativ hochwertige Baumaßnahmen, 

ein durchdachtes 

Nutzungskonzept, eine ordentliche 

Verwaltung, eine weitsichtige Pflege-, 

Erhaltungs- und Instandhal- 

tungsplanung, eine größtmögliche 

Kostentransparenz sowie eine solide 

Finanzierung und die optimale 

Ausnutzung steuerlicher Vorteile. 

Dabei ist zu berücksichtigen, dass 

die entsprechende Beurteilung aktuell 

immer nur eine Bestandsaufnahme 

darstellen kann und zukünftige 

Betrachtungen zwangsläufig 

nur Prognosecharakter haben. Insbesondere 

ist dabei zu berücksichtigen, 

dass dargestellte Chancen 

und Risiken auch kumuliert, d. h. 

gehäuft auftreten können. Konkret 

ist denkbar, dass ein Investor im 

ungünstigsten Fall durch die gleichzeitige 

Realisierung mehrerer Risiken 

in den persönlichen Vermögensverfall 

gerät, indem er bspw. 

bei hoher Fremdfinanzierung, die 

dazu führt, dass die Einnahmen die 

Ausgaben einschließlich Zinsen und 

Tilgung nicht decken, nicht in der 

Lage ist, die so entstandene Unterdeckung 

durch sein persönliches 

Einkommen und/oder Vermögen 

zu finanzieren bzw. auszugleichen. 

I. Vertragspartner 

Für eine Immobilieninvestition ist 

die Wahl des richtigen Partners von 

großer Bedeutung. 

Die Verkäuferin, die Megaron Bauprojekt 

GmbH, ist seit 1994 im 

Immobiliengeschäft tätig. Insgesamt 

wurden durch die Megaron 

Firmengruppe bisher mehr als 470 

Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten 

mit einem Verkaufsvolumen von 

über 56 Millionen Euro veräußert, 

fertiggestellt und übergeben. 

Bei Insolvenz des Bauträgers / Verkäufers 

hat der Käufer nach Bildung 

des Wohn- und Teileigentums sowie 

der Eintragung einer Auflassungsvormerkung 

im Grundbuch 

Das Angebot 

die Sicherheit auf Übertragung des 

erworbenen Objektes. Er erhält 

jedoch keinen rechtlichen Anspruch 

auf Fertigstellung der Baumaßnahmen 

und muss möglicherweise 

in Absprache mit den übrigen Investoren 

die Sanierung teilweise 

oder vollständig in eigener Verantwortung 

durchführen lassen. Die 

Kosten hierfür kann er im Wege 

des Schadenersatzes oder der Minderung 

gegen den Kaufpreis stellen. 

Im Falle der Insolvenz des 

Bauträgers / Verkäufers kann dies 

jedoch dazu führen, dass die Restleistungen 

oder Mängel gerichtlich 

festgestellt werden müssen, um 

letztendlich lastenfreies Eigentum 

zu erhalten. Hierdurch kann es zu 

einer Erhöhung der Kosten durch 

Sachverständigengebühren, Ersatzvornahmen, 

Rechtsstreitigkeiten 

und insgesamt des Modernisierungsaufwandes 

oder sogar zu Abstimmungsschwierigkeiten 

mit weiteren Investoren / Miteigentümern 

kommen. Dies kann weiter 

dazu führen, dass die Baumaßnahmen 

erheblich verspätet und 

im Extremfall überhaupt nicht 

durchgeführt werden, mit der Folge, 

dass der Investor die Zinsen 

und Tilgung für die ggf. bereits 

aufgenommene Kaufpreisfinanzierung 

zu zahlen hat, ohne dass ihm 

Mieteinnahmen zufließen. 

II. Vertragsgestaltung 

Mit dem vorliegenden Prospekt 

wird der Kauf von Teil- und Wohnungseigentum 

im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 

(WEG) 

angeboten. Gleichzeitig wird ein 

Verwaltungsvertrag für das Wohnungseigentum 

geschlossen und 

wird optional ein Verwaltungsvertrag 

für das Sondereigentum angeboten. 

Der hier angebotene Erwerb 

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einer noch zu sanierenden Altbauwohnung 

erfolgt im Wege eines 

Kaufvertrages mit Sanierungsverpflichtung 

zu einem Festpreis. 

Lediglich eine etwaige Erhöhung 

der Mehrwertsteuer wird an den 

Käufer weiterberechnet. Demnach 

erhält der Erwerber eine schlüsselfertig 

sanierte Wohnung, wobei 

das Risiko von Kostensteigerungen 

oder anderer Baurisiken der Veräußerer 

trägt. Zahlungen an den 

Verkäufer erfolgen unter Beachtung 

der Erwerbersicherung nach der 

Makler- und Bauträgerverordnung 

(MaBV). Dies bedeutet, dass der 

Erwerber nur in der Höhe Zahlungen 

zu leisten hat, wie auch Bauleistungen 

durch den Verkäufer 

erbracht wurden. Kontrolliert werden 

diese Bauleistungen durch den 

TÜV. Bis zur Eintragung der Auflassungsvormerkung 

kann der Erwerber 

für den von ihm gezahlten 

Kaufpreis durch eine selbstschuldnerische 

Bankbürgschaft gesichert 

werden. Zu berücksichtigen ist, 

dass sich der Erwerber hinsichtlich 

der geschuldeten Zahlungen der 

Zwangsvollstreckung unterwirft, 

zur Durchsetzung von Kaufpreisansprüchen 

daher unter Umständen 

kein gesondertes Gerichtsverfahren 

notwendig ist. Der Verkäufer 

/ Bauträger steht für die schlüsselfertige 

Bezugsfertigkeit voraussichtlich 

bis zum 31.12.2006 ein. Der 

genaue Fertigstellungstermin kann 

bei der Prospektherausgeberin erfragt 

werden. Demgegenüber steht 

das Risiko, wenn der Verkäufer / 

Bauträger leistungsunfähig wird, 

dass Herstellungsansprüche nur 

bedingt oder gar nicht gegen ihn 

durchgesetzt werden können. 

Bei der Überzahlungssicherung der 

MaBV ist zu berücksichtigen, dass 

hierdurch nur der Kaufpreis abgesichert 

ist, nicht aber die mit dem 

Ankauf verbundenen Nebenkosten 

oder eintretende Verzögerungsschäden. 

Diese kann der Erwerber 

im Fall der Rückabwicklung nicht 

ersetzt erhalten. Auch im Falle der 

Zusicherung der Bezugsfertigkeit 

kann sich die Baudurchführung 

verzögern, bedingt durch Streik, 

durch höhere Gewalt, vom Arbeitsamt 

bzw. durch berufsständische 

Vereinigung bestimmte und anerkannte 

Schlechtwetterlage, Baueinstellung 

aufgrund öffentlich-rechtlicher 

oder gerichtlicher Entscheidungen 

etc., d. h. die Bauzeit verlängern. 

Nach Abnahme gewährleistet der 

Verkäufer / Bauträger dem Erwerber 

5 Jahre ordentliche Mängelbeseitigung, 

jedoch nur, wenn Sanierungsleistungen 

betroffen sind. 

Die ab Abnahme bestehenden 

Gewährleistungsansprüche können 

verloren gehen, wenn der Bauträger 

während dieser Zeit in Insolvenz 

gerät. Zur konkreten rechtlichen 

Ausgestaltung des Angebotes 

(Kaufvertrag, WEG- Verwaltungsvertrag) 

sowie den weiteren Vertragsoptionen(Sondereigentumsverwaltung) 

verweisen wir auf die 

Ausführungen in diesem Prospekt 

zum rechtlichen Konzept. 

III. Standort 

Der Wert einer Immobilie bestimmt 

sich zu einem großen Teil nach 

dem Standort. Hierbei wird unterschieden 

zwischen Aktivräumen 

(es ziehen mehr Leute in die Gegend) 

und Passivräumen (es ziehen 

aus der Gegend mehr Leute weg). 

Gleichzeitig ist noch einmal weiter 

zu unterscheiden in den sogenannten 

Makrostandort (Stadt, in welcher 

sich die Investition befindet) 

und in den sogenannten Mikrostandort 

(Stadtteil / Gegend, in 

dem sich die Immobilie befindet). 

Der angebotene Standort ist im 

Prospekt eingehend beschrieben. 

Das Umfeld der Wohnanlage, in 

der sich die erworbene Eigentumswohnung 

befindet, sowie die Entwicklung 

der Mieten und Immobilienpreise 

können sich – auch in 

Abhängigkeit von konjunkturellen 

Schwankungen – nachteilig verändern, 

was erhebliche Auswirkungen 

auf die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung 

haben kann. 

IV. Qualität der Baumaßnahme 

Der Wert einer Immobilie hängt 

wesentlich vom nachfrageorientierten 

und modernen Wohnverhältnissen 

angepassten Zuschnitt sowie 

den üblicherweise gewünschten 

Ausstattungsmerkmalen ab. Daneben 

ist selbstverständlich auch die 

Bauqualität für die Werthaltigkeit 

des Investments entscheidend. Vorliegend 

wird die Bauqualität, insbesondere 

die vertragsgemäße Umsetzung 

der im Prospekt enthaltenen 

und versprochenen Baubeschreibung 

sowie Ausstattung 

durch die TÜV-Süd Industrie Service 

GmbH überwacht. Trotz des mit 

dem TÜV abgeschlossenen Rahmenvertrages 

ist nicht auszuschließen, 

dass beim Bau offensichtliche 

oder verdeckte Mängel auftreten. 

Insbesondere bei der hier 

vorliegenden Altbausanierung ist 

nicht auszuschließen, dass konstruktions- 

und insbesondere von der 

Altbausubstanz her bedingte negative 

Abweichungen von bspw. DIN- 

Soll-Normen für Neubauten zur 

tatsächlichen Ist Aus-führung auftreten 

(bspw. Deckenbelastung, 

Schallschutz etc.). Wegen der Einzelheiten 

zur Flächenberechnung

und zum Ausgleich von etwaigen 

Minderflächen wird auf die Ausführungen 

zum „Rechtlichen Konzept“ 

verwiesen. Zur individuellen 

Beschreibung des Anlageobjektes, 

den konkreten Plänen und Grundrissen, 

der Baubeschreibung sowie 

der baubegleitenden Qualitätskontrolle 

und Abnahme durch den TÜV 

verweisen wir auf die Ausführungen 

in diesem Prospekt. 

V. Nutzungskonzept 

Die angebotene Eigentumswohnung 

eignet sich sowohl zur Selbstnutzung 

als auch zur Vermietung. 

Bei der Selbstnutzung investiert 

der Erwerber sozusagen in den 

eigenen Lebensmittelpunkt. Entscheidet 

sich der Erwerber für die 

Vermietung, kommt es für seine 

Kapitalanlage ganz entscheidend 

auf die Vermietbarkeit der Eigentumswohnung 

an. 

Vermietete Eigentumswohnungen 

haben gegenüber der sogenannten 

Selbstnutzer-Eigentumswohnung 

im Verkaufsfall den Nachteil, dass 

diese – wenn sie nicht wieder entmietet 

sind – für die Käufergruppe 

Selbstnutzer i. d. R. ausfallen. Deshalb 

kommen vermietete Eigentumswohnungen 

in erster Linie für 

andere Kapitalanleger in Betracht, 

die dann einen Rentabilitätsvergleich 

mit alternativen Kapitalanlagen 

anstellen, was bei nicht ausreichend 

langer Haltedauer zur deutlichen 

Absenkung des erzielbaren 

Verkaufspreises gegenüber der investierten 

Gesamtsumme (Kaufpreis, 

Neben- und Finanzierungskosten 

etc.) führen kann. Da bei 

einer Weiterveräußerung für den 

Zweiterwerber Sonderabschreibungen 

entfallen, ist der zu erzielende 

Verkaufspreis zudem gewöhnlich 

niedriger als der hier angebotene 

Erwerbspreis. Aufgrund des Standortes, 

der marktgerecht kalkulierten 

Mieten und der Wohnungsgrößen 

sowie der Architektur, geht die 

Prospektherausgeberin von einer 

guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnung 

aus. Der Investor 

als Vermieter trägt dennoch das 

Risiko, dass seine Wohnung ganz 

oder zeitweise nicht vermietet werden 

kann und dass es aufgrund 

mangelnder Bonität des Mieters 

zu Mietausfällen und weiteren finanziellen 

Belastungen des Vermieters 

(z. B. Kosten etwaiger Rechtsstreite) 

kommen kann. Eine sich 

dann ergebende Deckungslücke 

muss der Investor aus Eigenmitteln 

schließen. Gleichzeitig ist in die 

Rentabilitätsberechnung einzustellen, 

dass nicht alle Bewirtschaftungs- 

und Betriebskosten (z.B. 

Verwaltungsgebühren) auf den 

Mieter umgelegt werden können. 

Daneben ist zu beachten, dass die 

Wohnungseigentümer als Gemeinschaft 

meist gegenüber Dritten als 

Gesamtschuldner haften, was dem 

Vertragspartner u.U. die persönliche 

Inanspruchnahme einzelner Eigentümer 

für Verbindlichkeiten der 

Gemeinschaft gestattet. Sollte ein 

Miteigentümer für die anteiligen 

Bewirtschaftungskosten nicht mehr 

aufkommen können, müssen diese 

ggf. auf die anderen Miteigentümer 

verteilt werden. Ferner besteht für 

den Investor als Vermieter das Risiko, 

dass er von einem nicht solventen 

Mieter keine Erstattung von 

ihm verauslagten Umlagen und 

Betriebskosten erlangen kann, und 

auch diese Kosten aus Eigenmitteln 

bestritten werden müssen. 

Der Investor hat die Möglichkeit, 

der Verwalterin für das Sondereigentum 

einen Vermietungsauftrag 

zu erteilen. Der Auftrag umfasst die 

Das Angebot 

Erbringung aller notwendigen Leistungen 

zur Vermietung, insbesondere 

Werbemaßnahmen sowie die 

Ausarbeitung, Vorbereitung und 

den Abschluss der Endmietverträge, 

wobei für diese Leistungen eine 

marktübliche Provision, i.d.R. zwei 

Monatskaltmieten zzgl. MWSt., erhoben 

wird. Die Bonität der Mieter 

wird anhand marktüblicher Kriterien 

überprüft (Selbstauskunft), wobei 

sich selbstverständlich auch die 

Bonität des Mieters im Laufe der 

Zeit (bspw. durch Verlust des Arbeitsplatzes) 

nachteilig verändern 

kann. Erteilt der Mieter den Auftrag 

nicht, muss er selbst für die Vermietung 

der Wohnung sorgen oder 

andere Dritte beauftragen, um Leerstand 

zu vermeiden. 

Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, 

dass trotz vorliegender Bezugsfertigkeit 

die Erstvermietung bis zu 

drei Monate und ggf. länger in 

Anspruch nehmen kann. Während 

dieser Zeit erhält der Erwerber keine 

Mieteinnahmen und muss eine sich 

ergebende Finanzierungslücke aus 

eigenen Mitteln abdecken. 

Aus der Vermietung der Eigentumswohnung 

ergeben sich verschiedene 

Aufgaben und Pflichten, die der 

Erwerber zu erfüllen hat, wie z.B.: 

- Überwachung der Mieteingänge 

- Einforderung rückständiger Mieten 

- ggf. Erstellung der jährlichen 

Nebenkostenabrechnungen 

- Durchführung der Anschlussvermietungen. 

Dazu kommen von Anfang an der 

Besuch der jährlich stattfindenden 

Eigentümerversammlung zur Wah- 

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rung der Interessen gegenüber den 

anderen Wohnungseigentümern 

der Eigentümergemeinschaft, sowie 

die Gewährleistungsbegehungen 

vor Ablauf der Gewährleistungsfrist 

zur Mängelaufnahme 

und Überwachung der Mängelbeseitigung. 

Für den Fall, dass der 

Investor fachlich oder zeitlich oder 

aus sonstigen Gründen nicht in der 

Lage ist, diese zur Rentabilität und 

Werthaltigkeit wichtigen Maßnahmen 

selbst oder mit Hilfe hierfür 

separat zu honorierender, wohnungswirtschaftlich 

erfahrener Personen 

durchzuführen, können erhebliche 

Beeinträchtigungen der 

Rentabilität und der Werthaltigkeit 

eintreten. 

Von den anfallenden Aufgaben 

kann sich der Erwerber zum Teil 

dadurch befreien, dass er das Angebot 

annimmt, die Verwaltung 

seines Sondereigentums durch den 

Verwalter des Gemeinschaftseigentums 

übernehmen zu lassen. Das 

Risiko des Mietausfalls besteht jedoch 

auch bei der Beauftragung 

der Sondereigentumsverwaltung. 

Insofern trägt der Investor als Vermieter 

generell das Risiko, dass 

seine Wohnung leer steht oder dass 

es aufgrund Nichtzahlung des Mieters 

zu Mietausfällen und weiteren 

finanziellen Belastungen des Vermieters 

kommen kann. Zur näheren 

Ausgestaltung der Verwaltungsverträge 

wird auf die Ausführung 

zum rechtlichen Konzept in diesem 

Prospekt verwiesen. 

VI. Verwaltung 

Da die nachhaltige Betreuung der 

Immobilie erfahrungsgemäß eine 

unabdingbare Voraussetzung für 

die Rentabilität und die Werthaltigkeit 

ist, erfolgt die Folgebetreuung 

durch eine vom Bauträger empfohlene 

Hausverwaltung, die Sachsengrund 

Hausverwaltungsgesellschaft 

mbH. Die Bestellung erfolgt in der 

Teilungserklärung zunächst für die 

Dauer von 5 Jahren. Der aktuelle 

Stand kann beim Verkäufer erfragt 

werden. Der Bauträger unterstützt 

die Hausverwaltung und nimmt 

bei Bedarf, wenn von ausreichend 

Investoren gewünscht, an den 

Wohnungseigentümerversammlungen 

teil. Die monatlich für die 

Verwaltung des Gemeinschaftseigentums 

entstehenden Kosten trägt 

der Erwerber und sind von diesem 

in seine Rentabilitätsberechnung 

einzustellen. Daneben wird dem 

Erwerber der Verwaltungsvertrag 

für das Sondereigentum optional 

angeboten. Auch diese Kosten hat 

der Erwerber ggf. gesondert zu 

tragen und bei seiner Rentabilitätsberechnung 

einzustellen. Die Kosten 

für die laufende Bewirtschaftung 

wurden entsprechend den Erfahrungswerten 

der aus bereits in der 

Vermietungsphase befindlichen 

Wohnungen kalkuliert. Höhere Bewirtschaftungskostenverschlechtern 

die Rentabilität der Investition. 

Dazu kommen noch die ggf. anfallenden 

Kosten des Steuerberaters 

des Investors. Kosten der Verwaltung 

können üblicherweise nicht 

auf die Mieter umgelegt werden. 

Bei nachlässiger Verwaltung einer 

Immobilieninvestition besteht die 

Gefahr der Wertminderung, eingeschränkte 

Vermietbarkeit sowie vermeidbarerReparaturaufwendungen. 

Zu einer guten Verwaltung 

gehört auch die sorgfältige Pflege 

der Außenanlagen. 

Zu den konkreten Gebühren für 

die Verwaltung wird auf die Angaben 

im Angebot verwiesen. Zur 

rechtlichen Konzeption wird auf 

die Ausführungen in diesem Prospekt 

verwiesen. 

VII. Pflege-, Erhaltungs- und 

Instandhaltungsplanung 

Wer sich für eine Investition in eine 

Immobilie entscheidet, ist gehalten, 

langfristig zu denken. Zur langfristigen 

Planung gehört die rechtzeitige 

Vorsorge für zukünftig notwendig 

werdende Instandhaltungen 

und Instandsetzungen. 

Nach der diesem Angebot zugrunde 

liegenden Teilungserklärung ist 

demnach die Bildung einer Instandhaltungsrücklage 

vorgesehen. Die 

Höhe der Instandhaltungsrücklage 

wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft 

im Rahmen der 

Eigentümerversammlung festgelegt. 

Die Instandhaltungsrücklage 

wird gebildet, damit anfallende 

Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum 

(z. B. Dach, Fassade, 

Treppenhaus, Heizungsanlage 

etc.) von der Eigentümergemeinschaft 

gezahlt werden können. 

Erfahrungsgemäß fallen vor 

allem in den Anfangsjahren geringere 

Ausgaben als die vorgesehene 

Instandhaltungsrücklage an. Die 

Instandhaltungsrücklage erhöht 

sich somit sukzessive und steht in 

späteren Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen 

zur 

Verfügung. Als Kalkulationsgrundlage 

werden im hier vorliegenden 

Angebot die anfänglichen monatlichen 

Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage 

mit pauschal 0,40 

Euro inkl. MWSt. je m 2 festgelegt. 

Da dieser Betrag nicht auf der Basis 

der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile 

ermittelt wurde und 

nicht der in § 28 Abs. 2 BV genanntenInstandhaltungskostenpauschale 

entspricht, ist die Instandhal-

tungsrücklage langfristig wahrscheinlich 

zu gering bemessen. 

Sofern die Instandhaltungsrücklage 

langfristig nicht ausreicht, um die 

dann erheblichen Instandhaltungskosten 

der Immobilie zu tragen – 

nach wohnungswirtschaftlichen 

Erfahrungen ist hiervon auszugehen 

– sind etwaige zusätzliche Kosten 

vom Wohnungskäufer zu tragen 

(Sonderumlagen). Es ist davon 

auszugehen, dass innerhalb eines 

Zyklus von 15 bis 40 Jahren eine 

grundlegende Erneuerung des 

Wohngebäudes erforderlich ist. 

Bedingt wird diese Erneuerung 

durch den Ersatz der Verschleißbauteile 

und die Anpassung an 

geänderte Wohnbedürfnisse. 

Es ist möglich, dass bereits ab dem 

15. Jahr bzw. früher erhebliche 

zusätzliche finanzielle Mittel für die 

Modernisierung und Instandhaltung 

der Immobilie zur Verfügung 

gestellt werden müssen. Zum heutigen 

Stand sind hierüber keine 

eindeutigen quantitativen und qualitativen 

Aussagen möglich. Erzielt 

die Eigentümergemeinschaft durch 

das Anlegen der Instandhaltungsrücklage 

Zinserträge, so wird hiervon 

die Zinsabschlagssteuer einbehalten. 

Auch bei einer umfassenden 

Sanierung und Modernisierung 

können während der Restnutzungsdauer 

der Eigentumswohnung sowohl 

bei Altbauten als auch bei 

Neubauten weitere Anpassungen 

an die künftigen Bedürfnisse und 

Wünsche der Mieter erforderlich 

werden (z. B. bezüglich Ausstattung, 

Wohnungsgrundrisse, Multimedia 

u. ä.). Die Kosten für solche 

Maßnahmen sind durch die zu bildende 

Instandhaltungsrücklage 

regelmäßig nicht abgedeckt. Zu 

berücksichtigen ist auch, dass der 

Erwerber die Kosten etwaiger Reparaturen 

und Instandhaltungen 

an seinem Sondereigentum selbst 

zu tragen hat, soweit er vom Mieter 

keinen Ersatz verlangen kann. Insofern 

ist zu empfehlen, auch 

hierfür von Anfang an Rücklagen 

zu bilden und diese ggf. in die Rentabilitätsberechnung 

einzustellen. 

Zur konkreten Instandhaltungsrücklage 

wird auf die Angaben im 

Angebot verwiesen. 

VIII. Kosten und Finanzierung 

Die Finanzierung einer Immobilie 

erfolgt i. d. R. aus Eigenkapital und 

Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen, 

dass der Investor 

neben dem Kaufpreis üblicherweise 

auch die Erwerbsnebenkosten (Notar 

und Grundbuchkosten sowie 

Grunderwerbssteuer) sowie ggf. 

entstehende Zwischenfinanzierungskosten 

(für die Zeit der ersten 

Ratenzahlung ab Erwerb / Baubeginn 

bis hin zur Vermietung, planmäßig 

zwischen 3% bis 5 % des 

Kaufpreises) zu bezahlen hat, die 

in das Gesamtinvestitionsvolumen 

einzurechnen sind. 

Bei Finanzierungen durch Dritte 

(Banken etc.) ist zu berücksichtigen, 

dass die Konditionen (Zins und 

Tilgung) zeitlich befristet sind und 

nach Ablauf der Zeit erhebliche 

Zinsschwankungen nach unten 

oder oben eingetreten sein können. 

Nach Ablauf der Finanzierung hat 

sich der Investor demnach um eine 

Anschlussfinanzierung ggf. unter 

Vereinbarung neuer Konditionen 

und unter Einrechnung erneuter 

Bankbearbeitungsgebühren etc. zu 

kümmern. Bei der Entscheidung 

zum Investment sind neben den 

behandelten objektspezifischen 

Chancen und Risiken auch die persönlichen 

und individuellen Verhält- 

Das Angebot 

nisse des Erwerbers (wie z. B. Alter, 

Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit 

etc.) zu berücksichtigen. 

Soweit der Investor den Erwerb 

seiner Wohneinheit durch ein Bankdarlehen 

finanziert, haftet er persönlich 

für die fristgerechte Bedienung 

von Zinsen und die Tilgung 

seines Darlehens, unabhängig vom 

Vermietungsstand seiner Wohneinheit. 

Bei der Anschlussfinanzierung 

ist zu beachten, dass der dann 

gültige Zinssatz höher sein kann, 

als zu Beginn der Investition geplant, 

wodurch sich eine liquiditätsmäßige 

Verschlechterung im 

Verhältnis zu den Mieteinnahmen 

ergeben kann. Es gibt verschiedenartigste 

Finanzierungsmodelle mit 

mannigfaltigen Chancen und Risiken, 

die individuell auf die Bedürfnisse 

des Investors zugeschnitten 

werden können. Der Investor sollte 

sich hierzu mehrere Angebote einholen 

bzw. sich von seinem Vertriebspartner 

eingehend informieren 

und aufklären lassen. Zu den 

Investitionskosten wird auf die Angaben 

im Angebot verwiesen. 

Die Finanzierung des Kaufpreises, 

insbesondere die Beschaffung von 

Darlehen, ist ausschließlich Sache 

des Erwerbers. 

IX. Steuerliche Aspekte 

Der Investor erzielt Einkünfte aus 

Vermietung und Verpachtung. Die 

steuerlichen Ergebnisse aus der 

Investition führen i. d. R. zunächst 

zu einer Senkung des zu versteuernden 

Einkommens des Investors. 

Eine Eintragung der steuerlichen 

Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte 

kann frühestens im Jahr nach 

der Bezugsfertigkeit erfolgen. Es 

gibt keine Gewähr dafür, dass die 

zur Zeit der Prospektherausgabe 

9

10 

geltenden Steuergesetze und -verordnungen 

sowie die Finanzrechtsprechung 

und Verwaltungspraxis 

in unveränderter Form fortbestehen 

bleiben. Die vorgenommene Aufteilung 

des Kaufpreises, insbesondere 

hinsichtlich der Sanierungsund 

Modernisierungskosten, stellt 

lediglich eine Prognose des Verkäufers/Bauträgers 

dar, die sich an 

Erfahrungswerten orientiert. Die 

Anerkennung obliegt den Behörden, 

eine Gewähr wird nicht übernommen. 

Eine geänderte Aufteilung 

durch die Finanzbehörden 

kann zu geringeren Sonderabschreibungen 

führen. Gleichzeitig 

wird darauf hingewiesen, dass erhöhte 

Abschreibungen i.d.R. beim 

Weiterverkauf entfallen, was sich 

auf die Höhe des zu erzielenden 

Kaufpreises auswirken kann. Auf 

Grund des Regierungswechsels stehen 

Änderungen in der Steuergesetzgebung 

bevor, die vorab einzuschätzen 

schwierig ist. Insbesondere 

wird auf die aktuelle Diskussion 

zum § 15b EstG verwiesen 

(Verrechnungsverbot bei steuerstundungsmodellen). 

Trotz gegenteiliger 

Auffassung des Herausgebers 

besteht die Möglichkeit, dass 

der vorliegende Erwerb von den 

Behörden nach § 15b EstG beurteilt 

wird, was zu veränderten Verlustrechnungsmöglichkeiten 

führt. Wegen 

der Einzelheiten wird auf die 

Ausführungen zu den steuerlichen 

Auswirkungen in diesem Prospekt 

verwiesen. 

Die in diesem Prospekt enthaltenen 

Angaben zu den steuerlichen Auswirkungen 

– auf welche ausdrücklich 

verwiesen wird – geben die 

Beurteilung von Fachleuten sowie 

deren Interpretation der derzeitigen 

Rechtslage wieder. Abweichende 

Interpretationen durch die Finanzbehörden 

können nicht ausge- 

schlossen werden. Die Erläuterungen 

der steuerlichen Behandlung 

der Investition in diesem Prospekt 

spiegeln nur grundsätzlich denkbare 

Rahmenbedingungen wider und 

ersetzen in keinem Fall die persönliche 

und individuell auf den Erwerber 

abgestimmte Steuerberatung. 

Für das Erreichen vom Investor 

verfolgter steuerlicher Ziele kann 

daher weder vom Prospektherausgeber 

noch einem Vermittler eine 

Haftung übernommen werden. 

X. Kumulation von Chancen 

und Risiken 

Das vorliegende Angebot enthält 

die Chance zur werthaltigen Immobilieninvestition, 

wobei die Risiken 

abgewogen werden müssen. 

Im Extremfall können die beschriebenen 

Risiken auch gehäuft auftreten 

(z.B. Leerstand oder rückläufige 

Mieten bei steigenden Zinsen oder 

teurerer Anschlussfinanzierung und 

erforderlich werdende Instandhaltungs- 

/ Instandsetzungsaufwendungen) 

und je nach Vermögenslage 

im schlimmsten Fall bis hin zu 

erheblichen Vermögensverlusten 

des Investors führen. 

Die vorstehende Darstellung der 

Chancen und Risiken kann nicht 

abschließend sein und enthält nur 

die nach Auffassung der Prospektherausgeber 

wichtigsten Aspekte. 

Weitergehende Auseinandersetzungen 

würden den Rahmen dieser 

Übersicht übersteigen. 

Da der Prospekt einen komplexen 

Sachverhalt und zum Teil komplizierte 

Rechtsmaterien beschreibt, 

welche zudem im Laufe der Zeit 

Veränderungen unterliegen, kann 

nicht ausgeschlossen werden, dass 

Angaben oder Umstände unerwähnt 

bleiben, welche für die An- 

lageentscheidung des Investors 

bzw. dessen Risikoabwägung ggf. 

von Bedeutung sind oder werden. 

Insofern steht der Prospektherausgeber 

einem interessierten Erwerber 

jederzeit zur vollständigen und 

richtigen Beantwortung ggf. ergänzend 

auftretender Fragen zur Verfügung. 

Weil auch die individuellen 

Bedürfnisse und Möglichkeiten eines 

Investors zwangsläufig in einem 

Prospekt nicht ganzheitlich berücksichtigt 

werden können, ist in 

jedem Fall die individuelle Prüfung, 

Information, Aufklärung, Beratung 

und Empfehlung durch eine fachkundige 

Person Ihres Vertrauens 

(bspw. Rechtsanwalt oder Steuerberater) 

anzuraten.

DER STANDORT 

11

12 

Leipzig – pulsierende Stadt 

mit vielen Gesichtern 

Leipzig – Die Stadt hat in Jahrhunderten 

dem Wirtschafts- und Geistesleben in Europa 

reiche Impulse verliehen. 

So führten die Massendemonstrationen der 

Leipziger Bürger im Herbst 1989 zur friedlichen 

Revolution und eröffneten damit den 

Weg zur deutschen Wiedervereinigung. 

Heute verbinden sich in dieser Stadt Traditionen 

mit dem Fortschritt. Leipzig ist eine 

der dynamischsten Großstädte Europas. 

Von hier strahlen Innovationen auf die Entwicklung 

der Wirtschaft, Technik, Wissenschaft 

und Kultur aus. 

Leipzig ist eine Stadt für Kulturliebhaber. 

Sie ist die Bach-Stadt, mit dessen einstiger 

Wirkungsstätte, der Thomaskirche, dem 

Bach-Archiv und dem Bach-Museum. Der 

Thomanerchor, das Ensemble der Oper, das 

Gewandhausorchester und das MDR Sinfonie 

Orchester haben in der internationalen 

Musikszene einen klangvollen Namen. Bedeutende 

Kunstsammlungen bergen das 

neu erbaute Museum für Bildende Künste, 

das Grassimuseum, die Galerie für Zeitgenössische 

Kunst. 

Eine Vielzahl architektonischer Sehenswürdigkeiten 

prägen das besondere Stadtbild: 

Das Alte Rathaus, der Markt, die Nikolaikirche, 

die Thomaskirche, das Neue 

Rathaus, das MDR-Hochhaus, das Völkerschlachtdenkmal 

u.a.m.. 

Leipzig ist eine Stadt der Bildung und Wissenschaft. 

Dafür stehen in erster Linie die 

traditionsreichen Hochschulen: Die zweitälteste 

Universität Deutschlands, die Hochschule 

für Technik Wirtschaft und Kultur, 

die Hochschule für Grafik und Buchkunst, 

die Hochschule für Musik und Theater, die 

älteste Wirtschaftshochschule Deutschlands. 

Aber auch die zahlreichen Forschungsinsti- 

tute, der Leibnitz-, Fraunhofer- und Max- 

Planck-Gesellschaft begründen heute den 

hervorragenden Wissenschaftsstandort. Die 

Einrichtungen zählen heute etwa 38.500 

Studenten. 

Für den Erfolg auf den Märkten hat das 

pulsierende Zentrum große Industrieansiedlungen, 

wie Siemens, Deutsche Telekom, 

Porsche, BMW, aber auch 1,5 Millionen 

Menschen der Region angezogen. 

Hier werden zukunftsträchtige Potentiale in 

den Bereichen Automobil- und Zulieferindustrie, 

Medien / Kommunikationtechnik / 

IT, Gesundheit / Biotechnologie / Medizintechnik 

/ Life-Sciences, Energie- und Umwelttechnik 

und Dienstleistungen entwickelt. 

Das umsatzstärkste ostdeutsche Unternehmen, 

die Verbundnetz Gas AG, hat hier 

ihren Sitz. 

Die Leipziger Neue Messe, die Sendezentrale 

des Mitteldeutschen Rundfunks, der Flughafen 

Leipzig/Halle, die Versandzentren von 

Quelle, DHL und Amazon, stärken Leipzig 

als internationalen Logistikstandort.

Leipzigs ausgeprägter Charakter als Handelsstadt 

spiegelt sich naturgemäß im Verkehr: 

Neben dem Flughafen besitzt Leipzig mit 

dem größten Kopfbahnhof der Welt auch 

einen bedeutenden Eisenbahnverkehrsknotenpunkt. 

Die Verkehrsbetriebe betreiben das umfangreichste 

Straßenbahnnetz Deutschlands. 

Zusammen mit 3 S-Bahn und 30 Buslinien 

und als Partner im Mitteldeutschen Verkehrsverbund 

ist das Angebot des ÖPNV in Leipzig 

und Umgebung als optimal zu bezeichnen. 

Die Stadt liegt unmittelbar an den 

großen Nord-Süd und Ost-West-Achsen des 

bundesdeutschen und europäischen Straßenverkehrs. 

Leipzig ist eine Stadt mit hoher Lebensqualität. 

Landschafts- und Erholungsgebiete, 

ein vielseitiges kulturelles und sportliches 

Angebot, die Leipziger City mit ihren Kneipen 

und Cafés machen die Stadt lebensund 

liebenswert. 

Die Messestadt, an Pleiße, Parthe und Weißer 

Elster gelegen, durchzieht ein großflächiges 

Auwaldgebiet und liegt inmitten des 

Neuseenlandes. 

Von einem grünen Promenadenring umgeben 

ist auch das historische Stadtzentrum. 

Hier schlägt das lebendige Herz der Stadt. 

Die Mädler-Passage, Specks Hof und Barthels 

Hof – einige der berühmten Leipziger Passagen 

mit Läden, Cafés und Restaurants 

laden zum Verweilen ein. Ein Vergnügen 

der besonderen Art ist das Shoppen in den 

Hauptbahnhof Promenaden – ein einzigartiges 

Einkaufszentrum am Fuße der Bahnsteiggleise. 

Mit Freizeiterlebnissen der besonderen Art 

ziehen das Zentralstadion, die Arena Leipzig, 

der Zoo und der Vergnügungspark Belantis 

Einwohner und Gäste gleichermaßen an. 

Leipzig ist die älteste Messestadt! 

Leipzigs Superlative 

Der Standort 

Aus dem bekannten Handelszentrum wurde 

im Jahre 1497 die Messestadt Leipzig. Das 

durch Kaiser Maximilian I. verliehene und 

1507 erneut bestätigte Reichsmesseprivileg 

machte Leipzig zur ältesten Messestadt der 

Welt und zu einem international renommierten 

Anziehungspunkt für Händler und Besucher. 

Noch heute prägen die aus dieser 

Zeit stammenden Kaufmanns- und Handelshöfe 

das Stadtbild. 

In Leipzig wurde 

die Deutsche Bücherei gegründet! 

1913 wurde in Leipzig die Deutsche Bücherei 

als Gesamtarchiv des deutschen Schrifttums 

gegründet. Nach 1990 vereinigte sich 

das Archiv, in dem alle in deutscher Sprache 

erschienenen Publikationen gesammelt wurden, 

mit der 1947 in Frankfurt/ Main gegründeten 

Deutschen Bibliothek. Beide teilen 

sich seither die Archivierung von Neuerscheinungen. 

In Leipzig erschien vor 350 Jahren 

die erste Tageszeitung! 

Im Juli 1650 erschien in der Messestadt die 

erste Tageszeitung der Welt, die der Drucker 

Timotheus Ritzsch sechsmal wöchentlich 

unter dem Titel „Die Einkommenden 

Zeitungen“ herausgab. Das Blatt hatte 4 

Seiten im A5-Format, die mit politischen 

Meldungen gefüllt waren. 

Leipzig verfügt über das älteste bürgerliche 

Konzertorchester Europas! 

Das im Jahre 1809 gegründete Leipziger 

Gewandhaus Quartett ist das älteste bürgerliche 

Streichquartett der Welt. Mit dem 

„Großen Concert“, das aus 16 Musikern 

bestand und von Leipziger Bürgern 1743 

gegründet wurde, begann die Geschichte 

13

14 

des Gewandhauses. Heute ist das Gewandhausorchester 

weltberühmt. Fast 200 Musiker 

tragen zum Erfolg des Ensembles bei. 

Leipzig besitzt das 

monumentalste Denkmal Europas ! 

Das Leipziger Völkerschlachtdenkmal, 1913 

zum 100-jährigen Gedenken an die Völkerschlacht 

bei Leipzig als Mahnmal des Friedens 

eingeweiht, ist der größte Denkmalsbau 

Europas. Reizvoll ist der Aufstieg von 

der Krypta zur Aussichtsplattform über 364 

Stufen in 91 m Höhe. 61 Pfeiler stützen den 

300.000 t schweren Steinkoloss. 

Leipzig besitzt den 

größten Kopfbahnhof Europas! 

Wenig bekannt ist, dass Leipzig in Deutschland 

Ausgangspunkt des neuzeitlichen Fernverkehrs 

auf der Schiene war. 1915 entstand 

der Hauptbahnhof als größter Kopfbahnhof 

Europas. Nach seiner Restaurierung präsentiert 

sich nun das Bauwerk mit seiner gigantischen 

Querhalle (267 m lang, 32 m breit 

und 18 m hoch) und 30.000 m 2 Verkaufsfläche 

wieder auf der Höhe der Zeit. 

Leipzig besitzt 

ein einzigartiges Affenhaus! 

Die Leipziger Menschenaffenanlage im Zoo, 

die im Jahre 2001 eingeweiht wurde, ist 

weltweit einmalig. Internationale Wissenschaftler 

(Max-Planck-Institut) betreiben in 

dieser mit 30.000 m 2 umfangreichsten Primatenanlage 

der Welt Verhaltensforschung. 

Leipzig besitzt ein einzigartiges 

System an Passagen! 

Zur Poesie der Stadt gehört das einzigartige 

System der Passagen und Durchgangshöfe. 

Nur Leipzig verfügt über ein so geschlossenes 

System innerstädtischer Passagen. Der 

Besucher kann die historischen Formen wie 

in einer Bauausstellung durchwandern. Am 

bekanntesten ist die Mädlerpassage. 

Leipzig besitzt 

Deutschlands größten Stadtplatz! 

Mit seinen 40.000 m 2 ist der Leipziger 

Augustusplatz der größte Stadtplatz in 

Deutschland. Als man 1834 mit der Anlage 

begann, befanden sich hier noch Gärten. 

Bedeutung erlangte der Platz vor allem 

während der Friedlichen Revolution ‘89, als 

sich dort bis zu 300.000 Demonstranten 

versammelten. 

Leipzig ist deutschlandweit 

die drittgrünste Stadt! 

In und um Leipzig befindet sich der Auenwald, 

mit ca. 1800 ha holztragender Fläche 

einer der größten zusammenhängenden 

Auenwälder – ein europaweit einzigartiger 

grüner Gürtel mitten in der Großstadt. Das 

Gebiet dient zur Naherholung und unterliegt 

strengen Naturschutzauflagen. Ausgedehnte 

Parks wie das Rosental und der Clara-Zetkin- 

Park tragen dazu bei, dass Leipzig die 

drittgrünste Stadt in Deutschland ist. 

Leipzig besitzt europaweit den 

zweitältesten Botanischen Garten! 

Die Ursprünge des Botanischen Garten 

reichen bis in das Jahr 1542 zurück, in dem 

er als „Hortus medicus“ (Arzneigarten) angelegt 

wurde. Heute gehört er zur Universität 

und dient wegen seines geringen Umfangs 

von 2,7 ha in erster Linie Forschungszwecken. 

Copyright: Leipziger Tourist-Service

Leipzig in Zahlen 

Der Standort 

Einwohner: 500.352 (2005) 

Fläche: 40% landwirtschaftliche Nutzfläche, 15% Wald- und Erholungsfläche, 

2,5% Wasserfläche 

Kindertagesstätten: 194 mit 16.187 Plätzen (14.921 davon sind belegt) 

Schulen: 152, darunter Schulen freier Träger (Waldorf, Montessouri, Kreativ, 

Internationale, u.a.) 

Wirtschaft: 29.425 Unternehmen 

Messen: 37, 1.146.513 Besucher 

Sportvereine: 334, 66.465 Mitglieder, 75 Plätze, 128 Hallen 

Deutsche Bücherei: mit über 12 Millionen Bänden 

Zoo-Besucher: 1,3 Millionen 

Übernachtungen: 1,75 Millionen 

Flughafen: ca. 40.000 Flugbewegungen, 2 Millionen Passagiere 

15

16 

Stadtplan und Lage 

des Objektes Nordstraße 55 

Berggartenstraße 

Rosental 

Gohliser 

Schlösschen 

Emil-Fuchs -Straße 

Jahnallee 

GOHLIS 

Zoologischer 

Garten 

Goerdelerring 

Gohliser Straße 

Schauspielhaus 

Michaeliskirche 

Nordplatz 

CITY-NORD 

Dr.-Kurt-Fischer-Straße 

Georg-Schuhmann-Straße 

Tröndlingring 

Eutritzscher Straße 

NORDSTRASSE 55 

Gerberstraße 

CITY 

Bildermuseum 

Roscherstraße 

Berliner Straße 

Marktplatz Universität 

Nikolaikirche 

Theresienstraße 

Hauptbahnhof 

Willy-Brand-Platz 

Oper 

Gewandhaus

DAS OBJEKT 

17

18 

Im Zentrum von Leipzig 

Nur wenige Schritte sind es von der ruhigen 

Nordstraße bis ins pulsierende Großstadtleben. 

Zur Erholung bieten sich der nah gelegene 

zoologische Garten und die großzügigen 

Grünflächen des Rosentals an. Die 

Attraktivität dieser Wohngegend zeichnet 

sich durch das Sehenswerte in der Nachbarschaft 

aus, wie das barocke Gohliser Schlöss- 

chen oder die im Jugendstil erbaute Michaeliskirche. 

Die Bedürfnisse des täglichen Bedarfs können 

direkt vor der Haustür gedeckt werden. 

Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, 

aber auch schöne Restaurants und Cafés 

sorgen für ein besonderes Flair.

Das Objekt 

Objektansicht 

Ansicht Nordstraße 

19

20 

Objektansicht 

Ansicht Hofseite

Das Objekt 

Objektansicht 

Querschnitt 

21

22 

Grundriss 

Kellergeschoss

Das Objekt 

Grundriss 

Erdgeschoss 

Wohnung 2 79,19 m 2 Wohnung 1 82,26 m 2 

23

24 

Grundriss 

1. Obergeschoss 

Wohnung 4 98,30 m 2 Wohnung 3 86,05 m 2

Wohnung 6 100,53 m 2 

Das Objekt 

Grundriss 


Wohnung 5 88,11 m 2 

25

26 

Grundriss 


Wohnung 8 85,38 m 2 Wohnung 7 102,40 m 2

Wohnung 10 78,08 m 2 

Das Objekt 

Grundriss 

Dachgeschoss 

Wohnung 9 92,99 m 2 

27

28 

Preisliste 

Nordstaße 55, in 04105 Leipzig 

WE Lage Anzahl Wohn- KP AfA* 1 Miete Preis Miete* 2 

Nr. der fläche WE Mtl. in in 

Räume in m 2 in Euro in Euro in Euro Euro/m 2 Euro/m 2 

1 EG rechts 3 82,26 170.278 136.222 477 2070 5,80 

2 EG links 3 79,19 163.923 131.138 459 2070 5,80 

3 1. OG rechts 3 86,05 185.008 148.006 516 2150 6,00 

4 1. OG links 3 98,30 211.345 169.076 590 2150 6,00 

5 2. OG rechts 3 88,11 189.437 151.550 529 2150 6,00 

6 2. OG links 3 100,53 216.140 172.912 603 2150 6,00 

7 3. OG rechts 4 102,40 223.232 178.586 635 2180 6,20 

8 3. OG links 3 85,38 186.128 148.902 529 2180 6,20 

9 DG rechts 2 92,99 202.718 162.174 677 2180 6,20 

10 DG links 1,5 78,08 170.214 136.171 484 2180 6,20 

* 1 

* 2 

Unverbindliche Schätzung der Verkäuferin unter dem Vorbehalt der Prüfung und Bestätigung durch die 

Finanzbehörden. 

In dieser Lage und Ausstattung erzielte Durchschnittsmiete gemäß dem Leipziger Mietspiegel von 2005.

Baubeschreibung 

Nordstaße 55, in 04105 Leipzig 

A Allgemeine Angaben 

Angaben zum Gebäudetyp 

Das Gebäude ist in der typischen 

Bauweise der Gründerzeit (Baujahr 

ca. 1920) in Ziegelsteinbauweise 

massiv errichtet. Es handelt sich um 

ein mehrgeschossiges Wohngebäude 

mit Dachgeschoss. Es ist vollständig 

unterkellert. 

Die Bauausführungen erfolgen, soweit 

dies möglich ist, nach den 

gültigen DIN-Normen sowie der 

Energieeinsparverordnung. 

Weitere Grundlagen der Ausführung 

sind die allgemein anerkannten Regeln 

der Technik, die behördlichen 

Bestimmungen der Verwaltungsund 

Bauaufsichtbehörden, die einschlägigen 

Gesetze sowie die für 

das Bauvorhaben maßgeblichen 

Bauvorschriften und Verordnungen. 

Soweit die gültigen DIN-Normen 

oder die anerkannten Regeln der 

Technik aufgrund der Besonderheiten 

des historischen Bauwerks nicht 

eingehalten werden können, stellt 

dies keinen Mangel dar. Die Bauausführungen 

haben allerdings so zu 

erfolgen, dass die vorstehend genannten 

Regelungen möglichst nahe 

kommen. 

Grundsätzlich gilt, dass „Sollbruchrisse“ 

zwischen Trockenbau und 

massiven Bauteilen, da nicht vorher 

vermeidbar, keine Mängel darstellen, 

es sei denn, der Riss wird im 

Einzelfall als Mangel bestätigt. 

1 Flächenberechnungen 

1.1 Flächenberechnung für 

Wohnungen nach DIN 

Die Flächenberechnung wird nach 

der Betriebskosten- und Wohn- 

flächenverordnung (WoFlV) seit 

7/2004 auf der Grundlage eines 

digital erstellten Aufmaßes mittels 

CAD- Programm erstellt. 

2 Gutachten 

2.1 Holzschutzgutachten 

Es wird eine holzschutztechnische 

Untersuchung zur Ermittlung von 

biotischen Schäden durch holzzerstörende 

Pilze und Insekten durchgeführt. 

Die Untersuchung erfolgt 

durch einen geprüften Fachmann 

(Sachverständiger) für Holzschutz, 

Pilz- und Insektenschäden verbauter 

Hölzer im Hochbau auf der Grundlage 

der DIN 68 800, Teil 2-4, welcher 

die fachgerechte Sanierung 

überwacht und die Abnahme dieser 

Sanierungsarbeiten durchführt. 

2.2 Bauzustandsuntersuchung 

im Kellerbereich 

Der TÜV SÜD führt im Kellerbereich 

eine Überprüfung des Bauzustandes 

hinsichtlich auftretender Mauerwerksfeuchtigkeit 

schädigender Salze 

im Mauerwerk durch. Im Ergebnis 

dieser Unersuchungen wird der 

TÜV SÜD erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen 

vorschlagen, 

welche Planungsgrundlage werden. 

Gutachten durch vereidigten Sachverständigen 

für Brandschutz, 

Standsicherheit und Wärmeschutz 

Der jeweils erforderliche Nachweis 

über Standsicherheit einschließlich 

der Feuerwiderstandsdauer der tragenden 

Bauteile, Schall-, Wärmeund 

vorbeugenden baulichen 

Brandschutz werden von einem 

Tragwerksplaner erstellt. Diese Unterlagen 

werden durch staatlich 

anerkannte Sachverständige oder 

eine sachverständige Stelle gemäß 

§ 82 (4) SächBO geprüft. Die ergan- 

Das Objekt 

genen Prüfberichte werden dem 

Bauordnungsamt vorgelegt. 

2.3 Wärmeschutznachweis für 

Gebäude 

Die Bauausführungen erfolgen, soweit 

dies möglich ist, nach den 

gültigen DIN-Normen sowie der 

Energieeinsparverordnung. Maßgebend 

sind die Festlegung und Bestimmungen 

der denkmalrechtlichen 

Genehmigung. 

2.4 TÜV – Baubegleitendes 

Qualitätscontrolling 

Der TÜV SÜD führt während der 

Sanierung ein Baubegleitendes Qualitätscontrolling 

durch und führt 

eine technische Abnahme des Sondereigentums 

durch. 

Auftrag der Baustellenkontrollen ist 

es, die Bauleistung der jeweils wesentlichen 

bautechnischen Schwerpunkte 

und deren Grundlagen zu 

überprüfen und das Ergebnis zu 

dokumentieren. Die wesentlichen 

bautechnischen Schwerpunkte der 

Baumaßnahme sind im Baustellenkontrollplan 

des BC-Vertrages festgelegt. 

Nach jeder Begehung wird 

vom TÜV ein schriftlicher Bericht 

erstellt. Sofern es der Baufortschritt 

zulässt, wird die Beseitigung der 

vom TÜV festgestellten Mängel im 

Zuge der nächsten Begehung kontrolliert 

und dokumentiert. 

2.5 TÜV – Technische Abnahme 

Nach bzw. im Zuge der Fertigstellung 

des Bauvorhabens erfolgt 

durch den TÜV SÜD die technische 

Abnahme der Wohneinheiten ( Sondereigentum). 

Der TÜV SÜD überwacht 

die Mangelbeseitigung. Hierfür 

werden Mängelprotokolle im 

Sinne von VOB, Teil B, § 12, Abs. 4 

erstellt. 

29

30 

B Technische Anlagen 

(Hausanschluss + Haustechnik) 

1 Hausanschlüsse 

1.1 Heizung/Fernwärme 

Die Heizungsanlage (Fernwärme) 

ist außentemperaturgeführt und 

wird als Zweirohrsystem errichtet. 

Der Anschluss erfolgt über das vorhandene 

Fernwärmenetz der Stadt 

Leipzig. 

1.2 Wasser 

Das Warmwasser wird zentral aufbereitet, 

die Größe des Warmwasserbehälters 

ergibt sich aus den 

Berechnungen des Fachingenieurs. 

Die Kalt- und Warmwasserleitungen 

sowie die Zirkulationsleitungen werden 

aus Edelstahlrohren hergestellt 

und in den dafür vorgesehenen 

Installationsschächten verlegt. Die 

Trinkwasserversorgung erfolgt über 

das vorhandene Trinkwassernetz 

der Stadt Leipzig. Der vorhandene 

Trinkwasseranschluss wird überprüft 

und ggf. erneuert. Alte Versorgungsleitungen 

werden demontiert und 

entsorgt. Es wird ein zentraler Trinkwasserfilter 

installiert, der rückspülbar 

ist. 

1.3 Strom/Telefon 

Die Elektroanlage wird gemäß den 

Richtlinien der Leipziger Stadtwerke 

zentralisiert. In diesen E-Räumen 

werden die zentralen Zähleranlagen 

angelegt. Der elektrische Hausanschluss 

wird nach Beurteilung des 

Versorgungsträgers der Stadtwerke 

Leipzig entsprechend der geltenden 

Nutzungsverordnung erneuert. Alle 

Wohnungen werden zum Anschluss 

von Telefon und Kabelfernsehen 

vorbereitet und mit entsprechenden 

Anschlussdosen ausgestattet. Die 

Leitungsführung erfolgt unter Putz 

bis zur zentralen Übergabe (Verteilerschrank) 

im Keller. Die Nutzung 

erfolgt über Einzelverträge der Nutzer 

(Mieter) mit den Versorgern. 

1.4 Regenwasser 

Alte Entwässerungsleitungen werden 

demontiert und entsorgt. Die 

Entwässerung der aufliegenden 

Dachrinne erfolgt über die außenliegenden 

Fallrohre mit Einbindung 

über Standrohre in die vorhandene 

Grundleitung. 

Die Entwässerung der Terrassen, 

Loggien und Balkone erfolgt durch 

Einbindung an die Fallrohre. Sämtliche 

Regenrinnen, Fallrohre und 

Verkleidungen im Dachbereich sowie 

die Verkleidung sämtlicher Fensterbänke, 

Gurtgesimse und Bekrönungen 

werden mit Titanzinkblech 

ausgeführt. 

1.5 Abwassergrundleitungen 

Alte Versorgungsleitungen werden 

demontiert und entsorgt. Die Grundleitungen 

(KG-Rohr) werden geprüft 

und ggf. fachgerecht erneuert (PVC- 

U). Der Anschluss der Grundleitungen 

erfolgt an das vorhandene öffentliche 

Abwassernetz. 

2 Heizung 

2.1 Zentrale Warmwasserbereitung 

Das Warmwasser wird zentral über 

die Heizungsanlage aufbereitet. Die 

Größe des sich im Heizungsraum 

(Keller) befindlichen Warmwasserbehälters 

ergibt sich aus den Berechnungen 

des Fachingenieurs. 

2.2 Heizkörper 

Sämtliche Zuleitungen der Wohnungsverteilung 

zu den Einzelheiz- 

körpern werden verdeckt geführt. 

Die Wohnungen werden in allen zu 

beheizenden Räumen mit endlackierten 

Flachheizkörpern, profiliert 

als Ventil-Heizkörper, Farbe weiß, 

in dem Raumwärmebedarf angepassten 

Typen, Größen gemäß der 

Wärmebedarfberechnung, ausgestattet. 

Steigestränge der Heizleitungen 

werden verdeckt in entsprechenden 

Versorgungsschächten 

(Verkleidung mit Mauerwerk oder 

Gipskarton) verlegt. 

2.3 Steigleitungen 

Die Steigestränge der Heizleitungen 

bestehen aus Kupfer. Es erfolgt eine 

Rohrdämmung der Steigestränge 

mit mind. 20 mm alukaschierte 

Dämmung. 

Die Rohrleitungen der Wohnungsverteilung 

bestehen ebenfalls aus 

Kupfer. 

2.3 Wärmemengen- und 

Wasserzähler 

Wärmemengen- und Wasserzähler 

werden bei einer entsprechenden 

Fachfirma über die Hausverwaltung 

gemietet. 

3. Sanitär 

3.1 Frischwasserleitungen 

Alte Versorgungsleitungen werden 

demontiert und entsorgt. Die Kaltund 

Warmwasserleitungen sowie 

die Zirkulationsleitungen werden 

aus Edelstahlrohren hergestellt. 

3.2 Abwasserleitungen 

Neue Abwasserleitungen (Fallrohre 

in den Installationsschächten) werden 

aus heißwasserbeständigem, 

schallgedämmtem SML-Rohr in erforderlicher 

Stärke installiert. Die 

waagerechten Abflussleitungen in

den Wohnungen bestehen aus HT- 

Rohren. 

3.3 Sanitärobjekte, Armaturen 

Küche: 

Kalt- und Warmwasseranschluss, 

Abfluss für den Anschluss der Spüle 

2 Stück Eckventile (1 Doppeleckventil 

für Spülmaschine) die Montage 

der Zu- und Abflussleitung erfolgt 

im Aufstellungsbereich der Spüle 

auf der Wand. 

Bad: 

Kalt- und Warmwasseranschluss für 

die Badewanne und Waschbecken. 

Das Toilettenbecken erhält einen 

Kaltwasseranschluß. Grundsätzlich 

kommen in der Bad- und Sanitärausstattung 

deutsche Markenfabrikate 

zum Einsatz. 

Badewannen-Anlage bestehend 

aus: 

– Emaillierter Stahl-Einbauwanne, 

mit schall- und wärmedämmenden 

Wannenträgern 

– Wannenab- und Überlaufgarnitur 

mit Drehgriff und Siffon 

– Badewannen-Einhand-Aufputzbatterie 

in verchromter 

Ausführung, mit Umstellung 

auf Brause und Wanneneinlauf 

– Gleitstange zur Aufnahme des 

Brausekopfes, Metallschlauch 

Länge ca. 1.600 mm 

– Wannengriff 

– Badetuchhalter (entfällt bei 

Verwendung eines Handtuchtrockner-Heizkörpers) 

WC-Anlage bestehend aus: 

– Tiefspülklosett aus Porzellan 

wandhängend mit eingebautem 

Spülkasten, Sparspülung 

– WC-Sitz aus Kunststoff, mit 

Deckel 

– Papierhalter verchomt 

Waschtischanlage: 

– Breite ca. 600 mm 

– Einhebelmischbatterie mit 

Zugknopfablaufgarnitur verchromt, 

Wandspiegel 

– Handtuchalter als Ring oder 

2-armig 

3.4 Anschluss für Spüle und 

Waschmaschine 

Jede Wohnung erhält einen Waschund 

Spülmaschinenanschluss. 

Der Anschluss der Spüle und Spülmaschine 

erfolgt in der Küche über 

Eckventil mit Schubrosette. Der Anschluss 

für die Waschmaschine erfolgt, 

soweit möglich, im Bad. 

3.5 Lüftung Innenbäder/ 

Innen-WC 

Alle innenliegenden Sanitärräume 

erhalten eine mechanische Entlüftung 

über einen Deckeneinbaulüfter 

in zugelassener Bau- und Einbauart. 

Die Schaltung ist mit dem Lichtschalter 

kombiniert. Die Entlüftung erfolgt 

verdeckt in entsprechenden Versorgungsschächten 

bis über Dach. (Die 

erforderlichen Zuluftöffnungen werden 

am Türblatt als Lüftungsgitter 

oder Unterschnitt realisiert) 

4 Elektro 

4.1 Ausstattung nach DIN 

18015/VDE Bestimmungen 

Alle Dosen, Schalter, etc. sind deutsche 

Markenfabrikate. Sie werden 

in Unterputzausführung einschließlich 

der Verdrahtung gemäß den 

entsprechenden Richtlinien und Verordnungen 

geliefert und eingebaut. 

Der Sicherungskasten/Unterverteilung 

wird jeweils im Flur installiert. 

Der Ausstattungsgrad erfolgt gem. 

DIN 18015 Teil 2 (Mindestausstattung), 

im Einzelnen erfolgt die 

Bestückung wie nachfolgend aufgeführt: 

Das Objekt 

4.2 Anforderungen für die 

Ausstattung 

Es erfolgt eine komplette Neuinstallation 

der Elektroanlagen in den 

Wohnungen, im Treppenhaus und 

in den Kellern. Die Stromversorgung 

erfolgt über den Stromkreis der einzelnen 

Wohnung. Neuinstallation 

der Gemeinschaftsanlage (Beleuchtung, 

Heizung) sowie der Zugänge 

zu den Mieterkellerräumen. Die 

Kellerräume, die den einzelnen Wohnungen 

zugeordnet werden, erhalten 

jeweils einen Beleuchtungskörper 

(Schiffsarmaturen mit Schalter 

und eine Steckdose). Kellerflure, 

Allgemeinräume, Heizungs- und 

Lüftungsanlagen, sowie Außen- und 

Treppenhausbeleuchtung werden 

vom Gemeinschaftszähler versorgt. 

Die Zählermontage erfolgt ausschließlich 

durch die Energieversorger. 

Wenn bei der Wohnungsabnahme 

der Nutzer noch nicht bekannt 

ist, erfolgt die Übergabe der 

Wohnung an den Käufer ohne Zähleinrichtung. 

Am Hauseingang erfolgt 

die Installation einer Haus- 

Nummer-Leuchte mit integriertem 

Dämmerungsschalter. Es wird eine 

Klingel-Wechselsprechanlagen 

(weiß) in jeder Wohneinheit mit 

elektrischer Türöffnung der Hauseingangstür 

eingebaut. Die Treppenhausbeleuchtung 

erhält eine Zeitschaltautomatik 

mit Warnfunktion. 

Schaffung eines zentralen Zählerplatzes 

und eines zentralen Potentialausgleiches. 

Weiterhin wird ein 

Leerrohrsystem für Telekom und TV- 

Anlage geschaffen (für jede Wohneinheit). 

Bäder 

1 Lichtschalter, 2 Steckdosen im 

Bereich Spiegel/ Waschbecken, 1 

Wandauslass über dem Spiegel, 

min. 4 Deckenstrahler/Downlights 

WC 

1 Lichtschalter, 1 Steckdose Bereich 

31

32 

Spiegel/ Waschbecken, 1 Wandauslass 

über dem Spiegel, 1 Deckenauslass 

Küchen 

2 Doppel-Steckdosen (im Bereich 

der Küchenarbeitsfläche), 1 Herdanschlussdose, 

1 Wandauslass für 

Dunstabzugshaube, 1 Steckdose für 

Einbauküche (Kühl-/ Gefriergerät), 

1 Doppelansteckdose für Waschund 

Spülmaschine, min. 5 Deckenstrahler/Downlights 

Wohnzimmer 

1 Lichtschalter als Kombination mit 

Steckdose, 1 Deckenauslass, 3 Doppel-Steckdosen, 

1 Antennen-/Kabelanschlussdose, 

1 Telefonanschlussdose 

(Leerdose) kombiniert mit 

Einfach-Steckdose 

Zimmer 

1 Lichtschalter als Kombination mit 

Steckdose, 1 Deckenauslass, 2 Doppel-Steckdosen, 

1 Antennen-/Kabelanschlussdose, 

1 Telefonanschlussdose 

(Leerdose) kombiniert 

mit Einfach-Steckdose 

Flur 

1 Einfach-Steckdose, 2 Lichtschalter 

als Wechselschalter, 1 Telefonanschlussdose 

(Leerdose) kombiniert 

mit Einfach- Steckdose, mindestens 

4 Deckenstrahler/Downlights 

Abstellkammer 

1 Deckenauslass, 1 Lichtschalter als 

Kombination mit Steckdose 

Keller 

Komplette Neuinstallation der Elektroanlagen 

in den Kellern. Die 

Stromversorgung erfolgt über den 

Stromkreis der einzelnen Wohnung. 

Die Kellerräume, die den einzelnen 

Wohnungen zugeordnet werden, 

erhalten jeweils einen Beleuchtungskörper 

(Schiffsarmaturen mit Schalter 

und eine Steckdose). 

Balkon / Terrasse / Loggia 

1 Steckdosen, 1 Außenleuchte 

Außenanlagen 

1 Außenleuchte mit Dämmerungsschalter 

und Bewegungsmelder 

Leerrohre für 

Telekommunikation 

Die Verlegung der Leitungen für 

Telefon- und TV-Anlage erfolgt im 

Leerrohrsystem. 

C Bauwerk 

1. Dach 

Angabe der Dachform: 

Flachdach mit Mansarde 

1.2 Ausbau des Daches 

Der Ausbau im Dachgeschoss (zwei 

Wohneinheiten) erfolgt in Trockenbauweise, 

gemäß den Anforderungen 

an den Brand- und Schallschutz. 

Dies betrifft sämtliche Wände, Decken, 

Stützen und Verbände sowie 

die Dachschrägen. Decken und 

Dachschrägen werden entsprechend 

der Wärmebedarfsberechnung 

unter Einhaltung der gültigen 

Energieeinsparverordnung mittels 

Sparrenzwischendämmung gedämmt. 

Die vorhandene Dachform bleibt 

erhalten. 

Die vorhandene Dachkonstruktion 

wird komplett überarbeitet. Dabei 

werden die sich aus der Planung 

ergebenden statischen, schallschutzund 

brandschutztechnischen Anforderungen 

berücksichtigt und umgesetzt. 

Stützen, Kehlbalken und 

andere statische Bauteile werden 

nach Möglichkeit in den Ausbau 

integriert. Die vorhandenen Sparren 

müssen aus diesem Grund im erforderlichen 

Maß verstärkt werden. 

Geplante eingeschnittene Dachterrassen 

werden als Holzständerkonstruktion 

errichtet. Aus statischen 

Gründen müssen ggf. Verstärkungen 

des Dachverbandes aus Stahl 

vorgenommen werden. Die Fallstränge 

der Entwässerungsleitungen 

erhalten wie die innen liegenden 

Bäder eine durch das Dach nach 

außen geführte Be- bzw. Entlüftung. 

Vorhandene Schornsteine werden 

teilweise bis unter Kellerdecke abgebrochen. 

1.3 Dachdämmung 

Um den erforderlichen Wärmeschutz 

im Dachgeschoss zu gewährleisten, 

ist der Einbau einer Wärmedämmung(Sparrenzwischendämmung) 

entsprechend der geltenden 

Energieeinsparverordnung 

(EnEV) vorgesehen. Zum Einsatz 

kommen Mineralfasermatten im 

Zusammenhang mit der Montage 

von Gipsbauplatten zwischen den 

Sparren, sowie eine dicht eingebaute 

Dampfsperre. Die Innenverkleidung 

des Dachraumes erfolgt in 

Trockenbauweise (Gipskarton). Zur 

zusätzlichen Belichtung der Wohnräume 

werden Lichtkuppelfenster 

eingebaut. Die Dacheindeckung 

erfolgt nach Vorgaben des Denkmalschutzes. 

Die Dachterrassen und 

Flachdachbereiche werden mit Bitumen- 

oder Kunststoffabdichtungen 

gem. Flachdachrichtlinie abgedichtet. 

Dachterrassen werden mit 

kesseldruckimprägnierten Holzlattenrosten 

mit rutschhemmender 

Oberfläche als Gehbelag ausgeführt. 

1.4 Dachklempnerarbeiten 

Sämtliche Dachrinnen und Fallrohre, 

Standrohre (mit Reinigungsöffnung), 

Brandmauerabdeckungen, 

Schornsteineinfassungen, Schneefanggitter 

etc. werden mit Titanzinkblech 

ausgeführt.

2. Fassade 

2.1 Straßenfassade 

Die Straßenfassade wird nach den 

Maßgaben des Amtes für Denkmalschutz 

stilgerecht saniert. Alle hier 

befindlichen Fensterbänke, Fenstrebedachungen, 

Gesimse und 

Schmuckelemente werden erhalten, 

schonend gereinigt und ausgebessert 

(ggf. erneuert). 

Sämtliche Putzflächen erhalten einen 

Glattputz (s. Bestand). Die 

Ausführung der Türen und Fenster 

sowie deren Farbgebung wird mit 

dem Denkmalschutz abgestimmt. 

Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten 

erhält die Fassade einen monochromen 

Anstrich in einem sandsteinfarbenem 

Ton. Der vorhandene 

historische Sockel bleibt erhalten, 

es erfolgt eine schonende Reinigung 

und Ausbesserung. 

2.2 Hoffassade 

Hofseitig wird nach den Maßgaben 

des Amtes für Denkmalschutz ein 

Glattputz aufgebracht. 

2.3 Fenster 

Die Ausführung der Balkone, Türen 

und Fenster und deren Farbgebung 

wird mit dem Denkmalschutz abgestimmt. 

Die zu erneuernden Fenster 

(vorh. Fenster werden ausgebaut 

und entsorgt) sind aus Holz und 

mit historischer Teilung, zweiflüglig 

mit beweglichem Oberlicht. Zierprofilierung 

auf Kämpfer und 

Schlagleiste. 

Holzart: IV 68 Kiefer lamelliert, 

keilgezinkt 

Farbe: weiß oder farbig (Lt. Befunduntersuchung) 

Beschlag: verdeckt liegender 1 

Hand Dreh-Kipp Beschlag 

Glasart: Wärmeschutzverglasung 

4/16/4 mm Ug = 

1,2 W/m 2 K, 32 dB 

Olive: Edelstahl 

Montage: nach RAL-Richtlinien 

Dachflächenfenster (Flachdach) 

Einbau von Lichtkuppelfenstern 

Fensterbänke innen 

Fensterbank aus Kalkstein, Jura, 

d=2cm; Vorderkante und beide Köpfe 

auf einer Länge von 5 cm gefast 

und poliert; 

Oberfläche: poliert 

Plattendicke: 2 cm 

Gesteinsart: Kalkstein 

Material: Jura 

Farbe: gelb-geblümt 

Fensterbänke außen 

Die Straßenfassade wird nach den 

Maßgaben des Amtes für Denkmalschutz 

stilgerecht saniert. 

Alle hier befindlichen Fensterbänke, 

Fensterbedachungen, Gesimse und 

Schmuckelemente werden erhalten, 

schonend gereinigt und ausgebessert 

(ggf. erneuert) und erhalten 

eine Abdeckung mit Titanzinkblech. 

2.4 Hauseingangstüren / Hoftür 

Vorhandene Haustüren werden unter 

Berücksichtigung der Verbesserung 

des Brand- und Schallschutzes 

sowie des Einbruchschutzes wie 

folgt aufgearbeitet und ertüchtigt: 

– Schließblech erneuern 

– Schlosskasten, inkl. Schlosstasche, 

erneuern 

– Band erneuern 

– Türstock ausbessern und befestigen 

– Türfüllung ausbessern 

– Profilleiste ausbessern bzw. erneuern 

– Schäden am Holz auskitten 

– Dickschichtlasur, naturfarben 

– Beschläge: Sicherheits-Wechselgarnitur, 

für PZ-vorgerichtet, 

Sicherheitsschließblech, elektrischer 

Türöffner 

– Obentürschließer 

3. Balkone 

Die Ausführung der Balkone erfolgt 

nach Angaben vom Amt für Denkmalschutz 

als verzinkte Stahlkonstruktion 

mit innenliegender Entwässerung. 

Der Gehbelag besteht aus 

kesseldruckimprägnierten Holzlattenrosten 

und rutschhemmender 

Oberfläche. 

4. Treppenhaus 

Das Objekt 

Im Treppenhaus sind die Fußbodenfliesen, 

der Stuck im Eingangsbereich, 

die Treppe mit Geländer 

und Handläufen, die Wohnungseingangstüren 

sowie die WC- Türen 

zu erhalten und fachgerecht zu 

überarbeiten. Die Treppenanlage 

aus Holz wird überarbeitet (verschleifen) 

und wenn erforderlich 

ergänzt. Die Oberfläche wird neu 

versiegelt. Vorhandene Wohnungseingangs- 

und Haustüren werden 

unter Berücksichtigung der Verbesserung 

des Brand- und Schallschutzes 

sowie des Einbruchschutzes restauriert 

und ertüchtigt. 

4.1 Wohnungseingangstüren/ 

Türen im DG 

Ausführung der neuen Wohnungseingangstüren 

mit Holzumfassungszarge 

als Schallschutztür, Türblatt 

holzfurniert, Einschlag überfälzt mit 

doppelter Falzdichtung, die Zargenmontage 

erfolgt verdeckt. Der Zargenhohlraum 

wird mit Mineralwolle 

ausgestopft. 

Klimaklasse: II (nur bei beheizten 

TH möglich, sonst KK3) 

33

34 

Mechanische Beanspruchung: S 

Beschläge: Sicherheitswechselgarnitur 

für PZ vorgerichtet,Sicherheits-Schließblech, 

3-fach verstärktes 

Türband, kugelgelagert. 

Furnierart: Limba 

Oberfläche: matt, schutzlackiert 

Türblattdicke: 40 mm 

Schalldämmwert: R'w = 27 dB 

4.2 Oberflächen von Wänden 

Die Wände und Decken von Eingangsbereich 

und Treppenhaus sind 

durch eine Restaurierungsfirma zu 

untersuchen und nach Befund zu 

restaurieren. Untergrundvorbereitung: 

Wände werden vollflächig 

gespachtelt und verschliffen 

4.3 Bodenbelag 

Der vorhandene Bodenbelag aus 

Parkett der Treppenhauspodeste 

muss erhalten bleiben und wird demzufolge 

oberflächenbehandelt (verschleifen 

und versiegeln). Gleiches 

gilt für Treppenstufen und Handläufe. 

4.4 Treppenhausgeländer 

Erhaltung des historischen Holz- 

Treppengeländer mit gedrechselten 

Stäben und Pfosten. 

5. Keller 

5.1 Lage 

Die vorhandene Kellerdecke ist als 

preußische Kappendecke ausgebildet, 

sie liegt ca. 1,00 m über Gelände. 

Die einzelnen Kellerabteile werden 

aus einer, die Luftzirkulation 

fördernden, offenen und verzinkten 

Metallkonstruktion ausgeführt. Der 

Einbau von Türen (T30) erfolgt nach 

den Erfordernissen der derzeit geltenden 

Brandschutzbestimmungen. 

Sämtliche Kellerfenster werden in 

Abstimmung mit dem Amt für 

Denkmalpflege erneuert. 

5.2 Feuchtigkeit 

Der TÜV SÜD führt im Kellerbereich 

eine Überprüfung des Bauzustandes 

hinsichtlich auftretender Mauerwerksfeuchtigkeit, 

schädigender Salze 

im Mauerwerk durch. Im Ergebnis 

dieser Untersuchungen wird der TÜV 

SÜD erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen 

vorschlagen, welche 

Planungsgrundlage werden. 

Im Vordergrund steht auf Grundlage 

der holzschutztechnischen Gutachtens 

die umgehende Bekämpfung 

des „Echten Hausschwammes“. Es 

wird eine Bohrlochtränkung des 

Mauerwerkes gem. DIN 68800 

durchgeführt. 

5.3 Kellerfußboden 

Der vorhandene Kellerfußboden 

besteht aus Ziegelpflaster und wird 

auf Schäden untersucht. Ist seine 

Funktion in bauphysikalischer Hinsicht 

nicht gestört, bleibt er weitestgehend 

erhalten. Unebenheiten 

werden ausgebessert. 

5.4 Kellerwände 

Die Kellerwände werden vom Putz 

befreit und sandgestrahlt und als 

sichtbares Mauerwerk belassen. 

Größere Fehlstellen im Mauerwerk 

werden mit gleichem Material ausgebessert. 

5.5 Kellertüren 

Die Kellerabteile bestehen aus einer 

offenen und verzinkten Metallkonstruktion. 

Der Einbau von T 30 - 

Türen erfolgt nach den Erfordernissen 

der geltenden Brandschutzbestimmungen. 

6. Wohnungen (Bestand) 

(Technische Ausstattung siehe 

unter „B“ Technische Angaben) 

6.1 Wohnungstrennwände 

(Bestand) 

Massive Wohnungstrennwände in 

Stärken von 15-24 cm. Bei zu geringen 

Wandstärken werden die Wohnungstrennwände 

brand- und 

schallschutztechnisch ertüchtigt 

(Gipskarton-Vorsatzschale). 

6.2 Wohnungstrennwände 

(neu) 

Gipskarton-Wohnungtrennwände 

entsprechend den brand- und 

schallschutztechnischen Anforderungen. 

6.3 Wohnräume 

Die Stärke des neuen Fußbodenaufbaus 

beträgt ca. 5-10 cm. 

Die Böden in den Wohnungen erhalten 

einen Gussasphalt auf Perlitteschüttung 

als Höhenausgleich. 

Die Türbereiche werden nach Möglichkeit 

schwellenlos ausgeführt. Die 

Wohn- und Schlafräume erhalten 

hochwertiges Massivparkett aus Eiche. 

Die umlaufenden Sockelleisten 

bestehen aus dem gleichen Material. 

Es handelt sich hierbei um ein 

Qualitätsprodukt, das sich ganz 

besonders durch zeitlos schöne Eleganz, 

Langlebigkeit und eine unschlagbar 

leichte Pflege auszeichnet. 

6.4 Bodenbelag 

Küchen 

Für Küchen, Abstellräume und Eingangsbereiche 

ist ein hochwertiger

Fliesenbelag aus Steinzeug vorgesehen. 

Optional kann (bei Einigung 

vor Baubeginn kostenneutral) auch 

hier die Verlegung von Parkett, wie 

in den Wohn- und Schlafräumen, 

vereinbart werden. 

Bad 

Die Böden im Bad erhalten einen 

hochwertigen Fliesenbelag, der diagonal 

zur Raumrichtung verlegt 

ist inkl. der erforderlichen Abdichtung. 

Die Abdichtung besteht aus 

einer Streichisolierung als Dichtung 

gegen Sickerwasser (flüssige Dichtungsfolie). 

Die Abdichtung am 

Wand-/Bodenanschluss erfolgt mit 

Dichtband. 

6.5 Wohnungsinnentüren 

Sofern vom Denkmalschutz nicht 

anderes gefordert, kommen neue 

hochwertige Zimmertüren mit 

Röhrenspantürblättern und einer 

Türhöhe von möglichst 2,13 m zum 

Einsatz (weiß lackiert ). Die neuen 

Türen sollen sich an die historischer 

Vorlage anlehnen. Die Türbeschläge 

bestehen aus Edelstahl. 

6.6 Schließanlage in der 

Wohnungseingangstür 

Es wird eine Schließanlage (Z- 

Anlage) Zertifiziert nach DIN EN ISO 

9002) mit Haupt- und Gruppensperre 

GPI, serienmäßig mit Aufbohrund 

Abtastsicherung, feuerhemmend 

T30 eingebaut. Die Übergabe 

erfolgt inklusive eines Schließplanes 

an die Hausverwaltung. 

6.7 Abstellflächen der 

Wohnungen 

Entsprechend der Planung erhalten 

die Wohnungen Abstellflächen (Abstellkammer) 

im Bereich der ehemaligen 

Aussentoiletten im Treppenhaus. 

6.8 Wand- und Deckenbeläge 

An allen Innenwänden und Decken 

wird die alte Tapete entfernt. Schadhafte 

Putzstellen werden ausgebessert. 

Soweit keine Neuaufteilung 

der Wohnungen erfolgt, unterliegen 

alle Wände dem Bestandsschutz. 

Die Steigestränge (Heizung/Sanitär/Lüftung) 

werden mit Trockenbau 

verkleidet. Soweit Wände in den 

Wohnungen neu hinzukommen 

oder erneuert werden müssen, werden 

diese Wände als Trockenbauwände 

gemäß den Anforderungen 

an den Brand- und Schallschutz 

errichtet. Neue tragende Wände 

werden in Ziegelbauweise erstellt 

und beidseitig verputzt. Bad-, Küchen- 

und Flurbereiche erhalten 

eine Trockenbau-Unterhangdecke. 

In Wohnräumen, die aus statischen 

Gründen Unterzüge erhalten, werden 

ebenfalls Trockenbau-Unterhangdecken 

eingebaut. Die Wände 

der Wohnräume, Flure und Abstellkammern 

werden mit hochwertiger 

Raufasertapete tapeziert. Die Decken 

werden gespachtelt und wie die 

Wände mit einem 2- fachen Dispersionsfarbanstrich 

in weiß versehen. 

Gegen Aufpreis können statt 

Raufasertapete die Wände vollflächig 

gespachtelt werden. Dies 

erfolgt nach Absprache. 

6.9 Bäder/Küchen 

Bad-, Küchen- und Flurbereiche erhalten 

eine Trockenbau-Unterhangdecke. 

Das Bad wird generell 

türhoch gefliest. Die exakte Höhe 

ergibt sich aus den Höhen der vorhandenen 

Gegebenheiten, z. B. von 

Vorwandkonstruktionen sowie den 

Maßen der Fliesen. Die Wandfliesen 

werden im Dünnbettverfahren verlegt, 

inkl. erforderlicher Abdichtungen 

im Spritzwasserbereich. Oberhalb 

der Fliesen werden die Wände 

gespachtelt oder/und mit Malervlies 

versehen und entsprechend beschichtet. 

Die Küchen erhalten einen 

Fliesenspiegel (Küchenfliese 10x10 

cm) im Bereich der Arbeitsplatte 

(h= 60 cm). 

D Sonstige Ausstattung 

1. Küchen 

Der Einbau einer Einbauküche kann 

auf Wunsch nach gemeinsamer Abstimmung 

vor Baubeginn optional 

gegen Aufpreis erfolgen. 

2. Hofgestaltung 

Begrünung 

Verbundpflaster im Bereich der Fahrradstellplätze 

und des Müllcontainerstellplatzes. 

Die Restfläche wird mit Rasen und 

Sträuchern lt. Planungsunterlagen 

begrünt. 

Stand März 2006 

Das Objekt 

35

36 

Rechtliche 

Konzeption 

Das hier angebotene Immobilieninvestment 

ist mit dem Abschluss 

mehrerer Verträge verbunden. Bei 

den Verträgen handelt es sich um 

ein Kaufvertragsangebot nebst einer 

Grundlagenurkunde des Notars Kukral 

mit Amtssitz in Leipzig (Urkundenrollen-Nr: 

0427/2006). 

Des Weiteren werden ein Verwaltungsvertrag 

für das Gemeinschaftseigentum 

und optional ein Verwaltungsvertrag 

für das Sondereigentum 

abgeschlossen. 

In der Grundlagenurkunde sind die 

Teilungserklärung gem. § 8 WEG, 

die Pläne, die Baubeschreibung sowie 

Planungs- und Änderungsvollmachten 

enthalten. Die wesentlichen 

Inhalte der Verträge werden 

im Folgenden kurz erläutert. Die 

Verträge selbst sind in der als Anlage 

zu diesem Prospekt beiliegenden 

Vertragssammlung im Muster abgedruckt. 

I. Kaufvertrag 

1. Angebot 

Der Investor unterbreitet der Megaron 

Bauprojekt GmbH ein notarielles 

Angebot zum Abschluss des nachbeschriebenen 

Kaufvertrages über 

eine noch zu sanierende Altbauwohnung. 

An dieses Angebot ist der 

Investor 40 Tage ab Beurkundung 

unwiderruflich gebunden. Über 

diesen Zeitpunkt hinaus besteht das 

Angebot weiter fort. Es kann jedoch 

dann durch den Anbieter jederzeit 

mittels Einschreiben/Rückschein widerrufen 

werden, es sei denn, die 

Annahme wurde vor Zugang des 

Widerrufs bereits erklärt. Die Annahme 

ist erfolgt, wenn die Annahmeerklärung 

vor einem deutschen Notar 

beurkundet worden ist. 

2. Inhalt 

a) Grundstück 

Die Firma Megaron Bauprojekt 

GmbH wird Eigentümerin des im 

Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig 

von Gohlis, Blatt 3822 verzeichneten 

Grundbesitzes, Gemarkung 

Gohlis, Flurstück 3075/h, Gesamtgröße 

360 qm , gelegen in Leipzig. 

Das Grundeigentum war mit Stand 

30.01.2006 wie folgt belastet: 

Abt. II: lastenfrei, noch einzutragendeAuflassungsvormerkung 

für Megaron Bauprojekt 

GmbH gem. Vertrag 

136/2006 des Notars 

Kukral in Leipzig 

Abt. III: Grundschuld über 

DM 550.000 für Münchner 

Hypothekenbank e.G. 

Die Verkäuferin behält sich das Recht 

vor, zur Vorfinanzierung der Baukosten 

noch Grundpfandrechte in beliebiger 

Höhe eintragen zu lassen, 

was der Käufer ausdrücklich gestattet 

und duldet. Der Anspruch des 

Käufers auf Lastenfreistellung aufgrund 

dieses Vertrages bleibt 

unberührt. Ferner hat die Verkäuferin 

das Recht, vom Käufer zu 

übernehmende Dienstbarkeiten für 

Ver- und Entsorgung des Grundstückes 

oder Baulasten in Abt. II des 

Grundbuchs einzutragen. 

b) WEG-Teilung und 

Kaufgegenstand 

Die Verkäuferin verpflichtet sich, 

den Kaufgegenstand nach Maßgabe 

der Grundlagenurkunde herzustellen 

und auszustatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung 

wurde 

noch nicht erteilt. Die Anlegung der 

Wohnungsgrundbücher ist noch 

nicht erfolgt. Der Kaufvertrag hat 

demnach den Kauf einer noch zu 

sanierenden bzw. noch auszubauenden 

Sondereigentumseinheit einschl. 

Kellerraum nebst Miteigentumsanteil 

am Grundstück sowie 

ggf. Sondernutzungsrechte zum 

Inhalt. Der Kaufgegenstand wird 

dazu im Kaufvertrag exakt bezeichnet. 

c) Kaufpreis und Wohnfläche 

Die Immobilie einschließlich Sanierung 

wird zum Festpreis verkauft, 

wobei der Festpreis auf Grund und 

Boden, die Altbausubstanz, sowie 

die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten 

nach Erfahrungswerten 

ohne Übernahme einer Garantie 

und vorbehaltlich der Zustimmung 

der Behörden aufgeteilt ist. Der 

Festpreis kann sich im selben Verhältnis 

erhöhen wie die gesetzliche 

Mehrwertsteuer. Die angegebene 

Wohnfläche wurde nach der Wohnflächenverordnung 

berechnet. 

Geringfügige Flächenabweichungen 

bis 3% haben keinen Einfluss auf 

den Kaufpreis und gelten nicht als 

Mangel. 

Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten 

der Projektierung, des Marketings 

und des Vertriebes. Hierzu 

zählt insbesondere auch die Innenprovision, 

die der Veräußerer an 

den Kapitalanlagenvertrieb bezahlt 

und die unter Umständen über dem 

marktüblichen Niveau liegen kann. 

Die Höhe kann je nach Wohnung 

unterschiedlich sein und bei Interesse 

bei der Verkäuferin erfragt werden. 

Im Kaufpreis nicht enthalten 

sind die Kosten von im Vertrag nicht 

vereinbarten Sonderwünschen sowie 

Notar und Grundbuchgebühren, 

die notwendigen Kosten des 

Vertragsvollzuges, die vom Erwerber 

ggf. an den Vermittler zu zahlende 

Außenprovision, die Kosten von 

Rangrücktrittserklärungen für Finanzierungsrechte 

des Käufers, die Bei-

träge zur Feuerversicherung ab Deckungszusage, 

die Grunderwerbssteuer, 

die Grundsteuer, Gebühren 

und Beiträge nach Übergang von 

Lasten und Gefahren sowie die Anschlussbeiträge 

für eine Mietantenne 

oder Breitbandkabel. 

Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt 

zu zahlen, wobei sich die 

Raten an den Vorgaben der erwerberschützenden 

Makler- und Bauträgerverordnung 

(MaBV) orientieren 

und im einzelnen dem Kaufvertragsentwurf 

zu entnehmen sind. Stellt 

die Verkäuferin eine dem § 7 (1) 

MaBV entsprechende Bürgschaft 

zur Sicherung eines etwaigen Rückzahlungsanspruches 

des Investors, 

sind Zahlungen gemäß Ratenplan 

und nach Baufortschritt unabhängig 

von der Eintragung der Auflassungsvormerkung 

sofort zur Zahlung 

fällig. Eine Aufrechnung gegenüber 

der Verkäuferin ist weitgehend 

ausgeschlossen. 

Da die Verkäuferin ihre Kaufpreisansprüche 

an die zwischenfinanzierende 

Bank abgetreten hat, kann 

der Kaufpreis nur an diese mit 

schuldbefreiender Wirkung gezahlt 

werden. 

d) Kaufpreisfinanzierungsnachweis 

und 

Grundstücksbelastungen 

Die Verkäuferin behält sich vor, vom 

Käufer eine Finanzierungsbestätigung 

seines Kreditinstituts innerhalb 

von vier Wochen nach Angebotsabgabe 

zu verlangen. Aus dieser muss 

ersichtlich sein, dass die Eigenmittel 

zur Verfügung stehen und etwa 

eingeplante Fremdmittel zugesagt 

sind. Sofern der Käufer dieser Verpflichtung 

nicht rechtzeitig nachkommt, 

kann die Verkäuferin das 

Angebot ablehnen bzw. einen ggf. 

bereits wirksamen Kaufvertrag 

rückabwickeln und Schadenersatz 

verlangen. Die Verkäuferin verpflich- 

tet sich, die zur Sicherung der vom 

Käufer aufgenommenen Darlehen 

erforderlichen dinglichen Rechte 

(insbesondere Grundschulden) zu 

bestellen. Entsprechende Belastungsvollmachten 

werden wechselseitig 

erteilt. Damit verbundene 

Kosten übernimmt der Käufer. Zur 

Sicherung der Kaufpreiszahlung ist 

die Belastungsvollmacht mit Bedingungen 

und Auflagen verbunden, 

die den Zweck haben, dass Auszahlungen 

der finanzierenden Bank 

ausschließlich die Kaufpreisschuld 

tilgen. Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung 

ausschließlich Sache 

des Erwerbers. 

e) Sanierungsverpflichtung und 

Fertigstellung 

Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung 

ergibt sich aus 

der Grundlagenurkunde entsprechend 

der im Prospekt enthaltenen 

Baubeschreibung und den Plänen. 

Die Baubeschreibung wird damit 

zum Gegenstand des Grundstückskaufvertrages 

gemacht. 

Der TÜV hat die gesamte Bauausführung 

durch baubegleitende, ggf. 

stichpunktartige Prüfung auf Kosten 

des Verkäufers zu überwachen. Änderungen 

in der Planung und Ausführungsart, 

den vorgesehenen Baustoffen 

und vorgesehenen Einrichtungsgegenständen 

(soweit überhaupt 

geschuldet) behält sich die 

Verkäuferin vor, soweit sich diese 

technisch oder wirtschaftlich als 

zweckmäßig oder notwendig erweisen 

oder auf behördlichen Auflagen 

beruhen und nicht wert- und gebrauchsmindernd 

sowie dem Käufer 

zumutbar sind. Auch geringfügige 

Änderungen der Wohnfläche und 

der Raumaufteilung haben keinen 

Einfluss auf den Preis und den sonstigen 

Vertragsinhalt. Kaufpreisminderungen 

sind erst ab einer Minderfläche 

von mehr als 3 % ,bezogen 

Das Objekt 

auf die Gesamtfläche der Einheit, 

möglich. Hinsichtlich der Berechnung 

der Wohnfläche gilt bereits 

die Wohnflächenverordnung. 

Die Verkäuferin hat eine Bezugsfertigkeit 

des Sondereigentums, vorbehaltlich 

einer Verzögerung durch 

Schlechtwetter, höhere Gewalt, Sonderwünsche 

oder Verzug des Erwerbers 

mit der Kaufpreiszahlung bis 

zum 31.12.2006 vorgesehen. Sonderwünsche 

und Eigenleistungen 

des Erwerbers bei der Bauausführung 

können nur bezüglich des 

Innenausbaus und mit Zustimmung 

der Verkäuferin berücksichtigt werden, 

da sie die Bauzeit verlängern. 

Architekt und Handwerker sind direkt 

zu beauftragen, die Kosten sind 

nicht im Kaufpreis enthalten und 

müssen direkt mit den Beauftragten 

abgerechnet werden. 

f) Abnahme des Sonder- und 

Gemeinschaftseigentums 

Die Abnahme des Sondereigentums 

erfolgt bei Bezugsfertigkeit und 

Zahlung der bis dahin fälligen Raten, 

wobei der Investor hierzu mit einer 

Frist von zwei Wochen zu einem 

Abnahmetermin geladen wird. Bei 

Besichtigung wird ein Abnahmeprotokoll 

gefertigt, in welches Restarbeiten 

oder Mängel aufgenommen 

werden. Eine Anerkenntnis seitens 

Verkäuferin ist damit nicht verbunden. 

Erscheint der Investor zum Abnahmetermin 

nicht, oder bezieht oder 

benutzt der Investor oder ein Dritter 

mit dessen Duldung das Vertragsobjekt 

vor Abnahme, gilt es als mangelfrei 

abgenommen, es sei denn, 

der Investor rügt die Mängel innerhalb 

von 6 Werktagen nach dem 

Übergabetermin oder dem Bezug. 

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums 

erfolgt nach vollständiger 

Fertigstellung des Gebäudes, der 

Investor wird hierzu nicht separat 

37

38 

geladen. Zur Abnahme bevollmächtigt 

ist, auch bei Erscheinen des 

Investors, ein Sachverständiger, dessen 

Kosten die Eigentümergemeinschaft 

trägt. 

g) Übergang des Vertragsbesitzes 

sowie der Rechte 

und Pflichten 

Besitz/Nutzen/Lasten und Verkehrssicherungspflichten 

gehen mit Abnahme 

des Sondereigentums Zug 

um Zug gegen Zahlung der dann 

fälligen Kaufpreisrate auf den Investor 

über. Damit erhält der Investor 

auch alle Rechte und Pflichten innerhalb 

der Wohnungseigentümergemeinschaft, 

die sich nach der Teilungserklärung 

der Gemeinschaftsordnung 

und dem unter II. beschriebenen 

WEG-Verwaltungsvertrag bestimmen. 

Ferner tritt er in bestehende 

Versicherungsverträge ein und 

hat die Kosten für diese zu tragen. 

Daneben haftet der Investor für 

Erschließungs- und Anliegerbeiträge 

nach dem BauGB sowie den landesund 

kommunalrechtlichen Vorschriften 

sowie Straßenausbaugebühren 

bereits ab dem Tag des Kaufvertrages, 

sofern die Maßnahmen nach 

diesem Tag begonnen werden. 

h) Gewährleistung 

Hinsichtlich der Gewährleistung 

wird im Vertrag unterschieden. Hinsichtlich 

des Grund und Bodens 

sowie der Altbausubstanz sind 

Gewährleistungsansprüche des Investors 

ausgeschlossen, sofern nicht 

§ 309 Ziffer 7 BGB diesem Ausschluss 

entgegensteht. Für die erbrachten 

Sanierungs- und Modernisierungsleistungen 

gilt das Werkvertragsrecht 

des BGB. Der Investor 

kann nach eigener Wahl einen Anspruch 

auf Nacherfüllung unter Setzung 

einer angemessenen Frist geltend 

machen, ein Minderungsrecht 

ausüben oder bei gravierenden 

Mängeln vom Vertrag zurücktreten 

oder Ersatz der Mängelbeseitigungskosten 

verlangen. Es gelten die gesetzlichen 

Verjährungsfristen, wobei 

man sich darüber einig ist, dass die 

Verjährungsfristen im Bereich des 

Sondereigentums mit der Abnahme 

des Sondereigentums und im Bereich 

des Gemeinschaftseigentums 

mit dessen Abnahme beginnen. 

Unter gewissen Voraussetzungen 

kann der Erwerber darüber hinaus 

die Abtretung der Ansprüche gegenüber 

den am Bauvorhaben beteiligten 

Handwerkern und Unternehmen 

verlangen. 

i) Vollstreckungsunterwerfung 

Wegen des Kaufpreises und der vertraglichen 

Nebenleistungen (auch 

Verzugszinsen) unterwirft sich der 

Investor der sofortigen Zwangsvollstreckung 

aus dem Notarvertrag in 

sein gesamtes Vermögen, d. h. zur 

Vollstreckung des Kaufpreises ist 

ggf. kein Gerichtsverfahren nötig. 

j) Vollmachten 

Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten 

enthalten. Zunächst werden 

die Notarangestellten im für die 

Vertragsdurchführung nötigen Umfang 

bevollmächtigt, wobei die Vollmacht 

über den Tod hinaus gilt. 

Daneben ist der Notar mit einer 

Empfangsvollmacht ausgestattet, 

sofern ein Verzug des Käufers ins 

Ausland erfolgt und kein Zustellungsbevollmächtigter 

im Inland 

benannt wird. Der Investor erhält 

eine Belastungsvollmacht für das 

Vertragsobjekt zur Darlehensbeschaffung. 

Die Verkäuferin wiederum ist 

bevollmächtigt, Sonder- und Gemeinschaftseigentumsflächen 

in 

Größe und Anzahl zu verändern, 

sowie umzuwandeln, ohne dass 

dem Investor hieraus Ansprüche 

erwachsen, sofern nicht seine eigenen 

Rechte hierdurch negativ berührt 

werden. 

k) Rücktritt 

Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nach 

dem die Verkäuferin das unterbreitete 

Angebot des Investors angenommen 

hat, nur aus den gesetzlich 

vorgesehenen Gründen möglich. 

Grundsätzlich ist der hierfür gegebene 

Raum äußerst beschränkt und 

ist nur bei gravierenden Gründen 

gegeben. Generell gilt die Rechtsregel, 

dass einmal geschlossene Verträge 

von beiden Parteien eingehalten 

werden müssen. 

l) Voraussetzungen und Folgen 

der Eigentumsübertragung 

Eigentum erwirbt der Investor erst 

mit seiner Eintragung im Grundbuch 

u. a. nach Vollzug der Teilungserklärung 

sowie vollständiger Zahlung 

der Grunderwerbssteuer und 

grundsätzlich des vollständigen 

Kaufpreises. Zur Sicherung dieses 

Anspruchs wird im Grundbuch eine 

Auflassungsvormerkung eingetragen, 

welche mit Eintragung als 

Eigentümer gelöscht wird. 

II. Verwaltungsvertrag 

für das Gemeinschaftseigentum 

Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums 

wird vom Verkäufer 

die Sachsengrund Hausverwaltung 

GmbH bestellt, beauftragt und 

bevollmächtigt werden. Der Verwaltungsvertrag 

wird zunächst für die 

Dauer von 5 Jahren ab Übergabe 

der ersten Wohneinheit an einen 

Erwerber fest geschlossen und kann 

nur aus wichtigem Grund vorzeitig 

beendet werden. In diesen, in der 

Anlage als Muster beiliegenden Vertrag 

tritt der Erwerber mit Übergang

von Besitz / Nutzen und Lasten, 

spätestens mit Eintragung als Eigentümer 

im Wohnungsgrundbuch, 

nach den Regelungen des WEG ein. 

Die einzelnen Aufgaben und Befugnisse 

ergeben sich aus § 2 und dem 

Leistungskatalog des Verwaltervertrages. 

Die Vergütung des Verwalters 

beträgt je Wohnungseigentumseinheit 

Euro 17,25 zzgl. der jeweils 

gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer, 

derzeit entspricht dies einem 

Bruttobetrag von Euro 20,00. Zusatzleistungen 

sind entsprechend 

dem Verwaltervertrag gesondert zu 

vergüten. Die Haftung des Verwalters 

beschränkt sich im Wesentlichen 

auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. 

Die gleichzeitig mit dem Vertrag 

erteilte Verwaltervollmacht erlaubt 

es dem Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft 

umfassend 

gegenüber Dritten zu vertreten. 

III. Verwaltungsvertrag für 

das Sondereigentum 

Grundsätzlich kann der Investor 

wählen, ob er seine Sondereigentumseinheit 

selbst verwaltet oder 

hiermit eine Hausverwaltung beauftragt. 

Für den Fall, dass der Investor die 

bereits mit der Gemeinschaftseigentumsverwaltung 

beauftragte Hausverwaltung 

beauftragt, wird ein 

Verwaltungsvertrag gemäß dem 

beigefügten Muster geschlossen. 

Der Vertrag hat eine Mindestlaufzeit 

von 2 Jahren. Er verlängert sich 

jeweils um ein Jahr, wenn er nicht 

unter einer Einhaltung einer Frist 

von 3 Monaten gekündigt wird. 

Durch die separat zu erteilende Verwaltungsvollmacht 

wird die Hausverwaltung 

umfassend bevollmächtigt, 

u. a. zum Einzug der Mietzinsen, 

der Mietkaution, zum Abschluss 

von Mietverträgen und zu deren 

Kündigung, sowie notfalls zur gerichtlichen 

Geltendmachung von 

Mietrückständen. Die einzelnen Leistungen 

sind in § 3 des Vertragsformulars 

beschrieben. Die Kosten der 

Verwaltung des Sondereigentums 

betragen Euro 15,35 je Wohneigentumseinheit 

pro Monat zzgl. der 

jeweils gültigen Mehrwertsteuer, 

derzeit mithin Euro 17,80. Gesondert 

zu vergütende Sonderleistungen 

sind in § 3 B) des Musters 

aufgeführt. Die Haftung des Verwalters 

ist im Wesentlichen auf Vorsatz 

oder grobe Fahrlässigkeit beschränkt. 

Das Objekt 

39

40 

Die steuerlichen 

Auswirkungen 

Ertragssteuerliche Rahmenbedingungen 

im Zusammenhang mit 

Immobilienerwerben 

Nachfolgend werden die grundlegenden 

steuerlichen Auswirkungen 

im Zusammenhang mit Immobilienerwerben 

nach der derzeit aktuellen 

Gesetzeslage (Stand 01. 01. 2006) 

dargestellt. Das Gebäude wurde ca. 

1920 erbaut und soll 2006/07 saniert 

werden. 

Immobilienerwerb zur 

Fremdvermietung 

1. Voraussetzungen für die 

steuerliche Berücksichtigung 

Der Erwerb und die Nutzung einer 

Immobilie zur Fremdvermietung 

kann einkommenssteuerlich nur 

dann berücksichtigt werden, wenn 

es sich um keine Liebhaberei handelt, 

sondern die Absicht besteht, 

auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse 

zu erzielen. 

Von dieser Absicht wird nach ständiger 

Rechtsprechung bei einer auf 

Dauer angelegten Vermietung ausgegangen 

(Schreiben des Bundesministeriums 

der Finanzen vom 

08.10.2004). Sollte die Finanzverwaltung 

daran Zweifel haben, trägt 

der Steuerpflichtige die objektive 

Beweislast. Hierfür kann eine Prognose 

erstellt werden, in der sich in 

dem ganzen Betrachtungszeitraum 

ein Totalüberschuss aus den voraussichtlichen 

Einnahmen abzüglich 

der kalkulierten Werbungskosten 

ergibt. Der Prognosezeitraum orientiert 

sich laut dem Schreiben des 

Bundesministeriums für Finanzen 

vom 23.07.1992 an der „voraussichtlichen 

Vermögensnutzung“, 

die bei Gebäuden 100 Jahre betragen 

soll. Der Bundesfinanzhof hält 

dagegen in jüngeren Urteilen eine 

Kalkulation von über 50 Jahre für 

nicht angemessen, da diese spekulative 

Komponenten enthält. 

Darüber hinaus wird nach neuerer 

Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht 

in Abhängigkeit von 

der Höhe der Mietzinsen beurteilt 

(Urteil des Bundesfinanzhofs vom 

5.11.2002). Beträgt demnach bei 

einer langfristigen Vermietung der 

Mietzins mindestens 75 % der 

ortsüblichen Marktmiete, ist grundsätzlich 

vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht 

auszugehen. 

Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen 

56 % und 75 % der ortsüblichen 

Mieten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht 

anhand einer 

Überschussprognose zu überprüfen. 

Bei einer positiven Prognose ist das 

Vorliegen einer solchen Absicht zu 

bejahen. Andernfalls ist die Vermietungstätigkeit 

in einen entgeltlichen 

und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. 

Der unentgeltliche Teil ist 

steuerlich nicht relevant. Die entsprechenden 

anteiligen Werbungskosten 

können insoweit nicht abgezogen 

werden. Gleiches gilt, wenn 

der Mietzins unabhängig von der 

Überschussprognose weniger als 56 

% der ortsüblichen Mieten beträgt 

(§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz). 

Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag 

mit Zustimmung des Bundesrates 

das Gesetz zur Beschränkung 

des Verlustabzugs im Zusammenhang 

mit Steuerstundungsmodellen 

beschlossen. Damit wurde 

unter anderem ein § 15 b ins Einkommensteuergesetz 

eingeführt. 

Dieser neue Paragraph gilt für Verluste 

aus Steuerstundungsmodellen, 

denen ein Steuerpflichtiger nach 

dem 10.11.2005 beitritt oder für 

die nach dem 10.11.2005 mit dem 

Außenvertrieb begonnen wurde. 

Bestandteil dieser Gesetzesänderung 

ist eine Regelung, nach der Verluste 

aus sog. Steuerstundungsmodellen 

weder mit anderen positiven Einkünften 

verrechnet noch nach § 10 

d EStG abgezogen werden dürfen. 

Diese Verluste mindern jedoch die 

Einkünfte, die der Steuerpflichtige 

in den folgenden Jahren aus derselben 

Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell 

liegt nach dieser 

Vorschrift vor, wenn aufgrund einer 

modellhaften Gestaltung steuerliche 

Vorteile in Form von negativen 

Einkünften erzielt werden sollen. 

Diese Regelung soll jedoch nur Anwendung 

finden, wenn innerhalb 

der Verlustphase das Verhältnis der 

Summe der prognostizierten Verluste 

zur Höhe des gezeichneten und 

nach dem Konzept auch aufzubringenden 

Kapitals oder bei Einzelinvestitionen 

des eingesetzten Eigenkapitals 

10 vom Hundert übersteigt. 

Betroffen von dieser neuen Regelung 

sind insbesondere Medienfonds, 

Schiffsbeteiligungen, geschlossene 

Immobilienfonds und 

ähnliche Konstruktionen. 

Nicht abschließend geklärt ist die 

Frage, ob auch Fälle, in denen ein 

Bauträger Objekte mit Modernisierungszusage 

an Anleger veräußert, 

vom § 15 b EStG erfasst werden. 

Teilweise wird die Ansicht vertreten, 

dass in solchen Fällen aufgrund der 

vom Anbieter vorformulierten Verträge 

eine Modellhaftigkeit anzunehmen 

sei und es damit zu einer 

Verlustabzugbeschränkung nach § 

15 b EStG komme. Überwiegend 

wird diese Rechtsauffassung jedoch 

abgelehnt (bspw. Beck in DStR 06, 

61 ff). Eine Modellhaftigkeit soll 

nach dieser Meinung nur dann vorliegen, 

wenn der Erwerber im Zusammenhang 

mit dem Kauf und 

der Sanierung des Objekts weitere 

Verträge über Nebenleistungen abschließt. 

Diese andere Rechtsauffassung 

wird auch in der Gesetzes-

egründung zu § 21 Abs. 1 Satz 2 

EStG - der § 15 b EStG auch für die 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

für anwendbar erklärt - 

bestätigt. In dieser Gesetzesbegründung 

heißt es, dass von der 

Neuregelung „Bauträgergestaltungen, 

in denen ein Bauträger ein 

Objekt in einem Sanierungsgebiet 

oder ein Denkmal saniert, für die 

Sonderabschreibungen geltend gemacht 

werden können, und bei 

denen vor Beginn der Sanierung 

die Grundstücke oder Eigentumswohnungen 

an Erwerber außerhalb 

einer Fondskonstruktion veräußert 

werden“, nicht betroffen seien. In 

solchen Fällen soll grundsätzlich 

keine modellhafte Gestaltung vorliegen. 

Die Erwerber sollen die erhöhten 

Absetzungen für die Sanierungsaufwendungen 

weiterhin 

geltend machen können. In der 

Gesetzesbegründung wird weiter 

ausgeführt, dass nur in Fällen, in 

denen der Bauträger neben der 

Sanierung/Modernisierung und 

dem Verkauf auch noch weitere 

Dienstleistungen (z. B. Finanzierung) 

erbringt, eine modellhafte Gestaltung 

gegeben sein könnte. Da zum 

§ 15 b EStG bisher weder Rechtsprechung 

noch weitergehende Äußerungen 

der Finanzverwaltung vorliegen, 

besteht bezüglich dieser 

Rechtsauffassung noch keine abschließende 

Rechtssicherheit. 

2. Abgrenzung zwischen 

Vermögensverwaltung und 

Gewerbebetrieb 

Ist die Fremdvermietung nach den 

Ausführungen unter A.1. steuerrelevant, 

ist ferner zu prüfen, ob es 

sich um Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz) 

oder um Einkünfte 

aus Gewerbebetrieb (§ 15 

Einkommensteuergesetz) handelt. 

Eine private Vermögensverwaltung 

liegt dann vor, wenn der Investor 

eine Immobilie dauerhaft an Fremde 

zur Nutzung vermietet (Einkünfte 

aus Vermietung und Verpachtung). 

Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung 

wird in der Regel gewahrt, 

wenn hinsichtlich der Fremdvermietung 

neben der Nutzungsüberlassung 

keine gewerblichen 

Dienstleistungen erbracht werden. 

Werden innerhalb von 5 Jahren 

mehr als 3 Objekte veräußert, geht 

die Finanzverwaltung davon aus, 

dass die Grenze der privaten Vermögensverwaltung 

überschritten 

wird (sog. Drei-Objekt-Grenze), da 

nicht mehr die Substanznutzung, 

sondern die Substanzwertsteigerung 

in den Vordergrund getreten ist. 

Dadurch wird ein gewerblicher 

Grundstückshandel begründet. Gewinne 

und Veräußerungsgewinne 

werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb 

umqualifiziert. In Sonderfällen 

kann sich die Frist von 5 Jahren 

auf 10 Jahre verlängern. Durch neuere 

Urteile des Bundesfinanzhofs 

wurde die Rechtsprechung zur Drei- 

Objekt-Grenze relativiert, so dass 

bezüglich des gewerblichen Grundstückshandels 

zur Zeit keine eindeutige 

Rechtsicherheit besteht. 

Sofern es sich um Einkünfte aus 

Gewerbebetrieb handelt, unterliegen 

diese neben der Einkommenauch 

der Gewerbesteuer, und zwar 

unabhängig von der Behaltensdauer. 

Handelt es sich um Einkünfte aus 

Vermietung und Verpachtung, unterliegt 

ein etwaiger Veräußerungsgewinn 

als sog. privates Veräußerungsgeschäft 

nach der derzeitigen 

Rechtslage gemäß § 23 EstG nur 

dann der Einkommensteuer, wenn 

zwischen Anschaffung und Veräußerung 

der Immobilien nicht 

mehr als 10 Jahre liegen. Als Ver- 

Das Objekt 

äußerungsgewinn wird grundsätzlich 

der Überschuss des Verkaufserlöses 

über den um die vorgenommenen 

Abschreibungen reduzierten 

Anschaffungs- und Herstellungskosten 

und den Veräußerungskosten 

angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien, 

die im Zeitraum zwischen 

Anschaffung oder Fertigstellung und 

Veräußerung ausschließlich zu eigenen 

Wohnzwecken oder im Jahr der 

Veräußerung und in den beiden 

vorangegangenen Jahren zu eigenen 

Wohnzwecken genutzt wurden. 

In der Koalitionsvereinbarung vom 

11.11.2005 zwischen CDU/CSU 

und SPD ist eine Erweiterung der 

Steuerpflicht für solche privaten 

Veräußerungsgeschäfte vorgesehen. 

So wird unter anderem diskutiert, 

zum 01. Januar 2007 auch über die 

oben genannte 10 Jahresfrist hinaus 

eine pauschale Versteuerung von 

solchen Veräußerungsgewinnen mit 

20 % vorzunehmen. Aussagen zur 

genauen Ausgestaltung dieser geplanten 

Gesetzesänderung lassen 

sich derzeit nicht machen. Es muss 

damit gerechnet werden, dass die 

o. g. derzeitige gesetzliche Regelung 

nur bis zum 31.12.2006 fortbesteht. 

3. Überschussermittlung 

Sollte der Vermieter seine Tätigkeit 

im Rahmen der Vermögensverwaltung 

ausüben, erzielt er Einkünfte 

aus Vermietung und Verpachtung 

im Sinne des § 21 Einkommensteuergesetz. 

Die Ermittlung der Einkünfte aus 

Vermietung und Verpachtung erfolgt 

durch die Gegenüberstellung 

der (Miet-)Einnahmen und der im 

Zusammenhang mit der Vermietung 

angefallenen Werbungskosten 

(Überschussermittlung). Steuerliche 

Vorteile können dann eintreten, 

wenn sich ein Überhang von Wer- 

41

42 

bungskosten ergibt und dieser mit 

anderen positiven Einkünften des 

Investors mit steuerlicher Wirkung 

verrechnet werden kann. 

4. Verlustverrechnung 

Die Verlustverrechnung in dem Veranlagungsjahr, 

in dem der Verlust 

entstanden ist, ist betragsmäßig ab 

dem Veranlagungsjahr 2004 wieder 

unbegrenzt möglich. 

Im Veranlagungszeitraum können 

nicht verrechnete Verluste, bis zu 

einem Betrag von EUR 511.500 in 

das Vorjahr zurückgetragen werden, 

oder sie werden in die Folgejahre 

unbegrenzt vorgetragen. Bei Ehegatten, 

welche zusammenveranlagt 

werden, erhöht sich der Verlustrücktrag 

auf bis zu EUR 1.023.000. 

Der verbleibende Verlustvortrag ist 

in den folgenden Veranlagungsjahren 

bis zu EUR 1 Mio. des Gesamtbetrages 

der Einkünfte, und der 

darüber hinausgehende Anteil bis 

zu 60% des Gesamtbetrages der 

Einkünfte abzugsfähig (§ 10d Einkommensteuergesetz). 

Nicht verrechnete 

Verluste werden vorgetragen. 

Bei zusammenveranlagten 

Ehegatten erhöht sich der Betrag 

auf EUR 2 Mio. 

5. Werbungskosten bei 

Vermietung 

und Verpachtung 

5.1 Allgemeines 

Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz 

sind Werbungskosten alle 

Aufwendungen zum Erwerb, zur 

Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. 

Anschaffungs- und Herstellungskosten 

können im Rahmen der Überschussermittlung 

nur anteilig in 

Form von Abschreibungen berück- 

sichtigt werden. Andere Aufwendungen 

(Fremdkapitalzinsen, sonstige 

Finanzierungskosten, Betriebskosten, 

Verwaltungskosten, Grundsteuer 

etc.) sind als sofort abziehbare 

Werbungskosten im Veranlagungsjahr 

der Zahlung berücksichtigungsfähig. 

Aufwendungen für Instandsetzungs- 

und Modernisierungsmaßnahmen, 

die innerhalb von drei 

Jahren nach Anschaffung des Gebäudes 

durchgeführt werden und 

15 % der Anschaffungskosten übersteigen, 

zählen zu den Herstellungskosten 

(anschaffungsnahe Herstellungskosten), 

ansonsten i. d. R. zu 

den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. 

5.2 Disagio und Damnum 

Disagio ist die Differenz zwischen 

dem Ausgabebetrag und dem 

Nennbetrag eines Darlehens. 

Bei den Einkünften aus Vermietung 

und Verpachtung darf ein (marktübliches) 

Disagio – unter weiteren 

Voraussetzungen – im Zeitpunkt der 

Zahlung als Werbungskosten abgezogen 

werden. Dieser Ansatz führt 

regelmäßig zu anfänglichen steuerlichen 

Verlusten, da hier Zinsaufwendungen 

zeitlich vorverlagert 

werden. Dies gilt nur, solange das 

vereinbarte Disagio marktüblichen 

Vereinbarungen entspricht. Das 

Bundesfinanzministerium (BMF) legt 

mit Schreiben vom 20.10.2003 fest, 

dass von einer Marktüblichkeit des 

Disagios auszugehen ist, wenn für 

ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum 

von mindestens 

fünf Jahren ein Disagio in Höhe 

von bis zu 5 % vereinbart worden 

ist. Diese Regelung ist erstmals für 

Darlehensverträge anzuwenden, die 

nach dem 31.12.2003 abgeschlossen 

wurden. 

Das EU-Richtlinien-Umsetzungs- 

gesetz ändert das Einkommenssteuergesetz 

in der Form, dass geleistete 

Vorauszahlungen für eine Nutzungsüberlassung 

von mehr als fünf Jahren 

insgesamt auf den Zeitraum 

gleichmäßig zu verteilen sind, für 

den sie geleistet werden (§ 11 Abs. 

2 Satz 3 Einkommenssteuergesetz). 

Nach dem Gesetzeswortlaut ist auch 

ein Disagio betroffen. 

Das o. g. BMF-Schreiben steht demnach 

im Widerspruch zum Gesetzeswortlaut. 

Während der Beratungen 

zur Gesetzgebung sollte das 

Disagio jedoch nicht in diese Gesetzesregelung 

einbezogen werden. 

Mit Schreiben vom 05.04.2005 

wurde daher vom Bundesministerium 

der Finanzen im Vorgriff auf 

eine gesetzliche Klarstellung bestimmt, 

dass es von der Finanzverwaltung 

nicht beanstandet wird, 

wenn die Neuregelung des § 11 

Abs. 2 Satz 3 Einkommenssteuergesetz 

nicht auf ein Disagio angewendet 

wird, das vor dem 01.01.2006 

abgeflossen ist. Mit Schreiben des 

Bundesministeriums der Finanzen 

vom 15.12.2005 wurde diese Verwaltungsanweisung 

auch über den 

31.12.2005 hinaus verlängert. Damit 

bleibt es bei der bisherigen 

Verwaltungspraxis für entsprechende 

Disagios. Die beschriebenen Regelungen 

gelten entsprechend auch 

für ein Damnum. 

5.3 Normale Abschreibungen 

Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung 

beträgt grundsätzlich 2 

% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, 

soweit sie auf das Gebäude 

entfallen. Wurde das Gebäude 

vor dem 01.01.1925 fertig 

gestellt, erhöht sich der jährliche 

Abschreibungssatz auf 2,5 %. 

Die Anschaffungskosten für eine 

Einbauküche können linear (gleichmäßig) 

über die Nutzungsdauer 

abgeschrieben werden.

Bei Neubauten, soweit sie Wohnzwecken 

dienen, konnte bisher ggf. 

eine erhöhte degressive Abschreibung 

nach § 7 Abs. 5 Nr. 3 Einkommensteuergesetz 

vorgenommen 

werden. Im Gesetz zum Einstieg in 

ein steuerliches Sofortprogramm 

wurde die Möglichkeit der degressiven 

Abschreibung zum 01.01.2006 

abgeschafft. Die bisherige Regelung 

ist nur noch für Objekte anzuwenden, 

die auf Grund eines nach dem 

31.12.2003 und vor dem 01.01. 

2006 gestellten Bauantrags hergestellt 

oder auf Grund eines nach 

dem 31.12.2003 und vor dem 

01.01.2006 rechtswirksam abgeschlossenen 

obligatorischen Vertrags 

angeschafft worden sind. 

5.4 Erhöhte Abschreibungen 

nach § 7i Einkommensteuergesetz 

Bei einem im Inland belegenen Gebäude, 

das nach den jeweiligen 

landesrechtlichen Vorschriften ein 

Baudenkmal ist, können erhöhte 

Abschreibungen vorgenommen 

werden. Beim Erwerb von Eigentumswohnungen 

betragen diese 

erhöhten Abschreibungen für den 

Teil der Anschaffungskosten, der 

auf die Herstellungskosten für 

Baumaßnahmen entfällt, die nach 

Art und Umfang der Erhaltung des 

Gebäudes als Baudenkmal oder zu 

seiner sinnvollen Nutzung erforderlich 

sind, im Jahr der Herstellung 

und in den folgenden sieben Jahren 

jeweils bis zu 9 % und in den folgenden 

vier Jahren jeweils bis zu 7 

% alternativ zur linearen Abschreibung 

von 2 % bzw. 2,5 % (§ 7i 

Einkommensteuergesetz, sog. Denkmal 

- AfA). Erhaltene Zuschüsse 

mindern die o. g. Anschaffungskosten 

als Abschreibungsbemessungsgrundlage. 

Die Abschreibung erfolgt 

im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme 

und in den elf darauf 

folgenden Jahren. Nicht in Anspruch 

genommene erhöhte Abschreibungen 

können in späteren Veranlagungszeiträumen 

nicht nachgeholt 

werden. Die Baumaßnahmen sind 

nur begünstigt, soweit sie nach Abschluss 

des notariellen Kaufvertrages 

durchgeführt werden. 

Die erhöhten Abschreibungen können 

nur in Anspruch genommen 

werden, wenn eine entsprechende 

Bescheinigung der nach Landesrecht 

zuständigen Stelle über die 

denkmalrechtlichen Voraussetzungen 

und die Erforderlichkeit der 

Aufwendungen vorliegt. Zweckmäßigerweise 

wird vor Beginn der Baumaßnahme 

eine vorläufige Bescheinigung 

eingeholt. 

Da das Finanzamt nach Maßgabe 

der Einkommensteuerrichtlinien 

2005 (R 7i Absatz 3) in der Regel 

die Aufteilung der Anschaffungskosten 

auf die Altbausubstanz bzw. auf 

die begünstigten Sanierungsaufwendungen 

überprüft, können sich 

gegebenenfalls zwischen den im 

Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen 

und den steuerlich 

begünstigten Aufwendungen Abweichungen 

ergeben. 

6. Einkommensteuervorauszahlung 

bzw. Eintragung eines 

Lohnsteuerfreibetrages 

Die voraussichtlich ausgleichsfähigen 

Verluste können bereits im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren 

(§ 37 Einkommensteuergesetz) 

oder in Form eines Freibetrages 

auf der Lohnsteuerkarte (§ 

39a Abs. 1 Nr. 5b Einkommensteuergesetz) 

berücksichtigt werden. 

Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume, 

die nach der Fertigstellung 

oder der Anschaffung der Immobilie 

beginnen. Wird ein Gebäude vor 

dem Kalenderjahr seiner Fertigstel- 

lung angeschafft, tritt an die Stelle 

der Anschaffung die Fertigstellung 

(§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 Einkommensteuergesetz). 

Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren 

ist ein amtlich vorgeschriebener 

Vordruck zu verwenden. Der 

Antrag muss spätestens bis zum 

30.11. des Kalenderjahres gestellt 

werden, für das die Lohnsteuerkarte 

gilt (§ 39a Abs. 2 Satz 3 Einkommensteuergesetz). 

B. Immobilienerwerb 

zur Eigennutzung 

Eigenheimzulage 

Sofern der Erwerber die Immobilie 

zu eigenen Wohnzwecken nutzt, 

konnten bisher die Begünstigungen 

nach dem Eigenheimzulagengesetz 

in Anspruch genommen werden. 

Im Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage 

wurden diese 

Vergünstigungen zum 01.01.2006 

abgeschafft. Die bisherigen Regelungen 

sind nur noch anzuwenden, 

wenn der Anspruchsberechtigte im 

Fall der Herstellung vor dem 

01.01.2006 mit der Herstellung des 

Objekts begonnen oder im Fall der 

Anschaffung die Wohnung auf 

Grund eines vor diesem Zeitpunkt 

rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen 

Vertrags oder eines 

gleichstehenden Rechtsakts angeschafft 

hat. 

Sonderausgaben 

Das Objekt 

Bei einem Gebäude, das nach den 

jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften 

ein Baudenkmal ist, kann 

der Eigennutzer nach § 10f Einkommensteuergesetz 

die Aufwendungen 

für begünstigte Baumaßnahmen 

im Kalenderjahr des Abschlusses 

der Maßnahme und in den neun 

43

44 

folgenden Kalenderjahren jeweils 

bis zu 9 % wie Sonderausgaben 

abziehen (§ 10f Abs. 1 Einkommensteuergesetz), 

wenn alle Voraussetzungen 

des § 7i Einkommensteuergesetz 

erfüllt sind (u. a. Vorliegen 

einer entsprechenden Bescheinigung 

der zuständigen Behörde, vgl. 

Ausführungen zum § 7i EStG unter 

A.5.4). Diese Regelung ist bei Eigentumswohnungen 

entsprechend anzuwenden 

(§ 10f Abs. 5 Einkommensteuergesetz). 

Der Abzugsbetrag wird nur gewährt, 

soweit mit den begünstigten 

Baumaßnahmen nach dem Abschluss 

des notariellen Kaufvertrages 

begonnen wird. Eine Nachholung 

von nicht ausgenutzten Abzugsbeträgen 

in späteren Perioden ist nicht 

möglich. Der Sonderausgabenabzug 

wird nur insoweit gewährt, wie 

in dem jeweiligen Kalenderjahr die 

Wohnung zu eigenen Wohnzwecken 

genutzt wird (§ 10f Abs. 1 Satz 

2 Einkommensteuergesetz). Die 

Steuervergünstigung nach § 10 f 

Einkommensteuergesetz kann nur 

für ein begünstigtes Objekt gewährt 

werden. Bei Ehegatten können diese 

Abzugsbeträge insgesamt für zwei 

Objekte in Anspruch genommen 

werden. 

Einkommensteuervorauszahlung 

bzw. 

Eintragung eines 

Lohnsteuerfreibetrages 

Hier gelten die Ausführungen unter 

A.6. entsprechend. 

C. Sonstige steuerliche 

Auswirkungen 

Nach Zustandekommen des notariellen 

Kaufvertrages fällt Grunderwerbsteuer 

in Höhe von 3,5 % des 

Kaufpreises an. Die Grunderwerbsteuer 

entsteht auch bei der Ver- 

äußerung des Objekts. In der Regel 

hat der Erwerber diese Grunderwerbsteuer 

zu zahlen, wobei der 

Verkäufer gegenüber dem Finanzamt 

neben dem Käufer gesamtschuldnerisch 

haftet. Darüber hinaus 

fällt laufend Grundsteuer an. Wird 

das Objekt vermietet, kann diese 

jedoch im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 

auf den Mieter umgelegt 

werden. 

D. Berücksichtigung 

individueller steuerlicher 

Rahmenbedingungen 

eines Investors 

Die steuerlichen Konsequenzen aus 

der Entscheidung zum Kauf einer 

Immobilie und ggf. auch später anstehende 

Entscheidungen, wie die 

Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen 

an veränderte 

Marktstrukturen oder die Veräußerung 

bzw. Nutzungsänderungen der 

Immobilie und die sich daraus ergebenen 

steuerlichen Folgen, lassen 

sich verbindlich nur unter Berücksichtigung 

der individuellen Rahmenbedingungen 

des jeweiligen Investors 

ableiten. Die Prospektherausgeberin 

empfiehlt daher jedem Erwerber, 

vor dem Abschluss eines 

Kaufvertrages einen Steuerberater 

seines Vertrauens zu Rate zu ziehen.

DIE REFERENZEN 

45

46 

Elsterstraße 40 

Leipzig

48 

Gottschedstraße 20 

Leipzig

50 

Gustav-Freytag-Straße 18 

Leipzig

Baubegleitende Qualitätskontrolle 

und Abnahme durch den TÜV 

Mit der TÜV Süd Industrie Service GmbH 

wird für das Bauvorhaben eine qualitätssichernde 

Baubegleitung vereinbart und in 

Auftrag gegeben. Im Rahmen dieser baubegleitenden 

Qualitätssicherung begehen 

Mitarbeiter des TÜV turnusgemäß die Baustelle, 

um auftretende Mängel rechtzeitig 

zu erkennen und Abhilfe zu empfehlen. 

Vorgesehen sind 8 bis 10 Baustellenbesuche. 

Ferner begleitet die TÜV Süd Industrie Service 

GmbH den Auftraggeber bei der 

Schlußabnahme und erstellt einen entsprechenden 

Abnahmebericht. 

Der Prüfumfang der TÜV Süd Industrie 

Service GmbH beinhaltet die Mängelerfassung 

und stellt im Schlußbericht fest, daß: 

1. das Objekt nach der vorliegenden, vereinbarten 

Baubeschreibung gebaut wurde, 

dass die in der Baubeschreibung 

aufgeführten Vorschriften eingehalten 

wurden, wobei darauf hinzuweisen ist, 

dass eine Überprüfung nur stichpunkthaltig 

erfolgen kann; 

2. die anerkannten Regeln der Technik 

eingehalten wurden und dass die VDE- 

Vorschriften und sonstige Sondervorschriften 

berücksichtigt wurden. Bei 

Altbauten gilt dies, soweit es die baulichen 

Gegebenheiten zulassen; 

3. keine erkennbaren Mängel vorhanden 

sind. 

51

52 

Ihre Vertragspartner 

Verkäufer und Initiator 

WEG-Verwalter 

Megaron Bauprojekt GmbH 

Jordanstraße 1 

04177 Leipzig 

HRB 10284, AG Leipzig 

Sachsengrund Hausverwaltung GmbH 

Rehwagenstraße 2 

04288 Leipzig 

HRB 4300, AG Leipzig

Haftungs- und 

Angabenvorbehalte 

Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die 

bis zum Prospekterstellungszeitpunkt bekannten 

oder erkennbaren Sachverhalte maßgebend. 

Planungs- und Berechnungsgrundlagen 

stehen unter dem Vorbehalt der jederzeit 

potenziell möglichen Veränderung. Die 

derzeitige Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis 

sowie Rechtssprechung kann 

sich verändern. Eine Haftung für den Eintritt 

von Kosten-, Ertrags-und Steuerprognosen 

sowie für die zukünftige Entwicklung der 

Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten, 

insbesondere auch für ggf. von dritter Seite 

erstellte Berechnungsbeispiele etc. kann nicht 

übernommen werden. Eventuell im Prospekt 

enthaltene Illustrationen und Fotos sind zum 

Teil nur als Vorschläge, Entwürfe und Muster 

zu verstehen und nicht als wesentliche Elemente 

im Sinne der Baubeschreibung. Die 

tatsächliche Gestaltung und Bauausführung 

kann hiervon abweichen. Die Realisierung 

von Planungen steht unter dem Vorbehalt 

der Genehmigungsfähigkeit seitens der 

entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben 

aus-schließlich die notariell beurkundeten 

Verträge. Die Namensnennung der gesetzlichen 

Vertreter der Gesellschaften erfolgt 

ausschließlich zur Information der Vertretungsverhältnisse. 

Eine persönliche Vertrauenswerbung 

mit den genannten Personen 

wird damit nicht bezweckt. Gleiches gilt 

für die beauftragten Vertragspartner. Verbindliche 

bzw. vom Prospekt abweichende 

Angaben darf und kann nur die Prospektherausgeberin 

machen. Dritte Personen, insbesondere 

mit dem Vertrieb und der Vermittlung 

befasste Personen sind hierzu nicht 

legitimiert. Kaufinteressenten wird als Anlage 

zu diesem Prospekt eine Vertragsmappe mit 

z. T. unverbindlichen Vertragsmustern (Entwürfen) 

ausgehändigt. Der Prospekt ist nur 

im Zusammenhang mit dieser Anlage vollständig. 

Da auch die abzuschließenden Verträge 

Veränderungen in sachlicher und rechtlicher 

Hinsicht unterliegen können, besitzen 

nur die letztendlich wechselseitig abgeschlossenen 

Verträge Gültigkeit. Die im Exposè 

enthaltenen Angaben und Angebote sind 

demnach unverbindlich. 

Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich 

geschützt. Der Prospektaufbau und 

Inhalt orientiert sich am IDW-S 4 Standard 

der Wirtschaftsprüfer (Stand 01.09.2000) 

i.V.m. dem Entwurf einer Neufassung vom 

07.07.2005 (IDW ES 4 n.F.). Der Prospektherausgeber 

versichert, dass er nach bestem 

Wissen und Gewissen über alle für die Anlageentscheidung 

wesentlichen Umstände im 

Prospekt vollständig und richtig aufgeklärt 

hat. Trotz gewissenhaftester Prüfung und 

sorgfältigster Erarbeitung können Irrtümer 

jedoch nicht ausgeschlossen werden. 

Der Prospekt wurde im April 2006 erstellt 

und herausgegeben. 

Kapitalmäßige und 

personelle Verflechtungen 

Die Verkäuferin ist gleichzeitig Prospektherausgeberin 

und Initiatorin sowie Gesellschafterin 

der Sachsengrund Hausverwaltung 

GmbH. Zwischen den Gesellschaften bestehen 

weitere personelle- und kapitalmäßige 

Verflechtungen. 

Überreicht durch: 

53

Megaron Bauprojekt GmbH 

Jordanstraße 1 · 04177 Leipzig 

Telefon: 0341 / 4904 615 

www.megaron-vertrieb.de

nordstrasse 55 - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

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