nordstrasse 55 - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

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8 rung der Interessen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern der Eigentümergemeinschaft, sowie die Gewährleistungsbegehungen vor Ablauf der Gewährleistungsfrist zur Mängelaufnahme und Überwachung der Mängelbeseitigung. Für den Fall, dass der Investor fachlich oder zeitlich oder aus sonstigen Gründen nicht in der Lage ist, diese zur Rentabilität und Werthaltigkeit wichtigen Maßnahmen selbst oder mit Hilfe hierfür separat zu honorierender, wohnungswirtschaftlich erfahrener Personen durchzuführen, können erhebliche Beeinträchtigungen der Rentabilität und der Werthaltigkeit eintreten. Von den anfallenden Aufgaben kann sich der Erwerber zum Teil dadurch befreien, dass er das Angebot annimmt, die Verwaltung seines Sondereigentums durch den Verwalter des Gemeinschaftseigentums übernehmen zu lassen. Das Risiko des Mietausfalls besteht jedoch auch bei der Beauftragung der Sondereigentumsverwaltung. Insofern trägt der Investor als Vermieter generell das Risiko, dass seine Wohnung leer steht oder dass es aufgrund Nichtzahlung des Mieters zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen des Vermieters kommen kann. Zur näheren Ausgestaltung der Verwaltungsverträge wird auf die Ausführung zum rechtlichen Konzept in diesem Prospekt verwiesen. VI. Verwaltung Da die nachhaltige Betreuung der Immobilie erfahrungsgemäß eine unabdingbare Voraussetzung für die Rentabilität und die Werthaltigkeit ist, erfolgt die Folgebetreuung durch eine vom Bauträger empfohlene Hausverwaltung, die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH. Die Bestellung erfolgt in der Teilungserklärung zunächst für die Dauer von 5 Jahren. Der aktuelle Stand kann beim Verkäufer erfragt werden. Der Bauträger unterstützt die Hausverwaltung und nimmt bei Bedarf, wenn von ausreichend Investoren gewünscht, an den Wohnungseigentümerversammlungen teil. Die monatlich für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehenden Kosten trägt der Erwerber und sind von diesem in seine Rentabilitätsberechnung einzustellen. Daneben wird dem Erwerber der Verwaltungsvertrag für das Sondereigentum optional angeboten. Auch diese Kosten hat der Erwerber ggf. gesondert zu tragen und bei seiner Rentabilitätsberechnung einzustellen. Die Kosten für die laufende Bewirtschaftung wurden entsprechend den Erfahrungswerten der aus bereits in der Vermietungsphase befindlichen Wohnungen kalkuliert. Höhere Bewirtschaftungskostenverschlechtern die Rentabilität der Investition. Dazu kommen noch die ggf. anfallenden Kosten des Steuerberaters des Investors. Kosten der Verwaltung können üblicherweise nicht auf die Mieter umgelegt werden. Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilieninvestition besteht die Gefahr der Wertminderung, eingeschränkte Vermietbarkeit sowie vermeidbarerReparaturaufwendungen. Zu einer guten Verwaltung gehört auch die sorgfältige Pflege der Außenanlagen. Zu den konkreten Gebühren für die Verwaltung wird auf die Angaben im Angebot verwiesen. Zur rechtlichen Konzeption wird auf die Ausführungen in diesem Prospekt verwiesen. VII. Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung Wer sich für eine Investition in eine Immobilie entscheidet, ist gehalten, langfristig zu denken. Zur langfristigen Planung gehört die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig notwendig werdende Instandhaltungen und Instandsetzungen. Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden Teilungserklärung ist demnach die Bildung einer Instandhaltungsrücklage vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt. Die Instandhaltungsrücklage wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) von der Eigentümergemeinschaft gezahlt werden können. Erfahrungsgemäß fallen vor allem in den Anfangsjahren geringere Ausgaben als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage an. Die Instandhaltungsrücklage erhöht sich somit sukzessive und steht in späteren Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen zur Verfügung. Als Kalkulationsgrundlage werden im hier vorliegenden Angebot die anfänglichen monatlichen Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage mit pauschal 0,40 Euro inkl. MWSt. je m 2 festgelegt. Da dieser Betrag nicht auf der Basis der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile ermittelt wurde und nicht der in § 28 Abs. 2 BV genanntenInstandhaltungskostenpauschale entspricht, ist die Instandhal-
tungsrücklage langfristig wahrscheinlich zu gering bemessen. Sofern die Instandhaltungsrücklage langfristig nicht ausreicht, um die dann erheblichen Instandhaltungskosten der Immobilie zu tragen – nach wohnungswirtschaftlichen Erfahrungen ist hiervon auszugehen – sind etwaige zusätzliche Kosten vom Wohnungskäufer zu tragen (Sonderumlagen). Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung des Wohngebäudes erforderlich ist. Bedingt wird diese Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile und die Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Es ist möglich, dass bereits ab dem 15. Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche finanzielle Mittel für die Modernisierung und Instandhaltung der Immobilie zur Verfügung gestellt werden müssen. Zum heutigen Stand sind hierüber keine eindeutigen quantitativen und qualitativen Aussagen möglich. Erzielt die Eigentümergemeinschaft durch das Anlegen der Instandhaltungsrücklage Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer einbehalten. Auch bei einer umfassenden Sanierung und Modernisierung können während der Restnutzungsdauer der Eigentumswohnung sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten weitere Anpassungen an die künftigen Bedürfnisse und Wünsche der Mieter erforderlich werden (z. B. bezüglich Ausstattung, Wohnungsgrundrisse, Multimedia u. ä.). Die Kosten für solche Maßnahmen sind durch die zu bildende Instandhaltungsrücklage regelmäßig nicht abgedeckt. Zu berücksichtigen ist auch, dass der Erwerber die Kosten etwaiger Reparaturen und Instandhaltungen an seinem Sondereigentum selbst zu tragen hat, soweit er vom Mieter keinen Ersatz verlangen kann. Insofern ist zu empfehlen, auch hierfür von Anfang an Rücklagen zu bilden und diese ggf. in die Rentabilitätsberechnung einzustellen. Zur konkreten Instandhaltungsrücklage wird auf die Angaben im Angebot verwiesen. VIII. Kosten und Finanzierung Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt i. d. R. aus Eigenkapital und Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise auch die Erwerbsnebenkosten (Notar und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer) sowie ggf. entstehende Zwischenfinanzierungskosten (für die Zeit der ersten Ratenzahlung ab Erwerb / Baubeginn bis hin zur Vermietung, planmäßig zwischen 3% bis 5 % des Kaufpreises) zu bezahlen hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen einzurechnen sind. Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken etc.) ist zu berücksichtigen, dass die Konditionen (Zins und Tilgung) zeitlich befristet sind und nach Ablauf der Zeit erhebliche Zinsschwankungen nach unten oder oben eingetreten sein können. Nach Ablauf der Finanzierung hat sich der Investor demnach um eine Anschlussfinanzierung ggf. unter Vereinbarung neuer Konditionen und unter Einrechnung erneuter Bankbearbeitungsgebühren etc. zu kümmern. Bei der Entscheidung zum Investment sind neben den behandelten objektspezifischen Chancen und Risiken auch die persönlichen und individuellen Verhält- Das Angebot nisse des Erwerbers (wie z. B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit etc.) zu berücksichtigen. Soweit der Investor den Erwerb seiner Wohneinheit durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet er persönlich für die fristgerechte Bedienung von Zinsen und die Tilgung seines Darlehens, unabhängig vom Vermietungsstand seiner Wohneinheit. Bei der Anschlussfinanzierung ist zu beachten, dass der dann gültige Zinssatz höher sein kann, als zu Beginn der Investition geplant, wodurch sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen ergeben kann. Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle mit mannigfaltigen Chancen und Risiken, die individuell auf die Bedürfnisse des Investors zugeschnitten werden können. Der Investor sollte sich hierzu mehrere Angebote einholen bzw. sich von seinem Vertriebspartner eingehend informieren und aufklären lassen. Zu den Investitionskosten wird auf die Angaben im Angebot verwiesen. Die Finanzierung des Kaufpreises, insbesondere die Beschaffung von Darlehen, ist ausschließlich Sache des Erwerbers. IX. Steuerliche Aspekte Der Investor erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die steuerlichen Ergebnisse aus der Investition führen i. d. R. zunächst zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens des Investors. Eine Eintragung der steuerlichen Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte kann frühestens im Jahr nach der Bezugsfertigkeit erfolgen. Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zur Zeit der Prospektherausgabe 9
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