technischer teil bauabschnitt 1 - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...
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Die rechtliche<br />
Konzeption<br />
Das hier angebotene Immobilieninvestment<br />
ist mit dem Abschluss mehrerer<br />
Verträge verbunden. Bei den Verträgen<br />
handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot<br />
nebst einer Grundlagenurkunde<br />
des Notars Kukral mit Amtssitz in Leipzig.<br />
Ferner tritt der Erwerber als künftiges<br />
Mitglied in einen bereits abgeschlossenen<br />
WEG-Verwaltervertrag mit der<br />
Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH<br />
ein. Optional kann ein Sondereigentumsverwaltungsvertrag<br />
geschlossen<br />
werden, in Verbindung mit nachfolgender<br />
Garantie ist der Abschluss zwingend.<br />
Daneben schließt der Erwerber<br />
einen Erstvermietungsgarantievertrag,<br />
dessen Kosten bereits im Kaufpreis enthalten<br />
sind. In der Grundlagenurkunde<br />
sind die Teilungserklärung gem. § 8<br />
WEG, die Pläne, die Baubeschreibung<br />
sowie Planungs- und Änderungsvollmachten<br />
enthalten. Die wesentlichen<br />
Inhalte der Verträge werden im Folgenden<br />
kurz erläutert. Die vollständigen<br />
Verträge werden dem Interessenten auf<br />
Wunsch ausreichende Zeit vor dem Erwerb<br />
überlassen.<br />
I. KAUFVERTRAG<br />
1. Angebot<br />
Der Investor unterbreitet der Verkäuferin,<br />
der <strong>DGG</strong> <strong>Deutsche</strong> <strong>Gesellschaft</strong> <strong>für</strong><br />
Grundbesitz AG ein notarielles Angebot<br />
zum Abschluss des nach beschriebenen<br />
Kaufvertrages über eine noch zu sanierende<br />
Altbauwohnung. An dieses Angebot<br />
ist der Investor 40 Tage ab Beurkundung<br />
unwiderruflich gebunden.<br />
Über diesen Zeitpunkt hinaus besteht<br />
das Angebot weiter fort. Es kann jedoch<br />
dann durch den Anbieter jederzeit widerrufen<br />
werden, es sei denn, die Annahme<br />
wurde vor Zugang des Widerrufs<br />
bereits erklärt.<br />
Die Annahme ist erfolgt, wenn die Annahmeerklärung<br />
vor einem deutschen<br />
Notar beurkundet worden ist.<br />
2. Inhalt<br />
a) Grundstück<br />
Die Verkäuferin wird Eigentümerin des<br />
im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig<br />
von Dölitz, Blatt 417 verzeichneten<br />
Grundbesitzes, Flurstück 232a, Größe<br />
ca. 1800 qm, gelegen in Leipzig-Dölitz.<br />
Das Grundeigentum wird bei Veräußerung<br />
wie folgt belastet sein:<br />
Abt. II: Auflassungsvormerkung <strong>für</strong><br />
die Verkäuferin<br />
Abt. III: lastenfrei<br />
Derzeit in Abt. II und III eingetragene<br />
Belastungen sind zur Löschung zu bringen.<br />
Die Verkäuferin behält sich das Recht<br />
vor, zur Vorfinanzierung der Baukosten<br />
noch Grundpfandrechte in beliebiger<br />
Höhe eintragen zu lassen, was der Käufer<br />
ausdrücklich gestattet und duldet.<br />
Der Anspruch des Käufers auf Lastenfreistellung<br />
aufgrund dieses Vertrages<br />
bleibt unberührt. Ferner hat die Verkäuferin<br />
das Recht, vom Käufer zu übernehmende<br />
Dienstbarkeiten <strong>für</strong> Ver- und<br />
Entsorgung des Grundstückes, Rechte<br />
<strong>für</strong> Kabeldienstanbieter oder Baulasten<br />
in Abt. II des Grundbuchs einzutragen.<br />
b) WEG-Teilung<br />
und Kaufgegenstand<br />
Die Verkäuferin verpflichtet sich, den<br />
Kaufgegenstand nach Maßgabe der<br />
Grundlagenurkunde herzustellen und<br />
auszustatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung<br />
wurde noch nicht er<strong>teil</strong>t.<br />
Die Anlegung der Wohnungsgrundbücher<br />
ist demnach noch nicht erfolgt.<br />
Der Kaufvertrag hat demnach den Kauf<br />
einer noch zu sanierenden bzw. noch<br />
auszubauenden Sondereigentumseinheit<br />
einschl. Kellerraum nebst Miteigentumsan<strong>teil</strong><br />
am Grundstück zum<br />
Inhalt. Der Kaufgegenstand wird dazu<br />
im Kaufvertrag exakt bezeichnet.<br />
c) Kaufpreis und Wohnfläche<br />
Die Immobilie einschließlich Sanierung<br />
wird zum Festpreis verkauft, wobei der<br />
Festpreis auf Grund und Boden, die Altbausubstanz,<br />
sowie die Sanierungsund<br />
Renovierungsarbeiten nach Erfahrungswerten<br />
ohne Übernahme einer<br />
Gewähr und vorbehaltlich der Zustimmung<br />
der Behörden aufge<strong>teil</strong>t ist. Der<br />
Festpreis kann sich im selben Verhältnis<br />
erhöhen wie die gesetzliche Mehrwertsteuer.<br />
Die angegebene Wohnfläche<br />
wurde nach der Wohnflächenverordnung<br />
berechnet, Balkone und Terrassen<br />
werden mit 50% ihrer Fläche berücksichtigt.<br />
Geringfügige Flächenabweichungen<br />
von bis zu 3% haben keinerlei<br />
Einfluss auf Vertrag oder Kaufpreis.<br />
Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten<br />
der Projektierung, des Marketings und<br />
des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere<br />
auch die Innenprovision, die der Veräußerer<br />
an den Kapitalanlagenvertrieb<br />
bezahlt und die unter Umständen über<br />
dem Niveau der gewöhnlichen Maklercourtage<br />
liegen kann. Die Höhe kann<br />
je nach Wohnung unterschiedlich sein<br />
und bei Interesse bei der Verkäuferin<br />
erfragt werden. Im Kaufpreis nicht enthalten<br />
sind die Kosten von im Vertrag<br />
nicht vereinbarten Sonderwünschen,<br />
sowie Notar- und Grundbuchgebühren,<br />
die notwendigen Kosten des Vertragsvollzuges,<br />
die vom Erwerber ggf. an<br />
den Vermittler zu zahlende Außenprovision,<br />
die Kosten von Rangrücktrittserklärungen<br />
<strong>für</strong> Finanzierungsrechte<br />
des Käufers, die Beiträge zur Feuerversicherung<br />
ab Deckungszusage, die<br />
Grunderwerbssteuer, die Grundsteuer,<br />
Gebühren und Beiträge nach Übergang<br />
von Lasten und Gefahren sowie die<br />
Anschlussbeiträge <strong>für</strong> eine Mietantenne<br />
oder Breitbandkabel. Insbesondere hat<br />
der Käufer die Notarkosten, die Kosten<br />
der Grundschuldbestellung sowie die<br />
Grunderwerbssteuer zu übernehmen,<br />
was im allgemeinen ca. 6% des Kaufpreises<br />
ausmacht.<br />
Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt<br />
zu zahlen, wobei sich die Raten<br />
an den Vorgaben der erwerberschützenden<br />
Makler- und Bauträgerverordnung<br />
(MaBV) orientieren und im einzelnen<br />
dem Kaufvertragsentwurf zu<br />
entnehmen sind. Stellt die Verkäuferin<br />
eine dem § 7 (1) MaBV entsprechende<br />
Bürgschaft zur Sicherung eines etwaigen<br />
Rückzahlungsanspruches des Investors,<br />
sind Zahlungen gemäß Ratenplan<br />
und nach Baufortschritt unabhängig<br />
von der Eintragung der Auflassungsvormerkung<br />
sofort zur Zahlung fällig. Eine<br />
Aufrechnung gegenüber der Verkäuferin<br />
ist weitgehend ausgeschlossen.<br />
Da die Kaufpreisansprüche an die zwischenfinanzierende<br />
Bank abgetreten<br />
sind, kann der Kaufpreis nur an diese<br />
mit schuldbefreiender Wirkung gezahlt<br />
werden.<br />
d) Kaufpreisfinanzierungsnachweis<br />
und<br />
Grundstücksbelastungen<br />
Die Verkäuferin behält sich vor, vom<br />
Käufer eine Finanzierungsbestätigung<br />
seines Kreditinstituts innerhalb von<br />
vier Wochen nach Angebotsabgabe zu<br />
verlangen. Aus dieser muss ersichtlich<br />
sein, dass die Eigenmittel zur Verfügung<br />
stehen und etwa eingeplante Fremdmittel<br />
zugesagt sind. Sofern der Käufer<br />
dieser Verpflichtung nicht rechtzeitig<br />
nachkommt, kann die Verkäuferin das<br />
Angebot ablehnen bzw. einen ggf. bereits<br />
wirksamen Kaufvertrag rückabwickeln<br />
und Schadenersatz verlangen.<br />
Die Verkäuferin verpflichtet sich, die<br />
zur Sicherung der vom Käufer aufgenommenen<br />
Darlehen erforderlichen<br />
dinglichen Rechte (insbesondere Grundschulden)<br />
zu bestellen. Entsprechende<br />
Belastungsvollmachten werden wechselseitig<br />
er<strong>teil</strong>t. Damit verbundene Kosten<br />
übernimmt der Käufer. Zur Sicherung<br />
der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht<br />
mit Bedingungen und<br />
Auflagen verbunden, die den Zweck<br />
haben, dass Auszahlungen der finanzierenden<br />
Bank ausschließlich die Kaufpreisschuld<br />
tilgen. Im Übrigen ist die<br />
Kaufpreisfinanzierung ausschließlich<br />
Sache des Erwerbers.<br />
e) Sanierungsverpflichtung<br />
und Fertigstellung<br />
Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung<br />
ergibt sich aus der Grundlagenurkunde<br />
entsprechend der im<br />
Prospekt enthaltenen Baubeschreibung