technischer teil bauabschnitt 1 - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

Chancen
und Risiken
Wenn sich Risiken realisieren, kann dies
zur Krise führen. Das chinesische Zeichen
für Krise bedeutet abergleichzeitig
Chance. Deutschland befindet sich nach
Durchschreiten der wirtschaftlichen Talsohle
im Aufwärtstrend. Dieser ist gekennzeichnet
durch Steigen des Wirtschaftswachstums,
der Nachfrage und
der Preise. Es ist lediglich eine Frage
der Zeit, bis sich dieser Trend auch bei
der Immobilienpreisentwicklung fortsetzt.
Die Immobilienpreise haben sich
seit Jahren seitwärts bewegt. Derzeit
besteht daher die historische Chance,
bei einsetzender Konjunktur die sehr
selten gleichzeitig vorliegenden günstigen
Faktoren – niedriges Zinsniveau,
moderate Grundstückspreise und gleichbleibende
Baukosten – für einen Immobilienerwerb
zu nutzen. Investitionen
in Immobilien gelten seit jeher bei langfristiger
Betrachtung als besonders krisen-
und inflationssicher, da sie ein hohes
Maß an Wertbeständigkeit gewährleisten.
Daher sind Immobilien seit Generationen
eine der beliebtesten Anlagen
zur Altersvorsorge. Wie bei Kapitalanlagen
generell, handelt es sich jedoch
auch bei einer Immobilie um eine risikobehaftete
Anlage. Langfristig besteht
die gute Chance zur Wertsteigerung.
In jeder Phase der Investition besteht
jedoch auch das Risiko von Wertverlusten.
Nachfolgend werden 10 der wichtigsten
Faktoren zur Beurteilung der
Chancen und Risiken bei Immobilieninvestitionen
dargestellt. Essentiell für ein
erfolgreiches Immobilieninvestment
sind demnach zuverlässige Vertragspartner,
eine rechtssichere Vertragsgestaltung,
ein guter Standort, moderne und
qualitativ hochwertige Baumaßnahmen,
ein durchdachtes Nutzungskonzept,
eine ordentliche Verwaltung, eine weitsichtige
Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung,
eine größtmögliche
Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung
und die optimale Ausnutzung
steuerlicher Vorteile.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die
entsprechende Beurteilung aktuell immer
nur eine Bestandsaufnahme darstellen
kann und zukünftige Betrachtungen
zwangsläufig nur Prognosecharakter
haben. Insbesondere ist dabei
zu berücksichtigen, dass dargestellte
Chancen und Risiken auch kumuliert,
d.h. gehäuft auftreten können. Konkret
ist denkbar, dass ein Investor im ungünstigsten
Fall, durch die gleichzeitige
Realisierung mehrerer Risiken in den
persönlichen Vermögensverfall gerät,
indem er bspw. bei hoher Fremdfinanzierung,
die dazu führt, dass die Einnahmen
die Ausgaben einschließlich
Zinsen und Tilgung nicht decken, nicht
in der Lage ist, die so entstandene Unterdeckung
durch sein persönliches Einkommen
und/oder Vermögen zu finanzieren
bzw. auszugleichen.
I. Vertragspartner
Für eine Immobilieninvestition ist die
Wahl des richtigen Partners von großer
Bedeutung.
Die Verkäuferin, die DGG Deutsche Gesellschaft
für Grundbesitz AG gehört
zur Megaron Firmengruppe. Letztere
ist seit 1994 im Immobiliengeschäft
tätig. Insgesamt wurden durch die Megaron
Firmengruppe bisher mehr als
1.000 Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten
mit einem Verkaufsvolumen von
über 112 Millionen Euro veräußert,
fertiggestellt und übergeben.
Bei Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers
hat der Käufer nach Bildung des Wohnund
Teileigentums sowie der Eintragung
einer Auflassungsvormerkung im
Grundbuch die Sicherheit auf Übertragung
des erworbenen Objektes. Er erhält
jedoch keinen rechtlichen Anspruch
auf Fertigstellung der Baumaßnahmen
und muss möglicherweise in Absprache
mit den übrigen Investoren die Sanierung
teilweise oder vollständig in eigener
Verantwortung durchführen lassen.
Die Kosten hierfür kann er im Wege
des Schadenersatzes oder der Minderung
gegen den Kaufpreis stellen. Im
Falle der Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers
kann dies jedoch dazu führen,
dass die Restleistungen oder Mängel
gerichtlich festgestellt werden müssen,
um letztendlich lastenfreies Eigentum
zu erhalten. Hierdurch kann es zu einer
Erhöhung der Kosten durch Sachverständigengebühren,
Ersatzvornahmen,
Rechtsstreitigkeiten und insgesamt des
Modernisierungsaufwandes oder sogar
zu Abstimmungsschwierigkeiten mit
weiteren Investoren/Miteigentümern
kommen. Dies kann weiter dazu führen,
dass die Baumaßnahmen erheblich
verspätet und im Extremfall überhaupt
nicht durchgeführt werden, mit der
Folge, dass der Investor die Zinsen und
Tilgung für die ggf. bereits aufgenommene
Kaufpreisfinanzierung zu zahlen
hat, ohne dass ihm Mieteinnahmen zufließen.
Im Grundbuch ist noch keine
Auflassungsvormerkung für die Verkäuferin
eingetragen. Wenn der Voreigentümer
das Grundstück wirksam weiterveräußert,
kann dies das Scheitern des
Erwerbsvertrages des Investors zur Folge
haben. Sein Ersatzanspruch ist dann
auf die Erstattung der Vertragskosten
beschränkt, entgangener Gewinn,
insbesondere Steuervor- oder nachteile
werden nicht vergütet.
II. Vertragsgestaltung
Mit dem vorliegenden Prospekt wird
der Kauf von Teil- und Wohnungseigentum
im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG) angeboten.
Gleichzeitig wird ein Verwaltungsvertrag
für das Wohnungseigentum geschlos-
sen. Optional wird die Sondereigentumsverwaltung
durch die WEG-Verwalterin
angeboten, wobei der Vertragsabschluss
in Verbindung mit der ebenfalls
angebotenen Erstvermietungsgarantie
zwingend ist.
Der hier angebotene Erwerb einer noch
zu sanierenden Altbauwohnung erfolgt
im Wege eines Kaufvertrages mit Sanierungsverpflichtung
zu einem Festpreis.
Lediglich eine etwaige Erhöhung der
Mehrwertsteuer wird an den Käufer
weiterberechnet. Demnach erhält der
Erwerber eine schlüsselfertig sanierte
Wohnung, wobei das Risiko von Kostensteigerungen
oder anderer Baurisiken
der Veräußerer trägt. Zahlungen
an den Verkäufer erfolgen unter Beachtung
der Erwerbersicherung nach der
Makler- und Bauträgerverordnung (Ma
BV). Dies bedeutet, dass der Erwerber
nur in der Höhe Zahlungen zu leisten
hat, wie auch Bauleistungen durch den
Verkäufer erbracht wurden. Kontrolliert
werden die Bauleistungen bereits baubegleitend
durch den TÜV. Bis zur Eintragung
der Auflassungsvormerkung
kann der Erwerber für den von ihm in
Vorleistung gezahlten Kaufpreis durch
eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft
gesichert werden. Zu berücksichtigen
ist, dass sich der Erwerber hinsichtlich
der geschuldeten Zahlungen der
Zwangsvollstreckung unterwirft, zur
Durchsetzung von Kaufpreisansprüchen
daher unter Umständen kein gesondertes
Gerichtsverfahren notwendig ist.
Der Verkäufer/Bauträger plant die schlüsselfertige
Bezugsfertigkeit für den 30.04.
2008. Der genaue Fertigstellungstermin
kann bei der Prospektherausgeberin erfragt
werden. Demgegenüber steht das
Risiko, wenn der Verkäufer/Bauträger
leistungsunfähig wird, dass Herstellungsansprüche
nur bedingt oder gar
nicht gegen ihn durchgesetzt werden
können.
Bei der Überzahlungssicherung der Ma
BV ist zu berücksichtigen, dass hierdurch
nur der Kaufpreis abgesichert ist, nicht
aber die mit dem Ankauf verbundenen
Nebenkosten oder eintretende Verzögerungsschäden.
Diese kann der Erwerber
im Fall der Rückabwicklung nicht
ersetzt erhalten. Auch im Falle der Zusicherung
der Bezugsfertigkeit kann
sich die Baudurchführung verzögern,
bedingt durch Streik, durch höhere Gewalt,
vom Arbeitsamt bzw. durch berufsständische
Vereinigung bestimmte
und anerkannte Schlechtwetterlage,
Baueinstellung aufgrund öffentlichrechtlicher
oder gerichtlicher Entscheidungen
etc., d.h. die Bauzeit verlängern.
Nach Abnahme gewährleistet der Verkäufer/Bauträger
dem Erwerber 5 Jahre
ordentliche Mängelbeseitigung, jedoch
nur, wenn Sanierungsleistungen betroffen
sind. Die ab Abnahme bestehenden
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