technischer teil bauabschnitt 1 - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

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6 Gewährleistungsansprüche können verloren gehen, wenn der Bauträger während dieser Zeit in Insolvenz gerät, wobei das Risiko durch Abtretung der Gewährleistungsansprüche gegenüber am Bau beteiligten Subunternehmern begrenzt wird. Daneben ist zu beachten, dass ggf. im Objekt befindliche Mieter ein Vorkaufsrecht an der Wohnung ausüben können, so dass der Vertrag nicht in Vollzug gerät und die mit dem Vertrag verfolgten steuerlichen Ziele des Erwerbers daher nicht eintreten. In diesem Fall trägt jedoch der Verkäufer die Kosten des Vertrages und aller Durchführungshandlungen sowie etwaige bei dem Käufer angefallene Finanzierungskosten. Darüber hinausgehender Schaden wird nicht ersetzt. Zur konkreten rechtlichen Ausgestaltung des Angebotes (Kaufvertrag, WEG- Verwaltungsvertrag) sowie den weiteren Vertragsoptionen (insbes. Sondereigentumsverwaltung) verweisen wir auf die Ausführungen in diesem Prospekt zum rechtlichen Konzept. III. Standort Der Wert einer Immobilie bestimmt sich zu einem großen Teil nach dem Standort. Hierbei wird unterschieden zwischen Aktivräumen (es ziehen mehr Leute in die Gegend) und Passivräumen (es ziehen aus der Gegend mehr Leute weg). Gleichzeitig ist noch einmal weiter zu unterscheiden in den sogenannten Makrostandort (Stadt, in welcher sich die Investition befindet) und in den sogenannten Mikrostandort (Stadtteil/Gegend, in dem sich die Immobilie befindet). Der angebotene Standort ist im Prospekt eingehend beschrieben. Das Umfeld der Wohnanlage, in der sich die erworbene Eigentumswohnung befindet, sowie die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise können sich – auch in Abhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen – nachteilig verändern, was erhebliche Auswirkungen auf die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung haben kann. IV. Qualität der Baumaßnahme Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich vom nachfrageorientierten und modernen Wohnverhältnissen angepassten Zuschnitt sowie den üblicherweise gewünschten Ausstattungsmerkmalen ab. Daneben ist selbstverständlich auch die Bauqualität für die Werthaltigkeit des Investments entscheidend. Vorliegend wird die Bauqualität, insbesondere die vertragsgemäße Umsetzung der im Prospekt enthaltenen und versprochenen Baubeschreibung sowie Ausstattung durch den TÜV Süddeutschland im Rahmen des baubeglei- tenden Qualitätscontrollings geprüft. Dennoch ist nicht auszuschließen, dass beim Bau offensichtliche oder verdeckte Mängel auftreten. Insbesondere bei der hier vorliegenden Altbausanierung ist darauf hinzuweisen, dass konstruktionsund insbesondere von der Altbausubstanz her bedingte negative Abweichungen von bspw. DIN-Soll-Normen für Neubauten zur tatsächlichen Ist-Ausführung auftreten (bspw. Deckenbelastung, Schallschutz etc.). Daneben ist zu beachten, dass verschiedene Bauteile (insbesondere die Treppenhäuser) nur im Bestand aufgearbeitet werden. Die Einzelheiten sind der Baubeschreibung zu entnehmen. Ferner ist zu berücksichtigen, dass die angegebene Wohnfläche nach der neuen Wohnflächenverordnung berechnet wurde, wobei Balkone und Terrassen mit 50% ihrer Fläche berücksichtigt wurden. Zur individuellen Beschreibung des Anlageobjektes, den konkreten Plänen und Grundrissen, der Baubeschreibung sowie den Leistungen des TÜV verweisen wir auf die Ausführungen in diesem Prospekt. V. Nutzungskonzept Die angebotene Eigentumswohnung eignet sich sowohl zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung. Bei der Selbstnutzung investiert der Erwerber sozusagen in den eigenen Lebensmittelpunkt. Entscheidet sich der Erwerber für die Vermietung, kommt es für seine Kapitalanlage ganz entscheidend auf die Vermietbarkeit der Eigentumswohnung an. Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber der sogenannten Selbstnutzer-Eigentumswohnung im Verkaufsfall den Nachteil, dass diese – wenn sie nicht wieder entmietet sind – für die Käufergruppe Selbstnutzer i.d.R. ausfallen. Deshalb kommen vermietete Eigentumswohnungen in erster Linie für andere Kapitalanleger in Betracht, die dann einen Rentabilitätsvergleich mit alternativen Kapitalanlagen anstellen, was bei nicht ausreichend langer Haltedauer zur deutlichen Absenkung des erzielbaren Verkaufspreises gegenüber der investierten Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten etc.) führen kann. Da bei einer Weiterveräußerung für den Zweiterwerber Sonderabschreibungen entfallen, ist der zu erzielende Verkaufspreis zudem gewöhnlich niedriger als der hier angebotene Erwerbspreis. Aufgrund des Standortes, der marktgerecht kalkulierten Mieten und der Wohnungsgrößen sowie der Architektur geht die Prospektherausgeberin von einer guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnung aus. Der Investor als Vermieter trägt jedoch das Risiko, dass seine Wohnung ganz oder zeitweise nicht vermietet werden kann und dass es aufgrund mangelnder Bonität des Mieters zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen des Vermieters (z.B. Kosten etwaiger Rechtsstreite) kommen kann. Gleichzeitig ist in die Rentabilitätsberechnung einzustellen, dass nicht alle Bewirtschaftungs- und Betriebskosten (z.B. Verwaltungsgebühren) auf den Mieter umgelegt werden können. Daneben ist zu beachten, dass die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft meist gegenüber Dritten als Gesamtschuldner haften, was dem Vertragspartner u.U. die persönliche Inanspruchnahme einzelner Eigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gestattet. Sollte ein Miteigentümer für die anteiligen Bewirtschaftungskosten nicht mehr aufkommen können, müssen diese ggf. auf die anderen Miteigentümer verteilt werden. Etwaige Leerstände oder Mietausfälle zum Beginn der Vermietungsphase können unter gewissen Voraussetzungen (kein Kaufpreiszahlungsverzug, keine berechtigten Minderungen) zunächst durch die angebotene Erstvermietungsgarantie überbrückt werden. Diese wird erstmals im 3. auf den Besitz/Nutzen/ Lastenübergang folgenden Monat gezahlt und beträgt EUR 5,60 je qm Wohnfläche. Die Garantiezeit ist befristet auf längstens 1 Jahr. Im Fall der Insolvenz des Mietgaranten ist diese Sicherheit jedoch nicht bzw. nur eingeschränkt gegeben. Der Investor als Vermieter trägt ungeachtet dessen ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten das Risiko dafür, dass er von einem nicht solventen Mieter keine Erstattung von ihm verauslagter Umlagen und Betriebskosten erlangen kann, da diese Kosten von der Mietgarantie nicht umfasst sind. Während der Erstvermietungsgarantie übernimmt der Mietgarant die Vermietungsaktivitäten. Eine Gewähr, dass auch nach der Erstvermietungsgarantielaufzeit der Mietprognosewert erreicht wird, besteht nicht. Es besteht das Risiko, dass ggf. unterhalb des Prognosewertes geschlossene Mietverträge vom Vermieter nicht oder nicht frühzeitig gekündigt werden können und er an dieses Mietzinsniveau gebunden bleibt. Die Bonität der Mieter wird anhand marktüblicher Kriterien überprüft (Selbstauskunft), wobei sich selbstverständlich auch die Bonität des Mieters im Laufe der Zeit (bspw. durch Verlust des Arbeitsplatzes) nachteilig verändern kann. Schließt der Erwerber den Erstvermietungsgarantievertrag nicht ab, muss die Vermietung durch den Erwerber selbst oder durch Dritte erfolgen, was mit Kosten für den Erwerber verbunden ist. Im Falle des Ausfalls des Mietgaranten durch Inaktivität, Insolvenz etc., spätestens bei Ablauf der Erstvermietungsga-
antie, bzw. des damit einhergehenden Verwaltervertrages für das Sondereigentum, muss der Investor selbst alle Aufgaben übernehmen, die sich im Zusammenhang mit der Vermietung und Betreuung des Mieters ergeben, wie z.B.: - Überwachung der Mieteingänge - Einforderung rückständiger Mieten - ggf. Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen - Durchführung der Anschlussvermietungen Dazu kommen von Anfang an der Besuch der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung zur Wahrung der Interessen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern der Eigentümergemeinschaft, sowie die Gewährleistungsbegehungen vor Ablauf der Gewährleistungsfrist zur Mängelaufnahme und Überwachung der Mängelbeseitigung. Für den Fall, dass der Investor fachlich oder zeitlich oder aus sonstigen Gründen nicht in der Lage ist, diese zur Rentabilität und Werthaltigkeit wichtigen Maßnahmen selbst oder mit Hilfe hierfür separat zu honorierender, wohnungswirtschaftlich erfahrener Personen durchzuführen, können erhebliche Beeinträchtigungen der Rentabilität und der Werthaltigkeit eintreten. Endet die Erstvermietungsgarantie trägt der Erwerber des Weiteren ab diesem Zeitpunkt auch das Mietausfallrisiko. Von den anfallenden Aufgaben kann sich der Erwerber zum Teil dadurch befreien, dass er das Angebot annimmt, die Verwaltung seines Sondereigentums durch den Verwalter des Gemeinschaftseigentums übernehmen zu lassen. Das Risiko des Mietausfalls besteht jedoch auch bei der Beauftragung der Sondereigentumsverwaltung. Insofern trägt der Investor als Vermieter das Risiko, dass seine Wohnung leer steht oder dass es aufgrund Nichtzahlung des Mieters zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen des Vermieters kommen kann. Zur näheren Ausgestaltung der Erstvermietungsgarantie wird auf die Ausführung zum rechtlichen Konzept in diesem Prospekt verwiesen. VI. Verwaltung Eine Immobilie muss verwaltet werden. Die Qualität der Verwaltung entscheidet wesentlich über die Werthaltigkeit einer Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung für eine mögliche Wertsteigerung. Zur Verwaltung einer Immobilie gehören im Wesentlichen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie des Sondereigentums. Zu den Aufgaben und Pflichten des WEG-Verwalters für das Gemeinschaftseigentum und des Mietverwalters für das Sondereigentum wird auf die Ausführungen zum „Rechtlichen Konzept“ verwiesen. Durch die Tätigkeit des Ver- walters können sich der Gesamtzustand der Wohnanlage wie auch die Mieterstruktur positiv oder negativ verändern. So entscheidet z.B. der eingesetzte Mietverwalter durch die Auswahl der Mieter (Bonität/soziales Verhalten) maßgeblich über den Erfolg der Immobilieninvestition. Er entscheidend regelmäßig über die Höhe des abzuschließenden Mietvertrages und der von den Mietern zu entrichteten Umlagen, indem er zum Beispiel wirtschaftlich eigenständig entscheiden muss, ob er in einer eher schlechten Vermietungsphase die Mieten senkt, um eine Vermietung zu realisieren. Ungeachtet dessen kann selbstverständlich kein Verwalter garantieren, ob bspw. nach Ablauf einer bestimmten Zeit die Wohnung tatsächlich vermietet ist bzw. der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann bzw. nachkommt. Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie besteht die Gefahr der Wertminderung, eingeschränkter Vermietbarkeit sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen. Zu einer gewissenhaften Verwaltung gehört z.B. auch die sorgfältige Pflege der Außenanlagen. Ein guter WEG-Verwalter schafft es darüber hinaus, die von ihm vertretene Eigentümergemeinschaft „an einem Strang“ ziehen zu lassen, insbesondere bei wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen z.B. zu beschließender Sonderumlagen, der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen oder dem Vorgehen gegen mit Hausgeld säumigen Miteigentümern. Im vorliegenden Objekt wird zum ersten WEG-Verwalter die Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH bestellt. Die monatlich hierfür entstehende Grundgebühr in Höhe von EUR 20,53 je Wohnung inkl. MwSt. trägt von Anfang an der Erwerber und ist von diesem neben vorgesehenen Erhöhungen in seine Rentabilitätsberechnung einzustellen. Zur Verwaltung des Sondereigentums wird den Erwerbern empfohlen, mit der Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH einen Verwaltervertrag für Wohnungssondereigentum abzuschließen. Die Hausverwalterin erhält für ihre Tätigkeit eine monatliche Vergütung von EUR 18,25 je Wohnungseinheit inkl. MwSt. Bei einer Änderung des Arbeitsumfanges und/oder der wirtschaftlichen Verhältnisse können die Vertragsparteien über eine Veränderung der Vergütung verhandeln. In Verbindung mit der Erstvermietungsgarantie ist der Abschluss des Verwaltungsvertrages zwingend notwendig. Die Kosten für die laufende Bewirtschaftung wurden entsprechend den Erfahrungswerten aus bereits in der Vermietungsphase befindlichen vergleichbaren Häuser kalkuliert. Höhere Bewirtschaftungskosten – welche nicht ausge- schlossen werden können – verschlechtern die Rentabilität der Investition. Dazu kommen noch die ggf. anfallenden Kosten des Steuerberaters des Investors. Kosten der Verwaltung können üblicherweise nicht auf die Mieter umgelegt werden. Zu weiteren Gebühren für besondere Leistungen der Verwalterin und den Bewirtschaftungskosten wird auf die Angaben im Verwaltervertragsmuster verwiesen. Das rechtliche Konzept der Verträge ist in diesem Prospekt gesondert erläutert. VII. Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung Wer sich für eine Investition in eine Immobilie entscheidet, ist gehalten, langfristig zu denken. Zur langfristigen Planung gehört die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig notwendig werdende Instandhaltungen und Instandsetzungen. Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden Teilungserklärung ist demnach die Bildung einer Instandhaltungsrücklage vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt. Die Instandhaltungsrücklage wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum (z.B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) von der Eigentümergemeinschaft gezahlt werden können. Erfahrungsgemäß fallen vor allem in den Anfangsjahren geringere Ausgaben als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage an. Die Instandhaltungsrücklage erhöht sich somit sukzessive und steht in späteren Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen zur Verfügung. Als Kalkulationsgrundlage werden im hier vorliegenden Angebot die anfänglichen monatlichen Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage mit pauschal 0,40 Euro je qm Wohnfläche festgelegt. Da dieser Betrag nicht auf der Basis der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile ermittelt wurde und nicht der in § 28 Abs. 2 II. BV genannten Instandhaltungskostenpauschale entspricht, ist die Instandhaltungsrücklage langfristig wahrscheinlich zu gering bemessen. Sofern die Instandhaltungsrücklage langfristig nicht ausreicht, um die dann erheblichen Instandhaltungskosten der Immobilie zu tragen – nach wohnungswirtschaftlichen Erfahrungen ist hiervon auszugehen – sind etwaige zusätzliche Kosten vom Wohnungskäufer zu tragen (Sonderumlagen). Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung des Wohngebäudes erforderlich ist. Bedingt wird diese Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile und die Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. 7
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