technischer teil bauabschnitt 1 - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

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32 Die rechtliche Konzeption Das hier angebotene Immobilieninvestment ist mit dem Abschluss mehrerer Verträge verbunden. Bei den Verträgen handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot nebst einer Grundlagenurkunde des Notars Kukral mit Amtssitz in Leipzig. Ferner tritt der Erwerber als künftiges Mitglied in einen bereits abgeschlossenen WEG-Verwaltervertrag mit der Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH ein. Optional kann ein Sondereigentumsverwaltungsvertrag geschlossen werden, in Verbindung mit nachfolgender Garantie ist der Abschluss zwingend. Daneben schließt der Erwerber einen Erstvermietungsgarantievertrag, dessen Kosten bereits im Kaufpreis enthalten sind. In der Grundlagenurkunde sind die Teilungserklärung gem. § 8 WEG, die Pläne, die Baubeschreibung sowie Planungs- und Änderungsvollmachten enthalten. Die wesentlichen Inhalte der Verträge werden im Folgenden kurz erläutert. Die vollständigen Verträge werden dem Interessenten auf Wunsch ausreichende Zeit vor dem Erwerb überlassen. I. KAUFVERTRAG 1. Angebot Der Investor unterbreitet der Verkäuferin, der DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG ein notarielles Angebot zum Abschluss des nach beschriebenen Kaufvertrages über eine noch zu sanierende Altbauwohnung. An dieses Angebot ist der Investor 40 Tage ab Beurkundung unwiderruflich gebunden. Über diesen Zeitpunkt hinaus besteht das Angebot weiter fort. Es kann jedoch dann durch den Anbieter jederzeit widerrufen werden, es sei denn, die Annahme wurde vor Zugang des Widerrufs bereits erklärt. Die Annahme ist erfolgt, wenn die Annahmeerklärung vor einem deutschen Notar beurkundet worden ist. 2. Inhalt a) Grundstück Die Verkäuferin wird Eigentümerin des im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig von Dölitz, Blatt 417 verzeichneten Grundbesitzes, Flurstück 232a, Größe ca. 1800 qm, gelegen in Leipzig-Dölitz. Das Grundeigentum wird bei Veräußerung wie folgt belastet sein: Abt. II: Auflassungsvormerkung für die Verkäuferin Abt. III: lastenfrei Derzeit in Abt. II und III eingetragene Belastungen sind zur Löschung zu bringen. Die Verkäuferin behält sich das Recht vor, zur Vorfinanzierung der Baukosten noch Grundpfandrechte in beliebiger Höhe eintragen zu lassen, was der Käufer ausdrücklich gestattet und duldet. Der Anspruch des Käufers auf Lastenfreistellung aufgrund dieses Vertrages bleibt unberührt. Ferner hat die Verkäuferin das Recht, vom Käufer zu übernehmende Dienstbarkeiten für Ver- und Entsorgung des Grundstückes, Rechte für Kabeldienstanbieter oder Baulasten in Abt. II des Grundbuchs einzutragen. b) WEG-Teilung und Kaufgegenstand Die Verkäuferin verpflichtet sich, den Kaufgegenstand nach Maßgabe der Grundlagenurkunde herzustellen und auszustatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde noch nicht erteilt. Die Anlegung der Wohnungsgrundbücher ist demnach noch nicht erfolgt. Der Kaufvertrag hat demnach den Kauf einer noch zu sanierenden bzw. noch auszubauenden Sondereigentumseinheit einschl. Kellerraum nebst Miteigentumsanteil am Grundstück zum Inhalt. Der Kaufgegenstand wird dazu im Kaufvertrag exakt bezeichnet. c) Kaufpreis und Wohnfläche Die Immobilie einschließlich Sanierung wird zum Festpreis verkauft, wobei der Festpreis auf Grund und Boden, die Altbausubstanz, sowie die Sanierungsund Renovierungsarbeiten nach Erfahrungswerten ohne Übernahme einer Gewähr und vorbehaltlich der Zustimmung der Behörden aufgeteilt ist. Der Festpreis kann sich im selben Verhältnis erhöhen wie die gesetzliche Mehrwertsteuer. Die angegebene Wohnfläche wurde nach der Wohnflächenverordnung berechnet, Balkone und Terrassen werden mit 50% ihrer Fläche berücksichtigt. Geringfügige Flächenabweichungen von bis zu 3% haben keinerlei Einfluss auf Vertrag oder Kaufpreis. Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten der Projektierung, des Marketings und des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere auch die Innenprovision, die der Veräußerer an den Kapitalanlagenvertrieb bezahlt und die unter Umständen über dem Niveau der gewöhnlichen Maklercourtage liegen kann. Die Höhe kann je nach Wohnung unterschiedlich sein und bei Interesse bei der Verkäuferin erfragt werden. Im Kaufpreis nicht enthalten sind die Kosten von im Vertrag nicht vereinbarten Sonderwünschen, sowie Notar- und Grundbuchgebühren, die notwendigen Kosten des Vertragsvollzuges, die vom Erwerber ggf. an den Vermittler zu zahlende Außenprovision, die Kosten von Rangrücktrittserklärungen für Finanzierungsrechte des Käufers, die Beiträge zur Feuerversicherung ab Deckungszusage, die Grunderwerbssteuer, die Grundsteuer, Gebühren und Beiträge nach Übergang von Lasten und Gefahren sowie die Anschlussbeiträge für eine Mietantenne oder Breitbandkabel. Insbesondere hat der Käufer die Notarkosten, die Kosten der Grundschuldbestellung sowie die Grunderwerbssteuer zu übernehmen, was im allgemeinen ca. 6% des Kaufpreises ausmacht. Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt zu zahlen, wobei sich die Raten an den Vorgaben der erwerberschützenden Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) orientieren und im einzelnen dem Kaufvertragsentwurf zu entnehmen sind. Stellt die Verkäuferin eine dem § 7 (1) MaBV entsprechende Bürgschaft zur Sicherung eines etwaigen Rückzahlungsanspruches des Investors, sind Zahlungen gemäß Ratenplan und nach Baufortschritt unabhängig von der Eintragung der Auflassungsvormerkung sofort zur Zahlung fällig. Eine Aufrechnung gegenüber der Verkäuferin ist weitgehend ausgeschlossen. Da die Kaufpreisansprüche an die zwischenfinanzierende Bank abgetreten sind, kann der Kaufpreis nur an diese mit schuldbefreiender Wirkung gezahlt werden. d) Kaufpreisfinanzierungsnachweis und Grundstücksbelastungen Die Verkäuferin behält sich vor, vom Käufer eine Finanzierungsbestätigung seines Kreditinstituts innerhalb von vier Wochen nach Angebotsabgabe zu verlangen. Aus dieser muss ersichtlich sein, dass die Eigenmittel zur Verfügung stehen und etwa eingeplante Fremdmittel zugesagt sind. Sofern der Käufer dieser Verpflichtung nicht rechtzeitig nachkommt, kann die Verkäuferin das Angebot ablehnen bzw. einen ggf. bereits wirksamen Kaufvertrag rückabwickeln und Schadenersatz verlangen. Die Verkäuferin verpflichtet sich, die zur Sicherung der vom Käufer aufgenommenen Darlehen erforderlichen dinglichen Rechte (insbesondere Grundschulden) zu bestellen. Entsprechende Belastungsvollmachten werden wechselseitig erteilt. Damit verbundene Kosten übernimmt der Käufer. Zur Sicherung der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht mit Bedingungen und Auflagen verbunden, die den Zweck haben, dass Auszahlungen der finanzierenden Bank ausschließlich die Kaufpreisschuld tilgen. Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung ausschließlich Sache des Erwerbers. e) Sanierungsverpflichtung und Fertigstellung Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung ergibt sich aus der Grundlagenurkunde entsprechend der im Prospekt enthaltenen Baubeschreibung
und den Plänen. Die Baubeschreibung wird damit zum Gegenstand des Grundstückskaufvertrages gemacht. Änderungen in der Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und der Ausstattung (soweit überhaupt geschuldet) behält sich die Verkäuferin vor, soweit sich diese technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig oder notwendig erweisen oder auf behördlichen Auflagen beruhen und nicht wert- und gebrauchsmindernd sowie dem Käufer zumutbar sind. Auch geringfügige Änderungen der Wohnfläche und der Raumaufteilung haben keinen Einfluss auf den Preis und den sonstigen Vertragsinhalt. Flächenabweichungen sind nur beachtlich, sofern sie 3 % bezogen auf die Gesamtfläche der Einheit übersteigen. Die Verkäuferin steht für die Bezugsfertigkeit des Sondereigentums, vorbehaltlich einer Verzögerung durch Schlechtwetter, höhere Gewalt, Sonderwünsche oder Verzug des Erwerbers mit der Kaufpreiszahlung am 30.04.2008 ein. Sonderwünsche und Eigenleistungen des Erwerbers bei der Bauausführung können nur bezüglich des Innenausbaus und mit Zustimmung der Verkäuferin berücksichtigt werden, da sie die Bauzeit verlängern. Architekt und Handwerker sind direkt zu beauftragen, die Kosten sind nicht im Kaufpreis enthalten und müssen direkt mit den Beauftragten abgerechnet werden. f) Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt bei Bezugsfertigkeit und Zahlung der bis dahin fälligen Raten, wobei der Investor hierzu mit einer Frist von zwei Wochen zu einem Abnahmetermin geladen wird. Bei Besichtigung wird ein Abnahmeprotokoll gefertigt, in welches Restarbeiten oder Mängel aufgenommen werden. Ein Anerkenntnis seitens der Verkäuferin ist damit nicht verbunden. Erscheint der Investor zum Abnahmetermin nicht, oder bezieht oder benutzt der Investor oder ein Dritter mit dessen Duldung das Vertragsobjekt vor Abnahme, gilt es als mangelfrei abgenommen, es sei denn, die Mängel werden innerhalb von 6 Tagen nach diesem Zeitpunkt schriftlich gerügt. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt nach vollständiger Fertigstellung des Gebäudes. Zur Abnahme bevollmächtigt ist in jedem Fall, auch bei Erscheinen des Investors, ein vom Hausverwalter zu bestellender Sachverständiger, dessen Kosten die WEG trägt. Aufgrund des Vorliegens einer Mehrhausanlage kann die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für jedes Gebäude gesondert erfolgen. Die jeweilige Abnahme ist maßgeblich für den Verjährungsbeginn. g) Übergang des Vertragsbesitzes sowie der Rechte und Pflichten Besitz/Nutzen/Lasten und Verkehrssicherungspflichten gehen mit Abnahme des Sondereigentums Zug um Zug gegen Zahlung der dann fälligen Kaufpreisrate auf den Investor über. Damit erhält der Investor auch alle Rechte und Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich nach der Teilungserklärung der Gemeinschaftsordnung und dem unter II. beschriebenen WEG-Verwaltungsvertrag bestimmen. Ferner tritt er in bestehende Versicherungsverträge ein und hat die Kosten für diese zu tragen. Daneben haftet der Investor für Erschließungs- und Anliegerbeiträge nach dem BauGB sowie den landes- und kommunalrechtlichen Vorschriften sowie Straßenausbaugebühren bereits ab dem Tag des Kaufvertrages, sofern die Maßnahmen nach diesem Tag begonnen werden. h) Gewährleistung Hinsichtlich der Gewährleistung wird im Vertrag unterschieden. Hinsichtlich des Grund und Bodens sowie der Altbausubstanz sind Gewährleistungsansprüche des Investors ausgeschlossen, sofern nicht § 309 Ziffer 7 BGB diesem Ausschluss entgegensteht. Für die erbrachten Sanierungs- und Modernisierungsleistungen gilt das Werkvertragsrecht des BGB, wobei der Investor einen Anspruch auf Nacherfüllung oder Minderungsrechte geltend machen und bei gravierenden Mängeln vom Vertrag zurücktreten oder Schadenersatz verlangen kann. Es gelten die gesetzlichen Verjährungsfristen, wobei man sich darüber einig ist, dass die Verjährungsfristen im Bereich des Sondereigentums mit der Abnahme des Sondereigentums und im Bereich des Gemeinschaftseigentums mit dessen Abnahme beginnen. Unter gewissen Voraussetzungen werden dem Erwerber darüber hinaus Ansprüche gegenüber den am Bauvorhaben beteiligten Handwerkern und Unternehmen abgetreten. i) Vollstreckungsunterwerfung Wegen des Kaufpreises und der vertraglichen Nebenleistungen (auch Verzugszinsen) unterwirft sich der Investor der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dem Notarvertrag in sein gesamtes Vermögen, d. h. zur Vollstreckung des Kaufpreises ist ggf. kein Gerichtsverfahren nötig. j) Vollmachten Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten enthalten. Zunächst werden die Notarangestellten im für die Vertragsdurch-führung nötigen Umfang bevollmächtigt wobei die Vollmacht über den Tod hinaus gilt. Daneben ist der Notar mit einer Empfangsvollmacht ausgestattet, sofern ein Verzug des Käufers ins Ausland erfolgt und kein Zustellungsbevollmächtigter im Inland benannt wird. Der Investor erhält eine Belastungsvollmacht für das Vertragsobjekt zur Darlehensbeschaffung. Die Verkäuferin wiederum ist bevollmächtigt, Sonder- und Gemeinschaftseigentumsflächen in Größe und Anzahl zu verändern, sowie umzuwandeln, ohne dass dem Investor hieraus Ansprüche erwachsen, sofern nicht seine eigenen Rechte hierdurch negativ berührt werden. k) Rücktritt Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nach dem die Verkäuferin das unterbreitete Angebot des Investors angenommen hat, nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen möglich. Grundsätzlich ist der hierfür gegebene Raum äußerst beschränkt und ist nur bei gravierenden Gründen gegeben. Generell gilt die Rechtsregel, dass einmal geschlossene Verträge von beiden Parteien eingehalten werden müssen. l) Voraussetzungen und Folgen der Eigentumsübertragung Eigentum erwirbt der Investor erst mit seiner Eintragung im Grundbuch u. a. nach Vollzug der Teilungserklärung sowie vollständiger Zahlung der Grunderwerbssteuer und grundsätzlich des Kaufpreises. Zur Sicherung dieses Anspruchs wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, welche mit Eintragung als Eigentümer gelöscht wird. m) Mietervorkaufsrecht Bei vermieteten Wohnräumen, an denen Wohnungseigentum gebildet wird, kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters bestehen. Das Vorkaufsrecht kann nach Ablauf von zwei Monaten, nachdem der Mieter über den Inhalt des geschlossenen Vertrages informiert wurde, nicht mehr ausgeübt werden. Hat der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt, wird der hier geschlossene Vertrag nicht wirksam. Weitergehende Schadenersatzansprüche des Käufers gegen den Verkäufer sind ausgeschlossen; jedoch trägt dann der Verkäufer die Kosten des Vertrages und aller Durchführungshandlungen, sowie etwaige bei dem Käufer angefallene Finanzierungskosten. II. VERWALTUNGSVERTRAG FÜR DAS GEMEINSCHAFTSEIGENTUM Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH bestellt, beauftragt und bevollmächtigt. 33
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