technischer teil bauabschnitt 1 - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

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4 Objekt: Bauabschnitt (BA) I Bei der Krähenhütte 7, 9, 11 und 13 Produktpartner: DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG Produkt: Denkmal-Sanierungsobjekt Baujahr: ca. 1938 Anzahl WE: 14 Wohneinheiten (2 bis 3,5 Räume) Wohnungsgrößen: ca. 60 bis 90 m 2 Kaufpreis pro m 2 1.875 EUR Kaufpreis pro WE: ca. 111.675 bis 168.244 EUR Abschreibung: Denkmalabschreibung: erhöhte AfA nach § 7i EStG 80 % des Kaufpreises (Sanierungsanteil) Lineare Abschreibung: lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG 2 % linear über 50 Jahre auf 10 % des Kaufpreises (Anteil Altbausubstanz) Nebenkosten: WEG-Verwaltung: 20,53 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat SE-Verwaltung: 18,25 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat Instandhaltung: 0,40 EUR pro m 2 und Monat für die Wohneinheit Qualitätskontrolle: Baubegleitend durch den TÜV SÜD Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung der Prospektherausgeberin wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die für die Entscheidung des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt beschrieben wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren zu einzelnen Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Die Prospektherausgeberin steht für die wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung entsprechender Fragen interessierten Investoren bzw. deren Beratern jederzeit gern zur Verfügung. Keine Verantwortung kann für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen zusätzlichen EDV-Berechnungen bzw. über den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen übernommen werden, da diese von der Prospektherausgeberin nicht geprüft wurden bzw. dieser i.d.R. nicht bekannt sind. Die Prospektherausgeberin überprüft auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des Investors im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist.
Chancen und Risiken Wenn sich Risiken realisieren, kann dies zur Krise führen. Das chinesische Zeichen für Krise bedeutet abergleichzeitig Chance. Deutschland befindet sich nach Durchschreiten der wirtschaftlichen Talsohle im Aufwärtstrend. Dieser ist gekennzeichnet durch Steigen des Wirtschaftswachstums, der Nachfrage und der Preise. Es ist lediglich eine Frage der Zeit, bis sich dieser Trend auch bei der Immobilienpreisentwicklung fortsetzt. Die Immobilienpreise haben sich seit Jahren seitwärts bewegt. Derzeit besteht daher die historische Chance, bei einsetzender Konjunktur die sehr selten gleichzeitig vorliegenden günstigen Faktoren – niedriges Zinsniveau, moderate Grundstückspreise und gleichbleibende Baukosten – für einen Immobilienerwerb zu nutzen. Investitionen in Immobilien gelten seit jeher bei langfristiger Betrachtung als besonders krisen- und inflationssicher, da sie ein hohes Maß an Wertbeständigkeit gewährleisten. Daher sind Immobilien seit Generationen eine der beliebtesten Anlagen zur Altersvorsorge. Wie bei Kapitalanlagen generell, handelt es sich jedoch auch bei einer Immobilie um eine risikobehaftete Anlage. Langfristig besteht die gute Chance zur Wertsteigerung. In jeder Phase der Investition besteht jedoch auch das Risiko von Wertverlusten. Nachfolgend werden 10 der wichtigsten Faktoren zur Beurteilung der Chancen und Risiken bei Immobilieninvestitionen dargestellt. Essentiell für ein erfolgreiches Immobilieninvestment sind demnach zuverlässige Vertragspartner, eine rechtssichere Vertragsgestaltung, ein guter Standort, moderne und qualitativ hochwertige Baumaßnahmen, ein durchdachtes Nutzungskonzept, eine ordentliche Verwaltung, eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, eine größtmögliche Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung und die optimale Ausnutzung steuerlicher Vorteile. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die entsprechende Beurteilung aktuell immer nur eine Bestandsaufnahme darstellen kann und zukünftige Betrachtungen zwangsläufig nur Prognosecharakter haben. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen, dass dargestellte Chancen und Risiken auch kumuliert, d.h. gehäuft auftreten können. Konkret ist denkbar, dass ein Investor im ungünstigsten Fall, durch die gleichzeitige Realisierung mehrerer Risiken in den persönlichen Vermögensverfall gerät, indem er bspw. bei hoher Fremdfinanzierung, die dazu führt, dass die Einnahmen die Ausgaben einschließlich Zinsen und Tilgung nicht decken, nicht in der Lage ist, die so entstandene Unterdeckung durch sein persönliches Einkommen und/oder Vermögen zu finanzieren bzw. auszugleichen. I. Vertragspartner Für eine Immobilieninvestition ist die Wahl des richtigen Partners von großer Bedeutung. Die Verkäuferin, die DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG gehört zur Megaron Firmengruppe. Letztere ist seit 1994 im Immobiliengeschäft tätig. Insgesamt wurden durch die Megaron Firmengruppe bisher mehr als 1.000 Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten mit einem Verkaufsvolumen von über 112 Millionen Euro veräußert, fertiggestellt und übergeben. Bei Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers hat der Käufer nach Bildung des Wohnund Teileigentums sowie der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Sicherheit auf Übertragung des erworbenen Objektes. Er erhält jedoch keinen rechtlichen Anspruch auf Fertigstellung der Baumaßnahmen und muss möglicherweise in Absprache mit den übrigen Investoren die Sanierung teilweise oder vollständig in eigener Verantwortung durchführen lassen. Die Kosten hierfür kann er im Wege des Schadenersatzes oder der Minderung gegen den Kaufpreis stellen. Im Falle der Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers kann dies jedoch dazu führen, dass die Restleistungen oder Mängel gerichtlich festgestellt werden müssen, um letztendlich lastenfreies Eigentum zu erhalten. Hierdurch kann es zu einer Erhöhung der Kosten durch Sachverständigengebühren, Ersatzvornahmen, Rechtsstreitigkeiten und insgesamt des Modernisierungsaufwandes oder sogar zu Abstimmungsschwierigkeiten mit weiteren Investoren/Miteigentümern kommen. Dies kann weiter dazu führen, dass die Baumaßnahmen erheblich verspätet und im Extremfall überhaupt nicht durchgeführt werden, mit der Folge, dass der Investor die Zinsen und Tilgung für die ggf. bereits aufgenommene Kaufpreisfinanzierung zu zahlen hat, ohne dass ihm Mieteinnahmen zufließen. Im Grundbuch ist noch keine Auflassungsvormerkung für die Verkäuferin eingetragen. Wenn der Voreigentümer das Grundstück wirksam weiterveräußert, kann dies das Scheitern des Erwerbsvertrages des Investors zur Folge haben. Sein Ersatzanspruch ist dann auf die Erstattung der Vertragskosten beschränkt, entgangener Gewinn, insbesondere Steuervor- oder nachteile werden nicht vergütet. II. Vertragsgestaltung Mit dem vorliegenden Prospekt wird der Kauf von Teil- und Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) angeboten. Gleichzeitig wird ein Verwaltungsvertrag für das Wohnungseigentum geschlos- sen. Optional wird die Sondereigentumsverwaltung durch die WEG-Verwalterin angeboten, wobei der Vertragsabschluss in Verbindung mit der ebenfalls angebotenen Erstvermietungsgarantie zwingend ist. Der hier angebotene Erwerb einer noch zu sanierenden Altbauwohnung erfolgt im Wege eines Kaufvertrages mit Sanierungsverpflichtung zu einem Festpreis. Lediglich eine etwaige Erhöhung der Mehrwertsteuer wird an den Käufer weiterberechnet. Demnach erhält der Erwerber eine schlüsselfertig sanierte Wohnung, wobei das Risiko von Kostensteigerungen oder anderer Baurisiken der Veräußerer trägt. Zahlungen an den Verkäufer erfolgen unter Beachtung der Erwerbersicherung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (Ma BV). Dies bedeutet, dass der Erwerber nur in der Höhe Zahlungen zu leisten hat, wie auch Bauleistungen durch den Verkäufer erbracht wurden. Kontrolliert werden die Bauleistungen bereits baubegleitend durch den TÜV. Bis zur Eintragung der Auflassungsvormerkung kann der Erwerber für den von ihm in Vorleistung gezahlten Kaufpreis durch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft gesichert werden. Zu berücksichtigen ist, dass sich der Erwerber hinsichtlich der geschuldeten Zahlungen der Zwangsvollstreckung unterwirft, zur Durchsetzung von Kaufpreisansprüchen daher unter Umständen kein gesondertes Gerichtsverfahren notwendig ist. Der Verkäufer/Bauträger plant die schlüsselfertige Bezugsfertigkeit für den 30.04. 2008. Der genaue Fertigstellungstermin kann bei der Prospektherausgeberin erfragt werden. Demgegenüber steht das Risiko, wenn der Verkäufer/Bauträger leistungsunfähig wird, dass Herstellungsansprüche nur bedingt oder gar nicht gegen ihn durchgesetzt werden können. Bei der Überzahlungssicherung der Ma BV ist zu berücksichtigen, dass hierdurch nur der Kaufpreis abgesichert ist, nicht aber die mit dem Ankauf verbundenen Nebenkosten oder eintretende Verzögerungsschäden. Diese kann der Erwerber im Fall der Rückabwicklung nicht ersetzt erhalten. Auch im Falle der Zusicherung der Bezugsfertigkeit kann sich die Baudurchführung verzögern, bedingt durch Streik, durch höhere Gewalt, vom Arbeitsamt bzw. durch berufsständische Vereinigung bestimmte und anerkannte Schlechtwetterlage, Baueinstellung aufgrund öffentlichrechtlicher oder gerichtlicher Entscheidungen etc., d.h. die Bauzeit verlängern. Nach Abnahme gewährleistet der Verkäufer/Bauträger dem Erwerber 5 Jahre ordentliche Mängelbeseitigung, jedoch nur, wenn Sanierungsleistungen betroffen sind. Die ab Abnahme bestehenden 5
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