GESCHÄFTSBERICHT 2006 - conwert Immobilien Invest SE

Teile des conwert-Portfolios waren im Berichtsjahr von
Leerständen gekennzeichnet, wobei conwert grundsätzlich
zwischen einem Investitionsleerstand, der im
Rahmen von Development- und Modernisierungs-
Projekten gerade entwickelt wird und nach Fertigstellung
zu Marktpreisen vermietet werden kann, und einem tatsächlichen
Leerstand unterscheidet. Zum 31. Dezember
2006 belief sich der Investitionsleerstand auf insgesamt
190.500 m 2 oder 14,4 % (2005: 12,7 %) des Gesamtportfolios.
Rund 80 % davon entfielen auf Deutschland und
hierbei vor allem auf Leipzig und Dresden, wo neu erworbene
Objekte großflächigen Development-Maßnahmen
unterzogen wurden. Der tatsächliche Leerstand lag zum
Jahresende 2006 bei 91.900 m 2 oder 6,9 %.
Durchschnittsmieten
p.M./m2 in EUR
10
9
8
7
6
5
4
3
6,48
5,13
3,14
2
1
0
2003 2004 2005 2006
Geschäfte
Büros
Wohnungen
7,55
6,62
3,59
8,12
8,66
7,64 7,73
3,96
4,45
34 + Immobilien-Portfolio – Entwicklung 2006
Steigerung
seit 2003
33,6 %
50,7 %
41,7 %
Diese Leerflächen stellen für conwert zukünftiges
Potenzial dar, da sie im Regelfall zu Marktmieten vermietet
und somit Miet- und Ertragssteigerungen erzielt
werden können. So konnten auch 2006 die Durchschnittsmieten
in allen Segmenten gesteigert werden. Im
Wohnungssegment erhöhten sich die durchschnittlichen
monatlichen Mieten im Wohnungssegment von EUR
3,96/m 2 auf EUR 4,45/m 2 . Die Differenz zu den vorherrschenden
Marktmieten, die beispielsweise in Wien bei
Neuvermietungen EUR 7 – 9/m 2 betragen und teilweise
auch darüber hinaus gehen, resultierte aus der hohen
Anzahl an Altmietverträgen, die conwert weiteres organisches
Wachstum ermöglichen.
Like-for-Like Betrachtung des österreichischen Hold-Portfolios
(Dez-2005 vs. Dez-2006)
Gestiegene Mieten
10 %
Dez. 05: EUR 5,26/m2 Dez. 06: EUR 5,78/m2 + =
Zunahme der
vermietbaren
Fläche
+ 0,5 %
Gestiegene vermietete Fläche in
denselben Gebäuden
Abnahme der
Leerstände
+ 2,0 %
Die starke Vermietungsleistung der conwert spiegelt sich
insbesondere in den primär auf Vermietung und langfristigen
Besitz ausgerichteten Geschäftsfeldern „Vermietung
& Development von Wohn-Altbauten“ sowie „Vermietung
von Wohn-Neubauten“ (Hold-Portfolio) wider.
Dieses Hold-Portfolio zeigte im Berichtszeitraum auf
Basis eines unveränderten Immobilien-Portfolios (Likefor-Like-Betrachtung
auf Basis des Portfolios Ende 2005)
ein starkes Wachstum der Vermietungserlöse von rund
12,5 %. Dieses resultierte zu rund 10 % aus Mieterhöhungen
bzw. Steigerung der Durchschnittsmieten, zu rund
0,5 % aus der Neuvermietung von Zusatzflächen (z.B.
Dachgeschoßausbauten) und zu rund 2,5 % aus der Leerflächenreduktion
in den bereits Ende 2005 im Bestand
befindlichen Immobilien.
Dez. 05: 12,9 %
Dez. 06: 11,1 %
Gesamteffekt
+ 2,5 %
Wachstum der Mieterträge
~ 12,5 %
Rendite:
Dez. 05: 4,5 %
Dez. 06: 4,8 %