JAHRESFINANZBERICHT - conwert Immobilien Invest SE

JAHRESFINANZBERICHT
2008

KONZERNLAGEBERICHT
INHALT
Erklärung der gesetzlichen Vertreter der conwert
Immoblien Invest SE gem. § 82 Abs. 4 Börse G
Konzernlagebericht
Konzernabschluss
Konzernanhang
- Bericht des unabhängigen Abschlussprüfers
- Bericht des Verwaltungsrats
Jahresabschluss der conwert Immobilien Invest SE
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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Erklärung der gesetzlichen Vertreter der conwert
Immobilien Invest SE gem. § 82 Abs. 4 BörseG:
Das Geschäftsführende Direktorium der conwert
Immobilien Invest SE versichert
a) dass der im Einklang mit dem maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte
Jahresabschluss und Konzernjahresabschluss ihres Wissens ein möglichst getreues Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft oder der Gesamtheit der in die Konsolidierung
einbezogenen Unternehmen vermittelt;
b) dass der Lagebericht bzw. der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis so
darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht, und
dass der Lagebericht bzw. der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten,
denen die Gesellschaft bzw. die Gesamtheit der in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen
ausgesetzt ist/sind, beschreibt.
Wien, am 20. März 2009
Die geschäftsführenden Direktoren
der
conwert Immobilien Invest SE
Mag. Johann Kowar Mag. Claudia Badstöber
Jürgen Kelber
Thomas Rohr Mag. Wolfgang Tutsch
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KONZERNLAGEBERICHT
Allgemeines
wirtschaftliches Umfeld
Die von den USA ausgehende Hypotheken- und
Immobilienkrise entwickelte sich im Lauf des Jahres
2008 zu einer globalen Finanzkrise. Im Zuge der
weltweiten Liquiditätskrise kamen vor allem
Bankhäuser und Investmentbanken stark unter Druck,
einige mussten in der Folge verstaatlicht werden oder
Staatshilfen in Anspruch nehmen. Der Interbankenmarkt
kam nahezu gänzlich zum Erliegen und die
daraus resultierende noch restriktivere Kreditvergabe
führte zu weiteren Liquiditätsengpässen. Die Auswirkungen
der Finanzkrise führten spätestens seit dem
4. Quartal 2008 zu einem weltweiten Konjunkturabschwung.
Der Euroraum fiel bereits im 3. Quartal 2008
in eine Rezession. Die fallenden Rohstoffpreise ab dem
3. Quartal führten zu einem Rückgang der Inflationsrate
im Euroraum von 4 % im Juli 2008 auf 1,6 % im
Dezember 2008.
Auch Österreich konnte sich dem globalen Trend nicht
entziehen. So verlangsamte sich das BIP-Wachstum
von 3,1 % im Jahr 2007 auf 1,7 % im Jahr 2008. Der
Arbeitsmarkt zeigte sich im selben Zeitraum hingegen
stabil: Die Arbeitslosenrate reduzierte sich im Vorjahresvergleich
von 4,4 % auf 4,1 %. Die Trendwende setzte
allerdings verzögert Anfang des Jahres 2009 ein: Im
Jänner 2009 stieg die Zahl der als arbeitslos gemeldeten
Personen gegenüber dem Vorjahr um 12 %. Die
Inflationsrate erhöhte sich von 2,2 % im Jahr 2007 auf
3,3 % im Jahr 2008. Für das Jahr 2009 ist nach der EU-
Prognose ein deutlicher Rückgang auf 1,1 % zu
erwarten.
Die deutsche Wirtschaft folgte ebenfalls der globalen
Entwicklung: Das BIP-Wachstum sank im Jahr 2008
auf 1,3 %. 2007 wies die deutsche Volkswirtschaft noch
ein Wachstum von 2,5 % aus. Der Arbeitsmarkt
gestaltete sich ähnlich wie in Österreich: Die Arbeitslosenrate
verringerte sich von 8,4 % (im Jahr 2007) auf
7,1 %. Für 2009 lassen die Prognosen jedoch einen
Anstieg der Arbeitslosenrate erwarten.
Die beiden CEE Länder Slowakei und Tschechien
wiesen 2008 ein im Vergleich zu Österreich und
Deutschland stärkeres BIP-Wachstum aus. Mit einem
Wachstum von 7,1 % bzw. 4,2 % verzeichneten die
beiden Länder jedoch ebenfalls einen Rückgang ihres
Wirtschaftswachstums. Das ungarische BIP-Wachstum
sank von 1,1 % im Jahr 2007 auf 0,9 % im Jahr 2008.
Im Bereich der Inflationsrate brach Ungarn mit einer
sinkenden Inflationsrate 2008 den europäischen Trend,
was vor allem auf die besonders starken Auswirkungen
der Finanzmarktkrise auf den ungarischen Kapitalmarkt
zurückzuführen ist.
Staatliche Konjunkturprogramme
Um der konjunkturellen Krise und dem drohenden
Anstieg der Arbeitslosigkeit zu begegnen, wurden
unzählige staatliche Konjunkturprogramme beschlossen
oder in Aussicht gestellt. Den ins Trudeln
geratenen Bankhäusern wurde im Rahmen von
Bankenrettungspaketen von staatlicher Seite dringend
benötigtes Kapital zur Verfügung gestellt, zum Teil
wurden illiquide Banken durch den Staat aufgefangen.
Zudem reagierten die Notenbanken mit massiven
Zinssenkungen auf den konjunkturellen Abschwung.
Zinsentwicklung
Die US Notenbank FED senkte den Leitzinssatz von
4,25 % zu Beginn des Jahres auf ein Niveau von 0 bis
0,25 % zum Jahresende 2008. Auch die Europäische
Zentralbank (EZB) senkte den Leitzinssatz im Laufe
des Jahres um 150 Basispunkte auf 2,5 %. Von Jänner
bis März 2009 folgten weitere Senkungen um
100 Basispunkte auf 1,5 %.
Der 3–Monats–Zinssatz EURIBOR lag im Jänner 2009
auf einem Niveau von 2,46 % und somit deutlich unter
dem Vorjahreswert von 4,48 %, im März bereits bei
deutlich unter 2 %.
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KONZERNLAGEBERICHT
Konjunkturentwicklung
BIP-Wachstum real in %
12
10
8
6
4
2
Quelle: Eurostat
Zinsentwicklung
Monatsdurchschnittswerte in %
6
5
4
3
2
1
Euro-Raum Österreich Deutschland Tschechien Slowakei Ungarn
2006 2007 2008
Sep 01 Jän 03 Mai 04 Sep 05 Jän 07 Mai 08
Jän 01 Mai 02 Sep 03 Jän 05 Mai 06 Sep 07 Jän 09
3-Monats-EURIBOR Sekundärmarktrendite Bund Österreich
Quelle: EZB, OeKB, OeNB
Ausblick
Die Wirtschaftsprognosen für 2009 zeigen ein unklares
Bild. Einig sind sich die Institute darin, dass sich die
europäische Wirtschaft in einer Rezession befindet.
Die EU-Kommission ging im Jänner 2009 von einer
rückläufigen Wirtschaftsentwicklung von -1,2 % für
Österreich und von -2,3 % für Deutschland aus. Ein
Minus von 1,6 % wird auch für Ungarn erwartet,
während die Wirtschaftsleistung in der Slowakei
(+ 2,7 %) und in Tschechien (+ 1,7 %) steigen soll. Für
die Eurozone wird eine rückläufige Wirtschaftsentwicklung
von -1,9 % erwartet.
Einhergehend mit der schrumpfenden Wirtschaftsleistung
ist mit einem Anstieg der Arbeitslosenzahlen zu
rechnen: Für Österreich wird eine Arbeitslosenquote
von 5,1 % prognostiziert, 7,7 % für Deutschland,
10,6 % für die Slowakei, 5,7 % für Tschechien und
8,8 % für Ungarn. In der Eurozone erwartet die
EU-Kommission eine Arbeitslosenquote von 9,3 %.
Während sich das Wirtschaftswachstum 2010 leicht
erholen soll (+ 0,4 % in der Eurozone), soll das Jahr
2010 (10,2 % Arbeitslosigkeit in der Eurozone) noch
keine Trendwende am Arbeitsmarkt bringen. Mit
weiteren Zinsschritten nach unten sowie Konjunkturprogrammen
soll gegengesteuert werden.
Für Marktaussagen in Bezug auf das wirtschaftliche Umfeld wurde folgende
externe Quellen verwendet:
OECD Economic Outlook, Statistisches Bundesamt, EU Konjunkturprognose
Jänner 2009
FED und EZB Websites
Deutsche Bundesbank
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KONZERNLAGEBERICHT
Branchenumfeld
Die Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise machten
sich im abgelaufenen Jahr auch auf den europäischen
Immobilienmärkten bemerkbar. Durch die Liquiditätsverknappung
an den internationalen Finanzmärkten
kam es im Laufe des Geschäftsjahres in der Immobilienbranche
ebenfalls zu einer restriktiveren Kreditvergabe
durch Banken und zu steigenden Qualitätsund
Eigenkapitalerfordernissen bei Immobilieninvestments;
eine Entwicklung, die sich ab dem zweiten
Halbjahr beschleunigte. Die Folge war die Absage oder
Verschiebung von großvolumigen Immobilientransaktionen
aufgrund fehlender Finanzierung beziehungsweise
ein Rückgang der Bewertungsniveaus.
Investitionsvolumen gesunken
Die schwierigen Finanzierungsbedingungen führten
in der Summe bei allen Nutzungsarten zu rückläufigen
Umsätzen auf den Investmentmärkten. In Europa
halbierte sich im Jahr 2008 das Immobilieninvestmentvolumen
gegenüber dem Vorjahr auf rund
EUR 116 Mrd. Die Investitionen lagen damit leicht über
dem Wert von 2004 und historisch betrachtet immer
noch auf einem relativ hohen Niveau.
Wohnimmobilien deutlich konjunkturunabhängiger
Die wirtschaftliche Abschwächung zeigte sich weltweit
vor allem auf dem Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt.
Die Folge waren steigende Leerstände und
fallende Mietpreise. Auf den amerikanischen und asiatischen
Märkten war diese Tendenz stärker feststellbar
als in Europa. In Europa zeigte sich diesbezüglich allerdings
eine sehr uneinheitliche Entwicklung: So war
die Steigerung der Leerstandsraten in London oder
Madrid deutlich stärker als etwa in Paris oder am
deutschen Markt. Insgesamt sanken die Vermietungsumsätze
in Europa im Jahr 2008 um 13 %.
Während der Markt für Büroimmobilien von der
aktuellen Wirtschaftskrise relativ stark betroffen ist,
erweist sich der Wohnimmobilienmarkt als deutlich
robuster; zumindest dann, wenn zuvor keine
Überhitzung wie in Großbritannien oder Spanien stattgefunden
hat und sich die Preise wie etwa in
Deutschland oder Österreich zuvor moderat entwickelt
haben. Laut Immobilien.net sind 2008 die Preise in
Wien trotz Wirtschaftskrise bei Miet- als auch bei
Eigentumswohnungen gestiegen. Der Wohnimmobilienmarkt
in Deutschland zeigt ein etwas inhomogeneres
Bild: In Großstädten und Ballungszentren stiegen
die Preise für Wohnimmobilien, im Bundesdurchschnitt
gingen sie im abgelaufenen Jahr leicht zurück.
Quellen:
CB Richard Ellis, Global View Point Q4 2008
Presseaussendung, 14.1.2009
Investitionsvolumen Europa
in EUR Mio.
250
200
150
100
50
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Quartal 1 Quartal 2
Quartal 3 Quartal 4
Quelle: CB Richards Ellis
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KONZERNLAGEBERICHT
Bevorzugte Wohnformen
Angaben in Prozent
60
50
40
30
20
10
4 %
5 %
20 %
15 %
Reihenhaus Mietwohnung Eigentumswohnung
2008 2009
34 %
26 %
Quelle: www.immobilien.net, Online Umfrage, n=807
Umfrageteilnehmer im Jänner 2008 und Jänner 2009
Haus in Miete Haus im Eigentum
Nettomieten exkl. BK und USt. für Wohnungen in Wien
Bezirke, pro m 2 in Euro
18
16
14
12
10
8
6
4
2
4 %
5 %
38 %
1 2 – 9 10 – 12 13 – 14 15 – 17 18 – 19 20 – 22 23
Kaufpreis exkl. BK und USt. für Wohnungen in Wien
Bezirke, pro m 2 in Euro
14
12
10
8
6
4
2
1 2 – 9 10 – 12 13 – 14 15 – 17 18 – 19 20 – 22 23
48 %
Branchenumfeld Österreich
Entgegen der wirtschaftlich rückläufigen Entwicklung
blieb der Wohnimmobilienmarkt 2008 in Österreich
stabil. Der Trend vom Land in die Ballungsräume mit
gut ausgebauter Infrastruktur verstärkte sich im Laufe
des Jahres weiter: Laut einer Umfrage des
immobilien.net gaben Anfang 2009 68 % der Befragten
an, in die Stadt ziehen zu wollen, während es ein Jahr
davor nur 39 % waren. Diese Entwicklung, wachsende
Bevölkerungszahlen und steigende Haushaltszahlen
führten bei einer unter dem Bedarf liegenden Neubautätigkeit
zu einer verstärkten Nachfrage nach
Wohnraum. Weiters zögern Immobilienbesitzer in
Anbetracht der unsicheren Wirtschaftslage mit dem
Verkauf ihrer Immobilie und halten ihr Vermögen
bevorzugt in Sachwerten.
Grundsätzlich bestimmt die Lage den Preis einer
Immobilie. In Wien sind die Bezirke innerhalb des
Gürtels die begehrtesten, wobei nach dem 1. der 7.
und 8. Bezirk zu den teuersten Lagen für Eigentumswohnungen
zählen, wo mit Preisen bis rund
EUR 3.500/m² gerechnet werden muss. In weniger
begehrten Außenbezirken bezahlte man hingegen nur
die Hälfte: EUR 1.600 – 1.800/m². Wohnungen im ersten
Bezirk weisen eine Sonderstellung auf, wo 2008
Wohnungen bis zu EUR 14.000/m² angeboten wurden.
Dynamisch entwickelte sich auch der Mietpreissektor:
Der 1. Bezirk zählte auch hier zu den Spitzenreitern,
wo die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um 11 % auf
durchschnittlich EUR 14/m² stiegen, gefolgt vom
19. Bezirk mit EUR 12/m² (+3 %) und dem 8. Bezirk
mit EUR 11/m² (+ 11%).
Generell zeigte sich im vierten Quartal 2008 sowohl
bei Miet- als auch bei Eigentumspreisen der Trend,
dass teure Lagen weiter zulegten, während günstigere
Lagen stabil blieben bzw. leicht zurückgingen.
Quelle:
Immobilienmarktbericht Österreich 2008, Colliers International
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KONZERNLAGEBERICHT
Der Wiener Zinshausmarkt erlebte in den letzten
Jahren eine kontinuierliche Wertsteigerung, ohne dabei
– bis auf ganz wenige Adressen im 1. Bezirk – Gefahr
zu laufen, dass die Preise sich irrational überhitzen.
Da allerdings Fremdfinanzierungen schwieriger bzw.
teurer geworden sind, könnte es zu einem Rückgang
der Nachfrage in schlechten Lagen kommen, während
die Preise in Top-Lagen wie dem 1. Bezirk aber auch
innerhalb des Gürtels stabil bleiben dürften.
Der Investmentmarkt war auch in Österreich von der
Ausweitung der Wirtschaftskrise beeinflusst. Der
Rückgang des Investmentvolumens um 30 % auf
EUR 2 Mrd. fiel jedoch deutlich geringer als der europäische
Durchschnitt aus. 2008 waren ca. 22 % des
Gesamtvolumens Portfolio-Verkäufe. Der Wert aus
dem Jahr 2007 (46 %) wurde damit bei weitem nicht
erreicht. Mitte des Jahres wurde mit einem Rückgang
des Investitionsvolumens um 15 bis 25 % gerechnet.
Quellen:
www.immobilien.net, Immobilienmarktbericht Österreich 2008,
Colliers International
Branchenumfeld Deutschland
Deutsche Großstädte zählen für viele Immobilieninvestoren
zu den Top-Standorten in Europa. Einer Studie
von PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Urban
Land Institute (ULI) zufolge sind München und
Hamburg nach Meinung von 500 befragten Immobilienexperten
die beliebtesten Investitionsstandorte.
Insgesamt befinden sich, zusammen mit Berlin und
Frankfurt am Main, vier deutsche Städte in den Top
Ten der gefragtesten europäischen Städte.
Dennoch zeigten sich auch auf den deutschen Immobilienmärkten
die Auswirkungen der Finanzkrise. Auf
den Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkten wurden
im vergangenen Jahr EUR 50,1 Mrd. umgesetzt. Im
Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen Rückgang
um rund 57 %. Das Minus fiel auf dem Markt für
Gewerbeimmobilien jedoch größer aus als auf dem
Wohnimmobilienmarkt mit minus 25 %.
Während die Preise für Wohnimmobilien im vergangenen
Jahr im bundesweiten Durchschnitt leicht
zurückgegangen sind, stiegen sie in den Großstädten
an. Insgesamt fielen sie für Einfamilien- und Reihenhäuser
zwischen 0,5 und 1,0 %. Eigentumswohnungen
verbilligten sich um rund 1,5 %. In den Großstädten
hingegen stiegen die Wohnimmobilienpreise durchschnittlich
zwischen 1,5 und 2,5 %. Bei der Entwicklung
der Mieten ließ sich über das Jahr 2008 ein
abgebremstes Mietpreiswachstum beobachten. In rund
56 % der deutschen Großstädte sind die Mieten in
diesem Zeitraum gestiegen. Insgesamt nahmen die
Mietpreise im vergangenen Jahr durchschnittlich um
0,6 % zu.
In Deutschland ist langfristig mit einer steigenden
Nachfrage nach Wohnungen zu rechnen. Zwar geht
die Bevölkerungszahl leicht zurück. Die Anzahl der
Haushalte wird bis 2025 jedoch von aktuell rund
39,5 Mio. auf 40,5 Mio. und somit um knapp 3 % steigen.
Besonders stark sollte sich diese Entwicklung in
Ostdeutschland niederschlagen, wo die Haushaltszahlen
bereits in den Vorjahren stärker stiegen als in
Westdeutschland.
Gleichzeitig ist der Markt von einer geringen Bautätigkeit
geprägt. Bereits seit der Jahrtausendwende
werden in Deutschland zu wenige Wohnungsneubauten
fertig gestellt, um den mittel- bis langfristigen Bedarf
zu decken. Neubauprognosen für die kommenden
Jahre zeigen, dass der Wohnungsneubau noch einige
Jahre hinter dem wachsenden Bedarf zurück liegen
wird. Bis zum Jahr 2025 wird ein Bedarf von jährlich
400.000 neuen Wohnungen erwartet. 2008 lag das
Fertigstellungsvolumen bereits bei weniger als 200.000
Wohnungen.
Der Wohnungsleerstand in Deutschland ist gering.
Laut einer Studie des Marktforschungsinstitutes
empirica in Zusammenarbeit mit dem Energiedienstleistungsunternehmen
Techem stehen in Deutschland
insgesamt weniger als 800.000 Wohnungen leer. Das
sind 3,7 % des deutschen Wohnungsbestandes. In
Westdeutschland liegt die Leerstandsquote bei durchschnittlich
rund 2,4 %. In Ostdeutschland sind die
Leerstände mit 5,6 % etwas höher, wobei vor allem in
Ballungszentren bereits ein Rückgang bei den
Leerstandsraten eingesetzt hat. Die hohen Leerstände
resultieren insbesondere aus nicht mehr marktgängigen
Objekten, die mit Hilfe von Förderungen durch
Rückbauten aus dem Markt genommen werden.
Quellen:
Atisreal, Investment Quarterly Q4 2008, PwC ULI, Maklerverbund Deutsche
Immobilien Partner, IVD Wohnpreisspiegel 2008/2009, empirica – Miet- und
Kaufpreisranking Q4 2008; Statistisches Bundesamt Deutschland. Eduard Pestel
Institut: „Wohnungsmangel in Deutschland?“. Techem-Empirica-Leerstandsindex
2008.
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Berlin
Berlin ist nach wie vor ein begehrter Wohnstandort.
Vor allem die inneren Stadtbezirke verzeichnen eine
deutlich gestiegene Nachfrage nach Wohnungen. In
einigen Stadtteilen hat sich das Angebot bereits
erheblich verringert und der Leerstand ist gesunken.
Insbesondere mangelt es an gut ausgestatteten
Wohnungen. Gleichzeitig ist das Neubauvolumen
gering. Die Mieten in Berlin liegen im nationalen
Vergleich im Mittelfeld. Im Durchschnitt betrugen sie
2008 zwischen EUR 6,25/m² und EUR 6,40/m². Die
Mieten reichten von durchschnittlich rund EUR 3,50/m²
in einfachen Lagen bis zu mehr als EUR 17/m² in sehr
guten Lagen. Die teuerste Durchschnittsmiete erzielt
nach wie der Wohnungsmarkt der City West. Der Preis
für eine Eigentumswohnung lag mit durchschnittlich
EUR 1.579/m² im 4. Quartal 2008 rund 3 % höher als
im Vorjahr.
Quelle:
GSW Wohnmarktreport, März 2009
Metropolregion Sachsendreieck
Die Metropolregion Sachsendreieck gehört zu den
innovativsten Regionen Deutschlands. Zahlreiche
bedeutende Unternehmen wie Porsche, BMW,
Amazon, Philips, Siemens oder DHL haben sich in
dieser Region angesiedelt. Das Kerngebiet dieser
Metropolregion bilden die Städte Halle/Leipzig,
Chemnitz/Zwickau und Dresden. Rund 3,8 Mio.
Menschen leben in diesem Gebiet. Inklusive der
Partnerstädte in Sachsen-Anhalt und Thüringen beläuft
sich die Bevölkerung auf rund 4,7 Mio. Menschen. In
den vergangenen Jahren verzeichnete die Region
insgesamt zwar einen Bevölkerungsrückgang um rund
3 %, dieser fand jedoch vor allem in den ländlich
geprägten Gebieten statt. In den Städten nahm die
Bevölkerung dagegen überwiegend zu.
Die positive Entwicklung dieser Region hat insbesondere
in den größeren Städten die Nachfrage nach
Wohnraum belebt. Bei mittleren und guten Wohnlagen
hat sich das Miet- und Preisniveau gefestigt. Durch
Rück- und Umbau reduziert sich das große Angebot
an kleineren Wohnungen. Eine verhaltene Neubauund
Sanierungstätigkeit führt dagegen zu einer
Verknappung bei größeren Wohnungen in besseren
innerstädtischen Lagen.
Mit rund 518.000 Einwohnern ist Leipzig die größte
Stadt Sachsens. Die Bevölkerung ist in den vergan-
genen Jahren kontinuierlich gewachsen (+5 % seit dem
Jahr 2000). Infolge der positiven Entwicklung Leipzigs
hat sich der Wohnungsmarkt belebt. Im gesamtdeutschen
Vergleich sind Wohnungen in Leipzig günstig.
Für Altbauwohnungen müssen zwischen EUR 4,00/m²
und EUR 6,00/m² bezahlt werden. Die Durchschnittsmiete
in Leipzig lag im 4. Quartal 2008 bei rund
EUR 4,90/m². Auch die Preise für Eigentumswohnungen
lagen 2008 unter dem Niveau anderer
deutscher Großstädte: Der Quadratmeter kostete im
Durchschnitt EUR 1.182.
Dresden ist die Landeshauptstadt Sachsens und mit
rund 508.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt des
Bundeslandes. Der durchschnittliche Mietpreis lag
Ende 2008 bei EUR 5,56/m², die Bandbreite reicht von
rund EUR 4,60/m² bei einfachen Wohnlagen bis rund
EUR 6,90/m² bei guten Wohnlagen. In den gehobenen
Lagen sind aufgrund der steigenden Nachfrage bei
gleichzeitig begrenztem Angebot Miet- und Preissteigerungen
zu erwarten. Einfache Lagen werden sich
stabil entwickeln. Die Leerstandsquote beträgt etwa
12 %. Die Hälfte der leer stehenden Wohnungen ist
jedoch als nicht mehr marktgerecht einzustufen. Eigentumswohnungen
in Dresden kosteten im vergangenen
Jahr im Durchschnitt etwa EUR 1.300/m².
Quellen:
HVB: „Wohnimmobilienmarktübersicht Chemnitz – Mai 2008“, „Wohnimmobilienmarktübersicht
Dresden – Mai 2008“, Leipzig Online, ImmobilienMesse
Leipzig, Pressemitteilung vom 11.02.2009, empirica, Miet- und Kaufpreisranking,
4. Quartal 2008, Dresden Online, HVB: „Wohnimmobilienmarktübersicht Dresden
– Mai 2008“
Weitere Standorte in den neuen Bundesländern
Auch an den conwert-Standorten Jena, Gera oder
Erfurt entwickelte sich der Wohnimmobilienmarkt
größtenteils positiv. Nach Jahren der Abwanderung
können nunmehr fast alle diese Städte eine positive
Bevölkerungsentwicklung und steigende Haushaltszahlen
vorweisen. Dies hat in Kombination mit niedriger
Neubautätigkeit und dem Rückbau nicht marktfähiger
Objekte deutlich positive Auswirkungen auf
die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien.
Gleichzeitig sind die Leerstände überwiegend
rückläufig. In Jena beispielsweise liegt die Leerstandsquote
inzwischen bei rund 3 %. Mit durchschnittlich
EUR 7,00/m² zählt die Stadt außerdem zu den teuersten
Wohnstandorten Deutschlands.
Quellen:
TLG: „Wohnimmobilienmarkt Ostdeutschland 2008“, HVB: „Wohnimmobilienmarktübersicht
Jena – Juni 2007“, empirica, Miet- und Kaufpreisranking,
4. Quartal 2008.
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KONZERNLAGEBERICHT
Hamburg
Durch Zuzüge ist die Bevölkerung Hamburgs seit 2000
kontinuierlich angestiegen. 2008 lebten rund 1,77 Mio.
Menschen in der Hansestadt. Bis 2020 soll die Bevölkerung
Hamburgs auf mehr als 1,8 Mio. steigen. Im
Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt ist die Zahl
der Haushalte in Hamburg überproportional
angewachsen. Rund die Hälfte der Haushalte sind Ein-
Personen-Haushalte. Bevorzugt werden Wohnungen
in zentralen Lagen. Der Leerstand ist mit weniger als
2 % sehr gering. Der durchschnittliche Mietpreis in
Hamburg lag Ende 2008 bei EUR 8,25/m². Damit zählt
Hamburg zu den teuersten Wohnstandorten in
Deutschland. Die höchsten Mieten gibt es in innerstädtischen
Regionen. Aufgrund der geringen Anzahl neuer
Wohnungen ist mit weiter steigenden Preisen zu
rechen. Die Kaufpreise von Wohnungen liegen durchschnittlich
bei rund EUR 1.935/m². Für sehr gute Lagen
müssen oftmals auch Preise von mehr als EUR
3.000/m² bezahlt werden.
Quellen:
Statistikamt Nord, Jones Lang LaSalle, City Profile Hamburg 1. HJ, empirica,
Miet- und Kaufpreisranking, 4. Quartal 2008
Branchenumfeld Tschechien, Slowakei und Ungarn
Auch die osteuropäischen Immobilienmärkte waren
im Jahr 2008 von den Auswirkungen der internationalen
Finanzkrise betroffen. Insbesondere im Büround
Gewerbeimmobilienmarkt wurden vor allem zum
Ende des Jahres starke Rückgänge verzeichnet.
Deutliche Rückgänge gab es auch am Wohnimmobilienmarkt,
der hingegen im Vergleich zu Westeuropa
nach wie vor quantitativen und qualitativen Nachholbedarf
aufweist.
Insgesamt ist der osteuropäische Wohnimmobilienmarkt
nach wie vor von einer überalterten Baustruktur
geprägt. Nach dem Einbruch in den 1990er-Jahren
konnte sich die Wohnungsproduktion nur teilweise
erholen. Während etwa im EU-Durchschnitt auf
1.000 Einwohner rund 472 Wohnungen kommen, sind
es in Tschechien und Ungarn mit rund 435 bzw. 424
etwas weniger und in der Slowakei mit rund
323 Wohnungen je 1.000 Einwohner deutlich weniger.
Die durchschnittlich verfügbare Wohnfläche liegt in
diesen drei Staaten mit 69 m² ebenfalls deutlich unter
dem EU-Schnitt von 87 m².
Die Mietwohnungsbestände im CEE-Raum sind mit
Ausnahme der Tschechischen Republik deutlich unter
dem westeuropäischen Niveau. So verfügt etwa Ungarn
über eine Eigentumsquote von rund 87 %, die Slowakei
von rund 74 %. Mietwohnungsmärkte sind in den
meisten Städten dieser Länder erst im Aufbau.
Trotz dieser langfristig gesehen positiven Trends für
die Wohnimmobilienmärkte Osteuropas hatte die
Finanzkrise und der deutliche Konjunkturabschwung
in den zuvor stabile Wirtschaftswachstumsraten
ausweisenden CEE-Ländern auch negative Auswirkungen
auf den Wohnimmobilienmarkt. Die Krise der
Autoindustrie traf die Slowakei und Tschechien
besonders hart, zudem leidet die Wohnungsnachfrage
durch das vermehrte Ausbleiben internationaler
Konzerne und deren Mitarbeitern. Nicht zuletzt
aufgrund der restriktiven Kreditvergabe der Banken
sank auch die Inlandsnachfrage nach Wohnimmobilien.
Der ungarische Immobilienmarkt kam spätestens
Ende Oktober stark unter Druck, als das Land
Hilfe vom Internationalen Währungsfonds in Anspruch
nehmen musste. In der Folge kamen die Immobilieninvestmentmärkte
der Region beinahe zum
Stillstand.
In Pressburg liegen die erzielbaren Mieten laut
Management bei hochwertigen Wohnungen in guten
Lagen derzeit bei rund EUR 18,00/m². Beim Verkauf
von Eigentumswohnungen lassen sich Preise von
EUR 1.100/m² bis EUR 3.300/m² erzielen. Das Renditeniveau
liegt bei 3,5 bis 5 %. In Budapest liegen die Preise
für Eigentumswohnungen zwischen EUR 1.200/m²
und EUR 2.800/m². Die Rendite liegt bei rund 10 %. Am
Standort Brünn, dem wichtigsten conwert-Standort in
Tschechien werden Wohnungsmieten von EUR 5,00/m²
erzielt. Eigentumswohnungen kosten zwischen
EUR 1.000/m² und EUR 2.200/m² und die Rendite
beläuft sich auf 5,5 bis 7 %.
Quellen CEE:
UniCredit Residential Real Estate in CEE (May 2008)
UniCredit Real Estate Country Facts (9/2008)
ZOE Bauberichte Ländervergleich 2008
CPB Immobilientreuhand Marktanalysen Ungarn, Tschechien
CB Richard Ellis
immobilien.net
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KONZERNLAGEBERICHT
Nutzfläche nach Nutzungsart
14 %
9 %
3 % 2 %
Wohnungen Geschäfte Büros
Gewerbliches Wohnen Sonstiges
Entwicklung Gesamtnutzfläche
in 1.000 m 2
2.200
1.650
1.100
550
1.322
56
569
697
1.896
113
1.049
734
72 %
2.035
2006 2007 2008
Österreich Deutschland
Tschechien, Slowakei, Ungarn
Immobilienvermögen
in EUR Mio.
2.500
2.000
1.500
1.000
500
1.673
67
452
1.154
2.345
100
977
1.268
2.497
2006 2007 2008
Österreich Deutschland
Tschechien, Slowakei, Ungarn
105
1.225
705
95
1.161
1.241
Geschäftsentwicklung
Immobilien-Portfolio
Aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen stand
im Geschäftsjahr 2008 die Optimierung des
Immobilien-Portfolios im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit.
Der Fokus lag dabei auf der Durchführung
ertrags- und wertsteigender Maßnahmen (Sanierung
und Modernisierung von Wohnflächen, Errichtung von
Dachgeschoßausbauten, Neuvermietungen) von im
Bestand befindlichen Immobilien. Akquisitionen von
Immobilien erfolgten vor dem Hintergrund des derzeit
vorherrschenden Umfelds gegenüber dem Vergleichszeitraum
des Vorjahres in deutlich geringerem
Ausmaß. Nachdem der Markt bisher eher von größeren
Transaktionen geprägt war, fand eine Verschiebung
hin zu kleinteiligeren Investments privater Investoren
statt. Das für das Gesamtjahr 2008 angestrebte Transaktionsvolumen
wurde erreicht.
Ende 2008 umfasste das Immobilien-Portfolio von
conwert 1.710 Objekte (2007: 1.590) in Österreich,
Deutschland, Tschechien, der Slowakei und Ungarn.
Die Anzahl der Mieteinheiten erhöhte sich von 23.283
auf 24.931, davon 21.009 Wohnungen (2007: 15.376),
die PKW-Stellplätze von 6.832 auf 7.768.
Die Gesamtnutzfläche konnte um 7 % von 1.896.898 m²
auf 2.035.421 m² erhöht werden, wobei 35 % der
Gesamtnutzfläche auf Österreich entfiel. Der deutsche
Anteil stieg auf 60 %, während der Anteil in Tschechien,
der Slowakei und Ungarn um einen Prozentpunkt auf
5 % sank. Der Wohnungsanteil dominierte entsprechend
dem Unternehmensfokus mit 72 % die Nutzflächenaufteilung.
Entwicklung Immobilienvermögen
Das Immobilienvermögen konnte im Geschäftsjahr
2008 um 7 % auf EUR 2.497 Mio. gesteigert werden.
Insgesamt investierte conwert EUR 328 Mio. in die
Anschaffung neuer Objekte sowie das Development
von im Bestand befindlichen Liegenschaften. Die
Werthaltigkeit des Immobilien-Portfolios wird durch
die trotz schwierigen wirtschaftlichen Umfelds durchgeführten
Handelsaktivitäten unterstrichen, wobei
IFRS-Gewinnmagen von 14 % und eine Cash-Gewinnmarge
auf Basis der Anschaffungskosten von über
27 % erzielt werden konnten. Die geringen Abwertungen
des Immobilienbestandes in Höhe von
EUR -2,16 Mio. zeigten die Werthaltigkeit des Portfolios.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
11

KONZERNLAGEBERICHT
Knapp 50 % des Immobilienvermögens entfielen auf
den österreichischen und hier hauptsächlich auf den
Wiener Wohnimmobilienmarkt (93 %). In Deutschland
waren zum Berichtsstichtag 46 % investiert, wobei sich
der unterproportionale Anteil im Verhältnis zur
Gesamtnutzfläche aus den im Vergleich zu Österreich
deutlich günstigeren Einstiegspreisen und geringeren
Developmentkosten erklärt. Investitionen in den CEE-
Staaten trugen mit knapp 4 % zum Immobilienvermögen
bei.
Entwicklung Mieten und Leerstand
Wesentlicher Bestandteil der Entwicklungs- und
Development-Strategie ist die Verwertung von
Freiflächen im bestehenden Immobilien-Portfolio.
conwert unterscheidet grundsätzlich zwischen einem
Investitionsleerstand, der im Rahmen von Development-
und Modernisierungs-Projekten gerade
entwickelt wird und nach Fertigstellung zu Marktpreisen
vermietet werden kann, und einem tatsächlichen
Leerstand. Zum 31.12.2008 verringerte sich der
Investitionsleerstand auf insgesamt 247.636 m² oder
12,2 % (2007: 13,5 %) des Gesamtportfolios. Rund
58 % davon entfielen auf Deutschland und hierbei vor
allem auf Leipzig und Dresden, wo seit 2007 Bestände
mit großen Freiflächen erworben und sukzessive
Development-Maßnahmen durchgeführt wurden. Der
tatsächliche Leerstand sank 2008 um 1,1 Prozentpunkte
auf 7,7 % und lag bei 157.781 m², der gesamte
Leerstand im Wohnungssegment sank von 14,5 % auf
13 %. Diese Leerflächen stellen für conwert zukünftiges
Potenzial dar, da sie im Regelfall zu Marktmieten
vermietet und somit Miet- und Ertragssteigerungen
erzielt werden können. So konnten auch 2008 die
Durchschnittsmieten vor allem im Wohnungssegment
neuerlich gesteigert werden. Diese erhöhten sich von
monatlich EUR 4,73/m² auf EUR 5,09/m². Die Differenz
zu den vorherrschenden Marktmieten, die beispielsweise
in Wien bei Neuvermietungen EUR 7,00-9,00/m²
betragen und teilweise auch darüber hinaus gehen,
resultierte aus der hohen Anzahl an Altmietverträgen,
die conwert weiteres organisches Wachstum ermöglichen.
Durchschnittsmieten
p.M./m 2 in EUR
10
9
8
7
6
5
4
3
5,81
3,14
7,21
3,59
8,18
2
1
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008
Geschäft/Büro
Wohnungen
3,96
Anschaffungskosten vs. Verkehrswerte vs. Marktpreise
in EUR/m 2
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
1.675 1.705
3.098
980 1.074
8,20
4,45
1.579
7,99
4,73
680 718
1.310
7,87
5,09
548 560
Wien Berlin Dresden
Leipzig
Anschaffungskosten
Verkehrswerte
Marktpreise Eigentumswohnung
Quellen:
Immobilienpreisspiegel 2008, durchschn. m² Preis für Eigentumswohnungen in
Wien, Erstbezug, sehr guter Wohnwert; empirica Miet- und Kaufpreisranking
Stand 31.12.2008, Untenehmensangaben per 31.12.2008
1.182
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
12

KONZERNLAGEBERICHT
Immobilienverwaltung
Verwaltetes Volumen in 1.000 m 2
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
RESAG
alt+kelber
3.230
1.830
1.400
4.103
2007 2008
2.589
1.514
Immobilien-Dienstleistungen
Nach der strategischen Neuausrichtung zum vollintegrierten
Wohnimmobilienunternehmen Ende 2007
stand im Geschäftsjahr 2008 die Integration der
übernommenen Immobilien-Management- und
Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften und die
damit verbundene Nutzung von Synergien im Zentrum
der Geschäftstätigkeit. Gleichzeitig lag der Fokus im
Bereich Immobilien-Dienstleistungen auf dem Ausbau
des Drittgeschäfts.
Die Dienstleistungsgesellschaften der conwert Gruppe
konnten 2008 ihre guten Marktpositionen weiter
stärken, waren ihrerseits aber teilweise selbst von der
zurückhaltenden Entwicklung am Immobilien-Investmentmarkt
betroffen.
Die zum conwert Konzern gehörende RESAG Gruppe,
eines der größten Immobilien-Dienstleistungsunternehmen
in Österreich, hat ihre Geschäftsstruktur im
Geschäftsjahr 2008 gestrafft: Zur weiteren Bündelung
der Immobilienverwaltungstätigkeit wurde die
Verwaltung der Gewerbe- und Wohnimmobilien
innerhalb der RESAG Gruppe in einer Gesellschaft
zusammengeführt. Zudem konnte das Unternehmen
mit der Verwaltung der zur ECO Business-Immobilien
AG gehörenden ehemaligen BAWAG-Immobilien einen
großvolumigen Auftrag gewinnen.
In Deutschland hat die conwert-Tochter alt+kelber
Immobiliengruppe ihre marktführende Position im
Bereich Wohnungsprivatisierung und Immobilienverwaltung
durch Gewinnung weiterer Aufträge
ausgebaut. Zudem bietet alt+kelber, bisher auf institutionelle
Investoren spezialisiert, ihre Dienstleistungen
zukünftig über sogenannte „Immobilienmärkte“ auch
Privaten an. Eine erste Niederlassung wurde bereits
in Berlin eröffnet.
Unter der Holding conwert Bauträger-Development
Holding GmbH wurden im Jahr 2008 sämtliche
Bauträger- und Baumanagement-Aktivitäten in Österreich
und dem CEE-Raum gebündelt.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
13

KONZERNLAGEBERICHT
Im Zuge der Bemühungen zur Hebung von internen
Synergieeffekten und Kosteneinsparungspotenzialen
wurden im Geschäftsjahr 2008 Kapazitäten aufgebaut
um bislang extern verwalteten Eigenbestand in die
eigene Verwaltung zu integrieren. Bereits 2008 konnten
erste Erfolge verbucht werden: Bis zum Jahresende
wurden 5.500 Einheiten in die eigene Verwaltung
überführt, mit Jänner 2009 konnten erneut
5.500 Einheiten in die Verwaltung der conwert Gruppe
übergeleitet werden. Diese Maßnahmen werden zu
einer deutlichen Reduktion der externen Verwaltungskosten
führen.
Zum Jahresende 2008 verwalteten die Dienstleistungsgesellschaften
der conwert Gruppe 51.756 Einheiten
(2007: 42.470 Einheiten) mit rund 4,10 Mio. m² (2007:
3,23 Mio. m²) und gehören damit zu den größten
Anbietern in Österreich und Deutschland. Davon
werden rund 3,13 Mio.m² oder 76 % für Auftraggeber
außerhalb des conwert-Konzerns verwaltet. Im Maklergeschäft
wurden 2008 1.351 Wohnungen und 30 Einzelliegenschaften
verkauft, davon 1.180 Wohnungen bzw.
10 Einzelliegenschaften im Drittgeschäft. Insgesamt
wurden im Jahr 2008 6.708 Mieteinheiten vermittelt,
davon 4.926 Wohnungseinheiten bzw. 73 % für externe
Auftraggeber.
Das Asset Management der conwert Management
GmbH und der ECO Management GmbH betreuten
zum Ende 2008 ein Immobilien-Portfolio im
Gesamtwert von EUR 3,57 Mrd. Um einer verstärkten
Vertriebsorientiertheit Rechnung zu tragen sowie
Einsparungspotenziale optimal nutzen zu können und
eine effizientere Bewirtschaftung des Immobilienbestandes
zu erzielen werden das Asset Management
und die Immobilienverwaltung im Jahr 2009 zusammengelegt.
Assets under Management
in EUR Mio.
4.000
3.000
2.000
1.000
3.601
23
1.233
2.345
3.633
2007 2008
conwert ECO alt+kelber *)
*) conwert Bestände wurden vollständig der conwert Management
GmbH zugeordnet, angegebener Wert beinhaltet ausschließlich
Fremdimmobilien.
62
1.074
2.497
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
14

KONZERNLAGEBERICHT
Umsatzentwicklung
Umsatz nach Region und Geschäftsbereich
EUR Mio. Ö D CEE 2008 2007 Veränderung
Vermietung & Development
von Wohn-Altbauten
Verkauf von Wohnungen und
EUR Mio. 34,54 61,69 5,96 102,23 72,59 + 41 %
ganzen Objekten EUR Mio. 12,67 7,35 0 20,02 17,13 + 17 %
Vermietung von Wohn-Neubauten
Gewerbliches Wohnen –
EUR Mio. 6,15 13,40 0 19,55 14,93 + 31 %
Temporary Housing EUR Mio. 4,71 0,90 0,33 5,94 4,84 + 23 %
Vermietungserlöse EUR Mio. 58,11 83,34 6,29 147,74 109,49 + 35 %
Veräußerungserlöse Hold-Portfolio
Veräußerungserlöse
EUR Mio. 125,57 13,06 6,30 144,94 168,32 - 14 %
Trading-Portfolio EUR Mio. 35,76 9,31 13,12 58,19 84,14 - 31 %
Veräußerungserlöse EUR Mio. 161,33 22,37 19,42 203,13 252,47 - 20 %
Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio 20,27 19,97 0 40,25 1,16 + 34 %
Umsatzerlöse EUR Mio. 239,72 125,69 25,71 391,12 363,12 + 8 %
Umsatzerlöse
in EUR Mio.
500
400
300
200
100
265,00
79,54
185,46
Veräußerungserlöse
Vermietungserlöse
Umsatzerlöse Dienstleistung
363,12
1,16
109,49
252,47
391,12
2006 2007 2008
40,25
147,74
203,13
Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse beliefen sich im Geschäftsjahr 2008
auf EUR 391,12 Mio. und lagen damit um 8 % über dem
Rekordwert des Jahres 2007. Wesentlich zu diesem
Umsatzwachstum beigetragen haben höhere Vermietungserlöse
durch Akquisitionen und Neuvermietungen
sowie die Dienstleistungserlöse, die erstmals für ein
gesamtes Jahr konsolidiert wurden. Bei den Veräußerungserlösen
kam es marktbedingt zu einer
rückläufigen Entwicklung.
Vermietungserlöse
Im Kerngeschäft Vermietung konnte ein stabiles
Wachstum verbucht werden. Die Vermietungserlöse
stiegen auf EUR 147,77 Mio. (+35 %). Dieser Zuwachs
ist vor allem auf die Leerflächenreduktion sowie
Mietsteigerungen bei der Neuvermietung zurückzuführen,
in geringerem Ausmaß auf die Flächenexpansion.
Entsprechend dem Unternehmensfokus
lag der Schwerpunkt auf der Vermietung von
Wohnungen.
Wie schon in den Vorjahren entfiel mit 70 %
(2007: 66 %) der Großteil der Vermietungserlöse auf
den Geschäftsbereich „Vermietung & Development von
Wohn-Altbauten“.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
15

KONZERNLAGEBERICHT
Aufgrund des weiteren Ausbaus des Immobilien-
Portfolios in Deutschland und zahlreicher Neuvermietungen
wurden im Geschäftsjahr 2008 inzwischen
57 % der Vermietungserlöse am deutschen Markt
erzielt, nach 44 % im Vorjahr. 39 % oder EUR 58,06 Mio.
wurden in Österreich erwirtschaftet. Damit wurden
96 % der Vermietungserlöse im Euro-Raum erzielt.
Lediglich 4 % der Vermietungserlöse entfallen auf die
CEE-Märkte und hier wiederum fast ausschließlich
auf Immobilien in Tschechien.
Like-for-Like-Betrachtung
In den primär auf Vermietung ausgerichteten
Geschäftsfeldern „Vermietung & Development von
Wohn-Altbauten“ sowie „Vermietung von Wohn-
Neubauten“ zeigte sich im Berichtszeitraum auf Basis
eines unveränderten Immobilien-Portfolios (Like-for-
Like-Betrachtung auf Basis des Portfolios Ende 2007)
ein starkes Wachstum der Vermietungserlöse von rund
8 %. Dieses resultierte zu rund 60 % aus Mieterhöhungen
bzw. Steigerung der Durchschnittsmieten und
zu rund 40 % aus der Neuvermietung von Zusatzflächen
(z. B. Dachgeschoßausbauten) bzw. Leerflächenreduktion
in den bereits Ende 2007 im Bestand befindlichen
Immobilien.
Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like)
Vermietungserlöse nach Region
57 %
4 %
Österreich Deutschland CEE
Vermietungserlöse nach Geschäftsfeld
Österreich Durchschnittsmiete in EUR p.M. 5,91 6,21
Leerstandsrate in % 9,9 8,2
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 2,45 2,65
Deutschland Durchschnittsmiete in EUR p.M. 5,15 5,33
Leerstandsrate in % 24,9 22,7
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 3,44 3,67
Tschechien Durchschnittsmiete in EUR p.M. 6,9 8,48
Leerstandsrate in % 28,1 25,7
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 0,29 0,37
Hold-Portfolio Durchschnittsmiete in EUR p.M. 5,49 5,76
Leerstandsrate in % 20,3 18,2
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 6,18 6,69
14 %
13 %
3 %
Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
Vermietung von Wohn-Neubauten
Gewerbliches Wohnen
39 %
70 %
12/2007 12/2008 Veränderung in %
-17,1
-8,9
-8,7
-10,3
5
3,5
5
7,9
6,9
8,3
22,9
27,6
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
16

KONZERNLAGEBERICHT
Veräußerungserlöse nach Geschäftsfeld
Veräußerungserlöse nach Region
11 %
10 %
Österreich Deutschland CEE
Margen Veräußerungserlöse
in %
30
25
20
15
10
5
18
27
25
28 %
21
15
4 %
24
27
18
79 %
2006 2007 2008
Hold-Portfolio Cash-Marge
Trading-Portfolio IFRS-Marge
68 %
Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
Gewerbliches Wohnen
12
22
27
14
Veräußerungserlöse
Mit EUR 203,13 Mio. lagen die Veräußerungserlöse
leicht über dem Umsatzziel von EUR 200 Mio. Aufgrund
der schwierigen Rahmenbedingungen auf den Immobilieninvestmentmärkten
war ein Rückgang gegenüber
dem Vorjahrswert von EUR 252,47 Mio. erwartet
worden. Wesentlich zum Erreichen des Umsatzziels
beigetragen hat das 4. Quartal 2008, wo in Folge der
Finanzmarktkrise vor allem eine gestiegene Nachfrage
von finanzstarken privaten Investoren spürbar war.
Diese Investorengruppe fragte vor allem Einzelliegenschaften
sowie Eigentumswohnungen nach.
Insgesamt hat conwert 29 Liegenschaften aus dem
Hold- und Trading-Portfolio sowie 171 Wohnungen im
Wert von rund 8 % des gesamten durchschnittlichen
Immobilienvermögens veräußert. Den wesentlichsten
Umsatzanteil stellten Transaktionen in Österreich mit
EUR 161,33 Mio. (2007: EUR 237,72 Mio.). Der Rückgang
des Verkaufsvolumens in Österreich resultiert vor allem
aus weniger Verkäufen im Trading-Portfolio, nachdem
im Jahr 2007 große Teile des 2006 übernommenen
Allianz-Trading-Portfolios veräußert wurden, sowie
einer allgemeinen Kaufzurückhaltung. In Deutschland
und den CEE-Märkten zeigten dagegen die im Jahr
2007 begonnenen und im Jahr 2008 forcierten Verkaufsaktivitäten
Erfolge. Die Verkaufserlöse am deutschen
Markt konnten auf EUR 22,37 Mio. (+ 136 %) und jene
im CEE-Raum auf EUR 19,42 Mio. (+270 %) gesteigert
werden.
Die Immobilienverkäufe erfolgten auch in dem derzeit
herausfordernden Marktumfeld über den IFRS-
Buchwerten. Der Verkaufsgewinn belief sich auf EUR
25,60 Mio. (2007: EUR 38,78 Mio). Mit 14 % lag die
Verkaufsgewinnmarge zwar unter dem Spitzenwert
von 2007 (18 %) aber im langjährigen Durchschnitt.
Ohne Berücksichtigung der Aufwertungsgewinne
konnten die hohen Gewinn-Margen der Vorjahre erneut
erreicht werden. Auf Cash-Basis (Verkaufserlöse zu
fortgeführte Anschaffungskosten) belief sich der Veräußerungsgewinn
auf EUR 43,39 Mio., die dementsprechende
Marge lag bei 27 % (2007: 27 %).
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
17

KONZERNLAGEBERICHT
Umsatzerlöse Dienstleistungen
Die Dienstleistungsumsätze im ersten vollständig
konsolidierten Geschäftsjahr beliefen sich auf
insgesamt EUR 70,65 Mio. Da die Übernahme der
Dienstleistungsgesellschaften erst zu Jahresende
2007/Jahresanfang 2008 erfolgte ist ein Vorjahresvergleich
nicht Ziel führend.
EUR 40,25 Mio. oder 57 % der Dienstleistungsumsätze
wurden mit dritten Auftraggebern erzielt. Von diesem
Drittgeschäft wurden 50 % in Österreich und 50 % in
Deutschland umgesetzt und kamen vor allem aus den
Bereichen Immobilienverwaltung und Immobilienvertrieb.
Das Dienstleistungsgeschäft konnte im Jahresverlauf
kontinuierlich ausgebaut werden. Während etwa die
Dienstleistungserlöse von dritten Auftraggebern im
1. Halbjahr 2008 EUR 17,47 Mio. betrugen, beliefen
sie sich nach dem 2. Halbjahr 2008 bereits auf
EUR 40,25 Mio.
Die Cash-Profit-Marge hat sich im Jahresverlauf von
33 % (Q1/2008) auf 31 % (Q4/2008) reduziert. Hauptgrund
für den Rückgang waren Vorlaufkosten für den
Sach- und Personalbereich bei der Tochter alt+kelber
Immobiliengruppe in Vorbereitung der Übernahme von
conwert-Objekten in die Verwaltung und in den Vertrieb.
Entwicklung Immobilien-Dienstleistungen
in EUR Mio.
80
70
60
50
40
30
20
10
14,58
8,40
33,19
17,47
49,26
27,82
70,65
1-3/2008 1-6/2008 1-9/2008 1-12/2008
DL-Umsätze Drittgeschäft
DL-Umsätze gesamt
40,25
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
18

KONZERNLAGEBERICHT
Ertragsentwicklung
Überblick über ausgewählte Daten der Etragslage nach Regionen
EUR Mio. Ö D CEE 2008 2007 Veränderung
Vermietungserlöse EUR Mio. 58,11 83,34 6,29 147,74 109,49 + 35 %
Veräußerungserlöse EUR Mio. 161,33 22,37 19,42 203,13 252,47 - 20 %
Umsatzerlöse Dienstleistungen EUR Mio. 20,27 19,97 0 40,25 1,16 + 34 %
Umsatzerlöse EUR Mio. 239,72 125,69 25,71 391,12 363,12 + 8 %
Immobilienaufwendungen EUR Mio. (20,12) (40,59) (1,60) (62,31) (44,38) + 40 %
Abgang von Anlagevermögen EUR Mio. (139,95) (19,19) (18,39) (177,53) (213,69) + 17 %
Sonstige betriebliche Erträge EUR Mio. 2,42 1,31 1,54 5,27 4,72 + 12 %
Personalaufwendungen
Sonstige betriebliche
EUR Mio. (14,39) (14,15) (0,87) (29,41) (0,84) + 3.401 %
Aufwendungen
Betriebsergebnis vor
EUR Mio. (16,35) (13,80) (2,61) (32,76) (33,39) + 2 %
Zu- & Abschreibungen (EBITDA) 4) Nettogewinn aus der Anpassung
EUR Mio. 51,33 39,27 3,77 94,37 75,53 + 25 %
des beizulegenden Zeitwertes
Abschreibungen und
EUR Mio. 11,86 (11,02) (3, 00) (2,16) 97,84 - 102 %
Wertminderungen (21,62) (0,54) (0,07) (22,23) (0,85) + 2.515 %
Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 41,57 27,71 0,70 69,98 172,53 - 59 %
Finanzergebnis3) EUR Mio. (68,57) (27,62) (2,61) (98,80) (27,37) + 261 %
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 4) EUR Mio. 15,28 (4,62) (3,05) (28,83) 145,15 - 80 %
Konzernergebnis
Konzernergebnis nach Anteilen
EUR Mio. (29,99) 116,15 - 74 %
anderer Gesellschafter EUR Mio. (30,29) 114,93 - 74 %
Funds from Operations (FFO) 1) EUR Mio. 53,82 57,77 - 7 %
Gewinn pro Aktie EUR (0,37) 1,46 - 79 %
Adaptierter Gewinn pro Aktie2) EUR (0,35) 1,82 - 119 %
1)
FFO = Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) – Nettogewinn Zeitwertanpassung + Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungsgewinne
+ Abschreibungen + unbare Teile Finanzergebnis und Investitionskosten
2)
Gewinn je Aktie unter Berücksichtigung des tatsächlich cashwirksamen Ertragsteueraufwandes (2007: EUR 2,3 Mio., 2006: EUR 0 Mio.)
3)
Im Finanzergebnis Österreich sind EUR 36,44 Mio. enthalten . Diese Aufwendungen enthalten Zinsen für Wandelschuldverschreibung sowie das
anteilige negative Ergebnis der ECO Business-Immobilien AG und Wertminderungsaufwand die in der IFRS Segmentberichterstattung nicht dem
Segment Österreich zugeordnet werden.
4)
EBT nach Segmentberichterstattung nach IFRS; unter Berücksichtigung überregionaler Konsolidierungseffekte,
EBT EUR Mio. Ö (27), D 0,09, CEE (1,91)
Die starke Geschäftsentwicklung mit höheren Vermietungserlösen,
dem laufenden Ausbau des Dienstleistungsgeschäfts
sowie deutlich positiven Verkaufsmargen
führte zu einer Steigerung des operativen
Betriebsergebnisses vor Zu- und Abschreibungen
(EBITDA). Dem standen marktbedingt geringfügige
Wertberichtigungen des Immobilienvermögens sowie
außerplanmäßige Abschreibungen und Abwertungen
von Beteiligungen sowie höhere Finanzierungsaufwendungen
gegenüber, die die Ertragsentwicklung
belasteten.
Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen
(EBITDA)
Aufgrund der positiven operativen Entwicklung konnte
das Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen
(EBITDA) trotz schwierigerer Marktbedingungen von
EUR 75,53 Mio. auf EUR 94,36 Mio. erhöht werden.
Dies entspricht einer Steigerung von 25 %.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
19

KONZERNLAGEBERICHT
Neubewertungsergebnis
Im Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden
Zeitwertes sind sämtliche Auf- und Abwertungen
enthalten. Im Rahmen der gemäß IAS 40 durchgeführten
Neubewertungen der gehaltenen Immobilien
durch unabhängige Sachverständige ergab sich zum
Berichtsstichtag ein Nettoergebnis von EUR -2,16 Mio.,
nach EUR 97,84 Mio. im Vorjahr. In Relation zum
gesamten Immobilienvermögen beliefen sich die
Abwertungen damit auf 0,09 %, nach Aufwertungen
von 4,2 % in der Vorjahresperiode.
Die Wertberichtigungen resultieren aus dem
geänderten Umfeld auf den europäischen Immobilienmärkten.
Die im Vergleich zum Jahr 2007 jedoch
nahezu unveränderten Bewertungen unterstreichen
aber die hohe Wertstabilität des conwert-Portfolios
auch in Krisenzeiten, die durch organische Mietertragssteigerungen
und Verkäufe über IFRS-
Buchwerten zusätzlich untermauert werden konnte.
Im Österreich-Portfolio konnten insgesamt Aufwertungsgewinne
in Höhe von EUR 11,87 Mio. erzielt
werden. In Deutschland musste das Immobilien-
Portfolio um insgesamt EUR 11,01 Mio. wertberichtigt
werden. Die Abwertungen konzentrierten sich dabei
Fair-Value-Anpassungen 2008 nach Segmenten/Regionen
vor allem auf den Standort Leipzig, wo aufgrund
höherer Leerstände in Anbetracht der aktuellen
Wirtschaftssituation Risikovorsorgen getroffen wurden,
sowie auf das Immobilien-Portfolio in Potsdam, wo
marktbedingte Änderungen der Bewertungsansätze
zu einem Rückgang des Wertansatzes führten. Hauptursache
für Abwertungen in der CEE-Region in Höhe
von EUR 3,02 Mio. waren höhere Renditeerwartungen,
die sich in den Bewertungen niederschlugen.
Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
gemäß IAS 40 muss stets der von unabhängigen
Sachverständigen ermittelte Fair-Value berücksichtigt
werden. Somit sind Aufwertungen wie Abwertungen
bilanz- und ertragswirksam und im Nettoergebnis aus
den Zeitwertanpassungen ersichtlich. Bei zum Verkauf
gehaltenen Immobilien (Geschäftsfeld „Verkauf von
Wohnungen und ganzen Objekten“) gilt das strenge
Niederstwertprinzip. So muss stets der niedrigere Wert
aus Anschaffungs- bzw. Zeitwert berücksichtigt
werden, womit Abwertungen voll bilanzwirksam
werden, Aufwertungen über den Anschaffungspreis
hinaus jedoch nicht möglich sind. Der Ergebniseffekt
von EUR - 0,05 Mio. ist in den sonstigen betrieblichen
Aufwendungen abgebildet.
Ö D CEE 2008 fortgeführte Verkehrs-
Anschaffungskosten
wert
*)
Vermietung & Development
von Wohn-Altbauten
Aufwertung EUR Mio. 22,19 20,78 1,13 44,10
Abwertung EUR Mio. (12,20) (22,46) (4,13) (38,79)
Gesamt
Vermietung von
Wohn-Neubauten
EUR Mio. 9,99 (1,68) (3,00) 5,31 1.581,33 1.670,32
Aufwertung EUR Mio. 0,73 0 0 0,73
Abwertung EUR Mio. (0,23) (9,47) 0 (9,70)
Gesamt
Gewerbliches Wohnen
EUR Mio. 0,50 (9,47) 0 (8,97) 310,42 351,25
Aufwertung EUR Mio. 2,94 0,37 0 3,31
Abwertung EUR Mio. (1,57) (0,24) 0 (1,81)
Gesamt EUR Mio. 1,37 0,13 0 1,50 23,22 **) 23,97 **)
Aufwertungen gesamt EUR Mio. 25,86 21,15 1,13 48,14
Abwertungen gesamt EUR Mio. (14,00) (32,17) (4,13) (50,30)
Gesamt EUR Mio. 11,86 (11,02) (3,00) (2,16) 1.929,35 2.068,51
*)
Anschaffungskosten einschließlich realisierter Investitionen
**)
Aufgrund der gemischten Nutzung fast aller Objekte im Bereich Gewerbliches Wohnen ist eine gesonderte Darstellung nur in eingeschränktem
Ausmaß möglich. Die Zuordnung erfolgte im Segment „Vermietung & Development von Wohn-Altbauten“
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
20

KONZERNLAGEBERICHT
Abschreibungen
Die Abschreibungen setzten sich im Geschäftsjahr
2008 aus ordentlichen und außerordentlichen Abschreibungen
zusammen. Die ordentlichen Abschreibungen
im Umfang von EUR 10,23 Mio. (2007: 0,85 Mio.) resultierten
aus der anteiligen Abschreibung der Kundenbeziehungen
aus dem Erwerb der Dienstleistungsgesellschaften
sowie von Betriebs- und Geschäftsausstattung.
Außerplanmäßige Abschreibungen in
Höhe von EUR 12 Mio. wurden aufgrund der Finanzmarktkrise,
die kurzfristig nicht prognostizierbar
drastische Auswirkungen auf den Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt
zur Folge hatte, für die ECO
Management GmbH vorgenommen.
Personalaufwendungen und sonstige betriebliche
Aufwendungen
Aufgrund der Integration des Managements in das
Unternehmen und der Übernahme von Immobilien-
Dienstleistungsunternehmen verfügt conwert seit Ende
2007/2008 auch über Mitarbeiter. Erstmals wurden im
Geschäftsjahr 2008 daher auch wesentliche Personalaufwendungen
in Höhe von EUR 29,41 Mio. ausgewiesen.
Sowohl die Personal- als auch die sonstigen Aufwendungen
waren von Vorlaufinvestitionen geprägt, um
sowohl den eigenen Immobilienbestand als auch
zusätzliche Drittmandate verwalten und so ab dem
Geschäftsjahr 2009 Kosteneinsparungen sowie Zusatzerträge
erzielen zu können. Die Personalaufwendungen
waren dabei insbesondere von einem deutlichen
Ausbau der Mitarbeiteranzahl in dem Bereich Immobilienverwaltung
in Deutschland geprägt. Bei den
sonstigen betrieblichen Aufwendungen kam es zu
einem weitgehenden Wegfall der Managementhonorare
(EUR -1,52 Mio. nach EUR -11,09 Mio.), gleichzeitig
mussten durch die Internalisierung des Managements
erstmals allgemeine Verwaltungskosten
(Büro-, EDV- und PKW-Aufwand) in Höhe von rund
EUR 13 Mio. getragen werden.
Betriebsergebnis (EBIT)
Da im Vergleich zum Vorjahr kein positiver Effekt aus
Aufwertungen erzielt werden konnte und höheren
Abschreibungen zu verzeichnen waren, belief sich
das Betriebsergebnis (EBIT) auf EUR 69,98 Mio.
(2007: EUR 172,53 Mio.) und war damit auch im
aktuellen Umfeld deutlich positiv.
Finanzergebnis
Das Finanzergebnis wurde von höheren Finanzaufwendungen
sowie von einem negativen Ergebnisbeitrag
sowie der Berücksichtigung eines zusätzlichen
Wertminderungsaufwandes an der ECO Business-
Immobilien AG belastet. Obwohl sich conwert über
weite Teile des Finanzierungsvolumens gegen Zinssteigerungen
abgesichert hat, stiegen die Finanzaufwendungen
aufgrund eines höheren Finanzierungsvolumens
sowie der allgemeinen Kreditverteuerung auf
EUR 84,40 Mio. (2007: EUR 51,55 Mio.). Der Höhepunkt
dieser Entwicklung wurde im 2. Halbjahr 2008 erreicht.
Gegen Ende des Geschäftsjahres und auch im angelaufenen
Jahr 2009 ist aufgrund der Zinssenkungen der
Europäischen Zentralbank bei bestehenden variabel
verzinsten Verbindlichkeiten eine Entspannung zu
verzeichnen. Bei Neufinanzierungen haben die Konditionen
aufgrund der allgemeinen Ausweitung
der Zinsaufschläge und der restriktiven Kreditvergabe
der Banken diese Entwicklung noch nicht berücksichtigt.
Der Ergebnisbeitrag der at equity konsolidierten ECO
Business-Immobilien AG war mit EUR 8,89 Mio.
negativ, da das auf Büro- und Gewerbeimmobilien
fokussierte Unternehmen in höherem Ausmaß von
Abwertungen betroffen war. Der Beteiligungsansatz
wurde vor dem Hintergrund des aktuellen Finanz- und
Kapitalmarktumfelds im Rahmen einer konservativen
Bewertung um EUR 18,37 Mio. außerordentlich
angepasst, wenngleich ECO über ein Eigenkapital von
EUR 368,03 Mio. verfügt und auch im Geschäftsjahr
2008 einen positiven FFO von EUR 4,99 Mio. nach
Zinsen und Steuern erwirtschaften konnte. Die Ergebnisbelastung
durch die ECO-Beteiligung haben keine
Auswirkungen auf die Cash-Erträge.
Das Finanzergebnis belief sich somit auf
EUR -98,80 Mio., nach EUR -27,37 Mio. im Vorjahr.
Ergebnis vor Steuern (EBT)
Das Ergebnis vor Steuern (EBT) wurde von dieser
Entwicklung negativ beeinflusst und wurde mit
EUR -28,83 Mio. (2007: EUR 145,15 Mio.) ausgewiesen.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
21

KONZERNLAGEBERICHT
Ertragsteuern
In der Position Ertragsteuern werden sowohl der
tatsächliche Ertragsteueraufwand als auch latente
Ertragsteuerbelastungen erfasst. Insgesamt fielen im
Geschäftsjahr 2008 Ertragsteuern in Höhe von
EUR -1,17 Mio. an, nach EUR -29,00 Mio. in 2007.
Bedingt durch das Verbot des Nichtansatzes aktiver
Steuerlatenzen im Bereich von Wertminderungsaufwendungen
als auch Teile der Zinsaufwendungen ergibt
sich trotz eines negativen Konzernergebnisses ein
Steueraufwand von EUR 1,17 Mio. Davon waren bzw.
werden jedoch nur EUR 0,8 Mio. tatsächlich liquiditätswirksam,
der zusätzliche nicht zahlungswirksame
Steueraufwand belief sich auf EUR 0,37 Mio.
Konzernergebnis und Gewinn je Aktie
Das Konzernergebnis ging von EUR 116,15 im
Geschäftsjahr 2007 auf nunmehr EUR -29,99 Mio.
zurück, wovon EUR -30,29 Mio. auf Anteilseigner des
Mutterunternehmens entfielen. Das unverwässerte
Ergebnis je Aktie wurde in der Berichtsperiode mit
EUR -0,37 ausgewiesen (2007: EUR 1,46). Das adaptierte
Ergebnis je Aktie auf Basis der liquiditätswirksamen
Ertragsteuern lag bei EUR -0,35 (2007: EUR 1,84).
Funds from Operations (FFO)
Die Funds from Operations (FFO) sind eine Kennzahl
für die operative Ertragsstärke eines Unternehmens
und konnten im Berichtsjahr mit EUR 53,82 Mio. (2007:
EUR 57,77 Mio.; angepasst um Abschreibungen und
unbare Teile des Finanzergebnisses und der Investitionskosten)
ausgewiesen werden. Im FFO sind darüber
hinaus auch Effekte enthalten, die den FFO negativ
beeinflusst haben: Kursverluste aus der rezessionären
Entwicklung des CEE-Bereichs von rund EUR 2,21 Mio
sowie Vorlaufkosten im Personal- und Sachkostenbereich
der alt+kelber Immobiliengruppe von rund
EUR 1,1 Mio. dem kein Umsatz gegenübersteht.
Entwicklung Funds from Operations (FFO)
2008
EBT
EUR Mio.
–
Nettoergebnis
aus Zeitwertanpassungen
+
+
Differenz Cash-
Veräußerungsgewinn
zu IFRS-Veräußerungsgewinn
Obwohl die Ertragskraft des Unternehmens im aktuellen
Marktumfeld von einem geringeren Verkaufsvolumen,
höheren Finanzaufwendungen und Vorlaufinvestitionen
belastet war, konnte conwert damit auf Cash-Basis
erneut rund den Rekordwert des Jahres 2007 erreichen.
Bei der Berechnung des FFO wird das Ergebnis vor
Steuern (EBT) um das Nettoergebnis aus der
Anpassung der Zeitwerte bereinigt und die Differenz
aus Veräußerungsgewinn auf Cash-Basis (Veräußerungserlöse
abzüglich Anschaffungskosten inkl.
Investitionen) zu Veräußerungsgewinn auf IFRS-Basis
(Veräußerungserlöse abzüglich Buchwerte) berücksichtigt.
Ebenso werden nicht liquiditätswirksame
Ergebniseffekte bereinigt.
Der FFO/Aktie lag somit bei EUR 0,65, nach EUR 0,74
im Geschäftsjahr 2007.
Cash Profit
Bereinigt man den FFO um die tatsächlich liquiditätswirksamen
Steuern, erhält man den Cash Profit. Dieser
belief sich im Berichtsjahr auf EUR 53,02 Mio. (2007:
EUR 57,06 Mio.)
at equity ECO
Business-
Immobilien AG
(28,83) – (2,16) 18,04
22,22
27,26
– +
+
+
+
Adaptiertes Ergebnis je Aktie
in EUR
2007 145,15
97,84 15,10
0,85
(6,78)
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
1,44
Abschreibungen
0,97
2006 2007 2008
Ergebnis je Aktie
Adaptiertes Ergebnis je Aktie
+
+
+
1,84
1,46
+
+
+
Unbare Teile
Finanzergebnis und
Investitionskosten
12,96
1,29
-0,35
-0,37
=
=
=
Funds from
Operations
(FFO)
53,82
57,77
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
22

KONZERNLAGEBERICHT
Entwicklung Vermögens- und Finanzlage
Überblick Bilanzkennzahlen
2008 2007 Veränderung
Summe langfristige Vermögenswerte
davon als Finanzinvestitionen
EUR Mio. 2.438,24 2.363,06 3 %
gehaltene Immobilien EUR Mio. 2.137,20 2.029,72 5 %
davon Anteile an assoziierten Unternehmen EUR Mio. 73,32 105,30 - 30 %
davon finanzielle Vermögenswerte EUR Mio. 1,42 3,34 - 57 %
Summe kurzfristige Vermögenswerte EUR Mio. 577,97 585,37 - 1 %
davon zum Verkauf gehaltene Immobilien EUR Mio. 360,12 315,53 14 %
Summe Vermögenswerte EUR Mio. 3.016,21 2.948,43 2 %
Summe Eigenkapital EUR Mio. 1.274,21 1.407,25 - 9 %
davon Minderheitsanteile EUR Mio. 13,14 20,42 - 36 %
Summe langfristige Schulden EUR Mio. 1.371,57 1.120,34 22 %
davon langfristige Kreditverbindlichkeiten EUR Mio. 1.011,13 817,30 24 %
davon Anleiheverbindlichkeiten EUR Mio. 49,22 48,96 1 %
davon Wandelschuldverschreibung EUR Mio. 166,74 160,10
Summe kurzfristige Schulden EUR Mio. 370,44 420,84 - 12 %
davon kurzfristige Kreditverbindlichkeiten EUR Mio. 321,90 285,85 13 %
Summe Eigenkapital und Schulden EUR Mio. 3.016,21 2.948,43 2 %
Buchwert (NAV) je Aktie EUR 15,55 16,25 - 4 %
Eigenkapitalquote *) % 42,25 47,73 - 11 %
Gearing **) % 115,17 85,81 34 %
Nettoverschuldung EUR Mio. 1.467,53 1.207,55 22 %
*) Eigenkapital inkl. Minderheitsanteile
**) Summe Nettoverschuldung/Summe Eigenkapital
Im Berichtsjahr erhöhte sich die Bilanzsumme der
conwert Immobilien Invest SE von EUR 2.948,43 Mio. auf
EUR 3.016,21 Mio. Diese Zunahme von 2 % ist vor allem
auf den Anstieg des Immobilienvermögens sowie auf
Zuwächse auf der Finanzierungsseite zurückzuführen.
Langfristiges Vermögen
Das langfristige Vermögen konnte im Geschäftsjahr
2008 vor allem durch den Erwerb von Immobilien auf
EUR 2.438,24 Mio. erhöht werden, was einen
Anstieg von EUR 75,18 Mio. im Vergleich zur Vorjahresperiode
darstellt. Hauptverantwortlich für diesen
Anstieg war der Ausbau der als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien von EUR 2.029,72 Mio. auf
EUR 2.137,20 Mio. Aufgrund der aktuellen Lage an den
Finanz- und Kapitalmärkten wurde der Beteiligungsansatz
an der ECO Business-Immobilien AG von
EUR 105,30 Mio. auf EUR 73,31 Mio. reduziert.
Kurzfristiges Vermögen
Das kurzfristige Vermögen sank im Vergleich zum
Vorjahr von EUR 585,37 Mio. auf EUR 577,97 Mio.
Ursächlich für diesen Rückgang waren einerseits
niedrigere liquide Mittel (EUR 69,92 Mio. nach
EUR 100,15 Mio. 2007) sowie geringere sonstige
finanzielle Vermögenswerte (EUR 59,26 Mio. nach
EUR 91,47 Mio.). Aufgrund des selektiven Ausbaus des
Immobilienportfolios bzw. wegen der Klassifizierung
von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien als
Tradingbestand erhöhte sich der Wert der zum Verkauf
gehaltenen Immobilien auf EUR 360,12 Mio. (nach
EUR 315,53 Mio. 2007).
Eigenkapital
Das Eigenkapital belief sich zum Ende des Geschäftsjahres
2008 auf EUR 1.274,21 Mio. (nach EUR 1.407,25
Mio. im Vorjahr). Zurückzuführen ist dieser Rückgang
insbesondere auf den Erwerb eigener Aktien, die
negative Entwicklung der Zinsabsicherungsderivate
sowie auf das negative Konzernergebnis. Durch den
Erwerb eigener Anteile hat sich der Anteil der Gesellschafter
des Mutterunternehmens am Eigenkapital
gegenüber dem Stichtag des Vorjahres ebenfalls
reduziert. Die Eigenkapitalquote belief sich auf 42,25 %
nach 47,73 % Ende 2007, lag damit aber trotzdem auf
äußerst attraktivem Niveau und innerhalb der Ziel-
Finanzierungsstruktur der conwert von rund 40 %
Eigenkapital und rund 60 % Fremdkapital. Das
Gearing belief sich zum Jahresende 2008 auf 115 %
(2007: 86 %).
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
23

KONZERNLAGEBERICHT
Net Asset Value (NAV)
Der Buchwert des Eigenkapitals bildet die Ausgangsbasis
für die Berechnung des Net Asset Values (NAV).
Das Nettovermögen (NAV) je Aktie sank im Berichtszeitraum
von EUR 16,25 um 4 % auf EUR 15,55. Hauptverantwortlich
für diesen Rückgang waren die oben
beschriebenen Effekte, wobei sich die Bewertung der
Finanzderivate (Cashflow Hedge) mit einem NAV-Effekt
von EUR -0,50 je Aktie und das negative Konzernergebnis
mit EUR -0,38 je Aktie negativ zu Buche
schlugen. Der Aktienrückkauf spiegelte sich aufgrund
der geringeren Anzahl der Aktien mit einem positiven
Effekt von EUR 0,18 je Aktie wider.
Langfristige und kurzfristige Schulden
Aufgrund des weiteren Portfolioausbaus erhöhte sich
das gesamte Finanzierungsvolumen von EUR 1.312,21
Mio. auf EUR 1.559,4 Mio. (ohne Transaktionskosten).
Davon entfielen EUR 1.011,13 Mio. (2007: EUR 817,30
Mio.) auf langfristige Kredite und EUR 321,90 Mio.
(2007: EUR 285,85 Mio.) auf kurzfristige Kredite (von
den kurzfristigen Krediten sind TEUR 120.178 binnen
Jahresfrist fällig – siehe dazu Tabelle auf Seite 60). Das
bestehende Finanzierungsvolumen ist zu 75 % variabel
verzinst, 25 % sind fix verzinst. Von den verzinslichen
Verbindlichkeiten waren 75 % (2007: 81 %) gegenüber
Zinsänderungsrisiken abgesichert. Die Verzinsung
orientiert sich am EURIBOR. Im Durchschnitt finanziert
conwert mit einem Aufschlag von 80 Basispunkten,
teilweise kommen bei bestehenden Finanzierungen
aufgrund der allgemein gestiegenen
Liquiditätskosten auf 1-2 Jahre beschränkte Aufschläge
für die Bereitstellung von Liquidität zwischen 35 und
50 Basispunkten zur Anwendung. Neufinanzierungen
wiesen einen Aufschlag zwischen 75 und 125 Basispunkten
auf. Mit 98,2 % beläuft sich der Großteil der
Verbindlichkeiten in Euro, die restlichen 1,8 % in Fremdwährungen
wie HUF und Tschechische Krone. Detaillierte
Informationen finden Sie im Anhang bei der
Zinssensitivitätsanalyse.
2008 belief sich das Finanzierungsvolumen auf
EUR 1.559 Mio. Dem auf Immobilienobjekte bezogenen
Finanzierungsvolumen von EUR 1.454,54 Mio. stand
ein Immobilienwert von EUR 2.497,32 Mio. gegenüber.
Der Loan-to-Value (LTV) belief sich zum Bilanzstichtag
auf 58,24 %. Bei regionaler Betrachtung ergibt sich ein
LTV für Österreich von 62,71 %, für Deutschland von
55,54 % und für CEE von 33,01 %.
NAV/Aktie
in EUR
20
15
10
5
NAV/Aktie
14,49
Finanzierungsstruktur nach Verzinsung
50 %
16,25
25 %
25 %
variabel fix Zinssicherungsinstrumente
15,55
2006 2007 2008
Fristigkeiten der Finanzverbindlichkeiten
in EUR
100
80
60
40
20
54
Prolongationsvolumen
61
2009 2010 2011
81
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
24

KONZERNLAGEBERICHT
Die Finanzierung ihres Immobilien-Portfolios führt
conwert zum größten Teil auf Projektbasis durch.
Entsprechend dem Investitionsfokus auf Einzelliegenschaften
und kleinen bis mittelgroßen Portfolios setzt
conwert auch bei Krediten auf eine Vielzahl von Einzelfinanzierungen
im Umfang von EUR 1,0 – 10,0 Mio. Die
Kreditgeber sind dabei breit gestreut und reichen von
großen internationalen Banken und Hypothekenfinanzierern
bis zu kleinen regionalen Sparkassen und
Landesbanken. Im Rahmen dieses umfangreichen
Bankenportfolios hat conwert Bankverbindlichkeiten
bei 5 österreichischen und deutschen Kreditinstituten
mit einem Anteil von insgesamt rd. EUR 758 Mio. Das
Kreditobligo dieser Banken liegt in Bandbreiten
zwischen rd. EUR 99 Mio und EUR 201 Mio. Weitere
sechs Kreditinstitute haben einen Anteil von
rd. EUR 275 Mio, welcher in Bandbreiten zwischen
EUR 30 Mio. und EUR 69 Mio. liegt. Das restliche Kreditobligo
von rd. EUR 300 Mio verteilt sich auf weitere
31 in- und ausländische Bankinstitute, mit Kreditobligos
von jeweils unter EUR 29 Mio.. conwert verfolgt
bei der Projektfinanzierung einen konservativen
Finanzierungsvolumen
Das variabel verzinste Finanzierungsvolumen im
Ausmaß von TEUR 1.179.512 ist über Zinsabsicherungsgeschäfte
von rd. TEUR 782.253 abgesichert.
Cashflow
Aufgrund der geschäftlichen Entwicklung stieg der
Cashflow aus dem Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr
von EUR 76,82 Mio. auf EUR 92,22 Mio. Der Cashflow
Zugang: So sind rund 83 % der Verbindlichkeiten
hypothekarisch besichert. Mit einem Prolongationsvolumen
für 2009 bzw. 2010 von EUR 54 Mio. bzw.
EUR 61 Mio. hat conwert einen vergleichsweise
geringen Refinanzierungsbedarf.
Bis zum Jahresende 2008 hat conwert Wandelschuldverschreibungen
in Höhe von EUR 1,5 Mio. zu einem
durchschnittlichen Kurs von EUR 47 zurückgekauft.
Für das Jahr 2009 werden weitere Rückkäufe
umgesetzt. Bislang wurden bereits Wandelschuldverschreibungen
in Höhe von insgesamt EUR 16 Mio. zu
Kursen von 44 – 46,50 zurückgekauft.
Zum Bilanzstichtag belief sich die Nettoverschuldung
auf EUR 1.467,53 Mio. nach EUR 1.207,55 Mio. Ende
2007.
Zum Ende der Berichtsperiode weisen die verzinslichen
finanziellen Verbindlichkeiten (vor Abzug von
Transaktionskosten) des Konzerns nachfolgende
dargestellte Fälligkeiten aus. Ebenso zeigt die nachfolgende
Tabelle eine Übersicht des fixen und variabel
verzinsten Finanzierungsvolumens:
in TEUR Finanzierungs- davon davon
volumen fix verzinst variabel verzinst
davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr 120.178 1.208 118.970
davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren 340.858 107.414 233.444
davon Restlaufzeit über 5 Jahre 1.111.710 284.612 827.098
Gesamt 1.572.746 393.234 1.179.512
aus dem operativen Bereich lag aufgrund höherer
kurzfristiger Verbindlichkeiten mit EUR 3,67 Mio. unter
dem Niveau des Vorjahres von EUR 60,37 Mio. Wegen
fehlender Zuflüsse aus Kapitalerhöhungen sank der
Cashflow aus dem Finanzierungsbereich auf
EUR 113,73 Mio. (2007: EUR 736,32 Mio.). Per
31. Dezember 2008 beliefen sich die liquiden Mittel auf
EUR 69,92 Mio. nach EUR 100,15 Mio. aus dem Jahr zuvor.
Überblick Cashflow
2008 2007 Veränderung
Zwischensumme (Cashflow aus Ergebnis) EUR Mio. 92,22 76,82 20 %
Cashflow aus Geschäftstätigkeit EUR Mio. 3,67 60,37 -94 %
Cashflow aus Investitionstätigkeit EUR Mio. (145,86) (783,89) 81 %
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit EUR Mio. 113,73 736,32 85 %
Veränderung der liquiden Mittel EUR Mio. (28,47) 12,80 -322 %
Liquide Mittel zu Beginn der Periode EUR Mio. 100,15 84,45 -16 %
Differenz aus der Währungsumrechnung EUR Mio. (1,76) 2,90 -161 %
Liquide Mittel zum Ende der Periode EUR Mio. 69,92 100,15 -30 %
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
25

KONZERNLAGEBERICHT
Mitarbeiter
Der nachhaltige Erfolg eines Unternehmens wird
wesentlich von seinen Mitarbeitern beeinflusst. conwert
ist sich diesem Umstand bewusst, und setzt daher
laufend Maßnahmen, welche die einzelnen Mitarbeiter
fördern und fortbilden und zur Verbesserung des
Betriebsklimas und Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit
beitragen. Dazu gehört auch ein gemeinsames
Verständnis über die Unternehmensziele und wie diese
Ziele erreicht werden.
Nach der Integration der insgesamt 25 Immobilien-
Management- und Immobilien-Dienstleistungsunternehmen
zum Jahresende 2007 bzw. Jahresanfang 2008
lagen die Schwerpunkte der Maßnahmen im
Berichtsjahr 2008 auf Förderung der Identifikation der
Mitarbeiter mit der conwert Immobilien Gruppe und
der Formung eines einheitlichen Konzerns. Um die
Mitarbeiter optimal in den Umstrukturierungsprozess
einzubinden und die verschiedenen Unternehmensstrukturen
optimal und effizient zu harmonisieren,
wurden basierend auf den Ergebnissen einer online
Mitarbeiterbefragung in verschiedenen Arbeitsgruppen
die Vision, die Mission und die Leitbilder der conwert
Immobilien Gruppe erarbeitet und installiert. Weiters
wurde die Führung von Mitarbeiter-Gesprächen auf
einheitlicher Basis konzernweit eingerichtet und
Programme für die Qualifikation und Weiterbildung
der Mitarbeiter erstellt. Neben der Erarbeitung eines
einheitlichen Kommunikationskonzeptes wurde auch
ein einheitliches Planungs- und Budgetierungstool
aufgebaut, das einen integrativen Planungsprozess
abbilden soll.
Die conwert Gruppe setzt hohe Standards in den
Bereichen Mitarbeiter-Führung und Mitarbeiter-
Entwicklung. Diesem Grundverständnis entsprechend
wurden im Berichtsjahr regelmäßig Mitarbeiterschulungen
und Fachseminare etwa aus den Bereichen
Immobilien, EDV, Recht, Rechnungswesen und
Personal angeboten. Insgesamt wurden im
Berichtsjahr EUR 0,21 Mio. für Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen
aufgewendet.
Die conwert Gruppe beschäftige zum Jahresende 2008
durchschnittlich 546,6 Vollzeitäquivalente (FTE) an über
60 (Vorjahr: 84) Standorten in sechs Ländern (Vorjahr:
sechs).
Forschung und Entwicklung
conwert investiert laufend in die Verbesserung und
Modernisierung ihrer Infrastruktur und orientiert sich
in allen operativen Geschäftsbereichen an den Erfordernissen
des täglichen Geschäfts. Sämtliche Entwicklungstätigkeiten
der conwert Gruppe sind nach diesen
Erfordernissen ausgerichtet. Als Altbau-Developer und
Immobiliendienstleister sind Forschung und
Entwicklung jedoch nicht in einer eigenen F&E-
Abteilung angesiedelt. Es werden daher auch keine
eigenen diesbezüglichen Mittel aufgewendet oder
ausgewiesen.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
26

KONZERNLAGEBERICHT
Risikobericht
Aktuelles Risikoumfeld
Die anhaltenden Turbulenzen an den weltweiten
Finanzmärkten haben sich weltweit negativ auf die
konjunkturelle Entwicklung ausgewirkt und damit auch
in Europa zu einem deutlichen Konjunkturabschwung
geführt. Die Auswirkungen auf die Geschäftsfelder der
conwert Immobilien Invest SE sind aus heutiger Sicht
noch nicht vollständig einschätzbar. Grundsätzlich ist
der Wohnimmobilienmarkt jedoch wesentlich konjunkturunabhängiger
als der Büro- oder Gewerbeimmobilienmarkt.
Mit der strategischen Neuaufstellung zum
vollintegrierten europäischen Immobilienunternehmen
mit der Spezialisierung auf hochwertige innerstädtische
Wohnimmobilien hat conwert zudem frühzeitig
Maßnahmen gesetzt, um auf neue Risikopotenziale
vorbereitet zu sein bzw. sich eröffnende Chancen
wahrnehmen zu können.
Risikomanagement
Als international tätiges Unternehmen ist conwert im
Rahmen der laufenden Geschäftstätigkeit verschiedenen
wirtschaftlichen und finanziellen Risiken ausgesetzt.
Die bedeutendsten Risiken ergeben sich aus
möglichen Änderungen bei Zinssätzen, Börsekursen,
generellen Markt- und Branchenentwicklungen sowie
der Bonität und der Zahlungsfähigkeit von Kunden und
Geschäftspartnern. Ziel des Unternehmens ist es, diese
Risiken durch ein systematisches Risikomanagement
aktiv zu steuern.
Das Geschäftsführende Direktorium übernimmt
umfangreiche Steuerungs- und Controllingaufgaben
im Rahmen eines internen Kontrollsystems und wird
dabei von den nicht geschäftsführenden Verwaltungsräten
sowie den einzelnen Bereichs- und Abteilungsleitern
unterstützt. Das rechtzeitige Erkennen, Evaluieren
und Reagieren auf strategische und operative
Risiken ist ein wesentlicher Bestandteil des Risikomanagements.
conwert verfügt über ein unternehmensweites Risikomanagementsystem,
welches die zentrale Koordination
und Überwachung des Risikomanagement-
Prozesses für den gesamten Konzern inne hat. Mit
diesem System sollen Gefahrenpotenziale verringert,
der Bestand gesichert und die erfolgreiche Weiterentwicklung
der conwert unterstützt werden.
Das zentrale Risikomanagement erfasst und bewertet
die wesentlichsten, bestandsgefährdenden Risiken
und kommuniziert diese direkt mit der Unternehmensführung
und dem Management. Eine weitere Aufgabe
ist es, bei der Abschwächung von Risiken aktiv mitzuarbeiten
und entsprechende Maßnahmen mit den
betroffenen Abteilungen und Versicherern umzusetzen.
Berichtsinhalte, Berichtswege, und Berichtsfrequenzen
sind festgelegt. Die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems
wird von der internen Revision prozessunabhängig
überwacht.
Die Risikomanagement-Strategie der conwert gliedert
sich in vier Schritte:
+ Risikoanalyse
Das zentrale Risikomanagement führt eine regelmäßige
Analyse der bestehenden Risiken durch. Dabei
werden die Risiken nach Eintrittswahrscheinlichkeit
und finanzieller Auswirkung bewertet.
+ Gegenmaßnahmen/Reaktion
Evaluierte Risiken werden je nach Auswirkung auf die
Unternehmensziele minimiert oder zur Gänze
vermieden, in bestimmten Fällen aber auch bewusst
in Kauf genommen.
+ Verantwortlichkeit
Jedes Risiko ist dem jeweilig zuständigen Bereich klar
zugeordnet.
+ Risikoüberwachung und -kontrolle
In regelmäßigen Meetings wird die Entwicklung der
jeweiligen Risikokategorien überwacht und die
erhobenen Risiken zumindest ein Mal jährlich neu
bewertet.
Strategische Risiken
Innerhalb des strategischen Risikomanagements
stehen vor allem Eckpunkte der Geschäftsstrategie
der conwert im Vordergrund. Mit der Neuausrichtung
zum vollintegrierten Wohnimmobilienkonzern erfolgte
eine Diversifikation des Risikos: conwert profitiert
neben Erträgen aus Vermietung und dem Verkauf
eigener Immobilien auch von Erträgen aus den Service-
Bereichen. Damit ging auch eine Änderung des strategischen
Gesamt-Risikoprofils einher. Nach Ansicht des
Managements haben sich dadurch die Diversifikation
und die Wachstumschancen des Unternehmens im
Bereich Immobilien-Dienstleistungen aber insgesamt
verbessert.
Ein weiterer wesentlicher Bestandteil des strategischen
Risikomanagements ist die Investitionsstrategie.
Dazu wurden klar definierte Investitionsrichtlinien
sowohl regional als auch sektoral festgelegt und somit
wesentliche strategische Risiken minimiert oder
ausgeschlossen. Durch die Veranlagungsrichtlinien
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
27

KONZERNLAGEBERICHT
werden etwa Lage, Art und Mindestrendite der zu erwerbenden
Immobilien definiert, sodass unter langfristigen
Gesichtspunkten Ertragswert- und Substanzwertsteigerungen
sowie eine Ertragsoptimierung erzielt werden
können. Entsprechend der strategischen Unternehmensausrichtung
auf hochwertige innerstädtische
Wohnimmobilien kommt der Lage von zu erwerbenden
Immobilien entscheidende Bedeutung zu, der mit
genauen Standortanalysen im Vorfeld von Investitionen
Rechnung getragen wird.
Darüber hinaus ist ein geografischer Investitionsfokus
auf EU-Staaten vorgesehen. Demnach sollen 90 % des
Immobilienvermögens in den EU-Mitgliedsstaaten und
können maximal 10 % außerhalb der EU – allerdings
innerhalb Europas – investiert werden. Zumindest
30 % des Immobilien-Portfolios müssen zudem in
Österreich investiert sein.
Investitionen und Immobilienverkäufe mit einem
Volumen von über EUR 3,0 Mio. bedürfen nach einer
positiven Beurteilung durch das Geschäftsführende
Direktorium zudem der Zustimmung des Verwaltungsrats.
Dazu wurde im Verwaltungsrat ein eigener
Immobilien-Ausschuss eingerichtet, der mit
Immobilien-Experten besetzt ist und sich mit den
genehmigungspflichtigen Geschäften intensiv
beschäftigt.
Marktrisiko
Der Immobilienmarkt ist in seiner Gesamtheit konjunkturellen
und volkswirtschaftlich determinierten Entwicklungen
unterworfen. Allgemein kann festgestellt werden,
dass der Wohnimmobilienmarkt insgesamt weniger
zyklisch reagiert als etwa der Büro- oder Gewerbeimmobilienmarkt.
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien
ist von regionalen oder lokalen Entwicklungen bestimmt
und wird insbesondere durch Veränderungen bei
demografischen Kennzahlen (Bevölkerungszahl, Geburtenrate,
Anzahl der Personen im Haushalt) und vom
Nettoeinkommen der Mieter und Käufer, der Arbeitsmarktsituation
sowie dem Zinsniveau und nicht zuletzt
der Neubautätigkeit beeinflusst.
Durch ihre strategische Ausrichtung auf Wohnimmobilien
im Allgemeinen und hochwertige Altbau-
Wohnungen in innerstädtischen Lagen im Speziellen ist
conwert in einem Marktsegment tätig, das von Konjunkturschwankungen
weitestgehend unabhängig ist.
Zur regionalen Streuung der Risikodiversifikation hat
conwert im Jahr 2008 zahlreiche weitere Regionen
erschlossen: Vor allem in Deutschland wurde die
regionale Präsenz an bestehenden Orten wie in Berlin
und Sachsen sowie an ausgewählten Standorten in
West- und Süddeutschland ausgeweitet. Daneben
investiert conwert auch in Wohnimmobilien in unterschiedlichen
Segmenten und kann durch eine breite
Streuung innerhalb des Wohnimmobilienmarktes einen
laufenden Cashflow sicherstellen.
In Anbetracht des intensiven Engagements in ausländischen
Immobilienmärkten werden in das Risikomanagement
auch rechtliche Risiken sowie branchenspezifische
Entwicklungen miteinbezogen. Eine
ausführliche Due Diligence der wirtschaftlichen und
rechtlichen Markteigenschaften sowie laufende Marktbeobachtungen
und umfassende Immobilien-Datenbanken
ermöglichen eine marktkonforme Einschätzung
dieser Risiken.
Von wesentlicher Bedeutung ist auch der Zugang zu
attraktiven Immobilien. Mit der Integration der Immobilienmanagement
und – dienstleistungsgesellschaften
wurde der Marktzugang noch einmal verbessert und
das diesbezügliche Risiko minimiert. Durch die flächendeckende
Präsenz ist conwert in der Lage, Marktentwicklungen
frühzeitig zu erkennen und zeitnah darauf
zu reagieren, sodass ein optimales Timing für Ankaufund
Verkaufs-Aktivitäten gesetzt werden kann.
conwert bilanziert als Finanzinvestitionen gehaltene
Immobilien gemäß IAS 40 mit den Verkehrswerten.
Daher können Änderungen der Marktverhältnisse (u.a.
Änderung der Marktpreise und Marktrenditen) im
Rahmen der Bewertung der Immobilien durch
unabhängige Sachverständige auch zu Abwertungen
führen, wobei sich die Wohnimmobilienmärkte in den
conwert-Kernmärkten zuletzt äußerst stabil entwickelt
haben. Die conwert-Kernmärkte Österreich und
Deutschland haben sich auch im Jahr 2008 sowohl bei
Mieten als auch bei Preisen für Eigentumswohnungen
erfreulich entwickelt, sodass das Abwertungsrisiko
insgesamt gering ist. Die aktuelle Wirtschaftskrise
führt in einem hohen Maß zu Unsicherheit über das
weitere Vorgehen der Marktteilnehmer. In dieser
Marktumgebung ist es möglich, dass Preise und
Wertentwicklungen einer hohen Volatilität und somit
Abwertungsdruck ausgesetzt sind. Die selektive Investitionsstrategie
in unterbewertete Wohnimmobilienmärkte
und günstige Ankaufspreise sowie die breite
Streuung der Investments in unterschiedliche Regionen
und Wohnimmobilien-Segmente baut einem potenziellen
Abwertungsrisiko zudem vor.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
28

KONZERNLAGEBERICHT
Operative Risiken
Die operativen Risiken der conwert bestehen vor allem
in Hinblick auf Mietverhältnisse sowie Instandhaltungsnotwendigkeiten
bzw. die Bausubstanz der Immobilien.
conwert minimiert diese Risiken durch laufende
Überprüfung der Bonität und Reputation aller Mieter
und sonstiger Kunden. Zur Sicherung der Forderung
ist die Einhebung einer Kaution ein erprobtes Mittel zur
Sicherstellung der Einhaltung der Vertragspflichten der
Mieter. conwert vereinbart Mietverträge mit direkten
oder indirekten Indexklauseln. Damit unterliegen die
Mieterträge weitestgehend keinem Inflationsrisiko.
Durch die hohe Anzahl der Immobilien im conwert-
Portfolio ergibt sich auch eine breite Streuung an
Mietverträgen. Damit kann dem Risiko auf Klumpenbildung
bzw. dem Konzentrationsrisiko effektiv entgegengetreten
werden. Insgesamt verfügt conwert bereits
über knapp 25.000 Mieteinheiten.
Die Dienstleistungsgesellschaften der conwert Gruppe
sind nicht nur für die conwert selbst tätig, sondern
bieten ihre Dienstleistungsaktivitäten auch Dritten am
freien Markt an. Daraus ergeben sich operative Risiken.
Größter Einzelkunde der Dienstleistungsgesellschaften
ist conwert selbst. Durch eine sehr breite Streuung
der übrigen Dienstleistungskunden kann das Ausfallsrisiko
deutlich reduziert werden.
Der wirtschaftliche Erfolg der Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften
ist einerseits von der erfolgreichen
Servicierung bestehender Kunden und andererseits von
der Akquisition neuer Kunden abhängig. conwert baut
bei bestehenden Kunden auf ein funktionierendes
Customer Relationship Management sowie das Knowhow
der Dienstleistungsunternehmen, von dem
wiederum die Kunden profitieren. Bei der Neukundenakquisition
werden insbesondere die allgemeine Wachstumsdynamik
und Professionalisierung der Immobilienbranche
sowie der Marktzugang des Unternehmens
als integrierte Managementplattform genutzt.
Neben der stetigen Ausrichtung an den Kundenbedürfnissen
sind das Engagement und die Professionalität
der Mitarbeiter ein wesentlicher Erfolgsfaktor
für die conwert Gruppe. Dementsprechend ist auch
der Erfolgsfaktor Human Resources im Risikomanagement
verankert. conwert setzt diverse Maßnahmen,
um engagiertes und qualifiziertes Fach- und Führungspersonal
zu gewinnen beziehungsweise an das Unternehmen
zu binden. Dazu gehören sowohl professionelle
Personalführungssysteme als auch Personalentwicklungsmaßnahmen,
Schulungen und auch erfolgsabhängige
Vergütungsmodelle.
Finanzierungs- und Währungsrisiken
Die globale Finanzkrise, ausgelöst durch die US-
Finanz- und Hypothekenkrise, sowie die großen Volatilitäten
und zum Teil starken Kursverluste an den internationalen
Börseplätzen haben trotz massiver
Zinssenkungen der Notenbanken auf den internationalen
Finanzmärkten zu einem erheblichen Vertrauensverlust
geführt. Vor diesem Hintergrund hat sich
die Aufbringung zusätzlichen Eigenkapitals, vor allem
in Form von Kapitalerhöhungen, aber auch die Möglichkeiten
bei der Fremdfinanzierung deutlich
verschlechtert.
conwert hat auf diese geänderten Rahmenbedingungen
auf den Finanz- und Kapitalmärkten rechtzeitig reagiert
und verfügt über eine solide Eigenkapitalbasis und
ausreichend liquide Mittel.
Bereits seit der Unternehmensgründung setzt conwert
bei der Finanzierung des Immobilienvermögens auf
einen ausgewogenen Einsatz von Eigen- und Fremdmitteln.
Im Rahmen einer soliden Bilanzstruktur wird
das Immobilien-Portfolio langfristig zu durchschnittlich
rund 40 % mit Eigenkapital und zu rund 60 % mit
Fremdkapital finanziert.
Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen
damit im Wesentlichen aus der langfristigen Fremdfinanzierung
des Immobilienvermögens. Aus diesem
Grund werden die Gegebenheiten der Finanzmärkte
laufend einer Prüfung unterzogen, um bei Änderungen
der Zinsniveaus entsprechend schnell reagieren zu
können. Zur Reduktion des Zinsänderungsrisikos und
somit zur Sicherung zukünftiger Cashflows setzt
conwert zudem auf effektiv wirksame Zinssicherungsgeschäfte.
So werden für etwa 75 % der gesamten
Finanzverbindlichkeiten Maßnahmen wie Hedging,
Fixzinsvereinbarungen, Zinsobergrenzen oder
ähnliches gesetzt.
Zudem wird die Innenfinanzierungskraft des Unternehmens
durch die Ertrags- und Wertsteigerungsstrategie
von conwert gestärkt, wodurch weitere
Ertragssteigerungen auch ohne die Aufnahme zusätzlicher
Eigen- und Fremdmittel möglich sind.
conwert ist investitionsseitig zum überwiegenden Teil
im Euro-Raum aktiv (96 % des Immobilienvermögens)
und daher kaum nennenswerten Währungsrisiken sowie
Währungsänderungsrisiken ausgesetzt. Mehr als 95 %
der Vermietungserlöse und mehr als 90 % der Veräußerungserlöse
werden im Euroraum erwirtschaftet.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
29

KONZERNLAGEBERICHT
Organisation und Unternehmensstruktur
conwert ist eine börsenotierte, monistische Societas
Europaea (SE). Organe der Gesellschaft sind der
Verwaltungsrat und das Geschäftsführende Direktorium.
Der Gesellschaftssitz ist Wien.
Das operative Geschäft der conwert Immobilien Invest
SE wird über Tochterunternehmen in Österreich,
Deutschland sowie Tschechien, Ungarn und der
Slowakei abgewickelt.
Im Segment Immobilien-Investments wickelt conwert
das Geschäft zum Teil selbst mehrheitlich aber über
Immobilien-Besitz-Gesellschaften ab. conwert verfügt
dabei über Immobilien-Besitz-Gesellschaften in Österreich,
Deutschland sowie in Tschechien, Ungarn und
der Slowakei.
Im Segment Immobilien-Dienstleistungen wickelt
conwert das Geschäft über folgende Immobilien-
Dienstleistungs-Gesellschaften ab:
Das Immobilienportfolio der conwert Immobilien Invest
SE wird von der conwert Management GmbH (Wien)
gemanagt. Zudem verfügt der Konzern über Managementgesellschaften
in Ungarn, Slowakei, Tschechien
und Deutschland, die lokal die Bestände managen.
Die ECO Management GmbH (Wien) ist für das
Management der Büro- und Handelsimmobilien der
ECO Business-Immobilien AG verantwortlich.
Die RESAG Real Estate Services AG (Wien) ist mit ihren
Tochtergesellschaften in Österreich für das Immobilien-
Dienstleistungsgeschäft wie Verwaltung, Makelei und
Immobilien-Versicherungsdienstleistungen verantwortlich.
Unter der Holding conwert Bauträger-Development
Holding GmbH sind sämtliche Bauträger- und Baumanagement-Aktivitäten
in Österreich und dem CEE-
Raum gebündelt.
Die 100 %-ige conwert Tochter alt+kelber Immobiliengruppe
(Heilbronn) zeichnet mit ihren Tochtergesellschaften
für sämtliche Immobilien-Dienstleistungen
in Deutschland verantwortlich.
Aktien der Gesellschaft
und Stellung der Aktionäre
Die conwert Immobilien Invest SE verfügte zum
31.12.2008 über ein Grundkapital von EUR 853.592.730,
das in 85.359.273 auf Inhaber lautende stimmberechtigte
nennbetragslose Stammaktien (Stückaktien) mit
einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR
10,00 je Stück eingeteilt war. Das Grundkapital der
Gesellschaft ist zur Gänze einbezahlt.
Sämtliche Aktien sind in einer veränderbaren Sammelurkunde
verbrieft, die bei der Oesterreichischen
Kontrollbank Aktiengesellschaft, Am Hof 4, A-1010
Wien, als Wertpapiersammelbank hinterlegt ist. Eine
Einzelverbriefung der Aktien ist satzungsgemäß ausgeschlossen.
Alle zum Bilanzstichtag ausgegebenen
Aktien der Gesellschaft sind zum Handel an der Wiener
Börse zugelassen. Die ISIN der Aktien lautet
AT0000697750.
Jede Aktie gewährt das Recht zur Teilnahme an der
Hauptversammlung und zur Ausübung des Stimmrechtes,
wobei jede Aktie einer Stimme entspricht.
Kein Aktionär verfügt daher über besondere Kontrollrechte.
Stimmrechtsbeschränkungen aufgrund von
Vereinbarungen zwischen Aktionären gibt es
hinsichtlich des Syndikates Albertgasse 35 Beteiligungs
GmbH & Co KG. Es handelt sich hierbei um
8.555.675 Stück conwert Aktien – dies entspricht einem
Anteil am Grundkapital von 10,02 %.
Nach Kenntnis der Gesellschaft verfügte Gründer und
Vorsitzender des Verwaltungsrats Günter Kerbler per
31.12.2008 über 6,84 % des Grundkapitals. Weitere
5,01 % der Anteile befanden sich im Besitz von Fortis
Investments Belgien. Durch das Aktienrückkaufprogramm
waren 4,99 % der Anteile im Besitz der Gesellschaft.
Rund 80 % der ausstehenden Aktien befanden
sich im Streubesitz. Anteile von rund 10 % hält eine
langfristig engagierte Kernaktionärsgruppe bestehend
aus Mitgliedern des Managements und diesen nahe
stehenden Personen. Seit dem Bilanzstichtag gab es
nach Kenntnis des Verwaltungsrats/Geschäftsführendem
Direktoriums insofern eine wesentliche
Veränderung der Aktionärsstruktur, als Fortis Investments
Belgien auf mittlerweile über 8 % der Anteile
aufgestockt hat.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
30

KONZERNLAGEBERICHT
Änderungen der Satzung bedürfen grundsätzlich eines
Beschlusses der Hauptversammlung. conwert ist
jedoch gemäß § 4 Absatz 3 der gültigen Satzung
(Fassung vom 27.05.2008) ermächtigt, bis 08.06.2011
das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu Nominale
EUR 26.674.770 durch Ausgabe von bis zu Stück
2.667.477 auf Inhaber lautende Stückaktien zum
Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrags
am Grundkapital pro Aktie, in einer oder mehreren
Tranchen auch unter gänzlichem oder teilweisen
Bezugsrechtsausschluss, auch im Wege des mittelbaren
Bezugsrechts gemäß § 153 Absatz 6 Aktiengesetz,
gegen Bar- oder Sacheinlage zu erhöhen und
den Ausgabekurs sowie die Ausgabebedingungen im
Einvernehmen mit dem Verwaltungsrat festzusetzen
(genehmigtes Kapital).
Weiters ist der Verwaltungsrat der conwert gemäß
§ 38 Absatz 2 SEG i.V.m. § 169 AktG ermächtigt,
innerhalb von 5 Jahren ab Beschlussfassung, sohin
bis 25. Oktober 2012, das Grundkapital der Gesellschaft
um bis zu Nominale EUR 400.121.590 durch
Ausgabe von bis zu Stück 40.012.159 auf Inhaber
lautende Stückaktien zum Mindestausgabekurs von
100% des anteiligen Betrags am Grundkapital in einer
oder mehreren Tranchen, auch im Wege des mittelbaren
Bezugsrechts gemäß § 153 Abs. 6 AktG, gegen
Bar oder Sacheinlage zu erhöhen und den Ausgabekurs
sowie die Ausgabebedingungen festzusetzen
(genehmigtes Kapital II.).
Der Verwaltungsrat ist gemäß § 174 Abs 2 AktG,
innerhalb von fünf Jahren ab Beschlussfassung, sohin
bis 27. Mai 2013 ermächtigt, Wandelschuldverschreibungen
(Wandelschuldverschreibungen 2008), mit
denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu
12.803.890 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien
der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am
Grundkapital von bis zu EUR 128.038.900,– verbunden
ist, in einer oder mehreren Tranchen auszugeben und
alle weiteren Bedingungen der Wandelschuldverschreibungen
sowie die Ausgabe und das Umtauschverfahren
der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen;
das Bezugsrecht der Aktionäre gemäß § 174 Abs 4
AktG i.V.m. § 153 AktG im Falle der Ausgabe von
Wandelschuldverschreibungen gemäß vorstehender
Ermächtigung ist ausgeschlossen.
Das Grundkapital der conwert ist um bis zu
EUR 128.038.900 durch Ausgabe von bis zu 12.803.890
Stück neue, auf Inhaber lautende Stammaktien der
Gesellschaft zur Gewährung von Umtausch- oder
Bezugsrechten an die Gläubiger der Wandelschuldverschreibungen
2008 (bedingtes Kapital II.) und die
entsprechende Änderung der Satzung in § 4 (Grundkapital
und Aktien) bedingt erhöht.
Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE
hat am 24.01.2008 vom Hauptversammlungsbeschluss
vom 25.10.2007 Gebrauch gemacht und ein Aktienrückkaufprogramm
beschlossen. Der Verwaltungsrat
(vormals der Vorstand) wurde von der Hauptversammlung
ermächtigt, für die Dauer von 18 Monaten
ab Beschlussfassung eigene Aktien der Gesellschaft
bis zum gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß von
10 % des Grundkapitals zu erwerben. Erwerbzweck
ist jeder gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG erlaubte Zweck,
insbesondere aber der Einsatz als Akquisitionswährung
für den Kauf von Unternehmen und Liegenschaften.
Insgesamt wurden im Rahmen dieses Rückkaufprogramms
3.882.361 Stück Aktien zu einem Preis von
EUR 43.561.671,08 (ohne Transaktionsspesen)
erworben. Dies entspricht 4,548 % des Grundkapitals.
Aufgrund des Auslaufens der Ermächtigung wurde
dieser Aktienrückkauf mit 30.06.2008 beendet.
Der Verwaltungsrat hat daraufhin am 25.08.2008
beschlossen, erneut von der Ermächtigung der Hauptversammlung
Gebrauch zu machen. In diesem
weiteren Aktienrückkaufprogramm (Geltungsdauer
vom 29.08.2008 bis längstens 25.04.2009) wurden bis
zum Stichtag 31.12.2008 insgesamt 385.105 Stück
Aktien zu einem Preis (ohne Transaktionsspesen) von
EUR 3.491.397,02 erworben. Dies entspricht 0,451 %
des Grundkapitals. Seit Oktober 2008 notiert die
conwert-Aktie unter dem von der Hauptversammlung
beschlossenen Mindestpreis des Aktienrückkaufprogramms.
Daher wurden ab diesem Zeitpunkt im
Geschäftsjahr 2008 keine weiteren Aktien zurückgekauft.
Die ordentliche Hauptversammlung vom 27. Mai 2008
hat die Satzung des Unternehmens dahingehend
geändert, dass Hauptversammlungen in Bild und Ton
aufgezeichnet und öffentlich übertragen werden dürfen.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
31

KONZERNLAGEBERICHT
Der Bericht des Geschäftsführenden Direktoriums
wurde daraufhin in deutscher und englischer Sprache
über das Internet weltweit zugänglich gemacht.
Verwaltungsrat und
Geschäftsführendes Direktorium
Die Hauptversammlung wählt die Mitglieder des
Verwaltungsrats. Der Verwaltungsrat wählt gemäß
§ 11 der Satzung der Gesellschaft jährlich in einer im
Anschluss an die ordentliche Hauptversammlung
abzuhaltenden Sitzung aus seiner Mitte einen Vorsitzenden
sowie einen oder zwei Stellvertreter. Zu dieser
Sitzung bedarf es keiner besonderen Einladung.
Die Geschäftsführenden Direktoren werden vom
Verwaltungsrat bestellt.
Gemäß der Satzung darf eine Nominierung zum
Verwaltungsrat letztmalig mit 75 Jahren bzw. zum
Geschäftsführenden Direktor letztmalig mit 65 Jahren
erfolgen.
Für den Fall eines öffentlichen Übernahmeangebots
wurde zwischen der Gesellschaft und den Mitgliedern
des Geschäftsführenden Direktoriums eine Entschädigungsvereinbarung
abgeschlossen. Demnach hat
jeder Geschäftsführende Direktor im Falle einer
Change of Control das Recht, seine Position unter
Wahrung von Abfertigungsansprüchen zurückzulegen.
Zusätzlich bestehen keine bedeutenden Vereinbarungen,
die bei einem Kontrollwechsel in der Gesellschaft
infolge eines Übernahmeangebotes wirksam
werden, sich ändern oder enden.
Ausblick
Die Prognosen zur Wirtschaftsentwicklung gehen im
Jahr 2009 von einer Rezession in Europa aus. Für
Österreich wird mit einer rückläufigen Wirtschaftsentwicklung
von 1,2 % gerechnet, in Deutschland ein
Rückgang von 2,3 % erwartet. Für das Jahr 2010
erwartet die Europäische Kommission eine leichte
Wirtschaftserholung. Am Arbeitsmarkt soll diese
Trendumkehr erst zeitverzögert eine Entspannung
herbeiführen. In den Wochen vor der Berichtslegung
wurden die Prognosen jedoch laufend nach unten korrigiert,
eine seriöse Beurteilung über Dauer und Tiefe
der Rezession ist daher zum derzeitigen Zeitpunkt
nicht möglich. Mit weiteren Zinsschritten der Europäischen
Zentralbank und Konjunkturprogrammen von
staatlicher Seite wird versucht, dem beschleunigten
Abschwung entgegenzuwirken.
Trotz des negativen wirtschaftlichen Umfelds geht
conwert aus heutiger Sicht von einer weitestgehend
stabilen Wohnimmobilienmarktentwicklung an den
wichtigsten conwert-Standorten aus. Auch zeichnen
sich die Wohnimmobilienmärkte in Österreich und
Deutschland, wo sich die Preise im Gegensatz zu
Boommärkten auch in den letzten fünf Jahren
überwiegend stabil entwickelt haben, durch eine
geringere Konjunktursensibilität aus als andere
Immobilienmärkte (etwa England, Spanien oder Frankreich)
oder Immobilien-Segmente (Büro- oder Gewerbeimmobilien).
conwert profitiert in diesem negativen Marktumfeld
von der hohen Wertschöpfung und Diversifizierung
innerhalb der Unternehmensgruppe und der damit
verbundenen inneren Ertragskraft. Dementsprechend
wird der strategische Fokus im Geschäftsjahr 2009 auf
der Verbesserung der Finanzierungsstruktur, dem
Ausbau des Dienstleistungsgeschäfts, dem Verkauf
von Immobilien sowie auf organischen Mietertragssteigerungen
liegen. Opportunitäten auf der Akquisitionsseite
werden nur äußerst selektiv genutzt werden.
Die Vermietungserlöse sollen vor allem durch den
Abbau von Freiflächen in bestehenden Immobilien
sowohl in Deutschland als auch in Österreich weiter
organisch gesteigert werden. Bei den Verkaufserlösen
wird ein Umsatz von rund EUR 200 Mio. angepeilt, der
aufgrund des kleinteiligen Geschäfts und der
verstärkten Fokussierung des Investmentmarktes auf
Wohnimmobilien unverändert zu attraktiven Cash-
Margen durchgeführt werden sollte.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
32

KONZERNLAGEBERICHT
Im Dienstleistungsgeschäft werden Synergieeffekte
im Jahr 2009 insbesondere durch die Überführung von
eigenen Immobilienbeständen in die eigene Hausverwaltung
erstmals voll ertragswirksam werden. Der
Ausbau des Drittgeschäfts wird sowohl in Österreich
als auch in Deutschland fortgesetzt. Die Kostenstruktur
wird durch ein umfassendes Programm zur Kostenoptimierung
und Effizienzsteigerung bereits im Jahr
2009 weiter verbessert (Details siehe Nachtragsbericht).
Auf der Refinanzierungsseite ist conwert gut aufgestellt.
Die Eigenkapitalquote beträgt 42 %, die
Liquidität zum Bilanzstichtag 31.12.2008 rund
EUR 70 Mio. 2009 und 2010 stehen mit EUR 54 Mio.
bzw. EUR 61 Mio. nur geringe Beträge zur Prolongation
an. Externen Einflüssen wird sich aber auch conwert
nicht vollständig entziehen können. So sind die Finanzierungsmöglichkeiten
auf der Fremdkapitalseite
unverändert angespannt. Den Zinssenkungen der
Europäischen Zentralbank und dementsprechend
positive Auswirkungen auf den Finanzaufwand wirken
restriktive Konditionen der Banken bei Neufinanzierungen
massiv entgegen. Zudem sind marktbedingte
Änderungen bei den Bewertungsansätzen und damit
weitere Belastungen des Ergebnisses nicht
vollkommen ausschließbar. Insgesamt ist beim
conwert-Portfolio aber aufgrund der hohen Qualität
der Immobilien in guten Lagen unverändert von einer
hohen Wertstabilität auszugehen.
Bei einem unveränderten Marktumfeld rechnet
conwert daher im Jahr 2009 mit einer positiven operativen
Geschäftsentwicklung und einem Cash-Ertrag
(FFO), der über dem Niveau von 2008 zu liegen kommt.
Nachtragsbericht
Im Februar 2009 hat die conwert Immobilien Invest SE
ein umfassendes Programm zur Kostenoptimierung
und Effizienzsteigerung bekannt gegeben. Das Unternehmen
wird die allgemeinen Verwaltungskosten für
den eigenen Bestand um rund 10-15 % reduzieren.
Um vorhandene Ressourcen noch besser zu nutzen,
werden gleichzeitig die Kapazitäten in den Bereichen
Immobilien-Vertrieb und Immobilienverwaltung reorganisiert
und gestärkt. Im Jahr 2009 sollen dadurch die
gesamten Verwaltungskosten (Sach- und Personalkosten)
auf 11-12 % des Brutto-Umsatzes gesenkt
werden, nach rund 14 % im Geschäftsjahr 2008.
Kernelemente des Kostenoptimierungs- und Effizienzsteigerungsprogramms
sind die Reduktion der allgemeinen
Verwaltungskosten, die Zusammenlegung und
Reorganisation von Geschäftsbereichen (Asset &
Property Management) und Standorten (3 Standorte
in Österreich werden in der Konzernzentrale konzentriert,
das Ungarn-Geschäft wird auf ein Minimum
reduziert, einzelne Wohnungsprivatisierungsstandorte
in Deutschland geschlossen) sowie die Nutzung von
Synergieeffekten im Dienstleistungsgeschäft. Der
Personalabbau in der allgemeinen Verwaltung sowie
bei Tochtergesellschaften betrifft rund 50 Personen.
20 % der Fixvergütung des Geschäftsführenden Direktoriums
wurden für 2009 auf variabel umgestellt.
Die Einsparungsmaßnahmen werden sich bereits im
Jahr 2009 positiv auf die Ertragsentwicklung auswirken,
wobei einem einmaligen Aufwand von rund
EUR 0,8 Mio. für Betriebsschließungen und -zusammenlegungen
im Jahr 2009 nachhaltige Einsparungseffekte
von rund EUR 6,9 Mio. gegenüberstehen.
Gleichzeitig hat conwert die Aktivitäten in den Bereichen
Immobilien-Vertrieb und Immobilienverwaltung
verstärkt. Durch den Ausbau des Immobilienverwaltungsgeschäfts
– in dem Fremdmandate wie auch
eigene Immobilienbestände verwaltet werden – können
rund 30 neue Arbeitsplätze geschaffen werden. Mittlerweile
wurden rund 11.000 Wohneinheiten in
Deutschland von Fremdverwaltungen zu deutlich geringeren
Personal- und Sachkosten übernommen und
dadurch Fremdkosten eingespart. Weitere 2.500
Wohneinheiten werden im laufenden Geschäftsjahr
2009 noch übernommen.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
33

KONZERNLAGEBERICHT
Da der strategische Fokus in Zukunft auf dem Ausbau
des Dienstleistungsgeschäfts, dem Verkauf von
Immobilien sowie auf organischen Mietertragssteigerungen
liegt, wurde diese stärkere Vertriebsorientierung
auch im Geschäftsführenden Direktorium
umgesetzt. Mit Thomas Rohr, der mit Wirkung vom
01.03.2009 neu in das Geschäftsführende Direktorium
eingezogen ist, und dem Direktoriums-Mitglied Jürgen
F. Kelber übernehmen die bisher bereits für den
Vertrieb zuständigen Personen auch die Verantwortung
für das gesamte Österreich- bzw. Deutschland-
Geschäft. Ihre Verantwortungsbereiche umfassen damit
sämtliche Geschäftstätigkeiten in diesen beiden
Kernmärkten der conwert. Thomas Rohr (44) war
bisher Vorstand der zur conwert gehörenden RESAG
Gruppe und leitete das Makler-Unternehmen RESAG
Immobilienmakler GmbH. Im Geschäftsführenden
Direktorium wird er von nun an für die Region Österreich
zuständig sein, Jürgen F. Kelber für die Region
Deutschland.
Walter Leitner, Andreas Nittel und Alexander Zartl sind
mit Wirkung vom 28.02.2009 aus dem Geschäftsführenden
Direktorium ausgeschieden und übernehmen
leitende Funktionen in der conwert Gruppe.
Friedrich Scheck hat sein Mandat als Geschäftsführender
Direktor mit Wirkung vom 20.01.2009 niedergelegt.
Als Vorsitzender des Vorstandes wird sich
Friedrich Scheck nunmehr ausschließlich auf die
börsenotierte ECO Business-Immobilien AG konzentrieren.
Seine Funktion als Geschäftsführer der ECO
Management GmbH (100 %-Tochter der conwert
Gruppe) behält er bei. Die Verwaltungsratsmitglieder
Günter Kerbler (Vorsitzender) und Mag. Franz Zwickl
(Stellvertreter des Vorsitzenden) planen, ihre Aufsichtsratsmandate
in der ECO Business-Immobilien AG im
Anschluss an die für 20.05.2009 geplante ordentliche
Hauptversammlung zurückzulegen. Die vorgenommenen
Änderungen tragen einer noch stärkeren Fokussierung
der beiden Unternehmen auf ihre Kernsegmente
Wohnimmobilien (conwert) und Büro- und Geschäftsimmobilien
(ECO) im aktuell herausfordernden Marktumfeld
sowie bester Corporate Governance Rechnung.
Vor dem Hintergrund dieser noch klareren Ausrichtung
auf die gegebene Investmentstrategie hält die conwert
daran fest, die bestehende Unternehmensbeteiligung
an der ECO Business-Immobilien AG (24,9 %) nicht
weiter aufzustocken.
Die conwert Immobilien Invest SE hat den bisher von
der ECO Business-Immobilien AG gehaltenen
50 %-Anteil am Allianz-Trading-Portfolio (EUR 52,0 Mio.)
sowie weitere Liegenschaften in Österreich und
Deutschland, die überwiegend für Wohnzwecke genutzt
werden, im Wert von EUR 61,3 Mio. übernommen. Der
vereinbarte Kaufpreis basiert auf Gutachten unabhängiger
Sachverständiger zum 31. Dezember 2008.
Aufgrund des aktuellen Marktumfelds und damit
einhergehenden Bewertungen liegt der Gesamtkaufpreis
von EUR 113,3 Mio. unter den historischen
Anschaffungskosten. Mit dieser Transaktion reduziert
ECO auch die Verbindlichkeiten gegenüber der conwert
weitestgehend.
Die niedrigen Kurse der 2007 begebenen Wandelschuldverschreibungen
(Nominale EUR 196 Mio.) nutzte
conwert auch im angelaufenen Geschäftsjahr 2009,
um Schulden zu günstigen Konditionen abzubauen.
So wurden weitere Wandelschuldverschreibungen zu
Kursen zwischen 44,00 und 46,50 je EUR 100 Nominale
zurückgekauft. Bei einem effektiven Kapitaleinsatz von
etwas mehr als EUR 7,0 Mio. konnte somit die
Verschuldung der conwert um EUR 16,0 Mio. reduziert
werden.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
34

KONZERNLAGEBERICHT
Durchschnittsmieten Österreich
p.M./m 2 in EUR
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
5,81
3,14
6,32
3,29
2003 2004 2005 2006 2007 2008
Geschäft/Büro
Wohnen
7,65
3,42
8,34
4,37
8,23
4,5
7,85
4,82
Immobilieninvestment
Österreich
Im Geschäftsjahr 2008 stand die Optimierung des
Immobilien-Portfolios im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit.
Am Investitionsstandort Wien setzte conwert
ihr Immobilien-Development mit der Modernisierung
und Errichtung hochwertiger Wohnflächen in Innenstadtlagen
fort, um durch Neuvermietungen höhere
Mieterträge zu erzielen.
Die Anzahl der Immobilien blieb mit 405 Objekten
(2007: 412) in Österreich nahezu unverändert. Das
Wiener Portfolio wies 357 Objekte und damit gleich
viel Objekte wie im Vorjahr auf. Die Gesamtnutzfläche
betrug 705.208 m², nach 734.460 m² in
2007, das Immobilienvermögen EUR 1.241 Mio.
(2007: EUR 1.268 Mio.). conwert erwarb im
Geschäftsjahr 2008 Immobilien mit einem Gesamtwert
von EUR 18,6 Mio.
Verkaufsaktivitäten und Development
Der Markt für Portfolio-Transaktionen ist ab dem
2. Halbjahr aufgrund fehlender Finanzierungsmöglichkeiten
zum Erliegen gekommen. conwert hat daher bei
ihren Verkaufsaktivitäten einzelne Zinshäuser und Eigentumswohnungen
forciert. Aufgrund des geringen Investitionsvolumens
pro Einheit wurde dieser Markt vor allem
auch für private Anleger interessant. So traf eine geringere
Nachfrage von institutionellen Investoren auf eine
steigende Nachfrage von privaten Käufern und das Preisniveau
konnte stabil gehalten werden. Insgesamt belief
sich das Verkaufsvolumen auf EUR 161 Mio., wobei die
veräußerten Immobilien mit einer Gewinnmarge von
15 % auf die zuletzt bilanzierten IFRS-Buchwerten verkauft
werden konnten. Der Veräußerungsgewinn auf Basis
IFRS-Bilanzwerten betrug EUR 21,0 Mio..
conwert nutzte durch ihre Dachausbauten die umfassende
Wohnraumreserve, welche Dachgeschoße
in Gründerzeit-Häusern bieten. Im abgelaufenen
Geschäftsjahr wurden 9 Dachgeschoßausbauten mit
4.566 m² abgeschlossen. Im Zuge dieser Ausbauten
erfolgten meist umfangreiche Sanierungsmaßnahmen
und Fassadenerneuerungen.
Mietentwicklung und Leerstand
Die Durchschnittsmieten in Wien konnten im für conwert
wichtigsten Segment Wohnen von EUR 4,47/m² p.M.
2007 auf EUR 4,78/m² p.M. 2008 erhöht werden. Dieser
Anstieg spiegelt die erfolgreichen Entwicklungsaktivitäten
und das intensive Asset Management wider.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
35

KONZERNLAGEBERICHT
Aufgrund von Altmietverträgen ist das Österreich-
Portfolio unverändert von einer hohen Anzahl an
Mietverträgen mit niedrigen Ist-Mieten gekennzeichnet.
So waren Ende 2008 allein in Wien 20 % der gesamten
Fläche unter EUR 3,00/m² p.M. vermietet. Diese
Flächen bedeuten für conwert beträchtliches Potenzial
gegenüber den aktuellen Marktmieten von
EUR 7,00-9,00/m² p.M. Die durchschnittlichen Mieten
im Gewerbe-Segment befinden sich auf Marktniveau.
Der Investitionsleerstand belief sich auf 7,32 % oder
51.642 m² und betraf überwiegend das Geschäftsfeld
„Vermietung & Development von Wohn-Altbauten“, wo
zahlreiche Flächen saniert und modernisiert und nach
Fertigstellung zu Marktpreisen vermietet werden. Der
tatsächliche Leerstand in Österreich belief sich auf
7,06 % oder 49.758 m². Für 25 % der gesamten
Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like) *)
Österreich Durchschnittsmiete in EUR p.M. 5,91 6,21
Leerstandsrate in % 9,86 8,17
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 2,45 2,65
*) Exklusive 1. Bezirk in Wien & Developmentprojekt Rossauerlände
Immobilienvermögen Österreich
in EUR Mio.
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
1.154
1.268 1.241
2006 2007 2008
Leerflächen sind jedoch nur drei Objekte im Wert von
EUR 66 Mio. (5 % des österreichischen Immobilienvermögens)
verantwortlich.
Like-for-Like
Der Erfolg der conwert-Strategie spiegelt sich insbesondere
in einer Like-for-Like-Betrachtung für das
langfristig im Bestand befindliche Österreich-Portfolio
(„Vermietung & Development von Wohn-Altbauten“,
„Vermietung von Wohn-Neubauten“ sowie „Gewerbliches
Wohnen“) wider. Bei diesem unveränderten
Portfolio konnten die Mieterträge innerhalb eines
Jahres durch aktives Immobilienmanagement (Neuvermietungen,
Dachgeschoßausbauten, etc.) um 7,9 %
erhöht werden.
12/2007 12/2008 Veränderung in %
-17,1
Nutzfläche nach Region/Österreich
9 %
Wien Bundesländer
91 %
5
7,9
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
36

KONZERNLAGEBERICHT
Immobilien-Portfolio Österreich
GF I GF II GF III GF IV 2008 2007 Veränderung
Anzahl Immobilien # 199 199 7 n.a. 405 412 -1,7 %
Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 4.118/1.542 2.040/ 597 990/1.002 23/0 7.171/3.140 7.293/3.108 -1,6%/+1,06 %
Gesamtnutzfläche m2 402.412 185.367 68.549 48.880 705.208 734.460 -4 %
Immobilienvermögen EUR Mio. 760,49 248,43 122,36 109,70 1.240,98 1.268 -2 %
GF I: Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
GF II: Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
GF III: Vermietung von Wohn-Neubauten
GF IV: Gewerbliches Wohnen
Immobilien-Portfolio Österreich
Wien Österreich
2008 2007 Veränderung
Anzahl Immobilien # 357 405 412 -1,7 %
Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 6.755/2.831 7.171/3.140 7.293/3.108 -1,6%/+1,06 %
Gesamtnutzfläche m2 645.074 705.208 734.460 -4 %
Immobilienvermögen EUR Mio. 1.160,03 *) 1.240,98 1.267,71 -2 %
Durchschnittsmieten Wohnung EUR/m2 /p.M. 4,78 4,82 4,50 +7 %
Strategischer Leerstand % 7,56 7,32 8,11 -9,7 %
Tatsächlicher Leerstand % 6,77 7,06 7,52 -6,1 %
*) Das Immobilienvermögen Wien basiert auf einer Relationskalkulation der beizulegenden Zeitwerte Wien zu Österreich.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
37

KONZERNLAGEBERICHT
Umsatz- und Ertragsentwicklung
Die Umsatzerlöse beliefen sich im Geschäftsjahr 2008
auf EUR 265,09 Mio., nach EUR 294,98 Mio. im Vorjahr.
Der Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert resultiert
aus dem im Vorjahr überproportionalen Verkaufserlösen
aus dem Allianz Trading Portfolio. Die Vermietungserlöse
betrugen EUR 60,36 Mio., ein Anstieg von
8 % gegenüber dem Vorjahr (EUR 56,10 Mio.). Die
Veräußerungserlöse sanken um 32 % von EUR 237,72
Mio. auf EUR 161,33 Mio.
Das Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA)
konnte um 13 % auf EUR 59,12 Mio. gesteigert werden.
Geringere Verkaufserlöse und Aufwertungsgewinne
sowie sonstige Abwertungen führten zu einem
Rückgang des Betriebsergebnis (EBIT) um 51% auf
EUR 47,40 Mio., nach EUR 96,72 Mio. im Geschäftsjahr
2007. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) sank von
EUR 79,62 Mio. auf 15,28 Mio.
Insgesamt erzielte conwert 63 % der Umsatzerlöse,
40 % der Vermietungserlöse und 68 % des EBIT in
Österreich.
Umsatzerlöse Österreich
in EUR Mio.
350
300
250
200
150
100
50
225,00
EBIT Österreich
in EUR Mio.
120
100
80
60
40
20
294,98
265,09
2006 2007
2008
72,83
96,72
47,40
2006 2007 2008
Kennzahlen Segment Österreich
2008 2007 Veränderung
Umsatzerlöse EUR Mio. 265,09 294,98 - 10 %
davon Vermietungserlöse EUR Mio. 60,36 56,10 + 8 %
davon Veräußerungserlöse
davon Umsatzerlöse
EUR Mio. 161,33 237,72 - 32 %
Dienstleistungen
Ergebnis vor Zu- und
EUR Mio. 43,40 1,16 –
Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 59,12 52,48 + 13 %
Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 47,40 96,72 - 51 %
Ergebnis vor Steuern (EBT) EUR Mio. 15,28 79,62 - 81 %
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
38

KONZERNLAGEBERICHT
Deutschland
Der Schwerpunkt lag im Geschäftsjahr 2008 verstärkt
auf einer konsequenten Portfolio-Optimierung und
einer nachhaltigen Bewirtschaftung des Hold-Portfolios
und weniger auf dem Ausbau des Portfolios.
Das Deutschland-Portfolio umfasste Ende des
Geschäftsjahres 1.254 Immobilien (2007: 1.125)
mit einer Gesamtnutzfläche von 1.224.605 m²
(2007: 1.049.117 m²) und einem Vermögen von
EUR 1.161 Mio. Damit befanden sich bereits 60 % der
Gesamtnutzfläche des conwert-Portfolios bzw. 47 %
der gesamten Vermögenswerte in Deutschland.
Akquisitionen und Development
Während Entwicklungs- und Wertsteigerungsmaßnahmen
planmäßig durchgeführt werden konnten,
erfolgten Akquisitionen und Verkäufe angesichts der
schwierigen Rahmenbedingungen nur in eingeschränktem
Umfang. Selektiv wurden bisherige
Standorte ausgebaut und einige Standorte in wachstumsstarken
Städten im Rhein/Main-Gebiet und vor
allem in Süddeutschland erschlossen. In Augsburg
erfolgte der Markteintritt, die Bestände in der Region
Nürnberg/ Fürth (von 5 auf 21 Objekte) wurden deutlich
erhöht. Somit befanden sich zum Ende des abgelaufenen
Geschäftsjahres 17,4 % des Immobilienvermögens
in Westdeutschland (nach 9,4 % 2007).
Die Schönefelder Höfe in Leipzig wurden im
Berichtsjahr planmäßig entwickelt. Sie sind ein stadtteilprägendes
Altbau-Ensemble mit insgesamt rund
150.000 m 2 Fläche und etwa 2.300 Wohnungen. Durch
Sanierung und Aufwertung des Bestandes in insgesamt
vier Bauabschnitten konnte die Leerstandsrate auf
22% gesenkt werden, eine Reduktion des Leerstands
um über 31% zum Vergleichszeitraum des Vorjahres
(32%). Zugleich ließen sich in den zuvor leer stehenden
Wohnungen zum Teil deutlich höhere Mieten realisieren,
sodass der Mietertrag binnen eines Jahres um
20,73% gesteigert werden konnte.
Verkaufsaktivitäten
Im Geschäftsfeld „Verkauf von Wohnungen und ganzen
Objekten“ verfügt conwert in Deutschland über
insgesamt 2.078 Wohnungen. Davon wurden im
Berichtszeitraum 74 Wohnungen und erstmals auch
ganze Objekte im Gesamtwert von EUR 22,37 Mio.
veräußert.
Mietentwicklung und Leerstand
Die erfolgreich abgeschlossenen Entwicklungs- und
Modernisierungsprojekte am Standort Dresden, ein
neues Marketingkonzept für die Schönefelder Höfe in
Leipzig sowie effektives Asset Management spiegeln
sich auch im Vermietungsgrad von conwert wider: Der
Investitionsleerstand konnte von 13,75 % auf 11,74 %
gesenkt werden, der tatsächliche Leerstand von
9,88 % auf 8,19 %.
Die Durchschnittsmieten erhöhten sich durch Mietanpassungen
sowie Neuvermietungen im Wohnungssegment
von EUR 4,89/m² p.M. auf EUR 5,21/m² p.M.
Like-for-Like
Ihrer Development-Strategie folgend konnte conwert
die Leerstände in den bestehenden Portfolien deutlich
reduzieren und somit auch die Mieterträge signifikant
erhöhen. Diese Entwicklung zeigt sich besonders in
einer Like-fo-Like-Betrachtung: So konnten die Mieterträge
in Berlin durch Mieterdrehung und Mietanpassungen
um 9,6 % erhöht werden, jene in Dresden
um 12,0 % bei gleichzeitiger Reduktion des Leerstands
um 16,4 %. In Leipzig wurden die Mieterträge ebenfalls
um 6,6 % gesteigert.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
39

KONZERNLAGEBERICHT
Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like)
Deutschland *) Durchschnittsmiete in EUR p.M. 5,15 5,33
Leerstandsrate in % 24,9 22,7
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 3,44 3,67
Berlin *) Durchschnittsmiete in EUR p.M. 5,91 6,12
Leerstandsrate in % 13,76 8,73
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 0,60 0,66
Leipzig Durchschnittsmiete in EUR p.M. 4,21 4,39
Leerstandsrate in % 34,6 33,1
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 0,97 1,04
Dresden Durchschnittsmiete in EUR p.M. 5,04 5,22
Leerstandsrate in % 32,3 26,9
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 0,31 0,35
*) Angaben exkl. Joint Ventures
Immobilienvermögen Deutschland
in EUR Mio.
1.200
1.000
800
600
400
200
450,67
977,30
1.161,10
2006 2007 2008
12/2007 12/2008 Veränderung in %
-36,6
-16,4
-8,9
Nutzfläche nach Region/Deutschland
27 %
8 %
3 %
8 %
-4,1
23 %
31 %
Berlin Leipzig Dresden
Hamburg Bundesländer Westdeutschland
Bundesländer Ostdeutschland
3,5
3,6
4,1
3,5
6,9
6,6
9,6
12
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
40

KONZERNLAGEBERICHT
Immobilien-Portfolio Deutschland
GF I GF II GF III GF IV 2008 2007 Veränderung
Anzahl Immobilien # 1.013 86 153 2 1.254 1.125 +11,5 %
Mieteinheiten/PKW-Stellplätze # 13.053/2.204 1.208/98 1.967/1.222 223/64 16.451/3.588 14.472/2.778 +13,7 %/+29 %
Gesamtnutzfläche m2 977.271 90.247 145.896 11.191 1.224.605 1.049.117 +16,7 %
Immobilienvermögen EUR Mio. 799,27 96,31 245,11 20,40 1.161,09 977 +18,8 %
GF I: Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
GF II: Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
GF III: Vermietung von Wohn-Neubauten
GF IV: Gewerbliches Wohnen
Immobilien-Portfolio Deutschland
Berlin Leipzig Dresden Hamburg Bundes- Deutsch 2007 Veränländer
land 2008 derung
Anzahl Immobilien # 92 501 133 5 523 1.254 1.125 +11,5 %
Mieteinheiten/ 3.979/ 5.033/ 1.350/ 447/ 5.642/ 16.451/ 14.472/ +13,7 %/
PKW-Stellplätze # 337 427 170 392 2.262 3.588 2.778 +29 %
Gesamtnutzfläche m2 Immobilien-
281.129 380.838 103.617 39.228 419.793 1.224.605 1.049.117 +16,7 %
vermögen EUR Mio. 1.161,10 977,30
Durchschnittsmieten
Wohnung EUR/m2 /p.M. 5,40 4,32 4,89 8,38 5,50 5,21 4,89 +6,5 %
Durchschnittsmieten
Gewerbe EUR/m2 /p.M. 8,22 5,19 6,55 12,96 7,59 7,27 7,05 +3,1 %
Strategischer
Leerstand
Tatsächlicher
% 3,21 21,70 21,40 0 7,13 11,74 13,75 -14,6 %
Leerstand % 5,64 11,27 4,10 16,22 7,35 8,19 9,88 -17,1 %
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
41

KONZERNLAGEBERICHT
Umsatz- und Ertragsentwicklung
Die Umsatzerlöse verbesserten sich im Jahresvergleich
um 127 % auf EUR 131,31 Mio., nach
EUR 57,78 Mio. Die Vermietungserlöse konnten um
73 % auf EUR 83,34 Mio. (2007: EUR 48,29 Mio.)
gesteigert werden, die Veräußerungserlöse konnten
auf EUR 22,37 Mio. mehr als verdoppelt werden
(2007: EUR 9,50 Mio.).
Umsatzerlöse Deutschland
in EUR Mio.
140
120
100
80
60
40
20
33,49
57,78
131,31
2006 2007 2008
Kennzahlen Segment Deutschland
Im Gegensatz zur starken operativen Entwicklung –
das EBITDA verdoppelte sich fast auf EUR 37,96 Mio. –
verringerte sich das Betriebsergebnis (EBIT) von
EUR 71,03. auf EUR 23,01 Mio., das Ergebnis vor
Steuern (EBT) sank von EUR 57,22 Mio. auf
EUR -4,62 Mio.
EBIT Deutschland
in EUR Mio.
80
70
60
50
40
30
20
10
28,27
71,03
23,01
2006 2007 2008
2008 2007 Veränderung
Umsatzerlöse EUR Mio. 131,31 57,78 + 127 %
davon Vermietungserlöse EUR Mio. 83,34 48,29 + 73 %
davon Veräußerungserlöse
davon Umsatzerlöse
EUR Mio. 22,37 9,50 + 136 %
Dienstleistungen
Ergebnis vor Zu- und
EUR Mio. 25,60
Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 37,96 20,29 + 87 %
Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 23,01 71,03 - 68 %
Ergebnis vor Steuern (EBT) EUR Mio. -4,62 57,22 - 108 %
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
42

KONZERNLAGEBERICHT
Tschechien, Ungarn und Slowakei
Im Geschäftsjahr 2008 setzte conwert die Bautätigkeiten
an bereits begonnenen Developmentprojekten
in den CEE-Ländern fort und konnte zudem zahlreiche
Projekte erfolgreich abschließen. In Tschechien liegt
der Geschäftsschwerpunkt vor allem auf der
Vermietung und dem Development von Wohn-
Altbauten, in der Slowakei und in Ungarn werden vor
allem Neubauten zur nachfolgenden Veräußerung
errichtet.
Die Anzahl der Immobilien belief sich mit Jahresende
auf 51 Objekte nach 53 Objekten im Vorjahr. Die
Gesamtnutzfläche sank demnach ebenfalls leicht von
113.321 m² auf 105.608 m². Das Immobilienvermögen
belief sich auf EUR 95,24 Mio. (2007: 100,24 EUR Mio.).
conwert verkaufte im Geschäftsjahr Immobilien mit
einem Gesamtwert von EUR 19,42 Mio.
Development und Verkaufsaktivitäten
In Budapest wurden Sanierungsmaßnahmen erfolgreich
zum Abschluss gebracht und es konnten über
100 Wohneinheiten in erstklassigen Lagen an Käufer
übergeben werden. In Tschechien wurden Dachgeschoßausbauten
fortgesetzt bzw. beendet. Vor dem
Hintergrund der aktuell negativen Entwicklung des
Entwicklung Hold-Portfolio (Like-for-Like)
Tschechien Durchschnittsmiete in EUR p.M. 6,90 8,48
Leerstandsrate in % 28,1 25,7
Mieterträge p.M. in EUR Mio. 0,29 0,37
ungarischen Immobilienmarkts werden hier keine
neuen Development-Projekte mehr umgesetzt und
bestehende Eigentumswohnungen abverkauft.
Insgesamt belief sich das Verkaufsvolumen im Jahr
2008 auf EUR 19,42 Mio., wobei die veräußerten
Immobilien mit einer Gewinnmarge von 5,6 % auf die
zuletzt bilanzierten IFRS-Buchwerte verkauft werden
konnten. Der Veräußerungsgewinn auf Basis IFRS-
Bilanzwerten betrug EUR 1,03 Mio.
Mietentwicklung und Leerstand
In Tschechien konnte conwert im Jahr 2008 von der
Liberalisierung des tschechischen Mietrechts profitieren.
Mietanhebungen konnten im Rahmen der
gesetzlichen Möglichkeiten genutzt werden. Die Durchschnittsmieten
im für conwert wichtigsten Segment
Wohnen stiegen von EUR 3,71 m² p.M. auf EUR 4,99/m²
p.M. Die Geschäftsmieten konnten auf EUR 14,88
(von EUR 12,20) je m² p.M. und die Büromieten auf
EUR 8,95 (von EUR 7,54) je m² p.M. erhöht werden.
Der Investitionsleerstand im CEE-Raum belief sich auf
49,4 % und spiegelt damit die große Zahl der sich in
Sanierung und Modernisierung bzw. vor allem in Bau
befindlichen Flächen wider. Der tatsächliche Leerstand
belief sich auf 7,35 %.
12/2007 12/2008 Veränderung in %
-8,7
22,9
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
27,6
43

KONZERNLAGEBERICHT
Immobilienvermögen CEE-Region
in EUR Mio.
100
80
60
40
20
68,70
100,24
95,24
2006 2007 2008
Nutzfläche nach Ländern/CEE
24 %
18 %
Tschechien Ungarn Slowakei
Immobilien-Portfolio CEE-Region
Tschechien Ungarn Slowakei CEE 2008 2007 Veränderung
Anzahl Immobilien
Mieteinheiten/
# 31 15 5 51 53 -4 %
PKW-Stellplätze # 730/383 313/343 266/314 1.309/1.040 1.518/946 -14 %/+10 %
Gesamtnutzfläche m2 60.949 19.367 25.292 105.608 113.321 -7 %
Immobilienvermögen EUR Mio. 74,26 12,88 8,10 95,24 100,24 -5 %
Durchschnittsmieten EUR/
Wohnung m2 /p.M. 4,99 n.a. n.a. 4,99 3,71 –
Durchschnittsmieten EUR/
Gewerbe m2 /p.M. 14,88 n.a. n.a. 14,88 12,20 –
Durchschnittsmieten EUR/
Büro m2 /p.M. 8,95 n.a. n.a. 8,95 7,54 –
Strategischer Leerstand % 15,93 88,89 100,0 49,44 22,32 –
Tatsächlicher Leerstand % 9,21 11,11 0 7,35 7,32 –
58 %
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
44

KONZERNLAGEBERICHT
Umsatz- und Ertragsentwicklung
Die Umsatzerlöse in der CEE-Region beliefen sich im
Geschäftsjahr 2008 auf EUR 27,41 Mio. nach EUR 10,35
Mio. im Vorjahr. Dieser Anstieg ist vor allem auf die
hohen Verkaufsaktivitäten zurückzuführen. Demnach
stiegen die Veräußerungserlöse von EUR 5,25 Mio. auf
Umsatzerlöse CEE
in EUR Mio.
30
25
20
15
10
5
6,51
10,35
27,41
2006 2007 2008
EUR 19,42 Mio. Die Vermietungserlöse erhöhten sich
um 24 % auf EUR 6,34 Mio. (2007: EUR 5,10 Mio.)
Das Betriebsergebnis (EBIT) verringerte sich auf
EUR -0,44 Mio. nach EUR 4,77 Mio. im Geschäftsjahr
2007. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) sank von
EUR 2,85 Mio. auf EUR -3,05 Mio.
EBIT CEE
in EUR Mio.
6
5
4
3
2
1
3,33
4,77
2006 2007
Kennzahlen Segment CEE-Region
2008 2007 Veränderung
Umsatzerlöse EUR Mio. 27,41 10,35 + 165 %
davon Vermietungserlöse EUR Mio. 6,34 5,10 + 24 %
davon Veräußerungserlöse
davon Umsatzerlöse
EUR Mio. 19,42 5,25 + 270 %
Dienstleistungen EUR Mio. 1,66 –
Betriebsergebnis (EBIT)
Ergebnis vor Zu- und
EUR Mio. (0,44) 4,77 - 109 %
Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 2,93 2,77 + 6 %
Ergebnis vor Steuern (EBT) EUR Mio. (3,05) 2,85 - 207 %
2008
-0,44
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
45

KONZERNLAGEBERICHT
Immobilien-Dienstleistungen
Das Segment Immobilien-Dienstleistungen umfasst
sämtliche interne und externe Immobilien-
Management- und Immobilien-Dienstleistungs-
Aktivitäten der conwert-Gruppe und umfasst folgende
operative Gesellschaften:
+ conwert Management GmbH
(samt Tochtergesellschaften)
+ ECO Management GmbH
+ RESAG Real Estate Services AG
(samt Tochtergesellschaften)
+ conwert Bauträger-Development Holding GmbH
(samt Tochtergesellschaften)
+ alt+kelber Immobiliengruppe
(samt Tochtergesellschaften)
Ausgewählte Kennzahlen Dienstleistungsgesellschaften
conwert ECO alt+kelber
RESAG
Gruppe inkl.
conwert
Management Managment Immobilien- Bauträger-
GmbH GmbH gruppe Gruppe Gesamt
Dienstleistungserlöse EUR Mio. 23,76 7,1 22,19 17,61 70,65
Umsatzerlöse *) EUR Mio. 27,04 7,10 22,19 18,94 75,27
EBITDA EUR Mio. 12,30 2,31 1,26 7,65 23,51
EBITDA-Marge % 45,47 32,51 5,68 40,37 31,24
*) Umsatzerlöse enthalten auch Vermietungs- und Veräußerungserlöse in Höhe von EUR 4,62 Mio.
Kennzahlenüberblick
Nach der Übernahme der Gesellschaften Ende
2007/Anfang 2008 war das Jahr 2008 das erste
vollständige Geschäftsjahr im Rahmen der neuen
Struktur. Vor einem schwierigen wirtschaftlichen
Hintergrund zeigten die Dienstleistungs-Bereiche eine
zufriedenstellende Entwicklung. Insgesamt wurden
im Geschäftsjahr 2008 Dienstleistungserlöse von
EUR 70,65 Mio. erwirtschaftet, wovon EUR 40,25 Mio.
auf das Drittgeschäft entfielen. Der EBIT-Beitrag belief
sich auf EUR 23,31 Mio. Der Cash-Profit betrug
EUR 23,51 Mio., die Cash-Profit-Marge 31,24 %.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
46

KONZERNLAGEBERICHT
Entwicklung Österreich
Innerhalb der RESAG Gruppe wurden die Immobilienverwaltungstätigkeiten
im Jahr 2008 gebündelt. Zu
diesem Zweck wurden die RESAG Home Immobilienverwaltung
GmbH und die RESAG Business Immobilienverwaltung
GmbH in der RESAG Property
Management GmbH zusammengeführt. Durch
Gewinnung bedeutender Aufträge, etwa der zur ECO
Business-Immobilien AG gehörenden ehemaligen
BAWAG-Immobilien mit 177 Einheiten und insgesamt
107.185 m², konnte die Marktposition weiter gefestigt
werden. Insgesamt umfasste das verwaltete Portfolio
zum Stichtag Ende 2008 rund 14.000 Einheiten mit
1,5 Mio. m². Davon wurden 8.925 Einheiten mit
1.016.877 m² für externe Auftraggeber (inkl. WEG)
verwaltet. Im Maklergeschäft wurden 2008 131
Wohnungen bzw. 30 Einzelliegenschaften verkauft und
603 Mieteinheiten vermittelt. Davon wurden 34 Wohnungen
bzw. 10 Einzelliegenschaften für Dritte
veräußert und 126 im Drittgeschäft vermittelt.
Im Rahmen einer externen unabhängigen Studie über
österreichische Hausverwaltungen wurde die RESAG
Property Management mit der Höchststufe „ausgezeichnetes
Unternehmen“ bewertet.
2008 wurden sämtliche Bauträger- und Baumanagement-Aktivitäten
in Österreich und im CEE-Raum
in der conwert Bauträger-Development Holding GmbH
gebündelt. Die RESAG Insurance Broker GmbH, einer
der größten österreichischen Versicherungsmakler
mit Spezialisierung auf Immobilienversicherungen,
konnte seine Marktposition im Geschäftsjahr weiter
festigen. Es werden nunmehr 6.900 Verträge mit einem
Prämienvolumen von TEUR 6.073 betreut. Rund 81 %
des Prämienvolumens entfallen auf Österreich, 19 %
auf Deutschland.
Umsatz- und Ertragsentwicklung
Im Segment Immobilien-Dienstleistungen wurden 2008
in Österreich Umsätze in Höhe von EUR 46,02 Mio.
erwirtschaftet. Davon entfielen 44,5 % auf Umsätze
mit externen Auftraggebern. Der EBIT-Beitrag belief
sich auf EUR 22,35 Mio. Die Cash Profit-Marge betrug
41,9 %.
Kennzahlen Dienstleistungen Österreich
2008 2007 *)
Umsatzerlöse in EUR Mio. 46,02 1,16
Umsatzerlöse Drittgeschäft in EUR Mio. 20,48 1,16
Verwaltete Einheiten in 1.000 13,98 12,59
Verwaltete Fläche in m² 1.514.014 1.412.767
EBIT-Beitrag in EUR Mio. 22,26 0
*)
Da die Übernahmen der Dienstleistungsgesellschaften erst zum Jahresende 2007 bzw. Jahresanfang 2008 erfolgten,
ist ein Vergleich mit dem Vorjahr nur bedingt aussagekräftig.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
47

KONZERNLAGEBERICHT
Entwicklung Deutschland
Die alt+kelber Immobiliengruppe deckt in Deutschland
flächendeckend sämtliche Immobilien-Dienstleistungen
für conwert ab. alt+kelber konnte 2008 bedeutende
Großaufträge im Bereich Wohnungsprivatisierungen
bzw. Due Diligence-Aufträge von namhaften
Gesellschaften gewinnen, wie etwa von der kommunalen
Wohnbaugesellschaft GEWOBA, Pirelli RE, GAG
oder HWG. Mit Schroders Property Investment
Management GmbH bzw. GERES konnte zudem der
erste Auftraggeber im Fondsbereich gewonnen werden.
Schwerpunkt der Fondsstrategie ist die Privatisierung
des Wohnungsbestandes.
Für den Vertrieb konnten neue Auftraggeber gewonnen
und bestehende Verträge erweitert werden. In Summe
ist alt+kelber mit der Privatisierung von 17.262
Einheiten (davon 15.163 in der alt+kelber Wohnungsprivatisierungs
GmbH.) beauftragt und hat 2008 in
Summe 1.220 Einheiten (davon 838 in der alt+kelber
Wohnungsprivatisierungs GmbH) erfolgreich privatisiert.
Zum Jahresende 2008 befanden sich 37.775
Wien, am 20. März 2009
Die Geschäftsführenden Direktoren der
conwert Immobilien Invest SE
Mag. Johann Kowar e.h.
Jürgen Kelber e.h.
Thomas Rohr e.h.
Mag. Claudia Badstöber e.h.
Mag. Wolfgang Tutsch e.h.
Einheiten (davon 94 % Privatwohnungen) mit insgesamt
2,59 Mio. m² in der Immobilienverwaltung.
alt+kelber, bisher auf institutionelle Investoren spezialisiert,
bietet seine Dienstleistungen künftig über
sogenannte „Immobilienmärkte“ auch Privaten an. Ein
erster „Immobilienmarkt“ wurde im 3. Quartal in Berlin
eröffnet, weitere Büros in München und Frankfurt
sollen im Jahr 2009 folgen.
Umsatz- und Ertragsentwicklung
Im Deutschland beliefen sich die Umsatzerlöse der
Immobilien-Dienstleistungen auf EUR 25,60 Mio. Davon
entfielen 78 % auf Umsätze mit externen Auftraggebern.
Der EBIT-Beitrag belief sich auf EUR 0,96 Mio.
und war vor allem durch Vorlaufinvestitionen im
Bereich Immobilienverwaltung gekennzeichnet. Mit
Übernahme der conwert-Bestände im Jahr 2009 ist
wieder mit einer deutlich höheren EBITDA-Marge in
der historischen Bandbreite zwischen 8 – 12 % zu
rechnen. Die Cash Profit-Marge betrug 5,7 %.
Kennzahlen Dienstleistungen Deutschland
2008 2007 *)
Umsatzerlöse in EUR Mio. 25,60 0
Umsatzerlöse Drittgeschäft in EUR Mio. 19,97 0
Verwaltete Einheiten in 1.000 37,78 29,88
Verwaltete Fläche in m² 2.588.754 1.924.701
EBIT-Beitrag in EUR Mio. 0,96 0
*)
Da die Übernahmen der Dienstleistungsgesellschaften erst zum Jahresende 2007 bzw. Jahresanfang 2008 erfolgten,
ist ein Vergleich mit dem Vorjahr nur bedingt aussagekräftig.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
48

KONZERNABSCHLUSS
Konzernbilanz zum 31. Dezember 2008
(Beträge in TEUR)
Vermögenswerte Anhang 31.12.2008 31.12.2007
A. Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien H.1. 2.137.200 2.029.719
Firmenwert H.2. 164.140 163.320
Immaterielle Vermögenswerte H.2. 52.070 59.478
Anteile an assoziierten Unternehmen H.3. 73.311 105.303
Sonstige Sachanlagen H.4. 1.995 1.380
Andere finanzielle Vermögenswerte H.5. 1.425 3.338
Latente Steueransprüche H.12. 8.099 522
Summe langfristige Vermögenswerte 2.438.240 2.363.060
B. Kurzfristige Vermögenswerte
Zum Verkauf gehaltene Immobilien H.6. 360.118 315.527
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen H.7. 83.232 71.437
Sonstige finanzielle Vermögenswerte H.7. 59.260 91.469
Sonstige Vermögenswerte H.8. 5.438 6.787
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente H.9. 69.923 100.152
Summe kurzfristige Vermögenswerte 577.971 585.373
Summe Vermögenswerte 3.016.211 2.948.433
Eigenkapital und Schulden
C. Eigenkapital
Grundkapital H.10. 853.593 853.593
Kapitalrücklagen H.10. 323.724 326.239
Eigene Anteile H.10. (47.375) 0
Angesammeltes Ergebnis 177.290 207.573
Sonstige Rücklagen
Anteil der Gesellschafter des Mutterunternehmen
H.10. (46.166) (570)
am Eigenkapital 1.261.065 1.386.835
Minderheitsanteile H.11. 13.140 20.417
Summe Eigenkapital 1.274.205 1.407.251
D. Langfristige Schulden
Langfristige Kreditverbindlichkeiten H.15. 1.011.130 817.296
Anleiheverbindlichkeiten H.15. 49.222 48.963
Wandelschuldverschreibung H.15. 166.741 160.102
Rückstellungen H.15. 193 231
Latente Steuerverbindlichkeiten H.15. 56.431 63.559
Mieterfinanzierungsbeiträge H.15. 13.595 13.121
Sonstige langfristige finanzielle Schulden H.15. 74.255 17.071
Summe langfristige Schulden 1.371.568 1.120.342
E. Kurzfristige Schulden
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten H.15. 321.897 285.853
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen H.15. 29.127 65.854
Ertragsteuerschulden H.14. 6.622 8.374
Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden H.15. 9.096 55.972
Sonstige kurzfristige Schulden H.15. 3.695 4.785
Summe kurzfristige Schulden 370.438 420.839
Summe Eigenkapital und Schulden 3.016.211 2.948.433
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
49

KONZERNABSCHLUSS
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für 2008
(Beträge in TEUR)
Anhang 01.01. – 31.12.2008 01.01. – 31.12.2007
1. Vermietungserlöse I.1. 147.741 109.488
2. Veräußerungserlöse aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien I.3. 58.186 84.144
3. Veräußerungserlöse aus als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien I.2. 144.941 168.322
4. Umsatzerlöse Dienstleistungen I.4. 40.252 1.160
5. Umsatzerlöse 391.120 363.114
6. Immobilienaufwendungen I.5. (62.311) (44.382)
7. Aufwendungen aus dem Abgang von
zum Verkauf gehaltenen Immobilien I.3. (47.745) (67.592)
8. Aufwendungen aus dem Abgang von
als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien I.2. (129.786) (146.102)
9. Zwischensumme aus 5. bis 8. 151.278 105.037
10. Gewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 48.415 124.557
11. Verluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
12. Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden
(50.573) (26.717)
Zeitwertes (Zwischensumme aus 10. und 11.) H.1. (2.158) 97.839
13. Abschreibungen I.6. (22.229) (846)
14. Sonstige betriebliche Erträge I.7. 5.252 4.723
15. Personalaufwendungen I.8. (29.407) (839)
16. Sonstige betriebliche Aufwendungen I.9. (32.759) (33.390)
17. Betriebsergebnis (EBIT) 69.977 172.525
18. Finanzerträge I.10. 12.859 15.967
19. Ergebnis aus dem Abgang von Wertpapieren 0 1.433
20. Finanzaufwendungen
21. Anteil am Ergebnis eines assoziierten
I.11. (84.404) (51.554)
Unternehmens
22. Wertminderungsaufwand zu Anteilen
I.12. (8.888) 6.780
an assoziierten Unternehmen H.3. (18.370) 0
23. Finanzergebnis (98.803) (27.374)
24. Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) (28.826) 145.151
25. Ertragsteuern I.13. (1.168) (29.002)
26. Konzernergebnis (29.993) 116.150
davon entfallen auf Minderheitenanteile
davon entfallen auf Anteilseigner
H.11. 294 1.215
des Mutterunternehmens (30.287) 114.934
unverwässertes Ergebnis pro Aktie in Euro I.14. (0,37) 1,46
verwässertes Ergebnis pro Aktie in Euro I.14. (0,37) 1,44
Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien 82.532.847 78.562.687
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
50

KONZERNABSCHLUSS
Konzern-Cashflow Statement (Geldflussrechnung)
für das Geschäftsjahr 2008
(Beträge in TEUR)
Anhang K. 2008 2007
Ergebnis nach Ertragssteuern (29.993) 116.150
Zinsergebnis 98.803 27.374
Ertragsteuern 1.168 29.002
Nettoergebnis aus der Anpassung des
beizulegenden Zeitwertes 2.158 (97.839)
Abwertungen der zum Verkauf gehaltenen Immobilien 289 0
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 22.229 846
Sonstige unbare Ergebniseffekte 0 1.822
Gewinn aus der Veräußerung von Finanzinvestitionen (14.495) (14.359)
Gewinn aus dem Abgang von Wertpapieren 0 (1.433)
Gezahlte Ertragsteuern (800) (709)
Zinseinzahlungen 12.859 15.967
Zwischensumme 92.218 76.820
Veränderung der Posten
Zum Verkauf gehaltene Immobilien (5.364) 12.354
Forderungen und sonstige Vermögenswerte 11.712 (43.506)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (36.688) (1.461)
Steuerrückstellungen (2.774) 0
Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden (58.571) 25.273
Sonstige kurzfristige Schulden 3.136 (9.114)
Cashflow aus dem operativen Bereich 3.668 60.366
Auszahlungen für den Erwerb von als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien (269.993) (632.088)
Auszahlungen für den Erwerb von sonstigen
Wertpapieren 0 (154.685)
Einzahlung aus der Veräußerung von als
Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 131.128 87.544
Einzahlung aus der Veräußerung von Wertpapieren 0 156.099
Erwerb von langfristigen Vermögenswerten und
Wertpapieren 0 (711)
Erwerb von Anteile an einem assoziierten Unternehmen 0 (53.065)
Mittelabflüsse aus dem Erwerb von
Tochtergesellschaften abzüglich erworbener Finanzmittel (12.598) (215.291)
Mittelzuflüsse aus der Veräußerung von
Tochtergesellschaften abzüglich abgegebener Finanzmittel 5.599 28.311
Cashflow aus dem Investitionsbereich (145.864) (783.886)
Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen 0 413.458
Einzahlung aus der Begebung von Wandelschuldverschreibung 0 196.430
Auszahlungen Erwerb eigener Anteile (47.375) 0
Transaktionskosten für Kapitalmarkttransaktionen (3.079) (30.377)
Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen von Minderheiten 0 10.303
Auszahlung durch den Abgang von Minderheiten (7.659) 0
Einzahlungen aus der Aufnahme kurzfristiger Finanzkredite 40.061 (4.913)
Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Verbindlichkeiten 204.836 191.744
Rückführungen sonstige langfristige finanzieller Schulden 4.317 11.226
Gezahlte Zinsen (77.375) (51.554)
Cashflow aus dem Finanzierungsbereich 113.727 736.318
Veränderungen des Finanzmittelbestandes (28.469) 12.798
Finanzmittelbestand
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode 100.152 84.451
Differenz aus der Währungsumrechnung (1.761) 2.903
98.391 87.354
Finanzmittelbestand am Ende der Periode 69.923 100.152
Veränderungen des Finanzmittelbestandes (28.469) 12.798
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
51

KONZERNABSCHLUSS
Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals
(Beträge in TEUR)
Anhang H.10. Grund- Kapital- Eigene Ange- Sonstige Zwischen- Minderheits- Eigenkapital
rücklagen Anteile sammeltes Rücklagen summe anteile kapital
Ergebnis Summe
Stand zum 01.01.2007 586.845 166.597 0 92.673 4.236 850.352 7.639 857.991
Veränderungen Cashflow Hedge
Veränderung zur Veräußerung
0 0 0 0 480 480 0 480
verfügbarer Wertpapiere
Veränderung latenter Ertragsteuern
0 0 0 0 (3.082) (3.082) 0 (3.082)
auf ergebnisneutrale Positionen
Sonstige ergebnisneutrale
0 0 0 0 824 824 0 824
Veränderungen 0 0 0 0 (3.028) (3.028) 0 (3.028)
Währungsveränderungen
Summe des direkt im Eigenkapital
0 0 0 (33) 0 (33) 0 (33)
erfassten Ergebnisses 0 0 0 (33) (4.806) (4.839) 0 (4.839)
Konzernergebnis 0 0 0 114.934 0 114.934 1.215 116.150
Gesamtes Konzernergebnis 0 0 0 114.901 (4.806) 110.095 1.215 111.311
Kapitalerhöhung
Eigenkapitalkomponente Wandel-
266.747 146.711 0 0 0 413.458 10.303 423.761
schuldverschreibung 0 33.869 0 0 0 33.869 0 33.869
Kapitalerhöhungskosten
Veränderung latenter Ertragsteuern
0 (27.916) 0 0 0 (27.916) 0 (27.916)
auf Kapitalerhöhungskosten 0 6.979 0 0 0 6.979 (100) 6.879
Zugang Minderheitsanteile 0 0 0 0 0 0 1.360 1.360
Stand zum 31.12.2007 853.593 326.240 0 207.573 (570) 1.386.835 20.417 1.407.253
Stand zum 01.01.2008 853.593 326.240 0 207.573 (570) 1.386.835 20.417 1.407.253
Veränderungen Cashflow Hedge
Veränderung zur Veräußerung
0 0 0 0 (53.341) (53.341) 0 (53.341)
verfügbarer Wertpapiere
Veränderung latenter Ertragsteuern
0 0 0 0 0 0 0 0
auf ergebnisneutrale Positionen 0 0 0 0 12.881 12.881 0 12.881
Sonstige ergebnisneutrale Veränderungen 0 0 0 0 (4.773) (4.773) 0 (4.773)
Währungsveränderungen
Summe des direkt im Eigenkapital
0 0 0 3 (363) (360) 0 (360)
erfassten Ergebnisses 0 0 0 3 (45.596) (45.593) 0 (45.593)
Konzernergebnis 0 0 0 (30.287) 0 (30.287) 294 (29.993)
Gesamtes Konzernergebnis 0 0 0 (30.284) (45.596) (75.880) 294 (75.586)
Kapitalerhöhung
Eigenkapitalkomponente Wandel-
0 0 0 0 0 0 0 0
schuldverschreibung 0 (207) 0 0 0 (207) 0 (207)
Kapitalerhöhungskosten
Veränderung latenter Ertragsteuern
0 0 0 0 0 0 0 0
auf Kapitalerhöhungskosten 0 0 0 0 0 0 0 0
Sonstige Kapitalveränderungen 0 (3.079) 0 0 0 (3.079) 0 (3.079)
Eigene Anteile
Veränderung latenter Ertragsteuern
0 0 (47.375) 0 0 (47.375) 0 (47.375)
auf sonstige Kapitalveränderungen 0 769 0 0 0 769 0 769
Zugang Minderheitsanteile 0 0 0 0 0 0 89 89
Abgang Minderheitsanteile 0 0 0 0 0 0 (7.659) (7.659)
Stand zum 31.12.2008 853.593 323.723 (47.375) 177.289 (46.166) 1.261.065 13.140 1.274.205
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
52

KONZERNABSCHLUSS
Segmentberichterstattung nach Geschäftsfeldern
(Beträge in TEUR)
Segmentberichterstattung nach Regionen
(Beträge in TEUR)
Österreich Deutschland
01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12.
2008 2007 2008 2007
Vermietungserlöse 60.359 56.103 83.337 48.286
Veräußerungserlöse 161.333 237.720 22.374 9.498
Umsatzerlöse Dienstleistungen 43.398 1.160 25.596 0
Erlöse 265.090 294.983 131.307 57.784
Immobilienaufwendungen (21.540) (19.165) (41.855) (23.395)
Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien (139.951) (201.121) (19.191) (7.080)
Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 9.896 44.789 (14.406) 51.024
Abschreibungen (9.616) (542) (539) (278)
Wertminderung (12.000) 0 0 0
Personalaufwendungen (14.389) (839) (14.151) 0
Sonstige betriebliche Aufwendungen (32.480) (23.015) (19.465) (7.315)
Betriebsergebnis (EBIT) 47.404 96.723 23.011 71.032
Finanzergebnis (32.128) (17.103) (27.626) (13.816)
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 15.276 79.620 (4.615) 57.216
Segmentvermögen *) 1.583.870 1.638.611 1.238.930 1.097.849
Segmentschulden *) 789.752 772.774 670.232 487.135
Investitionen 95.228 403.290 217.953 557.730
*) ohne latente und laufende Ertragsteuern
Vermietung & Verkauf von Altbau-
Development von Wohnungen und Vermietung von
Wohn-Altbauten ganzen Objekten Wohn-Neubauten
01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12.
2008 2007 2008 2007 2008 2007
Vermietungserlöse 101.239 72.592 20.018 17.127 19.554 14.928
Veräußerungserlöse 137.148 159.157 56.849 84.144 0 0
Dienstleistungserlöse 0 0 0 0 0 0
Erlöse 238.387 231.749 76.867 101.271 19.554 14.928
Immobilienaufwendungen
Aufwendungen aus dem Abgang
(45.857) (29.565) (8.791) (8.231) (7.077) (5.551)
von Immobilien
Nettoergebnis aus der Anpassung des
(122.778) (137.511) (46.678) (67.592) 0 0
beizulegenden Zeitwertes (736) 57.602 0 0 (8.968) 32.447
Abschreibungen 0 (500) 0 (125) 0 (7)
Wertminderung 0 0 0 0 0 0
Personalaufwendungen 0 0 0 0 0 0
Sonstige betriebliche Aufwendungen (27.422) (21.393) (5.993) (8.737) (2.800) (1.506)
Betriebsergebnis (EBIT) 45.546 110.221 15.624 10.210 1.054 40.553
Finanzergebnis (38.379) (17.759) (10.790) (8.327) (10.528) (4.717)
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 7.167 86.047 4.834 8.297 (9.474) 35.836
Segmentvermögen *) 1.731.030 1.819.950 437.953 378.721 381.798 373.020
Segmentschulden *) 986.648 783.644 208.522 206.963 229.486 226.686
Investitionen 228.002 594.289 39.230 57.921 27.622 200.286
*) ohne latente und laufende Ertragssteuern
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
53

KONZERNABSCHLUSS
Zwischensumme
Gewerbliches Immobilienprojekt- Immobilien- Konzern-
Wohnen gesellschaften dienstleistungen überleitungen Konzern
01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12.
2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007
5.937 4.842 146.748 109.489 3.285 0 (2.292) 0 147.741 109.488
7.793 9.165 201.790 252.466 1.337 0 0 0 203.127 252.466
0 0 0 0 70.651 1.160 (30.398) 0 40.252 1.160
13.730 14.007 348.538 361.955 75.273 1.160 (32.690) 0 391.120 363.114
(1.142) (1.034) (62.867) (44.381) (2.371) 0 2.927 0 (62.311) (44.382)
(7.008) (8.591) (176.464) (213.694) (1.067) 0 0 0 (177.531) (213.694)
1.179 7.790 (8.523) 97.839 723 0 5.643 0 (2.157) 97.839
0 (33) 0 (665) (10.229) (182) 0 0 (10.229) (846)
0 0 0 0 (12.000) 0 0 0 (12.000) 0
0 0 0 0 (29.407) (839) 0 0 (29.407) (839)
(1.061) (746) (37.276) (32.382) (19.602) (1.008) 24.120 0 (32.759) (33.390)
5.758 11.429 67.982 172.412 1.995 112 0 0 69.977 172.525
(3.203) (1.860) (62.900) (32.663) 536 (173) (36.439) 5.462 (98.803) (27.374)
2.555 9.569 5.082 139.749 2.531 (61) (36.439) 5.462 (28.826) 145.151
135.153 144.327 2.685.934 2.716.018 248.867 126.590 81.410 105.825 3.016.211 2.948.433
53.789 69.055 1.478.444 1.286.348 19.372 22.798 244.188 232.035 1.742.006 1.541.181
33.470 42.023 328.324 894.519 882 101.428 0 0 329.206 995.947
übrige Länder Konzernüberleitungen Konzern
01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 01.01.-31.12.
2008 2007 2008 2007 2008 2007
6.337 5.100 (2.292) 0 147.741 109.489
19.420 5.248 0 0 203.127 252.466
1.656 0 (30.398) 0 40.252 1.160
27.413 10.348 (32.690) 0 391.120 363.115
(1.843) (1.821) 2.927 0 (62.311) (44.381)
(18.389) (5.493) 0 0 (177.531) (213.694)
(3.291) 2.027 5.643 0 (2.158) 97.840
(74) (26) 0 0 (10.229) (846)
0 0 0 0 (12.000) 0
(867) 0 0 0 (29.407) (839)
(4.933) (3.060) 24.120 0 (32.759) (33.390)
(438) 4.770 0 0 69.977 172.525
(2.610) (1.918) (36.439) 5.462 (98.803) (27.374)
(3.048) 2.852 (36.439) 5.462 (28.825) 145.151
112.000 106.148 81.410 105.825 3.016.211 2.948.433
37.834 49.238 244.188 232.035 1.742.006 1.541.181
16.025 34.927 0 0 329.206 995.947
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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KONZERNANHANG
Konzernanhang
zum 31. Dezember 2008 und 2007
A) Allgemeines
Die conwert Immobilien Invest SE ist eine Europäische Aktiengesellschaft und notiert im „Prime Market“ der
Wiener Börse. Der eingetragene Firmensitz der conwert Immobilien Invest SE befindet sich in 1080 Wien, Albertgasse
35, Österreich. Die Gesellschaft ist in das Firmenbuch beim Handelsgericht Wien zu FN 212163f eingetragen.
Der Konzernabschluss der conwert Immobilien Gruppe für das Geschäftsjahr 31. Dezember 2008 wird
voraussichtlich am 25. März 2009 durch den Beschluss der Unternehmensleitung zur Veröffentlichung freigegeben.
Das oberste beherrschende Mutterunternehmen sowie das Mutterunternehmen in Österreich ist die
conwert Immobilien Invest SE.
Die Unternehmenstätigkeit der conwert Immobilien Gruppe (der „Konzern“) liegt im Bereich des Immobilien-
Investments im Ankauf, der Entwicklung, der Vermietung und der bestmöglichen Verwertung von Liegenschaften
mit dem Ziel der Veranlagungsoptimierung. Umgesetzt werden diese Ziele in den vier strategischen
Geschäftsfeldern:
+ Vermietung & Development von Wohn-Altbauten
+ Verkauf von Altbauwohnungen und ganzen Objekten
+ Vermietung von Wohnneubauten
+ Gewerbliches Wohnen – „Temporary Housing“
In Ergänzung des bisherigen bestehenden Geschäftsmodells der conwert Immobilien Gruppe werden seit dem
letzten Geschäftsjahr zusätzliche Immobilien-Dienstleistungen angeboten. Dabei konzentriert sich der Konzern
auf folgende Geschäftsfelder:
+ Management von Immobiliengesellschaften
+ Immobilienverwaltung
+ Immobilienmakler & Immobilienvertrieb
+ Immobilienentwicklung & Baumanagement
+ Immobilienversicherungsdienstleistungen
Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2007 wurden unverändert
auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2008 angewandt. Aufgrund der im Vorjahr erworbenen
Immobiliendienstleistungsgesellschaften sind Vergleiche der Sach- und Personalkosten nur bedingt möglich.
Der Konzernabschluss ist in Tausend EURO („TEUR“) aufgestellt. Zahlreiche Beträge und Prozentsätze, die im
Konzernabschluss dargestellt werden, wurden gerundet, Summierungen können deshalb rechnerisch von den
dargestellten Beträgen abweichen.
Im Konzern waren im abgelaufenen Geschäftsjahr 2008 durchschnittlich 546,6 Vollzeitäquivalente (FTE) an über
60 (Vorjahr: 84) Standorten in sechs Ländern (Vorjahr: sechs) beschäftigt. Die Anzahl der Dienstnehmer zum
Bilanzstichtag, getrennt nach Arbeiter und Angestellten beträgt 603 Angestellte und 11 Arbeiter.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
55

KONZERNANHANG
B) Zusammenfassung der wichtigsten Bilanzierungsgrundsätze
1. Allgemeine Grundsätze
Der vorliegende Konzernabschluss wurde unter der Verantwortung der Geschäftsführenden Direktoren in
Übereinstimmung mit den Richtlinien der International Financial Reporting Standards („IFRS“) wie sie in der
Europäischen Union („EU“) anzuwenden sind, aufgestellt. Die Anforderungen der angewandten Standards und
Interpretationen wurden vollständig erfüllt. Der Abschluss vermittelt damit ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des conwert Immobilien Konzerns.
Der Rechnungslegung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheitlichen
Rechnungslegungsvorschriften der conwert Immobilien Gruppe zugrunde. Der Bilanzstichtag sämtlicher Unternehmen
ist der 31. Dezember 2008. Der Konzernabschluss wurde grundsätzlich nach dem Prinzip der historischen
Anschaffungskosten, modifiziert durch die Zeitwertbewertung von Grundstücken und Gebäuden nach
IAS 40 sowie bestimmten Finanzinstrumenten erstellt.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
2. Anwendung der International Financial Reporting Standards
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses wurden alle zum 31.12.2008 verpflichtend anzuwendenden
Änderungen bestehender IAS, neuer IFRS sowie von International Financial Reporting Interpretation Committee-
(„IFRIC“) und Standard Interpretation Committee- („SIC“) Interpretationen, wie sie in der EU anzuwenden sind
beachtet. Neue Standards und Interpretationen beziehungsweise Änderungen von bestehenden Standards
werden im Regelfall vom conwert Konzern erst zum Zeitpunkt der verpflichtenden Anwendung umgesetzt.
Folgende Regelungen, die im Geschäftsjahr 2008 in Kraft getreten sind, sind mangels Relevanz für den Konzern
nicht angewendet worden:
Regelung Inkrafttreten 1)
IFRIC 11 IFRS 2 – Geschäfte mit eigenen Aktien von 01.01.2008
Konzernunternehmen
IFRIC 12 Dienstleistungskonzessionsvereinbarungen 2) 01.01.2008
IFRIC 14 IAS 19 - Die Begrenzung eines leistungsorientierten 01.07.2008
Vermögenswertes, Mindestfinanzierungsvorschriften
und ihre Wechselwirkung
IFRIC 16 Absicherung einer Nettoinvestition in
einen ausländischen Geschäftsbetrieb 2) 01.10.2008
IAS 39 und
IFRS 7 Reclassification of Financial Instruments 01.07.2008
1)
Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen.
2)
Die Standards die von der EU nicht übernommen wurden, sind gemäß IASB für jene Geschäftsjahre anzuwenden,
die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen.
IFRIC 11: Geschäfte mit eigenen Aktien von Konzernunternehmen
Gemäß dieser Interpretation sind Vereinbarungen, nach denen Mitarbeitern Rechte an Eigenkapitalinstrumenten
eines Unternehmens gewährt werden, auch dann als aktienbasierte Vergütungstransaktionen mit Ausgleich
durch Eigenkapitalinstrumente zu bilanzieren, wenn das Unternehmen die Instrumente von einem Dritten
erwirbt oder wenn die Anteilseigner die benötigten Eigenkapitalinstrumente bereitstellen. Der Konzern hat
keine Instrumente ausgegeben, die in den Anwendungsbereich dieser Interpretation fallen.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
56

KONZERNANHANG
IFRIC 12: Dienstleistungskonzessionsvereinbarungen
Diese Interpretation richtet sich an private Unternehmen bzw. Betreiber, die für den öffentlichen Sektor Dienstleistungen
im Infrastrukturbereich erbringen. Der Konzern fällt mit seinen Geschäftsbereichen nicht in den
Anwenderkreis dieser Interpretation.
IFRIC 14: IAS 19 – Die Begrenzung eines leistungsorientierten Vermögenswertes, Mindestfinanzierungsvorschriften
und ihre Wechselwirkung
Diese Interpretation ist mangels eines entsprechenden Pensionsplanes im Unternehmen nicht angewendet
worden.
IFRIC 16: Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb
IFRIC 16 vermittelt Leitlinien für die Identifizierung der Fremdwährungsrisiken, die im Rahmen der Absicherung
einer Nettoinvestition abgesichert werden können, für die Bestimmung, welche Konzernunternehmen die Sicherungsinstrumente
zur Absicherung der Nettoinvestition halten können, und für die Ermittlung des Fremdwährungsgewinns
oder -verlusts, der bei Veräußerung des gesicherten ausländischen Geschäftsbetriebs aus dem
Eigenkapital in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliedern ist. Diese Interpretation ist prospektiv anzuwenden.
Voraussichtlich ergeben sich durch diese Interpretation keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
IAS 39 und IFRS 7: Reclassification of Financial Instruments
Die Änderungen des IAS 39 und IFRS 7 betreffen Umklassifizierungen von bestimmten zu Handelszwecken
gehaltenen Finanzinstrumenten. Umklassifizierungen, die am oder nach dem 01. November 2008 erfolgen,
werden zum Zeitpunkt der Umklassifizierung wirksam. Umklassifizierungen, die vor dem 01. November 2008
erfolgt sind, können zum 01. Juli 2008 oder einem späteren Zeitpunkt wirksam werden. Eine Umklassifizierung
kann nicht rückwirkend zu einem Zeitpunkt vor dem 01. Juli 2008 wirksam werden. Es werden aus diesen
Änderungen keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns
erwartet.
Der Konzern hat folgende IFRS Standards und Interpretationen zum 01. Jänner 2008 vorzeitig angewandt:
Regelung Inkrafttreten
IAS 23 R *) Fremdkapitalkosten – überarbeitet 01.01.2009
*) R – Revised (überarbeitet)
IAS 23 R: Fremdkapitalkosten – überarbeitet
Die Änderung sieht die Aktivierungspflicht von Fremdkapitalkosten vor, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder
der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswerts zugeordnet werden können. Das Wahlrecht zur sofortigen
erfolgswirksamen Erfassung wurde dadurch abgeschafft. Entsprechend den Übergangsvorschriften des überarbeiteten
IAS 23 R werden im Konzern Fremdkapitalkosten aktiviert, die sich auf qualifizierte Vermögenswerte
beziehen, deren Aktivierungsbeginn am oder nach dem 01. Jänner 2008 liegt. Aus der Anwendung der Änderung
des IAS 23 R werden sich keine Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
ergeben, da die Aktivierung der Fremdkapitalzinsen die bereits gewählte Bilanzierungsmethode des Konzerns
darstellt.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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KONZERNANHANG
Die nachfolgenden Bestimmungen, welche für das Geschäftsjahr 2008 noch nicht verpflichtend in Kraft getreten
sind, wurden vom Konzern nicht vorzeitig angewandt:
Neue Standards und Interpretationen Inkrafttreten 1)
IFRS 2 Änderungen zu IFRS 2 – Aktienbasierte Vergütungen 01.01.2009
IFRS 8 Geschäftssegmente 01.01.2009
IAS 1 R *) Darstellung des Abschlusses – überarbeitet 01.01.2009
IAS 32 und Änderungen zu IAS 32 und IAS 1 – Kündbare
IAS 1 Finanzinstrumente und Verpflichtungen im Fall der
Liquidation 01.01.2009
IFRIC 15 Vereinbarungen über die Errichtung von Immobilien 2) 01.01.2009
IFRIC 17 Sachdividenden an Eigentümer 2) 01.07.2009
IFRIC 18 Übertragung von Vermögenswerten von Kunden 01.01.2009
IFRIC 13 Kundenbindungsprogramme 01.07.2008
Verschiedene jährliche Änderungsverfahren 2008 – Generell: 01.01.2009 (mit einigen spezifischen
Übergangsvorschriften)
IAS 39 R Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung 2) 01.01.2009
IFRS 1 R Erstmalige Anwendung der IFRS 2) 01.01.2009
IFRS 3 R und Unternehmenszusammenschlüsse
IAS 27 R und Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS 2) 01.07.2009
1)
Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen
*)
R – Revised (überarbeitet)
2)
Die Standards die von der EU nicht übernommen wurden, sind gemäß IASB für jene Geschäftsjahre anzuwenden,
die am oder nach dem Datum des Inkraftstretens beginnen.
IFRS 2: Änderungen – Aktienbasierte Vergütungen
Mit der Änderung werden Ausübungsbedingungen präziser definiert sowie die bilanzielle Behandlung wirksam
annullierter Zusagen geregelt. Im Konzern sind keine Ereignisse eingetreten die in den Anwendungsbereich
dieser Neuregelung fallen.
IFRS 8: Geschäftssegmente
IFRS 8 unterscheidet sich insoweit von IAS 14, als der Standard einen „Management-Ansatz“ zur Identifizierung
und Bewertung der Ergebnisse der berichtspflichtigen Segmente vorsieht. Das Abgrenzungskriterium für die
Segmente stellt hierbei das interne Steuerungskonzept bzw. die Ergebnisverantwortung dar. Die Aufbereitung
der Segmentberichterstattung und die Segmentidentifikation haben sich dabei gemäß IFRS 8 an den Informationen
zu orientieren, die auch dem zentralen Entscheidungsträger für Entscheidungszwecke zur Verfügung
stehen. Die erstmalige Anwendung wird voraussichtlich weiterhin zu einer Darstellung der Segmente nach
Geschäftsbereichen und geographischen Regionen sowie zu weiteren Anhangsangaben führen.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
58

KONZERNANHANG
IAS 1: Überarbeitet – Darstellung des Abschlusses
In Übereinstimmung mit IAS 39 Finanzinstrumente „Ansatz und Bewertung“ werden als zu Handelszwecken
gehalten klassifizierte Vermögenswerte und Schulden in der Bilanz nicht automatisch als kurzfristig klassifiziert.
Der Konzern hat analysiert, ob sich die Klassifizierung in Hinblick auf die Periode der Realisierung der
finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten unterscheidet. Die Analyse ergab, dass die erstmalige
Anwendung voraussichtlich keine Umklassifizierung von kurzfristige in langfristige Finanzinstrumente ergibt.
Die Überarbeitung des IAS 1 führt zu einer geänderten Darstellung des Eigenkapital-Spiegels für Geschäftsjahre
die am oder nach dem 01. Jänner 2009 beginnen. Weiters hat diese Änderung Auswirkungen auf die
Darstellung des Abschlusses, da zukünftig eine Gesamtergebnisrechnung zu erstellen ist. Die Gesellschaft hat
sich noch nicht entschieden, ob Sie die Gesamtergebnisrechnung in einer oder zwei Aufstellungen zeigen will.
Darüber hinaus ergeben sich voraussichtlich keine Auswirkungen auf den Jahresabschluss.
IAS 32 und IAS 1: Änderungen – Kündbare Finanzinstrumente und Verpflichtungen im Fall der Liquidation
Die Änderung bezieht sich im Wesentlichen auf die Bedingungen für die Klassifizierung von kündbaren Instrumenten
als Eigen- oder Fremdkapital. Die Neufassung sollte österreichischen Personengesellschaften im
Regelfall eine Eigenkapitalqualifizierung ihres gesellschaftrechtlichen Kapitals im IFRS Jahresabschluss
erlauben. Diese Änderung der Standards wird sich voraussichtlich nicht auf die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage des Konzerns auswirken.
IFRIC 15: Vereinbarung über die Errichtung von Immobilien
Die Interpretation stellt klar, wann die Ertragserfassung aus Immobilienerrichtung und Immobilienverkauf vor
Fertigstellung (Immobilienbauverträge „off plan“) seitens der Baugesellschaft zu erfolgen hat und definiert die
Kriterien der Bilanzierung entweder nach IAS 11 oder nach IAS 18. Beim Verkauf von fertigen Objekteinheiten
erfolgt die Ertragsrealisierung gemäß IAS 18 zum Zeitpunkt der Lieferung (Übergabe an den Käufer). Eine
Anwendung von IAS 11 und somit eine Ertragsrealisierung nach Baufortschritt ist beim Verkauf von Dienstleistungen
bzw. ausschließlich in dem Fall möglich, wenn der Leistungserwerber einen bestimmenden Einfluss
auf die strukturellen Elemente der Errichtung hat und somit die Hauptelemente des Bauplans bestimmen kann.
Für den Konzern ergeben sich durch die Anwendung dieser neuen Interpretation keine wesentlichen Auswirkungen,
da die Ertragserfassung bereits bisher zum Zeitpunkt der Lieferung erfolgte.
IFRIC 17: Sachdividenden an Eigentümer
IFRIC 17 befasst sich mit der Bilanzierung einer Verbindlichkeit zur Sachdividendenausschüttung. Diese Verbindlichkeit
ist zu dem Zeitpunkt anzusetzen, ab dem die Ausschüttung nicht mehr im Ermessen des Unternehmens
steht. Da keine Sachdividenden ausgeschüttet werden, findet die Interpretation im vorliegenden Konzernabschluss
keine Anwendung.
IFRIC 18: Übertragung von Vermögenswerten von Kunden
Die IFRIC Interpretation 18 wurde im Jänner 2009 veröffentlicht und ist erstmals in der Berichtsperiode
anzuwenden, die am oder nach dem 01. Juli 2009 beginnt. Diese Interpretation gibt Leitlinien zur Bilanzierung
von Vereinbarungen, bei denen ein Unternehmen von einem Kunden Sachanlagen oder Zahlungsmittel erhält,
die das Unternehmen dazu verwenden muss, den Kunden z.B. mit einem Leitungsnetz zu verbinden oder/und
dem Kunden einen andauernden Zugang zur Versorgung mit Gütern oder Dienstleistungen zu gewähren. Die
Interpretation nimmt insbesondere zu den Ansatzkriterien von Kundenbeiträgen und dem Zeitpunkt sowie
Umfang der Ertragsrealisierung aus solchen Geschäftstransaktionen Stellung. Diese Interpretation ist prospektiv
anzuwenden. Diese Interpretation wird sich voraussichtlich nicht auf den Konzern auswirken.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
59

KONZERNANHANG
IFRIC 13: Kundenbindungsprogramme
IFRIC 13 regelt die Bilanzierung von Kundenbonusprogrammen, die von den Herstellern bzw. Dienstleistungsanbietern
selbst oder durch Dritte betrieben werden. Der Konzern hat keine Kundenbindungsprogramme. Für
den Konzern ergeben sich durch die Anwendung dieser neuen Interpretation voraussichtlich keine wesentlichen
Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.
Jährliches Änderungsverfahren
Im Rahmen des jährlichen Änderungsverfahrens wurde am 22. Mai 2008 eine Reihe von Klarstellungen einzelner
Standards verabschiedet.
IFRS 3R und IAS 27R: Unternehmenszusammenschlüsse und Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach
IFRS
Der im Januar 2008 vom IASB veröffentlichte überarbeitete Standard zu Unternehmenszusammenschlüssen
ist für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 01. Juli 2009 beginnen. Der Standard führt Änderungen
in der bilanziellen Behandlung von Unternehmenszusammenschlüssen ein, die sich auf die Ansatzhöhe des
Geschäfts- oder Firmenwerts, auf die Ergebnisse des Berichtszeitraums, in dem ein Unternehmenserwerb
erfolgt ist, und auf künftige Ergebnisse auswirken werden.
Die Änderungen zu IAS 27 schreiben vor, dass eine Veränderung der Beteiligungshöhe an einem Tochterunternehmen
ohne Verlust der Beherrschung als Eigenkapitaltransaktion bilanziert wird. Deshalb wird aus einer
solchen Transaktion weder ein Geschäfts- oder Firmenwert noch ein Gewinn oder Verlust entstehen. Zudem
werden Vorschriften zur Verteilung von Verlusten auf Mutterunternehmen und Anteile ohne beherrschenden
Einfluss und die Bilanzierungsregeln bei Transaktionen, die zu einem Beherrschungsverlust führen, geändert.
Die Änderungen werden sich voraussichtlich auf künftige Erwerbe, Verluste von Beherrschung und Transaktionen
mit Minderheitsanteilen auswirken. Weiters wirkt sich diese Änderung dadurch aus, dass die von der
Gesellschaft angewandte Parent-Entity-Extension-Methode nicht mehr zulässig ist.
IAS 39: Finanzinstrumente
Die Änderungen des IAS 39 – Ansatz und Bewertung – ermöglichen fortan unter bestimmten Umständen
die Abbildung von Inflationsrisiken als Grundgeschäft sowie die Abbildung einseitiger Risiken in einem Grundgeschäft.
Die Bilanzierung von Sicherungsinstrumenten im Konzern ist von dieser Änderung nicht betroffen.
IFRS 1: Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards
Aus der Überarbeitung des Standards resultieren aufgrund der Beschränkung des Standards auf IFRS-Erstanwender
keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
Neben der Änderung der Segmentberichterstattung und der Neugliederung der Abschlussbestandteile erwartet
der Konzern aus der erstmaligen Anwendung der Änderungen keine wesentlichen Auswirkungen.
Der Konzern plant keine vorzeitige Anwendung dieser Standards und Interpretationen.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
60

KONZERNANHANG
3. Konsolidierungsgrundsätze
3.1. Allgemeines
Die IFRS sehen für Unternehmenszusammenschlüsse die zwingende Anwendung von IFRS 3 vor. Erwirbt ein
Unternehmen eine Gruppe von Vermögenswerten oder Nettovermögen, die kein Unternehmen bilden, so hat
das Unternehmen die Anschaffungskosten zwischen den einzelnen identifizierbaren Vermögenswerten und
Schulden der Gruppe auf der Grundlage der relativen beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbszeitpunkt aufzuteilen
(IFRS 3.4). Bei sämtlichen Akquisitionen von Immobilienprojektgesellschaften in den Jahren 2007 und
2008 handelte es sich um den Erwerb von einzelnen Vermögenswerten durch die Gesellschaft und nicht um
Unternehmenszusammenschlüsse im Sinne des IFRS 3, da es sich um Gesellschaften handelt, die ausschließlich
Immobilieneigentümerfunktion haben und somit keine integrierten Gruppen von Tätigkeiten und Vermögenswerten
darstellen. Die Konsolidierung dieser Gesellschaften erfolgte gem. IFRS 3.4. und IAS 27 zum Zeitpunkt
des Erwerbes, die Endkonsolidierung zu dem Zeitpunkt, ab dem keine Kontrolle mehr besteht.
Der Konzern ist Partner an gemeinschaftlich geführten Unternehmen (Joint Ventures). Ein Joint Venture wird
als eine vertragliche Vereinbarung von zwei oder mehreren Parteien zur Durchführung einer wirtschaftlichen
Tätigkeit, die einer gemeinschaftlichen Führung unterliegt, definiert. Ein gemeinschaftlich geführtes Unternehmen
ist ein Joint Venture, das die Gründung eines eigenständigen Unternehmens beinhaltet, an dem jedes
Partnerunternehmen beteiligt ist. Die Anteile an den Joint Ventures werden unter Anwendung der Quotenkonsolidierung
erfasst. Es werden daher entsprechend des Anteils die Vermögenswerte, Schulden, Erträge und
Aufwendungen der Joint Ventures in den entsprechenden Posten des Konzernabschlusses zusammengefasst.
Die Abschlüsse der Joint Ventures werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens.
3.2. Konsolidierungskreis
Der Konzernabschluss beinhaltet die conwert Immobilien Invest SE („conwert SE“) und die von ihr kontrollierten
Tochterunternehmen. Tochterunternehmen werden ab dem Erwerbszeitpunkt, d.h. ab dem Zeitpunkt, an dem
der Konzern die Beherrschung erlangt, voll konsolidiert. Die Konsolidierung endet sobald die Beherrschung
durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht.
Zum Kreis der voll konsolidierten Unternehmen gehören 86 inländische (Vorjahr: 79) und 145 ausländische
(Vorjahr: 110) Unternehmen. Eine Übersicht über die Konzernunternehmen des Konzerns ist unter Punkt R)
ersichtlich.
3.3. Konsolidierungsstichtag
Entsprechend dem Grundsatz des einheitlichen Abschlussstichtages wurde der Konzernabschluss auf den
Stichtag des Jahresabschlusses der Muttergesellschaft conwert Immobilien Invest SE aufgestellt. Alle Einzelabschlüsse
der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften wurden zum Stichtag des Konzernabschlusses
aufgestellt.
3.4. Konsolidierungsmethoden
Alle konzerninternen Transaktionen zwischen Unternehmen des Voll- und Quotenkonsolidierungskreises und
damit zusammenhängende Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, andere Erträge und Aufwendungen
werden in voller Höhe eliminiert.
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Gesellschaften wurden mit Forderungen gegenüber nahe stehenden
Gesellschaften aufgerechnet, soweit die Voraussetzungen gemäß IAS 32.42 vorlagen.
Unternehmen, auf deren Geschäfts- bzw. Finanzpolitik ein maßgeblicher Einfluss ausgeübt werden kann (assoziierte
Unternehmen), werden at equity bilanziert, wobei der anteilige Jahresüberschuss/-fehlbetrag des Unternehmens
in den Buchwert der Anteile eingeht.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
61

KONZERNANHANG
Minderheitenanteile stellen den Anteil des Ergebnisses und des Reinvermögens dar, der nicht dem Konzern
zuzurechnen ist. Minderheitenanteile werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und in der Konzern-
Bilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in der Konzern-Bilanz erfolgt innerhalb des Eigenkapitals, getrennt
von dem auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapital. Der Erwerb von Minderheitsanteilen
wird nach der sogenannten Parent-Entity-Extension-Methode bilanziert. Dabei wird die Differenz
zwischen den Kaufpreis und dem Buchwert des anteiligen erworbenen Reinvermögens als Geschäfts- oder
Firmenwert erfasst.
3.5. Währungsumrechnung
Geschäftstransaktionen in ausländischer Währung
Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem am Tag der
Transaktion gültigen Referenzkurs. Die Umrechung der monetären Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in
Euro erfolgt mit dem am Bilanzstichtag gültigen Devisenreferenzkurs der Europäischen Zentralbank. Daraus
resultierende Fremdwährungsgewinne und –verluste werden im Geschäftsjahr ergebniswirksam erfasst.
Umrechnung von Einzelabschlüssen in ausländischer Währung
Berichtswährung und funktionale Währung für Konzerngesellschaften in Österreich und Ländern, die Teilnehmer
der Europäischen Wirtschafts- und Währungsunion sind, ist der Euro. Die in Fremdwährung aufgestellten
Abschlüsse der in den Konzern einbezogenen Tochterunternehmen werden gem. IAS 21 in Euro umgerechnet.
Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten werden mit dem Mittelkurs am Bilanzstichtag, das
Eigenkapital wird mit Ausnahme der direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen zu historischen
Kursen umgerechnet. Erträge und Aufwendungen sind grundsätzlich mit dem Wechselkurs am Tag des
Geschäftsvorfalls umzurechnen. Da die Währungen jedoch keinen wesentlichen Schwankungen unterliegen,
hat der Konzern aus Vereinfachungsgründen als Näherungswert den Jahresdurchschnittskurs für die Umrechnung
herangezogen. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind erfolgsneutral erfasst.
Der Währungsumrechnung wurden folgende Kurse zugrunde gelegt:
Stichtagskurs Durchschnittskurs
31.12.2008 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2007
Ungarn HUF 266,700 253,180 251,215 251,332
Tschechien CZK 26,875 26,317 25,141 27,740
Slowakei SKK 30,126 33,404 31,314 33,822
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KONZERNANHANG
C) Ermessensausübungen und Schätzungsunsicherheiten
Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche Quellen
von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten
Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich
sein wird, werden im Folgenden erläutert.
Die aktuelle Finanzmarktkrise und dabei im Besonderen der Zusammenbruch von bedeuteten Investmentbanken
sowie die Verstaatlichung einer nicht unbedeutenden Anzahl von Banken, die Mitte September 2008
begann, hat zu einem signifikanten Ausmaß an Ungewissheit in der Welt- und Immobilienwirtschaft geführt.
Die Auswirkungen dieser Ereignisse führen derzeit zu einem hohen Maß an Unsicherheit über das weitere
Vorgehen der Marktteilnehmer. In dieser Marktumgebung ist es möglich, dass Preise und Wertentwicklung
einer höheren Volatilität ausgesetzt sind. Die Gefahr fehlender Liquidität bedeutet, dass es kurzfristig schwierig
werden könnte einen erfolgreichen Verkauf von Immobilien am Markt zu platzieren.
Das Management ist der Ansicht, dass wesentliche Ermessensausübungen und Schätzungen im Wesentlichen
die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Buchwerte in Höhe von TEUR 2.137.200
(2007: 2.029.719)) betreffen. Die Bewertung von Immobilien ist abhängig von der Art der angewendeten Bewertungsmethode.
Obwohl die erstellten Gutachten über die im Eigentum des Konzerns befindlichen Objekte international
anerkannten Standards entsprechen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine andere Bewertungsmethode
zu einer anderen – möglicherweise geringeren – Bewertung der Immobilien des Konzerns führt.
In die Bewertung von Immobilien fließen neben dem Mietzins und dessen Nachhaltigkeit, dem Zustand der
Immobilie und der Lage des Objektes auch weitere zusätzliche Faktoren und weitergehende Annahmen ein. Es
kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer negativen Veränderung einer dieser Faktoren oder einer
dieser Annahmen sich der Wert der Immobilie verschlechtert, sodass dies einen negativen Einfluss auf die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat. Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den Buchwerten der betroffenen
Posten sind unter Punkt H. 1. zu finden.
Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien (Buchwerte in Höhe von TEUR 360.118 (2007: 315.527)) werden zu
Anschaffungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt.
Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den Buchwerten der betroffenen Posten sind unter Punkt H. 6. zu finden.
Hinsichtlich der Ermessensausübungen und Schätzungen wird auf die als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien verwiesen.
Der Konzern überprüft mindestens einmal jährlich, ob der Geschäfts- oder Firmenwert wertgemindert ist. Dies
erfordert eine Schätzung der Nutzungswerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten, denen der Geschäftsoder
Firmenwert zugeordnet ist. Zur Schätzung des Nutzungswerts muss das Management die voraussichtlichen
künftigen Cashflows der zahlungsmittelgenerierenden Einheit schätzen und darüber hinaus einen
angemessenen Abzinsungssatz wählen, um den Barwert dieser Cashflows zu ermitteln.
Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts betrug zum 31. Dezember 2008 TEUR 164.140 (2007: TEUR
163.320). Weitere Einzelheiten hierzu sind unter Punkt H. 2.
Immaterielle Vermögenswerte werden je nach Art des Vermögenswerts und der Verfügbarkeit von Informationen
anhand einer geeigneten Bewertungsmethode bewertet. Für die Bewertung der Kundenbeziehungen
und Managementverträge (Buchwerte in Höhe von TEUR 51.377 (2007: TEUR 58.977)) wird die Residualwertmethode
(Multi-Period Excess Earnings Method) angewandt. Dabei wird der Barwert der ausschließlich durch
den zu bewertenden immateriellen Vermögenswert hervorgebrachten Cashflows ermittelt. Ausgehend von der
Annahme, dass der zu bewertende immaterielle Vermögenswert erst im Verbund mit anderen materiellen und
immateriellen Vermögenswerten Cashflows generiert, werden bei der Ermittlung der relevanten Einzahlungsüberschüsse
fiktive Auszahlungen für diese unterstützenden Vermögenswerte (Contributory Asset Charges)
berücksichtigt.
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KONZERNANHANG
Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Anteil an
einem assoziierten Unternehmen wertgemindert sein könnte. Liegen solche Anhaltspunkte vor wird anhand
einer geeigneten Bewertungsmethode (DCF-Methode) der erzielbare Betrag bestimmt. Der DCF-Methode
zugrundeliegenden Planungsrechungen basieren auf Basis einer unternehmensinternen Mittelfristplanung
unter Anwendung eines an die Tätigkeit und das Unternehmensrisiko angepassten Abzinsungssatzes.
Die Verwertbarkeit der Verlustvorträge und somit die Aktivierung eines entsprechenden Aktivpostens unter
den aktiven latenten Steueransprüchen ergibt sich nach der Einschätzung des Managements über die künftige
Ergebnis- bzw. Steuersituation des Konzerns. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer negativen
Veränderung von Annahmen die Aktivierung der latenten Steueransprüche in selbiger Höhe nicht gerechtfertigt
ist, sodass dies einen negativen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat. Weitere Einzelheiten
hierzu sowie zu den Buchwerten der betroffenen Posten sind unter Punkt H. 12. zu finden.
D) Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
1. Immobilienvermögen
1.1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Der Zugang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungskosten. Die Folgebewertung
erfolgt zum beizulegenden Zeitwert, wobei Gewinne oder Verluste aus der Änderung des beizulegenden
Zeitwertes erfolgswirksam berücksichtigt werden. Im Zeitpunkt des Erwerbes der einzelnen Objekte wird in
Abhängigkeit von den Renditeerwartungen bzw. von der künftigen strategischen Ausrichtung des Objekts die
Kategorisierung in als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien bzw. zum Verkauf gehaltene Immobilien vorgenommen.
Bei einer Übertragung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien auf als zum Verkauf
gehaltene Immobilien entsprechen die Anschaffungskosten der Immobilien für Zwecke der Folgebewertung
deren beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
werden ausgebucht, wenn sie veräußert werden oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden können
und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen aus ihrem Abgang mehr erwartet wird. Immobilien werden nur dann
aus dem Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in die zum Verkauf gehaltenen Immobilien
übertragen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt.
Während der Entwicklung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden Fremdkapitalkosten in
Höhe der zurechenbaren Zinsaufwendungen aktiviert.
1.2. Zum Verkauf gehaltene Immobilien
Der Zugang der zum Verkauf gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungskosten, Umgliederungen von den
als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert im Zeitpunkt der Umgliederung
vorgenommen. In weiterer Folge erfolgt der Ansatz der zum Verkauf bestimmten Immobilien entsprechend
IAS 2 mit dem niedrigeren der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und dem Nettoveräußerungswert.
Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert werden.
2. Unternehmenszusammenschlüsse und Geschäfts- und Firmenwert
Der Erwerb von Tochterunternehmen und Geschäftsbetrieben wird nach der Erwerbsmethode bilanziert. Dies
beinhaltet die Erfassung von identifizierbaren Vermögenswerten (einschließlich der zuvor nicht erfassten immateriellen
Vermögenswerte) und Schulden (einschließlich Eventualschulden, jedoch unbeachtlich künftiger Restrukturierung)
des erworbenen Geschäftsbetriebs zum beizuliegenden Zeitwert.
Der Geschäfts- oder Firmenwert aus einem dieser Unternehmenszusammenschlüsse wird bei erstmaligem
Ansatz zu Anschaffungskosten bewertet, die sich als Überschuss der Anschaffungskosten des Unternehmenszusammenschlusses
über den Anteil des Erwerbers an den beizulegenden Zeitwerten der identifizierbaren
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KONZERNANHANG
Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden des erworbenen Unternehmens bemessen. Nach dem
erstmaligen Ansatz wird der Geschäfts- oder Firmenwert zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen
bewertet. Zum Zweck des Wertminderungstests wird der im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses
erworbene Geschäfts- oder Firmenwert ab dem Erwerbszeitpunkt den zahlungsmittelgenerierenden
Einheiten bzw. Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet, die von
den Synergieeffekten aus dem Unternehmenszusammenschluss profitieren. Dies gilt unabhängig davon, ob
andere Vermögenswerte oder Schulden des Erwerbers diesen zahlungsmittelgenerierenden Einheiten oder
Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet werden. Weitere Einzelheiten finden sich
unter Punkt E. 1. bzw. H. 2.
3. Immaterielle Vermögenswerte
Einzeln erworbene immaterielle Vermögenswerte werden bei der erstmaligen Erfassung zu Anschaffungsbzw.
Herstellungskosten angesetzt. Die Anschaffungskosten von im Rahmen des Unternehmenszusammenschlusses
erworbenen immateriellen Vermögenswerten entsprechen ihrem beizulegenden Zeitwert zum
Erwerbszeitpunkt. Die immateriellen Vermögenswerte werden in den Folgeperioden mit ihren Anschaffungsbzw.
Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen
angesetzt. Die Abschreibung basiert auf der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswerts. Die
Abschreibungsdauer und Abschreibungsmethode werden bei immateriellen Vermögenswerten mit einer
begrenzten Nutzungsdauer mindestens zum Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft. Die aufgrund von
Änderungen der erwarteten Nutzungsdauer oder des erwarteten Verbrauchs des zukünftigen wirtschaftlichen
Nutzens des Vermögenswerts erforderlichen Änderungen der Abschreibungsmethode oder Abschreibungsdauer
werden als Änderungen von Schätzungen behandelt. Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte
mit begrenzter Nutzungsdauer werden in der Gewinn- und Verlustrechnung unter der Aufwandskategorie
erfasst, die der Funktion des immateriellen Vermögenswerts im Unternehmen entspricht. Gewinne oder Verluste
aus der Ausbuchung immaterieller Vermögenswerte werden als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös
und dem Buchwert des Vermögenswerts ermittelt und in der Periode, in der der Vermögenswert ausgebucht
wird, erfolgswirksam erfasst. Weitere Einzelheiten hierzu finden sich unter Punkt H. 2.
Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde:
Software 3 Jahre
Kundenbeziehungen und Managementverträge 5 – 11 Jahre
4. Anteile an assoziierten Unternehmen
Die Anteile an einem assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Ein assoziiertes
Unternehmen ist ein Unternehmen, bei welchem der Konzern über maßgeblichen Einfluss verfügt und das
weder ein Tochterunternehmen noch ein Joint Venture ist. Nach der Equity-Methode werden die Anteile an
einem assoziierten Unternehmen in der Bilanz zu Anschaffungskosten zuzüglich nach dem Erwerb eingetretener
Änderungen des Anteils des Konzerns am Reinvermögen des assoziierten Unternehmens erfasst. Die
Gewinn- und Verlustrechnung enthält den Anteil des Konzerns am Erfolg des assoziierten Unternehmens.
Unmittelbar im Eigenkapital des assoziierten Unternehmens ausgewiesene Änderungen werden vom Konzern
in Höhe seines Anteils erfasst und in der Eigenkapitalveränderungsrechnung dargestellt. Gewinne und -verluste
aus Transaktionen zwischen dem Konzern und dem assoziierten Unternehmen werden entsprechend dem
Anteil am assoziierten Unternehmen eliminiert.
Die Abschlüsse der assoziierten Unternehmen werden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss
des Mutterunternehmens. Soweit erforderlich, werden Anpassungen an konzerneinheitliche Bilanzierungsund
Bewertungsmethoden vorgenommen. Weitere Einzelheiten hierzu finden sich unter Punkt H. 3.
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KONZERNANHANG
5. Sachanlagen
Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen
und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Die Kosten für den Ersatz eines Teils einer
Sachanlage werden im Zeitpunkt ihres Anfalls in den Buchwert dieser Sachanlage einbezogen, sofern die Ansatzkriterien
erfüllt sind. Bei Durchführung einer Großreparatur werden entsprechend die Kosten im Buchwert der
Sachanlagen als Ersatz aktiviert, sofern die Ansatzkriterien erfüllt sind. Alle anderen Wartungs- und Instandhaltungskosten
werden sofort erfolgswirksam erfasst.
Eine Sachanlage wird entweder bei Abgang ausgebucht oder dann, wenn aus der weiteren Nutzung oder Veräußerung
des Vermögenswerts kein wirtschaftlicher Nutzen mehr erwartet wird. Die aus der Ausbuchung des
Vermögenswerts resultierenden Gewinne oder Verluste werden als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös
und dem Buchwert des Vermögenswerts ermittelt und in der Periode, in der der Vermögenswert
ausgebucht wird, erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Die Restwerte, Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden der Vermögenswerte werden am Ende eines
jeden Geschäftsjahres überprüft und bei Bedarf prospektiv angepasst.
Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde:
Technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 5 - 10 Jahre
6. Leasingverhältnisse
Der Konzern tritt sowohl als Leasinggeber für die von ihm gehaltenen Immobilien an Mieter, als auch als
Leasingnehmer für Immobilien im Fall der Sale and Lease back Transaktion auf.
Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis beinhaltet, wird auf Basis des wirtschaftlichen
Gehalts der Vereinbarung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung getroffen und erfordert eine
Einschätzung, ob die Erfüllung der vertraglichen Vereinbarung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts
oder bestimmter Vermögenswerte abhängig ist und ob die Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des
Vermögenswerts einräumt. Eine erneute Beurteilung ist nach dem Beginn des Leasingverhältnisses nur unter
den Voraussetzungen des IFRIC 4 vorzunehmen.
Bei Sale and Lease Back Transaktionen, welche nach IFRS als Finance Lease qualifiziert werden, wird der
Überschuss der Verkaufserlöse über den Buchwert nicht unmittelbar als Ertrag erfasst sondern über die Laufzeit
abgegrenzt und erfolgswirksam verteilt.
Leasingverhältnisse, bei denen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken übertragen werden,
werden als Finance Leases klassifiziert.
Leasingverhältnisse, bei denen nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundene Chancen und Risiken
vom Konzern auf den Leasingnehmer übertragen werden, werden als Operating Leases klassifiziert und entsprechend
bilanziert.
Bei der Klassifizierung von Leasingverhältnissen von Grundstücken und Gebäuden werden die Grundstücksund
Gebäudekomponente grundsätzlich getrennt betrachtet. Die Mindestleasingzahlungen für die Grundstücksund
Gebäudekomponente werden im Verhältnis der relativen Fair Values aufgeteilt. Die Grundstückskomponente
wird normalerweise als Operating Lease klassifiziert, es sei denn das Eigentum geht am Ende der Laufzeit
auf den Leasingnehmer über. Die Gebäudekomponente wird unter Verwendung der Kriterien des IAS 17 als
Operating Lease oder Finance Lease klassifiziert.
Die Leasingzahlungen für Operating Lease Verhältnisse werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses
als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Leasinggegenstände welche als Finance Lease
qualifiziert werden, werden über die Nutzungsdauer des Gegenstandes abgeschrieben. Ist der Eigentumsübergang
auf den Konzern am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses jedoch nicht hinreichend sicher,
wird der Leasinggegenstand über den kürzeren der beiden Zeiträume aus erwarteter Nutungsdauer und Laufzeit
des Leasingverhältnisses vollständig abgeschrieben.
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KONZERNANHANG
Eine gesonderte Bewertung der Grundstücks- und Gebäudekomponente ist jedoch nicht erforderlich, wenn es
sich bei dem Anteil des Leasingnehmers an den Grundstücken und Gebäuden um als Finanzinvestitionen
gehaltene Immobilien im Sinne von IAS 40 handelt und nach dem Fair Value Model bilanziert wird.
Eine Übersicht über Finanzierungsverbindlichkeiten und deren Fristigkeit ist in Kapitel H.15. dargestellt.
7. Wertminderungen von Vermögenswerten
Der Konzern beurteilt an jedem Bilanzstichtag, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein Vermögenswert
wertgemindert sein könnte. Liegen solche Anhaltspunkte vor oder ist eine jährliche Überprüfung eines Vermögenswerts
auf Werthaltigkeit erforderlich, nimmt der Konzern eine Schätzung des erzielbaren Betrages des
jeweiligen Vermögenswerts vor. Der erzielbare Betrag eines Vermögenswerts ist der höhere der beiden Beträge
aus beizulegendem Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abzüglich
Veräußerungskosten und dem Nutzungswert.
Für bestimmte Vermögenswerte sind zusätzlich folgende Kriterien zu berücksichtigen:
Firmenwert
Die Werthaltigkeit des Geschäfts- oder Firmenwerts wird mindestens einmal jährlich überprüft. Ein Werthaltigkeitstest
wird auch dann durchgeführt, wenn Ereignisse oder Umstände darauf hindeuten, dass der Buchwert
gemindert sein könnte.
Firmenwerte werden zum Zweck des Wertminderungstests zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet.
Die Wertminderung wird durch die Ermittlung des erzielbaren Betrages der zahlungsmittelgenerierenden
Einheit bestimmt, der dem Firmenwert zugeordnet wurde, wobei der erzielbare Betrag durch die Berechnung
des Nutzwertes durch die Abzinsung der durch die Einheit generierten Cashflows ermittelt wird. Unterschreitet
der erzielbare Betrag den Buchwert dieser Einheit, wird ein Wertminderungsaufwand erfasst, der in den nachfolgenden
Berichtsperioden nicht aufgeholt werden darf. Zahlungsmittelgenerierende Einheiten werden durch
die Zusammenfassung von Vermögenswerten, die selbstständig Cashflows generieren, gebildet.
Die Beurteilung der Werthaltigkeit der Firmenwerte erfolgt auf Basis der aus der unternehmensinternen Mittelfristplanung
abgeleiteten Vorschaurechnung für die Cashflows der nächsten vier bis elf Jahre und unter
Anwendung eines an die Tätigkeit und Unternehmensrisiko angepassten Abzinsungssatzes. Die Kapitalkosten
werden dabei als gewichteter Durchschnitt der Eigen- und Fremdkapitalkosten und der individuellen Verhältnisse
der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten ermittelt. Der Diskontierungsfaktor nach Steuern betrug im
Berichtszeitraum 6,7 % (2007: 7,2 %) bis 7,5 % (2007: 7,3 %). Dies entspricht Vorsteuerzinssätzen von 11,7 %
(2007: 13,7 %) bis 13,7 % (2007: 20,8 %). Weitere Einzelheiten hierzu finden sich unter Punkt H. 2.
Immaterielle Vermögenswerte
Ein Werthaltigkeitstest bei immateriellen Vermögenswerten mit bestimmter Nutzungsdauer wird durchgeführt,
wenn Ereignisse oder Umstände darauf hindeuten, dass der Buchwert gemindert sein könnte. Die Höhe des
Wertminderungsverlustes ergibt sich als Differenz zwischen dem Buchwert des immateriellen Vermögenswertes
und seinem erzielbaren Betrages, wobei der erzielbare Betrag durch die Berechnung des Nutzwertes
durch die Abzinsung der durch den immateriellen Vermögenswert generierten Cashflows ermittelt wird. Der
Wertminderungsverlust wird ergebniswirksam erfasst.
Finanzielle Vermögenswerte
Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Hinweise bestehen, dass eine Wertminderung eines
finanziellen Vermögenswerts oder einer Gruppe von finanziellen Vermögenswerten vorliegt. Ein finanzieller
Vermögenswert oder eine Gruppe von finanziellen Vermögenswerten gilt nur dann als wertgemindert, wenn
infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswerts eintraten (ein
eingetretener „Schadensfall“), objektive Hinweise auf eine Wertminderung vorliegen und dieser Schadensfall
eine Auswirkung auf die erwarteten künftigen Cashflows des finanziellen Vermögenswerts oder der Gruppe
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KONZERNANHANG
der finanziellen Vermögenswerte hat, die sich verlässlich schätzen lässt. Hinweise auf eine Wertminderung
können dann gegeben sein, wenn Anzeichen dafür vorliegen, dass der Schuldner oder eine Gruppe von Schuldnern
erhebliche finanzielle Schwierigkeiten hat, bei Ausfall oder Verzug von Zins- oder Tilgungszahlungen, der
Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz oder eines sonstigen Sanierungsverfahrens und wenn beobachtbare Daten
auf eine messbare Verringerung der erwarteten künftigen Cashflows hinweisen, wie Änderungen der Rückstände
oder wirtschaftlichen Bedingungen, die mit Ausfällen korrelieren.
Langfristige Vermögenswerte, die planmäßig abgeschrieben werden
Bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass eine Wertminderung bei planmäßig abzuschreibenden langfristigen
Vermögenswerten eingetreten ist, ergibt sich die Höhe des Wertminderungsverlusts als Differenz zwischen
dem Buchwert des Vermögenswerts und seinem erzielbaren Betrag. Der erzielbare Betrag wird durch die
Berechnung des Nutzwertes durch die Abzinsung, der durch den Vermögenswert generierten Cashflows ermittelt.
Der Buchwert des Vermögenswerts wird unter Verwendung eines Wertberichtigungskontos reduziert. Der
Wertminderungsverlust wird ergebniswirksam erfasst.
Verringert sich die Höhe der Wertberichtigung in den folgenden Berichtsperioden und kann diese Verringerung
objektiv auf einen nach der Erfassung der Wertminderung aufgetretenen Sachverhalt zurückgeführt werden,
wird die früher erfasste Wertberichtigung rückgängig gemacht. Der neue Buchwert des Vermögenswerts darf
jedoch die fortgeführten Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der Wertaufholung nicht übersteigen. Die Wertaufholung
wird erfolgswirksam erfasst.
Assoziierte Unternehmen
Nach Anwendung der Equity-Methode ermittelt der Konzern, ob es erforderlich ist, einen zusätzlichen Wertminderungsaufwand
für die Anteile des Konzerns an assoziierten Unternehmen zu erfassen. Der Konzern ermittelt
an jedem Bilanzstichtag, inwiefern objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein Anteil an einem assoziierten
Unternehmen wertgemindert ist. Ist dies der Fall, so wird die Differenz zwischen dem beizulegenden
Zeitwert des assoziierten Unternehmens und dem Buchwert als Wertminderungsaufwand erfolgswirksam
erfasst.
8. Finanzielle Vermögenswerte
Finanzielle Vermögenswerte im Sinne von IAS 39 werden in Abhängigkeit des Einzelfalls entweder als finanzielle
Vermögenswerte, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, als Darlehen und
Forderungen, als bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen oder als zur Veräußerung verfügbare finanzielle
Vermögenswerte klassifiziert. Die finanziellen Vermögenswerte werden bei der erstmaligen Erfassung
zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Im Falle von anderen Finanzinvestitionen als solchen, die erfolgswirksam
zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, werden darüber hinaus Transaktionskosten berücksichtigt, die
direkt dem Erwerb des Vermögenswerts zuzurechnen sind. Die Beurteilung, ob ein Vertrag ein eingebettetes
Derivat enthält, wird zum Zeitpunkt vorgenommen, zu dem das Unternehmen erstmals Vertragspartei wird.
Die eingebetteten Derivate werden vom Basisvertrag getrennt, wenn dieser nicht zum beizulegenden Zeitwert
erfolgswirksam erfasst wird, und eine Analyse ergibt, dass die wirtschaftlichen Merkmale und Risiken des
eingebetteten Derivats nicht eng mit den wirtschaftlichen Merkmalen und Risiken des Basisvertrags verbunden
sind.
Die Designation der finanziellen Vermögenswerte in die Bewertungskategorien erfolgt nach ihrem erstmaligen
Ansatz. Umwidmungen werden, sofern diese zulässig sind und erforderlich erscheinen, zum Ende jedes Geschäftsjahres
vorgenommen. Alle marktüblichen Käufe und Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten werden am
Handelstag, d. h. am Tag, an dem das Unternehmen die Verpflichtung zum Kauf des Vermögenswerts eingegangen
ist, bilanziell erfasst. Marktübliche Käufe und Verkäufe sind Käufe oder Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten,
die die Lieferung der Vermögenswerte innerhalb eines durch Marktvorschriften oder -konventionen
festgelegten Zeitraums vorschreiben.
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KONZERNANHANG
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
Die Gruppe der erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerte enthält
die zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerte und finanzielle Vermögenswerte, die beim
erstmaligen Ansatz als zum beizulegenden Zeitwert zu bewertende finanzielle Vermögenswerte eingestuft
werden. Finanzielle Vermögenswerte werden als zu Handelszwecken gehalten klassifiziert, wenn sie für Zwecke
der Veräußerung in der nahen Zukunft erworben werden. Derivate werden ebenfalls als zu Handelszwecken
gehalten eingestuft, mit Ausnahme von Derivaten, bei denen es sich um eine Finanzgarantie handelt oder die
als Sicherungsinstrument designiert wurden und als solche effektiv sind. Gewinne oder Verluste aus finanziellen
Vermögenswerten, die zu Handelszwecken gehalten werden, werden erfolgswirksam erfasst.
Kredite und Forderungen
Kredite und Forderungen sind nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren
Zahlungen, die nicht in einem aktiven Markt notiert sind. Nach der erstmaligen Erfassung werden die Kredite
und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Wertberichtigung für Wertminderungen
bewertet. Eine Wertberichtigung wird vorgenommen, wenn ein objektiver substantieller Hinweis vorliegt, dass
der Konzern nicht in der Lage sein wird, die Forderungen vollständig zu realisieren. Eine Ausbuchung der Forderungen
erfolgt, wenn sie als uneinbringlich eingestuft werden.
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte, die
als zur Veräußerung verfügbar klassifiziert und nicht in eine der drei vorstehend genannten Kategorien eingestuft
sind. Nach der erstmaligen Erfassung werden zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei die nicht realisierten Gewinne oder Verluste direkt im Eigenkapital,
in den sonstigen Rücklagen, erfasst werden. Bei Abgang von Finanzinvestitionen wird der zuvor im Eigenkapital
erfasste kumulierte Gewinn oder Verlust erfolgswirksam in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht.
Erhaltene oder gezahlte Zinsen aus Finanzinvestitionen werden als Zinserträge oder Zinsaufwendungen ausgewiesen.
Es wird die Effektivzinsmethode angewandt. Dividenden aus Finanzinvestitionen werden mit Entstehung
des Rechtsanspruchs auf die Zahlung erfolgswirksam als „erhaltene Dividenden“ erfasst. Ist ein zur Veräußerung
verfügbarer Vermögenswert in seinem Wert gemindert, wird ein Betrag in Höhe zwischen den Anschaffungskosten
und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert als Wertminderung eingebucht.
Die übrigen langfristigen finanziellen Vermögenswerte sind gemäß IAS 39.46 (c) mit den fortgeschriebenen
Anschaffungskosten (diese entsprechen in etwa dem geschätzten Marktwert zum Stichtag) angesetzt, da der
beizulegende Zeitwert in Ermangelung des Vorhandenseins eines aktiven Marktes nicht verlässlich ermittelbar
ist, und es sich dabei nur um Eigenkapitalinstrumente handelt.
Beizulegender Zeitwert
Der beizulegende Zeitwert von Finanzinvestitionen, die auf organisierten Märkten gehandelt werden, wird durch
den am Bilanzstichtag notierten Marktpreis (Geldkurs) bestimmt. Der beizulegende Zeitwert von Finanzinvestitionen,
für die kein aktiver Markt besteht, wird unter Anwendung von allgemein anerkannten Bewertungsmethoden
ermittelt. Zu diesen Bewertungsmethoden gehören die Verwendung der jüngsten Geschäftsvorfälle
zwischen sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Geschäftspartnern, der Vergleich mit dem
aktuellen beizulegenden Zeitwert eines anderen, im Wesentlichen identischen Finanzinstruments, sowie die
Analyse von diskontierten Cashflows.
Ein Vermögenswert wird ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte an den Cash-Flows, die mit den Vermögenswerten
verbunden sind, auslaufen. Werden alle wesentlichen Risiken und Chancen aus einem Vermögenswert
übertragen, so wird der Vermögenswert ebenfalls ausgebucht.
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KONZERNANHANG
9. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Die Guthaben bei Kreditinstituten und Sparbücher werden zum Tageswert am Bilanzstichtag angesetzt. Die
Sparbücher haben eine ursprüngliche Fälligkeit von weniger als 3 Monaten. Für Zwecke der Konzerngeldflussrechnung
umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente den in diesen Posten ausgewiesenen Betrag.
10. Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern
Der Konzern ist gesetzlich verpflichtet, für alle nach dem 31. Dezember 2002 im Inland eingetretenen MitarbeiterInnen
1,53 % des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse einzubezahlen. Damit liegt ein
beitragsorientierter Plan vor. Die Einzahlungen betrugen im vorliegenden Geschäftsjahr TEUR 153 und wurden
sofort aufwandswirksam erfasst.
Darüber hinaus bestehen für MitarbeiterInnen des Konzerns keine über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehende
Verpflichtungen.
11. Grundkapital
Das Grundkapital des Konzerns ist jenes der Muttergesellschaft. Es gibt nur nennbetragslose Stammaktien,
die alle ausgegeben sind und dieselben Rechte verbriefen. Das Grundkapital ist zur Gänze einbezahlt.
Aktienrückkaufprogramm
Im Rahmen des im Vorjahr (in der außerordentlichen Hauptversammlung am 25. Oktober 2007) genehmigten
Aktienrückkaufprogrammes wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr insgesamt 4.267.466 Aktien zu einem
Gesamtwert von TEUR 47.375 (inkl. Spesen) zum Durchschnittskurs von EUR 11,10 rückgekauft. Dies entspricht
5,0 % des Grundkapitals.
Erwirbt der Konzern eigene Anteile, so werden diese zu Anschaffungskosten erfasst und vom Eigenkapital
abgezogen. Der Ausweis erfolgt in einem separaten Posten „Eigene Anteile“.
12. Rückstellungen
Eine Rückstellung wird dann und nur dann gebildet, wenn ein Unternehmen aus einem vergangenen Ereignis
eine gegenwärtige Verpflichtung (gesetzlicher oder vertraglicher Natur) hat, der Abfluss von Ressourcen mit
wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung dieser Verpflichtung wahrscheinlich ist (d.h. eher wahrscheinlich denn
nicht) und eine zuverlässige Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist. Die Rückstellungen werden zu
jedem Bilanzstichtag überprüft und der jeweiligen Neueinschätzung angepasst. Rückstellungen für Verpflichtungen
gegenüber Dienstnehmern (z.B. Abfertigungen und Jubiläumsgelder) werden aufgrund von Unwesentlichkeit
nicht gesondert dargestellt.
13. Kurz- und langfristige finanzielle Schulden
Finanzielle Verbindlichkeiten werden bei Entstehen der Leistungsschuld mit ihrem beizulegenden Zeitwert
einschließlich Transaktionskosten erfasst. Die Folgebewertung erfolgt mit fortgeführten Anschaffungskosten.
Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit zugrunde liegende Verpflichtung
erfüllt, gekündigt oder erloschen ist. Die Bilanzierungsgrundsätze im Hinblick auf Ansatz und Bewertung
einzelner Verbindlichkeiten sind in den jeweiligen Erläuterungen in diesem Konzernanhang enthalten. Die
kurzfristigen finanziellen Schulden umfassen kurzfristige Kreditverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen, Ertragsteuerschulden, sonstige kurzfristige finanzielle Schulden und sonstige kurzfristige
Schulden.
Die langfristigen finanziellen Schulden umfassen langfristige Kreditverbindlichkeiten, Anleiheverbindlichkeiten,
Wandelschuldverschreibung, Rückstellungen, latente Steuerverbindlichkeiten, Mieterfinanzierungsbeiträge
und sonstige langfristige finanzielle Schulden.
Bezüglich der Bilanzierung der Wandelanleihe verweisen wir auf Punkt H.15.
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KONZERNANHANG
14. Kreditverbindlichkeiten
Bei der erstmaligen Erfassung von Kreditverbindlichkeiten werden diese mit dem beizulegenden Zeitwert der
erhaltenen Gegenleistung bewertet. Mit den Kreditverbindlichkeiten in Zusammenhang stehende Geldbeschaffungskosten
werden mit den Kreditverbindlichkeiten saldiert dargestellt. Die Auflösung der Geldbeschaffungskosten
erfolgt über die Laufzeit der Finanzierung und wird entsprechend im Finanzergebnis dargestellt.
Die Kreditverbindlichkeiten werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode bilanziert.
15. Zuwendungen der öffentlichen Hand
Zuwendungen der öffentlichen Hand werden gemäß IAS 20.12 planmäßig als Ertrag, im Lauf der Perioden die
erforderlich sind, erfasst und mit den entsprechenden Aufwendungen, die sie kompensieren sollen verrechnet.
Die Zuwendungen für Vermögenswerte (Förderungen im Sinne der Bestimmungen des Wiener Wohnbauförderungs-
und Wohnhaussanierungsgesetzes) aus dem Geschäftsbereich Erwerb und Vermietung von geförderten
Neubauten wurden entsprechend dem Wahlrecht von IAS 20 vor Neubewertung einzelner Vermögensgegenstände
und Schuldposten vom Buchwert des Vermögensgegenstandes abgesetzt. Im abgelaufenen
Geschäftsjahr wurden keine neuen Zuwendungen der öffentlichen Hand erfasst.
16. Mieterfinanzierungsbeiträge
Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Mieterfinanzierungsbeiträge sind dem Geschäftsbereich Vermietung
von geförderten Wohn-Neubauten zuzuordnen. Diese Mieterbeiträge sind im Kündigungsfall an den Mieter zu
refundieren, weshalb diese unter den langfristigen Verbindlichkeiten dargestellt wurden. Mit Neuvermietung
besteht jedoch seitens des Vermieters erneut ein Anspruch auf Einzahlung der Mieterfinanzierungsbeiträge.
Die Mieterfinanzierungsbeiträge werden bei Erhalt der Zahlungsmittel mit dem zugeflossenen Betrag und in
der Folge unter Berücksichtigung von Indexanpassungen (VPI 1996 bzw. 1998) und Abschreibung für Verwohnung
(2% p.a.) bewertet. Der so ermittelte Betrag entspricht dem Rückzahlungsbetrag und dieser dem beizulegenden
Zeitwert.
17. Finanzinstrumente
Finanzinstrumente werden in Übereinstimmung mit dem wirtschaftlichen Gehalt der vertraglichen Bedingungen
als Vermögenswerte bzw. Schuld klassifiziert. Finanzvermögen und –verbindlichkeiten, die in der Bilanz enthalten
sind, beinhalten flüssige Mittel, Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstige
Forderungen und Verbindlichkeiten, sowie verzinsliche Kreditverbindlichkeiten und dienen im Wesentlichen der
Finanzierung der Geschäftstätigkeit. Alle marktüblichen Käufe und Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten
werden am Handelstag, d. h. am Tag, an dem das Unternehmen die Verpflichtung zum Kauf des Vermögenswerts
eingegangen ist, bilanziell erfasst. Marktübliche Käufe und Verkäufe sind Käufe oder Verkäufe von finanziellen
Vermögenswerten, die die Lieferung der Vermögenswerte innerhalb eines durch Marktvorschriften oder
–konventionen festgelegten Zeitraums vorschreiben. Die Bilanzierungsgrundsätze im Hinblick auf Ansatz und
Bewertung dieser Positionen sind in den jeweiligen Erläuterungen in diesem Konzernanhang enthalten.
Zinsen, Dividenden, Gewinne und Verluste aus diesen Finanzinstrumenten sind als Aufwendungen oder Erträge
(exkl. Gewinne und Verluste für Derivate die zum Cash Flow Hedging verwendet werden – siehe Kapitel M)
dargestellt.
18. Derivative Finanzinstrumente
Derivative Finanzinstrumente werden verwendet, um bestehende Risiken aus Zinssatzänderungen zu vermindern.
Sämtliche Derivatgeschäfte wurden mit Kreditinstituten erster Bonität abgeschlossen. Die derivativen Finanzinstrumente
werden zum Marktwert angesetzt. Sind die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting gemäß
IAS 39 erfüllt, werden unrealisierte Gewinne oder Verluste, die den effektiven Teil des Sicherungsgeschäftes
betreffen, direkt im Eigenkapital erfasst.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
71

KONZERNANHANG
Die im Eigenkapital erfassten Beträge werden in der Periode in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht
in der die abgesicherte Transaktion das Periodenergebnis beeinflusst, z.B. dann, wenn abgesicherte Finanzerträge
oder Aufwendungen erfasst werden oder wenn ein erwarteter Verkauf durchgeführt wird. Resultiert eine
Absicherung im Ansatz eines nicht finanziellen Vermögenswerts oder einer nicht finanziellen Verbindlichkeit,
so werden die im Eigenkapital erfassten Beträge Teil der Anschaffungskosten im Zugangszeitpunkt des nicht
finanziellen Vermögenswerts bzw. der nicht finanziellen Verbindlichkeit.
Wird mit dem Eintritt der erwarteten Transaktion oder der festen Verpflichtung nicht länger gerechnet, werden
die zuvor im Eigenkapital erfassten Beträge in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht. Wenn das Sicherungsinstrument
ausläuft oder veräußert, beendet oder ausgeübt wird, ohne dass ein Ersatz oder ein Überrollen
des Sicherungsinstruments in ein anderes Sicherungsinstrument erfolgt, oder die Kriterien für die Bilanzierung
als Sicherungsbeziehung nicht mehr erfüllt sind, verbleiben die bislang im Eigenkapital erfassten Beträge
solange als gesonderter Posten im Eigenkapital, bis die erwartete Transaktion oder feste Verpflichtung eingetreten
ist.
Gewinne oder Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von derivativen Finanzinstrumenten
während des Geschäftsjahres, die nicht die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehungen erfüllen,
und der unwirksame Teil eines wirksamen Sicherungsinstruments werden sofort erfolgswirksam erfasst.
Der Ausweis der derivativen Finanzinstrumente erfolgt entsprechend der Marktbewertung gesondert unter den
sonstigen finanziellen Vermögenswerten oder sonstigen finanziellen Schulden.
19. Ertragsrealisierung
Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen dem Konzern zufließen
wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann. Erträge sind zum beizulegenden Zeitwert
der erhaltenen Gegenleistung zu bemessen. Skonti, Rabatte sowie Umsatzsteuer oder andere Abgaben bleiben
unberücksichtigt. Darüber hinaus setzt die Ertragsrealisierung die Erfüllung nachfolgend aufgelisteter Ansatzkriterien
voraus.
Die Realisierung von Netto-Mieterlösen und Betriebskosten erfolgt periodengerecht in Übereinstimmung mit
den Bestimmungen des zugrunde liegenden Mietvertrages.
Die Realisierung der Umsatzerlöse aus Liegenschaftsverkäufen erfolgt nach Maßgabe der in den zugrunde
liegenden Verträgen normierten Gefahren- und Risikoübergänge dann, wenn die mit dem Eigentum verbundenen
maßgeblichen Chancen und Risiken auf den Käufer übergegangen sind.
Die Realisierung von Dienstleistungserlösen erfolgt nach Abschluss der erbrachten Leistungen.
20. Zinserträge
Zinserträge werden erfasst, wenn die Zinsen entstanden sind. Zinserträge werden in der Gewinn- und Verlustrechnung
als Teil der Finanzerträge ausgewiesen.
21. Ertragsteuern
Die Ertragsteuerbelastung basiert auf dem Jahresgewinn und berücksichtigt latente Steuern. Steuerlatenzen
werden unter Anwendung der „balance sheet liability method“ errechnet. Latente Steuern spiegeln die Steuereffekte
der temporären Differenzen zwischen den ausgewiesenen Buchwerten der Vermögensgegenstände
und Schulden und den entsprechenden Beträgen aufgrund der jeweiligen steuerlichen Vorschriften wider.
Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die laufende und frühere Perioden
werden mit Betrag bemessen, in dessen Höhe eine Erstattung von der Steuerbehörde bzw. eine Zahlung an die
Steuerbehörde erwartet wird. Der Berechnung des Betrages werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde
gelegt die zum Bilanzstichtag gelten. Tatsächliche Steuern, die sich auf Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital
erfasst werden, werden nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, sondern im Eigenkapital erfasst.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
72

KONZERNANHANG
Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden unter Verwendung der erwarteten Steuersätze für das steuerbare
Einkommen ermittelt, die im Zeitpunkt des Ausgleichs der temporären Differenzen anwendbar sein werden.
Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) verwendet, die zum Bilanzstichtag gültig oder angekündigt
sind. Das Ausmaß der aktiven und passiven Steuerabgrenzung spiegelt die Steuerwirkungen wider, die sich
nach Einschätzung des Unternehmens zum Bilanzstichtag ergeben würden, wenn die Buchwerte des Vermögens
realisiert und die Verbindlichkeiten beglichen würden.
Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden grundsätzlich für alle temporären Differenzen sowie steuerlichen
Verlustvorträge berücksichtigt, mit Ausnahme der
• latenten Steuerschuld bzw. Steueransprüche, die aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts
oder eines Vermögenswerts oder einer Schuld aus einem Geschäftsvorfall, der kein Unternehmenszusammenschluss
ist und der zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das handelsrechtliche Jahresergebnis
noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst und
• latenten Steuerschuld bzw. Steueransprüchen aus temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit
Beteiligungen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen
stehen, wenn der zeitliche Verlauf der Umkehrung der temporären Differenzen gesteuert werden
kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren
werden.
Die latenten Steueransprüche werden gebildet, wenn es wahrscheinlich ist, dass zum Zeitpunkt der Realisierung
der abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages genügend steuerbare
Gewinne vorhanden sein werden. Zu jedem Bilanzstichtag werden die bisher unberücksichtigten abzugsfähigen
temporären Differenzen/der steuerliche Verlustvortrag sowie der Buchwert der gebildeten aktiven Steuerabgrenzungen
neu eingeschätzt. Jene bisher nicht aktivierten latenten Steueransprüche werden in dem Ausmaß
berücksichtigt, in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass der zukünftige steuerbare Gewinn die Realisierung
der abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages zulässt. Im Gegensatz dazu wird
der Buchwert latenter Steueransprüche in jenem Ausmaß wertberichtigt, in dem es nicht länger wahrscheinlich
ist, dass in Zukunft genügend steuerbare Gewinne zur Verwendung der abzugsfähigen temporären Differenzen/des
steuerlichen Verlustvortrages vorhanden sein werden.
Latente Steuern, die sich auf Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden nicht in der
Gewinn- und Verlustrechnung sondern im Eigenkapital erfasst.
Zum Bilanzstichtag werden latente Steueransprüche mit latenten Steuerschulden aufgerechnet, wenn
• diese Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten gegenüber der selben Steuerbehörde bestehen und
• wenn die Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten unter den für österreichische Gesellschaften bestehenden
Steuerumlage- und Gruppenvertrag fallen, welcher ein einklagbares Recht auf Aufrechnung zur Folge hat.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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KONZERNANHANG
E) Akquisitionen und sonstige Veränderungen im Konsolidierungskreis
1. Zugänge
Der Konsolidierungskreis hat sich durch den Erwerb bzw. die Gründung von folgenden wesentlichen Gesellschaften
im Geschäftsjahr 2008 verändert:
Immobilienprojektgesellschaften
Gesellschaft Sitz Beteiligung Konsoli- Zeitpunkt der
Österreich
dierungsart Erstkonsolidierung
cw Bauträger Projekt Eins GmbH Wien 100 % V 4. Februar 2008
Stadiongasse 4 Liegenschaftsverwertungs GmbH Wien 100 % V 30. Juni 2008
cw Bauträger Projekt Zwei GmbH Wien 100 % V 15. Juli 2008
CWG Beteiligungs GmbH Wien 100 % V 10. Dezember 2008
Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH
Gewerbepark Urstein
Wien 100 % V 25. August 2008
Projekterrichtungs GmbH & Co KG Wien 100 % V 25. August 2008
Guess Club Restaurant GmbH Wien 100 % V 26. August 2008
Deutschland
conwert Wali Invest GmbH Grünwald 100 % V 8. April 2008
conwert Wali II Invest GmbH Grünwald 100 % V 8. April 2008
conwert Alfhild II Invest GmbH München 100 % V 8. April 2008
conwert Hulda Invest GmbH Grünwald 100 % V 27. Mai 2008
conwert EISA II Invest GmbH Grünwald 100 % V 27. Mai 2008
conwert Wali III Invest GmbH Grünwald 100 % V 27. Mai 2008
Deutsche Heimstätten omega GmbH & Co KG Heilbronn 100 % V 30. Mai 2008
conwert Wara IV Invest GmbH Grünwald 100 % V 17. Juni 2008
Ungarn
Kreische Palota Kft. Budapest 100 % V 27. Mai 2008
Projekt Fiume Kettö KFT. Budapest 100 % V 29. August 2008
V = Vollkonsolidierung – vollständige Konsolidierung der Vermögenswerte und Schulden
Mit Anfang Februar 2008 wurde die cw Bauträger Projekt Eins GmbH gegründet. Die Gesellschaft besitzt zum
Ende der Berichtsperiode zwei unbebaute Liegenschaften in 1140 Wien, Bujattigasse 4 und in 1120 Wien, Hetzendorferstrasse
82. Für beide Liegenschaften sind Wohnbebauungen in Planung.
Mit Anteilsabtretungsvertrag vom 30. Juni 2008 wurden sämtliche Anteile an der Stadiongasse 4 Liegenschaftsverwertungs
GmbH erworben. Die Gesellschaft besitzt eine Immobilie in 1010 Wien mit einer Gesamtnutzfläche
von rd. 2.510 m 2 .
Mit Gesellschaftsvertrag vom 15. Juli 2008 wurde die Gesellschaft cw Bauträger Projekt Zwei GmbH gegründet.
Die Gesellschaft entfaltet zum Ende der Berichtsperiode keine nennenswerte Geschäftstätigkeit.
Mit Anteilskaufvertrag vom 13. August 2008 wurden sämtliche Anteile an der Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs
GmbH sowie der Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH & Co KG erworben. Die Gesellschaften
entfalten zum Ende des Geschäftsjahres keine nennenswerten Tätigkeiten.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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KONZERNANHANG
Mit Anteilskaufvertrag vom 26. August 2008 wurden sämtliche Anteile an der Guess Club & Restaurant GmbH
erworben. Die Gesellschaft entfaltet zum Ende des Geschäftsjahres keine nennenswerten Tätigkeiten.
Mit Gesellschaftsvertrag vom 10. Dezember 2008 wurde die Gesellschaft CWG Beteiligungs GmbH gegründet.
Die Gesellschaft fungiert als Holdinggesellschaft.
Mit 8. April 2008 wurden die in Grünwald ansässigen Gesellschaften conwert Wali Invest GmbH und conwert
Wali II Invest GmbH gegründet. Die Gesellschaften besitzen vier Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von
rd. 13.084 m 2 .
Mit 8. April 2008 wurde die in München ansässige Gesellschaft conwert Alfhild II Invest GmbH gegründet. Die
Gesellschaft besitzt eine Immobilie mit einer Gesamtnutzfläche von rd. 9.439 m 2 .
Mit 27. Mai 2008 wurden die in Grünwald ansässigen Gesellschaften conwert Hulda Invest GmbH, conwert EISA
II Invest GmbH und conwert Wali III Invest GmbH gegründet. Die Gesellschaften besitzen vier Immobilien mit
einer Gesamtnutzfläche von rd. 5.500 m 2 .
Mit 30. Mai 2008 wurde die in Heilbronn (vormals: in Berlin) ansässige Gesellschaft Deutsche Heimstätten
omega GmbH & Co. KG gegründet. Die Gesellschaft besitzt acht Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von
rd. 6.436 m 2 .
Mit Gründungsurkunde vom 17. Juni 2008 wurde die in Grünwald ansässige Gesellschaft conwert Wara IV Invest
GmbH gegründet. Diese Gesellschaft entfaltet bis zum Berichtszeitpunkt keine nennenswerten Aktivitäten.
Mit 27. Mai 2008 wurde die Kreische Palota Kft in Ungarn erworben. Die Gesellschaft besitzt eine Immobilie in
Budapest, Andrássy út mit einer Gesamtnutzfläche von rd. 2.356 m 2 .
Mit 29. August 2008 wurde die Projekt Fiume Kettö KFT. in Ungarn durch Umwandlung gegründet. Diese Gesellschaft
entfaltet zum Ende der Berichtsperiode keine nennenswerte Geschäftstätigkeit.
Mit Anteilskaufvertrag vom 25. März 2008 wurde der Anteilsbesitz an der TPI Tourism Properties Invest AG um
weitere 12 % auf insgesamt 92 % erhöht.
Bei der ungarischen Gesellschaft Klauzál 7-9 Kft. erfolgte im ersten Halbjahr eine Erhöhung der Beteiligung
um 47,7 % (von 10 % auf 57,7 %).
Bei sämtlichen im Berichtszeitraum erworbenen Immobilienprojektgesellschaften handelt es sich nicht um
Unternehmenszusammenschlüsse (Business Combinations) nach IFRS 3. Die Erwerbe von einzelnen Vermögenswerten
begründen ausschließlich Immobilieneigentümerfunktion und stellen somit keine integrierten
Gruppen von Tätigkeiten und Vermögenswerten im Sinne des IFRS 3 dar.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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KONZERNANHANG
Immobiliendienstleistungsgesellschaften
Gesellschaft Sitz Beteiligung Konsoli- Zeitpunkt der
Österreich
dierungsart Erstkonsolidierung
RESAG Home Immobilienverwaltung GmbH Wien 100 % V 25. Februar 2008
RESAG Immobilienmakler GmbH Wien 49 % V 12. März 2008
conwert Dienstleistung Holding GmbH Wien 100 % V 09. Juni 2008
V = Vollkonsolidierung – vollständige Konsolidierung der Vermögenswerte und Schulden
Im ersten Quartal wurden die Immobiliendienstleistungsgesellschaften RESAG Home Immobilienverwaltung
GmbH sowie die RESAG Immobilienmakler GmbH, bei welchen Ende 2007 noch kein closing erfolgt war, erworben.
Der Gesamtkaufpreis für den Erwerb beläuft sich auf TEUR 13.365 (inkl. Anschaffungsnebenkosten). Der
Gesamtkaufpreis in Höhe von TEUR 13.365 wurde zur Gänze in bar bezahlt. Mit dem Erwerb wurden Zahlungsmittel
oder Zahlungsmitteläquivalente iHv TEUR 2.355 übernommen. Das Dienstleitungsangebot umfasst
Immobilienverwaltung sowie Immobilienmaklertätigkeiten. Die RESAG Immobilienmakler GmbH erbringt
wesentliche Maklertätigkeiten für Tochtergesellschaften der conwert Gruppe.
Im Rahmen einer Kaufpreisallokation wurden die bei den erworbenen Dienstleistungsgesellschaften bestehenden
Kundenbeziehungen als immaterielle Vermögenswerte identifiziert und berücksichtigt. Die Wertermittlung
der Kundenbeziheung erfolgte anhand der Residualwertmethode (Multi-Period Excess Earnings
Method). Die Kundenbeziehungen wurden mit einem beizulegenden Zeitwert von TEUR 1.700 bewertet. Die
immateriellen Vermögenswerte werden planmäßig über eine Nutzungsdauer von 10 Jahren abgeschrieben.
Die Kaufpreisaufteilung führte zu einem Firmenwert von TEUR 11.933. Wie bereits im Geschäftsbericht 2007
dargestellt, resultiert der Firmenwert aus der strategischen Neupositionierung der conwert Immobilien Gruppe.
Die folgenden Vermögenswerte und Schulden wurden im Rahmen der Akquisition erworben:
in TEUR
Beizulegender Zeitwert Buchwerte vor dem Erwerb
Immaterielle Vermögenswerte 1.790 99
Firmenwert 11.933 0
Sachanlagen 218 218
Kurzfristiges Vermögen 5.350 5.350
Langfristige Rückstellungen und Verbindlichkeiten (65) (65)
Passive latente Steuern (448) 0
Kurzfristige Rückstellungen und Verbindlichkeiten (5.413) (5.353)
Erworbenes Nettovermögen 13.365 249
Seit dem Zeitpunkt ihrer jeweiligen Erstkonsolidierung haben diese Akquisitionen zusammen TEUR 8.741 zu
den Umsatzerlösen sowie TEUR 2.859 zum Konzernergebnis beigetragen.
Wären diese Unternehmenszusammenschlüsse bereits am 1. Jänner 2008 vollzogen worden, hätten sich die
Umsatzerlöse um TEUR 1.276 sowie das Ergebnis des Konzerns um TEUR 142 erhöht.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
76

KONZERNANHANG
Grundstücke und
Die im Vorjahr erworbenen Immobiliendienstleistungsgesellschaften stellen sich wie folgt dar:
conwert ECO alt+kelber RESAG
Management Gruppe Management GmbH Gruppe Gruppe
in TEUR in TEUR in TEUR in TEUR
Beizulegender Beizulegender Beizulegender Beizulegender
Zeitwert zum Zeitwert zum Zeitwert zum Zeitwert zum
Erwerbszeit- Erwerbszeit- Erwerbszeit- Erwerbszeitpunkt
Buchwert punkt Buchwert punkt Buchwert punkt Buchwert
Gebäude
Immaterielle
4.452 3.753 197 197 376 376 1.996 1.996
Vermögenswerte
Zahlungsmittel und
Zahlungsmittel-
33.915 170 23.208 56 2.151 231 911 13
äquivalente
Forderungen aus
Lieferungen und
5.621 5.621 2.477 2.477 380 380 1.585 1.585
Leistungen
Sonstige
816 816 1.061 1.061 2.442 2.442 4.088 4.088
Vermögenswerte 7.717 7.717 2.505 136 3.428 3.428 15.746 15.746
Kreditverbind-
52.521 18.077 29.448 3.927 8.778 6.858 24.326 23.428
lichkeiten
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
(3.039) (3.039) 0 0 (1.088) (1.088) (3.490) (3.490)
und Leistungen (2.113) (2.113) (1.642) (1.642) (1.358) (1.358) (18.885) (18.885)
Rückstellungen
Sonstige finanziellen
(6.064) (6.064) (2.250) (2.250) (194) (194) (290) (290)
Schulden 0 0 0 0 0 0 0 0
Sonstige Schulden
Passive latente
(8.784) (8.784) (2.354) (2.354) (4.287) (4.287) (6.039) (6.039)
Steuern (8.436) 0 (5.788) 0 (499) 0 (234) 0
Minderheitsanteile (16) 0 0 0 0 0 0 0
Erworbenes
(28.452) (20.000) (12.034) (6.246) (7.426) (6.927) (28.938) (28.704)
Nettovermögen
Geschäfts- oder
24.068 (1.923) 17.414 (2.319) 1.352 (69) (4.612) (5.276)
Firmenwert
Zahlungswirksame
75.021 31.901 33.232 23.165
Anschaffungskosten 99.089 49.315 34.584 18.554
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KONZERNANHANG
Im Rahmen der Kaufpreisallokation wurden die bei den erworbenen Dienstleistungs- und Managementgesellschaften
bestehenden Kundenbeziehungen und Managementverträge als immaterielle Vermögenswerte identifiziert
und berücksichtigt. Die Wertermittlung der Kundenbeziehungen erfolgte anhand der Residualwertmethode
(Multi-Period Excess Earnings Method). Die Kundenbeziehungen wurden mit einem beizulegenden Zeitwert
von TEUR 2.818 die Managementverträge mit einem beizulegenden Zeitwert von TEUR 56.897 bewertet. Die
immateriellen Vermögenswerte werden planmäßig über eine Nutzungsdauer von fünf bis elf Jahren abgeschrieben.
Die Anschaffungsnebenkosten für die erworbenen Dienstleistungsunternehmen betrugen insgesamt
TEUR 1.989. Wäre der Erwerb obiger Gesellschaften bereits zum 01. Jänner 2007 erfolgt, hätte dieser Erwerb
den Konzernumsatz 2007 auf TEUR 407.998 sowie das Periodenergebnis 2007 auf TEUR 138.822 (bereinigt um
Umstrukturierungsmaßnahmen aufgrund des Ankaufs obiger Gesellschaften) erhöht. Hinsichtlich der Erträge
und Periodenergebnisse, seit Konzernzugehörigkeit, wird auf die Segmentberichterstattung 2007 verwiesen.
Die Kaufpreisaufteilung führte zu einem Firmenwert von TEUR 163.320. Der Firmenwert resultiert aus der
strategischen Neupositionierung und Erweiterung des bisherigen operativen Geschäftes als vollintegrierter
Immobilienkonzern mit den Geschäftsfeldern Immobilienmanagement und Immobilien-Dienstleistungen. Das
produktspezifische Know-how der in Österreich und Deutschland erworbenen Immobilien- Management- und
Immobilien Dienstleistungsgesellschaften sowie das Potenzial in den bereits bestehenden Märkten begründen
den im Konzernabschluss ausgewiesenen Firmenwert.
Mit Gesellschaftsvertrag vom 09. Juni 2008 wurde die Gesellschaft conwert Dienstleistung Holding GmbH
gegründet. Die Gesellschaft fungiert als Holdinggesellschaft.
Sämtliche dieser Dienstleistungsgesellschaften haben ihren Sitz in Österreich und erbringen Immobiliendienstleistungen.
Im laufenden Geschäftsjahr wurden die Immobiliendienstleistungsgesellschaften RESAG Business
Immobilienverwaltung GmbH in die RESAG Property Management GmbH (vormals RESAG Home Immobilienverwaltung
GmbH) verschmolzen.
Die Zugänge der Immobiliendienstleistungsgesellschaften wurden als Business Combinations nach IFRS 3
dargestellt.
Mit Anteilskaufvertrag vom 19. Mai 2008 wurden sämtliche, bis dato im Fremdbesitz gehaltenen Anteile (40 %)
der CC Portfolio GmbH erworben.
Mit Anteilskaufvertrag vom 23. Mai 2008 wurden sämtliche, bis dato im Fremdbesitz gehaltenen Anteile (20 %)
der Lifestyle Living GmbH erworben.
Die Zugänge der TPI Tourism Properties Invest AG, CC Portfolio GmbH sowie der Lifestyle Living GmbH stellen
Akquisitionen von Minderheitenanteilen dar und werden nach der Parent-Entity-Extension-Methode bilanziert.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
78

KONZERNANHANG
2. Abgänge
Der Konsolidierungskreis hat sich durch Abgang von folgenden Gesellschaften im Geschäftsjahr 2008 verändert:
Gesellschaft Sitz Beteiligung Konsolidierungs- Zeitpunkt der
Österreich
art Erstkonsolidierung
„Epssilon“ Liegenschaftsdevelopment GmbH Wien 100 % V 01. Jänner 2008
„Epssilon“ Liegenschaftsdevelopment GmbH & Co. OEG Wien 100 % V 07.Jänner 2008
GJ-Beteiligung GmbH & Co. Projekt Drei OEG Wien 100 % V 30. Juni 2008
conwert Immobilien Invest AG & Co. OEG Wien 100 % V 30. Juni 2008
MST 9 Immobilienanlage GmbH Wien 100 % V 30. November 2008
GJ-Beteiligungs GmbH & Co. Projekt Eins OEG
Immobilien-Allianz Holding gmbH & Co. 1040 Wien,
Wien 49 % V 23. Dezember 2008
Prinz-Eugen-Strasse 32 OEG Wien 50 % Q 23.Dezember 2008
V = Vollkonsolidierung – vollständige Konsolidierung der Vermögenswerte und Schulden
Q= quotale/anteilige Konsolidierung der Vermögenswerte und Schulden
Die „Epssilon“ Liegenschaftsdevelopment GmbH & Co. OEG wurde im Firmenbuch gelöscht, sämtliche andere
Gesellschaften wurden verkauft.
3. Anteile an Joint Venture Gesellschaften
Die der conwert Immobilien Gruppe aus den Joint Ventures zuzurechnenden Anteile an den Vermögenswerten,
Schulden, Erträgen und Aufwendungen der 2008 gemeinschaftlich geführten Unternehmen stellen sich zum
31. Dezember 2008 bzw. 31. Dezember 2007 wie folgt dar:
in TEUR 2008 2007
Kurzfristige Vermögenswerte 71.769 76.261
Langfristige Vermögenswerte 24.403 28.509
Gesamt 96.172 104.770
Kurzfristige Schulden (35.931) (45.001)
Langfristige Schulden (19.858) (24.074)
Gesamt 40.383 35.695
Vermietungserlöse 6.382 7.549
Veräußerungserlöse 15.437 46.689
Immobilienaufwendungen
Abgang von zum Verkauf bestimmten Immobilien sowie
(2.641) (2.687)
als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (14.382) (38.567)
Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 859 (3.279)
Sonstige betriebliche Erträge 262 570
Sonstige betriebliche Aufwendungen (1.224) (1.099)
Betriebsergebnis (EBIT) 4.693 9.176
Finanzaufwendungen (3.473) (3.674)
Ertragssteueraufwand (474) (1.456)
Ergebnis nach Ertragssteuern 746 4.046
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
79

KONZERNANHANG
F) Segmentinformationen
Die primäre Segmentberichterstattung erfolgt nach Geschäftsfeldern. Die sekundäre Segmentberichterstattung
erfolgt nach Regionen. Die Umsatzerlöse sind nach Geschäftsfeldern und Regionen und nach Nutzungsarten
der Immobilien detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Konzernabschlusses ist,
dargestellt (siehe Anlage 5a und 5b).
Das Segmentvermögen umfasst im wesentlichen Immobilienvermögen (IAS 40), in Bau befindliches Immobilienvermögen
(IAS 16), immaterielle Vermögenswerte, Vorräte und Forderungen. Die Segmentschulden bestehen
aus Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie Rückstellungen.
In der Konzernüberleitungsspalte sind die aus Konsolidierungsvorgängen resultierenden Effekte enthalten. Die
Beträge in der Überleitungsspalte Konzernergebnis resultieren überwiegend aus Erträgen und Aufwendungen
der Dienstleistungsgesellschaften sowie sonstigen Finanzposten, die Aufwendungen und Erträge, Vermögenswerte
und Schulden betreffen, die keinem Segment zugeordnet wurden. Weitere Einzelheiten hierzu sind unter
Punkt I. zu finden.
Konzerninterne Transaktionen zwischen den Segmenten werden grundsätzlich zu marktüblichen Bedingungen
durchgeführt.
G) Eventualverbindlichkeiten
Eventualverbindlichkeiten werden in der Bilanz nicht erfasst, sondern werden im Anhang offengelegt. Sie werden
dann nicht offengelegt, wenn die Möglichkeit eines Ressourcenabflusses mit wirtschaftlichem Nutzen unwahrscheinlich
ist.
Eventualforderungen werden in der Bilanz nicht erfasst, aber offengelegt, wenn der Zufluss wirtschaftlichen
Nutzens wahrscheinlich ist.
H) Erläuterungen zur Bilanz
1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Die Immobilien des Konzerns wurden zum Stichtag 31. Dezember 2008 (wie auch im Vorjahr) von mehreren
unabhängigen Sachverständigen bewertet. Bewertungen im Ausland wurden in Zusammenarbeit mit lokalen
Sachverständigen nach internationalen Bewertungsgrundsätzen und unter Berücksichtigung der jeweiligen
nationalen Verhältnisse erstellt.
Die überwiegende Mehrzahl der Bewertungen in Österreich erfolgte im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes.
In Deutschland nach der Wertermittlungsverordnung und den Wertermittlungsrichtlinien unter
Beachtung der europäischen Bewertungsstandards (European Valuation Standards). Die Bewertung erfolgte
nach der Sach- und Ertragswertmethode, wobei die sich so ergebenden Werte am Ende überwiegend zu Gunsten
des Ertragswertes, gewichtet wurden. Lediglich bei der Bewertung von Eigentumswohnungen erfolgte teilweise
eine Gewichtung zu Gunsten des Sachwertes.
In Einzelfällen wurde auch die Discounted Cash Flow Methode angewendet wie insbesondere bei Gewerbe- und
Büroimmobilien bzw. bei sehr großen Wohnanlagen mit relativ einheitlicher Erhaltungsstruktur. Hierbei handelt
es sich um eine progressive Ertragswertmethode, bei der in der Regel davon ausgegangen wird, dass eine
Liegenschaft über einen bestimmten Zeitraum im Eigentum der Auftraggeberin verbleibt und sodann veräußert
wird. Der Verkehrswert errechnet sich aus den diskontierten Erträgnissen dieser Jahre sowie aus den auf eine
Restnutzungsdauer oder als ewige Rente kapitalisierten Erträgen des Folgejahres. Die hiezu notwendigen
Zinssätze wurden ebenfalls nach Art, Lage und Nutzung der Liegenschaft angesetzt bzw. wurde ein entsprechendes
Investmentrisiko eingepreist. Im Sonderfall "DCF-Methode" wurde die Indexierung in Entsprechung
der zu erwartenden Steigerung des allgemeinen Preisniveaus angesetzt.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
80

KONZERNANHANG
In jenen Fällen in denen ein Sachwert festzustellen war, wurde sowohl der Grundwert als auch der Gebäudewert
in Ansatz gebracht, wobei der Grundwert mittels Abschlägen aufgrund der Bebauung sowie allfälliger
mietrechtlicher Bestimmungen berichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Gebäudewertes wurde, ausgehend
vom Neubauwert, eine Wertminderung in Entsprechung des Erhaltungszustandes sowie des Baualters berücksichtigt.
Die Bandbreite der Abschläge liegt zwischen 0 % (bei neu errichteten Gebäuden) und 50 % bei mäßigem
Erhaltungszustand.
Die zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren, neben den Erträgen der Liegenschaft, ist der Kapitalisierungszinssatz.
Er drückt jene Verzinsung aus, die ein Anleger für das von ihm in die jeweilige Liegenschaft
eingebrachte Kapital erwartet und ist jeweils nach Art, Lage und Nutzung des Objektes festzusetzen. Effekte
aus der Veränderung des Kapitalisierungszinssatzes werden teilweise durch gegenläufige Effekte aus vertraglich
vereinbarten oder gesetzlich geregelten Indexanpassungen kompensiert. Bei den in Österreich gelegenen
Immobilien wurde dieser in einer Bandbreite von 2,50 % bis 7,00 % (Vorjahr: 2,00 – 7,00%), bei den in Deutschland
gelegenen Immobilien in einer Bandbreite von 3,50 % bis 7,00 % (Vorjahr: 4,00 – 7,50%) und bei den in
Tschechien, Ungarn und in der Slowakei gelegenen Immobilien in einer Bandbreite von 5,25 % bis 7,50 %
(2007: 5,00 % bis 6,00%) festgelegt. Für die einzelnen Orte des gesamten Portfolios ergibt sich folgende Übersicht:
Ort von bis
Wien 2,50 % 6,50 %
Bundesländer in Österreich 3,50 % 7,00 %
Augsburg 4,50 % 6,50 %
Berlin/Potsdam 3,50 % 6,00 %
Bielefeld 4,50 % 5,50 %
Bremen 4,50 % 6,50 %
Chemnitz 5,25 % 7,00 %
Dresden 4,50 % 7,00 %
Erfurt 5,00 % 6,25 %
Essen 5,00 % 5,50 %
Halle 5,50 % 6,25 %
Hamburg 5,50 % 7,00 %
Hannover 5,25 % 6,50 %
Jena 4,50 % 5,25 %
Leipzig 5,75 % 7,25 %
Magdeburg 4,75 % 5,75 %
Nürnberg 4,00 % 6,00 %
Weimar 5,00 % 5,75 %
Wiesbaden 4,50 % 5,50 %
Plzen 5,50 % 7,00 %
Brünn 5,25 % 7,50 %
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81

KONZERNANHANG
Die Erträge werden auf Nachhaltigkeit überprüft und gegebenenfalls angepasst. Eine Anpassung der derzeit
erzielten Erträge im Hinblick auf die geforderte Nachhaltigkeit ist vor allem dann notwendig, wenn die tatsächlichen
Einnahmen stark von den nachhaltigen Marktmieten abweichen und davon auszugehen ist, dass sich
dieser Umstand in den nächsten Jahren (durch Neuvermietungen) stark ändert. Die Mehrheit der Mietverhältnisse
in Österreich unterliegt zur Gänze den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und unterliegt einer gesetzlichen
Indexanpassung.
Sämtlichen Ertragswertberechnungen ist gemein, dass einerseits für leerstehende Mietobjekte fiktive Erträge
angesetzt, anderseits für die laufende Instandhaltung sowie für kommende Leerstehungen Pauschalbeträge
in Abzug gebracht wurden. Die leerstehenden Objekte wurden seitens der Sachverständigen mit jenem Mietzins
in die Bewertungen aufgenommen, der entweder in einem sanierten oder auch unsanierten Zustand nachhaltig
erzielbar erscheint. Die entsprechenden Vergleichswerte wurden entsprechend der Marktkenntnis der jeweiligen
Sachverständigen angesetzt und mit Vergleichswertsammlungen, Datenbanken etc. abgeglichen. Insoweit
Investitionen für eine Neuvermietung erforderlich erscheinen, wurden diese ebenso in den Bewertungen berücksichtigt.
Es wurde sohin in der Regel eine Vollvermietung unterstellt.
Eine weitere Besonderheit stellen Objekte dar, bei denen Wohnungseigentum bereits begründet wurde bzw.
in naher Zeit begründet werden soll. In diesen Fällen wird, jede einzelne Einheit einer Bewertung unterzogen,
der Verkehrswert ergibt sich dann als Summe aller Einheiten.
Die Entwicklung der Buchwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stellt sich wie folgt dar:
in TEUR 2008 2007
Buchwert zu Beginn des Geschäftsjahres 2.029.719 1.366.936
Wechselkursänderungen (1.055) 3.741
Zugänge aus dem Erwerb von Immobilien 176.564 538.675
Zugänge in bestehenden Immobilien 109.059 127.195
Zugänge aus der Erweiterung des Konsolidierungskreises
Zugänge aus der Umgliederung von Objekten
7.547 87.172
als zum Verkauf gehaltene Immobilien
Abgänge aus der Umgliederung von Objekten
5.386 0
als zum Verkauf gehaltene Immobilien (58.075) (45.738)
Abgänge (129.786) (146.102)
Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegendes Zeitwertes (2.159) 97.840
Buchwert zum Ende des Geschäftsjahres 2.137.200 2.029.719
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in der Höhe von TEUR 2.137.200 (2007: TEUR 2.029.719)
sind als Besicherung für Kredit- und Anleiheverbindlichkeiten mit Hypotheken in Höhe von TEUR 981.179
(2007: TEUR 765.473) hypothekarisch belastet. Im Ausmaß von TEUR 90.942 (2007: TEUR 120.112) dienen
sämtliche als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien zur Besicherung von Kreditverbindlichkeiten, mit einer
maximalen Belehnungshöhe von 67 %.
Im Geschäftsjahr wurden TEUR 1.668 (2007: TEUR 2.083) Fremdkapitalzinsen auf als Finanzinvestitionen
gehaltene Immobilien (durchschnittlicher Zinssatz: 5,73 %; 2007: 5,1 %) aktiviert.
Zum 31. Dezember 2008 waren diverse Einzel-Liegenschaftskaufverträge im Gesamtausmaß von rd.
TEUR 8.107 (2007: TEUR 21.894) unterfertigt, deren Vermögensübergang erst nach dem 31. Dezember 2008
erfolgte bzw. erfolgen wird.
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KONZERNANHANG
2. Immaterielle Vermögenswerte
Die Entwicklung der Vermögenswerte zum 31. Dezember 2008 zeigt folgendes Bild:
in TEUR Software Kundenbeziehungen und Geschäfts- oder Summe
Bruttowert:
Managementverträge Firmenwert
Stand 01. Jänner 2008 501 59.715 163.320 223.536
Erwerb von Tochterunternehmen 92 1.700 12.820 14.612
Investitionen 99 0 0 99
Stand zum 31. Dezember 2008 692 61.415 176.140 238.246
Abschreibungen und Wertminderungen:
Stand 01. Jänner 2008 0 (738) 0 (738)
Abschreibungen 0 (9.300) 0 (9.300)
Wertminderungen 0 0 (12.000) (12.000)
Stand zum 31. Dezember 2008 0 (10.038) (12.000) (22.038)
Buchwert:
Stand 31. Dezember 2008 692 51.378 164.140 216.210
Stand 01. Jänner 2008 501 58.977 163.320 222.798
Die Entwicklung der Vermögenswerte zum 31. Dezember 2007 zeigt folgendes Bild:
in TEUR Software Kundenbeziehungen und Geschäfts- oder Summe
Managementverträge Firmenwert
Bruttowert:
Stand 01. Jänner 2007 0 0 0 0
Erwerb von Tochterunternehmen 501 59.715 163.320 223.536
Stand zum 31. Dezember 2007 501 59.715 163.320 223.536
Abschreibungen und Wertminderungen:
Stand 01. Jänner 2007 0 0 0 0
Abschreibungen 0 (738) 0 (738)
Stand zum 31. Dezember 2007 0 (738) 0 (738)
Buchwert:
Stand 31. Dezember 2007 501 58.977 163.320 222.798
Stand 01. Jänner 2007 0 0 0 0
Die im Rahmen des Erwerbs der Dienstleistungsgesellschaften erworbenen Kundenbeziehungen sowie Managementverträge
werden linear über einen Zeitraum von 5 bis 11 Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen sind
in der Gewinn- und Verlustrechnung unter der Position Abschreibungen dargestellt. Zum 31. Dezember 2008
erfolgte eine Überprüfung dieser Vermögenswerte auf Wertminderung.
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KONZERNANHANG
Der Geschäfts- oder Firmenwert wurde zum Zwecke der Wertminderungsprüfung folgenden zahlungsmittelgenerierenden
Einheiten zugeordnet:
+ Segment „Vermietung und Development von Wohn-Altbauten“ in Höhe von TEUR 68.412 (2007: TEUR 68.412)
+ Segment „Verkauf von Altbau- Wohnungen und ganzen Objekten“ in Höhe von TEUR 10.640
(2007: TEUR 10.640)
+ Zahlungsmittelgenerierende Einheit „ECO Management GmbH“ in Höhe von TEUR 19.901
(2007: TEUR 31.901)
+ Zahlungsmittelgenerierende Einheit „alt+kelber Gruppe“ in Höhe von TEUR 33.734 (2007: TEUR 33.233)
+ Zahlungsmittelgenerierende Einheit „RESAG Gruppe“ in Höhe von TEUR 28.629 (2007: TEUR 16.697)
+ Zahlungsmittelgenerierende Einheit „Gewerbliches Wohnen“ in Höhe von TEUR 2.823 (2007: TEUR 2.437)
In der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „alt+kelber Gruppe“ sind die in Deutschland ansässigen Immobiliendienstleistungsgesellschaften
dargestellt. In der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „RESAG Gruppe“
sind die in Österreich ansässigen Immobiliendienstleistungsgesellschaften dargestellt.
Der relevante Wertmaßstab für den Impairment Test nach IAS 36 ist der erzielbare Betrag. Dieser ergibt sich
als höherer der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert.
Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren Betrag, wird in Höhe der Differenz ein
Wertminderungsaufwand erfasst.
Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten zukünftigen Cashflows, die aus der fortgesetzten Nutzung
eines Vermögenswertes oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abgeleitet werden können. Die Planungen
der Cashflows müssen auf vernünftigen und vertretbaren Annahmen (auf aktuellen Finanzplänen) beruhen.
Die Ermittlung des Nutzungswertes entspricht methodisch einer Unternehmensbewertung mit einem Discounted-
Cashflow-Verfahren.
Für die Berechnung des Nutzungswertes wurden folgende Grundannahmen getroffen
Bei der Berechnung des Nutzungswertes der zu bewertenden Cash Generating Units bestehen bei den zugrunde
gelegten Annahmen folgende Schätzungsunsicherheiten:
+ Wachstumsraten, die außerhalb des Budgetjahres 2009 zugrunde gelegt wurden
+ Steigerungsraten der Personal- und Sachkosten
+ Bruttogewinnmarge bei Verkauf von Wohnungen und ganzen Objekten
+ Ausmaß der Immobiliendrehung sowie Neuakquisitionen
+ Generelle Entwicklung des Immobilienmarktes
+ Abzinsungssätze
Wachstumsraten
Die Wachstumsraten wurden in Teilbereichen anhand von durchschnittlichen branchenüblichen Annahmen
ermittelt, wobei insbesondere aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Jahre
2010 und 2011 eine konservative Betrachtung zugrunde gelegt wurde.
Steigerungsraten im Personal- und Sachkostenbereich
Die Kostensteigerungssätze hängen von Annahmen über die mittel- bis langfristige volkswirtschaftliche und
inflationäre Entwicklung ab.
Bruttogewinnmarge, Ausmaß der Immobiliendrehung und Neuakquisition
Die Bruttogewinnmarge für den Verkauf der Objekte bzw. Wohnungen orientiert sich an den durschnittlichen,
geschäftsüblichen Werten der letzten Jahre. Das Ausmaß der Immobiliendrehung als auch die Neuanschaffung
von Immobilien hängen von den Möglichkeiten des Immobilienmarktes sowie vom allgemeinen wirtschaftlichen
Umfeld ab.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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KONZERNANHANG
Generelle Entwicklung des Immobilienmarktes
Angesichts der aktuellen weltweiten Finanzmarktproblematik wurde erst ab 2012 von einer leichten Erholung
der Märkte ausgegangen, da die derzeit unsicheren internationalen Rahmenbedingungen die Prognosegenauigkeit
des conwert Konzerns reduzieren.
Abzinsungssätze
Als langfristige Abzinsungssätze wurden für Deutschland 6,7 % und für österreichische Unternehmen 7,5 %
herangezogen. Diese Zinssätze entsprechen angesichts der aktuellen Wirtschaftslage eher einem Wert am
oberen Ende der Zinsskala. Die Zinssensitivität der Bewertungstests wurde deshalb mit +/- 0,5 % gewählt.
Sensitivität der getroffenen Annahmen
Das Management ist der Auffassung, dass für jene Bereiche der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten, welche
den gegenwärtigen bzw. künftigen Marktschwankungen nur bedingt ausgesetzt sind, keine nach vernünftigem
Ermessen grundsätzliche mögliche Änderung einer der zur Bestimmung des Nutzwertes der zahlungsmittelgenerierenden
Einheiten getroffene Annahme dazu führen könnte, dass der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden
Einheiten ihren erzielbaren Betrag wesentlich übersteigt.
Für die zahlungsmittelgenerierenden Einheit „ECO Management GmbH“ die stärker den derzeit unsicheren
nationalen- wie internationalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ausgesetzt ist, könnte dagegen eine nach
vernünftigen Ermessen grundsätzlich mögliche Änderung der getroffenen Grundannahmen dazu führen, dass
die Buchwerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten ihren erzielbaren Betrag weiter übersteigt.
Die Grundannahmen auf den erzielbaren Betrag werden nachfolgend erläutert
Eine der Prämissen zur weiteren Entwicklung der Immobiliendienstleistungsgesellschaften ist eine nach dem
Jahr 2011 einsetzende Normalisierung der Märkte welche den Ausbau des verwalteten Immobilienportfolios
unterstützt.
Jeder Firmenwert wurde einem Werthaltigkeitstest unterzogen. Im Folgenden werden die für die wesentlichsten
Firmenwerte durchgeführten Werthaltigkeitstests erläutert:
Vermietung und Development von Wohn-Altbauten
Der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „Vermietung und Development von Wohn-
Altbauten“ wird auf Basis der Berechnung eines Nutzungswerts unter Verwendung von Cashflow-Prognosen
ermittelt. Die Cashflow-Prognosen basieren auf vom Management erstellten Finanzplänen. Als Ausgangsbasis
für die Fortrechnung der Finanzpläne wurde das genehmigte Budget 2009 herangezogen. Der für die Cashflow-
Prognosen verwendete Abzinsungssatz nach Steuern beträgt 7,5 % (vor Steuern 11,7 %). Im Hinblick auf Zinssensivitäten,
in einer Bandbreite von +/-0,5 %, wurde kein Wertminderungsbedarf festgestellt. Im Zuge des alljährlichen
„Impairment Tests“ auf Basis der vorliegenden Unternehmensplanung und der oben genannten Grundsätze
wurde in der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „Vermietung und Development von Wohn-Altbauten“
keine Wertminderung vorgenommen.
Verkauf von Altbau-Wohnungen und ganzen Objekten
Der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „Verkauf von Altbau-Wohnungen und ganzen
Objekten“ wird auf Basis der Berechnung eines Nutzungswerts unter Verwendung von Cashflow-Prognosen
ermittelt. Die Cashflow-Prognosen basieren auf vom Management erstellten Finanzplänen. Als Ausgangsbasis
für die Fortrechnung der Finanzpläne wird das genehmigte Budget 2009 herangezogen. Der für die Cashflow-
Prognosen verwendete Abzinsungssatz nach Steuern beträgt 7,5 % (vor Steuern 11,7 %). Im Hinblick auf Zinssensivitäten,
in einer Bandbreite von +/-0,5 %, wurde kein Wertminderungsbedarf festgestellt. Im Zuge des alljährlichen
„Impairment Tests“ auf Basis der vorliegenden Unternehmensplanung und der oben genannten Grundsätze
wurde in der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „Verkauf von Altbau-Wohnungen und ganzen Objekten“
keine Wertminderung vorgenommen.
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KONZERNANHANG
ECO Management GmbH
Der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „ECO Management GmbH“ wird auf Basis der
Berechnung eines Nutzungswerts unter Verwendung von Cashflow-Prognosen ermittelt. Die Cashflow-Prognosen
basieren auf vom Management erstellten Finanzplänen. Als Ausgangsbasis für die Wertermittlung des erzielbaren
Betrages wurde das Budget 2009 herangezogen. Das Management hat aufgrund der gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarktes ihre zugrundeliegenden Erwartungen für die künftigen
Finanzpläne deutlich reduziert. Aufgrund der oben genannten Grundsätze wurde in der zahlungsmittelgenerierenden
Einheit „ECO Management“ eine Wertminderung in Höhe von TEUR 12.000 vorgenommen. Diese
Wertminderung wird im Geschäftsfeld Immobiliendienstleistungen erfasst.
alt+kelber Gruppe
Der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „alt+kelber Gruppe“ wird auf Basis der
Berechnung eines Nutzungswerts unter Verwendung von Cashflow-Prognosen ermittelt. Die Cashflow-Prognosen
basieren auf vom Management erstellten Finanzplänen. Als Ausgangsbasis für die Fortrechnung der Finanzpläne
wird das genehmigte Budget 2009 herangezogen. Der für die Cashflow-Prognosen verwendete Abzinsungssatz
nach Steuern beträgt 6,7 % (vor Steuern 13,7 %). Im Hinblick auf Zinssensivitäten, in einer Bandbreite
von +/-0,5 %, wurde kein Wertminderungsbedarf festgestellt. Im Zuge des alljährlichen „Impairment Tests“ auf
Basis der vorliegenden Unternehmensplanung und der oben genannten Grundsätze wurde in der zahlungsmittelgenerierenden
Einheit „alt+kelber Gruppe“ keine Wertminderung vorgenommen.
RESAG Gruppe
Der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „RESAG Gruppe“ wird ebenfalls auf Basis der
Berechnung eines Nutzungswerts unter Verwendung von Cashflow-Prognosen ermittelt. Als Basis für die
Berechnung wurden die vom Management, nach den oben genannten Grundsätzen, erstellten Finanzpläne
herangezogen. Der für die Cashflow-Prognosen verwendete Abzinsungssatz nach Steuern beträgt 7,5 % (vor
Steuern 11,7 %). Auch unter Berücksichtigung von Zinssensivitäten von +/- 0,5 % wurde kein Wertminderungsbedarf
festgestellt. Im Zuge des alljährlichen „Impairment Tests“ auf Basis der vorliegenden Unternehmensplanung
und der oben genannten Grundsätze wurde in der zahlungsmittelgenerierenden Einheit „RESAG Gruppe“
keine Wertminderung vorgenommen.
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KONZERNANHANG
3. Anteile an assoziierten Unternehmen
Der Anteil der strategischen Beteiligung an der ECO Business Immobilien AG, Wien, beträgt 24,9 %. Entsprechend
der Beteiligungsquote erfolgte die Darstellung als assoziiertes Unternehmen. Die ECO Business Immobilien
AG ist ein börsenotiertes Unternehmen, dessen Unternehmensgegenstand unter anderem Investitionen in gewerbliche
Immobilien, der An- und Verkauf sowie die Entwicklung von Gewerbeimmobilien ist. Der beizulegende
Zeitwert der Anteile zum Ende der Berichtsperiode beträgt TEUR 11.633. Nachfolgende Tabelle enthält zusammengefasste
Finanzinformationen über die Beteiligung des Konzerns an der ECO Business Immobilien AG:
in TEUR
Anteil an der Bilanz des assoziierten Unternehmens:
2008 2007
Langfristige Vermögenswerte 270.342 307.425
Kurzfristige Vermögenswerte 6.948 27.256
Langfristige Schulden (117.241) (153.967)
Kurzfristige Schulden (66.646) (72.228)
Zwischensumme 93.403 108.486
Minderheitenanteile (1.723) (3.183)
Anteiliges Reinvermögen
Anteil an den Erlösen und dem Gewinn
des assoziierten Unternehmens:
91.681 105.303
Erlöse 18.624 9.934
Verlust/Gewinn (8.888) 5.013
Wertminderungsaufwand (18.370) 0
Buchwert der Beteiligung 73.311 105.303
Der Wertminderungsaufwand wurde über die geschätzten zukünftig zu erwartenden Cashflows, die vom assoziierten
Unternehmen voraussichtlich als Ganzes erzielt werden können, ermittelt. Dabei wurde dem derzeitig
negativen wirtschaftlichen Umfeld, in dem sich die ECO Business Immobilien AG befindet, Rechnung getragen.
4. Sonstiges Sachanlagevermögen
Das sonstige Sachanlagevermögen beinhaltet Betriebs- und Geschäftsausstattung aus dem Erwerb der Immobiliendienstleistungsgesellschaften.
Die Entwicklung dieses Wertes stellt sich wie folgt dar:
in TEUR
Bruttowert
2008 2007
Stand 01. Jänner 1.488 0
Investitionen 1.326 0
Erwerb von Tochterunternehmen 218 1.488
Stand zum 31. Dezember
Abschreibungen und Wertminderungen
3.032 1.488
Stand 01. Jänner (108) 0
Abschreibungen (929) (108)
Stand zum 31. Dezember
Buchwert
(1.037) (108)
Stand 31. Dezember 1.995 1.380
Stand 01. Jänner 1.380 0
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KONZERNANHANG
5. Andere finanzielle Vermögenswerte
Unter den finanziellen langfristigen Vermögenswerten sind im Wesentlichen Anteile an der Vienna Estate
Immobilien AG, einer österreichischen Immobilienholding, sowie Anteile an der CD Deutsche Eigenheim AG,
einer deutschen Immobiliengesellschaft ausgewiesen. Der Anteil an dieser Gesellschaft beträgt 25 %. Die
Gesellschaft entfaltet zum Ende der Berichtsperiode keine nennenswerten Tätigkeiten.
6. Zum Verkauf gehaltene Immobilien
Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien des Konzerns umfassen Objekte in Liegenschaftsbesitzgesellschaften
in Österreich, Deutschland, der Slowakei und Ungarn. Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien haben eine
durchschnittliche Behaltedauer von 6 bis 10 Jahren.
Die Bewertung erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert.
Aus der Bewertung resultiert eine Anpassung auf den niedrigeren Marktwert in Höhe von
TEUR 46 (2007: TEUR 1.294), welche in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen dargestellt ist.
Jener Liegenschaftsbestand, welcher zum Nettoveräußerungswert bewertet wurde, beträgt TEUR 4.432
(2007: TEUR 12.744).
Die Marktwerte dieser Immobilien wurden zum Stichtag 31. Dezember 2008 (wie auch im Vorjahr) von unabhängigen,
allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, unter Berücksichtigung der
allgemeinen Marktlage, bewertet.
Von den zum Verkauf gehaltenen Immobilien in der Höhe von TEUR 360.118 (2007: TEUR 315.527) sind
TEUR 249.982 (2007: TEUR 241.968) als Besicherung für Kredit- und andere Verbindlichkeiten hypothekarisch
belastet.
7. Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte
Die Summe der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (abzüglich Wertberichtigungen zum 31. Dezember
2008) beläuft sich auf TEUR 83.232 (2007: TEUR 71.437) und umfasst Forderungen aus dem Verkauf von Objekten
bzw. Liegenschaftsanteilen und Mietforderungen, auch Forderungen aus den Immobilien-, Management- und
Immobiliendienstleistungsunternehmen. Von den Forderungen aus dem Verkauf von Objekten ist eine Forderung
mit einer Bankgarantie von TEUR 32.000 besichert.
Der Verkauf von Liegenschaftsanteilen erfolgt üblicherweise Zug um Zug. Wertberichtigungen sind deshalb
nicht vorzunehmen. Der Verkauf von ganzen Objekten bzw. Objektgesellschaften erfolgt entweder ebenfalls
Zug um Zug oder unter Einräumung kurzfristiger Zahlungsziele mit nachfolgender treuhändischer Abwicklung.
Wertberichtigungen sind deshalb nicht vorzunehmen.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultieren weiters aus dem Mietenbereich und haben im
Regelfall kein Zahlungsziel. Wertminderungen von Mietforderungen werden auf Grundlage historisch belegter
Erfahrungen aus Mietausfällen erfasst.
Für Mietforderungen in Höhe von TEUR 10.828 (2007: TEUR 8.175), welche zum Berichtszeitpunkt überfällig
waren, wurden keine Wertminderungen gebildet, da keine wesentliche Veränderung in der Kreditwürdigkeit
der Mieter festgestellt wurde und mit der Begleichung der ausstehenden Beträge gerechnet wird. Der Konzern
hält Mieterkautionen in Höhe von TEUR 3.693 (Vorjahr: TEUR 4.367) als Sicherheit für diese offenen Posten.
Eine detaillierte Angabe hinsichtlich der Altersstruktur der Mietforderungen des Geschäftsjahres bzw. des
Vorjahres kann aufgrund eines unverhältnismäßig hohen Aufwandes im Zusammenhang mit der Datengenerierung
aus den unterschiedlichen IT-Systemen, nicht erfolgen. Aus Gesamtkonzernsicht stellt der Teil der
überfälligen Forderungen kein wesentliches Bewertungsrisiko dar.
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KONZERNANHANG
Die Veränderungen der Wertberichtigungen zeigt folgendes Bild:
in TEUR 2008 2007
Stand zum 1. Jänner 989 561
Wertminderung von Forderungen - Zuführung 1.313 575
Ausbuchung wegen Uneinbringlichkeit 0 0
Auflösung wegen Zahlungseingang 0 (147)
Stand zum 31. Dezember 2.302 989
Bei der Bestimmung der Werthaltigkeit der Mietforderungen wird jeder Änderung der Bonität des Mieters zum
jeweiligen Bilanzstichtag Rechnung getragen. Es besteht keine nennenswerte Konzentration des Kreditrisikos,
da der Mieterbestand sehr breit ist und keine Konzentration und Korrelation bestehen. Das Management ist
daher der Überzeugung, dass keine über die bereits erfassten Wertminderungen hinausgehende Risikovorsorge
notwendig ist.
Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte gliedern sich wie folgt:
in TEUR 2008 2007
Treuhandgelder aus Liegenschaftsverkäufen 2.718 29.113
Kurzfristige Finanzierungen und Darlehen
Zinsabgrenzung Derivatzahlungen bzw. positive
49.653 45.768
Marktbewertung in Vorjahren 3.024 7.404
Übrige 3.864 9.184
Gesamt 59.260 91.469
Die sonstigen Forderungen und Vermögenswerte haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.
In den sonstigen kurzfristigen Finanzierungen und Darlehen enthalten sind Forderungen gegenüber nahestehenden
Gesellschaften bzw. Personen im Ausmaß von TEUR 46.668 (2007: TEUR 45.448) diesbezüglich wird auf
die Ausführungen im Kapitel O. 3. (Sonstige Leistungsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen) hingewiesen.
Zum Bilanzstichtag bestehen keine vertraglichen Aufrechnungsvereinbarungen (2007: TEUR 12.382).
8. Sonstige Vermögenswerte
in TEUR 2008 2007
Forderungen gegenüber Finanzamt 4.462 6.050
Übrige 976 737
Gesamt 5.438 6.787
Der Posten Übrige beinhaltet im Wesentlichen voraus bezahlte Vertriebsprovisionen sowie bezahlte Aufwendungen
für zukünftige Perioden. Von diesen sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten wird ein Betrag von
TEUR 387 (2007: TEUR 27) innerhalb eines Jahres ergebniswirksam.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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KONZERNANHANG
9. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Die Position setzt sich aus Bankguthaben TEUR 69.760 (2007: TEUR 100.021), Sparbüchern TEUR 121
(2007: TEUR 125) und Kassenbeständen von TEUR 42 (2007: TEUR 6) zusammen. Guthaben bei Kreditinstituten
werden mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben verzinst. Die Verzinsung der Bankguthaben im
Geschäftsjahr lag dabei in einer Bandbreite von 0,25 % bis 4,75 % (2007: 0,5 % bis 4 %). Der beizulegende Zeitwert
der Zahlungsmittel beträgt TEUR 69.923 (2007: TEUR 100.152).
10. Eigenkapital
10.1. Grundkapital
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 853.592.730 (2007: EUR 853.592.730) und ist in 85.359.273 (2007:
85.359.273) auf Inhaber lautende Stückaktien, von denen jede am Grundkapital im gleichen Ausmaß beteiligt
ist, zerlegt. Das Grundkapital ist zur Gänze einbezahlt.
Eigene Anteile
In der außerordentlichen Hauptversammlung der conwert Immobilien Invest AG vom 25. Oktober 2007 wurde
der Vorstand ermächtigt, für die Dauer von 18 Monaten ab Beschlussfassung eigene Aktien der Gesellschaft
bis zum gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß von 10 % des Grundkapitals zu erwerben. Der Bandbreite im
Erwerbspreis der Aktien wurde mit EUR 8,00 bis EUR 16,00 je Aktie festgelegt. In diesem Zusammenhang
beschloss die Hauptversammlung auch, dass diese Ermächtigung nach Umwandlung der Gesellschaft auch
für die conwert Immobilien Invest SE gilt. Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE hat am
25. Jänner 2008 beschlossen, von dieser Ermächtigung Gebrauch zu machen. Im Rahmen dieses Aktienrückkaufprogramms
waren zum 31.12.2008 insgesamt 4.267.466 Stück Aktien zu einem Gesamtwert von
TEUR 47.375 (inkl. Spesen) zum Durchschnittskurs von EUR 11,10 rückgekauft. Dies entspricht 5,0 % des Grundkapitals.
Die Entwicklung der im Umlauf befindlichen Anteile stellt sich wie folgt dar:
In Stück Wert inkl. Spesen
in EUR
Stand 31.12.2007 85.359.273 853.592.730
Aktienrückkauf (4.267.466) (47.374.800)
Stand 31.12.2008 81.091.807 806.217.930
Stand 31.12.2006 58.684.500 586.845.000
Kapitalerhöhung 26.674.773 266.747.730
Stand 31.12.2007 85.359.273 853.592.730
Zum Bilanzstichtag besteht ein genehmigtes Kapital in Höhe von EUR 400.121.590 (2007: EUR 400.121.590),
welches in 40.012.159 (2007: 40.012.159) auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt ist.
Wandelschuldverschreibung
Am 7. November 2007 hat der Konzern eine Wandelanleihe zu 100.000 EUR pro Stück und einem Gesamtwert
von EUR 196,4 Mio emittiert. Der Umwandlungspreis beträgt 130 % vom Aktienkurs der Stammaktien am Tag,
an dem die Wandelanleihe emittiert wurde. Das Wandlungsrecht kann jederzeit im Zeitraum vom
27. Dezember 2007 bis zum 3. November 2014 ausgeübt werden. Wird das Wandlungsrecht nicht ausgeübt,
werden die Anleihen am 12.11.2014 zu jeweils EUR 111.490 pro Stück zurückgezahlt. Die Zinszahlung erfolgt
jährlich bis zur Glattstellung und beträgt 1,5 % p.a.
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90

KONZERNANHANG
Der Anleihegläubiger ist berechtigt, mit Wirkung zum 12. November 2012 alle oder einzelne seiner Schuldverschreibungen,
die noch nicht gewandelt oder zurückgezahlt sind, zu kündigen. Die Emittentin hat das Recht,
am oder nach dem 24. November 2010 die Anleihe vorzeitig zum jeweiligen Rückzahlungspreis zurückzuzahlen,
wenn der Kurswert der aus der Wandlung zu liefernden Stammaktien an 20 von 30 aufeinanderfolgenden
Börsentagen mindestens 130% des jeweiligen Rückzahlungsbetrages ausmacht. Im vierten Quartal des Geschäftsjahres
hat der Konzern mit dem Rückkauf der Wandelschuldverschreibung begonnen. Bis zum Bilanzstichtag
waren im Nominale von TEUR 1.500 Wandelschuldverschreibungen um TEUR 708 rückgekauft. Dies entspricht
8.274 Stk. Aktien.
Hinsichtlich des im Fremdkapital ausgewiesenen Anteils der Wandelschuldverschreibung verweisen wir auf
die detaillierten Ausführungen im Kapitel H.15. Schulden.
10.2. Kapitalrücklagen
Die Kapitalrücklagen beinhalten das Agio aus früheren Kapitalerhöhungen sowie Gesellschafterzuschüsse
(aus dem Gründungsjahr der Gesellschaft). Die mit den Kapitalerhöhungen im Zusammenhang stehenden
Transaktionskosten (net of tax) sind als Abzugsposten dargestellt.
10.3. Sonstige Rücklagen
Die Summe der sonstigen Rücklagen in Höhe von TEUR -46.166 zeigt folgendes Detail:
in TEUR Nicht realisierte Fremdwährungs-
Gewinne differenzen
Stand 01. Jänner 2007 4.236 (86)
Gewinne aus der Absicherung von Cashflows (869) 0
Steuerlicher Effekt aus der Absicherung von Cashflows 358 0
Gewinne aus zur Veräußerung verfügbarer Wertpapiere
Steuerlicher Effekt aus den Gewinnen aus zur Veräußerung
(3.081) 0
verfügbarer Wertpapiere 770 0
Eigenkapitalanteil Wandelschuldverschreibung
Wechsel in der Konsolidierungsmethode aus zur Veräußerung
0 0
verfügbarer Wertpapiere
Steuerlicher Effekt aus dem Wechsel der Konsolidierungs-
(5.231) 0
methode aus zur Veräußerung verfügbarer Wertpapiere 1.308 0
Ergebnisneutrale Veränderung Anteile an assoziierten Unternehmen 890 0
Fremdwährungsdifferenz 0 1.135
Stand zum 31. Dezember 2007 (1.619) 1.049
Verluste aus der Absicherung von Cashflows (53.341) 0
Steuerlicher Effekt aus der Absicherung von Cashflows 12.881 0
Ergebnisneutrale Veränderung Anteile an assoziierten Unternehmen (4.773) 0
Fremdwährungsdifferenzen 0 (363)
Stand zum 31. Dezember 2008 (46.852) 686
11. Minderheitsanteile
Die Entwicklung der Minderheitenanteile ist in der Entwicklung des Konzerneigenkapitals dargestellt.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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KONZERNANHANG
12. Steuerabgrenzung
Aktive und passive latente Steuerabgrenzungen zum 31. Dezember 2008 und 2007 resultieren aus folgenden
zeitlich begrenzten Bewertungs- und Bilanzierungsunterschieden zwischen den Buchwerten des IFRS-Konzernabschlusses
und den entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrundlagen:
in TEUR 2008 2008 2007 2007
Aktiva Passiva Aktiva Passiva
Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert (IAS 40) 0 58.923 0 63.559
Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert sonstiger Vermögenswerte 0 16.192 0 8.671
Summe 0 75.115 0 72.230
Derivatbewertung 12.541 0 0 408
Anpassungen an den beizulegenden Zeitwert sonstiger Schulden 0 417 46 46
Steuerliche Verlustvorträge 14.660 0 9.601 0
Aktive/Passive Steueransprüche bzw. -schulden 27.204 75.532 9.647 72.684
Aufrechnung von latenten Steueransprüchen und -schulden (19.105) (19.105) (9.125) (9.125)
Saldierte latente Steueransprüche und Steuerschulden 8.099 56.431 522 63.559
Sämtliche Änderungen der aktiven und passiven Steuerabgrenzungen sind erfolgswirksam, mit Ausnahme der
latenten Steuern auf die Veränderung aus Cash Flow Hedges und sonstigen Eigenkapitalveränderungen iHv
TEUR 12.881 (2007: TEUR 824).
Die Veränderungen der latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen:
in TEUR 2008 2007
Latente Steueransprüche 522 567
Latente Steuerschulden (63.559) (31.618)
Bilanzansätze zum 31. Dezember des Vorjahres (63.037) (31.051)
Latente Steuern aus der Veränderung des Konsolidierungskreises (399) (14.698)
Latente Steuern aus dem Entstehen von temporären Differenzen 1.217 (31.333)
Latente Steuern aus der Veränderung des Ertragsteuersatzes
Latente Steuern aus der Veränderung ergebnisneutral gebuchter
129 3.141
Cashflow Hedges inklusive Available for Sale Wertpapiere 12.881 (2.991)
Steuerliche Auswirkungen der Kapitalerhöhung 769 6.979
Sonstige Differenzen 108 934
Davon
(48.332) (63.037)
Latente Steueransprüche 8.099 522
Latente Steuerschulden (56.431) (63.559)
Die für temporäre Differenzen im Zusammenhang mit der Beteiligung an der ECO Business-Immobilien AG
nicht angesetzten latenten Steuerschulden betragen TEUR 735 (2007: TEUR 1.918).
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KONZERNANHANG
13. Rückstellungen
Die Leistungen an Arbeitnehmer sind mit TEUR 921 (2007: TEUR 365) kurzfristig, mit einem Betrag von TEUR 193
(2007: TEUR 231) langfristig. Die Leistungen an Arbeitnehmer umfassen Rückstellung für Urlaubsansprüche
in Höhe von TEUR 651 (2007: TEUR 273), Jubiläumsgelder in Höhe von TEUR 76 (2007: TEUR 73), Abfertigungen
in Höhe von TEUR 193 (2007: TEUR 231) sowie sonstige Personalrückstellungen in Höhe von TEUR 56 (2007: TEUR 20).
in TEUR
Stand 1. Jänner 2008
Leistungen an Arbeitnehmer
596
Erwerb von Tochterunternehmen 76
Zuführung 389
Inanspruchnahme (140)
Auflösung 0
Stand 31. Dezember 2008 921
14. Ertragsteuerschulden
Die Ertragssteuern umfassen voraussichtliche Körperschaftsteuerzahlungen, und haben sich wie folgt
entwickelt:
in TEUR 2008 2007
kurzfristig langfristig kurzfristig langfristig
Ertragsteuerschulden 6.622 0 8.374 0
in TEUR Ertragssteuern
Stand 1. Jänner 2008 8.374
Erwerb von Tochterunternehmen 1.022
Zuführung 2.513
Inanspruchnahme (5.287)
Stand 31. Dezember 2008 6.622
15. Schulden
Die Erhöhung der lang- und kurzfristigen Bankverbindlichkeiten (ohne Anleihe und Wandelschuldverschreibung)
von TEUR 1.103.149 zum 31. Dezember 2007 auf TEUR 1.333.027 zum 31. Dezember 2008 ist mit rd. TEUR
381.042 auf Zuzählungen und mit rd. TEUR 151.164 auf laufende Tilgungen und Rückzahlungen in Zusammenhang
mit Verkäufen und Käufen von Objekten im abgelaufenen Geschäftsjahr zurückzuführen.
Fünf österreichische und deutsche Kreditinstitute haben an den kurz- und langfristigen Bankverbindlichkeiten
einen Anteil von insgesamt rd. EUR 758 Mio. Das Kreditobligo dieser Banken liegt in Bandbreiten zwischen rd.
EUR 99 Mio. und EUR 201 Mio. Weitere sechs Kreditinstitute haben einen Anteil von rd. EUR 275 Mio., welcher
in Bandbreiten zwischen EUR 30 Mio. und EUR 69 Mio. liegt. Das restliche Kreditobligo von rd. EUR 300 Mio.
verteilt sich auf weitere 31 in- und ausländische Bankinstitute, mit Kreditobligos von jeweils unter EUR 29 Mio.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (ausgenommen kurzfristige Betriebsmittelkredite) sind mittels
Hypotheken dinglich besichert. Darüber hinaus sind bestehende und künftige Mietforderungen im üblichen
Ausmaß zediert.
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KONZERNANHANG
Zum Ende der Berichtsperiode weisen die verzinslichen finanziellen Verbindlichkeiten (vor Abzug von Transaktionskosten)
des Konzerns nachfolgende dargestellte Fälligkeiten (die Angaben erfolgen auf Basis der vertraglichen,
nicht abgezinsten Zahlungen) aus. Ebenso zeigt die nachfolgende Tabelle eine Übersicht des fixen und
variabel verzinsten Finanzierungsvolumens:
2008 in TEUR Finanzierungs- davon davon
volumen *) fix verzinst variabel verzinst
davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr 120.178 1.208 118.970
davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren 340.858 107.414 233.444
davon Restlaufzeit über 5 Jahre 1.111.710 284.612 827.098
Gesamt 1.572.746 393.234 1.179.512
2007 in TEUR
davon Restlaufzeit bis zu 1 Jahr 107.055 1.309 105.746
davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren 273.222 96.533 176.690
davon Restlaufzeit über 5 Jahre 953.316 309.382 643.934
Gesamt 1.333.593 407.224 926.369
*) Vor Abzug von Transaktionskosten
Das variabel verzinste Finanzierungsvolumen im Ausmaß von TEUR 1.179.512 ist über Zinsabsicherungsgeschäfte
von rd. TEUR 782.253 abgesichert. Das Kreditvolumen der conwert Gruppe ist zu rd. 75 % gegen künftige
Zinssatzänderungen abgesichert.
Der Betrag von TEUR 120.178 setzt sich aus Kreditprolongationen, Regeltilgungen und ausgenutzten Betriebsmittelkrediten
zusammen. Der Differenzbetrag zu den in der Bilanz ausgewiesenen kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten
in Höhe von TEUR 321.897 betrifft den langfristigen Teil der Kreditverbindlichkeiten der zum
Verkauf gehaltenen Immobilien. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr ist darauf zurückzuführen das Objekte
aus „als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien“ in „zum Verkauf gehaltene Immobilien“ reklassifiziert
wurden.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
94

KONZERNANHANG
Die Fristigkeiten der Schulden gliedern sich wie folgt:
2008 davon
in TEUR davon Restlaufzeit davon
Restlaufzeit zwischen 1 Restlaufzeit
Bilanzwert bis zu 1 Jahr und 5 Jahren über 5 Jahre
Langfristige Kreditverbindlichkeiten 1.011.130 0 208.389 774.010
Anleiheverbindlichkeiten 49.222 0 49.222 0
Wandelschuldverschreibung 166.741 0 0 166.741
Mieterfinanzierungsbeiträge 13.595 0 0 13.595
Sonstige langfristige Schulden 74.255 0 2.397 71.858
davon langfristige Schulden aus Derivaten 52.382 0 1.095 51.287
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen
321.897 119.444 68.956 133.497
und Leistungen 29.127 29.127 0 0
Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden 9.096 9.096 0 0
Sonstige kurzfristige Schulden 3.695 3.695 0 0
2007
in TEUR
Langfristige Kreditverbindlichkeiten 817.296 0 176.045 641.251
Anleiheverbindlichkeiten 48.963 0 48.963 0
Wandelschuldverschreibung 160.102 0 0 160.102
Mieterfinanzierungsbeiträge 13.121 0 0 13.121
Sonstige langfristige Schulden 17.071 0 2.193 14.878
davon langfristige Schulden aus Derivaten 0 0 0 0
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen
285.853 105.300 46.857 133.696
und Leistungen 65.854 65.854 0 0
Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden 55.972 55.972 0 0
Sonstige kurzfristige Schulden 4.785 4.785 0 0
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
95

KONZERNANHANG
Anleiheverbindlichkeit
Im Geschäftsjahr 2004 wurden 100.000 auf Inhaber lautende Teilschuldverschreibungen mit einem Nennbetrag
von jeweils EUR 500 im Gesamtwert von EUR 50.000.000 begeben. Der Ausgabekurs der Teilschuldverschreibungen
wurde mit Kurs 101,441 festgelegt. Das über den Rückzahlungsbetrag hinausgehende Aufgeld aus der
Begebung der Anleihe wird über die Laufzeit der Anleihe ergebniswirksam aufgelöst. Die Laufzeit der Teilschuldverschreibung
beginnt am 1.12.2004 und endet mit Ablauf des 30.11.2011 und beträgt somit 7 Jahre. Die
Teilschuldverschreibungen sind endfällig und werden am 1.12.2011 zum Nennwert zurückgezahlt. Die Zinsen
für die Teilschuldverschreibungen sind mit 4,375 % p.a. nachträglich am 1.12. eines jeden Jahres zahlbar,
wobei der erste Zinszahlungstermin der 1.12.2005 ist. Der Effektivzinssatz für die Anleihe beträgt 4,70 %
(2007: 4,70 %). Der Marktwert der Anleihe beträgt TEUR 46.250 (2007: TEUR 48.551).
Sämtliche Liegenschaften der conwert Invest GmbH im Ausmaß von TEUR 91.916 (2007: TEUR 89.303) dienen
der hypothekarischen Besicherung für die Anleiheverbindlichkeiten. Zum Bilanzstichtag waren sämtliche eingetragen.
Die Kreditverbindlichkeiten wurden um die jeweils im Zusammenhang stehenden Geld- bzw. Transaktionskosten
in Höhe von TEUR 12.117 (2007: TEUR 10.692) gekürzt. Die Anleiheverbindlichkeiten in Höhe von
TEUR 49.222 wurden um die aus der Begebung der Anleihe resultierenden Transaktionskosten in Höhe von
TEUR 778 (2007: TEUR 1.037) gekürzt. Die Transaktionskosten werden über die Laufzeit der Kreditverbindlichkeiten
bzw. der Anleihe linear ergebniswirksam aufgelöst.
Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Mieterfinanzierungsbeiträge sind dem Geschäftsbereich Vermietung
von geförderten Wohn-Neubauten zuzuordnen. Diese Mieterbeiträge sind im Kündigungsfall an den Mieter zu
refundieren, weshalb diese unter den langfristigen Verbindlichkeiten dargestellt wurden. Mit Neuvermietung
besteht jedoch seitens des Vermieters erneut ein Anspruch auf Einzahlung der Mieterfinanzierungsbeiträge.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen aus variabel verzinsten Krediten und fix verzinsten
Krediten in Höhe von TEUR 64.256 (2007: TEUR 43.441). Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Übersicht der fix
verzinsten Kredite:
Art der Finanzierung Effektivverzinsung
per 31.12.2008 Zinsen Buchwert
in % variabel/fix Fälligkeit in TEUR
Investitionskredit 1,000 Fix 01.10.2043 288
Investitionskredite 3,750 Fix 30.09.2025 22.362
Investitionskredit 4,360 Fix 15.01.2012 17.109
Investitionskredit 4,625 Fix 21.06.2021 396
Investitionskredit 4,875 Fix 01.07.2022 7.723
Investitionskredit 5,000 Fix 28.02.2010 10.953
Investitionskredit 5,130 Fix 15.06.2024 1.098
Investitionskredite 5,500 Fix 30.05.2018 4.328
Art der Finanzierung Effektivverzinsung
per 31.12.2007 Zinsen Buchwert
in % variabel/fix Fälligkeit in TEUR
Investitionskredite 3,750 Fix 30.09.2025 23.486
Investitionskredit 4,360 Fix 15.01.2012 17.445
Investitionskredit 4,625 Fix 21.06.2021 398
Investitionskredit 4,750 Fix 01.08.2016 968
Investitionskredit 5,130 Fix 15.06.2024 1.144
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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KONZERNANHANG
Aufgrund der großen Anzahl an Krediten und der breiten Streuung der kreditgewährenden Bankinstitute ist
eine detaillierte Aufgliederung der Kreditgeber und Laufzeiten nicht sinnvoll. Der gewichtete durchschnittliche
Zinssatz beträgt für kurzfristige Kreditverbindlichkeiten in 2008 5,73 % (2007: 5,07 %) und für langfristige Finanzverbindlichkeiten
in 2008 4,70 % (2007: 5,16 %).
Zum Jahresende verfügt der Konzern über noch nicht ausgenutzte Kreditlinien von TEUR 17.100
(2007: TEUR 20.000).
Der Nettoerlös aus der Ausgabe der Anleihe wurde in eine Fremdkapitalkomponente und eine Eigenkapitalkomponente
(welche der der Option zur Wandlung der Verbindlichkeit in Eigenkapital des Konzerns zurechenbaren
Restgröße entspricht) aufgeteilt. Die Aufteilung stellt sich per 31. Dezember 2007 wie folgt dar:
in TEUR
Ausgabeerlös (ohne anteilige Transaktionskosten) 196.400
Fremdkapitalkomponente zum Ausgabezeitpunkt 162.531
Eigenkapitalkomponente 33.869
Über den Rückerwerb der Wandelschuldverschreibung wurde die Eigenkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung
um TEUR 207 auf TEUR 33.662 reduziert. Die Eigenkapitalkomponente in Höhe von TEUR 33.662
(2007: TEUR 33.869) abzüglich auf die Eigenkapitalkomponente entfallende Transaktionskosten in Höhe von
TEUR 384 (2007: TEUR 384) wurde dem Eigenkapital zugeführt. Dieser Eigenkapitalanteil der Wandelschuldverschreibung,
der dem mit der Anleihe verbundenen Wandlungsrecht zuzuordnen ist, ergibt sich aus der
Differenz zwischen dem Ausgabeerlös und dem unter Zugrundelegung eines marktgerechten Zinssatzes von
6,2 % (2007: 6,2 %) ermittelten Barwertes der Fremdkapitalkomponente. Die Fremdkapitalkomponente wird zu
fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Transaktionskosten in Höhe von TEUR 2.180 (2007: TEUR 2.428)
bewertet. Die Differenz zwischen dem Buchwert der Fremdkapitalkomponente zum Ausgabezeitpunkt in Höhe
von TEUR 162.531 (2007: TEUR 162.531) und dem in der Bilanz zum 31. Dezember 2008 berichteten Betrag in
Höhe von TEUR 166.741 (2007:TEUR 160.102) stellt die effektiven Zinskosten dar.
Zum 31. Dezember 2008 weisen die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns nachfolgend dargestellte Fälligkeiten
auf. Die Angaben erfolgen auf Basis der vertraglichen, nicht abgezinsten Zahlungen. Die Zahlungsströme
der derivativen Finanzinstrumente sind in den Zahlungsströmen der langfristigen Kreditverbindlichkeiten
enthalten.
2008 davon
in TEUR davon Restlaufzeit davon
Restlaufzeit zwischen 1 Restlaufzeit
Bilanzwert bis zu 1 Jahr und 5 Jahren über 5 Jahre
Langfristige Kreditverbindlichkeiten 1.489.844 122.783 368.242 998.820
Anleiheverbindlichkeiten 56.563 2.188 54.375 0
Wandelschuldverschreibung 234.835 2.924 11.694 220.218
Mieterfinanzierungsbeiträge 13.595 0 0 13.595
Sonstige langfristige Schulden 21.349 0 1.302 20.047
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen
343.611 47.822 99.225 196.564
und Leistungen 29.127 29.127 0 0
Sonstige finanzielle Schulden 9.096 9.096 0 0
Sonstige kurzfristige Schulden 3.695 3.695 0 0
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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KONZERNANHANG
Zum 31. Dezember 2007 weisen die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns nachfolgend dargestellte Fälligkeiten
auf. Die Angaben erfolgen auf Basis der vertraglichen, nicht abgezinsten Zahlungen.
2007 davon
in TEUR davon Restlaufzeit davon
Restlaufzeit zwischen 1 Restlaufzeit
Bilanzwert bis zu 1 Jahr und 5 Jahren über 5 Jahre
Langfristige Kreditverbindlichkeiten 1.366.327 51.729 336.031 978.567
Anleiheverbindlichkeiten 59.719 2.188 57.531 0
Wandelschuldverschreibung 200.344 2.946 11.784 185.614
Mieterfinanzierungsbeiträge 13.121 0 0 13.121
Sonstige langfristige Schulden 17.071 0 2.193 14.878
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus
368.786 117.182 73.816 177.788
Lieferungen und Leistungen 80.533 80.533 0 0
Sonstige finanzielle Schulden 68.509 68.509 0 0
Sonstige kurzfristige Schulden 4.785 4.785 0 0
Von den Kreditverbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von über 5 Jahren in der Höhe von TEUR 1.195.384
(2007: TEUR 1.156.555) hat ein Betrag von TEUR 472.242 (2007: TEUR 664.993) eine Restlaufzeit von über 10 Jahre.
Die sonstigen kurzfristigen finanziellen Schulden gliedern sich wie folgt:
in TEUR 2008 2007
Finanzierungen aus Beteiligungserwerben 0 34.855
Kautionen 3.693 4.367
Mietzinsvorauszahlungen 819 1.480
Bewertung Derivat 0 2.182
Hausverwaltungen 635 2.988
Übrige 3.949 10.100
Gesamt 9.096 55.972
Die sonstigen kurzfristigen Schulden beinhalten insbesondere Umsatzsteuerverbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten
aus Grunderwerbsteuern und Eintragungsgebühren.
16. Leasing
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden drei Liegenschaften in Form einer Sale and lease back-Transaktion
zurückgeleast. Die Gesamtlaufzeit des Leasingvertrages beträgt 300 Monate, beginnend mit 1.1.2008. Im Jahr
2008 wurden insgesamt TEUR 1.650 an Leasingzahlungen (bestehend aus TEUR 79 an Kapitaltilgung sowie
TEUR 1.571 an Zinstilgung) geleistet.
Der Nettobuchwert der Leasingverbindlichkeit zum 31.12.2008 beträgt TEUR 28.732.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
98

KONZERNANHANG
Der Barwert der zukünftigen Mindestleasingzahlungen wurde durch die Abzinsung dieser mit dem Zinssatz -
5 % berechnet und stellt sich wie folgt dar:
2008 davon
in TEUR davon Restlaufzeit davon
Restlaufzeit zwischen 1 Restlaufzeit
Summe bis zu 1 Jahr und 5 Jahren über 5 Jahre
Mindestleasingzahlungen
abzüglich:
56.723 1.516 6.063 49.144
Zukünftige Finanzierungskosten 27.991 1.395 5.143 21.453
Barwert der Leasingverpflichtungen 28.732
Nettobuchwert 28.732
Die Kriterien für die Klassifizierung als Finanzierungsleasing waren im Wesentlichen der Barwert- und der
Laufzeittest. Zudem besteht eine Ankaufsoption zu vorteilhaften Bedingungen am Ende der Laufzeit sowie
Verlängerungs- und Preisanpassungsklausel.
Die wesentlichsten Leasingvereinbarungen stellen sich wie folgt dar:
+ Der Leasingnehmer übernimmt die Leasingobjekte (Miethaus) im bestehenden Zustand zur Nutzung
+ Bei Abschluss des Leasingvertrages bereits bestehende Bestandsverhältnisse am Leasingobjekt sowie
auch künftig abzuschließende Bestandsverträge und die daraus resultierenden Nutzen und Lasten stehen
ausschließlich dem Leasingnehmer zu.
+ Die Verwaltung der Bestandsverträge obliegt dem Leasingnehmer.
+ Nach Ende der Laufzeit des Leasingvertrages besteht die Möglichkeit, sowohl die Geschäftsanteile an der
Leasinggebergesellschaft als auch die Leasingobjekte zu erwerben.
Darüber hinaus hat der Konzern Operating Lease-Verträge im Rahmen seines Vermietungsgeschäfts mit
Wohnungsmietern abgeschlossen. Die Mietverhältnisse sind seitens der Wohnungsmieter jederzeit kurzfristig
(zwischen einem und drei Monaten) kündbar. Der unkündbare Teil des Mietverhältnisses betrifft daher lediglich
durchschnittlich einen Monatsumsatz. Der entsprechende Betrag beläuft sich auf TEUR 6.069
(2007: TEUR 5.150).
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
99

KONZERNANHANG
I) Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
1. Vermietungserlöse
Die Mieterlöse können nach unterschiedlichen Gesichtspunkten wie folgt aufgeteilt werden:
+ Nach Immobilienportfolio:
in TEUR 2008 2007
Mieterlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 127.722 92.361
Mieterlöse aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien 20.019 17.127
Gesamt 147.741 109.488
+ Nach Nutzungsart der Immobilien:
in TEUR 2008 2007
Wohnflächen 131.986 72.401
Büro- und Gewerbeflächen Eigentum 14.877 35.874
Garagen / Stellplätze 878 1.213
Gesamt 147.741 109.488
+ Nach Erlösart:
in TEUR 2008 2007
Netto-Vermietungserlöse 110.438 83.219
Weiterverrechnete Betriebskosten 37.303 26.269
Gesamt 147.741 109.488
2. Erlöse bzw. Aufwand aus dem Abgang von Finanzinvestitionen
Im Berichtszeitraum wurden 29 Objekte (2007: 34 Objekte) sowie bei 4 Objekten 49%-anteile veräußert. Der aus
der Veräußerung dieser Objekte resultierende Erlös in Höhe von TEUR 144.940 (2007: TEUR 168.322) liegt
TEUR 15.155 (2007: TEUR 22.220) über den Buchwerten der Immobilien im Veräußerungszeitpunkt.
3. Erlöse bzw. Aufwand aus zum Verkauf bestimmten Immobilien
Die in diesen Positionen ausgewiesenen Erlöse und Aufwendungen stehen im Zusammenhang mit dem
Geschäftsfeld „Verkauf von Altbau-Wohnungen und ganzen Objekten“.
4. Umsatzerlöse aus Dienstleistungen
Die Dienstleistungsumsatzerlöse verteilen sich auf folgende Posten:
in TEUR 2008 2007
Management von Immobiliengesellschaften 8.504 1.160
Immobilienverwaltung 17.029 0
Immobilienmakler und Immobilienvertrieb 12.597 0
Immobilienentwicklung & Baumanagement 647 0
Immobilienversicherungsdienstleistungen 1.475 0
Gesamt 40.252 1.160
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
100

KONZERNANHANG
5. Immobilienaufwendungen
Die Immobilienaufwendungen verteilen sich auf folgende Posten:
in TEUR 2008 2007
Weiterverrechnete Betriebskosten 37.575 26.269
Leerstehungskosten 7.398 6.636
Instandhaltungen 9.373 5.987
Übrige 7.965 5.490
Gesamt 62.311 44.382
Die Leerstehungskosten umfassen Betriebskosten für nicht vermietete Wohneinheiten. Die übrigen Immobilienaufwendungen
beinhalten neben sonstigen Immobilienaufwendungen auch Kosten für Hausverwaltungsleistungen
in Höhe von TEUR 2.727 (2007: TEUR 2.975) deutscher und tschechischer Immobilien.
Betriebliche Aufwendungen, die den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien direkt zurechenbar sind, mit
denen Mieteinnahmen erzielt wurden:
in TEUR 2008 2007
Weiterverrechnete Betriebskosten 32.184 21.485
Leerstehungskosten 6.663 5.658
Instandhaltungen 7.872 4.687
Übrige 6.800 4.321
Gesamt 53.519 36.151
6. Abschreibungen
in TEUR 2008 2007
Wertminderungen Firmenwerte 12.000 0
Abschreibung immaterielle Vermögenswerte 9.300 737
Planmäßige Abschreibung 9.300 737
Abschreibungen Sachanlagen 929 108
Planmäßige Abschreibung 929 108
Gesamt 22.229 846
7. Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:
in TEUR 2008 2007
Wechselkursänderungen 1.269 1.590
Versicherungsvergütungen 153 333
Übrige 3.830 2.800
Gesamt 5.252 4.723
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
101

KONZERNANHANG
8. Personalaufwendungen
in TEUR 2008 2007
Löhne und Gehälter
Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene
22.517 705
Abgaben und Beiträge 6.325 134
Übrige 565 0
Gesamt 29.407 839
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen
in TEUR 2008 2007
Managementhonorare 1.519 11.087
Steuern und Gebühren 2.150 1.556
Beratungsleistungen einschließlich Werkvertragsleistungen
Aufwand Subprovisionen sowie Vermittlungsprovisionen für
5.739 3.763
Immobilienentwicklung und -vertrieb 3.645 7.630
Werbeaufwendungen 3.689 1.962
Kursverluste
Forderungsverluste bzw. Wertberichtigung von Forderungen
2.206 205
aus Lieferungen und Leistungen 2.515 879
Anpassungen Marktwerte zum Verkauf gehaltener Immobilien 46 1.294
Aufwand Büroraum 1.601 0
EDV-Aufwand 1.488 0
PKW-Aufwand und Reisekosten 2.377 0
Spesen des Geldverkehrs 1.404 683
Übrige 4.379 4.331
Gesamt 32.758 33.390
10. Finanzerträge
Die Finanzerträge gliedern sich wie folgt:
in TEUR 2008 2007
Zinserträge aus Guthaben bei Kreditinstituten 7.749 11.428
Erträge aus finanziellen Vermögenswerten 5.510 4.538
Gesamt 12.859 15.967
11. Finanzaufwendungen
Die Finanzaufwendungen gliedern sich wie folgt:
in TEUR 2008 2007
Zinsaufwendungen für Darlehen und Kontokorrente 81.787 49.537
Sonstige Finanzaufwendungen 2.617 2.017
Gesamt 84.404 51.554
Die Nettoverluste aus den zu Handelszwecken gehaltenene finanziellen Vermögenswerten und finanziellen
Verbindlichkeiten betrugen TEUR 89 (Vorjahr: TEUR 663).
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
102

KONZERNANHANG
12. Ergebnis aus assoziierten Unternehmen
Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen beträgt für das Geschäftsjahr minus TEUR 8.888
(2007: TEUR 6.780). Der Wertminderungsaufwand von TEUR 18.370 (2007: TEUR 0) wurde in der Konzerngewinnund
Verlustrechnung getrennt ausgewiesen.
13. Ertragsteuern
Als Ertragssteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern auf
Einkommen und Ertrag sowie die latenten Steuerabgrenzungen berücksichtigt.
in TEUR 2008 2007
Laufender Steueraufwand
Latenter Steuerertrag/-aufwand aus dem Entstehen und der
(2.514) (809)
Auflösung von temporären Differenzen 1.217 (31.333)
Steuersatzänderung 129 3.141
Gesamt (1.168) (29.001)
Die künftige Körperschaftsteuersatzänderung in Tschechien von 21 % auf 20 % im Jahr 2009 wurden entsprechend
berücksichtigt.
Die Überleitung des effektiven Steuersatzes zum gesetzlich anzuwendenden Steuersatz in Österreich von
25 % (2007: 25 %) lässt sich wie folgt darstellen:
in TEUR 2008 2007
Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT) (28.826) 145.152
Steueraufwand von 25 %
Steuerliche Auswirkungen des nicht steuerbaren Einkommens
7.206 (36.288)
(nicht temporäre Differenzen) (6.316) 1.493
Steuerliche Auswirkungen der unterschiedlichen Steuersätze
Auswirkungen Steuersatzänderung auf
(2.187) 2.653
ergebnisabhängige Positionen 129 3.141
Ertragsteueraufwand (1.168) (29.001)
14. Ergebnis je Aktie
Bei der Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie (wie im Abschluss in der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung angegeben) wird das den Inhabern von Stammaktien des Mutterunternehmens zuzurechnende
Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stammaktien, die sich während des Jahres
im Umlauf befinden, geteilt.
Bei der Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie wird das den Inhabern von Stammaktien des Mutterunternehmens
zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stammaktien, die
sich während des Jahres im Umlauf befinden, zuzüglich der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der Stammaktien,
welche sich aus der Umwandlung aller potenzieller Stammaktien mit Verwässerungseffekt in Stammaktien
ergeben würden, geteilt.
Das Grundkapital der conwert Immobilien Invest SE beträgt zum Bilanzstichtag EUR 853.592.730 und ist in
85.359.273 auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt. Im Geschäftsjahr 2008 wurden 4.267.466 Stück Aktien
rückgekauft, so dass sich zum Bilanzstichtag 81.091.807 Stück Aktien im Umlauf befanden.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
103

KONZERNANHANG
Unverwässertes Ergebnis je Aktie
Da mit 31.1.2008 tageweise Aktien rückerworben wurden, wird zur besseren Übersichtlichkeit lediglich der
Gesamtumsatz je Kalendermonat angegeben. Die jeweiligen einzelnen Transaktionen wurden gemäß den
gesetzlichen Bestimmungen sowohl auf der Homepage der Gesellschaft als auch der Homepage der Finanzmarktaufsicht
veröffentlicht.
2008
in EUR bzw. Stück
Gesamtzahl der Aktien zum Bilanzstichtag 81.091.807
84.692.480 Stk. Aktien vom 1.1. – 29.2.2008 60 Tage
83.903.393 Stk. Aktien vom 1.3. – 31.3.2008 31 Tage
83.055.150 Stk. Aktien vom 1.4. – 30.4.2008 30 Tage
82.331.581 Stk. Aktien vom 1.5. – 31.5.2008 31 Tage
81.462.095 Stk. Aktien vom 1.6. – 14.9.2008 106 Tage
81.116.807 Stk. Aktien vom 15.9. – 30.9.2008 15 Tage
81.091.807 Stk. Aktien vom 1.10. – 31.12.2008 92 Tage
Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien 82.532.847
auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis in EUR (30.286.978)
Ergebnis pro Aktie in EUR (0,37)
2007
in EUR bzw. Stück
Gesamtzahl der Aktien zum Bilanzstichtag 85.359.273
58.684.500 Stk. Aktien vom 1.1. bis 3.4.2007 93 Tage
85.359.273 Stk. Aktien vom 4.4. bis 31.12.2007 272 Tage
Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien 78.562.687
auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis in EUR 114.934.494
Ergebnis pro Aktie in EUR 1,46
Verwässertes Ergebnis je Aktie
Aufgrund des negativen Konzernergebnisses berechnet sich das verwässerte Ergebnis je Aktie gem. IAS 33.43
wie das unverwässerte Ergebnis je Aktie. Diesbezüglich wird auf obige Tabelle verwiesen.
2007
in EUR bzw. Stück
Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien
Verwässerungseffekt:
78.562.687
Wandelanleihe 1.661.167
Gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stückaktien
Auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes
80.223.854
Konzernergebnis in EUR
Verwässerungseffekt:
114.934.494
Zinsen auf Wandelschuldverschreibung
Auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis in EUR,
988.500
bereinigt um den Verwässerungseffekt 115.922.944
Ergebnis pro Aktie in EUR 1,44
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
104

KONZERNANHANG
J) Segmentberichterstattung
Zur Segmentberichterstattung siehe Anlage 5a und 5 b. Die mit externen Dritten erzielten Umsatzerlöse nach
Regionen gliedern sich im Geschäftsjahr 2008 wie folgt:
2008
in TEUR
Österreich 239.721
Deutschland 125.688
Übrige Länder 25.709
Gesamt 391.118
Im Geschäftsjahr 2007 wurde der Umsatz nach Regionen ausschließlich mit Dritten erzielt. Die Umsatzerlöse
werden in sämtlichen Geschäftsfeldern, mit Ausnahme des Geschäftsfeldes Immobiliendienstleistungen, mit
Dritten erzielt. Die Umsatzerlöse im Geschäftsfeld Immobiliendienstleistungen wurden in Höhe von TEUR 42.583
mit Dritten erzielt. Im Geschäftsjahr 2007 wurde der Umsatz nach Geschäftsfeldern ausschließlich mit Dritten
erzielt.
Die Zinsaufwendungen für die im November 2007 emittierte Wandelschuldverschreibung werden nicht nach
Segmenten gegliedert, da diese zur Refinanzierung des Gesamtkonzerns verwendet werden und keine weiteren
Detailinformationen dem Management auf Ebene der Geschäftssegmente vorliegen.
Die Ergebnisbeiträge aus assoziierten Unternehmen wurden, da diese ebenfalls keinem Geschäftssegment
direkt zuordenbar sind, ebenfalls nicht in die Segmentberichterstattung aufgenommen.
Das Geschäftsfeld Wohnungsneubau beinhaltet auch Objekte, welche mit Mitteln aus Wohnbauförderungen
errichtet wurden. Die Miethöhe für diese Objekte unterliegt gesetzlichen Restriktionen.
Im Segmentvermögen sind keine latenten Steuern sowie Anteile an assoziierten Unternehmen enthalten, da
diese Vermögenswerte auf Konzernebene gesteuert werden.
Die Segmentschulden enthalten keine latenten sowie tatsächlichen Steuerschulden sowie die langfristigen
Schulden aus der Wandelschuldverschreibung.
Die Segmentberichterstattung nach Regionen umfasst die Regionen Österreich, Deutschland (einschließlich
der in Berlin gelegenen Objekte der conwert Invest GmbH) und übrige Länder welche die Länder Tschechien,
Ungarn und die Slowakei umfasst. Eine Verrechnung zwischen den Segmenten findet im Bereich der Verrechnung
von Konzernzinsen (2008: 4,8 %, 5,5 % und 6,5 %, 2007: 4,5 % und 7,5 %) statt. Darüber hinaus werden zwischen
den Segmenten nur externe Kosten weiterbelastet.
Die Eliminierungen der Beziehungen zwischen den Segmenten werden in der Spalte Konzernüberleitungen
und -eliminierungen vorgenommen.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
105

KONZERNANHANG
K) Erläuterungen zur Konzerngeldflussrechnung
Cashflow aus dem Erwerb von Vermögenswerten und Schulden in Form von Tochtergesellschaften:
in TEUR 2008 2007
Flüssige Mittel (2.428) (11.831)
Immaterielle Vermögenswerte und Firmenwert (13.364) (227.796)
Forderungen und sonstige Vermögenswerte (3.642) (26.132)
Langfristiges Vermögen (5.410) (108.400)
Latente Steuern 0 (14.803)
Verbindlichkeiten und Rückstellungen 9.818 96.444
Langfristige Verbindlichkeiten 0 30.790
Erworbenes Reinvermögen/Schulden (15.026) (227.122)
Veränderung der Anteile im Fremdbesitz 0 0
Kaufpreis (15.026) (227.122)
Flüssige Mittel 2.428 11.831
Netto Cashflow (12.598) (215.291)
Bereits im Vorjahr bezahlter Kaufpreis 0 0
Im Geschäftsjahr bezahlter Kaufpreis 0 0
Netto Cashflow (12.598) (215.291)
Cashflow aus dem Abgang von Vermögenswerten und Schulden in Form von Tochtergesellschaften.
in TEUR 2008 2007
Flüssige Mittel 19 222
Forderungen und sonstige Vermögenswerte 471 33.323
Langfristiges Vermögen 12.969 74.547
Verbindlichkeiten und Rückstellungen (4.242) (40.670)
Langfristige Verbindlichkeiten (3.599) (38.890)
Veräußertes Reinvermögen/Schulden 5.618 28.532
Flüssige Mittel (19) (222)
Netto Cashflow 5.599 28.311
Aus der Veräußerung von Tochterunternehmen wurde ein Veräußerungspreis von TEUR 1.092 erzielt.
Für Zwecke der Konzern-Geldflussrechnung setzt sich der Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten
zum 31. Dezember wie folgt zusammen:
in TEUR 2008 2007
Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestand 69.802 100.027
Sparbücher 121 125
Gesamt 69.923 100.152
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
106

KONZERNANHANG
Investitionen aus dem Erwerb von Immobilienvermögen sowie andere finanzielle Vermögenswerte im Gesamtausmaß
von TEUR 14.859 (2007: 26.102) wurden, da diese Investitionen im Geschäftsjahr nicht liquiditätswirksam
waren, mit den entsprechenden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, anderen kurzfristigen finanziellen
Schulden sowie kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen saldiert dargestellt.
Aufgrund der Umgliederung der zum Verkauf gehaltenen Immobilien unter die Summe der kurzfristigen Vermögenswerte
wurde die Darstellung in der Konzerngeldflussrechnung entsprechend angepasst.
L) Eventualforderungen und -verbindlichkeiten
Ausgenommen zweier Haftungen und einer Mietzinsgarantieerklärung von insgesamt TEUR 1.756
(2007: TEUR 0) bestehen im Konzern keine Eventualschulden.
M) Zielsetzung und Methoden des Finanzrisikomanagements
Die wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanzinstrumente – mit Ausnahme derivativer Finanzinstrumente
– umfassen Bankdarlehen und Kontokorrentkredite, Schuldverschreibungen, Schulden aus Lieferungen
und Leistungen sowie gewährte Darlehen. Der Hauptzweck dieser Finanzierungsinstrumente ist die
Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns. Der Konzern verfügt über verschiedene finanzielle Vermögenswerte
wie zum Bespiel Forderungen aus Lieferungen und Leistungen aus Objektverkäufen sowie Wohnungsverkäufen,
Mietforderungen, sowie Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen, die unmittelbar aus der Geschäftstätigkeit
resultieren.
Des Weiteren verfügt der Konzern über derivative Finanzinstrumente. Hierzu gehören Zinsswaps, dessen Zweck
die Absicherung gegen Zinsrisiken ist, die aus der Geschäftstätigkeit des Konzerns und seinen Finanzierungsquellen
resultieren.
Im Konzern werden keine Held-to-Maturity Securities gehalten.
Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des Konzerns umfassen zinsbedingte
Cashflowrisiken sowie Liquiditäts-, Währungs- und Kreditrisiken. Das Management beschließt Strategien und
Verfahren zur Steuerung einzelner Risikoarten, die im Folgenden dargestellt werden.
Zinsänderungsrisiko
Das Risiko von Schwankungen der Marktzinssätze, dem der Konzern ausgesetzt ist, resultiert überwiegend
aus den finanziellen Verbindlichkeiten mit einem variablen Zinssatz. Die Steuerung des Zinsaufwandes des
Konzerns erfolgt durch eine Kombination von festverzinslichem und variabel verzinslichem Fremdkapital. Der
Konzern ist dabei, unter ständiger Beobachtung der Finanzmärkte, bestrebt, einen Großteil seines verzinslichen
Fremdkapitals festverzinslich zu stellen. Zur Erreichung dieser Zielsetzung schließt der Konzern Zinsswaps ab,
bei denen der Konzern in festgelegten Zeitabständen die unter Bezugnahme auf einen vorab vereinbarten
Nennbetrag ermittelte Differenz zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Beträgen mit dem
Vertragspartner tauscht. Zum 31. Dezember 2008 waren unter Berücksichtigung bestehender Zinsswaps rd.
75 % (2007: 81 %) des Fremdkapitals des Konzerns festverzinslich.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
107

KONZERNANHANG
Übersicht über das Zinsänderungsrisiko
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des Konzernergebnisses vor Steuern gegenüber einer nach
vernünftigem Ermessen grundsätzlich möglichen Änderung der Zinssätze (aufgrund der Auswirkungen auf den
restlichen Prozentsatz der variabel verzinslichen Darlehen). Die verzinslichen Kredite werden auf Basis Verzinsung
3-Monats-Euribor, 6-Monats-Euribor, 12-Monats-Euribor, sowie einer Kombination zwischen SMR und Euribor
abgeschlossen. Da bei den variabel verzinslichen Krediten der 3-Monats-Euribor als Basiszinssatz dominiert,
wurde nachfolgende Sensitivitätsanalyse auf diesen Bereich beschränkt.
2008 Erhöhung/Verringerung Auswirkungen auf das
in Basispunkten Ergebnis vor Steuern in TEUR
3-Monats-Euribor + 50 (2.706)
3-Monats-Euribor + 100 (5.376)
3-Monats-Euribor - 50 (2.686)
3-Monats-Euribor - 100 (5.224)
2007
3-Monats-Euribor + 50 (1.627)
3-Monats-Euribor + 100 (3.251)
3-Monats-Euribor - 50 2.015
3-Monats-Euribor - 100 4.484
Die dargestellten Effekte werden teilweise durch gegenläufige, direkt im Eigenkapital erfasste Effekte aus der
Fair Value Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten kompensiert. Die Auswirkungen der Derivate auf
das Eigenkapital in Form der Cashflow Hedge Rücklage betrug im laufenden Geschäftsjahr minus TEUR 53.341
(2007: TEUR 480).
Währungsrisiko
Der Konzern verfügt in den österreichischen und deutschen Tochtergesellschaften über keine nennenswerten
Kreditverbindlichkeiten in fremder Währung. Für die in Tschechischen Kronen, in Slowakischen Kronen sowie
in Ungarischen Forint abgeschlossenen Kreditverbindlichkeiten werden Währungsschwankungen zum EUR
permanent beobachtet, um im Falle einer negativen Entwicklung entsprechende Gegenmaßnahmen setzen
zu können.
Kreditrisiken
Kreditrisiko ist das Risiko, dass ein Geschäftspartner seinen Verpflichtungen im Rahmen eines Finanzinstruments
oder Kundenrahmenvertrags nicht nachkommt und dies zu einem finanziellen Verlust führt. Der Konzern
ist im Rahmen seiner operativen Geschäftstätigkeit Ausfallrisiken sowie Risiken im Rahmen der Finanzierungstätigkeit,
einschließlich Einlagen bei Banken und Finanzinstituten, Devisengeschäften und sonstigen Finanzinstrumenten
ausgesetzt. Kreditrisiken oder das Risiko des Zahlungsverzugs der Vertragspartner werden durch
die Anwendung von Kreditprüfungen, Kreditlimits und Prüfungsroutinen kontrolliert. Da unser Unternehmen
jedoch ausschließlich mit Finanzpartnern zusammenarbeitet, deren Rating bislang eine gute Bonität vermuten
ließ, ist das Kreditrisiko begrenzt. Bonitätsrisiken bestehen jedoch auch für Finanzpartner mit bester Bonität,
daher beobachten wir die Entwicklungen auf den Kapitalmärkten laufend. Das maximale, wenn auch unwahrscheinliche
Kreditrisiko beträgt TEUR 215.386 (2007: TEUR 276.861).
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
108

KONZERNANHANG
Liquiditätsrisiko
Der Konzern überwacht laufend das Risiko eines etwaigen Liquiditätsengpasses mittels eines Liquiditätsplanungs-Tools.
Das Ziel des Konzern ist es, ein Gleichgewicht zwischen der kontinuierlichen Deckung des Finanzmittelbedarfs
und der Sicherstellung der Flexibilität durch die Nutzung von etwaigen Kontokorrentkrediten,
Bankdarlehen, Schuldverschreibungen, Vorzugsaktien, Finanzierungs-Leasingverhältnissen und Mietkaufverträgen
zu wahren. Im Bereich der aus Wohnungs-Einzelverkäufen resultierenden Forderungen erfolgt zur
Absicherung der finanziellen Vermögenswerte sowohl der Käufer als auch Verkäufer eine Abwicklung selbiger
Transaktionen ausschließlich über notarielle oder anwaltliche Treuhandschaften. Im Bereich des Verkaufs von
ganzen Objekten erfolgt die Abwicklung im Regelfall ebenfalls über notarielle oder anwaltliche Treuhandschaften.
Die Überwachung der Zahlungseingänge erfolgt über ein Treasury Software Tool. Im Mietbereich
erfolgt die Überwachung der Liquiditätsflüsse über die entsprechenden Hausverwaltungen, welche monatlich
Mietzinsakontierungen an den Konzern vornehmen. Zur Absicherung der Mietforderungen stehen Mieterkautionen
zur Verfügung. Der Zahlungseingang wird ebenfalls über das Software-Modul überwacht. Zum Bilanzstichtag
verfügt der Konzern über rd. 32.700 Wohn-, Büro, Gewerbe- bzw. sonstige Einheiten sowie PKW-
Stellplätze. Über die Vielzahl der Einheiten sieht der Konzern kein Klumpenrisiko bei den Mietforderungen,
weswegen die Mietforderungen kein erhöhtes Liquiditätsrisiko aufweisen. Nähere Ausführungen bezüglich der
Zusammensetzung der Finanzierungsstruktur bzw. der Schulden finden Sie im Kapitel H. 15.
Kapitalmanagement
Der Konzern überwacht sein Kapital mithilfe der sog. Gearing Ratio, dem Verhältnis von Netto-Finanzschulden
zu Eigenkapital, wobei grundsätzliche interne Finanzierungsrichtlinien eine 40:60%-ige Eigen- bzw. Fremdfinanzierung
vorsehen, welche einer Gearing Ratio von 150 % entsprechen. Diese optimale Finanzierungsstruktur wird
über weitere Objektrefinanzierungen kurz- bis mittelfristig erreicht werden. Die Netto-Finanzschulden umfassen
verzinsliche langfristige Schulden, kurzfristig liquiditätswirksame Schulden abzüglich Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente sowie kurzfristig liquiditätswirksame Vermögenswerte. Das Eigenkapital umfasst das
auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Eigenkapital sowie die Minderheitenanteile.
in TEUR 2008 2007
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 69.923 100.152
Kurzfristige liquiditätswirksame Vermögenswerte 147.930 169.693
Kurzfristige liquiditätswirksame Schulden (370.438) (420.839)
Summe kurzfristige Nettofinanzüberschüsse (152.585) (150.994)
Langfristige liquiditätswirksame Schulden (1.314.943) (1.056.552)
Summe Nettoverschuldung (1.467.528) (1.207.546)
Eigenkapital 1.274.205 1.407.251
Gearing in % des Eigenkapitals 115,17 85,81
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
109

KONZERNANHANG
Zusätzlich überwacht der Konzern mit der Kennzahl Funds from Operations („FFO“) die Zinsdeckung seiner
bestehenden bzw. künftigen unbesicherten Schulden. Als Richtgröße wurde ein Wert größer 1,5 definiert. Die
Vorjahresberechnung wurde auf die Berechnung des Jahres 2008 angeglichen. Der Zinsdeckungsgrad auf Basis
einer vereinfachten FFO-Berechnung (ohne Berücksichtigung von außerordentlichen Effekten) zeigt folgendes
Ergebnis:
in TEUR 2008 2007
Betriebsergebnis (EBIT) 69.977 172.525
Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes 2.158 (97.839)
Abschreibungen 22.229 846
Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien 177.531 213.694
Zwischensumme 271.896 288.380
Immobilienabgänge zu Anschaffungskosten (159.494) (198.597)
Sonstige unbare Aufwendungen/Erträge 5.932 1.294
Funds from Operation („FFO“) vor Finanzergebnis
Finanzergebnis abzüglich unbare Erträge bzw. zuzüglich
118.334 91.923
unbare Aufwendungen (64.516) (34.153)
Zinsdeckungsgrad 1,83 2,69
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
110

KONZERNANHANG
N) Finanzinstrumente
Die folgenden Methoden und Annahmen werden verwendet, um die Marktwerte einzelne Finanzinstrumente
zu schätzen:
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Der Buchwert der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente entspricht aufgrund der relativ kurzen
Laufzeiten dieser Finanzinstrumente im Wesentlichen dem Marktwert.
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten/Kredite und Forderungen
Der Buchwert entspricht wegen der kurzen Fälligkeit dieser Verbindlichkeiten ungefähr dem Marktwert
(Verkehrswert). Dies gilt auch für auf der Aktivseite ausgewiesene Kredite und Forderungen.
Langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Die Verkehrswerte von langfristigen Verbindlichkeiten basieren auf den aktuellen Zinssätzen für Verbindlichkeiten
mit demselben Fälligkeitsmuster. Der Verkehrswert von langfristigen Darlehen und anderen Verbindlichkeiten
mit variablen Zinssätzen entspricht ungefähr deren Buchwerten. Der Marktwert der festverzinslichen
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 67.597 (2007: TEUR 42.690).
Siehe Punkt H.14.
Anleiheverbindlichkeiten
Der Marktwert der Anleihe beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 46.250 (2007: TEUR 48.551), jener der Wandelanleihe
TEUR 71.139 (2007: TEUR 194.892).
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
111

KONZERNANHANG
Derivative Finanzinstrumente
Der beizulegende Zeitwert für die Sicherungsgeschäfte wird auf Basis der Marktbewertung zum Bilanzstichtag
bewertet. Zum Bilanzstichtag ergaben für die gemäß IAS 39 eigenkapitalneutral verrechneten Cashflow Hedges
folgende Bewertungen:
Referenzwert Marktwert
31.12.2008 Fixierter Referenz- per 31.12.2008
Kreditinstitute Derivate Währung Beginn Ende Absicherung in TEUR Zinssatz zinssatz in TEUR
Raiffeisenlandesbank
Niederösterreich-
Wien AG Zins-Cap EUR 01.03.2004 02.03.2009 Zinsänderung 20.000 4,00 3-M-EURIBOR 0
Raiffeisenlandesbank
Niederösterreich-
Wien AG Zins-Swap EUR 10.08.2004 10.08.2009 Zinsänderung 10.000 3,48 3-M-EURIBOR (44)
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Trigger-Swap EUR 07.08.2003 21.12.2009 Zinsänderung 3.500 3,31 6-M-EURIBOR (25)
UniCredit Bank
Austria AG Zins-Cap EUR 17.06.2005 17.06.2010 Zinsänderung 2.000 3,25 3-M-EURIBOR (18)
UniCredit Bank
Austria AG Zins-Swap EUR 17.06.2005 17.06.2010 Zinsänderung 2.000 3,08 3-M-EURIBOR (20)
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Cap EUR 01.03.2004 01.03.2011 Zinsänderung 20.000 4,00 3-M-EURIBOR 18
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 24.11.2004 24.11.2011 Zinsänderung 25.000 3,74 3-M-EURIBOR (490)
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 24.11.2004 24.11.2011 Zinsänderung 25.000 3,80 3-M-EURIBOR (532)
UniCredit Bank
Austria AG Zins-Swap EUR 17.06.2005 17.06.2015 Zinsänderung 2.000 3,68 3-M-EURIBOR (40)
UniCredit Bank
Austria AG Zins-Swap EUR 20.06.2005 22.06.2015 Zinsänderung 2.000 3,68 3-M-EURIBOR (41)
UniCredit Bank
Austria AG Zins-Swap EUR 07.05.2007 08.05.2017 Zinsänderung 20.000 4,09 3-M-EURIBOR (1.567)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 31.07.2007 26.06.2017 Zinsänderung 100.000 4,08 3-M-EURIBOR (7.675)
Landesbank
Hessen-Thüringen Zins-Swap EUR 02.10.2008 30.06.2017 Zinsänderung 20.000 4,87 3-M-EURIBOR (2.122)
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 10.07.2008 06.07.2017 Zinsänderung 50.000 4,38 3-M-EURIBOR (4.044)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 07.07.2008 06.07.2017 Zinsänderung 30.000 4,44 3-M-EURIBOR (2.577)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 06.07.2008 06.07.2017 Zinsänderung 120.000 4,44 3-M-EURIBOR (10.245)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 01.10.2007 01.10.2017 Zinsänderung 50.000 4,16 3-M-EURIBOR (3.979)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 01.10.2007 01.10.2017 Zinsänderung 30.000 4,70 3-M-EURIBOR (2.797)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 01.10.2007 01.10.2017 Zinsänderung 20.000 4,69 3-M-EURIBOR (1.843)
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 01.10.2007 02.10.2017 Zinsänderung 50.000 4,68 3-M-EURIBOR (4.330)
Landesbank Berlin Zins-Swap EUR 31.03.2008 31.03.2018 Zinsänderung 5.000 4,28 3-M-EURIBOR (290)
Landesbank
Hessen-Thüringen Zins-Swap EUR 30.07.2008 30.04.2018 Zinsänderung 10.000 4,50 3-M-EURIBOR (773)
Landesbank
Hessen-Thüringen Zins-Collar EUR 30.07.2008 30.04.2018 Zinsänderung 37.000 4,80 3-M-EURIBOR (294)
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 22.08.2008 22.08.2018 Zinsänderung 14.000 4,12 3-M-EURIBOR (1.408)
Kreissparkasse
Köln Zins-Swap EUR 01.10.2008 01.10.2018 Zinsänderung 7.000 4,50 3-M-EURIBOR (497)
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 07.10.2008 08.10.2018 Zinsänderung 50.000 4,31 3-M-EURIBOR (2.801)
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 07.08.2003 01.07.2023 Zinsänderung 3.750 4,37 12-M-EURIBOR (119)
Eurohypo AG Zins-Swap EUR 30.06.2006 31.05.2016 Zinsänderung 30.798 4,22 3-M-EURIBOR (1.470
Eurohypo AG Zins-Swap EUR 30.06.2006 31.05.2016 Zinsänderung 24.000 4,22 3-M-EURIBOR (1.273)
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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KONZERNANHANG
Zum 31. Dezember 2007 ergaben für die gemäß IAS 39 eigenkapitalneutral verrechneten Cashflow Hedges
folgende Bewertungen:
Referenzwert Marktwert
31.12.2007 Fixierter Referenz- per 31.12.2007
Kreditinstitute Derivate Währung Beginn Ende Absicherung in TEUR Zinssatz zinssatz in TEUR
UniCredit
Bank Austria AG Zins-Cap EUR 17.06.2005 17.06.2010 Zinsänderung 2.000 3,2500 3-M-EURIBOR 26
UniCredit
Bank Austria AG Zins-Swap EUR 17.06.2005 17.06.v10 Zinsänderung 2.000 3,0800 3-M-EURIBOR 64
UniCredit
Bank Austria AG Zins-Swap EUR 17.06.2005 17.06.2015 Zinsänderung 2.000 3,6800 3-M-EURIBOR 36
UniCredit
Bank Austria AG Zins-Swap EUR 20.06.2005 22.06.2015 Zinsänderung 2.000 3,6800 3-M-EURIBOR 36
UniCredit
Bank Austria AG Zins-Swap EUR 07.05.2007 08.05.2017 Zinsänderung 20.000 4,0900 3-M-EURIBOR (233)
UniCredit
Bank Austria AG Zins-Swap EUR 01.10.2007 01.10.2017 Zinsänderung 30.000 4,6860 3-M-EURIBOR (279)
UniCredit
Bank Austria AG Zins-Swap EUR 01.10.2007 01.10.2017 Zinsänderung 20.000 4,6720 3-M-EURIBOR (163)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 31.07.2007 26.06.2017 Zinsänderung 100.000 4,0800 3-M-EURIBOR (67)
Barclays Capital Zins-Swap EUR 01.10.2007 01.10.2017 Zinsänderung 50.000 4,1600 3-M-EURIBOR (997)
Eurohypo AG Zins-Swap EUR 30.06.2006 31.05.2016 Zinsänderung 32.000 4,2200 3-M-EURIBOR 738
Eurohypo AG Zins-Swap EUR 30.06.2006 31.05.2016 Zinsänderung 10.900 4,2200 3-M-EURIBOR 483
Lehman Brothers Zins-Swap EUR 31.12.2004 15.12.2011 Zinsänderung 20.600 3,1100 3-M-EURIBOR 505
Raiffeisenlandesbank
Niederösterreich-
Wien AG Zins-Swap EUR 28.03.2003 28.03.2008 Zinsänderung 12.500 3,2450 3-M-EURIBOR 99
Raiffeisenlandesbank
Niederösterreich-
Wien AG Zins-Cap EUR 01.03.2004 02.03.2009 Zinsänderung 20.000 4,0000 3-M-EURIBOR 134
Raiffeisenlandesbank
Niederösterreich-
Wien AG Zins-Swap EUR 10.08.2004 10.08.2009 Zinsänderung 10.000 3,4775 3-M-EURIBOR 150
Raiffeisenlandesbank
Niederösterreich-
Wien AG Zins-Cap EUR 01.03.2004 01.03.2011 Zinsänderung 20.000 4,0000 3-M-EURIBOR 316
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 09.05.2003 09.05.2008 Zinsänderung 10.000 3,2300 3-M-EURIBOR 67
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 07.08.2003 19.12.2008 Zinsänderung 6.500 3,2700 6-M-EURIBOR 52
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 07.08.2003 21.12.2009 Zinsänderung 3.500 3,3100 6-M-EURIBOR 46
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 24.11.2004 24.11.2011 Zinsänderung 25.000 3,7400 3-M-EURIBOR 729
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 24.11.2004 24.11.2011 Zinsänderung 25.000 3,8000 3-M-EURIBOR 675
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 01.10.2007 02.10.2017 Zinsänderung 50.000 4,6800 3-M-EURIBOR (443)
Raiffeisen
Zentralbank
Österreich AG Zins-Swap EUR 07.08.2003 01.07.2023 Zinsänderung 4.000 4,3725 12-M-EURIBOR 74
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
113

KONZERNANHANG
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2008 wurde im Konzern kein Zinsswap ohne effektiven Sicherungszusammenhang
(2007: Referenzwert TEUR 10.000; Laufzeit 2006 – 2016; Marktwert TEUR (460)) abgeschlossen. Aus
den Vorjahr abgeschlossenen Zinsswap ohne effektiven Sicherungszusammenhang wurde ein negativer Marktwert
iHv TEUR 89 berücksichtigt.
Zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes von notierten zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten
sowie zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerten wurde der jeweilige Marktpreis
verwendet. Der beizulegende Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente wurde durch Abzinsung der
erwarteten künftigen Cashflows unter Verwendung von marktüblichen Zinssätzen ermittelt.
Die nachfolgende Tabelle zeigt Buchwerte und beizulegende Zeitwerte der finanziellen Vermögenswerte und
Schulden im Konzern nach Kategorien:
in TEUR Zeitwerte Zeitwerte Buchwerte Buchwerte
Zu Handelszwecken gehaltene derivative
2008 2007 2008 2007
Finanzinstrumente
Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert
(89) (460) (89) (460)
bewertete derivative Finanzinstrumente (53.341) 5.222 (53.341) 5.222
Zur Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente 1.422 3.338 1.422 3.338
Kredite und Forderungen
Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete
217.853 262.442 217.853 262.442
finanzielle Verbindlichkeiten 1.593.430 1.572.626 1.688.665 1.538.999
O) Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und
Personen
Für Zwecke der Darstellung der Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen wurden
die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums und des Verwaltungsrats (namentlich ersichtlich im
Kapitel P – Angaben über die Organe), deren nahestehende Gesellschaften sowie Tochterunternehmen, Joint
Ventures und assoziierte Unternehmen (ersichtlich aus dem Beteiligungsspiegel im Kapitel R) als nahestehende
Unternehmen oder Personen identifiziert.
1. Dienstleistungsbeziehungen
Die Wiener Privatbank SE hat im Berichtszeitraum Provisionen im Ausmaß von TEUR 719 (2007: TEUR 12.993)
an die conwert Immobilien Invest SE verrechnet. Da die Wiener Privatbank SE jedoch als Clearingstelle für
andere Kreditinstitute im Rahmen der Kapitalerhöhung sowie Systemvertriebe fungiert, hat die Wiener Privatbank
SE einen Großteil dieser Provisionen an Partnerbanken bzw. Partnerunternehmen weitergeleitet. Die
Nettozahlung, welche daher an die Wiener Privatbank SE zu leisten war, betrug TEUR 224. (2007: 3.921).
Die Wiener Privatbank SE hat darüber hinaus die Kapitalmarktbetreuung der conwert Immobilien Invest SE
übernommen. Für diese Tätigkeiten erhält sie ein vierteljährliches Honorar von TEUR 38 (2007: 38).
Die conwert Immobilien Invest SE unterhält bei der Wiener Privatbank SE Bankguthaben bzw. Bankschulden.
Diese Bankguthaben bzw. Bankschulden werden fremdüblich verzinst.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
114

KONZERNANHANG
2. An- und Verkäufe von Liegenschaften und sonstigen Vermögenswerten
Im Geschäftsjahr wurden insgesamt 25 Wohnungen im Gesamtwert von TEUR 2.216 an nahestehende Unternehmen/Personen
der conwert Gruppe verkauft, welche im Folgenden dargestellt werden.
Die Geschäftsführenden Direktoren Mag. Johann Kowar und Mag. Claudia Badstöber sowie die Verwaltungsratmitglieder
Günter Kerbler und Dr. Thomas Prader sind an folgenden Kommanditgesellschaften wie folgt
beteiligt:
Kerbler & Co Immobilienhandel KG
Komplementär: Richard Podzymek
Kommanditisten: Günter Kerbler Anteil 7,69 %
Johann Kowar Anteil 7,69 %
Thomas Prader Anteil 15,38 %
Günter Kerbler & Co Immobilienhandel KG
Komplementär: Richard Podzymek
Kommanditisten: Günter Kerbler Anteil 5,41 %
Johann Kowar Anteil 5,41 %
Thomas Prader Anteil 27,03 %
Fritsche & Co Immobilienhandel KG
Komplementär: Gisela Fritsche
Kommanditisten: Günter Kerbler Anteil 20,00 %
Johann Kowar Anteil 20,00 %
Stranz & Co Immobilienhandel KG
Komplementär: Dieter Stranz bis 8.6.2008
Helmut Dietler seit 9.6.2008
Kommanditisten: Günter Kerbler Anteil 12,63 %
Johann Kowar Anteil 12,63 %
Helmut Dietler Immobilienverwaltung Beta KG
Komplementär: Helmut Dietler
Kommanditisten: Günter Kerbler Anteil 9,01 %
Johann Kowar Anteil 9,01 %
Decius Immobilienverwaltung KG
Komplementär: Alexandra Balik
Kommanditisten: Günter Kerbler Anteil 4,76 %
Johann Kowar Anteil 7,93 %
Claudia Badstöber Anteil 1,59 %
Darüber hinaus wurden eine Wohnung um TEUR 290 an eine dem Verwaltungsrat Dr. Thomas Prader nahestehende
Person verkauft.
Am 5. Dezember 2008 wurden von der conwert Gruppe Anteile bzw. nachrangige Teilschuldverschreibungen
der Vienna Estate Immobilien AG (es handelt sich hier um Tochterunternehmen der Wiener Privatbank SE) im
Gesamtwert von TEUR 500 gezeichnet.
Mit Ende des Geschäftsjahres wurde die MST 9 Immobilienanlage GmbH, in deren Eigentum sich das Objekt
Pötzleinsdorfer Str. 13 in 1180 Wien befindet, um TEUR 3.000 an ein Unternehmen, an dem die Wiener Privatbank
SE indirekt beteiligt ist, verkauft. Der Kaufpreis wurde im ersten Quartal 2009 beglichen.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
115

KONZERNANHANG
Zur Bündelung der Beteiligungen im Bereich des Hotelportfolios wurden mit Anteilskaufvertrag vom
25. März 2008 12 % an der TPI Tourism Properties Invest AG um TEUR 6.333 von der Wiener Privatbank SE erworben.
Zur Ergänzung des Hotelportfolios wurde von der Kerbler Holding GmbH die Apartmentbetriebsgesellschaft
Guess Club & Restaurant GmbH um EUR 1 erworben.
3. Sonstige Leistungsbeziehungen
Tochterunternehmen der im Vorjahr erworbenen alt+kelber Immobiliengruppe sind Mieter von Büroflächen in
07548 Gera, Straße des Friedens 104 und Wiesenstraße 93, einem Objekt der AK Holding GmbH & Co. KG. Die
Vermietung erfolgt zu EUR 5,13 bzw. EUR 6/m² pro Monat (Netto-Hauptmietzins ohne Betriebskosten und
Umsatzsteuer).
Die Wiener Privatbank SE ist Mieterin von Büroräumlichkeiten in 1010 Wien, Hohenstaufengasse 5. Die Vermietung
erfolgt zu EUR 13/m² pro Monat (Netto-Hauptmietzins ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer). Die mit dieser
Gesellschaft erzielten Vermietungserlöse (inklusive Umsatzsteuer und Betriebskosten) betrugen im Berichtszeitraum
rd. TEUR 241.
Die conwert Immobilien Invest SE weist gegenüber der börsennotierten ECO Business-Immobilien Gruppe
Darlehensforderungen sowie Verrechnungssalden in Höhe von TEUR 40.338 aus. Die Darlehen werden fremdüblich
verzinst, der Zinsertrag beträgt im Berichtszeitraum TEUR 2.911. Aus Lieferungen und Leistungen
schuldet die ECO Business-Immobilien Gruppe TEUR 1.874. Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2009
werden Immobilien im Gesamtwert von TEUR 113.277 samt projektbezogener Finanzierung übernommen. Das
übertragene Nettoaktivvermögen beträgt TEUR 34.921. Bei den zu übertragenden Immobilien handelt es sich
um eine Hotelimmobilien sowie ein gemischt genutztes Objekt in Österreich, zwei Seniorenresidenzen in
Süddeutschland sowie um 50 % der Anteile aus dem gemeinsamen Joint Venture hinsichtlich des Trading Allianz
Portfolios. Die Kaufpreise der Transaktionen werden mit der bestehenden Konzernforderung verrechnet. Der
aushaftende Forderungssaldo wird mit 5 % p.a. verzinst.
In Umsetzung eines gemeinsames Bauvorhabens, wurde an die Kallco Bauträger GmbH, einem Verwaltungsratsmitglied
nahestehende Gesellschaft, ein Baudarlehen iHv TEUR 2.868 gewährt welches mit 10 % p.a. verzinst
wird.
Darüber hinaus hat die conwert Immobilien Gruppe Forderungen von insgesamt TEUR 779 gegenüber nahestehenden
Personen, die entsprechend fremdüblich verzinst werden.
Geschäftsvorfälle mit nahe stehenden Unternehmen und Personen entsprechen denen mit unabhängigen
Geschäftspartnern.
4. Vergütung der Personen in Schlüsselpositionen des Konzerns
in TEUR 2008 2007
Gesamtvergütung der Personen in Schlüsselpositionen des Konzerns 3.089 158
Die Geschäftsführenden Direktoren erhalten basierend auf den volumensgewichteten durchschnittlichen
Aktienkurs, der conwert und ECO Gruppe, eines Geschäftsjahres eine jährliche erfolgsabhängige Vergütung im
Rahmen ihrer Dienstverträge über eine Laufzeit von zwei bis fünf Jahren. Diese variable Vergütung beträgt
maximal 50 % des fixen Gehaltes. Dieser volumensgewichtete durchschnittliche Aktienkurs wird nach dem
Verhältnis des Eigenkapitals der beiden Gesellschaften zum Ultimo des Geschäftsjahres, welches die Vergleichsbasis
bildet, gewichtet und addiert („Durchschnittskurs“).
Der so ermittelte Durchschnittskurs des vorangegangenen Geschäftsjahres wird mit dem Durchschnittskurs
des folgenden Geschäftsjahres verglichen. Ist die Steigerung des Durchschnittskurses höher oder gleich 10 %,
ist die variable Vergütung in voller Höhe zu berücksichtigen, ist die Steigerung niedriger als 10 %, kommt es zu
einer aliquoten Ermittlung der variablen Vergütung, ist die Steigerung niedriger als 5 %, kommt es zu keiner
variablen Vergütung. Die Auszahlung der auf diese Weise ermittelten variablen Vergütung steht unter dem
jährlichen Genehmigungsvorbehalt des Verwaltungsrats. Der für die geschäftsführenden Mitglieder der Unternehmensleitung
erstmalig erfasste Gesamtaufwand für Aktienbasierte Vergütungstransaktionen betrug in der
Berichtsperiode TEUR 0.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
116

KONZERNANHANG
P) Angaben über die Organe
Das Geschäftsführende Direktorium (Executive Directors) setzt sich aus folgenden Personen zusammen:
Mag. Johann Kowar, geb. 24. 3.1959
Mag. Claudia Badstöber, geb. 3.2.1968
Jürgen Franz Kelber, geb. 21.9.1957
Siegfried Walter Leitner, geb. 28.12.1958 (bis 23.2.2009)
Ing. Andreas Nittel, geb. 3.9.1957 (bis 23.2.2009)
KR Friedrich Scheck, geb. 15.9.1954 (seit: 25.2.2008 bis 20.1.2009)
Thomas Rohr, geb. 30.3.1965 (seit 1.3. 2009)
Mag. Wolfgang Tutsch, geb. 16.4.1964
Dr. Alexander Zartl, geb. 17.6.1969 (bis 23.2.2009)
Der Verwaltungsrat (Non-Executive Directors) setzt sich aus folgenden Personen zusammen:
Günter Kerbler – Vorsitzender
Mag. Franz Zwickl – Stellvertreter des Vorsitzenden
Dr. Thomas Prader – Stellvertreter des Vorsitzenden
Dr. Winfried Kallinger – Mitglied
Mag. Friedrich Kadrnoska – Mitglied
Dr. Volker Riebel – Mitglied (seit: 27.05.2008)
Die Verwaltungsräte haben im abgelaufenen Geschäftsjahr 2008 für ihre Tätigkeiten Zahlungen, auf ihre in der nächsten
ordentlichen Hauptversammlung zu beschließende Vergütungsstruktur, iHv TEUR 123 (2007: TEUR 136) erhalten. Die
Zahlungen bemessen sich auf Basis der bis dato durch die Hauptversammlung beschlossenen Vergütung, welche sich wie
folgt darstellt: Der Vorsitzende erhält eine Vergütung von EUR 15.000 p.a., der Stellvertreter des Vorsitzenden erhält eine
Vergütung von EUR 13.500 p.a. und die Mitglieder erhalten eine Vergütung von jeweils EUR 12.000 p.a. Zusätzlich erhält
jedes Verwaltungsratsmitglied ein Sitzungsentgelt von EUR 1.000 pro Sitzungsteilnahme.
Q) Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Nach dem Bilanzstichtag wurde im Nominale von TEUR 16.000 Wandelschuldverschreibungen zum Preis von TEUR 7.445
erworben.
Walter Leitner, Andreas Nittel und Alexander Zartl sind mit Wirkung vom 28.02.2009 aus dem Geschäftsführenden Direktorium
ausgeschieden und übernehmen leitende Funktionen in der conwert Gruppe. Herr Friedrich Scheck hat sein Mandat
als Geschäftsführender Direktor mit Wirkung vom 20.01.2009 niedergelegt. Mit Wirkung vom 01.03.2009 ist Herr Thomas
Rohr neu in das Geschäftsführende Direktorium eingezogen.
Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2009 werden Immobilien im Gesamtwert von TEUR 113.277 samt projektbezogener
Finanzierung von der ECO Business-Immobilien Gruppe übernommen. Das übertragene Nettoaktivvermögen beträgt
TEUR 34.921. Bei den zu übertragenden Immobilien handelt es sich um eine Hotelimmobilie sowie ein gemischt genutztes
Objekt in Österreich, zwei Seniorenresidenzen in Süddeutschland sowie um 50 % der Anteile aus dem gemeinsamen Joint
Venture hinsichtlich des Trading Allianz Portfolios. Die Kaufpreise der Transaktionen werden mit der bestehenden Konzernforderung
verrechnet. Der aushaftende Forderungssaldo wird mit 5 % p.a. verzinst.
R) Konzernunternehmen
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KONZERNANHANG
Gesellschaft
Österreich
Sitz Beteiligung Konsolidierungsart
„Bürocenter Raxstraße“ Projektentwicklungsges.m.b.H. Wien 100 % V
„CONWERT SECURITISATION“ Holding GmbH Wien 100 % V
„Epssilon“ Altbaudevelopment GmbH
„Epssilon“ Liegenschaftsverwertungs-
Wien 100 % V
und -verwaltungs GmbH
„Epssilon“ Meidlinger Hauptstraße 27
Wien 100 % V
Liegenschaftsverwaltung GmbH Wien 100 % V
„G1“ Immobilienverwertung GmbH Wien 100 % V
„GK“ Immobilienverwertung GmbH Wien 100 % V
„GKHK“ Handelsgesellschaft m.b.H. Wien 100 % V
„SHG“ 6 Immobilienentwicklungs GmbH Wien 100 % V
1010 Wien, Marc-Aurel-Straße 7 Immobilientreuhand GmbH Wien 100 % V
Alpine Liegenschaftsdevelopment gmbH Wien 100 % V
Boltzmanngasse 21 Revitalisierungsprojekt GmbH Wien 100 % V
Bürocenter Raxstraße Projektentwicklungs GmbH & Co KG Wien 100 % V
Centum Immobilien AG Wien 99,23 % V
Chorherr & Reiter ökologische Bauprojekte GmbH Wien 100 % V
Con Tessa Immobilienverwertung GmbH Wien 100 % V
Con value one Immobilien GmbH Wien 98,67 % V
Con Wert Handelsges.m.b.H. Wien 100 % V
conwert Baudevelopment GmbH Wien 100 % V
conwert Bauträger GmbH Wien 100 % V
conwert Bauträger-Development Holding GmbH Wien 100 % V
conwert Dienstleistungs Holding GmbH Wien 100 % V
conwert Invest GmbH Wien 100 % V
conwert Immobilien GmbH & Co Alpenresidenz Gastein KG Wien 100 % V
conwert Management GmbH Wien 100 % V
Country INN VIC Hotelerrichtungs- und Betriebs GmbH Wien 99 % V
cw Bauträger Projekt Eins GmbH Wien 100 % V
cw Bauträger Projekt Zwei GmbH Wien 100 % V
CWG Beteiligungs GmbH
DATAREAL Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co.
Wien 100 % V
Gablenzgasse 60 KEG
DATAREAL Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co.
Wien 100 % V
Heiligenstädter Straße 9 OEG Wien 100 % V
ECO Management GmbH Wien 100 % V
Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH Wien 100 % V
Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH & Co KG Wien 100 % V
GGJ Beteiligungs GmbH Wien 100 % V
GJ-Beteiligungs GmbH Wien 100 % V
GJ-Beteiligungs GmbH & Co Projekt Eins OEG Wien 51 % V
GJ-Beteiligungs GmbH & Co Projekt Fünf OEG Wien 100 % V
GJ-Beteiligungs GmbH & Co Projekt Zwei OEG Wien 100 % V
GJ-Beteiligungs GmbH & Co Rudolfsplatz 6 OEG Wien 100 % V
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
118

KONZERNANHANG
Gesellschaft Sitz Beteiligung Konsolidierungsart
GKB Beteiligungs GmbH **) Wien 0 % V
Guess Club & Restaurant GmbH Wien 100 % V
G-Unternehmensbeteiligung Friedrichstrasse 4 KEG Wien 100 % V
G-Unternehmensbeteiligung GmbH *) G-Unternehmensbeteiligung
Wien 100 % V
Meidlinger Hauptstrasse 19 KEG Wien 100 % V
Heureka Immobilien Invest GmbH Wien 100 % V
IEG – Immobilien Errichtungs GmbH
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. 1050 Wien,
Wien 100 % V
Siebenbrunnengasse 19-21 OEG
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. 1070 Wien,
Wien 50 % Q
Westbahnstraße 28 OEG
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. 1090 Wien,
Wien 50 % Q
Schlickgasse 5 OEG
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. 1120 Wien,
Wien 50 % Q
Schönbrunner Schloßstraße 38-42 OEG Wien 50 % Q
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Acht OEG Wien 50 % Q
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Drei OEG Wien 50 % Q
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Eins OEG Wien 50 % Q
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Fünf OEG Wien 50 % Q
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Neun OEG Wien 50 % Q
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Vier OEG Wien 50 % Q
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Zehn OEG Wien 50 % Q
Immobilien-Allianz Holding GmbH & Co. Projekt Zwei OEG Wien 50 % Q
Insurance Financial Services GmbH
KALLCO PROJEKT „Wienerberg City“
Wien 100 % V
Entwicklungsgesellschaft m.b.H.
Kallco Projekt „Wiesenstadt“
Wien 100 % V
Entwicklungs-Gesellschaft m.b.H. Wien 100 % V
Lifestyle Living GmbH Wien 100 % V
Lithinos Immobilien Invest GmbH Wien 100 % V
LLL Luxury Living Liegenschaftsentwicklungs GmbH Wien 100 % V
MAHIS Consulting GmbH Wien 100 % V
Mariahilfer 156 Invest GmbH Wien 100 % V
Mariahilferstraße 93 Bauträger GmbH Wien 100 % V
mog-Projektentwicklung GmbH Wien 100 % V
RESAG Immobilienmakler GmbH Wien 49 % V
RESAG Insurance Broker GmbH Wien 100 % V
RESAG Property Management GmbH Wien 100 % V
RESAG Real Estate Service AG Wien 100 % V
RG Immobilien GmbH Wien 100 % V
Rossauer Lände 47 – 49 Liegenschaftsverwaltungs GmbH
Schmalzhofgasse 26 Liegenschafts-
Wien 100 % V
entwicklungs GmbH & Co. KG Wien 100 % V
S-H Vermögensverwaltungs GmbH Wien 100 % V
Stubenbastei 10 und 12 Immobilien GmbH Wien 100 % V
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
119

KONZERNANHANG
Gesellschaft Sitz Beteiligung Konsolidierungsart
Themelios Immobilien Invest GmbH Wien 100 % V
TPI Immobilien Holding GmbH Wien 100 % V
TPI Tourism Properties Invest AG Wien 92 % V
T-Unternehmensbeteiligung GmbH Wien 100 % V
Waldvilla Velden GmbH Wien 100 % V
Waldvilla Velden – Targex Management- u.
UnternehmensberatungsgmbH & Co KG Wien 100 % V
Wiener Straße 196-198 Development GmbH Wien 100 % V
WZH Projektentwicklung GmbH Wien 100 % V
Deutschland
A & K Eigenheim GmbH Heilbronn 100 % V
A & K Immobilienconsulting GmbH Heilbronn 100 % V
A & K Immobiliengruppe GmbH Heilbronn 100 % V
A & K Immobilienkontor GmbH Gera 100 % V
A & K Immobilienmanagement GmbH Heilbronn 100 % V
A & K Immobilienverwaltung GmbH Heilbronn 100 % V
A & K Wohninvest GmbH Heilbronn 100 % V
A & K Wohnungsprivatisierung GmbH Heilbronn 100 % V
CC Portfolio GmbH Berlin 100 % V
conwert & kelber Besitz 10/2007 GmbH Heilbronn 94,8 % V
conwert & kelber Besitz 11/2007 GmbH Heilbronn 94,8 % V
conwert & kelber Bestand 10/2007 GmbH Heilbronn 94,8 % V
conwert & kelber Bestand 11/2007 Heilbronn 100 % V
conwert Alfhild Invest GmbH Grünwald 90 % V
conwert Alfhild II Invest GmbH München 100 % V
conwert alpha Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Aries Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Berlin 2 Immobilien Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert beta Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Capricornus Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Carina Invest Gmbh Berlin 100 % V
conwert Cassiopeia Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Centaurus Invest GmbH ****) Leipzig 100 % V
conwert delta Invest GmbH Berlin 75 % V
conwert Deutschland Beteiligungsholding GmbH Berlin 100 % V
conwert Deutschland Holding GmbH Berlin 100 % V
conwert Deutschland Immobilien GmbH Berlin 100 % V
conwert Dresden Drei Invest GmbH Dresden 51 % V
conwert Dresden Invest GmbH Dresden 51 % V
conwert Dresden Zwei Invest GmbH Dresden 51 % V
conwert Dresden Vier Invest GmbH Dresden 51 % V
conwert Dresden Fünf Invest GmbH Dresden 51 % V
conwert Eisa Invest GmbH Grünwald 100 % V
conwert Eisa II Invest GmbH Grünwald 100 % V
conwert Elbflorenz Invest GmbH Dresden 51 % V
conwert epsilon Invest GmbH ****) Berlin 100 % V
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
120

KONZERNANHANG
Gesellschaft Sitz Beteiligung Konsolidierungsart
conwert Fenja Invest GmbH Grünwald 90 % V
conwert gamma Invest GmbH Berlin 75 % V
conwert Gemini Invest GmbH ****) Berlin 100 % V
conwert Grazer Damm Development GmbH Berlin 100 % V
conwert Grundbesitz Leipzig Besitz GmbH Leipzig 100 % V
conwert Grundbesitz Leipzig Bestand GmbH Leipzig 100 % V
conwert Hulda Invest GmbH Grünwald 100 % V
conwert Immobilien Development GmbH Berlin 100 % V
conwert Immobilien Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Kirchsteigfeld Beteiligungs GmbH Berlin 100 % V
conwert Aquarius Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Kirchsteigfeld 11 Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Kirchsteigfeld 12 Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Kirchsteigfeld 13 Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Kirchsteigfeld 14 Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Kirchsteigfeld 15 Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Kirchsteigfeld 16 Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Kirchsteigfeld 17 Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Kirchsteigfeld 18 Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Kirchsteigfeld 19 Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Aquila Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Leo Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Lyra Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Taurus Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert lambda Invest GmbH Leipzig 75 % V
conwert Lepus Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Libra Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert omega Invest GmbH ****) Berlin 100 % V
conwert Pegasus Invest GmbH Leipzig 100 % V
conwert Perseus Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Phoenix Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Sachsen Invest GmbH Dresden 100 % V
conwert Scorpius Invest GmbH Berlin 100 % V
Conwert Seniorenresidenz Braunschweig Immobilien GmbH Berlin 100 % V
conwert sigma Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Thüringen Portfolio GmbH Berlin 60 % V
conwert Vela Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Viktoria Quartier Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Virgo Invest GmbH Berlin 100 % V
conwert Wali Invest GmbH Grünwald 100 % V
conwert Wali II Invest GmbH Grünwald 100 % V
conwert Wali III Invest GmbH Grünwald 100 % V
conwert Wara II Invest GmbH Grünwald 100 % V
conwert Wara Invest GmbH Grünwald 90 % V
conwert Wara III Invest GmbH Grünwald 100 % V
conwert Wara IV Invest GmbH Grünwald 100 % V
conwert Wölva Invest GmbH Grünwald 90 % V
Deutsche Heimstätten omega GmbH & Co KG Heilbronn 100 % V
GAG Grundstücksverwaltungs AG Hamburg 75 % V
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
121

KONZERNANHANG
Gesellschaft Sitz Beteiligung Konsolidierungsart
IEASA Sachsen GmbH Dresden 51 % V
KKS Projektentwicklung GmbH Leipzig 94,8 % V
Seniorenresidenz Köln Immobilien GmbH Berlin 100 % V
Tizian Wohnen 1 GmbH Berlin 34 % Q
Tizian Wohnen 2 GmbH Berlin 34 % Q
Tschechien/Slowakei
conwert sk 01 s.r.o. Bratislava 85 % V
conwert sk 02 s.r.o. Bratislava 100 % V
conwert sk s.r.o. Bratislava 100 % V
Pd sk Bratislava s.r.o. Bratislava 60 % V
CWIcz brno, s.r.o. Brünn 100 % V
CWI-Invest, s.r.o. Brünn 100 % V
JC Invest s.r.o. Brünn 100 % V
NB Invest s.r.o. Brünn 100 % V
NB Sprava s.r.o. Brünn 100 % V
Odcz brno, s.r.o. Brünn 100 % V
Pdcz brno s.r.o. Brünn 60 % V
Weka Real s.r.o. Brünn 100 % V
conwert Invest s.r.o. Prag 100 % V
Ungarn
Bokréta 8 Kft. ***) Budapest 10 % V
Bokréta Alfa Kft Budapest 100 % V
Bokréta Béta Kft Budapest 100 % V
Bokréta Gamma Kft Budapest 100 % V
Bokréta Házak Kft ***) Budapest 10 % V
BOKRÉTA Management Kft Budapest 70 % V
Hajós 37. Kft. ***) Budapest 10 % V
Immo-Rohr Kft Budapest 100 % V
Immo-Rohr Plusz Kft Budapest 50 % V
Király utca 77 Kft Budapest 100 % V
Kreische Palota Kft. Budapest 100 % V
Lifestyle Living Hungary Kft Budapest 100 % V
Klauzál 7 – 9 Kft. ***) Budapest 10 % V
Mester 48 – 52 Kft. Budapest 50 % Q
Mulitcoop Ház Kft. Budapest 50 % Q
Pasaréti ut 121-123 Kft Budapest 100 % V
Sollers 2002 Kft. ***) Budapest 10 % V
Szív 59 Kft. ***) Budapest 10 % V
Tetöterek Kft Budapest 100 % V
Tüzoltó 71-75/a Kft. ***) Budapest 10 % V
Viola 13-15 Kft. Budapest 100 % V
XX. Fiume I Kft Budapest 100 % V
Projekt Fiume Kettö KFT. Budapest 100 % V
*)
Anteil über Treuhänder gehalten
**)
Wird über schuldrechtliche Vereinbarung einbezogen
***)
10 % Anteil am Stammkapital, 75 % der Stimmrechte
****)
Die conwert Omega Invest GmbH, conwert Centaurus Invest GmbH sowie die conwert epsilon Invest GmbH verfügen insgesamt über 20 KG’s
V = Vollkonsolidierung – vollständige Konsolidierung der Vermögenswerte und Schulden
Q = Quotale/anteilige Konsolidierung der Vermögenswerte und Schulden
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
122

KONZERNANHANG
Der vorliegende Konzernabschluss wurde von den Geschäftsführenden Direktoren der conwert Immobilien
Invest SE am 20. März 2009 fertig gestellt und unterzeichnet und wird voraussichtlich am 25. März 2009 vom
Verwaltungsrat zur Kenntnis genommen.
Wien, am 20. März 2009
Die Geschäftsführenden Direktoren der
conwert Immobilien Invest SE
Mag. Johann Kowar e.h.
Mag. Claudia Badstöber e.h.
Jürgen Kelber e.h.
Thomas Rohr e.h.
Mag. Wolfgang Tutsch e.h.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
123

KONZERNANHANG
Bericht des unabhängigen Abschlussprüfers
Bericht zum Konzernabschluss
Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der conwert Immobilien Invest SE, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner
2008 bis 31. Dezember 2008 geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst die Konzernbilanz zum 31. Dezember 2008, die
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die Konzerngeldflussrechnung und die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
für das am 31. Dezember 2008 endende Geschäftsjahr sowie eine Zusammenfassung der wesentlichen angewandten Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden und sonstige erläuternde Angaben.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Aufstellung eines Konzernabschlusses verantwortlich, der ein möglichst
getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in Übereinstimmung mit den International Financial
Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind, vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung,
Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung eines Konzernabschlusses
und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von
Bedeutung ist, damit dieser Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen, sei es auf Grund beabsichtigter oder
unbeabsichtigter Fehler, ist; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme
von Schätzungen, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.
Verantwortung des Abschlussprüfers
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer
Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und der vom
International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB) der International Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen
International Standards on Auditing (ISAs) durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln
einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden
können, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der
Beträge und sonstigen Angaben im Konzernabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen
Ermessen des Abschlussprüfers, unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher
Fehldarstellungen, sei es auf Grund beabsichtigter oder unbeabsichtigter Fehler. Bei der Vornahme dieser Risikoeinschätzungen
berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem soweit es für die Aufstellung eines Konzernabschlusses
und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung
ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein
Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner
die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen
Vertretern vorgenommenen, wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses.
Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung
eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss nach unserer Beurteilung den
gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzern zum 31.
Dezember 2008 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2008 bis
31. Dezember 2008 in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU
anzuwenden sind.
Bericht zum Konzernlagebericht
Der Konzernlagebericht ist auf Grund der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem
Konzernabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche Vorstellung von
der Lage des Konzerns erwecken.
Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss.
Wien, 20. März 2009
Ernst & Young
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.
Mag. Gerhard Schwartz eh ppa. Hans-Erich Sorli eh
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
124

KONZERNANHANG
Bericht des Verwaltungsrats
Der Verwaltungsrat hat im Geschäftsjahr 2008 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen,
die Gesellschaft strategisch geleitet sowie deren Geschäfte gemeinsam mit den Geschäftsführenden
Direktoren geführt. Darüber hinaus hat der Verwaltungsrat das an das Geschäftsführende Direktorium delegierte
Tagesgeschäft der Gesellschaft überwacht und das Geschäftsführende Direktorium beratend begleitet. Er hat
sich vom Direktorium regelmäßig und umfassend schriftlich oder mündlich in und außerhalb von Verwaltungsratssitzungen
über den Gang der Geschäfte, die wirtschaftliche Lage des Unternehmens sowie die Entwicklung
der Gruppe unterrichten lassen. Der Verwaltungsrat wurde im Rahmen der 7. ordentlichen Hauptversammlung
am 27. Mai 2008 um Dr. Volker Riebel erweitert und besteht seither aus sechs Mitgliedern. Der Verwaltungsrat
hielt im Geschäftsjahr 2008 insgesamt zehn Sitzungen ab.
Eingeflossen in die Arbeit des Verwaltungsrats sind weiters auch die Ergebnisse und wesentlichen Inhalte der
Ausschüsse. Der Immobilienausschuss tagte einmal und hat über die in seinem Pouvoir befindlichen Immobilienengagements
nach eingehender Prüfung auch 34 Beschlüsse im Umlaufwege gefasst. Gemäß Geschäftsordnung
ist betreffend jedes Immobilieninvestment mit einem Gegenwert von mehr als EUR 3 Mio. der Immobilienausschuss
zu befassen. Der Bilanz/ Prüfungsausschuss diskutierte den Jahres- und Konzernabschluss,
die Prüfberichte sowie den Management-Letter des Abschlussprüfers und berichtete darüber dem Verwaltungsrat.
Weiters befasste sich der Bilanz/Prüfungsausschuss mit der Wahl und der Vergütung des Abschlussprüfers
sowie mit dem für das Geschäftjahr aufgestellten Revisionsplan. Der Bilanz/Prüfungsausschuss tagte
zweimal. Die Tätigkeit des Nominierungs- und Vergütungsausschusses konzentrierte sich im Berichtsjahr auf
die Festlegung der Bezüge des Geschäftsführenden Direktoriums sowie die Ausarbeitung entsprechender
Anstellungsverträge und einen entsprechenden Vorschlag an den Verwaltungsrat. Der Nominierungs- und
Vergütungsausschuss tagte einmal. Der Related-Party Ausschuss befasste sich im Berichtszeitraum in erster
Linie mit Erwerben von Immobilien nahestehender juristischer und natürlicher Personen sowie Verkäufen von
Immobilien der conwert Immobilien Invest SE an solche Personen und tagte zweimal. Die Vorsitzenden der
Ausschüsse haben in den Verwaltungsratsitzungen regelmäßig über die Ergebnisse der Ausschüsse berichtet.
Der vom Direktorium aufgestellte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008 und der Lagebericht der conwert
Immobilien Invest SE sowie der Konzernabschluss und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 wurden
durch die Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH., geprüft. Die Prüfung hat nach ihrem abschließenden
Ergebnis keinen Anlass zu Beanstandungen gegeben. Der Abschlussprüfer hat daher bestätigt, dass
der Jahresabschluss der conwert Immobilien Invest SE unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer
Buchführung ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermitteln
und der Lagebericht im Einklang mit dem Jahresabschluss steht. Der Konzernabschluss wurde unter Beachtung
der International Standards on Auditing der International Federation of Accountants (IFAC) geprüft und als
ordnungsgemäß bestätigt. Der Wirtschaftsprüfer hat demnach uneingeschränkte Bestätigungsvermerke erteilt.
Nach dem abschließenden Ergebnis der vom Verwaltungsrat gemäß § 41 Abs 2 SE-Gesetz vorgenommenen
Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts ist kein Anlass zu Beanstandungen gegeben. Der Verwaltungsrat
hat den Jahresabschluss gebilligt, der damit gemäß § 41 Abs 4 SE-Gesetz festgestellt ist.
Der Verwaltungsrat dankt dem Direktorium und allen Mitarbeitern für ihr Engagement und die geleistete Arbeit.
Wien, 25. März 2009
Günter Kerbler
Vorsitzender des Verwaltungsrats
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
125

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE
Lagebericht über das Geschäftsjahr 2008
Finanzbericht - Einzelabschluss
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 126

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
INHALT
INHALT ................................................................................................................................. 127
Allgemeines .......................................................................................................................... 128
Immobilien-Portfolio .............................................................................................................. 128
Immobilien-Dienstleistungen ................................................................................................ 129
Umsatzentwicklung .............................................................................................................. 130
Ertragslage ........................................................................................................................... 130
Vermögens- und Finanzlage ................................................................................................ 131
Forschung und Entwicklung ................................................................................................. 131
Mitarbeiter ............................................................................................................................ 132
Risikobericht ......................................................................................................................... 132
Organisation und Unternehmensstruktur ............................................................................. 136
Aktien der Gesellschaft und Stellung der Aktionäre ............................................................. 137
Verwaltungsrat und Geschäftsführendes Direktorium .......................................................... 139
Ausblick ................................................................................................................................ 139
Nachtragsbericht .................................................................................................................. 140
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 127

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
Allgemeines
Die conwert Immobilien Invest SE fungierte auch im Geschäftsjahr 2008 als Holding des
conwert-Konzerns und hat die Steuerungs-, Finanzierungs- und Haftungsfunktion für die
Tochter- und Enkelgesellschaften des Konzerns über. Weiters investiert die Gesellschaft
direkt in Immobilien in Österreich und ist über Konzerngesellschaften an Immobilien in
Deutschland, Tschechien, der Slowakei und Ungarn beteiligt. Zudem besitzt conwert direkte
oder indirekte Beteiligungen an verschiedensten Immobilien-Management- und Immobilien-
Dienstleistungsgesellschaften und deckt damit die gesamte Wertschöpfungskette in der
Immobilien-Wirtschaft ab.
Das Geschäftsjahr 2008 war von grundlegend geänderten wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen geprägt. Als Folge der US-Finanzmarktkrise kam es in den USA und in
Europa zu deutlichen Konjunktureinbrüchen. Die massive Liquiditätsknappheit und der
Vertrauensverlust im Finanzsektor führten zu einer extrem restriktiven Kreditvergabe. Auch
die conwert Immobilien Invest SE musste sich auf die geänderten Rahmenbedingungen
einstellen, wenngleich sie aufgrund des strategischen Fokus auf hochwertige
Wohnimmobilien in den stabilen Märkten Österreich und Deutschland von der allgemeinen
Marktentwicklung weit weniger betroffen ist als andere Marktteilnehmer. Die
Wachstumsaktivitäten im Segment Immobilien-Investments wurden bereits mit Beginn des
Jahres 2008 gestoppt und nur mehr selektive Akquisitionen durchgeführt. Auch hat die
conwert Immobilien Invest SE mit der Übernahme von Immobilien-Management- und -
Dienstleistungsgesellschaften bereits frühzeitig für ein geändertes Marktumfeld vorgesorgt,
sodass marktbedingte Geschäftsrückgänge durch andere, krisenresistentere
Geschäftssegmente teilweise kompensiert werden konnten. Zu weiteren Ausführungen
bezüglich der Wohnimmobilienmärkte verweist das geschäftsführende Direktorium auf den
Konzernlagebericht 2008.
Gegenüber dem Vorjahr erhöhten sich die Umsätze der conwert Immobilien Invest SE im
Geschäftsjahr 2008 von EUR 47,27 Mio. auf EUR 52,67 Mio. Das Ergebnis der
gewöhnlichen Geschäftstätigkeit (EGT) sank aufgrund niedriger Beteiligungserträge von
Tochter- und Enkelgesellschaften sowie höherer Zinsaufwendungen von EUR 44,87 Mio. auf
EUR -6,59 Mio.
conwert verfolgt als Altbau-Development-Unternehmen eine Ertrags- und Wertsteigerungsstrategie
und trachtet danach, ihre Immobilien nach den modernsten technischen Standards
und unter Einhaltung der Umweltvorschriften zu errichten, zu modernisieren und zu
bewirtschaften.
Immobilien-Portfolio
Aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen stand im Geschäftsjahr 2008 die
Optimierung des Immobilien-Portfolios im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit. Der Fokus lag
dabei auf der Durchführung ertrags- und wertsteigender Maßnahmen (Sanierung und
Modernisierung von Wohnflächen, Errichtung von Dachgeschoßausbauten,
Neuvermietungen) von im Bestand befindlichen Immobilien. Akquisitionen von Immobilien
erfolgten vor dem Hintergrund des derzeit vorherrschenden Umfelds gegenüber dem
Vergleichszeitraum des Vorjahres in deutlich geringerem Ausmaß.
Das Immobilien-Portfolio der conwert Immobilien Invest SE umfasste Ende 2008 insgesamt
52 Immobilien (2007: 56) in Österreich. Die Gesamtnutzfläche belief sich auf rd. 105.962 m²
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 128

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
nach 110.900 m² im Vorjahr. Das Immobilienvermögen belief sich zum Stichtag auf EUR
182,91 Mio., nach EUR 185,16 Mio. im Vorjahr. Dieser Rückgang resultiert aus dem
Abverkauf von Wohnungen und ganzen Objekten.
Weiters war die Gesellschaft über ihre direkten bzw. indirekten Tochtergesellschaften an in-
und ausländischen Immobilien-Unternehmen beteiligt, sodass sich das Gesamt-Immobilien-
Portfolio der conwert Immobilien Invest SE Gruppe inklusive Tochter- und
Enkelgesellschaften auf 1.710 Liegenschaften (2007: 1.590) mit einer Gesamtnutzfläche von
rund 2.035.400 m² (2007: 1.896.900 m²) und einem Gesamtwert (nach IFRS) von EUR 2.497
Mio. (2007: EUR 2.345 Mio.) belief.
Im Immobilien-Portfolio der conwert Immobilien Invest SE Gruppe konnten die durchschnittlichen
monatlichen Mieten im Wohnungssegment von EUR 4,73/m² auf EUR 5,09/m²
gesteigert werden. Der Investitionsleerstand belief sich zum 31. Dezember 2008 auf
insgesamt 247.636 m² oder 12,2 % (2007: 13,5 %) des Gesamt-Portfolios. Der tatsächliche
Leerstand lag zum Jahresende 2008 bei 157.781 m² oder 7,7 % (2007: 8,8 %). Bei von der
conwert Immobilien Invest SE direkt gehaltenen Immobilien belief sich die Durchschnittsmiete
im Wohnungssegment auf EUR 5,04/m², der Investitionsleerstand auf 2,9 %
und der tatsächliche Leerstand auf 5,7 %.
Immobilien-Dienstleistungen
Nach der strategischen Neuausrichtung zum vollintegrierten Wohnimmobilienunternehmen
Ende 2007 stand im Geschäftsjahr 2008 die Integration der übernommenen Immobilien-
Management- und Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften und die damit verbundene
Nutzung von Synergien im Zentrum der Geschäftstätigkeit. Gleichzeitig lag der Fokus im
Bereich Immobilien-Dienstleistungen auf dem Ausbau des Drittgeschäfts.
Die Dienstleistungsgesellschaften der conwert Immobilien Invest SE Gruppe konnten 2008
ihre guten Marktpositionen weiter stärken, waren ihrerseits aber teilweise selbst von der
zurückhaltenden Entwicklung am Immobilien-Investmentmarkt betroffen.
Die zum conwert Konzern gehörende RESAG Gruppe, eines der größten Immobilien-
Dienstleistungs-Unternehmen in Österreich, hat ihre Geschäftsstruktur im Geschäftsjahr
2008 gestrafft: Zur weiteren Bündelung der Immobilienverwaltungstätigkeit wurde die
Verwaltung der Gewerbe- und Wohnimmobilien innerhalb der RESAG Gruppe in einer
Gesellschaft zusammengeführt. Zudem konnte das Unternehmen mit der Verwaltung der zur
ECO Business-Immobilien AG gehörenden ehemaligen BAWAG-Immobilien einen
großvolumigen Auftrag gewinnen.
In Deutschland hat die conwert-Tochter alt+kelber Immobiliengruppe ihre marktführende
Position im Bereich Wohnungsprivatisierung und Immobilienverwaltung durch Gewinnung
weiterer Aufträge ausgebaut. Zudem bietet alt+kelber, bisher auf institutionelle Investoren
spezialisiert, ihre Dienstleistungen zukünftig über sogenannte „Immobilienmärkte“ auch
Privaten an. Eine erste Niederlassung wurde bereits in Berlin eröffnet.
Unter der Holding conwert Bauträger-Development Holding GmbH wurden im Jahr 2008
sämtliche Bauträger- und Baumanagement-Aktivitäten in Österreich und dem CEE-Raum
gebündelt.
Im Zuge der Bemühungen zur Hebung von internen Synergieeffekten und
Kosteneinsparungspotenzialen wurden im Geschäftsjahr 2008 Kapazitäten aufgebaut um
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 129

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
bislang extern verwalteten Eigenbestand in die eigene Verwaltung zu integrieren. Bereits
2008 konnten erste Erfolge verbucht werden: Bis zum Jahresende wurden 5.500 Einheiten in
die eigene Verwaltung überführt, mit Jänner 2009 konnten erneut 5.500 Einheiten in die
Verwaltung der conwert Immobilien Invest SE Gruppe übergeleitet werden. Diese
Maßnahmen werden zu einer deutlichen Reduktion der externen Verwaltungskosten führen.
Zum Jahresende 2008 verwalteten die Dienstleistungsgesellschaften der conwert Immobilien
Invest SE Gruppe 51.756 Einheiten (2007: 42.470 Einheiten) mit rund 4,10 Mio. m² (2007:
3,23 Mio. m²) und gehören damit zu den größten Anbietern in Österreich und Deutschland.
Davon werden rund 3,13 Mio. m² oder 76 % für Auftraggeber außerhalb des conwert-
Konzerns verwaltet. Im Maklergeschäft wurden 2008 1.351 Wohnungen und 30
Einzelliegenschaften verkauft, davon 1.180 Wohnungen bzw. 10 Einzelliegenschaften im
Drittgeschäft. Insgesamt wurden im Jahr 2008 6.708 Mieteinheiten vermittelt, davon 4.926
Wohnungseinheiten bzw. 73 % für externe Auftraggeber.
Das Asset Management der conwert Management GmbH und der ECO Management GmbH
betreuten zum Ende 2008 ein Immobilien-Portfolio im Gesamtwert von EUR 3,57 Mrd. Um
einer verstärkten Vertriebsorientiertheit Rechnung zu tragen sowie Einsparungspotenziale
optimal nutzen zu können und eine effizientere Bewirtschaftung des Immobilienbestandes zu
erzielen, werden das Asset Management und die Immobilienverwaltung im Jahr 2009
zusammengelegt.
Umsatzentwicklung
Die Umsatzerlöse der conwert Immobilien SE konnten von EUR 47,27 Mio. im Geschäftsjahr
2007 auf nunmehr EUR 52,67 Mio. gesteigert werden. Diese setzten sich aus der
Bewirtschaftung von Liegenschaften (EUR 8,93 Mio. nach EUR 7,61 Mio. 2007) und
Veräußerungserlösen aus dem Verkauf von Liegenschaften (EUR 37,51 Mio. nach EUR
33,83 Mio. 2007) sowie Dienstleistungserlösen (EUR 6,22 Mio. nach EUR 5,83 Mio. 2007)
zusammen.
Die Umsatzerlöse der Gesellschaft wurden vollständig in Österreich erzielt.
Ertragslage
Der Betriebserfolg ist zwar ebenso wie im Vorjahr (2007: EUR – 30,13 Mio) mit EUR – 0,74
Mio negativ, zeigt sich aber deutlich verbessert. Hauptgrund dafür ist, die im Vorjahr
durchgeführte Kapitalerhöhung und den damit im Zusammenhang stehende Aufwendungen.
Bedingt durch Abschreibungen der im Eigenbestand befindlichen conwert Immobilien Invest
SE Aktien auf ihren Kurswert zum Stichtag, sowie einer außerplanmäßigen Abschreibung
des Beteiligungsansatzes an den Beteiligungsgesellschaften ECO Business Immobilien AG
sowie ECO Management GmbH war das Finanzergebnis mit EUR 79,98 Mio außerordentlich
belastet, sodass der Finanzerfolg von EUR 75,00 Mio im Vorjahr auf EUR -5,85 Mio im
Geschäftsjahr 2008 gesunken ist.
Der Jahresfehlbetrag belief sich auf EUR -11,60 Mio. (2007: EUR 44,90 Mio.), nach
Auflösung von Gewinnrücklagen bzw. Zuweisung zu Gewinnrücklagen EUR -25,26 Mio. Der
Bilanzgewinn betrug aufgrund des Gewinnvortrags aus dem Vorjahr in Höhe von EUR 44,90
Mio. im Geschäftsjahr 2008 EUR 19,64 Mio., nach EUR 44,90 Mio. 2007.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 130

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
Vermögens- und Finanzlage
Die Bilanzsumme konnte im Geschäftsjahr 2008 von EUR 1.581,63 Mio. auf EUR 1.605,93
Mio. erhöht werden. Durch die Veranlagung in Immobilien sowie der Holding-Funktion ist die
Bilanzstruktur der Gesellschaft stark von Sachanlagen und Finanzanlagen geprägt. Das
Sachanlagevermögen lag mit EUR 182,91 Mio. in etwa auf dem Vorjahresniveau (2007: EUR
185,16 Mio.).
Neben dem Sachanlagevermögen umfasste das Anlagevermögen (EUR 1.110,68 Mio. nach
EUR 634,86 Mio. 2007) zum Bilanzstichtag auch Finanzanlagen in der Höhe von
EUR 927,77 Mio. (2007: EUR 449,70 Mio.), wobei der Großteil auf verbundene Unternehmen
entfiel. Hauptverantwortlich für den Anstieg war der Erwerb von Immobilien-Besitz-
und Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften vor allem in Deutschland sowie Eigenkapitalaufstockungen
bei verbundenen Unternehmen aufgrund des Ankaufs weiterer Liegenschaften
in diesen Gesellschaften.
Das Eigenkapital sank im Berichtsjahr 2008 von EUR 1.221,43 Mio. auf EUR 1.209,83 Mio.
Das Grundkapital der Gesellschaft betrug zum 31. Dezember 2008 EUR 853,59 Mio. und ist
in 85.359.273 nennwertlose Stückaktien unterteilt.
Die Eigenkapitalquote der conwert Immobilien Invest SE lag zum Bilanzstichtag bei 75 %,
nach 77 % im Vorjahr.
Die Verbindlichkeiten erhöhten sich im Berichtsjahr aufgrund des Portfolioausbaus und eines
höheren Finanzierungsvolumens auf EUR 382,41 Mio. (2007: EUR 354,34 Mio.) und
bestanden überwiegend aus Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (EUR 166,54 Mio.
nach EUR 124,31 Mio. 2007) und Verbindlichkeiten aus einer 2007 emittierten
Wandelschuldverschreibung (EUR 200,03 Mio.). Die bestehenden Kreditverbindlichkeiten
sind großteils variabel verzinst. Die Verzinsung orientiert sich am EURIBOR. Von den
verzinslichen Verbindlichkeiten waren 75 % (2007: 81 %) (eigener Bestand inkl. Bestand der
Tochter- und Enkelgesellschaften) gegenüber Zinsänderungsrisiken abgesichert. Für die
restlichen auf der Passivseite bestehenden Verbindlichkeiten bestehen keine Preisänderungs-,
Ausfalls-, Liquiditäts- oder Cashflow-Risiken.
Die auf der Aktivseite ausgewiesenen Forderungen bestehen zum Hauptteil aus
Forderungen gegenüber verbundenen, vollkonsolidierten Unternehmen und unterliegen
keinen wesentlichen Risiken.
Forschung und Entwicklung
conwert investiert laufend in die Verbesserung und Modernisierung ihrer Infrastruktur und
orientiert sich in allen operativen Geschäftsbereichen an den Erfordernissen des täglichen
Geschäfts. Sämtliche Entwicklungstätigkeiten der conwert Gruppe sind nach diesen
Erfordernissen ausgerichtet. Als Altbau-Developer und Immobiliendienstleister sind
Forschung und Entwicklung jedoch nicht in einer eigenen F&E-Abteilung angesiedelt. Es
werden daher auch keine eigenen diesbezüglichen Mittel aufgewendet oder ausgewiesen.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 131

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
Mitarbeiter
Der nachhaltige Erfolg eines Unternehmens wird wesentlich von seinen Mitarbeitern
beeinflusst. conwert ist sich diesem Umstand bewusst, und setzt daher laufend Maßnahmen,
welche die einzelnen Mitarbeiter fördern und fortbilden und zur Verbesserung des
Betriebsklimas und Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit beitragen. Dazu gehört auch ein
gemeinsames Verständnis über die Unternehmensziele und wie diese Ziele erreicht werden.
Nach der Integration der insgesamt 25 Immobilien-Management- und Immobilien-
Dienstleistungsunternehmen zum Jahresende 2007 bzw. Jahresanfang 2008 lagen die
Schwerpunkte der Maßnahmen im Berichtsjahr 2008 auf Förderung der Identifikation der
Mitarbeiter mit der conwert-Immobilien Gruppe und der Formung eines einheitlichen
Konzerns. Um die Mitarbeiter optimal in den Umstrukturierungsprozess einzubinden und die
verschiedenen Unternehmensstrukturen optimal und effizient zu harmonisieren, wurden
basierend auf den Ergebnissen einer on-line Mitarbeiterbefragung in verschiedenen
Arbeitsgruppen die Vision, die Mission und die Leitbilder der conwert-Immobilien Gruppe
erarbeitet und installiert. Weiters wurde die Führung von Mitarbeiter-Gesprächen auf
einheitlicher Basis konzernweit eingerichtet und Programme für die Qualifikation und
Weiterbildung der Mitarbeiter erstellt. Neben der Erarbeitung eines einheitlichen
Kommunikationskonzeptes wurde auch ein einheitliches Planungs- und Budgetierungstool
aufgebaut, das einen integrativen Planungsprozess abbilden soll.
Die conwert Immobilien Invest SE Gruppe setzt hohe Standards in den Bereichen
Mitarbeiter-Führung und Mitarbeiter-Entwicklung. Diesem Grundverständnis entsprechend
wurden im Berichtsjahr regelmäßig Mitarbeiterschulungen und Fachseminare etwa aus den
Bereichen Immobilien, EDV, Recht, Rechnungswesen und Personal angeboten. Insgesamt
wurden im Konzern im Berichtsjahr EUR 0,21 Mio. für Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen
aufgewendet.
Auf Gruppenebene waren im Konzern im Jahresdurchschnitt 547 Vollzeitäquivalente (FTE)
an über 60 (Vorjahr: 84) Standorten in sechs Ländern (Vorjahr: sechs) beschäftigt.
Risikobericht
Aktuelles Risikoumfeld
Die anhaltenden Turbulenzen an den weltweiten Finanzmärkten haben sich weltweit negativ
auf die konjunkturelle Entwicklung ausgewirkt und damit auch in Europa zu einem deutlichen
Konjunkturabschwung geführt. Die Auswirkungen auf die Geschäftsfelder der conwert
Immobilien Invest SE sind aus heutiger Sicht noch nicht vollständig einschätzbar.
Grundsätzlich ist der Wohnimmobilienmarkt jedoch wesentlich konjunkturunabhängiger als
der Büro- oder Gewerbeimmobilienmarkt. Mit der strategischen Neuaufstellung zum voll
integrierten europäischen Immobilienunternehmen mit der Spezialisierung auf hochwertige
innerstädtische Wohnimmobilien hat conwert zudem frühzeitig Maßnahmen gesetzt, um auf
neue Risikopotenziale vorbereitet zu sein bzw. sich eröffnende Chancen wahrnehmen zu
können.
Risikomanagement
Als international tätiges Unternehmen ist die conwert Immobilien Invest SE Gruppe im
Rahmen der laufenden Geschäftstätigkeit verschiedenen wirtschaftlichen und finanziellen
Risiken ausgesetzt. Die bedeutendsten Risiken ergeben sich aus möglichen Änderungen bei
Zinssätzen, Börsekursen, generellen Markt- und Branchenentwicklungen sowie der Bonität
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 132

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
und der Zahlungsfähigkeit von Kunden und Geschäftspartnern. Ziel des Unternehmens ist
es, diese Risiken durch ein systematisches Risikomanagement aktiv zu steuern.
Das Geschäftsführende Direktorium übernimmt umfangreiche Steuerungs- und
Controllingaufgaben im Rahmen eines internen Kontrollsystems und wird dabei von den
nicht geschäftsführenden Verwaltungsräten sowie den einzelnen Bereichs- und
Abteilungsleitern unterstützt. Das rechtzeitige Erkennen, Evaluieren und Reagieren auf
strategische und operative Risiken ist ein wesentlicher Bestandteil des Risikomanagements.
Die conwert Immobilien Invest SE verfügt über ein unternehmensweites
Risikomanagementsystem, welches die zentrale Koordination und Überwachung des
Risikomanagement-Prozesses für den gesamten Konzern inne hat. Mit diesem System
sollen Gefahrenpotenziale verringert, der Bestand gesichert und die erfolgreiche
Weiterentwicklung der conwert unterstützt werden.
Das zentrale Risikomanagement erfasst und bewertet die wesentlichsten,
bestandsgefährdenden Risiken und kommuniziert diese direkt mit der Unternehmensführung
und dem Management. Eine weitere Aufgabe ist es, bei der Abschwächung von Risiken aktiv
mitzuarbeiten und entsprechende Maßnahmen mit den betroffenen Abteilungen und
Versicherern umzusetzen. Berichtsinhalte, Berichtswege, und Berichtsfrequenzen sind
festgelegt. Die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems wird von der internen Revision
prozessunabhängig überwacht.
Die Risikomanagement-Strategie der conwert Immobilien Invest SE gliedert sich in vier
Schritte:
+ Risikoanalyse
Das zentrale Risikomanagement führt eine regelmäßige Analyse der bestehenden Risiken
durch. Dabei werden die Risiken nach Eintrittswahrscheinlichkeit und finanzieller Auswirkung
bewertet.
+ Gegenmaßnahmen/Reaktion
Evaluierte Risiken werden je nach Auswirkung auf die Unternehmensziele minimiert oder zur
Gänze vermieden, (in bestimmten Fällen aber auch bewusst in Kauf genommen).
+ Verantwortlichkeit
Jedes Risiko ist dem jeweilig zuständigen Bereich klar zugeordnet.
+ Risikoüberwachung und -kontrolle
In regelmäßigen Meetings wird die Entwicklung der jeweiligen Risikokategorien überwacht
und die erhobenen Risiken (zumindest ein Mal jährlich) neu bewertet.
Strategische Risiken
Innerhalb des strategischen Risikomanagements stehen vor allem Eckpunkte der
Geschäftsstrategie der conwert Immobilien Invest SE im Vordergrund. Mit der
Neuausrichtung zum vollintegrierten Wohnimmobilienkonzern erfolgte eine Diversifikation
des Risikos: Das Unternehmen profitiert neben Erträgen aus Vermietung und den Verkauf
eigener Immobilien auch von Erträgen aus den Service-Bereichen. Damit ging auch eine
Änderung des strategischen Gesamt-Risikoprofils einher. Nach Ansicht des Managements
haben sich dadurch die Diversifikation und die Wachstumschancen des Unternehmens im
Bereich Immobilien-Dienstleistungen aber insgesamt verbessert.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 133

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
Ein weiterer wesentlicher Bestandteil des strategischen Risikomanagements ist die
Investitionsstrategie. Dazu wurden klar definierte Investitionsrichtlinien sowohl regional als
auch sektoral festgelegt und somit wesentliche strategische Risiken minimiert oder
ausgeschlossen. Durch die Veranlagungsrichtlinien werden etwa Lage, Art und
Mindestrendite der zu erwerbenden Immobilien definiert, sodass unter langfristigen
Gesichtspunkten Ertragswert- und Substanzwertsteigerungen sowie eine Ertragsoptimierung
erzielt werden können. Entsprechend der strategischen Unternehmensausrichtung auf
hochwertige innerstädtische Wohnimmobilien kommt der Lage von zu erwerbenden
Immobilien entscheidende Bedeutung zu, der mit genauen Standortanalysen im Vorfeld von
Investitionen Rechnung getragen wird.
Darüber hinaus ist ein geografischer Investitionsfokus auf EU-Staaten vorgesehen. Demnach
sollen 90 % des Immobilienvermögens in den EU-Mitgliedsstaaten und können maximal 10
% außerhalb der EU – allerdings innerhalb Europas – investiert werden. Zumindest 30 % des
Immobilien-Portfolios müssen zudem in Österreich investiert sein.
Investitionen und Immobilienverkäufe mit einem Volumen von über EUR 3,0 Mio. bedürfen
nach einer positiven Beurteilung durch das Geschäftsführende Direktorium zudem der
Zustimmung des Verwaltungsrats. Dazu wurde im Verwaltungsrat ein eigener Immobilien-
Ausschuss eingerichtet, der mit Immobilien-Experten besetzt ist und sich mit den
genehmigungspflichtigen Geschäften intensiv beschäftigt.
Marktrisiko
Der Immobilienmarkt ist in seiner Gesamtheit konjunkturellen und volkswirtschaftlich
determinierten Entwicklungen unterworfen. Allgemein kann festgestellt werden, dass der
Wohnimmobilienmarkt insgesamt weniger zyklisch reagiert als etwa der Büro- oder
Gewerbeimmobilienmarkt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist von regionalen oder
lokalen Entwicklungen bestimmt und wird insbesondere durch Veränderungen bei
demografischen Kennzahlen (Bevölkerungszahl, Geburtenrate, Anzahl der Personen im
Haushalt) und vom Nettoeinkommen der Mieter und Käufer, der Arbeitsmarktsituation sowie
dem Zinsniveau und nicht zuletzt der Neubautätigkeit beeinflusst.
Durch ihre strategische Ausrichtung auf Wohnimmobilien im Allgemeinen und hochwertige
Altbau-Wohnungen in innerstädtischen Lagen im Speziellen ist die conwert Immobilien Invest
SE in einem Marktsegment tätig, das von Konjunkturschwankungen weitestgehend
unabhängig ist.
Zur regionalen Streuung der Risikodiversifikation hat die conwert Immobilien Invest SE
Gruppe im Jahr 2008 zahlreiche weitere Regionen erschlossen: Vor allem in Deutschland
wurde die regionale Präsenz an bestehenden Orten wie in Berlin und Sachsen sowie an
ausgewählten Standorten West- und Süddeutschland ausgeweitet. Daneben investiert die
conwert Immobilien Invest SE Gruppe auch in Wohnimmobilien in unterschiedlichen
Segmenten und kann durch eine breite Streuung innerhalb des Wohnimmobilienmarktes
einen laufenden Cashflow sicherstellen.
In Anbetracht des intensiven Engagements in ausländischen Immobilienmärkten werden in
das Risikomanagement auch rechtliche Risiken sowie branchenspezifische Entwicklungen
miteinbezogen. Eine ausführliche Due Diligence der wirtschaftlichen und rechtlichen
Markteigenschaften sowie laufende Marktbeobachtungen und umfassende Immobilien-
Datenbanken ermöglichen eine marktkonforme Einschätzung dieser Risiken.
Von wesentlicher Bedeutung ist auch der Zugang zu attraktiven Immobilien. Mit der
Integration der Immobilienmanagement und –dienstleistungsgesellschaften wurde der
Marktzugang noch einmal verbessert und das diesbezügliche Risiko minimiert. Durch die
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 134

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
flächendeckende Präsenz ist die conwert Immobilien Invest SE in der Lage,
Marktentwicklungen frühzeitig zu erkennen und zeitnah darauf zu reagieren, sodass ein
optimales Timing für Ankauf- und Verkaufs-Aktivitäten gesetzt werden kann.
Die conwert Immobilien Invest SE Gruppe bilanziert im Konzernabschluss als
Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien gemäß IAS 40. Daher können Änderungen der
Marktverhältnisse (u.a. Änderung der Marktpreise und Marktrenditen) im Rahmen der
Bewertung der Immobilien durch unabhängige Sachverständige auch zu Abwertungen
führen, wobei sich die Wohnimmobilienmärkte in den conwert-Kernmärkten zuletzt äußerst
stabil entwickelt haben. Die conwert-Konzern-Kernmärkte Österreich und Deutschland haben
sich auch im Jahr 2008 sowohl bei Mieten als auch bei Preisen für Eigentumswohnungen
erfreulich entwickelt, sodass das Abwertungsrisiko insgesamt gering ist. Die aktuelle
Wirtschaftskrise führt in einem hohen Maß zu Unsicherheit über das weitere Vorgehen der
Marktteilnehmer. In dieser Marktumgebung ist es möglich, dass Preise und
Wertentwicklungen einer hohen Volatilität und somit Abwertungsdruck ausgesetzt sind. Die
selektive Investitionsstrategie in unterbewertete Wohnimmobilienmärkte und günstige
Ankaufspreise sowie die breite Streuung der Investments in unterschiedliche Regionen und
Wohnimmobilien-Segmente baut einem potenziellen Abwertungsrisiko zudem vor.
Operative Risiken
Die operativen Risiken der conwert Immobilien Invest SE bestehen vor allem in Hinblick auf
Mietverhältnisse sowie Instandhaltungsnotwendigkeiten bzw. die Bausubstanz der
Immobilien. Das Unternehmen minimiert diese Risiken durch laufende Überprüfung der
Bonität und Reputation aller Mieter und sonstiger Kunden. Zur Sicherung der Forderung ist
die Einhebung einer Kaution ein erprobtes Mittel zur Sicherstellung der Einhaltung der
Vertragspflichten der Mieter.
Die conwert Immobilien Invest SE vereinbart Mietverträge mit direkten oder indirekten
Indexklauseln. Damit unterliegen die Mieterträge weitestgehend keinem Inflationsrisiko.
Durch die hohe Anzahl der Immobilien im Portfolio der conwert Immobilien Invest SE Gruppe
ergibt sich auch eine breite Streuung an Mietverträgen. Damit kann dem Risiko auf
Klumpenbildung bzw. dem Konzentrationsrisiko effektiv entgegengetreten werden.
Insgesamt verfügt der Konzern bereits über knapp 25.000 Mieteinheiten an rund 100
Standorten.
Die Dienstleistungsgesellschaften der conwert Immobilien Invest SE Gruppe sind nicht nur
für das Unternehmen selbst tätig, sondern bieten ihre Dienstleistungsaktivitäten auch Dritten
am freien Markt an. Daraus ergeben sich operative Risiken. Größter Einzelkunde der
Dienstleistungsgesellschaften ist die conwert Gruppe selbst. Durch eine sehr breite Streuung
der übrigen Dienstleistungskunden kann das Ausfallsrisiko deutlich reduziert werden.
Der wirtschaftliche Erfolg der Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften ist einerseits von der
erfolgreichen Servicierung bestehender Kunden und andererseits von der Akquisition neuer
Kunden abhängig. Die conwert Immobilien Invest SE Gruppe baut bei bestehenden Kunden
auf ein funktionierendes Customer Relationship Management sowie das Know-how der
Dienstleistungsunternehmen, von dem wiederrum die Kunden profitieren. Bei der
Neukundenakquisition werden insbesondere die allgemeine Wachstumsdynamik und
Professionalisierung der Immobilienbranche sowie der Marktzugang des Unternehmens als
integrierte Managementplattform genutzt.
Neben der stetigen Ausrichtung an den Kundenbedürfnissen sind das Engagement und die
Professionalität der Mitarbeiter ein wesentlicher Erfolgsfaktor für die conwert Immobilien
Invest SE Gruppe. Dementsprechend ist auch der Erfolgsfaktor Human Resources im
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 135

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
Risikomanagement verankert. Das Unternehmen setzt diverse Maßnahmen, um engagiertes
und qualifiziertes Fach- und Führungspersonal zu gewinnen beziehungsweise an das
Unternehmen zu binden. Dazu gehören sowohl professionelle Personalführungssysteme als
auch Personalentwicklungsmaßnahmen, Schulungen und auch erfolgsabhängige
Vergütungsmodelle.
Finanzierungs- und Währungsrisiken
Die globale Finanzkrise, ausgelöst durch die US-Finanz- und Hypothekenkrise, sowie die
großen Volatilitäten und zum Teil starken Kursverluste an den internationalen Börseplätzen
haben trotz massiver Zinssenkungen der Notenbanken auf den internationalen
Finanzmärkten zu einem erheblichen Vertrauensverlust geführt. Vor diesem Hintergrund hat
sich die Aufbringung zusätzlichen Eigenkapitals, vor allem in Form von Kapitalerhöhungen,
aber auch die Möglichkeiten bei der Fremdfinanzierung deutlich verschlechtert.
Die conwert Immobilien Invest SE hat auf diese geänderten Rahmenbedingungen auf den
Finanz- und Kapitalmärkten rechtzeitig reagiert und verfügt über eine solide
Eigenkapitalbasis und ausreichend liquide Mittel.
Bereits seit der Unternehmensgründung setzt die conwert Immobilien Invest SE Gruppe bei
der Finanzierung des Immobilienvermögens auf einen ausgewogenen Einsatz von Eigen-
und Fremdmitteln. Im Rahmen einer soliden Bilanzstruktur wird das Immobilien-Portfolio
langfristig zu durchschnittlich rund 40 % mit Eigenkapital und zu rund 60 % mit Fremdkapital
finanziert.
Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen damit im Wesentlichen aus der
langfristigen Fremdfinanzierung des Immobilienvermögens. Aus diesem Grund werden die
Gegebenheiten der Finanzmärkte laufend einer Prüfung unterzogen, um bei Änderungen der
Zinsniveaus entsprechend schnell reagieren zu können. Zur Reduktion des
Zinsänderungsrisikos und somit zur Sicherung zukünftiger Cashflows setzt die conwert
Immobilien Invest SE Gruppe zudem auf effektiv wirksame Zinssicherungsgeschäfte. So
werden für etwa 75 % der Finanzverbindlichkeiten Maßnahmen wie Hedging, Fixzinsvereinbarungen,
Zinsobergrenzen oder ähnliches gesetzt.
Zudem wird die Innenfinanzierungskraft des Unternehmens durch die Ertrags- und
Wertsteigerungsstrategie von conwert gestärkt, wodurch weitere Ertragssteigerungen auch
ohne die Aufnahme zusätzlicher Eigen- und Fremdmittel möglich sind.
Der conwert-Konzern ist investitionsseitig zum überwiegenden Teil im Euro-Raum aktiv (96
% des Immobilienvermögens) und daher kaum nennenswerten Währungsrisiken sowie
Währungsänderungsrisiken ausgesetzt. Mehr als 95 % der Vermietungserlöse und mehr als
90 % der Veräußerungserlöse werden im Euroraum erwirtschaftet.
Organisation und Unternehmensstruktur
conwert ist eine börsenotierte, monistische Societas Europaea (SE). Organe der
Gesellschaft sind der Verwaltungsrat und das Geschäftsführende Direktorium. Der
Gesellschaftssitz ist Wien.
Das operative Geschäft der conwert Immobilien Invest SE wird über Tochter- und
Enkelunternehmen in Österreich, Deutschland sowie Tschechien, Ungarn und der Slowakei
abgewickelt.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 136

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
Im Segment Immobilien-Investments wickelt die conwert Immobilien Invest SE das Geschäft
zum Teil selbst, mehrheitlich aber über Immobilien-Besitz-Gesellschaften ab. Die conwert
Immobilien Invest SE verfügt dabei über Immobilien-Besitz-Gesellschaften in Österreich,
Deutschland sowie in Tschechien, Ungarn und der Slowakei.
Im Segment Immobilien-Dienstleistungen wickelt die conwert Immobilien Invest SE das
Geschäft über folgende Immobilien-Dienstleistungs-Gesellschaften ab:
Das Immobilienportfolio der conwert Immobilien Invest SE wird von der conwert
Management GmbH (Wien) gemanagt. Zudem verfügt der Konzern über
Managementgesellschaften in Ungarn, Slowakei, Tschechien und Deutschland, die lokal die
Bestände managen. Die ECO Management GmbH (Wien) ist für das Management der Büro-
und Handelsimmobilien der ECO Business-Immobilien AG verantwortlich.
Die RESAG Real Estate Services AG (Wien) ist mit ihren Tochtergesellschaften in Österreich
für das Immobilien-Dienstleistungsgeschäft wie Verwaltung, Makelei und Immobilien-
Versicherungsdienstleistungen verantwortlich.
Unter der Holding conwert Bauträger-Development Holding GmbH sind sämtliche Bauträger-
und Baumanagement-Aktivitäten in Österreich und dem CEE-Raum gebündelt.
Die 100 %-ige conwert Immobilien Invest SE Tochter alt+kelber Immobiliengruppe
(Heilbronn) zeichnet mit ihren Tochtergesellschaften für sämtliche Immobilien-
Dienstleistungen in Deutschland verantwortlich.
Aktien der Gesellschaft und Stellung der Aktionäre
Die conwert Immobilien Invest SE verfügte zum 31.12.2008 über ein Grundkapital von EUR
853.592.730, das in 85.359.273 auf Inhaber lautende stimmberechtigte nennbetragslose
Stammaktien (Stückaktien) mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 10,00 je
Stück eingeteilt war. Das Grundkapital der Gesellschaft ist zur Gänze einbezahlt.
Sämtliche Aktien sind in einer veränderbaren Sammelurkunde verbrieft, die bei der
Oesterreichischen Kontrollbank Aktiengesellschaft, Am Hof 4, A-1010 Wien, als
Wertpapiersammelbank hinterlegt ist. Eine Einzelverbriefung der Aktien ist satzungsgemäß
ausgeschlossen. Alle zum Bilanzstichtag ausgegebenen Aktien der Gesellschaft sind zum
Handel an der Wiener Börse zugelassen. Die ISIN der Aktien lautet AT0000697750.
Jede Aktie gewährt das Recht zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Ausübung
des Stimmrechtes, wobei jede Aktie einer Stimme entspricht. Kein Aktionär verfügt daher
über besondere Kontrollrechte. Stimmrechtsbeschränkungen aufgrund von Vereinbarungen
zwischen Aktionären gibt es hinsichtlich des Syndikates Albertgasse 35 Beteiligungs GmbH
& Co KG. Es handelt sich hierbei um 8.555.675 Stück conwert Aktien – dies entspricht einem
Anteil am Grundkapital von 10,02 %.
Nach Kenntnis der Gesellschaft verfügte Gründer und Vorsitzender des Verwaltungsrats
Günter Kerbler per 31.12.2008 über 6,84 % des Grundkapitals. Weitere 5,01 % der Anteile
befanden sich im Besitz von Fortis Investments Belgien. Durch das Aktienrückkaufprogramm
waren 4,99 % der Anteile im Besitz der Gesellschaft. Rund 80 % der ausstehenden Aktien
befanden sich im Streubesitz. Anteile von rund 10 % hält eine langfristig engagierte
Kernaktionärsgruppe bestehend aus Mitgliedern des Managements und diesen nahe
stehenden Personen. Seit dem Bilanzstichtag gab es nach Kenntnis des
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 137

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
Verwaltungsrats/geschäftsführendem Direktoriums insofern eine wesentliche Veränderung
der Aktionärsstruktur, als Fortis Investments Belgien auf mittlerweile über 8 % der Anteile
aufgestockt hat.
Änderungen der Satzung bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Hauptversammlung.
Die conwert Immobilien Invest SE ist jedoch gemäß § 4 Absatz 3 der gültigen Satzung
(Fassung vom 27.05.2008) ermächtigt, bis 08.06.2011 das Grundkapital der Gesellschaft um
bis zu Nominale EUR 26.674.770 durch Ausgabe von bis zu Stück 2.667.477 auf Inhaber
lautende Stückaktien zum Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrags am
Grundkapital pro Aktie, in einer oder mehreren Tranchen auch unter gänzlichem oder
teilweisen Bezugsrechtsausschluss, auch im Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß
§ 153 Absatz 6 Aktiengesetz, gegen Bar- oder Sacheinlage zu erhöhen und den
Ausgabekurs sowie die Ausgabebedingungen im Einvernehmen mit dem Verwaltungsrat
festzusetzen (genehmigtes Kapital).
Weiters ist der Verwaltungsrat der conwert gemäß § 38 Absatz 2 SEG i.V.m. § 169 AktG
ermächtigt, innerhalb von 5 Jahren ab Beschlussfassung, sohin bis 25. Oktober 2012, das
Grundkapital der Gesellschaft um bis zu Nominale EUR 400.121.590,– durch Ausgabe von
bis zu Stück 40.012.159 auf Inhaber lautende Stückaktien zum Mindestausgabekurs von
100% des anteiligen Betrags am Grundkapital in einer oder mehreren Tranchen, auch im
Wege des mittelbaren Bezugsrechts gemäß § 153 Abs. 6 AktG, gegen Bar oder Sacheinlage
zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie die Ausgabebedingungen festzusetzen
(genehmigtes Kapital II.).
Der Verwaltungsrat ist gemäß § 174 Abs 2 AktG, innerhalb von fünf Jahren ab
Beschlussfassung, sohin bis 27. Mai 2013 ermächtigt, Wandelschuldverschreibungen
(Wandelschuldverschreibungen 2008), mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu
12.803.890 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen
Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 128.038.900,– verbunden ist, in einer oder
mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen der
Wandelschuldverschreibungen sowie die Ausgabe und das Umtauschverfahren der
Wandelschuldverschreibungen festzusetzen; das Bezugsrecht der Aktionäre gemäß § 174
Abs 4 AktG i.V.m. § 153 AktG im Falle der Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen
gemäß vorstehender Ermächtigung ist ausgeschlossen.
Das Grundkapital der conwert ist um bis zu EUR 128.038.900,– durch Ausgabe von bis zu
12.803.890 Stück neue, auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft zur Gewährung
von Umtausch- oder Bezugsrechten an die Gläubiger der Wandelschuldverschreibungen
2008 (bedingtes Kapital II.) und die entsprechende Änderung der Satzung in § 4
(Grundkapital und Aktien) bedingt erhöht.
Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE hat am 24.01.2008 vom
Hauptversammlungsbeschluss vom 25.10.2007 Gebrauch gemacht und ein
Aktienrückkaufprogramm beschlossen. Der Verwaltungsrat (vormals der Vorstand) wurde
von der Hauptversammlung ermächtigt, für die Dauer von 18 Monaten ab Beschlussfassung
eigene Aktien der Gesellschaft bis zum gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß von 10 % des
Grundkapitals zu erwerben. Erwerbszweck ist jeder gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG erlaubte
Zweck, insbesondere aber der Einsatz als Akquisitionswährung für den Kauf von
Unternehmen und Liegenschaften. Insgesamt wurden im Rahmen dieses
Rückkaufprogramms 3.882.361 Stück Aktien zu einem Preis von EUR 43.561.671,08 (ohne
Transaktionsspesen) erworben. Dies entspricht 4,548 % des Grundkapitals. Aufgrund des
Auslaufens der Ermächtigung wurde dieser Aktienrückkauf mit 30.06.2008 beendet.
Der Verwaltungsrat hat daraufhin am 25.08.2008 beschlossen, erneut von der Ermächtigung
der Hauptversammlung Gebrauch zu machen. In diesem weiteren Aktienrückkaufprogramm
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 138

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
(Geltungsdauer vom 29.08.2008 bis längstens 25.04.2009) wurden bis zum Stichtag
31.12.2008 insgesamt 385.105 Stück Aktien zu einem Preis (ohne Transaktionsspesen) von
EUR 3.491.397,02 erworben. Dies entspricht 0,451 % des Grundkapitals. Seit Oktober 2008
notiert die conwert-Aktie unter dem von der Hauptversammlung beschlossenen Mindestpreis
des Aktienrückkaufprogramms. Daher wurden ab diesem Zeitpunkt im Geschäftsjahr 2008
keine weiteren Aktien zurückgekauft.
Die ordentliche Hauptversammlung vom 27. Mai 2008 hat die Satzung des Unternehmens
dahingehend geändert, dass Hauptversammlungen in Bild und Ton aufgezeichnet und
öffentlich übertragen werden dürfen. Der Bericht des Geschäftsführenden Direktoriums
wurde daraufhin in deutscher und englischer Sprache über das Internet weltweit zugänglich
gemacht.
Verwaltungsrat und geschäftsführendes Direktorium
Die Hauptversammlung wählt die Mitglieder des Verwaltungsrates. Der Verwaltungsrat wählt
gemäß § 11 der Satzung der Gesellschaft jährlich in einer im Anschluss an die ordentliche
Hauptversammlung abzuhaltenden Sitzung aus seiner Mitte einen Vorsitzenden sowie einen
oder zwei Stellvertreter. Zu dieser Sitzung bedarf es keiner besonderen Einladung.
Die Geschäftsführenden Direktoren werden vom Verwaltungsrat bestellt.
Gemäß der Satzung darf eine Nominierung zum Verwaltungsrat letztmalig mit 75 Jahren
bzw. zum Geschäftsführenden Direktor letztmalig mit 65 Jahren erfolgen.
Für den Fall eines öffentlichen Übernahmeangebots wurde zwischen der Gesellschaft und
den Mitgliedern des Geschäftsführenden Direktoriums eine Entschädigungsvereinbarung
abgeschlossen. Demnach hat jeder Geschäftsführende Direktor im Falle einer Change of
Control das Recht, seine Position unter Wahrung seiner Ansprüche zurückzulegen.
Zusätzlich bestehen keine bedeutenden Vereinbarungen, die bei einem Kontrollwechsel in
der Gesellschaft infolge eines Übernahmeangebotes wirksam werden, sich ändern oder
enden.
Ausblick
Trotz des aktuell negativen wirtschaflichen Umfelds geht conwert aus heutiger Sicht von
einer weitestgehend stabilen Wohnimmobilienmarktentwicklung an den wichtigsten conwert-
Standorten aus. Auch zeichnen sich die Wohnimmobilienmärkte in Österreich und
Deutschland, wo sich die Preise im Gegensatz zu Boommärkten auch in den letzten 5
Jahren überwiegend stabil entwickelt haben, durch eine geringere Konjunktursensibilität aus
als andere Immobilienmärkte (etwa England, Spanien oder Frankreich) oder Immobilien-
Segmente (Büro- oder Gewerbeimmobilien).
Die conwert Immobilien Invest SE Gruppe profitiert in diesem negativen Marktumfeld von der
hohen Wertschöpfung und Diversifizierung innerhalb der Unternehmensgruppe und der
damit verbundenen inneren Ertragskraft. Dementsprechend wird der strategische Fokus im
Geschäftsjahr 2009 auf der Verbesserung der Finanzierungsstruktur, dem Ausbau des
Dienstleistungsgeschäfts, dem Verkauf von Immobilien sowie auf organischen
Mietertragssteigerungen liegen. Opportunitäten auf der Akquisitionsseite werden nur äußerst
selektiv genutzt werden.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 139

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
Zu weiteren Ausführungen zur Entwicklung der conwert Immobilien Invest SE Gruppe
verweist das Geschäftsführende Direktorium auf den Konzernlagebericht 2008.
Nachtragsbericht
Im Februar 2009 hat die conwert Immobilien Invest SE Gruppe ein umfassendes Programm
zur Kostenoptimierung und Effizienzsteigerung bekannt gegeben. Das Unternehmen wird die
allgemeinen Verwaltungskosten für den eigenen Bestand um rund 10-15 % reduzieren. Um
vorhandene Ressourcen noch besser zu nutzen werden gleichzeitig die Kapazitäten in den
Bereichen Immobilien-Vertrieb und Immobilienverwaltung reorganisiert und gestärkt. Im Jahr
2009 sollen dadurch die gesamten Verwaltungskosten (Sach- und Personalkosten) auf 11-12
% des Brutto-Umsatzes gesenkt werden, nach rund 14 % im Geschäftsjahr 2008.
Kernelemente des Kostenoptimierungs- und Effizienzsteigerungsprogramms sind die
Reduktion der allgemeinen Verwaltungskosten, die Zusammenlegung und Reorganisation
von Geschäftsbereichen (Asset & Property Management) und Standorten (3 Standorte in
Österreich werden in der Konzernzentrale konzentriert, das Ungarn-Geschäft wird auf ein
Minimum reduziert, einzelne Wohnungsprivatisierungsstandorte in Deutschland
geschlossen) sowie die Nutzung von Synergieeffekten im Dienstleistungsgeschäft. Der
Personalabbau in der allgemeinen Verwaltung sowie bei Tochtergesellschaften betrifft rund
50 Personen. Das Geschäftsführende Direktorium verzichtet ab 2009 auf 20 % der
Vergütung. Die Einsparungsmaßnahmen werden sich bereits im Jahr 2009 positiv auf die
Ertragsentwicklung auswirken, wobei einem einmaligen Aufwand von rund EUR 0,8 Mio. für
Betriebsschließungen und -zusammenlegungen im Jahr 2009 nachhaltige
Einsparungseffekte von rund EUR 6,9 Mio. gegenüberstehen.
Gleichzeitig hat conwert die Aktivitäten in den Bereichen Immobilien-Vertrieb und
Immobilienverwaltung verstärkt. Durch den Ausbau des Immobilienverwaltungsgeschäfts – in
dem Fremdmandate wie auch eigene Immobilienbestände verwaltet werden – können rund
30 neue Arbeitsplätze geschaffen werden. Mittlerweile wurden rund 11.000 Wohneinheiten in
Deutschland von Fremdverwaltungen zu deutlich geringeren Personal- und Sachkosten
übernommen und dadurch Fremdkosten eingespart. Weitere 2.500 Wohneinheiten werden
im laufenden Geschäftsjahr 2009 noch übernommen.
Da der strategische Fokus in Zukunft auf dem Ausbau des Dienstleistungsgeschäfts, dem
Verkauf von Immobilien sowie auf organischen Mietertragssteigerungen liegt, wurde diese
stärkere Vertriebsorientierung auch im Geschäftsführenden Direktorium umgesetzt. Mit
Thomas Rohr, der mit Wirkung vom 01.03.2009 neu in das Geschäftsführende Direktorium
eingezogen ist, und dem Direktoriums-Mitglied Jürgen F. Kelber übernehmen die bisher
bereits für den Vertrieb zuständigen Personen auch die Verantwortung für das gesamte
Österreich- bzw. Deutschland-Geschäft. Ihre Verantwortungsbereiche umfassen damit
sämtliche Geschäftstätigkeiten in diesen beiden Kernmärkten der conwert. Thomas Rohr
(44) war bisher Vorstand der zur conwert gehörenden RESAG Gruppe und leitete das
Makler-Unternehmen RESAG Immobilienmakler GmbH. Im Geschäftsführenden Direktorium
wird er von nun an für die Region Österreich zuständig sein, Jürgen F. Kelber für die Region
Deutschland.
Walter Leitner, Andreas Nittel und Alexander Zartl sind mit Wirkung vom 28.02.2009 aus
dem Geschäftsführenden Direktorium ausgeschieden und übernehmen leitende Funktionen
in der conwert Gruppe.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 140

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
Friedrich Scheck hat seit Mandat als Geschäftsführender Direktor mit Wirkung vom
20.01.2009 niedergelegt. Als Vorsitzender des Vorstandes wird sich Friedrich Scheck
nunmehr ausschließlich auf die börsenotierte ECO Business-Immobilien AG konzentrieren.
Seine Funktion als Geschäftsführer der ECO Management GmbH (100 %-Tochter der
conwert Gruppe) behält er bei. Die Verwaltungsratsmitglieder Günter Kerbler (Vorsitzender)
und Mag. Franz Zwickl (Stellvertreter des Vorsitzenden) werden ihre Aufsichtsratsmandate in
der ECO Business-Immobilien AG im Anschluss an die für 20.05.2009 geplante ordentliche
Hauptversammlung zurücklegen. Die vorgenommenen Änderungen tragen einer noch
stärkeren Fokussierung der beiden Unternehmen auf ihre Kernsegmente Wohnimmobilien
(conwert) und Büro- und Geschäftsimmobilien (ECO) im aktuell herausfordernden
Marktumfeld sowie bester Corporate Governance Rechnung. Vor dem Hintergrund dieser
noch klareren Ausrichtung auf die gegebene Investmentstrategie hält die conwert daran fest,
die bestehende Unternehmensbeteiligung an der ECO Business-Immobilien AG (24,9 %)
nicht weiter aufzustocken.
Die niedrigen Kurse der 2007 begebenen Wandelschuldverschreibungen (Nominale EUR
196 Mio.) nutzte conwert auch im angelaufenen Geschäftsjahr 2009, um Schulden zu
günstigen Konditionen abzubauen. So wurden weitere Wandelschuldverschreibungen zu
Kursen zwischen 44 und 46,50 je EUR 100 Nominale zurückgekauft. Bei einem effektiven
Kapitaleinsatz von etwas mehr als EUR 7 Mio. konnte somit die Verschuldung der conwert
um EUR 16,0 Mio. reduziert werden.
Wien, am 20. März 2009
Das Geschäftsführende Direktorium
der
conwert Immobilien Invest SE
Mag. Johann Kowar Mag. Claudia Badstöber
Jürgen F. Kelber Thomas Rohr
Mag. Wolfgang Tutsch
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 141

conwert Immobilien Invest SE, Wien 31. Dezember 2008
B I L A N Z ZUM 31. DEZEMBER 2008
A K T I V A P A S S I V A
Stand Stand Stand Stand
31.12.2008 30.12.2003 31.12.2008 30.12.2003
€ € € T€ € € T€
A. ANLAGEVERMÖGEN A. EIGENKAPITAL
I. Sachanlagen I. Grundkapital 853.592.730,00 853.593
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, II. Kapitalrücklagen (Gebundene) 322.939.400,96 322.939
einschließlich der Bauten auf fremdem Grund 172.351.800,00 168.970 III. Gewinnrücklagen (Eigene Anteile) 13.655.891,20 0
davon Grundwert € 34.391.538,49 (2007 T€ 38.240) IV. Bilanzgewinn 19.640.513,44 44.899
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau 10.562.792,63 16.189 davon Gewinn-/Verlustvortrag
182.914.592,63 185.159 € 44.899.416,45 (2007 T€ -1)
II. Finanzanlagen 1.209.828.535,60 1.221.431
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 834.578.203,52 348.586
2. Beteiligungen 78.325.911,40 101.111 B. RÜCKSTELLUNGEN
3. Wertpapiere des Anlagevermögens 1.206.848,80 0 1. Steuerrückstellungen 7.544.877,07 3.045
4. Eigene Anteile 13.655.891,20 0 2. Sonstige Rückstellungen 4.998.286,43 2.672
927.766.854,92 449.697 12.543.163,50 5.717
1.110.681.447,55 634.856 C. VERBINDLICHKEITEN
1. Anleihen 200.026.736,43 197.719
B. UMLAUFVERMÖGEN 2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 166.541.959,04 124.310
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 3. Erhaltene Anzahlungen 0,00 1.000
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 1.824.041,94 20.623 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.235.176,94 4.621
2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehme 406.220.703,42 796.174 5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehme 11.731.143,09
15.280
3. Forderungen gegenüber Unternehmen, 6. Sonstige Verbindlichkeiten 1.871.572,22
11.406
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 33.956.471,71 68.060 davon aus Steuern € 782.946,14 (2007 T€ 1)
4. Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände 16.196.197,87 7.826 davon im Rahmen der sozialen Sicherheit
458.197.414,94 892.683 € 8.496,13 (2007 T€ 0)
II. Kassenbestand, Schecks, Guthaben bei Kreditinstituten 37.045.368,34 54.071 382.406.587,72 354.336
495.242.783,28 946.754
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 1.151.894,01 143
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 5.950,00
17
1.605.930.180,83
1.581.627 1.605.930.180,83
1.581.627
HAFTUNGSVERHÄLTNISSE 434.895.000,00 249.342
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 142

conwert Immobilien Invest SE, Wien 31. Dezember 2008
G E W I N N - U N D V E R L U S T R E C H N U N G
FÜR DIE ZEIT VOM 1. JÄNNER 2008 BIS 31. DEZEMBER 2008
2 0 0 8 2 0 0 7
€ € T€ T€
1. Umsatzerlöse
2. Sonstige betriebliche Erträge
52.666.101,85 47.268
a) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 90.892,50 663
b) Übrige
3. Materialaufwand und Aufwendungen
für bezogene Leistungen
1.630.978,44 1.721.870,94 169 832
a) Buchwertabgang von Liegenschaften 27.617.990,51 27.137
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen
4. Personalaufwand
2.956.561,63 -30.574.552,14 2.439 -29.576
a) Gehälter
b) Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene
Sozialabgaben sowie vom Entgelt abhängige
1.665.546,02 0
Abgaben und Pflichtbeiträge 175.636,75 0
c) Sonstige Sozialaufwendungen
5. Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände
2.674,62 -1.843.857,39 0 0
des Anlagevermögens und Sachanlagen
davon außerplanmäßige Abschreibungen
€ 817.822,52 (2007 T€ 0)
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen
-3.970.840,02 -2.950
a) Steuern, soweit sie nicht unter Z 17 fallen 251.217,78 4.662
b) Übrige 18.493.345,97 -18.744.563,75 41.044 -45.706
7. Zwischensumme aus Z 1 bis 6 (Betriebserfolg) -745.840,51 -30.132
8. Erträge aus Beteiligungen
davon aus verbundenen Unternehmen
€ 23.640.925,54 (2007 T€ 37.479)
9. Erträge aus anderen Wertpapieren
23.640.925,54 37.479
des Finanzanlagevermögens
davon aus verbundenen Unternehmen
€ 0,00 (2007 T€ 4)
0,00 3
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen
€ 38.537.619,10 (2007 T€ 30.778)
59.960.637,04 51.960
11. Erträge aus dem Abgang von Finanzanlagen
12. Aufwendungen aus Finanzanlagen
22.724.304,00 1.413
Abschreibungen -79.977.002,78 0
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon betreffend verbundene Unternehmen
€ 1.527.538,21 (2007 T€ 612)
-32.194.179,74 -15.856
14. Zwischensumme aus Z 8 bis 13 (Finanzerfolg) -5.845.315,94 74.999
15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit -6.591.156,45 44.867
17. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -5.011.855,36 33
18. Jahresfehlbetrag/-überschuss -11.603.011,81 44.900
19. Auflösung von Gewinnrücklagen 33.718.908,42 0
20. Zuweisung zu Gewinnrücklagen -47.374.799,62 0
Jahresverlust/-gewinn -25.258.903,01 44.900
21. Gewinn-/Verlustvortrag aus dem Vorjahr 44.899.416,45 -1
22. Bilanzgewinn 19.640.513,44 44.899
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 143

conwert Immobilien Invest SE, Wien 31. Dezember 2008
A N L A G E N S P I E G E L GEMÄSS § 226 (1) UGB PER 31. DEZEMBER 2008
Beilage 1
zum Anhang
für das Geschäftsjahr 2008
A n s c h a f f u n g s - bzw. H e r s t e l l u n g s k o s t e n Abschreibungen Buchwert Buchwert Abschreibungen
Vortrag Zugänge Umbuchungen Abgänge Stand kumuliert 31.12.2008 30.12.2003 des Geschäfts-
1.1.2008 31.12.2008 jahres
€ € € € € € € € €
ANLAGEVERMÖGEN
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten,
einschließlich der Bauten auf fremdem Grund
Bebaute Grundstücke mit Wohngebäuden
Grundwert 38.758.618,61 2.330.878,33 0,00 6.157.097,99 34.932.398,95 540.860,46 34.391.538,49 38.239.983,82 37.750,69
Gebäudewert 138.888.314,87 9.376.748,17 23.313.265,65 22.432.620,50 149.145.708,19 11.185.446,68 137.960.261,51 130.730.102,78 3.933.089,33
177.646.933,48 11.707.626,50 23.313.265,65 28.589.718,49 184.078.107,14 11.726.307,14 172.351.800,00 168.970.086,60 3.970.840,02
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau 16.188.870,53 18.163.589,73 -23.313.265,65 476.401,98 10.562.792,63 0,00 10.562.792,63 16.188.870,53 0,00
193.835.804,01 29.871.216,23 0,00 29.066.120,47 194.640.899,77 11.726.307,14 182.914.592,63 185.158.957,13 3.970.840,02
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 348.586.342,01 575.086.560,05 -977.325,24 66.180.037,86 856.515.538,96 21.937.335,44 834.578.203,52 348.586.342,01 21.937.335,44
2. Beteiligungen 101.110.962,58 558.382,50 977.325,24 0,00 102.646.670,32 24.320.758,92 78.325.911,40 101.110.962,58 24.320.758,92
3. Wertpapiere des Anlagevermögens 0,00 1.206.848,80 0,00 0,00 1.206.848,80 0,00 1.206.848,80 0,00 0,00
4. Eigene Anteile 0,00 47.374.799,62 0,00 0,00 47.374.799,62 33.718.908,42 13.655.891,20 0,00 33.718.908,42
449.697.304,59 624.226.590,97 0,00 66.180.037,86 1.007.743.857,70 79.977.002,78 927.766.854,92 449.697.304,59 79.977.002,78
643.533.108,60 654.097.807,20 0,00 95.246.158,33 1.202.384.757,47 91.703.309,92 1.110.681.447,55 634.856.261,72 83.947.842,80
Entwicklung der kumulierten Abschreibungen
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 144

Kumulierte Abschreibungen für:
Vortrag 1.1.2008 Zugang Umbuchung Zuschreibung Abgang Stand 31.12.2008
Grundwert 518.634,79 37.750,69 0,00 0,00 15.525,02 540.860,46
Gebäudewert
III. Finanzanlagen
8.158.212,09 3.933.089,33 0,00 0,00 905.854,74 11.185.446,68
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 0,00 21.937.335,44 0,00 0,00 0,00 21.937.335,44
2. Beteiligungen 0,00 24.320.758,92 0,00 0,00 0,00 24.320.758,92
3. Wertpapiere (Wertrechte) des Anlagevermögens 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
4. Eigene Anteile 0,00 33.718.908,42 0,00 0,00 0,00 33.718.908,42
0,00 79.977.002,78 0,00 0,00 0,00 79.977.002,78
8.676.846,88 83.947.842,80 0,00 0,00 921.379,76 91.703.309,92
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 145

Anlage 3 a
Anhang zum Einzelabschluss der conwert Immobilien Invest SE
1. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
1.1. Allgemeine Grundsätze
Der Jahresabschluss wurde unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung
sowie unter Beachtung der Generalnorm, ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage des Unternehmens zu vermitteln, aufgestellt.
Bei der Erstellung des Jahresabschlusses wurde der Grundsatz der Vollständigkeit eingehalten.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.
Die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewendeten Bewertungsmethoden wurden
beibehalten.
Bei der Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden wurde der Grundsatz der Einzelbewertung
beachtet.
Weiters wurde bei der Bewertung davon ausgegangen, dass das Unternehmen fortgeführt
wird.
Dem Vorsichtsprinzip wurde dadurch Rechnung getragen, dass nur die am Abschlussstichtag
verwirklichten Gewinne ausgewiesen wurden. Erkennbare Risiken und drohende Verluste, die
im Abschlussjahr oder früher entstanden sind, wurden berücksichtigt, selbst wenn diese Umstände
erst zwischen dem Abschlussstichtag und dem Tag der Aufstellung des
Jahresabschlusses bekannt geworden sind.
Mit 28.11.2005 hat die conwert Immobilien Invest SE eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung
abgeschlossen. Diese Vereinbarung umfasst die conwert Immobilien Invest SE
als Gruppenträger und sämtliche inländische Tochter- bzw. Enkelgesellschaften als
Gruppenmitglieder, über welche die conwert Immobilien Invest SE zum 31.12.2004 bereits
die Stimmrechtsmehrheit hatte. Mit Bescheid vom 22.12.2005 wurde dem Antrag auf
Feststellung einer Gruppe gem. § 9 Abs 8 KStG seitens des Finanzamtes stattgegeben. Mit
Datum vom 4.12.2006, 14.1.2008 und vom 3.6.2008 wurde der Gruppen- und
Steuerumlagevertrag um weitere Töchter bzw. Enkelgesellschaften der conwert Immobilien
Invest SE erweitert. Die Berechnung der Gruppenumlage erfolgt in einem mehrstufigen
Prozess. Dabei wird in einem ersten Schritt die fiktive (positive oder negative)
Steuerbelastung eines jeden Gruppenmitgliedes auf "stand alone" Basis errechnet und in
einem weiteren Schritt der Gruppenvorteil auf die einzelnen Gruppenmitglieder verteilt.
Mit Sacheinlagevertrag vom 30.12.2008 wurden sämtliche Anteile an der GJ Beteiligungs
GmbH an die ebenfalls 100%ige Tochtergesellschaft CWG Beteiligungs GmbH zum Zeitwert
übertragen.
1.2. Anlagevermögen
1.2.1. Sachanlagevermögen
Das Sachanlagevermögen enthält im Wesentlichen Liegenschaften, welche zu Anschaffungs-
oder Herstellungskosten vermindert um die planmäßigen Abschreibungen bewertet werden.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 146

Anlage 3 a
Für den Zeitraum der Bautätigkeit von Dachgeschossausbauten werden die entsprechenden
Fremdkapitalzinsen aktiviert.
Die planmäßige Abschreibung wird linear vorgenommen. Den Gebäuden wird eine Abschreibungsdauer
von 50 Jahren zu Grunde gelegt.
Abwertungen wurden bei Liegenschaften mit Verkehrswerten unter den fortgeschriebenen
Anschaffungskosten vorgenommen.
1.2.2. Finanzanlagen
Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten abzüglich außerplanmäßiger Abschreibung
bewertet.
1.3. Umlaufvermögen
1.3.1. Forderungen
Die Forderungen sind mit dem Nennwert angesetzt und in der Bilanz detailliert angeführt. Im
Falle erkennbarer Einzelrisiken werden Forderungen mit einem risikoangepassten Wert ange-
setzt.
1.3.2. Guthaben bei Kreditinstituten
Alle Guthaben sind mit dem Nominalwert bilanziert.
1.4. Eigenkapital
Das Eigenkapital setzt sich aus dem Grundkapital, der gebundenen Kapitalrücklage, der
Gewinnrücklage, dem Ergebnisvortrag und dem Jahresergebnis zusammen.
1.5. Rückstellungen
1.5.1. Steuerrückstellungen
Die Steuerrückstellungen beinhalten Rückstellungen für Eintragungsgebühren sowie für
latente Steuern deutscher Gruppenmitglieder. Diese Beträge waren rückzustellen, da die
entsprechenden Bescheide bzw. Beschlüsse im Geschäftsjahr 2008 noch nicht erlassen
wurden.
1.5.2. Sonstige Rückstellungen
In den sonstigen Rückstellungen werden unter Beachtung des Vorsichtsprinzips alle im Zeitpunkt
der Bilanzerstellung erkennbaren Risiken und der Höhe oder dem Grunde nach
ungewisse Verbindlichkeiten mit den Beträgen berücksichtigt, die nach vernünftiger
kaufmännischer Beurteilung erforderlich sind.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 147

1.6. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt worden.
Anlage 3 a
Am 7.11.2007 hat die conwert Immobilien Invest SE eine Wandelschuldverschreibung zu
EUR 100.000,-- pro Stück im Gesamtnominale von TEUR 196,4 Mio emittiert. Die
Wandlungsprämie beträgt anfänglich 30,00 % und steigt über die Laufzeit hinweg an. Der
effektive Wandlungspreis bei Fälligkeit von EUR 17,10 liegt rund 45,00 % über dem
Referenzaktienkurs.
Das Wandlungsrecht kann jederzeit im Zeitraum vom 27.12.2007 bis zum 3.11.2014 ausgeübt
werden. Wird das Wandlungsrecht nicht ausgeübt, werden die Anleihen am 12.11.2014 zu
jeweils EUR 111.490 pro Stück zurückgezahlt. Die Zinszahlung erfolgt jährlich bis zur
Glattstellung und beträgt 1,5 % p.a.
Der Anleihegläubiger ist berechtigt, mit Wirkung zum 12. November 2012 alle oder einzelne
seiner Schuldverschreibungen, die noch nicht gewandelt oder zurückgezahlt sind, zu
kündigen. Die Emittentin hat das Recht, am oder nach dem 24. November 2010 die Anleihe
vorzeitig zum jeweiligen Rückzahlungspreis zurückzuzahlen, wenn der Kurswert der aus der
Wandlung zu liefernden Stammaktien an 20 von 30 aufeinanderfolgenden Börsentagen
mindestens 130 % des jeweiligen Rückzahlungsbetrages ausmacht.
Die Differenz zwischen dem Ausgabebetrag und dem höheren Rückzahlungsbetrag der
Anleihe wird über die Laufzeit zugeschrieben. Die Zuschreibung der Wandelschuldverschreibung
aus dem Geschäftsjahr 2007 wurde von der Position sonstige Verbindlichkeiten
in die Position Verbindlichkeiten Anleihe umgegliedert.
Bis zum Ende des Geschäftsjahres wurden um TEUR 707 Wandelschuldverschreibungen zum
Nominale von TEUR 1.500 rückgekauft.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 148

Erläuterungen der Positionen der Bilanz
2.1. Anlagevermögen
Entwicklung
Anlage 3 a
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens und die Aufgliederung der
Jahresabschreibung nach einzelnen Posten sind im Anlagespiegel dargestellt.
Sachanlagevermögen
Von den Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Bauten, einschließlich der Bauten
auf fremdem Grund in Höhe von insgesamt TEUR 172.352 entfällt ein Betrag in Höhe von
TEUR 34.392 auf Grundwert, sowie ein Betrag in Höhe von TEUR 137.960 auf
Gebäudewert. Der Gesamtbetrag der im Geschäftsjahr aktivierten Fremdkapitalzinsen: TEUR
273 (Vorjahr: TEUR 172).
Die restlichen Sachanlagen sind Anlagen in Bau im Wert von TEUR 10.563 (Vorjahr: TEUR
16.189).
Das Sachanlagevermögen beträgt in Summe EUR 182.914.592,63.
Finanzanlagen
Im Finanzanlagevermögen sind Anteile an verbundenen Unternehmen ausgewiesen. Die Liste
der Tochtergesellschaften zeigt sich wie folgt:
Beteiligungsausmaß
2008
Beteiligungsausmaß
2007
Österreich
GJ-Beteiligungs GmbH -- 100,00 %
G-Unternehmensbeteiligung GmbH 100,00 % 100,00 %
Con value one Immobilien GmbH 98,42 % 98,42 %
GGJ Beteiligungs GmbH 100,00 % 100,00 %
“CONWERT Securitisation” Holding GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert Immobilien Invest AG & Co. OEG -- 99,00 %
TPI Tourism Properties Invest AG 92,00 % 80,00 %
conwert Management GmbH 99,00 % 99,00 %
RESAG Real Estate Services AG (vormals: Conwert
Liegenschaftsentwicklung AG)
100,00 % 100,00 %
ECO Management GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert Dienstleistung Holding GmbH 100,00 % --
conwert Treasury OG 100,00 % --
LLL-Luxury Living Liegenschaftsentwicklungs GmbH 99,00 % --
CWG Beteiligungs GmbH
Deutschland
100,00 % --
conwert Immobilien Invest GmbH 94,90 % 94,90 %
conwert Berlin 2 Immobilien Invest GmbH 94,90 % 94,90 %
conwert Immobilien Development GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert Grazer Damm Development GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert Viktoria Quartier Invest GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert beta Invest GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert gamma Invest GmbH 75,00 % 75,00 %
conwert delta Invest GmbH 75,00 % 75,00 %
conwert Grundbesitz Leipzig Bestand GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert Grundbesitz Leipzig Besitz GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert lambda Invest GmbH 75,00 % 75,00 %
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 149

Anlage 3 a
conwert epsilon Invest GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert sigma Invest GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert omega Invest GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert Sachsen Invest GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert Deutschland Beteiligungsholding GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert Centaurus Invest GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert Pegasus Invest GmbH 100,00 % 100,00 %
conwert Deutschland Holding GmbH 100,00 % 100,00 %
A&K Immobiliengruppe GmbH 100,00 % 100,00 %
GAG Grundstücksverwaltungs Aktien-
gesellschaft
75,00%
plus 1 Aktie
75,00%
plus 1 Aktie
Die übrigen Zugänge bei den Anteilen an verbundenen Unternehmen betreffen Zuschüsse an
Tochtergesellschaften und Großmutterzuschüsse für Enkelgesellschaften.
Anteile an verbundenen Unternehmen:
2008
Gesellschaftsbezeichnung
Sitz Buchwert Beteiligungs–
Ergebnis
Eigenkapital des Geschäfts-
ausmaß 31.12.2008 jahres 2008
TEUR TEUR TEUR
G-Unternehmensbeteiligung GmbH Wien 571 100,00 % 410 11
Con value one Immobilien GmbH Wien 14.273 98,42 % 8.184 0
GGJ Beteligungs GmbH
CONWERT SECURITISATION
Wien 18 100,00 % 2.303 2.284
Holding GmH
Wien
700
100,00 %
(1.031)
(1.730)
TPI Tourism Properties Invest AG Wien 46.658 92,00 % 51.815 1.304
conwert Management GmbH Wien 95.475 99,00 % 15.840 15.805
RESAG Real Estate Services AG Wien 76 100,00 % 1.841 1.821
ECO Management GmbH Wien 37.315 100,00 % 1.904 1.854
conwert Dienstleistung Holding
GmbH
Wien 35 100,00 % 1.759 1.724
conwert Treasury OG Wien 355.202 100,00 % 359.553 4.533
LLL-Luxury Living
Wien 18 99,00 % (3.716) (2.047)
Liegenschaftsentwicklungs GmbH
CWG Beteiligungs GmbH Wien 75.597 100,00 % 75.595 (1)
conwert Immobilien Invest GmbH
conwert Berlin 2 Immobilien Invest
Berlin 7.646 94,90 % 5.174 (570)
GmbH
conwert Immobilien Development
Berlin 1.717 94,90 % 299 (379)
GmbH
conwert Grazer Damm Development
Berlin 50 100,00 % 259 209
GmbH
Berlin 22.366 100,00 % 22.752 823
conwert Viktoria Quartier Invest
Berlin 25 100,00 % (1.191) (265)
GmbH
conwert beta Invest GmbH Berlin 4.025 100,00 % 2.016 (747)
conwert gamma Invest GmbH Berlin 38 75,00 % 793 44
conwert delta Invest GmbH Berlin 8.538 75,00 % 6.265 (911)
conwert Grundbesitz Leipzig
Bestand GmbH
Leipzig 45.662 100,00 % 38.669 (2.131)
conwert Grundbesitz
Leipzig Besitz GmbH
Leipzig 299 100,00 % (118) (193)
conwert lambda Invest GmbH Berlin 23.038 75,00 % 20.168 (1.113)
conwert epsilon Invest GmbH Berlin 7.025 100,00 % 5.245 (644)
conwert sigma Invest GmbH Berlin 3.025 100,00 % 1.756 (620)
conwert omega Invest GmbH Berlin 3.025 100,00 % (11.872) (8.805)
conwert Sachsen Invest GmbH Berlin 29.806 100,00 % 29.356 43
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 150

Anlage 3 a
conwert Deutschland Beteiligungsholding
GmbH
Berlin 25 100,00 % (297) (270)
conwert Centaurus Invest GmbH Berlin 10.025 100,00 % 7.954 (874)
conwert Pegasus Invest GmbH Berlin 25 100,00 % (1.251) (1.024)
conwert Deutschland Holding GmbH Berlin 7.025 100,00 % (29) (43)
A&K Immobiliengruppe GmbH Heilbronn 33.768 100,00 % 1.058 798
GAG Grundstücksverwaltungs
1.672 75,00%
Aktiengesellschaft
Hamburg
plus 1 Aktie (8.800) (11.902)
2007
Gesellschaftsbezeichnung
Sitz Buchwert Beteiligungs–
Ergebnis
Eigenkapital des Geschäfts-
ausmaß 31.12.2007 jahres 2007
TEUR TEUR TEUR
GJ-Beteiligungs GmbH Wien 49.832 100,00 % 71.521 21.690
G-Unternehmensbeteiligung GmbH Wien 538 100,00 % 366 32
Con value one Immobilien GmbH Wien 14.273 98,42 % 9.564 0
GGJ Beteligungs GmbH
CONWERT SECURITISATION
Wien 17 100,00 % 3.474 3.456
Holding GmH
Conwert Immobilien Invest AG
Wien 700 100,00 % 807 110
& Co OEG
Wien
1
99,00 %
TPI Tourism Properties Invest AG Wien 40.322 80,00 % 50.404 405
conwert Management GmbH Wien 95.475 99,00 % 35 15.417
conwert Liegenschaftentwicklung AG Wien 76 100,00 % 20 (50)
ECO Management GmbH Wien 49.315 100,00 % 4.680 49
conwert Immobilien Invest GmbH
conwert Berlin 2 Immobilien Invest
Berlin 1.946 94,90 % 40 (450)
GmbH
conwert Immobilien Development
Berlin 3.916 94,90 % 2.914 (301)
GmbH
conwert Grazer Damm Development
Berlin 50 100,00 % 50 153
GmbH
Berlin 8.366 100,00 % 7.963 123
conwert Viktoria Quartier Invest
Berlin 3.225 100,00 % 2.273 (169)
GmbH
conwert beta Invest GmbH Berlin 7.525 100,00 % 6.262 (611)
conwert gamma Invest GmbH Berlin 4.237 75,00 % 4.995 999
conwert delta Invest GmbH Berlin 8.537 75,00 % 7.176 (728)
conwert Grundbesitz Leipzig
Bestand GmbH
Leipzig 5.662 100,00 % 800 (2.215)
conwert Grundbesitz
Leipzig Besitz GmbH
Leipzig 299 100,00 % (101) 75
conwert lambda Invest GmbH Berlin 37 75,00 % (1.719) (1.711)
conwert epsilon Invest GmbH Berlin 4.725 100,00 % 3.589 (864)
conwert omega Invest GmbH Berlin 3.025 100,00 % (3.067) (6.086)
conwert sigma Invest GmbH Berlin 25 100,00 % (624) (648)
conwert Sachsen Invest GmbH Berlin 106 100,00 % (387) (467)
conwert Deutschland Beteiligungsholding
GmbH
Berlin 25 100,00 % (27) (52)
conwert Centaurus Invest GmbH Berlin 25 100,00 % (1.173) (1.198)
conwert Pegasus Invest GmbH Berlin 25 100,00 % (228) (253)
conwert Deutschland Holding GmbH Berlin 25 100,00 % 15 (10)
A&K Immobiliengruppe GmbH Heilbronn 34.644 100,00 %
GAG Grundstücksverwaltungs
75,00%
Aktiengesellschaft
Hamburg 11.609 plus 1 Aktie 3.102 (3.415)
(429)
(267)
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 151

Beteiligungen
Gesellschaftsbezeichnung
Anlage 3 a
Sitz Buchwert Beteiligungs–
Ergebnis
Eigenkapital des Geschäfts-
ausmaß 31.12.2008 jahres 2008
TEUR TEUR TEUR
ECO Business Immobilien AG Wien 73.312 24,90 % 387.832 170
Tizian Wohnen 1 GmbH Berlin 2.481 34,00 % 4.825 (637)
Tizian Wohnen 2 GmbH Berlin 997 34,00 % 2.205 (50)
CD Deutsche Eigenheim AG Berlin 558 24,90 % 8.756 (9)
Alt & Kelber Immobilienverwaltung Heilbronn
GmbH
977 22,00 % 37 (15)
Wertpapiere des Anlagevermögens
Die Position beinhaltet im Wesentlichen die eigenen Aktien. In der außerordentlichen
Hauptversammlung vom 25. Oktober 2007 wurde der Vorstand ermächtigt, für die Dauer von
18 Monaten, ab Beschlussfassung, eigene Aktien der Gesellschaft bis zum gesetzlichen
höchstzulässigen Ausmaß, von 10 % des Grundkapitals, zu erwerben. Bis zum Bilanzstichtag
wurden insgesamt 4.267.466 Stück Aktien zu Anschaffungskosten von TEUR 47.375 (inkl.
Spesen) rückgekauft. Dies entspricht 4,999 % des Grundkapitals. Die eigenen Aktien wurden
zum Bilanzstichtag auf den Kurswert zum 31.12.2008 von 3,2 Euro und somit einen
Gesamtwert von TEUR 13.656 abgeschrieben.
Im Dezember 2008 wurden eigene Wandelschuldverschreibungen im Nominale von TEUR
1.500 mit Anschaffungskosten von TEUR 707 rückgekauft. Der Marktwert betrug zum
31.12.2008 TEUR 480. Auf eine außerplanmäßige Abschreibung wurde verzichtet, da die
Wertminderung aus Sicht der Gesellschaft nicht von Dauer ist und die Finanzanlage ein
langfristiges Investment darstellt.
2.2. Forderungen
Sämtliche Forderungen weisen eine Restlaufzeit von unter einem Jahr auf. Sämtliche
Forderungen sind wechselmäßig nicht verbrieft. Die Position Forderungen gegenüber
verbundenen Unternehmen beinhaltet ausschließlich sonstige Forderungen.
In den sonstigen Forderungen sind Erträge in der Höhe von TEUR 4.517 (Vorjahr:
TEUR 4.341) ausgewiesen, welche erst nach dem Abschlussstichtag zahlungswirksam
werden.
2.3. Eigenkapital
2.3.1. Grundkapital
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 853.592.730,- und ist in 85.359.273 auf
Inhaber lautende Stückaktien zerlegt.
Im Geschäftsjahr wurden 4.267.466 Stück Aktien zum Durchschnittskurs von EUR 11,101
rückgekauft.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 152

Anlage 3 a
Zum Bilanzstichtag besteht ein genehmigtes Kapital in Höhe von EUR 400.121.590,00,
welches in 40.012.159 auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt ist.
Für die Bedienung der Wandelschuldverschreibung wurde in der Hauptversammlung vom
27. Mai 2008 eine bedingte Kapitalerhöhung in Höhe von EUR 128.038.900 durch Ausgabe
von 12.803.890 auf Inhaber lautende Stimmaktien genehmigt.
2.3.2. Gebundene Kapitalrücklage
Die gebundene Kapitalrücklage stammt aus dem Agio früherer Kapitalerhöhungen.
2.3.3. Gewinnrücklage
Diese Position betrifft die entsprechende Rücklage im Zuge des Erwerbes der eigenen
Anteile. Da die eigenen Anteile zum Bilanzstichtag auf den Kurswert abgewertet wurden,
wurde die Rücklage in der entsprechenden Höhe aufgelöst.
2.4. Rückstellungen
Nachstehend findet sich eine Aufgliederung der Position Rückstellungen:
Art der Rückstellung Stand am
Stand am
1. 1. 2008 Verwendung Dotierung 31. 12. 2008
TEUR TEUR TEUR TEUR
Steuerrückstellungen 3.045 1.425 5.925 7.545
Vertriebsprovisionen 650 650 0 0
Rechts- und Beratungsaufwand 489 379 260 370
Personalrückstellung 0 0 109 109
Übrige 1.533 1.533 4.519 4.519
Summe 5.717 3.987 10.813 12.543
Die Steuerrückstellungen beinhalten Rückstellungen für Eintragungsgebühren sowie für
latente Steuern deutscher Gruppenmitglieder. Die sonstigen Rückstellungen wurden unter
Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht in ihrer voraussichtlichen Inanspruchnahme
gebildet.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 153

2.5. Verbindlichkeiten
2008:
In TEUR
lt. Bilanz Restlaufzeit bis
zu einem Jahr
Restlaufzeit
von einem bis
fünf Jahren
Anlage 3 a
Restlaufzeit von
über fünf Jahren
Anleihen 200.027 0 0 200.027*
gegenüber Kreditinstituten
aus Lieferungen und
166.542 65.117 36.381 65.044
Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unter-
nehmen
2.235
11.731
1.839
11.731
sonstige Verbindlichkeiten 1.871 1.580 291 0
Summe 382.406 80.267 37.068 265.071
* Die Anleihe wird am 14.11.2014 fällig. Es besteht jedoch eine vorzeitige
Tilgungsmöglichkeit für die Anleger mit Wirkung zum 12. November 2012.
2007:
In TEUR
lt. Bilanz Restlaufzeit bis
zu einem Jahr
396
0
Restlaufzeit
von einem bis
fünf Jahren
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 154
0
0
Restlaufzeit von
über fünf Jahren
Anleihen 197.719 0 0 197.719*
gegenüber Kreditinstituten 124.310 28.005 16.748 79.557
Erhaltene Anzahlungen
aus Lieferungen und
1.000 1.000 0 0
Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unter-
nehmen
4.621
15.280
4.346
15.280
sonstige Verbindlichkeiten 11.406 11.067 339 0
Summe 354.336 59.698 17.362 277.276
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in der Höhe von TEUR 94.925
(Vorjahr: TEUR 99.595) durch Eintragung im Grundbuch hypothekarisch besichert.
Zusätzlich sind TEUR 51.230 durch Beteiligungen und TEUR 6.827 durch Wertpapiere
besichert. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 166.542 sind
somit mit TEUR 152.982 besichert.
Mit Ausnahme der Liegenschaften
- 1010 Wien, Schwertgasse 2-Wipplingerstraße 16
- 7000 Eisenstadt, Glorietteallee 3-Museumgasse 4
dienen sämtliche Liegenschaften der hypothekarischen Besicherung.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten ausschließlich
sonstige Verbindlichkeiten.
275
0
0
0

Anlage 3 a
In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Aufwendungen in der Höhe von TEUR 395
(Vorjahr: TEUR 395) ausgewiesen, welche erst nach dem Abschlussstichtag zahlungswirksam
werden.
2.6. Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Finanzinstrumente
Zum Bilanzstichtag waren 26 Derivate mit effektivem Sicherungszusammenhang im Bestand.
Mit einem Volumen von TEUR 717.250 (Vorjahr: TEUR 596.000) hat die Gesellschaft
Interest Rate Swaps mit effektiven Sicherungszusammenhängen abgeschlossen. Mit den
Sicherungsgeschäften werden die variabel (3-, 6- und 12-Monats-Euribor) verzinsten
Kreditverbindlichkeiten auf einen Fixzinssatz umgestellt.
Der beizulegende Zeitwert für die Sicherungsgeschäfte wird auf Basis der Marktbewertung
zum Bilanzstichtag bewertet. Zum Bilanzstichtag ergaben sich folgende Bewertungen:
Referenzwert Laufzeit Marktwert 2008 in
TEUR
Trigger Swap EUR 3,5 Mio 2003 - 2009 (25)
Interest Rate Swap EUR 3,75 Mio 2003 - 2023 (119)
Grenzzinssatzvereinbarung (CAP) EUR 20,0 Mio 2004 - 2011 18
Grenzzinssatzvereinbarung (CAP) EUR 20,0 Mio 2004 - 2009 0
Interest Rate Swap EUR 25,0 Mio 2004 - 2011 (490)
Interest Rate Swap EUR 25,0 Mio 2004 - 2011 (532)
Interest Rate Swap EUR 50,0 Mio 2008 - 2017 (4.044)
Interest Rate Swap EUR 50,0 Mio 2007 - 2017 (4.330)
Interest Rate Swap EUR 120,0 Mio 2008 - 2017 (10.245)
Interest Rate Swap EUR 100,0 Mio 2007 - 2017 (7.675)
Interest Rate Swap EUR 50,0 Mio 2007 - 2017 (3.979)
Interest Rate Swap EUR 20,0 Mio 2007 - 2017 (1.843)
Interest Rate Swap EUR 20,0 Mio 2007 - 2017 (1.567)
Interest Rate Swap EUR 30,0 Mio 2008 - 2017 (2.797)
Grenzzinsvereinbarung (CAP) EUR 2,0 Mio 2005 - 2010 (18)
Interest Rate Swap EUR 2,0 Mio 2005 - 2010 (20)
Interest Rate Swap EUR 2,0 Mio 2005 - 2015 (41)
Interest Rate Swap EUR 2,0 Mio 2005 - 2015 (40)
Swaption EUR 2,0 Mio 2005 - 2015 (44)
Swaption EUR 2,0 Mio 2005 - 2015 (45)
Interest Rate Swap EUR 14,0 Mio 2008 - 2018 (2.575)
Interest Rate Swap EUR 50,0 Mio 2008 - 2018 (2.801)
Zinssatzswap EUR 30,0 Mio 2008 - 2017 (2.577)
Zinssatzswap EUR 10,0 Mio 2008 - 2018 (773)
Zins-Collar EUR 37,0 Mio 2008 - 2018 (294)
Zinssatzswap EUR 20,0 Mio 2008 - 2017 (2.122)
Zinssatzswap EUR 7,0 Mio 2008 - 2018 (496)
Da für sämtliche Sicherungsgeschäfte ein effektiver Sicherungszusammenhang gegeben ist,
erfolgt keine Bilanzierung dieser Geschäfte nach unternehmensrechtlichen Bestimmungen.
Der Buchwert beträgt somit EUR 0,00.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 155

Die Marktbewertung im Geschäftsjahr 2007 zeigt folgendes Bild:
Anlage 3 a
Referenzwert Laufzeit Marktwert 2007 in
TEUR
Trigger Swap EUR 3,5 Mio 2003 - 2009 46
Interest Rate Swap EUR 4,0 Mio 2003 - 2023 74
Trigger Swap EUR 6,5 Mio 2003 - 2008 52
Trigger Swap EUR 10,0 Mio 2003 - 2008 67
Grenzzinssatzvereinbarung (CAP) EUR 20,0 Mio 2004 - 2009 134
Grenzzinssatzvereinbarung (CAP) EUR 20,0 Mio 2004 - 2011 316
Interest Rate Swap EUR 25,0 Mio 2004 - 2011 675
Interest Rate Swap EUR 25,0 Mio 2004 - 2011 729
Grenzzinsvereinbarung (CAP) EUR 50,0 Mio 2007 - 2017 577
Interest Rate Swap EUR 50,0 Mio 2007 - 2017 (443)
Zinsbegrenzungsgeschäft EUR 120,0 Mio 2007 - 2017 1.378
Interest Rate Swap EUR 100,0 Mio 2007 - 2017 (67)
Interest Rate Swap EUR 50,0 Mio 2007 - 2017 (997)
Interest Rate Swap EUR 20,0 Mio 2007 - 2017 (163)
Interest Rate Swap EUR 20,0 Mio 2007 - 2017 (233)
Interest Rate Swap EUR 30,0 Mio 2007 - 2017 (279)
Grenzzinsvereinbarung (CAP) EUR 2,0 Mio 2005 - 2010 26
Interest Rate Swap EUR 2,0 Mio 2005 - 2010 64
Interest Rate Swap EUR 2,0 Mio 2005 - 2015 105
Interest Rate Swap EUR 2,0 Mio 2005 - 2015 105
Swap settlement EUR 2,0 Mio 2005 - 2015 (69)
Swap settlement EUR 2,0 Mio 2005 - 2015 (69)
Grenzzinssatzvereinbarung (CAP) EUR 30,0 Mio 2007 - 2017 277
2.7. Passive Rechnungsabgrenzungsposten
Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen einmalige Ausgleichszahlungen aus
Zinstauschabkommen, welche über die Laufzeit abgegrenzt werden.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 156

2.8. Eventualforderungen und –verbindlichkeiten
Anlage 3 a
Zum Bilanzstichtag bestanden folgende Eventualverbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen in TEUR:
Titel Liegenschaft
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 157
aushaftender
Betrag in TEUR
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1230 Wien, Fröhlichgasse 5 1.887
Zahler für die IEG – Immobilien Errichtungs GmbH 4600 Wels, Stadtplatz 11
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1020 Wien, Taborstraße 64/Darwingasse 3 8.216
Zahler für die RG Immobilien GmbH 1030 Wien, Leonhardgasse 3-5
1070 Wien, Neubaugasse 68
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1020 Wien, Taborstraße 26 15.021
Zahler für die G1 Immobilienverwertung GmbH 1090 Wien, Roßauer Lände 29/Seegasse 29
1130 Wien, Mittermayergasse 2-6
1140 Wien, Einwanggasse 27
1150 Wien, Gernotgasse 7+9/Kriemhildplatz 6+7
1160 Wien, Klausgasse 30-32/Kreitnergasse
2700 Wiener, Neustadt, Wiener Straße 12
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1060 Wien, Eggerthgasse 11/Kaunitzgasse 3 5.661
Zahler für die GK Immobilienverwertung GmbH 1120 Wien, Gaudenzdorfer Gürtel 13/Steinbauergasse
1190 Wien, Grinzinger Allee 15+17
2340 Mödling, Schrannenplatz 2
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1010 Wien, Maria Theresien-Straße 24 10.434
Zahler für die GKHK Handelsges.m.b.H. 1060 Wien, Otto Bauer-Gasse 5
1070 Wien, Zollergasse 9-11
1120 Wien, Meidlinger Hauptstraße 15/Arndtstraße
1150 Wien, Chrobakgasse 8
1200 Wien, Wallensteinplatz 2a
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1190 Wien, Heiligenstädter Straße 9 1.505
Zahler für die Datareal Beteiligungsges.m.b.H. & Co.
Heiligenstädter Straße 9 OEG
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1160 Wien, Gablenzgasse 60+60a 814
Zahler für die Datareal Beteiligungsges.m.b.H. & Co.
Gablenzgasse 60 KEG
Haftung der conwert Immoblien Invest SE als Bürge und 1060 Wien, Mariahilfer Straße 93 496
Zahler für die Mariahilfer Straße 93 Bauträger GmbH
Hafung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1060 Wien, Schmalzhofgasse 6 744
Zahler für die "SHG 6" Immobilienentwicklungs GmbH
Haftung der conwert Immoblien Invest SE als Bürge und 1030 Wien, Weißgerberlände 52 4.000
Zahler für die Con Wert Handelsges.m.b.H. 1120 Wien, Hetzendorfer Straße 77+79a

Anlage 3 a
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1190 Wien, Muthgasse 56-58 11.507
Zahler für die Con Tessa Immobilienverwertung GmbH 4033 Linz, Panholzerweg 1
4840 Vöcklabruck, Gmundnerstraße 11
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1030 Wien, Adamgasse 28 2.572
Zahler für die Lithinos Immobilien Invest GmbH 1030 Wien, Landstraßer Gürtel 15
1030 Wien, Sechskrügelgasse 5
1180 Wien, Klostergasse 35
Garantiezusage der conwert Immobilien Invest SE für die 1010 Wien, Elisabethstraße 3+5 21.600
Rückführung des Kredites des LLL – Luxury Living
Liegenschaftsentwicklungs GmbH
Bürgschaftserklärung der conwert Immobilien Invest SE 1010 Wien, Rudolfsplatz 6 6.960
für die GJ Beteiligungs GmbH & Co. Rudolfsplatz 6 OG
Garantiezusage der conwert Immobilien Invest SE 4040 Linz, Friedrichstraße 4 8.240
für die G-Unternehmensbeteiligung GmbH & Co.
Friedrichstraße 4 KEG
Kreditbesicherungsgarantie der conwert Immobilien Invest SE 1150 Wien, Mariahilfer Straße 156-158 12.747
für Mariahilfer Straße 156 Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1010 Wien, Marc Aurel-Straße 7 4.730
Zahler für die 1010 Wien, Marc-Aurel-Straße 7
Immobilientreuhand GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Wien, Urban Loritz-Platz 8, Halmgasse 2, 21.520
Zahler für die Con value one Immobilien GmbH Nibelungengasse 1-3, Weißgerber Lände 6,
Piaristengasse 16, Lainzer Straße 88, Tautenhayng. 22,
Kölblgasse 31, Kollergasse 6, Obere Viaduktgasse 26,
Paulusgasse 2, Schönbrunner Straße 77, Eichenstr.76,
Gatterholzgasse 9, Huglgasse 28, Rosinagasse 8,
Hormayrgasse 7, Rauscherstraße 13, Döblinger Gürtel 7,
Obere Donaustraße 3, Edelhofgasse 21, Große Schiffg.2,
Bossigasse 26, Diabelligasse 1, Weyringergasse 33-35,
Inzersdorfer Straße 64, Inzersdorfer Straße 125,
Barichgasse 6a, Endresstraße 121, Albrechtskreitg.4-6,
Krausegasse 23, Hütteldorfer Straße 44-46, Klopstock-
gasse 60, Seidengasse 32
Linz, Grillparzerstraße 1
Graz, Josef Huber-Gasse 6, Ungargasse 13+13a,
Ungargasse 11, Annenstraße
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1120 Wien, Meidlinger Hauptstraße 20-22 14.238
und Zahler für die G-Unternehmensbeteiligung GmbH & Co.
Meidlinger Hauptstraße 19 KEG
Garantiezusage für die Rückführung des Kredites der 1090 Wien, Roßauer Lände 47-49 16.000
Roßauer Lände 47-49 Liegenschaftsverwaltungs GmbH 1090 Wien, Rögergasse 36/Alserbachstraße 28
bis zu einem Betrag von EURO 16,000.000,--
Garantiezusage für die Rückführung des Kredites der 1100 Wien, Laxenburger Straße 102/Raxstraße 2/ 3.400
„Bürocenter Raxstraße“ Projektentwicklungsges.m.b.H. Leebgasse 99
bis zu einem Betrag von EURO 3,400.000,--
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 158

Anlage 3 a
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1030 Wien, Radetzkystraße 15 und 17 867
Zahler für Heureka Immobilien Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1090 Wien, Boltzmanngasse 21 1.634
Zahler für Boltzmanngasse 21 Revitalisierungsprojekt GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1030 Wien, Kundmanngasse 5 1.143
Zahler für GJ-Beteiligungs GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Refinanzierung Investitionen 22.932
Zahler für CENTUM Immobilien AG
Garantiezusage der conwert Immobilien Invest SE für die 1110 Wien, Herbortgasse 28/Am Kanal 73A 44.000
„CONWERT SECURITISATION“ Holding GmbH 1160 Wien, Thaliastraße 102-104
1170 Wien, Hernalser Hauptstraße 119/Kulmgasse 44
Haftung der conwert Immobilien Invest SE für die Rück- 1220 Wien, Wagramer Straße 16-18 5.630
Führung des Kredites der Country Inn VIC Hotel- und
Betriebs GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1060 Wien, Mollardgasse 49-51 340
Zahler für mog – Projektentwicklung GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1010 Wien, Stadiongasse 4 4.572
Zahler für Stadiongasse 4 Liegenschaftsverwertungs GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 1020 Wien, Karmeliterplatz 3 541
Zahler für Themelios Immobilien Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 600
Zahler für WZH Projektentwicklung GmbH bis zu einem
Betrag von EUR 600.000,--
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und 762
Zahler für L 89 Immobilienanlage GmbH
Garantiezusage der conwert Immobilien Invest SE für 1020 Wien, Robertgasse 1/Lichtenauergasse 8 995
den aufrechten Bestand des Mietvertrages und Bezahlung
der Mieten für Lifestyle Living GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE für die Rück- 1020 Wien, Obere Donaustraße 9 22.017
führung der Kredite der Immobilien Allianz Holding GmbH & 1070 Wien, Westbahnstraße 28
Co. Projekt Eins OEG, Immobilien Allianz Holding GmbH & 1090 Wien, Schlickplatz 5
Co. Projekt Zwei OEG, Immobilien Allianz Holding GmbH 1180 Wien, Wurzingergasse 5-7
& Co. Schlickplatz 5 OEG, Immobilien Allianz Holding GmbH
& Co. Westbahnstraße 28 OEG
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Karl-Blechen-Straße 9-13, Stellhäuser Straße 6, 4.950
Zahler für die KKS Projektentwicklung GmbH Reginenstraße 17, Haferkornstraße 28, Dimpfelstraße 67
Kanalstraße 4, Lößinger Straße 11, Helmholtzstraße 27
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge Berlin, Schillerstraße 48, Augsburger Straße 33
Zahler für die conwert Berlin 2 Immobilien Invest GmbH Königin-Elisabeth-Straße 52 5.926
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 159

Anlage 3 a
Garantiezusage für die Rückführung der Kredite der WEKA Brünn, Jakubske nam 6 + 7, Jukubske nam 4, 7.799
Real spol. s.r.o. Benesova 12-16,
Ostrava, Postovni 16, Balcarova 12
Pilzen, Karlova 25, Neurdova 10
Garantiezusage der conwert Immobilien Invest SE für die Brünn, Jiraskova 6, Panska 6-10, Panska 12-14, 1.500
Rückführung des Kredite der Odcz brno s.r.o. Svobodny nam 16
Wechselbürgschaft für die Rückführung von Krediten der CWI Brünn, Mlynka 15, Masarika 8-10, Minoritska 10 2.000
Invest s.r.o. über einen Betrag von EUR 2.000.000,-- Orli 13
Wechselbürgschaft für die Rückführung des Kredites der Brünn, Minska 105 797
NB-Invest s.r.o.
Garantiezusage der conwert Immobilien Invest SE für Brünn, Anenska 2, Jiraskova 9, Hybesova 42, 2.622
die Rückführung der Kredite der CWI cz brno s.r.o. Hybesova 47
Haftung der conwert Immobilien Invest SE für die Rück- Diverse Liegenschaften Essen, Frankfurt, Erfurt 8.041
führung der Kredite der conwert & Kelber Bestand 10/2007
GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Haselbachpassage Magdeburg 6.650
Zahler für conwert Alfhild II Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Sanderstraße 10 2.840
Zahler für conwert Eisa II Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Diverse Liegenschaften Naumburg 5.322
Zahler für conwert Immobilien Development GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Diverse Liegenschaften Hannover 1.907
Zahler für conwert Hulda Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Diverse Liegenschaften Leipzig 6.500
Zahler für conwert Gamma Invest GmbH bis zu einem Betrag
von EUR 6.500.000,--
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Diverse Liegenschaften Augsburg 10.072
Zahler für conwert Eisa Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Diverse Liegenschaften Erfurt 8.723
Zahler für conwert Dresden Zwei Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Diverse Liegenschaften Magdeburg 7.421
Zahler für conwert Alfhild Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Diverse Liegenschaften Erfurt 8.723
Zahler für conwert Carina Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Potsdam 250
Zahler für conwert Aries Invest GmbH bis zu einem Betrag
Von EUR 250.000,--
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 160

Anlage 3 a
Haftung der conwert Immobilien Invest SE für die Rückführung
der Kredite der conwert Kirchsteigfeld 11 Invest
GmbH, conwert Kirchsteigfeld 12 Invest GmbH, conwert
Kirchsteigfeld 13 Invest GmbH, conwert Kirchsteigfeld 14
Invest GmbH
Berlin, Schweizer Viertel 6.085
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Diverse Liegenschaften Naumburg 10.483
Zahler für conwert Libra Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Frankfurt, Josef Brenner-Weg 15-18 2.100
Zahler für conwert & Kelber Besitz 11/2007 GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Wiesbaden, Luisenstraße 4-6, Wilhelmstraße 8-10 15.000
Zahler für conwert Wali Invest GmbH und conwert Wali II
Invest GmbH bis zu einem Betrag von EUR 15.000.000,--
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Nürnberg, Steubstraße 22, Kaiserstraße 177 3.525
Zahler für conwert Wara II Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Diverse Liegenschaften Nürnberg 11.026
Zahler für conwert Wara Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Diverse Liegenschaften Bielefeld 4.557
Zahler für conwert Wölva Invest GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Köln, Neusser Straße 8.476
Zahler für Seniorenresidenz Köln Immobilien GmbH
Haftung der conwert Immobilien Invest SE als Bürge und Eigentumswohnungen 3.275
Zahler für Deutsche Heimstätten omega GmbH & Co. KG
Gesamt 434.895
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 161

3. Erläuterungen der Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung
3.1. Umsatzerlöse
Anlage 3 a
Die Umsatzerlöse betragen TEUR 52.666 (Vorjahr: TEUR 47.268). Davon entfällt ein Betrag
von TEUR 8.931 (Vorjahr: TEUR 7.605) auf die Bewirtschaftung von Liegenschaften, ein
Betrag von TEUR 37.513 (Vorjahr: TEUR 33.834) auf die Veräußerung von Liegenschaften
und ein Betrag von TEUR 6.223 (Vorjahr: TEUR 5.829) auf Managementumlagen an
verbundene Unternehmen.
3.2. Materialaufwand und Aufwendungen für bezogene Leistungen
31.12.2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Liegenschaftsaufwendungen 2.957 2.439
Buchwert abgegangener Immobilien 27.618 27.137
Summe 30.575 29.576
Der Materialaufwand und die Aufwendungen für bezogene Leistungen im Zusammenhang
mit der Bewirtschaftung von Immobilien beinhalten neben den laufenden Betriebskosten,
Instandhaltungen sowie diverse sonstige liegenschaftsbezogene Aufwendungen.
3.3. Personalaufwand
Die geschäftsführenden Direktoren erhalten seit Mai 2008 ihre Vergütungen von der conwert
Immobilien Invest SE. Die Vergütungen betrugen im Jahr 2008 TEUR 1.844.
3.4. Abschreibungen des Anlagevermögens
Die Abschreibungen des Sachanlagevermögens in Höhe von TEUR 3.971 (Vorjahr
TEUR 2.950) beinhalten TEUR 818 (Vorjahr: TEUR 0) außerplanmäßige Abschreibungen.
3.5. Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
31.12. 2008 31.12.2007
TEUR TEUR
Transaktionskosten 3.078 23.270
Gesellschaftsteuer 0 4.135
Kosten für Begebung Wandelschuldverschreibung 0 2.974
Managementumlagen 7.891 7.107
Rechts- und Beratungsaufwand 1.757 2.266
Werbeaufwand 1.728 1.816
Geldkosten 1.041 1.208
Übrige 3.250 2.930
Summe 18.745 45.706
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 162

Anlage 3 a
Den in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen dargestellten Managementumlagen stehen
Erlöse aus der Weiterverrechnung von Managementumlagen in Höhe von TEUR 6.223
(Vorjahr: TEUR 5.829) gegenüber.
3.6. Erträge aus Beteiligungen
Diese Position umfasst Erträge aus Anteilen an verbundenen Unternehmen.
3.7. Erträge aus dem Abgang von Finanzanlagen
Die Position beinhaltet im Wesentlichen den Ertrag aus der Einbringung der GJ Beteiligungs
GmbH in die CWG Beteiligungs GmbH mit dem Zeitwert zum Zeitpunkt der Einbringung.
3.8. Aufwendungen aus Finanzanlagen
Diese Position beinhaltet vor allem außerplanmäßige Abschreibungen in der Höhe von TEUR
79.977, davon für eigene Aktien TEUR 33.719, aus Anteilen an verbundenen Unternehmen
TEUR 21.937 sowie TEUR 24.321 an der Beteiligung ECO Business Immobilien AG.
3.9. Steuern vom Einkommen und Ertrag
Der Körperschaftsteueraufwand beträgt TEUR 51 (Vorjahr: TEUR 1.085). Aufgrund der
Steuerumlagevereinbarung wurde von Gruppenmitgliedern eine Gruppenumlage von
TEUR 963 (Vorjahr: TEUR 2.639) gutgeschrieben. Der latente Steueraufwand von
TEUR 5.925 (Vorjahr: TEUR 1.522) resultiert aus deutschen Gruppenmitgliedern.
4. Sonstige Angaben
4.1.1. Geschäftsführende Direktoren (Executive Directors)
Im Geschäftsjahr waren folgende Personen als geschäftsführende Direktoren der SE tätig:
Mag. Johann Kowar, geb. 24.3.1959
Mag. Claudia Badstöber, geb. 3.2.1968
Franz Jürgen Kelber, geb. 21.9.1957
Siegfried Walter Leitner, geb. 28.12.1958 (bis 23.2.2009)
Ing. Andreas Nittel, geb. 3.9.1957 (bis 23.2.2009)
Thomas Rohr, geb. 30.3.1965 (ab 1.3.2009)
KR Friedrich Scheck, geb. 15.9.1954 (25.2 2008 bis 20.1.2009)
Mag. Wolfgang Tutsch, geb. 16.4.1964
Dr. Alexander Zartl, geb. 17.6.1969 (bis 23.2.2009)
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 163

4.1.2. Verwaltungsräte (Non-Executive Directors)
Anlage 3 a
Die Verwaltungsräte haben im abgelaufenen Geschäftsjahr 2008 für ihre Tätigkeiten
Zahlungen, auf ihre in der nächsten ordentlichen Hauptversammlung zu beschließenden
Vergütungsstruktur, iHv TEUR 123 (2007: TEUR 136) erhalten.
Die Zahlungen bemessen sich auf Basis der bis dato durch die Hauptversammlung
beschlossenen Vergütung, welche sich wie folgt darstellt: Der Vorsitzende erhält eine
Vergütung von EUR 15.000,- p.a., der Stellvertreter des Vorsitzenden erhält eine Vergütung
von EUR 13.500,- p.a. und die Mitglieder erhalten eine Vergütung von jeweils EUR 12.000,-
p.a. Zusätzlich erhält jedes Verwaltungsratsmitglied ein Sitzungsentgelt von EUR 1.000,- pro
Sitzungsteilnahme.
Der Verwaltungsrat setzt sich aus folgenden Personen zusammen:
Günter Kerbler, geb. 7.7.1955 – Vorsitzender
Mag. Franz Zwickl, geb.11.11.1953 – Stellvertreter des Vorsitzenden
Dr. Thomas Prader, geb. 12.9.1954 – Stellvertreter des Vorsitzenden
Dr. Winfried Kallinger, geb. 28.7.1942 – Mitglied
Mag. Friedrich Kadrnoska, geb. 28.6.1951 – Mitglied
Dr. Volker Riebel, geb. 15.10.1955 – Mitglied (ab 27.05.2008)
Wien, am 20. März 2009
Die geschäftsführenden Direktoren
der
conwert Immobilien Invest SE
Mag. Johann Kowar e.h. Mag. Claudia Badstöber e.h. Jürgen Kelber e.h.
Thomas Rohr e.h. Mag. Wolfgang Tutsch e.h.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 164

conwert Immobilien Invest SE, Wien 31. Dezember 2008
7. BESTÄTIGUNGSVERMERK *)
"Wir haben den Jahresabschluss der conwert Immobilien Invest SE, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2008 bis
31. Dezember 2008 unter Einbeziehung der Buchführung geprüft. Die Buchführung, die Aufstellung und der Inhalt dieses
Jahresabschlusses sowie des Lageberichtes in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen
Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Verantwortung besteht in der
Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Jahresabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung und einer Aussage, ob der
Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss steht.
Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und Grundsätze
ordnungsgemäßer Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, die Prüfung so zu planen und
durchzuführen, dass ein hinreichend sicheres Urteil darüber abgegeben werden kann, ob der Jahresabschluss frei von
wesentlichen Fehldarstellungen ist und eine Aussage getroffen werden kann, ob der Lagebericht mit dem Jahresabschluss
in Einklang steht. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über
das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Unternehmens sowie die Erwartungen über mögliche Fehler
berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Nachweise für Beträge und sonstige Angaben in der Buchführung und
im Jahresabschluss überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der
angewandten Rechnungslegungsgrundsätze und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen, wesentlichen
Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Jahresabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass unsere
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse, entspricht
der Jahresabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der
Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens zum 31. Dezember 2008 sowie der Ertragslage des Unternehmens für das
Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2008 bis 31. Dezember 2008 in Übereinstimmung mit den österreichischen Grundsätzen
ordnungsmäßiger Buchführung. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss."
Wien, am 20. März 2009
__________
Ernst & Young
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.
Mag. Gerhard Schwartz eh ppa Mag. Hans-Erich Sorli eh
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
*) Bei Veröffentlichung oder Weitergabe des Jahresabschlusses in einer von der bestätigten (ungekürzten deutschsprachigen) Fassung
abweichenden Form (zB verkürzte Fassung oder Übersetzung) darf ohne unsere Genehmigung weder der Bestätigungsvermerk zitiert noch auf
unsere Prüfung verwiesen werden.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 165