JAHRESFINANZBERICHT - conwert Immobilien Invest SE

KONZERNLAGEBERICHT
werden etwa Lage, Art und Mindestrendite der zu erwerbenden
Immobilien definiert, sodass unter langfristigen
Gesichtspunkten Ertragswert- und Substanzwertsteigerungen
sowie eine Ertragsoptimierung erzielt werden
können. Entsprechend der strategischen Unternehmensausrichtung
auf hochwertige innerstädtische
Wohnimmobilien kommt der Lage von zu erwerbenden
Immobilien entscheidende Bedeutung zu, der mit
genauen Standortanalysen im Vorfeld von Investitionen
Rechnung getragen wird.
Darüber hinaus ist ein geografischer Investitionsfokus
auf EU-Staaten vorgesehen. Demnach sollen 90 % des
Immobilienvermögens in den EU-Mitgliedsstaaten und
können maximal 10 % außerhalb der EU – allerdings
innerhalb Europas – investiert werden. Zumindest
30 % des Immobilien-Portfolios müssen zudem in
Österreich investiert sein.
Investitionen und Immobilienverkäufe mit einem
Volumen von über EUR 3,0 Mio. bedürfen nach einer
positiven Beurteilung durch das Geschäftsführende
Direktorium zudem der Zustimmung des Verwaltungsrats.
Dazu wurde im Verwaltungsrat ein eigener
Immobilien-Ausschuss eingerichtet, der mit
Immobilien-Experten besetzt ist und sich mit den
genehmigungspflichtigen Geschäften intensiv
beschäftigt.
Marktrisiko
Der Immobilienmarkt ist in seiner Gesamtheit konjunkturellen
und volkswirtschaftlich determinierten Entwicklungen
unterworfen. Allgemein kann festgestellt werden,
dass der Wohnimmobilienmarkt insgesamt weniger
zyklisch reagiert als etwa der Büro- oder Gewerbeimmobilienmarkt.
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien
ist von regionalen oder lokalen Entwicklungen bestimmt
und wird insbesondere durch Veränderungen bei
demografischen Kennzahlen (Bevölkerungszahl, Geburtenrate,
Anzahl der Personen im Haushalt) und vom
Nettoeinkommen der Mieter und Käufer, der Arbeitsmarktsituation
sowie dem Zinsniveau und nicht zuletzt
der Neubautätigkeit beeinflusst.
Durch ihre strategische Ausrichtung auf Wohnimmobilien
im Allgemeinen und hochwertige Altbau-
Wohnungen in innerstädtischen Lagen im Speziellen ist
conwert in einem Marktsegment tätig, das von Konjunkturschwankungen
weitestgehend unabhängig ist.
Zur regionalen Streuung der Risikodiversifikation hat
conwert im Jahr 2008 zahlreiche weitere Regionen
erschlossen: Vor allem in Deutschland wurde die
regionale Präsenz an bestehenden Orten wie in Berlin
und Sachsen sowie an ausgewählten Standorten in
West- und Süddeutschland ausgeweitet. Daneben
investiert conwert auch in Wohnimmobilien in unterschiedlichen
Segmenten und kann durch eine breite
Streuung innerhalb des Wohnimmobilienmarktes einen
laufenden Cashflow sicherstellen.
In Anbetracht des intensiven Engagements in ausländischen
Immobilienmärkten werden in das Risikomanagement
auch rechtliche Risiken sowie branchenspezifische
Entwicklungen miteinbezogen. Eine
ausführliche Due Diligence der wirtschaftlichen und
rechtlichen Markteigenschaften sowie laufende Marktbeobachtungen
und umfassende Immobilien-Datenbanken
ermöglichen eine marktkonforme Einschätzung
dieser Risiken.
Von wesentlicher Bedeutung ist auch der Zugang zu
attraktiven Immobilien. Mit der Integration der Immobilienmanagement
und – dienstleistungsgesellschaften
wurde der Marktzugang noch einmal verbessert und
das diesbezügliche Risiko minimiert. Durch die flächendeckende
Präsenz ist conwert in der Lage, Marktentwicklungen
frühzeitig zu erkennen und zeitnah darauf
zu reagieren, sodass ein optimales Timing für Ankaufund
Verkaufs-Aktivitäten gesetzt werden kann.
conwert bilanziert als Finanzinvestitionen gehaltene
Immobilien gemäß IAS 40 mit den Verkehrswerten.
Daher können Änderungen der Marktverhältnisse (u.a.
Änderung der Marktpreise und Marktrenditen) im
Rahmen der Bewertung der Immobilien durch
unabhängige Sachverständige auch zu Abwertungen
führen, wobei sich die Wohnimmobilienmärkte in den
conwert-Kernmärkten zuletzt äußerst stabil entwickelt
haben. Die conwert-Kernmärkte Österreich und
Deutschland haben sich auch im Jahr 2008 sowohl bei
Mieten als auch bei Preisen für Eigentumswohnungen
erfreulich entwickelt, sodass das Abwertungsrisiko
insgesamt gering ist. Die aktuelle Wirtschaftskrise
führt in einem hohen Maß zu Unsicherheit über das
weitere Vorgehen der Marktteilnehmer. In dieser
Marktumgebung ist es möglich, dass Preise und
Wertentwicklungen einer hohen Volatilität und somit
Abwertungsdruck ausgesetzt sind. Die selektive Investitionsstrategie
in unterbewertete Wohnimmobilienmärkte
und günstige Ankaufspreise sowie die breite
Streuung der Investments in unterschiedliche Regionen
und Wohnimmobilien-Segmente baut einem potenziellen
Abwertungsrisiko zudem vor.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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