JAHRESFINANZBERICHT - conwert Immobilien Invest SE

KONZERNLAGEBERICHT
Operative Risiken
Die operativen Risiken der conwert bestehen vor allem
in Hinblick auf Mietverhältnisse sowie Instandhaltungsnotwendigkeiten
bzw. die Bausubstanz der Immobilien.
conwert minimiert diese Risiken durch laufende
Überprüfung der Bonität und Reputation aller Mieter
und sonstiger Kunden. Zur Sicherung der Forderung
ist die Einhebung einer Kaution ein erprobtes Mittel zur
Sicherstellung der Einhaltung der Vertragspflichten der
Mieter. conwert vereinbart Mietverträge mit direkten
oder indirekten Indexklauseln. Damit unterliegen die
Mieterträge weitestgehend keinem Inflationsrisiko.
Durch die hohe Anzahl der Immobilien im conwert-
Portfolio ergibt sich auch eine breite Streuung an
Mietverträgen. Damit kann dem Risiko auf Klumpenbildung
bzw. dem Konzentrationsrisiko effektiv entgegengetreten
werden. Insgesamt verfügt conwert bereits
über knapp 25.000 Mieteinheiten.
Die Dienstleistungsgesellschaften der conwert Gruppe
sind nicht nur für die conwert selbst tätig, sondern
bieten ihre Dienstleistungsaktivitäten auch Dritten am
freien Markt an. Daraus ergeben sich operative Risiken.
Größter Einzelkunde der Dienstleistungsgesellschaften
ist conwert selbst. Durch eine sehr breite Streuung
der übrigen Dienstleistungskunden kann das Ausfallsrisiko
deutlich reduziert werden.
Der wirtschaftliche Erfolg der Immobilien-Dienstleistungsgesellschaften
ist einerseits von der erfolgreichen
Servicierung bestehender Kunden und andererseits von
der Akquisition neuer Kunden abhängig. conwert baut
bei bestehenden Kunden auf ein funktionierendes
Customer Relationship Management sowie das Knowhow
der Dienstleistungsunternehmen, von dem
wiederum die Kunden profitieren. Bei der Neukundenakquisition
werden insbesondere die allgemeine Wachstumsdynamik
und Professionalisierung der Immobilienbranche
sowie der Marktzugang des Unternehmens
als integrierte Managementplattform genutzt.
Neben der stetigen Ausrichtung an den Kundenbedürfnissen
sind das Engagement und die Professionalität
der Mitarbeiter ein wesentlicher Erfolgsfaktor
für die conwert Gruppe. Dementsprechend ist auch
der Erfolgsfaktor Human Resources im Risikomanagement
verankert. conwert setzt diverse Maßnahmen,
um engagiertes und qualifiziertes Fach- und Führungspersonal
zu gewinnen beziehungsweise an das Unternehmen
zu binden. Dazu gehören sowohl professionelle
Personalführungssysteme als auch Personalentwicklungsmaßnahmen,
Schulungen und auch erfolgsabhängige
Vergütungsmodelle.
Finanzierungs- und Währungsrisiken
Die globale Finanzkrise, ausgelöst durch die US-
Finanz- und Hypothekenkrise, sowie die großen Volatilitäten
und zum Teil starken Kursverluste an den internationalen
Börseplätzen haben trotz massiver
Zinssenkungen der Notenbanken auf den internationalen
Finanzmärkten zu einem erheblichen Vertrauensverlust
geführt. Vor diesem Hintergrund hat sich
die Aufbringung zusätzlichen Eigenkapitals, vor allem
in Form von Kapitalerhöhungen, aber auch die Möglichkeiten
bei der Fremdfinanzierung deutlich
verschlechtert.
conwert hat auf diese geänderten Rahmenbedingungen
auf den Finanz- und Kapitalmärkten rechtzeitig reagiert
und verfügt über eine solide Eigenkapitalbasis und
ausreichend liquide Mittel.
Bereits seit der Unternehmensgründung setzt conwert
bei der Finanzierung des Immobilienvermögens auf
einen ausgewogenen Einsatz von Eigen- und Fremdmitteln.
Im Rahmen einer soliden Bilanzstruktur wird
das Immobilien-Portfolio langfristig zu durchschnittlich
rund 40 % mit Eigenkapital und zu rund 60 % mit
Fremdkapital finanziert.
Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen
damit im Wesentlichen aus der langfristigen Fremdfinanzierung
des Immobilienvermögens. Aus diesem
Grund werden die Gegebenheiten der Finanzmärkte
laufend einer Prüfung unterzogen, um bei Änderungen
der Zinsniveaus entsprechend schnell reagieren zu
können. Zur Reduktion des Zinsänderungsrisikos und
somit zur Sicherung zukünftiger Cashflows setzt
conwert zudem auf effektiv wirksame Zinssicherungsgeschäfte.
So werden für etwa 75 % der gesamten
Finanzverbindlichkeiten Maßnahmen wie Hedging,
Fixzinsvereinbarungen, Zinsobergrenzen oder
ähnliches gesetzt.
Zudem wird die Innenfinanzierungskraft des Unternehmens
durch die Ertrags- und Wertsteigerungsstrategie
von conwert gestärkt, wodurch weitere
Ertragssteigerungen auch ohne die Aufnahme zusätzlicher
Eigen- und Fremdmittel möglich sind.
conwert ist investitionsseitig zum überwiegenden Teil
im Euro-Raum aktiv (96 % des Immobilienvermögens)
und daher kaum nennenswerten Währungsrisiken sowie
Währungsänderungsrisiken ausgesetzt. Mehr als 95 %
der Vermietungserlöse und mehr als 90 % der Veräußerungserlöse
werden im Euroraum erwirtschaftet.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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