JAHRESFINANZBERICHT - conwert Immobilien Invest SE

KONZERNANHANG
Die Erträge werden auf Nachhaltigkeit überprüft und gegebenenfalls angepasst. Eine Anpassung der derzeit
erzielten Erträge im Hinblick auf die geforderte Nachhaltigkeit ist vor allem dann notwendig, wenn die tatsächlichen
Einnahmen stark von den nachhaltigen Marktmieten abweichen und davon auszugehen ist, dass sich
dieser Umstand in den nächsten Jahren (durch Neuvermietungen) stark ändert. Die Mehrheit der Mietverhältnisse
in Österreich unterliegt zur Gänze den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und unterliegt einer gesetzlichen
Indexanpassung.
Sämtlichen Ertragswertberechnungen ist gemein, dass einerseits für leerstehende Mietobjekte fiktive Erträge
angesetzt, anderseits für die laufende Instandhaltung sowie für kommende Leerstehungen Pauschalbeträge
in Abzug gebracht wurden. Die leerstehenden Objekte wurden seitens der Sachverständigen mit jenem Mietzins
in die Bewertungen aufgenommen, der entweder in einem sanierten oder auch unsanierten Zustand nachhaltig
erzielbar erscheint. Die entsprechenden Vergleichswerte wurden entsprechend der Marktkenntnis der jeweiligen
Sachverständigen angesetzt und mit Vergleichswertsammlungen, Datenbanken etc. abgeglichen. Insoweit
Investitionen für eine Neuvermietung erforderlich erscheinen, wurden diese ebenso in den Bewertungen berücksichtigt.
Es wurde sohin in der Regel eine Vollvermietung unterstellt.
Eine weitere Besonderheit stellen Objekte dar, bei denen Wohnungseigentum bereits begründet wurde bzw.
in naher Zeit begründet werden soll. In diesen Fällen wird, jede einzelne Einheit einer Bewertung unterzogen,
der Verkehrswert ergibt sich dann als Summe aller Einheiten.
Die Entwicklung der Buchwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stellt sich wie folgt dar:
in TEUR 2008 2007
Buchwert zu Beginn des Geschäftsjahres 2.029.719 1.366.936
Wechselkursänderungen (1.055) 3.741
Zugänge aus dem Erwerb von Immobilien 176.564 538.675
Zugänge in bestehenden Immobilien 109.059 127.195
Zugänge aus der Erweiterung des Konsolidierungskreises
Zugänge aus der Umgliederung von Objekten
7.547 87.172
als zum Verkauf gehaltene Immobilien
Abgänge aus der Umgliederung von Objekten
5.386 0
als zum Verkauf gehaltene Immobilien (58.075) (45.738)
Abgänge (129.786) (146.102)
Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegendes Zeitwertes (2.159) 97.840
Buchwert zum Ende des Geschäftsjahres 2.137.200 2.029.719
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in der Höhe von TEUR 2.137.200 (2007: TEUR 2.029.719)
sind als Besicherung für Kredit- und Anleiheverbindlichkeiten mit Hypotheken in Höhe von TEUR 981.179
(2007: TEUR 765.473) hypothekarisch belastet. Im Ausmaß von TEUR 90.942 (2007: TEUR 120.112) dienen
sämtliche als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien zur Besicherung von Kreditverbindlichkeiten, mit einer
maximalen Belehnungshöhe von 67 %.
Im Geschäftsjahr wurden TEUR 1.668 (2007: TEUR 2.083) Fremdkapitalzinsen auf als Finanzinvestitionen
gehaltene Immobilien (durchschnittlicher Zinssatz: 5,73 %; 2007: 5,1 %) aktiviert.
Zum 31. Dezember 2008 waren diverse Einzel-Liegenschaftskaufverträge im Gesamtausmaß von rd.
TEUR 8.107 (2007: TEUR 21.894) unterfertigt, deren Vermögensübergang erst nach dem 31. Dezember 2008
erfolgte bzw. erfolgen wird.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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