JAHRESFINANZBERICHT - conwert Immobilien Invest SE

KONZERNANHANG
F) Segmentinformationen
Die primäre Segmentberichterstattung erfolgt nach Geschäftsfeldern. Die sekundäre Segmentberichterstattung
erfolgt nach Regionen. Die Umsatzerlöse sind nach Geschäftsfeldern und Regionen und nach Nutzungsarten
der Immobilien detailliert in der Segmentberichterstattung, die ein Bestandteil dieses Konzernabschlusses ist,
dargestellt (siehe Anlage 5a und 5b).
Das Segmentvermögen umfasst im wesentlichen Immobilienvermögen (IAS 40), in Bau befindliches Immobilienvermögen
(IAS 16), immaterielle Vermögenswerte, Vorräte und Forderungen. Die Segmentschulden bestehen
aus Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie Rückstellungen.
In der Konzernüberleitungsspalte sind die aus Konsolidierungsvorgängen resultierenden Effekte enthalten. Die
Beträge in der Überleitungsspalte Konzernergebnis resultieren überwiegend aus Erträgen und Aufwendungen
der Dienstleistungsgesellschaften sowie sonstigen Finanzposten, die Aufwendungen und Erträge, Vermögenswerte
und Schulden betreffen, die keinem Segment zugeordnet wurden. Weitere Einzelheiten hierzu sind unter
Punkt I. zu finden.
Konzerninterne Transaktionen zwischen den Segmenten werden grundsätzlich zu marktüblichen Bedingungen
durchgeführt.
G) Eventualverbindlichkeiten
Eventualverbindlichkeiten werden in der Bilanz nicht erfasst, sondern werden im Anhang offengelegt. Sie werden
dann nicht offengelegt, wenn die Möglichkeit eines Ressourcenabflusses mit wirtschaftlichem Nutzen unwahrscheinlich
ist.
Eventualforderungen werden in der Bilanz nicht erfasst, aber offengelegt, wenn der Zufluss wirtschaftlichen
Nutzens wahrscheinlich ist.
H) Erläuterungen zur Bilanz
1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Die Immobilien des Konzerns wurden zum Stichtag 31. Dezember 2008 (wie auch im Vorjahr) von mehreren
unabhängigen Sachverständigen bewertet. Bewertungen im Ausland wurden in Zusammenarbeit mit lokalen
Sachverständigen nach internationalen Bewertungsgrundsätzen und unter Berücksichtigung der jeweiligen
nationalen Verhältnisse erstellt.
Die überwiegende Mehrzahl der Bewertungen in Österreich erfolgte im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes.
In Deutschland nach der Wertermittlungsverordnung und den Wertermittlungsrichtlinien unter
Beachtung der europäischen Bewertungsstandards (European Valuation Standards). Die Bewertung erfolgte
nach der Sach- und Ertragswertmethode, wobei die sich so ergebenden Werte am Ende überwiegend zu Gunsten
des Ertragswertes, gewichtet wurden. Lediglich bei der Bewertung von Eigentumswohnungen erfolgte teilweise
eine Gewichtung zu Gunsten des Sachwertes.
In Einzelfällen wurde auch die Discounted Cash Flow Methode angewendet wie insbesondere bei Gewerbe- und
Büroimmobilien bzw. bei sehr großen Wohnanlagen mit relativ einheitlicher Erhaltungsstruktur. Hierbei handelt
es sich um eine progressive Ertragswertmethode, bei der in der Regel davon ausgegangen wird, dass eine
Liegenschaft über einen bestimmten Zeitraum im Eigentum der Auftraggeberin verbleibt und sodann veräußert
wird. Der Verkehrswert errechnet sich aus den diskontierten Erträgnissen dieser Jahre sowie aus den auf eine
Restnutzungsdauer oder als ewige Rente kapitalisierten Erträgen des Folgejahres. Die hiezu notwendigen
Zinssätze wurden ebenfalls nach Art, Lage und Nutzung der Liegenschaft angesetzt bzw. wurde ein entsprechendes
Investmentrisiko eingepreist. Im Sonderfall "DCF-Methode" wurde die Indexierung in Entsprechung
der zu erwartenden Steigerung des allgemeinen Preisniveaus angesetzt.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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