JAHRESFINANZBERICHT - conwert Immobilien Invest SE

KONZERNLAGEBERICHT
Abschreibungen
Die Abschreibungen setzten sich im Geschäftsjahr
2008 aus ordentlichen und außerordentlichen Abschreibungen
zusammen. Die ordentlichen Abschreibungen
im Umfang von EUR 10,23 Mio. (2007: 0,85 Mio.) resultierten
aus der anteiligen Abschreibung der Kundenbeziehungen
aus dem Erwerb der Dienstleistungsgesellschaften
sowie von Betriebs- und Geschäftsausstattung.
Außerplanmäßige Abschreibungen in
Höhe von EUR 12 Mio. wurden aufgrund der Finanzmarktkrise,
die kurzfristig nicht prognostizierbar
drastische Auswirkungen auf den Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt
zur Folge hatte, für die ECO
Management GmbH vorgenommen.
Personalaufwendungen und sonstige betriebliche
Aufwendungen
Aufgrund der Integration des Managements in das
Unternehmen und der Übernahme von Immobilien-
Dienstleistungsunternehmen verfügt conwert seit Ende
2007/2008 auch über Mitarbeiter. Erstmals wurden im
Geschäftsjahr 2008 daher auch wesentliche Personalaufwendungen
in Höhe von EUR 29,41 Mio. ausgewiesen.
Sowohl die Personal- als auch die sonstigen Aufwendungen
waren von Vorlaufinvestitionen geprägt, um
sowohl den eigenen Immobilienbestand als auch
zusätzliche Drittmandate verwalten und so ab dem
Geschäftsjahr 2009 Kosteneinsparungen sowie Zusatzerträge
erzielen zu können. Die Personalaufwendungen
waren dabei insbesondere von einem deutlichen
Ausbau der Mitarbeiteranzahl in dem Bereich Immobilienverwaltung
in Deutschland geprägt. Bei den
sonstigen betrieblichen Aufwendungen kam es zu
einem weitgehenden Wegfall der Managementhonorare
(EUR -1,52 Mio. nach EUR -11,09 Mio.), gleichzeitig
mussten durch die Internalisierung des Managements
erstmals allgemeine Verwaltungskosten
(Büro-, EDV- und PKW-Aufwand) in Höhe von rund
EUR 13 Mio. getragen werden.
Betriebsergebnis (EBIT)
Da im Vergleich zum Vorjahr kein positiver Effekt aus
Aufwertungen erzielt werden konnte und höheren
Abschreibungen zu verzeichnen waren, belief sich
das Betriebsergebnis (EBIT) auf EUR 69,98 Mio.
(2007: EUR 172,53 Mio.) und war damit auch im
aktuellen Umfeld deutlich positiv.
Finanzergebnis
Das Finanzergebnis wurde von höheren Finanzaufwendungen
sowie von einem negativen Ergebnisbeitrag
sowie der Berücksichtigung eines zusätzlichen
Wertminderungsaufwandes an der ECO Business-
Immobilien AG belastet. Obwohl sich conwert über
weite Teile des Finanzierungsvolumens gegen Zinssteigerungen
abgesichert hat, stiegen die Finanzaufwendungen
aufgrund eines höheren Finanzierungsvolumens
sowie der allgemeinen Kreditverteuerung auf
EUR 84,40 Mio. (2007: EUR 51,55 Mio.). Der Höhepunkt
dieser Entwicklung wurde im 2. Halbjahr 2008 erreicht.
Gegen Ende des Geschäftsjahres und auch im angelaufenen
Jahr 2009 ist aufgrund der Zinssenkungen der
Europäischen Zentralbank bei bestehenden variabel
verzinsten Verbindlichkeiten eine Entspannung zu
verzeichnen. Bei Neufinanzierungen haben die Konditionen
aufgrund der allgemeinen Ausweitung
der Zinsaufschläge und der restriktiven Kreditvergabe
der Banken diese Entwicklung noch nicht berücksichtigt.
Der Ergebnisbeitrag der at equity konsolidierten ECO
Business-Immobilien AG war mit EUR 8,89 Mio.
negativ, da das auf Büro- und Gewerbeimmobilien
fokussierte Unternehmen in höherem Ausmaß von
Abwertungen betroffen war. Der Beteiligungsansatz
wurde vor dem Hintergrund des aktuellen Finanz- und
Kapitalmarktumfelds im Rahmen einer konservativen
Bewertung um EUR 18,37 Mio. außerordentlich
angepasst, wenngleich ECO über ein Eigenkapital von
EUR 368,03 Mio. verfügt und auch im Geschäftsjahr
2008 einen positiven FFO von EUR 4,99 Mio. nach
Zinsen und Steuern erwirtschaften konnte. Die Ergebnisbelastung
durch die ECO-Beteiligung haben keine
Auswirkungen auf die Cash-Erträge.
Das Finanzergebnis belief sich somit auf
EUR -98,80 Mio., nach EUR -27,37 Mio. im Vorjahr.
Ergebnis vor Steuern (EBT)
Das Ergebnis vor Steuern (EBT) wurde von dieser
Entwicklung negativ beeinflusst und wurde mit
EUR -28,83 Mio. (2007: EUR 145,15 Mio.) ausgewiesen.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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