JAHRESFINANZBERICHT - conwert Immobilien Invest SE

conwert Immobilien Invest SE LAGEBERICHT 2008
Ein weiterer wesentlicher Bestandteil des strategischen Risikomanagements ist die
Investitionsstrategie. Dazu wurden klar definierte Investitionsrichtlinien sowohl regional als
auch sektoral festgelegt und somit wesentliche strategische Risiken minimiert oder
ausgeschlossen. Durch die Veranlagungsrichtlinien werden etwa Lage, Art und
Mindestrendite der zu erwerbenden Immobilien definiert, sodass unter langfristigen
Gesichtspunkten Ertragswert- und Substanzwertsteigerungen sowie eine Ertragsoptimierung
erzielt werden können. Entsprechend der strategischen Unternehmensausrichtung auf
hochwertige innerstädtische Wohnimmobilien kommt der Lage von zu erwerbenden
Immobilien entscheidende Bedeutung zu, der mit genauen Standortanalysen im Vorfeld von
Investitionen Rechnung getragen wird.
Darüber hinaus ist ein geografischer Investitionsfokus auf EU-Staaten vorgesehen. Demnach
sollen 90 % des Immobilienvermögens in den EU-Mitgliedsstaaten und können maximal 10
% außerhalb der EU – allerdings innerhalb Europas – investiert werden. Zumindest 30 % des
Immobilien-Portfolios müssen zudem in Österreich investiert sein.
Investitionen und Immobilienverkäufe mit einem Volumen von über EUR 3,0 Mio. bedürfen
nach einer positiven Beurteilung durch das Geschäftsführende Direktorium zudem der
Zustimmung des Verwaltungsrats. Dazu wurde im Verwaltungsrat ein eigener Immobilien-
Ausschuss eingerichtet, der mit Immobilien-Experten besetzt ist und sich mit den
genehmigungspflichtigen Geschäften intensiv beschäftigt.
Marktrisiko
Der Immobilienmarkt ist in seiner Gesamtheit konjunkturellen und volkswirtschaftlich
determinierten Entwicklungen unterworfen. Allgemein kann festgestellt werden, dass der
Wohnimmobilienmarkt insgesamt weniger zyklisch reagiert als etwa der Büro- oder
Gewerbeimmobilienmarkt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist von regionalen oder
lokalen Entwicklungen bestimmt und wird insbesondere durch Veränderungen bei
demografischen Kennzahlen (Bevölkerungszahl, Geburtenrate, Anzahl der Personen im
Haushalt) und vom Nettoeinkommen der Mieter und Käufer, der Arbeitsmarktsituation sowie
dem Zinsniveau und nicht zuletzt der Neubautätigkeit beeinflusst.
Durch ihre strategische Ausrichtung auf Wohnimmobilien im Allgemeinen und hochwertige
Altbau-Wohnungen in innerstädtischen Lagen im Speziellen ist die conwert Immobilien Invest
SE in einem Marktsegment tätig, das von Konjunkturschwankungen weitestgehend
unabhängig ist.
Zur regionalen Streuung der Risikodiversifikation hat die conwert Immobilien Invest SE
Gruppe im Jahr 2008 zahlreiche weitere Regionen erschlossen: Vor allem in Deutschland
wurde die regionale Präsenz an bestehenden Orten wie in Berlin und Sachsen sowie an
ausgewählten Standorten West- und Süddeutschland ausgeweitet. Daneben investiert die
conwert Immobilien Invest SE Gruppe auch in Wohnimmobilien in unterschiedlichen
Segmenten und kann durch eine breite Streuung innerhalb des Wohnimmobilienmarktes
einen laufenden Cashflow sicherstellen.
In Anbetracht des intensiven Engagements in ausländischen Immobilienmärkten werden in
das Risikomanagement auch rechtliche Risiken sowie branchenspezifische Entwicklungen
miteinbezogen. Eine ausführliche Due Diligence der wirtschaftlichen und rechtlichen
Markteigenschaften sowie laufende Marktbeobachtungen und umfassende Immobilien-
Datenbanken ermöglichen eine marktkonforme Einschätzung dieser Risiken.
Von wesentlicher Bedeutung ist auch der Zugang zu attraktiven Immobilien. Mit der
Integration der Immobilienmanagement und –dienstleistungsgesellschaften wurde der
Marktzugang noch einmal verbessert und das diesbezügliche Risiko minimiert. Durch die
conwert Jahresfinanzbericht | 2008 134