JAHRESFINANZBERICHT - conwert Immobilien Invest SE

KONZERNANHANG
C) Ermessensausübungen und Schätzungsunsicherheiten
Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche Quellen
von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten
Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich
sein wird, werden im Folgenden erläutert.
Die aktuelle Finanzmarktkrise und dabei im Besonderen der Zusammenbruch von bedeuteten Investmentbanken
sowie die Verstaatlichung einer nicht unbedeutenden Anzahl von Banken, die Mitte September 2008
begann, hat zu einem signifikanten Ausmaß an Ungewissheit in der Welt- und Immobilienwirtschaft geführt.
Die Auswirkungen dieser Ereignisse führen derzeit zu einem hohen Maß an Unsicherheit über das weitere
Vorgehen der Marktteilnehmer. In dieser Marktumgebung ist es möglich, dass Preise und Wertentwicklung
einer höheren Volatilität ausgesetzt sind. Die Gefahr fehlender Liquidität bedeutet, dass es kurzfristig schwierig
werden könnte einen erfolgreichen Verkauf von Immobilien am Markt zu platzieren.
Das Management ist der Ansicht, dass wesentliche Ermessensausübungen und Schätzungen im Wesentlichen
die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Buchwerte in Höhe von TEUR 2.137.200
(2007: 2.029.719)) betreffen. Die Bewertung von Immobilien ist abhängig von der Art der angewendeten Bewertungsmethode.
Obwohl die erstellten Gutachten über die im Eigentum des Konzerns befindlichen Objekte international
anerkannten Standards entsprechen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine andere Bewertungsmethode
zu einer anderen – möglicherweise geringeren – Bewertung der Immobilien des Konzerns führt.
In die Bewertung von Immobilien fließen neben dem Mietzins und dessen Nachhaltigkeit, dem Zustand der
Immobilie und der Lage des Objektes auch weitere zusätzliche Faktoren und weitergehende Annahmen ein. Es
kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer negativen Veränderung einer dieser Faktoren oder einer
dieser Annahmen sich der Wert der Immobilie verschlechtert, sodass dies einen negativen Einfluss auf die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat. Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den Buchwerten der betroffenen
Posten sind unter Punkt H. 1. zu finden.
Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien (Buchwerte in Höhe von TEUR 360.118 (2007: 315.527)) werden zu
Anschaffungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt.
Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den Buchwerten der betroffenen Posten sind unter Punkt H. 6. zu finden.
Hinsichtlich der Ermessensausübungen und Schätzungen wird auf die als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien verwiesen.
Der Konzern überprüft mindestens einmal jährlich, ob der Geschäfts- oder Firmenwert wertgemindert ist. Dies
erfordert eine Schätzung der Nutzungswerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten, denen der Geschäftsoder
Firmenwert zugeordnet ist. Zur Schätzung des Nutzungswerts muss das Management die voraussichtlichen
künftigen Cashflows der zahlungsmittelgenerierenden Einheit schätzen und darüber hinaus einen
angemessenen Abzinsungssatz wählen, um den Barwert dieser Cashflows zu ermitteln.
Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts betrug zum 31. Dezember 2008 TEUR 164.140 (2007: TEUR
163.320). Weitere Einzelheiten hierzu sind unter Punkt H. 2.
Immaterielle Vermögenswerte werden je nach Art des Vermögenswerts und der Verfügbarkeit von Informationen
anhand einer geeigneten Bewertungsmethode bewertet. Für die Bewertung der Kundenbeziehungen
und Managementverträge (Buchwerte in Höhe von TEUR 51.377 (2007: TEUR 58.977)) wird die Residualwertmethode
(Multi-Period Excess Earnings Method) angewandt. Dabei wird der Barwert der ausschließlich durch
den zu bewertenden immateriellen Vermögenswert hervorgebrachten Cashflows ermittelt. Ausgehend von der
Annahme, dass der zu bewertende immaterielle Vermögenswert erst im Verbund mit anderen materiellen und
immateriellen Vermögenswerten Cashflows generiert, werden bei der Ermittlung der relevanten Einzahlungsüberschüsse
fiktive Auszahlungen für diese unterstützenden Vermögenswerte (Contributory Asset Charges)
berücksichtigt.
conwert Jahresfinanzbericht | 2008
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