Urbane Immobilienmärkte und ökonomische Theorien der ...

Staatsexamensarbeit:
Urbane Immobilienmärkte und
ökonomische Theorien der
Gentrifizierung
Vorgelegt von Kris Jan Maschewsky am 29.09.2010 in Berlin
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INHALTSVERZEICHNIS
Einleitung...............................................................................................................................3
Methodisches Vorgehen und Struktur der Arbeit...............................................................4
1 Was ist Gentrifizierung?......................................................................................................6
1.1 Der klassische Begriff der Gentrifizierung..................................................................6
1.2 Gentrifizierung: ein überstrapazierter Begriff?...........................................................8
2 Gentrifizierungsprozesse zu Beginn des 21. Jahrhunderts................................................10
2.1 Gentrifizierungsstrategien und unternehmerische Stadtpolitik.................................10
2.2 Von der „marginal oddity“ zum „central goal of urban policy“................................14
2.3 Sozialwohnungen zu „Luxusappartements“!?...........................................................15
3 Urbane Immobilienmärkte im Kapitalismus.....................................................................18
3.1 Subjektive vs. objektive Werttheorie.........................................................................19
3.2 Eine allgemeine Theorie der Grundrente...................................................................21
3.2.1 Monopolrente.....................................................................................................24
3.2.2 Differenzialrente................................................................................................25
3.2.3 Ableitung von städtischen Nutzungsklassen aus der Differenzialrente.............26
3.3 Grundeigentum als fiktives Kapital...........................................................................27
3.4 Spekulation und symbolische Aufwertung von Stadtquartieren................................28
3.5 Umlaufgeschwindigkeit des Kapitals in Immobilienmärkten...................................29
3.6 Zyklizität von Boom und Krise.................................................................................32
4 Ökonomische Theorien der Gentrifizierung......................................................................33
4.1 Neil Smiths rent gap-Theorie....................................................................................34
4.1.1 Die Entstehung gentrifizierbarer Stadtquartiere................................................35
4.1.2 Die rent gap-Theorie..........................................................................................37
4.2 Gentrifizierung, Krisen und der „spatial fix“............................................................41
4.3 Phasenmodelle des Wandels der Gentrifizierung......................................................44
1. Welle der Gentrifizierung:.......................................................................................45
2. Welle der Gentrifizierung........................................................................................45
3. Welle der Gentrifizierung........................................................................................47
4. Welle der Gentrifizierung........................................................................................47
5 Überakkumulationskrise und Gentrifizierung...................................................................48
5.1 Die Krise des Fordismus............................................................................................49
5.2 Finanzialisierung und Immobilienboom: Fiktiver Aufschwung................................51
5.3 Gentrifizierung als Akkumulation aus der Substanz des Kapitals.............................56
6 Ausblick.............................................................................................................................59
Literaturverzeichnis..............................................................................................................61
Abbildungsverzeichnis.........................................................................................................68
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EINLEITUNG
„While many elements were involved in the crisis that has rocked the world over the last two
years, it should be clear [...] that urban processes played a key role. The so-called sub-prime foreclosure
crisis was in fact an urban crisis. If, therefore, the roots of the crisis lie in urban malformation
then the solutions must also surely lie, in part if not in whole, in urban re-formations.“
(Harvey 2009, 1270)
Das Ziel dieser Arbeit ist es, eine Untersuchung durchzuführen, die den Zusammenhang
zwischen jüngstem Gentrifizierungsgeschehen 1 und der Akkumulationsdynamik des Kapitals,
die derzeit eine Weltwirtschaftskrise hervor bringt, begreifbar macht. Die zu Grunde
liegende Hypothese ist, dass es einen systematischem ökonomischen Zusammenhang gibt
zwischen Verwertungsprozess des Kapitals, Immobilienkrise und der sogenannten vierten
Welle der Gentrifizierung (Lees / Slater / Wyly 2008, 173ff), die ein vorrangig US-amerikanisches
Phänomen ist. Es gibt innerhalb der Wirtschafts- und Stadtgeografie und benachbarter
Disziplinen zwar eine Reihe von Autoren 2 , die vergleichbare Zusammenhänge andeuten,
aber bisher keinen Text, der diese Andeutungen und Theorieansätze versucht zu
versammeln und in eine konsistente These zu synthetisieren. Diese Arbeit soll hierzu einen
relevanten Beitrag leisten.
Die Weltwirtschaft hat sich seit der in den 1970er Jahren mit der OPEC-Krise offenbar
werdenden Krise fordistischer Regulation stark gewandelt (vgl. z.B.: Lipietz 1998, Aglietta
2000, Aglietta et al 2002). Dieser soziale, ökonomische, politische und auch räumliche
Wandel kommt in den öffentlichen Debatten um „Globalisierung“, „Informationsgesellschaft“
u.ä. zum Ausdruck. Auch in der Wirtschaftsgeografie ist er spätestens seit Mitte der
1980er Jahre, etwa mit der Veröffentlichung von Piore / Sables (dies. 1989) Thesen zur
Flexibilisierung der Industrie oder Storper / Walkers (dies. 1989) Überlegungen zur geografischen
Industrialisierung, um nur zwei Beispiele zu nennen, zentraler Gegenstand der
Forschung. Wirtschafts-, Stadt- und Sozialgeografie können damit auf theoretischen Traditionen
aufbauen, die schon lange die Krise fordistischer Regulation und die aus ihrem Zusammenhang
entstehenden ökonomischen, gesellschaftlichen und sozialräumlichen Umwälzungen
untersuchen. Als deutscher Ausdruck dieser Traditionslinien sei hier etwa auf
den leider vergriffenen Sammelband von Borst / Krätke / Mayer / Roth / Schmoll (dies.
1990) verwiesen, der Aufsätze versammelt, die die Krise des Fordismus in ihren Auswirkungen
auf Stadtentwicklung und ökonomische Restrukturierungen untersuchen.
Das jüngste Gentrifizierunggeschehen fand im historischen Rahmen dieses Wandels statt,
der zugleich zum Aufbau einer Weltwirtschaftskrise führte, die seit dem Zusammenbuch
von Lehman Brothers im Oktober 2008 nicht mehr zu verleugnen ist. Der Aufbau dieser
Weltwirtschaftskrise war aber in vielen Ländern vermittelt über einen Immobilienboom
und entsprechend sich verstärkende Gentrifizierungsprozesse, so etwa in den USA, Großbritannien,
den PIIGS-Staaten mit Ausnahme Griechenlands oder auch derzeit in China. Es
sei nur daran erinnert, dass die gegenwärtige Krise zunächst als US-amerikanische Immobilien-
und Hypothekenkrise zum Ausbruch kam. Immobilienboom bzw.
1 Da sowohl der Begriff der Gentrifizierung, als auch ein großer Teil der Forschungsarbeiten zum Gegenstand
aus dem angelsächsischen Raum kommt oder auf Englisch publiziert wird, ist noch keine Variante
der Eindeutschung des englischen Wortstammes „gentrifi-“ allgemein durchgesetzt. In der folgenden Arbeit
wird der englische Wortstamm den deutschen Wortbildungsprinzipien unterworfen, so dass von
„Gentrifizierung“, „gentrifizieren“ und „Gentrifikation“ etc. gesprochen wird.
2 Für gemischtgeschlechtliche Personengruppen werden im Folgenden der Kürze wegen maskuline Genusformen
verwendet.
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Immobilienmarktblasen, Gentrifizierungsgeschehen und Weltwirtschaftskrise scheinen also
mit einander verquickt zu sein.
David Harvey, laut BBC der bekannteste Geograf der Welt, geht davon aus, dass das Geschehen
auf den urbanen Immobilienmärkten nicht nur eine Randerscheinung, sondern eines
der motorischen Zentren der gegenwärtigen Weltwirtschaftskrise ist. Auch wenn dieser
These hier nicht unbedingt gefolgt wird, so ist doch festzuhalten, dass die sich wandelnde
Ökonomie urbaner Immobilienmärkte offensichtlich eine wesentliche Funktion innerhalb
des gegenwärtigen Krisengeschehens und seiner Ursachen hat. Hier wird daher ein Ansatz
verfolgt der versucht das übergreifende ökonomische Moment von Gentrifizierungsprozessen
aus der Funktionsweise lokaler urbaner Immobilienmärkte einerseits und aus der Akkumulationsdynamik
in der Gesamtökonomie und ihrem Zusammenhang mit diesen Immobilienmärkten
andererseits, zu erklären. Die Überlegung ist, dass Gentrifizierungsprozesse
Teil einer größeren Bewegung hin zur Akkumulation auf der Basis von Rentenerträgen
sind, die hier mit einem von Franz Jung entliehenem Begriff als Akkumulation aus der
Substanz des Kapitals bezeichnet werden soll 3 .
METHODISCHES VORGEHEN UND STRUKTUR DER ARBEIT
Diese Arbeit basiert auf der erkenntnistheoretischen Überzeugung, dass in kapitalistischen
Gesellschaften der Akkumulationsprozess des Kapitals derart übergreifend ist, dass er eine
Totalität gesellschaftlicher Entwicklung erzeugt. Gemeint ist mit dieser Formulierung, dass
die Kapitalakkumulation einen Rahmen aller menschlichen Tätigkeit setzt, mit dem sich
alle menschliche Tätigkeit auseinandersetzen muss und entsprechend von ihm affiziert
wird. Alle autonome, subjektive Tätigkeit muss sich an der heteronomen, objektiven Logik
der Kapitalakkumulation abarbeiten, da die materielle Wirklichkeit selbst durch diese Logik
bestimmt ist. Das bedeutet nicht, dass es eine Logik des Kapitals gäbe, aus der sich alle
besonderen Phänomene kapitalistischer Gesellschaften unvermittelt ableiten ließen. Die
Logik des Kapitals ist selbst widersprüchlich – wie weiter unten gezeigt wird setzt sie deshalb
auch Krisen aus sich heraus – und es sind diese Widersprüche, die die Entwicklung
kapitalistischer Gesellschaften voran treiben. Die Logik des Kapitals setzt damit gesellschaftliche
Widersprüche, die von den Akteuren im Rahmen ihrer subjektiven Handlungsmöglichkeiten
gelöst oder in eine Verlaufsform gebracht werden müssen, soll die kapitalistische
Gesellschaft nicht an ihren Krisen zerbrechen und in die Barbarei zurück fallen. Kapitalistische
Gesellschaften sind daher von einem dialektischen Verhältnis von Subjektivität
und Objektivität geprägt, in denen die objektive Logik des Kapitals allerdings das Übergreifende
ist. Hier wird daher eine Forschungsstrategie verfolgt, die einerseits versucht, die
Logik urbaner Immobilienmärkte und des ökonomischen Momentes von Gentrifizierung
herauszuarbeiten. Andererseits wird das Handeln institutioneller Akteure innerhalb dieser
Logik untersucht und zu bestimmen versucht, ob und wie dieses Handeln die Logik von urbanen
Immobilienmärkten und Gentrifizierungsprozessen verändert. Zugleich wird davon
ausgegangen, dass die Geschichte des Kapitalismus eine Geschichte seiner Krisen und historisch
kontingenten Krisenlösungsstrategien ist. Wer also die Logik der Kapitalakkumulation
begreifen will, muss daher auch untersuchen, wie sich diese Logik durch die Krise des
Manchester-Kapitalismus, durch deren fordistische Lösung und wiederum durch die Krise
3 Franz Jung, expressionistisch-avantgardistischer Autor von Romanen und Dramen, Rätekommunist und
langjähriger Wirtschaftsjournalist und Wirtschaftsjurist im Berlin der Zwischenkriegszeit, wirft in seiner
Autobiographie (Jung 2000) der Linken vor, dass sie in den 1920er und 1930er Jahren keinen Begriff von
der Akkumulation aus der Substanz des Kapitals entwickelt habe. Auch er selbst hat diesen Begriff nicht
in Form einer Theorie entfaltet. In seinen Romanen, die zu großen Teilen erst posthum veröffentlicht und
seither von der Literaturwissenschaft weitgehend ignoriert wurden, wird aber auf belletristisch-theoretische
Art deutlich, was er mit diesem Begriff meinen könnte (Jung 1987, 1989, 1992a, 1992b).
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des Fordismus fortentwickelt hat. Und Gentrifizierung muss entsprechend aus ihrem Zusammenhang
mit der Krise des Fordismus begriffen werden.
Ob der extremen Komplexität eines solchen Ansatzes wurde hier ein Vorgehen gewählt,
dass sich in Komplexitätsreduktion versucht, in dem es den Forschungsgegenstand in mehrere
Teile zerlegt, die zunächst weitgehend einzeln analysiert werden. Erst im letzten Kapitel
wird eine theoretische Synthese der Analyseergebnisse versucht, auch wenn dies bedeutet,
in den einzelnen Kapiteln einen inhaltlichen roten Faden teilweise unterbrechen zu
müssen, um ihn dann erst im Synthesekapitel wieder aufzunehmen. Der theoretische Argumentationsstrang
dieser Arbeit, der ab dem 3. Kapitel entfaltet wird, steigt also vom Einfachen
zum Komplexen auf. Damit geht einher, dass die systematische Stellung einiger der
in den Kapiteln dargestellten Sachverhalte und Kategorien erst im Synthesekapitel deutlich
wird. Dessen Qualität muss sich daran messen lassen, ob dort die in der Arbeit eröffneten
Argumentationsstränge überzeugend zusammengeführt werden.
Das 1. und das 2. Kapitel sind zunächst der Einführung in die Gentrifizierungsforschung
gewidmet. Ihr Anspruch ist es, eine empirisch und analytisch reiche Vorstellung davon zu
vermitteln, was in 50 Jahren Gentrifizierung und Gentrifizierungsforschung geschehen ist.
Das Vorgehen besteht darin, durch die Darstellung ausgewählter Debatten und Ergebnisse
der Gentrifizierungsforschung zugleich eine Idee von der Veränderung von Gentrifizierungsprozessen
zu vermitteln. Das 1. Kapitel stellt zunächst den klassischen Begriff der
Gentrifizierung vor und konfrontiert ihn in einem zweiten Teil mit dem Sachverhalt, dass
die Gentrifizierungsforschung inzwischen Phänomene untersucht, die mit klassischer Gentrifizierung
kaum mehr etwas zu tun zu haben. Ist also der Begriff der Gentrifizierung
überstrapaziert oder haben sich Gentrifizierungsprozesse so stark verändert, dass ihre klassischen
Definition nicht mehr passt?
Im 2. Kapitel wird die Veränderung von Gentrifizierungsprozessen untersucht. Im ersten
Teil wird der Bedeutungsgewinn von Gentrifizierung im Rahmen unternehmerischer Stadtpolitik
vorgestellt. Im zweiten Teil geht es systematischer um den Wandel von Gentrifizierungsprozessen
und um die Dimensionen dieses Wandels. Der dritte Teil versucht mittels
eines Beispiels eine Idee von der Qualität der vierten Welle der Gentrifizierung zu vermitteln.
Das 3. Kapitel möchte eine kategoriale Grundlage für die weitere Untersuchung von urbanen
Immobilienmärkten und Gentrifizierungsprozessen legen. Es unterbricht daher zunächst
die Untersuchung von Gentrifizierung und arbeitet sich an marxistischen Analysen
der Funktionsweise urbaner Immobilienmärkte ab. Dabei geht es zentral um die Kategorie
der Grundrente und es werden einige ihrer theoretischen Implikationen untersucht: die Verwandlung
von Grundbesitz in fiktives Kapital und die damit möglich werdende Grundstücksspekulation
im Zusammenhang mit der symbolischen Aufwertung städtischer Quartiere.
Immobilien und Grundstücke sind eine qualitativ besondere Ware, deren Untersuchung
im vierten Teil, vorrangig unter dem Aspekt der Umlaufgeschwindigkeit des Kapitals
im Immobiliensektor dem wachsenden Einfluss der Finanzindustrie, erfolgt. Der fünfte
Teil widmet sich den Immobilienzyklen.
Das 4. Kapitel kehrt zur Gentrifizierung zurück. Zunächst wird Gentrifizierung auf der
Maßstabsebene urbaner Immobilienmärkte mit Hilfe von Neil Smiths rent gap-Theorie
ökonomisch erklärt. Im zweiten Teil werden die Maßstabsebene erweitert und lokale Gentrifizierungsprozesse
in ihrem Zusammenhang zur globalen Akkumulationsdynamik und
der Krisenlösung durch spatio-temporal fixes untersucht. Im dritten Teil geht es um ein
Modell der Entwicklungsgeschichte der Gentrifizierung im Kontext der krisenhaften Dynamik
der Kapitalakkumulation.
Das 5. Kapitel versucht sich an einer theoretischen Synthese. Im ersten Teil wird eine etwas
holzschnittartige kurze Geschichte der Krise des Fordismus geschrieben und angedeu­
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tet, welche sozioökonomischen Probleme diese Krise aufwirft. Im zweiten Teil geht es vorrangig
um die Finanzialisierung der Weltwirtschaft, die als Reaktion auf die durch die Krise
des Fordismus gesetzten ökonomischen Ungleichgewichte begriffen wird. Im dritten
Teil wird der Zusammenhang der Krisendynamik des gegenwärtigen Kapitalismus mit der
Regeneration der Städte im Allgemeinen und Gentrifizierung im Besonderen dargestellt
und als Akkumulation aus der Substanz des Kapitals bezeichnet.
Neben der Rezeption wissenschaftlicher Literatur sind in diese Arbeit zwei Formen unsystematischer
empirischer Forschung eingeflossen. Zum einen ist der Autor seit Jahren ein
regelmäßiger Rezipient von Immobilien-, Wirtschafts- und Finanzmarktnachrichten. Er hat
den Aufbau und Verlauf der aktuellen Krise, etwa die Immobilienboom-Euphorie der Jahre
2005-2007, intensiv verfolgt. Diese gezielte Rezeption von wirtschaftsjournalistischen
Nachrichten unterfüttert hier die Rezeption wissenschaftlicher Schriften empirisch. Zum
anderen hat der Autor sich schon frühzeitig an der situationistischen „Methode“ des Dérive
orientiert, also der Erforschung „psychogeografischer Millieus“ (vgl. Andreotti / Costa
(Hg.) 1996) und sich im Laufe der Jahre einen reichen geografischen Erfahrungsschatz erworben.
Zwar reicht ein „geografischer Blick“ für geografische Forschung nicht aus, in
diese Arbeit fließen aber auch subjektive Erfahrungen des Autors mit Gentrifizierungsprozessen
sowohl im nördlichen Neukölln Berlins, wie vorrangig aus Indonesien und China
ein.
1 WAS IST GENTRIFIZIERUNG?
„One by one, many of the working class quarters of London have been invaded by the middle
classes, upper and lower. Shabby, modest mews and cottages – two rooms up and two down –
have been taken over, when their leases have expired, and have become elegant, expensive residences.
Large Victorian houses, downgraded in an earlier or recent period – which were used as
lodging houses or were otherwise in multiple occupation – have been upgraded once again. Nowadays,
many of these houses are being subdivided into costly flats or 'houselets' (in terms of the
new real estate snob jargon). The current social status and value of such dwellings are frequently
in inverse relation to their size, and in any case enormously inflated by comparison with previous
levels in their neighborhoods. Once this process of 'gentrification' starts in a district, it goes on rapidly
until all or most of the original working class occupiers are displaced, and the whole social
character of the district is changed.“ (Ruth Glass 1964, zitiert nach Atkinson / Bridge 2005, 4)
1.1 DER KLASSISCHE BEGRIFF DER GENTRIFIZIERUNG
Mit der hier zitierten Passage über den sozialräumlichen Wandel im London der
1950/60er Jahre prägte die britische Soziologin Ruth Glass 4 den Begriff der Gentrifizierung.
Ihr Begriff „gentrification“ basiert auf dem Begriff der „gentry“, einer klassischen
Bezeichnung für den ländlichen Kleinadel des Vereinigten Königreichs im 18. und 19.
Jahrhundert und spielt damit auf die Entstehung einer neuen „urban gentry“ an, als die die
invasorische Mittelschicht hier sarkastisch bezeichnet wird.
Was aber versteht Glass unter Gentrifizierung? Einen sozialräumlichen Prozess, der eine
Invasion von Mittelschichtsangehörigen in ein relativ heruntergekommenes Arbeiterviertel
umfasst, in deren Zuge die bauliche Substanz des Viertels saniert und entsprechend der Bedürfnisse
der Invasoren umgebaut wird, die Mieten und Immobilienpreise stark ansteigen
4 Ruth Glass wurde als jüdische Deutsche in Berlin geboren und floh mit ihren Eltern vor den Nationalsozialisten
nach Großbritannien.
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und zum Ende des Prozesses hin die proletarische und subproletarische Bevölkerung des
Viertels weitgehend oder vollständig verdrängt und durch eine neue, wohlhabendere Bevölkerung
ausgetauscht wird. Dies ist der klassische Begriff von Gentrifizierung, der die
sozialräumlichen Resultate eines gesellschaftlichen Klassengegensatzes zwischen der neuen
„urban gentry“ und dem alten Industrie- und Subproletariat zum Gegenstand der Gentrifizierungsforschung
macht 5 .
Das Alltagsverständnis von Gentrifizierungsprozessen, ebenso wie frühe Stadienmodelle,
die versuchen den Verlauf von Gentrifizierungsprozessen zu beschreiben, gründet auf den
von Glass beschriebenen empirischen Phänomenen. So differenziert Clay in seinem Stadienmodell,
dass 1979 am angloamerikanischen Kontext entwickelt wurde, den Gentrifizierungsprozess
in vier distinkte Phasen (Clay 2010, siehe auch Lees / Slater / Wyly 2008,
31ff). Dieses Modell wird hier kurz vorgestellt, um einen Eindruck von klassischer
Gentrifizierung zu vermitteln:
Phase 1: Ein kleine Gruppe risikobereiter „young urban professionals“ (Yuppis), häufig
mit einem beruflichen Hintergrund aus Bereichen wie Kunst, Design, Architektur oder
Stadtplanung, beginnt in ein heruntergekommenes, oft verslumtes Arbeiterviertel zu ziehen
und Häuser für die eigene Nutzung zu kaufen und zu renovieren. Die Finanzierung der Immobilienkäufe
und -renovierungen müssen diese Pioniere in der Regel aus eigener Tasche
finanzieren, denn Banken vergeben in den betroffenen Stadtquartieren keine Kredite und
Hypotheken, da sie deren Werthaltigkeit anzweifeln und nicht bereit sind, das entsprechende
Risiko einzugehen.
Phase 2: Der Prozess setzt sich fort. Allerdings beginnen auch kleine Spekulanten attraktive
Grundstücke oder Immobilien aufzukaufen, um sie aus Gründen der Spekulation zurück
zu halten oder nach einer Renovierung weiter zu verkaufen oder zu vermieten. Erste Promotion-Aktivitäten
für das Stadtquartier laufen an, aber der begonnene Gentrifizierungsprozess
des Quartiers hat noch den Status eines Geheimtipps. Wer in Phase 1 oder Phase 2
in das Quartier zieht, wird später als Teil der „autochthonen“ Bevölkerung wahrgenommen.
Die Verdrängung der vorgängigen Bevölkerung gewinnt an Dynamik.
Phase 3: Die Gentrifizierung des Quartiers wird durch Medien und Stadtpolitik wahrgenommen.
Der bauliche und sozialräumliche Charakter des Viertels verändert sich sichtbar,
auch die Pioniere werden durch die Ankunft der Gentrifizierer in den Hintergrund gedrängt.
Große Investoren und Developer entdecken das Quartier und Banken beginnen damit,
Kredite und Hypotheken für Immobilien in diesem Viertel zu vergeben. Starke Spannungen
zwischen der alten und der neuen Bevölkerung des Quartiers entstehen und die
staatlich und privat geschaffene Infrastruktur des Quartiers wird den Bedürfnissen der neuen
Bevölkerung angepasst (Schulen, Sicherheit des öffentlichen Raumes, Konsuminfrastruktur
etc. pp.). Die Verdrängung der ursprünglichen Bevölkerung ist in vollem Gange.
Phase 4: Die soziale Zusammensetzung der Gentrifizierer ändert sich, es ziehen mehr
Manager, Unternehmer und andere Angehörige der oberen Mittelschicht oder der
Oberschicht in das Quartier. Immobilien, die aus Gründen der Spekulation vom Markt
genommen wurden, werden jetzt verkauft. Der soziale Charakter des Quartiers hat sich
gewandelt, die ursprüngliche Bevölkerung ist weitgehend verdrängt und teilweise trifft dies
auch Pioniere des Gentrifizierungsprozesses. Eine Immobilienpreisspirale entsteht und der
Gentrifizierungsprozess ist weitgehend abgeschlossen und dehnt sich eventuell auf ein
neues Quartier der Stadt aus.
Das hier etwas ergänzte Stadienmodell Clays beschreibt den Verlauf klassischer Gentrifi­
5 Smith meint, dass der Klassencharakter von Gentrifizierungsprozessen bei Glass' Begriff von Gentrifizierung
noch sichtbar sei, während er heute verschleiert werde: „Indeed, the class nature of the process,
transparent in Glass's version of gentrification, is assiduously hidden […].“ (Smith 2002, 93) und auch
Lees / Slater / Wyly behaupten, dass: „Gentrification is nothing more and nothing less than the neighborhood
expression of class inequality.“ ( Lees / Slater / Wyly 2008, 80).
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zierungsprozesse und es sind derartige sozialräumliche Prozesse, die gewöhnlich als Gentrifizierung
begriffen werden.
1.2 GENTRIFIZIERUNG: EIN ÜBERSTRAPAZIERTER BEGRIFF?
Derart klassische Vorstellungen von Gentrifizierungsprozessen, wie sie in Clays Modell
deutlich werden, sind am empirischen Erfahrungsschatz der 1950er bis 1980er Jahre gewonnen
worden. Derzeit werden aber Phänomene in der Gentrifizierungsforschung untersucht,
die mit dieser klassischen Form der Gentrifizierung auf den ersten Blick kaum mehr
etwas zu tun haben. So wird etwa von Gentrifizierungsprozessen auf dem Land berichtet
(z.B. Smith / Phillips 2001), von Neubau-Gentrifizierung (etwa Zukin 1991) oder „Gentrification
light“ (Holm 2010) gesprochen, die zunehmend wichtige Rolle staatlicher Akteure
in Gentrifizierungsprozessen diskutiert (vgl. das Themenheft von Urban Studies zum Thema,
etwa Lees / Ley 2008), Gentrifizierung im Zusammenhang mit den „kreativen Industrien“
und der Kulturindustrie erforscht (vgl. z.B. das Themenheft von Urban Studies aus
dem Mai 2009), die ordnungspolitische und sozialpsychologische Dimension von Gentrifizierungsprozessen
betont (Holm 2006), versucht viert Wellen der Gentrifizierung aus dem
Zusammenhang der globalen Akkumulationsdynamik zu begreifen (Smith / Hackworth
2001, Murphy 2008, Lees / Slater / Wyly 2008) oder von „Super-Gentrifizierung“ gesprochen,
die sich durch eine besondere Kapitalintensivität der Stadterneuerungsmaßnahmen
auszeichne und ihre soziale Basis daher in den höheren Angestellten der Finanzindustrie
Londons und New Yorks habe (Lees 2003).
Unter dem Schlagwort der Gentrifizierung werden heute also scheinbar so unterschiedliche
sozialräumliche Prozesse untersucht, dass der Gentrifizierungsbegriff selbst überstrapaziert
erscheint und zum Teil gänzlich in Frage gestellt wird. Lees / Slater / Wyly sprechen
daher auch davon, dass die Gentrifizierungsforschung eine Forschungsperspektive
mit unterschiedlichen Gegenständen sei, die allerdings mit einander verzahnt sind, statt einer
wissenschaftlichen Disziplin mit einem Gegenstand:
„In short, gentrification has become a valuable lens through which to examine a variety of intersecting
phenomena in a city and / or neighbourhood context.“ (Lees / Slater / Wyly 2008, XVf).
Neil Smith, prominenter Gentrifizierungsforscher und Protagonist der Erforschung der
ökonomischen Gesetzmäßigkeiten von Gentrifizierungsprozessen, versucht sich hingegen
daran einen Begriff von Gentrifizierungsprozessen zu entwickeln, der sich an der Marx'schen
Analyse der kapitalistischen Gesellschaft orientiert und das unkonkrete gesellschaftliche
Wesen hinter den disparaten Erscheinungsformen von Gentrifizierungsprozessen auf
den Begriff zu bringen will. Er meint die disparaten Phänomene von Gentrifizierungsprozessen
auf einen gemeinsamen sozioökonomischen Nenner bringen zu können:
„Gentrification: The reinvestment of CAPITAL at the urban centre, which is designed to produce
space for a more affluent class of people than currently occupies the space. The term, coined by
Ruth Glass in 1964, has mostly been used to describe the residental aspects of this process but
this is changing, as gentrification itself evolves.“ (Hervorhebung im Original, Smith 2000, zitiert
nach Lees / Slater / Wyly 2008, 9)
Smiths Definition von Gentrifizierung zeichnet sich durch zwei Besonderheiten aus. Seine
Definition enthält bereits die Aussage, dass die Phänomene der Gentrifizierung sich verändern.
Gentrifizierung ist nach Smiths Auffassung also kein einfaches, mit sich selbst
identisches Phänomen, sondern ein sozioökonomischer Prozess, der unter unterschiedlichen
räumlichen und historischen Voraussetzungen unterschiedliche Phänomene hervorbringen
kann. Zweitens ist der gemeinsame Nenner dieser Phänomene die Reinvestition
von Kapital in den urbanen Zentren. Diese These Smiths wird weiter unten dargestellt und
diskutiert. Hier ist aber zunächst festzuhalten, dass Smith der Auffassung ist, dass das em­
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pirische Gentrifizierungsgeschehen aus dem Kapitalakkumulationsprozess erklärt werden
muss. Es stellt sich für die ökonomische Gentrifizierungsforschung also die Frage, unter
welchen Bedingungen es zur Reinvestition von Kapital in den urbanen Zentren kommt.
Dies ist auch die zentrale Frage der produktionsseitigen Theorien der Gentrifizierung, im
Gegensatz zu den konsumptionsseitigen Theorien, deren primäre Frage es ist, wie Pioniere
und Gentrifizierer entstehen 6 . Während also die produktionsseitige Gentrifizierungsforschung
versucht, die Phänomenologie der Gentrifizierung aus den sozioökonomischen gesellschaftlichen
Bedingungen und der Akkumulationsdynamik des Kapitals zu verstehen,
glauben die konsumptionsseitigen Erklärungen, dass Gentrifizierungsprozesse über die
Entstehung spezifischer sozialer Milieus erklärt werden müssen, deren Angehörige dann
als Gentrifizierer wirken (Lees / Slater / Wyly 2008, 39ff, 129ff). Diesen theoretischen
Gegensatz versuchte Smith auszudrücken, als er 1979 davon sprach, dass Gentrifizierung
ein „back to the city movement by capital, not by people“ sei (Smith 2010).
Auch wenn der Gegensatz zwischen produktionsseitigen und konsumptionsseitigen Erklärungsansätzen
in der Gentrifizierungsforschung unter den Bedingungen des Kalten Krieges
und der ideologischen Auseinandersetzungen zwischen Apologeten des Kapitalismus und
seinen Kritikern in einer für die Wissenschaft äußerst unproduktiven Weise zugespitzt ausgefochten
wurde und hier die neueren Ansätze begrüßt werden, die eine gegenseitige Ergänzung
beider Erklärungsansätze fordern (etwa Lees 1994, Rose 2010, Zukin 2010,
Hammnett 2010), so steht die vorliegende Arbeit doch in der Traditionslinie der produktionsseitigen
Theorien der Gentrifizierung. Dies erklärt sich nicht nur aus der wirtschaftsgeografischen
Orientierung dieser Arbeit, sondern auch daraus, dass der Autor mit Smith
der Auffassung ist, dass die Entwicklung von Gentrifizierungsprozessen wesentlich durch
die Akkumulationsdynamik des Kapitals bestimmt ist.
Bestimmt bedeutet hier allerdings nicht determiniert. Es wird also keine funktionalistische
oder strukturalistische Ableitung des empirischen Gentrifizierungsgeschehens aus der Kapitalakkumulationsdynamik
versucht, sondern ein dialektisches Verhältnis von objektiven
Strukturen und subjektivem Handeln der Akteure innerhalb dieser objektiven Strukturen
angenommen (zur Theorie eines dialektischen Verhältnisses von Subjektivität und Objektivität
vgl. etwa Adorno 1998a oder Schmidt 1971). In diesem Sinne ist hier zu betonen, dass
eine Fokussierung auf ökonomische Erklärungen der Gentrifizierung immer einseitig bleiben
muss. Es sei etwa auf das wunderbare Buch Hamnetts über die Entwicklung Londons
verwiesen (Hamnett 2004), einem erklärten Gegner produktionsseitiger Theorien der Gentrifizierung
und Hauptvertreter der konsumptionsseitigen Professionalisierungsthese 7 , dessen
Lektüre die theoretischen und empirischen Leerstellen einer einseitig ökonomischen
Theorie der Gentrifizierung deutlich machen kann.
Das Verhältnis zwischen ökonomischen und nicht-ökonomischen Ursachen von Gentrifizierungsprozessen
lässt sich mit dem aus der dialektischen Logik kommenden Begriff des
Übergreifens verstehen. Das Ökonomische, so wird hier zunächst nur postuliert, ist als das
Übergreifende im dialektischen Verhältnis zwischen ökonomischen und nicht-ökonomischen
Ursachen von Gentrifizierungsprozessen zu theoretisieren. D.h., es ist zwar das Do­
6 Die Unterscheidung in „production vs. consumption explanaitions of gentrification“ hat sich in der
angloamerikanischen Gentrifizierungsforschung durchgesetzt und wird hier übernommen.
7 Hamnetts Professionalisierungthese gründet auf den Thesen Bells zur postindustriellen Gesellschaft.
Hamnett sieht die soziale Basis von Gentrifizierung in der Entstehung einer Klasse von „professionals“,
also Individuen mit hochwertiger Ausbildung und entsprechenden Arbeitsplätzen im tertiären oder quartären
Sektor, die das klassische Industrieproletariat ersetzen. Aus dieser neuen sozialen Gruppe, die zur gesellschaftlich
dominanten sozialen Gruppe entwickelter Industriegesellschaften geworden ist, rekrutiert
sich das Personal für die Gentrifizierung. Für Hamnett ist Gentrifizierung die Anpassung der Stadt an die
Bedürfnisse dieser neuen professionellen Klasse ist. Notwendige Voraussetzung für Hamnetts Überlegungen
ist die nivellierte Mittelstandsgesellschaft, deren Tage aber nach Ansicht des Autors gezählt sind.
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minate, wird aber selbst vom nicht-ökonomischen Geschehen qualitativ beeinflusst. Ganz
allgemein formuliert sind also die objektiven, ökonomischen Strukturen als gesetzte äußere
Rahmenbedingungen des subjektiven und „freien“ Handelns der Akteure zu begreifen, statt
als etwas, aus dem dieses Handel unmittelbar abgeleitet werden kann. Derartige Ableitungen
sind immer über das subjektive, freie Handeln der Akteure zu vermitteln und dieses
Handeln kann wiederum die gesetzten gesellschaftlichen Rahmenbedingungen qualitativ
verändern.
Auf Grund des Übergreifens einer ökonomischen Logik über das subjektive Handeln der
Akteure wird hier angenommen, dass auch die disparaten empirischen Phänomene der
Gentrifizierung einer ökonomischen Logik folgen – auch wenn sie in dieser nicht
aufgehen. Konkrete Gentrifizierungsprozesse sind immer auch von den lokalen baulichen,
politischen und gesellschaftlichen Voraussetzungen abhängig und diese unterschiedlichen
Voraussetzungen führen zu einer Mannigfaltigkeit von Gentrifizierungsphänomenen.
Orientiert an Smiths Definition der Gentrifizierung soll hier aber untersucht werden, ob es
nicht eine gemeinsame ökonomische Logik dieser Phänomene gibt, die einen allgemeinen
Begriff der Gentrifizierung rechtfertigt.
2 GENTRIFIZIERUNGSPROZESSE ZU BEGINN DES 21. JAHRHUNDERTS
Es ist die subjektive Erfahrung des Autors, dass sich vor zehn Jahren in seinem persönlichen
Umfeld niemand für Gentrifizierungsprozesse interessierte, während das Thema derzeit
in aller Munde zu sein scheint. Auch massenmedial sind städtische Konflikte, die im
Zusammenhang mit Gentrifizierungsprozessen stehen bspw. in Berlin derzeit stark präsent.
So erhält der Konflikt um die Räumung des Tacheles ebenso Aufmerksamkeit von der lokalen
Presse, wie etwa die Auseinandersetzungen um das Spreeufer in Kreuzberg-Friedrichshain,
die Abwicklung der letzten Überreste der Ostberliner Hausbesetzungswelle vom
Anfang der 1990er Jahre in Friedrichshain, Schulklassen mit einem Minimum an
„deutschen Mittelschichtskindern“ im Wedding, der Uferweg am Griebnitzsee in Potsdam
oder die Aufwertung des im letzten Jahrzehnt als Ghetto und sozialer Brennpunkt
gebrandmarkten Neuköllns.
In diesem Kapitel wird die subjektive Erfahrung eines Relevanzgewinns von Gentrifizierungsprozessen
wissenschaftlich objektiviert. Zunächst wird daher die neue Bedeutung von
Gentrifizierungsstrategien im Rahmen unternehmerischer Stadtpolitik im Zusammenhang
mit der Veränderung der Gentrifizierungsforschung selbst dargestellt. Dann wird der Fokus
über die Stadtpolitik hinaus erweitert und versucht, die Veränderungen von Gentrifizierungsprozessen
auch in ökonomischer und räumlicher Hinsicht darzustellen. Im letzten Teil
wird in einem extremen Beispiel verdichtet deutlich gemacht, was die neue Qualität der
jüngsten oder vierten Welle der Gentrifizierung ist. Gleichzeitig versucht das Kapitel einen
Einblick in die aktuellen Debatten der Gentrifizierungsforschung zu vermitteln.
2.1 GENTRIFIZIERUNGSSTRATEGIEN UND UNTERNEHMERISCHE STADTPOLITIK
Gerade die planerische Relevanz der Gentrifizierungsforschung ist in den letzten zwei
Dekaden gestiegen, wodurch sich auch die Forschung gewandelt hat. Sie ist seit den
1990er Jahren pragmatischer und affirmativer geworden, während in den 1970er und
1980er Jahren noch die Kritik an der mit Gentrifizierungsprozessen einhergehenden Verdrängung
der armen Bevölkerung aus den betroffenen Quartieren im Zentrum vieler Untersuchungen
und Debatten stand. Denn im Gegensatz zu diesem gentrifizierungskritischen
Einschlag größerer Teile der Gentrifizierungsforschung, wie sozialer Bewegungen, die ge­
10

gen konkrete Gentrifizierungsprozesse in einzelnen Städten oder Stadtquartieren ankämpfen,
ist die Gentrifizierung urbaner Quartiere inzwischen auch zu einem Mittel der Stadtpolitik
geworden, was etwa Davidson als „staatlich geleitete positive Gentrifizierung“ bezeichnet
hat (Davidson 2008).
In Großbritannien beispielsweise war es die Labourregierung, die 1998 auf der skalaren
Ebene 8 einer ganzen Nation eine „urban renaissance“ verkündete und den Architekten Richard
Roberts mit der Gründung einer Urban Task Force beauftragte, die die Ursachen für
den Niedergang der Innenstädte ermitteln und Rezepte dagegen entwickeln sollte. Diese
Urban Task Force formulierte eine neue Vision der Regeneration der Innenstädte, „um die
Menschen wieder in die Städte zu bringen“, die nach Lees Gentrifizierung zum
vorrangigen Mittel und Ziel der angestrebten Regeneration der Innenstädte macht:
„This 'new' vision is remarkably similar to visions of gentrification. For example, the task force
tout the gentrified neighborhood of Islington in London as a success story in terms of urban regeneration,
a story from which they can learn lessons. Gentrification is in effect being promoted
by the Urban Task Force as the blueprint for a civilized citylife. Urban renaissance is being prescribed
as the medicine for decaying inner cities.“ (Lees 2000, 391)
In den USA soll diese Entwicklung zu einer Stadtpolitik gezielter Gentrifizierung bereits
früher eingesetzt haben als in Großbritannien (Lees / Slater / Wyly 2008, XVIIff) und sie
scheint sich primär auf der skalaren Ebene einzelner Städte entwickelt zu haben. Denn dort
erklärte die Commission for a National Agenda for the Eighties 1979 den Verfall der Innenstädte
zwar noch als unvermeidbar. In den 1980er Jahren aber begann sich in Reaktion
auf Deindustrialisierungsprozesse, wachsende Arbeitslosigkeit, die ausufernde Suburbanisierung
und den entsprechenden Wohnbevölkerungsverlust der Innenstädte (der ja häufig,
allerdings in Abhängigkeit von der nationalen Steuergesetzgebung und dem räumlichen
Zuschnitt politisch-administrativer Stadtgebiete, auch mit einem Verlust von Steuereinnahmen
in den Stadtzentren einher geht) und infolge einer zunehmend neoliberalen Politik, die
weniger überregionale Transferleistungen und Sozialausgleiche finanzierte und zu einem
globalen Prozess ökonomischer Regionalisierung beitrug (Storper 1997, Kröcher 2007),
das herauszubilden, was Harvey als Umlenken von einer managerialen zu einer unternehmerischen
Stadtpolitik bezeichnet hat (Harvey 2001).
Denn in Reaktion auf die im Zuge der Krise des Fordismus seit den 1970ern anwachsenden
sozialen und ökonomischen Probleme vieler Städte versuchten immer mehr Lokalpolitiker
private Kapitalinvestitionen in die verfallenden Innenstadtregionen ihrer Städte zu locken,
in der Hoffnung dieses würde die Dienstleistungs- und Konsumindustrie stärken und
zu Jobs und anderen „trickle-down“-Effekten in den benachbarten Quartieren und im Resultat
zu deren sozio-ökonomischer Revitalisierung führen 9 . In der Folge kam es in vielen
Städten zum Bau von Orten etwa einer festivalisierten Konsumindustrie, z.B. Shopping-
Malls mit Achterbahn und Ausgehmeilen oder von Kongresszentren, postmodernen Bürokomplexen,
der Entwicklung attraktiver Altindustrieflächen für die gehobene Dienstleistungsindustrie
oder das Luxuswohnen 10 etc. pp. Derartige städtische Revitalisierungsstrate­
8 Zum Begriff der skalaren Ebene, der darin über den deutschen Begriff der Maßstabsebene hinaus geht,
dass er zu reflektieren versucht, welche sozialen Praxen welche räumliche Reichweite haben, und zur
jüngsten deutschen Rezeption der angloamerikanischen „scale“-Debatte in der Geografie vgl. Wissen /
Röttger / Heeg (Hg.) 2008, vor allem den Einleitungsartikel von Markus Wissen (Wissen 2008).
9 Auch Squires behauptet diesen Zusammenhang mit einer Betonung auf Immobilienmarktinevestitionen:
„Real estate investment is frequently viewed as part of the antidote to deindustrialization. All of this is justified,
however, by the assumption that a revitalized economy generally and a reinvigorated downtown in
particular will lead to regeneration throughout the city. As more jobs are created and space is more intensively
utilized, more money is earned and spent by local residents, new property and income tax dollars
bolster local treasuries, and new wealth trickles down throughout the metroploitan area.“ Squires 1996,
zitiert nach Heeg 2008, 11).
10 Als dem Autor aus eigener Anschauung bekannte Beispiele für derartige Entwicklungsprojekte am Was­
11

gien zielen zumeist auf die Bedürfnisse der (gehobenen) Mittel- und Oberschicht ab und
haben häufig die Gentrifizierung der umliegenden Quartiere zum Effekt, wenn dies nicht
sogar ihr mehr oder weniger explizit erklärtes Ziel ist. So schätzen Lees et al. auch den
„State of the Cities“-Report des US Department of Housing and Urban Development
(HUD) von 1999 so ein, dass er de facto eine Gentrifizierungsstrategie für die Städte der
USA formuliert und damit den herrschenden Zustand der „Stadtentwicklung durch Gentrifizierung“
als Leitbild für die Stadtentwicklung festschreibt (Lees / Slater / Wyly 2008,
XIX).
In Deutschland ist es unter anderem das Bundesprogramm „Soziale Stadt“, über das etwa
Quartiersmanagements finanziert werden, die dann auf behutsame Art und Weise Innenstadtquartiere
und ihre Wohnbevölkerung aufwerten sollen. In die selbe Stoßrichtung zielt
auch das Bund-Länder-Programm Stadtumbau Ost:
„Mit dem Programm soll eine Stärkung der Innenstädte, die Reduzierung des Angebotsüberhangs
an Wohnraum und die Aufwertung der von Schrumpfungsprozessen betroffenen Städte erreicht
werden [...]“ (Bundestransferstelle Stadtumbau Ost 2010).
Zwischen 2002 und 2009 wurde mit dem Ziel der Aufwertung der Abriss von rund
350.000 Wohnungen aus Steuermitteln finanziert, was zu einer künstlichen Verknappung
des Wohnungsangebotes und damit zum sukzessiven Anstieg der Miet- und Immobilienpreise
führte. Die Bürger zahlen also mit ihren Steuermitteln für die Erhöhung ihrer Mieten.
In diesem Sinne lässt sich sogar davon sprechen, dass die Gentrifizierung ganzer Städte
zu einer bewussten Strategie der Politik avanciert ist.
Unter den Bedingungen verallgemeinerter instrumenteller Vernunft (Horkheimer 1991) ist
die häufig in kritischer Absicht betriebene Gentrifizierungsforschung so auch zu einer Bausteinkiste
für politische Gentrifizierungsstrategien geworden. Denn die Analyse von Ursachen
und Dynamiken von Gentrifizierungsprozessen wird zum Mittel einer bewusst implementierten
Gentrifizierungspolitik, auch wenn diese unter weniger negativ konnotierten
Schlagworten als dem der Gentrifizierung verkauft wird, etwa als „Urbane Renaissance“,
„Regeneration der Innenstädte“, „Erhöhung der sozialen Durchmischung von Quartieren“
oder Abriss des „Wohnraumüberhangs“.
Der durchschlagende Erfolg des Stadtsoziologen Richard Florida mit seinen Thesen zur
„creative class“ als Trägerin urbaner ökonomischer Revitalisierung (Florida 2003) ist sicherlich
im Zusammenhang derartiger unternehmerischer Stadtpolitiken zu sehen, denen
die Zurichtung von Innenstadtquartieren für die Arbeits- und Konsumbedürfnisse der gehobenen,
konsumfähigen „kreativen Klasse“ zum Mittel gegen den Niedergang der Innenstädte
wird. Was dabei ausgeblendet wird ist, dass diese Politiken auf den Austausch der
armen Bevölkerung bestimmter städtischer Quartiere gegen eine ökonomisch erfolgreichere
Bevölkerung zielen, ohne Lösungen für die soziale und ökonomische Misere der Armen
anzubieten. Und selbst Florida musste erkennen, dass seine Lösungsstrategie für die städtische
Misere durch starke Gentrifizierungsprozesse gefährdet ist, da diese zum Teil selbst
zur Verdrängung der kreativen Klasse und zur Zerstörung sozialer urbaner Diversität führen
und damit die Existenzbedingungen der „kreativen Klasse“ untergraben:
„[T]he current round of urban revitalization is giving rise to serious tensions between established
neighborhood residents and newer, more affluent people moving in. In an increasing number of
cities, the scales have tipped from revitalization to rampant gentrification and displacement.
Some of these places have become unaffordable for any but the most affluent […] gentrification
in major urban centers continues to threaten the diversity and creativity that have driven these ci­
ser, ein häufig bevorzugter Standort, seien hier etwa der ehemalige Bremer Holz- und Getreidehafen sowie
das Gelände der in den 1980er Jahren in Insolvenz gegangenen Werft AG-Weser, das Gebiet um den
Rummelsburger See in Berlin oder der ehemalige Hafen von Edinburgh genannt. Aus der Gentrifizierungsliteratur
bekannt sind etwa die Londoner Docklands oder der neue Hafen Baltimores.
12

ties' innovation and growth in the first place.“ (Florida 2003, 289f)
Es scheint, als ob eine Art sich selbst verstärkender Kreislauf entstanden ist, in dem konkrete
Gentrifizierungsprozesse, ihre wissenschaftliche Analyse und massenmediale Verarbeitung
sowie die Suche städtischer Politiker nach Mitteln zur ökonomischen und sozialen
Revitalisierung ihrer Städte zu immer bewussteren und ausgefeilteren Politiken der Gentrifizierung
führen. Ein neues Paradigma städtischer Entwicklung und Politik, dass sich an erfolgreich
gentrifizierten Stadtquartieren orientiert, ist entstanden. Wyly und Hammel argumentieren
in diesem Sinne:
„[T]he most durable result of gentrification may be its effect on new priorities in the formulation
of urban policy. Inner city land use decisions come to rely on considerations of middle-class market
demand; gentrification underwrites new configurations of highest and best use, reallocation of
neighborhood public services, and realignments of police practices and public space regulation.
The inherited landscapes and potential expansion of gentrification are now critical considerations
in many domains of urban policy. […] the interests and priorities of gentrifiers are a foundational
element of the post-industrial city as growth machine.“ (Wyly / Hammel 2005, 36).
Lees und Davidson gehen sogar so weit, davon zu sprechen, dass ein globaler Diskurs der
Gentrifizierung entstanden sei, der einen spätfordistischen Diskurs des Stadtverfalls
abgelöst hätte:
„[A] gentrification „blue-print“ is beeing mass-produced, mass-marketed, and mass-consumed
around the world. As the urban-rural dichotomy has broken down […] as a significant part of the
world has become increasingly urbanized and desirous of an urban lifestyle, the result seems to
be that even some Third World cities and First World suburban and rural areas are experiencing
gentrification.“ (Davidson / Lees 2005, 1167, zitiert nach Lees et al 2008, XVIII)
Wenn Lees / Davidson hier von einer „Gentrifizierungs-Blaupause“ schreiben, die massenproduziert,
massenvermarktet und massenkonsumiert werde, dann sprechen sie damit
an, dass Gentrifizierungsprozesse zu einem wichtigen „Leitmotiv“ (Holm 2010, 18) städtischer
Entwicklungsstrategien geworden sind. Entsprechend verwundert es nicht, dass auch
in der Gentrifizierungsforschung die Untersuchung städtischer Governance, also städtischer
Politik mit einem weiteren Politikbegriff als ihn die deutsche Sprache hergibt, eine
zentrale Stellung eingenommen hat (z.B.: Wyly / Hammel 2000 oder Vojnovic 2003). Dies
geht nicht vorrangig auf eine epistemiologische Wende in der Forschung zurück, wie sie
Schamp etwa für die Wirtschaftsgeografie einfordert, wenn er die „Neubelebung eines an
Institutionen orientierten Ansatzes“ bespricht (Schamp 2003, 145; auch Oßenbrücke 2003).
Diese Wende geht vielmehr auf einen Wandel des Gegenstandes selbst zurück, nämlich die
gewachsene Bedeutung der städtischen Politik für das empirische Gentrifizierungsgeschehen.
Es lässt sich festhalten, dass die gewachsene Quantität von Gentrifizierungsprozessen wie
ihre veränderte Qualität zu einem Teil daraus resultieren, das Gentrifizierungsstrategien ein
wichtiges Instrument der Stadtpolitik geworden sind. Was Heeg über neue stadtpolitische
Strategien des „property-led development“ (PLD) berichtet, lässt sich daher auch auf Gentrifizierung
anwenden:
„Eine zentrale Bedingung bei der Anwendung von Strategien des property-led development ist
der Einbezug der Immobilienwirtschaft in die Stadtpolitik. Es sind neue Koordinationsformen
zwischen Immobilienakteuren und Stadtplanung notwendig […]. Tatsächlich bedeutet dies eine
Beteiligung der privaten Akteure an der Planung: ihre Interessen werden häufig in die Planung
eingeschrieben. Die Untersuchung von property-led development […] ermöglicht damit eine
Qualifizierung von „urban governance“.“ (Heeg 2008, 15).
Die neue Qualität der „urban governance“ scheint dahin zu tendieren, dass sie immer
identischer wird mit den Interessen relevanter Immobilienkonzerne. PLD ist dabei nur eine
Form der Institutionalisierung der Orientierung der städtischen Politik an den Interessen
13

der Immobilienwirtschaft unter vielen. Es ist nicht verwunderlich, dass diese Einebnung eines
Gegensatzes zwischen städtischer Politik und immobilienwirtschaftlichen Interessen
eine quantitative Zunahme von Gentrifizierungsprozessen zum Resultat hat.
2.2 VON DER „MARGINAL ODDITY“ ZUM „CENTRAL GOAL OF URBAN POLICY“
Bereits 1979 hielt Eugen Wirth in seiner „Theoretischen Geographie“ fest, dass die Geografie
es sowohl in der Physischen Geografie wie in der Humangeografie zumeist mit Gegenständen
zu tun hat, denen ihre zeitliche Dimension wesentlich ist (Wirth 1979, 86ff). Es
ist daher auch nicht verwunderlich, dass Wirth auf Hegel zu sprechen kommt (Wirth 1979,
29f), als dem Theoretiker eines Begriffs vom Begriff, der dem Werden und dem historischen
Wandel eines Gegenstandes, gegebenenfalls auch seiner inneren Widersprüchlichkeit,
mit seiner dialektischen Logik Rechnung zu tragen suchte (Hegel 1988). Die Geografie
sollte von Hegel lernen, dass sie es zumeist mit Gegenständen zu tun hat, für deren adäquates
Begreifen es notwendig ist, die Geschichte ihres Werdens in der Zeit nachzuvollziehen
und als Moment ihres Begriffs festzuhalten.
Um es nicht im kategorialen System der Philosophie, sondern in der Sprache der der Geografie
auszudrücken, soll zur Gentrifizierung zurückgekehrt werden. Der Gegenstand Gentrifizierung
ist ein sich zeitlich wandelnder, und zwar auf zwei distinkten Ebenen. Zunächst
ist Gentrifizierung als Prozess selbst keine mit sich selbst identische Entität. Es geht darum,
mit dem Begriff der Gentrifizierung einen spezifischen sozialräumlichen Wandel eines
Stadtquartiers in der Zeit zu begreifen. Das materielle Substrat des Begriffes der Gentrifizierung,
die von Menschenhand gebaute urbane Umwelt und ihre Nutzung durch spezifische
gesellschaftliche Gruppen, die wiederum distinkte Sozialräume schaffen, verwandelt
sich in einer besonderen Art und Weise: die relativ arme Bevölkerung eines Stadtquartiers
mit ihren spezifischen Nutzungsarten des Raums, die sich auch in einer spezifischen baulichen
Struktur materialisieren, wird durch eine relativ reichere soziale Gruppe verdrängt
und das Stadtquartier wird entsprechend der Nutzungsarten der neuen Bevölkerung sozialräumlich
und baulich umgestaltet. Diesen besonderen zeitlichen, sozialräumlichen und
baulichen Wandel drückt der Begriff der Gentrifizierung aus und das stellt auch das Allgemeine
dar, das den Begriff der Gentrifizierung legitimiert. Der Begriff Gentrifizierung erfasst
also eine bestimmte Qualität des sozialräumlichen Wandels von Stadtquartieren in der
Zeit.
Aber der Prozess der Gentrifizierung unterliegt noch auf einer zweiten Ebene einem zeitlichen
Wandel, er verändert sich selbst qualitativ. Smith bringt dies in folgender Passage
zum Ausdruck:
„Wheras, for Glass, 1960s gentrification was a marginal oddity in the Islington housing market –
a quaint sport of the hipper professional classes unafraid to rub shoulders with the unwashed
masses – by the end of the twentieth century it had become a central goal of British urban policy.
Whereas the key actors in Glass's story were assumed to be middle- and upper-middle-class immigrants
to a neighborhood, the agents of urban regeneration thirty-five years later are governmental,
corporate, or corporate-governmental partnerships. A seemingly serendipitous, unplanned
process that popped up in the postwar housing market is now, at one extreme, ambitiously and
scrupulously planned. That which was utterly haphazard is increasingly systematized. In scale
and diversity, the process of gentrification has evolved rapidly, to the point where the narrowly
residential rehabilitation projects that were so paradigmatic of the process in the 1960s and 1970s
now seem quaint, not just in the urban landscape but in the urban-theory literature. Most importantly,
perhaps, a highly local reality, first identified in a few major advanced capitalist cities such
as London, New York, Paris, and Sidney, is now virtually global. Its evolution has been both, vertical
and lateral.“ (Smith 2002, 92).
Smith zeigt hier, dass sich der Prozess der Gentrifizierung selbst in der Zeit qualitativ
verwandelt hat, und zwar innerhalb eines Zeitfensters von rund 30 Jahren. Was sind die
14

Dimensionen dieser Verwandlung?
1.) Gentrifizierungsprozesse waren in den 1960er Jahren eine Ausnahme in der Stadtentwicklung
und auf wenige Stadtquartiere, vornehmlich in einer Hand voll Weltstädten, beschränkt.
Heute aber sind Gentrifizierungsprozesse zu einem Phänomen geworden, das
sich weltweit beobachten lässt und sich in der globalen Städtehierarchie von den urbanen
Zentren des Weltmarktes in Richtung der niederen Ränge und der Peripherie ausbreitet.
Gentrifizierungsprozesse sind damit zu einem tendenziell globalem Phänomen geworden.
2.) Die die Gentrifizierungsprozesse antreibenden Akteure haben sich verändert. Waren es
in den 1960er Jahren noch die klassischen Mittelschichtspioniere und -Gentrifizierer,
häufig mit einem linken oder alternativen Millieu-Hintergrund, die der Monotonie des suburbanen
Raumes entkommen wollten und in die sozial und baulich zunächst weniger normierten
und homogenisierten Innenstädte zogen, so sind es heute staatliche und privatkapitalistische
Akteure, die die Gentrifizierungsprozesse antreiben.
3.) Von einem zufälligen Prozess auf kleinräumigen Immobilienmärkten sind Gentrifizierungsprozesse
heute zu einem zunehmend geplanten, bewusst initiiertem und sogar zum
Leitbild nationaler Stadtentwicklung erhobenem Prozess geworden.
4.) Das materielle Substrat von Gentrifizierungsprozessen hat sich gewandelt. Unter dem
Begriff der Gentrifizierung werden gegenwärtig Phänomene untersucht und diskutiert, die
mit jenen Gentrifizierungsprozessen, die in den 1960er und 1970er Jahren als paradigmatisch
für Gentrifizierung galten, kaum mehr etwas gemein zu haben scheinen.
Diesen spezifischen Wandel von Gentrifizierungsprozessen muss eine Theorie der
Gentrifizierung zu begreifen versuchen
2.3 SOZIALWOHNUNGEN ZU „LUXUSAPPARTEMENTS“!?
Der von Smith behauptete qualitative Wandel von Gentrifizierungsprozessen lässt sich an
einem Beispiel verdeutlichen. Am 30.10.2009 konnte man bei Spiegel-Online unter dem
Titel „Teuerster Immobilien-Deal in den USA droht zu platzen“ über folgendes Phänomen
lesen (Spiegel-Online 2009, 2010, The New York Times 2006, 2010a, 2010b):
2006 hatte ein Konsortium aus der Immobilienfirma Tishman Speyer und dem Vermögensverwalter
Blackrock im größten Immobiliengeschäft der Geschichte der USA die
Stuyvesant Town und das Peter Cooper Village in Manhattan / New York (siehe Abb. 1)
für eine Summe von 5,4 Milliarden US-$ von dem Versicherer MetLife gekauft. Die Stuyvesant
Town und das Peter Cooper Village sind Stadtquartiere Manhattans, die während
des 2. Weltkriegs im Zuge des sozialen Wohnungsbaus errichtet wurden. Beide Viertel liege
sehr zentral, grob zwischen East Village im Süden und dem Flatiron District im Norden
und zu größeren Teilen am East River. Das Peter Cooper Village gruppiert sich im Süden
um die Williamsburg Bridge und erstreckt sich dann nach Norden entlang des East River,
während die Stuyvesant Town am East River ungefähr zwischen der 14ten und der 20ten
Straße liegt und sich nach Westen in den Stadtkörper hinein ausdehnt. Beide Komplexe zusammen
umfassen 110 Gebäude mit ca 11.220 Apartments und rund 25.000 Mietern und
sind auf Satellitenaufnahmen gut zu erkennen, da in ihnen die Blockrandbebauung aufgehoben
und durch einzeln, aber relativ dicht stehende, meist 15-stöckige Wohnblöcke ersetzt
ist. Wahrscheinlich wurden diese Blöcke in den 1940er Jahren bereits auf Altindustrie- und
Hafenflächen errichtet. Seit ihrer Eröffnung 1947 sollen sie einen „[...] comfortable harbor
for the city’s middle class [...]“ (The New York Times 2010) dargestellt haben. Große Teile
der Wohnungen sind mietpreisgebunden und werden für nur rund die Hälfte bis zwei Drittel
ihres Marktwertes vermietet. Sie stellen damit einen für die Mittelschicht noch bezahlbaren
Wohnraum in bester Lage in Manhattan dar.
15

Abb. 1: Die Stuyvesant Town in Manhattan / New York, Objekt von Gentrifizierungsstrategien. Aber
lassen sich diese Blöcke des sozialen Wohnungsbaus der 1940er Jahre wirklich in „Luxusapartments“ für
die gehobene Mittel- und die Oberschicht umwandeln? Quelle: Spiegel-Online 2009.
Die beiden Komplexe liegen im Einzugsbereich des Tompkins Square, der in der Gentrifizierungsforschung
ob der dort tobenden Kämpfe um die Vertreibung mehrerer Hundert Obdachloser
im Zuge der Entstehung der Zero-Toleranz-Polizeistrategien in der ersten Hälfte
der 1990er Jahre, traurige Berühmtheit erlangt hat. Diese Auseinandersetzungen und die
folgende Gentrifizierung des umliegenden Quartiers waren es, die Smith zu seinem Begriff
der „revanchist city“ als damals neuestem Stadium der Gentrifizierung anregten (Smith
1996, vor allem S. 210-232). Es ist vorstellbar, dass die damalige Vertreibung Obdachloser
und der Gentrifizierung des Quartiers um den Tompkins Square dazu beigetragen haben,
diese Blöcke des sozialen Wohnungsbaus für gehobene soziale Schichten attraktiv zu machen
und aufzuwerten. Zudem müssen beide Komplexe bereits eine Gentrifizierungswelle
erlebt haben, da sie ehemals als Quartiere der Arbeiterklasse galten, während sie heute als
Mittelschichtsquartiere bezeichnet werden. Eventuell stand diese erste Gentrifizierungswelle
im Zusammenhang mit den Ereignissen um den Tompkins Square, sie könnte aber
auch bereits früher stattgefunden haben.
Tishman Speyer und Blackrock kauften beide Komplexe zwar für 5,4 Milliarden US-$,
stellten dabei aber nur 112 Millionen US-$ Eigenkapital bereit und finanzierten den Rest
über Kredite und Hypotheken. Schon zum Zeitpunkt des Kaufs deckten die Mieteinnahmen
aus den 11.200 Apartments nur 58% der Schuld- und Zinszahlungen. Das Konzept von
Tishman Speyer und Blackrock sah daher vor, die Mietpreisbindung der Wohnungen in den
Komplexen zu unterlaufen und die Wohnungen zu den gängigen Marktpreisen zu vermieten.
Ihre Annahme war, dass sie die Mieteinnahmen bis 2011 verdreifachen könnten. Das
Geschäftsmodell von Tishman Speyer und Blackrock bestand also darin, die zwei Komplexe
des sozialen Wohnungsbaus zu gentrifizieren und ihre Mittelschichtsbewohner durch
eine zahlungsfähigere Klientel zu ersetzen, sowie die gesetzliche Mietpreisbindung zu um­
16

gehen.
Dieser Akkumulationsstrategie haben sich aber relevante Teile der Bewohnerschaft erfolgreich
widersetzt. Vor allem die Strategie, die Mietpreisbindung aufzuheben und die
Mieten zu verdreifachen, ging nicht auf, als ein New Yorker Gericht den Bewohnern im
Spätsommer 2009 Recht gab und die Mietpreisbindung der Wohnungen bestätigte und sogar
bereits vollzogene Mieterhöhungen für illegal erklärte. Zudem setzte in den USA 2007
die Immobilienkrise ein und führte zum Teil schon damals zu sinkenden Immobilienpreisen,
reduzierte aber vor allem den Anstieg der Immobilienpreise erheblich.
Es war Tishman Speyer und Blackrock aus beiden Gründen nicht möglich, die Mieteinnahmen
im gewünschten Ausmaß zu erhöhen. Bis Januar 2010 häuften sie mit ihrem Immobiliendeal
daher Verluste von rund 890 Millionen US-$ an, kamen in Verzug mit ihren
Schuld- und Zinszahlung und scheiterten gleichzeitig mit der Umschuldung ihrer Kredite
und Hypotheken. Pinkant ist zudem, dass mehrere Pensionsfonds als Kreditgeber für Tishman
Speyer und Blackrock fungiert haben. So musste bspw. der Pensionsfond der Lehrer
Kaliforniens bereits mehr als 100 Millionen US-$ auf seine Beteiligung an diesem Geschäft
abschreiben – die nun natürlich für die Auszahlung von Pensionen fehlen.
Seit Mitte August 2010 sieht es nun so aus, dass der Milliardär und Hedge Fonds Manager
William A. Ackman (Pershing Square Capital Managment) beide Komplexe für nur ca.
3 Milliarden US-$ übernehmen wird (irgendwer wird also rund 2,4 Milliarden US-$ abschreiben
müssen). Sein Geschäftsmodell: die größte Konversion von Mietwohnungen in
Genossenschaftswohnungen, die in New York jemals stattgefunden hat. D.h., er möchte die
Mietwohnungen in genossenschaftlich eingebundene Privatwohnungen umwandeln und
angeblich vornehmlich an die jetzigen Mieter verkaufen. Der Verkaufserlös der einzelnen
Wohnungen soll dabei die Gesamtinvestitionen in die beiden Komplexe übersteigen. Kalkulationen
der New York Times (The New York Times 2010b) zeigen aber, dass die Mieter
dann zumeist höhere Abzahlungen auf ihre Wohnungskäufe leisten müssten, als sie derzeit
an Miete zahlen – was den Ankauf der eigenen Wohnung für durchschnittlich rund eine
halbe Millionen US-$ unattraktiv erscheinen lässt. Zudem ist fraglich, ob sich die derzeitigen
Bewohner der beiden Komplexe zu relevanten Teilen eine derartige Investition überhaupt
leisten könnten. Die New York Times kommentiert diese Strategie daher wie folgt:
„The sprawling apartment complex on the East Side of Manhattan could end up being either a
cash cow or a huge headache for Mr. Ackman [...].“ (The New York Times 2010b).
Welche Erkenntnis lässt sich aus diesem Beispiel nun über den qualitativen Wandel von
Gentrifizierungsprozessen gewinnen?
1.) Zunächst ist festzuhalten, dass die Investmentstrategie sowohl von Tishman Speyer /
Blackrock, wie von Herrn Ackman darauf abzielt, die Immobilienpreise zu erhöhen, einmal
in der Form einer Erhöhung des Mietzinses, einmal in der Form des kleinteiligen Verkaufs
der Wohnungen. Beide Strategien haben tendenziell zum Effekt, dass die derzeitige Wohnbevölkerung
der Stuyvesant Town und des Peter Cooper Village, immerhin rund 25.000
New Yorker Mittelschichtsangehörige, gegen eine zahlungskräftigere Bevölkerung ausgetauscht
wird, die in der Lage ist, die gestiegenen Immobilienpreise zu bezahlen. Die Strategien
der Wertschöpfung basieren also in beiden Fällen auf der Gentrifizierung der Quartiere.
2.) Die erhoffte Erhöhung der Wertschöpfung basiert auf der Schleifung eines Überbleibsels
fordistischer Regulation, der Mietpreisbindung, sei es durch ihr illegales Unterlaufen
oder durch Privatisierung.
3.) Es sind vorrangig Akteure aus der Finanzindustrie, Hedge Fonds, Vermögensverwalter,
Pensionskassen, Banken, die auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten des bei ihnen
aufgehäuften Kapitals in den Immobilienmarkt drängen und Profitraten erwirtschaften wol­
17

len, die dort bisher nicht erwirtschaftet wurden. Es sind hier, im Vergleich etwa zu Industriekapitalien,
also hochflexible Finanzkapitalien, deren Akkumulationsstrategien einen
ganz maßgeblichen Einfluss auf die Stadtentwicklung und die Wohnraumversorgung erlangen.
4.) Die Investitionen wurden auf Basis der Spekulation auf eine substanzielle Erhöhung
der Wertschöpfung in der Zukunft getätigt, die bis dato nicht stattgefunden hat.
5.) Im Fall Tishman Speyer / Blackrock überstiegen die erwarteten Profitraten der Finanzindustrie
die in der Realwirtschaft (Wohnungsvermietung) erwirtschafteten Profite, was
zum Zusammenbruch des Geschäfts und zu „Abschreibungsbedarf“ in der Finanzindustrie
führte.
6.) Das anvisierte Geschäft ging im Kontext der US-amerikanischen Immobilienkrise und
der sich daran anschließenden Weltwirtschaftskrise bisher nicht auf.
Sicherlich ist das hier dargestellte Beispiel ein Extrem. Aber etwa die Debatte um Real
Estate Investment Trusts (REITs, zu Deutsch: Immobilien-Aktiongesellschaften mit börsennotierten
Anteilen), deren Ziel es ist, in Immobilien gebundenes Kapital freizusetzen
und flexibles Anlagekapital in den Immobilienmarkt zu locken (Wikipedia 2010) und ihre
folgende Einführung im Jahre 2007 in Deutschland (zunächst nur für Gewerbeimmobilien,
ihre Ausweitung auf Wohnimmobilien war 2010 in Deutschland noch umkämpft), verweist
darauf, dass das hier dargestellte Beispiel keine Ausnahme ist. Denn obwohl den REITs im
Zuge der Weltwirtschaftskrise in Deutschland bisher kein durchschlagender Erfolg beschieden
war, so sind sie doch ein weiteres Indiz dafür, dass sich die Kapialverwertungsprozesse
auf den Immobilienmärkten zu verändern scheinen, und dass in diesem Veränderungsprozess
Finanzkapital eine neue, zunehmend dominante Rolle einnimmt.
Der Eindruck drängt sich auf, dass die jüngste qualitative Verwandlung von Gentrifizierungsprozessen
dahin tendiert, dass große Finanzkapitalien eine immer wichtigere und dominantere
Rolle in urbanen Immobilienmärkten erlangen. Die Stadtentwicklung im Allgemeinen
und Gentrifizierungsstrategien im Besonderen scheinen in stärkerem Ausmaße, als
es jemals zuvor der Fall war, von den Akkumulationsstrategien flexibler Finanzkapitalien
bestimmt zu werden. In diesem Sinne lässt sich davon sprechen, dass die Gentrifizierungsforschung
heute in zunehmendem Maße dazu gezwungen ist, Gentrifizierungsprozesse aus
ihrem Zusammenhang mit der globalen Kapitalakkumulationsdynamik zu begreifen, da
hier vermutlich die Ursache für die neue Attraktivität von urbanen Immobilienmärkten für
die Finanzindustrie zu suchen ist. Es lässt sich weiter behaupten, dass der qualitative und
quantitative Wandel von Gentrifizierungsprozessen, vereinfachend ausgedrückt, einer Tendenz
folgt die weg vom Mittelschichtsangehörigen, als primären Akteur in Gentrifizierungsprozessen,
führt, hin zu einem Zustand, in dem staatliche und großkapitalistische Akteure
zunehmend an Bedeutung gewinnen.
Um den qualitativen Wandel von Gentrifizierung im Zusammenhang zur Dynamik der
Kapitalakkumulation weiter untersuchen zu können, bedarf es aber eines kategorialen
Gerüsts zur Analyse des Geschehens auf urbanen Immobilienmärkten. Dieses kategoriale
Gerüst soll nun zunächst erarbeitet werden.
3 URBANE IMMOBILIENMÄRKTE IM KAPITALISMUS
Als theoretische Grundlage der Analyse der ökonomischen Vorgänge im Zusammenhang
mit Gentrifizierungsprozessen sollen im Folgenden einige wesentliche Bestimmungen
städtischer Boden- und Immobilienmärkten herausgearbeitet werden. Es wird zunächst die
Kategorie der Grundrente untersucht, um dann eine ihrer Implikationen, die Transformati­
18

on von Grundeigentum in fiktives Kapital und die damit möglich werdende Grundstücksspekulation,
zu analysieren, mit einem zusätzlichen Fokus auf der kulturellen oder symbolischen
Aufwertung von Stadtquartieren im Zusammenhang mit Gentrifizierungsprozessen.
Danach geht es um die besondere physische und die daraus resultierende besondere ökonomische
Qualität von Immobilien und Immobilienmärkten und ihre Auswirkungen auf den
Akkumulationsprozess von Kapital, die hier vorrangig unter dem Aspekt der Umlaufgeschwindigkeit
des Kapitals untersucht wird. Zudem wird die sich wandelnde Qualität von
Immobilienmärkten im Zuge eines gesamtgesellschaftlichen Bedeutungsgewinns der Finanzindustrie
untersucht. Abschließend wird die Zyklizität von Immobilienboom- und Immobilienkrise
dargestellt. Soweit es möglich ist, verbleibt dieses Kapitel auf der skalaren
Ebene einzelner Städte und deutet Verbindungen zur Weltwirtschaft nur an.
3.1 SUBJEKTIVE VS. OBJEKTIVE WERTTHEORIE
Auf den ersten Blick erscheint es verblüffend, dass sich in gängigen deutschen Einführungen
in die Wirtschafts- oder Stadtgeografie keine allgemeine Theorie der Grundrente findet
(z.B. Schätzl 1998, 2000, 1994, Bathelt / Glückler 2003, Kulke 2004, Hofmeister 1994,
Lichtenberger 1998). So wäre doch anzunehmen, dass es die vornehmliche Aufgabe der
Geografie als Wissenschaft vom Raum wäre, sich Rechenschaft abzulegen über die Besonderheiten
der Ware Boden in unterschiedlichen gesellschaftlichen Formationen und in kapitalistischen
Gesellschaften im Besonderen. Zumindest eine allgemeine Theorie darüber,
wie Boden einen Preis bekommen kann, wäre zu erwarten. Statt dessen übergeht die Geografie
dieses Problem für gewöhnlich und beginnt unmittelbar mit Standorttheorien, etwa
v. Thünens landwirtschaftlicher Standorttheorie, Alfred Webers industrieller Standorttheorie
oder Alonsos städtischer Standorttheorie, um einige maßgebliche Klassiker zu nennen.
Sie befasst sich also mit der ökonomischen Steuerung von Landnutzungen, ohne eine vorgeordnete
Theorie der Bodenpreisbildung und das bedeutet, ohne die ökonomische Besonderheit
des Bodens in kapitalistischen Gesellschaften zu untersuchen.
Auf den zweiten Blick wird diese Leerstelle der hegemonialen theoretischen Strömungen
in der Geografie aber logisch ableitbar. Denn diese Strömungen stehen auf der Grundlage
der subjektiven Werttheorie. Die subjektive Werttheorie löst aber das in der klassischen Politischen
Ökonomie bereits existierende und durch Adam Smith popularisierte Wertparadoxon
– die Abweichung des Preises einer Ware, bzw. ihres Nutzens von ihrem Wert –
dadurch, dass sie die Preisbildung insgesamt den Resultaten der subjektiven Entscheidungen
der Wirtschaftssubjekte zuschreibt und die Kategorie eines vom Preis eventuell abweichenden
Wertes einer Ware einfach aufgibt. Für sie existiert das Wertparadoxon durch diesen
Kunstgriff daher nicht mehr.
Der Preis aller Waren wird in der subjektiven Werttheorie bestimmt durch das Verhältnis
von Angebot und Nachfrage (Blum 2004, 142ff). Sind Angebot und Nachfrage ausgeglichen,
d.h. trifft eine Menge an Waren auf eine gleich große Menge an zahlungsfähigem Bedürfnis
nach diesen Waren, dann ergibt sich der so genannte Gleichgewichtspreis. Bei einem
Angebotsüberhang ergibt sich eine Konkurrenz der Verkäufer, die die Machtposition
der Käufer stärkt, es wird von einem Käufermarkt gesprochen. Der umgekehrte Fall wird
als Verkäufermarkt bezeichnet. Boden ist innerhalb dieses theoretischen Rahmens zwar einer
von drei distinkten Produktionsfaktoren, Boden 11 , Arbeit und Kapital und er hat besondere
physische Qualitäten, die für Produktions- und Konsumptionsprozess relevant sein
können und in der Geografie sind Boden, Raum und Standort natürlich ganz zentrale Kategorien.
Die Bildung eines Preises für Boden, also seine ökonomische Qualität, ist aber innerhalb
der subjektiven Werttheorie im Allgemeinen nichts Besonderes und wird ebenfalls
11 Boden wird teilweise erweitert zu „Umwelt“ im Allgemeinen, z.B. Blum 2004, 88ff.
19

durch Angebot und Nachfrage bestimmt.
Nicht so bei der objektiven Werttheorie, für deren unterschiedliche Strömungen die Wertbildung
bei Boden von zentralem theoretischen Stellenwert ist. So stellt der Boden etwa für
eine der ersten theoretischen Fraktionen der klassischen Politischen Ökonomie, den Physiokratismus
(wichtigster Vertreter Quesnai), sogar die einzige Quelle von Mehrwert dar
(Ökonomisches Lexikon 1970, 355ff). Zwar wurde die erste Form einen Arbeitswerttheorie,
also einer Theorie, die annimmt, dass der Wert von Waren durch die für ihre Produktion
verausgabte menschliche Arbeitskraft bestimmt wird, nicht im Rahmen des Physiokratismus,
sondern im 17. Jahrhundert etwas früher bereits von William S. Petty, formuliert.
Es war aber der Physiokratismus, dem nur landwirtschaftliche Arbeit als mehrwertbildend
galt. Damit ist die Grundrente innerhalb des kategorialen Systems des Physikratismus die
einzige Form der Generierung von Mehrwert überhaupt und der Wert des Bodens von
zentraler Bedeutung.
Ricardo ist der eigentliche Begründer einer objektiven Arbeitswerttheorie, die auf industrielle
Gesellschaften anwendbar ist, während dem Physiokratismus anzumerken ist, dass
er, obwohl er bereits eine bürgerliche Strömung darstellt, mit seiner Zentrierung auf die
landwirtschaftliche Arbeit noch deutlich in einem feudalistischen gesellschaftlichen Kontext
steht. Ricardos Arbeitswertlehre wurde von Marx erweitert und systematisiert und zur
Grundlage seiner Kritik der Politischen Ökonomie und Analyse der kapitalistischen Gesellschaft
gemacht.
Nach Marx 12 bildet die gesellschaftlich im Durchschnitt notwendige Arbeitskraft, die zur
Produktion einer Ware inklusive ihrer Vorprodukte notwendig ist, den Wert dieser Ware
(Marx 1993, zur Einführung: 46-99). Der Wert hat damit eine objektive Substanz: die in einer
Ware aufgestaute tote Arbeitskraft, die zu ihrer Produktion im gesellschaftlichen
Durchschnitt notwendig war.
Die Kategorie des gesellschaftlichen Durchschnitts ist für Marx' Bestimmung aus zwei
Gründen grundlegend. Erstens hat eine Ware nicht mehr Wert, wenn ihr Produzent langsamer
oder unproduktiver arbeitet, also mehr Arbeitskraft zu ihrer Produktion verausgabt, als
es im gesellschaftlichen Durchschnitt der Fall ist. Er schießt zwar höhere Produktionskosten
vor, wird auf dem Markt aber in der Regel nur den durchschnittlichen Marktpreis der
Ware erzielen und darum einen unterdurchschnittlichen Profit oder sogar Verlust machen.
Zweitens kann ein Produzent aber auch produktiver als der Durchschnitt arbeiten. Erzielt
er beim Verkauf seiner Waren den durchschnittlichen Marktpreis, so kann er einen Surplusprofit
einstreichen, der aus der Differenz zwischen der gesellschaftlich im Durchschnitt
notwendig zu verausgabenden Arbeitskraft für die Produktion dieser Ware und der von ihm
real niedrigeren Verausgabung von Arbeitskraft resultiert. Er produziert also kostengünstiger
als die Konkurrenz, kann auf dem Markt aber den gesellschaftlichen Wert der Ware abschöpfen
und macht daher einen Zusatzprofit, der eine Form des Surplusprofits darstellt.
Aus diesem Verhältnis leitet Marx den rapiden und immer wieder revolutionären technologischen
Wandel im Kapitalismus ab, da einzelne Kapitalien versuchen, durch die Produk­
12 Karl Marx gilt als einer der meistzitierter Theoretiker der Welt. Entsprechend widersprüchlich und zum
Teil vollkommen konträr sind auch seine Interpretationen und Auslegungen, die zudem auf eine 150-jährige
intensive Rezeptionsgeschichte zurück gehen, die stark von instrumentell-politischen Auseinandersetzungen
geprägt war und ist. Da hier nicht eine Marx-exegetische Arbeit angestrebt wird, soll nur mittels
einiger Literaturangaben angedeutet werden, aus welcher Richtung die Marxinterpretation des Autoren
kommt. Auch wenn er keinem dieser Werke apologetisch gegenüber steht, waren sie doch Momente
seiner theoretischen Entwicklung: Heinrich 2005, Harvey 1999, Postone 1996, Backhaus 1997, Bensch /
Kuhne (Hg.) 1998, Reichelt 2001. Alle Autoren ließen sich im weitesten Sinn unter dem Begriff der Wertkritik
subsumieren, also einer Kapitalismuskritik, die den Ursprung der Widersprüche des Kapitalismus
bereits im Arbeitsprozess verortet, nicht erst in der Distribution des gesellschaftlichen Reichtums, und
versucht die theoretischen Fehler des klassischen Arbeiterbewegungsmarxismus nicht nur osteuropäischer
Provenienz zu kritisieren, um so zu einer Erneuerung der kritischen Gesellschaftstheorie beizutragen.
20

tivitätssteigerung der von ihnen kommandierten Arbeit technologische oder aus der Effizienzsteigerung
der Arbeitsorganisation resultierende Surplusprofite zu akkumulieren. Die
Konkurrenz muss ihnen bei diesen Produktivitätsfortschritten mindestens folgen, will sie
nicht untergehen (Harvey 1999, 98ff).
Gleichzeitig ergibt sich daraus aber auch das Problem des tendenziellen Falls der Profitrate
(Marx 1970, 221-277). Das Gesetz vom tendenziellen Fall der Profitrate besagt, dass mit
dem Konkurrenzkampf um technologischen Surplusprofite die organische Zusammensetzung
des Kapitals anwächst, d.h. es muss mehr konstantes Kapital, vorrangig Maschinerie,
im Verhältnis zum variablen Kapital, den Arbeitskräften, angewandt werden, um auf dem
Produktivitätsniveau der Gesellschaft konkurrenzfähig produzieren zu können. Da aber nur
Arbeitskraft mehrwertbildend ist, beschneidet die wachsende organische Zusammensetzung
des Kapitals jenen Kapitalanteil, der einen Mehrwert produzieren kann, im Verhältnis
zu jenem Kapitalanteil, der seinen Wert nur an die Endprodukte weiter gibt, aber selbst keinen
Mehrwert schafft. Es muss also immer mehr und teurere Maschinerie im Verhältnis zur
ausbeutbaren Ware Arbeitskraft angewandt werden, was tendenziell die Kapitalprofitablität
reduziert und zu einem Fall der Profitraten führt, dem durch unterschiedliche Strategien
begegnet werden muss.
Aber zurück zum Wertparadoxon. Dieses versucht Marx durch eine Unterscheidung von
Wert und Preis von Waren zu lösen. Während Wert die in kapitalistischen Gesellschaften
den Dingen aus einem sozialen Verhältnis heraus zukommende Substanz, das kapitalistisch-gesellschaftliche
Wesen der Waren ist, ist der Preis seine auf dem Markt sich offenbarende
Erscheinungsform, der sinnlich-konkrete Ausdruck dieser Substanz. Wert ist vom logischen
Status her also eine Kategorie, um die hinter den konkreten, sinnlichen Erscheinungen
liegenden gesellschaftlichen Verhältnisse und Prozesse zu begreifen, während der
Preis die sinnlich erfahrbare Erscheinungsform des Wertes ist, etwa im Preisschild im
Supermarkt.
Zum Verhältnis von Wert und Preis sagt Marx, dass der Preis vom Wert zwar zeitweise
abweichen könne, aber um ihn oszilliere, da die Konkurrenz auf den Warenmärkten es auf
Dauer nicht erlaube, dass Waren völlig unabhängig von ihrem Wert eingepreist werden
(eine Ausnahme von dieser Regel wären allerdings Monopole). Wert und Preis werden
also, vermittelt über die Konkurrenz auf dem Markt, einmal unmittelbar als Preisvergleich,
einmal vermittelt über die durchschnittlich gesellschaftlich notwendige Arbeitszeit zur Produktion
einer Ware, gesellschaftlich vermittelt und bestimmt. Sie resultieren damit nicht
wie in der subjektiven Werttheorie aus den subjektiven Wertschätzungen der Käufer oder
aus dem in Geld ausgedrückten Nutzen für diese. Vielmehr ist die in der Produktion der
Waren verausgabte menschliche Arbeitskraft im Verhältnis zur Durchschnittsproduktivität
der Arbeit ein objektives Maß für ihren Wert, das sekundär auch ihren Preis bestimmt.
Dieser Wert der Waren lässt sich aber immer erst im zeitlichen Nachhinein des Produktionsprozesses
auf dem Markt ermitteln, durch seine Realisierung, wie es bei Marx heißt,
also durch den erfolgreichen Verkauf. Kann die Ware nicht verkauft werden, wird ihr Wert
nicht realisiert und sie ist wertlos, der für den Produktionsprozess vorgeschossene Wert ist
verloren. Der Wert ist damit eine nur dem Kapitalismus eigene gesellschaftliche Eigenschaft
von Dingen oder Gebrauchswerten, keine Natureigenschaft. Die auf dem Utilitarismus
aufbauende subjektive Werttheorie hingegen unterscheidet nicht zwischen Gebrauchswert
und Tauschwert, bzw. Wert und vermischt daher beides.
3.2 EINE ALLGEMEINE THEORIE DER GRUNDRENTE
Wenn der Wert einer Ware durch die zu ihrer Produktion verausgabte menschliche Arbeitskraft
bestimmt wird, dann dürften Dinge, die nicht von Menschenhand produziert
worden sind, keinen Wert haben. Ersteres ist beim Boden in seiner elementaren Form der
21

Fall: er ist zwar eine enorm wichtige natürliche Voraussetzung aller menschlichen Lebensaktivität
– Marx z.B. stellt fest, dass er als Element der Produktion (z.B. Bauwirtschaft), als
Produktionsmittel (z.B. Landwirtschaft), als Voraussetzung der Produktion (z.B. verarbeitende
Industrie, tertiärer Sektor) sowie als Reservoir für Gebrauchswerte, sprich natürliche
Ressourcen (Primärindustrie), fungieren kann (Harvey 1989, 91) –, aber er ist in seiner natürlichen
Form kein Produkt menschlicher Arbeit. Dennoch wird für Boden in kapitalistischen
Gesellschaften in der Regel ein Preis bezahlt. Harvey formuliert daher:
„The central theoretical difficulty is to explain a payment made to the owners of land (as opposed
to improvements embedded by human labor on the land) on the basis of a theory of value in
which human labor is key. How can raw land, not itself a product of human labor, have a price
(the appearance if not the reality of value)?“ (Harvey 1989, 90).
Die Grundrente, der allgemeine Begriff für diese merkwürdige Zahlung an Grundeigentümer,
die Harvey hier anspricht, wird innerhalb des kategorialen Systems der Arbeitswertlehre
als arbeitsloses und von der Möglichkeit her parasitäres Einkommen durchschaubar.
Denn während der Austausch von Waren in der Regel ein Äquivalententausch 13 ist, Arbeitskraft
wird verausgabt und erhält dafür ihren Wert in Form von Lohn, der dann in eine Mannigfaltigkeit
von quantitativ gleichwertigen Waren getauscht werden kann, ist dies bei der
Rente nicht der Fall. Hier wird vom Bodeneigentümer keine Arbeitskraft verausgabt und
kein Wert produziert, sondern er erzielt mit der Grundrente ein Einkommen, ohne dafür
eine gleichwertige Leistung zu erbringen. Mit Marx begreift Harvey die Grundrente daher
als Tribut an die gesellschaftliche Institution des Privateigentums, oder, in Worten Krätkes:
„Die [städtische] Grundrente stellt eine Transferzahlung an Grundbesitzer dar. Dieser Transfer
kann aufgrund der gesellschaftlichen Monopolisierung der Verfügung über Grund und Boden, die
der Basis-Institution des Privateigentums eigen ist, realisiert werden. So kann die Grundrente
auch als ein „Tribut“ an die gesellschaftliche Institution des privaten Grundeigentums charakterisiert
werden.“ (Krätke 1995, 212).
Grundrente, und zwar sowohl rurale wie urbane Grundrente, sind innerhalb der Arbeitswerttheorie
also Sonderfälle ungleichen Tausches und arbeitslosen Einkommens. Dabei ist
allerdings festzuhalten, dass die Grundrente im Kapitalismus nicht als solche erscheint.
Denn in der Miete oder im Kauf einer Immobilie fallen der Wert der auf einem Grundstück
durch menschliche Arbeit hergestellten Verbesserungen, etwa ein Gebäude, und die Grundrente
in eins. Wie der Wert ist die Grundrente damit eine Kategorie, die die hinter den sinnlichen
Erscheinungen liegenden sozioökonomische Verhältnisse erfasst, ohne selbst einfach
13 Natürlich gibt es auch im Kapitalismus Übervorteilung, Betrug, Abzocke, Wucherpreise und andere Formen
des nicht-äquivalenten Tausches. Die Crux von Marx' Kritik der Politischen Ökonomie ist es aber
nachzuweisen, dass der Ausbeutungsprozess des Proletariats im Kapitalismus nicht über Betrug, sondern
vermittels des Äquivalententauschs gleicher Werte funktioniert. Der Wert der Ware Arbeitskraft ist nämlich
bestimmt, wie aller Wert, durch die gesellschaftlich durchschnittlichen Kosten ihrer Produktion (Nahrung,
Unterkunft, Kleidung, Kinderaufzucht, eventuell Ausbildung, Krankenversorgung, Altersheim, Freizeitaktivitäten
etc.). Dieser Wert der Ware Arbeitskraft ist natürlich historisch-kulturell unterschiedlich.
So liegt er in den Exportindustrien Chinas bei gegenwärtig wohl um 100€ pro Kopf und Monat für Wanderarbeiterinnen
in den bekannten Drei-zu-Eins-Fabriken. Das bedeutet für diese ein Leben auf Sklaven-
Niveau (Pun / Li 2008, Reeve / Xi 2001) und es wird inzwischen diskutiert, ob derart niedrige Löhne in
näherer Zukunft noch die Reproduktion der chinesischen Wanderarbeiterinnenklasse garantieren können
(Anonymus 2009). In Deutschland liegt, trotz der Großoffensive auf das Lohnniveau von SPD und Grünen
mit der Agenda 2010 und dem darauf hin stark beschleunigten Verarmungsprozess großer Teile des
deutschen Proletariats, das Lohnniveau noch so hoch, dass etwa eine medizinische Basisversorgung oder
die schulische Ausbildung der Kinder in der Regel noch finanzierbar sind.
Der kapitalistische Ausbeutungsprozess funktioniert nun darüber, dass die Ware Arbeitskraft zwar ihren
Wert als Lohn bezahlt bekommt, im Arbeitsprozess aber mehr Wert schaffen kann, als sie selbst wert ist.
Dieser Mehrwert wird als Profit vom Kapital abgeschöpft und Akkumuliert. Im Kapitalismus sind damit
zwei für die vordialektische, etwa aristotelische Logik widersprüchliche Bestimmungen, Ausbeutung und
Äquivalententausch, im Arbeitsprozess vereint.
22

empirisch bestimmbar zu sein. Und dieses Verhältnis ist bestimmt durch ein arbeitsloses
Einkommen, was äußerst relevante Konsequenzen für den gesamtgesellschaftlichen Prozess
der Kapitalakkumulation haben, die ohne einen Begriff von Grundrente nicht zu
entdecken sind. Denn:
„Jagt alles Kapital nur noch der Grundrente nach und wird nichts mehr in die Produktion investiert,
dann wird folglich auch kein Wert mehr produziert, aus dem sich die Transferleistungen –
Grundrente – schöpfen lassen.“ (Harvey 1974)
Dieses Problem soll hier zunächst nur angedeutet werden, es wird weiter unten noch zentral
für die Argumentation werden 14 . Zunächst wird der Frage nachgegangen, ob sich die
Kategorie der Grundrente weiter differenzieren lässt und ob es objektive Bestimmungsgründe
für ihre Höhe gibt.
Harvey hält die Überlegungen von Marx zum Boden und zur Grundrente insgesamt für
widersprüchlich und inkonsistent. So basiert Marx' Spätwerk etwa auf einer zwei-Klassen-
Theorie, in der sich Bourgeoisie und Proletariat antagonistisch gegenüber stehen 15 . Teilweise
aber taucht auch im Kapital plötzlich und theoretisch unvermittelt eine dritte Klasse auf,
die der Grundeigentümer. Dies resultiert im Wesentlichen daraus, dass Marx der
Überzeugung war, dass die gesellschaftliche Dynamik auf die Zerstörung vorkapitalistischer
gesellschaftlicher Verhältnisse – und damit auch des feudalen Grundeigentums –
und deren Subsumption unter das Wertgesetz hinaus läuft. Er nahm also an, dass sich im
Prozess der Durchsetzung kapitalistischer Gesellschaftsverhältnisse Grund und Boden aus
traditionellen, feudalistischen Verhältnissen lösen und zu einer normalen Ware und Wertanlageform
werden. Ein nicht kapitalkonformes Grundeigentum sah Marx also als gesellschaftlichen
Anachronismus und die Grundrente als zwar existierende, aber im entfalteten
Kapitalismus kaum mehr relevante Größe an. Mehr als hundert Jahre später zeigt die empirische
Erfahrung aber, dass feudalistische Elemente bspw. in 3.-Welt Gesellschaften häufig
sehr gut im Kapitalismus überleben können und damit etwa auch Formen einer pseudofeudalen
Grundeigentümerklasse 16 . Marx' Annahme einer Entwicklung des Kapitalismus zu
seiner „reinen Form“ hin, lässt sich also nicht ohne Einschränkungen aufrechterhalten.
Im Folgenden wird sich daher an Harveys Versuchen orientiert, das theoretisch-kategoriale
Chaos, das Marx zum Gegenstand der Grundrente hinterlassen hat, zu lichten. Da Harveys
Überlegungen Marx mehr als hundert Jahre historische Erfahrung voraus haben, wird
dies für fruchtbarer gehalten, als auf Marx selbst zurück zu gehen. Allerdings soll hier nur
auf zwei Hauptformen der Grundrente eingegangen werden, die Monopolrente und die Differenzialrente,
die absolute Rente wird ausgelassen. Anzumerken ist ebenfalls, dass die
Theorien zur Grundrente zunächst an landwirtschaftlichen Nutzungen entwickelt wurden.
14 Ein aktuelles Beispiel soll hier aber angesprochen werden: der Fall Karstadt. Unter seinem Vorsitzenden
Middelhoff hatte der Arcandor-Konzern Mitte der '00er-Jahre seine Immobilien verkauft, angeblich um in
ihnen gebundenes Kapital liquide zu machen und es für Investitionen nutzen zu können. Der Verkauf erfolgte
an ein Konsortium, dem Middelhoff führend angehörte, er trat also sowohl als Verkäufer, wie als
Käufer auf. Der Zusammenbruch Karstadts wurde nun davon ausgelöst, dass Karstadt nicht in der Lage
war, die Mieten für seine gerade verkauften Immobilien zu zahlen. Die Grundrente fraß also den mit dem
Einzelhandelsgeschäft erwirtschafteten Mehrwert auf, das Unternehmen musste Konkurs anmelden. In
derartiger Weise kann die Abschöpfung von Grundrente in Widerspruch zur Kapitalakkumulation treten
und diese be- oder sogar verhindern.
15 In Marx Frühwerk ist das noch nicht so. In den Ökonomisch-Philosophischen Manuskripten von 1844
etwa, in denen Marx seine Kritik der kapitalistischen Gesellschaft noch an Hegels Begriff der Entfremdung
aufhängt, hat die feudale Klasse der Grundeigentümer noch einen zentralen Stellenwert. Vgl.: Marx
1968, 465-590.
16 Derartige pseudofeudale existieren bspw. bei Krui an der südwestlichen Küste Sumatras, in der Provinz
Palembang. Landbesitz, Wald- und Fischereirechte sind dort in der Hand weniger Grundbesitzer konzentriert
und paternalistische Pachtverhältnisse zwischen Grundeigentümern und Transmigrasi-Immigranten
regulieren die Nutzung dieser Produktionsmittel (Quelle: eigene Beobachtung 2009).
23

Hier wird versucht, soweit dies möglich ist, direkt auf die urbane Grundrentenbildung einzugehen.
3.2.1 MONOPOLRENTE
Monopolrenten (Harvey 1999, 349f) werden möglich, wenn ein bestimmtes Stück Land
eine spezifische Qualität hat, die es nicht, oder nicht ohne qualitativen Verlust, durch ein
anderes Stück Land substituierbar macht. Klassisches Beispiel für diesen Fall sind einzigartig
gute Weinberge, in denen etwa eine Kombination von Bodenqualität und Mikroklima
die Herstellung eines außergewöhnlich guten Weines ermöglicht. Kann dieser Wein zu Monopolpreisen
verkauft werden, dann lässt sich auch eine Monopolrente mit dem Grundstück
erzielen, auf dem er wächst.
Unter Qualität ist hier auch ein einzigartiger Stadtort zu verstehen, der etwa ein besonderes
Prestige besitzt oder notwendige Voraussetzung für bestimmte Aktivitäten ist. Ersteres
ist in Städten höchst relevant. Als Beispiel ließe sich etwa der Pariser Platz in Berlin nennen,
der, ob seiner einzigartigen Lage am Brandenburger Tor, eine ihm gesellschaftlich zugeschriebene
Qualität besitzt, die für Aktivitäten, die am Brandenburger Tor stattfinden
sollen, etwa die Repräsentation von Macht und Einfluss einer Bank oder Nation, nicht gut
substituierbar ist. Im Bereich des vor allem innerstädtischen Einzelhandels können etwa
auch Konkurrenzanziehungseffekte (Kulke 2004, 141) für Branchen, die auf Konkurrenzanziehung
angewiesen sind, derartige Standorte produzieren. Zweiteres könnte z.B. eine
schiffbare Bucht an einer sonst unschiffbaren Küste sein, die sich als einziges zur Anlage
eines Hafens eignet.
Unter diesen Bedingungen kann eine Monopolrente potenziell erzielt werden. Die Realisierung
der Monopolrente hängt aber davon ab, dass mit der auf dem Grundstück getätigten
Produktion oder Tätigkeit ebenfalls ein Monopolpreis realisiert werden kann. Sprich:
wenn das Hotel Adlon nicht in der Lage ist „Monopolpreise“ für Übernachtungen zu verlangen,
kann es auch keine Monopolrente an den Grundeigentümer zahlen. Krätke spricht
daher davon, dass im Fall der Monopolrente die Grundrente den Produktpreis mitbestimmt,
bzw.: „[...] die Rente Ursache der Verteuerung des Produkts ist.“ (Krätke 1979, 55).
Auch in den unterschiedlichen Segmenten städtischer Wohnungsmärkte können Monopolrenten
entstehen. So bemerkte die Frankfurter Allgemeine Zeitung über die wachsenden
Slums in Indien: „Je Quadratmeter berechnet, liegen ihre Mieten manchmal höher als diejenigen
in den teuersten Wohngegenden der Erde“ (FAZ, 06.09.2010). Auch Davis weist in
seinem Buch „Planet der Slums“ auf diesen Sachverhalt hin und zeigt, dass es sich hierbei
um ein globales Phänomen handelt (Davis 2007).
Wie ist das aber möglich, dass in Slums teilweise die höchsten Quadratmetermieten der
Welt gezahlt werden und zwar von den ärmsten Menschen der Weltbevölkerung? Nach
klassischen „bid-rent“-Modellen sollte es doch genau umgekehrt sein: die Wohlhabendsten
können die höchsten Preise für die besten städtischen Wohnlagen zahlen, für die Ärmsten
bleiben die schlechtesten Lagen, aber zu den niedrigsten Preisen.
Mit Hilfe der Kategorie der Monopolrente lässt sich dieses Phänomen erklären. So sind
Slumbewohner in der Regel aus unterschiedlichen Gründen von großen Teilen des städtischen
Wohnungsmarktes ausgeschlossen, da sie etwa kein gesichertes oder zu niedriges
Einkommen haben, auf Grund von Diskriminierung keine „normale“ Wohnung bekommen
oder ohne legalen Aufenthaltsstatus in der Stadt sind etc. pp. Häufig sind sie auch nicht in
der Lage, die Kosten für die Nutzung des ÖPNV zu bezahlen, so dass sie in der Nähe ihrer
Arbeitsgelegenheiten und unterstützender sozialer Netzwerke wohnen müssen. Und sie
sind oft auf eine spezifische „Slum-Infrastruktur“ für ihr Überleben angewiesen. Der Stadtraum,
der ihnen potentiell als Wohnraum zur Verfügung steht, ist damit wesentlich kleiner
als bei Mittel- oder Oberschichtsangehörigen. Wenn in diesem reduzierten Stadtraum, den
24

Slums, ein Mangel an Wohnraum und wenig Konkurrenz zwischen den Grundeigentümern
herrscht, dann können diese von den Slumbewohnern eine „Klassenmonopolrente“ abschöpfen,
wie Harvey dieses Phänomen nennt (Harvey 1974). Ähnliches kann für ethnisch
oder aus anderen Gründen stark diskriminierte Populationen gelten.
3.2.2 DIFFERENZIALRENTE
Die Differenzialrente ist in gewissem Sinne die Umkehrung der Monopolrente. Sie basiert
darauf, dass bestimmte Standorte Qualitäten besitzen, die dort die Produktionskosten bestimmter
Waren verbilligen. In der Landwirtschaft könnten das besonders gute Böden sein.
Wer auf diesen etwa Reis anbaut, kann gegenüber den Konkurrenten, die Reis auf durchschnittlichen
oder schlechten Böden anbauen, einen standortbedingten Surplusprofit
erwirtschaften. Im städtischen Kontext ließe sich die Differenzialrente etwa mit zwei
Zeitungskiosken veranschaulichen, von denen einer an einer stark frequentierten U-
Bahnsta-tion mit viel Laufkundschaft liegt, im Gegensatz zu einem Kiosk innerhalb einer
Schlafwohnstadt. Der Kiosk an der U-Bahn wird im Regelfall den höheren Umsatz machen
und damit gegenüber dem anderen Kiosk einen Surplusprofit erwirtschaften. Bedingung
dafür ist allerdings, dass der gesellschaftlich durchschnittliche Wert des verkauften oder
produzierten Produktes
nicht wesentlich von der
Produktion an dem besonders
guten Standort
beeinflusst wird, der
Preis der produzierten
Ware also
gesellschaftlich gesetzt
ist. Die Kostenersparnis,
der Surplusprofit, bei der
Produktion an diesem
Vorzugsstandort wird
nun zum Teil oder
vollständig vom
Grundeigentümer als
Differenzialrente
abgeschöpft. Die
Differenzialrente wird
also aus einem
lagebedingten
Surplusprofit bei der
Produktion abgeschöpft.
Harvey unterscheidet
mit Marx zusätzlich
zwischen zwei Formen
der Differenzialrente,
DR 1 und DR 2, die
allerdings ineinander
über gehen (Harvey
1989, 93ff). Das Relevante
an dieser
Abb. 2: Graphische Darstellung des Unterschieds zwischen Differenzialrente
und Monopolrente. Quelle. Krätke 1995, 215.
25
Unterscheidung ist, dass
die DR 2 aus bereits

earbeitetem Grundeigentum resultiert,
während die DR 1 zunächst unbearbeiteten
Boden betrifft. DR 2 ist damit eine
Differenzialrente auf der Basis von Qualitäten
eines Standorts, die durch menschliche
Arbeit, bzw. im Kapitalismus durch Kapitalinvestitionen
hervorgebracht wurden. So
ist schon Ackerland in der Regel Resultat
menschlicher Arbeit: Wälder müssen gerodet,
Sümpfe trockengelegt und Berghänge terrassiert
werden, damit sie für die Landwirtschaft
nutzbar werden. Derartige „Investitionen“ in
den Boden sind aber oft bereits vor hunderten
oder sogar tausenden von Jahren getätigt
worden. Sie werden damit wieder zu einen
„Natureigenschaft“ des Bodens und lassen
sich unter der DR 1 befassen. Die DR 2 hingegen
ist gerade in urbanen Kontexten von
immenser Bedeutung. Denn Stadtlandschaften
sind fast vollständig Produkt
menschlicher Arbeit. Die in Städten
erwirtschaftete Differenzialrente ist daher
vom Typ DR 2, da die in urbanen Räumen
existierenden Standortvorteile Resultat
menschlicher Arbeit sind, etwa die Lage
eines Grundstückes im Verhältnis zu den
Verkehrskorridoren einer Stadt. Empirisch
lassen sich DR1 und DR 2 aber in der Regel
nicht von einander unterscheiden und fallen
zusammen.
3.2.3 ABLEITUNG VON STÄDTISCHEN
NUTZUNGSKLASSEN AUS DER DIFFERENZIALRENTE
Im Gegensatz zur Monopolrente, die den Preis eines Produktes erhöht, basiert die Differenzialrente
auf Kostenersparnissen der Produktion an einem bestimmten Standort. Sie
eignet sich daher zur Ableitung von Nutzungsklassen im urbanen Raum. Denn
unterschiedliche produktive und konsumptive Tätigkeiten haben eine unterschiedliche
Fähigkeit zur Zahlung von Rente, ihr Bodenrentenpotenzial (Krätke 1995, 218) bzw. die
lagebedingte Kostenersparnis / der Surplusprofit hat für unterschiedliche Nutzungsklassen
verschiedene Relevanz. Es lässt sich also eine räumliche Differenzierung von Nutzungen
aus deren jeweiliger Fähigkeit zur Zahlung von Rente ableiten.
Bei derartigen Bodenrentenmodellen für städtische Nutzungen wird vereinfachend angenommen,
dass die lagebedingten Standortvorteile in einer Stadt in ihrem Zentrum am
höchsten, also eine abgeleitete Funktion der Transportkosten zu einem zentralen Markt
sind, während sie gegen die Peripherie hin abfallen (das Modell orientiert sich am klassischen
Bodenpreiskegel) 17 . Je nach ihrer Produktivität und daher nach ihrer Fähigkeit zur
17 Bodenrentenmodelle für städtische Nutzungen lassen sich auch mit mehr als zwei Dimensionen erstellen,
etwa mit einer dritten räumlichen Dimension und einer vierten Dimension, die wichtige Verkehrskorridore
abbildet. Es ließen sich auf diese Art wesentlich differenziertere Bodenrentenmodelle erstellen. Das
Problem ist aber, dass lagebedingte Vorteile für unterschiedliche Nutzungsklassen unterschiedliche Qualität
haben können: so ist für die Lagerhalle eines just-in-time Zulieferbetriebes für einen Automobilkon­
26
Abb. 3: Bodenrentenmodell für Nutzungklassen
im urbanen Raum. Quelle: Kulke 2004, 144.

Zahlung von Grundrente gruppieren sich Nutzungsarten in gestaffelter Weise um das Zentrum
herum. Dehnt sich der Flächenanspruch einer Nutzungsklasse aus, dann verschieben
sich die zwischen dieser Nutzungsklasse und der Peripherie liegenden Nutzungsklassen in
Richtung der Peripherie. Der Grund ist die Erhöhung der Grundrente im Zentrum, da dort
jetzt mehr Flächen von einer Nutzung beansprucht werden, die in der Lage ist, eine höhere
Grundrente zu entrichten. Jene Nutzungen, die diese Erhöhung der Rentenansprüche nicht
bezahlen können, werden in Richtung Peripherie verdrängt.
Auch wenn Bodenrentenmodelle etwas vereinfachend sind, lässt sich mit ihnen doch ein
erster Eindruck von der ökonomischen Steuerung der räumlichen Verteilung von
Nutzungsklassen im städtischen Raum gewinnen. Und diese ökonomische Steuerung
funktioniert wesentlich über die Erwirtschaftung von Grundrente.
3.3 GRUNDEIGENTUM ALS FIKTIVES KAPITAL
Unter der Voraussetzung, dass der Boden aus seinen feudalen oder anderen traditionellen
Bindungen an bestimmte Personen oder Dynastien befreit und zu einer Ware geworden ist,
erscheint die Grundrente als normale Kapitalverzinsung. D.h., in dem Moment, wo Boden
als normale Anlageklasse genutzt werden kann, erscheint der Kauf von Boden als normale
Kapitalinvestition, die eine normale Verzinsung des investierten Kapitals abwirft. Der Begriff
einer „normalen Verzinsung“ setzt natürlich gesellschaftliche Institutionen voraus, die
zu einem tendenziellen Ausgleich der Profitraten in allen Sektoren der Ökonomie führen,
ein Problem, das Marx und auch Harvey intensiv diskutieren 18 . Sind diese Bedingungen
aber erfüllt, dann lässt sich der „Grundpreis“ von Boden quantitativ bestimmen, da ein Verkäufer
bei Verkauf seines Bodens mindestens so viel Kapital erhalten möchte, dass es bei
einer erneuten Investition mindestens die selbe Rendite abwirft, die er vorher an Grundrente
eingenommen hat. Der Grundpreis für Boden ist damit abhängig von der durchschnittlichen
Verzinsung von Kapital und es gilt: Gp = Gr(100/p), wobei: Gp=Grundpreis,
Gr=durchschnittliche Grundrente des Grundstücks, p= durchschnittliche Verzinsung von
Kapital. Dies stellt den Minimalpreis für Grundstücke dar (Harvey 1989, 96, Krätke 1995,
211, Heeg 2008, 74f).
Wie ersichtlich wurde, lässt sich zwar ein minimaler Preis für Boden angeben, dies gilt
aber nicht umgekehrt für einen maximalen Preis, denn Verhandlungen über den Bodenpreis
beinhalten auch immer ein spekulatives Moment:
„The money laid out by the buyer of land is equivalent to an interest-bearing investment, a claim
upon future fruits of labor. Titel to land becomes a form of fictitious capital, in principle no different
from stocks and shares, government bonds etc.“ (Harvey 1989, 96)
Harvey macht hier auf ein relevantes Problem aufmerksam: Wenn ein Grundstück verkauft
wird, dann wird im Kaufpreis nicht der Wert des Bodens bezahlt, sondern das Recht
die aus diesem Boden erzielbare Grundrente einzustreichen (Krätke 1995, 211ff). Die
Höhe dieser Grundrente hängt aber einerseits von unterschiedlichen gesellschaftlichen
Faktoren ab und ist variabel. Andererseits entspricht der Kaufpreis für den Boden nicht der
erzielbaren Grundrente in einem Jahr, sondern im Regelfall der von vielen Jahren oder sogar
von Jahrzehnten. Der Verkaufspreis legitimiert sich daher durch eine Spekulation auf
zukünftige Rentenerträge. Grundbesitz wird in diesem Sinne zu fiktivem Kapital.
zern die Lage an einer Autobahnauffahrt ein Vorteil, während die gleiche Lage für die Wohnnutzung
durch ein grün-alternatives Oberschichtsmilieu wohl eher in einen Standortnachteil umschlagen würde.
Derartige Qualitäten sinnvoll zu quantifizieren, dürfte nur sehr schwer möglich sein.
18 Es sei hier darauf verwiesen, dass der Theoriekorpus des uneven geographical development unter anderem
darauf basiert, dass die kapitalistische Gesellschaft immer wieder räumliche Differenzen der Kapitalproduktivität
und damit der Profitraten schafft. Ein Ausgleich der Profitraten ist zwar eine dem Kapitalverhältnis
immanente Tendenz, zu der es aber genauso Gegentendenzen gibt (Harvey 2006).
27

Den Begriff des fiktiven Kapitals führt Marx im 3. Band des Kapital ein (Marx 1970,
413ff). Fiktives Kapital ist im Kern Kapital auf der Basis eines noch nicht produzierten und
erwirtschafteten Mehrwerts. Es stellt also eine Investition dar, bei der vorausgesetzt wird,
dass sie sich in der Zukunft als erfolgreich darstellen und Mehrwert abwerfen wird. Fiktives
Kapital ist damit ein Anspruch auf den Mehrwert noch nicht getätigter Arbeit, es ist
Anspruch auf die Früchte der Arbeit der Zukunft. Bei Staats- oder Unternehmensanleihen
ist das einfach ersichtlich: ein Investor leiht einem Staat oder Unternehmen Kapital und bekommt
dafür eine Anleihe. Diese Anleihe ist ein Rechtsanspruch auf zukünftige Kapitalerträge.
Es wird also angenommen, dass der Anleihegeber das Kapital produktiv investiert
und in Zukunft in der Lage ist, es plus einer Verzinsung an den Anleiheinhaber zurück zu
zahlen. In diesem Sinne wird auch Grundbesitz im Kapitalismus zu einer Form fiktiven
Kapitals, da vorausgesetzt wird, dass sich mit ihm in Zukunft gleichbleibende oder steigende
Rentenerträge erzielen lassen.
Fiktives Kapital hat eine zentrale Funktion in der Zirkulationssphäre und ist extrem wichtig
für die Allokation und Verteilung von Kapital über den Raum und die unterschiedlichen
Sektoren der kapitalistischen Ökonomie. Es ist aber nicht notwendig in der Produktionssphäre
verankert und kann sich von dieser abheben. Denn nichts steht dem entgegen, dass
sich Investoren darüber hinweg täuschen, dass zukünftige Arbeit eventuell nicht so viel
Mehrwert produziert kann, wie die Investoren kalkuliert haben oder es sich wünschen 19 . In
dem in Kapitel 2 ausgebreiteten Manhattan-Beispiel war es etwa die Spekulation auf zukünftige
Mieteinnahmesteigerungen, die einen exorbitant hohen Kaufpreis für die zwei Immobilienkomplexe
legitimierte und die sich zwei, drei Jahre später als überzogen erwies.
Es ist also festzuhalten, dass sich zwar eine minimale Grenze für Grundstückspreise bestimmen
lässt, aber keine maximale Grenze, da Grundstückspreise immer eine spekulative
Wette auf zukünftige Rentenerträge beinhalten und im entfalteten Kapitalismus zu fiktivem
Kapital werden.
3.4 SPEKULATION UND SYMBOLISCHE AUFWERTUNG VON STADTQUARTIEREN
Wenn Grundstückspreise immer ein spekulatives Moment beinhalten, dann lässt sich mit
geschickter Grundstücksspekulation eine Menge Geld machen. Und die Bedingungen, die
solche erfolgreiche Bodenspekulation ermöglichen, sind gesellschaftlich bestimmt und von
Individuen, vorrangig aber von institutionellen Akteuren, beeinflussbar. Der Immobilienökonom
Fred Harrison drückt dies beispielhaft aus:
„Eine Baugenehmigung kann in Großbritannien die 200£, die ein Feld pro Morgen wert ist, sagen
wir mal, in 200.000£ verwandeln.“ (Harrison 2008, 165).
Strategien der Bodenspekulation zielen also darauf ab Grundstücke preiswert einzukaufen,
darauf zu warten oder dafür zu sorgen, dass ihr Preis steigt, und sie dann wieder zu
verkaufen oder gewinnbringend zu vermieten. Dafür gibt es unterschiedlichste Methoden,
19 Diese Formulierung ist stark vereinfachend. Die Crux am fiktiven Kapital ist nämlich gegenwärtig, dass
sich die Investoren in der Regel keinen Kopf darum machen wollen, ob eine Investition in Zukunft erfolgreich
sein wird. Sie verkaufen lieber ihr Kapital an jemanden, der verspricht, dass er dieses Kapital gewinnbringend
einsetzen wird. Im Gegenzug erhalten sie einen Rechtstitel auf einen Anteil an diesem Gewinn
und das reicht ihnen, solange die Zinszahlungen pünktlich kommen und die Märkte so liquide sind,
dass die Anleihenehmer ihre Anleihen auch vor deren Terminierungsfrist verkaufen können. Erst im Krisenfall,
wenn sich heraus stellt, dass der versprochene zukünftige Mehrwert nicht erwirtschaftbar ist, entsteht
ein Problem. Nur zur Illustration der Dimensionen des fiktiven Kapitals sei hier daran erinnert, dass
zu Beginn der aktuellen Krise das Bruttoglobalprodukt (BGP) um rund das 60-fache mit fiktivem Kapital
überzeichnet gewesen sein soll. D.h. es bestand (und besteht zum Großteil noch heute) so viel fiktives Kapital,
dass bei einem konstanten BGP 60 Jahre lang das gesamte BGP in die Tilgung von Zinsversprechen
fließen müsste. Dass es in näherer Zukunft schwierig wird, diese Zinsversprechen einzuhalten, liegt auf
der Hand.
28

die häufig halb- oder illegale Formen annehmen, wie etwa die Bestechung und Korrumpierung
von einflussreichen Individuen in staatlichen Raumplanungsinstitutionen u.ä. Es gibt
aber inzwischen auch ein ganzes Arsenal an legalen Instrumenten zur gezielten Steigerung
des Preises von Grundstücken, wie etwa das neighborhood branding, das quasi als umfassende
Promotion-Strategie für bestimmte Stadtquartiere zu begreifen ist. Derartige Strategien
versuchen mittels einer symbolischen Aufwertung von Stadtquartieren die dort gelegenen
Grundstücke auch ökonomisch aufzuwerten.
Auch im Zusammenhang von Gentrifizierungsprozessen sind Formen der Bodenspekulation
äußerst relevant. Zukin (Zukin 2010) bemerkt etwa, dass gerade in der Initialphase
von Gentrifizierungsprozessen sowohl Pioniere wie kleinere Immobilienmakler auf Grund
der relativ geringen Kapitalintensivität von Grundstückskäufen in heruntergekommenen
Arbeitervierteln, Grundstücke in Erwartung einer Wertsteigerung erwerben. Die Spekulation
auf eine erfolgreiche Gentrifizierung des Stadtquartiers und in ihrer Folge auf die Wertsteigerung
der dort gelegenen Grundstücke ist also ein wesentliches Moment von Gentrifizierungsprozessen.
In der Gentrifizierungsforschung wird schon lange der Einfluss von Kunst-, Kultur- und
Subkulturszenen auf Gentrifizierungsprozesse erforscht (z.B. Shaw 2005, Vicario / Monje
2005, Zukin 2010, Lees / Slater / Wyly 2008, 112ff). Und auch in der Stadtpolitik ist längst
angekommen, dass Gentrifizierungsprozesse häufig von künstlerisch oder kulturell orientierten
sozialen Gruppen mit angeschoben werden und sich Kunstszenen als Publikumsmagneten
erweisen können. Daher ist es zu einem wichtigen Mittel sowohl der städtischen
Politik, wie von Immobilienunternehmen geworden, Stadtteilen ein spezifisches kulturelles
oder künstlerisches Image zu geben, dass diese interessanter macht und damit zur Wertsteigerung
der dort gelegenen Grundstücke und Immobilien beiträgt 20 . Die kulturelle Aufwertung
eines Stadtquartiers soll dabei zur Produktion einer besonderen Qualität oder zumindest
des Scheins dieser besonderen Qualität (des Images) von einem Segment des städtischen
Wohnungsmarktes führen. Die Wertsteigerung wird also durch die Produktion einer
Vorzugslage mittels Kunst und Kultur erreicht. Es müssen damit kaum Investitionen in die
Bausubstanz getätigt werden, da die Wertsteigerung quasi aus einer Mode resultiert und die
sie auslösenden Künstler und Kulturschaffenden dies zumeist fast kostenlos machen und
froh darüber sind, wenn ihnen, wie im Fall Neuköllns, das Quartiersmanagement ein billiges
Ladenlokal als Atelier vermittelt. Die kulturelle Aufwertung von Stadtquartieren zum
Zwecke der ökonomischen Aufwertung der dort gelegenen Grundstücke lässt sich so als
eine relativ preiswerte Strategie der Bodenspekulation begreifen.
3.5 UMLAUFGESCHWINDIGKEIT DES KAPITALS IN IMMOBILIENMÄRKTEN
Immobilien gelten klassischerweise als langlebige, sichere und unflexible Anlageform.
Vom Erwerb eines Baugrundstücks über den Planungs- und Bauprozess bis zur Amortisation
der Investition durch Vermietung können Jahrzehnte vergehen. Die Umlaufgeschwindigkeit
des Kapitals, also die Zeit, die zwischen Investition und Rückkehr des Kapitals plus
Mehrwert oder Rente zum Investor vergeht, war bei Immobilien gewöhnlich sehr niedrig.
Denn wenn ein Kapital von der Größe 100 in Immobilien investiert wird und erst nach sagen
wir 20 Jahren inklusive eines Rentenprofits von vielleicht 50% zurückkehrt, hat es
einen großen Nachteil gegenüber einem gleich großen Kapital, das bspw. eine Umlaufgeschwindigkeit
von einem Jahr hat und eine Profitrate von nur 5%. Nach 20 Jahren ist unser
Immobilienkapital auf einen Wert von 150 gestiegen. Unser zweites Kapital konnte hingegen
jedes Jahr neu investiert werden und stieg dabei jeweils um 5% an, wodurch sich auch
20 Im nördlichen Neukölln steht das dort seit einigen Jahren veranstaltete Kleinkunstfestival „48-Stunden
Neukölln“ beispielhaft für eine derartige Strategie der ökonomischen Aufwertung vermittels einer kulturellen
Aufwertung des Stadtteils.
29

das investierte Kapital jährlich vergrößerte. Nach 20 Jahren ist es bei einer zehnfach niedrigeren
Verzinsung auf einen Wert von 279 angestiegen, fast das Doppelte unseres Immobilienkapitals.
Dieses Beispiel veranschaulicht, dass die Umlaufgeschwindigkeit von
Kapital höchst relevant für die Bestimmung der Kapitalprofitabilität ist und das Immobilien
in diesem Sinne häufig relativ unprofitabel waren.
Im Immobiliensektor war die Umlaufgeschwindigkeit des Kapitals also traditionell sehr
niedrig. Investitionen in den Immobiliensektor hatten daher zumeist den Charakter langfristiger
Anlagen. Um die Umlaufgeschwindigkeit von Kapital im Immobiliensektor zu erhöhen
und diesen damit konkurrenzfähig gegenüber Investition in die Industrieproduktion
zu machen, gibt es daher schon lange diverse Strategien. So wurden etwa die Berliner
Gründerzeitviertel zwar in der Regel von Projektentwicklern gebaut, die das dafür
notwendige Kapital vorschossen. Diese versuchten aber die Häuser sofort nach ihrer Fertigstellung
wieder zu verkaufen, um das in ihnen gebundene Kapital flüssig zu machen und
neu investieren zu können. Auch die in vielen Staaten existierenden Förderungen des
Wohnimmobilienbaus, z.B. steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten oder staatliche Programme
zur Förderung des Wohnimmobilienbaus, wie etwa die amerikanischen Banken
Fannie Mae und Fannie Mac, sind Indizien für die relative Unattraktivität von klassischen
Immobilieninvestments, vor allem im Bereich des Wohnungsbaus. Der vor allem in Europa
früher weit verbreitete soziale Wohnungsbau durch staatliche oder andere öffentliche Träger
weist darauf hin, dass die im Wohnimmobilienmarkt erzielbaren Profite häufig so niedrig
sein müssen, dass Marktanreize nicht genügen, um eine ausreichende Versorgung der
Bevölkerung mit annehmbaren Wohnraum und für Mietpreise, die die Ware Arbeitskraft
nicht über die Maßen verteuern, zu gewährleisten.
Im Zuge des Relevanzgewinns der Finanzindustrie seit den 1980er Jahren sind neue Möglichkeiten
entwickelt worden, die Umlaufgeschwindigkeit von Kapital im Immobiliensektor
zu erhöhen und den Immobilien- und Grundstücksmarkt für flexibles Finanzkapital attraktiv
zu machen. Damit geht ein qualitativer Wandel von Immobilien- und Grundstücksmärkten
einher. In der deutschsprachigen Geografie scheint es vorrangig Susanne Heeg zu
sein, die sich mit dem Wandel der Immobilienindustrie im Zusammenhang mit der Finanzindustrie
beschäftigt hat. An ihren Überlegungen soll sich im Folgenden abgearbeitet
werden (Heeg 2004, 2008, vgl. auch: Downs 2009 und Stieglitz 2010).
Heeg hält fest, dass die Finanzierung von Immobilien klassischerweise von Banken übernommen
wurde und zwar vorrangig von lokal verankerten Banken, wie etwa Sparkassen,
Genossenschaftsanken u.ä. Denn:
„Die langfristige Bindung von Kapital [in Immobilien] bedeutete ein hohes Risiko, da Nachfrageänderungen
über längere Zeiträume kaum kalkulierbar waren […]. Aufgrund des Risikos […]
war Immobilienfinanzierung vorrangig ein Geschäft der lokalen Banken – und nicht der Banken
mit internationaler Orientierung. Lokale Banken hatten (und haben) aufgrund ihrer lokalen Eingebundenheit
ein umfassendes Know-how über problematische und aussichtsreiche Immobilieninvestitionen
im regionalen Kontext.“ (Heeg 2008, 77).
Im Zuge der Liberalisierung nationaler Finanzsysteme sind neben den Banken neue Formen
der Immobilienfinanzierung entstanden, etwa Immobilienfonds, die in offene und geschlossene
unterschieden werden, Immobilien-AGs (inklusive der weiter oben angesprochenen
RITEs), Privat-Equity-Beteiligungen u.ä. Es sind damit neue Akteure in den
Immobiliensektor eingedrungen, die sich als institutionelle Investoren zusammenfassen
lassen und Heeg weist besonders auf den gewachsenen Einfluss von Pensions-, Investmentfonds
und Versicherungen hin, die gerade in Boomphasen ihren Marktanteil im Immobiliensektor
stark ausbauen konnten. Relevant ist auch die Entwicklung neuer Finanzprodukte,
namentlich verbriefte Hypothekendarlehen (z.B. ABS: Asset Backed Securities) und
Derivate.
30

Beide Produktgruppen sind seit dem Zusammenbruch von Lehman Brothers stark kritisiert
worden. Dies ist auch nicht verwunderlich, basieren sie doch de facto auf dem Verkauf
von Schulden: ein Finanzierer von Immobilien vergibt Kredite zum Bau von Häusern.
Diese Kredite werden mit Hypotheken abgesichert. Anschließend verkauft der Finanzierer
die Ansprüche auf die Tilgung der Kredite und die Zinszahlungen weiter, zumeist verpackt
in Pakete mit Krediten unterschiedlicher Qualität, um von Rankingagenturen gute Noten
für seine Finanzinnovation zu bekommen. Er erhält durch den Verkauf frisches Kapital,
dass er erneut investieren kann und gibt die Risiken eines Ausfalls der Kredittilgung weiter.
Die Finanzierer erhöhen damit die Umlaufgeschwindigkeit ihres Kapitals, da sie nicht
bspw. 20 Jahre auf die Tilgung der von ihnen vergebenen Kredite warten müssen, sondern
ihr verliehenes Kapital nach Weitergabe der Kreditansprüche wieder in liquider Form vorliegen
haben und neuerlich investieren können. Die genannten Finanzinnovationen machen
damit den Immobilienmarkt auch für Investoren attraktiv, die kurzfristige Investitionsstrategien
verfolgen, da Derivate und verbriefte Hypothekendarlehen handelbar sind, im Gegensatz
zu klassischen Immobilienkrediten. Zugleich basiert das gesamte Geschäft auf der
Grundlage, dass das von Heeg angesprochene Know-how über lokale Immobilienmärkte
verloren geht. Es ist daher nicht verwunderlich, dass mit diesen Finanzinnovationen Übervorteilung
und Betrug zu einer recht einfachen Angelegenheit werden. Und wie das „Austrocknen“
der Derivatemärkte, also die Unverkäuflichkeit dieser Finanzprodukte im Zuge
der aktuellen Krise, zeigt, sind auch viele Investoren auf derartige Betrügereien herein
gefallen und haben nun Abschreibungsbedarf (bzw. die entstandenen Verluste der Investoren
werden durch das Geld der Steuerzahler ausgeglichen, die für die „Vergoldung“
der in Staatshaushalte, Bad-Banks und den Tresoren von Nationalbanken ausgelagerten
Altpapierbestände aufkommen müssen).
Es ist in diesem Zusammenhang nicht verwunderlich, dass Heeg betont, dass durch die
Öffnung des Marktes für Immobilienfinanzierungen für hochflexibles Finanzkapital eine
Erhöhung der Volatilität auf den Immobilienmärkten einher geht. Zugleich werden lokale
Immobilienmärkte durch ihre zunehmende Verflechtung mit einer international aufgestellten
Finanzindustrie selbst internationalisiert. Dabei ist allerdings eine räumliche Einschränkung
zu machen. Heeg betont, dass vor allem Metropolen zu Zentren von internationalen
Immobilieninvestitionen werden (Heeg 2008, 84ff) 21 . Sie begründet dies damit, dass metropolitane
Immobilienmärkte relativ liquide sind und sich dort das Risiko, eine erworbene
Immobilie nicht wieder verkaufen zu können, reduzieren lässt. Zugleich ist diese räumliche
Konzentration von Immobilieninvestitionen: „[...] gleichbedeutend mit Überinvestitionen
auf bestimmten Märkten [...]“ (Heeg 2008, 84). Es lässt sich damit schlussfolgern, dass in
den betroffenen Metropolen ein von den Immobilieninvestitionen internationaler Finanzkapitalien
angetriebener lokal begrenzter „künstlicher“ Immobilienboom geschaffen wird, der
zu einem inflationären Anstieg von Immobilienpreisen führt – und auch Gentrifizierungsprozesse
antreibt und verstärkt. Derartige Immobilienpreisspiralen ermöglichen den Investoren
zwar schnelle, aus Spekulation geborene, Gewinne, können aber vermittelt über den
Anstieg der Grundrente und damit von Wohn- und Produktionskosten negativ auf die internationale
Konkurrenzfähigkeit dieser Metropolen zurückschlagen und zu deren Deindustrialisierung
beitragen.
21 Um einen quantitativen Eindruck von der Relevanz institutioneller Investoren in metropolitanen Immobilienmärkten
zu vermitteln, seien hier ein paar Daten Heegs referiert: 2002 kamen bspw. 70% der Investitionen
in Gewerbeimmobilien in den fünf größten deutschen Städten (Berlin, Hamburg, Düsseldorf,
Frankfurt / Main, München) von institutionellen Investoren, davon allein 55% von Immobilienfonds.
2001 wurden 72% aller grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen in Europa von institutionellen Investoren
getätigt. Und während 1980 in deutschen offenen Immobilienfonds ein Vermögen von ca. 2 Milliarden
€ angelegt war, hatte sich das dort angelegte Kapital bis 2005 auf rund 105 Milliarden € mehr als
verfünzigfacht. (Heeg 2008, 81, 83, 86).
31

Ein weiterer Aspekt der Finanzialisierung der Immobilienwirtschaft ist, dass Finanzkapitalien
häufiger sowohl zu Eigentümern von Immobilien werden als auch einen stärkeren
Einfluss auf die Projektentwicklung und Stadtplanung bekommen. Die Stadtentwicklung
kommt damit zunehmend unter den Einfluss finanzkapitalistischer Verwertungsstrategien,
die auch die Qualität von Immobilienprojekten zu beeinflussen scheinen. Heeg weist
darauf hin, dass Finanzinvestoren z.B. häufig an prestigeträchtigen Großprojekten interessiert
sind. Mit Wharf spricht sie davon, dass eine finanzkapitalistische Logik der Stadtentwicklung
entstehen könnte:
„[..] it is clear from the surge of investment-driven construction that swept the USA in the
1980ies that finance capital is not some passive actor in the construction of landscapes, but an
active participant with a logic of its own.“ (Wharf 1994, 325, zitiert nach Heeg 2008, 84).
Es lässt sich festhalten, dass Immobilienmärkte und Märkte für die Finanzierung von Immobilien
seit den 1980ern ihre Qualität verloren haben, in gewissen Grenzen so etwas wie
natürliche Monopole 22 für lokale Banken und Sparkassen darzustellen. Mit der Öffnung des
Immobilienmarktes für die Finanzindustrie ging einerseits eine quantitative Änderung einher,
denn für eine größere Kapitalmasse sind Immobilienmärkte zu einer interessanten Investitionsoption
geworden. Diese gewachsen Masse von Investitionskapital kann gerade in
Metropolen Immobilienpreisspiralen entfachen, die die internationale Konkurrenzfähigkeit
der Metropolregion untergraben können. Zugleich ging damit auch ein qualitativer Wandel
einher. Vorrangig metropolitane Immobilienmärkte wurden den flexiblen Finanzkapitalien
geöffnet und die Umlaufgeschwindigkeit von Kapital im Immobiliensektor konnte teilweise
stark erhöht werden. Finanzkapitalien haben damit heute einen gewachsenen Einfluss
auf die Immobilien- und Stadtentwicklung. Dies drückt sich zum einen in einer Internationalisierung
vorrangig metropolitaner Immobilienmärkte aus, wie in einer finanzkapitalistischen
Verwertungslogik, die sich baulich in die Stadtkörper einzuschreiben scheint.
3.6 ZYKLIZITÄT VON BOOM UND KRISE
Wie die gesamte kapitalistische Ökonomie sind auch Immobilienmärkte von einem Zyklus
von Boom und Krise geprägt. Es gibt unterschiedliche Theorien zur Ursache dieser
Zyklen, auf die aber an dieser Stelle nicht eingegangen werden soll. Relevanter ist es hier,
die Phänomenologie dieser Zyklen darzustellen. Festzuhalten ist auch, dass die Immobilienwirtschaft
ein sehr relevanter Teilbereich von Nationalökonomien ist und sich das Krisengeschehen
dort wiederum stark auf die Gesamtökonomie auswirkt. Mit der
Finanzialisierung der Immobilienmärkte hat sich dieser Zusammenhang noch verstärkt.
Fred Harrison hat versucht, die Boom-Krisen-Zyklen des britischen Immobiliensektors
bis ins 18. Jahrhundert zu verfolgen und er kommt zu dem Schluss, dass diese Zyklen eine
durchschnittliche Länge von 17,4 Jahren haben (Harrison 2008, 103ff). Er geht daher von
einem 18-jährigen Immobilienzyklus aus und behauptet, dass nach dem 2. Weltkrieg eine
globale Synchronisierung der Immobilienzyklen stattgefunden habe. Dieser Krisenzyklus,
so prognostizierte er 2007, müsste 2010 in eine neue Krise eintreten.
Den 18-jährigen Krisenzyklus des Immobiliensektors unterscheidet Harrison in vier Pha­
22 Als natürliche Monopole lassen sich in der Geografie „Monopole“ auf der Basis von Transportkosten
und / oder technologischen Einschränkungen bezeichnen. Klassisches Beispiel waren die „Bier-Monopole“
bis in die Nachkriegszeit hinein. Bier ist eine wenig wertvolle, dafür aber schwere und in Glasflaschen
auch schwierig zu transportierende Ware. Bier hatte daher eine geringe Reichweite, ließ sich also nicht
profitabel über weitere Strecken „exportieren“ und fast jede größere Stadt hatte daher früher ihre eigen(n)
Brauerei(en). Erst mit der Reduzierung der Transportkosten und der Erfindung von Bierdosen und anderen
Mitteln zur Reduktion des Transportbruchs erhöhte sich die Reichweite von Bier und ein Prozess der
Konzentration des Bierkapitals begann, der mit dem Aussterben oder Aufkauf kleinerer Brauereien einher
ging. Die natürlichen Biermonopole hörten auf zu existieren (vgl. Harvey 2001c).
32

sen (vgl. Abb. 4). Zunächst beginn ein Krisenzyklus mit einer rund siebenjährigen Erholungsphase,
in der die Immobilienwirtschaft langsam wächst. Dieser gemächliche Aufschwung
wird dann von einer kurzen Rezession in der Zyklusmitte abgelöst. Danach beginnt
ein rasanterer, wiederum siebenjähriger Aufschwung, den Harrison als Explosionsphase
bezeichnet. Die letzten zwei Jahre dieses Booms bezeichnet Harrison als Phase der
teuer erkauften Siege, da hier die Euphorie der Investoren über den Boom so gesteigert ist,
dass diese vollkommen unrentable, überteuerte Investitionen tätigen. Der Boom endet im
Abschwung und der Krise,
die laut Harrison ca. vier
Jahre andauert.
Nach Maßgabe der Wahrheit
von Harrisons Überlegungen
zum Krisenzyklus
der Immobilienwirtschaft
dürfte der Immobilienboom
Mitte der '00er-Jahre genau
in die Phase der teuer
erkauften Siege gefallen
sein. Es ist daher nicht
verwunderlich, dass in dieser
Phase viele Investoren,
von der Euphorie über den
Abb. 4: Der Boom-Krise-Zyklus der Immobilienwirtschaft nach
Harrison. Quelle: Harrison 2008, 124.
Immobilienboom geblendet,
falsche Entscheidungen
trafen und Fehlinvestitonen
tätigten. Auch eine Verstär­
kung von Gentrifizierungsprozessen dürfte in der Boomphase stattgefunden haben. Die
Resultate der getätigten Fehlinvestitionen aber dürften erst in den kommenden Jahren voll
zum Tragen kommen. Erst in der zweiten Hälfte des gerade begonnenen Jahrzehnts dürften
Immobilienmärkte und eventuell mit ihnen auch die Gesamtwirtschaft wieder an Dynamik
gewinnen. Es ist aber fraglich, wie die Finanzialisierung des Immobiliensektors sich in den
nächsten Jahren auf den Boom-Krise-Zyklus der Immobilienwirtschaft auswirken wird und
ob Harrisons Annahme eines 18-jährigern immobilienwirtschaftlichen Zyklus Gültigkeit
behalten wird.
4 ÖKONOMISCHE THEORIEN DER GENTRIFIZIERUNG
In diesem Kapitel sollen die im vorangegangenen Kapitel erarbeiteten Erkenntnisse über
die Funktionsweise urbaner Immobilienmärkte für die Untersuchung von Gentrifizierungsprozessen
genutzt werden. In einem ersten Teil wird daher die von Neil Smith erstmalig
1979 publizierte rent gap-Theorie der Gentrifizierung vorgestellt und diskutiert 23 . Es wird
sich dabei allerdings nicht an der ursprünglichen Form dieser Theorie abgearbeitet, sondern
an ihrer überarbeiteten und erweiterten Version von 1996 (Smith 1996, vorrangig S.
51-118). In diesem ersten Teil werden Gentrifizierungsprozesse ökonomisch erklärt, allerdings
zunächst auf der skalaren Ebene von lokalen urbanen Immobilienmärkten. Im zwei­
23 Die Erstveröffentlichung der rent gap-Theorie wurde hier in ihrer neu aufgelegten Variante von 2010
(Smith 2010) rezipiert. Da „Grundrentenlücke-Theorie“ kein schöner Begriff ist hat sich in der deutschen
Geografie die Verwendung des englischen Begriffs durchgesetzt.
33

ten Teil werden daher noch einige Thesen zur globalen Einbindung von Gentrifizierung
ausgebreitet. Im dritten Teil werden dann Überlegungen zur einer Entwicklungsgeschichte
von Gentrifizierungsprozessen vorgestellt und auf den sich verändernden Einfluss der Finanzindustrie
auf diese Entwicklung hin untersucht.
4.1 NEIL SMITHS RENT GAP-THEORIE
Neil Smith, der für Lees / Slater / Wyly (2008, 39-86) der prominenteste Vertreter produktionsseitiger
Erklärungen von Gentrifizierungsprozessen ist, grenzt sich selbst in der 1996
herausgegebenen Version seiner rent gap-Theorie von dem undialektischen Gegensatz von
konsumptionsseitigen und produktionsseitigen Erklärungsansätzen der Gentrifizierung ab.
Er versucht, die konsumptionsseitigen Erklärungsansätze zu widerlegen, unter anderem mit
dem empirischen Argument, dass Gentrifizierungsprozesse in einem engen historischen
Fenster in vielen Großstädten der westlichen Welt und tendenziell international einsetzten.
Dieses Phänomen aber, so Smith, lässt sich nicht mit einem theoretischen Ansatz erklären,
der die Ursache von Gentrifizierungsprozessen in den individuellen Entscheidungen von
Konsumenten sieht, denn:
„If cultural choice and consumer preference really explain gentrification, this amounts either to
the hypothesis that individual preferences change in unison not only nationally but internationally
– a bleak view of human nature and cultural individuality – or that the overriding constrains are
strong enough to obliterate the indivduality implied in consumer preference.“ (Smith 1996, 55).
Und er versucht weiter zu bestimmen, welche „constrains“, also Zwänge oder Notwendigkeiten,
es sind, die die individuellen Entscheidungen der Akteure so eingrenzen, dass sie
eine Internationalisierung von Gentrifizierungsprozessen zum Resultat haben:
„To explain gentrification according to the gentrifier's preference alone, while ignoring the role of
builders, developers, landlords, mortage lenders, government agencies, real estate agents – gentrifiers
as producers – is excessively narrow. A broader theory of gentrification must take the role of
the producers as well as the consumers into account, and when this is done it appears that the
needs of production – in particular the need to earn profit – are a more decisive initiative behind
gentrification than consumer preference. […] the relationship between production and consumption
is symbiotic, but it is a symbiosis in which the movement of capital in search of profit predominates.“
(Smith 1996, 57).
Seine Auffassung von Gentrifizierung ist also, dass:
„[...] the complexity of capital mobility in and out of the built environment lies at the heart of the
process.“ (Smith 1996, 51).
Smith formuliert damit den Anspruch, der auch in dieser Arbeit verfolgt wird, nämlich
Gentrifizierungsprozesse aus der Akkumulationsdynamik des Kapitals zu erklären. Diese
Akkumulationsdynamik kann sich aber nur über das Handeln der unterschiedlichen institutionellen
und individuellen Akteure durchsetzen. Die Akkumulationsdynamik ist damit
zwar das Übergreifende, aber sie ist immer vermittelt über die Akteure und deren Handeln
wird zu einem Moment der Akkumulationsdynamik, das sich aber nicht unbedingt widerspruchslos
in diese einfügt.
Die Entscheidungen der Akteure sind daher in keiner Weise in einer Theorie der Gentrifizierung
zu vernachlässigen, aber es existiert ein gesellschaftlicher Rahmen dieser Entscheidungen,
der sie in gewissen Grenzen homogenisiert. Denn, so Smith, eine individuelle
Überlegung der Akteure ist zentral, wenn es um Gentrifizierung geht: die Entscheidung,
wo eine ökonomisch sinnvolle Investition in Immobilien getätigt werden kann. Smith argumentiert
also, dass die individuellen Entscheidungen der Akteure einer überindividuellen
Logik folgen, die sich hinter dem Rücken der Akteure durchsetzt und in ihren Entscheidungen
und Handlungen manifestiert. Diese überindividuelle Logik ist die Logik der profita­
34

len Investition, Adam Smiths „invisible hand“, da nur die wenigsten Akteure bereit sind
ein Haus und Grundstück zu kaufen, wenn sich erwarten lässt, dass dieser Kauf einen finanziellen
Verlust für sie bedeuten wird.
Für eine Theorie der Gentrifizierung stellt sich auf dieser konzeptionellen Basis damit
aber eine neue zentrale Frage:
„A theory of gentrification must therefore explain why some neighborhoods are profitable to
redevelop while others are not. What are the conditions for profitability? Consumer sovereignty
explanations have taken for granted the availability of areas ripe for gentrification when this was
precisely what had to be explained.“ (Smith 1996, 57)
Smith ist also er Auffassung, dass eine Theorie der Gentrifizierung nicht erst da ansetzen
darf, wo Gentrifizierungsprozesse, wenn sie sich auch erst im Initialstadium befinden, bereits
evident sind. Eine Theorie der Gentrifizierung muss einen Schritt früher einsetzen, mit
der Frage, wie es dazu kommt, dass die Gentrifizierung bestimmter Stadtquartiere zu einer
profitablen Investition wird. Die Gentrifizierungsforschung muss also die Frage nach den
Profitabilitätsbedingungen für Gentrifizierungsprozesse stellen und erklären können,
warum bestimmte Stadtviertel profitabel revitalisiert werden können.
4.1.1 DIE ENTSTEHUNG GENTRIFIZIERBARER STADTQUARTIERE
Um die Frage zu klären, wie es zur Entstehung von Stadtquartieren kommt, die „reif für
ihre Gentrifizierung“ sind, schreibt Smith eine kurze Geschichte kapitalistischer Urbanisierung.
Diese Geschichte lässt sich am einfachsten an Städten der Neuen Welt schreiben, also
an Städten Nordamerikas etwa. Diese Städte haben, da sie sehr jung sind, nur eine innerkapitalistische
Geschichte, während in Städten aus älteren Hochkulturen viele hundert Jahre
vorkapitalistischer Entwicklungsgeschichte baulich materialisiert sein können. Es sei hier
damit vorweg angemerkt, dass Smiths Überlegungen an US-amerikanischen Städten entwickelt
wurden und dort sicherlich auch die stärkste empirische Evidenz besitzen, auch wenn
sie generelle Geltung beanspruchen können.
Smiths Theorie des rent gap fußt erstens auf der Theorie der Grundrente, wie sie weiter
oben dargestellt wurde, wobei er zusätzlich betont, dass das Grundeigentum zugleich mit
einer monopol-ähnlichen Verfügungsgewalt des Eigentümers über die Verwendung des Bodens
einher geht. Auch er hält zweitens fest, dass Investitionen in Gebäude eine sehr lange
Umschlagszeit des Kapitals mit sich bringen. Drittens haben auch Immobilien selbst eine
sehr lange Lebensdauer, in der Regel Jahrzehnte, und das in ihnen gebundene Kapital ist in
der baulichen Substanz räumlich fixiert. Aus diesen drei Bestimmungen ergibt sich, dass
beim Bau einer Stadt zunächst große Kapitalmassen in Gebäude, Infrastruktur,
Verkehrswege usw. investiert werden müssen, und dass diese Investitionen sowohl in
materieller, wie in ökonomischer Hinsicht auf lange Zeit hin räumlich fixiert oder
gebunden sind. Sowohl das im Stadtkörper gebundene Kapital wie seine materielle
Bausubstanz bilden damit aber eine Schranke weiterer Kapitalakkumulation und Bebauung
in situ, d.h. am selben Ort. Obwohl der Bau einer Stadt Moment der Kapitalakkumulation
ist, kann die gebaute Stadt also zur Grenze weiterer Kapitalakkumulation in situ werden.
Smith erklärt dies aus den selben drei Bestimmungen des kapitalistischen Immobilienmarktes.
Die monopol-ähnliche Verfügungsgewalt des Eigentümers über ein Grundstück
kann verhindern, dass dieses für eine Neuinvestition verkauft wird 24 . Die lange Umschlagszeit
des Kapitals im Immobiliensektor kann den Kapitalzufluss aus anderen Sektoren be­
24 Dieses Problem hat in den frühen Schriften von Marx und Engels eine prominente Stellung, da zu Beginn
der Industrialisierung häufig starke Konflikte zwischen dem entstehenden Industriekapital und den feudalen
Grundeigentümern bestanden, die es den Industriekapitalisten schwer machten Grundeigentum für Fabriken,
Bergwerke usw. von den Aristokraten zu kaufen (vgl. Saunders 1987, 22-33). Das Grundeigentum
war noch nicht in ausreichendem Maße zur Ware geworden und dies behinderte die Kapitalakkumulation.
35

hindern, so lange Sektoren mit niedrigerer Umlaufgeschwindigkeit noch profitabel bleiben.
Die örtliche Gebundenheit oder Fixierung des Kapitals und der baulichen Substanz zwingt
neue Investitionen dazu an andere, eventuell nachteiligere Orte auszuweichen und
verhindert eine Neubebauung bis das investierte Kapital sein ökonomisches Leben „ausgelebt“
hat 25 .
Aus diesen drei Ursachekomplexen, so Smith, wurde die frühindustrielle Stadt zur Grenze
weiterer Kapitalakkumulation. Die Suburbanisierung begreift er damit als Reaktion des
Kapitals auf diese Grenze. Wie ist das zu verstehen? Smith argumentiert, dass die Grundstückspreise
im 19. Jahrhundert grob dem klassischen Bodenpreiskegel glichen. Während
die Stadt wuchs, stiegen die Bodenpreise im Zentrum, während sich zugleich die Basis des
Bodenpreiskegels ausdehnte. Das Wachstum von Stadt und Bodenpreiskegel verläuft aber
nicht zeitlich kontinuierlich, sondern ist geprägt von den Boom-Krise-Zyklen des Immobiliensektors.
Stadterweiterungen erfolgen damit vorrangig im Zusammenhang mit Boomphasen
und der Stadtkörper kann zum Teil als bauliche Manifestation dieser Boomphasen
dechiffriert werden. In dem Maße aber, wie eine Stadt wuchs, wurde die Expansion etwa
der in ihrem Inneren angesiedelten Industrie schwierig. Denn gerade für die Industrie war
es zu teuer, innerhalb der frühindustriellen Städte zu expandieren, da dort die Bodenpreise
stark angestiegen waren und drohten, die Produktionskosten mit in die Höhe zu ziehen.
Daher erfolgte die Expansion der Industrie an der Stadtgrenze, also dort, wo der städtische
Bodenpreiskegel seine Basis hat. Die Industrie suchte sich also jene Lokalitäten, an denen
sie eine möglichst geringe Grundrente zahlen musste und diese Lokalitäten lagen am
Stadtrand. Smith datiert den Beginn dieser Suburbanisierung der Industrie in den USA auf
die Zeit nach der Depression von 1893-1897 (Smith 1996, 59). Der Suburbanisierung der
Industrie folgte die Suburbanisierung von Wohnfunktionen.
Smiths Argument basiert also auf der Überlegung, dass die Bestimmungen kapitalistischer
Immobilienmärkte die Profitabilität von Neuinvestitionen in den Kernstädten um das Jahr
1900 stark einschränkten. Immobilienkapital drängte daher an den Stadtrand, wo die
Grundrente niedrig, Grundstücke verfügbar und die Risiken gering waren. Diese Relokalisierung
des Immobilienkapitals von der Kernstadt in die entstehende suburbane Zone bedeutete
aber zugleich einen Abzug von Kapital aus den Kernstädten:
„In fact, the inner city was adversely affected by this movement of capital to the suburbs where
higher returns were available: a combination of neglect and concerted disinvestment by investors,
due to high risk and low rates of return, initiated a long period of detoriation and a lack of new
capital investment in the inner city.“ (Smith 1996, 60)
Die einzige Ausnahme von dieser Suburbanisierung des Immobilienkapitals, der damit
einher gehenden Unterkapitalisierung kernstädtischer Immobilienmärkte und den daraus
resultierenden Phänomenen wie Verslumung und einem generellen Verfall, existierte in den
Geschäftszentren der Städte, den Central Business Districts (CBD). In den CBDs fanden
weiterhin substanzielle Kapitalinvestitionen statt, was sich etwa im Hochhausbau ab den
1920er Jahren sinnlich manifestierte. Dort müssen also Funktionen angesiedelt gewesen
sein, die in der Lage waren, die gestiegenen Grundrenten zu zahlen und auch das bereits in
der baulichen Substanz fixierte Kapital im Verhältnis zu potenziellen Neuinvestitionen derart
zu entwerten, dass Abriss und Neubebauung sich rentierten. Wohnfunktionen gehörten
zumeist nicht in diese Gruppe wertschöpfungsstarker Immobilieninvestitionen, woraus sich
25 Smith schreibt hier: „[...] until invested capital has lived out it economic life.“ (Smith 1996, 59). Dieser
Begriff ist sehr vage und macht keine Angaben darüber, wann Kapital sein ökonomisches Leben ausgelebt
haben sollte. Empirisch lässt sich beobachten, dass die Neubebauungszyklen in Städten sehr unterschiedlich
sind. So sollen sie in den boomenden Metropolen Chinas derzeit bei nur rund 30 Jahren liegen, während
viele Gebäude des innenstädtischen Berlins um 100 Jahre alt sind. Es stellt sich als die Frage, welche
Bedingungen steuern, wann Kapital im Immobiliensektor sein ökonomisches Leben ausgelebt hat.
36

die funktionale Entmischung der CBDs und die dortige Konzentration von Geschäfts- und
Bürobauten ableiten lässt. Diese funktionale Entmischung der (Kern-) Städte wurde 1933
mit der Charta von Athen auch zum städtebaulichen Leitbild erhoben, dass sich allerdings
erst nach dem 2. Weltkrieg durchsetzte.
Es lässt sich zusammenfassen, dass Smith die Suburbanisierung aus den relativ schlechten
Akkumulationsbedingungen des Kapitals in den Kernstädten und der höheren Profitabilität
von Investitionen am Stadtrand, wo das Grundrentenniveau niedrig war, begreift. Diese
Überlegung Smiths hat ihre empirische Basis in Untersuchungen des städtischen
Bodenpreisgefüges, die Homer Hoyt, Angehöriger der Chicago-School der Stadtforschung,
in den 1930er Jahren durchführte. Wie aus Abb. 5 ersichtlich wird, entdeckte Hoyt 1928
eine systematische Abweichung des Bodenpreisgefüges in Chicago von dem Modell des
Bodenpreiskegels. Während das Bodenpreisgefüge 1873 und 1892 dem Modell des
Bodenpreiskegels entspricht, enthält die Kurve von 1928 eine von Hoyt als „land value
valley“, also als „Bodenwerttal“, bezeichnete Besonderheit. Hoyt hält fest, dass in diesem
Bereich um den CBD die Gebäude in der Regel älter als 40 Jahre sind und dort diejenigen
wohnen, die die geringste Fähigkeit zur Zahlung von Grundrente haben und laut Smith
rätselte er über dieses Phänomen, konnte
es aber nicht erklären und ignorierte es
später.
Die „Besonderheit“ des land value valley
lässt sich allerdings in vielen Städten
Nordamerikas, Australiens und auch Europas
finden, sie hat allgemeine Gültigkeit.
Smith hält fest, dass das land value valley
bis in die 1960er Jahre wuchs und in diesem
Zeitraum in Chicago wie in New York
eine räumliche Ausdehnung von gut 10
Kilometern erreichte.
Auf der Basis der empirischen Studien
Hoyts und mit Hilfe einer marxistischen
Analyse wesentlicher Bestimmungen kapitalistischer
Grundstücks- und Immobilienmärkte
gelingt es Smith also, die Relokalisierung
des Kapitals von der Kernstadt an
den Stadtrand zu erklären, in deren Zuge
Abb. 5: Ergebnisse der empirischen Untersuchung
des Bodenpreiskegels in Chicago von Hoyt. Vgl. mit
der Interpretation des land value valley von Kulke in
Abb. 3. Quelle: Smith 1996, 60.
4.1.2 DIE RENT GAP-THEORIE
Smith behauptet, dass:
es zu Desinvestition, Kapitalentwertung
und Stadtverfall im kernstädtischen
Bereich des land value valley kommt.
Damit ist die Basis für Smiths rent gap-
Theorie gelegt.
„A theory of gentrification will need to explain the historical process of capital devalorization in
the inner city and the precise way in which this devalorization produces the possibility for
profitable reinvestment.“ (Smith 1996, 61)
Die Relokalisierung von Immobilienkapital vom kernstädtischen land value valley in die
suburbane Zone wurde bereits dargestellt. An diesem Punkt der Argumentation ist zu erklären,
wie diese Entwertung von kernstädtischem Immobilienkapital die Bedingungen für
37

eine profitable Reinvestition im Bereich des land value valley schafft. Diese Erklärung
gründet Smith auf vier Kategorien: Immobilienwert, Verkaufspreis, kapitalisierte Grundrente
und potenzielle Grundrente (Smith 1996, 61ff). Diese Kategorien müssen zunächst
eingeführt werden.
Der Immobilienwert („house value“ im englischen Original) wird bestimmt durch die zur
Errichtung der Immobilie gesellschaftlich durchschnittliche Arbeitszeit. Zusätzlich wird
der Immobilienwert sowohl durch eine Entwertung der Immobilie durch deren Benutzung,
als auch eine Aufwertung durch Sanierungsmaßnahmen beeinflusst. Der Verkaufspreis einer
Immobilie hingegen enthält nicht nur den Wert der Immobilie, sondern ebenfalls eine
Zahlung für das Grundstück und die auf ihm abgeschöpfte Grundrente, die mit der Immobilie
verkauft werden. Unter kapitalisierter Grundrente versteht Smith die mit einem
Grundstück real durch den Eigentümer abgeschöpfte Grundrente. Er hält fest, dass die
Grundrente für gewöhnlich nicht als solche erscheint, sondern etwa in Form von Mietzahlungen,
in denen eine Abzahlung des Immobilienwerts und die Grundrente zusammen fallen.
In dem Fall, dass Grundeigentümer und Nutzer eines Grundstücks zusammen fallen,
erscheint die Grundrente sogar nur im Verkaufspreis des Grundstücks. Von der kapitalisierten
Grundrente unterscheidet Smith die potenzielle Grundrente. Die potenzielle Grundrente
ist die potenziell mit dem Grundstück erwirtschaftbare Grundrente, wenn dessen derzeitige
Nutzung verdrängt und durch die zum gegebenen historischen Zeitpunkt wertschöpfungsstärkste
oder zumindest eine wertschöpfungsstärkere Nutzung ersetzt wird.
Wie aber lässt sich mit Hilfe dieser Kategorien Gentrifizierung ökonomisch erklären?
Smith argumentiert, das nach der Fertigstellung einer Immobilie ein spezifischer Zyklus
der Entwertung dieser Immobilie beginnt. Ist ein Stadtquartier fertiggestellt worden, dann
wird der Wert der Immobilien in diesem Quartier durch den Wert der Gebäude und Infrastruktur
und der abgeschöpften Grundrente bestimmt. Zu Beginn der Nutzung der Gebäude
steigt deren Preis in der Regel und zwar in Abhängigkeit vom Wachstum der Stadt und
dem damit einher gehenden Wachsen des Bodenpreiskegels. Nach einer gewissen Zeit setzt
aber häufig ein Prozess der Entwertung des Stadtquartiers und der dort gelegenen Immobilien
ein. Dies ist allerdings nicht notwendig, es gibt auch Stadtquartiere, die stabil bleiben.
Smith nennt für die Entwertung drei Gründe: die Erhöhung der Arbeitsproduktivität im
Immobiliensektor, die den Wert bereits gebauter Immobilien senkt, da vergleichbare Immobilien
jetzt billiger produziert werden können; architektonische Moden, die dazu führen
können, dass bestimmte Architekturstile obsolet werden und den Preis von Immobilien in
diesem Stil senken (hier ist anzumerken, dass auch genau das Gegenteil der Fall sein kann,
ein wichtiger Aspekt gerade der klassischen Gentrifizierungsprozesse in den Gründerzeitvierteln);
und der bauliche Verfall 26 . Hinzuzufügen ist, dass auch die in der baulichen
Struktur materialisierte Nutzung des Gebäudes obsolet werden kann. Ein Beispiel wäre ein
Bürogebäude eines vertikal integrierten fordistischen Konzerns, dass unter den Bedingungen
eine flexibilisierten Ökonomie, die stärker auf der Grundlage vernetzter kleinerer Betriebe
basiert, auf die Bedürfnisse dieser kleinen Betriebe nicht mehr zugeschnitten ist.
Unter den Bedingungen, dass der Wert der Immobilie aus den genannten Gründen zu sinken
beginnt und sich auch die mit dem Grundstück erzielte Grundrente nicht erhöhen lässt,
wird es für die Eigentümer immer unattraktiver, in die Erhaltung oder Verbesserung der
baulichen Substanz zu investieren. In diesem Zusammenhang sind Quartierseffekte sehr relevant.
Wenn ein ganzes Quartier abwertet, werden Investitionen eines einzelnen Eigentümers
in seine Immobilie, die über das im Quartier durchgesetzte Niveau hinaus gehen, in
26 Smith stellt an dieser Stelle der Argumentation den klassischen Verlauf der Entwertung von Stadtquartieren
in den USA dar. Dieser Verlauf ist aber stark von nationalen und regionalen Besonderheiten geprägt,
auch wenn Smith darauf hin weist, dass er im Prinzip auch außerhalb der USA zu beobachten ist, so auch
in anderen Formen. Hier werden nur jene Prozesse dargestellt, die transnationale Gültigkeit haben.
38

der Regel zu einem Verlust führen, da der Eigentümer nicht in der Lage sein wird einen
substanziell höheren Mietzins für seine Immobilie zu verlangen, als im Quartier normal ist.
Er kann also seine höheren Investitionen nicht wieder herein holen. Insgesamt werden Investitionen
in die Sanierung oder Verbesserung der Immobilien immer unattraktiver, da
sich durch derartige Investitionen keine substanzielle Wertsteigerung erzielen lässt. Zudem
existieren in der suburbanen Zone wesentlich attraktivere Investitionsmöglichkeiten. Eigentümer
beginnen unter diesen Bedingungen häufig ihre Immobilien zu „melken“. Mit
der Phrase „to milk a property“ wird in der englischsprachigen Gentrifizierungsforschung
ein Zustand bezeichnet, in dem die Immobilieneigentümer nur noch so viel in die Aufrechterhaltung
ihres Gebäudes investieren, dass dieses überhaupt noch vermietbar ist. Es wird
also tendenziell nichts mehr investiert und nur noch Grundrente in Form des Mietzinses
abgeschöpft. Wenn die absolut notwendigen Investitionen in ein Gebäude die mit ihm erzielbaren
Mieterträge übersteigen, wird das Gebäude nicht mehr vermietet und aufgegeben.
Der Zyklus der Entwertung ist abgeschlossen.
Wie schafft nun dieser Zyklus der Entwertung
die Voraussetzungen für eine profitable
Reinvestition von Kapital? Hier
kommt Smiths Unterscheidung in kapitalisierte
und potenzielle Grundrente ins
Spiel. Die kapitalisierte Grundrente ist die
aktuell abgeschöpfte Grundrente. Durch
den Zyklus der Entwertung weicht diese
kapitalisierte Grundrente immer stärker
von der potenziell erzielbaren Grundrente
ab, wenn das Grundstück einer wertschöpfungsstärkeren
Nutzung zugeführt würde.
Diese Abweichung von kapitalisierter und
potenzieller Grundrente, die sich durch
den Zyklus der Entwertung auftut, nennt
Smith den rent gap (vgl. Abb. 7). Der rent
gap resultiert damit aus der dem
Immobilienkapital eigentümlichen
Qualität, dass dieses zeitlich und räumlich
fixiert ist. Es lässt sich daher nicht so
einfach abziehen und in eine andere In­
Abb. 6: Grafische Darstellung von Smiths rent gap-
Theorie. Der rent gap öffnet sich mit der Zeit
zwischen kapitalisierter und potenzieller Grundrente.
Quelle: Smith 1996, 65.
vestition umschichten, wenn die mit ihm erzielbare Profitrate bzw. Grundrente fällt und
entsprechend wird das Immobilienkapital entwertet 27 . Ist der rent gap weit genug gewachsen,
sind die Rentabilitätskriterien für eine profitable Reinvestition von Kapital in das
Grundstück erreicht und Gentrifizierung oder andere Prozesse der Inwertsetzung können
einsetzen. Smith schreibt:
„Gentrification occurs when the gap is sufficiently wide that developers can purchase structures
cheaply, can pay the builder's costs and profit for rehabilitation, can pay interest on mortage and
construction loans, and can then sell the end product for a sale price that leaves a satisfactory
return to the developer. The entire ground rent, or a large portion of it, is now capitalized; the
neighborhood is thereby „recycled“ and begins a new cycle of use.“ (Smith 1996, 68).
Smith kann mit seiner rent gap-Theorie also Kriterien angeben, wann die Bedingungen er­
27 Es sei angemerkt, dass auch andere Kapitalformen nicht völlig flexibel sind. Industriekapital etwa, angelegt
in Arbeitskraft, Maschinerie, Fabrikhalle und Vorprodukte, kann zwar relativ einfach aus Arbeitskraft
und Vorprodukten abgezogen werden, Maschinerie und Fabrikhalle sind aber fixiert und Objekt von Entwertungsprozessen,
aus diesen kann Kapital zumeist nicht ohne Verlust abgezogen werden.
39

füllt sind, die die Reinvestition von Kapital in ein entwertetes Stadtquartier profitabel machen.
Diese Profitabilität ist gegeben, wenn der rent gap zwischen kapitalisierter und potenzieller
Grundrente so groß geworden ist, dass die Kosten einer Inwertsetzung des
Grundstückes und der Immobilie unter dem zu erwartendem Verkaufs- oder Vermietungserlös
liegen, wenn die Immobilie einer wertschöpfungsstärkeren Nutzung zugeführt wird.
Unter diesen Bedingungen können Gentrifizierungsprozesse einsetzen.
Wie aus diesen Formulierungen deutlich wird, haben wir es hier aber nicht mit konstanten,
sondern mit variablen Größen zu tun, die zudem in einem Interdependenzverhältnis zu
einander stehen. Die Größe der relevanten Variablen ergibt sich also aus deren Relation zu
einander. Damit lässt sich aber auch die weiter oben in einer Fußnote aufgeworfene Frage
klären, wann denn das Immobilienkapital sein ökonomisches Leben ausgelebt hat. Dies ist
der Fall, wenn der rent gap so groß geworden ist, dass sich eine Reinvestition von Kapital
rentiert.
Dies passiert gewöhnlich nach einem langen Zyklus der Entwertung investierten Immobilienkapitals.
Es gibt aber auch eine zweite Möglichkeit. Wenn nämlich der urbane Immobilienpreiskegel
insgesamt stark steigt, dann kann sich ein rent gap auch öffnen, wenn Immobilien
keinen Entwertungszyklus durchlaufen haben. Die Geschwindigkeit, mit der sich ein
rent gap öffnet ist damit abhängig von der Geschwindigkeit, mit der das Boden- und Immobilienpreisniveau
in der Gesamtstadt wächst. Bleibt dies verhältnismäßig konstant, dann
kann, wie im Falle Berlins, die bauliche Substanz zwar saniert und eventuell auch gentrifiziert
werden, aber sie bleibt für mehr als 100 Jahre im Wesentlichen erhalten. Boomt eine
Stadt aber, etwa Chongqing, dann kann es sein, dass sich rent gaps so schnell öffnen, dass
sich der Abriss und die Neubebauung ganzer Stadtviertel schon nach wenigen Jahrzehnten
rentieren und die bauliche Substanz einer Stadt zwei oder drei mal im Jahrhundert weitgehend
ersetzt wird.
Hingewiesen werden soll an dieser Stelle darauf, dass die im vorangegangenen Kapital
angesprochene Finanzialisierung und die damit einhergehende Überhitzung metropolitaner
Immobilienmärkte einen starken Einfluss auf die Öffnung von rent gaps haben kann. Denn
dringen größere Massen anlagehungrigen Finanzkapitals auf den Immobilienmarkt einer
Stadt, dann kann dies zu einem starken Anstieg der Immobilienpreise und damit auch der
potenziellen Grundrente führen. Der Zufluss von Kapitalmassen in den Immobilienmarkt
dürfte daher dazu führen, dass sich rent gaps schneller öffnen und damit auch die Profitabilitätsbedingungen
für Gentrifizierungsprozesse oder andere Formen der Inwertsetzung der
Stadt schneller erreicht werden.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Neil Smith mit seiner rent gap-Theorie in der
Lage ist zu erklären, wie es dazu kommt, dass es profitabel ist, bestimmte Stadtquartiere zu
Gentrifizieren und wann diese Profitabilität erreicht ist. Wesentlich ist dabei, dass die Herstellung
der Profitabilitätsbedingungen für Gentrifizierungsprozesse in der Regel auf einen
Zyklus der Entwertung von Stadtquartieren folgt, der sich selbst aus der räumlichen und
zeitlichen Gebundenheit von Kapitalinvestitionen in Grundstücke und Immobilien ableiten
lässt. Smith kann damit sowohl das Phänomen der Entwertung von Immobilien als auch
die Suburbanisierung des Kapitals und die reziproke Rekonzentration des Kapitals in der
Kernstadt aus der Funktionsweise urbaner Immobilienmärkte im Kapitalismus erklären
und zwar auf der skalaren Ebene einer Stadt. Gentrifizierung wird damit als ein „normales“
Resultat kapitalistischer Immobilienmärkte erklärbar, das aber nur eine Form der Inwertsetzung
innerstädtischer Grundstücke ist. Zugleich wird Gentrifizierung als ein „back to
the city movement by capital“ begreifbar und muss nicht mehr vorrangig aus Konsumentenwünschen
erklärt werden – auch wenn diese sicherlich einen starken Einfluss auf die
Form haben, die Gentrifizierungsprozesse annehmen können. Smith gelingt es also, die
Entstehung von Gentrifizierungsprozessen aus der Funktionsweise urbaner Immobilien­
40

märkte ökonomisch zu erklären, weil der Akkumulationsprozess des Immobilienkapitals
selbst räumlich disparate Profitabilitätsbedingungen in Städten schafft, die sich zudem in
der Zeit verändern. Dieses geografische Moment der Kapitalakkumulation liegt damit an
der Basis von Gentrifizierungsphänomenen 28 .
4.2 GENTRIFIZIERUNG, KRISEN UND DER „SPATIAL FIX“
Mit Hilfe der rent gap-Theorie Smiths lässt sich das übergreifende ökonomische Moment
der Gentrifizierung aus der Logik kapitalistischer urbaner Immobilienmärkte erklären. Wie
aber mit dem Hinweis auf eine mögliche „künstliche“ Überhitzung eines städtischen Immobilienmarktes
durch den Zufluss von Finanzkapital bereits angedeutet wurde, werden
lokale urbane Immobilienmärkte wiederum von den Bewegungen des Kapitals in der Gesamtökonomie
beeinflusst. Smith weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass das Geschehen
auf lokalen Immobilienmärkten und damit auch das Gentrifizierungsgeschehen in
einem engen Zusammenhang zu den Boom-Krisen-Zyklen der Gesamtökonomie steht (allerdings
häufig kontrazyklisch!). Harvey verweist auf einen engen empirischen Zusammenhang
zwischen Krisen in der Gesamtökonomie und den räumlichen und quantitativen
Veränderungen von Kapitalinvestitionen in die gebaute Umwelt (Harvey 1989a, 1989b,
1999). Es liegt also auf der Hand, dass eine ökonomische Erklärung von Gentrifizierungsprozessen,
die nur auf der skalaren Ebene der Region oder Stadt operiert, verkürzt wäre.
Gentrifizierung muss auch im Zusammenhang mit dem Geschehen in der Gesamtökonomie
erklärt werden. Dieser globale Aspekt lokalen Gentrifizierungsgeschehens wird im Folgenden
untersucht. Dabei wird zunächst das Krisengeschehen im Kapitalismus beleuchtet und
dann sein systematischer Zusammenhang mit Gentrifizierungsprozessen analysiert.
Ein wesentlicher Teil des wissenschaftlichen Lebenswerkes Harveys widmet sich genau
dem Zusammenhang zwischen Stadtentwicklung und gesamtgesellschaftlicher Dynamik
der Kapitalakkumulation. Er benutzt dabei drei Begriffe, „Überakkumulationskrise“, „spatio-temporal
fix“ und „uneven geographical development“, die hier kurz eingeführt werden
sollen. Harvey geht mit Marx davon aus, dass der Akkumulationsprozess des Kapitals beständig
aus sich selbst heraus Dynamiken hervor bringt, die die Kapitalakkumulation in die
Krise treiben. Diese in der Kapitalakkumulation selbst angelegten Krisen sind vorrangig
Überakkumulationskrisen. Der Begriff der Überakkumulationskrise beschreibt das Phänomen,
dass der der Kapitalverwertung immanente Widerspruch, dass eine erfolgreiche Kapitalakkumulation
sich durch die Ausbeutung der Ware Arbeitskraft tendenziell den eigenen
Absatzmarkt und damit die Bedingung der Möglichkeit der Ausweitung der Kapitalakkumulation
untergräbt, auf eine krisenhafte Lösung dieses Widerspruchs drängt.
Die Überlegung ist also, dass der Ausbeutungsprozess der Ware Arbeitskraft, der ja zugleich
der Akkumulationsprozess des Kapitals ist, dazu führt, dass sich der gesellschaftliche
Reichtum auf Seiten des Kapitals konzentriert. Es wächst ein immer größerer
Kapitalberg heran, der nach profitablen Investitionsmöglichkeiten sucht. Da die Profitabilität
von Investitionen aber davon abhängt, dass etwa produzierte Waren oder gentrifizierte
Quartiere auch wieder verkauft, bzw. vermietet werden müssen, ergibt sich ein Problem,
wenn das Proletariat verarmt und zwar in dem Maße, wie das Kapital akkumuliert.
Es entsteht eine Disproportionalität zwischen verwertbarem Kapital einerseits und einer
ungenügenden, in Geld ausgedrückten Nachfrage des Proletariats andererseits, die dazu
28 Nebenbei lässt sich mit Hilfe von Smiths rent gap-Theorie auch das relativ späte Einsetzen von starken
Suburbanisierungsprozessen in Westdeutschland in den 1960er Jahren erklären (Häußermann / Siebel
2004). Durch den 2. Weltkrieg waren die Innenstädte zerstört und wurden in den 1940ern und 1950ern zunächst
wieder aufgebaut. Daher gab es in den Kernstädten anfangs ausreichend attraktive Investitionsmöglichkeiten.
Erst nach dem Wiederaufbau wanderten dann größere Teile des Immobilienkapitals in die
entstehenden suburbanen Zonen ab.
41

führt, dass der Verwertungsprozess insgesamt ins Stocken gerät 29 . Der bürgerlichen Ökonomie,
vornehmlich den Anhängern Keynes, erscheinen diese Überakkumulationskrisen als
Unterkonsumptionskrisen, die durch Nachfragerestriktionen auf den Märkten geprägt sind
(vgl. z.B. Schui 2002). Im Rahmen marxistischer Theorien werden Überakkumulationskrisen
aber als ein Überschuss von Kapital begreifbar. D.h. aber auch, dass Krisen nicht vorrangig
durch externe Faktoren ausgelöst werden, wie es der Großteil der bürgerlichen Ökonomie
glaubt, sondern dass sie ein internes Resultat der Widersprüche kapitalistischer Vergesellschaftung
sind.
Harvey versucht diese innere, krisenhafte Dialektik der Kapitalakkumulation und die daraus
resultierende Tendenz zur Überakkumulationskrise in kurzer Form folgender Maßen zu
fassen:
„I shall work with a highly simplified version in which individual capitalists, locked into class
struggle and coerced by intra-capitalist competition, are forced into technological adjustments
which destroy the potential for balanced accumulation, and so threaten the reproduction of both
the capitalist and working classes. The end-product of such a process is a condition of overaccu ­
mulation of capital, defined as an excess of capital in relation to the opportunities to employ that
capital profitably. This excess of capital […] leads to a surplus of labor power […]. The only effective
resolution to such crises, in the absence of a spatial fix, is the devaluation of capital […
and] labor power.” (Harvey 2001a, 300)
Die Überakkumulationskrise ist also durch ein Überangebot an Arbeitskräften und ein
gleichzeitiges Überangebot an Kapital geprägt.
Harveys Begriff des spatial fix, den er in den letzten Jahren um eine zeitliche Komponente
erweiterte, weswegen er gegenwärtig vom spatio-temporal fix spricht, fasst das Phänomen,
dass diese Überakkumulationsdynamiken temporär durch das räumliche Ausweichen
von Kapital und / oder Arbeit gelöst werden können. Überschüssige Kapitalien oder Arbeitskräfte
werden also räumlich dorthin verlagert, wo es noch profitable Akkumulationsmöglichkeiten
gibt; dies ist der spatial fix 30 . Aus der dem Verwertungsprozess immanenten
Krisendynamik leitet Harvey damit eine Tendenz zur räumlichen Expansion des Kapitals
ab (besonders prägnant und lesenswert in Harvey 2001a), die auch schon zentralen Stellenwert
in Luxemburgs Imperialismustheorie hatte (Luxemburg 1969):
„The impulse of expansion [...] can be interpretet in Hegelian terms as […] being a specific manifestation
of a general relation between an „inner dialectic“ of crisis formation manifest as overaccumulation
within a space (most virulently as surpluses of capital and labor side by side) and an
„outer dialectic“ of geographical (spacial) release of these surpluses. […] The effect is to allow
accumulation on a world scale to continue its problematic temporal trajectory through continuous
and sometimes disruptive geographical adjustments and reconfigurations. But the effect is also to
project and replicate the contradictions of capital onto an ever-broadening geographical terrain.“
(Harvey 2001b, 26f)
Der spatial fix lässt sich also als eine Form des geografischen Ausagierens oder als räumliche
Verlaufsform der Krisendynamik des Kapitalismus begreifen. Da die Tendenz zur
Überakkumulation dem Akkumulationsprozess aber immanent ist, funktioniert eine Lö­
29 Die Darstellung hier ist verkürzt, da sie das Problem ignoriert, dass das Kapital sich seine Waren zum Teil
auch selbst verkaufen kann, etwa in der Form von Produktionsmitteln oder Luxusprodukten. Marx diskutiert
diesen Sachverhalt intensiv und seither wird zwischen marxistischen Theoretikern darüber gestritten.
Hier wird die Auffassung vertreten, dass sich der Verwertungsprozess des Kapitals von der Konsumption
durch das Proletariat nicht auf Dauer unabhängig machen kann. Es sei auf Sander (2009) verwiesen, der
eine passable Synthese der krisentheoretischen Debatten des US-amerikanischen Marxismus liefert, in
denen auch diese Frage im Ansatz diskutiert wird.
30 Als Form eines derartigen spatial fix ist etwa der Aufstieg der südostasiatischen Tigerstaaten in den
1990ern und Chinas zu begreifen. Die schwindende Profitabilität der Produktion von Low-Tech-Gütern in
Hochllohnländern wird durch eine geografische Verlagerung des Kapitals und damit der Produktion in autoritäre
Staaten mit niedrigem Lohnniveau ausgeglichen.
42

sung der Krise durch spatial fixes immer nur temporär. Überakkumulationsdynamiken etablieren
sich relativ schnell wieder und Kapital und Gesellschaft werden gezwungen, eine
neue Krisenlösungsoption zu entwickeln, die auch ein neuer spatial fix an einem neuen Ort
sein kann. Gerade in Zeiten von Krisen kommt es daher zu massiven geografischen Verlagerungen
und Rekonfigurationen der Kapitalakkumulation, in deren Zuge ganze Landstriche
entwertet werden können, während sich die Kapitalakkumulation an neuen oder zumindest
an anderen Orten konzentriert. Die räumliche Entwicklung im Kapitalismus ist daher
geprägt vom „uneven geographical development“ und einer beständigen Sukzession
kreativer Zerstörungen (Schumpeter). Smith fasst dies wie folgt:
„The logic of uneven [geographic] development is that the development of one area creates barriers
to further development, thus leading to an underdevelopment that in turn creates opportunities
for a new phase of development. Geographically, this leads to the possibility of what we might
call a „locational seesaw“: the successive development, underdevelopment and redevelopment of
given areas as capital jumps from one place to another, than back again, both creating and destroying
its own opportunities for development.“ (Smith 1996, 88).
Es lässt sich allgemein und zusammenfassend festhalten, dass die Produktion des Raumes
im Kapitalismus durch eine Sukzession kreativer Zerstörungen geprägt ist, angetrieben vor
allem durch Krisen und spatio-temporal fixes, die sich als uneven geographic development
begreifen lässt 31 .
Gibt es nun aber einen Zusammenhang zwischen diesen Krisendynamiken in kapitalistischen
Gesellschaften und Gentrifizierungsprozessen? Neil Smith behauptet eindeutig einen
solchen Zusammenhang. Er weist darauf hin, dass Krisen es sowohl notwendig machen,
wie sie die Möglichkeit bieten für eine fundamentale Restrukturierung des sozialen und
ökonomischen Raums, wie er es nennt (Smith 1996, 86ff). Er argumentiert, dass gerade in
Krisenzeiten bzw. in der Phase des Aufbaus einer Krise Investitionen in die gebaute urbane
Umwelt eine Möglichkeit des Abflusses und der räumlichen Fixierung von überakkumuliertem
Kapital bieten und Gentrifizierung als ein Teil dieser Art von spatio-temporal fix
zu begreifen ist:
„Gentrification is intimately interwined with these larger processes [der Krisendynamik]. [….]
When rates of profit in the major industrial sectors begin to fall, financial capital seeks an
alternative arena for investment, an arena where the profitrate remains comperatively high and
where the risk is low. At precisely this point, there tends to be an increase in the capital flowing
into the built environment.“ (Smith 1996, 86)
Smith leitet also den massiven Zufluss von Kapital in den Immobiliensektor aus Verwertungsschwierigkeiten
des Kapitals im industriellen Sektor ab. In diesem Sinne begreift
er etwa die Suburbanisierungswellen in den USA als spatio-temporal fix für das überakkumulierte
industrielle Kapital:
„In the US, suburbanization was a concrete spatial response to the depressions of the 1890s and
1930s, in the sense that suburban development opened up a whole series of investment
possibilities which could help to revive the profit rate.“ (Smith 1996, 87).
Aufbauend auf der kreativen Zerstörung des kernstädtischen land value valley durch den
spatial fix der Suburbanisierung konnte mit der einsetzenden allgemeinen Überakkumulationsdynamik
in den 1960ern und 1970ern die Kernstadt wiederum zum Ort eines neuen
spatial fixes werden. Das „locational seesaw“-Muster der Urbanisierung, das als Bedingung
der Möglichkeit der Entstehung des land value valley und damit als notwendige Voraussetzung
von Gentrifizierung zu begreifen ist, erklärt sich daher nicht nur aus einer auf
lokaler Maßstabsebene existierenden Logik urbaner Immobilienmärkte und der Entstehung
31 Für eine industriegeografisch ausgerichtete Darstellung dieses Phänomens vergleiche etwa das Einführungskapitel:
„The Inconstant Geography of Capitalism“ in Storper / Walker 1989.
43

von rent gaps. Sondern das Geschehen auf urbanen Immobilienmärkten muss im Zusammenhang
mit der allgemeinen Krisendynamik begriffen werden, da urbane Immobilienmärkte
eine bevorzugte Investitionsmöglichkeit für überakkumuliertes Kapital und die Formierung
von spatio-temporal fixes darstellen 32 .
Gentrifizierung stellt sich damit als Teil einer größeren Bewegung der Restrukturierung
der Städte dar, die durch eine sich seit den 1970er Jahren verschärfende globale Krisendynamik
angetrieben wird. Diese Krisendynamik ist als Krise des Fordismus schon lange
Forschungsgegenstand und sie zieht auch eine allgemeine gesellschaftliche Restrukturierung
mit sich, die sich vorrangig durch die Zerstörung fordistischer Modi gesellschaftlicher
Regulation auf diversen gesellschaftlichen Ebenen auszeichnet (vgl. Brenner / Theodore
2002, 2002a, Brenner 2004, Smith 2002, Jessop 2002, Swyngedouw / Moulaert / Rodriguez
2002, Harvey 2006, 2006a). Smith stellt Gentrifizierung daher in den systematischen
Zusammenhang einer globalen Restrukturierung des Kapitalismus, die als Reaktion auf die
seit den 1970er Jahren nicht nachhaltig, sondern immer nur temporär und räumlich partikular,
gelöste Krise des Kapitalismus:
„Gentrification is part of this larger redevelopment process dedicated to the revitalization of the
profit rate. In the process, many downtowns are being converted into bourgeoise playgrounds
replete with quaint markets, restored town houses, boutique rows, yachting marinas and Hyatt
Regencies. These very visual alterations to the urban landscape are not at all an accidential sideeffect
of temporary economic disequilibrium but are rooted in the structure of capitalist society
every bit as deeply as is suburbanization.“ (Smith 1996, 88).
Es muss also festgehalten werden, dass es einen systematischen Zusammenhang von Gentrifizierungsprozessen
und einer globalen Überakkumulationsdynamik des Kapitals gibt.
Gentrifizierungsprozesse sind Teil einer allgemeinen gesellschaftlichen Restrukturierung,
in der urbane spatio-temporal fixes für Überakkumulationsprobleme einen großen Stellenwert
haben. Gleichzeitig behauptet Smith 1996, dass die daraus folgende Restrukturierung
der Städte Teil einer Bewegung zur Erhöhung der Profitraten des Kapitals wäre. Es stellt
sich hier unmittelbar die Frage, ob Smiths Behauptung fast 15 Jahre später noch richtig ist.
Es stellt sich also die Frage, ob Gentrifizierungsprozesse der vierten Welle als Strategien
zur Erhöhung der Profitrate begriffen werden können. Bevor diese Frage aber im letzten
Kapitel untersucht werden kann, muss zunächst deutlich gemacht werden, inwiefern sich
die vierte Welle der Gentrifizierung qualitativ und quantitativ von vorhergegangenen Wellen
der Gentrifizierung unterscheidet.
4.3 PHASENMODELLE DES WANDELS DER GENTRIFIZIERUNG
Im Folgenden ist die Frage zu klären, welche Qualität die jüngste, vierte Welle der Gentrifizierung
hat. Zu diesem Zweck wird ein Modell vorgestellt, das versucht die Entwicklung
von Gentrifizierungsprozessen seit den 1950er Jahren in vier distinkte Phasen zu unterscheiden
(vgl. Abb. 7). Ein derartiges Phasenmodell der Gentrifizierung wurde erstmalig
2001 von Hackworth und Smith für New York erarbeitet und publiziert (Smith / Hackworth
2001). Sie argumentieren, dass zwar viele Gentrifizierungsforscher Loretta Lees Urteil zustimmen,
dass zeitgenössische Gentrifizierungsprozesse sich stark von Gentrifizierungsprozessen
während der 1970er, 1980er und sogar der 1990er Jahre unterscheiden, bemängeln
aber, dass vor ihnen niemand den Versuch einer systematischen Klassifizierung dieses
Wandels gewagt habe (Smith / Hackworth 2001, 466). Sie versuchen daher diese Klassifi­
32 Die besondere Relevanz von Bauwirtschaft und Immobilienwirtschaft für Nationalökonomien wird von
vielen Autoren behauptet (z.B. Frank 2007) und wer einmal einen Blick in Statistiken zur Wertschöpfung
in den unterschiedlichen Branchen unterschiedlicher Länder wirft, wird merken, dass die Bau- und
Immobilienwirtschaft in vielen Ländern einen maßgeblichen Beitrag zum Bruttosozialprodukt (BSP)
leistet.
44

zierung durchzuführen und ordnen dabei den drei von ihnen unterschiedenen Wellen der
Gentrifizierung jeweils eine grobe Beschreibung des politisch-staatlichen und ökonomischen
Kontextes zu.
Dieses drei Phasen Modell wurde von Lees / Slater / Wyly in der zweiten Hälfte der '00er
Jahre überarbeitet, um eine vierte Welle der Gentrifizierung erweitert und aktualisiert (Lees
/ Slater / Wyly 2008, 173-187). Da Lees et al einen wachsenden Einfluss der Finanzindustrie
auf Gentrifizierungsprozesse seit der dot.com-Krise 2000/01 sehen, haben sie ihrem
Phasenmodell sinnvoller Weise eine Kurve des US-amerikanischen Wirtschaftswachstums
und eine Kurve der Hypothekenverschuldung der privaten Haushalte der USA, ausgedrückt
als Prozentsatz am Bruttosozialprodukt, unterlegt. Bevor aber auf diese neuere
Entwicklung im Zusammenhang mit der vierten Welle der Gentrifizierung eingegangen
wird, sollen zunächst alle vier Phasen vorgestellt werden.
1. WELLE DER GENTRIFIZIERUNG:
Die erste Welle der Gentrifizierung fand von den 1950er Jahren bis zur Krise 1973 statt.
Sie wird als räumlich sporadische und staatlich angeleitete Gentrifizierungswelle beschrieben.
In diesem Zeitraum reichten privatwirtschaftliche Anreize für eine Initiierung von
Gentrifizierungsprozessen in der Regel nicht aus, so dass staatliche Subventionen für kernstädtische
Revitalisierungsprojekte notwendig waren. Legitimiert wurden diese als staatliche
Interventionsmöglichkeit gegen den Verfall der Kernstädte, obwohl sie fast ausschließlich
Angehörigen der Mittel und Oberschicht zu gute kamen. Diese erste Welle entsprach
weitgehend dem was im 1. Kapitel als klassische Gentrifizierung bezeichnet wurde.
Die Rezession Mitte der 1970er Jahre verweist jedoch auf umfassende sozioökonomische
Restrukturierungen während dieser ersten Welle: der Aufstieg Westdeutschlands und Japans
als neue ökonomische Konkurrenten der USA, die Nutzung von Niedriglohnstaaten
als Produktionsstandort u.ä. sind Indizien für eine sich anbahnende Überakkumulationskrise,
die allerdings zunächst kaum Auswirkungen auf Gentrifzierungsprozesse hatte.
2. WELLE DER GENTRIFIZIERUNG
Die zweite Welle der Gentrifizierung schloss sich an die Rezession Mitte der 1970er Jahre
an und dauerte bis zur Rezession Anfang der 1990er Jahre. Sie wird beschrieben als eine
Phase, in der Gentrifizierungsprozesse zunehmend in der Stadtpolitik verankert wurden.
Smith und Hackworth schreiben, dass auch Städte, die vorher keine Gentrifizierungsprozesse
aufwiesen, nun bewusst versuchten Kapital für die Gentrifizierung von Stadtquartieren
anzulocken. Resultat war eine quantitative Ausbreitung von Gentrifizierung, die es vorher
noch nicht gegeben hatte (Smith / Hackwort 2001, 466).
Gentrifizierung wurde aber auch in weitere ökonomische und kulturelle Prozesse auf nationaler
oder globaler Ebene integriert. So drückte sich die neoliberale Wende in der nationalen
Politik (Deng Xiaoping 1978 in China, Reagan und Thatcher 1980 in den USA und
GB, Kohl 1982 in Westdeutschland) auch in der Stadtpolitik aus. Die unternehmerische
Stadtpolitik setzte weniger auf die Versorgung der Bevölkerung mit öffentlicher Infrastruktur
und mehr auf die ökonomische Revitalisierung der Städte durch privatkapitalistische
Investitionsprojekte. Nicht nur in den USA und Großbritannien herrschte in der Stadtentwicklung
eine laissez-faire Haltung vor. Public-Privat-Partnerships wurden relevant und
der Einfluss von Developern, sowie der sich globalisierenden Finanz- und Immobilienindustrie
auf Gentrifizierungsprozesse wuchs rasant an. New York und London stiegen
gleichzeitig zu Global Citys (Sassen 2001) auf. Damit veränderten sich aber auch die Gentrifizierer
der zweiten Welle, die sich nun stärker aus den unterschiedlichen Hierarchieebenen
des Managements von (Finanz-) Firmen und staatlichen Institutionen rekrutierten und
der Flächenbedarf dieses neuen quartären Sektors machte sich in den Städten bemerkbar
45

Abb. 7: Phasenmodell der Entwicklung der Gentrifizierung. Quelle: Lees / Slater / Wyly 2008, 180.
und zog Verdrängungsprozesse etwa von Wohnfunktionen nach sich.
Das Entwicklungsprogramm Bilbaos in Spanien wird als symptomatisch für diese zweite
Welle der Gentrifizierung gesehen. Die sechs vorrangigen Ziele der städtischen Renaissance
Bilbaos waren:
„1) a postindustrial vision for the city, 2) altering the city's image, 3) transforming its physical environment,
focusing on symbols of renaissance (e.g., exhibition centers and concert halls), 4) an
explicit focus on the downtown and its derelict areas, 5) the importance of urban leisure economics
– the Guggenheim effect, 6) a new urban governance system based on public-private-partnerships.“
(Lees / Slater / Wyly 2008, 177).
Wenn die Entwicklung Bilbaos wirklich so symptomatisch gewesen ist, wie es Lees et al
behaupten, dann würde dies bedeuten, dass die zweite Welle der Gentrifizierung durch Politiken
der Konstruktion einer Konsumentenstadt (im Gegensatz zur industriellen Produzentenstadt)
geprägt war. Insgesamt führte die zweite Welle der Gentrifizierung zu einer
46

starken sozialräumlich Polarisierung vieler Städte. In New York etwa explodierte die Zahl
der Obdachlosen und Smith weist darauf hin, dass schon zu Beginn dieser Welle 1979 in
den USA jährlich rund 500.000 Haushalte mit 2 Millionen Personen aus ihren Häusern verdrängt
wurden (Smith 1996, 89).
3. WELLE DER GENTRIFIZIERUNG
Im Gegensatz zur Rezession zwischen 1. und 2. Welle der Gentrifizierung beeinträchtigte
die Rezession bis 1993 Gentrifizierungsprozesse so stark, dass eine Debatte um „Degentrifizierung“
entbrannte, die aber mit dem wieder Einsetzen der Gentrifizierung nach 1993
schnell verebbte. Smith und Hackworth argumentieren, dass die 3. Welle davon geprägt
sei, dass die ökonomischen Momente der Gentrifizierung offener als zuvor zu Tage treten.
Die kulturellen Momente treten hingegen in den Hintergrund:
„Overall, economic forces driving gentrification seem to have eclipsed cultural factors as the scale
of investment is greater and the level of corporate, as opposed to smaller-scale capital, has
grown.“ (Smith / Hackworth 2001)
Die 3. Welle der Gentrifizierung ist davon geprägt, dass Gentrifizierungsprozesse zunehmend
von großen Kapitalien bewusst initiiert werden, während die klassischen individuellen
Pioniere und Gentrifizierer stark an Bedeutung verlieren. Während der vorangegangenen
Wellen waren Gentrifizierungsprozesse für institutionelle Investoren und andere große
Kapitalien erst in einem späten, etablierten Stadium als Investitionsmöglichkeit attraktiv.
Zudem breitet sich Gentrifizierung in räumlicher Hinsicht stark aus. Der lokale Staat wird
zu einem wichtigen Akteur in diesen Prozessen:
„The third wave of gentrification is characterized by interventionist governments working with
the privat sector to facilitate gentrification: quite a shift from the typical second-wave position of
passive support.“ (Shaw 2005, zitiert nach Lees / Slater / Wyly 2008, 178).
4. WELLE DER GENTRIFIZIERUNG
Die 4. Welle der Gentrifizierung setzen Lees et al mit dem Ende der dot.com-Krise 2001
an und sie bemerken, dass diese Welle vorrangig in den USA zu beobachten ist. Diese 4.
Welle zeichnet sich aus durch:
„[...] an intensified financialization of housing combined with the consolidation of progentrification
politics and polarized urban policies.“ (Lees / Slater / Wyly 2008, 179).
Sie argumentieren, dass die Federal Reserve (FED, Zentralbank der USA) auf die dot.com-Krise
vorrangig durch die Senkung des Leitzinses zur Stimulierung der Ökonomie
setzte. Diese Politik spülte riesige Mengen billigen Geldes in die Immobilienmärkte. Im
Gegensatz zu „normalen“ Rezessionen schossen die Immobilienpreise daher auch während
der Rezession weiter in die Höhe – sicherlich auch als Resultat einer Umschichtung von
Kapital, das vorher in Aktien der 2000/01 abstürzenden New Economy investiert war, in
den „sicheren“ Immobiliensektor. In diesem Sinn merken Lees et al auch an, dass der Immobilienmarkt
für reiche Haushalte zunehmend zu einem Spekulationsobjekt wurde. Sie
verdeutlichen die Dimensionen des neuen Zuflusses von Kapital in den Immobiliensektor
damit, dass innerhalb von fünf Jahren 33 der Gesamtwert von Wohnimmobilien in allen Entwickelten
Staaten um sagenhafte 30.000 Milliarden US-$ anstieg, ein Wert der immerhin
rund 100% des BSP aller Entwickelten Staaten entspricht (Lees / Slater / Wyly 2008, 181).
Dieser Anstieg verweist auf einen inflationären Immobilienpreisboom.
Relevant ist aber vor allem, dass die Innovationen der Finanzindustrie, die weiter unten
bereits angesprochen wurden, ebenfalls zu einer Explosion der Vergabe von Hypothekenkrediten
führte. Im Umfeld eines inflationären Immobilienmarktes schienen diese Hypo­
33 Leider machen sie keine Angaben dazu, in genau welchen fünf Jahren!
47

theken immer sicher zu sein, da der Wert der ihnen zu Grunde liegenden Grundstücke beständig
anstieg. Dies führte dazu, dass immer mehr US-amerikanische Haushalte ihren
Konsum über die Aufnahme von Hypothekenkrediten finanzierten. Wie aus Abb. 7 ersichtlich
wird, waren diese Hypotheken 2006 auf einen Wert von rund 75% des BSP gestiegen
(zu diesem Phänomen der „predatory subprime mortages“ im Umfeld eines inflationären
Immobilienbooms vgl. auch Wilson / Beck / Bailey 2009, Wyly / Moos / Foxcroft / Kabahizi
2007, Wyly / Atia / Foxcroft / Hammel / Phillips-Watts 2006, Hackworth / Wyly
2003).
Über die 4. Welle der Gentrifizierung lässt sich noch nicht abschließend urteilen, da sie
derzeit noch im Gange ist. Wesentlich festzuhalten ist hier aber, dass diese Welle im Kontext
einer inflationären Überhitzung der Immobilienmärkte nicht nur in den USA, sondern
auch Großbritanniens, den PIIGS-Staaten mit Ausnahme Griechenlands oder Chinas, stattfindet.
Bemerkenswert ist auch, dass das, was Lees et al 2007 noch als 4. Welle der Gentrifizierung
beschreiben, sich wenige Monate später als Auslöser der größten Weltwirtschaftskrise
seit 1929 entpuppte.
Die Klassifizierung der Entwicklungsgeschichte der Gentrifizierung wie sie von Smith /
Hackworth und Lees / Slater / Wyly vorgelegt wurde, verdeutlicht eine relativ kontinuierliche
Bewegung, in der Gentrifizierungsprozesse von einer untypischen Ausnahme an wenigen
Orten, die zudem anfangs ökonomisch relativ unattraktiv war, zu Prozessen werden,
die vornehmlich von großen Kapitalien und lokalstaatlichen Akteuren ausgehen und eine
zentrale Rolle im Krisengeschehen 2007ff zu spielen scheinen. Gleichzeitig ging damit
eine starke sozioökonomische Polarisierung vieler Städte einher, die die lokal-staatliche
Politik mit Pro-Gentrifizierungsstrategien begleitet und verstärkt. Etwas grobschlächtig
lässt sich also zusammenfassen, dass Gentrifizierungsprozesse in den letzten 60 Jahren zunehmend
von großen Kapitalien und städtischen Wachstumskoalitionen mit einer pro-gentrifizierungs
Agenda angetrieben werden, dass sie wichtiges Moment eines neuen spatiotemporal
fix für Überakkumuliertes Kapital sind und dass sie sich daher globalisieren oder
verallgemeinern.
5 ÜBERAKKUMULATIONSKRISE UND GENTRIFIZIERUNG
Wie weiter oben bereits dargestellt wurde, subsumiert Smith 1996 das Gentrifizierungsgeschehen
unter eine größere gesellschaftliche Bewegung zur Hebung der Profitraten. Die
Relokalisierung von Kapital in den Kernstädten ist damit Moment eines neuen spatio-temporal
fixes, um die Überakkumulationsdynamik des Kapitals durch geografische Verlagerungen
zeitweilig zu lösen. Seit 1996 steht die Zeit aber nicht still und in wirtschaftshistorischer
Hinsicht ist sehr viel Relevantes passiert. Es sei hier nur an die Asienkrise 1997/98,
die Russlandkrise 1998/99, die dot.com-Krise 2000/01 und die gegenwärtige Weltwirtschaftskrise
2007ff erinnert. Mit diesen Krisen stellt sich aber die Frage, ob Smiths
Einschätzung der gesamt-ökonomischen Funktion von Gentrifizierungsprozessen noch
Gültigkeit besitzt – immerhin haben spatio-temporal fixes offensichtlich nicht ausgereicht,
um die derzeitige Krise zu verhindern. Und das Besondere an der gegenwärtigen Krise ist
zudem, dass sie eine Krise ist, die auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt ausgelöst
wurde, sich von dort ausbreitete und weder auf einen bestimmten Raum oder auf eine
bestimmte Branche beschränkt blieb, wie es bei den Krisen der letzten 30 Jahre sonst der
Fall war (vgl. Brenner 2003, Freundinnen und Freunde der klassenlosen Gesellschaft
2009). Sie hat die gesamte Weltwirtschaft erfasst.
Smith behauptet, dass die Gentrifizierung Anteil an der Erhöhung der Profitraten habe.
48

Die Profitrate ist bei Marx bestimmt als das Verhältnis von eingesetztem Kapital zum erwirtschafteten
Profit. Aller Profit speist sich aber in letzter Instanz aus dem im Produktionsprozess
auf Basis der Ausbeutung der Ware Arbeitskraft geschaffenen Mehrwert. Marx
diskutiert daher in extenso Formen, wie dieser Mehrwert zwischen unterschiedlichen Kapitalfraktionen
aufgeteilt werden kann, etwa zwischen Industriekapital, das sich für die Ausweitung
der Produktion von einem Finanzkapital einen Kredit besorgt und dafür einen Teil
des Mehrwertes als Zins an dieses Finanzkapital abtreten muss. Wie im 3. Kapitel dargelegt,
resultiert der größere Teil der Profite im Immobiliensektor aus Grundrenten. Die Erwirtschaftung
von Grundrente ist aber selbst nicht mehrwertschöpfend. Grundrente wird
also einerseits aus dem im Produktionsprozess hervorgebrachten und vom Kapital angeeigneten
Mehrwert, andererseits aus der Lohnsumme des Proletariats abgeschöpft. Es ergibt
sich ein eindeutiges Verhältnis: je mehr Grundrente abgeschöpft wird, desto weniger Mehrwert
kann als Profit an andere Kapitalfraktionen verteilt und neu investiert werden und desto
weniger Geld hat das Proletariat für andere Konsumausgaben zur Verfügung. Die Abschöpfung
von Grundrente kann also einen parasitären Charakter bekommen, in dem Sinne,
dass sie den gesamtgesellschaftlichen Fonds, der in die Ausweitung der Kapitalakkumulation
investiert werden kann, schmälert.
In diesem Zusammenhang ist es ein interessantes Indiz, dass die Deutschen inzwischen
ein Drittel ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete ausgeben (Süddeutsche Zeitung
2010). Mitte der '00er Jahre stieß der Autor noch auf eine Website, die eine Konferenz
zum Stadtumbau Ost dokumentierte, auf der sich die anwesenden Vertreter von Politik und
Immobilienwirtschaft über das Problem den Kopf zerbrachen, dass die deutschen Haushalte
nur zwischen einem Sechstel und einem Fünftel ihres Haushaltseinkommens für Miete
aufbrächten – ein klares „Entwicklungsdefizit“ gegenüber Staaten wie Irland, Großbritannien,
Spanien oder Portugal, wo um einen Drittel des Einkommens für Mieten ausgegeben
würde. Dieser „Entwicklungsvorsprung“ drückt sich derzeit in einem Absturz der Immobilienmärkte,
in einer galoppierenden Staatsverschuldung und den bereits erfolgten oder drohenden
Zurückstufungen des Kreditratings der Staatsanleihen dieser Staaten aus. In den
USA hingegen sollen im Zuge der Subprime-Hypothekenkrise inzwischen mehrere Millionen
Haushalte ihre Häuser verloren haben (qualitativ dokumentiert in dem neuen Film Michael
Moors, „Capitalism – a love affair“, USA 2009). Diese Menschen wohnen jetzt zu
großen Teilen in ihren Autos, in Zeltstädten oder sind obdachlos. Die 4. Welle der Gentrifizierung
erscheint im Lichte dieser Entwicklungen nicht unbedingt als besonders nachhaltiges
urbanes Entwicklungsmodell. Lässt sich dieser Schein aber wissenschaftlich untermauern?
Das soll im Folgenden versucht werden, indem zunächst eine kurze Krisengeschichte des
Kapitalismus seit dem 2. Weltkrieg geschrieben wird, um aus dieser die Finanzialisierung
der Weltwirtschaft und die gegenwärtige Krise zu erklären. Abschließend wird
Gentrifizierung als Moment der Akkumulation aus der Substanz des Kapitals dargestellt.
5.1 DIE KRISE DES FORDISMUS
Die relativ stabile fordistische Epoche des Kapitalismus zwischen 1945 und der Mitte der
1970er Jahre basierte vornehmlich auf drei Bedingungen: 1.) auf der ungeheuren Entwertung
und Vernichtung von Kapital und Arbeit im 2. Weltkrieg, die die Überakkumulationskrise
der 1930er Jahre temporär löste (Scheit 2001), 2.) auf hohen technologischen Surplusprofiten
und der beständigen Erhöhung der Arbeitsproduktivität und 3.) auf der Verteilung
eines Teils dieser Surplusprofite an das Proletariat, das sich dadurch einen höheren
Wohlstand leisten konnte, der sich zugleich als Nachfrage auf den Märkten positiv bemerkbar
machte und das Wirtschaftswachstum befeuerte. Dieser fordistische Wachstumsmodus
des Kapitalismus brachte aber schon in den 1960er Jahren erste Krisendynamiken hervor
49

(Leborgne / Lipietz 1990, Gottdiener 1990).
Dafür gibt es vorrangig zwei Gründe: zum einen drangen neue Industrienationen auf den
Weltmarkt, zunächst Japan und Deutschland, womit die vorher von den USA dominierten
Märkte sich zu füllen begannen und sich die Konkurrenz verschärfte. Zum anderen verkehrte
sich der technologische Modus, auf dem der Erfolg des Fordismus basierte, in eine
Schranke des Erfolgs, denn die beständige technologische Erhöhung der Arbeitsproduktivität
führte zum Anwachsen der organischen Zusammensetzung des Kapitals und damit, seit
beginn der 1960er Jahre zum Fallen der Profitraten. Brenner versucht dies empirisch nachzuweisen.
Für den Zeitraum von 1950 – 1970 nennt er durchschnittliche Netto-Profitraten
der verarbeitenden Industrie in den USA von 24,35%, in Deutschland von 23,1%, in Japan
von 40,4% und den G-7 insgesamt von 26,2%. Im Zeitraum zwischen 1970 – 1993 lagen
diese Profitraten wesentlich niedriger und hatten sich z.T. halbiert: USA: 14,5%, D: 10,9%,
J: 20,4% und G-7: 15,7% (Brenner 2002, 8; Candeias 2004 kommt auf ähnliche Dimensionen
und Mattick 1969, 1974 diskutiert dieses Problem in seinen Kritiken des „goldenen
Zeitalters“ bereits in den 1960ern).
Die polit-ökonomischen Restrukturierungen seit Mitte der 1970er Jahre, die mit der neoliberalen
Wende in der Politik um das Jahr 1980 auch politisch manifest wurden, müssen als
Reaktionen auf diesen Fall der Profitraten interpretiert werden. Große Teile der wirtschafts-
und sozialgeografischen Literatur, die in den letzten 30 Jahren entstanden ist, hat
diese gesellschaftlichen und räumlichen Restrukturierungen zum Gegenstand, auch wenn
das den Autoren nicht immer bewusst ist. Vorrangiges Ziel dieser Restrukturierungen war
die Erhöhung der Profitraten, sei es über die vertikale Desintegration fordistischer
Großbetriebe und die Flexibilisierung der Industrie, die Senkung von Spitzensteuersätzen,
Unternehmenssteuern, die Liberalisierung der Finanzmärkte und des internationalen Handels,
die verstärkte Subventionierung von Unternehmen aus Schlüsselbranchen durch staatliche
Initiativen, z.B. durch die Errichtung von Industrieparks (vgl. Castells / Hall 1994),
die Ersetzung fordistisch regulierter Arbeitsverhältnisse durch flexible Jobs oder über die
Inwertsetzung urbaner Grundstücks- und Immobilienmärkte, von der Gentrifizierung ein
Moment ist. Diese Politiken führten insgesamt zu einer temporären Erholung der Profitraten,
ab ca. 1981 begannen sie in den entwickelten Staaten wieder zu wachsen (vgl. Abb. 8).
Gleichzeitig basierten diese Maßnahmen aber größtenteils auf der Erhöhung der Ausbeutungsrate
des Proletariats. So sank etwa die Lohnquote in Deutschland, also der Anteil der
nationalen Wertschöpfung, der als Lohn ausgezahlt wird, im Gegensatz zu jenem Anteil,
der als Kapitalprofit angeeignet wird, allein nach Durchsetzung der Agenda 2010 innerhalb
von nur sechs Jahren von 72,2% im Jahre 2000 auf 66,2% in 2006, die Kapitalgewinne
stiegen reziprok von 27,8% auf 33,8% an (Statistisches Bundesamt, zitiert nach Schuhler
2007, 34). D.h., dass jährlich 1% des gesellschaftlichen Reichtums von den Löhnen auf die
Kapitalprofite umverteilt wurde. 2009 hat die Lohnquote in Deutschland den niedrigsten
Stand seit den 1960er Jahren erreicht haben. Dies ist nur ein Indikator für das Senken der
Arbeitseinkünfte des Proletariats zu Gunsten der Erhöhung der Profite des Kapitals. Phänomene,
wie die sukzessive Ersetzung von Textilarbeiterinnen der 1960er Jahre im Stuttgarter
Raum durch billigere Arbeiterinnen im 3. Italien der 1970er und 1980er Jahre und wiederum
deren Ersetzung durch noch billigere chinesische Wanderarbeiterinnen im Zhujiang-
Delta in den letzten zwei Jahrzehnten, die derzeit von der Niedriglohnkonkurrenz aus Zentralchina
und Vietnam bedroht, sind tauchen in derartigen Statistiken nicht auf und lassen
sich auch nur schwer quantifizieren.
Es lässt sich zusammenfassend sagen, dass die diversen Strategien zur Hebung der Profitraten
seit den 1980er Jahre relativ erfolgreich waren. Viele Kapitalien akkumulierten
hohe Profite und wuchsen entsprechend stark an. Da dieses Wachstum der Profitraten aber
im Wesentlichen gleichbedeutend mit der Senkung des Wohlstands des Proletariats ist, ent­
50

Abb. 8: Profit- und Akkumulationsraten in den USA, Japan und der EU. Ersichtlich ist, dass der Anstieg
der Profitraten ab 1981 nicht zur Reinvestition des gesamten Kapitals führt.
Quelle: Husson 2009, 176.
wickelte sich ein neues Problem: die strukturelle Überakkumulationskrise der Weltwirtschaft
begann sich zu verstärken. Die erfolgreichen Kapitalien wuchsen beständig an, das
Mehr an Kapital ließ sich aber nicht mehr sinnvoll vollständig in die Ausweitung der Produktion
reinvestieren, da auf vielen Märkten in vermehrt Nachfragerestriktionen entstanden.
Kapitalberge wurden angehäuft, die keine profitablen Investitionsmöglichkeiten fanden.
Bereits 1990 beschreibt etwa Krätke, dass viele deutsche Technologieunternehmen in
den 1980er Jahren begannen ihr überschüssiges Kapital an den Finanzmärkten anzulegen
oder eigene Finanzsparten gründeten (Krätke 1990). Das Wachstum der Finanzindustrie
seit Ende der 1970er Jahre leitet sich vorrangig aus einer strukturellen Überakkumulationskrise
ab, die es unrentabel machte, die Produktion in dem Maße auszuweiten wie investitionsfähiges
Kapital akkumuliert wurde. Dies offenbart sich auch in Abb. 8, die zeigt, dass
sich das Wachstum der Profitraten und das Wachstum der Akkumulationsrate, also des in
die Produktion reinvestierten Kapitals, ab Anfang der 1980er Jahre entkoppelten. Der Kapitalismus
begann also an seinem Erfolg zu erkranken, was nach Brenner (2002) zu einer
Verstärkung und zeitlichen Häufung von Krisen seit den 1980er Jahren führt.
5.2 FINANZIALISIERUNG UND IMMOBILIENBOOM: FIKTIVER AUFSCHWUNG
Das primäre Problem der Weltwirtschaft besteht seit den letzten 15 bis 20 Jahren in einer
strukturellen Überakkumulationskrise. Diese wird durch die diversen neoliberalen Strategien
zur Steigerung der Profitraten vornehmlich verstärkt, seien sie auf der Ebene der Politik
oder privater Unternehmen angesiedelt. Es kommt damit zur Anhäufung riesiger Kapitalien
die auf der Suche nach profitablen Anlagemöglichkeiten über den Erdball schweifen. Dieses
Kapital muss aber profitabel investiert werden, soll es nicht auf den vorkapitalistischen
Status der Schatzbildung zurückgeworfen werden. Es verstärkt sich damit der gesellschaftliche
Druck, neue spatio-temporal fixes oder andere Möglichkeiten aufzuschließen, dieses
Kapital zu investieren, da sonst seine krisenhafte Entwertung droht. Neben spatio-temporal
fixes, ist es vorrangig die Finanzindustrie, die dieses überschüssige Kapital absorbiert. Die
Finanzsphäre erlangt mit der wachsenden Masse des in ihr verwalteten Kapitals aber eine
51

neue gesellschaftliche Relevanz und es wird in marxistischen Kreisen diskutiert, ob damit
auch eine neue Qualität einher geht, ein „finanzdominiertes Akkumulationsregime“ (Chesnais
2004, Zeller 2004, 2004a, Husson 2009).
Zunächst stellt sich aber die Frage, was die besondere Qualität der Finanzsphäre ausmacht,
die es ermöglicht, dort überschüssiges Kapital zu investieren, während dieses Kapital
sonst keine profitablen Anlagemöglichkeiten findet. Hier wird der Begriff des fiktiven
Kapitals wichtig. Wie bereits ausgeführt wurde, ist fiktives Kapital eine Rechtstitel auf in
der Zukunft zu produzierenden Mehrwert. Fiktives Kapital hat damit aber die Eigenschaft,
dass es höhere Profitraten versprechen kann, als sich in Zukunft wirklich erwirtschaften
lassen. Dies war etwa bei den US-amerikanischen Subprime-Hypotheken der Fall: die Kreditnehmer
versprachen den Hypothekengebern, in Zukunft nach den Marktbedingungen
variabel steigende Zinsen zahlen zu können, was sich als uneinlösbares Versprechen entpuppte
und die auf diesen Hypotheken aufbauenden Finanzprodukte plötzlich unverkäuflich
machte. Krätke spricht in diesem Sinne von der Möglichkeit einer „Entkoppelung des
Kapitalverwertungsprozesses [in der Finanzsphäre] vom realen Produktionsprozess“ (Krätke
1995, 225). Die besondere Qualität der Finanzsphäre besteht also darin, dass in ihr fiktives
Kapital geschaffen werden und dass sie darum von der Realwirtschaft „abheben“ kann.
Die Finanzsphäre in deshalb in der Lage temporär als Auffangbecken für überakkumuliertes
Kapital zu fungieren.
Dieses Abheben hat aber eine Grenze:
„[...] Finanztitel stellen einen Rechtsanspruch auf einen Teil des produzierten Mehrwerts dar. Solange
man dieses Recht nicht ausübt, bleibt alles virtuell. Sobald man es aber umsetzen will, entdeckt
man, dass es dem Wertgesetz unterworfen ist, das schlicht und einfach bedeutet, dass man
nicht mehr Reichtum verteilen kann als vorher produziert worden ist. Aus objektiver Sicht nehmen
die Börsenkurse die zukünftigen Profite der Unternehmen vorweg, von denen die Kapitaleinkünfte
ein Teil sein werden. Inzwischen haben sie jedoch völlig abgehoben und haben nur
noch eine ganz ferne Beziehung zu den Kapitalrenditen, die auf der Ausbeutung menschlicher Arbeit
gründen.“ (Husson 2009, 176).
Der „Überakkumulationskrisen-fix“ der Finanzialisierung besteht also darin, dass Kapital
in die Finanzsphäre fließt, weil ihm dort zukünftige Profite versprochen werden können,
die in realen Wertschöpfungsprozessen nicht erwirtschaftbar sind. So lange Kapital in die
Finanzsphäre oder auch in die Immobilienmärkte fließt, steigen dort die Preise der gehandelten
Produkte (Grundstücke, Aktien, Termingeschäfte etc. pp.), versprochene Profite
können ausgezahlt werden und die Eigentümer dieser Produkte werden nominell reicher.
Versiegt aber der Zufluss neuen Kapitals, dann stagniert der Markt. Und verlangt plötzlich
eine relevante Anzahl der Eigentümer von Rechtstiteln auf zukünftigen Mehrwert die Einlösung
dieser Versprechen, dann stellt sich heraus, dass der versprochene Mehrwert nicht
existiert und ergo auch nicht ausgezahlt werden kann. Die vorher wertvollen Rechtstitel
verwandeln sich plötzlich in Altpapierbestände. Es sei in diesem Zusammenhang noch einmal
darauf hingewiesen, dass die jährliche Wertschöpfung der gesamten Weltbevölkerung
zu Beginn der Krise 2007 um ungefähr das 60-fache überzeichnet gewesen sein soll – das
bedeutet, dass die gesamte Wertschöpfung der Weltbevölkerung in den nächsten 60 Jahren
(unter Annahme einer konstanten Wertschöpfung) als Kreditversprechen im Umlauf war.
Dies verdeutlicht die Dimensionen der Aufblähung der Finanzsphäre.
Wolfgang Pohrt behauptete schon 1975, dass die Pleite, im Sinne des ökonomischen Konkurses,
die Bedingung von Vernunft im Kapitalismus sei (Pohrt 1995, 171ff). Diese zunächst
kryptisch wirkende Formulierung wird begreiflich, wenn man bedenkt, dass die von
fiktivem Kapital aufgeblähte Finanzsphäre erst im Moment der Krise wieder gezwungen
wird, zur realen Wertschöpfung zurück zu finden und das Wertgesetz zu realisieren. In den
vergangenen 30 Jahren aber, in denen die Finanzsphäre sich aufblähte, schien jede Bezie­
52

hung zwischen Mehrwertschöpfung in der Produktion und Akkumulation von Kapital in
der Finanzsphäre verloren gegangen zu sein. Marx spricht hier vom Zinsfetisch, also dem
Schein, dass Geld unmittelbar zu geldheckendem Geld werde, ohne sich zwischendurch im
Produktionsprozess verwerten zu müssen 34 . Die derzeitige Popularität etwa der „Psyconomics“,
also einer wirtschaftswissenschaftlichen Disziplin, die das Marktgeschehen primär
aus der Psychologie der Investoren erklärt, ist vorwissenschaftliche Quacksalberei auf der
Basis dieses Zinsfetischs, allerdings nicht ohne Wahrheitsmoment. Es ist kein Wunder,
dass eine Wirtschaftswissenschaft auf der Grundlage der subjektiven Wertlehre derartigem
Mystizismus aufsitzt.
Marx' Kategorie des Zinsfetisch verweist auf ein ideologietheoretisches Problem 35 : in der
Finanzsphäre herrscht der objektive Schein vor, dass es eine Natureigenschaft von Kapital
sei, einen Zins zu tragen. Im Gegensatz dazu zwingt industrielles Kapital seinem Bedienungspersonal
in der Regel wenigstens den Rest eines Bewusstseins davon auf, dass der
Verwertungsprozess durch den Produktionsprozess hindurch gehen muss. Es lässt sich darum
aber annehmen, dass Finanzkapital und Industriekapital nach unterschiedlichen Logiken
funktionieren. Während die Logik des Industriekapitals als Produktionslogik bezeichnet
werden kann, ist die des Finanzkapitals die Logik des zinstragenden Kapitals, also einer
zinstragenden Investition ohne Ansehung der Ursprünge des Zinses.
Hier wird die Debatte um die Entstehung eines finanzdominierten Akkumulationsregimes
interessant. Chesnais etwa behauptet:
„Seit 1979-1980 entstand […] ein hochkonzentriertes finanzielles Anlagekapital. In den beiden
letzten Jahrzehnten wurden auch das Wiederaufleben und später die volle Entfaltung von Finanzmärkten
sichtbar, die diesem Kapital die besonderen Privilegien und die beträchtliche wirtschaftliche
und soziale Macht garantieren, die mit „Liquidität“ verbunden sind. […] Seit Mitte der
achtziger Jahre hat das finanzielle Anlagekapital Positionen erworben, die ihm erlauben, sehr
stark auf das Niveau und die Ausrichtung von Investitionen wie auch auf die Gestaltung und Verteilung
der Erträge Einfluss zu nehmen. […] die wirtschaftliche und soziale Entwicklung des
letzten Jahrzehnts bestätigen, dass jene Form des Kapitals, die als finanzielles Anlagekapital verwertet
wird und von den Unternehmensgewinnen lebt, die dominante Fraktion des Kapitals darstellt,
also jene Fraktion, die über Formen und Rhythmen der Kapitalakkumulation bestimmen
kann. Während diese Form des Kapitals sich durchsetzte, entstanden neue systematische Strukturen
sowie neuartige makroökonomische Verkettungen, bei denen die Finanzmärkte und das neue
Aktionariat eine zentrale Rolle spielen.“ (Chesnais 2004, 217f).
Chesnais Überlegung ist, dass eine neue Art institutioneller Akteure entstanden ist, hochflexible
Finanzkapitalien, die die fordistische Vormachtstellung von Industriekapitalien zurück
drängen. Derartige Finanzkapitalien mit ihrer spezifischen Verwertungslogik entwickeln
sich zu den gesellschaftlich dominanten institutionellen Akteuren. Und sie konzentrieren
eine derartige ökonomische und politische Macht, dass sie auf die Dynamik der Kapitalakkumulation
maßgeblichen Einfluss gewinnen. Damit wird aber eine industriekapitalistische
Logik der Kapitalverwertung sukzessive durch finanzkapitalistische Verwertungslogiken
ersetzt, die die Notwendigkeit der Produktion von Mehrwert in der Regel
ignorieren. Und auch Politik und Wirtschaftswissenschaft werden zunehmend von dieser
Logik durchdrungen. Harrison drückt das folgender Maßen aus:
„Der vertraueneinflößende Vorsitzende der Federal Reserve, Alan Greenspan – der Meister der
ökonomischen Metaphysik –, versicherte den Regierenden im Lande [USA], ihre Wirtschaft sei
34 Marx im Original: „Alle Nationen kapitalistischer Produktionsweise werden […] periodisch von einem
Schwindel ergriffen, worin sie ohne Vermittlung des Produktionsprozesses das Geldmachen vollziehen
wollen.“ Zitiert nach Chesnais 2004, 222.
35 Auf Marx Ideologietheorie einzugehen fehlt hier der Platz. Verwiesen sei auf einen Artikel des Autors,
veröffentlicht unter Pseudonym, in dem er versucht den Zusammenhang zwischen Krise, objektiver Ideologie
und Antisemitismus zu untersuchen. Dort weist er auch schon auf eine drohende Immobilienkrise in
den USA hin (vgl. Maschewsky 2005).
53

lediglich von der „physischen“ Grundlage des Produzierens auf eine „gedanklich-konzeptionelle“
Grundlage umgestellt worden. Und die amerikanische Bevölkerung war überzeugt, sie könne von
heißer Luft leben. Der Absturz war schmerzvoll.“ (Harrison 2008, 163).
Greenspan ist kein Einzelfall. Im letzten Jahrzehnt häuften sich derartige Vorstellungen
einer „Befreiung“ der Ökonomie von ihren materiellen Grundlagen. Und entsprechend
sahen dann auch die politischen Strategien zur Ankurbelung der Wirtschaft nach der
dot.com-Krise 2000/01 aus. Harrison argumentiert, dass die Niedrigzinspolitik in den USA
und Großbritannien zu einer Flut billiger Kredite führte. Diese Kredite wiederum ersetzten
die durch die neoliberale Lohnsenkungspolitik fehlende Kaufkraft des Proletariats. Abb. 9
zeigt, dass sich die Löhne und der Anteil des Konsums am Bruttoinlandsprodukt (BIP) in
der Mitte der 1980er Jahre auseinander entwickelten. Die gesamtgesellschaftliche
Lohnsumme deckte den Anteil des Konsums am BIP nicht mehr ab. Wie wird nun diese
Lücke gefüllt? Einerseits durch Konsum auf der Basis von Kapitaleinkünften, andererseits
aber auf der Basis eines „Konsums auf Pump“, also durch Kredite 36 . Der rasante
Wirtschaftsaufschwung und der Immobilienboom in den USA, Großbritannien, den PIIGS-
Staaten etc. nach der dot.com-Krise basierte also im Wesentlichen auf Verschuldung und
der Schaffung fiktiven Kapitals. Harrison behauptet sogar, dass es eine mehr oder weniger
bewusste Politik in den USA und Großbritannien gegeben habe, die fehlende Nachfrage
auf den Märkten durch die Verschuldung der privaten Haushalte auszugleichen. Dieser
verschwörungstheoretischen These wird hier allerdings nicht gefolgt.
Es bleibt aber festzuhalten, dass der wirtschaftliche Aufschwung nach 2001 in den USA,
Großbritannien und vielen anderen Staaten im Wesentlichen durch die Schaffung fiktiven
Kapitals ermöglicht wurde. Dabei hatten die Immobilienmärkte eine ganz zentrale Funktion:
da viel neues Kapital in die Immobilienmärkte floss, hervorgebracht durch die strukturelle
Überakkumulationskrise und die Niedrigzinspolitik vieler Zentralbanken, entstand auf
diesen ein Boom, angefeuert durch fiktives Kapital. Die Preise für Immobilien und
Grundstücke stiegen schnell 37 . Da, wie dargestellt wurde, Grundeigentum selbst zu fiktivem
Kapital werden kann, ließ sich in diesem inflationärem Immobilienmarktumfeld mit
Immobilienspekulation viel und schnelles Geld verdienen. Und Immobilien eigneten sich
gut als Gegenwert für Kredite, aus denen die Bevölkerung dann wiederum ihren Konsum
finanzieren konnte. Der wirtschaftliche Aufschwung ab 2001 war damit im Wesentlichen
ein fiktiver Aufschwung auf der Basis einer Inflation von Vermögenswerten und die außergewöhnlichen
Wachstumsraten etwa in den USA und Großbritannien basierten zu einem
guten Teil darauf, dass Häuser gehandelt wurden und sich deren Preis jährlich erhöhte,
ohne dass ihnen wirklich neuer Wert zugesetzt wurde. Die Wachstumsraten spiegelten also
die Vermögenswerte- und Immobilienpreisinflation wider und kaum eine reale Wertschöpfung.
Es gilt zu rekapitulieren. Es wurde argumentiert, dass die Weltwirtschaft seit rund 30 Jahren
an einer strukturellen Überakkumulationskrise und bis Anfang / Mitte der 1980er Jahre
auch am Fall der Profitraten krankt(e). Dieser Krise wird mit relativ erfolgreichen Strategien
der Erhöhung der Profitraten begegnet, die aber eine Erhöhung der Ausbeutungsrate des
Proletariats zur Folge haben. Dadurch wird die Überakkumulationskrise verschärft, da die
36 Harrison weist darauf hin, dass die Sparquote in den USA im dritten Quartal 1998 erstmalig negativ war,
die US-Amerikaner also mehr Geld ausgaben, als sie einnahmen. Inzwischen ist es im Wirtschaftsjournalismus
zur Binsenweisheit geworden, dass nicht nur die Griechen, sondern auch die Amerikaner auf
„Pump“ leben.
37 Einige Zahlen dazu: Anstieg der Wohnimmobilienpreise im Zeitraum 1997-2007: Irland: 240%, GB:
213%, Frankreich: 144%, Spanien: 190%, Italien: 102%, USA: 102% (hier macht sich bereits die Stagnation
bzw. der Rückgang der Immobilienpreise ab Mitte 2006 bemerkbar), Japan: -32%, Deutschland:
-7,2% (Harrison 2008, 287). Diese Zahlen müssen mit der Wachstumsrate der Löhne ins Verhältnis
gesetzt werden, um ihre Bedeutung zu begreifen.
54

Kaufkraft des Proletariats geschwächt wird oder zumindest nicht in ausreichendem Maße
steigt. Als eine Option der temporären Lösung dieser Krise hat sich wiederum der Abfluss
von überflüssigem Kapital in die Finanzsphäre etabliert. Mit dem massiven Zufluss von
Kapital in die Finanzsphäre hat diese einen starken Bedeutungsgewinn erlebt. Es sind neue
Abb. 9: Anteil der Löhne und des privaten Konsums am Bruttoinlandsprodukt, oben USA, unten EU.
Es lässt sich erkennen, dass die Schere zwischen Löhnen und Konsum wächst – dabei ist allerdings zu
beachten, dass sie für die EU überzeichnet ist, da die Skalierungen für Lohn und privaten Konsum nicht
identisch sind. Dennoch wird deutlich, dass die Löhne den privaten Konsum nicht abdecken. Entweder
zehren die Lohnabhängigen also von ihren Ersparnissen oder sie verschulden sich oder der private
Konsum aus Kapitaleinkünften ersetzt den privaten Konsum aus Löhnen. Interessant ist auch, dass die
Löhne in den USA kaum sanken, aber der Konsum anstieg, während sich in der EU Lohnsenkungen
zeigen und der Konsum stagniert. Basiert der Anstieg des Konsums in den USA auf der privaten
Verschuldung auf Basis von Hypothekenkrediten und damit auf der 4. Welle der Gentrifizierung?
Quelle: Husson 2009, 177.
55

institutionelle Akteure entstanden, große Finanzkapitalien oder institutionelle Investoren,
die eine andere Verwertungslogik verfolgen, als es die fordistischen Industriekapitalien taten.
Diese Logik wurde in einer ersten Annäherung als „Logik des zinstragenden Kapitals“
bezeichnet. Ob dieser neuen Dominanz der Finanzindustrie lässt sich von einem finanzdominierten
Akkumulationsregime sprechen. Dieses finanzdominierte Akkumulationsregime
geht mit einem Verlust des Bewusstseins davon einher, dass Kapital sich durch Produktionsprozesse
hindurch verwerten muss. Die Strategien der Lösung gerade der dot.com-Krise
basierten daher vorrangig auf Logiken des zinstragenden Kapitals. Gerade durch die
Niedrigzinspolitiken der Zentralbanken wurde nach 2001 eine inflationäre Preisspirale bei
Vermögenswerten angefeuert, die eine Immobilienpreisinflation mit sich brachte. Diese ermöglichte
zugleich die Ausweitung des privaten Konsums durch Kredite auf der Basis von
Immobilienhypotheken. Der gesamte Boom basierte aber im Wesentlichen auf der Schaffung
fiktiven Kapitals und musste früher oder später in die Krise führen. Entsprechend ließ
sich die Immobilienkrise in den USA auf der theoretischen Grundlage der Marx'schen Arbeitswertlehre
auch relativ leicht voraussehen (vgl. etwa Harrison 2008, Maschewsky
2005, Zeller 2004a, Chesnais 2004, Harvey 2004, Husson 2004). Polemisch formuliert erweisen
sich die neoliberalen Strategien der Krisenlösung daher als weitgehend bornierte
Politik zu Gunsten des Finanzkapitals und anscheinend ohne Bewusstsein von den krisenhaften
Konsequenzen dieser Politik. Die Politik scheint sich vielmehr die Logik des Finanzkapitals
zu eigen zu machen.
5.3 GENTRIFIZIERUNG ALS AKKUMULATION AUS DER SUBSTANZ DES KAPITALS
Es stellt sich abschließend die Frage, wie die von den Verwertungslogiken finanzkapitalistischer
institutioneller Akteure dominierte Kapitalakkumulationsdynamik und die Krisen,
die diese aus sich heraus treibt, mit der vierten Welle der Gentrifizierung zusammen hängen.
Auf einer assoziativen Ebene scheint dieser Zusammenhang auf der Hand zu liegen,
bspw. im Fall des Stuyvesant-Town-Beispiels aus dem 2. Kapitel. Dort waren es die Verwertungslogiken
vorrangig institutioneller Investoren aus der Finanzindustrie im Kontext
eines inflationären Immobilienmarktumfeldes, die zu einer Akkumulationsstrategie führten,
die auf der Gentrifizierung zweier urbaner Wohnquartiere basierte. Mit Hilfe der begrifflichen
Differenzierungen aus dem 3. Kapitel lässt sich zudem erkennen, dass die Akkumulationsstrategie
in diesem Beispiel nicht auf einer Abschöpfung von Differenzialrente
gründete, denn die angestrebte Erhöhung der Mieten begründete sich nicht aus neu geschaffenen
Standortvorteilen, die mit einer Reduktion von „Produktionskosten“ (etwa Wegekosten)
der Mieter in den beiden Wohnkomplexen einher ging. Die Akkumulationsstrategie
basierte statt dessen auf der Abschöpfung von Monopolrente. Es wurde aber in Frage
gestellt, ob dieses extreme Beispiel verallgemeinerbare Bedeutung besitzt.
Im 3. Kapitel wurde mit Susanne Heeg gezeigt, dass der Einfluss von institutionellen Investoren
auf die Immobilienmärkte stark angewachsen ist. Zudem wurde angedeutet, dass
sich die Verwertungslogiken dieser institutionellen Investoren aus der Finanzindustrie substanziell
von den Verwertungslogiken der ehemals wichtigsten Finanziers der Immobilienentwicklung,
den lokalen Banken, unterscheiden. Es liegt daher nahe anzunehmen, dass
sich mit der neuen Dominanz institutioneller Investoren auf den Immobilienmärkten dort
auch neue Kapitalverwertungslogiken durchsetzen. Gezeigt wurde vor allem, dass sich die
Umlaufgeschwindigkeit des Kapitals in den Immobilienmärkten durch die Entwicklung
neuer Finanzprodukte, vorrangig durch Derivate, extrem erhöht hat. Diese Erhöhung der
Umlaufgeschwindigkeit des Kapitals, so wurde argumentiert, hat die Immobilienmärkte für
finanzkapitalistische institutionelle Investoren überhaupt erst zu einer attraktiven
Anlageoption gemacht. Damit aber wurden die rechtlichen und privatwirtschaftlichen
Voraussetzungen verbessert (erinnert sei etwa an die deutschen RITEs), die es
56

ermöglichen, dass überschüssiges Kapital in die Immobilienmärkte fließt. Und es wurde
gezeigt, dass es gerade in Metropolregionen zu einem massiven Zufluss von
internationalem Finanzkapital in die Immobilienmärkte kommt, was dort zu „künstlichen“
Immobilienpreisinflationen führt.
Mit Neil Smith wurde im 4. Kapitel die Funktionsweise von rent gaps erklärt und es wurde
darauf hingewiesen, dass rent gaps nicht nur durch eine vorhergehende Entwertung eines
Stadtquartiers und die Entstehung eines land value valley hervorgebracht werden können.
Rent gaps können auch entstehen, wenn sich der Bodenpreiskegel einer Stadt insgesamt
hebt, etwa durch den massiven Zufluss von internationalem Finanzkapital. Ein derartige
Zufluss von Kapital führt dazu, dass sich im Stadtgebiet wesentlich mehr und wesentlich
schneller rent gaps öffnen, die dann für eine profitable Investition in den Immobilienmarkt
genutzt werden können. Es erscheint damit logisch, dass eine starke Erhöhung der
Kapitalmasse, die in einem lokalen Immobilienmarkt investiert ist, die Bedingungen verbessert,
unter denen rent gaps profitabel genutzt werden können. Daraus lässt sich logisch
sowohl eine Verkürzung der Periodizität, in der in einem gegebenen Stadtquartier ein rent
gap entsteht (das Phänomen der „Super-Gentrifizierung“), als auch eine quantitative Ausdehnung
von rent gaps und damit der Bedingung der Möglichkeit der Gentrifizierung ableiten.
Es ist an diesem Punkt der Argumentation damit möglich, die Verallgemeinerung von Bedingungen
der Möglichkeit von Gentrifizierung aus der Logik von urbanen Immobilienmärkten
und dem empirischen Befund eines starken Zuflusses von Kapitalinvestitionen in
diese Märkte abzuleiten. Das Kausalgefüge stellt sich schematisch wie folgt dar:
1.) es existiert eine strukturelle Überakkumulationskrise;
2.) diese führt zum Abfluss überschüssigen Kapitals in die Finanzsphäre;
3.) der Anlagedruck des Finanzkapitals führt zu politisch-rechtlichen Deregulierungen,
neuen Finanzinnovationen und lokalen Pro-Gentrifizierungspolitiken, die die urbanen
Immobilienmärkte, vornehmlich von Metropolen mit internationaler Bedeutung,
für Investitionen aus der Finanzindustrie öffnen und attraktiv machen;
4.) der Zustrom von internationalem Finanzkapital in diese lokalen urbanen Immobilienmärkte
führt dort zu einem generellen Anstieg des Bodenpreiskegels, und damit
öffnen sich rent gaps auf diesen Märkten wesentlich schneller und wesentlich häufiger,
als es vorher der Fall war;
5.) aus dieser Kausalkette lässt sich eine Verbesserung der Bedingungen der Möglichkeit
der Profitabilität von Gentrifizierung logisch ableiten.
Die von vielen Gentrifizierungsforschern behauptete Globalisierung oder Generalisierung
der Gentrifizierung ist damit in letzter Instanz aus der globalen, von einer strukturellen
Überakkumulationskrise geprägten Akkumulationsdynamik des Kapitals ableitbar. Es
konnte also ein systematischer ökonomischer Zusammenhang zwischen Akkumulationsdynamik
und Gentrifizierung aufgedeckt werden.
Bleibt die Frage, wie diese Logik mit der Immobilienkrise zusammenhängt. Smith behauptete,
dass Gentrifizierung Teil einer größeren Bewegung zur Hebung der Profitraten
sei, die unter anderem über die Inwertsetzung urbaner Grundstücke funktioniert. Der Begriff
der Profitrate sagt aber nichts darüber aus, woher der Profit kommt. Die kategoriale
Unterscheidung von Mehrwert und Grundrente ermöglicht es hingegen zu erkennen, dass
im Falle von Gentrifizierung den betroffenen Stadtquartieren im Normalfall durch die Sanierung
der Gebäudesubstanz relativ wenig neuer Wert zugesetzt wird. Die Immobilienpreisinflation
im Zuge von Gentrifizierungsprozessen gründet vorrangig auf der Abschöpfung
erhöhter Grundrenten. Zudem lässt sich die Gentrifizierung von Stadtquartieren im
Sinne des uneven geographical development als Konstruktion räumlicher Differenz begreifen.
Auf der Basis dieser Produktion räumlicher Differenz lässt sich Gentrifizierung damit
57

als eine Strategie begreifen, besondere Stadtquartiere für bestimmte soziale Millieus attraktiv
zu machen. Dies wird besonders deutlich etwa in der „gay gentrification“, also Gentrifizierungsprozessen
auf der Grundlage der Entstehung „homosexueller“ Stadtviertel wie z.B.
Schöneberg in Berlin (Lees / Slater / Wyly 2008, 103-108). Gentrifizierungsstrategien zielen
damit aber häufig auf die Konstruktion monopol- oder oligopolartiger Verknappung einer
begehrten Ware ab, etwa dem Wohnen im „alternativen“ oder „schwulen“ Stadtquartier.
Das Begehrte an dieser Ware Stadtquartier geht aber in aller Regel nicht oder nur unwesentlich
mit einer Senkung von Produktionskosten an diesem Ort einher. Es lässt sich damit
schlussfolgern, dass die in gentrifizierenden oder gentrifizierten Stadtquartieren abgeschöpften
Grundrenten vorrangig Monopolrenten sind und nicht Differenzialrenten. Monopolrenten
haben aber die Eigenschaft, den Preis der Produktion „künstlich“ zu erhöhen. Im
Falle von Gentrifizierung erhöhen sie also den Preis des Wohnens – was sich entweder in
einer Erhöhung der Löhne der Mieter oder in einer Senkung ihrer sonstigen Konsumausgaben
und Lebensqualität niederschlagen wird. Beide Fälle haben tendenziell einen
negativen Einfluss auf die Konkurrenzfähigkeit stark von Gentrifizierungsprozessen betroffenen
Städte.
Gentrifizierung, so lässt sich ableiten, ist zwar Teil einer Bewegung zur Erhöhung der
Profitraten, aber sie tut dies im Wesentlichen durch die Abschöpfung erhöhter Monopolrenten.
Die Verwertungslogik von Kapital in Gentrifizierungsprozessen basiert also nicht auf
der Produktion von Mehrwert, sondern auf der Abschöpfung von Monopolrenten, die aus
dem anderswo produzierten Mehrwert bezahlt werden müssen. Private Kapitalien machen
sich in der Regel keinen Kopf darum, wo der von ihnen akkumulierte Profit herkommt.
Gesamtgesellschaftlich wird es aber zu einem fundamentalen Problem, wenn sich die
Quantität der Abschöpfung von Rentenerträgen der Quantität der Produktion des Mehrwerts
annähert oder diese überschreitet. Candeias zeigt, dass wenn der Zinsdienst – und als
Kapitalverzinsung erscheint dem Immobilienkapital seine Abschöpfung von Monopolrente
– entweder die Profitrate oder die Produktivität übersteigt, die Zinsen aus der produktiven
Substanz des Kapitals und den Löhnen der arbeitenden Bevölkerung bezahlt werden müssen
(Candeias 2004, 116). Es kommt also zu Lohnsenkungen und einem Verzehr der produktiven
Substanz des Kapitals („Heuschrecken“, die „gesunde“ Industrieunternehmen
ausweiden). In diesem Sinne ist Gentrifizierung Akkumulation aus der Substanz des Kapitals,
da die abgeschöpften Monopolrenten den gesamtgesellschaftlichen Fonds, der in die
erweiterte Reproduktion, also die Ausweitung der Kapitalakkumulation, investiert werden
kann, schmäler, aufzehren oder sogar den neu geschaffenen Mehrwert übersteigen und daher
das schon existente Kapital verzehren.
Gentrifizierung ist aber kein Einzelfall dieser parasitären Verwertungslogik. Die strukturelle
Überakkumulationskrise führt generell zur Verschärfung der Konkurrenz auch der industriellen
Kapitalien, die in den sich häufenden Krisen zum Ausdruck kommt. Generell
lässt sich behaupten, dass das Risiko bei Kapitalinvestitionen ob dieser Konkurrenz gestiegen
ist. Und gerade in der gegenwärtigen Krise, in der das „Vertrauen der Märkte“ in viele
Anlageklassen geschwunden ist, suchen Investoren nach sicheren Anlagemöglichkeiten.
Harvey argumentiert bereits 2001, dass Kapitalien daher verstärkt Strategien verfolgen, die
auf die Abschöpfung von Monopolrenten, als sicheren Revenuequellen, zielen (Harvey
2001c). Diese Strategien kommen etwa in den derzeitigen Debatten um das neue „land
grapping“ 38 , in den Konflikten um die privatkapitalistische Aneignung ehemals öffentlicher
Wasserversorger oder ähnlicher öffentlicher Dienstleistungen und in der wieder gestiegenen
Bedeutung natürlicher Ressourcen zum Ausdruck. Verwertungslogiken, die auf die Er­
38 Der Ankauf großer Ländereien durch ausländische Kapitalien in Staaten des Trikonts, z.B. saudiarabische
Kapitalien, die sich große landwirtschaftliche Flächen in Äthiopien sichern oder Südkorea, dass den
Großteil der landwirtschaftlichen Nutzfläche Madagaskars für 99 Jahre gepachtet hat.
58

zielung kontinuierlicher und vor allem sicherer Zinseinkünfte auf der Basis einer monopolähnlichen
Verfügungsgewalt über Güter des täglichen Bedarfs, Wasser, Wohnraum, Nahrungsmittel,
Strom etc., zielen scheinen gerade in der sich verschärfenden Überakkumulationskrise
an Bedeutung zu gewinnen. All diese Strategien zielen aber auf die Abschöpfung
von Grundrente, vornehmlich von Monopolrenten, und tragen nicht zur Produktion von
Mehrwert bei.
Gentrifizierung ist damit Teil einer im Zuge der Entstehung eines finanzdominierten Akkumulationsregimes
hervorgebrachten größeren Bewegung zur Erzielung von Monopolrenten.
Gentrifizierung ist also ein Moment des Bedeutungsgewinns von Strategien der Akkumulation
aus der Substanz des Kapitals. Diese Strategien beruhen aber auf einem Widerspruch:
die Profitraten in der mehrwertbildenden Industrieproduktion sind so niedrig, dass
Kapital in die Immobilien- und Finanzindustrie strömt, um dort höhere Profitraten zu erzielen.
Die in der Immobilien- und Finanzindustrie erwirtschafteten Profitraten werden aber in
letzter Instanz wiederum aus dem in der Industrieproduktion produzierten Mehrwert abgeschöpft.
Dieser Widerspruch wurde in den letzten Jahrzehnten vor allem durch die massenhafte
Schaffung fiktiven Kapitals „gelöst“, die derzeitige Krise könnte dem aber ein Ende
setzen. Die politischen Strategien in der Krise haben zwar versucht, diese durch die Schaffung
noch mehr fiktiven Kapitals zu lösen, indem Kredite, Bürgschaften, Garantien und
staatliche Subventionen im Billionenhöhe an die Kapitaleigentümer verschenkt wurden. De
facto wurde die Krise damit aber nur aus der Finanzsphäre heraus und in die Staatshaushalte
hinein verlagert. Eine spanische Tageszeitung titelte im September 2007 daher ganz angemessen:
„Sozialismus für die Reichen, Kapitalismus für die Armen“. Die Finanzkrise
wird also in den nächsten Jahren als Staatskrise zum Ausdruck kommen, während viele
Kapitalien ihre „Risiken“ an die Staaten weiterreichen konnten und saniert sind. Griechenland,
Estland und Ungarn waren nur europäische Vorboten dieser kommenden Staatskrise.
Die Ansprüche von Finanz- und Immobilienkapitalien auf Monopolrenten werden aber in
Zukunft mit einer wachsenden Unfähigkeit der Bevölkerungsmehrheit, diese Monopolrenten
zu zahlen, kollidieren. Es lässt sich vermuten, dass es zu Phänomen kommen wird, die
sich vielleicht als Gentrifizierung ohne Gentrifizierer begreifen ließen: Immobilienkapitalien,
die auf der Suche nach Monopolrenten die Gentrifizierung von Stadtquartieren betreiben
und irgendwann schmerzhaft erfahren müssen, dass es die Gentrifizierer, die in der
Lage sind, die gestiegenen Monopolrenten zu bezahlen, nicht in ausreichender Masse gibt.
Dieser Widerspruch aber wird neue Immobilienkrisen aus sich hervor treiben.
6 AUSBLICK
Es konnte in dieser Arbeit gezeigt werden, wie Gentrifizierung, Kapitalakkumulationsdynamik
und Krise zusammenhängen. Dieser Zusammenhang ist ein systematischer ökonomischer
Zusammenhang, der als Akkumulation aus der Substanz des Kapitals bezeichnet
wurde. Diese Akkumulation aus der Substanz des Kapitals gründet aber auf einem Selbstwiderspruch
der Kapitalakkumulation: das Kapital will mehr Mehrwert abschöpfen, als
produziert wird. Dieser Widerspruch wird sich entsprechend in Krisen Ausdruck verschaffen
müssen. Wie diese Krisen aber gelöst werden können ist historisch kontingent und
hängt von der gesellschaftlichen Praxis ab. Derzeit ist die Finanzkrise in die Staatshaushalte
verlagert und wird sich in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten als Staatskrise Ausdruck
verschaffen – Japan ist dafür vielleicht ein gutes „roll model“, vielleicht ist dies aber
auch eher Somalia. Es lässt sich nicht mehr prognostizieren, als dass die zeitgenössische
kapitalistische Gesellschaft ob ihrer immanenten Widersprüche auf eine große Krise zu­
59

steuert und wir stehen sicherlich erst an deren Anfang. Wie sich diese Krise aber manifestiert
und ob sie gelöst wird, lässt sich nicht voraussagen. Sagen lässt sich aber, dass der Kapitalismus
aber bisher alle seine Krisen überlebt hat – auch wenn das, wie im Nationalsozialismus,
die Vernichtung von Millionen von Menschen mit sich brachte.
Auch unter diesem Aspekt ist Franz Jungs Begriff der Akkumulation aus der Substanz des
Kapitals erhellend. In seinen Romanen kommt nämlich, zumeist kritisch reflektiert, auch
das Erstarken strukturell und aktuell antisemitischer „Kritiken“ am kriselnden Kapitalismus
zum Ausdruck. Die Untersuchung dieses Aspekts der Akkumulation aus der Substanz
des Kapitals musste leider aus Platzgründen aus dieser Arbeit wieder gestrichen werden. Es
sei aber daran erinnert, das die nationalsozialistischen Deutschen zwischen „raffendem“
und „schaffendem“ Kapital unterschieden und in den Juden das raffende Finanzkapital zu
vernichten suchten (Postone 1982, Adorno / Horkheimer 1998). Wenn sich nun auf urbanen
Wohnimmobilienmärkten verstärkt „raffende“ Grundrentenabschöpfer und eine verarmende
Bevölkerung gegenübertreten, steht zu befürchten, dass strukturell antisemitische
Kritiken stark an Konjunktur gewinnen. Diese Tendenz offenbart sich bereits heute in der
massenmedial verbreiteten Hetze gegen „skrupelose“, „gierige“ und „kriminelle“ Börsenmakler,
Bankmanager etc. pp. Mit der vorgelegten Analyse der systematischen Ursachen
der Entstehung solch „raffender“ Kapitalien im Immobiliensektor soll diese Arbeit
daher auch einen Beitrag zur Aufklärung zu leisten, die der Verbreitung (strukturell) antisemitischer
Positionen hoffentlich entgegen wirken kann.
60

LITERATURVERZEICHNIS
Im Folgenden orientiert sich die Schreibung englischsprachiger Literaturtitel an der
Schreibung im Original. Auch die Schreibung deutscher Titel orientiert sich an den Originalen
und führt keine Aktualisierung der Schreibweise nach den derzeit gültigen Rechtschreibregeln
durch (vorrangig: Geographie vs. Geografie). Es werden die benutzten Ausgaben,
nicht unbedingt die Erstveröffentlichungen der Texte angegeben.
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der WBG, Darmstadt.
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ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1: Fotografie der Stuyvesand Town in Manhattan / New York. Aus: Spiegel-Online
(2009): Teuerster Immobilien-Deal der USA droht zu platzen, 30.10.2009, http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/0,1518,658330,00.html,
Zugriff am 08.08.2010.
Abbildung 2: Grafische Darstellung der Differenz von Differenzial- und Monopolrente.
Aus: Krätke, Stefan (1995): Stadt. Raum. Ökonomie. Eine Einführung in aktuelle Problemfelder
der Stadtökonomie und Wirtschaftsgeographie, Basel, S. 215.
Abbildung 3: Bodenrentenmodell für Nutzungsklassen im urbanen Raum. Aus: Kulke, Elmar
(2004): Wirtschaftsgeographie, Paderborn / München / Wien / Zürich, S. 144.
Abbildung 4: Der Boom-Krise-Zyklus der Immobilienwirtschaft nach Harrison. Aus: Harrison,
Fred (2008): Wirtschaft, Krise, 2010. Wie die Immobilienblase die Wirtschaft in
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Abbildung 5: Das land value valley. Aus: Smith, Neil (1996): The New Urban Frontier.
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Abbildung 6: Der rent gap. Aus: Smith, Neil (1996): The New Urban Frontier. Gentrification
and the revanchist city, Oxon / New York, S. 65.
Abbildung 7: Phasenmodell der Entwicklung von Gentrifizierungsprozessen. Aus: Lees,
Loretta / Slater, Tom / Wyly, Elvin (2008): Gentrification, Oxon / New York, S. 180.
Abbildung 8: Profit- und Akkumulationsrate in den USA, der EU und Japan. Aus: Husson,
Michel (2009): Kapitalismus pur. Deregulierung, Finanzkrise und weltweite Rezession.
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Abbildung 9: Lohn- und privater Konsumanteil am BIP in den USA und der EU. Aus: Husson,
Michel (2009): Kapitalismus pur. Deregulierung, Finanzkrise und weltweite Rezession.
Eine marxistische Analyse, Karlsruhe, 177.
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