Thuis tussen de mensen

Thuis tussen de mensen
Colofon
Productie: Creatieve Geesten
Concept en Vormgeving: Harold Simonis
Tekst: Esther Daniëls
Fotografie: Liesbeth van der Vis
Winand Stut
Paula Boots
Leonard Davids
Henk Bouwman
Youdid
Druk: Okay Color
wonenCentraal
Telefoon: (0172) 418 518
Bezoekadres
Concertweg 33
Alphen aan den Rijn
Postadres
Postbus 2001
2400 CA Alphen aan den Rijn
E-mail
info@wonencentraal.nl
Internet
www.wonencentraal.nl
Jaarverslag 2008

Thuis tussen de mensen
Jaarverslag 2008

Inhoudsopgave
Voorwoord
1 Met ons vinden mensen hun thuis 13
1.1 Onze missie 13
1.2 Onze visie 14
1.2.1 Uit balans 14
1.2.2 Dynamiek en doorstroming 14
1.2.3 Goed wonen en leven (2008-2015) 14
1.2.4 Lokale verankering 15
1.3 Verantwoording 15
2 Nieuwe bedrijfsvisie vertaald naar beleid 17
2.1 Strategisch voorraadbeleid 17
2.1.1 Ons bezit 17
2.1.2 Strategielabels 19
2.2 Verkoopbeleid 20
2.2.1 Korting voor huurders 20
2.2.2 Durf te dromen 21
2.2.3 Resultaten 21
2.2.4 Vervolg 21
2.2.5 Maatschappelijk rendement 22
2.3 Huurbeleid 22
2.3.1 Huurverhoging 23
2.3.2 Huurtoeslag 23
2.3.3 Huurbezwaren 23
2.3.4 Huurincasso en ontruimingen 23
2.3.5 Woonfraude 24
2.3.6 Maatschappelijk rendement 24
2.4 Nieuwbouw 25
3 Verankering in onze omgeving 27
3.1 Dialoog 27
3.2 Huurders 28
3.2.1 Huurdersraad 28
3.2.2 Bewonerscommissies 29
3.2.3 Klankbordgroepen 29
3.3 Overheid 30
3.3.1 Rijksoverheid en Brussel 30
3.3.2 Gemeente 30
3.3.3 Prestatieafspraken 30
3.4 Zorg-, welzijns- en onderwijsorganisaties 31
3.5 Marktpartijen 31
3.6 Belangenorganisaties 31
3.7 Stakeholdersbijeenkomst 32
3.8 Wonen, leren en werken 33
3.9 Maatschappelijk rendement 33
4 Klanten als uitgangspunt 35
4.1 Mutaties 35
4.1.1 Inkomenstabel 36
4.2 Huuraanbod 38
4.3 Reacties 38
4.4 Toewijzing 39
4.4.1 Urgent woningzoekenden 40
4.4.2 Statushouders en generaal pardonners 40
4.4.3 Regionale aanmeldingen 40
4.4.4 Starters 41
4.5 Kwaliteit is ook persoonlijk 42
4.5.1 ZAV en geriefsverbeteringen 42
4.6 Verwachtingen en ervaringen van klanten 42
4.6.1 Meten is weten 42
4.6.2 Nieuwe woning 42
4.6.3 Reparatieverzoeken 43
4.6.4 Renovatie 44
4.6.5 Onderzoek woonwensen 44
5 Goede woningen voor nu en later 47
5.1 Beheerplan 47
5.2 Wonen, welzijn en zorg 48
5.3 StandaardUitrustingsNiveau (SUN) 49
5.4 Onderhoud 49
5.5 Renovaties 50
5.5.1 Groene Dorp 50
5.5.2 Preludeweg 51
5.5.3 Castorstraat 51
5.6 Investeringen zonder huurverhoging 51
5.7 Energiebesparing 52
5.8 Kwaliteitsmeting bezit 52
5.9 Maatschappelijk rendement 52
6 Een huis is nog geen thuis 55
6.1 ISV-wijken 55
6.2 Participatie 56
6.3 Ogen en oren in de wijk 57
6.3.1 Buurtbeheer 57
6.4 Initiatieven 57
6.4.1 Ontmoeting van buren 57
6.4.2 Samen aan de slag 58
6.4.3 Minder overlast 59
6.5 Incidenten en oplossingen 59
6.6 Maatschappelijke betrokkenheid 60
6.7 Maatschappelijk rendement 61
7 Bouwen voor de samenleving van morgen 63
7.1 Flexibel en toekomstvast 64
7.2 Combinaties van wonen, welzijn en zorg 64
7.2.1 Zorgbehoefte in kaart 65

7.3 Nieuwbouwprojecten 65
7.3.1 Woonzorgproject Zegerkwartier 68
7.3.2 Stationsomgeving 68
7.3.3 Deelgebied KLOP 69
7.3.4 ’t Span 69
7.3.5 Woonservicezone Nieuwe Sloot 69
7.3.6 Zwammerdam 70
7.3.7 Lage Zijde 70
7.3.8 Lupinesingel 71
7.3.9 Grondaankopen 71
7.4 Maatschappelijk rendement 71
8 Verbinding van mens en organisatie 73
8.1 Ontwikkeling en beoordeling 73
8.1.1 Competenties en gedrag 74
8.1.2 Feedback en beoordeling 74
8.1.3 Signaalfunctie 74
8.2 Great place to work 75
8.2.1 Resultaten 75
8.2.2 Eerste conclusies 75
8.3 Verrassingsweek 76
8.4 Personeel en Organisatie 76
8.4.1 Handboek 76
8.4.2 Arbeidsomstandigheden 76
8.4.3 Personeelsbezetting 77
9 Inzet van ons vermogen 79
9.1 Waardering van het bezit 79
9.2 Meerjarenprognose 81
9.3 Treasury 82
9.4 Fiscale zaken 84
9.5 Effectieve bedrijfsvoering 84
9.6 Risicomanagement en beheersings- en controle-instrumenten 85
9.6.1 Planning- en controlcyclus 85
9.6.2 Administratieve organisatie en interne controle 86
9.6.3 Externe controle 87
10 Governancestructuur, bestuur en toezicht 89
10.1 Van wie is de woningcorporatie? 89
10.2 De interne organisatie, bestuur en toezicht 90
10.2.1 Managementteam 91
10.2.2 Missie, visie, strategie 92
10.2.3 Meerjarenbegroting, jaarplannen en begroting 92
10.2.4 Directiestatuut, jaarplan en resultaatgerichte afspraken 94
10.2.5 Ondernemingsraad 94
10.2.6 Procuratieregeling, treasurystatuut en control 95
10.2.7 Klokkenluiderregeling en Integriteitscode 95
10.2.8 Klachtencommissie 95
10.3 Besluit Beheer Sociale Huursector 96
10.3.1 Accountant 97
10.3.2 Waarborgfonds Sociale Woningbouw 97
10.3.3 Huurdersraad 98
10.3.4 Gemeente 98
10.4 De sociale huursector, Aedescode en Governancecode 99
10.4.1 De sector 99
10.4.2 Aedescode en Governancecode 100
10.4.3 Benchmarking en visitatie 100
10.5 Lokale belanghouders 100
10.6 Raad van Commissarissen 101
10.6.1 Reglement 101
10.6.2 Inzet 101
10.6.3 Profiel van de Commissarissen 102
10.6.4 Algeheel profiel 102
10.6.5 Profiel van de voorzitter 103
10.6.6 Auditcommissie 103
10.6.7 Werving, selectie en bezoldiging 103
10.6.8 Onafhankelijkheid en integriteit 104
10.6.9 Samenstelling en rooster van aftreden 104
10.6.10 Beloning Commissarissen 106
10.6.11 Beloning directeur-bestuurder 106
10.6.12 Werkwijze en inhoud van het toezicht 107
10.6.13 Tweedaagse, werkbezoek en cursus 109
10.6.14 Auditcommissie 109
10.6.15 Overleg met de Ondernemingsraad 110
10.6.16 Overleg met de Huurdersraad 110
10.6.17 Zelfevaluatie 110
10.6.18 Tot slot 112
10.7 Bestuursverklaringen 101
10.7.1 Bestuursverklaring directeur-bestuurder 113
10.7.2 Verklaring Raad van Commissarissen 113
Rapport van bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag 114
WonenCentraal in cijfers
1. Balans per 31 december 2008 120
2. Winst- en verliesrekening over 2008 122
3. Kasstroomoverzicht 2008 123
4. Algemene toelichting 124
4.1 Regelgeving 124
4.2 Verbindingen 124
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 127
5.1 Algemeen 127
5.2 Materiële vaste activa 127
5.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 127
5.2.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 129
5.2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 129

5.3 Financiële vaste activa 130
5.3.1 Te vorderen BWS-subsidies 130
5.3.2 Deelnemingen 130
5.3.3 Overige financiële vaste activa en effecten 130
5.4 Voorraden 130
5.4.1 Voorraden 130
5.4.2 Onderhanden projecten 131
5.5 Vorderingen 131
5.5.1 Huurdebiteuren 131
5.5.2 Liquide middelen 131
5.6 Langlopende schulden 131
5.7 Overige activa en passiva 132
5.8 Leasing 132
5.8.1 Operationele leasing 132
6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 133
6.1 Algemeen 133
6.1.1 Opbrengstverantwoording 133
6.1.2 Bijzondere posten 133
6.2 Bedrijfsopbrengsten 133
6.2.1 Huren 133
6.2.2 Overheidsbijdragen 134
6.2.3 Verkoop onroerende zaken 134
6.2.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 134
6.3 Bedrijfslasten 134
6.3.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 134
6.3.2 Periodiek betaalbare beloningen 134
6.3.3 Pensioenen 134
6.3.4 Lasten onderhoud 135
6.3.5 Overige bedrijfslasten 135
6.3.6 Belastingen 135
6.3.7 Rentebaten en rentelasten 135
6.3.8 Financiële instrumenten (renteswaps) 135
7. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering
en resultaatbepaling 137
7.1.1 Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel 137
7.1.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen 137
9.5 Liquide middelen 146
9.6 Eigen vermogen 146
9.6.1 Overige reserves 146
9.7 Langlopende schulden 146
9.7.1 Leningen overheid en kredietinstellingen 147
9.7.2 Waarborgsommen 149
9.8 Kortlopende schulden 150
9.8.1 Schulden aan kredietinstellingen 150
9.8.2 Schulden aan gemeenten 150
9.8.3 Schulden aan leveranciers 151
9.8.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 151
9.8.5 Overige schulden 151
9.8.6 Overlopende passiva 152
9.9 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen 152
10 Toelichting op de winst- en verliesrekening 154
10.1 Huren 155
10.2 Vergoedingen en lasten leveringen en diensten 155
10.3 Overheidsbijdragen 156
10.4 Verkoop onroerende goederen 156
10.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 156
10.6 Overige bedrijfsopbrengsten 157
10.7 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa 157
10.8 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 158
10.9 Lasten onderhoud 159
10.10 Overige bedrijfslasten 160
10.11 Accountantshonoraria 160
10.12 Rentelasten en rentebaten 162
10.13 Belastingen 162
11 Kengetallen 164
12 Ondertekening van de jaarrekening 166
13 Overige gegevens 167
13.1 Voorstel resultaatbestemming 167
14 Accountantsverklaring 168
8. Kasstroomoverzicht 138
9. Toelichting op de balans 139
9.1 Materiële vaste activa 139
9.2 Financiële vaste activa 142
9.3 Voorraden 144
9.4 Vorderingen 144
9.4.1 Huurdebiteuren 144
9.4.2 Gemeenten 145
9.4.3 Overige vorderingen 145
9.4.4 Overlopende activa 145
Bijlagen
1. Definities kengetallen
2. Balanced Scorecard 2008 en toelichting BSC

Voorwoord
Thuis tussen de mensen
Een stad is het gezicht van de samenleving. In haar ontwikkeling herken je de zakelijke en ondernemende
kant van de vastgoedwereld. Er worden plannen gemaakt en ambities geformuleerd,
budgetten vrijgemaakt en investeringen gedaan. Gebouwen en wijken verrijzen uit zand en stenen.
Dan nemen mensen er hun intrek. Een huis wordt een thuis en een pand een onderneming,
een winkel of een zorginstelling. Dat zijn de zachtere trekken van het stadsgezicht. Zij geven
uitdrukking aan de fysieke verschijning van de samenleving waarin mensen met elkaar wonen,
werken en recreëren. WonenCentraal beweegt zich op dat grensvlak van stenen en mensen. Als
corporatie brengen wij beide werelden bij elkaar. Wij kiezen bewust voor een lokale, maatschappelijke
rol waarmee wij een brug slaan naar verschillende mensen en partijen. Dat vraagt om een
stevige identiteit die flexibel en tegelijkertijd standvastig is.
Zes veelzeggende woorden
In 2007 hebben we die identiteit vertaald naar een nieuwe missie, visie en strategie. We bepaalden,
in dialoog met al die partijen met wie wij in Alphen aan den Rijn samenwerken, waarin de
grootste toegevoegde waarde van wonenCentraal is gelegen. Daarvoor bleken we uiteindelijk
niet meer dan zes woorden nodig te hebben: ‘Met ons vinden mensen hun thuis’. Ieder woord
zorgvuldig gewogen en voorzien van onze eigen betekenis. Vastgoed is ons vak, maar daarbij
richten wij onze focus op de mens en zijn omgeving. Toegespitst op de bewoners die ons nodig
hebben, maar uitgaande van hun eigen kracht. Open naar de samenleving en doelgericht in
onze eigen koers. Ondernemend als een bedrijf en betrokken als een maatschappelijke partner.
Invloedrijk, maar niet machtsbelust. Lokaal verankerd, maar midden in de wereld.
Bewogen jaar
2008 was een jaar van doen. Operationaliseren en draagvlak creëren waren de belangrijke
kernwoorden. Een proces dat zich niet tot een kalenderjaar beperkt, maar waarin we in 2008
wel beslissende en veelbelovende stappen konden zetten. In dit jaarverslag leggen wij daarover
verantwoording af.
Wij kijken terug op een bewogen jaar, waarin wij op betrokkenheid en inzet van partners én
medewerkers mochten rekenen. We maakten een begin met de herinrichting van onze portefeuille,
om voorbereid te zijn op de vragen en behoeften van de toekomst. Vanuit dat streven
hebben we besloten om bepaalde delen van ons bezit in de verkoop te zetten. Dat leidt niet
alleen tot een evenwichtige portefeuille, maar geeft ons ook een gezonde financiële basis om
nieuwbouw en renovaties te kunnen realiseren. Plannen leidden zo tot nieuwe projecten en
projecten tot nieuwe woningen. Wij keken kritisch naar onze eigen prestaties, toetsten die aan
de omgeving en legden er vervolgens verantwoording over af. Wij ontwikkelden en ondersteunden
leefbaarheidsinitiatieven. Daarmee wil wonenCentraal vooral in de kwetsbare wijken een
stabiliserende factor zijn, samen met partners die datzelfde doel nastreven. Dat meer dan 10%
van onze medewerkers dagelijks in de wijk en in onze complexen werkt, is wat dat betreft veelzeggend.
Wij zijn ook letterlijk altijd in de buurt.
Thuis gekomen
Met dit jaarverslag sluiten wij 2008 af. Een jaar waarin het speelveld van corporaties geregeld
onder vuur kwam te liggen. Er gaan stemmen op voor nog meer controle en transparantie, maar
aan dat geluid hebben wij in onze missie, visie en strategie al gehoor gegeven. We weten wie we
zijn, wat we doen en vooral ook waar we verre van blijven. Die focus geeft richting aan de koers
die we in 2007 zijn ingezet en die wij in 2008 vervolgden. WonenCentraal is stevig geworteld in
Alphen aan den Rijn. Wij zijn thuis tussen de mensen.
Rob Donninger
Directeur-bestuurder wonenCentraal
10 11

Met ons vinden mensen hun thuis
Missie, visie en strategie als nieuwe leidraad
1
In 2007 investeerde wonenCentraal veel tijd en energie in
de vaststelling van de nieuwe missie, visie en strategie.
2008 was het jaar waarin zij werden ingebed in beleid en
uitvoering. Van een slogan veranderde de missie in een
gedeeld gedachtegoed. De woorden werden vertaald naar
concrete acties en sijpelden in alle lagen van de organisatie
door. Natuurlijk is dat een doorlopend proces waarin lang
niet iedereen hetzelfde tempo doorloopt. Toch zien we al
merkbare resultaten die in de verschillende hoofdstukken
van dit jaarverslag aan bod zullen komen.
Max Wognum
“Zo ziet mijn huis eruit”
“ ,,
Ik vind het fijn dat ik nu mijn eigen kamer heb. Vroeger sliep ik met mijn broer in een
stapelbed. Nu kan ik buiten én binnen lekker spelen. Van mijn vader mag ik na het eten nog
even naar het pleintje. Daar ben ik groot genoeg voor en trouwens, ik ben er nooit alleen.
1.1 Onze missie
Onze missie is: ‘Met Ons Vinden Mensen Hun Thuis’. Achter
ieder afzonderlijk woord schuilt een strategische betekenis.
Dat begint voor ons bij Thuis. Als leverancier en exploitant van
vastgoed zijn wij in eerste instantie verantwoordelijk voor een
goed huis. Thuis zijn, je thuis voelen en thuis geven, gaat echter
om meer dan een huis alleen. Daarbij speelt ook de omgeving
een rol en de betrokkenheid die bewoners daarbij voelen.
Samenleven doe je per definitie niet alleen. Prettige buurten
worden uiteindelijk door Mensen gevormd. Vastgoed is ons vak,
woningen zijn ons instrument, maar ons bestaan wordt
gerechtvaardigd door de mensen voor wie we dat vak uit -
oefenen. Leidend daarbij is het besef dat mensen zelf bepalen
wat Hun thuis is. Dat kan voor iedereen verschillend zijn.
Wij letten op, onderzoeken, vragen en luisteren naar hen.
We zijn alert op hun signalen en proberen daar een invulling
aan te geven, waarbij wij uitgaan van de eigen wil en kracht van
mensen. Zij kunnen zelf hun huis Vinden, maar als het nodig is,
helpen wij hen daarbij. Wie daar (nog) niet (zelfstandig) toe in
staat is, kan op ons rekenen. Die vindt zijn thuis Met Ons.
Thuis tussen de mensen
12 13

1.2 Onze visie
Wij hebben onze missie niet in een ivoren toren ontwikkeld. Er ging een grondige analyse van
de politieke omgeving, de klant en de markt aan vooraf. Uit gesprekken met onze stakeholders 1
kwamen verwachtingen naar boven die we, na afweging, al dan niet in onze visie integreerden.
Het beeld dat daaruit ontstond, hebben we op onze portefeuille geprojecteerd. Het maakte
hiaten en overlappingen zichtbaar, die om een aanpassing van onze visie vroegen. Hieronder
geven wij deze op hoofdlijnen weer.
1.2.1 Uit balans
Iedereen in Alphen aan den Rijn moet de kans hebben op een woning die past bij zijn of haar
levenswijze. Ook huurders moeten kunnen kiezen uit verschillende woningtypen en huurprijzen,
verdeeld over Alphen aan den Rijn. Op dit moment is dat onvoldoende het geval:
• Er worden te weinig woningen voor de lokale huurmarkt gebouwd, zeker in het
goedkope segment.
• De huurportefeuille is niet toereikend voor de groeiende vraag van senioren.
• Het segment eengezinswoningen in de huurportefeuille moet groeien, zodat ook
huurders een wooncarrière kunnen maken.
• Alphen aan den Rijn is grofweg verdeeld in Noord (nadruk op appartementen in
de verhuur) en Zuid (nadruk op koop eengezinswoningen).
• De lokale woningmarkt blijkt verstopt en vraagt om maatregelen die de dynamiek
terugbrengen.
1.2.2 Dynamiek en doorstroming
Om bovenstaande knelpunten op te lossen, hebben we een uitdagende visie geformuleerd.
Door selectieve verkoop en nieuwbouw brengen we meer balans in de portefeuille en daarmee
meer keuzevrijheid voor huurders. WonenCentraal is in 2008 met een ambitieuze verkoopcampagne
gestart, onder de naam ‘Durf te dromen’. We willen 1.400 woningen verkopen die in onze
portefeuille oververtegenwoordigd zijn. Met een door de fiscus geaccordeerde kortingsregeling
brengen wij zo betaalbare koopwoningen op de markt, in een prijsklasse die verder niet voorhanden
is in Alphen aan den Rijn. Daarmee geven we onze huurders een unieke opstap in hun
wooncarrière. Verkoop is bovendien goed voor de stabiliteit van buurten en draagt bij aan een
onverdeeld Alphen aan den Rijn.
De opbrengsten van de verkoop gebruikt wonenCentraal om de nieuwbouw en aanpassingen
van bestaande woningen te betalen. We bouwen de komende jaren 1.200 nieuwe woningen:
400 eengezinswoningen en 800 (zorggeschikte en levensloopbestendige) appartementen.
Hiermee brengen we beweging in de woningmarkt. De verhuizende huishoudens laten immers
(goedkope) huurwoningen achter die we weer aan starters kunnen verhuren.
Voor dat laatste trekken we in de voornoemde periode vijf miljoen euro extra uit. Hiermee
dragen we bovendien bij aan het voorkomen van klimaatverandering. Tot 2015 besteden we
één miljoen euro extra aan vastgoed voor welzijn, zorg, leren en werken. We bieden woningen
voor senioren en voor mensen met een beperking, waardoor zij betrokken kunnen blijven bij
de samenleving. Dat betekent vaak ook dat we in de buurt voorzieningen voor zorg en welzijn
realiseren. Prettige wijken zijn belangrijk voor een thuisgevoel. Daarom investeren we flink in
leefbaarheid: we trekken hier zelfs één miljoen euro extra voor uit.
1.2.4 Lokale verankering
Als middelgrote corporatie kiezen wij ervoor om lokaal te blijven. Onze kracht ligt in het dicht bij
en aanspreekbaar zijn voor zowel onze huurders als onze partners. Wij investeren op vol
vermogen in onze stad. Die maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen we hoog op. Door het
hele jaarverslag heen geven we aan op welke wijze wij hieraan invulling geven en welke investeringen
ermee gemoeid zijn. Dat is overigens niet altijd in harde euro’s aan te geven, omdat het
ook een kwalitatieve investering betreft.
We werken in onze maatschappelijke rol graag samen met lokale en regionale partijen.
Naar onze mening hebben alle betrokkenen baat bij een open relatie, die ruimte laat voor discussie.
Wij willen ons opstellen als sparringpartner. Ontvankelijk voor feedback en suggesties, maar
soms ook een tikkeltje eigenwijs. Door positief kritisch te zijn op onze omgeving, maar zeker ook
op onszelf, doen we recht aan onze ambities. Samen van en voor Alphen aan den Rijn.
1.3 Verantwoording
Dat is de kern van de bedrijfsvisie van wonenCentraal, die verderop in dit jaarverslag per
onderwerp wordt toegelicht. Een visie die het antwoord is op verwachtingen die onze partners
naar ons hebben uitgesproken. Een visie die een oplossing biedt voor lokale maatschappelijke
vraagstukken op het gebied van wonen, welzijn, werken en samenleven. Maar ook een visie die
gebaseerd is op uitgebreide analyses van ontwikkelingen op de lokale woningmarkt, zodat
Alphen aan den Rijn kan voldoen aan de toekomstige woningvraag. Tot slot gaat het om een
haalbare visie. RIGO heeft de visie doorgerekend en geconcludeerd dat deze haalbaar zijn.
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
hebben onze plannen eveneens getoetst en komen tot eenzelfde conclusie. De nieuwbouw,
aanpassingen, verkoop en investeringen vormen een samenhangend geheel dat leidt tot goede
wijken en goed wonen in Alphen aan den Rijn.
1.2.3 Goed wonen en leven (2008-2015)
WonenCentraal heeft een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Mensen die dat nodig hebben,
geven we een extra steuntje in de rug. Dat doen we op verschillende manieren, waarvoor we in
de periode 2008-2015 extra budget vrij maken. Zo zorgen we voor lage woonlasten. Naast het
laag houden van de huren, verminderen we ook het energieverbruik.
1
Zie hoofdstuk 3: ‘Verankering in onze omgeving’.
14 15

Nieuwe bedrijfsvisie vertaald naar beleid
Hoe onze organisatie de missie uitdraagt naar kerntaken
2
In de uitwerking van onze missie en onze visie blijven we
onze portefeuille en onze diensten afstemmen op de verwachtingen
van huurders, overheid en lokale stakeholders. In dit
hoofdstuk beschrijven we hoe de nieuwe bedrijfsvisie is vertaald
naar beleidsdoelstellingen voor onze kerntaken. In 2008
hebben we met het nieuwe beleid een aanvang gemaakt, vaak
in dialoog en soms in discussie met onze partners.
2.1 Strategisch voorraadbeleid
De bedrijfsvisie en de vastgoedstrategie bepalen de samenstelling
van de gewenste woningportefeuille. Met het strategisch
voorraadbeleid spiegelen we het huidige bezit aan onze ambities
en brengen wij hen met elkaar in overeenstemming.
Jacoba Kom
“Hier wil ik oud worden”
2.1.1 Ons bezit
De portefeuille van wonenCentraal bevatte bij de afsluiting van
het jaar 8.882 woningen (dit waren er 8.859 in 2007). Dat is
ongeveer een derde van de totale woningvoorraad in Alphen aan
den Rijn. Wij zijn eigenaar van driekwart van alle huurwoningen
in deze gemeente en zijn daarbij vrijwel de enige verhuurder
van sociale huurwoningen. Ruim 60% van onze woningen is een
appartement in een (middel)hoogbouwcomplex. Deze flats zijn
grotendeels gesitueerd in het noorden van Alphen aan den Rijn.
“ ,,
Het belangrijkste is dat mijn moeder de rest van haar leven in haar huisje kan blijven
wonen. Alles is gelijkvloers en ze heeft een leuke tuin. Een bejaardenhuis is voor haar geen
optie. Ze wil zo lang mogelijk zelfstandig haar gang gaan. Dat geeft haar een hoop rust.
Thuis tussen de mensen
16 17

Woningtype
Aantal
Voor de betaalbaarheid van de woningen zijn de prijsgrenzen uit de Wet op de Huurtoeslag maatgevend.
Daarbij gaat het om de kernvoorraad, die aan het eind van het jaar uit 6.463 woningen
bestond.
Eengezinswoning 2.675
Boven/benedenwoning 53
Naast woningen verhuren wij ook winkel- en bedrijfspanden, verzorgingshuizen, garages, kelders
en andere ruimten. De samenstelling van ons bezit bleef nagenoeg gelijk ten opzichte van 2007.
Corridorflat 567
Galerijflat 3.509
Portiekflat 1.546
Maisonnette 409
Bijzondere woonvorm 123
Totaal 8.882
Figuur 1: Woningen in aantallen per woningtype (2008)
Ruim tweederde van onze woningen valt onder de zogenaamde kernvoorraad: woningen met
een maximale huurprijs van € 499,51 per maand. De goedkoopste woningen hebben een huur
van minder dan € 348,99 per maand. Deze reserveren wij bewust voor mensen met een kleinere
portemonnee. Wanneer hun inkomen niet toereikend is, kunnen zij voor deze woningen huurtoeslag
aanvragen. Natuurlijk kunnen bewoners die in staat zijn om meer huur op te brengen ook
bij ons terecht. Slechts 3,5% van onze woningen heeft een huur die hoger is dan de maximaal
subsidiabele huurprijsgrens van € 631,73 per maand. Deze verhoudingen weerspiegelen onze
missie om de primaire focus te richten op mensen die op de woningmarkt wat extra ondersteuning
kunnen gebruiken.
Subsidiabele huur Aantal woningen %
631,73 312 3,5%
8.882 100%
Figuur 2: Aantal woningen verdeeld over de verschillende huurklassen per 31-12-2008
Type object 2008 2007
Woongelegenheden 8.882 8.859
Bedrijfsruimten 29 29
Vastgoed voor zorginstellingen 7 5
Garages 393 407
Verhuurbare ruimten 38 38
Kelders 96 96
Eindtotaal 9.445 9.434
Figuur 3: De samenstelling van ons bezit per 31-12-2008
2.1.2 Strategielabels
Zoals gezegd heeft wonenCentraal geconstateerd dat de portefeuille niet in balans is 2 , noch qua
locatie in Alphen aan den Rijn, noch qua type woning en bouwjaar. Het gros van de woningen
van wonenCentraal zijn galerij- en portiekflats, voornamelijk in de wijk Ridderveld en gebouwd
in de jaren ’70. Bewoners die het zich financieel kunnen veroorloven om een stap te maken,
verhuizen niet. Voor hen is de stap naar de koopmarkt veelal niet mogelijk. Zij zouden hun
huidige woning wel willen verruilen voor een eengezins- of seniorenwoning, maar deze zijn in
Alphen aan den Rijn niet voldoende beschikbaar, noch op de koopmarkt, noch in de huursector.
Dit belemmert de doorstroming, waardoor starters slechts moeizaam toegang krijgen tot de
woningmarkt. Ook beantwoorden wij te weinig aan de groeiende vraag van senioren naar levensloopbestendige
en zorgtoegankelijke woningen. Met onze nieuwe bedrijfsvisie willen wij daar
tegenwicht aan bieden. Het strategisch voorraadbeleid, in combinatie met ons nieuwbouwbeleid,
moet de transformatie van onze woningportefeuille bewerkstelligen. In het eerste kwartaal van
2008 zijn we aan de slag gegaan om die transformatie concreet te maken, door het toekennen
van strategielabels aan complexen. Mogelijke labels zijn doorexploiteren, verkopen, opwaarderen,
herpositioneren of vervangen. Op basis daarvan gaan we in 2009 plannen vaststellen voor
de gebouwen waar ingrepen nodig zijn.
2
Zie paragraaf 1.2.1
18 19

2.2 Verkoopbeleid
In het najaar van 2008 is wonenCentraal met een grootscheepse
verkoopcampagne onder haar huurders gestart. Het betreft
voornamelijk appartementen die in onze portefeuille zijn oververtegenwoordigd.
Aan de verkoop verbinden we aantrekkelijke
kortingen, zodat potentiële kopers ons aanbod een serieuze
kans geven. Want huren mag prettig en ontspannen zijn, veel
mensen willen ook graag eigen vermogen opbouwen. De
campagne ‘Durf te dromen’ speelt in op dat marktsegment. Zij
brengt koopwoningen binnen handbereik in een prijsklasse die
nauwelijks aanwezig is in Alphen aan den Rijn.
Indirect draagt ons verkoopbeleid ook op een andere manier
bij aan de kansen van (koop)starters. Met het geld dat
wonenCentraal door de verkoop verkrijgt, kan zij renovaties
en nieuwbouw realiseren. De doorstroming naar deze nieuwe
woningen verruimt het goedkope huuraanbod. Het mes snijdt
zo aan twee kanten. Knelpunten op de Alphense woningmarkt
worden minder nijpend, terwijl we koopkansen bieden aan
inwoners die het anders misschien niet hadden aangekund of
aangedurfd. De uitvoering van het verkoopplan had flink wat
voeten in de aarde, waardoor de campagne pas in oktober 2008
van start kon gaan. Er moesten keuzes gemaakt worden over de
kortingsregeling, het in te zetten product en de invulling van de
communicatiecampagne. Op al die terreinen moesten verschillende
stakeholders, verplicht of facultatief, goedkeuring verlenen:
de Huurdersraad, VROM, WSW, CFV, de Belastingdienst en
de gemeente. Daaraan gingen intensieve overlegvormen vooraf,
die uiteindelijk resulteerden in een gedragen verkoopbeleid.
2.2.1 Korting voor huurders
Onze huurders krijgen de gelegenheid om met korting een
woning te kopen, hetzij hun eigen huis, hetzij een vrijgekomen
woning uit het aangemerkte bestand. Wanneer er verschillende
gegadigden zijn, is het aantal huurjaren in de huidige woning
bepalend. De woningen waarin klanten geen interesse tonen,
worden zonder korting op de vrije markt aangeboden.
Huurders komen in aanmerking voor aantrekkelijke kortingen
tot maximaal 40% op de aankoopsom. Deze zijn gekoppeld aan
een non-speculatiebeding. Dit houdt in dat de koper de verleende
korting moet terugbetalen aan wonenCentraal indien de
woning binnen het afgesproken aantal jaar toch wordt verkocht.
Het betreft 40% korting bij zes jaar, 30% bij 3 jaar en 10% zonder
voorwaarden.
DE SLEUTEL IN HANDEN
Er vloeide nog net geen champagne, maar
verder was het een feestelijk moment.
Ismet en Senija ondertekenden met een
blij gezicht de Akte van Levering bij de
notaris. Daarmee zijn zij de eerste huurders
van wonenCentraal die het kooptraject
afronden. Majda, hun jongste dochter,
nam met vrolijke ogen de sleutels in
ontvangst.
Ismet is er nog steeds een beetje beduusd
van. “We waren best nerveus,
want het is toch een officiële gelegenheid.
De notaris pakte het professioneel
aan, maar maakte gelukkig ook grapjes.
We hebben in de afgelopen tijd zoveel
documenten onder ogen gehad, dat
je haast niet kunt geloven dat het nu
allemaal definitief is. Met dit huis willen
wij ons leven in Nederland verder
opbouwen. Toen wij in 2000 hierheen
kwamen, hadden we nooit durven dromen
van een kans als deze. Vandaag
tekenen we ook voor de toekomst van
onze dochters.”
Ismet Bulakaj
trotse eigenaar
van zijn
eerste koophuis
Het gezin wil over een maand verhuizen
naar de Neptunusstraat. Daarvoor moet
er nog flink wat werk worden verzet.
Het behang gaat eraf, de keuken wordt
vervangen en de slaapkamers voor Yasmina
en Majda moeten in orde worden
gebracht. “Ik wil er een mooie en gezellige
sfeer creëren. We willen hier langer
dan zes jaar blijven wonen en dat niet
alleen om de korting van 40%. Wij hebben
nu veel meer ruimte, terwijl onze
maandlasten gelijk blijven. Als je zo’n
kans krijgt, moet je die met beide handen
aangrijpen.”
Ismet hoopt dat het niet zijn laatste
verhuizing is. “Toen wij nog geen verblijfsvergunning
hadden, hebben we vijf
jaar in Drenthe gewoond. Ooit willen
we terug naar de rust, de natuur en de
gezelligheid daar. Maar eerst dit. Vandaag
voelt voor ons als de Amerikaanse
droom. Als je hard werkt, kun je heel
veel bereiken. Yes, we can, maar dan op
z’n Nederlands!”
2.2.2 Durf te dromen
Met de campagne ‘Durf te dromen’ zetten we onze huurders
aan om gebruik te maken van de aantrekkelijke kansen die wij
hun bieden als koopstarter. De invulling van de campagne is
sterk gericht op persoonlijk contact en begeleiding. Belangstellenden
krijgen een persoonlijke koopcoach toegewezen die hen
stap voor stap begeleidt in het koopproces. De administratieve
en financiële procedures zijn immers complex, zeker voor starters,
en daarbij kunnen sommigen best een steuntje in de rug
gebruiken.
Daarnaast hebben we sterk ingezet op de bekendmaking van
de verkoopcampagne met een breed scala aan marketing- en
promotiemiddelen. Wij maakten gebruik van grote banieren
die, verspreid over de stad, volledige gevels van onze complexen
bestrijken. Wekenlang verschenen er paginavullende
advertenties in de lokale pers en grote posters in abri’s. In
testimonials deden belangstellenden hun verhaal en lieten
wij verschillende doelgroepen aan het woord.
2.2.3 Resultaten
Aan het begin van 2008 stelden wij ons het doel om gedurende
het jaar tot 190 koopaktes te komen. Dit is later bijgesteld
naar 125, omdat de campagne pas in oktober 2008 van start
ging. Uiteindelijk heeft wonenCentraal in 2008 138 woningen
verkocht, waarvan 40 op de vrije markt (voorafgaand aan de
actie). Van die 138 woningen kunnen wij de verkoopopbrengst
van 41 woningen toeschrijven aan 2008. De overige 97 woningen
worden in 2009 verantwoord. Het betreft mondelinge
koopovereenkomsten of koopaktes waarvan de ontbindende
voorwaarden nog niet waren vervallen. WonenCentraal toont
zich tevreden met dit resultaat, eens te meer omdat de campagne
pas eind oktober van start ging en samenviel met de
eerste tekenen van de economische crisis.
In 2006 werkten we bij verkoop van huurwoningen nog regelmatig
met verouderde taxatierapporten. Het mogelijke gevolg
daarvan is dat we woningen onbedoeld onder hun waarde
verkopen. Daarom hebben we in 2007 maatregelen getroffen
om dit te voorkomen. Ondanks de verscherpte procedure, is
in 2008 toch nog één woning verkocht op basis van een verouderd
taxatierapport. Overigens bleek dit geen gevolgen te
hebben voor de waarde waarvoor de woning is verkocht. Deze
kwam namelijk overeen met recente taxaties van omliggende
woningen.
20 21

2.2.4 Vervolg
Uit onze portefeuille zijn in totaal 2.800 woningen aangemerkt voor verkoop. Hiervan werden
1.800 woningen al in 2008 in de verkoop gezet. De overige 1.000 woningen volgen in 2009
(800) en 2010 (200). Van dat bestand wil wonenCentraal 1.400 woningen over een periode van
10 jaar verkopen. Het vermogen dat daarmee vrijkomt, wenden wij aan om, onder andere, 1.200
huurwoningen te bouwen: 400 eengezinswoningen en 800 seniorenwoningen.
In 2009 verwachten we 400 woningen te kunnen verkopen. Wij zullen daartoe de organisatorische
basis van het verkoopbeleid verstevigen. Het proces achter de koopaktes, op basis van een
licentie op ‘Slimmer kopen’, verdient stroomlijning, evenals de splitsing van de complexen in appartementsrechten.
Ook gaan we aan de slag met de oprichting van en het contact met VvE’s.
2.2.5 Maatschappelijk rendement
Deze campagne is een één-op-één vertaling van de nieuwe bedrijfsvisie. Zij draait om kansen
bieden en zelfredzaamheid. Onze huurders kunnen met dit aanbod een wooncarrière opbouwen
die hun mogelijkheden tot onafhankelijkheid en vermogensopbouw biedt. Daarmee neemt één
van de maatschappelijke kerntaken van onze corporatie zeer concrete vormen aan.
Daarnaast toont recent onderzoek 3 aan dat bewoners gunstiger oordelen over de leefbaarheid in
hun buurt naarmate het aandeel koopwoningen toeneemt. Met ons verkoopbeleid dragen wij dus
ook bij aan wijken die door hun gevarieerde samenstelling een prettige, veilige en evenwichtige
omgeving vormen.
Om een inschatting te geven van het maatschappelijke rendement dat wij met dit beleid beogen,
kunnen wij een vergelijking maken op basis van de WOZ taxatie uit 2007. De voor verkoop aangemerkte
woningen vertegenwoordigen dan een totale waarde van € 401 miljoen. Met kortingen
die kunnen oplopen tot 40%, zal de uiteindelijke opbrengst van de verkoop lager uitvallen.
Wanneer alle kopers zouden kiezen voor de maximale korting, bedraagt de opbrengst in het
uiterste geval niet meer dan € 241 miljoen. Het verschil, te weten € 160 miljoen, is een directe
consequentie van het verkoopbeleid van wonenCentraal. Dit bedrag kan daarom worden gezien
als een maatschappelijke investering in de lokale woningmarkt van Alphen aan den Rijn.
2.3 Huurbeleid
In 2008 zijn we het overleg met de Huurdersraad aangegaan over een mogelijke wijziging in ons
huurbeleid. Wanneer we mensen hun thuis willen laten vinden, zullen we ook een huurniveau
moeten bieden dat bij hun inkomen en hun levenswijze past. Met Huur op Maat, een SEVexperiment
voor een periode van drie jaar, hebben we een instrument in handen waarmee we die
keuzevrijheid voor woningzoekenden kunnen vergroten.
Bij Huur op Maat is de reële huur van de woning, vastgesteld volgens het WoningWaardering-
Stelsel (WWS), het uitgangspunt. Afhankelijk van het inkomen van de huurder, kan er vervolgens
een korting worden gegeven. Waar we nu nog korting op een woning verlenen, wordt die bij
Huur op Maat aan de persoon gekoppeld. De woonlasten worden daardoor eerlijker verdeeld.
Korting wordt alleen waar nodig gegeven. Een jaarlijkse toetsing op inkomenspositie fungeert als
basis voor een eventuele bijstelling van het kortingspercentage. De verandering in woonlasten
loopt daarmee gelijk met de maatschappelijke carrière. Dit verkleint de kloof tussen de huur- en
de koopsector en huishoudens zullen zich eerder gestimuleerd voelen om een passende woning
te zoeken.
WonenCentraal ziet in deze invulling van passend huren een middel om betaalbare woningen
voor iedereen te realiseren. Deze methode van huurberekening breekt drastisch met het bestaande
beleid. De uitwerking van deze regeling heeft nogal wat voeten in de aarde en vergt ook
de ondersteuning van de Huurdersraad en de gemeente. In 2009 zal moeten blijken of we tot de
introductie van dit systeem kunnen overgaan.
2.3.1 Huurverhoging
Jaarlijks voert wonenCentraal in juli een huurverhoging door. Daarbij houden wij ons aan de
regels van het Rijk, die voorschrijven dat de huurverhoging niet het inflatiepercentage mag overschrijden.
In 2008 kwamen beide uit op 1,6% (in 2007 was dit 1,1%).
Voor sommige woningen passen wij de huur aan op het moment dat de woning opnieuw wordt
verhuurd (harmonisatie). Dit is nodig om, na jarenlange bewoning, het evenwicht in de prijs/
kwaliteitverhouding te herstellen. In 2008 is dit 218 keer gebeurd met een gemiddelde verhoging
van 7,9%.
2.3.2 Huurtoeslag
In 2008 hebben 1.665 huurders ons gemachtigd de huurtoeslag te verrekenen. In 2007 waren
dat er 1.775. Uit de gegevens van de Belastingdienst blijkt dat het aantal mensen dat huurtoeslag
ontvangt rond de 3.000 ligt. Dit aantal sluit aan op dat van enkele jaren geleden, toen bijna
alle huursubsidie nog via wonenCentraal liep. De daling is het gevolg van de werkwijze van de
Belastingdienst, die de toeslag steeds vaker rechtstreeks aan de huurder overmaakt. Bij vragen
of problemen kunnen onze woonconsulenten echter nog steeds behulpzaam zijn. Per aanvraag is
gemiddeld € 2.182,- toeslag verrekend (in 2007 was dat € 2.092,-).
2.3.3 Huurbezwaren
In 2008 tekenden 20 huurders bezwaar aan bij de Huurcommissie tegen de jaarlijkse huurverhoging
en één huurder tegen de afrekening van servicekosten. Hiervan werden negen bezwaren
niet ontvankelijk verklaard en in acht gevallen deed de Huurcommissie uitspraak door alle bezwaren
af te wijzen. Eind 2008 had de Huurcommissie nog vier bezwaren in behandeling.
De overige huurders betalen inmiddels allemaal de nieuwe huur.
2.3.4 Huurincasso en ontruimingen
WonenCentraal wil niet alleen dat mensen hun thuis vinden, maar ook dat zij het behouden.
Onze aanpak van huurachterstanden en ontruimingen is in de afgelopen jaren uitgegroeid tot
een groot succes. Eind 2008 werden landelijke cijfers bekend gemaakt waaruit bleek dat het aantal
ontruimingen door corporaties in 2007 met maar liefst 14% was gestegen. Bij wonenCentraal
zet de dalende lijn echter gestaag door. Vonden in 2007 nog 19 ontruimingen plaats (ter vergelijking:
in 2006 waren dit er zelfs 44), het afgelopen jaar konden we volstaan met 8. Bij drie van
de acht ontruimingen waren de bewoners met de noorderzon vertrokken en in één geval betrof
het een garage. Slechts vier huishoudens moesten in 2008 dus elders onderdak zien te vinden.
3
publicatie van VROM (jan 2009) over een recent onderzoek van Rigo: Kwaliteit van buurt en straat – tussen feit
en fictie.
22 23

Ook in alle andere stadia van het aanmaningsproces zien we een significante afname. Zo was er
zowel een vermindering in het aantal vorderingen dat aan de deurwaarder werd overgedragen
(van 265 in 2007 naar 182 in 2008), als in de bedragen die daarmee gemoeid waren (van
269.000 naar 205.000). Met 40 aanzeggingen voor ontruimingen bleven we ook ruim onder de
norm van maximaal 120.
Dit mooie resultaat is te danken aan een verschuiving van procedures naar mensen, conform
onze missie. Al in een heel vroeg stadium gaan we met wanbetalers rond de tafel om de achterliggende
oorzaak te achterhalen. Dat persoonlijke contact maakt de weg vrij om patronen te
doorbreken en te zoeken naar een structurele oplossing. Het convenant dat wij in 2007 met de
gemeente en de GGD Hollands Midden ondertekenden, draagt daar zeker aan bij. Door de intensieve
samenwerking met deze partijen kan er snel een hulpverleningstraject worden opgestart
indien dit nodig is. Tegelijkertijd kunnen deze huurders een beroep doen op hulp bij schuldsanering
en budgetbeheer.
Hoe mooi deze resultaten ook zijn, wij blijven realistisch. Huurders moeten wel de wil en de mogelijkheden
hebben om hun situatie te veranderen. Dat is niet iedereen gegeven, maar zolang wij
op een totaal aantal huurders van bijna 9.000 slechts een handjevol mensen niet kunnen helpen,
worden wij bevestigd in de lijn die wij met elkaar en met partners hebben ingezet.
2.4 Nieuwbouw
Naast ons verkoop- en huurbeleid, vormt het nieuwbouwbeleid de derde pijler waarmee wij
inspelen op de woonopgave in Alphen aan den Rijn. Verderop in dit jaarverslag wijden wij hier
een heel hoofdstuk aan (hoofdstuk 7), waarin wij aangeven op welke wijze onze nieuwbouwprojecten
bijdragen aan de dynamiek en de balans op de Alphense woningmarkt.
2.3.5 Woonfraude
In de grote steden is woonfraude een structureel probleem. Dat komt omdat daar de huurprijs lager
is dan de marktwaarde en de wachttijden erg lang zijn. Deze situatie doet zich in Alphen aan
den Rijn nagenoeg niet voor. De gemiddelde huurprijs ligt niet veel lager dan de marktwaarde en
ook de wachttijden zijn korter. Woonfraude komt in onze woningen dan ook weinig voor. Vóór
het aangaan van een huurovereenkomst verifiëren wij in een huuradviesgesprek gegevens over
inkomen, gezinssamenstelling en identiteit. Daarnaast hebben wij elf huismeesters in dienst die
precies weten wie waar woont. Zij hebben snel in de gaten als er iets niet klopt en nemen dan
meteen actie. In 2008 hebben wij samen met de politie wel onderzoek gedaan naar enkele gevallen
van onderhuur, maar deze hebben wij niet overtuigend kunnen aantonen.
2.3.6 Maatschappelijk rendement
WonenCentraal wil zoveel mogelijk mensen aan een goed en betaalbaar huis helpen. Die maatschappelijke
taak is het fundament onder onze missie. Als corporatie verhuren wij een groot deel
van onze woningvoorraad aan huishoudens die geen marktconforme bedragen kunnen opbrengen.
Daar passen wij ons huurniveau op aan.
In 2008 had wonenCentraal een totaalbedrag van bijna € 47 miljoen 4 bij haar huurders in
rekening gebracht. Deze opbrengst had hoger kunnen zijn als wonenCentraal de maximale huur,
zoals is gereguleerd binnen het WWS, had berekend, namelijk ruim € 61 miljoen. Het verschil
van € 14 miljoen is een tastbare consequentie van het hierboven beschreven huurbeleid van
wonenCentraal. Dit bedrag kan daarom worden gezien als onze maatschappelijke investering in
de lokale woningmarkt van Alphen aan den Rijn.
Het maatschappelijke rendement van ons huurbeleid zien wij op kwalitatieve wijze ook terug in
het sterk verminderde aantal ontruimingen. WonenCentraal zet hierop in met veel mankracht en
een intensieve werkwijze en daarmee boeken wij succes. Die investering is niet in euro’s uit te
drukken, maar draagt wel degelijk bij aan een meer betrokken samenleving waarin zoveel mogelijk
mensen zich thuis en geborgen voelen.
4
De hier genoemde huursom kan afwijken van andere getallen in het jaarverslag. Dit heeft te maken met de peildatum.
In het bovenstaande is rekening gehouden met 31-12-2008. Mutaties die gedurende het jaar hebben plaatsgevonden
24
en waarvoor vanaf die datum een hogere huurprijs is mee gaan tellen, zijn in dit bedrag niet meegerekend.
25

Rob Donninger
“Wij investeren in onze stad”
Verankering in onze omgeving
Stakeholders, afspraken en resultaten
3
In onze missie hebben wij vastgelegd dat onze toegevoegde
waarde het meest tot haar recht komt in de lokale samenleving.
Wij willen voeling houden met Alphen aan den Rijn
en hier draagvlak voor onze visie creëren. Onze gemeente
ziet zich voor een uitdagende woonopgave gesteld en daaraan
kan wonenCentraal een maatwerk invulling geven.
Die lokale borging betekent ook dat we met open ramen en
deuren de wisselwerking met partners en stakeholders aangaan
5 . WonenCentraal wil een ondernemende, naar buiten
gerichte organisatie zijn die meedenkt en meebouwt aan een
betrokken samenleving. Om dat te realiseren werken
we samen met andere partijen, ook (of juist) wanneer deze
kritisch zijn en onze meningen niet direct delen. In dit
hoofdstuk geven we een beeld van de wijze waarop die
samenwerking in 2008 gestalte kreeg.
“ ,,
WonenCentraal wil een lokale, maatschappelijke rol vervullen. Daarom kijken we graag
over de muren van ons kantoor heen. We zoeken bewust de samenwerking met partners
en stakeholders op. Met hen gaan we regelmatig in gesprek en soms in discussie.
3.1 Dialoog
Bij de totstandkoming van haar positionering heeft
wonenCentraal gebruik gemaakt van Maatschappijrelatiemanagement
(MRM). Dit instrument bestaat uit een vragenlijst
die zowel externe als interne stakeholders kunnen invullen.
Intern hebben alle betrokkenen in principe meegewerkt, zowel
de MT-leden als medewerkers en de Raad van Commissarissen.
Vervolgens gingen we ook in gesprek met alle externe betrokken
partijen. Het heeft ons geholpen om onze plaats in de
samenleving te bepalen en om een helder beeld te krijgen van
de verwachtingen die de lokale stakeholders ten aanzien van ons
koesteren. Deze basis sterkt ons in de wens om op structurele
wijze het debat met hen aan te gaan.
Thuis tussen de mensen
5
Zie ook hoofdstuk 10 over Governance, bestuur en toezicht voor een schematische
voorstelling van het speelveld waarin wij ons met partners begeven.
26 27

3.2 Huurders
Zowel op strategisch als uitvoerend niveau voeren we regelmatig
overleg met vertegenwoordigingen van onze klanten, de
huurders.
3.2.1 Huurdersraad
De lokale Huurdersraad vertegenwoordigt, als wettelijk orgaan,
al onze huurders. In 2008 kwam de Huurdersraad 44 keer
bijeen, waarvan 16 keer met wonenCentraal: 6 reguliere vergaderingen
en 10 keer in een extra overleg, vanwege de vele
onderwerpen op onze gezamenlijke agenda. In 2008 verliep de
dialoog met de Huurdersraad over drie sporen:
• De Huurdersraad werd al in 2007 betrokken bij het traject
van de nieuwe bedrijfsvisie. In 2008 mondde dit uit in een
positief advies. Vervolgens hebben de leden op zeer
construc tieve wijze meegedacht over de uitrol van deze
visie, bijvoorbeeld over het verkoopbeleid en de labeling
van onze complexen.
• Tussen de Huurdersraad en wonenCentraal heerst een
natuurlijk spanningsveld, veroorzaakt door een verschillend
perspectief (operationeel versus strategisch). Omdat in
2008 de uitrol van de nieuwe missie, visie en strategie
plaatsvond, heeft wonenCentraal extra geïnvesteerd
in de vertrouwensrelatie. Een onderwerp van dusdanig
strategisch belang verdient een duidelijke uitleg en vereist
een gemeenschappelijk draagvlak. Tijdens een tweedaagse
heisessie hebben wij hierover met de Huurdersraad
overlegd. Wij discussieerden openlijk over de kwaliteit van
de primaire dienstverlening, over het bestuur en beheer van
VvE’s en andere lopende zaken. De Huurdersraad wilde
bijvoorbeeld eerst zekerheid over de kwaliteit van plan -
matig onderhoud en VvE’s, alvorens hun goedkeuring te
geven aan de strategische labeling.
• Wij hebben voor 2009 één gezamenlijke agenda vastgesteld,
waarbij de Huurdersraad zelfstandiger gaat opereren.
De Algemene Ledenvergadering treedt op als beslissend
orgaan en wonenCentraal neemt hierin wat meer afstand.
De bewonerscommissies worden gestimuleerd om de ledenvergadering
te bezoeken, omdat daar de budgetten worden
verdeeld. We nemen in het kader van de overlegwet 6 wel de
verantwoordelijkheid op ons om te zoeken naar nieuwe,
creatieve vormen van bewonersparticipatie, ook met VvE’s.
Te denken valt aan klantenpanels, online enquêtes en
werkgroepen.
DE KRACHT VAN HET
HARMONIEMODEL
Toen Jan Blikman zes jaar geleden werd
gevraagd om het voorzitterschap van de
Bewonerscommissie Preludeweg op zich
te nemen, zei hij niet klakkeloos ja. In
zijn visie moet een bewonerscommissie
bestaan uit mensen die het algemeen belang
voor ogen hebben. Bewoners die niet
blijven stilstaan bij een scheefhangend
keukenkastje, maar de grote lijnen kunnen
overzien. Commissieleden die sociaal
vaardig zijn en goed hun prioriteiten en
beperkingen kennen. Nu, terwijl de grootscheepse
renovatie van de Preludeweg in
volle gang is, blijkt pas hoezeer Jan op
zijn wenken is bediend: de bewonerscommissie
vervult haar rol met verve.
Jan Blikman
Voorzitter
Bewonerscommissie
Preludeweg
Natuurlijk zijn we het niet altijd met elkaar
eens, maar we hebben respect voor
elkaars mening.
Luister, ik ben niet naïef. Ik zie heus wel
dat niet alles vlekkeloos verloopt. Waar
het dan om draait, is communicatie.
Tussen wonenCentraal en de bewonerscommissie,
maar ook naar onze achterban.
Als we alle ervaringen, klachten
en ideeën van bewoners verenigen tot
één stem, is wonenCentraal bereid te
luisteren. Je moet dan wel bereid zijn
je speerpunten te kiezen. Ik heb er bijvoorbeeld
geen enkele behoefte aan om
op de stoel van de architect of de aannemer
te gaan zitten. Ook dat is vertrouwen.
Ieder z’n vak.
3.2.2 Bewonerscommissies
Als spreekbuis van alle bewoners in een complex vervullen
de bewonerscommissies voor wonenCentraal een belangrijke
signaalfunctie. In deze relatie vond in 2008 een voorzichtige
verschuiving plaats van een formele naar een informele structuur.
Het structurele voor- en najaarsoverleg wordt steeds vaker
aangevuld met tussentijdse overlegvormen, al dan niet in kleinere
formaties. Zeker bij incidenten weten wij elkaar te vinden.
Nu we in de nieuwe visie meer sturen op participatie en zelfredzaamheid,
vragen we ook meer initiatief van bewonerscommissies.
Wij proberen niet eenzijdig de door hen gesignaleerde
problemen op te lossen, maar zetten hen aan tot uitwerking
van hun eigen plannen. Dit is een subtiel verschil dat niet door
alle bewonerscommissies in dezelfde mate wordt ervaren of
opgepakt, maar het is voor wonenCentraal wel een doel om na
te streven.
In 2008 waren er 26 bewonerscommissies actief met in totaal
159 leden. De voormalige bewonerscommissie van Akkerwinde/
Boterbloem heeft zich met zes leden verenigd in een contactgroep
met een zeer actief en betrokken activiteitenteam. Samen
met de Huurdersraad organiseerde wonenCentraal voor de
bewonerscommissies een thema-avond over de verbetering van
onze primaire processen. Onze aandachtspunten kwamen aan
bod, maar we lieten ook overtuigend zien dat vanaf 2005 een
stijgende lijn is ingezet op veel onderdelen van onze dienstverlening
7 . In 2008 zette wonenCentraal ook een excursie op
touw voor de bewonerscommissies, waaraan 33 leden deelnamen.
Wij bezochten het Amsterdamse Osdorp en een
collega-corporatie in de Bijlmer om ervaringen uit te wisselen.
3.2.3 Klankbordgroepen
Naast het structurele overleg met de bewonerscommissies
over de dagelijkse gang van zaken, roept wonenCentraal bij
bijzondere situaties ook klankbordgroepen in het leven. Dit is
vaak het geval bij renovatie of sloop. Wij vragen bewoners om
hierin plaats te nemen om, voorafgaand aan een project, mee
te denken over de invulling van onze plannen. In 2008 waren
drie klankbordgroepen actief: in de Bloemhofstraat (renovatie
woningen), aan de Lage Zijde (sloop- en nieuwbouwproject
Masterplan) en op het Aïdaplein (om een brug te slaan tussen
de VvE en de bewonerscommissie).
“Ik geloof dat het geen enkele zin
heeft om als bewonerscommissie voortdurend
het conflict te zoeken met
Ik zit nu zelf midden in de renovatie van
wonenCentraal. Er staan belangrijke
mijn flat en geloof me, dat is pittig. Niet
zaken op het spel waarmee veel bewoners
iedereen kan tegen de onrust en het ladelijkheid
zijn gemoeid. Met die verantwoorwaai.
Daar moeten we elkaar een beetje
moet je zorgvuldig omgaan.
in steunen en ook daarbij zie ik een taak
Toen de eerste ideeën voor de renovatie
voor de bewonerscommissie weggelegd.
werden geopperd, hebben wij een conceptplan
We moeten elkaar aansporen om een goejes.
ingediend van wel tien kantde
buur te zijn. Om verder te kijken dan
Zo hoort het ook: niet meteen iets
ons eigen appartement en ons eigen balkon.
roepen, maar eerst onderbouwen. Het
Ik ben dankbaar dat ik straks in een
feit dat grote delen van het plan door
complex en een flat woon die er als nieuw
wonenCentraal zijn overgenomen, zegt
uitzien. Daar probeer ik iedereen aan te
wel iets over de samenwerking. Die
herinneren. Deze chaos vergeet je en pas
6
Zie ook paragraaf 10.3.3
geschiedt volgens het harmoniemodel.
dan zul je zien hoe mooi het is geworden.”
7
In paragraaf 4.6 meer over de verschillende klantonderzoeken en hun resultaten.
28 29

3.3 Overheid
Woningcorporaties functioneren binnen de kaders van landelijk en gemeentelijk woonbeleid.
Met wisselende politieke belangen veranderen ook de randvoorwaarden en verwachtingen.
WonenCentraal bouwt aan een sterke, eigen identiteit om ons in dat speelveld staande te houden.
Intensieve overlegvormen zijn nodig om een permanente relatie op te bouwen en om onze
wederzijdse plannen proactief en tijdig met elkaar af te stemmen.
3.3.1 Rijksoverheid en Brussel
Woningcorporaties hebben te kampen met een hardnekkig imago als ontoegankelijke organisaties
die zichzelf verrijken over de rug van hun huurders. Recente incidenten doen ons wat dat
betreft geen goed. Tegelijkertijd wordt vanuit de landelijke overheid de druk op de corporaties
opgevoerd om meer en beter te presteren. Niet alleen op het gebied van vastgoed en betaalbaar
wonen, maar ook op maatschappelijke vraagstukken, energie en milieu. Transparantie over hoe
wij ons vermogen aanwenden, is een harde eis geworden. WonenCentraal maakt zich hard om
daaraan te voldoen, maar dan wel met de duidelijke lokale insteek. Wij maken maatschap pelijk
vermogen vrij door de verkoop van oude voorraad en gebruiken dat om, vooral op de lange
termijn, te investeren in onze stad. Wij gaan niet voor direct rendement, maar richten ons op
waardeontwikkeling; een toegevoegde waarde voor wonen, samenleven en toekomst.
3.3.2 Gemeente
Al in 2006, bij de vaststelling van het nieuwe collegeprogramma, benoemde wonenCentraal de
wijze waarop zij de huursector, en zeker ook haar eigen rol daarin, bij de gemeente op de kaart
wilde plaatsen. Kernwoorden daarin waren: offensief, zo mogelijk op eigen kracht, koersend op
eigen kompas, maar op vol vermogen ten behoeve van de lokale samenleving. De constructieve
en benaderbare stijl die wij daarin voorstaan, houden wij tot op de dag van vandaag aan. Ook
in 2008 heeft regelmatig overleg met de gemeente plaatsgevonden om de prestatieafspraken te
evalueren en de voortgang te bespreken. Op veel projecten werken wij intensief samen om de
afspraken na te komen, bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van de woonservicezone Nieuwe Sloot.
3.3.3 Prestatieafspraken
Op de website van wonenCentraal is een overzicht opgenomen met de prestatieafspraken (2006-
2010) 8 die wij met de gemeente hebben gemaakt. Zij hebben betrekking op de volgende onderwerpen:
• Huisvesting kwetsbare groepen
• Kwaliteit bestaande woningen
• Nieuwbouw
• Ontwikkeling woonservicezones
• Leefbaarheid in buurten en wijken
Deze afspraken zijn niet allemaal SMART geformuleerd. Het betreft immers niet alleen harde
garanties, maar ook intenties, verkenningen en procesafspraken. Sommige afspraken worden
jaarlijks vastgesteld, terwijl andere zich uitstrekken over een langere periode. De precieze
bijdrage voor 2008 is daardoor lastig te onderscheiden. Uit de opbouw van dit jaarverslag blijkt
wel dat we de afgesproken thema’s in onze bedrijfsvisie hebben geïntegreerd. Wij verwijzen dan
ook naar de afzonderlijke hoofdstukken voor de actuele status.
3.4 Zorg-, welzijns- en onderwijsorganisaties
Langs de lijn wonen–welzijn–zorg hebben wij in 2008 regelmatig overleg gevoerd en samengewerkt
met betrokken partijen. Hiertoe rekenen wij ActiVite, Philadelphia, GGZ Rijnstreek,
Ipse De Bruggen, Participe (fusie van voormalig Stichting Welzijn en Zorgwijzer), Stichting
Kinderopvang Alphen aan den Rijn (SKA), SCOPE, Gemiva-SVG Groep en Stichting De Binnenvest.
Hieruit is een stevig aantal concrete plannen voor de ontwikkeling van zorggeschikte
woningen en woonmilieus op diverse locaties voortgekomen, zoals de Lupinehof, KLOP, ’t Span,
Zwammerdam en Het Zegerkwartier. Op 19 mei 2008 ondertekende wonenCentraal bovendien
de realisatieovereenkomst met de gemeente voor Nieuwe Sloot (deelgebied Park), de eerste
woonservicezone in Alphen aan den Rijn. In juni volgde de intentieovereenkomst met de SKA,
waarbij wij toezegden om de mogelijkheden van vernieuwende kinderopvanglocaties samen met
de SKA te onderzoeken. Participe is de partner met wie wij samenwerken voor de uitvoering
van de Wmo (woningaanpassingen) en voor vrijwilligersprojecten die bijdragen aan leefbare en
prettige buurten. Met de SCOPE scholengemeenschap verkennen wij de mogelijkheden van een
leerpark in Alphen aan den Rijn. In de afzonderlijke hoofdstukken van dit jaarverslag komen veel
van deze projecten uitgebreider terug.
3.5 Marktpartijen
WonenCentraal hanteert als stelregel dat wij expertise inhuren wanneer wij die zelf niet afdoende
in huis hebben. Wij kennen onze eigen kracht en waarderen die van anderen. Zo wonnen wij
in 2008 advies in bij verschillende marktpartijen. Wij raadpleegden makelaars over de verhuur
van bedrijfsruimten en wisselden ervaringen met hen uit over de prijs, de plattegronden of het
uitrustingsniveau van woningen. In onze verkoopcampagne laten wij de feitelijke verkoop ook
aan twee makelaars over, die worden ingeschakeld zodra huurders de intentie uitspreken om tot
koop over te gaan. Ontwikkelaar AMVEST adviseerde wonenCentraal over het duurdere, geliberaliseerde
huursegment bij het nieuwbouwtraject Nieuwe Sloot.
3.6 Belangenorganisaties
Van de belangenorganisaties waarmee wonenCentraal contact heeft, was het Overlegorgaan
Samenwerkende Ouderenbonden (OSO) een belangrijke speler in 2008. De commissie Wonen
van het OSO wil individuen en partijen bewust maken van het dreigende tekort aan geschikte
seniorenwoningen in Alphen aan den Rijn. Wij maakten met elkaar kennis, wisselden onze visie
op dit onderwerp uit en verkenden in een pilotproject de meerwaarde van onze samenwerking 9 .
In Alphen aan den Rijn heerst een actief ondernemersklimaat. De Kamer van Koophandel ondersteunt
er een bloeiend en omvangrijk netwerk van ondernemers. WonenCentraal maakte gebruik
van de expertise van de Kamer van Koophandel bij de plannen voor de Stationslocatie. Op deze
plek voorzien wij ook in bedrijfsruimten die voor starters extra aantrekkelijk worden gemaakt.
WonenCentraal bemande een stand op de KvK Starterdag in Leiden, waar zij veel animo voor
deze nieuwbouwlocatie ondervond.
Onze stad beschikt over de grootste ondernemersvereniging van Nederland, de VOA (Vereniging
van Ondernemingen in Alphen aan den Rijn). WonenCentraal is lid van de VOA en bezoekt regelmatig
haar netwerkbijeenkomsten. Het is een effectief middel om voeling te houding met lokale
zakelijke ontwikkelingen, maar ook om kansen tot samenwerking te onderzoeken.
8
Zie ook paragraaf 7.3
9
Zie voor een uitgebreide toelichting paragraaf 7.2.1
30 31

De proactieve houding en de sterke lokale verankering van
wonenCentraal blijven ook in deze kringen niet onopgemerkt.
Onze directeur-bestuurder figureerde in de top 50 van het plaatselijke
onder nemersmagazine Intobusiness 10 . Daarin werd onze
organisatie geprezen om haar ondernemende karakter, maar
ook om haar gewoonte om “mensen boven stenen te plaatsen.”
Een mooie quote die een passend synoniem voor onze missie
verwoordt.
3.7 Stakeholdersbijeenkomst
In 2008 organiseerde wonenCentraal een bijeenkomst voor alle
stakeholders. Met een hoge opkomst en constructief gevoerde
discussies werd dit initiatief een succes. De bijeenkomst was
bedoeld om horizontale verantwoording af te leggen over 2007
en om onze koers voor de komende jaren aan de deelnemers
voor te leggen. Hun feedback verwerken we, waar mogelijk, in
onze beleidsplannen. Zo maken we ons voornemen waar om
niet alleen vrijblijvende gesprekken aan te gaan, maar om onze
stakeholders ook daadwerkelijk invloed te geven.
Het gezelschap was gemêleerd. De lokale overheid was met negentien
personen aanwezig (acht ambtenaren, twee wethouders
en negen raadsleden). Ook de organisaties op het gebied van
welzijn, zorg en onderwijs waren goed vertegenwoordigd (achttien
deelnemers). De belangengroep OSO en marktpartijen waren
met acht personen. De Huurdersraad kwam met vier leden.
Wij legden het gezelschap tien dilemma’s voor, waarvan zij
konden aangeven of zij het er al dan niet mee eens waren. De
vragen waren verdeeld over drie blokken: de prestaties van het
afgelopen jaar, de rol van de corporatie en de plannen voor de
toekomst. In het algemeen kunnen we stellen dat het beleid
van wonenCentraal veel draagvlak geniet. De Huurdersraad
is wel wat behoudender dan de andere stakeholders, omdat
voor hen betaalbaar wonen, vooral voor de onderkant van de
samenleving, voorrang geniet boven alle andere doelstellingen.
De andere partijen, onderlinge verschillen daargelaten, zijn
het eens over de bredere, maatschappelijke verantwoordelijkheid
van wonenCentraal. Twee opvallende uitkomsten: het
initiatief Huur op Maat wordt door het overgrote deel van de
aanwezigen toegejuicht. Over de vraag of wonenCentraal grond
moet aankopen buiten Alphen aan den Rijn als de gemeente
haar geen of onvoldoende locaties gunt, heerst verdeeldheid. De
lokale verankering wordt enerzijds positief gewaardeerd, maar
anderzijds sluit met name de gemeente niet uit dat concurrerende
corporaties bereid zijn een hogere prijs te betalen. Gezien
de opkomst en de actieve opstelling van de deelnemers, willen
we dit initiatief herhalen in oktober 2009.
GRATIS EXPERTISECENTRUM
Feitelijk gezien is voor de leden van
de OSO Commissie Wonen de herfst
van hun leven aangebroken. Wie deze
senioren spreekt, zal dat niet herkennen.
De Commissie Wonen heeft zich in
de anderhalf jaar van zijn bestaan met
overtuigingskracht op de Alphense kaart
geplaatst. Alle inspanningen zijn erop gericht
om mensen bewust te maken van het
groeiende tekort aan geschikte ouderenwoningen.
Met veel deskundigheid,
energie en ervaring zorgen zij ervoor dat
dit thema bij belanghebbende partijen
op de agenda terechtkomt. Ook bij
wonenCentraal. Frits Amsink en Koos Koen
zijn ervan overtuigd dat de expertise van
hun commissie bijdraagt aan het invullen
van blinde vlekken in Alphen aan den Rijn.
Koos Koen en
Frits Amsink
Overlegorgaan
Samenwerkende
Ouderenbonden (OSO)
ook de partijen die hen bedienen, zich
bewust worden van de woonwensen
en -behoeften van deze sterk groeiende
groep. Je kunt wel je kop in het zand
steken, maar dan zitten we straks met
een groot maatschappelijk probleem.”
“WonenCentraal heeft ons en onze
ideeën eigenlijk meteen met open
armen ontvangen. Onze visies blijken
grotendeels met elkaar overeen te
komen. De proeve van bekwaamheid
hebben wij inmiddels doorstaan in
een soort pilotproject, waarbij onze
adviezen een waardevolle aanvulling
bleken. Daar willen we nu op structurele
wijze een vervolg aan geven. Wij
hopen dat onze commissie uitgroeit tot
een natuurlijke gesprekspartner van
wonenCentraal. Als een gratis en
gewaardeerd expertisecentrum, dat
in een zo vroeg mogelijk stadium bij
de ontwikkeling van plannen wordt
betrokken. Daartoe willen we niet alleen
met het management rond de
tafel, maar juist ook met architecten.
Veel van onze kennis en ervaring is
afkomstig uit het werkveld en in mindere
mate vanachter het bureau. Wij
spreken de taal van bouwkundigen
en weten wat senioren beweegt. Met
name bij de ontwikkeling van nieuwe
bouwprojecten zouden wij die expertise
vaker en eerder willen delen met
wonenCentraal.”
3.8 Wonen, leren en werken
WonenCentraal vervult samen met haar maatschappelijke partners
een actieve rol om invulling te geven aan de lijn wonenwerken-leren.
In 2008 spitste die rol zich toe op een aantal
concrete initiatieven, die in de beleids- en afdelingsplannen
voor 2009 een nadere uitwerking krijgen:
• in samenwerking met de gemeenten Alphen aan den Rijn
en Leiden hebben wij een haalbaarheidsonderzoek
uitgevoerd naar de mogelijke ontwikkeling van een
leerpark in Alphen aan den Rijn;
• in opdracht van de gemeente zijn wij bezig met de herontwikkeling
van twee schoollocaties aan de Sterrenlaan
en de Lupinesingel;
• met scholengemeenschap SCOPE bespreken wij de
mogelijkheid van een leer-werkbedrijf, waarvan de
scholieren ondersteunend werk voor onze bewonerscommissies
zouden kunnen verrichten;
• samen met Ipse De Bruggen ondersteunen wij het
Schoutenhuis, een lunchroom waar mensen met een
verstandelijke beperking in de bediening werken;
• met het SCALA College, gevestigd in de Edelstenenbuurt,
voeren wij regelmatig leefbaarheidsinitiatieven uit;
• wij hebben plannen om, samen met ActiVite, een Schuifaan
Restaurant te realiseren in de plint van de Castorflat.
3.9 Maatschappelijk rendement
Maatschappelijk rendement is geen objectief begrip. De definitie
hiervan komt juist in dialoog met anderen tot stand. Waar leggen
we de nadruk? Wat missen we? Waar ligt onze grootste
toegevoegde waarde? Door deze vragen in samenspel met onze
omgeving te beantwoorden, kwamen onze missie, visie en strategie
tot stand. Op diezelfde wijze blijven wij ons beleid toetsen
aan de verwachtingen die de omgeving ten aanzien van onze organisatie
koestert. In dit hoofdstuk hebben wij aangetoond dat
wonenCentraal zeer bewust de dialoog zoekt en zelfs initieert.
Door daarin te investeren, versterken wij onze lokale verankering
en nemen wij onze sociale verantwoordelijkheid waar dat
het meeste nodig is. Die kwalitatieve definitie van maatschappelijk
rendement weegt voor wonenCentraal zeker zo zwaar als
de investeringen die wij doen in euro’s.
“Uit onze enquêtes blijkt dat mensen
het liefst oud worden in hun eigen huis
en in hun vertrouwde omgeving. Er
wordt soms heel ingewikkeld over wonen,
welzijn en zorg gedaan, maar het
is ook een kwestie van gezond verstand.
Iedereen begrijpt dat je met een rollator
geen honderden meters kunt lopen om
een pinautomaat te bereiken. Zo is het
ook logisch dat trappen en drempels een
ergerlijke hindernis kunnen vormen.
Het OSO maakt zich sterk om dat soort
scenario’s in de toekomst te vermijden
door te pleiten voor de bouw van levensloopbestendige
woningen. Wij dringen
10
Intobusiness, december 2008.
erop aan dat senioren, en natuurlijk
32 33

Aïsha en Steven
“Languit op onze eigen bank”
Klanten als uitgangspunt
Dienstverlening en tevredenheid
4
Het fundament van wonenCentraal wordt gevormd door
onze woningen en door het thuisgevoel dat wij er samen
met onze huurders willen creëren. Daar komen ook onze
bredere, maatschappelijke ambities uit voort, die een
verbinding leggen tussen mensen en hun omgeving.
WonenCentraal is een organisatie die de lat hoog legt,
zeker waar het onze primaire basisprocessen betreft.
Toch gaat er wel eens iets mis op het gebied van verhuur
en mutatie, planmatig onderhoud en klachtenonderhoud.
Waar gehakt wordt vallen spaanders. Hoeveel en waardoor,
daar verrichten wij sinds 2005 systematisch onderzoek naar.
Die informatie gebruiken wij om onze dienstverlening voortdurend
te verbeteren en waar nodig bij te sturen. Zowel in
het volume van ons bezit als in de kwaliteit van onze
primaire processen constateren we een stijgende trend,
maar het kan altijd beter. Als lerende organisatie is dat het
uitgangspunt, evenals de openheid en duidelijkheid die wij
daarover naar onze klanten willen betrachten.
“ ,,
Veel van onze vrienden blijven steeds langer bij hun ouders wonen. Mij niet gezien! We hebben
ons meteen ingeschreven en ook al duurde het even, het is ons gelukt. Het klinkt misschien wat
burgerlijk, maar we zijn echt blij met ons appartement. Eindelijk op eigen benen.
4.1 Mutaties
In 2008 verwisselden 700 woningen en woongelegenheden
van huurder. Dit is 7,9% van het totale aanbod. Een daling van
1,7% ten opzichte van 2007. De redenen voor deze afname zijn
uiteenlopend. Sommige huurders wachten onze projecten in de
nieuwbouw af, bijvoorbeeld senioren die geïnteresseerd zijn in
de woonservicezone Nieuwe Sloot. Anderen overwegen wellicht
de koop van hun eigen woning in het kader van onze campagne
‘Durf te dromen’. In de koopsector wordt momenteel weinig
nieuwbouw opgeleverd, waardoor de doorstroming verder
stagneert. Ook het onzekere economische klimaat kan ertoe
bijdragen dat mensen honkvast en afwachtend zijn.
Thuis tussen de mensen
34 35

Jaar
Aantal mutaties
Aantal woningen en
woongelegenheden
Percentage
70
Tweepersoonshuishoudens
2004 878 8.949 9,8%
60
2005 918 8.893 10,3%
50
2006 937 8.853 10,6%
40
2007 849 8.859 9,6%
30
2008 700 8.882 7,9%
20
Figuur 4: het aantal verhuizingen in de afgelopen vijf jaar
10
>499,51
>348,99 en 348,99 en

0,50%
0,40%
Leegstand in procenten van de beschikbare capaciteiten
Het gemiddeld aantal reacties (51) op dit woningaanbod nam toe en overstijgt de tussentijds al
aangepaste prognose van maximaal 40 reacties. Dit is een logisch gevolg van de afname van het
aanbod. Het aantal mutaties is sterk teruggelopen, waardoor er minder woningen zijn om op te
reageren. Dit leidt tot een langere wachttijd: gemiddeld 54 maanden in 2008 ten opzichte van
47 maanden in 2007.
0,30%
100%
Reacties op het woningaanbod
0,20%
80%
0,10%
60%
0,00%
2004 2005 2006 2007 2008
40%
Figuur 6: De leegstand in procenten van de beschikbare capaciteit over de laatste 5 jaar
Het aantal dagen dat een woning leeg stond bij mutatie lag met 8,5 net iets hoger dan onze
doelstelling van maximaal 8 dagen. De doelstelling is echter pas in oktober bijgesteld van de oorspronkelijke
12 naar 8 dagen. In 2008 stonden enkele woningen relatief lang leeg (bijvoorbeeld
vanwege brandschade of asbestverwijdering) en die geven een vertekend beeld van het eindresultaat.
Het overgrote deel van de woningen wisselde snel van huurder.
20%
0%
2004 2005 2006 2007 2008
Figuur 7: Reacties op het woningaanbod in de afgelopen vijf jaar
>50
21-50
11-20
4-10
1-3
4.2 Huuraanbod
WonenCentraal neemt samen met vier andere woningcorporaties uit de regio deel aan de
Stichting Woonmarkt Rijnstreek. Deze corporaties bieden gezamenlijk hun huuraanbod aan via
een website (www.woonmarkt-rijnstreek.nl) en een tweewekelijks verschijnende Woonkrant.
De Woonkrant is gratis af te halen bij openbare distributiepunten, maar kan ook tegen betaling
per post worden verzonden. Op de website leggen we publiekelijk verantwoording af over de
toewijzing. Wij vermelden wie de woning heeft verkregen en waarom. In 2008 hebben we onze
huurders voor het eerst de mogelijkheid geboden om hun aanmelding of verlenging via de website
in orde te maken met een eenmalige machtiging. Hiervan maakten 2.709 mensen gebruik:
2.126 voor een nieuwe registratie en 583 voor het betalen van de verlengingsbijdrage.
4.3 Reacties
Stichting Woonmarkt Rijnstreek bood in 2008 via advertenties in de Woonkrant bijna 844
huurwoningen aan in de regio (in 2007 waren dit er nog 1.100). Daarvan waren 533 woningen
van wonenCentraal. Het verschil tussen dit aantal en het totale aantal mutaties van 700 wordt
veroorzaakt door woningen die wij niet publiceren. Het betreft woningen die we toewijzen aan
asielzoekers en statushouders, eenmalige aanbiedingen aan urgenten en zorgwoningen. Daarnaast
zijn de woningen die we verkopen ook in de mutatielijst opgenomen, terwijl we deze niet
meer publiceren als te verhuren woning.
Het aantal geregistreerde woningzoekenden steeg van 15.230 op 1 januari 2008 naar 16.713
op 31 december 2008.
Leeftijd Geregistreerd Actief Toewijzing Slaagkans
tot 23 2.593 688 112 16%
23-34 5.068 1.700 349 21%
35-64 5.934 1.266 225 18%
65+ 3.118 305 93 30%
Totaal 16.713 3.959 779 20%
Figuur 8: Woningzoekenden en slaagkans per leeftijd
4.4 Toewijzing
Toewijzing geschiedt in principe op basis van het aantal jaren dat men bij Stichting Woonmarkt
Rijnstreek is ingeschreven. Toch houden wij in ons toewijzingsbeleid ook rekening met doelgroepen
die een extra duwtje in de rug kunnen gebruiken.
38 39

4.4.1 Urgent woningzoekenden
15% van alle vrijkomende woningen worden gereserveerd voor
urgent woningzoekenden. Het betreft mensen die vanwege
medische of sociaal/maatschappelijke problemen dringend
om andere woonruimte verlegen zitten. Via de GGD of het
Maatschappelijk Werk kan iemand aangemerkt worden als
‘urgent’. In 2008 was dit het geval voor 82 woningzoekenden.
Zij krijgen zes maanden de tijd om met voorrang te reageren op
het daartoe gereserveerde bestand. Lukt het binnen die termijn
niet om een woning te vinden, dan doet wonenCentraal binnen
drie maanden nog eenmalig een passend aanbod. In 2008 bood
wonenCentraal een oplossing voor alle urgenten binnen de gestelde
termijn. Onze doelstelling van 90% hebben we daarmee
ruim gehaald.
4.4.2 Statushouders en generaal pardonners
Mensen die in Nederland asiel aanvragen, kunnen vaak hulp gebruiken
bij het vinden van een huis en een baan. Het helpt hen
om de draad van hun leven weer op te pakken. In de eerste helft
van 2008 hebben wij 21 generaal pardonners gehuisvest, naast
drie personen vanuit een achterstand van 2007. In de tweede
helft van 2008 heeft wonenCentraal een prestatieafspraak met
de gemeente gemaakt die doorloopt tot en met 1 januari 2010.
Daarin is opgenomen dat wij de huisvesting voor 81 generaal
pardonners zullen verzorgen. Van die 81 zijn er inmiddels 30
mensen gehuisvest in 11 woningen van wonenCentraal. Wij
liggen dus netjes op schema. Naast de 54 generaal pardonners
hebben wij in 2008 een passende woning kunnen bieden aan 21
statushouders. In twaalf woningen van wonenCentraal vonden
zij een nieuw thuis.
4.4.3 Regionale aanmeldingen
Alphen aan den Rijn heeft een opvangfunctie voor de regio.
Eigen inwoners krijgen geen voorrang op mensen uit de regio.
In de kleinere gemeenten om ons heen was dat voorheen wel
het geval, waardoor het voor huurders niet eenvoudig was om
binnen de regio te verhuizen. Vanaf maart 2008 hebben wij
structureel een deel van het gezamenlijke woningaanbod met
een R-icoontje (Regionale Aanmeldingen) gemarkeerd. Voor
deze woningen wordt geen verschil gemaakt tussen belangstellenden
uit de betreffende gemeente of uit de regio. In 2009
komt zelfs 70% van het totale aanbod als regionaal beschikbaar.
De R vervalt en wordt vervangen door een L-icoontje, waarmee
we de woningen (30%) aanduiden waarvoor wél nog lokale bindingseisen
gelden.
OVER DRIE JAAR
ZIE IK WEL WEER
Eigenlijk had Ellis Bosma het prima naar
haar zin bij haar ouders. Voor de grap
reageerde zij toch eens op de tijdelijke
huurwoningen aan de Lage Zijde. Dankzij
de voorkeursregeling voor starters tussen
de 18 en 23 jaar was het in drie keer raak.
Een mooie tweekamerwoning midden in
het centrum. Niet slecht, op je 22e.
“Mijn ouders hebben ervoor gezorgd dat
wij allemaal, meteen vanaf ons 18e jaar,
zijn ingeschreven bij wonenCentraal.
Je weet nooit of het nog van pas komt.
Eigenlijk wilde ik alleen eens kijken hoe
hoog ik zou eindigen als ik reageerde.
Tot mijn grote verrassing werd ik meteen
uitgenodigd om te komen kijken.
Daar ben ik het uiteindelijk niet geworden,
maar ik was over de streep. Heel
gek, als je dan eenmaal een huis gaat
bezichtigen, dan wil je het hebben ook.
Ik had in mijn hoofd al bepaald waar de
bank moest komen te staan.
Ellis Bosma
starter in tijdelijke
huurwoning Lage Zijde
Omdat het tijdelijke huurwoningen zijn,
behoud ik mijn inschrijfduur. Dat was
voor mij ook een belangrijke voorwaarde,
want ik wil niet op straat komen te
staan. De verwachting is nu dat ik hier
drie tot vier jaar kan blijven wonen.
Dat is lang genoeg om deze grote stap
te zetten. Omdat ik al zes jaar werk,
had ik gelukkig een aardig spaarpotje
opgebouwd. Daarvan heb ik alles nieuw
aangeschaft, want ja, omdat ik dit
helemaal niet van plan was, had ik
ook nog geen eigen spullen. Ik geniet
nu van mijn huis in een gezellige en
levendige buurt. Dankzij de startersregeling
wonen er veel leeftijdgenoten
in deze straat. Het is hier nooit stil en ik
kan overal lopend naartoe. En die drie
jaar? Op dit moment ben ik absoluut
niet bezig met hoe mijn leven daarna
verloopt. Dat zie ik dan wel weer.”
4.4.4 Starters
Het is gebleken dat starters in Alphen een lastige uitgangspositie
hebben, zowel op de koop- als de huurmarkt. WonenCentraal
volgt vier sporen om deze doelgroepen te faciliteren een passende
en betaalbare woning te vinden:
• Ons strategische verkoopbeleid 12 biedt een betaalbaar
segment dat in Alphen aan den Rijn amper beschikbaar is.
Daarmee bieden wij onze huurders, maar ook andere
belangstellenden, de kans om de overstap naar de koopmarkt
te zetten. De meerderheid van de woningen die wij
in 2008 verkochten kwamen in handen van koopstarters.
• Speciaal voor deze starters ontwikkelde wonenCentraal
plannen om bij het station 78 betaalbare appartementen
te bouwen. De aanbesteding en gunning van dit project
hebben in 2008 plaatsgevonden. Minimaal 24 van deze
woningen worden straks toegewezen aan jonge starters
van 18 tot 23 jaar. Daarvan zal wonenCentraal twaalf
tweekamerwoningen aanwijzen voor jongeren tot 23 jaar
die afhankelijk zijn van huurtoeslag. Huur op Maat 13 zou
een methodiek kunnen zijn om de huur in eerste instantie
extra laag te houden en vervolgens te laten meegroeien
met het inkomen van de jongeren.
• Aan de Lage Zijde startten wonenCentraal en de
gemeente Alphen aan den Rijn met een experiment om
anderen die in afwachting van sloop leeg staan, tijdelijk
te verhuren. De panden zijn eigendom van de gemeente
en wonenCentraal verzorgt de verhuur van en het onderhoud
aan deze 49 woningen. Ook hier hebben we
speciale aandacht voor jongeren: bij zestien woningen
krijgen geïnteresseerden tussen de 18 en 23 jaar voorrang.
• Doorstroming betekent kansen voor starters. Die bevorderen
we onder andere door verhuurexperimenten.
Zo pasten wij in 2008 afwijkende toewijzingsregels toe bij
46 nieuwe sociale huurwoningen in het Zegerkwartier.
Huishoudens die een eengezins huurwoning of een huurappartement
achterlieten dat wonenCentraal al eerder
aan de huurder te koop had aangeboden, kregen voorrang
op andere belangstellenden. In totaal werden
31 woningen toegewezen aan huishoudens die aan deze
eisen voldeden. Daarmee zijn 21 eengezinswoningen
en 10 appartementen voor de betaalbare verkoop
vrijgekomen.
12
Zie paragraaf 2.2.1 voor de kansen die dit verkoopbeleid aan starters biedt.
13
Zie paragraaf 2.3 voor een toelichting van dit concept.
40 41

4.5 Kwaliteit is ook persoonlijk
WonenCentraal maakt zich sterk voor een goede basiskwaliteit van iedere woning. Toch hebben
mensen meer nodig om zich thuis te voelen. Hoe dat er precies uitziet, bepaalt iedereen uiteindelijk
zelf. Daarom biedt wonenCentraal haar huurders keuzevrijheid, waarmee ze op verschillende
manieren zelf hun thuis kunnen realiseren.
4.5.1 ZAV en geriefsverbeteringen
Als een huurder veranderingen in de woning wil aanbrengen (een zelf aangebrachte voorziening
ofwel ZAV), dan ondersteunen wij dat graag. Wij stellen dan wel de voorwaarde dat de huurder
vooraf toestemming vraagt aan wonenCentraal. Als de wijziging voldoet aan de technische eisen
en kwaliteitsvoorschriften, mag deze wat ons betreft in de woning achterblijven wanneer de
huurder vertrekt. Dit wordt beoordeeld door onze opzichters en vervolgens persoonlijk toegelicht.
In 2008 zijn 156 van de 162 aanvragen goedgekeurd. Het ging daarbij vooral om het leggen
van laminaat, het aanbrengen van dakramen en het plaatsen van schotelantennes.
Bewoners kunnen ook een individuele geriefsverbetering aanvragen. Hieraan is een huurverhoging
verbonden. In 2008 zijn 33 van dit soort verbeteringen aangebracht. Deze betroffen de
plaatsing van een berging en het aanbrengen van centrale verwarming.
4.6 Verwachtingen en ervaringen van klanten
Het succes van wonenCentraal staat en valt met de tevredenheid van onze klanten. Om hun
mening over onze dienstverlening te achterhalen, voeren wij systematisch onderzoek uit. Met
die informatie kunnen wij een goede inschatting maken van knelpunten en verbeteringen. Zo beschikken
wij over een objectief instrument dat ons ondersteunt in de optimalisatie van processen.
Hoewel wij het proberen te voorkomen, kan het altijd gebeuren dat een huurder niet tevreden is
over onze werkwijze of over de manier waarop wij met hem of haar communiceren. De huurder
kan dan een klacht indienen bij de klachtencommissie 14 .
4.6.1 Meten is weten
Sinds 2008 voeren wij een geïntegreerd klanttevredenheidsonderzoek uit. De verschillende
klantonderzoeken zijn ondergebracht bij een professioneel onderzoeksbureau. Dit levert
wonenCentraal een grote tijdswinst op en het garandeert een professionele benadering van
de mensen uit onze database. Daarnaast staat het ons toe om eventuele dwarsverbanden over
de processen heen te onderscheiden en levert het gegevens op voor benchmarking met andere
corporaties. De onderzoeken hebben betrekking op de klanttevredenheid bij het betrekken van
een nieuwe woning, de reparatieverzoeken, groot onderhoud en nieuwbouw. De resultaten van
dit laatste onderzoek zijn voor dit jaarverslag niet beschikbaar, aangezien het nieuwbouwproject
(Zegerkwartier) pas eind december werd opgeleverd.
4.6.2 Nieuwe woning
Jaarlijks veranderen ongeveer 700 van onze woningen van huurder. Zowel voor de nieuwe huurders
als voor wonenCentraal is het belangrijk dat dit proces prettig en efficiënt verloopt. Sinds
2005 houden wij onder de nieuwe bewoners een enquête om te horen hoe zij dit proces ervaren.
De algemene tevredenheid rondom het betrekken van de woning is nauwelijks veranderd ten
opzichte van 2007. Wij scoren een goede voldoende (7,0), maar blijven net onder onze doelstelling
van een 7,2. Er hebben wel onderliggende verschuivingen plaatsgevonden. Wij scoren nu
op veel punten een goede voldoende of zelfs hoger, maar de oplevering van de woning blijft
een aandachtspunt. Het percentage huurders bij wie na de sleuteloverdracht nog een reparatie
moest plaatsvinden, is met 78% licht toegenomen (2007: 72%). Daar staat tegenover dat de
tevredenheid over de afhandeling van de reparaties ook groter is (85% t.o.v. 63% in 2007). De
vriendelijkheid van onze medewerkers wordt hoog gewaardeerd (8,0 versus 7,6), evenals de
mate waarin afspraken worden nagekomen (83% versus 75%).
De verbetering van de oplevering heeft voor 2009 onze volle aandacht, evenals het terugdringen
van het aantal reparaties na de sleuteloverdracht. Wanneer we op de overige fronten vasthouden
aan de stijgende lijn die voor dit proces is ingezet, kunnen in het komende jaar onze huurders
een zorgeloze start maken in hun nieuwe woning.
4.6.3 Reparatieverzoeken
Het tevredenheidsonderzoek betreffende reparatieverzoeken voorziet in een aantal kwaliteitsmeetpunten,
waarop wij onze aannemers kunnen aanspreken. Uit de rapportages komen
maandelijks de onderlinge verschillen naar voren, die wonenCentraal de mogelijkheid bieden om
tijdig bij te sturen. In 2008 bleven de vakkundigheid en het probleemoplossend vermogen van de
opzichter met een 6,7 onder het streefcijfer van een 7 steken. Aandachtspunt was ook dat reparatieverzoeken
vaker in één keer afgehandeld moeten worden. Een positieve ontwikkeling zien we
in de waardering voor de vriendelijke en beleefde manier waarop men, zowel door
wonenCentraal (7,5) als door de aannemer, bejegend is (8,0).
Voor reparatieverzoeken kunnen onze huurders ons dag en nacht via het Meldpunt bereiken.
Voor spoedeisende gevallen buiten kantoortijden neemt een meldkamer dit over. In 2008 is deze
meldkamer regelmatig minder goed bereikbaar geweest, wat geleid heeft tot de selectie van
een nieuwe leverancier. Onze doelstelling is om 85% van de telefoontjes die binnenkomen bij
het meldpunt binnen 20 seconden te beantwoorden. Onderzoek laat zien dat wij daar goed aan
voldoen, zeker met de receptie als achterwacht.
In 2008 zijn in totaal 20.196 reparatieverzoeken uitgevoerd waarvoor we ruim € 4 miljoen uitgaven.
Dat is € 1.121.000,- meer dan begroot. Voor een belangrijk deel is dit verschil te
verklaren door bijzondere herstelwerkzaamheden, die normaal gesproken niet vallen onder
het dagelijkse reparatie-onderhoud. Wij hebben het dan bijvoorbeeld over de bestrijding van
houtzwam, de vernieuwing van gebroken rioleringen, een kleine renovatie van een woning, het
aanbrengen van schoorsteenvoeringen en het vernieuwen van tegelvloeren in een trappenhuis.
Naast de uitgaven voor (klein) bouwkundig en technisch reparatie-onderhoud, deden wij in 2008
ook bijzondere uitgaven voor asbest- en graffitiverwijdering, ongediertebestrijding, en herstel
aan groenvoorzieningen. Daarnaast bracht een aantal grote branden veel werkdruk met zich
mee.
Eind 2008 is met succes de KOKO-applicatie ingericht. KOKO staat voor KlachtenOnderhoud en
KennisOndersteuning. Deze applicatie gaat in 2009 de medewerkers van het Meldpunt bij hun
dagelijkse werkzaamheden ondersteunen. Zij kunnen dan snel alle klantgegevens uit de systemen
opvragen, een nauwkeurige diagnose stellen en vervolgens meteen de aanpak formuleren
bij het reparatieverzoek. De bedoeling is om deze toepassing in 2009 ook voor de klant zelf via
internet beschikbaar te stellen.
14
Zie ook paragraaf 10.2.8
42 43

Tot slot vermelden wij hier dat wij in 2008 de reparatieverzoeken op een andere manier zijn
gaan administreren, waardoor wij sneller en beter de koppeling kunnen leggen tussen dagelijks
en planmatig onderhoud. Op de lange termijn verwacht wonenCentraal zo beter in te kunnen
spelen op de te verwachten werkzaamheden.
4.6.4 Renovatie
Wanneer er groot onderhoud of een renovatie heeft plaatsgevonden, vindt na afloop een evaluatie
plaats. In 2008 voerden we een enquête uit na afloop van de tweede fase van de renovatie
van Het Groene Dorp. Dit betrof de renovatie van 144 eengezinswoningen. Het bijzondere van
dit project is dat het ons toestaat om vergelijkingen te trekken met fase 1, afgerond in 2007,
waarbij 205 hoogbouwwoningen onder handen werden genomen. Uit de onderzoeken blijkt
dat we een mooie leercurve hebben doorgemaakt. Over bijna alle aspecten zijn klanten meer
tevreden dan tijdens de vorige renovatie (84% geeft een 7 of hoger, waar dat in fase 1 slechts
56% was). Onze contactpersonen zijn in dit project veel zichtbaarder geweest als aanspreekpunt
(79% versus 40% in fase 1) en ook de informatievoorziening wordt op alle punten hoger gewaardeerd.
Een zeer goed resultaat is dat 80% van de klanten aangeeft dat de renovatie binnen de
afgesproken termijn is afgerond (dit was bij fase 1 nog 46%). Mooie resultaten, die ons echter
niet afleiden van het feit dat de klacht- en schadeafhandeling nauwelijks is verbeterd. Toch zijn
we tevreden met deze resultaten, omdat zij overduidelijk tonen dat wonenCentraal leert van de
fouten uit het verleden en deze direct vertaalt naar oplossingen voor de toekomst.
4.6.5 Onderzoek woonwensen
Via onze website kunnen belangstellenden de Woonwensenwijzer invullen. Met deze interactieve
vragenlijst krijgen zij een goed beeld van hun wensen op het gebied van wonen. Voor onszelf
vormt de database met respondenten één van de bronnen waarop wij ons beleid baseren. Wij
kunnen er analyses op loslaten die de verwachtingen van een bepaalde doelgroep verhelderen.
Deze gegevens hebben we in 2008 bijvoorbeeld gebruikt voor onze locatieadviezen.
44 45

Familie Dragtensteijn
“We mochten zelf de kleur bepalen”
Goede woningen voor nu en later
Investeren in kwaliteit
5
Comfort, veiligheid, uitstraling en duurzaamheid. Het zijn
vier belangrijke criteria waaraan ons woningbestand moet
voldoen, of het nu bestaande of nieuwe woningen betreft.
Dat willen we niet alleen vandaag, maar ook morgen
garanderen. Daarom plegen we regelmatig onderhoud.
Soms moeten we overgaan tot meer ingrijpende renovaties
of zelfs sloop. Zulke werkzaamheden leggen een flink beslag
op de bewoners. Wij proberen hen zoveel mogelijk te betrekken
bij het proces en tijdig hun vragen te beantwoorden.
Het blijkt dat bewoners het ongemak graag op de koop toe
nemen als zij weten hoeveel zij erop vooruitgaan.
Als senioren bijvoorbeeld langer in hun woning kunnen
blijven, omdat we handgrepen plaatsen en het sanitair aanpassen.
Als de badkamer er als nieuw uitziet met een likje
schimmelwerende verf en frisse voegen. Of als de entree
van het woningcomplex weer als een warm welkom voelt, in
plaats van een anonieme ruimte. Door zulke doelstellingen
van te voren al inzichtelijk te maken, creëren we draagvlak
en duidelijkheid.
“ ,,
Ik zal maar eerlijk toegeven dat ik vreselijk heb opgezien tegen de renovatie. Al die rommel!
Ik zag me al uitwijken naar buren of vrienden voor iedere wasbeurt of maaltijd. De sociale
begeleider van wonenCentraal heeft veel van die zorgen kunnen wegnemen.
Thuis tussen de mensen
5.1 Beheerplan
Grote onderhouds- en renovatieprojecten trekken een zware
wissel op de bewoners. Wij laten deze projecten daarom
vergezeld gaan van een beheerplan. In dit plan nemen we op
hoe we de overlast denken te minimaliseren en op welke manier
wij bewoners adequaat informeren en bijstaan. Voor en tijdens
de werkzaamheden krijgen onze huurders de ruimte om mee te
denken over de verbeteringen en de wijze waarop deze worden
aangebracht 15 . De input die deze klankbordgroepen leveren, verwerken
we waar mogelijk in onze plannen. Tijdens de uitvoering
van de werkzaamheden vervult de huismeester zijn gebruikelijke,
belangrijke rol. Hij signaleert problemen, brengt mensen
samen en fungeert als aanspreekpunt.
15
Zie paragraaf 3.2.3 voor meer informatie over klankbordgroepen.
46 47

Omdat zijn reguliere taken echter ook om aandacht vragen, is wonenCentraal twee jaar geleden
overgegaan tot de aanstelling van een sociaal begeleider voor de duur van het project.
Deze begeleider gaat de dag voorafgaand aan de renovatie nog bij de mensen thuis langs om
alles door te nemen en houdt ook tussentijds de vinger aan de pols. Dit wordt zeer op prijs
gesteld door de bewoners 16 .
Tot dit beheerplan behoren ook de communicatieacties die wonenCentraal onderneemt om
bewoners goed te informeren. Iedere maand ontvangen zij een nieuwsbrief en op de website
worden speciale pagina’s ingericht met het laatste nieuws. Met kleine attenties laten wij onze
huurders weten dat wij de overlast zeker niet onderschatten. In het Groene Dorp brachten de
projectleider en de sociaal begeleider een persoonlijk bezoek aan de bewoners. Verkleed als
kerstmannen deelden zij cadeautjes uit als bedankje voor alle begrip en geduld. Ook naar de
uitvoerders spreken wij onze waardering uit. Zo organiseerden wij een paaslunch voor de
bouwvakkers, als compliment voor hun harde werk dat ook nog eens volgens planning werd
opgeleverd. De ervaringen met een beheerplan bij de renovatie in het Groene Dorp en de
Preludeweg hebben wij verwerkt in een draaiboek dat voortaan als leidraad dient.
5.3 StandaardUitrustingsNiveau (SUN)
In het kader van de kwaliteitsverbetering van het huidige bezit stelden wij in 2003 een tienjarenplan
vast om alle woningen op een standaard niveau te brengen. Dit doen we zowel planmatig
per complex, als bij mutaties en op verzoek van de huurder. Deze verbeteringen gaan niet
gepaard met een huurverhoging. Het gaat dan om maatregelen die de basale kwaliteit van een
woning garanderen, zoals het verwijderen van zachtboardplafonds, het aanbrengen van inbraakwerend
sluitwerk van woningdeuren, het verbeteren van de ventilatie, het beveiligen van de
elektrische installatie en het realiseren van fatsoenlijke douchegelegenheden. In 2008 gaven we
hieraan in totaal € 1,5 miljoen onrendabel uit.
5.4 Onderhoud
In 2008 vond een aantal cyclische onderhoudsprojecten plaats waaraan we ruim € 6,7 miljoen
besteedden.
5.2 Wonen, welzijn en zorg
Zowel bij nieuwbouw als bij renovaties houden wij rekening met de groeiende vraag van
senioren. Ook mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking willen wij een thuis
bieden waar zij zich goed kunnen redden, eventueel met hulp van professionele dienstverleners.
Met een aanpassing in de woning kunnen huurders vaak langer zelfstandig blijven wonen. In hun
eigen huis en in de vertrouwde buurt die zij op hun duimpje kennen. Samen met onze partners
proberen we ervoor te zorgen dat er dan ook voldoende voorzieningen op het gebied van welzijn
en zorg in de nabije omgeving zijn.
Planmatig onderhoud
Vervangen keukens
Vervangen van lift, cv en
mechanische ventilatie
Beheereenheid
Herenhof , Stoelmatter, Mandenvlechter,
Binkhorst, Brittenruststraat, Dr. van der Windhof
totale kosten
x € 1.000
1.020
Diverse complexen 1.000
Woningaanpassingen vinden vaak plaats in het kader van de Wmo. In 2008 heeft de gemeente
een groot deel van de uitvoering van deze wet belegd bij Participe. Alle verzoeken voor
woningaanpassingen verlopen via deze organisatie. Het gaat dan om zaken als deurmotoren,
onderrijdbare keukens of een drempeloverloop. WonenCentraal doet verslag van de benodigde
bouwkundige aanpassingen en vervult een intermediaire rol tussen Participe en de leverancier
en/of aannemer. Wanneer de opdracht door Participe wordt verstrekt, voeren wij na afloop ook
een controle uit op de gerealiseerde aanpassing. In 2008 verzorgden wij voor 53 huurders een
woningaanpassing. Dit zijn er 24 minder dan in 2007. Ook het totaalbedrag lag lager dan in
2007: € 64.000,- in plaats van € 107.000,-.
Een indicatie kan ook leiden tot een verhuisadvies. Vanwege hun mobiliteitsproblemen verkrijgen
deze huurders automatisch een urgentie. Wanneer een MIVA-woning (minder validen woningen)
vrijkomt, wordt deze buiten de reguliere markt gehouden en nemen wij direct contact op met
Participe om de toewijzing te bespreken.
Bij groot onderhoud proberen wij op voorhand rekening te houden met de wensen en behoeften
van ouderen. Bij de renovatie in de Prelude, gestart in 2008, wordt een flink aantal woningen
seniorengeschikt gemaakt. Bij de renovatie aan de Castor-flat gaan wij aanvullende voorzieningen
realiseren in de vorm van een sociaal-maatschappelijke ruimte van meer dan 600 m2,
verdeeld over verschillende eenheden.
Aanpassen liftinstallatie Arbo Diverse complexen 170
Schilderwerkzaamheden Diverse complexen 1.400
Renovatie badkamer
Herstraten en
bestratingswerk
Dr. van der Windhof, Oranjestraat, Aardster 1.150
Diverse complexen 100
Diverse werkzaamheden 1.875
Totaal 6.715
Figuur 9: cyclische onderhoudsprojecten
16
Dit blijkt ook uit de klanttevredenheidsonderzoeken die wij na afloop van een renovatie uitvoeren. Zie paragraaf 4.6.4
48 49

Van de € 12,5 miljoen die voor planmatig onderhoud was begroot, is dus bijna de helft niet
gerealiseerd. Een belangrijke verklaring voor dit verschil is het verschil tussen aanbesteding
en uitvoering. Aanbestedingstrajecten werden te laat opgestart, namen meer tijd in beslag dan
gepland of bleken goedkoper dan geraamd. Met de nieuwe begrotingssystematiek gaan wij hier
in 2009 strakker op sturen. Daarnaast is de renovatie van de Preludeweg pas later in het jaar
gestart en is de Castor-flat zelfs vooruitgeschoven naar 2009. Deze beslissingen hebben hun
weerslag op de hierboven vermelde cijfers. 17
Aan dagelijks onderhoud is in 2008 in totaal bijna € 6,1 miljoen besteed (exclusief de uitgaven
voor contractonderhoud voor installaties, liften en centrale verwarming). Onderstaande tabel
toont de verdeling van deze uitgaven per woning.
Figuur 10: Dagelijks onderhoud
5.5 Renovaties
2008 2007
Contractonderhoud € 101,- per woning € 98,- per woning
Klachtenonderhoud € 455,- per woning 18 € 308,- per woning
Vernielingenonderhoud nvt € 10,- per woning
Mutatieonderhoud € 3.003 per mutatie € 3.180,- per mutatie
5.5.1 Groene Dorp
In 2008 is het groot onderhoud aan 144 eengezinswoningen in het Groene Dorp (fase II)
afgerond. De totaalopdracht bedroeg € 6,8 miljoen ofwel € 47.225,- per woning. Dit is een
onrendabele investering, aangezien er geen huurverhoging is doorberekend. Het was een
ingrijpende renovatie waarbij zowel de buitenkant, het interieur als de woonomgeving onder
handen werden genomen. Wij vervingen onder meer de ramen en buitendeuren, de gevels
werden opgeknapt en het hang- en sluitwerk werd aangepast volgens het Politiekeurmerk Veilig
Wonen. Binnen werden de badkamers en keukens opnieuw ingericht en de radiatoren waar
nodig vervangen. De buitenverlichting werd geoptimaliseerd. Om CO 2
-uitstoot te beperken
brachten we isolatie aan en voorzagen we de woningen van dubbele beglazing.
Deze tweede fase van de renovatie Groene Dorp verliep opvallend soepeler dan de eerste. Uit de
evaluatie van fase I kwamen verbeterpunten 19 naar voren, die wij in fase II voortvarend hebben
opgepakt. Die positieve trend bevestigt ons in de richting die wij als lerende organisatie zijn
ingeslagen.
5.5.2 Preludeweg
In 2008 is het groot onderhoud aan de vijf Preludeflats (208 woningen) gestart. Nog tijdens de
aanbesteding is de vernieuwing van de standleidingen aan het project toegevoegd. Hoewel er
voorafgaand aan het project een asbestinventarisatie is gedaan, werd in de praktijk meer asbest
dan verwacht aangetroffen. Deze onvoorziene werkzaamheden zijn direct uitgevoerd.
Ook de woningen zelf krijgen een facelift, met onder andere een nieuwe keuken, badkamer en
toilet. Een nieuw warmwatersysteem zorgt voor meer comfort in de woningen, maar ook voor
een significante waterbesparing. De mechanische ventilatie wordt eveneens vernieuwd.
Eén van de vijf woonblokken wordt geschikt gemaakt voor seniorenbewoning. Dat betekent
onder andere dat galerijen en balkons worden opgehoogd, de verlichting wordt aangepast en
dat er een elektronische deuropener komt. Hiermee is een investering van naar schatting
€ 615.000,- gemoeid.
Een belangrijk deel van de plannen is de vernieuwing van de entrees, de bergingsgangen en
de liften. De brievenbussen worden naar buiten verplaatst, zodat ongewenste bezoekers geen
gemakkelijke toegang tot het complex hebben. Er wordt een gezamenlijke activiteitenruimte voor
de bewonerscommissie gerealiseerd.
Met de gekozen maatregelen wil wonenCentraal de veiligheid en de leefbaarheid in en rondom
deze woonblokken verbeteren. Naar verwachting is de renovatie eind 2009 klaar. De Preludeweg
ziet er dan weer als nieuw uit met een toegankelijke, veilige, frisse en moderne uitstraling.
De totale renovatie is begroot op € 11,6 miljoen. Dit komt neer op ruim € 55.000,- per woning.
Dit is een onrendabele investering, aangezien er geen huurverhoging wordt doorberekend.
5.5.3 Castorstraat
Eind 2008 zijn de voorbereidingen gestart voor de renovatie van de Castor-flat. Op 15 december
verzamelden de bewoners zich in buurthuis Castor en Pollux voor een gezamenlijke maaltijd.
Daarmee hebben we een gezellige en informatieve aftrap gegeven aan de ophanden zijnde werkzaamheden.
Deze bestonden in 2008 uit het verwijderen van de begroeiing, de ontruiming van
de bergingen en cv-werkzaamheden in het ketelhuis.
Vanaf het voorjaar 2009 krijgen alle 74 appartementen nieuwe badkamers, keukens en toiletten.
Bovendien vervangen we de deuren en ramen, en krijgen bewoners dubbelglas. Ook het complex
zelf gaat in de steigers. De bergingen worden persoonlijker en veiliger, en er komt een nieuw
collectief warmwatersysteem. Het buitenschilderwerk en de nieuwe entree vormen de bekroning
op een ingrijpende make-over. Tegelijkertijd met de renovatie wordt ook de plint aangepast.
Voor de hele renovatie is een bedrag van € 7,4 miljoen begroot. Ook dit is een onrendabele
investering, aangezien wij voor deze verbeteringen geen huurverhoging zullen doorberekenen.
5.6 Investeringen zonder huurverhoging
WonenCentraal investeert vaak op grote schaal zonder dat daar een huurverhoging tegenover
staat. Het gaat daarbij vooral om maatregelen die de prijs/kwaliteitverhouding verbeteren en de
veiligheid en leefbaarheid in en rond de gebouwen en woningen verhogen. Dit is vooral het geval
bij de SUN-maatregelen en bij bovengenoemde renovaties.
17
Zie ook hoofdstuk 9 en de toelichting op de BSC in bijlage 2.
18
Voor de toename in klachtenonderhoud, zie paragraaf 4.6.3
50
19
Voor een beschrijving van deze aandachtspunten, zie paragraaf 4.6.4
51

Ook met het ‘sleutelplan’ investeert wonenCentraal in veiligheid. In onze flatgebouwen vervangen
we alle sloten van de portiekdeuren, de bergingsgangdeuren en de deuren van de technische
ruimten. Alle grote woongebouwen krijgen elektronische sloten. De bewoners krijgen in plaats
van een sleutel een tac om de deur van hun portiek en bergingsgang te openen. Onze huismeesters
kunnen voortaan met één sleutel in alle ruimten van de flat komen en de liftmonteurs
kunnen met één sleutel alle liften bereiken. Met deze maatregel wordt de veiligheid in deze flats
aanzienlijk verhoogd. Eind 2008 was 98% van gebouwen die daarvoor in aanmerking komen,
voorzien van de nieuwe sloten.
We investeerden in 2008 bijna € 670.000,- zonder dat daar een huurverhoging tegenover stond.
We versterken het gevoel van veiligheid door veel aandacht te schenken aan de entrees, de
beveiliging en de toegankelijkheid van onze woningen. Ons beleid is gericht op duurzaamheid
en energetische maatregelen, waardoor enerzijds de woonlasten afnemen en anderzijds de
CO 2
-uitstoot wordt beperkt. Deze verbeteringen voeren wij grotendeels door zonder daar een
huurverhoging tegenover te stellen. Wie zien het als een maatschappelijke investering waarvoor
wij direct verantwoordelijkheid dragen. Aan energiemaatregelen en onderhoud zonder huurverhoging,
brengt dit ons op een maatschappelijke investering van € 1,2 miljoen. Het totale
maatschappelijke rendement is echter niet in cijfers weer te geven, aangezien onderhoudswerkzaamheden
ook gewoon tot onze kerntaken als corporatie vallen. Het is lastig om hieruit de extra
investering te herleiden.
5.7 Energiebesparing
Uitgaven voor energie vormen een groot deel van de woonlasten van onze huurders. Er wordt
voorspeld dat dit in de toekomst zelfs zal uitgroeien tot dé grootste uitgave voor wonen. Daarom,
en met oog voor het milieu, werken we aan energiebesparende maatregelen.
In 2008 vervingen we de 346 cv-ketels in bestaande woningen aan de Herenhof door hr-ketels.
Hieraan gaven wij € 632.000,- uit. Bij 27 woningen in de Julianastraat deden wij hetzelfde en
werd eveneens het mechanisch ventilatiesysteem vervangen. De kosten hiervoor bedroegen
€ 62.000,-. Met deze maatregelen gaat een verwachte energiebesparing van 7 tot 10% gepaard.
Deze kan fluctueren naargelang het individuele stookgedrag.
In 2008 voorzagen we al onze woningen van een EPA (energieprestatie)-certificaat. Deze
energielabels zijn wettelijk verplicht. Zij maken de gebouwkwaliteit inzichtelijk en geven een
indicatie van de energiezuinigheid van het gebouw. Wij voerden ook een onderzoek uit naar de
mogelijkheden om op grote schaal zonnepanelen in te zetten. In 2008 beperkte dit onderzoek
zich tot een inventarisatie van aantallen, kosten en opbrengsten. De subsidieaanvraag voor dit
project staat gepland voor 2009.
5.8 Kwaliteitsmeting bezit
2008 was een jaar van veel aanbestedingen en onderhoudsprojecten voor wonenCentraal. Ook
de onderliggende organisatie van het bedrijfsbureau kende echter een piekjaar. WonenCentraal
voerde Stravis in: een nieuwe, dynamische begrotingssystematiek die het meerjarenonderhoud
nauwkeuriger in beeld brengt. Met nieuwe financiële en technische bouwstenen verstevigen wij
onze grip op het onderhoudsbeleid. Een andere belangrijke ontwikkeling in 2008 was de structurering
van onze contacten met leveranciers. De samenstelling en bewaking van een groslijst
geeft ons meer zekerheid over hun kwaliteit, prijs en betrouwbaarheid. Doordat hun prestaties
bij oplevering periodiek worden gemeten 20 , beschikken wij over een feitelijke waardering die als
basis voor onze samenwerking dient. Afspraak is afspraak. Daar sturen wij intern op, maar dat
verlangen wij ook van onze leveranciers. Onze huurders moeten weten waar zij aan toe zijn en
dat kunnen wij alleen gezamenlijk waarmaken.
5.9 Maatschappelijk rendement
Met de onderhoudsinspanningen van wonenCentraal om goede en veilige woningen te bieden,
dragen wij direct bij aan de samenleving die wij, samen met onze partners, voor ogen hebben.
Wij garanderen een goede basiskwaliteit waarop al onze huurders mogen vertrouwen.
20
Zie paragraaf 4.6.3 voor een toelichting op het geïntegreerde klanttevredenheidsonderzoek.
52 53

Een huis is nog geen thuis
Prettig wonen in leefbare buurten
6
WonenCentraal doet meer dan huizen bouwen, verhuren en
onderhouden. In onze missie hebben we duidelijk verwoord
dat we voor onszelf een maatschappelijke verantwoordelijkheid
zien weggelegd. Een huis voelt immers pas als een thuis
als het deel uitmaakt van een veilige en prettige omgeving.
Daarom maken we ons sterk voor leefbare buurten. We
werken intensief samen met lokale partners om vanuit
verschillende invalshoeken de leefbaarheid te bevorderen.
Daartoe doen we ook een beroep op de bewoners zelf.
Wij proberen hun eigen initiatieven te stimuleren en ondersteunen
goede ideeën die het verschil kunnen maken. Het
draagvlak dat daarmee ontstaat, is een stevige basis om
veranderingen te bewerkstelligen. Want het is goed om
problemen te signaleren, maar nog beter om daar met elkaar
een oplossing voor te vinden. Vanuit dat uitgangspunt hebben
we ook in 2008 nieuwe ontwikkelingen in gang gezet;
in huis, op straat en in de wijk.
Miriam Talhaoui
“Mijn gedicht, in zúlke grote letters!”
“ ,,
Toen het doek van de gevel viel, was ik heel erg blij. Er staat echt iets van jezelf en dat voelt
heel gek. Ze zeggen dat dit gedicht nog vijfentwintig jaar kan blijven hangen. Dan ben ik 36.
Misschien loop ik hier dan met mijn dochter en dan lezen we het samen hardop voor.
6.1 ISV-wijken
Alphen aan den Rijn telt vijf zogenaamde ISV 21 -wijken: de
Edelstenenbuurt, de Planetenbuurt, het Groene Dorp, de Stromenbuurt
en de Zeeheldenbuurt. In deze wijken kunnen we
eigenlijk pas echt laten zien wat onze missie waard is. Hier
wonen de mensen die niets aan mooie woorden hebben, maar
voor wie de daden tellen. Onze daden én die van hen. De vele
uitdagingen in de ISV-wijken vragen om een lange adem.
Culturele diversiteit, lagere inkomens en maatschappelijke
achterstanden; wanneer deze in een wijk geconcentreerd zijn,
dringt de noodzaak van een geïntegreerde aanpak zich op.
Daarom werkt wonenCentraal al acht jaar intensief samen met
bewoners en maatschappelijke partners, zoals de gemeente, de
politie en Participe.
Thuis tussen de mensen
21
ISV staat voor Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing.
54 55

In gezamenlijke nieuwsbrieven brengen de gemeente en
wonenCentraal de bewoners op de hoogte van de ontwikkelingen
in de wijk. Wij nodigen mensen actief uit om hun ideeën
met ons te delen. WonenCentraal kiest daarbij steeds vaker voor
een faciliterende rol. “Zonder plannen geen budget” is daarbij
een stelregel die wij zowel intern als extern hanteren.
Omdat 2009 het laatste ISV-jaar zal zijn, hebben we ons in 2008
al georiënteerd op nieuwe subsidiestromen. De gemeente heeft
inmiddels een uitgebreid programma opgezet voor Wijkgericht
Werken. Hierin herkennen we dezelfde verschuiving naar
actieve participatie. WonenCentraal onderzoekt in hoeverre zij
kan aansluiten op dit programma en of zij de ISV-activiteiten
onder deze vlag kan voortzetten.
Leefbaarheid beperkt zich overigens niet tot de ISV-wijken. Ook
daarbuiten willen we de organisatiegraad van buurtbewoners
verhogen. Wij sporen Alphenaren aan om hun huizen vaker te
verlaten en zich bewust te worden van de stempel die zij op
hun wijk kunnen drukken. Een wijk maak je samen. Dat vraagt
om betrokkenheid en inzet. WonenCentraal stelt zichzelf ten
doel om een sfeer te creëren waarin die eigenschappen tot bloei
komen.
6.2 Participatie
WonenCentraal is in 2008 actief op zoek gegaan naar input en
draagvlak voor onze leefbaarheidsinitiatieven. De huismeester
vormt onze belangrijkste informatiebron. Hij draagt ideeën en
verbeteringen aan, die hij opdoet in zijn dagelijkse omgang
met bewoners. Daarnaast komen uit het intensieve contact met
bewonerscommissies veel wensen en suggesties voort.
In 2008 zijn we gestart met ‘Kijk op de Wijk’. Medewerkers van
wonenCentraal zijn letterlijk een kijkje gaan nemen in verschillende
wijken, zodat zij met eigen oren en ogen kennis kunnen
nemen van de zaken die er spelen. Soms verzorgde de betreffende
bewonerscommissie daarbij een rondleiding. Op deze
wijze willen we vaker ons kantoor verlaten en meer uitwisseling
met bewoners realiseren. Ons doel om meer dan 200 bewoners
te spreken, hebben we daarmee ruimschoots gehaald. Gelijkwaardigheid
en partnerschap zijn de kernwoorden in de nieuwe
definitie van leefbaarheid. Wij gaan structureel met elkaar in
overleg om de wijk samen beter te maken. Eind 2008 hebben
we daarom met het ROC en een bewonerscommissie de discussie
opgestart over een zogenaamd Wijkontwikkelingsfonds.
Het idee bij dit participatiemodel is dat de bewoners optreden
als aandeelhouders en dat zij meer verantwoordelijkheid gaan
dragen over de wijze waarop budgetten voor de wijk worden
aangewend.
HANDEN UIT
DE MOUWEN
Huismeester Adriaan van Harskamp
en zijn collega Ramon van der Berg beleefden
in 2008 een hectisch jaar. In een
wooncomplex werd de ene lift vernield
door brandstichting, terwijl de andere
net in renovatie was vanwege een brand
enkele maanden daarvoor. Een incident
dat veel commotie teweegbracht en dat de
veelzijdige functie van de huismeester illustreert.
Adriaan vertelt erover.
“Je moet je voorstellen dat er van het
ene op het andere moment geen lift
meer beschikbaar is. Dat betekent dat
hulpbehoevende mensen aan hun huis
gekluisterd zijn. Mijn collega en ik zijn
daarom meteen onze bewoners gaan
helpen. Gewoon, handen uit de mouwen
en kijken wat er het eerst moet
gebeuren. Honden uitlaten, boodschappen
doen; je wilt niet weten hoe vaak
we die trappen op en af zijn gelopen.
We hebben er een uitzendkracht bij gehaald
om al het werk aan te kunnen.
Tegelijkertijd is er natuurlijk heel veel
boosheid op de dader en gemopper
op het ongemak. Door de goede band
met onze bewoners hebben we die gevoelens
tijdig kunnen opvangen. De
Adriaan van Harskamp
huismeester
Edelstenenbuurt
gemeente, wonenCentraal, de politiek
en de brandweer organiseerde binnen
drie dagen een bewonersavond. Daar
bespraken we open en eerlijk de stand
van zaken en dat werd gewaardeerd.
De installateur maakte overuren en na
twee weken was één van de liften weer
beschikbaar. Het vervelende was dat de
brand ook de nieuwe onderdelen voor
de lift had beschadigd, waardoor we de
levertijd van nieuwe materialen moesten
zien te overbruggen. Een aaneenschakeling
van vervelende omstandigheden.
Ik denk dat we het goed met elkaar konden
oplossen, doordat we sinds een jaar
of twee de krachten van alle wijkpartners
bundelen. De lijnen zijn kort en de
neuzen staan dezelfde kant uit. Wij hebben
goede voorzieningen gerealiseerd
en doen daarbij een sterk beroep op
onze bewoners. Als huismeester proberen
we hen bewust te maken van hun
eigen kracht. Als zij die inzetten voor
de buurt en voor elkaar, wordt iedereen
er beter van. Dat vraagt misschien om
een lange adem, maar niemand schiet
er iets mee op als we bij de pakken neer
gaan zitten.”
6.3 Ogen en oren in de wijk
WonenCentraal is geen organisatie die uitsluitend vanachter het
bureau mooie plannen bedenkt en uitvoert. Meer dan 10% van
ons personeel begeeft zich dagelijks op straat en in de wijk. Dat
zijn opzichters, consulenten, sociaal begeleiders en natuurlijk
ook onze huismeesters. Vooral die laatste groep vervult een
sleutelpositie in de wijk. In 2008 hadden elf huismeesters zo’n
4.400 woningen onder hun hoede. Zij zien erop toe dat de buurt
schoon, heel en veilig blijft. Doordat zij toezicht houden op
vervuiling, vandalisme en verloedering, is de overlast merkbaar
afgenomen. Hun taak reikt echter verder. Zij stimuleren bewoners
en maatschappelijke partners om initiatieven te ontplooien
en creëren omstandigheden waarin die verwezenlijkt kunnen
worden. Zij signaleren problemen en brengen bewoners in contact
met de betrokken instanties. Afhankelijk van de betreffende
persoon en van de omstandigheden, nemen onze huismeesters
verschillende verschijningsvormen aan. Soms met meer nadruk
op pragmatische klussen, soms als sociale raadsman, maar altijd
als aanspreekpunt voor iedereen in de wijk.
6.3.1 Buurtbeheer
Naast en met de huismeester waren in 2008 ook nog 31
buurtbeheerders actief. Buurtbeheer is een andere manier om
bewoners meer bij hun buurt te betrekken. Het zijn vrijwilligers
die de huismeester ondersteunen in zijn taken. Zij zorgen
ervoor dat de omgeving van de flats schoon wordt gehouden
en spreken zonodig medebuurtbewoners aan op hun gedrag.
Samen met andere bewoners organiseren zij activiteiten die de
samenhang en de gezelligheid in de wijk bevorderen. Buurtbeheer
vormt zo een stevig sociaal netwerk dat in de wijk een
belangrijke functie vervult.
6.4 Initiatieven
Leefbaarheid is uitgegroeid tot een begrip dat de zogenaamde
‘wipkippensfeer’ al lang is ontstegen. Door de samenwerking
met lokale partners en de betrokkenheid van bewoners worden
zaken minder ad hoc geregeld, verloopt de communicatie soepeler
en kijken we met elkaar naar de lange termijn.
6.4.1 Ontmoeting van buren
Mensen die elkaar kennen, durven elkaar ook aan te spreken.
Van een anonieme buur naar een bekend gezicht: eigenlijk zijn
al onze activiteiten in de buurt op die metamorfose gericht.
56 57

Zo groeit de Multicultidag in juli langzamerhand uit tot een
kleurrijke ontmoeting tussen verschillende culturen. De samenwerking
met buurtverenigingen, vrijwilligerswerk en betrokken
instanties leidt tot een samenspel van uiteenlopende, drukbezochte
activiteiten en optredens. Muziek, dans en lekker eten
staan garant voor een smakelijk en kleurrijk spektakel. Buurtbarbecues
en koffie-ochtenden vinden weliswaar op kleinere
schaal plaats, maar vormen evengoed een gelegenheid voor
bewoners om een praatje te maken en de onderlinge verhoudingen
te verbeteren. Buurtbeheer organiseerde ook knutselmiddagen
voor kinderen en workshops voor volwassenen, waar meer
dan 400 kerststukjes werden gemaakt en uitgedeeld.
Al deze activiteiten blijven niet onopgemerkt. Buurtbeheer geeft
ook een eigen nieuwsbrief uit in de Planetenbuurt en de Edelstenenbuurt
(in 2008 vier keer verschenen). Bewoners die zelf
(nog) niet hebben deelgenomen, blijven zo toch op de hoogte
van de gebeurtenissen en voorzieningen in de wijk.
6.4.2 Samen aan de slag
Vele handen maken licht werk. Onder dat motto werden er in
2008 weer een aantal voorzieningen aangebracht, opgeknapt
en schoongemaakt. Bewoners geven aan dat dit soort acties niet
alleen nuttig zijn, maar dat het ook een goed gevoel geeft om
samen iets voor elkaar te krijgen.
Zo vond er bijvoorbeeld een grote schoonmaakactie plaats aan
de oevers van de Zegerplas. Meer dan honderd buurtgenoten
zetten zich hiervoor in. Ook de kinderen laten zich niet onbetuigd.
Samen met Jeugdbuurtbeheer vinden er regelmatig
prikacties plaats, waarvoor de jonge afvalverzamelaars
natuurlijk beloond worden met bijvoorbeeld een bezoekje aan
de kinderboerderij. Groenvoorzieningen en plantenbakken
worden door buurtbewoners bijgehouden voor een kleurige en
verzorgde aanblik.
Naast deze terugkerende activiteiten, werd in januari 2008 in de
Herculusstraat de fonkelnieuwe speeltuin ‘Alles Kids’ geopend.
WonenCentraal zorgde voor een ronde bank vanaf waar de ouders
hun kroost in de gaten kunnen houden. In juni werden de
vernieuwde binnenterreinen tussen de woningen aan de Magerhorst
met een buurtpicknick feestelijk in gebruik genomen. De
grijze betonnen muur van speeltuin Okidoki in de Plutostraat
werd in oktober opgevrolijkt met een leuke muurschildering.
De gemeente zorgde voor potten verf en de huismeesters pakten
samen met enkele bewoners de kwast ter hand.
Ook in de Wederikstraat vond een spontane schilderactie plaats.
Het stoorde de huismeester dat de nieuwe, fraaie liften van RVS
NIET MEER OVER
DE SCHUTTING
Theo van der Hoek werd zeven jaar geleden
wijkagent in de Stromenwijk. Hij is
voor meer dan 10.000 bewoners een vast
aanspreekpunt. Zij bespreken met hem
dagelijkse futiliteiten, maar ook structurele
problemen. Samen met de betrokken
partners wordt vervolgens naar een oplossing
gezocht. Eerder signaleren, meer
overleg en een betere samenwerking: het
zijn de steekwoorden die Theo gebruikt
om de verbetering van de afgelopen jaren
te omschrijven.
“De huismeester van wonenCentraal
is mijn belangrijkste schakel. Hij vormt
de oren en ogen van de wijk. We overleggen
minstens één keer per week en
hebben ook elkaars rechtstreekse
06-nummer. Zo kunnen we snel handelen
bij urgente gevallen. Samen pakken
we dingen op, waardoor we ook eerder
een oplossing kunnen bieden. Stel, hij
komt ergens binnen en ziet een sterk
vervuilde woning. Of hij hoort zo vaak
geruzie en geschreeuw dat hij huiselijk
geweld vermoedt. Wij kunnen er dan
samen op af stappen en de juiste instanties
inschakelen.
Want ook op grotere schaal is er in
Alphen aan den Rijn veelvuldig contact
tussen alle partijen. Wij bespreken
Theo van der Hoek
wijkagent in de
Stromenwijk
er de individuele probleemgevallen en
proberen met een gezamenlijke aanpak
erger te voorkomen. Vroeger, en
dan heb ik het niet eens over heel lang
geleden, wezen we veel eerder naar elkaar
zonder iets te doen. Nu gooien we problemen
niet meer over de schutting,
maar werken we naar een oplossing toe.
Als wijkagent sta je midden in de samenleving.
Je communiceert actief
met bewoners, buurtverenigingen en
bewonerscommissies. Je merkt pas hoe
belangrijk zo’n bindende rol is als er iets
vervelends gebeurt. In 2008 beroofden
twee jonge mensen zich van het leven
door van de flat te springen. Dat heeft
een enorme impact op de wijk. Samen
met de huismeester ben ik er dan voor
bewoners. Wij verschaffen meteen informatie
en zorgen dat de juiste hulp
beschikbaar komt. Je kop laten zien,
eigenlijk is dat het belangrijkste van
mijn werk. Aanwezig en aanspreekbaar
zijn voor iedereen die dat nodig heeft.”
wel erg afstaken tegen de grauwe muren. Samen met de bewonerscommissie
deed hij een oproep om bewoners te werven
voor een opfrisbeurt van de trappenhuizen en voorportalen.
Gedurende zeven zaterdagen in mei en juni werd door een
groep van circa dertien bewoners de handen uit de mouwen
gestoken. Na afronding van het karwei kregen zij als dank een
middagje boerengolf aangeboden.
6.4.3 Minder overlast
Thuis is waar je je veilig en prettig voelt, zowel binnens- als
buitenshuis. Met name de Edelstenenbuurt heeft wat dat betreft
te kampen met een slechte reputatie. Rondhangende jongeren
zorgden voor overlast, waardoor bewoners zich geïntimideerd
voelden. In 2008 heeft de samenwerking tussen politie,
gemeente en wonenCentraal daar duidelijk haar vruchten
afgeworpen. De wijkagent meldt een verminderd aantal
meldingen. Bewoners tonen zich nog wat afwachtend en
beleven de dagelijkse situatie toch anders, helemaal na de
brandstichting in de Diamantflat. Wij zullen dus met een
actieve, geïntegreerde aanpak blijven investeren in de wijk.
De overlast rond de jaarwisseling in de Planetenbuurt en de
Edelstenenbuurt werd voor het tweede achtereenvolgende jaar
teruggebracht door een beveiligingsbedrijf in te schakelen. Met
de plaatsing van cameratoezicht in de Herculesflat zijn we tegemoet
gekomen aan een dringende wens van buurtbewoners.
De ingebruikname van het Jongerenontmoetingspunt (JOP),
tenslotte, vormt een mooi voorbeeld van wat er kan gebeuren
wanneer bewoners invloed krijgen en verantwoordelijkheid nemen.
Pluspunt, het wijkservicepunt in de Briljantstraat, maakte
een ruimte vrij voor jongeren die overlast veroorzaakten in de
buurt. Zij kregen een bescheiden budget om de huiskamer in
te richten, maar moesten verder alles op eigen kracht zien te
regelen. Het JOP werd in 2008 druk bezocht door jongens die
niet alleen elkaars gezelschap opzoeken, maar er ook, onder begeleiding
van professionele jongerenwerkers, met hun toekomst
aan de slag gaan.
6.5 Incidenten en oplossingen
Een reeks van incidenten in de Diamantflat 22 zorgde in 2008
voor veel beroering in de wijk en in de rest van Alphen aan den
Rijn. Zowel in augustus als in november werd er brand gesticht
in de liften. Gelukkig had de huismeester na die eerste keer al
zoveel maatregelen genomen, dat we de tweede keer adequaat
konden reageren. De voorbereidingen voor een betere verlichting
en voor cameratoezicht waren toen al in gang gezet.
22
Zie ook het interview met de huismeester op pagina 57.
58 59

Om de periode te overbruggen tot aan de daadwerkelijke uitvoering
van deze veiligheidsmaatregelen, schakelden wij een extern
beveiligingsbureau in. Zij zorgden voor extra toezicht in het
pand, zowel undercover als duidelijk aanwezig. De huismeesters
huurden een uitzendkracht in om hen te ondersteunen bij de
acute noodhulp aan bewoners die hun woning niet meer konden
verlaten. Met een adequate informatievoorziening en een
bewonersbijeenkomst wisten we iedereen goed op de hoogte te
houden. Al met al bleef de onrust beperkt en kregen we veel lof
over de dienstverlenende en proactieve instelling van onze huismeesters.
Hoewel dit incident goed beschouwd eerder onder
rampenbestrijding dan onder een opbouwend leefbaarheidsbudget
valt, willen wij het in dit hoofdstuk niet buiten beschouwing
laten. De opschudding onder bewoners en in de pers, alsook de
snelle en doelgerichte respons van wonenCentraal, rechtvaardigen
die keuze.
Miriam Talhaoui
winnares van
‘Maak een gedicht’
Het Zegerslootgebied dragen wij een warm hart toe. Wij ondersteunen
het IVN bij de bouw van het bezoekerscentrum. In dit
centrum, dicht bij de Edelstenenbuurt en het Zegerkwartier, wil
het IVN de mensen bewust maken van de waarde van de natuur
en het milieu in de omgeving waarin zij wonen. In ruil hiervoor
zal IVN een aantal natuur- en milieueducatieve activiteiten voor
de Edelstenenbuurt en het Zegerkwartier op zich nemen.
Andere Alphense activiteiten die wij steunden en die onze lokale
verankering markeren, zijn: de 20 van Alphen, de Jaarmarkt,
de hospicegroep, Stichting Junior Kamer, de Oranjevereniging,
Alphen Stad FM, de veteranenkrant, de WMO-krant, het
OSO evenement op de Seniorendag en de Stichting Max.
In totaal doneerde wonenCentraal in 2008 ruim € 80.000,- aan
maatschappelijke activiteiten in Alphen aan den Rijn.
6.6 Maatschappelijke betrokkenheid
‘Luchtspiegeling’, een muurschildering op de zijgevel van de
Vliestroomflat, vormt al vijftien jaar een markant herkenningspunt
in Alphen aan den Rijn. Dit werk, in de volksmond ook
wel ‘De Meeuw’ genoemd, werd destijds vervaardigd door de
plaatselijke kunstenaar Rien Scholten (1947-1993).
WonenCentraal bekostigde, samen met de gemeente en de VvE
van de Vliestroom, de restauratie van dit kunstwerk. Aan deze
restauratie werd nog een ander openbaar kunstproject 23 verbonden,
in samenwerking met de gemeente en De Kunstverdieping.
Scholieren van de An-Noer basisschool kregen drie workshops
van schrijver/dichter Hans Kruse en verdiepten zich in kunst
en poëzie. Het winnende gedicht werd geschilderd op de gevel
van de kleine Vliestroomflat. De restauratie werd gefinancierd
vanuit het onderhoudsbudget.
Het oudste monument van Alphen aan den Rijn, het Schoutenhuis,
is gerenoveerd en kreeg dankzij wonenCentraal een
maatschappelijke functie. De Stichting Vrienden van het
Schoutenhuis realiseerde er een lunchroom waar mensen met
een verstandelijke beperking in de bediening werken. Zij krijgen
op deze manier de kans om volwaardig deel te nemen aan de
samenleving. In 2008 ontving het Schoutenhuis een bedrag van
€ 72.500,-.
WonenCentraal steunt Habitat for Humanity. Met onze financiële
bijdrage kon het eerste huis van hun project in India
worden gebouwd. Een mooi project waarin zowel onze branche
als onze betrokkenheid terugkomt.
VERTELLEN IN
MOOIE WOORDEN
Miriam Talhaoui’s ogen gaan er nog
steeds een beetje van glinsteren. Het was
voor haar een grote verrassing dat zij het
winnende gedicht had geschreven. Háár
woorden, met haar eigen naam eronder,
zo groot op de gevel dat iedereen ze kan
lezen. Daar mag je best heel erg trots op
zijn.
“Iemand van wonenCentraal kwam bij
ons in de klas en vertelde dat alle kinderen
van groep 6, 7 en 8 een gedicht
mochten maken over ‘De Meeuw’. Wij
leerden van een echte dichter hoe je dat
kunt aanpakken. Hij schreef allemaal
woorden op het bord die wij konden gebruiken,
maar je mocht het ook gewoon
zelf verzinnen. Mijn eerste gedicht was
helemaal geen succes. Ik vond het mislukt
en ben helemaal opnieuw begonnen.
Ik ging weer op zoek naar mooie
woorden. ‘Goud’, dat wilde ik gebruiken
en ook iets met ‘vader’. Daar moest ik
ineens aan denken. Daarna ging het eigenlijk
vanzelf. De juf las mijn gedicht
wel vijf keer achter elkaar hardop voor.
Maar ja, er deden zoveel kinderen mee,
dat ik niet gedacht had ik zou winnen.
Toen het doek van de gevel viel, was ik
heel erg blij. Er staat echt iets van jezelf
en dat voelt heel gek. Ik denk dat
ze mijn gedicht hebben gekozen, omdat
het echt over ‘De Meeuw’ gaat. Ik kijk in
het water en zie daar zijn weerspiegeling.
Eigenlijk vliegt hij dus eerst in het
water en pas dan in de lucht. Het leuke
van zo’n gedicht vind ik dat je in mooie
woorden kunt vertellen wat je voelt en
vindt. Thuis schrijf ik wel vaker, voor
mijn moeder ofzo. Gewoon, over van
alles. Maar ik wil geen dichter worden,
hoor. Liever doe ik iets met mensen. Iets
waarmee ik ze echt kan helpen.
Mijn ouders en familie waren heel erg
trots. Mijn zus dacht eerst dat ik het
gedicht van internet had geplukt. Echt
niet, de juf zat er met haar neus bovenop!
Ze zeggen dat dit gedicht nog vijfentwintig
jaar kan blijven hangen. Dan
ben ik 36. Misschien loop ik hier dan
met mijn eigen dochter en dan lezen we
het samen hardop voor.”
6.7 Maatschappelijk rendement
De kwalitatieve investering die wij in onze lokale samenleving
doen, zijn in dit hoofdstuk uitgebreid toegelicht. Wanneer wij
daaraan de bestede bedragen koppelen, ontstaat een goed beeld
van de mate waarin wij ons hard maken voor een veilig, leefbaar
en prettig Alphen aan den Rijn.
De teams Noord en Zuid van Woondiensten besteedden in 2008
€ 28.000,- aan Buurtbeheer en € 146.000,- aan ondersteuning
van (leefbaarheids)activiteiten van bewoners. In veel wijken
stellen we gratis ruimten beschikbaar voor dit soort initiatieven.
Die huurderving voor wonenCentraal kwam in 2008 neer op
zo’n € 10.000,-. De huismeesters worden door wonenCentraal
bekostigd met € 259.000,-. Bovendien gaven we € 34.000,- uit
aan het verhogen van de veiligheid door betere verlichting aan
te brengen rondom de woningen in het Groene Dorp. Samen
met het bovengenoemde bedrag voor maatschappelijke sponsoring
brengt dit ons op een totaalbedrag van ruim € 550.000,-.
23
Zie ook de testimonial van de jonge winnares op deze pagina.
60 61

Bouwen voor de samenleving van morgen
Veel meer dan een verzameling stenen en huizen
7
Chris Denenkamp
“Hier wil ik oud worden”
Bij de vaststelling van onze bedrijfsvisie hebben we de woonopgave
in Alphen aan den Rijn als uitgangspunt genomen.
WonenCentraal heeft gekeken naar de knelpunten van nu,
maar ook naar de vragen van morgen. Ons antwoord daarop
is de doelstelling om 1.200 nieuwe woningen te bouwen:
400 eengezinswoningen en 800 seniorenwoningen.
Dat wordt meer dan een verzameling stenen en huizen.
WonenCentraal wil maatschappelijk vastgoed bouwen, waarbij
wonen, welzijn en zorg onlosmakelijk met elkaar zijn
verbonden.
“ ,,
Weet je, ik ben geen mens voor achter de geraniums. Ik kuier graag een beetje door de wijk om
hier en daar een praatje te maken. Even kennismaken met nieuwe buren en af en toe een kopje
koffie in het activiteitencentrum. Meer heb ik niet nodig, dus laat mij hier maar oud worden.
Een goed huis wordt voor mensen een thuis wanneer er toegankelijke
voorzieningen zijn in een gezellige en veilige omgeving.
In haar vastgoedportefeuille richt wonenCentraal zich primair
op mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Daaronder
vallen ook bewoners met een geestelijke of lichamelijke
beperking. Zowel bij renovaties 24 als bij nieuwbouw houden wij
deze kwetsbare doelgroepen in ons achterhoofd. Met bijzondere
producten geven wij hen een plaats midden in de samenleving.
Meedoen is belangrijk – zeker wanneer dat, door welke beperkingen
dan ook, niet vanzelfsprekend is. Om aan die ambitieuze
opgaven te voldoen, moeten wij soms rigoureuze keuzes durven
maken. Nieuwbouwprojecten worden dan voorafgegaan door
sloop en dat is voor alle betrokkenen een ingrijpende opgave.
Wij begeleiden dat proces zorgvuldig. Als corporatie, maar ook
als samenleving moeten wij soms letterlijk plaats moeten maken
voor de toekomst. Dat kunnen wij niet alleen. WonenCentraal
schakelt met heel veel partners om woonvormen te laten aansluiten
op persoonlijke wensen en mogelijkheden. Samen wonen
en samen leven is geen zaak van het individu. Het is een zaak
van ons allemaal.
Thuis tussen de mensen
24
In dit hoofdstuk besteden we aandacht aan de integratie van wonen, welzijn en zorg in onze nieuwbouwportefeuille.
Voor de maatregelen bij renovatieprojecten verwijzen we naar paragraaf 5.2
62 63

7.1 Flexibel en toekomstvast
WonenCentraal is er een groot voorstander van om mensen zo
lang mogelijk zelfstandig te laten wonen en om hen te betrekken
bij het sociale leven. In onze bouwprojecten houden we
daar op voorhand rekening mee. Wij bouwen zoveel mogelijk
levensloopbestendige woningen die relatief gemakkelijk aangepast
kunnen worden. Naargelang de levensfase van de bewoners
of de gewenste toepassing, kan de indeling of de functie van de
woning veranderen. Dat is niet alleen voor senioren een goede
oplossing. Het geeft ook de flexibiliteit om in te spelen op wisselende
omstandigheden en lokale prioriteiten. Daar profiteert
uiteindelijk iedereen van, omdat we sneller de verrassingen van
de toekomst kunnen pareren.
In het Standaard Programma van Eisen sluit wonenCentraal
aan bij de basis van Woonkeur, het landelijk certificaat voor
nieuwbouwwoningen. Woonkeur is mede op initiatief van de
SEV ontwikkeld, en omvat een breed pakket aan labels en
kwaliteitskeurmerken, waaronder het PolitieKeurmerk. Met de
toekenning van sterren is de zorggeschiktheid van onze woningvoorraad
in beeld gebracht.
7.2 Combinaties van wonen, welzijn en zorg
WonenCentraal wil haar huurders ondersteunen en aanzetten
om mee te blijven doen in de lokale samenleving. Wij zetten
ook met onze nieuwbouwprojecten stevig in op deze doelstelling
door levensloopbestendige woningen te bouwen met
voorzieningen voor zorg en welzijn in buurt. Zo hebben wij
bijvoorbeeld samen met ActiVite Stichting Sahnen opgericht.
Met deze stichting willen wij het begrip duurzaamheid meer
inhoud geven in onze gezamenlijke projecten voor wonen, welzijn
en zorg. Dat doen wij door de toepassingen van domotica te
stimuleren.
In de zorgsector zien wij een verschuiving van grote instellingen
naar kleinschalig wonen. Die ontwikkeling veroorzaakt
een toenemende vraag naar zorggeschikte woningen, waarop
wonenCentraal met maatwerk producten inspeelt. Ook senioren
verdienen onze bijzondere aandacht. Door de toenemende vergrijzing
dreigt er voor hen in Alphen aan den Rijn een nijpend
tekort aan geschikte woningen te ontstaan. Die ontwikkeling
willen wij vóór zijn. Ouderen die vandaag nog volop in het
leven staan, kunnen morgen een stapje terug moeten doen. Ook
hiervoor is nieuwbouw nodig.
AAN ELKAAR
GEWAAGD
ActiVite en wonenCentraal maakten jaren
geleden voor het eerst met elkaar
kennis. Met de plannen voor de woonservicezone
Nieuwe Sloot zijn de contacten
steeds intensiever geworden. Als partners
koesteren wij een gedeelde visie op wonen,
welzijn en zorg. Een visie die uitgaat
van onderlinge verbondenheid en wederzijdse
invloeden. Andries Paats, lid Raad
van Bestuur van ActiVite, vertelt hoe de
samenwerking groeide. Twee ambitieuze
organisaties die elkaar versterken in hun
streven naar een optimaal resultaat.
“Goede partners vertrouwen op elkaars
expertise. Wij hebben ons allebei bekwaamd
in onze eigen tak van sport,
maar intussen groeit het gemeenschappelijke
grensgebied. WonenCentraal
doet meer dan stenen stapelen en ook
ActiVite heeft haar definitie van goede
zorg verbreed. Met respect voor ieders
domein zijn we elkaar beter gaan begrijpen.
De zorgsector wordt wel eens
stroperigheid verweten en ik kan niet
ontkennen dat procedures vaak veel
tijd in beslag nemen. Zeker in 2008,
waarin we met de ene na de andere
wetswijziging of bezuinigingsrondes
werden geconfronteerd. Bezuinigingen
hebben invloed op beslissingen en
Andries Paats
lid Raad van
Bestuur ActiVite
tijdslijnen. Dat is niet alleen voor ons
lastig; het wordt er voor een samenwerkingspartner
ook niet eenvoudiger op.
WonenCentraal begrijpt die dynamiek
van onze sector.
Hun ambitieniveau is even hoog als
het onze. We nemen over en weer geen
blad voor de mond. Het is soms spannend
om elkaars tempo van denken
en doen te volgen, maar wij weten dat
het eindresultaat beter wordt als wij elkaar
scherp houden. In een wereld die
snel verandert, moet je durven meebewegen.
Kijk naar de vergrijzing en het
groeiende aandeel van zelfbewuste,
mondige senioren. Veel ouderen hebben
steeds meer te besteden en daar
willen wij als organisatie zo goed mogelijk
op inspelen. WonenCentraal doet
dat ook. Dat betekent niet dat ons uitgangspunt
verandert. De basiskwaliteit
van wonen, welzijn en zorg moet voor
iedereen toegankelijk zijn, zeker voor
de mensen die daarbij onze hulp kunnen
gebruiken. Als lerende organisatie
ben je het echter ook aan jezelf verplicht
om je blik te verruimen en om veranderingen
tijdig gestalte te geven. Wat dat
betreft zijn wonenCentraal en ActiVite
goed aan elkaar gewaagd.”
7.2.1 Zorgbehoefte in kaart
Tussen missie, strategie en markt bestaat een continue wisselwerking.
Voor wie bouwen we, waar, waarom en tegen welke
prijs? Een gefundeerd antwoord op die vraag komt alleen tot
stand wanneer we onze visie blijven toetsen aan de realiteit
om ons heen. Tegen de achtergrond van een veranderende
bevolkingssamenstelling krijgt de lijn wonen-welzijn-zorg steeds
meer gewicht in onze portefeuille.
Eind 2007 formuleerden de samenwerkende lokale partners 25
het Uitvoeringsprogramma wonen, welzijn en zorg. In 2008
hebben we binnen dat programma de vragen en behoeften op
wijkniveau in kaart gebracht. De partners bogen zich over de
beoordelingscriteria en de prioritering van projectvoorstellen.
Daar zijn twee projecten uit voortgevloeid die in 2009 verder
worden uitgewerkt. Eén daarvan, het project ‘aanpassen of
verhuizen’ van het OSO, heeft ook betrekking op de kerntaken
van wonenCentraal. Alphense senioren, zowel huurders als
huiseigenaars, brengen in dit project hun eigen woonsituatie
en woonwensen in kaart. Met die informatie kunnen zij bewust
en verantwoord besluiten of zij in hun huidige - al dan niet
aangepaste - woning kunnen blijven of dat het beter is om uit te
kijken naar een passende(r) woning. In 2008 voerde
wonenCentraal regelmatig overleg met de Commissie Wonen
van het OSO 26 . Zij adviseerde bijvoorbeeld over levensloopbestendigheid
bij de ontwikkeling van de woonservicezone in
deelgebied Park van Nieuwe Sloot. Het OSO voorzag dit ontwerp
van waardevolle aanvullingen, ondermeer voor het
trappenhuis en woningplattegronden.
7.3 Nieuwbouwprojecten
In 2006 heeft wonenCentraal met de gemeente afgesproken dat
we 500 nieuwe huurwoningen toevoegen aan het woningaanbod.
Zoals onderstaande figuur aangeeft, gaan we die doelstelling
ruimschoots halen. In de tussentijd hebben wij, in samenwerking
met de gemeente, echter ook onze nieuwe missie, visie
en strategie vastgesteld. Hieruit volgde een verhoging van onze
nieuwbouwproductie naar 1.200 woningen. Ook die bijgestelde
planning is in de figuur op pagina 66 opgenomen. Om deze
te realiseren zijn we nog op zoek naar aanvullende locaties.
De figuur toont zowel de status van de nieuwbouwopgave uit
voorgaande jaren als uit 2008. In de daaropvolgende paragrafen
lichten wij de lopende projecten uit 2008 toe.
25
Aan het Uitvoeringsprogramma wonen, welzijn en zorg nemen deel: Alphens Platform
gehandicaptenbeleid (APG), Stichting Zorggroep Rijnland, Stichting MEE, OSO, ActiVite,
wonenCentraal, Participe, GGZ Rijnstreek (onderdeel Rivierduinen), Ipse de Bruggen,
Gemiva-SVG, gemeente Alphen aan den Rijn.
26
Zie ook de testimonial van Frits Amsink en Koos Koen van het OSO op pagina 32.
64 65

Nieuwbouwproject Aantal Status
Eengezins
woning
Appartement Zorgunit Divers
Projecten 2006-2007 50 76 14 HOED, apotheek Opgeleverd
Zegerkwartier 15 50 56 Dagactiviteitencentrum Opgeleverd
Stationsomgeving 78
Commerciële ruimte,
onder meer voor startende
ondernemers
Realisatiefase
‘t Span 16 Realisatiefase
Nieuwe Sloot 146 66
+ 127 koopwoningen,
kantoor wonenCentraal,
kinderdagverblijf,
diverse voorzieningen
voor welzijn en zorg
Definitief
ontwerpfase
KLOP 1e fase
in Kerk en Zanen 58 22
Definitief
ontwerpfase
Zwammerdam 6 19 Bedrijfswoning
Lage Zijde 305
Lupinesingel 86 34
HOED, apotheek,
nieuwbouw school,
kinderdagverblijf
Haalbaarheidsfase
Haalbaarheidsfase
Haalbaarheidsfase
KLOP 2e fase
in Kerk en Zanen
140 Initiatieffase
Kop Sterrenlaan 20
Basisschool en diverse
voorzieningen
Initiatieffase
Totaal 355 694 208
Figuur 11: voortgang prestatieafspraken nieuwbouw huurwoningen
66 67

7.3.1 Woonzorgproject Zegerkwartier
In december 2008 werd een bijzondere woonwijk feestelijk in
gebruik genomen: het Zegerkwartier 27 in de Saffierstraat. Het
nieuwbouwproject is een vernieuwende combinatie van 65
reguliere huurwoningen van wonenCentraal (15 eengezinswoningen
en 50 appartementen) en 56 zorgwoningen voor
cliënten van Rivierduinen, een lokale partner in de geestelijke
gezondheidszorg. Een dergelijk project is op deze schaal uniek
in Nederland en daar zijn we trots op. We hebben veel aandacht
besteed aan aanvullende eisen van de zorg op het gebied van
brandveiligheid, vlucht- en toegangswegen en bouwkundige
aanpassingen. Indien nodig, kunnen de zorgwoningen tezijnertijd
worden omgebouwd naar gewone woningen.
Dymphna van
Ravesteyn
directeur van
GGZ Rijnstreek
7.3.3 Deelgebied KLOP
Deelgebied KLOP is het laatste gebied in Kerk en Zanen met
grootschalige nieuwbouw. In het hele gebied worden naar
verwachting ongeveer 900 woningen gebouwd waarvan
wonenCentraal er minimaal 200 gaat bouwen. Dit is conform de
prestatieafspraken met de gemeente. In KLOP 1 e fase realiseert
wonenCentraal 58 eengezinswoningen, als ook 22 zorgwoningen
voor de Stichting Philadelphia Zorg. Het betreft een
gezinsvervangend tehuis voor mensen met een verstandelijke
beperking. Ook deze zorgwoningen zijn gemakkelijk terug te
bouwen naar eengezinswoningen, dan wel appartementen.
In 2008 hebben we de aanbesteding van dit gecombineerde
project afgerond.
Het Zegerkwartier past als een maatpak op onze missie. Het
initiatief komt voort uit een langdurige en intensieve samenwerking
met GGZ Rijnstreek, onderdeel van Rivierduinen. De
woningen vallen onder de prestatieafspraken die wij met de
gemeente zijn overeengekomen. De oplevering betekent dat
deze cliënten uit de geestelijke gezondheidszorg letterlijk weer
thuis komen in Alphen aan den Rijn, na een jarenlang verblijf
in Noordwijkerhout. Bovendien keren zij nu terug in een geïntegreerde
woonwijk, waardoor zij de kans krijgen om deel te
nemen aan de samenleving. Het hart van het Zegerkwartier is
het nieuwe dagactiviteitencentrum, waarvan alle bewoners van
de wijk straks gebruik kunnen maken.
Bij de verhuur van de woningen zijn afwijkende toewijzingsregels
succesvol toegepast, die de doorstroming en de dynamiek
op de Alphense woningmarkt bevorderden. 28
7.3.2 Stationsomgeving
Begin 2009 start wonenCentraal met de bouw van 78 woningen
en 1.500 m2 kantoorruimte op de Stationslocatie. De aanbesteding
en gunning hebben in 2008 plaatsgevonden. De woningen
worden gebouwd volgens het concept Meervoudig Mobiel. Dit
concept, ondersteund door de SEV, staat voor flexibiliteit in
huurprijzen, slimme vervoersconcepten (OV en deelauto’s),
handig gebruik van ICT en duurzaamheid. De appartementen
krijgen een ondergrondse parkeergarage en op de begane grond
komen ruimten voor commerciële en maatschappelijke activiteiten.
Daarbij is er speciale aandacht voor startende ondernemers,
voor wie een subsidieregeling is afgesproken met de gemeente.
Eind december is gestart met de bouwvoorbereiding.
EINDELIJK WEER THUIS
Het was een heuglijk moment toen de bewoners
van het Zegerkwartier in december
de sleutel van hun huis ontvingen. Dit
gezamenlijke project van wonenCentraal
en GGZ Rijnstreek heeft heel wat voeten
in de aarde gehad. Jaren van afstemming
en voorbereiding gingen eraan vooraf.
Dymphna van Ravesteyn, directeur van
GGZ Rijnstreek, kijkt met trots terug op
een bijzondere en leerzame tijd.
“Het is ooit begonnen met de wens om
in Alphen aan den Rijn voorzieningen
te creëren voor cliënten die langdurige
zorg nodig hebben. Deze mensen, die
vanwege hun psychiatrische problematiek
niet zelfstandig kunnen wonen,
zijn destijds verhuisd naar een locatie
in Noordwijkerhout. Ver weg van familie
en vrienden in Alphen aan den Rijn
en lastig te bereiken met het openbaar
vervoer.
Al in 1999 hebben wij daarom met
wonenCentraal het plan opgevat om
een woonzorgwijk te realiseren. Een
Stichting ActiVite opende vorig jaar bijvoorbeeld al Restaurant
vooruitstrevend concept. Zorgwoningen,
De Vrienden in de serviceflat Driehoorne. De komende jaren
uitgerust met alle benodigde
worden een fitnessruimte, activiteitenruimtes, fysiotherapie, een
voorzieningen, zouden er afgewisseld
kapsalon en thuiszorg gerealiseerd in Nieuwe Sloot. Samen met
worden met eengezinswoningen en appartementen.
Participe onderzoekt men aan welke recreatieve en educatieve
Een combinatie van zorg
activiteiten behoefte is.
en volkshuisvesting die nogal wat van
ons wederzijdse inlevingsvermogen
27
Zie ook de testimonial van Dymphna van Ravesteyn, directeur van GGZ
vergde. Je moet je voorstellen dat we
Rijnstreek, op deze pagina.
28
Voor meer informatie over dit experiment, zie 4.4.4
allebei vanuit een verschillend refe-
68 69
rentiekader opereren. Even kort door
de bocht: wij weten aan welke voorwaarden
deze intensieve vorm van zorg
moet voldoen en wonenCentraal heeft
alle verstand van bouwen. Dan praat je
niet altijd dezelfde taal. Toch heeft deze
samenwerking uiteindelijk een mooier
resultaat opgeleverd dan dat we ieder
afzonderlijk hadden kunnen bereiken.
Dat vertrouwen is er van begin af aan
geweest, anders waren we dit avontuur
nooit met elkaar aangegaan.
Ik kan niet anders zeggen: het is waanzinnig
mooi geworden. Onze cliënten
hebben meer ruimte en verblijven nu
midden in een woonwijk. Zij wonen
veel minder dicht op elkaar dan dat zij
jarenlang gewend waren. Vluchtwegen,
brandveiligheid, de zorgtelefoon – aan
alle eisen is voldaan, zodat onze medewerkers
de kwalitatieve en persoonlijke
zorg kunnen bieden die wij voorstaan.
In het hart van het Zegerkwartier staat
het Dagactiviteitencentrum, met een
grote keuken waarvan straks cliënten
en buurtbewoners gebruik kunnen maken.
Onze cliënten maken nu weer deel
uit van de Alphense samenleving en
daar begeleiden wij hen bij. Zij hebben
buren gekregen en kunnen meedoen
aan het dagelijkse leven in de wijk. Of,
zoals een van hen het verwoordde: “Ik
ben eindelijk weer thuis.”
7.3.4 ’t Span
Al enkele jaren zijn wij in overleg met het bestuur van Stichting
Philadelphia Zorg om de huisvesting te verbeteren van 24 cliënten
met een verstandelijke beperking aan de Koningshof. De
bestaande huisvesting voldoet niet meer aan de moderne eisen
die aan professionele zorg worden gesteld. Stichting Philadelphia
Zorg heeft dit pand aangeboden aan wonenCentraal
met de bedoeling het te slopen en te vervangen door nieuwbouw
voor maximaal zestien cliënten. In 2008 heeft Stichting
Philadelphia de overbruggingshuisvesting voor haar cliënten geregeld.
De aanbesteding is opgestart en naar verwachting wordt
de opdracht in 2009 aan één van de partijen gegund.
7.3.5 Woonservicezone Nieuwe Sloot
In deelgebied Park van de wijk Nieuwe Sloot wordt de eerste
woonservicezone van Alphen aan den Rijn gerealiseerd. Hier
worden rust en comfort gecombineerd met allerlei activiteiten
en voorzieningen op het gebied van welzijn en zorg. Nieuwe
Sloot kan zo uitgroeien tot een levendige buurt, waar jong en
oud elkaar kunnen ontmoeten in een groen- en waterrijke omgeving.
De aanwezige voorzieningen en woonvormen spelen in
op de wensen van een groot publiek en groeien mee naarmate
de zorgbehoefte verandert. Het uitgangspunt is altijd dat mensen
zolang mogelijk blijven doen wat zij zelf kunnen. Voor de
rest mogen zij vertrouwen op laagdrempelige, kwalitatieve zorg.

Er komt een kinderdagverblijf en commerciële ruimtes voor ondernemers. Huisartsen en ook het
ingrijpend gerenoveerde Rijnland ziekenhuis zijn dichtbij.
Als enige ontwikkelaar bouwt WonenCentraal in Park 273 ruime appartementen, waarvan
127 koop- en 146 huurwoningen, in verschillende prijsklassen. In 2008 onderzochten wij de
mogelijkheid om koop om te zetten in huur, maar daarover wordt pas begin 2009 een besluit
genomen. Daarnaast realiseert wonenCentraal 66 zorgwoningen die in de toekomst desgewenst
eenvoudig samengevoegd kunnen worden tot 33 ruime appartementen. WonenCentraal bouwt
voorts meer dan 400 ondergrondse parkeerplaatsen die aan de vraag in het verder autoluwe
gebied moeten voldoen. In één van de woongebouwen in deelgebied Park vestigen wij ook ons
nieuwe kantoor. Een geschikte plek, dicht bij een groot aantal van onze huurders. We bouwen
ons kantoor zo, dat we het multifunctioneel en maatschappelijk kunnen gebruiken. In 2008
ondertekenden we met de gemeente de realisatieovereenkomst. Vervolgens hebben we de uitwerking
van het definitieve ontwerp afgerond en zijn de procedures opgestart. De verwachting is
dat we in het najaar van 2009 kunnen starten met de bouw.
7.3.8 Lupinesingel
Met Gemiva en de gemeente zijn wij in overleg over de bouw van 34 zorgunits ter vervanging
van het gezinsvervangend tehuis van Gemiva. Dit combineren we met de bouw van 86 woningen,
gedeeltelijk in de huur, gedeeltelijk in de koop. Wij bekijken nog of een deel van de koop
kan worden omgezet in huur. Deze eengezinswoningen zouden immers een prima aanvulling
vormen op de vastgoedportefeuille van wonenCentraal. Daarnaast ontwikkelden we plannen
voor de bouw van een HOED-praktijk en een apotheek op deze locatie. Ook onderzochten we
met de SCOPE Scholengroep of, en op welke manier, vervangende nieuwbouw van de hier
aanwezige school mogelijk is. Met de SKA zijn we in bespreking over een kinderdagverblijf.
WonenCentraal treedt op als ontwikkelaar voor het hele programma. In 2008 hebben architecten
en constructeurs zich over het voorlopig ontwerp gebogen. Er is een klantenpanel samengesteld
waarin omwonenden, belangstellenden en professionele partijen meepraten over de inrichting
van het gebied.
7.3.6 Zwammerdam
Voor zestien woningen uit 1963 aan de Buitendorpstraat in Zwammerdam (met elk een vloeroppervlak
van slechts 35 m²) ontwikkelen we plannen voor sloop en herbouw op dezelfde plek.
In 2008 hebben we de haalbaarheidsstudie en het voorlopig ontwerp voor dit traject afgerond.
De nieuwbouw betreft 19 seniorenwoningen (levensloopbestendige appartementen), zes eengezinswoningen
en één bedrijfswoning. Aan dit type woningen bestaat in Zwammerdam een grote
behoefte, zeker waar het de gelijkvloerse appartementen voor senioren betreft. WonenCentraal
beoogt met dit project aan die vraag te voldoen en zo de doorstroming te bevorderen. Zowel de
gemeente als de belangenvereniging werkt mee aan deze plannen. Samen met het bewonerspanel
werken we op een interactieve manier aan de uitwerking van het ontwerp. In 2008 hielden
wij een enquête onder de huidige bewoners om ook hun meningen te peilen. Het merendeel
geeft aan graag in Zwammerdam te blijven wonen en is voornemens terug te keren in de voorziene
nieuwbouw. WonenCentraal stelt een sociaal plan op waarin onder meer de mogelijkheden
van vervangende huisvesting worden onderzocht. Met Ipse De Bruggen hebben we verkennende
gesprekken gevoerd over eventuele zorgvoorziening die vanuit Ipse De Bruggen geleverd kan
worden.
7.3.7 Lage Zijde
WonenCentraal is nauw betrokken bij de plannen van de gemeente Alphen aan den Rijn voor
de herstructurering van de zogeheten Lage Zijde van het stadshart. In verband met de aanleg
van een nieuwe toegangsweg moeten hier 128 portiekwoningen van wonenCentraal verdwijnen.
WonenCentraal is samen met Bouwfonds MAB de beoogde ontwikkelaar van alle nieuw te
bouwen woningen in dit gebied. Daarbij nemen we 305 van de ongeveer 450 woningen voor
onze rekening. 134 hiervan zijn bedoeld voor sociale woningbouw. Het plan bevindt zich in de
haalbaarheidsfase en het eerste schetsontwerp is ingediend. Voor de sloop is een sociaal plan
opgesteld. Met panelsessies is een interactief ontwikkeltraject opgestart, waarbij we de bewoners
uitnodigen en uitdagen om met ons mee te denken.
7.3.9 Grondaankopen
In 2008 heeft wonenCentraal twee grondaankopen gedaan in de Gerard Doustraat en in de
Gnephoek. Deze strategische aankopen moeten ons de ruimte bieden om ook in de toekomst
onze missie te verwezenlijken. Hoewel we goed op weg zijn, zullen we nog meer acquisitie moeten
plegen om de beoogde 1.200 woningen te realiseren. WonenCentraal blijft daarom alert op
ontwikkelpaden en locaties waar wij nieuwe initiatieven kunnen ontplooien.
7.4 Maatschappelijk rendement
Bouwen voor de toekomst is misschien wel de meest concrete uiting van onze maatschappelijke
investeringen. WonenCentraal mikt bewust op doelgroepen die op dit moment in Alphen aan
den Rijn onvoldoende bediend worden. Met vernieuwende concepten trachten we blokkades op
de woningmarkt te doorbreken. Een gevarieerd aanbod biedt keuzevrijheid. Dat stimuleert de
doorstroming, waardoor wijken evenwichtiger en stabieler worden.
Als corporatie realiseren wij nieuwbouwprojecten en voorzieningen waarvan wij de kosten nooit
volledig doorberekenen in de huur. Zouden wij dit wel doen, dan stijgt het huurniveau zodanig,
dat juist onze primaire doelgroepen het niet meer kunnen opbrengen. Ons maatschappelijke
rendement wordt in dit geval dus gevormd door het verschil tussen stichtingskosten en huuropbrengsten.
Met onze totale nieuwbouwopgave van 1.200 woningen is een zogenaamde ‘onrendabele’
top van ongeveer € 100 miljoen gemoeid.
70 71

Verbinding van mens en organisatie
Werken bij wonenCentraal
8
Jeroen Wilting
“Zo heb je eer van je werk”
Nieuwe missies kunnen nog zo mooi zijn geformuleerd, zij
krijgen pas betekenis wanneer zij worden onderschreven en
uitgedragen door mensen. Onze mensen. 2008 stond daarom
in het teken van de verbinding tussen organisatiedoelstellingen
en persoonlijke ambities. Wat betekent het voor
medewerkers om zich thuis te voelen bij wonenCentraal en
om ook thuis te geven aan collega’s en klanten? Herkennen zij
zich in de BOB-kernwaarden en hoe willen zij bijdragen aan
zo’n Betrokken, Ondernemende en Bruisende organisatie?
Welke competenties moeten zij daartoe bezitten en welk gedrag
verwachten wij daarbij? Hoe ervaren zij wonenCentraal
als werkgever en komt dat overeen met de identiteit die wij
nastreven? Deze vragen vormden de basis voor een uitdagend
jaar, waarin flinke stappen zijn gezet om klant- en resultaatgerichtheid
te koppelen aan persoonlijke ontwikkeling.
“ ,,
Het is goed om zelf eens te gaan kijken hoe het er in de praktijk aan toegaat. En dat kan
natuurlijk niet vanachter je bureau. We werken samen met en voor mensen, dus die moet je
dan ook eens gaan opzoeken. Je handen uit de mouwen, daar houd ik van.
8.1 Ontwikkeling en beoordeling
De juiste mensen op de juiste plek met de juiste competenties:
dat is een drie-eenheid die het succes van iedere organisatie
bepaalt. In onze visie betekent dit dat medewerkers zich met
hoofd, hart, ziel en lichaam voor hun werk kunnen inzetten en
daarvoor ook waardering krijgen. Het hoofd staat voor leren
en ontwikkelen. Het hart voor passie en samenwerking. De ziel
voor een wezenlijke bijdrage en betekenisvol werk. Het lichaam,
tenslotte, voor leven en overleven en goede randvoorwaarden.
Wanneer deze vier menselijke aspecten met elkaar in balans zijn,
komt dit de samenwerking, creativiteit en ondernemingszin ten
goede.
Thuis tussen de mensen
72 73

Een missie sijpelt niet automatisch door naar de hoofden en handen van collega’s. Dat vraagt om
inzet en betrokkenheid. In 2008 introduceerden wij daarom nieuwe P&O-instrumenten, zoals
een digitaal systeem voor ontwikkelen en beoordelen. Dit systeem ondersteunt management
en medewerkers in het verhelderen, vaststellen en uitspreken van wederzijdse verwachtingen.
Deze nieuwe wijze van beoordeling en ontwikkeling draagt onze mens- en bedrijfsvisie in zich
en spoort medewerkers aan om zich ook in die richting te ontplooien. De toekomst van wonen-
Centraal wordt niet door een enkeling, maar door álle medewerkers vormgegeven. Als symbool
voor dat uitgangspunt organiseren wij ieder jaar een aandeelhoudersvergadering, waarin wij
met elkaar bepalen of en hoeveel ons collegiale aandeel in wonenCentraal is gestegen. Op de
aandeelhoudersvergadering van 2008 concludeerden onze medewerkers dat hun aandeel weer in
waarde was toegenomen. Een bevestiging van de koers die we met elkaar hebben ingezet.
8.1.1 Competenties en gedrag
Het systeem fungeert als een portaalomgeving waarin zowel op organisatie-, afdelings- en persoonlijk
niveau gerichte informatie voorhanden is. Iedere functie is voorzien van de bijbehorende
competenties, die vervolgens concreet worden gemaakt met gedragsvoorbeelden en bruikbare
adviezen. Het jaarplan van de afdeling is eveneens opgenomen, zodat iedereen op de hoogte
is van doelstellingen en verwachtingen. De koppeling met het POP 29 -systeem legt letterlijk de
verbinding tussen deze jaarplannen en individuele, persoonlijke doelen. Zo vertaalt dit systeem
enerzijds de zachte kant van onze missie (je thuis voelen, ruimte krijgen en gezien worden) en
stuurt het anderzijds op structuur en het bereiken van resultaat. Beide pijlers worden vervolgens
meegewogen in het beoordelingssysteem.
8.1.2 Feedback en beoordeling
Goede feedback zien wij als de motor van onze samenwerking. Medewerkers en leidinggevenden
gaan met elkaar in gesprek om afspraken te maken en die vervolgens ook te monitoren in het
systeem. Wij willen een cultuur in de hand werken waar we elkaar mogen aanspreken op resultaat
en gedrag. Waar ook veel nadruk wordt gelegd op zelfsturing en verantwoordelijkheid, omdat de
juiste instrumenten beschikbaar zijn om medewerkers daarin te ondersteunen. Het beoordelingssysteem
vereist dat er gemiddeld tenminste een 6 wordt gescoord op de BOB-competenties en op
de functiespecifieke competenties en dat alle drie de resultaatafspraken behaald worden. Er wordt
ook nog een losse bonus uitgereikt op basis van gedrag, cultuur en omgangsvormen.
8.1.3 Signaalfunctie
Met het nieuwe systeem kunnen medewerkers én management zich kennis en kunde eigen
maken die voorheen niet voor iedereen toegankelijk was. Zij worden gestimuleerd om die aan
te wenden voor hun eigen ontwikkeling en daarmee ook voor onze organisatiedoelstellingen.
Doordat we de kwaliteit van onze medewerkers nu veel meer kunnen borgen, ontstaat er een
realistisch beeld van onze organisatie. Wij kunnen structureel evalueren in hoeverre de voorgenomen
resultaten ook daadwerkelijk zijn behaald. Het systeem fungeert als een soort
thermometer die belangrijke afwijkingen signaleert, zodat het MT tijdig kan sturen op de
gewenste cultuur en competenties.
Voor het collectieve opleidingsprogramma gaven we in 2008 € 123.000,- uit. Dat is € 48.000,-
meer dan we hadden voorzien, vanwege de niet begrote cursus ‘Inzicht in Invloed’. Deze cursus
ondersteunt managers in het geven van gerichte feedback en geeft inzicht in de invloedstijlen die
zij kunnen aanwenden om medewerkers te motiveren en te inspireren. Aan individuele opleidingen
besteedden we € 154.000,-. Dat is slechts € 4.000,- meer dan we hadden begroot.
8.2 Great place to work
Een tweede belangrijke stap in 2008 was het betrokkenheidsonderzoek onder medewerkers via
Great Place to Work (GPTW). De enquête fungeert als een nulmeting die aangeeft in hoeverre
medewerkers zich thuis voelen bij wonenCentraal. Daarbij wordt de relatie tussen medewerkers
en hun management (gebaseerd op vertrouwen), medewerkers en hun baan/organisatie (gebaseerd
op trots) en medewerkers onderling (gebaseerd op kameraadschap) onder de loep genomen.
Het uitgangspunt is dat het klantvertrouwen toeneemt en de bedrijfsresultaten verbeteren
wanneer medewerkers hun werkomgeving als een Great Place to Work betitelen. Het gaat dus
om meer dan gezelligheid en collegialiteit. Wie zich thuis en op zijn plek voelt, presteert gewoonweg
beter. Een aanpak die werkt.
8.2.1 Resultaten
In juni 2008 nodigden wij 121 medewerkers uit om aan het onderzoek deel te nemen, waarop 98
van hen positief reageerden. Dat is een respons van 81%. Een paar noemenswaardige uitkomsten
van dit onderzoek:
• Medewerkers beoordeelden hun eigen afdeling opvallend positiever dan de organisatie
(gemiddeld 7,9 vs 6,8). De overkoepelende vraag: “Alles overziend, beschouw ik mijn
bedrijf als een Great Place to Work” toonde een genuanceerder verschil (8,2 vs 7,8).
• Afdelingen scoorden zeer verschillend (variërend van 5,7 tot 7,5).
• Met een 8,5 scoort Uitzetten van visie opvallend hoog. Onze investeringen om de
bedrijfsvisie op een herkenbare wijze over te dragen op onze medewerkers, sorteert
duidelijk effect.
• Op Respect en Kameraadschap scoort de organisatie relatief laag (6,4). Op het thema
Omgang juist hoog (8,7).
• Medewerkers beoordelen de professionele kwaliteit van de organisatie als zeer goed (8,3).
Daarmee geven zij aan dat zij de juiste middelen krijgen aangereikt om hun werk goed te
doen en dat is juist de ontwikkeling die wij als lerende organisatie hebben willen inzetten.
8.2.2 Eerste conclusies
Deze eerste conclusies wijzen op het belang om door te investeren in de onderlinge verbondenheid,
zeker over afdelingen heen. Goede samenwerking bevordert goede dienstverlening. Op
deze twee thema’s worden daarom zogenaamde Gideon-bendes in het leven geroepen. Hierin
nemen deelnemers plaats die, ongeacht functie of hiërarchie, een gezamenlijke passie voor een
bepaald onderwerp delen. Deze interactieve werkwijze stelt ons ook in staat om medewerkers
nauwer te betrekken bij beleidsvorming. Daarmee geven we gehoor aan een ander aandachtspunt
uit het onderzoek (het betrekken van medewerkers, een subvraag onder ‘samenwerken’,
werd met een 4,7 laag gewaardeerd). Al met al heeft deze analyse ons een spiegel voorgehouden
die voor de komende jaren duidelijk maakt waar onze sterke en zwakke schakels liggen om de
status van Great Place to Work uit te bouwen en te bestendigen.
29
POP staat voor PersoonlijkOntwikkelingsPlan.
74 75

8.3 Verrassingsweek
In september vierde wonenCentraal met al haar medewerkers een verrassingsweek. Er werd
gewoon doorgewerkt, maar er vonden bijzondere activiteiten plaats. Deze week stond in het
teken van de nieuwe missie en van de wijze waarop deze zowel intern als extern kan worden
uitgedragen. Ook letterlijk werden de schouders eronder gezet. Medewerkers bezochten lokale
partners en vrijwilligersorganisaties om mee te lopen met hun dagelijkse routine, maar ook om
hand- en spandiensten te verrichten. Tijdens de lunch werd geld bij elkaar gefietst en gelopen
voor de Stichting Hospice Groep, die na afloop een cheque van € 750,- mocht ontvangen. Er
waren creatieve opdrachten om de visie te verbeelden en ook het eigen pand werd met kwast en
verf onder handen genomen. Een week die in het teken stond van lokale samenwerking, concrete
resultaten en vooral veel samen DOEN. Een waardige aftrap van een nieuwe periode.
8.4.3 Personeelsbezetting
Op 31 december 2008 werkten er 113 mensen bij wonenCentraal. Wij hadden een personeelsverloop
van 13%. Dat is 3% meer dan voorzien. Ruim tweederde van de mensen vertrok op eigen
verzoek, 13% ging (vervroegd) met pensioen en 20% verliet wonenCentraal vanwege het niet
verlengen van een tijdelijke arbeidsovereenkomst, ontslag en/of beëindiging met wederzijds
goedvinden.
Het ziekteverzuim bevond zich in 2008 met 3,56% (exclusief zwangerschapsverlof) ruim onder
onze norm van maximaal 5%. Het aantal keer dat medewerkers zich ziek meldden bleef met
1,4 gelijk aan 2007.
8.4 Personeel en Organisatie
Hierboven zijn de belangrijkste ontwikkelingen in 2008 op het gebied van Personeel van Organisatie
omschreven. Daarnaast ontplooiden wij nog zoveel andere initiatieven, dat wij hieronder
een greep doen uit bestaande en nieuwe activiteiten:
8.4.1 Handboek
In het handboek kunnen medewerkers alle informatie vinden over nieuw beleid: praktische
werkafspraken en huisregels, het personeelsbeleid, de secundaire arbeidsvoorwaarden (personeelsregelingen),
zaken die geregeld zijn in de arbeidstijdenwet, de wet Arbeid en Zorg en de
Wet op Ondernemingsraden. In 2008 zijn daaraan toegevoegd: procedures werving en selectie,
introductie nieuwe medewerkers, ziekteverzuim en verzuimbegeleiding, opleidingsbeleid en de
4x9 regeling.
8.4.2 Arbeidsomstandigheden
In 2007 stelde wonenCentraal haar arbobeleid vast. Op grond daarvan zijn in 2008 alle stoelen
vervangen en waar nodig de bureaus aangepast. Andere verbeteringen waren draadloze muizen,
documenthouders, kleine toetsenborden, het instellen van pauzesoftware en voetenbankjes.
Volgens de Arbowet moeten alle werknemers die met de computer werken, een basistraining
beeldschermwerk volgen om de fysieke werkhouding en de werkplek te verbeteren. In 2008 volgden
20 medewerkers deze training.
Iedereen met een dienstverband bij wonenCentraal heeft de mogelijkheid een gezondheidscheck
te laten uitvoeren. Daarvoor gebruiken we de FitKit®. Negen medewerkers lieten hun gezondheid
checken.
Als onderdeel van het BOV-programma (Bewegen, Ontspanning en Voeding) konden onze medewerkers
een stoelmassage ondergaan. 50 medewerkers namen daaraan deel.
76 77

Jimmy Vermeulen
“Wat zal ik ervan kopen?”
Inzet van ons vermogen
De toegevoegde waarde van wonenCentraal
9
WonenCentraal is een maatschappelijke onderneming. We
kunnen garanderen dat we ook in 2008 al onze middelen
uitsluitend hebben ingezet voor de volkshuisvesting.
We beschikken nog steeds over een gezonde balans om de
continuïteit van onze organisatie te waarborgen. Het CFV en
het WSW bevestigen dat.
De kredietcrisis, die sinds het najaar van 2008 ook de corporatiesector
raakt, heeft ook gevolgen voor wonenCentraal.
Het wordt lastiger om leningen te verkrijgen tegen de
gewenste voorwaarden. Banken rekenen hogere opslagen
dan tot nu toe gebruikelijk was. Gelukkig realiseert
wonenCentraal geen grootschalige, gemengde nieuwbouwcomplexen
die afhankelijk zijn van de verkoop. Wel moeten
we kunnen rekenen op een voorspoedig verloop van onze
verkoopcampagne. Tot nu toe zijn de verkoopdoelstellingen
nog steeds reëel gebleken.
“ ,,
Mijn spaarpot is behoorlijk vol. Ik vind het altijd zo moeilijk om te kiezen wat ik met dat
geld ga doen. Mijn moeder zegt dat ik het helemaal zelf mag weten, maar ze vindt het heus
niet goed als ik er alleen maar snoep van koop. Bewaar ook wat voor morgen, zegt ze dan.
9.1 Waardering van het bezit
Het vermogen van wonenCentraal wordt in belangrijke mate
bepaald door de waardering van het bezit. Voor die waardering
hanteren we verschillende begrippen, die met elkaar in verband
worden gebracht. Elke waardering dient een doel en moet ook
vanuit dit doel worden bezien.
De boekwaarde van het bezit vertegenwoordigt de prijs
waarvoor het bezit destijds is gebouwd, rekening houdend met
eventuele subsidies, verminderd met een jaarlijkse afschrijving
op basis van annuïteiten. De boekwaarde per 31 december 2008
bedraagt € 324 miljoen. We hanteren de boekwaarde als waarderingsgrondslag
in onze jaarrekening.
Thuis tussen de mensen
78 79

De bedrijfswaarde drukt het verschil uit tussen de inkomsten en uitgaven van het bezit,
gedurende de periode dat het bezit nog geëxploiteerd wordt, gebaseerd op uitgangspunten
van het eigen beleid. De bedrijfswaarde is opgesteld conform de richtlijnen van de Raad van
Jaarverslaggeving. Jaarlijks worden de uitgangspunten van beleid vastgesteld en stemmen wij
deze zoveel mogelijk af op de uitgangspunten van het CFV. De bedrijfswaarde verandert wanneer
een complex een andere bestemming krijgt. Ook mutaties in externe factoren als inflatie, rente
en huurverhogingpercentage leiden tot een andere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde van het
totale bezit was eind 2007 € 443 miljoen en is gedurende het jaar gestegen naar € 483 miljoen.
Voor de berekening van de bedrijfswaarde ultimo 2008 zijn we uitgegaan van de volgende, meest
belangrijke, parameters:
2009 2010 en verder
specificaties van het project en de financiële gevolgen zijn opgenomen. WonenCentraal laat haar
projecten toetsen door een externe benchmark. Dit geeft ons de garantie dat we vasthouden aan
onze lijn om projecten op marktconforme wijze te realiseren. Naast de stichtingskosten berekenen
wij ook de bedrijfswaarde van de investering.
9.2 Meerjarenprognose
We hebben de doelstellingen en speerpunten uit de bedrijfsvisie financieel vertaald en verrekend
in de meerjarenbegroting. Als we de gevolgen uitrekenen op basis van onze huidige waarderingsgrondslagen,
te weten historische kostprijs, dan geeft dat voor de komende vijf jaar het volgende
beeld. Uiteraard weerspiegelt deze toekomstverwachting de situatie en aannames van dit moment.
De praktijk kan uiteraard anders uitwijzen met tegen- of meevallende resultaten.
Inflatie 2,25% 2,25%
Huurverhoging 2,50% 2,25%
Stijging lasten onderhoud 4,00% 4,00% (t/m 2013) - 3,25%
Discontovoet 6,00% 6,00%
Onderhoudsnorm per jaar
(planmatig en dagelijks onderhoud)
€ 1.656 (gem.)
€ 1.656 (t/m 2013)-
€ 1.361 (v.a. 2014)--
Algemeen beheer norm per jaar € 740,= per woning € 740,= per woning
Jaarresultaat
(x € 1.000)
Eigen vermogen einde boekjaar
(x € 1.000)
Solvabiliteit op basis van
historische kostprijs
2009 2010 2011 2012 2013
35.433 18.195 9.487 6.332 2.460
85.832 104.027 113.514 119.846 122.306
23,2 24,4 25,0 25,4 24,6
Figuur 12: Berekening bedrijfswaarde ultimo 2008
Rentabiliteit eigen vermogen 70,3 21,2 9,1 5,6 2,1
De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de
woningen heeft getaxeerd, indien ze, vrij van huur, aangeboden zouden worden in de vrije verkoop.
In 2008 is de aanslag opgelegd voor het totale bezit, getaxeerd voor € 1.430 miljoen met
peildatum 1-1-2007. In 2009 is de aanslag gebaseerd op een waarde van € 1.479 miljoen met
peildatum 1-1-2008.
Voor wonenCentraal is het belangrijk om zowel de ontwikkeling van de waarde van het vastgoed
als het vermogen van de organisatie op lange termijn nauwgezet te kunnen volgen. Wij
willen ook een juiste inschatting kunnen maken van onze gevoeligheid voor externe factoren.
Om deze ontwikkelingen inzichtelijk te maken, gebruiken wij scenario’s. In 2008 hebben we
hiervoor WALS aangeschaft, een systeem dat ons ondersteunt in de analyse van de verschillende
economische scenario’s. Met deze analyses kunnen we een inschatting maken van het benodigde
weerstandsvermogen, zodat wij macro-economische risico’s tijdig kunnen ondervangen.
We voegen waarde aan ons bezit toe door nieuwbouw te plegen in verschillende typen woningen,
maatschappelijk onroerend goed en bedrijfsonroerend goed.
Al deze investeringsprojecten toetsen wij aan de kaders van het financiële beleid. Dit beleid
wordt voor een aantal parameters jaarlijks vastgelegd in de begroting en de meerjarenbegroting.
Bij elke fase van een investeringsproject wordt een beslisdocument opgesteld waarin ook de
Rentabiliteit totaal vermogen 13,2 7,5 5,5 4,8 4,0
Figuur 13: Meerjarenprognose wonenCentraal
De solvabiliteit in relatie tot de minimaal noodzakelijke solvabiliteit geeft aan of de financiële
polsstok stevig genoeg is om de ambities uit onze bedrijfsvisie te realiseren. Daarbij onderkennen
wij de grote onderlinge afhankelijkheid tussen de opbrengsten van de verkoop van woningen en
de grote investeringsopgaven. Ieder jaar zullen wij op basis van de resultaten van de verkoopcampagne
afwegen welke uitgaven verantwoord zijn.
Vooralsnog gaan we er niet vanuit dat de vennootschapsbelasting remmend gaat werken op
de vastgestelde ambities. We moeten wel eventuele risico’s goed blijven monitoren. Het meerjarenprogramma
bevat tal van marktgerelateerde risico’s, afzetrisico’s voor de verkoop en
financieringsrisico’s. Met ingang van 2009 wordt een rapportage voor de directeur-bestuurder
en de Raad van Commissarissen gepresenteerd, waarin wij de onderlinge afhankelijkheden
duidelijk aangeven, rekening houdend met de risico-elementen.
Bij het doorrekenen van onze plannen zijn we als volgt te werk gegaan. We berekenen de overwaarde
van ons bezit als we ‘gewoon’ zouden doorexploiteren. Daarbij tellen we de opbrengsten
uit de verkoop van bezit. Vervolgens verminderen we dit bedrag met de kosten voor de sloop van
80 81

woningen, de renovatiekosten, de extra maatschappelijke investeringen en de onrendabele top
van nieuwbouwinvesteringen. Dat resulteert in een bedrag van € 80 miljoen, teruggerekend naar
euro’s van nu (netto contante waarde). Dit bedrag is noodzakelijk voor minimale solvabiliteit volgens
het CFV. Bovendien moeten wij hieruit een opslag reserveren voor extra risico’s als gevolg
van nieuw beleid en politieke onzekerheden, als ook voor het creëren van voldoende financiële
ruimte voor de volgende strategische beleidsperiode. Zodoende kunnen we constateren dat we
het maximale uit ons vermogen halen.
9.3 Treasury
De treasury activiteiten omvatten cashmanagement, financieringen, beleggingen en rentemanagement.
Het treasurystatuut bleef in 2008 nagenoeg ongewijzigd. Wij hebben toegevoegd
dat we eventuele kortdurende voorschotten alleen onderbrengen bij banken met Nederland als
thuisland. Transacties worden voorbereid in de treasurycommissie, die bestaat uit de manager
Financiën, Faciliteiten en Control (FF&C) en de manager Financiën en Control, ondersteund door
een externe adviseur.
In 2008 heeft het begin van de kredietcrisis voor veel onrust gezorgd op de financiële markten.
Dit was ook voor woningcorporaties merkbaar. Voor het eerst in de historie was niet alleen betaalbaarheid
een onderwerp, maar ook beschikbaarheid van financiële middelen. Veel corporaties
hebben in de eerste week van oktober nog geborgde leningen met een lange looptijd (30-50 jaar)
uit de markt gehaald. WonenCentraal heeft in die periode ook voor € 10 miljoen aan leningen afgesloten.
Ondanks lage rentepercentages, gerelateerd aan de SWAP rentecurve (een benchmark
gebaseerd op de rente die banken elkaar onderling berekenen), hanteerden banken forse opslagen
en doen zij dat tot op de dag van vandaag nog steeds. Daarnaast is het uitermate moeilijk
geworden om commerciële financieringen aan te trekken en zijn de opslagen ook daarvoor fors
verhoogd. De norm die sinds enige jaren vaststaat voor het maximale niveau van stichtingskosten
(€ 200.000,-), om een investering borgbaar te maken, begint daardoor te knellen. Zonder financiering
immers geen investeringen.
We hebben onze tijdelijke overschotten zeer behoudend belegd in deposito’s bij gerenommeerde
Nederlandse banken. We profiteerden van de lage rente op kapitaalmarktleningen door de zogenaamde
Payers-Swaps. Daardoor kunnen we ook van die lage rente blijven profiteren als we in
de toekomst gaan investeren. De gemiddelde rente van onze leningportefeuille is nu 4,79% ten
opzichte van 4,91% vorig jaar.
Het bewaken van de kasstromen van wonenCentraal wint aan belang. We onderscheiden:
• operationele kasstromen (huur minus kosten, onderhoud en te betalen rente);
• desinvesterings- en investeringskasstromen (opbrengst verkopen en investeringen
in nieuwbouw);
• financieringskasstromen (aflossingen en storting nieuwe leningen).
Met een nauwgezette bewaking van de verschillende kasstromen, proberen we een gezonde
liquiditeitspositie voor nu en in de toekomst te garanderen.
WonenCentraal verkrijgt relatief goedkope financiering vanwege borging door het WSW. Het
WSW baseert zich bij dat oordeel vooral op (toekomstige) kasstromen. Als gevolg van de keuzes
uit 2007, gebaseerd op de nieuwe missie, visie en strategie, heeft de economische situatie van de
laatste tijd daar niet of nauwelijks negatieve invloed op. Enerzijds financieren wij onze nieuwbouw-
en onderhoudsambities uit opbrengsten van verkopen uit de bestaande portefeuille, al is
het nog maar de vraag of deze in de loop van 2009 niet wat zullen opdrogen. Anderzijds zijn wij
bij onze nieuwbouwprojecten niet afhankelijk van verkoop aan andere partijen. Daardoor
heeft de economische crisis vooralsnog weinig vat op onze projecten. Daarnaast kampt ook
wonenCentraal door de kredietcrisis met extra financieringsvraagstukken en de huidige
stichtingskostengrens voor WSW-borging van € 200.000. Veel nieuwbouwwoningen zijn
duurder, niet in de laatste plaats door gestegen grondkosten, ook voor sociale woningbouw.
De consequenties van deze ontwikkelingen voor ons investeringsprogramma op de langere
termijn worden in 2009 waarschijnlijk concreter zichtbaar.
Het WSW kijkt primair naar de operationele kasstroom, verminderd met een aflossingsfictie van
2% van de leningportefeuille. Deze kasstroom dient in principe positief te zijn. Uit onderstaande
grafiek blijkt dat deze kasstroom voor wonenCentraal de komende jaren negatief zal zijn. Dit
wordt onder meer veroorzaakt door de opgeleverde en binnenkort op te leveren nieuwbouwcomplexen,
die in de eerste jaren een negatieve kasstroom hebben. Vanaf 2014 zien we een verbetering
van de operationele kasstroom optreden. De verkopen van huurwoningen zijn overigens in
dit overzicht niet opgenomen, omdat dit een ander type kasstroom betreft.
Omdat we financierbaarheid belangrijk vinden, zijn we met het WSW vroegtijdig in overleg over
de tijdelijke negatieve operationele kasstroom, vooruitlopend op de reguliere jaarlijkse toetsing.
Mocht het WSW aanvullende eisen stellen, dan kunnen wij de kasstroom beïnvloeden door maatregelen
op het gebied van bezuinigingen, huurbeleid en onderhoud en beheer.
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
-
2.000
4.000
6.000
8,000
10.000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Figuur 14: verloop van de operationele kasstroom
Operationele kasstroom
2% aflossing
kasstroom na aflosing
De rentabiliteit van het eigen vermogen was in 2008 13,6 %. (dit is het resultaat van 2008
gedeeld door het eigen vermogen van 1-1-2008).
82 83

9.4 Fiscale zaken
Vanaf 1 januari 2008 zijn woningcorporaties verplicht om vennootschapsbelasting te betalen over
hun volledige fiscale winst. In 2006 en 2007 waren zij dat alleen verplicht over de zogenaamde
commerciële activiteiten, waarbij zij in concurrentie met andere marktpartijen hun werk deden.
In het belastingplan 2008 is bepaald, dat dit voor alle activiteiten van corporaties gaat gelden.
Eind 2008 hebben de corporaties en de belastingdienst de inhoud van de Vaststellingsovereenkomst
2 (VSO2) gepresenteerd. Inmiddels hebben zij ook best practices gebundeld. Voor 30 april
2009 moeten we als organisatie een standpunt innemen over de VSO2. De waarderingskwesties
voor de openingsbalans per 1-1-2008 zijn hiermee een stuk duidelijker geworden. Tevens blijkt
ook dat het grootste deel van onderhoud en investeringen fiscaal als kosten wordt aangemerkt.
Met de eventuele winst uit verkoop kunnen we een herinvesteringsreserve vormen. De herinvesteringsreserve
kunnen wij benutten bij de realisatie van toekomstige nieuwbouwprojecten.
Naar aanleiding van die VSO2 kunnen we concluderen dat we, indien we de onderhoudsambities
nakomen, in de komende vijf jaar een verrekenbaar verlies realiseren, waardoor we geen vennootschapsbelasting
hoeven te betalen. Op 16 april 2009 heeft wonenCentraal besloten VSO2 te
ondertekenen. Op basis van VSO2 is voor 2008 een vennootschapsbelastinglast van
€ 1,417 miljoen berekend.
We hebben berekend dat we in de komende tien jaar ongeveer € 6 miljoen aan belasting moeten
afdragen, waarvan het grootste gedeelte in de jaren 2015-2018 valt. We hebben ons in 2008
vooral gericht op het opdoen van meer kennis over de wijze waarop je het beste met deze belastingdruk
kunt omgaan. Wij zijn er immers bij gebaat om zo min mogelijk belasting te betalen,
zodat wij meer geld overhouden voor lokale investeringen. In 2009 willen we verder invulling geven
aan het horizontale toezicht en beginnen met het invoeren van een Tax Control Framework.
9.5 Effectieve bedrijfsvoering
In hoofdstuk 10 staan de doelstellingen uit het jaarplan en de resultaten van 2008 beschreven
voor heel wonenCentraal. Wij geven hieronder op hoofdlijnen een overzicht van de stand van
zaken op 31 december 2008.
1. Invoering van risicomanagement, aanpassing van controlemethoden op efficiency en effectiviteit
Het risicomanagement is verder ontwikkeld. Dit leidt tot een aangepaste Balanced Scorecard
vanaf 2009. Tevens is ter ondersteuning het systeem WALS aangeschaft. Voor projecten is het
systeem GO in gebruik genomen voor het beheersen van de risico’s.
2. Ontwikkeling, beschrijving en verbetering processen
In 2008 zijn nieuwe procedures opgeleverd voor mutatieonderhoud, voor de installatie en toetsing
van nieuwe releases en voor back-up en restore. De procedures voor nieuwbouw en planmatig
onderhoud zijn verder doorontwikkeld en aangescherpt.
5. Voorbereiding benchmarking en visitatie
In 2008 is de keuze gemaakt voor het toetreden bij Woonbench vanaf 2009. In het eerste kwartaal
wordt de keuze voor de visitator gemaakt, het traject wordt uitgevoerd in 2009.
6. Opstellen ICP / auditplan en uitvoering audits
Er is nog geen volledig uitgewerkt intern controleplan vastgesteld in 2008. Er zijn wel al audits
uitgevoerd op afzonderlijke processen, zoals voor mutatieonderhoud en planmatig onderhoud.
7. Operationalisering van het maatschappelijk presteren en de waardering daarvan
Dit onderdeel heeft nog niet geleid tot nieuwe meetbare prestatie-indicatoren.
9.6 Risicomanagement en beheersing- en controle-instrumenten
In deze paragraaf beschrijven we onze structuur van risicobeheersing en de wijze waarop wij
onze beheersing- en controle instrumenten inzetten. In overleg met de Raad van Commissarissen
heeft wonenCentraal de potentiële risico’s in kaart gebracht. Vervolgens maakten wij afspraken
over het toe te passen instrumentarium. Bij het realiseren van onze doelstellingen krijgt risicomanagement
een grote rol toegekend. Daarmee kunnen wij risico’s tijdig signaleren en inschatten
en vervolgens gefundeerde maatregelen nemen om deze risico’s te beperken of te elimineren. Op
het gebied van de projecten is in 2008 de risicoparagraaf aanzienlijk uitgebreid en wordt per fase
in het document verslag gedaan van de actuele risico’s en voorgestelde beheersingsmaatregelen.
9.6.1 Planning- en controlcyclus
Een en ander geschiedt binnen een planning- en controlcyclus waarbij de missie, visie en
strategie in relatie is gebracht met de meerjarenbegroting, jaarplannen, de jaarbegroting,
afdelingsplannen en de planning, beoordeling en beloning van individuele medewerkers.
In schema ziet dat er als volgt uit:
Missie > Visie > Strategie > Beleid
Jaarplan
Afdelingsplannen
Meerjarenbegroting (10 jaar)
Jaarbegroting
Budgetten
Intern
Extern
Toezicht
Jaarverslag
& BSC
Budget- &
Resultaatbewaking
3. Uitwerking strategisch voorraadbeleid en verankering in meerjaren (bedrijfs)begroting
De uitgangspunten van het strategisch voorraadbeleid zijn in de meerjarenbegroting opgenomen.
Vanaf 2009 is ook de meerjarenonderhoudsbegroting hierop aangepast.
Persoonlijke doelstellingen
Opleiding / MOP / POP e.d.
Beoordelen
en belonen
4. Verbetering van stuurinformatie naar de afdelingen
Er zijn in 2008 diverse nieuwe maatwerkoverzichten toegevoegd aan Datawarehouse en overzichten
verbeterd.
84 85

De Raad van Commissarissen wil de zekerheid hebben dat de
organisatie ‘in control’ is en dat zij beschikt over een afdoend
systeem van checks and balances. De basis hiervoor is gelegd
in onze planning- en controlcyclus, waarin de missie, visie en
strategie worden vertaald naar plannen, personen en budgetten.
In deze cyclus leggen wij op al die onderdelen periodiek verantwoording
af.
Begin 2008 hebben we nieuwe kritische succesfactoren geformuleerd
die aansluiten op de bedrijfsvisie. Die vormen nu een
vast onderdeel van de Balanced ScoreCard (BSC). De BSC is
opgesteld langs de vier verschillende INK perspectieven:
1. klanten, partners en leveranciers
2. medewerkers
3. maatschappij
4. bestuurders en financiers
Per perspectief zijn prestatie-indicatoren geformuleerd met
daarbij behorende normen. We toetsen door het jaar heen onze
resultaten aan deze normen en we sturen bij waar het nodig
is. Toetsing van de begroting geschiedt aan de hand van de
maandelijkse BSC en de verantwoording hierover aan de Raad
van Commissarissen. Deze verantwoording vindt ieder kwartaal
plaats. In de bijlage is de BSC opgenomen 30 .
Alle afdelingsmanagers hebben beschikking over de bestedingen
van hun afdeling en over diverse rapportages via het Datawarehouse
systeem. Dit systeem wordt dagelijks geactualiseerd,
zowel vanuit het primaire systeem SG, als met handmatige
toevoegingen zoals de actuele stand van zaken van de verkoop
van het woningbezit. Veel van deze rapportages vormen de
basisingrediënten van de analyse van de BSC.
9.6.2 Administratieve organisatie
en interne controle
De primaire processen zijn beschreven en beschikbaar gesteld
via intranet. De beschrijving van processen wordt uitgevoerd
door de medewerkers van verschillende afdelingen, die deel uitmaken
van het team ResultaatGerichte Bedrijfsvoering (RGB).
Vanaf 2009 zal dit RGB-team ook de auditing van processen tot
zijn taken rekenen. In 2008 is het vernieuwde procuratiereglement
opgezet en vastgesteld. Binnen de digitale verwerking
van de facturatie is dit procuratiereglement leidend geweest.
Interne controle, als afgeleide taak van de manager Financiën,
Faciliteiten en Control, vindt plaats op verschillende plekken
binnen de organisatie. De functie van de interne controle is met
name het geven van zekerheid aan het bestuur over de juistheid
en tijdigheid van de informatievoorziening.
ECHT HET VERSCHIL MAKEN
Jan Putman bekijkt wonenCentraal vanuit
een dubbel perspectief. Hij kent de organisatie
van binnenuit, omdat hij er als
interim manager werkzaam is geweest.
In zijn huidige functie neemt hij meer afstand.
Als directeur van WoonBench, een
benchmark die prestaties van woningcorporaties
systematisch meet en vergelijkt,
kan hij de positie van wonenCentraal ook
objectief beoordelen. Aan hem de vraag
om daar voor dit jaarverslag uitspraken
over te doen.
“Met zo’n 9.000 woningen is wonen-
Centraal een middelgrote corporatie.
Met die schaal kun je professionaliseren,
terwijl je wel nog het overzicht
behoudt. Omdat zij vrijwel de enige
corporatie in Alphen aan den Rijn is,
fungeert wonenCentraal als een soort
natuurlijke partner die brede initiatieven
kan lanceren en ondersteunen.
Ik zie twee ontwikkelingen die in dit
stadium veel aandacht vergen. Er zal
een cultuurverandering moeten plaatsvinden,
die een vastgeroeste denktrant
vervangt voor meer ondernemingszin.
Dat gaat niet zonder slag of stoot. Daarnaast
is risicobeheersing een belangrijke
zaak. Daartoe heeft wonenCentraal een
flinke aanzet gedaan, maar die moet nu
worden geborgd in de organisatie.
Jan Putman
directeur van
Woonbench
Maatschappelijke taken, zoals het laag
houden van de huren, kosten geld. Als
je dat beter inzichtelijk maakt en uitlegt,
ondervang je de bekende vooroordelen.
Wat ik een goede ontwikkeling vind, is
dat de rollen van belegger, ontwikkelaar
en beheerder van vastgoed nu duidelijk
omschreven en gescheiden zijn. Die verschillende
perspectieven leiden tot een
brede blik op het geheel. Meer ratio en
minder onderbuikgevoel; dat versterkt
de besluitvorming.
Sinds 2007 is wonenCentraal haar rol
anders gaan invullen. Er is een duidelijke
verschuiving te zien naar een
grotere maatschappelijke inbedding
in Alphen aan den Rijn. Nog steeds
maakt zij zich hard voor haar primaire
doelgroep door huurders van passende
huisvesting te voorzien. Aan de andere
kant zie je de ambitie groeien om echt
een verschil te maken in de lokale samenleving.
Ik vond het bijvoorbeeld
een goed initiatief om een bijeenkomst
voor partners uit het maatschappelijke
middenveld te organiseren.
WonenCentraal legde er verantwoording
af over haar activiteiten en peilde
meteen de reacties van aanwezigen op
actuele dilemma’s. Die feedback is deels
vertaald naar beleid en dat is vervolgens
weer teruggekoppeld aan stakeholders.
Dat is transparant verwachtingsmanagement
dat duidelijk maakt dat het proces
van professionalisering volop gaande is.”
9.6.3 Externe controle
De accountant toetst de financiële verantwoording van de
onderneming. Door deze controlewerkzaamheden voegt de
accountant externe zekerheid toe aan het interne systeem van
verantwoorden.
In het vierde kwartaal wordt gewoonlijk de interim-controle
uitgevoerd. Bij de samenstelling van de jaarrekening en het jaarverslag
vindt de eindcontrole plaats. In 2008 was de controle
voornamelijk gericht op de volgende onderdelen:
• interne beheersing treasury-activiteiten;
• interne beheersing aanbesteding;
• beoordelen van door wonenCentraal gehanteerde
software voor het maken van de begroting en voor
risicobeheersing.
Tevens heeft de Raad van Commissarissen in 2008 de opdracht
gegeven om een EDP audit uit te voeren. Het oordeel van de
accountant is dat de interne beheersing van wonenCentraal in
opzet toereikend is.
Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH)
beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie van corporaties
voor wat betreft de solvabiliteit en de continuïteit. Het CFV kende
een risicoprofiel toe van 13,9%. Over het jaar 2007 luidde
het solvabiliteitsoordeel ‘voldoende’ en het continuïteitsoordeel
is dat wonenCentraal een C-corporatie is. Concreet betekende
dit dat er een solvabiliteit was van 30,6% ten opzichte van de
bovengrens van 30%. Een logisch gevolg van het feit, dat we de
komende periode eerst woningen verkopen, om de nieuwbouw
en kwaliteitsverbeteringen mee te kunnen financieren. De
afhankelijkheid van de verkoopopbrengsten ten opzichte van de
investeringen wordt hierdoor inzichtelijk.
Omdat transparantie een belangrijk onderdeel is van onze
missie, visie en strategie, sturen wij ons jaarverslag in naar het
Glazen Huis. Met de aanbevelingen uit het rapport doen wij
weer ons voordeel voor het komende jaarverslag. Zo borgen we
ons beleid, onze missie, de governance, de maatschappelijke en
financiële resultaten op een heldere manier en geven een doorkijk
naar de toekomst.
In het algemeen maken corporaties nog
onvoldoende duidelijk waar hun maatschappelijke
vermogen precies zit. Ook
30
Zie bijlage 2.
wonenCentraal kan daarin nog groeien.
86 87

Governancestructuur, bestuur en toezicht
Verantwoordelijkheid nemen en verantwoording afleggen
10
“Transparant,
in alles wat we doen”
Het jaarverslag is ieder jaar weer een aanleiding om kritisch
naar onszelf te kijken. Maken wij waar wat wij beweren?
Hebben wij de juiste voorzieningen en structuren in onze
organisatie aangebracht om de gewenste resultaten te
bereiken? Waar doen we het goed en waar minder en zijn
we zelfbewust genoeg om daarover rekenschap af te leggen?
Al dat soort vragen komen in dit hoofdstuk aan bod. We
beschrijven de koers die wij varen en de instrumenten die
wij inzetten om haar te bewaken en waar nodig te verleggen.
Met de recente discussies over het gedrag van sommige bestuurders
van corporaties in het achterhoofd, staan wij graag
een zekere degelijkheid voor. WonenCentraal is vooruitstrevend,
maar niet roekeloos. Zelfbewust, maar niet
machtsbelust. Met een duidelijke doel- en klantgerichte
focus, die ook expliciet maakt wat we níet doen. Wij voeren
transparantie hoog in ons vaandel en zijn aanspreekbaar
voor vragen of kritiek. In dit hoofdstuk geven wij alvast een
antwoord op de meest voorkomende vragen en neemt die
transparantie concrete vormen aan.
“ ,,
Ook in 2008 is er weer veel gezegd en geschreven over de vermeende rijkdom van woningcorporaties.
Verschillende incidenten bij andere corporaties deden die negatieve beeldvorming geen goed.
WonenCentraal vindt het daarom belangrijk om transparant en open te zijn, in alles wat we doen.
Thuis tussen de mensen
10.1 Van wie is de woningcorporatie?
Woningcorporaties functioneren in een complexe samenleving,
waarbij Bestuur en Toezicht aan steeds kritischer beschouwingen
worden onderworpen. Begrijpelijk en terecht, naar onze mening.
Een woningcorporatie beschikt immers over een groot vermogen,
heeft maatschappelijke doelstellingen, een grote maatschappelijke
verantwoordelijkheid en begeeft zich in een breed speelveld
met veel risico’s. WonenCentraal werkt daarom steevast vanuit
een heldere missie en visie die voor iedereen navolgbaar is. Wij
betrekken lokale belanghouders bij het vaststellen van de daarop
gebaseerde strategie en het beleid en leggen over de resultaten
zo transparant mogelijk verantwoording af. Om die complexe
omgeving in beeld te brengen, gebruiken we figuur 15.
88 89

Europa
Accountant M-VROM CFV WSW
Financiers
naar behoren kan uitoefenen. Dit gebeurt door middel van periodieke rapportages, die zowel
generiek (zoals de BSC), specifiek (zoals projectrapportages) als incidenteel kunnen zijn. Het
bestuur legt vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen:
Gemeente
Prestatieafspraken
Huurdersraad
Bewonerscommissies
raad van
commissarissen
directeur/bestuurder
ondernemingsraad
voorzitter MT
strategie &
personeel en
communicatie
organisatie
financiën, faciliteiten
woondiensten
vastgoed
en control
lid MT
lid MT
lid MT
Aedes
Aedes-code
Governance
Benchmark
Visitatie
• missie, visie, strategie (iedere vier jaar);
• meerjarenbeleid en meerjarenbegroting, inclusief een treasury- en risicoparagraaf
(jaarlijks);
• beleidsplan, jaarplan en jaarbegroting (jaarlijks);
• jaarverslag, jaarrekening, begroting (jaarlijks);
• (des-)investeringsbesluiten die niet zijn opgenomen in plannen en begrotingen
(incidenteel);
• overige majeure besluiten, zoals grondtransacties (incidenteel).
team noord
team zuid
receptie & woonmarkt
Overleglijn
Functionele/Hiërarchische lijn
bedrijfsbureau
dagelijks onderhoud
projectmanagement
Figuur 15: De woningcorporatie in haar omgeving
planning, treasury
en control
financiële
administratie
huuradministratie
VvE beheer
ict & faciliteiten
Besluit Beheer Sociale Huursector
(BBSH)
De figuur illustreert dat een woningcorporatie als wonenCentraal binnen verschillende invloedssferen
werkt. Die partijen onderscheiden zich van elkaar op wezenlijke onderdelen en hebben
soms zelfs tegengestelde belangen. Die onderlinge interactie oefent op tal van manieren invloed
uit op wat wonenCentraal doet en laat.
10.2 De interne organisatie, bestuur en toezicht
De eerste invloedssfeer is die van de organisatie zelf. WonenCentraal kent een vrij klassiek organigram,
dat voor onze organisatie functioneel en toereikend is. De directeur-bestuurder bestuurt
de onderneming en is verantwoordelijk voor het formuleren en realiseren van de doelstellingen,
de strategie en het beleid van de organisatie. Daarbij wordt hij ondersteund door de afdeling
Strategie en Communicatie, een juridisch medewerker en de afdeling Personeel en Organisatie
(P&O). Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van wet- en regelgeving, voor de
financiering en voor de beheersing van de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten van
wonenCentraal. Het bestuur rapporteert hierover aan de Raad van Commissarissen en zijn Auditcommissie.
De Controller en een medewerker Kwaliteit en Control bieden daarbij ondersteuning.
Het bestuur vervult zijn taken in het licht van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen
van wonenCentraal en weegt daarbij zorgvuldig de verschillende belangen af.
Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur verschaft
tijdig de benodigde informatie, zodat de Raad van Commissarissen zijn toezichthoudende taak
Horizontale
verantwoording
Lokale
Belanghouders
10.2.1 Managementteam
Onder de directeur-bestuurder functioneren drie operationele afdelingen: Woondiensten, Vastgoed
en de afdeling Financiën, Faciliteiten en Control (FF&C). De managers van die afdelingen
vormen samen met de directeur-bestuurder het managementteam (MT). Gezamenlijk zijn zij
verantwoordelijk voor het functioneren van het bedrijf als geheel en het realiseren van de doelstellingen.
Het MT benadert besluitvorming zoveel mogelijk vanuit zijn rol als ‘maatschappelijk
belegger’. Besluiten worden steeds getoetst aan de vraag of zij bijdragen aan de missie, visie en
strategie. Daarnaast beoordeelt het MT of zij financieel verantwoord zijn en of het verwachte
rendement het bestede vermogen en de risico’s waard is. Rendement kent in die benadering drie
deelaspecten: maatschappelijk rendement, klantrendement en financieel rendement. Iedere afdeling
opereert daarbij vanuit een ander perspectief en draagt de verantwoordelijkheid voor een
deel van de bedrijfsvoering.
• De afdeling Woondiensten is verantwoordelijk voor het dagelijks beheer, het realiseren
van doelstellingen op het gebied van leefbaarheid en het realiseren van de klant- en
marktstrategie.
• De afdeling Vastgoed is verantwoordelijk voor het uitvoeren van dagelijks en planmatig
onderhoud, voor projectontwikkeling en voor de realisatie van de vastgoedstrategie.
• De afdeling Financiën, Faciliteiten en Control (FF&C) is verantwoordelijk voor de
financiën, treasury, de administratieve organisatie, ondersteunende diensten en voor
risicomanagement en rapportages en control.
De directeur-bestuurder brengt, ondersteund door beide stafafdelingen, de perspectieven missie,
visie en strategie, P&O en juridische zaken in. Alle leden van het MT brengen, ieder vanuit hun
eigen perspectief, de risico’s in beeld. Daarbij volgen zij een vast stramien om die risico’s in te
schatten en te beheersen. Deze werkwijze wordt zowel bij specifieke (des-)investeringsbeslissingen
toegepast als voor de bedrijfsvoering als geheel. WonenCentraal maakt daarbij gebruik van
instrumenten als GO en WALS.
Maandelijks rapporteert het management aan het bestuur, door middel van een BSC, gerelateerd
aan de begroting en de jaarplannen. De directeur-bestuurder rapporteert op basis daarvan tweemaandelijks
aan de Raad van Commissarissen. Deze systematiek verschaft ook inzicht in de mogelijkheden
voor (bij)sturing. Daarnaast wordt periodiek en gestandaardiseerd aan bestuur en Raad
van Commissarissen gerapporteerd over de voortgang van onderhouds- en nieuwbouwprojecten.
90 91

10.2.2 Missie, visie, strategie
Met Ons Vinden Mensen Hun Thuis: in hoofdstuk 1 van dit jaarverslag hebben wij onze missie
uitgebreid uit de doeken gedaan. In 2007 kwam zij tot stand met betrokkenheid van velen, zowel
van binnen als buiten de organisatie. Deze missie is vertaald in een visie die zich laat samenvatten
als lokaal, responsief, transparant en altijd op zoek naar meerwaarde. Met een sterke focus
op de kerntaken, zoals die zich in Alphen aan den Rijn aandienen. Vooral voor hen die zich
zonder een duwtje in de rug niet (helemaal) redden. Met deze missie en visie proberen we ons
te onderscheiden van collega’s en concurrenten. Dat betekent ook dat wij in onze strategie een
duidelijke keuze maken voor wat we níet doen.
Zo zetten we onze ontwikkelcapaciteiten en ons vermogen eerst en vooral in voor de ontwikkeling
van betaalbare huurwoningen waarnaar grote vraag naar is. Onze nieuwbouwambitie
(voor eigen portefeuille), in een gemeente met relatief weinig ontwikkelmogelijkheden, is net
zo ambitieus als noodzakelijk. Wij richten ons daarom niet op de ontwikkeling van een duur
huursegment of op de productie van koopwoningen. Dat heeft in 2008 overigens grotere voordelen
opgeleverd dan voorzien; de kentering in de koopmarkt heeft geen vat gehad op onze
nieuwbouwprojecten. Dat zal de komende jaren evenmin gebeuren. Door de heldere structurele
keuzes die wij 2007 maakten, blijken wij nu relatief ongevoelig voor die conjuncturele omslag.
Mede omdat wij in 2008 zijn gestart met ons ambitieuze verkoopprogramma, dat goed loopt, de
economische recessie ten spijt.
De visie is ook naar onze organisatie vertaald in een strategie met betrokkenheid en ondernemerschap
als kern. In hoofdstuk 8 hebben wij hier uitgebreid verslag van gedaan. Ook binnen
de grenzen van onze organisatie hebben wij focus aangebracht. Wij richten ons zoveel mogelijk
op wat er moet gebeuren en proberen zaken die onnodig energie vergen (zoals reorganisaties)
zoveel mogelijk te vermijden. Liever besteden wij nog eens extra aandacht aan ons mutatieproces
of aan klachten over onze dienstverlening dan aan commerciële nevenactiviteiten. Wij vragen
veel flexibiliteit, betrokkenheid, zelfredzaamheid en verantwoordelijkheid van onze medewerkers.
Dat proberen we te ondersteunen door een omgeving te bieden waar ondernemerschap,
groei en ontwikkeling centraal staat.
De missie en visie zijn in beginsel vastgesteld voor zeven jaar. De strategie wordt jaarlijks getoetst
op effectiviteit, consequenties en risico’s. Dat gebeurt in aanloop naar de opzet van de begroting
voor het navolgende jaar, onder andere tijdens een jaarlijkse tweedaagse bijeenkomst van Raad
van Commissarissen en MT. Hier stellen wij de uitgangspunten vast voor het jaarplan, het ondernemingsplan
en de begroting van het volgende jaar.
10.2.3 Meerjarenbegroting, jaarplannen en begroting
Missie, visie en strategie worden jaarlijks vertaald in een ondernemingsplan en een jaarplan.
Deze werken wij verder uit in jaarplannen per afdeling en resultaatafspraken per medewerker.
De financiële consequenties zijn opgenomen in budgetten die gezamenlijk de jaarbegroting
vormen. Op haar beurt maakt de jaarbegroting onderdeel uit van de meerjarenbegroting, die tien
jaar vooruit kijkt. Elk jaar rekenen wij deze door op langetermijneffecten van het beleid en op de
financiële positie (waaronder solvabiliteit en kasstromen) en de risico’s. In hoofdstuk 9 gaven wij
een toelichting op de wijze waarop wonenCentraal dit proces heeft ingericht in de planning- en
controlcyclus 31 .
De operationele vertaling van de missie, visie en strategie in het ondernemingsplan, het jaarplan
en de afdelingsjaarplannen, resulteerde voor 2008 in twaalf speerpunten:
1. organisatorische aanpassingen, vooral gericht op de grotere verkoopambitie
(verkoopteam) en projectontwikkeling en –management;
2. verder ontwikkelen / beschrijven bedrijfsprocessen, vooral gericht op verkoop en
productie;
3. verbeteren basisprocessen onderhoud en behandeling klachten over dienstverlening;
4. werken aan structurele ‘verbetercultuur’, voorbereiden benchmarking en visitatie;
5. competentie en loopbaanontwikkeling medewerkers;
6. verbeteren systeem plannen, beoordelen en belonen;
7. opstellen en implementeren ICP/auditplan;
8. operationalisering Missie, Visie en Strategie in (meet- en stuurbare) afdelingsprestaties
en plannen;
9. verder uitwerken strategisch voorraadbeleid;
10. verbeteren risicomanagement en controlemethoden;
11. verbeteren (en meten effectiviteit) in- en externe communicatie;
12. operationaliseren (en meten) maatschappelijke prestaties.
Dit bleek een vol programma. Terugkijkend op 2008 kan toch worden vastgesteld dat op alle
onderdelen substantieel vooruitgang is geboekt. In de verschillende hoofdstukken van dit jaarverslag
lichten wij die progressie toe. In enkele gevallen is het einddoel gehaald. Bijvoorbeeld bij de
opzet van de verkoop- en projectafdeling en de bijbehorende procesbeschrijvingen. Dat geldt ook
voor onze nieuwe systematiek voor competentiemanagement, beoordelen en belonen. Andere
onderwerpen komen expliciet terug in de plannen voor 2009. Enerzijds zijn dit de basisprocessen
en kernactiviteiten, die vanuit onze visie permanent verbeteraandacht verdienen. Voorbeelden
daarvan zijn onze dienstverlening, de afhandeling van klachten daarover, het mutatieproces en
risicomanagement. Anderzijds omdat we in 2008 door verschillende omstandigheden niet het
voorgenomen resultaat hebben geboekt. Dat geldt bijvoorbeeld voor de concrete uitwerking van
een (nieuw) strategisch voorraadbeheer en het planmatig onderhoud.
Het jaarplan 2009 wijkt daarom niet veel af van dat in 2008. De koers is duidelijk en wij zien
geen enkele aanleiding deze te verleggen. Dat betekent dat de sturing voor 2009 vanuit dezelfde
missie, visie en strategie plaatsvindt. Zij kent dus ook vergelijkbare speerpunten, al zijn we voor
veel onderdelen wel weer een stap verder dan in 2008. Voor wat betreft het vastgoed betekent
dat een voortzetting van de verkoopopgave, een ambitieuze nieuwbouwprogrammering, een
beperkte sloopopgave en een stevig renovatieprogramma. Aansluitend op die forse investeringsvoornemens
worden verdere verbeteringen aangebracht in het systeem van besluitvorming,
planning, begroting en risicobeheersing. Binnen de werkorganisatie behouden wij de focus op de
primaire dienstverlening. Vanuit deze benadering is voor het jaarplan en de begroting 2009 een
doorvertaling gemaakt naar de volgende zes speerpunten:
1. verkoopopgave en –organisatie;
2. uitwerking van het Strategisch Voorraadbeleid (van strategielabels en algemeen beleid
naar operationele plannen per complex);
3. versnelling nieuwbouw (acquisitie en productie);
4. doorontwikkeling en toepassing risicomanagement en controlesystemen;
31
In paragraaf 9.6.1 geven wij schematisch weer hoe de missie, visie en strategie vertaald zijn naar plannen, personen
en budgetten.
92 93

5. verbetering en verandering in structuur, procedure en gedrag, vooral gericht op het
mutatieproces en (klachten over) de dienstverlening;
6. implementatie keuzes VvE-bestuur/beheer en bijhorende rolverdeling (bestuurders-,
bestuurs- en eigenaarsrol).
10.2.4 Directiestatuut, jaarplan en resultaatgerichte afspraken
Zoals gezegd worden de ontwikkelpunten van de organisatie omgezet naar afdelingsplannen
en individuele resultaatgerichte afspraken. Dat geldt ook voor de directeur-bestuurder. Van hem
wordt verwacht dat hij de uitgezette koers zowel intern als extern aanhoudt. Hieraan worden
zoveel mogelijk meetbare resultaten verbonden en verantwoord in de BSC. Ook de Raad van
Commissarissen maakt jaarlijks afspraken met de directeur-bestuurder, die waar mogelijk SMART
geformuleerd worden. Het betreft de volgende onderwerpen:
• maatschappelijk ondernemen en presteren, met accenten op participatie en transparantie;
• klanttevredenheid;
• risicobeheersing en financiële continuïteit;
• realisatie van onderhouds- en nieuwbouwprogramma’s;
• organisatieontwikkeling;
• systematiek van begroten, rapporteren en verantwoorden.
Aan de hand van deze afspraken stelt de Raad van Commissarissen vast of strategische doelen
zijn behaald en of de organisatie voor langere termijn op koers ligt. Die bevindingen worden
meegewogen bij de evaluatie en beoordeling van de directeur-bestuurder door de Raad van
Commissarissen. Zo bezien voert de directeur-bestuurder zijn taken uit binnen een kader dat
bestaat uit:
1. het directiestatuut;
2. een meerjarenvisie vertaald in een meerjarenbegroting;
3. een jaarplan en -begroting voor de onderneming;
4. een jaarplan met bijbehorende budgetten per afdeling (in dit geval voor de directie);
5. resultaatgerichte afspraken.
10.2.5 Ondernemingsraad
Zowel het langetermijnbeleid als de jaarlijkse vertaling daarvan wordt afgestemd met de
Ondernemingsraad (OR), evenals beleidskeuzes en -wijzigingen. In 2008 hebben zich geen
wezenlijke verschillen van inzicht tussen bestuur en ondernemingsraad voorgedaan.
De OR van wonenCentraal vergaderde in 2008 elf keer, voerde zes maal overleg met de directie
en één maal met de Raad van Commissarissen. Er vond ook maandelijks een bilateraal overleg
plaats tussen de directeur-bestuurder, de voorzitter van de OR en een (roulerend) lid. Zaken die
in deze overleggen aan de orde kwamen, waren onder andere de vertaling van de bedrijfsvisie
en het verkoopplan. In 2008 werd één nieuw lid benoemd, waarmee de OR op 31-12-2008 uit
zeven leden bestond.
10.2.6 Procuratieregeling, treasurystatuut en control
Er is een procuratieregeling vastgesteld en geïmplementeerd. Daarin zijn de bevoegdheden
vastgelegd met betrekking tot opdrachtverstrekking, betalingen, correspondentie en het innen en
afboeken van vorderingen. In 2008 is conform die regeling gehandeld. Het treasurystatuut geeft
eveneens duidelijkheid over verantwoordelijkheden en bevoegdheden, maar is eerst en vooral
een instrument voor risicobeheersing.
De manager FF&C is tevens controller. Hij legt verantwoording af aan de directeur-bestuurder en
beschikt daarbij over een medewerker die processen en procedures toetst en waar nodig vastlegt
of bijstelt. Dit geschiedt op basis van een jaarlijks vastgesteld auditplan, dat voornamelijk is gebaseerd
op de bevindingen van de accountant bij de controle van de jaarrekening en op bevindingen
van de Raad van Commissarissen, die daarbij wordt geadviseerd door een auditcommissie.
10.2.7 Klokkenluiderregeling en Integriteitscode
WonenCentraal beschikt over een klokkenluiderregeling en een integriteitscode. Beide zijn integraal
te vinden op de website. De regelingen zijn actief geïmplementeerd en nageleefd binnen de
organisatie. Zij zijn op ondergeschikte onderdelen aangepast naar aanleiding van aanbevelingen
van de Ondernemingsraad en de Raad van Commissarissen.
Overigens zijn in 2008 twee medewerkers op staande voet ontslagen, in verband met diefstal
en frauduleus handelen. In één geval hebben wij daarbij een extern bureau (Hoffman Bedrijfsrecherche
BV uit Almere) ingeschakeld. Daarbij is vastgesteld dat de medewerker in kwestie op
eigen houtje handelde. Verder hebben zich geen bijzondere zaken in het kader van één van beide
regelingen voorgedaan.
10.2.8 Klachtencommissie
WonenCentraal heeft een onafhankelijke klachtencommissie. De voorzitter van de klachtencommissie
heeft in ieder geval eens per jaar overleg met de directeur-bestuurder, ongeacht of er
klachten zijn. De klachtencommissie werkt volgens een reglement, dat openbaar is en in zijn geheel
op aanvraag wordt verstrekt. Een korte introductie van de klachtencommissie staat ook op
de website. De voorzitter van de klachtencommissie maakt jaarlijks een jaarverslag dat door de
directeur-bestuurder wordt geagendeerd voor de Raad van Commissarissen. Het jaarverslag over
2008 is geagendeerd voor de vergadering van de Raad van Commissarissen op 9 maart 2009.
In het jaarverslag stelt de Klachtencommissie vast dat in 2008 geen enkele klacht formeel behandeld
hoefde te worden. Dat is een voortzetting van de trend van de afgelopen jaren. Deze
ontwikkeling zou erop kunnen wijzen dat de service en communicatie van wonenCentraal zijn
verbeterd en dat klachten over dienstverlening steeds adequater worden afgehandeld. De Klachtencommissie
kan dat echter niet objectief vaststellen. Zij pleit daarom voor een nadere analyse
van de wijze waarop wonenCentraal klachten afwikkelt.
Hun pleidooi hebben wij in 2008 gecombineerd met een eigen evaluatie van de dienstverlening.
Zoals in paragraaf 4.6.1 is toegelicht, geven klanttevredenheidsonderzoeken aan dat de dienstverlening
inderdaad gestaag verbetert. Relatief gaat er veel en steeds meer goed.
94 95

In absolute zin vertegenwoordigt een klein percentage fouten op duizenden reparatieverzoeken
echter al snel een stevig aantal klanten op dat niet de gewenste dienstverlening krijgt. Dit blijkt
vooral mis te gaan in de samenwerking tussen afdelingen en in de overdrachtsmomenten bij wat
complexere dossiers. Uiteindelijk wordt het wel opgelost, zodat de klachtencommissie niet in
actie hoeft te komen, maar ook naar onze zin duurt dat nog te lang.
Daarom hebben wij in 2009 een multidisciplinaire groep medewerkers bijeengebracht (een zogenaamde
Gideonsbende) die samen met onze Huurdersraad en de klachtencommissie een nadere
analyse maakt van de klachtafhandeling. Zij bekijken hoe het proces binnen onze organisatie
verloopt en wat daaraan te verbeteren valt. De verwachting is dat dit in het tweede kwartaal van
2009 tot een plan van aanpak leidt. Deze werkwijze heeft de voorzitter van de klachtencommissie
tijdens de Algemene Vergadering van de Huurdersraad toegelicht. Dat is gebeurd op 7 oktober
2008, tijdens een bijeenkomst die geheel in het teken stond van de afwikkeling van klachten over
dienstverlening. Hierbij waren ook medewerkers van wonenCentraal aanwezig.
De Raad van Commissarissen heeft op 10 maart de heer J.P.M. van den Akker benoemd tot lid
van de klachtencommissie, op voordracht van de directeur-bestuurder. Op 8 september 2008 is
op voordracht van de Huurdersraad mevrouw J.M.W.F. Mentrop benoemd. Samen met de onafhankelijke
voorzitter, de heer J.A. de Vries, en de heren C. Laros (op voordracht Huurdersraad)
en H.J. de Vogel (voordracht wonenCentraal) vormen zij de voltallige klachtencommissie.
10.3 Besluit Beheer Sociale Huursector
De tweede kring van het speelveld van wonenCentraal wordt gevormd door de heersende weten
regelgeving. Voor woningcorporaties is vooral het BBSH van belang, dat aangeeft wat het
speelveld van een corporatie is of kan zijn. Binnen dat systeem wordt financieel toezicht gehouden
door het CFV. Het CFV heeft wonenCentraal op basis van gestandaardiseerde rapportages als
voldoende solvabel beoordeeld en acht daarmee de strategie en bedrijfsvoering ook financieel
verantwoord 32 .
Toezicht wordt gehouden door de Minister van VROM. In de toezichtbrief over 2007 gaf de
Minister aan tevreden te zijn over de prestaties van wonenCentraal. Er werden geen bijzondere
vragen of opmerkingen verwoord waarop wij in 2008 actie moesten ondernemen. Wel vroeg de
Minister aandacht voor de algemene constatering dat bij veel woningcorporaties grote verschillen
optreden tussen planning en realisatie voor wat betreft sloop, renovatie, onderhoud en nieuwbouw.
Hoewel de Minister in de brief vaststelde dat wonenCentraal op dit vlak relatief goed
scoort, delen wij die zorg. In 2008 hebben wij daarom hard gewerkt aan verbetering van de planning-
en controlcyclus en aan de tijdige uitvoering van onderhoud- en nieuwbouwprojecten. Dat
heeft resultaat opgeleverd, maar nog steeds niet voldoende. Voor 2009 komen deze speerpunten
daarom weer terug in het jaarplan van de afdeling Vastgoed.
Wij willen daarbij opmerken dat binnenstedelijke projecten, waartoe de plannen van
wonenCentraal allemaal behoren, een doorlooptijd hebben van vele jaren. Daarbij spelen veel
factoren een rol, die lang niet allemaal door wonenCentraal zijn te beïnvloeden, laat staan
adequaat te plannen. Dan hebben wij het over de ruimtelijke procedures, maar naar ons idee
misschien nog wel meer over de besluitvorming bij betrokken partijen. Zo is er veel onzekerheid
bij partners in de zorg over financiering van zorg en zorgvastgoed. Lokale overheden worden in
hun besluitvorming beïnvloed door Europese aanbestedingsregels enerzijds en een spanningsveld
tussen lokale doelstellingen en samenwerking anderzijds. Beide ontwikkelingen brengen onzekerheid
met zich mee die medebepalend is voor het al dan niet realiseren van onze doelstellingen.
10.3.1 Accountant
De accountant stelt vast of de corporatie haar werk in het kader van de volkshuisvesting (de
kaders van het BBSH) heeft gedaan. In 2007 bleek dat het geval, zodat voor 2008 in dat opzicht
geen bijsturing nodig was. Ook over 2008 is het oordeel van de accountant daarover positief.
De Managementletter 2007 van de accountant is door de Raad van Commissarissen behandeld
op 7 april 2008, in bijzijn van de accountant. De punten waarvoor aandacht werd gevraagd, zijn
relatief bescheiden aard. Zij waren al door onze organisatie onderkend en opgepakt voordat de
behandeling door de Raad van Commissarissen plaatsvond. Het betreft de onderstaande aandachtspunten.
• Het bedrijfsbreed verder ontwikkelen van risicomanagement, met medeneming van
enkele aanbevelingen (uit 2006) die betrekking hadden op de Administratieve
Organisatie en de beheersomgeving c.q. –maatregelen. Die aanbevelingen zijn overgenomen,
constateert ook de accountant in de Managementletter 2007.
• Inkopen en factuurafhandeling. Het gaat dan om aanscherpingen op het gebied van
algemene goederen en diensten, niet zijnde onderhoud of investeringen. Naar aanleiding
hiervan is de procuratieregeling op onderdelen aangepast.
• Onderhoud. De accountant constateerde dat de beheersing van het dagelijks onderhoud
verbetering behoeft. Die conclusie hadden de bestuurder en de Raad van Commissarissen
eerder ook al getrokken. Een aantal ondernomen acties zijn door de accountant (in
positieve zin) expliciet genoemd. Daarnaast is volgens de accountant meer duidelijkheid
gewenst over de gewenste staat van onderhoud in relatie tot de strategielabels. Hij raadde
ons aan om een meer uniforme werkwijze uit te werken en om onduidelijkheden over
bevoegdheden en verantwoordelijkheden weg te nemen. Een en ander heeft ertoe geleid
dat in 2009 het Strategisch Voorraadbeleid opnieuw tot speerpunt is benoemd. Verder
hebben wij (kleine) aanpassingen in procedures, werkwijzen en richtlijnen gedaan.
De accountant zag geen reden voor aanvullende acties. Hij noemde het signalerend en zelfcorrigerend
vermogen van de organisatie in de managementletter 2007 dan ook goed ontwikkeld.
Daarnaast maakt de accountant melding van afspraken die zijn gemaakt voor de jaarrekeningcontrole
2007, over vennootschapsbelasting en de bedrijfswaardeberekening. Die afspraken zijn
nagekomen en de jaarrekening 2007 is dienovereenkomstig opgesteld.
10.3.2 Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Bij de beoordeling van het functioneren van de woningcorporatie binnen de sfeer van het BBSH
hoort ook het oordeel van het WSW. Het WSW stelt vast of een corporatie financierbaar is en
vanuit dat oogpunt ‘borgbaar’. Borging door het WSW maakt relatief goedkope financiering
mogelijk en dat is voor een woningcorporatie, die veel met geleend geld werkt, van groot belang.
Het WSW heeft op grond van ons doorgerekende meerjarenbeleid vastgesteld dat wonenCentraal
nog voldoende borgingsruimte heeft en dus voldoende financierbaar is. Voor een toelichting op
dit oordeel verwijzen wij naar paragraaf 9.3.
32
Zie paragraaf 9.3
96 97

10.3.3 Huurdersraad
Mede op grond van bepalingen in het BBSH wordt door wonen-
Centraal veel overleg gevoerd met bewonerscommissies en de
centrale Huurdersraad. Laatstgenoemde is een belangrijke
gesprekspartner van de directeur-bestuurder. Hij vraagt de
Huurdersraad om advies of instemming voor beleid, beleidswijzigingen
en bepaalde (vooraf vastgelegde) keuzes en
onderwerpen. In paragraaf 3.2.1 hebben wij toegelicht welke
onderwerpen in 2008 aan bod zijn gekomen, onder meer tijdens
een tweedaagse bijeenkomst op 24 en 25 oktober 2008. Daarbij
is onder andere besloten tot het opstellen van een nieuwe
samenwerkingsovereenkomst, waarin ook de vernieuwingen in
de Overlegwet een plek krijgen. Het ligt in de bedoeling deze
nieuwe overeenkomst in de loop van 2009 te tekenen. Tevens is
besloten het VvE-beheer in de jaarplannen van 2009 prioriteit te
geven en samen met de Huurdersraad verder vorm te geven.
10.3.4 Gemeente
Tot slot in dit kader over wet en regelgeving: de gemeente. Met
haar zijn vier jaren geleden prestatieafspraken gemaakt 33 . Die
gaan onder andere over de productie en de beschikbaarheid van
voldoende sociale huurwoningen, bijbehorende grondprijzen,
woonruimteverdeling en bijzondere doelgroepen. Mede op
grond van regionale en gemeentelijke analyses en behoefteramingen
richt wonenCentraal zich in haar investeringsopgaven
op de productie van zorggeschikte appartementen en betaalbare
eengezinshuurwoningen. De vraag is wel of de gemeente
voldoende in staat en bereid zal zijn om de noodzakelijke
productie van betaalbare eengezinshuurwonnigen te faciliteren.
Dat zal in de loop van 2009 duidelijk worden, omdat dan een
actualisatie van de prestatieafspraken op de agenda staat.
Bij een recente analyse is door de gemeente vastgesteld dat
wonenCentraal de afgesproken prestaties levert of heeft
geleverd. Uit aanvullende woningmarktonderzoeken en evaluaties
is door de gemeente, na overleg met partijen waaronder
wonenCentraal, bovendien vastgesteld dat er geen grote
koerswijzigingen in het gemeentelijke woonbeleid noodzakelijk
zijn. Wel zijn er accenten verlegd. Er ligt nu meer nadruk op
nieuwbouw en op instrumenten voor doorstroming, om zo de
dynamiek te bevorderen op een steeds verder stagnerende
woningmarkt. Vanuit dat oogpunt zijn de gemeente en
wonenCentraal gezamenlijk opgetrokken bij de implementatie
van onze omvangrijke verkoopcampagne en bij de introductie
van Huur op Maat (eerste kwartaal 2009).
SOCIALE DIMENSIE
VAN DE STAD
De gemeente en wonenCentraal vinden
elkaar regelmatig rondom de vergadertafel.
De sociale vragen van de stad zijn gedeelde
vragen. Dat geldt natuurlijk voor
de sociale huurwoningvoorraad, maar
ook – en steeds vaker – voor andere sociale
vraagstukken. Dat vraagt om afstemming
en samenwerking. In de afgelopen
drie jaar heeft die partnerrelatie zich op
een positieve manier ontwikkeld, zo stelt
Hub van Wersch, wethouder in Alphen
aan den Rijn met onder meer Volkshuisvesting
en ISV-beleid in zijn portefeuille.
Niet dat er geen verschillen van mening
zijn, want die zijn nu eenmaal inherent
aan het natuurlijke spanningsveld tussen
woningcorporaties en lokale overheden.
“Ik ervaar wonenCentraal als een
reële gesprekspartner die de maatschappelijke
vraagstukken in onze stad zeer
constructief benadert. Zij is overtuigend
in haar sociale betrokkenheid en
gaat daarmee voortvarend aan de slag.
Wat ik mooi vind is, dat wonenCentraal
niet terugschrikt voor experimenten om
haar dienstverlening te verbeteren. Zij
toont zich daarmee een open en dynamische
organisatie met wie wij graag en
geregeld schakelen.
Hub van Wersch
wethouder
van de gemeente
Alphen aan den Rijn
Toen de gemeente in 2007 een woonconferentie
organiseerde, kreeg
wonenCentraal daarbij een grote
rol toebedeeld. In diezelfde periode
werden wij als gemeente intensief geïnformeerd
en geconsulteerd over de
strategische heroriëntatie van de corporatie.
Die wederzijdse betrokkenheid
vind ik tekenend voor de relatie. Wij
zoeken elkaar al vroeg in het proces op
en weten elkaar op de relevante momenten
te vinden. Dat schept vertrouwen
voor de toekomst.
Tot zover de lofzang, want natuurlijk
zijn er ook wel eens fricties. Wanneer
je zo vaak op elkaars terrein verkeert,
zijn de grenzen niet altijd helder.
WonenCentraal neemt soms het voortouw,
terwijl in onze optiek dan de
voorwaarden en de context nog niet zijn
afgestemd. Zij zet dan stappen tot activiteiten,
die zeker ook onze verantwoordelijkheid
raken. Ik zie dat als de andere
kant van de medaille van het sociaal geïnspireerde
karakter van wonenCentraal.
Het is een spanningsveld dat normaal is
tussen gemeenten en corporaties, maar
dat ons niet belet om gezamenlijk de uitdagingen
in onze stad aan te gaan.“
10.4 De sociale huursector, Aedescode en
Governancecode
10.4.1 De sector
WonenCentraal is onderdeel van de sociale huursector en lid
van de branchevereniging Aedes. Die betrokkenheid beschouwen
wij als de derde invloedssfeer. De sector staat de laatste
jaren regelmatig ter discussie en dan helaas zelden in positieve
zin. WonenCentraal heeft gekozen voor een sterke lokale
verankering en heeft zich in de landelijke discussies daarom
niet nadrukkelijk geprofileerd. Wel heeft wonenCentraal actief
deelgenomen aan diverse discussies binnen de vereniging. Bovendien
is de directeur-bestuurder gedurende het hele jaar 2008
bestuurslid van de Aedes-kieskring Landelijk Wonen Randstad
geweest.
WonenCentraal heeft in die discussies steeds gepleit voor eenheid
binnen de sector en solidariteit binnen de vereniging.
Wij hebben ons daarbij wel altijd tegenstander verklaard van
het zogenaamde Vogelaarfonds. Wij hadden in plaats daarvan
liever een meer eenvoudige en directe systematiek gezien. Wij
verzetten ons vooral tegen het welhaast perverse verschijnsel
dat geld van wonenCentraal nu naar corporaties gaat, die over
voldoende middelen beschikken om binnen het werkgebied
van wonenCentraal grondposities in te nemen en projecten te
starten. WonenCentraal heeft niets tegen concurrentie, maar
wel iets tegen een stelsel dat ons verplicht die concurrentie zelf
te betalen. Na definitieve besluitvorming binnen de vereniging
heeft wonenCentraal zich overigens weer loyaal en solidair opgesteld
en zonder nadere aansporing de bijdrage aan het fonds
voldaan.
WonenCentraal erkent en waardeert het politieke primaat over
Volkshuisvesting. Vanuit dat oogpunt hebben wij weinig begrip
voor partijen die pleiten voor zogenaamde uittreding, omdat zij
vinden dat de politiek teveel vanuit de korte termijn denkt of
zelfs onbetrouwbaar zou zijn. Natuurlijk zien wij ook de beperkingen
die de het gevolg zijn van de grilligheid van de politiek.
Vanzelfsprekend hebben wij ook behoefte aan duidelijkheid over
de verwachtingen ten aanzien van onze rol en onze identiteit.
Zijn wij nu gewone marktpartijen, die moeten concurreren en
belasting moeten betalen of maken wij onderdeel uit van een
collectief systeem, dat ook in tijden van tegenspoed staat voor
een gezamenlijke opgave? Wij zijn van mening dat we die vraag
in onderling overleg moeten beantwoorden. Dat is geen eenvoudige
opgave, maar we geloven nu eenmaal niet dat woningcor-
33
Voor een toelichting op deze prestatieafspraken, zie paragraaf 7.3 en de BSC.
98 99

poraties het zonder die parlementaire bemoeienis op de lange termijn beter zullen doen. Er zijn
de afgelopen jaren helaas te veel slechte voorbeelden geweest van bestuurders en toezichthouders
die de verleidingen van het werken met vastgoed niet konden weerstaan.
In onze opvatting is het huidige stelsel zo slecht nog niet dat, zolang corporaties maar bereid zijn
zich beïnvloedbaar en transparant op te stellen. Wij zijn wel, zeker gezien de recente discussie,
voorstander van een aantal geringe aanpassingen, waaronder de bundeling van financieel en inhoudelijk
toezicht. Ook de recente veranderingen binnen de vereniging hebben kunnen rekenen
op de steun van wonenCentraal, al geldt ook hier dat het uiteindelijke resultaat sterk afhankelijk
is van het feitelijke gedrag van individuele corporaties en bestuurders.
10.4.2 Aedescode en Governancecode
Bestuur en Raad van Commissarissen onderschrijven de Aedescode en de Governancecode. De in
de Governancecode opgenomen principes en uitwerkingen worden toegepast. Hierop kennen wij
twee uitzonderingen.
• Vanwege reeds aangegane verplichtingen is de benoemingsperiode van de directeurbestuurder
niet beperkt tot vier jaar.
• Een meerderheid van de Raad van Commissarissen is op 4 november 2008 aanwezig
geweest bij een plenair overleg met belanghebbenden over het volkshuisvestelijke en maatschappelijke
presteren. Een verslag van de bijeenkomst is door de voltallige Raad van
Commissarissen behandeld in de vergadering van 1 december 2008.
10.4.3 Benchmarking en visitatie
Bestuur en toezichthouders laten zich in hun werk mede leiden door benchmarks. Daarbij gebruiken
wij cijfers die onder andere worden geproduceerd door Aedes, de bedrijfstak bouwnijverheid
en het CFV. In 2008 is besloten daar verder vorm aan te geven en is gekozen voor de Woonbench
als instrument. Implementatie daarvan vindt plaats in 2009. In 2009 vindt tevens visitatie plaats.
10.5 Lokale belanghouders
Onze lokale belanghouders vormen de vierde invloedssfeer waarmee wonenCentraal te maken
heeft en misschien wel de belangrijkste. Niet voor niets hebben wij een heel hoofdstuk aan hen
gewijd en laten wij hen, verspreid over het jaarverslag, aan het woord. Bestuur en Raad van
Commissarissen zijn zeer overtuigd van nut en noodzaak van horizontale verantwoording. Discussies
over legitimiteit en maatschappelijk presteren vragen daar ook om.
Wie belanghebbend zijn en de wijze waarop belanghebbenden in 2008 zijn betrokken, is door
de Raad van Commissarissen vastgesteld. Wij onderscheiden zes hoofdgroepen, met daarbinnen
weer deelpopulaties.
• Overheid, bestaande uit: college van Burgemeester en Wethouders, gemeenteraad,
raadsfracties, ambtenaren, regionaal platform Wonen, Welzijn en Zorg, ISV-platform.
• Klanten, bestaande uit: Huurdersraad en bewonerscommissies, huurders (verschillende
doelgroepen) en potentiële huurders of kopers.
• Zorg-, welzijns- en onderwijsorganisaties, bestaande uit ActiVite, Philadelphia, Rivierduinen,
Ipse de Bruggen, Participe, SKA, SCOPE, Gemiva-SVG Groep en Stichting De
Binnenvest.
• Marktpartijen, zoals lokale makelaars, bouwers en ontwikkelaars.
• Belangenorganisaties, waaronder de OSO (ouderen), de VOA (ondernemers) en de
Kamer van Koophandel.
• WonenCentraal, bestaande uit de Raad van Commissarissen, bestuur, management,
leidinggevenden, medewerkers en Ondernemingsraad.
Al deze partijen zijn op uiteenlopende manieren, maar volgens een samenhangend plan, betrokken
bij de vaststelling van de te leveren maatschappelijke prestaties in 2008. Zij worden in 2009
opnieuw uitgenodigd om kennis te nemen van onze prestaties over 2008 en om met ons van
gedachten te wisselen over de opgave voor komende jaren (zie verder paragraaf 3.7).
10.6 Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en is verantwoordelijk voor benoeming,
beloning en ontslag van het bestuur. In de statuten is aangegeven voor welke besluiten het
bestuur de goedkeuring van de Raad van Commissarissen behoeft.
10.6.1 Reglement
In het reglement van de Raad van Commissarissen zijn de spelregels voor het toezicht nader
uitgewerkt. De belangrijkste zaken die hierin zijn geregeld, betreffen:
• procedure benoeming, herbenoeming en aftreden;
• evaluatie en beoordeling directeur-bestuurder;
• vergadering en besluitvorming;
• taakverdeling, overleg, informatieverstrekking.
In aansluiting op het reglement is al in 2006 vastgelegd dat voor de beloning van de directeurbestuurder
en de leden van de Raad van Commissarissen de in de sector geldende regelingen
worden toegepast en dat jaarlijks een zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen plaatsvindt.
Eind 2006 is ook een Auditcommissie ingesteld, die gedurende het gehele jaar 2008 heeft gefunctioneerd.
10.6.2 Inzet
Op de route van vermaatschappelijking van de woningcorporatie heeft de Raad van Commissarissen
zich het afgelopen jaar in belangrijke mate beziggehouden met het verder (doen) uitwerken
en implementeren van de in 2007 vastgestelde missie, visie en strategie. De Raad van Commissarissen
heeft erop toegezien dat in die afwegingen zijn meegenomen:
• analyses van de politieke en maatschappelijke arena op grond waarvan een duidelijk
standpunt is ingenomen voor wat betreft de gewenste rol, positie en opdracht voor
wonenCentraal als een lokale, maatschappelijke en klantgedreven organisatie;
• lokale verwachtingen van lokale belanghouders, voor een bepaling van de strategische
100 101

oriëntatie, de maatschappelijke identiteit en de rol- en taakopvatting, markt- en klantanalyses,
onder andere door gebruik van algemeen, specifiek en eigen onderzoeksmateriaal
en gesprekken met klanten- en deskundigenpanels;
• financiële analyses en simulaties, extern getoetst en doorvertaald naar een adequaat
instrumentarium voor risicobeheersing, rapportage en verantwoording.
Daarbij is doorlopend aansluiting gezocht bij de volkshuisvestelijke opgave en de doelstellingen
die volgen uit de positie van toegelaten instelling en zoals deze zijn geformuleerd in het BBSH.
Met de in de meerjarenbegroting vastgestelde parameters, normen voor de solvabiliteit en renterisico’s,
vormt dit geheel het toezichtkader voor de Raad van Commissarissen. Alle in 2008 voorgelegde
activiteiten, informatie en besluiten zijn in dat licht beoordeeld. Alle besluiten en (des)
investeringen hebben plaatsgevonden binnen de benoemde kaders van de meerjarenbegroting en
de vigerende visie en strategie.
• financiële zaken;
• vastgoed;
• wonen, zorg, welzijn;
• arbeidsrechtelijke verhoudingen;
• participatie, belanghouders en maatschappelijk (verantwoord) ondernemen;
• het lokale netwerk.
Op dit moment is de Raad van Commissarissen zodanig samengesteld dat alle gewenste deskundigheden
in voldoende mate aanwezig zijn. Wel is vastgesteld dat een volgende kandidaat bij
voorkeur over een lokaal netwerk moet beschikken. Doordat werving van commissarissen zich
jarenlang primair heeft gericht op inhoudelijke deskundigheden, doet zich het neveneffect voor
dat de huidige Raad van Commissarissen geen leden telt die in Alphen aan den Rijn wonen of
werken of anderszins met de lokale gemeenschap verbonden zijn.
10.6.3 Profiel van de Commissarissen
De Raad van Commissarissen bestaat uit zeven personen. Van ieder van hen wordt verwacht dat
zij:
• een onafhankelijke opstelling hebben, waarbij geen sprake is van tegenstrijdige belangen,
en dat zij kunnen handelen zonder last of ruggespraak;
• blijk geven van begrip voor de aard en het belang van professioneel toezicht en als
professioneel toezichthouder kunnen functioneren;
• aannemelijk maken dat zij over een brede maatschappelijke ervaring en betrokkenheid
beschikken;
• aantoonbaar beschikken over een visie op maatschappelijke ontwikkelingen, in het
bijzonder die in de volkshuisvesting;
• over een breed en adequaat netwerk beschikken;
• groot belang hechten aan integriteit;
• over een gezond beoordelingsvermogen beschikken;
• een positief kritische, constructieve houding hebben;
• goed samenwerken in een team;
• bestuurlijk inzicht hebben in complexe organisaties en beschikken over bestuurlijke dan
wel toezichthoudende ervaring in een voor de organisatie relevante situatie;
• beschikken over adviesvaardigheden en kunnen functioneren als sparringpartner;
• strategisch en beleidsmatig inzicht hebben en beschikken over een academisch werk- en
denkniveau;
• over één of enkele specifieke deskundigheidsgebieden beschikken, die bijdragen aan een
optimaal profiel van de Raad van Commissarissen al geheel.
10.6.4 Algeheel profiel
Van de Raad van Commissarissen als geheel wordt verwacht dat er voldoende deskundigheid en
ervaring is met:
• politiek-bestuurlijke verhoudingen;
• personeel en organisatie;
• relevante wet- en regelgeving;
10.6.5 Profiel van de voorzitter
Van de voorzitter van de Raad van Commissarissen wordt verwacht dat hij, naast voornoemde
competenties, beschikt over:
• het vermogen leiding te geven aan oordeelsvormende en besluitvormende processen;
• flexibiliteit en relativeringsvermogen;
• uitstekende communicatieve vaardigheden;
• uitstekend gevoel voor bestuurlijke verhoudingen;
• teamleiderschap en bindend vermogen;
• representativiteit;
• voldoende tijd en energie.
Van de vicevoorzitter worden vanzelfsprekend vergelijkbare deskundigheid en vaardigheden
verwacht.
10.6.6 Auditcommissie
De Raad van Commissarissen kent sinds 2006 een Auditcommissie die bestaat uit twee personen.
De voorzitter van de Raad van Commissarissen maakt geen deel uit van de Auditcommissie. Deze
commissie heeft een reglement op grond waarvan van de leden van de Auditcommissie wordt
verwacht dat zij kennis hebben van financiële instrumenten en verslaglegging. Ten minste één
van beide leden wordt geacht daarin bovengemiddeld onderlegd te zijn.
10.6.7 Werving, selectie en bezoldiging
Er is geen vaste selectie- of en renumeratiecommissie. Wanneer nodig wordt een ad-hoc commissie
benoemd. In de regel bestaat die uit de voorzitter en een tweede lid van de Raad van Commissarissen.
Een externe deskundige ondersteunt de commissie. Indien het de werving of (her)
benoeming van een lid van de Raad van Commissarissen betreft, wordt de directeur-bestuurder
als adviseur gehoord. De commissie neemt namens de voltallige Raad van Commissarissen de
betreffende taken waar. De commissie stelt een profiel op, dat wordt vastgesteld door de gehele
Raad van Commissarissen, alvorens tot werving en selectie over te gaan. Op grond van dat pro-
102
103

fiel gaat een extern en onafhankelijk bureau werven. De commissie spreekt vervolgens met de
voorgedragen kandidaten, in ieder geval één keer in aanwezigheid van de extern deskundige en
de directeur-bestuurder. Geschikte kandidaten worden, in volgorde van voorkeur, voorgedragen
aan de voltallige Raad van Commissarissen, die uiteindelijk besluit. In 2008 hebben twee
herbenoemingen plaatsgevonden. Er zijn geen zijn wijzigingen voorgesteld of aangebracht in de
bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen zoals die in 2006 is vastgesteld.
De voorzitter heeft in opdracht van de Raad van Commissarissen eerder genoemde resultaatgerichte
afspraken met de directeur-bestuurder gemaakt voor 2008. Op grond daarvan is een
potentiële doorgroei voor de directeur-bestuurder overeengekomen, passend binnen de regeling
Izeboud. Deze systematiek is vastgesteld in 2007.
10.6.8 Onafhankelijkheid en integriteit
De leden van de Raad van Commissarissen voldoen allen geheel aan de eisen van onafhankelijkheid
zoals bedoeld in de Governancecode Woningcorporaties. De Raad van Commissarissen als
geheel beschouwt zich daarmee eveneens volstrekt onafhankelijk, zoals bedoeld in de Governancecode.
Er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen spelen van leden van
de Raad van Commissarissen en/of de directeur-bestuurder. Er zijn geen (potentieel) tegengestelde
belangen gemeld door de directeur-bestuurder en/of leden van de Raad van Commissarissen
en naar het oordeel van de Raad van Commissarissen hebben die zich ook niet voorgedaan. Er is
evenmin sprake van nevenfuncties van de directeur-bestuurder, die gezien aard of tijdsbeslag van
betekenis zijn voor de taak van de directeur-bestuurder.
Naam
Mw. L.M.
van Vliet
Dhr. A.G.V.
Vergeer
Dhr. mr.
C.M.de
Graaf
Leeftijd
Functie
Deskundigheidsgebied
62 voorzitter wonen, zorg
en welzijn
66 lid
lid Auditcommissie
59 vice voorzitter/
secretaris
financieeleconomisch,
bedrijfs- en
organistiekunde,
bestuurlijke
verhoudingen
wet- en
regelgeving,
bestuur en
bestuurlijke
verhoudingen
Beroep
eigenaar
adviesbedrijf
met expertise
in wonen,
zorg & welzijn
n.v.t.
eigenaar
advies- en
interimbureau
Nevenfuncties
- Bestuurslid
Tympaaninstituut
(kenniscentrum
Zorgbeleid ZH),
Voorburg
- Lid Raad van Advies
Covalent
- Lid rekenkamercommissie
gemeente
Leiden
- voorzitter Auditcommissie
CAOP, Den Haag
- Voorzitter Commissie
van Beroep Zuid I KNVB
- Voorzitter Commissie
van Bezwaar en Beroep
van de gemeenten
Middelburg, Westland,
Spijkenisse en Sliedrecht
- Voorzitter Commissie
van Beroep Waterschap
Zeeuwse eilanden
- Lid Commissie van
Beroep Waterschap
Hollandse Delta
- Lid evaluatiecommissie
Algemene Wet
Bestuursrecht
Benoemd per
januari
2004
januari
2004
augustus
2005
Herbenoemd per
december
2008
december
2008
Aftredend per
Onafhankelijk
2012 ja
2012 ja
n.v.t. 2009 ja
10.6.9 Samenstelling en rooster van aftreden
De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in
Woningcorporaties (VTW). De voorzitter is actief binnen de VTW als lid van de voordrachtscommissie
bestuursleden VTW en in het project Toezichthouders om Tafel (met als onderwerp ‘Good
Governance’).
Dhr. ing.
A. Mikkers
Dhr. dr.
T.C.W.
Luijben
70 lid op voordracht
Huurdersraad
48 lid op voordracht
Huurdersraad
lid Auditcommissie
vastgoed,
participatie
financieel -
economisch,
bedrijfs- en
organisatiekunde,
maatschappelijk
presteren,
marketing
n.v.t.
directeur
Duurzaam
Ondernemen
en Kwaliteit,
Manager
Ketenkwaliteit
Koninklijke
TNT Post,
Den Haag
- Lid van de Raad van
Advies van aannemingsbedrijf
Van Til b.v.,
Hauwert
- Lid van de Raad van
Commissarissen van De
Leeuw Van Putten,
Spijkenissse
n.v.t.
maart
2000
april
2006
januari
2006
2009 ja
n.v.t. 2010 ja
Mw. ir.
S.A.
Bentinck
57 lid vastgoed,
project en
gebiedsontwikkeling
directeur
Huisvestingsontwikkeling
Universiteit
van Amsterdam
- Lid van het Algemene
Bestuur van de Vereniging
Amsterdam City
- Lid raad van de stadsontwikkeling
Amsterdam
- Lid Raad van Toezicht
Warande
september
2006
n.v.t. 2010 ja
Dhr. A.J.
Duijmaer
van Twist
67 lid op voordracht
Ondernemingsraad
personeel &
organisatie,
HRM, Wet
op OR
n.v.t.
- Voorzitter Raad van
Toezicht CNV Publieke
Zaak
- Lid bestuur Stichting
Visitatie Sociale Diensten
- Ambassadeur medezeggenschap
Algemene
Werkgeversvereniging
Nederland
september
2007
n.v.t 2011 ja
Figuur 16: Samenstelling en rooster van aftreden RvC
104 105

10.6.10 Beloning Commissarissen
Naam Functie Periode Honorering
Mw. L.M.
van Vliet
Onkostenvergoeding
Totaal
Voorzitter 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 10.935 - € 10.935
Naam
Functie
Periode
Totaal vast
inkomen op
jaarbasis
Variabel inkomen
Pensioen kosten
Vergoedingen en
werkgeverslasten
Uitkering bij
beëindiging
dienstverband
Totaal
periode-inkomen
Dhr. dr.
T.W.C.
Luijben
Lid/auditcie 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 9.202 - € 9.202
R.D.
Donninger
directeur/
bestuurder
1-1-2008
t/m
31-12-2008
€ 102.867,- - € 18.019,- € 8.682,- - € 129.568,-
Dhr. ing.
A. Mikkers
Dhr. A.G.V.
Vergeer
Dhr. mr.
C.M. de
Graaf
Mw. ir. S.A.
Bentink
Lid 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 7.415 - € 7.415
Lid/auditcie 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 9.087 - € 9.087
Lid 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 7.530 - € 7.530
Lid 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 7.415 - € 7.415
Figuur 18: Bestuurdersbeloning
De Raad van Commissarissen heeft met de directeur-bestuurder resultaatgerichte afspraken gemaakt,
die mede de basis vormen voor de evaluatie en beoordeling van de directeur-bestuurder.
De mate waarin de overeengekomen resultaten zijn behaald, is mede bepalend voor de vraag of,
en in welke mate, de beloning van de directeur met ingang van 1 januari 2009 wordt aangepast.
Dat geschiedt binnen een vooraf vastgestelde bandbreedte, passend binnen de regeling Izeboud.
Dhr. A.J.
Duijmaer
van Twist
Lid 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 7.415 - € 7.415
Figuur 17: Beloning van de Commissarissen
Deze bedragen vallen binnen het kader van de Adviesregeling van april 2006 die wordt omschreven
door de VTW en Aedes. Deze regeling wordt door wonenCentraal sinds 1 januari 2007
toegepast. De grotere verschillen worden verklaard door verschillen in functie (lid, lid Auditcommissie
of voorzitter); de kleinere verschillen door individuele factoren bij de toepassing van de
Zorgverleningswet.
10.6.11 Beloning directeur-bestuurder
De heer R.D. Donninger (26-02-1961) werkt sinds 1 juli 2006 als directeur-bestuurder bij
wonenCentraal. Het salaris van de directeur-bestuurder is gebaseerd op de adviesregeling
Izeboud. Deze regeling geeft advies over de beloning van bestuurders van corporaties. Uitgangspunt
daarbij vormt de zwaarte van de functie. Aan de hand van diverse factoren wordt het totaal
aantal functiezwaartepunten berekend en daaruit volgt het advies voor de beloning. Er zijn geen
aanvullende of bijzondere regelingen getroffen voor pensioen- en ziektekosten of eventuele
beëindiging van het dienstverband. De directeur-bestuurder beschikt over een leaseauto met een
cataloguswaarde van € 32.000,-.
De directeur-bestuurder heeft een (onbezoldigde) nevenfunctie als voorzitter van de stichting
Houvast in Amsterdam. Deze stichting heeft tot doel om dak- en thuislozen via onderhoudswerkzaamheden
aan maatschappelijk onroerend goed weer op weg te helpen op de arbeidsmarkt.
10.6.12 Werkwijze en inhoud van het toezicht
De Raad van Commissarissen is in 2008 zes keer bijeengeweest voor een reguliere vergadering.
Op alle vergaderingen is de BSC besproken. Terugkerende punten van aandacht daarbij waren
de planning en realisatie van nieuwbouw, de realisatie van het geplande onderhoud, de overschrijdingen
bij mutatie- en klachtenonderhoud en de BSC zelf, vooral waar het de identificatie
van risico’s betreft. Op alle onderdelen zijn nadere maatregelen getroffen, waarover in de loop
van 2008 is gerapporteerd. Een voorstel voor een verbeterde BSC wordt in maart 2009 behandeld.
Op die datum wordt in een onderhoudsspecial ook gerapporteerd over de resultaten (van
maatregelen) bij planmatig en dagelijks onderhoud. Ter informatie worden aan de agenda van
de Raad van Commissarissen ook altijd de verslagen van het managementteam en de overleggen
met de Ondernemingsraad toegevoegd.
Hieronder volgt een bloemlezing van de belangrijkste besluiten, onderwerpen en overwegingen
die in 2008 aan bod zijn gekomen. De besluitvorming in de Raad van Commissarissen is, na analyse
en debat, feitelijk telkens unaniem geweest. Bij de belangrijkste afwegingen gold de vraag of
het betreffende onderwerp bijdroeg aan de benoemde doelstellingen en paste binnen de kaders
van de vastgestelde visie, strategie, begroting en meerjarenbegroting.
• Op 14 januari 2008 is het plan van aanpak van de Auditcommissie vastgesteld. Daarnaast is
gesproken over de externe communicatie over de bedrijfvisie en de wijze waarop belanghebbenden
in 2008 daarbij verder betrokken zouden worden. Tevens zijn de verslagen van de
zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen (3 december 2007) en het verslag van het beoordelingsgesprek
met de directeur-bestuurder behandeld. Tot slot is de stand van zaken aangaande
het grootste nieuwbouwproject van wonenCentraal (woonservicezone Nieuwe Sloot) de revue
gepasseerd, waarbij vooral een analyse van de risico’s aandacht heeft gehad.
106 107

• Op 10 maart 2008 is de meerjarenbegroting 2009-2017 definitief vastgesteld, nadat
behandeling in 2007 had geleid tot enkele aanpassingen, zoals het nader uitwerken van de
risicoparagraaf. Er is een nieuw lid voor de klachtencommissie benoemd en er is verkend welke
voor- en nadelen er aan (verdergaande) samenwerking met andere woningcorporaties kleefden.
Daarbij is besloten vooralsnog vooral op eigen kracht (en lokaal georiënteerd) verder te koersen
en het onderwerp in juni 2009 opnieuw expliciet te agenderen.
• Op 21 april 2008 is een investeringsbesluit genomen over de nieuwbouw aan de Stationslocatie
en zijn het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2007
behandeld en goedgekeurd. Ook de Managementletter van de accountant en de jaarverslagen
van de OR en de klachtencommissie zijn behandeld. En er zijn besluiten genomen over de
beloning van de directeur-bestuurder op grond van een rapportage over de prestatiegerichte
afspraken en over een plan van aanpak naar aanleiding van de zelfevaluatie in 2007.
• Op 8 september 2008 stonden op de agenda het Rapport Bevindingen van de accountant,
het continuïteitsoordeel van het CFV, de reactie van VROM op onze reactie op de oordeelsbrief
over 2007 en de toestemming van VROM voor het verkoopprogramma en –beleid. Daarbij zijn
ook de uitgangspunten voor de verkooplijst vastgesteld, evenals de uitgangspunten voor de begroting
2009. Opnieuw is aandacht besteed aan de stand van zaken aangaande Nieuwe Sloot en
de ontwikkeling van een eigen kantoor van wonenCentraal aldaar en zijn ook daarvoor nadere
uitgangspunten benoemd. Tevens is besloten tot aankoop van een perceel in de nabijheid van dat
plangebied. Tot slot is een rapportage van de Auditcommissie behandeld, over de opvolging van
punten uit 2006 en 2007 en de afwikkeling van punten in de Managementletter 2007, die op 21
april was behandeld. Daaruit zijn de aandachtspunten voor 2009 gefilterd.
• In de vergadering van 31 oktober 2008 zijn investeringsbesluiten voor de Castorflat (renovatie)
en KLOP (nieuwbouw) vastgesteld en is gerapporteerd over de voortgang van diverse
nieuwbouwprojecten (stand van zaken, programma’s, risicoanalyses en maatregelen). Naar aanleiding
van de kredietcrisis is gerapporteerd over de financiële portefeuille van wonenCentraal,
het treasurystatuut en de actuele stand van zaken dienaangaande. Daarbij zijn geen bijzondere
risico’s vastgesteld en werden nadere maatregelen niet nodig geacht. Wel is besloten het
treasurystatuut aan te passen in verband met de situatie in IJsland. WonenCentraal had daar
geen overtollige middelen gestald, maar in theorie had dat wel gekund. Voortaan beperkt
wonenCentraal zich tot banken die Nederland als thuisbasis hebben. Tot slot zijn de uitkomsten
van een medewerkers-betrokkenheidsonderzoek behandeld, evenals de maatregelen die op grond
daarvan zijn getroffen. Naast veel positieve uitkomsten vormde de onderlinge samenwerking
tussen afdelingen een belangrijk aandachtspunt. Waarschijnlijk heeft dat effect op de kwaliteit
van dienstverlening en klanttevredenheid. Naar aanleiding daarvan is een aantal maatregelen
ingezet, waarover de Raad van Commissarissen opnieuw gerapporteerd wil worden in mei 2009.
• Op 1 december 2008 zijn twee leden van de Raad van Commissarissen herbenoemd;
mevrouw Van Vliet en de heer Vergeer. Mevrouw Van Vliet is daarbij herbenoemd als voorzitter,
de heer Vergeer als lid van de Auditcommissie. Een voorstel van de Auditcommissie over aanvullende
audits door de accountant (onder andere betreffende AO, beveiliging ICT en voorkoming
van frauderisico’s) en een plan van aanpak voor 2009 is aangenomen. De begroting 2009 is vastgesteld.
Er is besloten tot verwerving van de Gnephoek 2B, tot een grondruil in de Planetenbuurt
en er zijn sloop- en nieuwbouwplannen van ouderenwoningen in Zwammerdam vastgesteld.
Daarnaast zijn behandeld: de integriteitsregeling, de klokkenluiderregeling, rapportages van het
CFV (corporatie in perspectief en het solvabiliteitsoordeel 2008) en het verslag van de stakeholdersbijeenkomst
op 4 november 2009.
10.6.13 Tweedaagse, werkbezoek en cursus
Jaarlijks vindt er een zogenaamde tweedaagse plaats met de voltallige Raad van Commissarissen
en het voltallige managementteam. Vaak maakt wonenCentraal daarbij gebruik van de inbreng
van externe deskundigen. De tweedaagse wordt gebruikt voor:
• teambuilding en deskundigheidsbevordering;
• intensieve kennisuitwisseling met betrekking tot zaken als missie, visie, strategie,
management, organisatieontwikkeling, bestuurlijke verhoudingen en governance.
In 2008 vond de tweedaagse plaats op 13 en 14 juni. De agenda werd voor een belangrijk deel
gevuld door de verdere operationalisering van de in 2007 vastgestelde missie, visie en strategie.
Daarbij is veel aandacht besteed aan de beleidsinhoudelijke uitwerking van het Strategisch Voorraadbeleid
en de doorvertaling naar financiële effecten en risico´s. Voor dat laatste onderwerp
maakten wij dankbaar gebruik van de expertise van de heren Van der Moolen en Weggemans van
het CFV die hun licht desgevraagd over de plannen van wonenCentraal hebben laten schijnen.
Aanscherpingen op onderdelen daargelaten, was de algemene conclusie dat het ingezette beleid
zowel inhoudelijk als financieel verstandig en verantwoord is. Een tweede deel van de bijeenkomst
is gewijd aan de doorontwikkeling van een instrumentarium voor risicobeheersing en een
bijbehorende, adequate rapportagecyclus voor de Raad van Commissarissen. Daarbij is onder
andere besloten tot implementatie van nieuwe instrumenten (zoals een risicoanalyse op basis
van WALS als vast onderdeel van de meerjarenbegroting) en aanpassingen van de BSC. Tot slot
is de blik naar de toekomst verlegd en is gesproken over (verwachte) veranderingen in de sector,
de economie en de branchevereniging. Zo is een weloverwogen en unanieme basis gelegd voor
de wijze waarop wonenCentraal zich daarna in de betreffende discussie heeft opgesteld (zie
paragraaf 10.4). Actuele discussies over zaken als de 40-wijkendiscussie, de herijking van de relatie
overheid – corporaties, de rol en structuur van Aedes en de vennootschapsbelasting zijn met
enige regelmaat (al dan niet geagendeerd) aan de orde geweest in de reguliere vergaderingen.
Het jaarlijkse werkbezoek heeft plaatsgevonden op 31 oktober. Samen met het MT is een collegacorporatie
bezocht in Amsterdam (Far West). Aandachtspunt was hoe om te gaan met bewoners
en processen bij sloopplannen. Dit met het oog op voorgenomen sloopplannen in Alphen aan den
Rijn (Lage Zijde en Zwammerdam) en de noodzaak daar in 2009 een beheerplan voor op te stellen.
De jaarlijkse in-huis cursus voor de leden van de Raad van Commissarissen op 2 september
2008 werd gegeven door Thésor en had Treasury als onderwerp. Daarnaast hebben individuele
leden van de Raad van Commissarissen zelf in de loop van het jaar aan deskundigheidsbevordering
gedaan door deel te nemen aan symposia, opleidingen en bijeenkomsten, waaronder die van
de VTW. Zij onderhielden zo ook hun relevante netwerken.
10.6.14 Auditcommissie
De Auditcommissie heeft conform het reglement gehandeld. De leden van de Auditcommissie
hebben in 2008 opnieuw veel contacten gehad en gesprekken gevoerd. Onderling, met de
directeur-bestuurder en de manager FF&C en met de accountant. Dit vooral met het oog op het
opstellen van de bijbehorende auditplannen.
108 109

Verslagen van formele bijeenkomsten, plannen, voortgangsverslagen en/of adviezen van de Auditcommissie
zijn behandeld in de vergaderingen van:
• 14 januari (plan van aanpak 2008);
• 10 maart 2008 (rapportage eerste bevindingen en stand van zaken auditplan 2008)
• 1 april (jaarrekening en managementletter);
• 8 september (resultaten 2008, opdracht extra audits accountant 2009)
• 1 december (begroting, integriteitsregeling en klokkenluiderregeling).
10.6.15 Overleg met de Ondernemingsraad
In 2008 heeft een delegatie van de Raad van Commissarissen gesproken met de OR van
wonenCentraal. Dat was op 4 november 2008. Daarbij is gesproken over de implementatie van
de missie, visie en strategie en de uitkomsten van het medewerkersbetrokkenheidsonderzoek
(GPTW). De OR gaf aan tevreden te zijn over de relatie met de directeur-bestuurder en de wijze
waarop wonenCentraal wordt gestuurd. Wel heeft de OR aandacht gevraagd voor de vele (op
zich kleine) wijzigingen in afdelingen en functies die zijn ingegeven door de veranderingen in de
omgeving of de organisatie (denk bijvoorbeeld aan de VSO2 of het toenemend aantal VvE’s). Dit
leidt soms tot onduidelijkheid of onzekerheid bij medewerkers. Mede op grond van dit signaal is
besloten tot een eventuele structuurwijziging in 2009, voorafgegaan door een gedegen analyse
en gezamenlijk gedragen conclusies. Van dit gesprek is verslag gedaan in de vergadering van de
Raad van Commissarissen op 1 december 2008.
10.6.16 Overleg met de Huurdersraad
Een afvaardiging van de Raad van Commissarissen heeft op 28 mei 2008 overleg gehad met
de Huurdersraad. Een verslag daarvan is behandeld op de tweedaagse van MT en Raad van
Commissarissen, op 13 juni 2008. De algemene teneur van het gesprek was positief, evenals het
oordeel van de Huurdersraad over de relatie met wonenCentraal. Wel vroeg de Huurdersraad
aandacht voor participatie in het algemeen, mede op grond van te verwachten wijzigingen in
de Overlegwet. En de Huurdersraad vroeg aandacht voor de kwaliteit van het VvE-beheer (bij
een groeiend aantal VvE’s) en de relatie tussen huurders en kopers in één complex. Beide onderwerpen
zijn opgenomen in de jaarplannen voor 2009. Het eerste als speerpunt voor de afdeling
Woondiensten, het tweede als speerpunt voor de directie.
De wijze van informeren, werken en samenwerken (onderling en met de directeur-bestuurder)
werd positief beoordeeld, al zou een en ander mogelijk nog effectiever kunnen door bewuster
elkaars kwaliteiten op te zoeken. De indruk bestaat dat wonenCentraal met de juiste dingen
bezig is (al levert die ambitie ook onzekerheden op) en dat de Raad van Commissarissen daaraan
bijdraagt vanuit een stevige basis, met evenwichtige kwaliteiten en inbreng. Met deskundigheidsbevordering
en persoonlijke ontwikkeling werkt de Raad van Commissarissen bewust aan
zijn eigen rol. Er ontbreken geen essentiële deskundigheden, al vragen de fiscale ontwikkelingen
mogelijk wel om externe ondersteuning.
Als aandachtspunt is genoemd de balans tussen voldoende betrokkenheid en kennis en het
toezicht op essentiële zaken. Dat stelt eisen aan de helderheid van de oplegnotities van de
directeur-bestuurder (wat is hier gewenst: klankborden, monitoren, oordelen, besluiten?), het
debat en de rol van elk lid afzonderlijk daarbij evenals die van de directeur-bestuurder. Tevens
is betere informatie nodig om de essentie van de bedrijfsvoering goed te kunnen doorgronden.
Een vernieuwde BSC staat op de agenda voor 2009, evenals een externe toets op de begroting
en nadere instructie over hoe de Raad van Commissarissen de begroting kan of moet lezen en
interpreteren. Vooral gericht op het identificeren en beter begrijpen van potentiële risico’s. Tot
slot moet het reglement worden aangepast aan de huidige realiteit, vooral waar het gaat om het
profiel van een lid van de Raad van Commissarissen, de voorzitter, gewenste deskundigheden en
de Auditcommissie. De tweedaagse van 2009 moet meer dan die van 2008 worden benut voor
bezinning, verdieping, visie- en meningsvorming van de Raad van Commissarissen zelf en wat
minder voor (presentaties van) het MT en externe deskundigen. Werkbezoeken moeten in de
toekomst eveneens wat verder de diepte in. De zelfevaluatie van 2009 zal ook een individuele
360 o feedback bevatten.
Tijdens de bijeenkomst op 17 november is ook het beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder
voorbereid. Dat gesprek wordt gevoerd door de voorzitter plus een lid van de Raad van
Commissarissen en bestaat uit twee delen. Een algemeen gedeelte dat vooral betrekking heeft
op de beoordeling van de benodigde competenties, de relatie met Raad van Commissarissen en
de resultaten zoals die blijken uit de BSC. Het definitieve beoordelingsgesprek over 2008 vindt
plaats in mei 2009, wanneer ook de jaarresultaten vaststaan.
10.6.17 Zelfevaluatie
Op 17 november 2008 is de Raad van Commissarissen bijeen geweest voor een zelfevaluatie. Op
8 september waren hiertoe de voorbereidingen getroffen door de stand van zaken met betrekking
tot de zelfevaluatie van 2007 te behandelen en door een opzet voor de evaluatie van 2008
vast te stellen. De evaluatie heeft plaatsgevonden onder begeleiding van een externe deskundige
(mevrouw H. Pelzer van GovernanceSupport). Vooraf hebben de leden en de directeur-bestuurder
vragenlijsten ingevuld, die door de externe deskundige zijn geanalyseerd. Daarbij zijn ook
enkele gesprekken gevoerd, waarvan de conclusies schriftelijk zijn vastgelegd. Dat verslag is, in
aanwezigheid van de directeur-bestuurder, behandeld in de vergadering van de Raad van Commissarissen
van 1 december 2008.
110 111

10.6.18 Tot slot
Er is in 2008 weer veel gedaan en bereikt. Veel is goed gegaan. Daarop zijn we trots. Natuurlijk
zijn er ook zaken minder goed gegaan, maar duidelijk is dat zowel medewerkers, management,
bestuur als Raad van Commissarissen daar open over durven te zijn en dat zij daarop aanspreekbaar
zijn. Intern maar ook door de omgeving. Dat is de basis voor een lerende en ondernemende
organisatie met heel stevige lokale verankering. De ingrijpende maar goedverlopende renovatie
van de Lupinesingel en de opvallende verkoopcampagne zijn daarvan niet de enige maar wel
sprekende voorbeelden. De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit over de inzet
en betrokkenheid waarop iedereen in de organisatie zich in het achterliggende jaar heeft ingezet
voor wonenCentraal en Alphen aan den Rijn.
10.7 Bestuursverklaringen
10.7.1 Bestuursverklaring directeur-bestuurder
De directeur-bestuurder verklaart dat alle middelen van de stichting wonenCentraal uitsluitend
zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.
WonenCentraal onderschrijft de Aedescode, bevattende de gemeenschappelijke waarden en normen
in de bedrijfstak. Alle activiteiten die wonenCentraal heeft ontplooid, zijn getoetst aan die
Aedescode en daarmee in overeenstemming bevonden.
Bep van Vliet
voorzitter Raad van Commissarissen
R.D. Donninger
directeur-bestuurder
10.7.2 Verklaring Raad van Commissarissen
De Raad onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en verklaart in overeenstemming
hiermee te hebben gehandeld.
namens de Raad van Commissarissen,
de voorzitter,
L.M. van Vliet
112 113

Rapport van bevindingen inzake
het volkshuisvestingsverslag
Deloitte
Deloitte Accountants B.V.
Stationsplein 6
2275 AZ Voorburg
Postbus 90721
2509 LS Den Haag
Tel: (070) 3372000
Fax: (070) 3372250
www.deloitte.nl
Deloitte
Aan stichting wonenCentraal
Postbus 2001
2400 CA ALPHEN AAN DEN RIJN
Verrichte werkzaamheden
Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het controleprotocol in rubriek B van
bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector.
Feitelijke bevindingen
Rapport van feitelijke bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag,
bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector
Opdracht
Wij hebben een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het
volkshuisvestingsverslag, als bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer
sociale-huursector over het boekjaar 2008 van Stichting wonenCentraal te Alphen
aan den Rijn, en met betrekking tot enkele overige aspecten, zoals genoemd in het
controleprotocol in rubriek B in Bijlage III bij het Besluit beheer sociale huursector.
Het volkshuisvestingsverslag is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directeurbestuurder
van de toegelaten instelling. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze
werkzaamheden.
Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden
Onze werkzaamheden zijn verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder
Standaard 4400 ‘Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke
werkzaamheden met betrekking tot financiële informatie’. Het doel van een opdracht
tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden is het verrichten
van die werkzaamheden die wij met Stichting wonenCentraal zijn overeengekomen en
het rapporteren over de feitelijke bevindingen. Aangezien wij slechts verslag doen van
feitelijke bevindingen uit hoofde van de overeengekomen werkzaamheden betekent dit
dat op het in het volkshuisvestingsverslag opgenomen cijfermateriaal en toelichtingen
geen accountantscontrole is toegepast en dat evenmin een beoordelingsopdracht is
uitgevoerd. Dit houdt in dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend
omtrent de getrouwheid van het in het volkshuisvestingsverslag opgenomen cijfermateriaal
en toelichtingen daarop. Het is de bedoeling dat u zelf een oordeel vormt over de
werkzaamheden en over de in dit rapport weergegeven bevindingen en op basis daarvan
uw eigen conclusie trekt. Wij wijzen u er op dat, indien wij aanvullende werkzaamheden
zouden hebben verricht of een controle- of beoordelingsopdracht zouden hebben
uitgevoerd, wellicht andere onderwerpen aan het licht zouden kunnen zijn gebracht die
voor u van belang kunnen zijn.Verrichte werkzaamheden
Wij hebben vastgesteld dat:
1. Het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over de onderwerpen,
genoemd in artikel 26, tweede lid van het Besluit beheer sociale-huursector,
dan wel vermeldt waarom geen uiteenzetting is gegeven.
2. De in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie, voor zover wij dat
kunnen beoordelen, niet strijdig is met de jaarrekening.
3. Voorts hebben wij vastgesteld dat:
a. de toegelaten instelling een uiteenzetting heeft gegeven van de in artikel 26,
tweede lid, onderdelen j en k, genoemde onderwerpen, dan wel heeft
vermeld waarom geen uiteenzetting is gegeven;
b. de in het verslagjaar aan de voorraad van de toegelaten instelling toegevoegde
woongelegenheden en onroerende aanhorigheden (in eigendom en
in beheer) binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7,
eerste lid, onderdeel a, zijn gelegen;
c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7,
eerste lid, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector (Raad
van Commissarissen) in het verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen
daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e en tweede lid,
onderdeel a, van dat besluit;
d. de toegelaten instelling in het verslagjaar procedures heeft gericht op de
bepalingen in artikel 11c. In dit kader hebben wij een niet-statistische deelwaarneming
uitgevoerd op vervreemdingen van woongelegenheden tegen
een prijs lager dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur
en gebruik. De omvang van deze niet-statistische deelwaarneming bedraagt
1 % van het aantal huurwoningen in eigendom aan het begin van het
verslagjaar (met een maximum van 30 individuele verkooptransacties),
waarbij de prijs lager is dan 90 % van de onderhandse verkoopwaarde vrij
van huur en gebruik. Bij deze niet-statistische deelwaarneming wordt de
juiste toepassing van de uitzonderingsbepalingen conform artikel 11c,
tweede, derde en vierde lid en de vigerende MG’s vastgesteld;
114 115

Deloitte
Deloitte
e. de toegelaten instelling in het verslagjaar procedures heeft gericht op de
naleving van de bepalingen in artikel 11d. , In dit kader hebben wij een
niet-statistische deelwaarneming uitgevoerd op vervreemdingen aan andere
dan natuurlijke personen voor eigen bewoning. De omvang van deze
niet-statistische deelwaarneming bedraagt 1 % van het aantal huurwoningen
in eigendom aan het begin van het verslagjaar (met een maximum van
30 individuele verkooptransacties), waarbij sprake is van vervreemdingen
aan andere dan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Bij deze
niet-statistische deelwaarneming wordt de juiste toepassing van de meldingsvereisten
conform artikel 11d en de vigerende MG’s vastgesteld;
f. de toegelaten instelling in het verslagjaar beschikt over criteria voor de
vervreemding van woongelegenheden als bedoeld in artikel 15 en dat deze
criteria niet strijdig zijn met het Besluit beheer sociale-huursector;
g. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar
met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet
van artikel 15a;
h. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit
beheer sociale-huursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een
reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van
kracht is;
i. de toegelaten instelling in het verslagjaar tenminste eenmaal per jaar
overleg heeft gevoerd met de huurders van haar woongelegenheden of hun
vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit beheer
sociale-huursector en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent
dat overleg van kracht is;
j. met betrekking tot de in het verslagjaar gerealiseerde nieuwe woningen
(huur en koop) voor zover de kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger
zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning, een motivering is gegeven
dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten,
uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f;
k. de toegelaten instelling een overzicht heeft gegeven van haar activiteiten en
de daaraan verbonden risico’s in het verslagjaar op het gebied van beleggingen,
overeenkomstig artikel 26, tweede lid, onderdeel 1 en dat dit overzicht niet
strijdig is met de jaarrekening;
4. Voorts hebben wij vastgesteld dat:
a. met betrekking tot de in het verslagjaar gerealiseerde nieuwe woningen
(huur en koop) binnen de verbindingen van de toegelaten instelling, voor zover
de kosten voor het verkrijgen in eigendom van die woningen hoger zijn dan of
gelijk zijn aan € 200.000 per woning, een motivering is gegeven dat de werkzaamheden
dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten,
uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f;
b. de toegelaten instelling heeft niet volledig gehandeld overeenkomstig de
in de circulaires MG 2002-27 van 23 december 2002 en MG 2006-06 van
10 juli 2006 gegeven regels en richtlijnen over meldingsplicht en ontheffing
van het 90% criterium. In afwijking van deze circulaires heeft de toegelaten
instelling in 2008 een woning verkocht waarvan de taxatie op het moment
van verkoop ouder was dan 1 jaar.
c. de toegelaten instelling in overleg met de huurders van haar woongelegenheden
of hun vertegenwoordigers een reglement heeft vastgesteld met
betrekking tot de bijdragen in de kosten van verhuizing van huurders in
verband met een voorgenomen renovatie dan wel sloop, bedoeld in artikel
11g, eerste en tweede lid en de MG 2006-04, waarin in elk geval de hoogte
van die bijdragen is vastgelegd.
Rapportage afwijkende uitkomsten
• de toegelaten instelling heeft niet volledig gehandeld overeenkomstig de in
de circulaires MG 2002-27 van 23 december 2002 en MG 2006-06 van
10 juli 2006 gegeven regels en richtlijnen over meldingsplicht en ontheffing
van het 90% criterium. In afwijking van deze circulaires heeft de toegelaten
instelling in 2008 een woning verkocht waarvan de taxatie op het moment van
verkoop ouder was dan 1 jaar.
Deze rapportage is uitsluitend bestemd voor de door de Minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties aangezien anderen
die niet op de hoogte zijn van het doel van de werkzaamheden de resultaten onjuist
kunnen interpreteren. Wij attenderen u er derhalve op dat de rapportage niet (geheel
of gedeeltelijk) aan anderen mag worden verstrekt, zonder onze uitdrukkelijke toestemming
vooraf.
Voorburg, 26 mei 2009
Deloitte Accountants B.V.
Was getekend,
C.J. Vrolijk RA
116 117

WonenCentraal
in cijfers

1. Balans per 31 december 2008
(na voorgestelde resultaatbestemming)
( x € 1.000) ( x € 1.000)
Ref. 2008 2007
Ref. 2008 2007
Vaste activa
Eigen vermogen 9.6
Materiële vaste activa 9.1
• Onroerende en roerende zaken in exploitatie
• Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
• Onroerende en roerende zaken ten dienste van
de exploitatie
324.761
5.184
3.578
333.523
305.519
11.954
3.916
321.389
• Overige reserves 9.6.1 50.399 46.745
Langlopende schulden 9.7
• Leningen overheid
• Leningen kredietinstellingen
• Waarborgsommen
9.7.1
9.7.1
9.7.2
1.253
241.840
111
243.204
1.381
254.035
97
255.513
Financiële vaste activa 9.2
Kortlopende schulden 9.8
• Te vorderen BWS-subsidies
• Deelnemingen
• Overige
Vlottende activa 9.3
1.086
0
275
1.361
1.337
0
1.289
• Voorraden 85 491
2.626
• Schulden aan kredietinstellingen
• Schulden aan gemeenten
• Schulden aan leveranciers
• Belastingen en premies sociale verzekeringen
• Overige schulden
• Overlopende passiva
9.8.1
9.8.2
9.8.3
9.8.4
9.8.5
9.8.6
26.323
128
4.729
2.567
17
9.720
43.484
18.450
123
4.978
623
47
9.048
33.269
Vorderingen 9.4
• Huurdebiteuren
• Gemeenten
• Overige vorderingen
• Overlopende activa
9.4.1
9.4.2
9.4.3
9.4.4
535
25
399
1.084
2.043
545
52
605
990
2.192
Liquide middelen 9.5 75 8.829
337.087 335.527
337.087 335.527
120 121

2. Winst- en verliesrekening over 2008 3. Kasstroomoverzicht 2008
(indirecte methode)
( x € 1.000) ( x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten
• Huren
• Vergoedingen
• Overheidsbijdragen
• Verkoop onroerende zaken
• Geactiveerde productie ten behoeve
van het eigen bedrijf
• Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
• Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
• Overige waardeveranderingen (im)materiële
vaste activa
• Lonen en salarissen
• Sociale lasten
• Pensioenlasten
• Lasten onderhoud
• Bijzondere waardeveranderingen van
vlottende activa
• Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
Ref.
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
10.6
10.7
10.8
10.9
10.10
begroting
2008
48.685
5.001
2
16.467
370
1.151
71.675
7.902
0
4.828
558
945
17.728
0
13.251
45.212
boekjaar
2008
48.676
4.975
2
5.634
344
1.265
60.896
8.047
0
4.681
592
940
12.986
0
14.906
42.152
boekjaar
2007
48.221
4.642
2
7.226
262
1.351
61.704
7.814
0
4.335
492
742
13.208
0
12.713
39.304
Bedrijfsresultaat 26.463 18.744 22.400
Financiële baten en lasten
• Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
• Waardeveranderingen financiële vaste activa
en effecten
• Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
• Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
voor belastingen
• Belastingen
• Resultaat deelnemingen
10.12
10.12
66
0
0
-13.320
10.13 222
0
509
0
0
-12.893
500
0
0
-13.646
13.209 6.360 9.254
-2.706
0
Netto resultaat na belastingen 13.431 3.654 10.175
921
0
Kasstroom uit operationele activiteiten
• Bedrijfsresultaat
• Aanpassingen voor:
• Afschrijvingen
• Vrijval/dotatie egalisatierekeningen
• Vrijval/dotatie voorzieningen
• Overige
• Veranderingen in werkkapitaal:
• Voorraden
• Vorderingen
• Effecten
• Kortlopende schulden
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
• Ontvangen interest
• Betaalde interest/lasten herfinancieringen
• Ontvangen dividend
• Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst
8.047
0
0
0
406
149
0
10.215
509
-12.893
0
-2.706
2008 2007
18.744
26.791
10.770
37.561
-15.090
7.814
0
0
0
132
-586
0
7.357
500
-13.646
0
921
22.400
30.214
6.903
37.117
-12.225
Kasstroom uit operationele activiteiten (a) 22.471 24.892
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
• Investeringen in materiële vaste activa
• Desinvesteringen materiële vaste activa
• Investeringen in financiële vaste activa
• Desinvesteringen financiële vaste activa
• Investeringen in immateriële vaste activa
• Desinvesteringen immateriële vaste activa
-21.683
1.502
-275
1.540
0
0
-13.504
1.923
-1.348
5.391
0
0
Kasstroom uit investeringsactiviteiten (b) -18.916 -7.538
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
• Ontvangsten uit langlopende schulden (klim)
• Ontvangsten uit langlopende schulden
(nieuwe leningen)
• Aflossing langlopende schulden
• Kortlopend gedeelte roll-over lening
• Waarborgsommen en overige schulden
• Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten
0
10.000
-22.323
0
14
0
0
10.000
-18.573
0
6
0
Kasstroom uit financieringsactiviteiten (c) -12.309 -8.567
Toename/afname geldmiddelen (a+b+c) -8.754 8.787
Het saldo van de liquide middelen is in 2008 met € 8.754.000,- gedaald van € 8.829.000,- ultimo 2007 naar € 75.000,- ultimo 2008.
122 123

4. Algemene toelichting
4.1 Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen
zoals deze zijn geformuleerd in het BBSH. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens
enkele uitzonderingen van specifieke aard. De sectorspecifieke eisen zijn neergelegd in
de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645. In deze richtlijn zijn onder
meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor
de sector specifieke presentatie, waardering- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd.
Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9
Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven
door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in
de jaarrekening genummerd.
4.2 Verbindingen
Vastgoedland BV
WonenCentraal is vanaf 31 december 1999 100% aandeelhouder van Vastgoedland BV. Het
geplaatst en gestort aandelenkapitaal bedraagt € 20.000,-. Mede naar aanleiding van het (negatieve)
oordeel van het Ministerie van VROM over een aantal activiteiten van Vastgoedland BV en
daarmee de beperkingen om voldoende schaalvergroting te kunnen bereiken, is in 2003 besloten
de werkzaamheden van Vastgoedland BV te beëindigen. Eind 2003 zijn de bedrijfsactiviteiten
volledig beëindigd.
De resultaten van de vennootschap zijn de afgelopen jaren negatief geweest. Dit heeft geresulteerd
in een negatief eigen vermogen. Hoewel thans nog geen vooruitzichten bestaan op een
positieve wending van de resultaten heeft wonenCentraal bevestigd, dat zij niet voornemens is
de vennootschap te liquideren, en ook niet op korte termijn zal overgaan tot het opeisen van de
vordering op de vennootschap. Dat betekent dat het voortbestaan van de vennootschap vooralsnog
is gewaarborgd. Er is een getekende garantstelling van wonenCentraal met betrekking tot
Vastgoedland BV tot en met 31 december 2010.
Gezien het negatieve eigen vermogen van de vennootschap zijn de aandelen voorzichtigheidshalve
afgewaardeerd tot nihil. De rekening-courant vordering op deze vennootschap wordt
jaarlijks gewaardeerd tot de hoogte van het in deze vennootschap aanwezige banksaldo ultimo
boekjaar. WonenCentraal heeft ervoor gekozen, om af te zien van consolidatie van de cijfers van
Vastgoedland BV, in verband met de geringe betekenis van de cijfers ten opzichte van het totaal.
WoonQuest BV
Sinds 23 juni 2004 participeert wonenCentraal in WoonQuest BV.
WoonQuest BV is een initiatief van acht woningcorporaties samen met Aedes, gericht op het verkrijgen
van een actueel inzicht in de markt, vooral waar het gaat om woonwensen.
Het initiatief heeft zich in de afgelopen jaren niet ontwikkeld zoals gehoopt en voorzien. Het
aantal deelnemers is (te) beperkt gebleven. WoonQuest BV bleek structureel verliesgevend en de
aandeelhouders hebben nu aandelen die zonder verdere actie niets meer waard zijn. Er zijn daarom
alternatieven voor een doorstart onderzocht. De samenwerking met Woningnet (de grootste
woonruimtebemiddelaar van Nederland) kwam daarbij als beste alternatief naar voren.
De zeggenschap binnen de vennootschap komt toe aan de oprichters (Aedes en acht woningcorporaties).
Hiervoor zijn prioriteitsaandelen uitgegeven.
WonenCentraal bezit 6,25% (1.124 stuks) van de gewone aandelen en heeft één prioriteitsaandeel.
Het aandeel van wonenCentraal in het geplaatst kapitaal bedraagt € 1.125,- (1.125
aandelen van € 1,-). Daarnaast heeft wonenCentraal in 2004 ter financiering van de bedrijfsactiviteiten
een achtergestelde lening van € 36.000,- verstrekt. Het voorlopige resultaat over
2008 bedraagt ca. € 102.000,- nadelig.
Gezien de financiële ontwikkelingen en de toekomstplannen van deze vennootschap zijn de
lening van € 36.000,- en de aandelen voorzichtigheidshalve afgewaardeerd tot nihil.
WonenCentraal heeft verder geen garanties en zekerheidsstellingen voor WoonQuest BV verstrekt.
Verenigingen van Eigenaars
Als eigenaar van 1.173 appartementsrechten participeert wonenCentraal per 31 december 2008
in 28 Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). De werkzaamheden van deze VvE’s betreffen het
beheer van gemeenschappelijke zaken en delen van appartementsgebouwen. Het totaal van de
algemene reserves binnen deze VvE’s bedraagt per 31 december 2008 naar verwachting nagenoeg
nihil.
De voorzieningen onderhoud binnen de VvE’s en de daarop aansluitende bijdragen van de leden
zijn gebaseerd op de jaarlijks geactualiseerde meerjarenonderhoudsplanningen. Het totaal van
deze voorzieningen, gebaseerd op de begrotingen 2009, zijn in relatie tot de meerjarenonderhoudsplanningen
toereikend.
WonenCentraal heeft er voor gekozen af te zien van het consolideren van de VvE’s in verband
met de geringe betekenis van deze cijfers ten opzichte van het totaal.
Stichting Woonmarkt Rijnstreek
WonenCentraal participeert samen met vier woningcorporaties in de Rijnstreek in de Stichting
Woonmarkt Rijnstreek. Doelstelling van de stichting is om op basis van een convenant tussen
gemeenten en woningcorporaties te komen tot een marktgerichte verdeling van bij de deelnemers
en anderen voor verhuur vrijkomende woonruimte.
WonenCentraal verricht de administratieve handelingen op het gebied van de woonruimteverdeling
namens de stichting en ontvangt hiervoor een vergoeding. Alle deelnemers dragen bij in de
kosten op basis van het aantal geplaatste advertenties.
124 125

Stichting Vrienden van het Schoutenhuis
WonenCentraal heeft in 2007 de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis opgericht. Doelstelling
van de stichting is het verrichten van activiteiten waardoor het ‘Schoutenhuis’ als cultureel erfgoed
duurzaam voor de toekomst kan worden behouden, onder meer door het Schoutenhuis een
maatschappelijke gebruiksfunctie te geven en daarmee toegankelijkheid te realiseren voor een zo
breed mogelijk publiek.
Het stichtingskapitaal bedroeg ultimo 2007 € 6.554,- negatief.
WonenCentraal heeft zich richting de verhuurder borg gesteld voor het betalen van de huurpenningen.
WonenCentraal heeft zich tot 2012 garant gesteld voor de continuïteit van de
Stichting Vrienden van het Schoutenhuis.
WonenCentraal heeft er voor gekozen af te zien van het consolideren van de Stichting Vrienden
van het Schoutenhuis in verband met de geringe betekenis van deze cijfers ten opzichte van het
totaal.
5. Grondslagen voor waardering van
activa en passiva
5.1 Algemeen
De waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de
grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is
vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
5.2 Materiële vaste activa
5.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie
De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of
vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame)
bijzondere waardeverminderingen.
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen
uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor zover verkregen subsidies te kwalificeren
zijn als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs.
Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende
eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productlijnen welke zich
als volgt laten omschrijven:
a. Alpha
b. Alpha Comfort
c. Groene Hart
d. Randstad
De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd.
Deze clustering heeft plaatsgevonden rekeninghoudend met productkenmerken.
Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op
productlijnniveau.
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële
waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde
gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde.
De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De
reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde.
De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering
niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende
activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering
voor het actief zou zijn verantwoord.
126 127

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen
uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten
over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met
de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen
bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en
bedrijfsmatige/overige onroerende zaken.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de
beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing
zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd
op de vastgestelde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de
verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur
van meer dan vijf jaar.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
• de verwachte huuropbrengst 2009, gebaseerd op 2,5% huurverhoging per 1 juli 2009;
• jaarlijkse huurverhogingen van 2,25%;
• jaarlijkse huurderving van 0,6%;
• jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 2,25%;
• kosten van planmatig onderhoud, conform een bedrijfseconomische norm van € 904,- tot
€ 1.208 per verhuureenheid (jaarlijkse indexatie 3,25 - 4%);
• kosten van niet-planmatig onderhoud, conform een bedrijfseconomische norm van € 463,-
per verhuureenheid (jaarlijkse indexatie 3,25 - 4%);
• de verwachte verkoopopbrengst van ruim 1.400 woningen, verdeeld over 10 jaar;
• een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode
conform methodiek van het CFV
• een disconteringsvoet van 6%;
• een minimale levensduur van 10 jaar.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie
van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie
betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen van leningen en
beleggingen en de waardering van deze posten op de balans.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als
de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een
verwachte termijn, onder aftrek van een mogelijke korting en onder aftrek van verkoopkosten
die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties
uitgevoerd door onafhankelijke extern deskundigen of vergelijkbare onroerende zaken als referentie
gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van
de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een
periode van tien jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke
karakter van de geoormerkte verkopen.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover
er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige
vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt
geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en
kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn
aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze
gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
5.2.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende
kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder
aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij
de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde
van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken.
Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in
ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan
de creditzijde van de balans opgenomen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende
kosten.
Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen
verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord
onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele
deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele
deel, verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening, verantwoord
onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het
totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende
zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt
de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt.
Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
5.2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis
van aanschafwaarde onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijvingen zijn berekend volgens het
annuïtaire systeem voor onroerende zaken en lineair voor de roerende zaken met inachtneming
van de verwachte economische levensduur van de betreffende actiefpost.
128 129

5.3 Financiële vaste activa
5.3.1 Te vorderen BWS-subsidies
De vordering uit hoofde van binnen het Besluit woninggebonden subsidies (BWS) toegezegde
bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks vermeerderd door rente toe te
rekenen tegen het subsidierendement en verminderd met de door de budgethouders beschikbaar
gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en
beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.
5.3.2 Deelnemingen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis
kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de netto vermogenswaardemethode.
Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang
van meer dan 20%.
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening;
voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing
aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende
deelneming.
Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt
deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover wonenCentraal in deze situatie geheel of ten
dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de
deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen.
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd
tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.
5.4.2 Onderhanden projecten
Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt
gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar
uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie
gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten.
Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid
tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden rentekosten opgenomen in de
vervaardigingsprijs.
Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan
worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte
prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten
prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte
werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met
inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde
wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het
project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst
verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting
van de projectwinst kan worden gemaakt.
Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te
staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post
onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen
en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de
waardering van een individueel project overtreffen, worden als passiefpost onder de kortlopende
schulden opgenomen.
5.5 Vorderingen
De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.
5.3.3 Overige
De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen en obligaties
die tot de vervaldag zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden gewaardeerd tegen
de nominale waarde.
Daarnaast was in 2007 onder de overige financiële vaste activa een vordering uit hoofde van een
actieve belastinglatentie opgenomen. De vordering is gewaardeerd tegen de contante waarde.
5.4 Voorraden
5.4.1 Voorraden
Onder de voorraden worden de verkochte huurwoningen opgenomen waarvan per de balansdatum
de ontbindende voorwaarden zijn vervallen, maar die nog niet zijn getransporteerd. Deze
zijn gewaardeerd tegen de verkoopprijs. De woningen waren op het moment van het opstellen
van het jaarverslag getransporteerd.
5.5.1 Huurdebiteuren
Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor
mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een dynamische benadering.
5.5.2 Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas-, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan
twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan
kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
5.6 Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de
waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaar-
130 131

deerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio
of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen
met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de
looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder
de kortlopende schulden.
5.7 Overige activa en passiva
Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd
op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening
wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
5.8 Leasing
5.8.1 Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet
bij wonenCentraal ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde
van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor,
op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.
6. Grondslagen voor bepaling van het
resultaat
6.1 Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties
en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in
het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde
waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde:
• onder vlottende activa opgenomen effecten;
• afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.
6.1.1 Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en
risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties,
gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten
diensten.
Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de
contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen
voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar
kunnen worden vastgesteld.
6.1.2 Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op
grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde
een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van wonenCentraal
en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en
de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en
ongesaldeerd toegelicht.
6.2 Bedrijfsopbrengsten
6.2.1 Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar
2008 bedroeg dit maximumpercentage 1,6%.
132 133

6.2.2 Overheidsbijdragen
Onder deze post zijn de overheidsbijdragen opgenomen.
Voor zover de overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van
de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.
6.2.3 Verkoop onroerende zaken
De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus
de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten
worden verantwoord op het moment van het vervallen van de ontbindende voorwaarden uit de
koopakte. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze
voorzienbaar zijn.
6.2.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toe te rekenen interne directe kosten (inhuur externe projectleiders) ten behoeve van onroerende
zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
6.3 Bedrijfslasten
6.3.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings-
of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode dan
wel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur.
6.3.2 Periodiek betaalbare beloningen
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de
winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
6.3.3 Pensioenen
WonenCentraal heeft een pensioenregeling (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling
bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde
leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling
is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.
Voor de pensioenregeling betaalt wonenCentraal op verplichte, contractuele of vrijwillige basis
premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies
heeft wonenCentraal geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling.
WonenCentraal heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van
aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord
als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen
als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige
betalingen.
6.3.4 Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.
Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar
hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog
niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen
rechten en verplichtingen.
6.3.5 Overige bedrijfslasten
Hieronder worden de overige kosten verantwoord zoals huisvestingskosten, bestuurskosten,
algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en
diensten (servicekosten).
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
6.3.6 Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de
winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen
uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en
vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening
gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden
uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Sinds 1 januari 2008 vallen de corporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.
Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de
VSO2. De VSO1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd.
WonenCentraal heeft op basis van de uitgangspunten van VSO1 en VSO2 de fiscale positie ultimo
2008 en het fiscale resultaat 2008 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO1
en VSO2 voor corporaties nog ontbreekt kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting
over 2008 afwijken van de in de jaarrekening 2008 opgenomen schatting.
De belastinglast is in de resultatenrekening opgenomen.
6.3.7 Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening
gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Onder deze post zijn opgenomen de lasten in verband met het vervroegd aflossen en herfinancieren
van kapitaalmarktleningen. Deze lasten bestaan uit herbeleggingsverliezen (boeterente),
provisies en disagio (borgstelling WSW).
6.3.8 Financiële instrumenten (renteswaps)
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen
en schulden, als financiële derivaten verstaan.
134 135

Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling
per balanspost.WonenCentraal past kostprijshedge-accounting toe op basis van generieke documentatie.WonenCentraal
documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen
van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van
de hedge.
WonenCentraal dekt haar renterisico’s (als gevolg van investeringen en herfinancieringen die
zullen leiden tot toekomstige kasstromen) voornamelijk af door renteswaps.
Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting,
wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd.
De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in
de winst-en-verliesrekening verwerkt.
7. Belangrijke inschattingen ten aanzien
van waardering en resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe
bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van
activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en
verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management
het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of
complexe beoordeling van het management:
• materiële vaste activa, minimum waarderingsregel;
• timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering.
7.1.1 Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel
Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of
vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame)
bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag
waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake
wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan
de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van
complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is
de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur
worden aangehouden.
De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens
van wonenCentraal. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch
voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop,
levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert wonenCentraal binnen de
sector gangbare uitgangspunten.
7.1.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen
nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’.
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens wonenCentraal zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen
en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan
het besluitvormingsproces van wonenCentraal rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en
afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen
kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer
wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke
procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
136 137

8. Kasstroomoverzicht
9. Toelichting op de balans
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het
netto resultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben
op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de
winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende
tot de operationele activiteiten.
9.1 Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
( x € 1.000)
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van
bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings-
en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot
mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest
(opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden
opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
onroerende en roerende
zaken in exploitatie
onroerende en roerende
zaken in ontwikkeling
onroerende en roerende
zaken ten dienste van de
exploitatie
onroerende zaken
verkocht onder
voowaarden
totaal
31 december 2007
Verkrijgingsprijzen
Herwaarderingen
Cumulatieve waardeverminderingen
en afschrijvingen
381.954
0
-76.435
11.954
0
0
7.537
0
-3.621
0
0
0
401.445
0
-80.056
Boekwaarden
Effecten stelselwijziging
305.519
0
11.954
0
3.916
0
0
0
321.389
0
Boekwaarden per 1 januari 2008 305.519 11.954 3.916 0 321.389
Mutaties 2008
Investeringen
Desinvesteringen
Afschrijving desinvestering
Herwaardering
Afschrijvingen
Subsidies
Waardeverminderingen
Terugneming van waardeverminderingen
Overboekingen
8.488
-1.907
405
0
-7.493
0
0
0
19.749
12.979
0
0
0
0
0
0
0
-19.749
216
0
0
0
-554
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
21.683
-1.907
405
0
-8.047
0
0
0
0
Totaal mutaties 19.242 -6.770 -338 0 12.134
31 december 2008
Verkrijgingsprijzen
Herwaarderingen
Cumulatieve waardeverminderingen
en afschrijvingen
408.284
0
-83.523
5.184
0
0
7.753
0
-4.175
0
0
0
421.221
0
-87.698
Boekwaarden 324.761 5.184 3.578 0 333.523
138 139

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
• grond
geen afschrijvingen
• stichtingskosten annuïtair 50 jaar
• cv-installaties
annuïtair 20 jaar
• liften
annuïtair 20 jaar
• isolatie
annuïtair 50 jaar
• garages
annuïtair 50 jaar
• bedrijfsruimten annuïtair 50 jaar
• overige zaken
lineair 3-10 jaar
De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Het onroerend goed is nagenoeg
in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er is slechts
voor één lening hypothecaire zekerheid afgegeven.
Bedrijfswaarde
De materiële vaste activa worden per productlijn gewaardeerd tegen de boekwaarde dan wel
tegen de lagere bedrijfswaarde. Afwaardering tot de lagere bedrijfswaarde vindt plaats indien de
afwaardering naar verwachting duurzaam is.
Netto contante waarde = bedrijfswaarde minus boekwaarde.
De totale bedrijfswaarde per 31 december 2008 is € 483 miljoen.
De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie in het verslagjaar is toegenomen met
een bedrag van € 40 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2007. De mutatie in de
bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren:
( x € 1 miljoen)
Bedrijfswaarde 2007 443
(a) Jaarresultaat
effect autonome ontwikkeling -7,6
b) Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters
en uitgangspunten
in de huurprijscomponent
in de onderhoudslasten (parameter)
in de onderhoudslasten (norm)
in de overige lasten
in de restwaarde-inschatting
in de levensduur
in de voorgenomen bijzondere projecten
in de voorgenomen verkopen
(c) Gevolgen van mutaties in het bezit
nieuwbouw
verkopen
0,2
-4,5
7,5
4,7
3,6
0,7
-0,5
25,6
(d) Rentabiliteitswaardecorrectie 2,3
37,3
15,7
-7,5
De bedrijfswaarde 2008 is berekend op basis van de uitgangspunten van de bedrijfsstrategie.
Hiertoe zijn ruim 1.400 woningen voor verkoop ingerekend over de periode van 10 jaar.
Van deze woningen zijn 508 verkopen ingerekend voor 2009 met een totale opbrengst van
57,3 miljoen en een boekwaarde van 13,6 miljoen.
In tegenstelling tot de bedrijfswaardeberekening van 2007 zijn concrete verkoopplannen per
complex ingerekend. In de bedrijfswaardeberekening van 2007 was voor het hele verkoopprogramma
een korting ingerekend. In 2008 is alleen een korting ingerekend voor verkoop aan
zittende dan wel doorstromende huurders. Bovenstaande resulteert in een positief effect van
25,6 miljoen op de bedrijfswaarde. Ook is het sloopprogramma (circa 350 woningen) ingerekend.
De instandhoudingsonderhoudsuitgaven zijn ingerekend tegen normbedragen gebaseerd
op de meerjarenonderhoudsbegroting.
Het nieuwbouwprogramma is niet ingerekend, behoudens de in 2008 opgeleverde nieuwbouw
van het Zegerkwartier (effect: € 15,7 miljoen). De renovatieplannen voor de Castorstraat en de
Preludeweg zijn wel ingerekend. De overige renovatieplannen zijn nog onvoldoende concreet
uitgewerkt en om deze reden niet ingerekend. De realisatie van het nieuwbouwprogramma en de
niet-ingerekende renovatieplannen zal de komende jaren een negatief effect op de ontwikkeling
van de netto contante waarde tot gevolg hebben. Voor een nadere toelichting wordt verwezen
naar hetgeen is opgenomen onder hoofdstuk 9 van deel I van dit verslag.
In de bedrijfswaardeberekening is verder voor € 3,8 miljoen aan overlopend onderhoud van
2008 naar 2009 ingerekend. De restwaarde van het vastgoed is berekend volgens de methodiek
van CFV. Daarnaast is ten opzichte van de bedrijfswaardeberekening van 2007 het inrekenen van
de Vogelaarheffing komen te vervallen.
De boekwaarde van de materiële vaste activa (verhuureenheden) bedraagt per 31 december
2008 € 325 miljoen. De netto contante waarde bedraagt in totaal € 158 miljoen.
De totalen van de bedrijfswaarden van de vier productlijnen zijn hoger dan de boekwaarden. Er
heeft derhalve geen afwaardering van de materiële vaste activa plaatsgevonden.
(e) Mutaties 2008 (a+b+c+d)
Totaal bedrijfswaarde 2008 483
140 141

9.2 Financiële vaste activa
De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
( x € 1.000)
Woonquest BV
Voorts heeft wonenCentraal een deelneming in WoonQuest BV. In 2005 zijn 1.125 aandelen à
€ 1,- gekocht. De deelneming is in 2006 afgewaardeerd tot nihil. In 2008 heeft geen verdere
afwaardering plaatsgevonden.
1 januari 2008
Te vorderen BWS-subsidie
Op basis van het Besluit woninggebonden subsidies (BWS) koopt het Rijk de negatieve voorcalculaties
van de daarvoor in aanmerking komende complexen nieuwbouwwoningen af. Hierdoor
ontstaan lange termijnvorderingen op het Rijk. Deze zijn gewaardeerd op de netto contante
waarde van de voorcalculatorische resultaten van de nog niet verstreken exploitatiejaren. Het
Rijk wikkelt deze vorderingen gedurende een aantal jaren via het Rijnstreekberaad af. Ultimo
2008 is er sprake van tien afzonderlijke vorderingen BWS-subsidie.
Deelnemingen
te vorderen
BWS-subsidie
Vastgoedland BV
Op basis van de laatst goedgekeurde jaarrekening (2007) bedraagt het eigen vermogen van
Vastgoedland BV € 61.043,- negatief. In verband hiermee is de deelneming voor deze BV op nihil
gewaardeerd. In 2008 is op de rekening-courant vordering op Vastgoedland met terugwerkende
kracht rente berekend. Vanwege het oninbare karakter van deze vordering heeft een aanvullende
afwaardering plaatsgevonden.
deelnemingen
effecten
overige
totaal
Boekwaarde 1.337 0 0 1.289 2.626
Mutaties
Investeringen/rentebijschrijving
Desinvesteringen
Afschrijvingen/aflossingen
Waardeverminderingen
Terugneming van waardeverminderingen
Resultaat deelnemingen
Dividend deelnemingen
0
0
-251
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
275
-1.289
0
0
0
0
0
275
-1.289
-251
0
0
0
0
Totaal mutaties -251 0 0 -1.014 -1.265
31 december 2008
Boekwaarde 1.086 0 0 275 1.361
Overige
Woonquest BV
Op 17 november 2004 is aan WoonQuest BV een achtergestelde geldlening van € 35.625,- verstrekt.
Jaarlijks wordt 5% enkelvoudige interest vergoed. Terugbetaling van deze achtergestelde
lening is hoogst onwaarschijnlijk. Om deze reden heeft in 2006 een afwaardering van deze
lening plaatsgevonden. In 2008 heeft geen aanvullende afwaardering plaatsgevonden.
Stichting Vrienden van het Schoutenhuis
WonenCentraal heeft per 1 april 2008 een lening verstrekt aan Stichting Vrienden van het Schoutenhuis
verstrekt van € 275.000.
Het leningbedrag als volgt samengesteld:
1 € 90.000 (10 jaar lineair, 4%);
2 € 85.000 (15 jaar lineair, 4%);
3 € 100.000 (tot 11e jaar aflossingsvrij, 4%, daarna 10 jaar lineair, 4%).
Daarnaast heeft wonenCentraal een bedrag van € 72.500,- aan het Schoutenhuis geschonken als
maatschappelijke bijdrage.
Belastinglatenties
Als gevolg van de integrale belastingplicht is per 1 januari 2008 een bedrag van € 22,9 miljoen
berekend aan actieve belastinglatenties. Deze latenties zijn berekend uit hoofde van het waarderingsverschil
tussen fiscale en commerciële boekwaarde van de materiële vaste activa van de te
verkopen woningen per 1 januari, langlopende schulden en de derivaten.
De belastinglatenties zijn contant gemaakt tegen 3,75%.
De berekende belastinglatenties zijn niet opgenomen in de balans voor 2008. Gelet op de grote
omvang van de belastinglatenties, de relatief korte doorlooptijd, de onduidelijkheid over de realisatie
van ons verkoopprogramma in 2009 en verdere jaren en de kortingen die voor het verkoopprogramma
zullen worden berekend, is het niet mogelijk een correcte inschatting te maken van
het realiteitsgehalte van de vordering.
Voor overige tijdelijke verschillen tussen fiscale en commerciële waardering van de materiële
vaste activa is geen actieve belastinglatentie opgenomen, omdat het (nog) niet waarschijnlijk is
dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie.
142 143

9.3 Voorraden
Het saldo bestaat uit verkochte huurwoningen welke in 2008 verkocht zijn (waarvan de ontbindende
voorwaarden vervallen zijn) en waarvan het transport in 2009 plaatsvindt:
( x € 1.000)
9.4.2 Gemeenten
( x € 1.000)
2008 2007
Woningen
Garages
Percelen grond
2008 2007
85
0
0
491
0
0
Gemeente Alphen aan den Rijn 25 52
Totaal gemeenten 25 52
Totaal voorraad 85 491
Het betreft de volgende aantallen:
9.4.3 Overige vorderingen
( x € 1.000)
Woningen
Garages
Percelen grond
9.4 Vorderingen
9.4.1 Huurdebiteuren
Huurdebiteuren huidige huurders
Huurdebiteuren vertrokken huurders
1
0
0
3
0
0
2008 2007
420
805
( x € 1.000)
397
888
Rekening-courant Vastgoedland BV
Stichting Vrienden van het Schoutenhuis
Stichting Woonmarkt Rijnstreek
VvE’s
Uitkeringen verzekeringen
Overige vorderingen
2008 2007
33
0
75
149
62
80
34
198
0
247
99
27
399 605
Af: voorziening dubieuze debiteuren 0 0
Totaal overige vorderingen 399 605
1.225 1.285
Af: voorzieningen wegens oninbaarheid -690 -740
De vordering op Stichting Vrienden van het Schoutenhuis is in 2008 omgezet in een lening.
Totaal huurdebiteuren 535 545
9.4.4 Overlopende activa
( x € 1.000)
De hoogte van de voorziening is vastgesteld rekening houdend met de ouderdom van de
individuele vorderingen.
Periodiek wordt de inbaarheid van de openstaande vorderingen op vertrokken huurders nagegaan.
Slechts de vorderingen die op geen enkele wijze binnen drie jaar te incasseren zijn, worden
nog afgeboekt. Vorderingen die na vijf jaar nog niet tot in incasso hebben geleid, worden eveneens
afgeboekt.
Deze verandering in het incassobeleid leidde de afgelopen drie jaar tot een steeds hogere voorziening
voor dubieuze huurdebiteuren. In 2008 is de voorziening dubieuze huurdebiteuren voor
het eerst gedaald met € 50.000,- tot € 690.000,- door hogere afboekingen en een lager saldo
debiteuren vertrokken huurders.
Vooruitbetaalde kosten
Vooruitbetaalde interest
Overige overlopende activa
2008 2007
Totaal overlopende activa 1.084 990
568
219
297
543
112
335
144 145

9.5 Liquide middelen
( x € 1.000)
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de
kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2008 bedraagt € 22,3 miljoen.
Direct opvraagbaar
Kas/bank/giro
Deposito
2008 2007
De tegoeden bij banken en het kasgeld staan vrij ter beschikking van wonenCentraal.
Schommelingen in de liquiditeitenpositie worden opgevangen met een roll-over lening met een
variabele hoofdsom (maximum € 5 miljoen), een kasgeldfaciliteit (maximaal € 10 miljoen) en
een kredietfaciliteit (maximaal € 4 miljoen). In 2008 is gebruik gemaakt van de roll-over lening
met variabele hoofdsom en de kredietfaciliteit.
Gezien de beschikbaarheid van de bovengenoemde instrumenten streeft wonenCentraal naar een
saldo liquide middelen van € 0.
0
75
0
0
829
8.000
Totaal liquide middelen 75 8.829
De marktwaarde van de bestaande leningcontracten bedraagt op basis van een disconteringsvoet
van 6% € 248,2 miljoen (2007 € 257,1 miljoen).
9.7.1 Leningen overheid en kredietinstellingen
De mutaties in 2008 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:
( x € 1.000)
Stand per 1 januari
Bij: ontvangsten wegens afgesloten leningen
Af: aflossingen 2009
leningen
overheid
1.381
0
128
254.035
10.000
22.195
totaal
255.416
10.000
22.323
Stand per 31 december 1.253 241.840 243.093
9.6 Eigen vermogen
9.6.1 Overige reserves
Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:
Stand per 1 januari
Bij: uit de winstverdeling over het boekjaar
2008 2007
46.745
3.654
( x € 1.000)
36.570
10.175
Hieronder zijn begrepen leningen met een gemiddelde rente van 4,79% (2007: 4,91%).
De leningenportefeuille bedroeg per 31 december 2008 € 243,1 miljoen. Van de roll-over lening
met een variabele hoofdsom (maximaal € 5 miljoen) was op de balansdatum € 1,0 miljoen
opgenomen. Hiervan is de vaste component van € 1 miljoen opgenomen onder de langlopende
leningen.
In 2008 zijn geen renteconversies geweest van leningen met een conversiedatum in 2008. Er is
wel voor één lening met een conversiedatum in 2010 een nieuwe renteafspraak gemaakt. Het
volume bedraagt € 8 miljoen met een nieuwe rentevoet van 4,70%.
Stand per 31 december 50.399 46.745
Overzicht looptijd en rentevoet leningen
( x € 1.000)
9.7 Langlopende schulden
Leningen gemeente
Leningen kredietinstellingen
Waarborgsommen
2008
looptijd korter
dan vijf jaar
691
89.549
0
2008
looptijd langer
dan vijf jaar
690
174.486
111
2008
totaal
1.381
264.035
111
2008
rentevoet
3,9%
4,8%
2%
2007
totaal
1.504
272.485
97
Totaal 90.240 175.287 265.527 274.086
( x € 1.000)
2007
rentevoet
3,9%
4,9%
2%
leningen
kredietinstellingen
rentepercentage
0 < 2
2 < 4
4 < 6
6 < 8
8 < 10
looptijd
1 tot 5 jaar
0
10.922
65.314
8.117
213
looptijd
5 tot 10 jaar
0
17.202
62.150
0
0
looptijd
langer dan
10 jaar totaal
0
3.997
74.066
1.112
0
0
32.121
201.530
9.229
213
Totaal 84.566 79.352 79.175 243.093
Financiële instrumenten
Op grond van het Treasury Statuut is het toegestaan een beperkt aantal financiële instrumenten
te gebruiken waar het gaat om beheersing van het renterisico.
146 147

WonenCentraal heeft de beschikking over de volgende derivaten:
• een CAP voor € 5 miljoen met een strike van 5,5%. Deze CAP heeft een looptijd tot
1 februari 2010, en is op 1 februari 2004 ingegaan;
• een payer-SWAP voor € 5 miljoen tegen 3,7325%. Deze SWAP heeft een looptijd tot
2 november 2018, en is op 2 november 2006 ingegaan;
• een payer-SWAP voor € 5 miljoen tegen 3,8125%. Deze SWAP heeft een looptijd tot
2 april 2019, en is op 2 april 2007 ingegaan;
• een payer-SWAP voor € 10 miljoen tegen 4,30%. Deze SWAP heeft een looptijd tot
1 april 2019, en gaat op 1 april 2009 in;
• een payer-SWAP voor € 10 miljoen tegen 4,2985%. Deze SWAP heeft een looptijd tot
1 september 2018, en gaat op 1 september 2009 in.
De marktwaarde van de SWAP’s bedraagt per 31 december 2008 € 919.598,- negatief vanwege
een lagere swaprente ultimo 2008.
Financiering
Ten opzichte van de begroting 2008 is circa € 6 miljoen minder financiering aangetrokken. Er is
(nog) geen roll-over lening aangetrokken op de ingegane SWAP’s, de kortgeldfaciliteiten zijn in
2008 ruimschoots benut. Eind van 2008 was er een kasgeldlening aangetrokken van € 2 miljoen.
Renterisicoprofiel
Onderstaande grafiek (1) is gebaseerd op de huidige leningenportefeuille en de aanwezige meerjaren
liquiditeitsprognose 2009-2018.
80.000
70.000
60.000
50.000
Renterisico
In de getroffen maatregelen is voor € 30 miljoen aan bestaande SWAP’s begrepen. Vanwege het
aanzienlijk lagere renterisico ten opzichte van de begroting 2007 en 2008 worden deze SWAP’s
ingezet om het renterisico over 2010 te verlagen.
Voor het jaar 2009 is de financieringsbehoefte € 5 miljoen. Hierbij is al rekening gehouden met
de storting van € 20.209.000,- aan leningen. Vanwege het niveau van het renterisico is het niet
nodig om maatregelen te treffen. De financieringsbehoefte in 2010 is € 60 miljoen.
Het renterisico over 2010 wordt afgedekt door het koppelen van bestaande SWAP’s (totaal
€ 30 miljoen) aan een nog af te sluiten rollover lening(en). De financieringsbehoefte van 2011
bedraagt € 45 miljoen. Gelet op het niveau van het renterisico is het wenselijk om € 30 miljoen
op termijn af te dekken.
Vooralsnog zijn echter geen maatregelen geformuleerd om het renterisico over 2011 te verlagen.
Dit komt door de onzekerheid over de ontwikkeling van de financieringsbehoefte vanwege verkoop
huurwoningen en het tempo van de nieuwbouw van huurwoningen. Indien de ontwikkelingen
daar aanleiding voor geven zullen gedurende 2009 aanvullende maatregelen getroffen worden.
Binnen het treasurybeleid van wonenCentraal dient het gebruik van financiële instrumenten ter
beperking van (rente-, looptijden- en markt)risico’s. Op grond van het huidige treasurystatuut
is het gebruik van financiële instrumenten toegestaan. Maar alleen voor zover er een materieel
verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan
tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt, die vergelijkbaar is met een
positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.
Financiële derivaten (vooral interestswap’s) worden initieel niet in de balans verwerkt. De financiële
effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij
de effectuering van de ingedekte positie.
9.7.2 Waarborgsommen
Het verloop van de waarborgsommen is als volgt:
( x € 1.000)
40.000
30.000
20.000
10.000
( x € 1.000)
Grafiek 1
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
toegestaan risico nieuwe leningen roll-over minus CAP renteconversies
Uit de grafiek blijkt dat pas in het jaar 2014 het renterisico hoger ligt dan de norm.
Dit hoge renterisico wordt voornamelijk veroorzaakt door de financieringsbehoefte vanwege
nieuwbouw van huurwoningen in die jaren. Voor de overige jaren is het werkelijke renterisico
lager dan het toegestane renterisico (15% van het totale schuldrestant leningenportefeuille).
Saldo per 1 januari
Ontvangen waarborgsommen
Rente waarborgsommen
Mutaties
Toegevoegde rente
Toegevoegde waarborgsommen
Uitbetaalde rente
Uitbetaalde waarborgsommen
Saldo per 31 december
Ontvangen waarborgsommen
Rente waarborgsommen
2008 2007
94
3
97
0
14
0
0
14
108
3
111
89
2
91
1
15
0
10
26
94
3
97
148 149

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en
dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur
en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst
verrekend. Het gaat om waarborgsommen voor het sleutelplan, bedrijfsruimten en
woningen. Op de waarborgsommen wordt een rentepercentage van 2% uitgekeerd.
9.8 Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan gemeenten
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige schulden
Overlopende passiva
2008 2007
26.323
128
4.729
2.567
17
9.720
( x € 1.000)
18.450
123
4.978
623
47
9.048
Totaal kortlopende schulden 43.484 33.269
9.8.3 Schulden aan leveranciers
Deze post betreft per balansdatum openstaande facturen voor geleverde prestaties.
9.8.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen
Omzetbelasting
Vennootschapsbelasting
Loonbelasting en premies sociale verzekeringen
Pensioenpremies
2008 2007
566
1.785
229
-13
( x € 1.000)
2008 2007
Schulden aan leveranciers 4.729 4.978
Totaal schulden aan leveranciers 4.729 4.978
( x € 1.000)
189
368
187
-121
9.8.1 Schulden aan kredietinstellingen
Aflossingsbestanddeel langlopende schulden volgend boekjaar
Schuld aan kredietinstelling
Kortlopend gedeelte roll-over
2008 2007
22.195
4.128
0
( x € 1.000)
18.450
0
0
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 2.567 623
Het bedrag van € 368.000,- voor vennootschapsbelasting betreft de berekende last voor 2006 en
2007. Voor 2008 is een acute vennootschapsbelastinglast van € 1.417.000 berekend.
9.8.5 Overige schulden
( x € 1.000)
Totaal schulden aan kredietinstellingen 26.323 18.450
Het saldo schuld aan kredietinstelling bestaat uit een rekening-courantschuld van € 2.128.000,-
en een aan het eind van het jaar aangegane kasgeldlening van € 2.000.000,-.
2008 2007
Overige schulden 17 47
Totaal overige schulden 17 47
9.8.2 Schulden aan gemeenten
( x € 1.000)
2008 2007
Schulden aan gemeenten 128 123
Totaal schulden aan gemeenten 128 123
Het saldo betreft het aflossingsbestanddeel van de langlopende door de gemeente verstrekte
leningen.
150 151

9.8.6 Overlopende passiva
Transitorische rente
Transitorische kosten
Te verrekenen servicekosten
Vooruitontvangen huur
Vooruitontvangen huurtoeslag
Reservering vakantiedagen
Overige
2008 2007
5.672
2.758
185
606
304
180
16
De hoge post transitorische kosten wordt veroorzaakt door de late ontvangst van een groot
aantal facturen over december. Deels zijn dit facturen inzake de oplevering van het Zegerkwartier
(0,7 miljoen), voor het overige gaat het om reguliere onderhoudsfacturen en facturen voor
algemeen beheer.
9.9 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
( x € 1.000)
6.342
1.103
533
482
287
173
128
Totaal overlopende passiva 9.720 9.048
Investeringsverplichtingen
WonenCentraal is per balansdatum voor een bedrag van € 10,8 miljoen aan verplichtingen voor
nieuwbouwprojecten aangegaan.
Onderhoudsverplichtingen
WonenCentraal heeft op balansdatum ruim € 13,3 miljoen aan aangegane verplichtingen op het
gebied van nog uit te voeren onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Deze werkzaamheden
worden in 2009 uitgevoerd.
Lease
WonenCentraal heeft de beschikking over vijf leaseauto’s. Daarnaast zijn er leasecontracten voor
een inpakmachine, kopieerapparaten en printers. De jaarlijkse lasten hiervoor bedragen circa
€ 130.000,-.
Garantieverplichtingen
Garantieafspraken met Woningborg NV te Gouda dekken de garantieverplichtingen voor eventuele
bouwtechnische gebreken bij de in 1998 en 2005 verkochte nieuwbouw koopwoningen af.
Obligo WSW
Het WSW heeft een groot deel van de langlopende geldleningen gegarandeerd. Op grond van
deze garantieovereenkomst is wonenCentraal verplicht een obligo aan te houden van 3,85%
van het nominale bedrag waarvoor WSW zich heeft borg-gesteld. Het obligo geldt tot aan het
moment van schuldvernieuwing (einde looptijd van de lening c.q. herfinanciering). De omvang
van het obligo bedraagt per 31 december 2008 € 11,3 miljoen.
Stichting ActiVite
Na het tekenen van de realisatieovereenkomst tussen wonenCentraal en de gemeente Alphen
aan den Rijn heeft wonenCentraal de verplichting om € 275.000,- aan Stichting Activite over te
maken inzake voorbereidingskosten voor de initiatiefase van het project Nieuwe Sloot.
Heffing bijzondere projectsteun
Op 17 september 2007 sloten Aedes en de minister van WWI het Onderhandelaarsakkoord.
Het Onderhandelaarsakkoord is door de leden van Aedes niet bekrachtigd, maar de leden hebben
wel solidariteit uitgesproken met de investeringen in de 40 wijken. De corporaties hebben vanaf
17 september 2007 tot begin februari 2008 de tijd gehad om de vormgeving van hun bijdrage in
de investeringen in de 40 wijken (€ 750 miljoen voor de periode 2008-2017) uit te werken. Over
de vormgeving is geen overeenstemming bereikt met minister Vogelaar. In februari 2008 heeft minister
Vogelaar besloten om de corporaties voor 2008 een heffing van € 75 miljoen op te leggen.
Corporaties met ten minste 10% van hun bezit in één of meer van de 40 wijken en corporaties
die in één of meer van de 40 wijken ten minste 15% van de daar aanwezige corporatiewoningen
in die wijk in eigendom hebben, komen in aanmerking voor kwijtschelding van de heffing.
WonenCentraal behoort niet tot deze corporaties. De heffing wordt ten laste van de winst- en
verliesrekening van de betreffende jaren gebracht. Voor 2008 bedroeg de last voor
wonenCentraal € 491.277,48 wat neerkomt op ongeveer € 55 per woning. Uitgaande van de
verwachte resterende periode van 9 jaar bedraagt de uitstaande last voor heffing bijzondere
projectsteun ca. € 4,5 miljoen.
De heffingsgrondslag is een mix van een vast bedrag per woning en de WOZ-waarde van het
bezit. De heffing wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld, maar wij verwachten dat de heffing en de
grondslag voor de periode 2009-2017 niet zullen wijzigen.
Terugkooprecht verkochte woningen
WonenCentraal verkoopt sinds oktober 2008 woningen volgens de regeling ‘Slimmer Kopen’.
De huurder van wonenCentraal die volgens die regeling koopt, krijgt 30% of 40% korting op de
verkoopprijs. In ruil daarvoor is de koper die de woning verkoopt, verplicht de woning eerst aan
wonenCentraal aan te bieden. Als dit binnen respectievelijk 3 (bij een korting van 30%) of 6 jaar
(bij een korting van 40%) gebeurt, heeft WonenCentraal heeft het recht om de woning terug te
kopen met dezelfde korting als de koper ontvangen heeft. Eventuele overwaarde wordt verdeeld
tussen de koper en wonenCentraal. Na 3 respectievelijk 6 jaar vervalt het terugkooprecht van
wonenCentraal.
Overige
Conform de Richtlijn Jaarverslaglegging 271 moet wonenCentraal in de balans een verplichting
toekomstige verwachte uitgaven opnemen voor personeelsbeloningen (bijvoorbeeld gratificaties
en jubileumuitkeringen).
Aangezien het hier om een zeer onzekere en globaal geschatte verplichting gaat, heeft
wonenCentraal ervoor gekozen dit niet in de balans op te nemen. De hoogte zou volgens onze
globale inschatting uitkomen op maximaal € 0,1 miljoen nominaal.
152 153

10 Toelichting op de winst- en
verliesrekening
De winst- en verliesrekening 2008 sluit met een voordelig saldo van € 6.360.000,- voor belastingen.
10.1 Huren
( x € 1.000)
Begroting 2008 2007
Toelichting ten opzichte van de begroting
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
46.679
2.300
46.672
2.281
46.261
2.237
Ten opzichte van de begroting, welke sloot met een voordelig jaarresultaat voor belastingen van
€ 13.209.000,- is dit resultaat € 6.849.000,- nadeliger.
Het nadelige resultaat is als volgt samengesteld (N=nadelig, V=voordelig):
( x € 1.000)
Voordelig resultaat volgens begroting 2008 v 13.209
Bedrijfsopbrengsten N 10.779
Bedrijfslasten V 3.060
Rentelasten en rentebaten V 870
Jaarresultaat 2008 6.360
Af : huurderving wegens leegstand
huurderving wegens oninbaarheid
48.979 48.953 48.498
De ‘ontvangen nettohuur’ is ten opzichte van 2007 gewijzigd als gevolg van verhoging van de huren
wegens algemene huurverhoging (1,6%) en het in exploitatie komen van nieuwe woningen
in het Zegerkwartier. In de begroting 2008 was gerekend met een huurverhoging van 1,8%.
De stijging in de post ‘huurderving wegens oninbaarheid’ wordt met name veroorzaakt door
het voor de eerste maal afboeken van oude vorderingen volgens het vigerende incassobeleid.
Deze post moet in relatie worden gezien met de post ‘dotatie/vrijval voorziening dubieuze huurdebiteuren’
(10.10).
-245
-49
-132
-145
Totaal 48.685 48.676 48.221
-224
-53
Het verschil in de bedrijfsopbrengsten wordt met name veroorzaakt door het lagere aantal verkopen
dan oorspronkelijk begroot (45 in plaats van 190, waarvan 4 uit 2007). Het verschil in de
bedrijfslasten wordt met name veroorzaakt door vertraagde uitvoering van onderhoudsprojecten.
Toelichting ten opzichte van het jaarresultaat 2007
Ten opzichte van 2007 is het jaarresultaat voor belastingen 2008 € 3.815.000,- minder gunstig.
Het verschil is als volgt samengesteld (N=nadelig, V=voordelig):
( x € 1.000)
Voordelig resultaat volgens boekjaar 2007 v 9.254
Bedrijfsopbrengsten N 808
Bedrijfslasten N 2.848
Rentelasten en rentebaten V 762
10.2 Vergoedingen en lasten leveringen en diensten
Overige goederen, leveringen en diensten
Vergoedingsderving wegens leegstand
Vergoedingsderving wegens oninbaarheid
Te verrekenen servicekosten (raming)
Begroting 2008 2007
5.443
-27
0
-415
5.191
-31
0
-185
De doorberekende kosten leveringen goederen en diensten zijn opgenomen onder de overige
bedrijfslasten.
5.248
-73
0
-533
Netto-vergoeding leveringen en diensten 5.001 4.975 4.642
Doorberekende kosten levering goederen en diensten
Doorberekende kosten huismeesters wonenCentraal
Doorberekende administratiekosten wonenCentraal
4.488
382
158
4.500
361
145
( x € 1.000)
4.200
378
137
Totaal lasten leveringen en diensten 5.028 5.006 4.715
Jaarresultaat 2008 6.360
Het verschil in de bedrijfslasten wordt met name veroorzaakt door hogere advieskosten, uitzendkrachten,
wervingskosten personeel, belastingen en verzekerd beheer en onderhoud dan in 2007.
154 155

10.3 Overheidsbijdragen
( x € 1.000)
10.6 Overige bedrijfsopbrengsten
( x € 1.000)
10.4 Verkoop onroerende goederen
Begroting 2008 2007
Overige rijksbijdragen 2 2 2
Totaal overheidsbijdragen 2 2 2
Opbrengst verkopen bestaand bezit
Af : boekwaarde
Af: overige verkoopkosten
Verkoopresultaat bestaand bezit
Opbrengst verkopen projecten voor derden
Af : kostprijs verkopen voor derden
Verkoopresultaat projecten voor derden
Begroting 2008 2007
22.443
-3.717
-2.259
16.467
Voor 2008 was de verkoop van 190 woningen met een totale bedrijfsopbrengst van € 16.467.000
begroot. Uiteindelijk zijn er 45 woningen en een stuk tuingrond verkocht en getransporteerd
voor een totale opbrengst van € 5.634.000,-.
Het verschil tussen de begrote en de gerealiseerde opbrengst is € 10.833.000. De reden voor
het verschil is dat de verkoop van woningen volgens het nieuwe verkoopplan later is gestart dan
gepland.
0
0
0
7.460
-1.479
-347
5.634
0
0
0
( x € 1.000)
9.526
-1.941
-359
7.226
Totaal verkoopopbrengst 16.467 5.634 7.226
0
0
0
Opbrengsten VvE’s
Doorberekende mutatiekosten
Stichting Woonmarkt Rijnstreek
Nagekomen oninbare vorderingen
Serviceabonnementen
Vergoeding afsluiten huurcontracten
Dakverhuur telefonie
Doorberekend onderhoud aan huurders
Verkopen kantine
Afwikkelingsverschillen voorgaande jaren
Overige opbrengsten
Begroting 2008 2007
Totaal overige bedrijfsopbrengsten 1.151 1.265 1.351
10.7 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa
Afschrijving onroerende zaken in exploitatie
Afschrijving onroerende zaken t.b.v. de exploitatie
De hogere afschrijving op onroerende zaken in exploitatie ten opzichte van 2007 wordt veroorzaakt
door de annuïtaire afschrijvingsmethode en nieuwe investeringen.
566
225
129
0
65
51
41
0
13
0
61
542
97
129
92
70
37
41
15
20
0
222
563
149
126
141
70
37
48
8
16
0
193
Begroting 2008 2007
7.525
377
7.493
554
( x € 1.000)
7.273
541
Totaal afschrijvingen 7.902 8.047 7.814
10.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
( x € 1.000)
Begroting 2008 2007
Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen 370 344 262
Totaal geactiveerde productie ten
behoeve van het eigen bedrijf 370 344 262
De geactiveerde productie betreft de kosten van het inhuren van externe projectleiders ten behoeve
van de realisatie van nieuwbouwprojecten.
156 157

10.8 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
10.9 Lasten onderhoud
( x € 1.000) ( x € 1.000)
10.4 Verkoop onroerende goederen
Salarissen inclusief vakantiegeld
Begroting 2008 2007
4.828 4.681 4.335
Dagelijks onderhoud
Begroting 2008 2007
Sociale lasten
Pensioenpremies
Totaal sociale lasten en pensioenpremies 1.503 1.532 1.234
Feitelijke personeelsbezetting in fte’s per 31 december
Gemiddelde personeelsbezetting boekjaar
Gemiddeld salaris per fte (x € 1.000)
Sociale lasten en pensioenpremies in procenten van
het brutoloon
558
945
104,16
104,16
46,40
31,10
592
940
99,52
100,99
46,40
32,70
492
742
99,14
96,97
44,70
28,50
Klachtenonderhoud
Mutatieonderhoud
Planmatig onderhoud
Contractonderhoud
Cyclisch onderhoud I
Cyclisch onderhoud II
2.925
1.875
4.800
913
9.564
2.386
12.863
4.046
2.102
6.148
901
5.067
747
6.715
2.859
2.698
5.557
917
5.194
1.359
7.470
Diversen
De stijging van het gemiddelde salaris per fte wordt veroorzaakt door:
- De periodieke salarisverhogingen (per 1-1);
- De CAO-verhogingen per 1 januari 2008 (1,3%) en 1 juli 2008 (1%).
Serviceabonnementen
Overig onderhoud
65
0
65
66
57
123
84
97
181
In 2008 is de verhouding tussen het werkgevers- en het werknemersdeel veranderd in het voordeel
van de werknemer om het bruto-netto traject aantrekkelijker te maken, wat tot uitdrukking
komt in de hogere pensioenlast.
Ultimo 2008 heeft pensioenfonds SPW een dekkingsgraad van 97% waar wettelijk een dekkingsgraad
van 105% vereist is. Op 9 december 2008 is daarom besloten per 1 januari 2009 de
pensioenuitkeringen niet te indexeren en de pensioenpremie te verhogen met 2%.
Bezoldiging directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen
Voor de bezoldiging van de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen verwijzen wij
naar de tabel zoals is opgenomen in het bericht van de Raad van Commissarissen in het jaarverslag.
De loonkosten van de directeur-bestuurder zijn verantwoord onder de post ‘lonen en salarissen,
sociale lasten en pensioenlasten’. De vergoedingen aan de leden van de Raad van Commissarissen
zijn opgenomen onder de post ‘overige bedrijfslasten’.
Totaal onderhoud 17.728 12.986 13.208
Ten opzichte van de begroting laten de lasten voor klachtenonderhoud een overschrijding
zien van € 1.121.000,-. Voor klachtenonderhoud zijn er in 2008 20.196 reparatieverzoeken
uitgevoerd voor gemiddeld € 200 per bon. Voor een belangrijk deel wordt deze overschrijding
verklaard door bijzondere herstelwerkzaamheden.
Ondanks een lager aantal mutaties (realisatie 700 tegen begroot 900) laat het mutatieonderhoud
een overschrijding zien van € 227.000,-. ten opzichte van de begroting. Het gemiddelde bedrag
van mutatieonderhoud blijkt € 3.003 tegen begroot € 2.083 per mutatie.
De belangrijkste redenen van de onderschrijding op planmatig onderhoud (€ 6.148.000,-) zijn
het niet aanbesteden van een deel van het budget (€ 2 miljoen) en een overloop naar 2009 voor
€ 3,8 miljoen. Daarnaast is in tegenstelling tot de begroting het renovatieproject Castorstraat
doorgeschoven naar 2009 en is de renovatie van de Preludeweg in 2008 later gestart dan gepland.
In deel 1, onder hoofdstuk 5 ‘Goede woningen voor nu en later’ zijn het klachtenonderhoud,
mutatieonderhoud en de grote cyclische onderhoudsprojecten nader toegelicht.
158 159

10.10 Overige bedrijfslasten
Algemene kosten
Huisvestingskosten
Kosten intern toezicht
Overige personeelskosten
Leveringen goederen & diensten
Belastingen
Bijdrage Vogelaarheffing
Verzekeringen
Bijdragen aan VvE’s
Lasten verzekerd beheer en onderhoud
Dotatie/vrijval voorziening dubieuze debiteuren
Contributie landelijke federatie
Maatschappelijke bijdragen
Diverse bedrijfslasten minus opbrengsten
Afwaardering rekening-courant Vastgoedland
Extra afwaardering rekening-courant Vastgoedland
Begroting 2008 2007
2.163
201
91
1.416
4.488
2.714
pm
189
1.042
374
200
68
300
5
0
0
2.733
173
88
2.098
4.500
2.829
491
194
931
313
-50
70
73
145
1
317
( x € 1.000)
1.895
199
85
1.886
4.200
2.696
0
182
1.122
329
116
65
0
-64
2
0
Het opgenomen bedrag voor de controle van de jaarrekening 2008 is gebaseerd op geraamde
kosten. Naast de nu opgenomen adviesdiensten op fiscaal terrein is ook advies ontvangen voor
de fiscale positie 2008. Hiervoor is nog geen raming bekend.
2007
Onderzoek van de jaarrekening
Andere controleopdrachten
Adviesdiensten op fiscaal terrein
Andere niet-controlediensten
Deloitte
Accountants
B.V
29
9
0
0
Overig
Deloitte
Touche
Tohmatsu
0
0
27
0
( x € 1.000)
Totaal
Deloitte
Touche
Tohmatsu
Totaal 38 27 65
29
9
27
0
Totaal overige bedrijfslasten 13.251 14.906 12.713
De overige bedrijfslasten over 2008 hebben een cumulatieve gerealiseerde overschrijding van
€ 1.655.000 (12,5%). Dit komt voornamelijk door de posten advieskosten, uitzendkrachten,
wervingskosten personeel en belastingen die hoger uitvallen dan in de begroting was verondersteld.
Daarnaast was de bijdrage Vogelaarheffing niet begroot.
Als normale zakelijke transactie wordt jaarlijks rente berekend over de rekening-courant vordering
op Vastgoedland. In 2008 is met terugwerkende kracht over 2007 rente berekend. Vanwege
het oninbare karakter van deze vordering heeft een aanvullende afwaardering plaatsgevonden.
10.11 Accountantshonoraria
2008
( x € 1.000)
Deloitte
Accountants
B.V
Overig
Deloitte
Touche
Tohmatsu
Totaal
Deloitte
Touche
Tohmatsu
Onderzoek van de jaarrekening
Andere controleopdrachten
Adviesdiensten op fiscaal terrein
Andere niet-controlediensten
26
24
0
0
0
0
32
30
26
24
22
30
Totaal 50 62 112
160 161

10.12 Rentelasten en rentebaten
Rentelasten
Rente schulden:
• Leningen overheid/kredietinstellingen
• Overige schulden
Begroting 2008 2007
-13.320
0
-12.886
-7
De hogere rentebaten worden voor het grootste deel veroorzaakt door de met terugwerkende
kracht in rekening gebrachte rente op de rekening-courant vordering op Vastgoedland
(zie 10.10).
-13.614
-32
Totaal rentelasten -13.320 -12.893 -13.646
Rentebaten
Rente activa
• Kredietinstellingen
• Overige vorderingen/activa
66
0
93
416
( x € 1.000)
Totaal rentebaten 66 509 500
Aan exploitatie toe te rekenen
vermogenskosten 22.449 23.275 22.970
Renteresultaat 9.195 10.891 9.824
344
156
Het verloop tussen het commerciële resultaat en het fiscale resultaat kan als volgt worden
samengevat:
( x € 1.000)
Fiscaal resultaat 2008
Commercieel resultaat voor belastingen 6.360
Correcties
Vogelaarheffing
Correctie leefbaarheidsuitgaven
Verkoop onroerende zaken
Fiscale boekwinst
Vorming herinvesteringsreserve
Ongerealiseerd verlies verkopen
Afschrijvingen
Fiscaal toegestane afschrijvingsposten
Extra aftrekbare onderhoudslasten
Correctie aftrekbare onderhoudslasten
Bijtelling fiscaal te activeren apparaatskosten/financieringslasten
Vrijval agio/disagio leningen
Afschrijving marktwaarde SWAPS per 1-1-2008
-5.634
1.686
-1.686
15
8.047
-635
-5.196
542
595
-130
491
0
-5.619
7.412
-4.654
1.144
Fiscaal resultaat voor belastingen 5.599
465
10.13 Belastingen
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Acute vennootschapsbelasting
Latente belastingen
Begroting 2008 2007
Voor de toelichting op de post latente belastingen wordt verwezen naar de toelichting op de post
overige financiële vaste activa.
222
pm
-1.417
-1.289
( x € 1.000)
-368
1.289
Totaal belastingen 222 -2.706 921
De acute vennootschapsbelasting is als volgt opgebouwd:
Acute vennootschapsbelasting
Eerste schijf
Tweede schijf
Percentage
20%
25,5%
Belastbaar
bedrag
200
5.399
Acute
belastingdruk
De acute belastingdruk uitgedrukt als percentage van het commerciële jaarresultaat voor
belastingen bedraagt 22,3%.
( x € 1.000)
40
1.377
Totaal 5.599 1.417
162 163

11 Kengetallen
2008 2007 2006 2005 2004 2003
2008 2007 2006 2005 2004 2003
Gegevens woningbezit
Financiële continuïteit
• Woningen/woongebouwen (aantal)
• Bedrijfsruimten, garages, overig (aantal)
Totaal vhe’s
Gemiddeld verzekerde waarde per woning
Gemiddelde grondslag OZB per woning
Kwaliteit
Uitgaven planmatig onderhoud per woning
Uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning
Totale uitgaven onderhoud per woning
8.882
563
9.445
77.000
156.632
756
706
1.462
8.859
575
9.434
77.000
150.300
843
648
1.491
8.872
577
9.449
78.000
139.400
1.070
568
1.638
8.893
598
9.491
80.000
139.400
1.228
450
1.678
8.949
602
9.551
79.000
95.800
695
526
1.221
8.987
612
9.599
78.000
95.900
900
459
1.359
• Solvabiliteit
• Liquiditeit (current-ratio)
• Rentedekkingsratio (ICR)
• Rentabiliteit eigen vermogen
• Rentabiliteit vreemd vermogen
• Rentabiliteit totaal vermogen
• Renteresultaat in % eigen vermogen
• Interne financiering per woning
• Cash-flow per woning
• Netto werkkapitaal (x € 1000)
Balans en winst- en verliesrekening
15,0%
0,05
1,45
13,6%
4,2%
5,7%
21,6
7.655
1.622
-/-41.281
13,9%
0,08
1,64
25,3%
5,1%
6,8%
26,9
7.436
1.927
-/-21.757
10,7%
0,06
1,29
14,0%
5,1%
5,5%
26,4
7.626
1.634
-/-37.803
9,4%
0,1
1,14
7,7%
5,24%
5,0%
26,5
7.308
1.329
-/-39.377
9,3%
0,2
1,19
11,8%
5,69%
6,1%
25,4
5.694
1.393
-/-27.746
8,2%
0,1
0,91
-3,8%
6,09%
4,9%
26,6
6.580
781
-/-36.796
Mutaties in het woningbezit
• Aantal opgeleverd
• Aantal aangekocht
• Aantal verkocht
• Aantal gesloopt
• Aantal aangepast
Aantal woningen naar
huurprijsklasse
• Goedkoop (< € 374)
• Overig
Prijs/kwaliteitsverhouding
65
41
2.186
6.696
51
64
2.215
6.644
54
74
1
2.244
6.644
11
56
7
2.274
6.619
10
36
4
2.333
6.616
86
33
2.348
6.639
• Eigen vermogen per woning
• Voorziening cyclisch onderhoud per woning
• Totaal opbrengsten per woning
• Kapitaalslasten per woning
• Overige bedrijfslasten per woning
• Renteresultaat per woning
• Saldo buitengewone baten minus lasten
per woning
• Jaarresultaat per woning
Personeelsbezetting
5.674
0
6.856
2.358
1.678
1.226
0
716
5.277
0
6.965
2.422
1.435
1.109
0
1.045
4.122
0
7.000
2.739
1.442
954
0
507
3.607
0
6.492
2.677
1.297
956
0
278
3.308
0
6.056
2.766
1.237
839
0
391
2.905
107
5.813
2.720
1.381
773
0
-/- 111
• Werkelijk (fte) per 1.000 woningen 11,4 10,9 11,3 11,5 11,5 10,7
• Gemiddeld aantal punten WWS
• Gemiddelde netto-huurprijs
• Gemiddelde huurverhoging in %
130
445
1,6
131
436
1,1
131
429
2,0
130
419
1,6
130
404
3,0
124
392
3,0
Het verhuren van woningen
• Mutatiegraad in % woningbezit
• Huurachterstand in % bruto jaarhuur
• Huurderving in % bruto jaarhuur
7,9
0,54
0,6
9,6
0,75
0,5
10,6
0,82
0,64
10,3
0,86
0,6
9,8
1,0
0,6
8,4
1,1
0,5
164 165

12 Ondertekening van de jaarrekening 13 Overige gegevens
Alphen aan den Rijn, 11 mei 2009
Bestuur:
R.D. Donninger
directeur-bestuurder
13.1 Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de
Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toebedeeld
aan de overige reserves.
Raad van Commissarissen:
mevrouw L.M. van Vliet
voorzitter
mevrouw ir. S.A. Bentinck
lid
A.J. Duijmaer van Twist
lid
mr. C.M. de Graaf
vicevoorzitter/secretaris
ing. A. Mikkers
lid
dr. T.C.W. Luijben
lid
A.G.V. Vergeer
lid
166 167

14 Accountantsverklaring
Deloitte
Deloitte Accountants B.V.
Stationsplein 6
2275 AZ Voorburg
Postbus 90721
2509 LS Den Haag
Tel: (070) 3372000
Fax: (070) 3372250
www.deloitte.nl
Deloitte
Aan stichting wonenCentraal
Postbus 2001
2400 CA ALPHEN AAN DEN RIJN
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de jaarrekening 2008 van Stichting wonenCentraal te Alphen aan den Rijn
bestaande uit de balans per 31 december 2008 en de winst- en verliesrekening over
2008 met de toelichting gecontroleerd.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
De directeur-bestuurder van Stichting wonenCentraal is verantwoordelijk voor het opmaken
van deze jaarrekening die het vermogen en resultaat getrouw dient weer te geven,
alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de
bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste
lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren
en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van
en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze
geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen
en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken
van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis
van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands
recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer
sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons
geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit
te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening
geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie
over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit
te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de
accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van
materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accoun-
tant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening
van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde
keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven
omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over
de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van Stichting wonenCentraal. Tevens
omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste
grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen
die de directeur-bestuurder van Stichting wonenCentraal heeft gemaakt, alsmede een
evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt
is als basis voor ons oordeel.
Oordeel
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling
van het vermogen van Stichting wonenCentraal per 31 december 2008 en van
het resultaat over 2008 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit
beheer sociale-huursector en Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van
regelgevende instanties
Op grond van de verplichting ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale
huursector melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar
is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391, lid 4, BW.
Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke
middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting
tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling
financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld
in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en
het jaarverslag.
Voorburg, 11 mei 2009
Deloitte Accountants B.V.
Was getekend,
C.J. Vrolijk RA
168 169

Bijlage 1: definities kengetallen
Uitgaven planmatig onderhoud per woning: totaal cyclisch onderhoud I en II (exclusief
bijzondere projecten) en contractonderhoud gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.
Uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning: totaal klachtenonderhoud, vernielingenonderhoud,
mutatieonderhoud en serviceabonnementen gedeeld door het aantal woningen/
wooneenheden.
Totaal uitgaven onderhoud per woning: totaal uitgaven planmatig onderhoud per woning
en uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning.
Solvabiliteit: eigen vermogen in procenten van het balanstotaal.
Liquiditeit (current-ratio): vlottende activa gedeeld door de kortlopende schulden.
Rentedekkingsratio: winst voor rente en belastingen gedeeld door de rente.
Rentabiliteit eigen vermogen: jaarresultaat gedeeld door het eigen vermogen begin boekjaar.
Rentabiliteit vreemd vermogen: de rentelasten gedeeld door het gemiddeld bedrag aan
opgenomen geldleningen.
Rentabiliteit totaal vermogen: jaarresultaat gecorrigeerd voor rentelasten gedeeld door het
balanstotaal einde boekjaar in procenten.
Renteresultaat in % eigen vermogen: aan vaste activa toegerekende rente vermeerderd met de
rentebaten en verminderd met de rentelasten, gedeeld door het eigen vermogen begin boekjaar
in procenten.
Interne financiering per woning: vaste activa verminderd met de langlopende schulden
gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.
Cash-flow per woning: jaarresultaat gecorrigeerd voor afschrijvingen gedeeld door het aantal
woningen/wooneenheden.
Netto werkkapitaal (x € 1.000): vlottende activa verminderd met de kortlopende schulden
in duizenden euro’s.
Eigen vermogen per woning: eigen vermogen einde boekjaar gedeeld door het aantal
woningen/wooneenheden.
Totaal opbrengsten per woning: totaal der bedrijfsopbrengsten gedeeld door het aantal
woningen/wooneenheden.
Kapitaalslasten per woning: totaal van de rentelasten en afschrijvingen gedeeld door het aantal
woningen/wooneenheden.
Overige bedrijfslasten per woning: totaal van de overige bedrijfslasten gedeeld door het aantal
woningen/wooneenheden.
Renteresultaat per woning: aan vaste activa toegerekende rente vermeerderd met de rentebaten
en verminderd met de rentelasten, gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.
Saldo buitengewone baten minus lasten per woning: saldo buitengewone baten minus lasten
gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.
Jaarresultaat per woning: jaarresultaat gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.
170 171

Bijlage 2: Balanced Scorecard en toelichting Balanced Scorecard
Balanced Scorecard 2008
Kritische Succesfactor
Klanten, partners
en leveranciers
kwaliteit van de woning
beschikbaarheid
passende woning
passend huisvesten
primaire doelgroepen
kwaliteit van de
dienstverlening
aantal klachten
participatie huurders
Medewerkers
wonenCentraal is
een aantrekkelijke werkgever
wonenCentraal
voert een actief
personeelsbeleid
Prestatie-Indicator
waardering kwaliteit van de woning
gemiddeld aantal reacties op advertenties
woonmarkt
percentage goedkope woningen verhuurd
aan huurders met hoog inkomen
- goed meegedacht door middel van het
invullen van `(zeer) mee eens`
- afspraken zijn nagekomen door middel
van het invullen van `ja`
- waardering dienstverlening nieuwe
woning
- waardering kwaliteit afhandeling
reparatieverzoek
- reparatieverzoek in één keer goed
afgehandeld
klachten ingediend bij de klachtencommissie
participatie van huurders
- waardering medewerkers van zinvolheid,
uitdaging en afwisseling werk
- waardering medewerkers van werkomstandigheden
- waardering medewerkers van de kwaliteit
interne diensten
- verloop medewerkers
- percentage ziekteverzuim
- uitgaven collectief opleidingsprogramma
(* € 1.000)
- uitgaven individueel opleidingsprogramma
(* € 1.000)
Doelst.
2008
>7,2
85%
>7,2
>7,5
>80%
200
>7
>7
>7
7
150
80 mln
40,2%
16,2%
>15,0%
> € 0

Toelichting bij de Balanced Scorecard 2008
Signaleren en bijsturen
2008 stond in het teken van het vertalen van de nieuwe missie, visie en strategie naar concreet
beleid. In de Balanced Scorecard (BSC) krijgt die vertaling vorm in meetbare doelstellingen. De
kritische prestatie-indicatoren (kpi’s) geven aan welke zaken we belangrijk vinden en laten zien
of we op koers liggen. De BSC die is bijgevoegd, toont de eindstand van 2008. Daarin zien we
terug dat onze inzet op veel fronten heeft geleid tot goede of zelfs uitstekende resultaten, maar
dat sommige zaken nog steeds beter kunnen én moeten.
Gedurende het jaar is de BSC gebruikt om die resultaten periodiek te volgen. De directeurbestuurder
en het Managementteam zagen de bijgewerkte BSC maandelijks, de Raad van Commissarissen
tweemaandelijks. De resultaten die uiteindelijk niet (geheel) zijn gehaald, kregen
ook in de loop van het jaar de meeste aandacht. De BSC dient zo als leidraad voor ons beleid,
op basis waarvan wij eventuele afwijkingen kunnen signaleren en bijsturen. Desondanks is een
aantal doelstellingen niet gehaald. Dat heeft enerzijds met onze eigen organisatie te maken,
maar anderzijds met wisselende omstandigheden en prioriteiten. Een corporatie als de onze, die
zich nadrukkelijk in het maatschappelijke speelveld begeeft, heeft te maken met onderlinge verbanden
en afhankelijkheden. In deze paragraaf geven we een verklaring voor de niet behaalde
doelstellingen en geven wij aan welke acties wij hebben ondernomen om hierin verbetering aan
te brengen.
Doorstroming
In 2008 zagen wij het aantal reacties op het woningaanbod fors toenemen. Dit is een logisch
gevolg van de daling in mutaties. Wanneer het aanbod afneemt, neemt de vraag toe. Sommige
huurders wachten onze projecten in de nieuwbouw af, bijvoorbeeld senioren die geïnteresseerd
zijn in de woonservicezone Nieuwe Sloot. Anderen overwegen wellicht de koop van hun eigen
woning in het kader van onze campagne ‘Durf te dromen’. Er wordt momenteel weinig nieuwbouw
opgeleverd, waardoor de doorstroming verder stagneert. Ook het onzekere economische
klimaat kan ertoe bijdragen dat mensen honkvast en voorzichtig zijn. Vanuit onze missie, visie
en strategie, zullen wij ons blijven inzetten, binnen de kaders die wij kunnen beïnvloeden, om de
dynamiek op de huurwoningmarkt te stimuleren.
Dienstverlening
WonenCentraal legt de lat hoog waar het gaat om de dienstverlening aan onze huurders. Om
hierbij de vinger aan de pols te houden, voeren we maandelijks een geïntegreerd klantonderzoek
uit en evalueren wij op gestructureerde wijze mutatie-, reparatie- en onderhoudsprocessen. In
2008 zien we duidelijke verbeteringen, maar tegelijkertijd vragen de aandachtspunten om continue
focus en opmerkzaamheid. Bij het betrekken van de nieuwe woning en bij reparatieverzoeken,
scoren we weliswaar een nette voldoende, maar blijven we onder de norm die wij onszelf
stelden. In 2009 zullen wij de informatie uit de klantonderzoeken daarom nog directer gebruiken
om knelpunten aan te pakken. Daarnaast gaan wij gebruik maken van de KOKO-applicatie. Met
dit systeem kunnen klantgegevens sneller gekoppeld worden aan een nauwkeurige diagnose
en de juiste aanpak van het reparatieverzoek. De bedoeling is om deze toepassing in 2009 ook
voor de klant zelf via internet beschikbaar te stellen, zodat wij hen nog sneller en adequater van
dienst kunnen zijn.
Te weinig nieuwbouwwoningen gestart
De productie van nieuwbouwwoningen ligt op koers, hoewel de BSC een ander beeld geeft. Het
was de bedoeling dat wij in 2008 zouden starten met de bouw van 78 huurwoningen op de Stationslocatie.
Dit plan is geoptimaliseerd van een ‘gewoon’ woningbouwplan naar de concepten
Meervoudig Mobiel en Huur op Maat. Daarmee bieden wij aantrekkelijke mogelijkheden voor
startende huurders en ondernemers. Goed bestede extra tijd, denken wij, die echter wel enige
vertraging veroorzaakte. Op 3 februari 2009 is de naam van het complex onthuld en de eerste
paal geslagen.
In het jaarverslag hebben wij aangetoond dat de prestatieafspraken met de gemeente ruim worden
gehaald. Wij hebben veel locaties in ontwikkeling, maar hier en daar duurt de realisatie wat
langer dan voorzien. Dat is in Alphen aan den Rijn niet anders dan elders in Nederland. Met de
gemeente zijn we in 2008 herhaaldelijk in overleg getreden om stedenbouwkundige en financiële
voorwaarden met elkaar af te stemmen. Ook deze afstemming kost tijd en leidt niet altijd tot het
directe resultaat dat wij vanuit onze ambities voor ogen hebben.
Slechter jaarresultaat dan voorzien
Dat het jaarresultaat over 2008 slechter is dan voorzien, is grotendeels verklaarbaar vanuit de
verkoopopbrengsten. Deze vielen lager uit, omdat de verkoopcampagne pas in oktober van start
kon gaan. Daarnaast wordt een groot deel van de 138 woningen die in 2008 verkocht zijn, pas in
2009 getransporteerd, geleverd en verantwoord. De positieve ontvangst van deze verkoopcampagne,
als ook de grote belangstelling en het aantal mondelinge overeenkomsten in de eerste
paar maanden, steunen ons in de voortzetting van dit beleid. De verkoop heeft namelijk niet alleen
tot doel geld te generen voor de nodige investeringen, er worden ook inhoudelijke doelstellingen
nagestreefd. Meer differentiatie en weerbaarheid in de betreffende buurten en het bieden
van kansen aan koopstarters bijvoorbeeld. Die doelstellingen worden, volgens de eerste reacties,
ook maatschappelijk onderkend.
Aan de kostenkant vielen de overige bedrijfskosten in 2008 hoger uit. Dit komt voornamelijk
door de posten advieskosten, uitzendkrachten, wervingskosten personeel, belastingen en verzekerd
beheer en onderhoud. Daar staat tegenover dat we lagere onderhoudsuitgaven hebben
gerealiseerd dan begroot. In de volgende paragraaf geven wij daar een toelichting op. Dit uitstel
betekent echter geen afstel. Een oordeel over het jaarresultaat moet vooral worden geveld in het
licht van de meerjarenbegroting en daar liggen we nog steeds op de gewenste koers.
Onderhoud
WonenCentraal heeft, dat is geen unicum in de sector, op het gebied van planmatig onderhoud
een traditie van veel goede plannen en een wat tegenvallende productie. We doen minder dan
gepland, maar vergeleken met andere corporaties in de benchmark, is dat nog steeds veel. Opvallend
in de BSC over 2008 is dat we slechts een kleine 60% hebben gerealiseerd van wat voor
planmatig onderhoud was begroot. Dat komt neer op een verschil van € 6 miljoen. De oorzaken
voor dit achterblijvende resultaat lopen uiteen.
Een eerste verklaring ligt in het verschil tussen aanbesteding en uitvoering. Aanbestedingstrajecten
werden te laat opgestart, namen meer tijd in beslag dan gepland of waren goedkoper dan
geraamd. Met de nieuwe begrotingssystematiek gaan wij hier in 2009 strakker op sturen.
De tweede reden is dat twee grote onderhoudsprojecten, feitelijk ingrijpende renovaties, zijn vertraagd,
zodat het in 2008 geplande deel niet is gerealiseerd. De renovatie aan de Preludeflat kon
pas in september 2008 van start gaan. De Castorflat is zelfs doorgeschoven naar begin 2009.
174 175

Dit laatste had alles te maken met het feit dat de gemeente voornemens was om het aangrenzende
plein aan te pakken. Integratie van de plannen lag voor de hand. Dat is goed gelukt, maar
het heeft vertraging opgeleverd en daardoor een onderuitputting van de betreffende budgetten
in 2008.
Met deze verklaringen is niet alles uitgelegd. Ook andere, minder in het oog springende onderhoudswerkzaamheden
zijn doorgeschoven naar 2009. Dat heeft niet alleen effect op de
jaarrekening, maar ook op bewoners met de gerechtvaardigde verwachting dat het werk in
2008 zou plaatsvinden. Een onderliggende oorzaak van deze vorm van onderuitputting van de
onderhoudsbudgetten ligt bij de kwaliteit van begroten in het verleden. Goed opnemen en ramen
kreeg vaak wat minder prioriteit dan het gevoel van urgentie en de wens aan de slag te gaan.
Daarom is gekozen voor een ander systeem van opnemen en begroten: de zogenaamde conditiemeting.
Daarvoor is extra capaciteit (in- en extern) ingezet zodat opnames van het gehele bezit
in de zomer van 2008 zijn afgerond.
Daarmee zijn structurele maatregelen in gang gezet om de systematiek van plannen, begroten en
labelen te stroomlijnen. In 2009 willen wij sneller en beter de koppeling kunnen leggen tussen
dagelijks en planmatig onderhoud. Op de lange termijn verwachten wij zo beter te kunnen inspelen
op de te verwachten werkzaamheden, waardoor wij de kloof tussen de planning en realisatie
van onderhoudswerkzaamheden willen overbruggen.
Medewerkers
Een nieuwe missie, visie en strategie zijn niets waard wanneer zij niet worden gedeeld en uitgedragen
door onze medewerkers. In 2008 hebben wij daarin fors geïnvesteerd met een nieuw
systeem voor ontwikkeling en beloning, waarin de gewenste competenties en bijbehorend gedrag
zijn geïntegreerd. We sturen nu meer op betrokkenheid, persoonlijke groei en ontwikkeling.
Dit leidt nog niet tot het gewenste resultaat in de BSC. Het personeelsverloop was in 2008 (opnieuw)
helaas iets groter dan gewenst. Exitinterviews laten daarvoor heel uiteenlopende redenen
zien. Vaak gaat het om vrijwillig verloop gericht op een carrièresprong. Enkele medewerkers zijn
bijvoorbeeld vertrokken omdat ze bij een kleinere organisatie een meer integraal takenpakket op
zich konden nemen. Zij vonden dat hun functie bij wonenCentraal te gespecialiseerd was geworden.
Blijkbaar is de markt gunstig voor dit soort stappen en daarop is niet gemakkelijk te sturen.
Een medewerkersbetrokkenheidsonderzoek (GPTW) fungeerde als nulmeting voor de waardering
van wonenCentraal als werkgever. Op organisatieniveau beoordeelden medewerkers wonen-
Centraal met een 7,8, op afdelingsniveau met een 8,2. Deze uitkomsten zijn (nog) niet in de BSC
opgenomen, omdat de kpi’s niet op elkaar aansluiten. De aandachtspunten uit het onderzoek
worden in 2009 verder opgepakt.
176 177