Thuis tussen de mensen

woningen, de renovatiekosten, de extra maatschappelijke investeringen en de onrendabele top
van nieuwbouwinvesteringen. Dat resulteert in een bedrag van € 80 miljoen, teruggerekend naar
euro’s van nu (netto contante waarde). Dit bedrag is noodzakelijk voor minimale solvabiliteit volgens
het CFV. Bovendien moeten wij hieruit een opslag reserveren voor extra risico’s als gevolg
van nieuw beleid en politieke onzekerheden, als ook voor het creëren van voldoende financiële
ruimte voor de volgende strategische beleidsperiode. Zodoende kunnen we constateren dat we
het maximale uit ons vermogen halen.
9.3 Treasury
De treasury activiteiten omvatten cashmanagement, financieringen, beleggingen en rentemanagement.
Het treasurystatuut bleef in 2008 nagenoeg ongewijzigd. Wij hebben toegevoegd
dat we eventuele kortdurende voorschotten alleen onderbrengen bij banken met Nederland als
thuisland. Transacties worden voorbereid in de treasurycommissie, die bestaat uit de manager
Financiën, Faciliteiten en Control (FF&C) en de manager Financiën en Control, ondersteund door
een externe adviseur.
In 2008 heeft het begin van de kredietcrisis voor veel onrust gezorgd op de financiële markten.
Dit was ook voor woningcorporaties merkbaar. Voor het eerst in de historie was niet alleen betaalbaarheid
een onderwerp, maar ook beschikbaarheid van financiële middelen. Veel corporaties
hebben in de eerste week van oktober nog geborgde leningen met een lange looptijd (30-50 jaar)
uit de markt gehaald. WonenCentraal heeft in die periode ook voor € 10 miljoen aan leningen afgesloten.
Ondanks lage rentepercentages, gerelateerd aan de SWAP rentecurve (een benchmark
gebaseerd op de rente die banken elkaar onderling berekenen), hanteerden banken forse opslagen
en doen zij dat tot op de dag van vandaag nog steeds. Daarnaast is het uitermate moeilijk
geworden om commerciële financieringen aan te trekken en zijn de opslagen ook daarvoor fors
verhoogd. De norm die sinds enige jaren vaststaat voor het maximale niveau van stichtingskosten
(€ 200.000,-), om een investering borgbaar te maken, begint daardoor te knellen. Zonder financiering
immers geen investeringen.
We hebben onze tijdelijke overschotten zeer behoudend belegd in deposito’s bij gerenommeerde
Nederlandse banken. We profiteerden van de lage rente op kapitaalmarktleningen door de zogenaamde
Payers-Swaps. Daardoor kunnen we ook van die lage rente blijven profiteren als we in
de toekomst gaan investeren. De gemiddelde rente van onze leningportefeuille is nu 4,79% ten
opzichte van 4,91% vorig jaar.
Het bewaken van de kasstromen van wonenCentraal wint aan belang. We onderscheiden:
• operationele kasstromen (huur minus kosten, onderhoud en te betalen rente);
• desinvesterings- en investeringskasstromen (opbrengst verkopen en investeringen
in nieuwbouw);
• financieringskasstromen (aflossingen en storting nieuwe leningen).
Met een nauwgezette bewaking van de verschillende kasstromen, proberen we een gezonde
liquiditeitspositie voor nu en in de toekomst te garanderen.
WonenCentraal verkrijgt relatief goedkope financiering vanwege borging door het WSW. Het
WSW baseert zich bij dat oordeel vooral op (toekomstige) kasstromen. Als gevolg van de keuzes
uit 2007, gebaseerd op de nieuwe missie, visie en strategie, heeft de economische situatie van de
laatste tijd daar niet of nauwelijks negatieve invloed op. Enerzijds financieren wij onze nieuwbouw-
en onderhoudsambities uit opbrengsten van verkopen uit de bestaande portefeuille, al is
het nog maar de vraag of deze in de loop van 2009 niet wat zullen opdrogen. Anderzijds zijn wij
bij onze nieuwbouwprojecten niet afhankelijk van verkoop aan andere partijen. Daardoor
heeft de economische crisis vooralsnog weinig vat op onze projecten. Daarnaast kampt ook
wonenCentraal door de kredietcrisis met extra financieringsvraagstukken en de huidige
stichtingskostengrens voor WSW-borging van € 200.000. Veel nieuwbouwwoningen zijn
duurder, niet in de laatste plaats door gestegen grondkosten, ook voor sociale woningbouw.
De consequenties van deze ontwikkelingen voor ons investeringsprogramma op de langere
termijn worden in 2009 waarschijnlijk concreter zichtbaar.
Het WSW kijkt primair naar de operationele kasstroom, verminderd met een aflossingsfictie van
2% van de leningportefeuille. Deze kasstroom dient in principe positief te zijn. Uit onderstaande
grafiek blijkt dat deze kasstroom voor wonenCentraal de komende jaren negatief zal zijn. Dit
wordt onder meer veroorzaakt door de opgeleverde en binnenkort op te leveren nieuwbouwcomplexen,
die in de eerste jaren een negatieve kasstroom hebben. Vanaf 2014 zien we een verbetering
van de operationele kasstroom optreden. De verkopen van huurwoningen zijn overigens in
dit overzicht niet opgenomen, omdat dit een ander type kasstroom betreft.
Omdat we financierbaarheid belangrijk vinden, zijn we met het WSW vroegtijdig in overleg over
de tijdelijke negatieve operationele kasstroom, vooruitlopend op de reguliere jaarlijkse toetsing.
Mocht het WSW aanvullende eisen stellen, dan kunnen wij de kasstroom beïnvloeden door maatregelen
op het gebied van bezuinigingen, huurbeleid en onderhoud en beheer.
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
-
2.000
4.000
6.000
8,000
10.000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Figuur 14: verloop van de operationele kasstroom
Operationele kasstroom
2% aflossing
kasstroom na aflosing
De rentabiliteit van het eigen vermogen was in 2008 13,6 %. (dit is het resultaat van 2008
gedeeld door het eigen vermogen van 1-1-2008).
82 83