Thuis tussen de mensen

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
• grond
geen afschrijvingen
• stichtingskosten annuïtair 50 jaar
• cv-installaties
annuïtair 20 jaar
• liften
annuïtair 20 jaar
• isolatie
annuïtair 50 jaar
• garages
annuïtair 50 jaar
• bedrijfsruimten annuïtair 50 jaar
• overige zaken
lineair 3-10 jaar
De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Het onroerend goed is nagenoeg
in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er is slechts
voor één lening hypothecaire zekerheid afgegeven.
Bedrijfswaarde
De materiële vaste activa worden per productlijn gewaardeerd tegen de boekwaarde dan wel
tegen de lagere bedrijfswaarde. Afwaardering tot de lagere bedrijfswaarde vindt plaats indien de
afwaardering naar verwachting duurzaam is.
Netto contante waarde = bedrijfswaarde minus boekwaarde.
De totale bedrijfswaarde per 31 december 2008 is € 483 miljoen.
De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie in het verslagjaar is toegenomen met
een bedrag van € 40 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2007. De mutatie in de
bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren:
( x € 1 miljoen)
Bedrijfswaarde 2007 443
(a) Jaarresultaat
effect autonome ontwikkeling -7,6
b) Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters
en uitgangspunten
in de huurprijscomponent
in de onderhoudslasten (parameter)
in de onderhoudslasten (norm)
in de overige lasten
in de restwaarde-inschatting
in de levensduur
in de voorgenomen bijzondere projecten
in de voorgenomen verkopen
(c) Gevolgen van mutaties in het bezit
nieuwbouw
verkopen
0,2
-4,5
7,5
4,7
3,6
0,7
-0,5
25,6
(d) Rentabiliteitswaardecorrectie 2,3
37,3
15,7
-7,5
De bedrijfswaarde 2008 is berekend op basis van de uitgangspunten van de bedrijfsstrategie.
Hiertoe zijn ruim 1.400 woningen voor verkoop ingerekend over de periode van 10 jaar.
Van deze woningen zijn 508 verkopen ingerekend voor 2009 met een totale opbrengst van
57,3 miljoen en een boekwaarde van 13,6 miljoen.
In tegenstelling tot de bedrijfswaardeberekening van 2007 zijn concrete verkoopplannen per
complex ingerekend. In de bedrijfswaardeberekening van 2007 was voor het hele verkoopprogramma
een korting ingerekend. In 2008 is alleen een korting ingerekend voor verkoop aan
zittende dan wel doorstromende huurders. Bovenstaande resulteert in een positief effect van
25,6 miljoen op de bedrijfswaarde. Ook is het sloopprogramma (circa 350 woningen) ingerekend.
De instandhoudingsonderhoudsuitgaven zijn ingerekend tegen normbedragen gebaseerd
op de meerjarenonderhoudsbegroting.
Het nieuwbouwprogramma is niet ingerekend, behoudens de in 2008 opgeleverde nieuwbouw
van het Zegerkwartier (effect: € 15,7 miljoen). De renovatieplannen voor de Castorstraat en de
Preludeweg zijn wel ingerekend. De overige renovatieplannen zijn nog onvoldoende concreet
uitgewerkt en om deze reden niet ingerekend. De realisatie van het nieuwbouwprogramma en de
niet-ingerekende renovatieplannen zal de komende jaren een negatief effect op de ontwikkeling
van de netto contante waarde tot gevolg hebben. Voor een nadere toelichting wordt verwezen
naar hetgeen is opgenomen onder hoofdstuk 9 van deel I van dit verslag.
In de bedrijfswaardeberekening is verder voor € 3,8 miljoen aan overlopend onderhoud van
2008 naar 2009 ingerekend. De restwaarde van het vastgoed is berekend volgens de methodiek
van CFV. Daarnaast is ten opzichte van de bedrijfswaardeberekening van 2007 het inrekenen van
de Vogelaarheffing komen te vervallen.
De boekwaarde van de materiële vaste activa (verhuureenheden) bedraagt per 31 december
2008 € 325 miljoen. De netto contante waarde bedraagt in totaal € 158 miljoen.
De totalen van de bedrijfswaarden van de vier productlijnen zijn hoger dan de boekwaarden. Er
heeft derhalve geen afwaardering van de materiële vaste activa plaatsgevonden.
(e) Mutaties 2008 (a+b+c+d)
Totaal bedrijfswaarde 2008 483
140 141