el contrato de arrendamiento civil en colombia y su normatividad ...

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CIVIL
EN COLOMBIA Y SU NORMATIVIDAD VIGENTE
CLAUDIA MARCELA ORJUELA PATAQUIVA
UNIVERSIDAD DE LA SABANA
FACULTAD DE DERECHO
CHÍA
2000

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CIVIL
EN COLOMBIA Y SU NORMATIVIDAD VIGENTE
CLAUDIA MARCELA ORJUELA
Monografía para optar el título de Abogada
Director
EDUARDO DEVIS MORALES
Abogado
UNIVERSIDAD DE LA SABANA
FACULTAD DE DERECHO
CHÍA
2000

CONTENIDO
INTRODUCCIÓN 7
1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARTE GENERAL 8
1.1. MARCO HISTÓRICO 8
1.2. DEFINICIÓN 19
1.3. ELEMENTOS 22
1.3.1 Elementos de la esencia 22
1.3.2 Elementos de la naturaleza 22
1.3.3 Elementos accidentales 23
1.4. CARACTERÍSTICAS 23
1.5. CLASES DE ARRENDAMIENTO 25
1.6. OBLIGACIONES DE LAS PARTES 28
1.6.1 Obligaciones del arrendador 28
1.6.2 Obligaciones del arrendatario 37
1.7. CAUSALES DE TERMINACIÓN 40
Pág.

1.7.1 Por la destrucción total de la cosa arrendada 40
1.7.2 Terminación por expiración del tiempo estipulado por las
partes para la duración del contrato o por desahucio 41
1.7.3 Por la extinción del derecho del arrendador 42
1.7.3.1. Extinción del derecho del arrendador sin culpa suya 42
1.7.3.2. Extinción del derecho del arrendador por culpa suya 43
2. HISTORIA LEGISLATIVA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 44
2.1. REFORMA DE 1936 45
2.2. DECRETO 888 DE 1946 45
2.3. DECRETO 453 DE 1956 45
2.4. DECRETO 1070 DE 1956 46
2.5. PRECIOS CONGELADOS A 1956 47
2.6. DECRETO 063 DE 1977 48
2.7. DECRETO 2923 DE 1977 51
2.8. DECRETO 2813 DE 1978 53
2.9. DECRETO 3209 DE 1979 55
2.10. DECRETO 3450 DE 1980 Y 237 DE 1981 58
2.11. DECRETO 3817 DE 1982 58
2.12. DECRETO 2221 DE 1983 59

3. NORMATIVIDAD VIGENTE PARA ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA LEY 56 DE 1985 67
3.1. DECRETO 1919 DE 1986 76
3.2. DECRETO 2282 DE 1989 86
3.3. DECRETO 1816 DE 1990 86
3.4. DECRETO 2236 DE 1996 95
4. PREDIOS RUSTICO 97
5. CONCLUSIONES 103
BIBLIOGRAFÍA 129

LISTA DE ANEXOS
JURISPRUDENCIA SOBRE ARRENDAMIENTO 104
PROYECTO DE LEY QUE CURSA EN EL CONGRESO 121
Exposición de motivos del proyecto de Ley “por la cual se dictan disposiciones
sobre arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda” 122
Pág.

INTRODUCCIÓN
El objetivo del presente escrito es hacer una recopilación de información Legal, Jurisprudencial y
Doctrinal sobre el contrato de arrendamiento civil en Colombia y su normatividad vigente.
A su vez este documento le sirve como herramienta al Doctor Eduardo Devis Morales en la
elaboración de su Tratado de los Contratos.
El trabajo que presento se divide en tres (3) partes, la primera en una presentación Doctrinal de la
figura contractual, la segunda parte se reseñan diferentes contribuciones del Legislador en la
configuración del contrato de arrendamiento y finalmente en la tercera parte se presenta la
normatividad vigente en materia de arrendamiento.
De otra parte cabe recalcar que mi papel de investigadora es apenas de sistematización.

1.1. MARCO HISTÓRICO
En el Derecho Romano
1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
PARTE GENERAL
En las civilizaciones primitivas, el arrendamiento de cosas era poco usual, por habitar cada familia
su domus y explotar su heredium o las tierras del clan. Los vicini ponían a su recíproca
disposición algunas cosas mobiliarias - animales de tiro o de labor, los instrumentos agrícolas -
pero se trataba de servicios generalmente gratuitos, realizados en
la forma de comodato (préstamo de uso); no obstante, el arrendamiento de los animales se
conoce desde las XII Tablas. Por lo demás, en su origen, el arrendamiento no se distinguía
claramente de la compraventa, se equiparaba a una venta durante cierto tiempo.
Por consiguiente, el arrendamiento se desarrolla en Roma con las conquistas, con el gran
comercio, con la afluencia de extranjeros y con las emancipaciones de los esclavos; la población
inestable y pobre no podía adquirir su casa; se alojaba en el último piso de las casas familiares,
para luego encontrar asilo en las insulae, casas de renta construidas por los romanos ricos. Los
capitales encontraban así una inversión segura, mientras que las personas menos afortunadas
hallaban alojamiento seguro. Al mismo tiempo, el pequeño propietario rural tendía a desaparecer

ante los grandes terratenientes que, procediendo como el Estado con las tierras públicas, daban
sus tierras en arrendamiento a los colonos.
Analizando su naturaleza, en el derecho romano, el contrato era creador de obligaciones, y no
traslativo de derechos reales: la propiedad de la cosa vendida no se transmitía sino por un medio
de transmisión adecuado; asimismo, el derecho de usufructo se transmitía entre vivos, ya fuera
directamente por la injure cessio, ya fuera por vía de retención (perdeductionem), gracias a la
mancipatio de la cosa vendida cuyo usufructo se retenía. Pero en el derecho romano no
acompañaba ningún modo de transmisión al arrendamiento; por lo tanto en Roma, entre
arrendador y arrendatario no se originaba sino relaciones de obligaciones, sin ningún derecho real.
De ello resultaba dos consecuencias importantes: 1. El adquirente del bien arrendado, por no
estar sujeto por las obligaciones personales del arrendador, podía desahuciar al arrendatario, que
no disponía sino de una repetición para resarcimiento contra el arrendador 9 . La ausencia de
derecho real del arrendatario y lo precario de su situación se agrava por la facultad - por lo
demás injustificada - concedida al arrendador para desahuciar al arrendatario y ocupar
personalmente la casa. Así pues, es seguro que el arrendamiento no implicaba ninguna
desmembración de la propiedad. Para concederle mayor estabilidad al arrendamiento, era
posible, por lo demás, incluir en el acto de enajenación algunas cláusulas que obligaban al
adquirente a respetar el arrendamiento; o, en el arrendamiento, una disposición por la cual el
arrendador renunciaba al beneficio de la Ley “Aede”.
11 Código Loc. 1.9, la llamada Ley Emptorem

A fines de la época clásica, apareció en Roma un contrato de arrendamiento particular, el
arrendamiento enfitéutico, arrendamiento perpetuo o de larga duración, que tenía por finalidad la
rotulación de las tierras, y generalmente la plantación de vides y olivos; a fin de asegurarle al
arrendatario enfitéutico la estabilidad de que tenía necesidad para emprender trabajos que no le
rendían ningún provecho inmediato, y para remitirle la valoración del fundo, se le confirió un
derecho real inmobiliario, transmisible por causa de muerte o hasta entre vivos, y susceptible de
hipoteca, verdadera desmembración del derecho de propiedad. Esa situación de la enfiteusis
llevó a los romanos a subrayar la oposición entre el arrendamiento ordinario, que no creaba sino
obligaciones, y la enfiteusis; y a prohibir que se agregara una convención de enfiteusis a un
arrendamiento ordinario.
En la Edad Media
Las instituciones, que tímidamente habían dado origen al contrato de arrendamiento en el imperio
romano, al parecer no tuvieron mayores modificaciones en la Edad Media, incluso autores como
MAZEAUD, describiendo la evolución histórica del arrendamiento no incluyen esta época y, por
el contrario, después de analizar los logros obtenidos en el derecho clásico, saltan a la revolución
francesa para continuar su estudio. Sin embargo, abordaré la comprensión de estos siglos, desde
una perspectiva histórica, para entender aún más el alcance actual del contrato de arrendamiento.
El “autarquismo” económico que vivió la Europa de la Edad Media, junto con el manejo de la
tierra y la creación de instituciones como el feudalismo, impidió en los siglos posteriores al VIII un

verdadero avance en las concepciones del contrato de arrendamiento: Pero, en los siglos XIII y
XIV, con los progresos de la circulación monetaria y el nacimiento de los comerciantes que traían
bienes del medio oriente, la organización señorial, incapaz de resistir a sus nuevas necesidades
como el encontrar el medio de satisfacerlas, se vio obligada, en primer lugar, a contraer dudas
que la llevó en seguida a arruinarse; los latifundistas, para resistir a la crisis, tuvieron que
abandonar del todo, o en parte, la organización señorial tradicional ya que muchos de sus
órganos, desde el surgimiento del comercio, se había vuelto inútiles. ¿De qué servía ahora cultivar
los grandes viñedos con una gran cantidad de siervos?, puesto que se podía adquirir vino en el
mercado, ¿de qué les servía seguir produciendo con grandes gastos en sus propias tierras?. La
reserva señorial, se transformaba en su mayor parte en tenencias, pues su rendimiento por medio
del sistema productivo no era muy eficaz y resultaba más ventajoso distribuir parcelas a cambio
de prestaciones en efectivo que acumular cosechas.
Es claro que el objeto que se proponían desde aquella época los terratenientes más cuerdos, era
el de aumentar, hasta donde fuera posible, sus rentas en efectivo, lo cual los indujo, como era
natural, a suprimir o atenuar la servidumbre. Liberar a un hombre a cambio de dinero es un
negocio doblemente provechoso, puesto que el señor paga por su libertad y, al renunciar a la
propiedad de su persona, el siervo liberado no renuncia a cultivar su pertenencia; así, al paso que
se acentúa la evolución, la situación del latifundista tiende a parecerse a la de un rentista del suelo,
la mayoría de los siervos liberados se convertían en colonos que poseían el suelo a cambio de un

censo casi siempre hereditario, dando lugar a un arrendamiento a plazos; además de esto, los
contratos de aparcería o el arriendo de tierras, pagadero con frutos, se empezó a práctica
también en forma amplia
En síntesis, el sistema feudal se caracterizó por la perpetuidad de los relaciones entre el
propietario y el terrazguero - terrazgos o arrendamientos enfitéuticos -, perpetuidad que le
confería al explotador el dominio útil; es decir, un derecho real directo sobre la cosa. Con la
declinación del feudalismo, se desarrollan algunos arrendamientos que no creaban sino relaciones
temporales - arrendamientos que se practicaban desde el siglo XII por los grandes monasterios -;
los propietarios no buscaban ya en la concesión de tierras una influencia política, sino el provecho
de los alquileres y de las rentas. Sin embargo, los terrazgos perpetuos subsistieron hasta la
Revolución Francesa, que hizo que desaparecieran al darle la tierra a los terrazgueros.
En la Modernidad
El antiguo derecho francés distinguió igualmente, con mucha claridad, de una parte, los
arrendamientos enfitéuticos y los terrazgos perpetuos, que originaban a favor del arrendatario o
terrazguero, un derecho real oponible al adquirente, transmisible y susceptible de hipoteca; y, de
otra parte, los arrendamientos ordinarios, que no creaban sino derechos personales. Al igual que
en Roma, el adquirente de la cosa arrendada no estaba obligado a respetar un arrendamiento
ordinario, salvo pacto en contrario inserto en el contrato de arrendamiento. Pero éstas cláusulas

se multiplicaron, el arrendador se comprometía a obligar al adquirente, en caso de compraventa,
al mantenimiento del arrendamiento, y no dejaba de cumplir con su compromiso para que no se le
exigiera su responsabilidad. Así, el arrendamiento le confería al inquilino o al arrendatario rústico
más estabilidad; y el arrendador podía exigir, como contrapartida, una renta más elevada. En
cuanto a la Ley Aede, continuó aplicándose; pero los parlamentarios franceses intentaron
restringir su alcance y le introdujeron serias atenuaciones.
La perpetuidad del arrendamiento fue condenada por los revolucionarios franceses y por los
redactores del Código Civil Francés, al igual que estaba prohibida la perpetuidad del
arrendamiento de servicios, por un temor del retorno de las reglas feudales. La Asamblea
Constituyente Francesa, para proteger la agricultura, le concedió más estabilidad al arrendamiento
rural al prohibir la rescisión de los arrendamientos de menos de 6 años en caso de adquisición por
un tercero del fundo arrendado; si el arrendamiento era por más de 6 años, el adquirente no lo
podía rescindir sino con las condiciónes de cultivar por él mismo, de prevenir al arrendatario al
menos con un año de adelanto y de resarcirlo
El Código Civil francés remató la evolución: según los términos del artículo 1.743 en su redacción
de 1804, el adquirente no podía desahuciar al arrendatario rústico o al inquilino que fuese titular
de un arrendamiento que tuviera fecha cierta, a menos que el arrendador se hubiere reservado ese
derecho en su arrendamiento.

En el curso de los trabajos preparatorios del Código Civil, se suscitó una discusión muy extensa
acerca del artículo 1743 del Código Civil. Se encuentra en ella la prueba de la voluntad de sus
redactores de reforzar los derechos de los arrendatarios y de excluir las disposiciones de las
Leyes Emptorem y Aede. Los redactores del Código Civil Francés no afirmaron, por lo demás,
con ello la transformación de la naturaleza del derecho del arrendatario, sin embargo algunos
juristas de la época que argumentaban “si el adquirente debe respetar el derecho del arrendatario,
es porque este derecho ha disminuido el derecho de propiedad del arrendador: éste no le ha
podido transmitir al adquirente sino su derecho de propiedad disminuido (nemo plus juris...); sin
embargo, ésta teoría no logró la acogida de la doctrina, que continuó viendo en el derecho del
arrendatario un simple derecho de crédito.
Analizando las leyes españolas, éstas distinguieron entre arrendamiento, flete y alquiler, aplicados
respectivamente, al pago por uso de heredad, al transporte y al uso de cualquiera otra cosa.
Existían normas especiales para establecer el precio según la clase de bienes, que podían ser
aumentados o disminuidos, de acuerdo con el rendimiento de los frutos, admitiendo inclusive la
pérdida del precio para el dueño de la cosa o para el arrendatario por considerarse que resultaba
justo que si éste perdía, igual suerte corriera el locador, a menos que la pérdida proviniera de un
hecho frecuente, por cuanto se presumía haber tenido en cuenta aquella ocurrencia.

Las obligaciones del locador o dueño y del arrendatario se vinculan esencialmente a la facilidad
de uso para el primero y el pago del precio y cuidado de la cosa para el segundo, reconocido el
derecho de retención para seguridad del pago.
En cuanto a la terminación del contrato, se preveía que expiraba terminando el tiempo pactado,
pero cabría la renovación expresa o tácita. Mediante la última, se gozaba de la cosa por un año
más, si expirado el plazo primitivo el arrendador permanecía por tres (3) días, al mismo precio. Si
era casa, la renovación se extendía sólo por el tiempo que la habitara el arrendatario. En 1770 se
introdujo la institución del desahucio como aviso dado al comienzo del último año de que no
continuase el contrato.
Ocurrida la terminación del contrato, si sobrevenía la sentencia, el arrendatario debía indemnizar
y, a menos de pacto en contrario, no se reconocían mejoras que valieran más que el
arrendamiento. La muerte del locador no era causa de terminación del contrato, el cual
continuaba con sus herederos, salvo que se tratara de cosas arrendadas por quien las tenía de
oficio, como el cura respecto de sus primicias, los bienes mayorazgos o en fideicomiso. A la regla
general seguían el arrendamiento de bienes de iglesia, ciudad o menor. No se impedía la venta de
la cosa arrendada, pudiendo ser arrojado de la cosa el arrendatario antes de concluirse el tiempo,
quedando obligado el dueño a pagarle el precio del tiempo que faltare y los perjuicios causados.

La urgencia de efectuar obra para impedir la ruina, sancionar el mal uso de la cosa, cuando la
necesitaba el locador por no tener otra, por quedar impedido de continuar viviendo en donde
hasta entonces moraba, o por causa del establecimiento del hijo que se casaba o se hacía
caballero, autorizaba la terminación del contrato.
Regía también el censo como derecho de percibir la pensión, rédito anual por traslación de
dominio de alguna cosa a favor del obligado a pagar tal rédito, el cual podía ser enfitéutico,
reservativo y consignativo.
Enfitéutico, cuando se daba al otro a perpetuidad o por largo tiempo el dominio útil del bien raíz,
por pensión anual cierta, pagada en reconocimiento del dominio directo. El reservativo era la
transferencia de todo derecho del censualista, tanto del dominio como del útil, con la entrega de
un bien raíz, reservándose pensión anual en dinero o en frutos que debía pagar el censuario. El
consignativo era la compra por la cual uno adquiría el derecho de percibir pensión anual o rédito
semejante, mediante precio, sobre bienes de otro, permaneciendo el vendedor del rédito dueño
de los bienes, excluídos los muebles y los semovientes, en razón de la hipoteca especial que
garantizaba al censualista acción directa y preferente
La naturaleza del arrendamiento en España es de influencia romanista, ya que en Castilla se había
propagado la jurisprudencia romana trasladada con todas sus formalidades y sutilezas a la tercera

partida. Las tentativas de Isabel la Católica para ordenar el caos legislativo, dio fuerza a las
opiniones de BARTOLO DE SASFORERRETO y DE BALSO DE UBALDES, a cuyas
opiniones en materia civil dio fuerza la Ley en la ordenanza de Madrid (1499), derogada, sin
embargo, por las Leyes de Toro.
El influjo romanista se acentúa en la propiedad, para darle movilidad contra la perpetuidad en las
mismas manos, aunque los efectos fueran limitados. Ellas son razones históricas que permitieron la
implantación del sistema de BELLO, el cual, como sabemos, apuntados sobre el francés y
apoyado en el derecho romano, no creaba incompatibilidad entre sí.
De todas formas, el Código Civil de 1873 introdujo modificaciones al sistema de Leyes españolas
y de Indias.
Sus pilares son la autonomía y el dominio privado sobre las cosas cuyos bienes datan de los
burgueses y comerciantes que regresaron al pasado romano para justificar las normas reguladoras
de sus relaciones. El sistema del Código Civil para el arrendamiento comprende el señalamiento
de un régimen particular para el contrato sobre cosas, criados domésticos, obra material,
servicios inmateriales y de transporte, empleando para ello un conjunto de normas legales y otro
de reglas particulares.

Por el paso de los tiempos y por otros hechos sociales, el contrato de arrendamiento de
transporte y los relativos a criados domésticos, se rigen por estatutos especiales, saliéndose así
del Código Civil, desapareciendo incluso el último de la Legislación vigente El Código Civil
Colombiano indica las normas especiales del arrendamiento de cosas cuando el objeto sea casas,
almacenes y otros edificios 10 . Allí se denomina inquilino al arrendatario; el desahucio debe darse
con la anticipación que regula el pago de la renta, es causal de terminación del contrato, mediando
los requerimientos para hacer cesar inmediatamente el arriendo y estableciendo una caución para
evitar la cesación de los efectos del contrato; asimismo, cesa inmediatamente el arriendo cuando
hay negligencia grave de las obligaciones del inquilino . También termina el contrato según las
causas generales y por las particulares previstas en este ordenamiento.
Históricamente, el ordenamiento Civil Colombiano se ha encontrado, salvo algunas excepciones,
inscrito dentro del principio de la autonomía de la voluntad, con sus limitaciones del orden público
y las buenas costumbres; la renta se establecía en la misma forma que en contratos de
compraventa, es decir, por las partes, o por un tercero.
1.2. DEFINICIÓN

Al rededor del concepto de arrendamiento han surgido diferentes criterios, tanto doctrinales como
legales, encaminados a dar una mayor y mejor comprensión sobre el tema, al respecto
encontramos los siguientes:

Doctrina
Para José Alejandro Bonivento el arrendamiento es “el contrato en virtud del cual una de las
partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo y ésta a
pagar, como contraprestación, un precio determinado. La parte que proporciona el goce se llama
arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de
inquilino, cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colono
cuando el goce radica en predio rústico”.
Según Cesar Gómez Estrada, el contrato de arrendamiento es aquel “en que las dos partes se
obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o a prestar
un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.
El Doctor Ricardo Triviño García define el arrendamiento como un “contrato mediante el cual una
parte, arrendador, se obliga a transferir, de modo temporal, el uso o goce de una cosa a otra
parte, arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por este uso o goce un precio cierto y
determinado”.
Según lo anterior, podemos precisar más a fondo el concepto de arrendamiento diciendo que hay
arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, la una a conceder el
uso y goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio cierto y

determinado. En este orden, de ideas podemos destacar que en el contrato de arrendamiento se
dan tres elementos esenciales, como son, una cosa, un precio, y la entrega temporal de la primera
para su uso y goce.
Legislación
El Código Civil en su artículo 1973 define el arrendamiento en general, diciendo que “es un
contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa,
o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un
precio determinado”.
Del contexto del artículo 1973 del Código Civil, se ve con claridad cómo allí aparecen incluidas,
dentro de una misma concepción, figuras contractuales que hoy se miran como independientes y
que, inclusive dentro de la legislación positiva, tienen conquistada plena autonomía.
En dicha definición están involucrados, como si se tratara de fenómenos sustancialmente iguales,
el contrato de arrendamiento de cosas, el contrato de obra, conocido hoy también con el nombre
de contrato de empresa, y el contrato de prestación de servicios, más propiamente el contrato de
trabajo.

La reunión bajo un mismo concepto de figuras hoy tan distintas entre sí, tenía su razón de ser y su
explicación es que, en épocas ya superadas, no se distinguía entre la utilización del trabajo
humano y la humanización de los usos y costumbres, y con ello el realce de la dignidad humana,
repercutieron obviamente en las estructuras jurídicas, y es así como en la actualidad el concepto
de arrendamiento está contraído doctrinalmente.
1.3. ELEMENTOS
Con base al Código Civil en el artículo 1501 se distinguen en cada contrato las cosas que son de
la esencia, las de la naturaleza y las puramente accidentales.
1.3.1. Elementos de la esencia. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales,
o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente.
Son los requisitos mínimos que deben concurrir para que el contrato que las partes tienen en
mente surja a la vida jurídica, se podría precisar diciendo que son, en primer lugar, una cosa o
bien cuyo goce temporal se otorga por una parte a la otra y, en segundo lugar, un precio que el
arrendatario queda obligado a pagar, precio que toma el nombre de canon cuando se paga
periódicamente.

1.3.2 Elementos de la naturaleza. Son aquellos que sin ser esenciales, se entiende que le
pertenecen, sin necesidad de una cláusula especial y para ello no se requiere expresa
manifestación de las partes. Así como la voluntad de las partes puede incorporar estos elementos
expresamente al contrato, puede también excluirlos; su silencio en cambio los hace presumir. Por
eso se dice que la ley es supletoria de la voluntad de las partes, pues entra a llenar los vacíos
dejados por estas en el acto jurídico celebrado.
1.3.3 Elementos Accidentales. Son aquellos que ni esencial ni naturalmente pertenecen al
negocio, no forman parte del tipo abstracto del contrato, sino que son aportados por la voluntad
autónoma de las partes, solamente quedan incorporados al contrato en virtud de estipulación
expresa. No son esenciales para la existencia del acto jurídico se sobreentienden como
integrantes de él, porque se refieren a cuestiones accidentales en el negocio, como el plazo, el
lugar o la forma de la entrega de la cosa.
Los elementos accidentales son aquellos que pueden existir o no sin que el acto jurídico se vea
afectado, ni esencial ni naturalmente, pertenecen al acto jurídico por medio de cláusulas
especiales.
1.4. CARACTERÍSTICAS

Se pueden considerar como características del contrato de arrendamiento las siguientes:
Bilateral: En el contrato de arrendamiento ambas partes se obligan recíprocamente. El
arrendador, a conceder el uso de la cosa arrendada, a entregar tal cosa al arrendatario, a
mantenerla en estado de servir para el fin propuesto y a librar al arrendatario de toda perturbación
o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Por su parte el arrendatario se obliga a pagar el
precio fijado, a gozar la cosa en los términos del contrato, y se obliga, a devolver la cosa cuando
termine el contrato.
Oneroso: En el arrendamiento ambas partes tienen como finalidad obtener utilidades y, para
lograrlas, deben gravarse mutuamente: el arrendatario debe pagar un precio por disfrutar la cosa,
y el arrendador, por su parte, para obtener un precio, debe permitir el uso o goce de la cosa.
Consensual: Porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes, por el
acuerdo sobre la cosa, el precio y la clase de contrato que celebra. No se requiere que la
declaración de voluntad éste revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto
el contrato.
Conmutativo: El contrato de arrendamiento es generalmente conmutativo, en la medida que
las partes conocen exactamente el alcance de sus prestaciones, por excepción, puede ser
aleatorio, verbigracia, tratándose de contratos de aparcería, de que habla el artículo 1975 del

Código Civil, cuando el precio consiste en una cuota de los frutos de cada cosecha de la cosa
arrendada.
Tracto sucesivo: El contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo o ejecución sucesiva
pues se realiza periódicamente lo cual significa que las obligaciones se cumplen sucesivamente y
perduran por todo el término de duración del contrato.
Principal: El contrato de arrendamiento subsiste por si solo, autónomamente tiene vida
propia, no requiere de otro contrato o negocio para nacer a la vida jurídica.
Nominado: La legislación Colombiana se encarga de regularlo, calificarlo y desarrollarlo.
Prorrogable: Es decir, la posibilidad de continuar o revocar el contrato de arrendamiento
por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de
vencer el término pactado del arriendo
1.5. CLASES DE ARRENDAMIENTO
En el concepto del Doctor Leal Pérez en dos grandes grupos puede ser dividido el contrato de
arrendamiento:

Por la índole de prestaciones: arrendamiento de cosas, de obra y de servicios.
Por la naturaleza de sus bienes: arrendamientos de predios rústicos y urbanos, arrendamientos
de vivienda y locales comerciales.
1.5.1. Por la índole de prestaciones
1.5.1.1.Arrendamiento de cosas: el Código Civil en su artículo 1974, dice al respecto que “son
susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden
usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohibe arrendar y los derechos
estrictamente personales como los de habitación y uso”.
1.5.1.2. Arrendamiento de Obra: es aquel en que una de las partes se obliga a ejecutar una obra
por un precio cierto.
1.5.1.3. Arrendamiento de servicio: es aquel en que una de las partes se obliga a prestar a la otra
un servicio por precio cierto.
1.5.2. Por la naturaleza de los bienes: puede ser sobre predios urbanos y rústicos.
1.5.2.1. Bienes urbanos: entendemos por tales el arrendamiento de inmuebles para vivienda o
locales comerciales.

1.5.2.2. Predios Rústicos: Por predio rústico se entiende el predio rural destinado a la vivienda y
el cultivo, predominando este último.

Por la índole de sus
prestaciones
Arrendamiento
de cosas
Art. 1974
a 2027 C.C.
Arrendamiento
de obra
Art. 2053
a 2062 C.C.
CLASES DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO
Arrendamiento
de servicios
Art. 2063 C.C.
Predio
Rústico
Ley 100
de 1944
Ley 6a.
de 1975
Por la naturaleza de
Predio
Vivienda
Urbano
Ley 56
de 1985
Art. 5
sus bienes
Arrendamiento de
locales
comerciales
Arts. 518 a 524
del C.Co.

CLASES DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1.6. OBLIGACIONES DE LAS PARTES
1.6.1 Obligaciones del arrendador. Según el artículo 1982 Código Civil, el arrendador está
obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada, a mantenerla en estado de servir para el fin
a que ha sido arrendada, y a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la
cosa arrendada.
1.6.1.1. La Entrega
Es la principal obligación del arrendador. La entrega de la cosa en arriendo puede efectuarse por
cualquiera de las formas indicadas en el artículo 754 del Código Civil, es decir, permitiendo la
aprehensión de la cosa, mostrándola, entregando las llaves, etc. La entrega de la cosa se efectúa
válidamente cuando la cosa es puesta en el poder material o físico del arrendatario. No puede ser
mirada como tradición porque lo que se confiere es el goce o uso de la cosa.
1.6.1.1.1. Momento y lugar de la entrega. Si las partes no han estipulado momento y lugar
para la entrega, ésta se hará inmediatamente después del contrato, en el lugar que estaba la cosa
en dicho momento( Art. 1646 C. C.).

1.6.1.1.2. El arrendamiento a varias personas por separado. De acuerdo al artículo 1980
del Código Civil si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el
arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido al otro; si se ha hecho entrega a
ambos, aquel a quien se le haya hecho primero será preferido; pero si no se le ha entregado a
ninguno prevalece el título más antiguo.
1.6.1.1.3 Estado de entrega de la cosa arrendada. Nada dice expresamente el Código
acerca del estado en que debe entregar el arrendador la cosa arrendada; si debe entregarla en
buen estado, en cuyo caso se subentendería la obligación suya de realizar antes de la entrega las
reparaciones y mejoras indispensables para ponerla en esas condiciones; o si simplemente debe
entregarla en el estado en que se encuentra al momento de perfeccionarse el contrato. A
diferencia del nuestro, el Código Francés expresamente dispone que el arrendador debe entregar
la cosa en buen estado y con reparaciones de toda clase. Este vacío también fue llenado en
materia de vivienda urbana por el artículo 11 - 1 de la Ley 56 de 1985, conforme al cual el
arrendador debe entregar la vivienda “en buen estado de servicio, seguridad y sanidad”.
Teniendo en cuenta que el fin del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la
cosa arrendada, y que el goce efectivo de ésta no puede obtenerse sino en cuanto ella se
encuentre en buen estado, puede decirse que es de la naturaleza del contrato de arrendamiento

que la cosa arrendada debe entregarla el arrendador en buen estado, que esta circunstancia va
implícita en el espíritu de dicho contrato. Lo mismo puede deducirse del texto del numeral
segundo del artículo 1982 del C. C., desarrollado en el artículo 1985 del mismo ordenamiento:
ambas normas se refieren a la obligación del arrendador de mantener la cosa arrendada en buen
estado. Sólo se puede mantener algo en buen estado, cuando ese algo estaba en buen estado.
Lo acabado de exponer es ratificado por texto del inciso 3 del artículo 2005 del C. C., norma
que establece que el arrendatario es obligado a restituir la cosa en el estado en que le fue
entregado y, que si no constare dicho estado se presumirá que se le entregó en regular estado de
servicio.
En el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa antes de perfeccionarse el contrato, y
se haya decidido a tomarla en arriendo no obstante no hallarse en buen estado; o en el caso de
que la haya recibido en el estado deficiente en que se encontraba, sin hacer objeción alguna; o en
el caso de que en el contrato se hubiere hecho constar el mal estado en que se encontraba, cabe
deducir que el arrendatario consintió en recibir la cosa en el estado en que se hallaba, fuera de
que el precio del arrendamiento se fijó teniendo en cuenta ese estado. Se ven reforzadas las
anteriores consideraciones por el texto 2° del artículo 2033, cuando dice que el arrendador “será
responsable especialmente del mal estado del edificio: salvo que haya sido manifiesto o conocido
del arrendatario”.

La Corte Suprema de Justicia ha dicho que “El arrendador no tiene obligación de pagar al
arrendatario el costo de las reparaciones hechas en la cosa arrendada, aunque ellas sean
indispensables y no meramente locativas, cuando el menoscabo que se repara no ocurre después
de celebrado el contrato y durante el arrendamiento, sino que existe de un modo manifiesto
desde antes de constituirse aquél, pues en tal caso se supone que el arrendamiento quiso la cosa
en el estado en que se encontraba cuando contrató, estipulando como más le conviniera”.
1.6.1.1.4. Incumplimiento de la entrega. El incumplimiento en la entrega puede ser por dos
causas: por imposibilidad o por mora.
Imposibilidad: El artículo 1983 de Código Civil configura esta causa, “Si el arrendador, por
hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha puesto en imposibilidad de entregar la
cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios.
Habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena
fe que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o
prevenga de fuerza mayor o caso fortuito”.

Mora: El artículo 1984 Código Civil consagra que “Si el arrendador, por hecho o culpa suya o
de sus agentes o dependientes, es constituído en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario
derecho a indemnización de perjuicio.
Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad de el contrato, sea
por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el
arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que
el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito”.
1.6.1.2. Mantener la cosa en estado de servicio
El arrendador está obligado a efectuar durante el término que dure el arriendo las reparaciones
necesarias que requiere el bien para mantenerlo en buen estado, como son las obras o refacciones
que se dirigen a la conservación y permanencia útil de la cosa.
1.6.1.2.1. Mejoras y Reparaciones:
1.6.1.2.1.1. Mejoras necesarias: Son las efectuadas para conservar la existencia de la cosa, y su
uso natural. El artículo 1985 inciso primero del Código Civil, nos dice que “La obligación de
mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo todas las
reparaciones, a excepción de las locativas, las cuales corresponden al arrendatario” en
concordancia con el articulo 1986 del Código Civil donde estipula que “El arrendador en virtud

de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo no podrá, sin el
consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o
trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella(inciso primero)” .
1.6.1.2.1.2. Mejoras útiles: Son aquellas que tienen como objetivo directo el aumento del valor
de la cosa.
1.6.1.2.1.3. Mejoras voluptuarias: El artículo 967 del Código Civil. las define como aquellas que
“sólo consisten en objetos de lujo y recreo como jardines, miradores, fuentes, cascadas
artificiales y generalmente aquellas que no aumenten el valor venal de la cosa, en el mercado
general, o sólo lo aumentan en una proporción insignificante”.
1.6.1.2.1.4. Mejoras locativas. Según el Articulo 1998 del C. C. “Se entiende por reparaciones
locativas las que según las costumbres del país son de cargo de los arrendatarios , y en general de
aquellas especies de deterioro que generalmente se producen por culpa del arrendatario o de sus
dependiente, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales,
ect”, y según el articulo 2029 del C. C. Nos dice que “Será obligado especialmente el inquilino :
Primero. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías
reponiendo las piedras ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen;
Segundo. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques;
Tercero. A mantener en estado de servicio las puertas ventanas y cerraduras.

Se entenderá que a recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos que
se pruebe lo contrario.” , lo acabado de exponer es ratificado por los artículos 1985 y 2028 del
C. C.
1.6.1.2.2. Derecho de Retención del Arrendatario. El derecho de retención surge como una
consecuencia del no pago de alguna indemnización del arrendatario por parte del arrendador. En
tal circunstancia, el arrendatario podrá retener la cosa arrendada hasta el pago de los valores
respectivos, así se desprende lo consagrado en los artículos 1995 y 2417 del Código Civil.
1.6.1.3. Librar al arrendatario de toda perturbación
Esta obligación es de saneamiento, es la de permitir el uso y goce de la cosa arrendada. Se trata
de una obligación complementaria de la de proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa
arrendada. Esta obligación de saneamiento se refiere a los siguientes actos y vicios:
1.6.1.3.1. Actos Perturbatorios del Arrendador
El artículo 1986 del Código Civil dispone “El arrendador, en virtud de la obligación de librar al
arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá sin el consentimiento del arrendatario,
mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos que puedan turbarle o
embarazarle el goce de ella. Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave
inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de

una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho entre tanto el precio de renta, a proporción
de la parte que fuere.
Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente
para el objeto que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el
arrendamiento. El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen los perjuicios si las
reparaciones procedieren de causa que existía ya el tiempo del contrato y no era entonces
conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese
antecedentes para tenerla, o debiese por su profesión conocerla. Lo mismo será cuando las
reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda
subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario. ”. Si el arrendador
pretende hacer obras en la cosa arrendada que no consistan en reparaciones indispensables
deberá obtener previamente el consentimiento del arrendatario y en el caso de que las obras
tengan una larga duración que priven al arrendatario del goce de gran parte de la cosa, este tendrá
derecho a ponerle fin al contrato y a la indemnización de perjuicios.
1.6.1.3.2. Actos de Perturbación de Terceros
Es necesario distinguir entre perturbaciones de hecho y de derecho.
Por vía de hecho: es la ajena actitud de un tercero que causa una lesión exterior de repercusión
económica negativa al arrendatario. Se trata de actos ajenos al contrato, acciones externas

tendientes a perturbar el derecho de uso y goce del arrendatario, sin que el tercero aduzca
derecho alguno.
Por vía de derecho: Proviene de terceros que predican derecho sobre la cosa, cuando la
perturbación proviene de terceros que justifican algún derecho sobre la cosa arrendada y la causa
de ese derecho hubiere sido anterior al contrato, se vincula al hecho la responsabilidad del
arrendador porque se trata de una evicción, el arrendatario tendrá derecho a exigir una
disminución proporcionada de la renta, o a exigir la terminación del contrato y a pedir
indemnización de todos los perjuicios que se le hayan causado.
1.6.1.3.3. Vicios redhibitorios de la cosa arrendada
Los artículos 1990, 1991 y 1992 del Código Civil regulan las perturbaciones provenientes de
vicios redhibitorios.
El artículo 1990 del Código Civil preceptúa que el arrendatario tiene derecho a la terminación del
arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la
cosa impide hacer de ella el uso para el cual ha sido arrendada, sea que el arrendador conozca o
no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato, y aún en el caso de haber empezado
a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Ahora, si el
impedimento para el goce de la cosa parcial, o si la cosa se destruye en parte, el Juez, decidirá,

según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una
rebaja del precio o renta.
Al tenor del artículo 1991 del Código Civil, además de la resolución o terminación del contrato, el
arrendamiento tiene derecho a que el arrendador le indemnice el daño emergente (perjuicio o
pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido
imperfectamente o de haberse retardado su cumplimiento), si el vicio de la cosa ha tenido causa
anterior al contrato. Es más, si el vicio era conocido por el arrendador al tiempo del contrato, o si
era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo, se
incluirá en la indemnización el lucro cesante, (la ganancia o provecho que deja de reportarse, a
consecuencia de no haber cumplido la obligación o incumplido imperfectamente o retardado su
cumplimiento).
Por último, según el artículo 1992 del Código Civil, el arrendatario no podrá exigir la
indemnización de perjuicios, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a
sanearlo; o si el vicio era de tal naturaleza que no podía sin grave negligencia, ignorarlo; o si
renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo, el
arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios regulada por el artículo 1991 del
Código Civil.

1.6.2 Obligaciones del Arrendatario. El contrato de arrendamiento grava naturalmente al
arrendatario con las siguientes obligaciones:
1. Usar y gozar de la cosa de acuerdo con los términos o espíritu del contrato(Artículo 1996 del
C. C.).
2. Conservar la cosa objeto del contrato(Artículos 1997 a 1999 del C. C.).
3. Pagar el precio o renta(Artículos 2000 a 2002 del C. C.).
4. Restituir la cosa al fin del arrendamiento (Artículos 2005 a 2007 del C. C.).
1.6.2.1. Usar y gozar la cosa conforme o espíritu al contrato.
El arrendatario no puede usar la cosa sino bajo los fines señalados en el contrato; si viola esos
principios, se coloca frente a un caso de incumplimiento del contrato. Si el arrendatario no le da el
uso para el cual contrató o, a falta de estipulación, se aparta del espíritu del contrato o de la
naturaleza de la cosa arrendada o de la costumbre del lugar, se coloca en circunstancias de
incumplimiento del contrato; como consecuencia de ello, el arrendador tendrá derecho a pedir la
terminación del contrato con indemnización de perjuicios, o limitarse a exigir el pago de la
indemnización de perjuicios.
El arrendatario no tiene facultad para ceder el arriendo ni para subarrendar a menos que el
arrendador lo haya expresamente concedido, ya que la facultad de usar y gozar la cosa, otorgada

por el arrendamiento mismo es de carácter personal, solamente el arrendatario y las personas
indicadas en el contrato pueden ser sujetas de ese uso y ese goce”.
1.6.2.2. Conservar la cosa objeto del contrato
El arrendatario debe emplear diligencia o cuidado ordinario en el cumplimiento de sus
obligaciones, y especialmente en la conservación de la cosa, (Artículos 1997 1603 y 1604 del C.
C.),. Es responsable de la culpa leve.
El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas, entiéndase por éstas aquéllas especies de
deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes como
por ejemplo los descalabros de las paredes, rotura de cristales, etc.(Artículos 1998,1985,2028 y
2029 del C. C.)
Si el arrendatario falta a esta /obligación de conservar la cosa, deberá responder de los perjuicios
que cause al arrendador; en caso de que el deterioro de la cosa sea grave y culpable, el
arrendador podrá ponerle fin al arrendamiento.
1.6.2.3. Pagar el precio o renta
Es esta obligación un elemento esencial del contrato de arrendamiento ya que, sin ella, no podría
hablarse de contrato de arrendamiento. El inciso primero del artículo 2000 del Código Civil dice

“Que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta”, ratificando lo anunciado en el
artículo 1973 del C. C.
El precio debe ser cubierto por el arrendatario en el término convenido con el arrendador y en la
forma estipulada. El arrendatario debe pagar el precio o renta mientras el contrato subsista, a
excepción de que el contrato haya sido terminado por culpa suya, en este evento dicha obligación
subsistirá durante todo el tiempo hasta la expiración del plazo del contrato expresamente
estipulado.(Artículo 2002 del C. C.).
1.6.2.4. Obligación de restituir la cosa arrendada a la finalización del contrato.
El contrato de arrendamiento es temporal y, por lo mismo, es también temporal el derecho en
virtud del cual el arrendatario goza de la cosa arrendada. El arrendatario está en la obligación de
restituir la cosa arrendada una vez que termine el contrato de arrendamiento (artículo 2005, Inciso
1°).
1.7. CAUSALES DE TERMINACIÓN
además de terminar el arrendamiento por el mutuo discenso, anticipado o actual, de las partes,
también expira de los modos especiales de que trata el artículo 2008 del C. C.:
1. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato;

2. Por la extinción del derecho del arrendador;
3. Por la sentencia de juez en los casos que la ley ha previsto;
1.7.1 Por la Destrucción total de la cosa arrendada. El arrendamiento tiene por objeto
proporcionar al arrendatario el goce de una cosa durante un tiempo determinado. Es claro que la
destrucción de la cosa hace imposible la realización de ese fin y, por lo mismo, el contrato debe
terminar por falta de objeto. Desde el momento que se destruya la cosa, pues, cesan en sus
efectos tanto las obligaciones y derechos del arrendador, como los del arrendatario. Es indiferente
que la destrucción provenga de culpa del arrendatario, o de fuerza mayor o caso fortuito.
El artículo 2008 del C. C. habla de “destrucción total”, es decir, que la destrucción parcial, de la
cosa arrendada no la erige dicha norma en causal de terminación del contrato. En caso de
destrucción parcial considera la doctrina que debe aplicarse el artículo 1990 del C. C., es decir,
que es el Juez el que debe decidir, según las circunstancias, si ha de tener lugar la terminación del
arrendamiento, o si solamente cabe decretar una rebaja del precio o venta.
1.7.2 Terminación por expiración del tiempo estipulado por las partes para la duración
del contrato o por desahucio. El contrato de arrendamiento es de duración temporal. El
tiempo de su duración puede ser determinado e indeterminado.

El tiempo es determinado cuando en el contrato se estipula un término y se entiende que el
contrato expira al vencimiento de éste. El plazo es indeterminado cuando no se ha estipulado
duración del contrato ni existe costumbre sobre el particular, en este caso nos encontramos con
una indeterminación en el tiempo de duración del contrato por lo cual se debe precisar el
momento de expiración del arriendo. Esto se consigue mediante la figura conocida como
desahucio que es el aviso que una de las partes deben dar a la otra anticipadamente por el
período o medida de tiempo que regula los pagos de la cesación del contrato. El desahucio puede
provenir por cualquiera de las partes tanto del arrendador como el arrendatario.(Artículo 2009
del C. C.).
Como se ha expresado, el desahucio es una noticia anticipada que se ajustará al periodo o
medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio
será respectivamente de un día, de una semana, de un mes. Pero el plazo de desahucio no
empieza a correr inmediatamente que éste se produce, sino al mismo tiempo que comience a
correr el próximo período o medida del tiempo que regula el pago.
1.7.3 Por la extinción del derecho del arrendador. La extinción del derecho del arrendador
puede provenir por su propia culpa o por eventos ajenos a el.

1.7.3.1. Extinción del derecho del arrendador sin culpa suya. Según el artículo 2016 del C.
C., nos dice que “Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una
causa independiente a su voluntad, expirará el arrendamiento aun antes de cumplirse el mismo
tiempo que para su duración se hubiere estipulado.
Si por ejemplo el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el
arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al
fideicomisario; sin embargo de lo que se haya estipulado entre el arrendador y el arrendatario
sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 853, inciso 2º ” y el
artículo 2017 señala que “Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace
incierta la duración de su derecho, como la del usufructuario o la del propietario fiduciario, y en
todos los casos que su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no habrá lugar a
indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la resolución del derecho.
Pero si teniendo una calidad de esa especie, hubiere arrendado como propietario absoluto, será
obligado a indemnizar al arrendatario; salvo que este haya contratado a sabiendas de que el
arrendador no era propietario absoluto”.
1.7.3.2. Extinción del derecho del arrendador por culpa suya. Según lo que estipula el
artículo 2019 del C. C. “Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos,
como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace
cesión del usufructo al propietario, o pierde propiedad por no haber pagado el precio de venta,

será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en
derecho, no esté obligada a respetar el arriendo” y el artículo 2020 del C. C. “Estarán obligados
a respetar el arriendo:
1º ). Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo;
2º ). Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el
arrendamiento ha sido contraído por escritura pública exceptuados los acreedores hipotecarios;
3º). Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública
inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura”.

2. HISTORIA LEGISLATIVA DEL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Por razones de orden económico, político y social el legislador colombiano decidió penetrar en el
ámbito de la libertad contractual en materia de arrendamiento de ciertos bienes inmuebles
urbanos, para restringir la libre discusión sobre aspectos esenciales del mismo, en particular el
relativo al precio y al término de su duración.
El camino hacia la congelación y control de los arrendamientos, se abrió con la Ley 7a. de 1943,
mediante el parágrafo del artículo 3° concediéndose facultades al Gobierno Nacional en los
siguientes términos “Autorízase igualmente al Gobierno para dictar las medidas necesarias, a fin
de establecer el control de los arrendamientos de las habitaciones y locales urbanos”.
2.1. REFORMA DE 1936
La intervención del Estado en la economía empieza con la reforma constitucional de 1936,
amparada en el artículo 32 de Carta Fundamental, de ese año.

La primera aplicación del concepto de propiedad vertido en la Constitución de 1936 y el contrato
de arrendamiento, fue cuando se propuso la regulación del canon máximo de arrendamiento, en
virtud de la cual los concejos municipales serían los que fijarían los cánones de arrendamiento. Se
decía que el canon copaba la mitad del presupuesto familiar de la clase media. (Reforma 1936
artículo 32).
2.2. DECRETO 888 DE 1946
A través de este Decreto, emitido el 17 de Marzo de 1946, el Gobierno, mediante la regulación
los alquileres de inmuebles urbanos, consagra por primera vez un sistema de congelación de
precios, y para los nuevos arrendamientos fijó porcentajes escalonados en relación con el avalúo
catastral de los inmuebles. (Diario Oficial 26088 de 1946).
2.3. DECRETO 456 DE 1956
El 2 de Marzo de 1956 se expidió el Decreto 453, por medio del cual se suprimían los depósitos
y cauciones reales en los contratos de arrendamiento.

Artículo 1° “En los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos no se podrá exigir
depósito en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona, o pactarse
en contratos distintos de aquel en que se halla consignado el arrendamiento, o sustituirse por otras
bajo una denominación diferente a la indicada al inciso anterior”.
Artículo 2° “Los depósitos en dinero y demás cauciones prendarias constituidas hasta la fecha,
serán devueltos a los inquilinos al vencimiento del contrato, y su prórroga se sujetará a las normas
del presente Decreto”. (Diario Oficial 28995 Marzo 24 de 1956)
2.4. DECRETO 1070 DE 1956
El Decreto 1070 del 9 de Mayo de 1956 estableció la congelación de precios de los
arrendamientos de predios urbanos en ciudades capitales de departamento y en aquellas con más
de 50.000 habitantes.
Ningún arrendador, en estas ciudades descritas, podía cobrar un precio superior al que
devengaba el inmueble al 30 de Diciembre de 1955.

Este Decreto no sólo incluye la congelación de precios, sino que intervino incluso en la duración,
respecto de su terminación. En efecto, se dispuso que ningún arrendador podía exigir al
arrendatario la entrega del inmueble ni aún en el caso de vencimiento del contrato de
arrendamiento, si el arrendatario hubiere cubierto los respectivos cánones de arrendamiento en su
oportunidad. Así, en virtud del Decreto 1070 de 1956 el inmueble sólo podía solicitarse por
mora en el pago o cuando el arrendador requiera ocuparlo para su propia habitación o negocio, o
cuando necesitará demolerlo para realizar una nueva construcción (Diario Oficial 28748 del 6 de
Mayo de 1955).
2.5. PRECIOS CONGELADOS A 1956
La congelación de precios se hizo fundamentalmente con decretos expedidos por el Gobierno
Nacional en ejercicio de las facultades del legislador extraordinario consagradas en el artículo 121
de la Constitución Política.
En tal virtud, las normas respectivas no tenían vigencia permanente, sino condicionada apenas a la
subsistencia del estado de sitio, de suerte que al restablecerse éste dejarían de operar y
recobrarían plena vigencia las normas del Código Civil, apenas simplemente suspendidas por
aquellas.

Previniendo las consecuencias traumáticas que de esta manera el restablecimiento del orden
público pudiera ocasionar, pues, el Decreto 1070 de 1956 expedido con fundamento en el
artículo 121 de la Constitución adquirió fuerza permanente y se incorporó así al conjunto de la
normatividad ordinaria.
2.6. DECRETO 063 DE 1977
Artículo 1°. Este artículo precisó los términos de congelación contemplando y agrupando los
precios de los arrendamientos regidos por el Código Civil y por el Código de Comercio, al
mandar: “Ningún arrendador puede exigir un precio o renta superior al que hubiere sido
legalmente exigible en el período inmediatamente anterior al 27 de Diciembre de 1976, o a la que
se pacte por primera vez entre las partes respecto de inmuebles no arrendados con anterioridad a
la fecha indicada... El precio de arrendamiento de locales comerciales, queda congelado durante
la vigencia del contrato respectivo al nivel al cual hubiese sido exigible legalmente la obligación de
pago, en el período inmediato anterior al 27 de Diciembre de 1976, o al que se pacte por primera
vez”.
Artículo 5°. “Del informe. El informe exigido en el literal b) del artículo anterior contendrá:
a. Identificación de los inmuebles dados en arrendamiento;

. Nombre de los propietarios;
c. Relación de los contratos vigentes el 27 de Diciembre de 1976, y de los celebrados con
posterioridad a esta fecha, en la cual se indicarán los precios pactados en cada uno de ellos y los
nombres de los arrendatarios.
d. Relación de los comprobantes de pago por todo concepto, de los cuales se puedan deducir el
precio efectivamente pagado por los arrendatarios”.
Parágrafo. Con posterioridad al informe inicial, las personas registradas, deberán comunicar
trimestralmente a la entidad que otorgó el registro, las novedades ocurridas y las causas que les
dieron origen.
Artículo 6°. “Término para solicitar el registro. El registro de arrendador deberá solicitarse
por el interesado dentro del término de un (1) mes, contado a partir de la fecha de vigencia de
este Decreto.
Las personas naturales o jurídicas que con posterioridad a este Decreto se ocupen del
arrendamiento de bienes raíces urbanos ajenos, deberán registrarse dentro de los diez (10) días
siguientes a la iniciación de sus operaciones”.

Artículo 7°. “Condición para anunciarse como arrendador. Para anunciarse al público como
arrendador, las personas a que se refiere el artículo 3° de este Decreto, deberán citar el número
de su registro vigente. Esta obligación será exigible a partir del vencimiento de los términos
señalados en el artículo anterior”.
Artículo 8°. “De la suspensión del registro. Sin perjuicio de las demás sanciones que hubiere
lugar por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio o de la Superintendencia
Bancaria, el registro a que se refiere el artículo 3° del presente Decreto, será suspendido hasta
por el término de un (1) mes, mediante resolución motivada, por la autoridad que lo efectuó en los
siguiente casos:
1. Cuando no se rindieron los informes a que se refiere el artículo 5° de este Decreto o cuando
éstos fueren incompletos o inexactos.
2. Cuando en los informes presentados se establezca la violación a lo dispuesto por el Decreto
2770 de 1976 o demás normas concordantes.
3. Cuando las personas contempladas en el citado artículo 3°, se anuncien al público sin
mencionar el número del registro vigente que se les hubiere asignado”.
Parágrafo. Contra la providencia que ordena la suspensión del registro de arrendador
únicamente procede el recurso de reposición.

Artículo 21°. “Del subarriendo. En los casos autorizados por la Ley o por el respectivo
contrato para subarrendar, lo que en este Decreto se predica del arrendamiento, debe entenderse
aplicable también a los contratos de subarriendo de habitaciones y locales comerciales”. (Diario
Oficial No. 34704 de 1977 de 14 de Enero).
2.7. DECRETO 2923 DE 1977
El Decreto 2923 de 1977 concedió facultades a las partes para reajustar los cánones, con lo cual
se podía eludir la congelación, así:
1. Por mutuo acuerdo, hasta por una suma equivalente a la del valor mensual de reposición de
inversiones que efectuará el propietario en el inmueble, a condición de que fueran indispensables y
no locativas.
El reajuste mensual equivalía a la amortización de la inversión a sesenta y nueve (69) meses, sin
computar intereses de la suma invertida.

2. Por concepto de impuesto predial y complementarios en cuantía equivalente a dividir en doce
(12) cuotas iguales el aumento que debiera pagar el propietario en 1978. En los contratos
pactados durante 1978, el reajuste se aplicaría a los meses restantes de dicho año.
Contrato. Se ordenó que si el contrato era escrito, el arrendador, so pena de multa de tres (3)
mensualidades de arrendamiento impuesta por las autoridades administrativas (Gobernador,
Intendente, Comisario, Alcalde Mayor de Bogotá y Alcalde de los demás Municipios), debía
entregar al arrendatario copia autenticada del mismo. Se extendía al contrato la solemnidad
convenida.
A las mismas autoridades se les encargó la aplicación por cobro de cánones superiores al
congelado.
Terminación. Consecuentemente, se modificaron las causales de terminación del contrato y los
requisitos de la licencia administrativa correlativamente exigible.
Quedaron sometidos al requisito de la licencia, además de las establecidas en el Decreto 63 de
1977 (artículo 9°), cuando se comprobaba que el arrendatario no había cumplido su obligación
según el Código Civil, y cuando se negara al reajuste del canon por las reparaciones
indispensables (artículo 6° del Decreto 2923 de 1977). Por ello, en el artículo 7° se establecieron

los requisitos documentales que el propietario debía aportar a la solicitud de licencia, tales como
la escritura y certificado de propiedad, la garantía de cumplimiento de la realización de las obras,
constancia de la manifestación al inquilino y prueba sumaria de su rechazo, y la certificación del
inspector de obras en la cual conste la naturaleza de la reparación, de su necesidad, y costo.
La licencia por demolición, según el artículo 8° del Decreto en comento, en que se acreditara la
propiedad del dueño, la garantía de cumplimiento constituida a favor de las respectivas tesorerías,
que no exigían antes, la licencia de construcción y la copia del contrato de obra.
Asimismo, desembocaba en la petición de licencia administrativa para la entrega del inmueble
cuando el inquilino, una vez requerido por la autoridad administrativa correspondiente, no hubiere
efectuado las reparaciones locativas y con ello causare depreciación del inmueble o deterioro del
ambiente del vecindario.
Aunque, según esta causa, solamente podía acudirse cuando el arrendatario hubiese ocupado el
bien por más de dos (2) años, primero debería acudirse al requerimiento otorgándole un término
de noventa (90) días para que iniciara tales reparaciones dentro de los treinta (30) días siguientes,
y, luego, cuando incumplía, recurrir al trámite de licencia para la restitución del bien. Por ello la
causal era sumamente engorrosa, pues la experiencia determina que los trámites se dilatan, y luego
debía entablarse proceso de lanzamiento. (Diario Oficial 34943 del 31 de Enero de 1978).

2.8. DECRETO 2813 DE 1978
Con base en la facultad intervencionista y en la potestad reglamentaria, en diciembre de 1978 se
prorrogó, a partir del 1° de enero de 1979, la congelación de cánones de arrendamiento que se
había establecido desde 1976.
La concesión de las licencias administrativas para entregar inmuebles se descentralizó y se delegó
en los alcaldes municipales y menores de Bogotá, según la jurisdicción correspondiente a la
ubicación del bien, con lo cual evidentemente se le facilitaba al propietario su consecución, y la
segunda instancia se entregó a los Gobernadores, Comisarios, Intendentes y al Alcalde mayor de
Bogotá. La Superintendencia de Industria y Comercio continuó fallando la segunda instancia de
las licencias concedidas o negadas hasta el 31 de Diciembre de 1978.
El pago en establecimientos bancarios, que desde 1963 se había dispuesto fuera en el Banco
Popular para los cánones no recibidos por el arrendador, se autorizó que fuera hecho, donde no
funcionara ese banco, en la Caja de Crédito Agrario o en cualquier banco comercial del lugar de
la ubicación del inmueble, o en el más cercano, siguiendo esa prelación. Por los artículos 5°, 6° y
7° del mencionado Decreto se indicaron los requisitos de pago por consignación bancaria para
que tuvieran efectos liberatorios en esencia los que venían reconociéndose desde 1956.

Mediante el artículo 8°, el incumplimiento del inquilino cuando subarrendaba no estando
autorizado para ello, se erige en causal - lo cual, redunda decirlo - de terminación sin necesidad
de licencia administrativa, norma que nos parece infundada, porque la hermenéutica indica que la
violación al contrato es motivo de terminación y que la exigencia de la licencia es excepcional, de
aplicación restrictiva, imposible de extensión analógica, y con ello, lo que se imposibilitaba y
dilataba en últimas era la efectiva restitución del bien.
Dentro de esta misma línea de comentario, podríamos decir que las normas aclaratorias del
artículo 9°, en cuanto a la destinación de la licencia unilateralmente antes de haberse proferido la
resolución en primera instancia, o conjuntamente luego de concedida, sobraban, porque aquella
hipótesis se soluciona con la teoría del desistimiento de una petición, aunque no se entiende la
razón para que no lo fuera en cualquier tiempo; y, en la segunda hipótesis, el derecho
administrativo nuestro tiene bien averiguado que el desistimiento de un acto que afecte a un
tercero, del cual también es parte, activa o pasiva, requiere de su anuencia. (Diario Oficial 35180
del 17 de Enero de 1979).
2.9. DECRETO 3209 DE 1979

La década se inició con cambios legislativos sobre los arrendamientos, y para ello se expidió el
Decreto 3209, vigente desde el 1° de Enero de 1980.
Se autorizó el reajuste a los precios mensuales en un 10% para los inmuebles destinados a
vivienda cuya renta mensual fuera superior a $5.000 y tuvieren un (1) año o más de congelación;
y autoriza el reajuste en un 20% para los inmuebles cuya destinación sea distinta de vivienda o
comercio que tengan un precio mensual superior a los $2.500 y un (1) año o más de congelación.
Los contratos que se pactaran por primera vez quedaban congelados al canon pactado, según lo
disponían los decretos precedentes.
Como el reajuste se hacía exigible a partir del primero de enero de 1980, su incumplimiento
constituía causal de terminación del contrato, según los trámites del Código de Procedimiento
Civil, así como el subarriendo o cesión total o parcial sin autorización del arrendador.
La devolución de excedentes que se tramitaban ante el Gobernador, Comisario o Alcalde mayor
de Bogotá, en primera instancia, y en segunda instancia ante la Superintendencia de Industria y
Comercio, se ordenó que la conocieran los Alcaldes municipales y menores de Bogotá en primera
instancia, y la apelación ante el Gobernador, Comisario, Intendente y el Alcalde mayor de
Bogotá.

Año de 1981. Para este año se dictaron dos decretos, a saber: el 3450, que produjo la
liberación del régimen de congelación para los contratos regidos por el Código de Comercio, con
lo cual se independizan los relacionados con establecimientos mercantiles, oficinas, parqueaderos,
consultorios y, en general, los sometidos al Decreto 410 de 1971, en cuanto al canon de
arrendamiento.
El sistema de los artículos 518 y 523 del Código de Comercio parece que recobra su vigor,
aunque se mantuvo la exigencia de la licencia administrativa para las causales de terminación
regulada por los decretos 63 y 2923 de 1977.
Entonces, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana pactados antes del 1° de enero de
1981, quedaron congelados hasta el 31 de diciembre de ese año, y “durante el año de 1981 y a
partir de la fecha de vencimiento del plazo pactado o de su prórroga, el canon se reajustaría por
una sola vez en un 10%”. También se dispuso que las multas a los arrendadores por cobros de un
canon superior al congelado, se impondrían por los alcaldes menores de Bogotá y por los
alcaldes municipales en las demás ciudades.
Año de 1982. Finalizando el mandato constitucional del presidente en 1982, el asunto del
arrendamiento se resolvió mediante el Decreto 3745 del 29 de diciembre de 1981, que

prorrogaba hasta el último día de este año la congelación de arrendamientos dispuesta en todos
los decretos respecto de contratos celebrados antes del 1° de enero de 1982 sobre los inmuebles
urbanos, excepcionando los regulados en el Código de Comercio, pero se concedió que durante
la vigencia del Decreto, la cual venía entendiéndose anual, y a partir de la fecha del vencimiento
del contrato o su prórroga, el canon se podía reajustar por una sola vez y hasta en un 10% en el
porcentaje que acuerden los contratantes, el cual no debía rebasar ese 10%.
El incumplimiento constituía causal de terminación del contrato, según los términos del Código de
Procedimiento Civil.
(Diario Oficial 35564 del 23 de Julio de 1980).
2.10. DECRETO 3450 DE 1980 Y 237 DE 1981
El 22 de diciembre de 1980 se expide el Decreto 3450 por el cual se fijan nuevas normas sobre
el control de arrendamiento, disposición que establece nuevamente la congelación de contratos
de arrendamiento de inmuebles ubicados en áreas urbanas, distintos a los regulados por el Código
de Comercio, celebrados con anterioridad a la vigencia del Decreto. Según el inciso 2 del
artículo 1 del Decreto 3450 de 1980, al vencimiento del plazo pactado en tales contratos, el
canon mensual respectivo se podía reajustar en un 10%.

Este segundo inciso fue adicionado por el Decreto 237 del 2 de febrero de 1981, conforme al
cual, a partir de la fecha de vencimiento del plazo pactado en tales contratos o de su prórroga, el
canon de arrendamiento se reajustaría por una sola vez en un 10% (Diario Oficial 65674 del 7 de
enero de 1981).
2.11. DECRETO 3817 DE 1982
En ejercicio de las facultades otorgadas al Ejecutivo por el artículo 32 de la Constitución
Nacional y el parágrafo del artículo 3 de la Ley 7 de 1943, el Gobierno dictó el Decreto 3817 del
30 de diciembre de 1982, que fija el precio de arrendamiento en proporción al avalúo catastral
del inmueble, de acuerdo con los porcentajes allí establecidos. Los contratos aquí referidos son
únicamente aquellos destinados a vivienda urbana. Por lo que se exceptuaban los regulados por
el Código de Comercio. Tampoco se aplicaba el Decreto a los inmuebles que aún estando
destinados a vivienda se habían subarrendado sin autorización del arrendador, evento en el cual
éste bien podría optar entre dar por terminado el contrato o reajustar el precio.
Otro aspecto a destacar de este Decreto es que por vencimiento del término del contrato, ningún
arrendador podría exigir la entrega del inmueble si el arrendatario hubiere cubierto los precios del
arrendamiento oportunamente. De otra parte, si el inmueble se pide para ser ocupado por el
propietario del mismo por un término de un año, para su propia habitación o negocio, o porque

tenga que demolerse, la restitución se podía solicitar sin necesidad de licencia o trámite retributivo
previo (Diario Oficial 36162 del 31 de diciembre de 1984).

2.12. DECRETO 2221 DE 1983
Por el cual se dictan normas sobre control de arrendamientos de bienes inmuebles en áreas
urbanas.
El presidente de la República de Colombia, en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y
legales, en especial de las que le confiere el artículo 32 de la Constitución Nacional, y en
desarrollo del artículo 3° de la Ley 7° de 1943,
DECRETA:
Artículo 1°. “A partir de la vigencia del presente Decreto, los porcentajes a que se refiere el
artículo 1° del Decreto 3817 de 1982, para establecer el precio mensual de arrendamiento
permitido, serán los siguientes:
a. En contratos de arrendamiento, escritos o verbales, que se celebren respecto de inmuebles
ubicados en áreas urbanas y destinados total o parcialmente a vivienda, hasta el 1.3% del avalúo
catastral del inmueble arrendado;

. En contratos de arrendamiento, escritos o verbales, que se celebren respecto de inmuebles
ubicados en áreas urbanas, destinados a fines distintos de vivienda y que no estén regulados por
el Código de Comercio, hasta el 1.5% del avalúo catastral del inmueble arrendado”.
Parágrafo. Los porcentajes previstos en este artículo se calcularán proporcionalmente sobre el
área arrendada, si el contrato de arrendamiento no se refiere a la totalidad del inmueble avaluado
catastralmente.
Artículo 2°. El artículo 2° del Decreto 3817 de 1982 quedará así:
Artículo 2°. “Lo dispuesto en el artículo anterior no se aplicará en los siguientes casos:
a. En los contratos regulados por el Decreto 410 de 1971 [Código de Comercio];
b. En los contratos en los cuales el arrendatario subarriende todo o parte del inmueble o cambie
su destinación sin expresa autorización contractual o permiso del arrendador. En estos casos el
arrendador podrá optar entre la iniciación del juicio de lanzamiento o el libre reajuste del precio
mensual del arrendamiento;
c. En los contratos relativos a inmuebles que sean de propiedad de las entidades de beneficencia
pública legalmente establecidas;
d. En los contratos relativos a inmuebles calificados por autoridad competente como patrimonio
histórico o artístico, según las disposiciones de la Ley 163 de 1959 o las normas que lo
modifiquen;

e. En los contratos que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a
$5.000.000;
Si se arrendare parte de un inmueble avaluado en más de $5.000.000 pero el avalúo
proporcional de la parte arrendada fuere inferior a esa cantidad, se aplicará lo dispuesto en el
artículo primero del presente Decreto;
f. En los contratos de arrendamiento que se celebren a partir de la vigencia de este Decreto,
respecto de las edificaciones que garanticen uno o más créditos individuales otorgados por el
sistema de valor constante y cuya construcción se hubiere financiado o se financie por el mismo
sistema.
Para que pueda tener efectos de excepción prevista en este litera, el crédito individual de valor
constante deberá estar vigente al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Parágrafo 1°. En los casos de subarriendo previstos en el literal b) de este artículo, quedarán a
salvo las acciones del subarrendatario contra quien se arrendó el inmueble.
Si el arrendador decidiere reajustar el precio mensual del arrendamiento, éste no podrá efectuar el
contrato de subarriendo.

Parágrafo 2°. Los contratos de arrendamiento que celebren las entidades públicas estarán
sujetos al presente Decreto en cuanto a la determinación del precio del arrendamiento. En los
demás aspectos se regirán por lo dispuesto en las normas de contratación administrativa previstas
por el Decreto 222 de 1983”.
Artículo 3°. “Para los efectos de la aplicación del artículo 1° del presente Decreto, podrá tenerse
en cuenta el monto del avalúo catastral estimado por el propietario conforme a lo dispuesto por el
artículo 13 de la Ley 14 de 1983”.
Artículo 4°. “Los contratos de arrendamiento celebrados antes de la vigencia del presente
Decreto, en los cuales se hubiere pactado un precio que resultare inferior a los porcentajes
establecidos en el artículo 1° continuarán ejecutándose en los mismos términos pactados, hasta su
vencimiento o el de su prórroga; de allí en adelante la renta podrá reajustarse hasta el tope
máximo establecido en dicho artículo.
Si vencido el término del contrato o su prórroga y al aplicarse la tarifa máxima indicada en el
artículo 1° resultare que el precio del arrendamiento es inferior al que se venía causando, éste no
sufrirá modificación alguna”.
El parágrafo del artículo 4° del Decreto 3817 de 1982 quedará así:

Parágrafo. “Si al vencer el término del contrato o el de su prórroga, el arrendatario no se
aviniere a pagar el precio del arrendamiento de conformidad con le presente Decreto, el
arrendador podrá dar por terminado el contrato”.
Artículo 5°. El artículo 6° del Decreto 3817 de 1982 quedará así:
Artículo 6°. “Cuando el propietario haya de ocupar el inmueble arrendado por un término
mínimo de un (1) año, para su propia habitación o negocio, o haya de demolerlo para efectuar
una nueva construcción, o lo requiera para reconstruirlo o repararlo con obras necesarias que no
puedan ejecutarse sin su desocupación, podrá solicitar la restitución el inmueble sin necesidad de
licencia ni trámite administrativo previo. Igual derecho tendrá el arrendador en el evento previsto
por el parágrafo del artículo cuarto”.
Artículo 6°. El artículo 7° del Decreto 3817 de 1982 quedará así:
Artículo 7°. “Cuando el propietario o el arrendador, en su caso, en ejercicio del derecho
consagrado en el artículo anterior, instaure demanda contra el arrendatario para obtener la
restitución del inmueble por cualquiera de las causas allí previstas, deberá seguirse, en lo
pertinente, el trámite contemplado por el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

“Para entablar la demanda será indispensable requerimiento escrito previo, dirigido al arrendatario
por correo certificado con una antelación no inferior a treinta (30) días hábiles. Este requerimiento
es irrenunciable”.
“Salvo el evento contemplado en el parágrafo del artículo cuarto del presente Decreto, no podrá
admitirse la demanda mientras el propietario no otorgue caución como la establece el artículo 678
del Código de Procedimiento Civil, a favor del demandado y a órdenes del juzgado competente,
equivalente a doce (12) mensualidades de arrendamiento”.
“El propietario tendrá un plazo de treinta (30) días hábiles, contados a partir de la entrega del
inmueble, para ocuparlo o para iniciar las obras tendientes a la demolición, reparación o
reconstrucción del mismo, según lo que hubiere afirmado en la demanda”.
“Parágrafo. El trámite de esta clase de procesos se adelantará ante los jueces competentes para
conocer del juicio de lanzamiento según las normas vigentes.”
“Si la acción fuere ejercida por razón del evento previsto en el parágrafo del artículo 4°, el valor
de los cánones que el demandado debe consignar según lo señalado en el inciso 2° del numeral
5° del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, será aquel a cuyo pago no se avino el
arrendatario”.

Artículo 7°. “La caución a que se refiere el artículo 7° del Decreto 3817 de 1982 se hará
efectiva, por orden del Juez competente, a solicitud del interesado, cuando se establezca que
transcurrió el plazo allí previsto sin que el inmueble hubiera sido ocupado o sin que se hubieran
iniciado las obras pertinentes, según el caso.”
“Para estos efectos se seguirá el trámite indicado en el inciso 4° del artículo 508 del Código de
Procedimiento Civil”.
Parágrafo. La solicitud a que se refiere este artículo únicamente podrá presentarse dentro del
año siguiente a la fecha de desocupación del inmueble. Vencido dicho término sin que se hubiese
presentado, la caución se cancelará a petición de quien la haya presentado o de sus
causahabientes.
Artículo 8°. “La Superintendencia de Industria y Comercio en Bogotá y en las ciudades donde
funcionen oficinas seccionales, y los Alcaldes municipales en el resto del territorio nacional,
tendrán a su cargo la vigilancia y el control necesarios para garantizar la aplicación de lo dispuesto
en la norma sobre control de arrendamientos.

Al efecto, podrán verificar, de oficio o a solicitud de cualesquiera personas, el cabal cumplimiento
de las disposiciones vigentes en materia e imponer multas sucesivas hasta por el doble del precio
mensual del arrendamiento a quienes incurran en violaciones de las mismas, sin perjuicio del
control y vigilancia que la Superintendencia ejerce sobre las agencias y oficinas de finca raíz”.
Artículo 9°. “Los arrendatarios que hubieren pagado un precio o renta superior al permitido en
las normas sobre el control de arrendamiento, tendrán derecho a la devolución de los excedentes
pagados. Si la devolución no se hiciere voluntariamente, podrá exigirse mediante orden expedida
por los Alcaldes municipales y Alcaldes menores del Distrito Especial de Bogotá, de conformidad
con lo establecido en los artículos 16, 17 y 18 del Decreto 63 de 1977 y 5° del Decreto 2813 de
1978”.
Artículo 10. “El presente Decreto rige a partir de la fecha de su promulgación y deroga todas las
disposiciones que le sean contrarias, en especial el Decreto 160 de 1983 y el artículo 23 del
Decreto 1325 del mismo año”.

3. NORMATIVIDAD VIGENTE PARA
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
LEY 56 DE 1985
Por iniciativa del Gobierno que trataba de dar soluciones adecuadas para el problema de
vivienda, el Congreso expidió la Ley 56 de 1985 sobre el arrendamiento de vivienda urbana y su
autocontrol.
Artículo 1. “Objeto de la ley: Esta ley tiene por objeto:
Fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamientos
de los inmuebles urbanos destinados a vivienda.
Determinar el valor del canon respectivo y sus reajustes”.
Principios que consagra:
Esta Ley, básicamente, está inspirada en el principio de equidad, ya que reconoce el derecho a la
vivienda para la familia colombiana como una obligación del Estado necesaria para la vida y
desarrollo económico de la comunidad.

También encuentra su inspiración en el principio constitucional de que la propiedad debe cumplir
un interés social y que los intereses particulares deben estar supeditados a los generales y al bien
común.
Artículo 2. Definición
La Ley 56 de 1985 define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como "aquel por el
cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce total o parcial de un
inmueble urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio determinado".
Artículo 3. Forma del Contrato
“El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito, las partes deben
ponerse de acuerdo, al menos acerca de los siguientes puntos:
Nombre e identificación de los contratantes. (Arrendador y Arrendatario).
Identificación del inmueble objeto del contrato.
Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea el caso, así como de las
zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble.
Término de duración del contrato.
Valor y forma de pago del canon de arrendamiento.
Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del
inmueble objeto del contrato”.

Artículo 4. Prohibición de Depósitos
“En los contratos de arrendamientos de inmuebles urbanos no se podrá exigir depósitos de dinero
efectivo u otra clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que
conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario”.
“Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse
en documento distintos a aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o
sustituirse por otras bajo una denominación diferente.”
Artículo 5. “Clasificación de los Contratos de Arrendamiento
a. “Contrato de Arrendamiento Individual: Habrá contrato de arrendamiento para Vivienda
Urbana, cualquiera que sea la estipulación, siempre que una o varias personas naturales reciban
para su albergue o el de su familia, o el de terceros cuando se trate de personas jurídicas, un
inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales”
b. “Contrato de Arrendamiento Mancomunado: Es aquel que aparece cuando dos o más
personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él, comprometiéndose
solidariamente al pago de su precio”.

c. “Contrato de Arrendamiento Compartido: Esta clase de contrato versa sobre parte de un
inmueble que no sea independiente del mismo y cuyo goce es compartido con el arrendador o
con otros arrendatarios”.
d. “Contrato de Pensión: Este, versa sobre parte de un inmueble que no sea independiente e
incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un
año”.
Artículo 6. Subarriendo y Cesión
“El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar a menos que medie
autorización expresa del arrendador”.
“En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato y exigir la entrega
del inmueble a celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales. Esto también lo establece el
artículo 2004 del Código Civil”.
Artículo 7. Término del Contrato
“El término del contrato del arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación
expresa se entenderá celebrado por el término de un (1) año”.

Artículo 8. Prórroga
“Todo contrato de arrendamiento para vivienda urbana es entendido prorrogado en iguales
condiciones y por el término inicial, siempre que el arrendatario haya cumplido con las
obligaciones a su cargo y se avenga a los reajustes del canon autorizado por las normas legales”.
Artículo 9. “Fijación del Canon de Arrendamiento en Vivienda Urbana
Se refiere a que el precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes. El canon, deberá
ser en moneda legal, pero en ningún caso podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor
comercial del inmueble, o de la parte del que sea dado en arriendo. Así mismo, “la estimación
del valor comercial no podrá exceder del equivalente a dos veces el avalúo catastral fijado a lo
establecido en los artículos 4o, 5o, 6o, 12o y 13o de la Ley 14 de 1983”. “Para los demás
inmuebles, que figuren en el registro catastral, el valor comercial podrá ser estimado hasta cuatro
(4) veces el avalúo catastral”.
El Gobierno Nacional mediante Decreto - Ley que expidió en uso de sus facultades
extraordinarias conferidas por el artículo 28 de la Ley 14 de 1983 determinará el sistema de
estimación del límite máximo del valor comercial de los inmuebles que no estén incorporados en el
Registro Catastral, que sean objeto de vivienda compartida y que estén arrendados por el sistema
de contrato de pensión.

Artículo 10. “Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del
contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon en una proporción que
no sea superior a la meta de inflación siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en
el artículo noveno (9o.) de la presente ley.
“Parágrafo: Si se presentan diferencias entre la meta de inflación y la inflación registrada por el
DANE, que acumulen más de tres puntos porcentuales en un solo año, el Gobierno Nacional
podrá autorizar un incremento adicional en los cánones de arrendamiento el cual se llevaría a cabo
en la siguiente renovación del contrato posterior a dicha autorización”.
Obligaciones de las partes
Artículo 11. “Obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador las siguientes:
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del
contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad
y poner a su disposición los servicios, cosas y usos conexos y los adicionales convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen
estado de servir para el fin convenido en el contrato.
3. Entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del reglamento interno en buen
estado de servir para el fin convenido en el contrato.

En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en
adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso
común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean
atribuibles a los arrendatarios y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda.
4. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el capítulo II, título XXVI,
libro 4 del Código Civil”.
Artículo 12. “Obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del arrendatario:
1. Pagar al arrendador en el inmueble arrendado o en el lugar convenido, el precio del
arrendamiento. En el evento de que el arrendador rehuse recibir el pago en las condiciones y lugar
acordados, el arrendatario podrá efectuarlo mediante consignación a favor del arrendador en las
instituciones autorizadas por el Gobierno para tal efecto de acuerdo con el procedimiento legal
vigente.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros
distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal
uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o
sustituciones necesarias.
3. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos internos y las que expida el Gobierno en
protección de los derechos de todos los vecinos.

En el caso de vivienda compartida y de pensión el arrendatario está obligado además a cuidar las
zonas y servicios de uso común y efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones
necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o a la de sus dependientes; y las demás
obligaciones consagradas para los arrendatarios en el capitulo III, título XXV), libro 4 del Código
Civil”.
Causales de Terminación del Contrato
Artículo 15. “Terminación por mutuo acuerdo. Las partes en cualquier tiempo y de
común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.”
Artículo 16. “Terminación por parte del arrendador. Son causales para que el arrendador
pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de los cánones y reajustes dentro del término
estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que causen la desconexión o pérdida del servicio
cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el
cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del
arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de
los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención,
debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del
arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del
arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento interno o de
propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
“Además, el arrendador podrá darlo por terminado unilateralmente durante las prórrogas
mediante preaviso dado con tres (3) meses de anticipación y el pago de una indemnización
equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el
arrendatario estará obligado a restituir el inmueble”.
Artículo 17. “Terminación por parte del arrendatario. Son causales para que el
arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
(1) La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción
premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a
su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del
restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer
como arrendatario.

(2) La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el
disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente
comprobada ante la autoridad policiva.
(3) El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al
arrendatario por la ley o contractualmente.
“Además, el arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
dentro del término inicial o el de sus prórrogas previo aviso escrito al arrendador, con un plazo no
menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses
de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el
inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención
de la autoridad administrativa competente, sin perjuicio de acudir a la acción judicial
correspondiente”.
“No habrá lugar a la indemnización si el aviso de terminación por parte del arrendatario se refiere
al término estipulado en el contrato”.

3.1. DECRETO 1919 DE 1986
DECRETO LEY 1919 DE 1986
El Presidente de la República de Colombia,
Artículo 1. “- Para los efectos de la estimación del límite máximo del valor comercial de los
inmuebles que sean objeto de contrato de arrendamiento de vivienda compartida, pensión o no
incorporados a catastro, se tendrá en cuenta la clasificación que por categorías de precios se
establece en el presente Decreto”.
Artículo 2.- “Las categorías de precios de que trata el artículo anterior son las siguientes:
Categoría A: Vivienda con condiciones de independencia y servicios esenciales
Categoría B: Vivienda con servicios esenciales y áreas compartidas.
Categoría C: Vivienda por piezas o pensiones.
“Dentro de cada una de estas categorías se tendrán en cuenta, igualmente, como factores
determinantes de la estimación del límite máximo del valor comercial del inmueble: ubicación
según el estrato social, materiales de construcción y acabados, y época de construcción”.

Artículo 3.- “Las autoridades catastrales fijarán anualmente el valor estadístico de metro
cuadrado para las diferentes categorías previstas en el presente Decreto, teniendo en cuenta lo
establecido en el inciso segundo del artículo precedente”.
Artículo 4.- “El límite máximo del valor comercial de los inmuebles que sean objeto de contrato
de arrendamiento de vivienda compartida, pensión o no incorporados al catastro, será establecido
de común acuerdo entre las partes contratantes teniendo en cuenta lo establecido en los artículos
1, 2 y 3 del presente Decreto”.
Artículo 5.- “En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, cuando el arrendamiento
considere que el valor comercial sobre el cual se determinó el canon de arrendamiento supera los
precios del mercado, podrá solicitar por escrito, dentro de los seis (6) meses siguientes a la
celebración del contrato o a la fecha en que se haga exigible el incremento, la regulación del
mismo por el sistema pericial ante la Superintendencia de Industria y Comercio o ante la autoridad
en quien ella delegue tal función”.

Artículo 6.- “Dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de presentación de la
solicitud de que trata el artículo anterior, la Superintendencia de Industria y Comercio o la entidad
en quien ella delegue tal función, procederá a designar, por orden alfabético, la persona que ha de
practicar el experticio, de la lista de expertos inscritos para el efecto ante tales entidades, o en su
defecto, de los peritos expertos en propiedad raíz inscritos en las listas de auxiliares de la justicia
de la respectiva jurisdicción”.
Artículo 7.- “El perito tomará posesión de su cargo ante quien hizo la designación, dentro de los
cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de notificación de su nombramiento, expresando bajo
juramento que se compromete a cumplir bien, imparcial y fielmente las funciones de su cargo”.
Artículo 8.- “El perito rendirá su dictamen dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su
posesión. Del mismo, se ordenará dar traslado al arrendador y arrendatario por el término de
dos (2) días hábiles para que se presenten objeciones. Vencido este término, si no se hubieran
presentado objeciones, el funcionario competente proferirá la providencia correspondiente
acogiéndose al dictamen pericial; si hubiere objeciones, éstas serán dirimidas por el funcionario
competente, quien hará la regulación del caso con base en el concepto del perito, las objeciones
formuladas, la costumbre y la equidad natural.

“La decisión que en uno u otro caso se profiera será susceptible del recurso de reposición ante el
funcionario que dictó la providencia, pudiendo solicitarse la designación de un nuevo perito”.
Artículo 9.- “Cuando de la regulación del valor comercial del inmueble resultante del
procedimiento descrito en los artículos 5, 6, 7 y 8 del presente Decreto, apareciere que el precio
del arrendamiento legalmente exigible es inferior al efectivamente cobrado en la providencia
respectiva, se ordenará además al arrendador que dentro de los treinta (30) días hábiles
siguientes a la ejecutoria de tal providencia, consigne a favor del arrendatario los excedentes a
que hubiere lugar, en cualquiera de las entidades a que se refiere el Artículo veintidós (22) del
presente Decreto”.
“Parágrafo. - La providencia mediante la cual se ordena la devolución de excedentes presta
mérito ejecutivo.”
Artículo 10.- “Transcurridos treinta (30) días hábiles contados a partir de la fecha de ejecutoria
de la providencia de que trata el artículo anterior, sin que el arrendador haya acreditado la
consignación allí prevista, la Superintendencia de Industria y Comercio o la autoridad en quien ella

delegue tal función, procederá a imponerle multa hasta por cinco (5) veces el precio mensual de
arrendamiento exigido en cada caso y con destino al fondo especial de la Superintendencia de
Industria y Comercio”.
Artículo 11.- “En caso de desacuerdo de las partes contratantes respecto del precio de los
servicios, cosas o usos adicionales, se someterá a justiprecio de peritos, para lo cual deberá
observarse el procedimiento establecido en los artículos 5, 6, 8 y 9 del presente Decreto, e
imponer la sanción establecida en el Artículo diez (10) si a ello hubiere lugar, a favor del Fondo
Especial de la Superintendencia de Industria y Comercio”.
“Parágrafo.- El arrendatario deberá detallar en la solicitud los servicios, cosas o usos
adicionales sobre los cuales ha de versar el experticio y anexar prueba siquiera sumaria del
contrato de arrendamiento.”
Artículo 12.- “Cuando las asociaciones previstas en la Ley 56 de 1985 incumplan las
obligaciones señaladas por la ley, se harán acreedoras a las siguientes sanciones que impondrá la
Superintendencia de Industria y Comercio o la autoridad en quien ella delegue tal función:

a. Multas sucesivas hasta por el doble del valor de un (1) salario mínimo mensual vigente a la
fecha de su imposición, con destino al Fondo Especial de la Superintendencia de Industria y
Comercio
b. Cancelación definitiva de la personería jurídica en caso de reincidencia”.
Artículo 13.- “La violación a las demás disposición sobre control de arrendamiento de vivienda
urbana será sancionada en cada caso por la Superintendencia de Industria y Comercio o por la
autoridad en quien ella delegue tal función, con multas con destino al Fondo Especial de la
Superintendencia de Industria y Comercio, así.
a. Por violación a lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley 56 de 1985, multa hasta por veinte (20)
veces el salario mínimo legal mensual vigente al momento de su imposición en cada caso.
b. Por incumplimiento a las disposiciones sobre matrícula o registro de arrendador, multa en
cuantía que no podrá ser inferior a cinco (5) veces el salario mínimo legal mensual vigente al
momento de su imposición, ni superior a diez (10) veces dicho salario mínimo”.

“Parágrafo.- En la providencia mediante la cual se impone la sanción aquí prevista se ordenará
además al arrendador devolver el depósito o garantía exigida al arrendatario.
La providencia mediante la cual se ordena la devolución presta mérito ejecutivo.”
Artículo 14.- “Para imponer las sanciones aquí previstas las autoridades competentes
adelantarán por escrito la investigación correspondiente, la cual podrá iniciarse de oficio, a
petición de parte o por informes de otras entidades mediante el procedimiento descrito en los
artículos 16 y siguientes del presente Decreto”.
Artículo 15.- “El funcionario competente se abstendrá de proseguir investigación cuando
aparezca plenamente comprobado:
a. Que el hecho investigado no ha existido
b. Que el investigado no lo ha cometido
c. Que el hecho investigado no constituye contravención a las normas sobre arrendamientos
d. Que la acción no podía iniciarse o proseguirse”.

Artículo 16. - “El funcionario competente, siempre que exista mérito para ello, dictará auto
ordenando la apertura de la investigación con el fin de esclarecer los hechos y la responsabilidad
del presunto contraventor”.
Artículo 17.- “Ordenada la apertura de la investigación, se citará al presunto infractor mediante
comunicación cablegráfica para que comparezca el día y la hora señalados a rendir sus
descargos”.
“Parágrafo.- Si el obligado a rendir descargos no compareciere en la fecha indicada y no la
justifique dentro de los tres (3) días hábiles siguientes, el funcionario competente adelantará las
diligencias investigativas que considere pertinentes y dará términos a la actuación procesal.”
Artículo 18.- “Vencido el término para rendir descargos, el investigado tendrá un término de
cinco (5) días hábiles para allegar y solicitar pruebas, el cual podrá prorrogarse por una sola vez y
por un período igual al inicialmente señalado, a petición del interesado. Vencido este término, el
funcionario competente ordenará practicar las pruebas solicitadas, si fueren pertinentes, y las de
oficio que considere necesarias”.

Artículo 19.- “Una vez practicadas las pruebas y sin necesidad de auto que así lo declare, el
funcionario competente deberá proferir la providencia respectiva”.
Artículo 20.- “Las providencias que pongan fin a la investigación correspondiente se notificarán
personalmente a los interesados o a sus representantes o apoderados; pero si dentro de los cinco
(5) días hábiles siguientes al envío de la citación no se pudiere hacer notificación personal, ésta se
hará por edicto, el cual se fijará en lugar público del respectivo despacho, por el término de diez
(10) días hábiles, con inserción de la parte resolutiva de la providencia”.
Artículo 21.- “Contra las providencias que pongan fin a la actuación administrativa aquí prevista
procederán los siguientes recursos, previa consignación de la multa impuesta, según fuere el caso:
1) El de reposición ante el mismo funcionario que tomó la decisión para que la aclare, modifique,
revoque o adicione.
2) El de apelación, para ante el inmediato superior jerárquico, con el mismo propósito.
3) El de queja, cuando se rechace el de apelación.
“La oportunidad y presentación de los anteriores recursos de regirán por las disposición
contenidas en el Código Contencioso Administrativo”.

Artículo 22.- “Las consignaciones previstas en el presente Decreto se harán en el Banco Popular
del lugar de ubicación del inmueble; en su defecto, las consignaciones se harán en la Caja de
Crédito Agrario, Industria y Minero”.
Artículo 23.- “Para efectos de la entrega provisional de que trata el inciso 2° del artículo 17 de la
Ley 56 de 1985, la Superintendencia de Industria y Comercio o la autoridad a quien ella delegue
tal función, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el
cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar a cabo
la entrega del inmueble.
“Cumplido lo anterior, se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación
cablegráfica a fin de que comparezcan el día y hora señalados al lugar de ubicación del inmueble
para efectuar la entrega al arrendador.”
“Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario
competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre, que para su custodia

designará de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador, a cuyo cargo corran
los gastos del secuestre.”
“De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la
diligencia”.
Artículo 24.- “La Superintendencia de Industria y Comercio determinará el sistema mediante el
cual se liquidarán los honorarios de los peritos y secuestre y se asegurará su pago.
“Los honorarios del perito o peritos correrán por cuenta del solicitante o recurrente, según el
caso”.
Artículo 25.- “El presente Decreto rige a partir de la fecha de su publicación y deroga las
disposiciones que le sean contrarias”.
3.2. DECRETO 2282 DE 1989
Esté Decreto reforma el artículo 417 del Código de Procedimiento Civil que conduce,
básicamente, a la permanencia, por parte del arrendatario en el uso y goce de una cosa inmueble
a pesar de que se extinga el derecho del arrendador sobre ella. Al tratar sobre “La entrega de la

cosa por el tradente”, dice “El adquiriente de un bien cuya tradición se haya efectuado por
inscripción del título en el registro, podrá demandar a su tradente para que le haga la entrega
material correspondiente. También podrá formular dicha demanda quien haya adquirido en la
misma forma un derecho de usufructo, uso o habitación. Al practicarse la entrega no podrá
privarse de la tenencia al arrendatario que pruebe siquiera sumariamente, título emanado del
tradente, siempre que sea anterior a la tradición del bien al demandante... En este caso, la entrega
se hará mediante la notificación al arrendatario para que en lo sucesivo tenga al demandante como
su arrendador, conforme al respectivo contrato” (Diario Oficial No. 39013 de Octubre 7 de
1989)
3.3. DECRETO 1816 DE 1990
Por el cual se reglamenta la Ley 56 de 1985,
El Presidente de la República de Colombia,
En ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales, en especial de las que le confiere el
ordinal 3° del artículo 120 de la Constitución Nacional y en desarrollo de la ley 56 de 1985;

DECRETA:
Artículo 1 Total - Parcial.- “Para los efectos del artículo 2° de la Ley 56 de 1985, se entiende
que los calificativos de “total o parcial” se refieren exclusivamente al área, a los servicios, los usos
bien sea conexos o adicionales de un bien inmueble destinado a vivienda”.
Artículo 2 Contrato escrito. - “Si el contrato de arrendamiento consta por escrito, el
arrendador deberá suministrar al arrendatario copia del mismo, autenticada o con firmas
originales. El incumplimiento de lo aquí previsto se sancionará conforme a lo establecido en el
artículo 3° del Decreto 2923 de 1977”.
Artículo 3 Arrendamiento compartido. - “Para los efectos del numeral 3° del artículo 6° de la
Ley 56 de 1985, se entiende por contrato de arrendamiento compartido, aquel que versa sobre el
goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el
goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios”.
Artículo 4 Inmueble Independiente. - “Por inmueble independiente o parte independiente de
un inmueble se entiende aquel o aquella porción que por sí sola constituye una unidad de vivienda,
en la forma como la definen las normas de propiedad horizontal, que tenga salida a la vía pública

directamente o por pasaje común, aunque no esté constituido como esta clase de propiedad y no
tenga avalúo catastral”.
Artículo 5 Subarriendo o cesión. - “Conforme a lo dispuesto por el artículo 6° de la Ley 56 de
1985, cuando exista subarriendo o cesión sin autorización expresa del arrendador, éste podrá dar
por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la restitución del inmueble o celebrar un
nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efecto,
situación que se comunicará por escrito al arrendatario”.
Artículo 6 Precio en moneda extranjera.- “El precio mensual de arrendamiento que sea fijado
por las partes puede hacerse en cualquier moneda legal, limitándolo a lo establecido en el Decreto
444 de 1967, que señala en su artículo 249: “Las obligaciones en moneda extranjera que no
correspondan a operaciones de cambio exterior y que se originen con posterioridad a este
Decreto, se pagarán en moneda legal colombiana a la tasa del mercado de capitales vigentes en la
fecha en que fueron contraídas”.
Artículo 7 Reajuste de canon.- “Para efectos del reajuste del canon de arrendamiento a que
hace referencia el artículo 10 de la Ley 56 de 1985, en los contratos de arrendamiento verbales o
en los escritos en los cuales no se haya pactado dicho reajuste, el arrendador comunicará antes
del vencimiento del término inicial del contrato de arrendamiento o el de sus prórrogas al

arrendatario, por telegrama o correo certificado o cualquier otro medio, el momento del
incremento y la fecha en que se hará efectivo”.
Artículo 8 Pago de cánones por consignación.- “En desarrollo del numeral 1° del Artículo 12
de la Ley 56 de 1985, si el arrendador, dentro del período pactado para la cancelación por parte
del arrendatario del canon de arrendamiento, se niega a recibir el pago del precio que legalmente
se debe efectuar, podrá el arrendatario cumplir su obligación consignando las respectivas sumas
en el Banco Popular del lugar de ubicación del inmueble, dentro del día hábil siguiente al
vencimiento de tal período y dando aviso al arrendador dentro de los cinco (5) días siguientes a la
consignación; las consignaciones subsiguientes se efectuarán dentro del período pactado.
“En los lugares donde no exista Banco Popular, la consignación se podrá efectuar en la Caja de
Crédito Agrario, Industrial y Minero. Si no existiere tampoco ésta, en cualquiera de los bancos
comerciales del lugar del inmueble. En su defecto, en el lugar más cercano, observando el orden
de prelación aquí señalado”.
Artículo 9 De la consignación.- “La consignación de que trata el artículo anterior, se realizará a
favor del arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y el banco o la entidad que
reciba el pago conservará el original del título, cuyo valor quedará a disposición del arrendador.

“El banco o la entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realice dos
duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual deberá estar
indicado en cada duplicado.”
“Al momento de efectuar la consignación, dejará constancia en el título que se elabore la causa de
la misma, así como también el nombre del arrendatario, la dirección precisa del inmueble que se
ocupa y el nombre y dirección del arrendador o su representante según el caso”.
“Parágrafo 1 Validez del pago.- Para que el pago efectuado de conformidad con estas
disposiciones tenga plena validez, el arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada a
la dirección del arrendador o su representante según el caso, mediante comunicación postal o
telegráfica debidamente certificada y enviar copia del título correspondiente, dentro de los cinco
(5) días siguientes a la consignación.”
“Parágrafo 2 Demostración del pago.- Se considera que el pago queda plenamente
demostrado, cuando el interesado presente el recibo de la consignación efectuada en la forma
indicada anteriormente, junto con la copia certificada del aviso dado al arrendador.”

“Parágrafo 3 - El Banco Popular o cualquiera otra de las entidades autorizadas que hayan
recibido pagos por concepto del arrendamiento, entregará al arrendador o a quien lo represente,
el valor consignado, previa presentación del título y la respectiva identificación.”
Artículo 10.- “Para el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley 56 de 1985, la
Superintendencia de Industria y Comercio o la autoridad en que se deleguen dichas funciones,
será la autoridad competente para intervenir en caso de renuencia del arrendador a expedir al
arrendatario el correspondiente comprobante de pago del canon”.
Artículo 11. “Requisitos para terminación por el arrendador.- Para que el arrendador pueda dar
por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento, en el evento previsto en el inciso final
del artículo 16 de la Ley 56 de 1985, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a. Comunicar telegráficamente o por correo certificado al arrendatario o a su representante
legal, con una antelación no inferior a tres (3) meses a la fecha señalada para la terminación
del contrato, y asimismo, comunicar que se pagará la indemnización de ley. Tal
comunicación deberá ser dirigida a la dirección del inmueble arrendado.
b. Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la Superintendencia de Industria y
Comercio o de la entidad en la que delegue tal función, la indemnización de que trata el
artículo 16 de la Ley 56 de 1985 dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada

para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades
mencionadas en el artículo octavo del presente Decreto y la Superintendencia de Industria y
Comercio allegará copia del título respectivo al arrendatario o le enviará comunicación en
que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en el canon vigente a la fecha del preaviso.
c. Al momento de efectuar la consignación, se dejará constancia en los respectivos títulos de las
causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su
representante.
d. Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada,
recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la reglamentación que para tal
efecto dicte la Superintendencia de Industria y Comercio”.
“Parágrafo.- En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá
derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el
correspondiente proceso de restitución del inmueble.”

“Si el arrendador con la aceptación del arrendatario, desiste de dar por terminado el contrato de
arrendamiento, podrá solicitar a la Superintendencia de Industria y Comercio o a la autoridad a
que se deleguen dichas funciones, la autorización para la devolución de la suma consignada.”
Artículo 12. Requisitos terminación por el arrendatario.- “Para que el arrendatario pueda
dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el inciso
2° del artículo 17 de la Ley 56 de 1985, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a. Comunicar su intención de dar por terminado el contrato, telegráficamente o por correo
certificado al arrendador o a su representante legal, con una antelación no inferior a tres (3)
meses a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato; asimismo, comunicar
que se pagará la indemnización de ley.
Tal comunicación deberá ser dirigida a la dirección del arrendador o su representante.
b. Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la Superintendencia de Industria y
Comercio o de la entidad en la que delegue tal función, la indemnización de que trata el
artículo 17 de la Ley 56 de 1985 dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada
para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades
mencionadas en el artículo 8° del presente Decreto y la Superintendencia de Industria y

Comercio allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que
se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se liquidará con base en el canon vigente a la fecha del preaviso.
c. Al momento de efectuar la consignación, se dejará constancia en el respectivo título de las
causas de la misma, como también el nombre y la dirección del arrendador o de su
representante
d. Si el arrendador cumple con la obligación de recibir el inmueble en el día señalado, tendrá
derecho al pago de la indemnización, de conformidad con la reglamentación que para tal
efecto expida la Superintendencia de Industria y Comercio”.
“Parágrafo.- En caso de que el arrendador no reciba el inmueble se procederá de conformidad
con lo estipulado en el artículo 23 del Decreto 1919 de 1986.”
Artículo 13. Matrícula de arrendador.- “Las personas naturales o jurídicas a que se refiere el
artículo 20 de la Ley 56 de 1985, deberán obtener la matrícula del arrendador ante la
Superintendencia de Industria y Comercio en Bogotá y Cundinamarca; quienes tuvieren su

domicilio en otras regiones del país, efectuarán esta matrícula ante la gobernación, intendencia o
comisaría del lugar”.
“Parágrafo.- Aquellas personas naturales o jurídicas que se dediquen a arrendar bienes raíces
de su propiedad o de terceros y cuya actividad no sea considerada por la Corporación Nacional
de Turismo como hotelera y por lo tanto no tengan la correspondiente licencia de funcionamiento
como tal, estarán obligadas a dar cumplimiento a lo ordenado en este artículo, quedando
sometidas a las disposiciones legales vigentes en materia de arrendamiento.”
Artículo 14.- “Este Decreto rige a partir de la fecha de su publicación.
Publíquese y cúmplase.
Dado en Bogotá, D. E., a los seis (6) días del mes de Agosto de mil novecientos noventa (1990).

3.4. DECRETO 2223 DE 1996
CAPÍTULO I
Artículo 1 “El canon mensual de los arrendamientos de vivienda urbana será fijado por las partes
en moneda legal, pero de conformidad con el artículo noveno de la Ley 56 de 1985 en ningún
caso podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él
que se de en arrendamiento. La estimación del valor comercial no podrá exceder en dos (2)
veces el avalúo catastral”.
Artículo 2 “Derecho del arrendatario. En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana
cuando el arrendatario considere que el valor comercial sobre el cual se fijó el canon de
arrendamiento supera los precios del mercado, podrá solicitar por escrito dentro de los seis (6)
meses siguientes a la celebración del contrato o a la fecha en que se haga exigible su incremento la
regulación por el mismo por el sistema pericial, ante la Alcaldía Mayor de Santafe de Bogotá, en
la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y ante las alcaldías municipales, en
los términos señalados por el Decreto Ley 1919 de 1986”.
Artículo 3 “Prohibición de depósitos. En cumplimiento del Artículo 4° de la Ley 56 de 1985, en
los contratos de arendamiento de inmuebles urbanos no se podrá exigir deposito en dinero

efectivo u otra clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que
conforme de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario”.
Artículo 4 “Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del
contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon en una proporción que
no sea superior a la mitad de inflación siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en
el artículo 1° del presente Decreto en concordancia con el artículo 9° de la Ley 56 de 1985”.
Artículo 5 “Reclamos. Todo arrendatario al que se le vulneren las normas consagradas tiene
derecho a presentar su reclamación ante las Alcaldías Distritales o Municipales correspondientes
y ante la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Calina”.
Artículo 6 “Monitoreo. La Superintendencia de Industria y Comercio deberá conformar con sus
funcionarios un grupo de trabajo encargado de monitorear la atención de las quejas y
reclamaciones que surtan los arrendatarios en los diferentes municipios. Así mismo, deberá
brindar toda la asesoría necesaria a fin de que los ciudadanos conozcan las normas vigentes en
materia de arrendamientos y formulen adecuadamente sus reclamaciones”. (Diario Oficial 42936
del 10 de Diciembre de 1996).

4. PREDIOS RÚSTICOS
Es común la denominación de colono o de aparcero para calificar al arrendatario de los que el
Código Civil llama predios rústicos. Pero interesa observar que el aparcero no siempre es, en un
sentido estricto, arrendatario, pues hay formas más cercanas en este campo, a la sociedad que al
arrendamiento. En la aparcería se cede la tierra para su cultivo o cosecha a cambio de un precio
que no es canon fijo, sino una participación en los productos o en el precio de la venta de estos.
Hay allí un evento incierto de utilidades o pérdidas que debe podría bajo el rubro de las
sociedades civiles (arts. 2079 C.C. y SS).
Hay opiniones valiosas en el sentido de que no existe - en casos como éste, como tampoco en el
arrendamiento de intangibles mercantiles a cambio de regalías prorrateadas en los productos -
incompatibilidad para que concurran los contratos de sociedad y locación.
Reglas Particulares
El arrendador es obligado a entregar el predio rústico en los términos estipulados; si la cabida es
diferente de la estipulada, hay lugar al aumento o disminución del precio, o a la rescisión del
contrato, según lo dispuesto para la compraventa.
5.

El arrendatario es obligado a gozar del fundo responsablemente, es decir, tiene el uso y el goce
del predio rústico arrendado; de lo contrario, podrá el arrendador atajar el mal uso, exigiendo
fianza u otra seguridad competente y, en caso grave, podrá hacer cesar el arrendamiento.
La facultad que tenga el colono para plantar, no incluye la de derribar árboles, salvo que así se
haya expresado en el contrato. El colono debe cuidar de que el lugar no sea usurpado y está en la
obligación de avisar al arrendador, siempre que conozca la extensión y los linderos de la heredad.
El arrendatario tiene derecho a pedir rebaja del precio, alegando casos fortuitos extraordinarios
que hayan destruido o deteriorado la cosecha. Facultad que no tiene el arrendatario aparcero.
No habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, debe darse el desahucio con anticipación
de un año, para hacerlo cesar. El año se entiende del modo siguiente: el día del año en que
empezó la entrega del fundo al arrendatario, se mira como el día inicial de todos los años
sucesivos y el año de anticipación se cuenta desde este día inicial, aunque el desahucio se haya
dado un tiempo antes. Las partes pueden acordar otras reglas si lo juzgaren conveniente.

Obligaciones
Debido a que en Colombia la aparcería se reglamenta como contrato autónomo, no como
arrendamiento, 11 analizaré las obligaciones surgidas del contrato desde la perspectiva jurídica
francesa pues, desde esta perspectiva, el arrendamiento agrícola constituye el arrendamiento
rústico de derecho común. Las reglas que traza el ordenamiento francés para los arrendamientos
agrícolas, se aplican pues, en principio a los demás arrendamientos rústicos, entre ellos la
aparcería.
Obligaciones del arrendador rústico
El arrendador de bienes rústicos tiene algunas obligaciones idénticas a las que el derecho común
le impone al arrendador urbano: Obligaciones de entregar; obligaciones de conservar;
obligaciones de garantía contra la evicción y contra los vicios ocultos.
Así pues, es suficiente con remitirse a las reglas del derecho común, con indicación tan sólo de las
particularidades referentes a los arrendamientos rústicos.
El arrendador tiene la obligación de entregar el fundo en buen estado de reparaciones, se prohibe
toda cláusula en contrario, porque conduciría a que el arrendatario soportara las cargas que no
deben incumbirle.

En el curso del arrendamiento, el arrendador tiene la obligación de asegurar las reparaciones
mayores 12 ; los artículos 802 a 806 del Código Rural Francés, con la finalidad de mejorar la
vivienda rural, le obliga al arrendador a dedicar una parte de la renta a ejecutar obras en la casa
donde se albergue el arrendatario y sus obreros y, en los edificios de la explotación.
Obligaciones del arrendatario
Como en el arrendamiento urbano, el arrendatario rústico tiene las obligaciones de pagar el
precio, de usar la cosa según su destino, de conservarla y de devolverla, pero esas obligaciones
presentan algunas particularidades, en materia de predios rústicos, y existen obligaciones que son
peculiares del arrendamiento rústico.
Revisión del importe de las rentas
Contempla el derecho Francés la posibilidad que tiene cada una de las partes para pedirle al
tribunal la revisión del importe de la renta. Pero la revisión no puede ser reclamada antes del
tercer año del arrendamiento, y no surte efecto sino para el período restante que corra desde el
día de la demanda. No es admisible ésta más que si el precio es superior o inferior al menos en
una décima parte al valor arrendaticio normal del bien. Por cada una de las partes no puede ser
formuladas sino una demanda única de revisión.

Extinción del Arrendamiento Rústico
Acuerdo de las partes
El acuerdo de voluntades puede dar por terminado el arrendamiento rústico; pero este acuerdo
debe manifestarse en el curso del arrendamiento; sin embargo la Ley contempla la obligación de
surtir el desahucio con anticipación de un año. Para el derecho francés toda cláusula del
arrendamiento rústico que prevea por anticipado la extinción del arrendamiento, o que señale
para el mismo una duración inferior a nueve (9) años, será nula.
Fallecimiento del arrendatario
El fallecimiento del arrendatario le permite a los herederos del rentero exigir la rescisión en todos
los casos; origina la misma facultad para el arrendador, salvo que existen cónyuge, ascendiente o
descendiente que reúna ciertos requisitos 13 .
El incumplimiento culposo
El incumplimiento culposo de las obligaciones por una de las partes, le permite a la otra exigir la
resolución del contrato, ya que se aplica la cláusula resolutoria implícita en todo contrato.
Naturaleza de la aparcería
La aparcería es un contrato por el cual el propietario de un fundo le da en arrendamiento al
arrendatario, llamado medianero a aparcero, por una duración determinada, con fines de

explotación agrícola, contra la distribución de los frutos y de las pérdidas. Al comparar esta
definición con la del arrendamiento agrícola se advierte que no hay entre ambas convenciones
sino una diferencia: el arrendamiento agrícola da lugar a la percepción de frutos determinados por
anticipado en especie y cantidad, cualquiera que sean los resultados de la actividad; mientras que
la aparcería le procura al arrendador ingresos variables, según los resultados. En nuestro
ordenamiento jurídico, sin embargo, ésta diferencia no se contempla pues el arrendamiento de
predios rústicos contempla las mismas cualidades del arrendamiento.

5 CONCLUSIONES
1. El contrato de arrendamiento reviste una gran importancia práctica, dada la frecuencia de su
utilización por toda clase de personas, siendo un instrumento técnico que el derecho proporciona
para hacer posible que quien requiere servicio de alguna cosa que no pueda adquirir como dueño,
o que simplemente no desea adquirir con tal carácter, obtenga ese servicio y satisfaga así su
necesidad tomando en arriendo la cosa requerida.
2. El contrato de arrendamiento se realiza periódicamente, y consiguientemente, las obligaciones
se cumplen de manera sucesiva y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento, y de esta
característica se deriva que no se hable de resolución del contrato sino de terminación o
resiliación cuando ha comenzado a ejecutarse.
3. Los elementos constitutivos del arrendamiento se podrían precisar diciendo que son, en
primer lugar, una cosa o bien cuyo goce temporal se otorga por una parte a la otra; en segundo
lugar, un precio que el arrendatario queda obligado a pagar, precio que toma el nombre de canon
cuando se paga periódicamente. Y finalmente, es menester el consentimiento de las partes
respecto de la cosa, del precio y de la clase de contrato.

ANEXO
0 0 0 1 D P Z D P Z S E
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TÍTULO: Sentencia de 1995, Julio 27
AUTOR. COLOMBIA, CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. SALA CIVIL. Sentencia de
fecha 27 de Julio de 1995. Magistrado Ponente: Nicolás Bechara Simancas.
HECHOS. Sociedad C vende al demandado P un predio en 1983l a su vez P arrienda el
inmueble a la sociedad C con facultad para sub - arrendar, sociedad C suscribe contrato de
arrendamiento con P, S y T de una estación de servicios que funciona en el mismo predio en
1985, en cl contrato P, S y T se comprometen a vender de manera exclusiva los productos
suministrados por sociedad C y a no ceder el sub - arriendo.
En el mismo contrato celebrado en 1983 entre P y sociedad C había celebrado contrato de
suministro donde sociedad C se obliga a suministrar a P y este a comprarle a sociedad C y
vender en el inmueble dado única y exclusivamente productos suministrados por sociedad C. En

1987 P enajeno la estación de servicios A al que posteriormente sub arriendo a P, S y T, la
estación de servicio cambio de proveedor comprándole a la competencia de Sociedad C,
Sociedad C demanda a P por incumplimiento de contrato y solicita se condene a P a pago de
lucro cesante. El a quo declara ciertas las pretensiones del demandante, P apela ante el Tribunal
quien en sentencia revoca la decisión del a - quo y declara inexistencia del contrato de suministro
por novación tácita, inexistencia del contrato del arrendamiento por novación tácita, nulidad del
contrato de arrendamiento y de suministro.
PROBLEMAS JURÍDICOS
PROBLEMA JURÍDICO No. 1 ¿Opera la novación tácita cuando concurre entre los mismos
sujetos los contratos de suministro y arrendamiento?
PROBLEMA JURÍDICO No. 2 ¿El arrendamiento de cosa propia es nulo?
TESIS
AL PROBLEMA No. 1. “... La existencia de una novación tácita del contrato de suministro
inicialmente pactado entre CODI y Rodrigo Pérez no existe, pues ésta supone de manera
invariable, la sustitución de una obligación por otra, fruto del acuerdo de las partes (tanto en la
subjetiva como en la objetiva) en orden a dar por extinguida la ablación primitiva, para
reemplazarla por otra nueva que difiere sustancialmente de aquella y en relación con la cual el

deudor queda exclusivamente vinculado. Querer los efectos de la nueva obligación es, entonces,
cual lo ha definido esta sala, condición fundamental de la novación, bien sea por que así lo
declaren expresamente las partes o porque sea circunstancia claramente deducible de la intención
de las mismas ...
“.... Por consiguiente, si al tenor del artículo 1693 inciso 1. Del Código Civil para que la
novación se de es necesario que lo declaren las partes o que aparezca indudablemente que su
intención ha sido novar, porque la nueva obligación envuelve la extinción de la antigua y si en
interpretación de esa norma la jurisprudencia de esta sala ha sido enfática en sostener que ... No
hay novación si no hay sustitución de una obligación por otra anterior....
AL PROBLEMA No. 2 “... Preciso es rectificar que lo prohibido en la ley es la compra de cosa
propia, y que, como medida restrictiva que es, ella no tiene en principio aplicación en frente del
arrendamiento de cosa propia....”
Al concluirse en el fallo que el contrato de arrendamiento es nulo, por aplicación analógica de la
regla de la compraventa que señala que la compra de cosa propia no vale, lo mismo que el
suministro, se evidencia la falencia en cuanto los supuestos fácticos de uno no pueden ser tenidos
en cuenta para el otro, como equivocadamente lo tuvo en cuenta el sentenciador.

APRECIACIÓN CRÍTICA. Manifiesta el Tribunal que al haber realizar P con Sociedad C un
contrato de suministro en virtud del cual se comprometía a vender en el centro de servicios los
bien suministrados por sociedad C y posteriormente P haber arrendado a la sociedad C dicho
estación de servicios... Al perder P la tenencia del loca, que pasa a ser administrado por sociedad
C en calidad de arrendataria ya no podría P cumplir el contrato de suministro y por tanto se ve
extinguido por novación tácita, pues evidentemente resulta que los dos contratos, el de suministro
y el de arrendamiento no pueden coexistir (C.C. Artículo 1693); sin embargo la Corte expresa
que para que se de le novación es necesario que las partes así lo expresen y por tanto no es dable
que ésta opere por sí misma.
En otro de los análisis, el Tribunal por aplicación análoga de la ley llega a la conclusión de
declarar nulo el arrendamiento de cosa propia porque dice ... La ley antes que permitir prohibe,
tanto la venta de cosa propia como el arrendamiento de un bien propio. Sin embargo la Corte
aclara que la aplicación del supuesto fáctico de la compraventa no es dable para el arrendamiento
y con esto deja en calor y abre la posibilidad que se de la figura del arrendamiento de cosa
propia.
FUENTES FORMALES. Código Civil Artículo 1693, 1741.

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TÍTULO: Sentencia de 1995, Agosto 15
AUTOR. COLOMBIA, CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. SALA CIVIL. Sentencia de
fecha 15 de Febrero de 1995. Magistrado Ponente: Carlos Esteban Jaramillo.
HECHOS. T celebra contrato de arrendamiento con Z por una duración de 20 años
prorrogables por otros 20, Z a su vez subarrienda el inmueble a B por la suma de $200.000
mensuales, B posteriormente adquiere por compraventa el inmueble B y la hija de T quién había
quedado como propietaria después de la muerte de su padre comunicaron la compraventa a Z y
B desde entonces dejo de pagar los cánones.
Z demanda a B solicitando se declarara terminado el contrato de arrendamiento con B por haber
incurrido éste en mora en el pago de la renta. Y por tanto se decrete el lanzamiento y la entrega
del inmueble al arrendador Z.

Como excepciones proponen B “mejor derecho” “confusión” e inexistencia legal del contrato de
arrendamiento.
En primera instancia el fallo acredita la excepción de confusión.
El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali mediante sentencia del 209 de Abril de 1992
expresó que la excepción que debía aceptarse era la de existencia de mejor derecho por parte de
B. Considero por tanto improcedente la excepción de confusión. Con fundamento en el artículo
305 del C.P.C.: resuelve las otras excepciones.
PROBLEMAS JURÍDICOS
PROBLEMA No. 1. Se considera violatorio del principio de la cosa juzgada el que el juez de
segunda instancia determine como prospera una excepción que no examino el a quo?
PROBLEMA No. 2 Se puede decir que existe confusión cuando el sub arrendatario adquiere
por compra del bien arrendado?
TESIS
AL PROBLEMA No. 1 “... Establece el artículo 306 numeral segundo del C.P.C que cuando
el juez de primera instancia encuentra probada la excepción que conduzca a rechazar todas las
pretensiones de la demanda, podrá abstenerse de examinar las restantes. Y que si el superior

considere infundada aquella excepción resolverá sobre las otras, aunque quién alego no haya
apelado de la sentencia.
Basta con observar con cuidado este texto para concluir que el mismo, ha de ser entendido como
determinante de la posibilidad que tiene el ad quem, en sede de apelación desde luego, de decidir
sobre la totalidad de las excepciones presentadas por el demandado, cuando la excepción
aceptada por el a quo resulta en concepto del primer infundada, independientemente de que haya
estudiado o no las restantes formuladas.
“Esta inteligencia de la norma en cuestión tiene respaldo en los antecedentes históricos de su
establecimiento. Ella proviene sin duda alguna del anterior Código Judicial, en el que expresaba
“Si el juez encuentra probada una excepción perentoria, no tiene obligación de estudiar las demás
propuestas o alegadas. El silencio del juez no impide que el superior estudie y falle las otras, si
encuentra infundada la que el juez considera probada, aunque excepcionalmente no haya apelado
de la sentencia”...
Por tanto el Tribunal está autorizado legalmente para examinar la totalidad de las excepciones
presentadas, hayan sido o no examinadas por el juez en primera instancia, cuando encuentre
infundada la excepción aceptada por éste último, luego sobre este presupuesto, es imposible

aceptar la tacha de invalidez que respecto del fallo impugnado, plantea el recurso en estudio,
aduciendo falta de competencia funcional en el Tribunal que lo profirió.
AL PROBLEMA No. 2 “.... Se considera que cuando el sub arrendatario compra el inmueble
objeto del contrato opera el fenómeno de confusión al concurrir en una misma persona las
calidades de deudor y acreedor, derivada de dos contratos iguales de arrendamiento que
permiten el goce de un mismo inmueble, aunando uno sea de sub arriendo y no obstante la
diferencia en el valor de los contratos sea tan tajante.
Sin embargo considero el Tribunal improcedente la excepción de confusión porque si bien en el
demandado concurrieron las calidades de arrendador y sub arrendatario, no aconteció lo propio
con la de sub arrendador; es decir, no se dieron las calidades de deudor y acreedor en la relación
contractual objeto de controversia para que exista la posibilidad de generar el pago que, el decir
del juzgador, es el fenómeno que se produce cuando hay confusión.
“... Si el mero tenedor puede proponer su nueva calidad de propietario y a la vez poseedor a
quien antes reconocía como dueño, con mayor razón se las puede oponer a quien tuvo la tenencia
de la cosa que luego le traspaso, pues no es lógico que el nuevo tenedor o mejor quien pretende
recuperar la tenencia del bien sub arrendado, pueda hacerlo del dueño y poseedor del mismo sin
esgrimir un título mejor al que ya exhibe el propietario; por tanto lo que se configura en éste caso
es la existencia de “mejor derecho”.

FUENTES FORMALES. Código de Procedimiento Civil artículo 306, Código Civil Artículo
1724, Código de Procedimiento Civil artículo 280
REFERENCIAS TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO DE CALI. Sentencia de Abril
20 de 1992.
CRITICA. La Corte argumenta una la no existencia de la confusión en el hecho de que el
subarrendador compro el bien al dueño más no al arrendador con quien había pactado el
contrato de arrendamiento y con quién, por tanto sustentaba la calidad de deudor. Que al no
sustentar con el dueño ni la calidad de acreedor ni de deudor antes de la compraventa, no existe
confusión porque los créditos compensados sería en contrato en los que se puede dar la
confusión pero no serían créditos en las mismas personas con las que se realizó el contrato...” es
decir, no se dieron las calidades de deudor y acreedor en la relación contractual objeto de
controversia para que exista la imposibilidad de generar el pago que, el decir del juzgador, es el
fenómeno que se produce cuando hay confusión....”
No compartimos la apreciación del tribunal pues la confusión no se da solo en relación con el
crédito, pues si bien es cierto que el Código Civil contempla que la confusión se da cuando en una
misma persona concurran las calidades de acreedor y deudor, también es comprensible que en el

derecho civil la concepción de confusión no es taxativa sino que es aplicable no solo en relación
con el crédito sino también con relación a las personas ejemplo: el artículo 942 del Código Civil al
tratar el tema de las causales de extinción de las servidumbres en el numeral tercero (3) expresa
“... Por la confusión, o sea la reunión perfecta e irrevocable de ambos predios en manos de un
mismo dueño....” en este caso no es necesaria la existencia de una relación anterior para que se
produzca el fenómeno de la confusión, basta solo que concurra la calidad de dueño en un mismo
predio, igual podríamos decir en el caso que nos compete, no es necesaria que la relación anterior
entre subarrendador y propietario, basta con que concurra en la persona del subarrendador la
calidad de dueño para que exista la confusión, en otras palabras la confusión no se predica
únicamente de los créditos “compensados” sino en la calidad de la persona.
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TÍTULO: Sentencia de 1970, Abril 22
AUTOR. COLOMBIA, CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. SALA CIVIL. Sentencia de
fecha 22 de Abril de 1970. Magistrado Ponente: Cesar Gómez Estrada.

HECHOS. En conocimiento del Juzgado Civil Municipal el señor A demandó al señor S. Entre
A arrendatario y S arrendador por cinco (5) años suscribieron un contrato de arrendamiento. A
tendría opción de compra por $1.500.000 dentro del año siguiente a la celebración del contrato,
si no se vendía a un tercero, participando A de la mitad del excedente de $1.500.000, se vende
E, sin que A recibiera lo acordado por lo que demanda.
S responde alegando incumplimiento de lo acordado, S en demanda de reconvención
pretensionando: El contrato de arrendamiento no tiene vida legal por faltar de registro oportuno,
si tuvo vida queda resuelto por falta de cumplimiento en pago del canon, no pago de prestaciones
a trabajadores de la hacienda, por venta de la mayor parte del terreno arrendado. Pide que se
obligue al demandado la devolución de la parte del terreno que ocupa.
S debe entregar a A el mayor valor recibido en dinero efectivo de Enka de Colombia S.A. por
venta de la hacienda objeto del contrato. Sentencia el juzgado obligado a S a partir con A el
mayor valor de la enajenación: No reconoce el incumplimiento del contrato por falta de pruebas,
da validez al contrato. Declara extinguido el contrato por afectar el dominio de S, A debe pagar a
S por no pagarse los cánones.
El Tribunal Superior confirma la sentencia en lo atinente y condena al pago de intereses a S y
condena a S al pago de costas; S afecto el goce de A enajenado el predio por lo que A no pago

cánones cuando las obligaciones recíprocas se incumplen ninguno de los contratantes está en
mora.
PROBLEMAS JURÍDICOS
PROBLEMA No. 1 El incumplimiento de las obligaciones en el contrato de arrendamiento
produce la resolución del contrato?
PROBLEMA No. 2 En el ejercicio de la acción resolutiva la demanda judicial es acto de
constitución de mora según lo preceptuado en el artículo 1608 del C.C.?
TESIS
AL PROBLEMA No. 1. Por encajar el arrendamiento dentro de la categoría de los llamados
contrato de ejecución o tracto sucesivo no podía aquella pretensión extintiva corresponder con
exactitud al fenómeno resolutorio pues es sabido que la resolución está destinada a producir
efectos ex tunc, o sea retroactivo, lo cual no es posible que ocurra en tratados de contratos de la
categoría mencionada, en los cuales los actos de ejecución ya consumados no pueden hacerse
desaparecer, por no permitirlo la naturaleza misma de la relación que los causa. En esa clase de
contratos, pues cuando son bilaterales, el incumplimiento de una de las partes no genera la acción
resolutoria propiamente dicha, sino una acción con efectos ex nunc o sea limitados hacia el futuro,
que suele denominar de terminación o cesación.

AL PROBLEMA No. 2 Pudiera argüirse que la demanda misma inicial de esta causa equivale al
requerimiento, o que consigo lo lleva, de suerte que es inmotivado por innecesario exigirlo y
echarlo menos, con el alcance exceptivo anotado. Pero al respecto se observa que ello podría
haberse estimado así, por ejemplo, se hubiera demandado el pago. Si Vr gr.. Simplificado el
paradigma, el documento sobre parte de pago del precio de una compraventa se ha otorgado a
favor del vendedor, y éste demanda al comprador por el pago, la falta de fijación del plazo
determinante de reconvención judicial al tenor de dicho artículo 1608 en su ordinal 3 no sería
óbice para acceder ni justificar la exigencia de esta formalidad como separada y previa, porque
en tales circunstancias a tanto equivaldría la demanda misma y sería exagerado formulismo
requerir además la reconvención para hallar acreditada la mora. Bien se ve cuán diferente es el
caso de demandarse, no ya el incumplimiento, o sea el pago de lo pendiente del precio, sino la
resolución de la compraventa. Como ya se dijo, la acción resolutoria es efecto de una causa que
debe haberse producido ya cuando aquella se ejercita, y esa causa es el hallarse constituido en
mora el comprador. Así lo requiere el artículo 1930 citado. Y como y ase vio también. No
puede en el presente caso reputarse al comprador constituido en mora ya para cuando se formuló
y se le notificó la demanda inicial de este pleito....
La reconvención judicial de que trata el artículo 1608 persigue, además de la finalidad de
constituir en mora al deudor, comunicar ante todo a éste la voluntad del acreedor de que la

obligación le sea satisfecha y procurar con ello que efectivamente le sea cubierta
espontáneamente. Efecto éste último que no se alcanza con la demanda judicial de resolución, si
se le asimilará a acto de constitución en mora, por cuanto, sometido como queda todo
demandado a los efectos de la acción y del juicio, al deudor no le sería posible ya cumplir, pues
de poderlo hacer frustraría con ello la acción resolutoria. Lo cual e dice dejando a salvo la
hipótesis de tipo especial de pacto comisorio contemplado en el artículo 1937 del C.C.
Que esta reconvención judicial debe ser anterior a la demanda en que se pide la resolución del
contrato, ya que ésta ha de fundarse en el hecho de estar el deudor constituido en mora, y sólo
cuando esto aparezca acreditado puede decretarse la resolución, pues una sentencia únicamente
puede referirse al estado de cosas existentes en el momento de intentarse la demanda.
FUENTE FORMAL. CORTE SUPREMA SALA CIVIL. Sentencia Agosto 18 de 1954. Pág.
341.
CRÍTICA. Aborda la Corte el tema relacionado con la resolución de los contratos de tracto
sucesivo argumentando que en este tipo de contratos no es dable hablar de resolución si no que
se produce el fenómeno de la terminación o extinción pus no es dable hablar de resolución pues
no es dable en este tipo de contratos dejar las cosas en el estado en que se encontraban (efectos
de la acción), al respecto si bien es cierto que no se pueden volver las cosas a su statu quo ante

pus el gozo hecho por el arrendatario no es dable de volver a su estado inicial si es posible que se
indemnice al arrendatario por tal situación, indemnización por el goce en el tiempo de
incumplimiento, queda por tanto la duda si en verdad no estamos ante una resolución y si es así el
por qué? despejado con suficiente claridad.
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Documento Jurídico Investigador Capturador Documento
SALVAMENTO DE VOTO, Sentencia de 1970, Abril 22
AUTOR. COLOMBIA, CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. SALA CIVIL. Sentencia de
fecha 18 de Agosto de 1954. Magistrado: Guillermo Ospina Fernández
PROBLEMA. La figura de la resolución del contrato no opera en tratándose de contratos de
tracto sucesivo?
TESIS. “.... Otro tanto puede decirse de la calificación de tracto sucesivo que se le da al
contrato de arrendamiento de cosas o de servicio o al seguro etc. De ordinario el primero de
tales contratos merece tal calificativo, porque si se ha señalado el arriendo un término más o
menos dilatado, es claro que el arrendador requiere el transcurso de este para poder cumplir su

obligación de mantener al arrendatario en el uso de la cosa; pero igualmente claro que tal contrato
bien puede ser de ejecución instantánea, como cuando se trata del alquiler de un vehículo para
una boda, por cuanto el pago y el servicio es de ejecución instantánea. Esta aplicación encajada
de los contratos desnaturaliza la institución de la resolución de los contratos. En dos sentidos:
Reduce ella la pertenencia de la resolución a los contratos de ejecución instantánea le contrapone
innecesariamente a la misma la misma otra figura legal la résilation llamada a regir exclusivamente
en el campo de los contratos de tracto sucesivo.
... A remediar esta situación se encamina la clásica concepción de la resolución que al lograr la
extinción judicial del contrato, libera para el futuro (ex nunc) a la parte injustamente insatisfecha, a
la vez que, al autorizar a ésta para repetir lo que ya haya pagado desde la celebración del
contrato (ex tunc) cumple una función indemnizatoria. Pero esta finalidad indemnizatoria
consecuencia de la resolución solo puede realizarse cuando ello es posible. En caso contrario la
indemnización debida tiene que surtirse por equivalencia es decir con la compensación económica
de los perjuicios legales lo que incluye el valor de lo que es ya imposible restituirle por ello el
artículo 1546 del C.C autoriza la cumulo de la acción resolutoria y de la indemnización
compensatoria de perjuicios.

Por tanto los efectos ex tunc o ex nunc no dependen de si el contrato es de ejecución instantánea
o no así tratándose de la resolución del arrendamiento de una casa a los dos (2) años de
celebrado el contrato, sería un contrasentido ordenar la restricción ex tunc, como si se pudiera
borrar en el pasado el uso de la cosa y realizado por el arrendatario pero no porque el contrato
es de tracto sucesivo sino porque la resolución del contrato es una institución única que produce
efectos ex tucn y ex nunc según la naturaleza de la prestación que se genera y la posibilidad o
imposibilidad natural o jurídica, de retrotraer en cumplimiento de la finalidad indemnizatoria.
CRITICA. Esta de acuerdo con el fallo pero disiente de la motivación del mismo en cuanto
según la tesis utilizada por la corte la distinción entre los contratos de ejecución instantánea y los
de tracto sucesivo determinarían una restricción a los primeros de la institución clásica de la
resolución por incumplimiento consagrada por nuestro Código Civil, al paso que los segundos
impondrían la creación extra legal de otra institución distinta denominada en Francia de la
resiliation.

ANEXO
PROYECTO DE LEY QUE CURSA EN EL CONGRESO
Proyecto de Ley número 137 de 1999 por la cual se dictan disposiciones sobre arrendamiento de
inmuebles urbanos destinados a vivienda.
Artículo Primero. Campo de Aplicación. Las disposiciones contenidas en la presente Ley se
aplican a los contratos, celebrados con posterioridad a su promulgación, que versen sobre
arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda.
Artículo Segundo. El artículo 8° de la Ley 56 de 1985, quedará así:
“Llegada la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento, éste no se entenderá
prorrogado por la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la vivienda por el
arrendatario. Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá
derecho el arrendador para exigirla en cualquier momento.
“Cuando el arrendatario, con el beneplácito del arrendador, haya pagado el canon de cualquier
período subsiguiente a la terminación del contrato, o cuando las partes manifiesten, por cualquier
medio, igualmente inequívoco, su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el

contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más de tres meses, sin perjuicio de
que a la expiración de ese tiempo se renueve el contrato por cualquier término acordado por las
partes”.
Artículo Tercero. Los artículos noveno y décimo de la Ley 56 de 1985, se aplicarán únicamente
a las relaciones contractuales sobre inmuebles destinados a vivienda urbana ubicada en los
estratos uno, dos, tres y cuatro de la estratificación socioeconómica vigente.
Artículo Cuarto. Adiciónase el artículo 16 de la Ley 56 de 1985 con el siguiente numeral:
“7° Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo o de la prórroga.
Artículo Quinto. Adiciónase el artículo 17 de la Ley 56 de 1985 con el siguiente numeral:
“4° Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo o de la prórroga.
Artículo Sexto. La presente Ley rige a partir de la fecha de su promulgación y deroga las
disposiciones que le sean contrarias.
Exposición de motivos del proyecto de Ley “por la cual se dictan disposiciones sobre
arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda”

Tradicionalmente se ha entendido que la vivienda nueva y el mejoramiento, son los únicos
instrumentos que permiten reducir el déficit de vivienda en Colombia, olvidando al arrendamiento
como mecanismo para dar cumplimiento al deber del Estado de promover el acceso de los
colombianos a soluciones de vivienda digna.
El coeficiente de vivienda en propiedad en nuestro país es del 67%, mientras que el
arrendamiento representa el 23% y otros tipos de tenencia, el 8.8%. Siendo tan alto el porcentaje
de viviendas cuya tenencia se fundamenta en ese negocio jurídico, se evidencia la necesidad de
establecer reglas que fomenten el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, como
mecanismo alternativo para dar solución al déficit habitacional del país.
Adicionalmente, el fomento del arrendamiento de viviendas urbanas, trae como consecuencia el
crecimiento de la actividad edificadora, toda vez que los inversionistas en finca raíz van a correr
menos riesgos en su inversión, lo que necesariamente redundará en la construcción de un mayor
número de viviendas, fuente indiscutible de trabajo.
Con miras a tales objetivos, se ha entendido la necesidad de modificar las disposiciones vigentes
en materia de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda, en dos sentidos, a
saber:

a. No renovación automática de los arrendamientos por más de tres meses después del
vencimiento del término pactado en el contrato.
b. Eliminación de control a los cánones para los estratos 5 y 6.
En general las normas de control sobre los arrendamientos, no han logrado brindar soluciones
adecuadas para que en una forma equilibrada y equitativa se pueda trabar una relación contractual
entre arrendadores y arrendatarios. Pareciera que el legislador se ha limitado a reglamentar el
contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, con el objetivo de evitar las alzas
desmesuradas en los cánones, sin interesarse a fondo por la problemática social, o por conocer si
se da cumplimiento a las leyes vigentes y si esta legislación, de aplicarse, contribuye a solucionar
el problema de la falta de vivienda en nuestro país.
Así mismo, la aplicación de las normas por parte del juzgador, debido a su desconocimiento, a la
falta de continuidad y concordancia y a los vacíos que presentan, ha creado un caos
jurisprudencial, en el cual cada funcionario ha expuesto su propio criterio.
La Ley no contempla la terminación del contrato de arrendamiento por vencimiento del período
de tiempo pactado, arbitrariedad establecida desde el Decreto 1070 de diciembre 31 de 1955,
cuando las circunstancias de los arrendamientos, así como las socioeconómicas del país eran
completamente diferentes a las actuales. Esta norma, ratificada posteriormente, conlleva a que

todos los contratos de arrendamiento, no solo los destinados a vivienda, “sean firmados a
perpetuidad”. En Colombia, debido a esta norma excepcional, el arrendador en el momento de
dar un bien inmueble en arrendamiento, sabe cuándo lo entrega al arrendatario, pero nunca
cuándo podrá volver a disponer de él. Por lo tanto no puede proyectar ninguna clase de inversión
respecto del mismo, como por ejemplo arrendarlo durante dos años, para luego ocuparlo
directamente, o demolerlo y levantar una construcción, o venderlo, porque como ya se expresó,
haber celebrado un contrato por un número determinado de años, no tiene efectos prácticos.
Ligar el canon de arrendamiento al avalúo catastral es una medida impropia, fijada con ánimo
fiscalista. Esta medida ha traído varias consecuencias:
a. Para evadir este control al valor de los cánones, multitud de contratos para vivienda, se
firmaron como si su destinación fuera establecimiento de comercio, con los consiguientes
problemas para exigir el cumplimiento del control al arrendatario. Como consecuencia de ello, se
han llegado a instaurar procesos de restitución, en los cuales el arrendatario alega haber sido
obligado por el arrendador a firmar el contrato en los términos allí establecidos, aún cuando él, en
forma reiterada, expresó su voluntad de arrendar, para vivienda. El arrendador por su parte
argumenta que el arrendatario está dando un uso diverso al pactado y establecido en el contrato
de arrendamiento, y además no acepta los reajustes que el arrendatario de acuerdo con la Ley
para vivienda, pretende efectuar. La competencia para resolver el conflicto, la tiene el juez, a

pesar de que las partes, demandante y demandado, se han puesto de acuerdo para incumplir la
ley y obtener beneficios mutuos.
Desafortunadamente, la legislación existente no está de acuerdo con la realidad socioeconómica,
pues no de otra forma se explica cómo en una economía que se quiere modernizar e
internacionalizar, se mantienen controles innecesarios en un sector económico aislado y dentro del
cual es ínfimo el sector controlado respecto al cumplimiento o no de las normas.
En resumen, la legislación de control de arrendamientos para vivienda, se aplica en la actualidad
en un bajísimo porcentaje de contratos, debido a factores tales como:
La regulación de precios de los cánones así como de los reajustes se ha llevado a cabo
normalmente, por factores de mercado siendo, en la mayoría de los casos, inferiores al porcentaje
previsto en la Ley.
Desigualdad e inequidad en el tratamiento dado a los arrendadores respecto a
arrendatarios en lo referente a la terminación del contrato.
El control del Estado es ejercido sobre un porcentaje muy bajo de los contratos.
Los contratos celebrados directamente entre propietarios y arrendatarios, permiten eludir
las normas no solo de arrendamiento, sino en materia tributaria y fiscal.
En algunos contratos el inmueble aparece como establecimiento de comercio, cuando su
destinación real es vivienda.

Existe gran dificultad para lograr la desocupación y entrega de un inmueble por parte del
arrendatario al arrendador, lo que obliga a los propietarios, en muchos casos a recurrir a métodos
ilegales y a situaciones de hecho para recuperar la tenencia.
En síntesis, si un arrendatario no entrega un inmueble voluntariamente en la fecha en que, con el
arrendador, se comprometió a hacerlo, deberá éste en todos los casos recurrir a un prolongado y
costoso proceso judicial. Independientemente de las causales taxativas de terminación, ni el
arrendador ni el propietario, pueden solicitar al arrendatario, la entrega del inmueble al
vencimiento del contrato o de las prórrogas, mientras que éste si está autorizado para ello. Existe
una desigualdad, un desequilibrio contractual notorio entre arrendador y arrendatario en vivienda,
que favorece a éste último.
Los arrendamientos no pueden seguir tratándose como hasta ahora con legislación inoperante en
los sectores de la población en los cuales debería existir una protección adecuada, e innecesaria,
en los sectores donde las leyes del mercado definen los comportamientos contractuales.
La intervención del Estado debe concentrarse en forma puntual en los grupos que realmente la
requieren. El afán por controlar un mercado tan amplio como el de los arrendamientos en forma
global, ha impedido llegar a los más desprotegidos. Los estratos que deben estar amparados
mediante la aplicación de una regulación de arrendamientos, son los 1, 2, 3 y 4, puesto que la

migración urbana y las condiciones socioeconómicas de gran parte de esta población, genera una
demanda por vivienda, mal suplida a través de inquilinatos y arrendamiento de habitaciones.
El derecho tiene como función primordial, regular el comportamiento del hombre en sus relaciones
con los demás. Cuando una norma no se adapta a la realidad social, simplemente es desconocida
por sus destinatarios, y se aplica solamente en virtud de un control que, en el caso en
consideración, se ejerce sobre las agencias arrendadoras y no en todas las agencias ni en todas
las ciudades. Como los contratantes no encuentran beneficio especial en aplicar la norma, y ésta
no tiene una sanción directa por contravenirla, es desconocida y vulnerada por la gran mayoría de
sus destinatarios.
Son estos los motivos que llevan al Ministerio de Desarrollo Económico a presentar a
consideración del H. Congreso de la República el proyecto de Ley “Por la cual se dictan
disposiciones sobre arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda”.
Según lo anterior se puede decir que existen una desigualdad y un desequilibrio contractual
notorio entre el arrendador y arrendatario, hasta ahora la legislación con respecto al
arrendamiento de vivienda ha sido inoperante y se ha desprotegido al arrendatario. La
intervención del Estado debe concentrarse en los grupos más desprotegidos puesto que la
migración urbana por problemas de guerrilla y aspectos económicos degenera una gran demanda

por vivienda, que hasta ahora ha sido más suplido a través de arrendamientos de habitaciones y
de inquilinatos originando un caos de vivienda.
El derecho tiene como función primordial regular el comportamiento del hombre en sus relaciones
con los demás, cuando una norma no se adapta a la realidad social simplemente es desconocida
por sus destinatarios aplicándose un mal control.

DOCTRINA
BIBLIOGRAFÍA
ALESSANDRI RODRÍGUEZ, Arturo. Derecho Civil de Los Contratos. Argentina, 1995.
ANGARITA GÓMEZ, José. Compendio de Derecho Civil. Santafé de Bogotá: Editorial Temis,
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