En Obra 173 - Agosto 2018

REAL ESTATE
Net Leases & Sale and Lease Back
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Acerca de los Net Leases y
las operaciones de Sale and Lease Back
con bienes inmuebles
por Dr. Alejandro Rey Jiménez de Arechaga
POSADAS, POSADAS & VECINO
LOS NET LEASES (POR SU DENOMINACIÓN EN INGLÉS) SON UNA HERRAMIENTA
POPULAR EN DETERMINADOS MERCADOS SOFISTICADOS EN DONDE INVERSORES
ARRIENDAN SUS PROPIEDADES A TERCEROS SIN ASUMIR EL MANTENIMIENTO, EL
PAGO DE TRIBUTOS A LA PROPIEDAD Y DEMÁS COSTOS INHERENTES A ELLO.
LAS OPERACIONES DE SALE AND LEASE BACK SUPONEN LA VENTA DE UN
INMUEBLE A UN TERCERO, PERO MANTENIENDO EL USO DEL MISMO POR PARTE
DEL VENDEDOR, QUIEN DE ESA FORMA PROCURA FINANCIARSE EN EL MERCADO.
Como asesores que nos dedicamos
diariamente a la estructuración de
negocios para nuestros clientes, estamos
viendo la implementación de dos nuevas
modalidades de negocios, una denominada
“Net Leases” (en adelante, los “NL”) y
otra denominada “Sale and Lease Back”
(“SLB”), esta última con un número creciente
de operaciones en el Uruguay.
Los NL suponen que un inversor
arriende una propiedad a un tercero, sin
asumir el mantenimiento o las reparaciones,
el pago de tributos a la propiedad, ni
cualquier otra erogación o tarea inherente
a su calidad de arrendador.
El SLB supone que un propietario de
un inmueble se lo venda a un tercero,
quien a su vez se lo arrienda al propietario
original, para continuar con su uso.
1) Los “Net Leases”.
Los NL pueden ser celebrados directamente
entre las partes (arrendador y
arrendatario), o a través de la contratación
de un tercero que tome, a cambio de
un precio, la obligación de realizar los
pagos recurrentes, y el riesgo de realizar
los mantenimientos del inmueble. Justamente
se lo denomina “net” (traducción
de “neto”) ya que el arrendatario (o el
tercero) es quién se encarga de todos los
costos del inmueble, y el pago del precio
supone la ganancia del inversor, a la que
habrá que descontarle únicamente el
impuesto a la renta y al patrimonio que le
corresponda.
Desde la perspectiva del arrendatario,
este negocio debe compensar adecuadamente
el riesgo de la ocurrencia de
aquellos costos no previsibles de mantenimiento,
y del eventual aumento de
los tributos sobre la propiedad. En otras
palabras, el arrendador percibe un precio