LES VILLES NOUVELLES DURABLES DU XXIème SIECLE - Free

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Mémoire de recherche 

Les villes nouvelles durables du XXIème siècle 

Mémoire de recherche | Sébastien Vassaux 

LES VILLES NOUVELLES DURABLES DU 

XXIème SIECLE 

S ÉBASTIEN V ASSAUX 

PROMOTION 

Page 1 2008



ABSTRACT 

Sébastien Vassaux, Ingénieur en Génie Urbain, a réalisé dans le cadre de son Master 2 

mention Développement Urbain Durable à l’Université de Paris‐Est Marne‐La‐Vallée, un 

mémoire sur les villes nouvelles durables du XXIème siècle. Fort de son expérience de stage 

dans un bureau d’études spécialisé dans la gestion et la valorisation des eaux pluviales en 

milieu urbain où il a travaillé sur le projet de création de la vile nouvelle de Kaboul, Deh Sabz, 

« la ville verte », il a cherché à rendre compte des enjeux, problèmes et perspectives qui ont 

trait aux villes nouvelles de notre temps. 

Sébastien Vassaux, graduated from the School of Engineers of the City of Paris, did a 

research dissertation on the new sustainable cities of the 21 st century as part of his studies in 

the Master of Sciences in Sustainable Urban Development at Paris‐Est - Marne -La-Vallée 

University. With the wealth of his previous experience in a team of engineers specialized in 

the management of water and where he worked on the conception of the new city of Kabul, 

Deh Sabz, “the green city”, he tried to explain what is at stake, what are the problems and 

what is in prospect in the domain of new sustainable cities of the 21 st century.



TABLE DES MATIERES 

INTRODUCTION 4 

1 ÈRE PARTIE : QUELS SONT LES ENJEUX DES VILLES NOUVELLES ? 7 

TITRE 1 : QU’EN EST‐IL DES VILLES NOUVELLES DES ANNÉES 60 ? 7 

CHAPITRE 1 : QUELS OBJECTIFS ? 7 

CHAPITRE 2 : QUELS MOYENS ? 8 

CHAPITRE 3 : QUEL BILAN POUR LES VILLES NOUVELLES FRANÇAISES DES ANNÉES 60 ? 9 

TITRE 2 : QUELS ENJEUX POUR LES VILLES NOUVELLES DURABLES DU XXIÈME SIÈCLE ? 11 

CHAPITRE 1 : QUELS ENJEUX POLITIQUES ET ÉCONOMIQUES ? 11 

CHAPITRE 2 : QUELS ENJEUX ENVIRONNEMENTAUX ? 13 

CHAPITRE 3 : QUELS ENJEUX SOCIÉTAUX ? 14 

2 ÈME PARTIE : QUELS PRINCIPES POUR LA VILLE NOUVELLE DURABLE DU XXIÈME SIÈCLE ? 16 

TITRE 1 : A QUOI RESSEMBLERAIT LA VILLE NOUVELLE DURABLE DU XXIÈME SIÈCLE ? 16 

TITRE 2 : QUE RETENIR DES DIFFÉRENTS PRINCIPES DE L’AMÉNAGEMENT DURABLE ? 17 

CHAPITRE 1 : QUELLE POLITIQUE DE CHOIX D’OCCUPATION DES SOLS ? 17 

CHAPITRE 2 : QUELLE POLITIQUE DES TRANSPORTS ? 18 

CHAPITRE 3 : QUELLE POLITIQUE ENVIRONNEMENTALE ? 18 

CHAPITRE 4 : QUELLE POLITIQUE DU LOGEMENT ? 19 

TITRE 3 : COMMENT CONCRÉTISER LES PRINCIPES DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ? 20 

CHAPITRE 1 : LA VILLE SOLAIRE : L’EXEMPLE DE MONTMÉLIAN 20 

CHAPITRE 2 : LA VILLE VERTE : L’EXEMPLE DE TERREBONNE 20 

CHAPITRE 3 : LA VILLE SANS VOITURE : CARFREE CITIES 21 

CHAPITRE 4 : LA VILLE NUMÉRIQUE : L’EXEMPLE DE NEW SONGDO CITY 24 

TITRE 4 : LA VIABILITÉ FINANCIÈRE DES VILLES NOUVELLES 25 

CHAPITRE 1 : LES PRINCIPAUX POSTES DE FINANCEMENT 25 

CHAPITRE 2 : LES DIFFÉRENTES PARTIES S’Y RETROUVENT‐ELLES FINANCIÈREMENT ? 26 

CHAPITRE 3 : LES NOUVEAUX FINANCEMENTS 27 

Page 2



3 ÈME PARTIE : QUID DES PROJETS EXISTANTS ? 28 

TITRE 1 : BEDZED 28 

CHAPITRE 1 : UN ÉCOQUARTIER PRÉCURSEUR 28 

CHAPITRE 2 : DES CHOIX ENGAGÉS 29 

CHAPITRE 3 : LES ENSEIGNEMENTS POUR UNE DEUXIÈME GÉNÉRATION D’ÉCO‐VILLAGES 31 

TITRE 2 : LA VILLE NOUVELLE DE KABOUL – DEH SABZ 33 

CHAPITRE 1 : PRÉSENTATION 33 

CHAPITRE 2 : PROGRAMME DE DÉVELOPPEMENT 35 

CHAPITRE 3 : SCÉNARIO URBAIN 38 

CHAPITRE 4 : TRANSPORTS, EAU, ÉNERGIE ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 41 

CHAPITRE 5 : PROJECTIONS FINANCIÈRES ET PLANIFICATION 43 

TITRE 3 : THE DONGTAN PROJECT 47 

CHAPITRE 1 : PRÉSENTATION 47 

CHAPITRE 2 : PRINCIPES 49 

TITRE 4 : THE MASDAR INITIATIVE 52 

CONCLUSION 53 

SOURCES 55 

TITRE 1 : WEBOGRAPHIE : 55 

TITRE 2 : BIBLIOGRAPHIE 55 

TITRE 3 : CONTACTS 56 

ANNEXES 57 

ANNEXE 1 : LOI BOSCHER TENDANT À FACILITER LA CRÉATION D’AGGLOMÉRATIONS NOUVELLES 57 

ANNEXE 2 : LES MAILLONS DE LA CHAÎNE OPÉRATIONNELLE 59 

ANNEXE 3 : FAUT‐IL BRÛLER LES VILLES NOUVELLES 64 

ANNEXE 4 : DÉCISION 92 DU RAPPORT DU CLCF DIT RAPPORT ATTALI 70 

ANNEXE 5 : LES CONTRATS DE PARTENARIATS PUBLIC‐PRIVÉ 71 

ANNEXE 6 : LES JARDINS PARISIENS 73 

ANNEXE 7 : LES PRINCIPES DE L’ÉCOPOLIS 75 

ANNEXE 8 : LA CHARTE DE L’ENVIRONNEMENT DE 2004 76 

ANNEXE 9 : GERMAN TOWNSFOLK WONDER: IS IT POSSIBLE TO BE TOO GREEN? 77 

ANNEXE 10 : LOCALISATION DES VILLES NOUVELLES ET DES NOUVEAUX SITES D’URBANISATION 79 

ANNEXE 11 : LE PLAN VERT DE TERREBONNE 80 

Page 3

Les villes v nouveelles 

durablees 

du XXIèm me siècle 

Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

INTTRODU 

UCTION 

Laa 

ville est uune 

créationn 

humaine. . Orientale, antique ouu 

médiévalee, 

la ville est e avant 

tout unn 

objet spaatial 

occuppant 

un site 

bien distinct 

de l’eespace 

rural. 

La ville e est un 

comproomis 

entre la campaagne 

qu’elle 

domine e, organise et exploite, 

et la société 

esclavaggiste, 

féodaale 

ou capiitaliste. 

C’eest 

le lieu de d l’expression 

des coontradiction 

ns de la 

société. . En ville, l’espace 

n’eest 

pas seuulement 

org ganisé et institué 

mais 

aussi mo odelé et 

approprrié 

par tel oou 

tel grouppe, 

la ville esst 

une œuvr re d’art. 

L’ industrie est 

apparuee 

comme non‐ville 

ou anti‐ville ( (Henri Lefebvre, 

EcoRev), 

elle 

s’est immplantée 

au hasard dess 

ressourcess 

qu’elle me ettait en ouuvrage, 

elle a attaqué les villes 

en les détruisant et en less 

dissolvantt. 

Elle les a fait croî oître démessurément 

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éclatemment 

de leurrs 

caractérisstiques 

anciiennes. 

Le sol s est deveenu 

une marrchandise 

: l’espace 

indispennsable 

pourr 

la vie quootidienne 

see 

vend et s’ achète. Touut 

ce qui a fait la vitalité 

de la 

ville a disparu. 

Chaque e année, prèès 

de 500 0000 

logeme ents sont 

coonstruits 

en n France, poour 

l’essentiel 

à la pé ériphérie 

dees 

grande es centres 

urbainss 

existant ts. Les 

De Blaade 

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par 

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foncières conduisent 

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du sol une marcchandise 

; lles 

agglomérations 

s’eengorgent 

: 80% de la population française s’entasse 

suur 

20% du territoire ; la pollution 

et l’allon ngement 

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trajets en e transpoort 

généralisent 

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Coonstruire 

à la périphérrie 

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à construire 

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et mal. 

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ou Starr 

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du Ces de ernières décennies, 

les stratégies 

de 

futur est une reeprésentatioon 

du dyynamisation 

n urbainee 

ont mmis 

l’accent 

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dess 

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économiquue, 

l’accesssibilité 

routière 

et 

actuellees. 

Vertiicales 

à l’infini, 

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et terness, 

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technologiques, 

fascinantess 

et 

organissées, 

elles nne 

correspoondent 

pas à ce qu’est laa 

ville durabble 

du 

XXIèmee 

siècle. 

l’hhabitat 

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révèlent de plus en plus 

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leurs efffets 

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réésidentiel, 

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déépendantes 

s des transportts, 

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entales liéees 

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de la voiture, 

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ent des inégalités économiq ques et 

soociales 

entre e territoiress… 

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Au‐delàà 

de Blade Runner, Loos 

Angeles et e l’imaginaation 

du déésastre, 

Mik ke Davis 

rend coompte 

de cee 

vers quoi vvont 

tendree 

toutes les mégalopolles 

: la destruction 

de la l mixité 

sociale par un cloisonnementt 

strict des couches de e population. 

Faute dee 

pouvoir ré épondre 

aux enjjeux 

fondammentaux 

de 

l’espace urbain (pa aupérisationn, 

spécialisation 

des espaces, e 

déclasseement 

éconnomique), 

lees 

villes tenntent 

d’en contenir c les conséquennces 

les plus s visibles 

Page 4



(violence, insécurité, dégradation de l’habitat, extension des frontières de la ville). Il n’existe 

encore aucun projet politique fort permettant d’apporter des réponses aux problèmes du 

XXIème siècle. La concurrence économique fait passer au second plan les risques et les 

dégradations écologiques, les inégalités et la détresse générale. 

Les politiques actuelles aboutissent à un renforcement des ségrégations sociales, 

économiques et culturelles. Il faut changer de modèle d’aménagement du territoire et 

notamment cesser de faire croître les zones déjà saturées. Les villes nouvelles des années 60 

avaient ceci d’ambitieux : elles devaient absorber la croissance démographique de 

l’agglomération parisienne de manière structurée, s’affranchir des problèmes des grands 

ensembles et devenir des bassins de vie. Leur échec relatif est analysé dans ce mémoire. Cet 

échec est dû à la fois à de mauvais choix techniques et au retard avec lequel notre société a 

pris conscience des grands enjeux sociétaux et environnementaux. 

Cette prise de conscience est néanmoins 

en train de s’amorcer. Depuis plusieurs 

années, les enjeux du développement durable 

trouvent un écho relativement favorable dans 

la population même si les pratiques ne vont 

pas encore dans le même sens. De grands 

acteurs tentent de sensibiliser la société à la 

nécessité d’un changement de notre mode de 

vie. Al Gore avec son très critiqué film An 

Inconvenient Truth a acquis une grande 

notoriété en dénonçant l’importance du rejet 

des gaz à effet de serre et s’apprête à lancer 

une campagne publicitaire de 300 millions de 

dollars aux États‐Unis pour bousculer les 

mentalités réfractaires au développement 

durable. Les experts du GIEC (Groupe 

International des Experts du Climat) sont 

convenus de prolonger les accords du protocole de Kyoto avec la participation des États‐Unis 

tandis que l’Union Européenne s’est elle‐même fixée un objectif de réduction 3X20 : 20% de 

production d’énergie renouvelable dans le total de la production énergétique et 20% 

d’économie d’énergie d’ici 20 ans. 

Parallèlement, la crise financière mondiale, les catastrophes naturelles en série et les 

risques de prolifération nucléaire amènent à reconsidérer un fonctionnement trop 

individualiste, un laisser‐faire absolu et la domination des considérations financières. Cela 

dépasse largement le cadre de notre sujet mais permet de comprendre la genèse de la 

remise en question générale de notre mode de vie. La notion de développement durable 

englobe justement tout ce qui doit amener à une vie plus harmonieuse, respectueuse et 

bienheureuse. 

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Quel meilleur moyen existe‐il pour mettre en pratique toutes les notions du 

développement durable que celui de créer des villes nouvelles intégrant ces principes ? Les 

villes nouvelles durables seraient – à l’image des ambitions de la commission pour la 

libération de la croissance française – des laboratoires de la modernité urbaine, avec un souci 

permanent d’équilibre financier, écologique, technologique et social qui permettront 

d’envisager une application générale des principes étudiés et la création d’autres villes. 

La ville nouvelle durable du XXIème siècle est avant tout une ville durable. Elle est 

nouvelle parce qu’elle n’a aucun équivalent et parce qu’elle peut bénéficier d’une politique 

retravaillée de ville nouvelle. La ville durable permet de se maintenir dans le temps en 

gardant une identité, un sens collectif et un dynamisme à long terme (Cyria EMELIANOFF, 

chercheur à l’université du Mans, ecologie.gouv.fr). Elle doit avoir la capacité de résister, de 

s’inventer et de se renouveler : elle doit durer sans rester immobile. Elle offre une grande 

qualité de vie qui ne doit plus rien avoir d’exceptionnel donc être accessible à tous, ce qui 

dénote une mixité sociale et fonctionnelle importante. La proximité doit être un maître 

mot pour les commerces et les services, la nature et les loisirs, la démocratie. La ville durable 

doit être à la fois compacte et aérée, dense et verte. L’investissement financier à réaliser ne 

doit pas dépasser les normes habituelles de la construction tandis que les frais d’entretien, 

d’utilisation et de réparation devront diminuer drastiquement. La ville durable doit rendre 

naturel un comportement économe sans que celui‐ci devienne privatif. La ville durable se 

réapproprie un projet politique collectif visant à réduire les inégalités sociales et les 

dégradations écologiques en considérant l’impact du développement urbain à différentes 

échelles. […] Il s'agit en somme de trouver des solutions acceptables pour les [génération 

présentes et futures, les populations locales ou éloignées], ou encore, de ne pas exporter les 

coûts du développement urbain sur d'autres populations, générations, ou sur les écosystèmes 

(ibid). Avant de construire la ville durable, il convient de la définir précisément tout d’abord 

en explicitant ses enjeux et ensuite en apportant des solutions tirées des expériences 

passées, des prises de conscience présentes et des besoins futurs. 

A quoi ressemblerait la ville nouvelle durable du XXIème siècle ? C’est ce à quoi répond 

ce mémoire en analysant les principales politiques d’aménagement durable, les solutions 

développées localement dans un certain nombre de villes et les montages financiers 

envisageables et souhaitables. Il est question des politiques de choix d’occupation des sols, 

des transports, de l’environnement et du logement ainsi que des exemples de villes solaires, 

villes vertes, villes sans voiture ou villes numériques. Ces problématiques ne sont 

évidemment pas abordées indépendamment l’une de l’autre, nous apportons une réponse 

globale illustrée par les derniers projets de villes nouvelles, pour la plupart encore à l’étude : 

la ville nouvelle de Kaboul qui doit s’insérer au nord de l’actuelle Kaboul à la fois pour 

répondre aux problèmes actuels de démographie et pour appréhender les enjeux de notre 

temps, la ville de Dongtan qui se définit comme la première Écoville du monde et enfin The 

Masdar Initiative of Abu Dhabi, qui allie la dimension culturelle à l’énergie et aux 

technologies durables. 

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1 ÈRE PARTIE : 

QUELS SONT LES ENJEUX DES VILLES NOUVELLES ? 

Décider d’une politique de développement de villes nouvelles n’est assurément pas 

hasardeux tant le nombre d’acteurs, les moyens à mettre en œuvre et les bénéfices 

potentiels sont importants. La concrétisation des villes nouvelles passe par la coordination 

de tous les ministères : Équipement, Intérieur, Finances, Éducation Nationale, 

Environnement, Logement. Les ressources à allouer ponctionnent fortement le budget de 

l’état dans un schéma de financement classique. Cependant, les retombées économiques et 

politiques sont censées rentabiliser l’investissement de départ et garantir le développement 

harmonieux et durable du pays. 

TITRE 1 : QU’EN EST‐IL DES VILLES NOUVELLES DES ANNÉES 60 ? 

Au milieu des années 60, l’État a décidé de la création de neuf villes nouvelles : 

• quatre villes nouvelles en Île‐de‐France : Sénart, Saint‐Quentin en Yvelines, Cergy, 

Marne‐la‐Vallée ; 

• deux villes nouvelles en province : Étang de Berre (à l'ouest de Marseille) et l'Isle 

d'Abeau (à l'est de Lyon), qui sont encore dans le dispositif administratif des villes 

nouvelles. 

• Evry, Villeneuve d'Ascq (à l'est de Lille) et Le Vaudreuil (entre Paris et Rouen), qui 

sont sorties du régime juridique des villes nouvelles depuis plusieurs années déjà. 

Cette politique n’a pas été propre à la France puisque le Royaume Uni compte 

actuellement 31 villes nouvelles de plus de 50 ans et que les Pays‐Bas, la Suède ou l’Espagne 

ne sont pas en reste. 

Une carte des villes nouvelles parisiennes est accessible en annexe 10. 

Chapitre 1 : Quels objectifs ? 

L’État français voyait au début des années 60 les villes nouvelles comme un outil 

permettant d’accompagner l’aménagement du territoire en organisant la croissance de 

grandes agglomérations voisines : Paris, Marseille, Lyon ou Lille. Les villes nouvelles devaient 

équilibre le territoire et éviter que Paris ne concentre excessivement la croissance du pays. 

En région parisienne, Paul Delouvrier recevait directement de Charles de Gaulle l'autorité 

pour « mettre de l'ordre dans ce désordre », c'est‐à‐dire pour que cesse le développement 

incontrôlé de l'urbanisation : il devait proposer les dispositions institutionnelles, urbanistiques 

et financières, visant à organiser ce développement. 

Page 7



Tandis que toutes les villes nouvelles françaises se situaient à moins de 30km de 

l’agglomération mère, les villes nouvelles anglaises étaient toutes distantes de plus de 40km 

du centre de Londres. 

Face à une croissance démographique et économique très importante, il convenait de 

trouver un modèle urbain qui s’affranchissait des limites des grands ensembles (problèmes 

sociaux, mono‐fonctionnalité et architecture décriée) ou de l’habitat pavillonnaire (trop 

consommateur d’espace, sous équipé, induisait une dépendance à la voiture) : la notion de 

polycentrisme répondait à ces interrogations : la croissance devait être orientée dans des 

secteurs choisis amenés à se densifier et à devenir des bassins de vie. 

Ce polycentrisme dénotait l’interdépendance de la ville nouvelle, de l’agglomération 

mère et de la banlieue interstitielle. On se rend bien compte de l’unicité actuelle du marché 

de l’emploi en Île‐de‐France. Elles devaient néanmoins amener la vie, permettre le 

regroupement des fonctions administratives, tertiaires, commerciales et culturelles dans 

leur centre et appeler la construction de quartier d’habitat et d’espaces de loisirs. 

Chapitre 2 : Quels moyens ? 

A la genèse de la politique des villes nouvelles on trouve bien évidemment l’État qui a 

lancé cette stratégie en s’appuyant sur un ensemble de dispositifs et d’outils bien précis : 

• Il s’agissait tout d’abord de coordonner les différents ministères de l’État ce dont 

s’est chargé le Groupe Central des Villes Nouvelles (GCVN) crée en 1970 qui 

exerçait en plus une tutelle sur les établissements publics d’aménagement (EPA) ; 

• Vient ensuite l’élaboration des textes législatifs qui fondent le régime des villes 

nouvelles et régissent notamment leur intercommunalité : loi Boscher du 10 Juillet 

1970 (le texte de cette loi est accessible en annexe 1) puis loi Rocard du 13 Juillet 

1983 ; 

• Enfin l’inscription dans le code de l’urbanisme de l’institution des Opérations 

d’Intérêt National permettant d’affecter une priorité nationale à un périmètre et la 

création des EPA qui ont pour but de planifier, aménager et commercialiser les 

terrains de chaque ville nouvelle. J’ai d’ailleurs travaillé avec l’EPAMARNE dans le 

cadre de mon stage de responsable de programmes immobiliers chez Bouygues 

Immobilier au sujet de la ville de Bailly. 

Les villes nouvelles sont basées sur un fonctionnement intercommunal car les espaces 

désignés pour les recevoir couvraient de nombreuses communes différentes. Les Syndicats 

d’Agglomération Nouvelle (SAN) assurent la gestion du budget et de la fiscalité et sont des 

interlocuteurs privilégiés des EPA, notamment pour les choix de planification. Les communes 

élisent leurs représentants aux SAN. La description du fonctionnement de la chaîne 

opérationnelle des villes nouvelles est accessible en annexe 2. 

L’État a anticipé la création des villes nouvelles en acquérant très tôt de grandes 

superficies de terrain dans les zones où les villes nouvelles étaient envisagées. Cette 

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anticipation a permis d’acquérir les terrains à des prix très faibles et de les revendre avec 

une très forte plus‐value. Le bénéfice dégagé a financé les équipements et les 

aménagements des villes nouvelles sur lesquelles des politiques de mixité sociale ont pu être 

conduites. 

L’État a enfin apporté aux villes nouvelles un grand nombre d’aides pour déclencher et 

accompagner leur croissance : 

dotation globale d'équipement ; 

dotation globale de fonctionnement spécifique ; 

différé d'amortissement des emprunts ; 

moyens d'équilibre ; 

financement des logements locatifs sociaux ; 

infrastructures de transport (fer et voirie primaire) ; 

financement des transports internes ; 

soutien au développement économique : dispense de l'agrément, 

remboursement du versement transport ; 

prêts à taux privilégiés pour l'établissement public d'aménagement : prêts à 

12 ans de la Caisse des Dépôts et Consignation, avec 3 ans de différé et 

bonification d'intérêt de 3 points accordé par le FNAFU (fonds national de 

l'aménagement foncier et de l'urbanisme). 

Chapitre 3 : Quel bilan pour les villes nouvelles françaises des années 60 ? 

Statistiques 

Nombre de 

communes 

Page 9 

Superficie 

en hectares 

Nombre d'habitants 

en 1990 en 1999 

Cergy-Pontoise 11 8 100 159 168 178 656 

Marne-la-Vallée 26 15 285 210 835 246 607 

Sénart 10 11 820 81 776 93 069 

Saint-Quentin-en-Yvelines 7 6 940 128 663 142 737 

Isle d'Abeau 5 6 400 29 588 38 769 

Etang de Berre 4 27 000 103 767 112 225 

Villes nouv. Province 9 33 400 133 355 150 994 

Total Villes nouvelles 63 75 545 783 807 811 363 

"Anciennes" villes nouvelles 

Evry 4 3 045 73 372 79 726 

Le Vaudreuil 1 3 440 3 079 3 438 

Villeneuve d'Ascq 1 2 745 65 320 65 042 

On se rend compte que ce sont les villes nouvelles qui ont, dans chacune de leur 

agglomération, accueilli la plus forte croissance démographique jusqu’aux années 1990. 

Cette croissance est depuis en chute libre et laisse planer l’éventualité que ces villes 

nouvelles seraient arrivées à maturité. Evry n’en est d’ailleurs plus une depuis 2001.



La population des villes nouvelles est jeune, faite de jeunes couples qui s’installent là 

ou la pression foncière n’est pas trop élevée. Un tiers des ménages habitaient déjà leur ville 

nouvelle. Depuis 1990, le rôle des villes nouvelles franciliennes a évolué : elles confortent un 

large bassin d’habitat autour d’elles plutôt que de décongestionner le centre de la région Île‐ 

de‐France. 

Les villes nouvelles ont pour certaines dépassé les attentes en devenant préfecture de 

leur département. Elles peuvent accueillir de grands centres commerciaux qui animent leur 

secteur, elles sont plurifonctionnelles (bureaux, équipements, administrations) et bien 

desservies par les transports. Leur attractivité est fortement due à leur accessibilité en 

voiture et en transports en commun. La convergence des flux a donné naissance à de vrais 

centres urbains reliés entre eux par la création de nouvelles gares ou par le prolongement du 

réseau existant. 

Le développement économique des villes nouvelles est certain. Elles accueillent de 

grandes entreprises ou des plus petites dans des domaines très variés. 

NOMBRE TOTAL D'EMPLOIS Dans les villes nouvelles franciliennes 

Emplois 

1990 

Page 10 

Emplois 

1994 

Évolution 

1990-1994 

Cergy-Pontoise 74.572 79.130 +4.558 +6,1% 

Evry 45.933 50.240 +4.307 +9,4% 

Marne-la-Vallée 72.125 93.717 +21.592 +29,9% 

Sénart 19.449 23.269 +3.820 +19,6% 

Saint-Quentin-en- 

Yvelines 

65.014 73.080 +8.066 +12,4% 

Total Villes nouvelles 277.093 319.436 +42.343 +15,3% 

Sources : S.G.G.O.U.-V.F., d'après E.R.E. 

Le rapport du nombre d’emploi sur le nombre d’actifs s’établit à 0.91 en 1990 pour les 

villes nouvelles franciliennes, ce qui est relativement honorable. Les villes et leurs bassins de 

proximité sont néanmoins indépendants, seuls 4 emplois sur 10 sont occupés par des 

résidents. 

Chaque ville nouvelle a une identité qui lui est propre. Ponctuellement, dans chacune 

d’entre elles, des innovations techniques ont été testés : énergie solaire, réseau de chaleur, 

voiture électrique. 

Les villes nouvelles des années 60 sont des villes réussies relativement aux enjeux des 

années 60 aux années 90. On peut néanmoins regretter que la prise de conscience des 

enjeux actuels du développement durable ait globalement échappé aux planificateurs des 

villes nouvelles. On peut s’interroger du fait qu’elles ne semblent pas soulever 

l’enthousiasme de la population et du fait qu’elles ne servent aucunement d’exemple pour 

construire les villes nouvelles du XXIème siècle. D’aucuns considèrent qu’il y a une part



d’échec dans cela. Les principes de l’écologie sont‐ils intégrés au développement de ces 

villes ? Le tissu de commerces de proximité et l’attractivité globale de ces villes leurs ont‐ils 

permis de développer une vie de quartier homogène et durable et de régler les problèmes 

sociétaux de notre temps ? 

Le site de l’Équipement y répond : « Les villes nouvelles connaissent les problèmes 

endémiques aux villes jeunes en croissance, dont la population a des revenus modestes : 

certains quartiers sont engagés dans une spirale négative de dégradation et de 

paupérisation, spirale que les grands ensembles ont connue précédemment. Les problèmes 

sociaux des villes nouvelles semblent toutefois diminués par leurs qualités structurelles, en 

termes de desserte par les transports, de taux d'équipement, de diversité architecturale, etc., 

dont les grands ensembles ne bénéficient pas. Il n'en reste pas moins que la gestion sociale 

de la population des villes nouvelles est une préoccupation de premier ordre » 

Les villes nouvelles connaissent par ailleurs de grandes difficultés pour rembourser 

leurs dettes. C’est une conséquence du désengagement progressif de l’État, des mauvaises 

habitudes prises pendant les périodes fastes, à la baisse des revenus issus de la taxe 

professionnelle et enfin au fait que la pression foncière augmentant, le rythme de 

construction diminue. Ces difficultés entraînent des plans de rigueur qui prévoient des 

licenciements et des fermetures d’équipements, ce qui, souligne‐t‐on dans l’article « Faut‐il 

brûler les villes nouvelles ? » disponible en annexe 3, risque de gâcher vingt ans de réussite. 

Quoi qu’il en soit, on assiste aujourd’hui à une redistribution des compétences de 

l’État vers les villes et à une progressive transformation de l’outil juridique vers le droit 

commun. 

TITRE 2 : QUELS ENJEUX POUR LES VILLES NOUVELLES DURABLES DU XXIÈME SIÈCLE ? 

Face au bilan des villes nouvelles des années 60, c’est‐à‐dire face à une réussite 

mitigée et incomplète, quels sont les enjeux des villes nouvelles du XXIème siècle ? Pourquoi 

se relancer dans une politique de villes nouvelles quand celles des années 60 ne sont pas 

toutes encore autonomes ou connaissent des difficultés ? Quelles sont nos motivations à ce 

sujet ? 

Chapitre 1 : Quels enjeux politiques et économiques ? 

La démographie. Au premier rang des enjeux économiques figurait en 1965, lors des 

premières réflexions sur les villes nouvelles, la possibilité d’absorber la croissance 

démographique. On tablait sur une population de 14 millions d’habitants en Île‐de‐France à 

l’horizon 2000 or il est établi qu’elle n’est aujourd’hui que d’environ 11.5 millions 

d’habitants. Les objectifs ont évidemment été réajustés à plusieurs reprises en fonction des 

nouvelles donnes démographiques. 

La possibilité d’absorber la croissance démographique ne permet donc plus de justifier 

le recours à une politique de villes nouvelles. D’ailleurs quand les perspectives des années 60 

Page 11



permettaient d’envisager des villes de 500000 habitants chacune, le rapport de la 

commission pour la libération de la croissance française (rapport CLCF plus connu sous le 

nom de rapport Attali dont un extrait, la décision 92, est disponible en annexe 4) a consacré 

la disparition de cet enjeu puisqu’il n’est plus envisagé que de créer 10 Écopolis de 50000 

habitants chacune. 

Marquer son temps. Le rapport de la CLCF est très clair : construire des Écopolis 

« constitue en soi un geste architectural et politique. C’est laisser une trace forte dans le 

pays, lui montrer l’image qu’il peut donner de lui‐même. Le moment est venu pour la France 

de construire des villes ou quartiers d’un genre nouveau, véritables laboratoires de la 

modernité urbaine, avec un souci permanent d’équilibre financier, écologique, technologique 

et social. » 

Les plus critiques diront que le pouvoir en place souhaite avoir ses propres villes 

nouvelles. On peut plus justement penser que les Écopolis sont un moyen de donner de la 

cohérence à un ensemble de propositions très variées. La politique des Écopolis est 

transversale, elle s’attaque aux problèmes du logement, de l’innovation technologiques et 

de la politique de développement durable en bloc. 

La compétitivité. Pour favoriser la croissance économique, il peut être envisagé de 

créer des villes nouvelles pluri‐thématiques, à l’image des pôles de compétitivité ou de 

certains quartiers des villes nouvelles des années 60 : le Génopole d’Évry qui a déjà crée 

1000 emplois, le développement universitaire de Saint‐Quentin en Yvelines ou Disneyland. 

La raison met par contre en garde contre l’idée amenant à créer des villes qui ne vivraient 

que d’un type d’activité. La CLCF invite d’ailleurs les pôles de compétitivité, excellent 

exemple de regroupement des compétences, à se porter candidats pour accueillir les 

Écopolis. Elle rend compte également de la nécessité d’intégrer aux Écopolis des 

technologies à la pointe en matière de réseaux numériques, de transports ou de 

construction. L’idée de construire plutôt que de rénover les villes et quartiers actuels pour 

qu’ils répondent aux enjeux décrits dans ce chapitre n’est pas anodine : cela permet de faire 

face à la pression foncière, à la pénurie de logements et permet de réduire les coûts de 

l’innovation comme le souligne Bill Dunster à l’origine de la création de l’écoquartier BedZed 

au sud de Londres (voir à ce sujet le Titre 1 de la 3 ème partie), « bâtir des écovilles de grande 

taille sans émission carbone permettra de réaliser des économies d’échelles qui vont réduire 

le coût des matériaux. La chaîne d’approvisionnement étant la même pour la construction et 

la rénovation, rénover l’existant deviendra également meilleur marché. » 

Le financement. Le rapport de la CLCF souhaite un impact fiscal neutre pour les 

communes supportant ou avoisinant les Écopolis. Le financement ne peut évidemment pas 

être supporté seulement par l’État : ce dernier doit s’associer aux collectivités territoriales, à 

la Caisse des dépôts et au secteur privé. Il conviendrait alors de donner de l’essor aux 

partenariats public‐privés (PPP) sur le principe du Project Finance Initiative anglo‐saxon. La 

loi du 28 Juillet 2008 permet désormais de recourir aux PPP non plus seulement en cas de 

projet complexe ou urgent mais aussi dans le cas d’un « bilan coûts/inconvénients 

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avantageux au regard des montages juridiques classiques. » (cf. loi et jurisprudence 

correspondantes renseignées dans les sources et l’annexe 5). La proposition sur l’absence 

d’impact fiscal ne constitue en rien une décision arrêtée. Rien n’indique que cette 

disposition sera maintenue en l’état en France et nous ne saurions nous limiter aux 

propositions de la CLCF. Il existe d’ailleurs dans le monde entier de nombreuses initiatives de 

création de villes nouvelles basées sur des modèles de financement variés susceptibles de 

nous intéresser. 

Chapitre 2 : Quels enjeux environnementaux ? 

Le principal enjeu des années 60, répondre à la démographie galopante, n’a 

aujourd’hui plus de raison d’être. Les villes nouvelles durables du XXIème siècle doivent 

répondre aux problèmes du XXIème siècle. L’un des plus grand d’entre eux n’est autre que la 

préservation de l’environnement, presque absent des réflexions menées lors de 

l’élaboration de la politique des villes nouvelles des années 60 ou toutefois insuffisamment 

ambitieux. 

D’après le groupement international d’experts sur le climat (GIEC), il ne nous reste que 

sept ans pour inverser la courbe des émissions de gaz à effet de serre. Attendre d’avantage, 

c’est mettre en péril la planète. Les villes nouvelles durables du XXIème siècle ne 

permettront pas à elles seules de résoudre la crise environnementale actuelle, il est bien 

trop tard. Mais elles doivent aller jusqu’à permettre de repenser la civilisation : l’homme doit 

apprendre à vivre dans son environnement sans l’abimer, il doit s’initier aux techniques du 

développement durable et réduire son empreinte écologique. Il doit être l’un des 

innombrables acteurs qui permettront de renverser la courbe des émissions de gaz à effet 

de serre durablement. Les villes nouvelles durables du XXIème siècle doivent faire le relai 

entre les impulsions environnementales étatiques et le comportement respectueux de 

l’environnement que tout un chacun doit adopter. L’amélioration des conditions 

environnementales ne doit pas reposer sur le respect d’une législation mais sur l’adoption 

volontaire de nouvelles mœurs. 

Aujourd’hui, les enjeux qualitatifs sont devenus prioritaires. Les villes nouvelles 

durables du XXIème siècle doivent offrir une qualité de vie idéale : l’enjeu est le plus 

ambitieux qui soit. La ville ne doit pas seulement être pensée pour répondre à un enjeu 

planétaire mais pour assurer le bien être de chacun de ses futurs résidents. 

Ces villes, à l’instar des Écopolis, joueront le « rôle de laboratoires de la réduction de la 

consommation d’eau, du tri des déchets, du développement de la biodiversité, de la réduction 

de la consommation d’air conditionné, de l’aménagement de plans d’eau, de la création 

d’espaces verts (équivalant à 20 % de la surface de la ville : » on pourra lire l’article du 

Monde sur l’augmentation de la surface des Jardins parisiens accessible en annexe 6). 

D’ailleurs, cette disponibilité des espaces verts est une composante essentielle du bien être 

des résidents. Elle doit de plus s’accompagner d’un usage économe de l’eau par des 

techniques de gestion alternatives des eaux pluviales (on pourra s’intéresser à mon stage 

Page 13



d’études et recherche effectué dans ce domaine, voir La Ville Nouvelle de Kaboul en 3 ème 

partie). La ville nouvelle durable du XXIème siècle devra minimiser la consommation 

d’énergie d’utilisation fossile ou nucléaire jusqu’à être auto‐suffisante, en optimisant les 

déplacements, les constructions et les habitudes de vie. Elle devra promouvoir les énergies 

renouvelables, et établir ses constructions en considérant les apports du soleil et de la 

ventilation naturelle (se référer aux principes de l’Écopolis en annexe 7). 

Chapitre 3 : Quels enjeux sociétaux ? 

L’importance des enjeux sociétaux n’est pas à minimiser devant celle des enjeux 

environnementaux au vu du sentiment d’échec consécutif à la politique des grands 

ensembles ou à la politique des villes nouvelles. On dit encore aujourd’hui que « la société 

est en crise ». Cette assertion évoque un grand nombre de problèmes variés tels le mal‐être 

global de la population, le stress au travail, la crise des banlieues, la violente politique 

d’immigration, la crise du pouvoir d’achat, le coût de l’essence, etc. 

La mixité sociale. La ville nouvelle durable doit apporter des solutions de bien être à 

une population socialement mixte. D’ailleurs le premier principe de développement 

soutenable défini lors du programme européen Europe Common Indicators pour définir les 

critères de qualité d’une ville n’est autre que celui de l’égalité des chances. On ne doit 

cependant pas recourir à une politique de construction de logements sociaux trop 

généreuse. Cette erreur a été faite dans les villes nouvelles des années 60 et a entraîné des 

problèmes de violence communs à toutes les villes jeunes accueillant des populations 

massivement défavorisées. La mixité doit être réelle mais surtout diffuse. 

Les autres principes. On pourra à nouveau se référer aux principes de l’Écopolis 

présentés en annexe 7. A son image, la ville nouvelle durale du XXIème siècle doit assurer 

justice sociale et équité, promouvoir l’esprit de communauté, assurer sécurité et santé, 

permettre de s’enrichir par l’histoire et la culture, contribuer au développement de 

l’économie locale, réhabiliter des terrains urbains contaminés ou dégradés et créer un 

développement maîtrisé. 

L’évaluation. Les critères européens définissant la qualité d’une ville rendent 

fortement compte des différents enjeux sociétaux et donnent naissance à une base 

commune dévaluation de la qualité de vie en ville (Source : Écologie Urbaine) : 

• P1‐ Égalité des chances : accès pour tous à des services de bases abordables et 

adéquats, tels qu’éducation, emploi, énergie, santé, habitat, formation, transport ; 

• P2‐ Démocratie/gouvernance locale : participation dans tous les processus de 

décisions de la collectivité ; 

• P3‐ Mettre en relation le local et le global : de la production à la consommation et 

à l’élimination des déchets, les besoins doivent pouvoir être remplis en priorité 

localement, ou de la façon la plus soutenable possible ; 

Page 14



• P4‐ Économie locale : marier les compétences locales avec les besoins en emploi, 

l’offre et la demande locale, de telle sorte qu’il y ait le minimum d’impact sur les 

ressources naturelles et l’environnement ; 

• P5‐ Protection de l’environnement : adopter une approche d’écosystème, pour 

accroître la biodiversité, en minimisant l’utilisation des ressources naturelles et des 

sols, la production de déchets et l’émission de polluants ; 

• P6‐ Préservation de l’héritage culturel : protéger, réhabiliter le caractère 

historique, culturel et architectural des bâtiments, monuments ou même valeurs, 

tout en maintenant leur fonction d’espaces et de bâtiments. 

No Indicateur Données utilisées 

1 

2 

Satisfaction des citoyens avec 

leur collectivité locale 

Action locale contre le 

changement climatique global 

(ou empreinte écologique locale) 

3 Mobilité locale et transport 

4 

Disponibilité d’espaces ouverts 

et de services publiques 

5 Qualité de l’air 

6 

7 

Trajet aller‐retour des enfants à 

l’école 

Gestion soutenable des business 

et des administrations locales 

8 Pollution du bruit 

9 Utilisation soutenable des sols 

10 

Produits favorisant le 

développement soutenable 

Page 15 

P 

1 

Satisfaction moyenne x x 

émission de CO² par habitant x 

pourcentage de voyages faits en 

transport privé et motorisé 

Pourcentage de citoyens vivant à 

moins de 300m d’un espace public 

ouvert de plus de 5000m² 

Dépassement du nombre de 

particules de plus de 10microns 

PM10 

Pourcentage d’enfants allant à 

l’école en voiture 

Pourcentage de certifications en 

environnement ramené au 

nombre total d’entreprises 

Pourcentage de la population 

exposée à plus de 55dB 

Pourcentage de surface en zone 

protégée 

Pourcentage de la population 

achetant des produits "durables" 

x 

x 

x 

x 

x 

x 

P 

2 

P 

3 

P 

4 

P 

5 

P 

6 

x x x 

x x x 

x x x x 

x 

x x x 

x x x 

x 

x x x x 

x x 

x x 

x x 

x x 

Tous ces enjeux politiques, économiques, environnementaux et sociétaux servent de 

trame à l’élaboration du schéma d’aménagement et des politiques relatives aux villes 

nouvelles durables du XXIème siècle. L’enjeu est planétaire, national et particulier. Toutes 

les organisations et toutes les personnes trouveront leur intérêt dans le succès des 

politiques de villes nouvelles durables du XXIème siècle.



2 ÈME PARTIE : 

QUELS PRINCIPES POUR LA VILLE NOUVELLE DURABLE 

DU XXIÈME SIÈCLE ? 

En définissant assez précisément les enjeux auxquels la ville nouvelle durable du 

XXIème siècle doit répondre, nous avons posé les bases solides nécessaires à l’émission de 

propositions pour son développement. Il n’est effectivement pas concevable de mener une 

politique de villes nouvelles sans avoir des objectifs précis en ligne de mire, sans être en 

mesure d’évaluer en permanence notre distance à ces objectifs et sans imaginer les moyens 

auxquels faire appel. 

Les enjeux de la ville nouvelle durable du XXIème siècle étant définis, nous pouvons 

nous attacher à présenter les premières solutions politiques, environnementales et 

sociétales. 

TITRE 1 : A QUOI RESSEMBLERAIT LA VILLE NOUVELLE DURABLE DU XXIÈME SIÈCLE ? 

La démographie n’étant plus un enjeu important en France, la taille des villes nouvelles 

durables du XXIème siècle doit être faible relativement à des agglomérations comme Marne 

La Vallée. On n’y prévoit que 50000 habitants soit dix fois moins que leurs ancêtres. Cet 

aspect est absent de projets comme celui de la ville nouvelle de Kaboul, Deh Sabz. 

Par ailleurs, on se rend compte que la densité démographique urbaine moyenne est en 

baisse dans la plupart des centres urbains. Cela tend à un accroissement du taux d’utilisation 

des terres par habitant ce qui entraîne des phénomènes de périurbanisation. On convient 

aujourd’hui qu’il faut conserver une densité élevée et bien maîtrisée, c’est un gage de 

développement durable que l’on appelle l’écodensité. 

Les centres urbains denses diminuent l’utilité de la voiture d’où une économie de 

ressources et une meilleure viabilité économique des transports en commun. L’étalement 

urbain étant également plus faible, les terres sont préservées des pollutions inhérentes à 

l’urbanisation et notamment d’une imperméabilisation trop importante. Enfin, les résidents 

de quartiers à forte densité humaine ont une meilleure qualité de vie et une meilleure 

interaction sociale, la criminalité est inférieure. 

La densité de population est à mettre en rapport avec la disponibilité des espaces 

verts, elle aussi garante d’une bonne qualité de vie. Il est communément admis que Paris 

manque d’espaces verts (cf. annexe 6, Les Jardins Parisiens) quand des villes telles que Rome 

ou Montréal offrent un environnement de vie très agréable. On peut donc grossièrement 

envisager une densité de population moyenne, voisine des 4000 habitants par km² ce qui 

revient à circonscrire les 50000 habitants des Écopolis sur une surface de 12.5 km², des 

caractéristiques proches de la ville d’Annecy, elle aussi louée pour son cadre de vie. 

Page 16



Les Écopolis n’auront pas de difficultés à se distinguer des autres villes, vu leur 

promesse de modernité. Néanmoins, puisqu’elles sont destinées à marquer notre temps, 

l’un des objectifs de la CLCF, on peut suggérer de recourir à une architecture résolument 

moderne et différente. Leur succès passe aussi par une appropriation et un engagement 

important des résidents, jusqu’à les rendre acteurs de leur ville en les amenant à réduire leur 

déchets, à participer à l’élaboration des critères de qualité de vie, à voter une politique 

durable, à s’exprimer sur ce qui compte selon eux, etc. 

On pourra rapidement mettre en garde contre l’envie de devenir trop vert, et ce en 

allant à la fois à l’encontre des logiques économiques, d’efficience environnementale et de 

durabilité (à ce sujet, lire « German townsfolk wonder: Is it possible to be too green » en 

annexe 10). L’idée d’un impact nul sur l’environnement est illusoire, ne serait‐ce que parce 

que la construction ou encore plus généralement la production de richesse à un équivalent 

carbone. L’impact neutre, et non pas nul, est recherché : cela revient à réduire notre 

empreinte écologique à une planète (cf. 3 ème partie, Titre 1, Chapitre 3). 

TITRE 2 : QUE RETENIR DES DIFFÉRENTS PRINCIPES DE L’AMÉNAGEMENT DURABLE ? 

Les principes de développement urbain suivants, s’ils sont respectés, permettraient de 

garantir la durabilité des villes nouvelles. 

Chapitre 1 : Quelle politique de choix d’occupation des sols ? 

Il convient de mettre l’accent sur l’accessibilité dans la ville pour assurer des 

déplacements rapides et économiques des travailleurs jusqu’à leur lieu de travail et des 

enfants et étudiants jusqu’à leur lieu d’étude. Cela entraînerait une diminution de 

l’utilisation de la voiture, une moindre pollution et des dépenses plus faibles en carburant. Il 

faut donc s’assurer que le kilométrage moyen des voyages en voiture est faible, notamment 

en respectant l’équilibre emploi‐logement et une forte densité de population. Un objectif 

plus ambitieux peut consister à supprimer l’utilité de la voiture. 

On peut suggérer de varier les architectures : maisons, immeubles, bureaux et 

magasins mélangés et accolés les uns aux autres dans la limite du respect de certaines règles 

architecturales. N’oublions pas que quand l’alignement haussmannien est vanté, Londres a 

réussi à mélanger différents styles d’architecture de façon remarquable. 

L’une des principales règles de réussite du développement d’une ville tient à la notion 

de quartier auto‐suffisant : les villes doivent être développées en unités de quartiers 

reprenant toutes le même principe consistant à offrir à ses résidents tous les services de 

proximité essentiels et une identité de quartier offrant des espaces verts publics ouverts et 

dédiés au quartier. Ces quartiers doivent avoir des frontières et des centres bien établis. La 

constitution d’une petite communauté apporte un sentiment de sécurité et de confiance 

essentiel. C’est l’une des bases du projet de construction de la ville nouvelle de Kaboul 

accessible en 3 ème partie et cela recoupe les problématiques abordées ci‐après. 

Page 17

Chapitre 2 : Quelle politique des transports ? 



Le but avoué est de diminuer le transport individuel en voiture grâce à la promotion de 

modes alternatifs. La dispersion et le ralentissement des flux permettront par ailleurs de 

renforcer le sentiment d’unité de la communauté. Pour ce faire, il paraît judicieux 

d’introduire le plus grand nombre d’intersections possibles dans le réseau de rues sur le 

modèle de la toile d’araignée. De telles villes, avec des rues aussi étroites que possibles, sont 

généralement très piétonnières. 

Limiter la vitesse de la voiture à 40km/h ou moins par des mesures d’apaisement de la 

circulation augmente la tendance des habitants à marcher, jouer ou utiliser leur vélo. Il faut 

d’ailleurs rendre le réseau piéton et cycliste aussi efficace que le réseau voiture, notamment 

par des chemins étroits ou réservés. Ne peut‐on pas parler de révolution quand on parle de 

l’initiative des Velib’ à Paris ? Le maillage des stations est tellement important qu’il 

concurrence celui déjà très développé du métro. Il ne reste plus qu’à adapter la ville grâce 

des espaces de circulation dédiés, en développant des pistes cyclables en site propre par 

exemple. 

En termes de transport en commun de personnes, une généreuse politique est de 

mise. Deux points quelconques de la ville doivent pouvoir être rejoint en un temps très court 

(35 minutes pour 1M d’habitants) : dans une ville nouvelle, on doit prévoir une densité de 

stations importante et un seul changement de ligne doit suffire. Le service doit être rapide, 

fonctionner 24h/24h, idéalement être gratuit ou à défaut, subventionné. Le centre ville doit 

posséder une gare et une liaison rapide doit permettre l’accès à un aéroport excentré 

(Madrid). 

La problématique du fret est plus compliquée : le fret doit être discret, rapide et bon 

marché. On peut imaginer un système utilisant le service de tramway existant basé sur 

l’utilisation de containers de taille conventionnée ; l’acheminement local se ferait à l’aide de 

véhicules électriques exceptionnellement autorisés à circuler dans des quartiers 

ordinairement piétons. 

Chapitre 3 : Quelle politique environnementale ? 

La politique de l’environnement menée dans les villes nouvelles du XXIème siècle doit 

être très ambitieuse pour ensuite inspirer toutes les autres villes. Il s’agit de rattraper les 

grandes erreurs du siècle passé, de préserver des écosystèmes entiers en aménageant avec 

la nature. Il faut maîtriser les eaux de ruissellement, conserver les eaux de pluie, retraiter les 

eaux usées et protéger les aquifères. 

Pour favoriser la faune et la flore, il serait bon de conserver un aspect et une structure 

aussi naturels que possible en recourant par exemple à des espaces connectés par des 

couloirs sauvages, à des espaces verts urbains dépassant la taille critique au‐delà de laquelle 

ils pourront être habités par des oiseaux, petits mammifères, reptiles et amphibiens et à des 

zones humides et des zones tampon autour des étangs (cf. 3 ème Partie, Titre 3, Chapitre 2). 

Page 18



On pourra récupérer les eaux de pluies sur les toitures ou grâce à des dispositifs de 

stockage alternatif : plutôt que de créer des bassins de rétention permettant de prévenir la 

surcharge des réseaux d’évacuation des eaux, on peut adapter les espaces publics pour qu’ils 

stockent l’eau sur des hauteurs de quelques centimètres lors des épisodes pluvieux (cf. mon 

stage dans la gestion et la valorisation des eaux pluviales en milieu urbain, 3 ème partie, Titre 

2, Chapitre 1). L’eau et plus généralement tous les éléments naturels doivent vivre dans la 

ville et participer à son animation. Des parcours didactiques permettant de sensibiliser les 

résidents à l’écologie et au respect de l’environnement devront trouver place dans la ville. Il 

peut s’agir de promenades à thème, d’expositions naturelles ou de jeux à effets spéciaux 

mêlant eau et lumière. 

Enfin, la création de villes nouvelles offre une occasion unique de mettre en 

conformité avec les nouveaux objectifs européens de réduction de la consommation 

d’énergie un grand nombre de logements. Le plan 3X20 prévoit 20% de production d’énergie 

renouvelable dans le total de la production énergétique et 20% d’économie d’énergie d’ici 

20 ans. Les nouvelles constructions devront donc répondre à de hautes exigences d’isolation 

climatique et profiter au mieux des possibilités de récupération des énergies renouvelables : 

exposition au soleil optimisée, panneaux solaires sur les toits, systèmes de pompage de 

chaleur, etc. 

Chapitre 4 : Quelle politique du logement ? 

La politique du logement doit opérer un virage assez important. Il convient bien 

évidemment d’introduire de la mixité mais il ne faut pas trop en faire et assurément en faire 

moins ou différemment que dans les grands ensembles et les villes nouvelles des années 60. 

Il faut également diminuer le coût de l’habitat, non seulement du point de vue de son 

acquisition mais aussi de son entretien. 

En termes de mixité sociale, il faut réellement fondre les logements sociaux dans la 

ville. Créer des quartiers sociaux ou des résidences sociales ne convient pas. Ensuite, la 

mixité n’est pas que relative aux revenus, il faut prévoir au sein des bâtiments des logements 

pour les séniors, les handicapés, les étudiants et les petites ou les grandes familles. 

Il faut atteindre une forte densité résidentielle. « Un logement dense doit assurer une 

intimité familiale, du calme, un espace extérieur, de la lumière et une bonne aération. La 

monotonie des bâtiments peut être évitée en faisant du décalage en zigzag, en variant 

l’emplacement des garages. Les entrées peuvent être complètement séparées les unes des 

autres, les bâtiments avoir une identité avec des toits ou des couleurs différentes ». 

Page 19



TITRE 3 : COMMENT CONCRÉTISER LES PRINCIPES DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ? 

Chapitre 1 : La ville solaire : l’exemple de Montmélian 

La ville de Montmélian est depuis 2004 championne de France des villes de moins de 

2000 à 50000 habitants pour son utilisation de l’énergie solaire. Depuis 20 ans, elle s’est 

résolument engagée dans la promotion de cette énergie jusqu’à devenir un véritable 

laboratoire d’essai solaire : elle s’est lancée dans la construction d’une centrale solaire 

photovoltaïque installée sur les toits des bâtiments 

municipaux. 

De nombreuses informations ont été mises à disposition 

des habitants par la municipalité, témoignant ainsi d’une 

grande pédagogie. Responsabiliser et intéresser les citoyens 

constitue une démarche essentielle qui doit être reprise dans 

un projet de création de ville nouvelle. Ici, un panneau 

d’information explique le fonctionnement de la centrale et son 

intérêt, un écran électronique rend compte de sa production 

en temps réel et des actions sont régulièrement programmées 

dans les écoles de la commune pour sensibiliser les enfants aux 

enjeux des énergies renouvelables. Les installations 

permettent d’éviter le rejet de 210 tonnes de gaz à effet de 

serre par an dans l’atmosphère. 

Le retour sur investissement de la ville de Montmélian a été de 6 à 8 ans : elle 

économise des dizaines de milliers d’euros de facture de gaz chaque année et les nouveaux 

investissements accroissent ce chiffre. Elle dispose de 1300m² de capteurs thermiques et de 

380 m² de capteurs photovoltaïques. Outre son engagement dans des domaines connexes, 

elle a nommé dans son conseil municipal un responsable « énergie », initiative saluée par 

l’ADEME (Association pour la Défense Et la Maîtrise de l’Énergie). 

Chapitre 2 : La ville verte : l’exemple de Terrebonne 

La ville canadienne de Terrebonne a fait siens les principes du développement durable 

à travers trois objectifs très concrets : l’intégrité écologique, l’équité entre les individus et les 

générations, et l’efficacité économique. Ces trois objectifs doivent concilier les intérêts des 

citoyens, des entreprises, de la municipalité et du gouvernement ou plutôt amener ces 

intérêts à converger. 

Terrebonne a décidé d’atteindre un haut standard de qualité de vie. Elle a adopté un 

remarquable et ambitieux programme d’action en 2005 : le plan vert (accessible en annexe 

11). Il touche tous les domaines qui relèvent de l’administration municipale et de ses 

employés, porte sur la gestion de l’eau, des sols, de l’air, des espaces verts, du patrimoine 

Page 20 

En France, chaque habitant 

émet 6.2 tonnes de gaz à 

effet de serre par an, les 

américains en émettent 20 

et les habitants du Qatar 53. 

La ville de Montmélian qui 

compte 4000 habitants a 

réussi à réduire ses 

émissions de 50 kg par an 

par habitant, l’équivalent 

des émissions d’un trajet de 

350km en voiture.

forestieer, 

des neigges 

usées, ddes 

matières 

résiduelles, 

des nuuisances 

et du bruit. Tous T les 

servicess 

municipauux 

ont un buudget 

déterrminé 

pour l’atteinte des 

objectifss 

du plan ve ert. 

Laa 

ville a miis 

en place une patroouille 

enviro onnementale 

qui viennt 

en soutie en de la 

populattion 

pour l’aider 

à mmaximiser 

sees 

efforts visant à prrotéger 

l’ennvironneme 

ent. Elle 

sillonnee 

le territoire 

en vélo, sensibilise aux bonne es pratiquees 

et distribbue 

des doc cuments 

d’informmation. 

Cettte 

démarchhe 

est financée 

par la subvention s qu’accordee 

à la ville le 

centre 

de tri dees 

matièress 

recyclabless 

Tricentris. . 

Ciitons 

encorre 

le systèmme 

de colleccte, 

le cont trôle biologgique 

des innsectes 

piqu ueurs, la 

politiquue 

d’utilisatiion 

de l’eauu 

et des périodes 

d’arrosage, 

les autres prattiques 

écologiques, 

le plan d’urbanismme, 

le prograamme 

de subvention 

des d couchees 

pour nouveau 

nés en 

coton. 

Tout cela 

est défini, 

quantifié et évalué ddans 

le plan vert (cf. annexe 

11). 

Chapitre 

3 : La vville 

sans vooiture 

: Carffree 

Cities 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

J.H. Crawford, dans son livvre 

Carfree Cities, a 

imaginé une u vie libérée 

du bruit, 

des odeu urs et du 

danger ré ésultant dee 

l’utilisation 

de l’auto omobile. 

Tous les services dde 

base, dde 

l’épicer rie à la 

garderie, se trouvennt 

à 5 minuutes 

de ma arche de 

chaque porte. p Un système 

de transports s publics 

rapide, sû ûr, bon marrché 

et confortable 

pe ermet de 

rejoindre n’importe quel point de l’agglom mération 

d’un million 

d’habitaants 

en mooins 

de 35 minutes. m 

Selon luui, 

le dévelooppement 

durable 

d’unne 

ville ne passerait p que 

par l’abanndon 

de la voiture. v 

L’ automobilee 

n’est pas l’instrumentt 

d’une mob bilité urbainne 

amélioréée, 

elle est cause c de 

problèmmes 

environnnementaux, 

sociaux et esthétiq ques. Crawfford 

rappelle 

avec raison 

que 

« la voiiture 

détruiit 

la vie de rue, fragilise 

le tissu 

social ddes 

communnautés, 

isole 

les gens, encourage 

l'étalemment 

urbain, , tache la beauté 

de laa 

ville, gêne 

les genss 

par son bruit, polluue 

l'air, maassacre 

des 

milliers de personnnes 

tous les ans, aaccélère 

le 

réchauff ffement plaanétaire, 

gaaspille 

de l'énergie 

et 

des resssources 

natuurelles 

et apppauvrit 

less 

nations. » 

La ville dde 

Venise, sans 

voitures 

Page 21 

Extrait duu 

plan vert de Terrebonne T

• La toopologie 

Des villles 

sans voitures 

existe ent déjà, 

c’ est le cas dde 

Venise. DDes 

villes ex xistantes 

po ourraient se convertir 

à un ne telle 

po olitique een 

l’espacce 

de quelques q 

dé écennies. PPour 

s’affrannchir 

de la voiture, 

il faut déévelopper 

des alte ernatives 

ef fficaces et diminuer les déplac cements. 

Le es transporrts 

en commmun 

doive ent être 

ag gréables à utiliser et atteind dre une 

vitesse 

compparable 

à ceelle 

de la vo oiture en 

ca as de faiblee 

trafic. Ennfin, 

le resp pect des 

pr rincipes dde 

développement 

durable 

La ville, 

ses quartieers 

et son résseau 

de transpport 

én noncés jusqu’à 

préseent 

(proxim mité des 

se ervices, trannsports 

rappides, 

forte densité, 

im mmeubles dde 

4 à 6 étaages, 

espac ces verts 

nombreeux, 

transpoort 

économique 

de maarchandise) 

doivent enn 

particulierr 

permettre d’éviter 

un maximum 

de dééplacementts. 

Lees 

villes n 

prêtent particulièr 

d’une ppolitique 

de 

la faisaabilité 

dép 

adoptéee. 

Crawfo 

conceptt 

de réfé 

quartierrs 

et des u 

égalemeent 

3 

Le tabl 

hypothè 

ème nouvelles durables se 

ement bienn 

à l’adoptioon 

e ville sans voiture doont 

pend de la topologgie 

ord a dééveloppé 

uun 

érence basé 

sur des 

unités élémmentaires 

(ccf. 

partie, 

Titre 22, 

Chapitre 33). 

eau ci‐desssous 

rend compte des 

èses généraales 

adoptéees. 

Populattion 

10000000 

Taille duu 

site 

250kkm² 

Zone Urrbanisée 

20% % du total 

Espacess 

verts 

80% % du total 

Quartiers 

100 

Populattion 

des quarrtiers 

120000 

Superficcie 

des quarrtiers 

2.5kkm² 

Nombree 

d’étages 4 à 6 

Trajet mmaximal 

en vville 

35 mminutes 

Trafic aautomobile 

Auccune 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Page 22 

Représentatiion 

d’un lobe eet 

de ses quartiers

Laa 

topologiee 

type conssiste 

à orgaaniser 

la ville 

autour d’un ensemble 

de lignes 

de 

transpoort 

en commun, 

définnissant 

chaccune 

d’entr re elles un sous enseemble 

de la a ville à 

l’image du trèfle à 6 feuilles 

représeenté 

précé édemment. Sur toutee 

la longueur 

des 

différenntes 

lignes sont répaartis 

des quartiers 

d’ environ 5000m², 

eux‐ mêmes div visés en 

parcellees 

élémentaaires. 

Les 18 

quartiers les plus éloignés 

du ccentre 

urbaain 

(représe entés en 

gris ci‐ddessus) 

sontt 

affectés à des activitéés 

industrie elles ou commmerciales, 

tout au mo oins non 

résidenttielles. 

Lees 

quartierss 

sont organnisés 

en 6 loobes. 

Les lig gnes de trannsport 

desseervent 

ainsi i tout un 

lobe et le lobe oppposé, 

ce quui 

permet dde 

rejoindre e n’importe quelle autre 

ligne à partir p du 

centre‐vville, 

lui‐mêême 

imméédiatement 

et rapidem ment accesssible. 

Chacun 

des lo obes est 

entouréé 

d’une ceinnture 

verte : seul 20% dde 

la totalit té de l’aggloomération 

eest 

urbanisé ée ce qui 

peut êtrre 

ajustablee 

en fonctioon 

des besooins 

et de la pression fooncière, 

nottamment 

au 

centre 

de la ville. 

Dees 

arrangemments 

à cettte 

topologiee 

peuvent être ê apportéés 

pour qu’ elle convien nne à un 

nombree 

plus ou mmoins 

important 

d’habitants. 

La de ensité des qquartiers, 

laa 

taille des lobes et 

leur nombre 

peuvvent 

être chhangés. 

Touut 

cela aya ant évidemmment 

un immpact 

sur le 

temps 

maximuum 

mis poour 

rejoindrre 

les deux 

points le es plus élooignés. 

Pouur 

3M d’ha abitants, 

Crawforrd 

évalue cce 

temps à 1h, limite maximale à ne pas dépasser. 

Auu‐delà, 

on pourrait 

imagineer 

des villess 

jumelles d’un 

ou deux 

millions d’habitants d reliées en lleur 

centre par une 

ligne à grande viteesse. 

Une teelle 

configuuration 

perm mettrait de porter le ttrajet 

maxim mal à 45 

minutess 

pour 6M dd’habitants 

et 1h pour 12M d’habitants. 

• Les quartiers 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Lees 

quartierss 

sont centrrés 

sur une ligne 

de transsport 

en puublic. 

Tous les 

services sont 

situés à moins de 5 minutes de marchee, 

les 

plus noombreux 

mmagasins 

ssont 

situéss 

au 

centre. Les commmerces 

uusuels 

et les 

industries 

légères se mariennt 

aux esppaces 

résidenttiels, 

assuraant 

ainsi unne 

bonne mmixité 

et une réduction dde 

la criminnalité 

puisque 

la 

plupart des zones sont ainsi occupées ttoute 

la journnée. 

Chaquue 

quartierr 

a son prropre 

maillagee, 

sa propree 

architectuure 

et sa prropre 

ambiance. 

La poppulation 

mmoyenne 

attteint 

12000 hhabitants 

poour 

une supperficie 

d’ennviron 

2.5km². Les consttructions 

atteignent 

4 à 6 

Plan d’un quartier 

avec rues, 

squares, blocs s et cour 

intérieurres 

étages eet 

laissent 60% d’espaace 

libre poour 

l’espace e public et lles 

espacess 

verts priva atifs. Les 

rues sont 

étroites (7.5m), les boulevardss 

plus grands 

(30m). DDe 

nombreuuses 

configurations 

peuventt 

satisfaire à ces exigennces 

de basse. 

Page 23

Les bblocs 

élémenttaires 

Des sqquares 

devvraient 

être e mis en 

place p aux inntersectionss 

de la plup part des 

rues. Ilss 

constitueraaient 

des lieeux 

idéaux pour l’impla antation dee 

commercees 

de proxim mité. 

Chapitre 

4 : La ville 

numérique 

: l’exemmple 

de New 

Songdo CCity 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Cette ville noouvelle 

dont d la 

Vue aériennne 

de New SSongdo 

City 

construction 

c n a démarréé 

en 2008 occupera o 

en e 2014 les 

600 hectares 

d’ ’une île 

artificielle a à 60km de Séoul en Corée C du 

Sud. S Elle estt 

résolumennt 

moderne avec un 

ac ccent partticulier 

surr 

l’utilisation 

des 

nouvellees 

technoloogies, 

finanncée 

à hauteur 

de 25 5 milliards dde 

dollars par des ind dustriels 

coréenss 

et américaains. 

Tout y est enregisstré 

et toute es les transaactions 

sont 

automatis sées afin 

de parvenir 

à un noouveau 

niveeau 

de service 

entièrem ment personnalisé. 

New 

Songdo City est décrite 

commme 

une U‐Cit ty – pour ubbiquitous 

coomputing 

‐ une ville 

dans laqquelle 

l’infoormatique 

eest 

omnipréésente, 

où toutes 

les sttructures 

acccueillent 

des 

outils 

informaatiques 

et où tous les 

systèmees 

d’inform mations, puublics 

et pprivés, 

résid dentiels, 

médicauux 

et commmerciaux, 

partagent 

leeurs 

donnée es. Les posssibilités 

vonnt 

jusqu’à imaginer 

des pouubelles 

de reecyclage 

quui 

relieraiennt 

l’identifiant 

(RFID : RRadio 

Frequency 

Identification) 

d’une canette 

usaggée 

à la peersonne 

qui l’aurait consommé 

poour 

débiterr 

son compt te d’une 

Page 24 

• Les pparcelles 

La vvariété 

dees 

parcell les est 

quasiment q infinie. Dans 

certaine es villes, 

notamment n t américaines, 

elle es sont 

uniformes u et ailleurrs, 

à l’ins star de 

nombreuses 

n s cités euroopéennes, 

elles 

sont 

fortement f irrégulièrees. 

Une parcelle 

mesure m 80 mètres surr 

60 et pos ssède un 

jardin 

privattif 

d’environ 

60 mètre es sur 40 

aménageab a le selon les 

envies. Avec A ces 

dimensions d 

indicativves, 

un quartier 

typique t commprendrait 

990 

parcelles s. 

Le rappport 

de la CLCF rend compte 

de d la volontté 

de faire ddes 

villes nouvelles 

un u vecteur ddes 

nouvellles 

technolo ogies. Le 

meilleur m exxemple 

en ce sens est e sans 

conteste c la ccréation 

dee 

New Songd do City.

taxe « recyclage » ou l’utilisation 

d’une 

clef électronique 

permettant 

indiffére emment 

d’accédder 

aux traansports 

enn 

commun, d’aller à la librairie, 

de payerr 

le parking 

et de 

VVue 

de New Soongdo 

City 

commmander 

unee 

pizza. Un n réseau 

sanns 

fil haut débit gra atuit est 

acccessible 

enn 

tout lieu et des 

déttecteurs 

placés da ans les 

plaanchers 

des imm meubles 

aveertissent 

less 

secours en 

cas de 

surrcharge 

traaduisant 

la a chute 

d’uune 

personnne 

âgée. 

La Corrée 

présen nte les 

avaantages 

d’être 

à l’avan nt‐pointe 

dans 

le domaiine 

numérique, 

les 

populattions 

sont fortement initiées auux 

nouvelles 

technologgies 

et les craintes li iées aux 

menacees 

sur les libbertés 

indivviduelles 

soont 

moins fo ortes que ddans 

les payys 

européen ns. Il est 

effectivement 

diffficilement 

cconcevable 

de perme ettre à n’immporte 

queel 

opérateur 

privé 

d’accédder 

à l’historrique 

de touus 

nos déplaacement, 

achats 

ou auutres 

TITRE 4 

: LA VVIABILITÉ 

FINAANCIÈRE 

DES VVILLES 

NOUVEL LLES 

Lees 

villes nouuvelles 

ne ppeuvent 

voirr 

le jour qu’ ’avec l’impuulsion 

des ppouvoirs 

publics. 

De 

ce fait, oon 

pense soouvent 

que leur financement 

est également é ppublic. 

C’esst 

une erreu ur et cela 

tient à la 

fois à leurr 

anatomie et à leur dimension. 

Enn 

effet, less 

villes nouuvelles 

ne sont pas faites f que d’équipemeents 

public cs : elles 

contiennent 

des zoones 

d’affaires 

et de buureaux, 

des s zones de ccommerces 

ou d’activit té et des 

équipemments 

très vvariés 

en naature 

et en complexité. 

Dee 

plus, dès lors que l’on 

parle de pplusieurs 

dizaines 

de mmilliers 

d’habitants, 

il n’est 

plus 

question 

d’appréhhender 

le pproblème 

dde 

la même 

façon quue 

pour la construction 

d’un 

quartierr 

où un promoteur 

public 

ou prrivé 

pouvait 

à lui seul 

supporterr 

le projet dans sa 

globalité. 

Chapitre 

1 : Les pprincipaux 

postes de ffinancemen 

nt 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

On 

rappelle que l’État aavait 

mis en 

place de nombreuse 

croissannce 

des villes 

nouvellees 

des années 

60 (cf. 1 

moyenss 

?). 

Toout 

d’abordd, 

on ne peuut 

construirre 

que si le 

particulier 

à l’écheelle 

d’une vville 

nouvelle. 

De ce fa 

ferrées (n’oublionss 

pas notree 

logique de 

développ 

conséquuentes. 

Less 

premièress 

étaient finnancées 

pa 

étaient inclues danns 

le budgett 

de la SNCFF. 

ère es aides poour 

accomp 

Partiee, 

Titre 1, CChapitre 

2 

lieu de construction 

es 

it, les desseertes 

autor 

pement durrable) 

à me 

ar les collecctivités 

et l 

n 

agner la 

nd 

, Quels 

st facile d’a accès, en 

routières et t surtout 

ettre en pla ace sont 

’État, les secondes 

Page 25



Le second élément qui prend une part importante du budget global d’une opération de 

création de ville nouvelle est l’acquisition du foncier, financée pour les villes nouvelles 

parisiennes par les villes elles‐mêmes et par des prêts de la Caisse des Dépôts. Les 

financements étaient similaires pour l’acquisition de l’environnement lointain des villes 

nouvelles des années 60, pour lequel aucune affectation n’avait été prévue au départ, et 

pour les zones d’activité à destination essentiellement industrielle. 

Les travaux d’équipements, travaux primaires d’infrastructures ou équipements de 

superstructures, sont normalement à charge des collectivités locales. L’état les finance pour 

moitié lorsqu’ils concernent l’assainissement ou la voirie. 

Les grands centres commerciaux tels qu’ils ont été construits dans les villes nouvelles 

des années 60 posent plusieurs problèmes liés à leur position centrale : ils nuisent à la 

cohérence des politiques d’urbanisme et sont bâtis sur des terrains acquis sur des fonds 

budgétaires. Faut‐ils céder ces terrains ? Mettre en place une concession ? 

Par ailleurs, comment promouvoir les zones industrielles et les zones d’entrepôt au 

moment de la création d’une ville nouvelle ? Faut‐il permettre à des opérateurs privés d’en 

assurer l’aménagement puis la promotion ? 

Chapitre 2 : Les différentes parties s’y retrouvent‐elles financièrement ? 

Créer un nouveau centre urbain est‐il plus coûteux que de procéder à la densification 

d’une zone déjà urbanisée ? 

Tout d’abord, en termes de coûts fonciers, la réponse est évidemment positive : les 

terrains ruraux voire agricoles se négocient à des prix dérisoires. De plus, l’installation des 

diverses infrastructures sur ces terrains est soumise à un moins grand nombre de 

contraintes. On évalue ainsi que l’extension de la ligne 7 de métro jusqu’à La Courneuve‐ 

Aubervilliers depuis Paris a coûté autant que le RER complet Pontoise‐Cergy. Il en est de 

même pour les superstructures, leur construction est moins onéreuse. 

Pour autant, si la faible pression foncière est un facteur permettant de limiter les 

coûts, elle est plutôt un frein à l’engagement des promoteurs de logements, industriels et 

commerciaux qui y voient un manque d’attractivité, un bassin d’emploi sous‐peuplé et une 

clientèle inexistante. 

Ces promoteurs peuvent également être fortement dissuadés par des règles 

d’urbanismes trop strictes et contraignantes. Il est ainsi particulièrement judicieux de les 

associer à la conception de ces règles, de les consulter lors de l’élaboration des plans 

d’aménagement. Un jeu astucieux sur les charges foncières doit également garantir l’attrait 

de tous les terrains de la ville nouvelle. Pour compenser le manque d’attractivité initial, les 

prix de rétrocession des terrains peuvent être inférieurs aux prix normalement constatés sur 

le marché et les redevances imposés sur les constructions industrielles réduites. 

Page 26

Chapitre 3 : Les nouveaux financements 



Nous avions déjà fait référence au principe des partenariats public‐privé qui peuvent 

offrir de nombreux avantages : partager les risques, étaler les investissements, bénéficier de 

l’expertise et de la rigueur des sociétés privées, etc. L’annexe 5 détaille plus précisément les 

possibilités offertes par les partenariats public‐privé (PPP). 

Pour financer d’aussi ambitieux projets que sont les villes nouvelles, on pourrait 

recourir à une politique de financements innovants, à l’image de la taxe carbone sur le prix 

des billets d’avions affectée à la lutte contre les pandémies. Le bonus/malus automobile est 

lui aussi un financement innovant, au service du développement durable. 

Il existe par ailleurs des aides européennes au financement de projets écologiques. Il 

n’est pas envisageable d’en faire une source principale de financement à l’échelle d’une ville 

de 50000 habitants mais son existence est intéressante. Il s’agit du projet « LIFE » qui a 

depuis 1992 cofinancé plus de 1750 projets en contribuant à hauteur de 1.35 milliards 

d’euros. 

Une évaluation financière des revenus issus des droits à construire et des coûts de 

construction sur le projet de création de la ville nouvelle de Kaboul est accessible en 3 ème 

partie, Titre 3, Chapitre 5. 

Dans un BOT (Build/Operate/Transfert=Construire/Exploiter/Transférer), l’un des 

schémas classiques de partenariats public‐privé, le concédant, l’État, mandate une société 

concessionnaire pour construire et exploiter un ouvrage. L’État reporte ainsi le risque sur 

cette société qui le partage avec ses banques et ses actionnaires qui apportent 

généralement chacun 1/3 des fonds nécessaires au projet. Le reste est financé sur des 

capitaux propres. La société concessionnaire est d’abord maître d’œuvre puis exploitant. Les 

ressources issues de l’exploitation, éventuellement complétées par un loyer de l’État, 

viennent rembourser dans l’ordre les capitaux propres, puis les prêts des banques et enfin 

les actionnaires. A la fin de la concession, l’État redevient exploitant de l’ouvrage. 

Page 27

TITRE 1 

: BEDZ 

ZED 

Chapitre 

1 : Un éécoquartierr 

précurseur 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

3 ÈME PAR RTIE : 

QUIID 

DES PROJETS 

EXISTAN E TS ? 

Un 

quartier sud‐londonnien 

s’est depuis longtemps 

dé 

développpement 

duurable, 

c’esst 

le célèbree 

quartier BedZED B – p 

Developpment 

– rééalisé 

à l’initiative 

dee 

la sociét té de logem 

environnementale 

BioRegionaal 

Developmment 

Group p. L’idée a é 

lancé enn 

1998 et lees 

construcctions 

ont ddébuté 

en 2000 2 pour u 

logements 

en 20022. 

L’initiativve 

devait cooncilier 

un mode de v 

particulier 

mobilee 

dans le respect ddes 

princip pes du dé 

précisémment, 

il s’aggissait 

de : 

1. Soutenir l’économiee 

locale : less 

aides d’ét tat sur les v 

allaient een 

ce sens mais le proogramme 

est 

autreme 

faire de l’écologie – en parrticulier 

– et de la 

l’environnnement 

– pplus 

généralement 

– un 

moteur d 

recommaandations 

du 

rapport dde 

la CLCF (cf. ( 1 

enjeux écconomiquess 

et politiquues). 

2. S’approviisionner 

enn 

matériaux 

et en é 

contrainttes 

du dévveloppement 

durable 

lancemennt. 

C’est une 

conditioon 

de créd 

ère éjà converti 

aux princ cipes du 

pour Beddinnton 

Zero Emission E 

ments Peabody 

et de e l’ONG 

mergé en 11995, 

l’appe el d’offre 

une première 

disponib bilité des 

vie résolument 

modern ne et en 

éveloppement 

durable. 

Plus 

villes nouveelles 

des an nnées 60 

ent plus ammbitieux. 

Il s’agit s de 

modernitéé 

respectue euse de 

de croissancce, 

dans le sens s des 

er 

parttie, 

Titre 2, Chapitre 1 , Quels 

nergie danns 

la région 

: le resp pect des 

e doit s’apppliquer 

au 

projet dès d son 

dibilité d’unne 

part (il n’est pas possible 

Page 28 

Vue aériennee 

du quartier BedZED

3. 

4. 

5. 

d’exiger ddes 

autres acteurs de 

une mesuure 

allant daans 

le sens 

Réduire l’empreintee 

écologique 

au milieuu 

naturel, c’est‐à‐dire 

les émissions 

d’équivvalents 

en g 

ressourcees 

fossiless 

(cf. 1 

environnementaux) 

planète. Actuelleme 

capacitéss 

de la plan 

Européenns 

3 planèt 

planètes revient à c 

trois plannètes 

pour a 

Préserverr 

la ceintur 

nombreuux 

cas, c’e 

dégradation 

des co 

Kaboul esst 

né de ce 

le tir en rrégion 

paris 

chapitre 3, Carfree 

interdisannt 

l’urbanis 

Concilier haute de 

l’amélioraation 

de 

l’augmenntation 

de la 

des déplaacements 

e 

élément qui revien 

précédennte. 

èr 

s qualités que q l’on n’aaurait 

pas ssoi‐même), 

de la stimulation 

de l’ééconomie 

loocale. 

e de 50% : cet c objectiff 

revient à llimiter 

les a 

protéger la a faune et la 

flore maiis 

surtout d 

gaz à effet de d serre réssultant 

de laa 

consomm 

re 

Partie, Titre 2, Chapitre 2, Les 

pour adapter 

notre consommat c ion aux resssources 

qu 

ent, notre eempreinte 

au niveau mondial dépasse 

de 

ète. Les Amméricains 

co onsommentt 

en proporrtion 

5 plan 

tes et d’autres 

pays seulement s ¼ de planèète. 

Conso 

onsidérer qque 

si tout le monde cconsommait 

autant, il 

assurer les bbesoins 

de tous. t 

re verte et les terres agraires a de l’extensionn 

urbaine : 

est l’urbaniisation 

san ns contrôlee 

qui est à l’origine 

nditions dee 

vie. Le pr rojet de crééation 

de la 

ville nou 

constat, ett 

les villes nouvelles 

dees 

années 660 

devaient 

sienne. Les modèles de e ville sans vvoiture 

(cf. 2 

e Cities) reeposent 

pa ar ailleurs sur une 

ation sauvaage. 

nsité de ppopulation 

et améliorration 

de l 

la qualité de vie est 

un objectif 

trans 

a densité est 

une mes sure concrète 

qui, asso 

t à d’autress 

mesures, va dans ce sens. La de 

nt fréquemmment 

dans s les princcipes 

abord 

ème et c’est 

atteintes 

diminuer 

ation de 

enjeux 

u’offre la 

20% les 

ètes, les 

mmer 3 

faudrait 

dans de 

e de la 

velle de 

rectifier 

Partie, 

Titre 3, 

topologie de ville 

la qualité de vie : 

sversal tandis 

que 

ociée à la limitation 

ensité élevé ée est un 

dés dans la a partie 

Chapitre 

2 : Des choix engaagés 

Le 

trois niv 

apparte 

ville (co 

en 2 ème 

es immeubbles 

du sitte 

possède 

veaux et soont 

de topoologie 

variée 

ement, maissonnettes 

eet 

maisons d 

onformémennt 

aux princcipes 

expos 

e 

Partie, Titre 

2, Chapitre 

1 

mixité ssociale 

est également 

la politiique 

de veente 

: 34 lo 

été veendus 

enn 

propriét 

coproprriété, 

10 enn 

location e 

logements 

sociauxx 

(soit 19% 

ont bénnéficié 

de pprêts 

éthiqu 

caisses de solidaritté). 

La dens 

s’établitt 

à 148 habitants 

pa 

er ent 

e : 

de 

és 

). La 

garantie ppar 

ogements oont 

té, 23 een 

t 15 sont des 

du total qqui 

ues auprès dde 

sité moyennne 

ar hectare à 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Page 29 

Toit d’ ’un bâtiment du quartier BedZED 

B


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

comparrer 

à la dennsité 

moyennne 

de Pariis, 

217 habitants 

par hhectare. 

711 

des 82 log gements 

bénéficient 

d’un jaardin 

privatiif 

en rez‐dee‐chaussée 

qui q s’ajoutee 

à un éco‐pparc 

de 18 hectares h 

situé dirrectement 

à proximitéé. 

Lee 

quartier dispose dee 

2500m² d’espaces commerciaux 

et bureaux 

directement 

intégréss 

en rez‐de‐ ‐chaussée nnord 

des bloocs 

de loge ements, celaa 

afin de maximiser 

l’é éclairage 

et le chauffage 

solaire 

passsif 

des logeements. 

L’e empreinte écologiquee 

a été réd duite au 

minimum 

par un trravail 

à touss 

les niveauux 

: les maté ériaux de déémolition 

ont 

été récup péré, les 

matériaaux 

de construction 

ont été 

éco‐certtifiés 

et 

choisis dans le respect 

du 

principee 

de bouclle 

locale 

ou de circuit ferrmé, 

les 

logements 

disposeent 

d’une 

isolationn 

thhermique 

dépassaant 

largemment 

les 

standarrds 

légaux ( (‐90% de 

besoins en chaufffage) 

et 

de systèmes 

de chauffage 

solaire passif et actif, de 

cogénérration 

de bbiomasse 

(récupéération 

de bbiomasse 

pour alimenter 

unee 

turbine 

au gaaz), 

de ventilation 

Un bâtiment 

du quuartier 

BedZEED 

naturellle 

avec récuupération 

dde 

chaleur, de récupér ration des eeaux 

de pluie 

et de tra aitement 

des eauux 

usées (poour 

utilisatiion 

dans less 

toilettes ou o le jardin avec une ppompe 

personnelle 

par loggement). 

Toout 

cela gaarantit 

unee 

certaine autosuffisaance 

vis‐à‐vvis 

des res ssources 

naturellles. 

Lees 

transportts 

respectennt 

un plan vvisant 

à dim minuer la déépendance 

à la voiture e, ce que 

la mixité 

fonctionnnelle 

du quartier 

renfoorce. 

Les circulations 

ddouces 

et l’ ’aménagem ment des 

espacess 

publics font 

par ailleeurs 

la part belle aux piétons p et ccyclistes 

tandis 

que 77 70m² de 

panneaux 

solaires permettennt 

la rechargge 

gratuite d’une flottte 

de 40 vééhicules 

éle ectriques 

personnnels 

et qu’ un système 

de taxe de parking g propose des véhicuules 

électriq ques en 

partagee. 

L’ économie locale, 

dynaamisée 

danss 

un premie er temps paar 

la politique 

de const truction, 

bénéficie 

d’une poolitique 

d’approvisionnnement 

visa ant à démaarcher 

en gros 

les épic ceries et 

les fermmes 

voisinees, 

réduisannt 

en mêmme 

temps les l déplaceements 

liéss 

au fret. Enfin, E le 

quartierr 

accueille pplus 

de 200 emplois. 

Page 30


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Chapitre 

3 : Les eenseignemeents 

pour uune 

deuxièm me générattion 

d’éco‐vvillages 

Lees 

concepteeurs 

du projjet 

ont voloontairemen 

nt décidé dee 

ne pas cibbler 

une po 

témoignnant 

déjà d’une seensibilité 

pparticulière 

pour l’ennvironnemeent. 

Ils o 

évidemment 

sensibilisé 

les noouvelles 

populations 

aux 

enjeux ddu 

développement 

du 

façon coontinue 

maais 

n’ont posé 

aucune contrainte, permettannt 

ainsi aux habitants d 

totalemment 

réfracttaires 

aux principes eexposés. 

La a démarchee 

à cela d’ ’intéressant 

permet d’inférer lees 

enseignements 

suivaants 

sur n’im mporte queelle 

population. 

Toout 

d’abordd, 

une grande 

partie ddes 

investiss sements n’oont 

pas étéé 

rentables, 

dire quu’ils 

n’ont pas apportté 

d’économies. 

Par contre, dees 

dispositiffs 

peu coû 

basiquees 

ont bien marché. Paar 

exemple, , les panneaux 

solairess 

n’ont pas été utilisés 

eu un ccoût 

imporrtant 

et less 

habitants ne se son nt pas convvertis 

à l’usage 

de la 

électrique 

(on commpte 

deux voitures éllectriques 

pour p un obbjectif 

de 440). 

Un syst 

partagee 

de voituree 

a beaucouup 

mieux fonctionné 

: l’installationn 

de panneaaux 

solaires 

à 260000€ 

par tonne 

de CO2 ééconomisée 

tandis que e le partage de voiture revient à 3 

tonne dde 

CO2 écoonomisée. 

PPar 

ailleurs, , l’architect te principall 

du projet, , Bill Dunst 

comptee 

du fait quue 

l’installation 

de panneaux 

solaires 

sur des 

espacess 

clos entra 

surchauuffe 

en été. 

Lees 

architecttes 

du projeet 

se sont rendu 

comp pte du fait qque 

l’essentiel 

de la ré 

des imppacts 

se situuait 

dans le comportemment 

des us sagers et leur 

compréhhension 

des 

On peut 

se référer 

à nouveau 

au plan vvert 

de la ville v de Terrrebonne 

(22 

Chapitree 

2 et annnexe 

11). SSur 

cette bbase, 

on pe eut distinguuer 

des éq 

réductioon 

d’impactt 

sur l’envirronnement 

dépend 

ou nonn 

de l’usagge 

qui en est fait ppar 

l’habitant. 

Ainsi, lees 

travaux dd’isolation 

eet 

l’installaation 

de mitigeurs permettantt 

une rédduction 

de laa 

consommmation 

d’eauu 

sans peerte 

de presssion 

ne néécessite 

pass 

d’effortts 

particuliiers 

de laa 

part dess 

résidentts. 

Par contre, 

le tric collectif est 

entièremment 

lié au bon vvouloir 

des 

consommmateurs. 

AAinsi, 

les haabitants 

ont 

réduit leur empreeinte 

de trrois 

à deuxx 

planètes 

(cf. Chapiitre 

1, point 

3) et seuls 

deux habitants, 

concepteurss 

du projett, 

atteigneent 

une consommaation 

d’unee 

planète. 

Lees 

deux levviers 

d’actiion 

les pluus 

importaants 

se retrouventt 

sur lees 

transpoorts 

et l’alimmentation 

: ce sont lees 

ème pulation 

nt bien 

rable de 

de rester 

t qu’elle 

, c’est‐à‐ 

ûteux et 

s, ils ont 

voiture 

tème de 

s revient 

325€ par 

er, rend 

aîne leur 

éduction 

s enjeux. 

partie, Titre 3, 

uipements dont la 

Page 31


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

postes mmajoritairess 

de l’emprreinte 

écoloogique 

et ce e sont les mmoins 

contrôôlés 

par la loi. Tout 

investissement 

surr 

ces pôles sera donc eeffectif 

et efficient. e Lees 

coûts cacchés 

liés à l’énergie l 

cachée dans les pprocessus 

dde 

fabricatioon 

et les transports t ppeuvent 

être 

réduits par une 

optimisation 

des syystèmes 

de boucle locaale. 

Rééduire 

l’emmpreinte 

écoologique 

d’ ’un facteur 3 ou 4 nécessiterait 

en premier r chef le 

respect de trois principes 

essentiels 

: une 

économ mie à la souurce 

par l’aapport 

de solutions s 

économmiquement 

viables paar 

une sennsibilisation 

n des profeessionnels 

liés à la maîtrise 

d’ouvrage 

de sorte 

à ce qu’ils intègrent 

le comportement 

du citoyen ; un bon 

dimensiionnement 

des équipeements 

et ddes 

systèmes 

collectifss 

pour répoondre 

effica acement 

et économiquemennt 

à la demande 

localee 

; une sensibilisation 

ddes 

consommmateurs 

et t usagers 

en aval. . 

Le projet p BedZZED 

a claireement 

joué é le rôle 

de protot type. En réitérant 

l’exppérience 

à une u plus 

grande échelle, les infrastructures 

et les 

équipeme ents collecctifs 

seraient 

amort tis plus 

efficacem ment, des ééconomies 

seraient ré éalisées. 

Par exem mple, une tuurbine 

à gaz 

fonctionn nant à la 

cogénération 

de bioomasse 

n’eest 

pas ren ntable à 

l’échelle de 250 habbitants 

et uun 

système traitant 

les eau ux usées n’offre un retour 

sur 

investisse ement qu’àà 

l’échellee 

d’une vi ille. Les 

surcoûts généraux aafférents 

à un projet du type 

Les dix obbjectifs 

de One Planet Living, BBioRegional 

BedZED so ont évaluéss 

à +35% ppour 

moins de 100 

logements, 

+15% à partir de 11000 

logements 

et nul au‐delà de 2000 logemments, 

c’est t –à‐dire 

24 fois la capacitté 

de BedZZED. 

Le prrojet 

One Planet P Livinng, 

officiellement 

ins struit de 

l’expérience 

BedZED, 

prévoitt 

la constrruction 

de 6000 logements 

sur 5000 hect tares au 

Portugaal. 

La taille critique esst 

égalemennt 

dépassée e dans les projets préésentés 

ci‐a après, la 

Ville Noouvelle 

de Kaaboul 

(Deh Sabz), The Dongtan Pr roject et Thee 

Masdar Innitiative. 

Page 32

TITRE 2 

: LA VIILLE 

NOUVELLE 

DE KABOUL – DEH SABZ 

Chapitre 

1 : Présentation 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Lees 

années de conflit en Afghaniistan 

ont déclenché d dd'importanttes 

migratio ons : on 

estime à 30% la populationn 

ayant quiitté 

le pay ys où s'étant 

déplacée 

à l'intéri ieur des 

frontièrres 

entre 11980 

et 20002. 

Après lla 

chute de es Talibans en 2002, environ 3 millions 

d'expatriés 

afghanns 

sont revenus 

dans leur pays. La populattion 

de Kabboul 

est pa assée de 

700.0000 

habitants en 1980, ttaille 

pour laquelle ell le a été conçue, 

à pluus 

de 4 mil llions en 

2007, eentraînant 

uune 

forte suurpopulatioon 

et une dégradation d n alarmantee 

des conditions 

de 

vie. Le gouvernemment 

afghaan 

a donc décidé d’e entreprendrre 

la construction 

d’u une ville 

nouvellee 

au Nord dde 

l’actuellee 

Kaboul. Elle 

permett tra notammment 

d'assurrer 

aux Kab boulis un 

accès auux 

structurees 

sanitairess 

et socialess. 

Daans 

un conttexte 

difficiile, 

le projet 

Grand Kaboul ou Deh Sabz (la ville 

verte) marque la volontéé 

du 

gouvernnement 

aafghan 

d''agir 

pour le développeement 

de sson 

pays, ett 

de promouvoir 

son rôôle 

géostratégique 

enntre 

l'Inde, la 

Chine et 

l'Iran. 

Ceette 

consstruction 

sera 

associéee 

à unee 

démarchhe 

de 


durable visant à 

préserver 

les reessources 

de la fuuture 

métropole. 

Autourr 

d'Architectture‐Studioo, 

l'équipe du d 

Kaboul au ujourd’hui 

projet, rassemble FRANOR Coonseil, 

Commposante 

Ur rbaine, Eauxx 

de Pariss, 

SETEC Paartenaires 

DDéveloppemment, 

DEERN NS (Pays‐Baas), 

le CERTTU 

et Urban nistes du 

Monde. . Composannte 

Urbainne, 

le bureau 

d’étude es dans leqquel 

j’ai efffectué 

mo on stage 

d’Étudees 

et Recherche, 

a la rresponsabilité 

du déve eloppement 

et du moode 

d’entretien 

des 

espacess 

verts et dee 

la gestion des eaux pluviales 

et des d eaux usées. 

La gestion des 

eaux revvêt 

un aspect 

très 

important 

dans ce pprojet 

pourr 

plusieurs raisons : 

l’accès en n eau potable 

est difficile, 

il est né écessaire 

de constr ruire des infrastructures 

permet ttant un 

approvisio onnement depuis un ffleuve 

situé é à 40km 

au nord du d site ; le climat 

est tantôt 

très se ec tantôt 

marqué d’épisodes d ppluvieux 

oraageux 

; le site 

a été 

très forte ement façonné 

par les 

écouleme ents des 

eaux qui ont donnéé 

naissancee 

à de nom mbreuse 

Un exempple 

de ravine 

Page 33

avines aux dimennsions 

caracctéristiquess 

parfois supérieures 

à 20m : ellees 

présente ent aussi 

bien un danger en cas d’oragee 

qu’un atoout 

en termes 

d’aménaagement 

; ddans 

une log gique de 


duurable, 

l’économie 

des 

eaux et le 

traitement 

des eaux 

usées pre end une 

place immportante. 

CC’est 

sur cees 

aspects que 

travaille e Composannte 

Urbaine. 

Nous 

étions quatre memmbres 

du bbureau 

à tra availler sur ce projet soous 

la coordination 

du direccteur 

de l’aagence. 

Un premier géérait 

la docu umentationn 

relative auu 

projet, un n second 

avait la charge d’étudier 

les aaspects 

paysagers, 

un troisième t lees 

mécanismmes 

de dép pollution 

et il m’incombait 

dde 

gérer la ccartographiee 

et la faisabilité 

hydraaulique 

du pprojet, 

c’est‐à‐dire 

: 

• 

• 

• 

• 

Le découpage 

en basssins 

versannts 

et leur étude é ; 

La producction 

de cartes 

relativees 

au décou upage en baassins 

versaants 

et sous s bassins 

versants, à l’aménaggement 

du site, à la topographie t e, la géologgie 

et la nat ture des 

sols du siite, 

à la préésence 

de raavines 

et au ux principess 

de fonctioonnement 

de d notre 

modèle dde 

gestion ddes 

écoulemments 

; 

La créatiion 

d’un pplan 

au forrmat 

AutoC CAD regrouupant 

toutees 

ces cart tes, des 

informatiions 

vectorrielles 

relattives 

à notre 

stratégiee 

de gestioon 

des eau ux et de 

nombreux 

élémentss 

servant dee 

base aux calculs c et auux 

représenntations 

gra aphiques 

utilisées ddans 

nos différents 

renndus, 

en pa articulier la représentaation 

des rav vines du 

site et ddes 

élémennts 

permettant 

de pr révoir les écoulements 

d’eau dans d ces 

ravines ; 

L’étude et l’élaborration 

de statistiques s relatives au climatt 

du site et plus 

particulièèrement 

à laa 

pluviométtrie 

et à la fonte f des neeiges 

et l’esstimation 

de es rejets 

d’eaux ussées 

; 

LLocalisation 

du site par rapport 

à l’actuelle KKaboul 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Page 34 

• L’ élaborationn 

d’un modèle 

mathémaatique 

permmettant 

de e rendre 

compte ddes 

écoulemments 

d’eaux 

de la 

cime dees 

montagnes 

aux points 

exutoiress 

en passant 

par les rav vines. 

L’inntérêt 

du projet pour p ce 

mémoiree 

dépasse lee 

cadre des s travaux 

que j’ai effectués. En effet, Deh D Sabz 

City est l’exemple ttypique 

d’u une ville 

nouvelle durable ddu 

XXIème e siècle. 

Mon travvail 

sur ce projet m’a a permis 

d’accédeer 

à un nniveau 

de détails 

importannt, 

ce dont rrendent 

com mpte les 

chapitress 

suivants.

Chapitre 2 : Programme de développement 



Le programme de développement doit répondre au principal enjeu : faire du 

développement de Deh Sabz un catalyseur et un symbole d’unité et de renouveau de 

l’Afghanistan témoignant de son entrée dans le XXIème siècle. Cet objectif constitue un défi 

important compte tenu de l’étendue des implications sociales, économiques et urbaines. La 

réalisation doit reposer à la fois sur les expériences internationales et sur le contexte local 

afin d’offrir à la ville une identité propre et un équilibre entre ses différents constituants : 

logements, activités économiques, services. Le développement doit également fortement 

prendre en compte les questions sociales, en particulier à travers la relation entre la vieille 

ville de Kaboul et la nouvelle de ville, Deh Sabz. 

Le développement de la ville est engagé dans une démarche de durabilité qui englobe 

la forme urbaine et l’architecture, la flexibilité et la préservation des ressources. Cette 

analyse est une prémisse susceptible d’évoluer et d’être précisée en fonction de 

l’avancement du projet. Les différentes composantes du développement, ci‐dessous listées, 

ont été étudiées de façon transversale et couvrent pour certaines plusieurs des thématiques 

abordées dans ce mémoire. Elles constituent un premier pas vers une application des 

principes généraux de développement de la ville nouvelle durable du XXIème siècle. 

• Principes généraux 

Le premier principe concerne la mixité des activités économiques, des logements et 

des services qui permet d’éviter la création de zones fonctionnelles et de développer une 

atmosphère riche et dynamique en tout point de la ville. Vient ensuite le respect des 

principes de développement durable relatifs à la topologie urbaine, à l’énergie et à 

l’économie des ressources. 

Le concept de réservation des terres doit 

permettre d’envisager le développement selon plusieurs 

étapes et confère ainsi plus de flexibilité. Les 

réservations comprendront des plans de régulation et 

des impératifs légaux. Le programme de développement 

distingue 5 échelles : celle de la ville (4M d’habitants), du 

district (80000 habitants), de sous‐district (40000 

habitants), du voisinage (17000 habitants) et de 

l’environnement local (5000 habitants). 

• Conditions de vie 

Les conditions de vie devront satisfaire un impératif de diversité afin d’éviter 

l’apparition de ghettos ethniques ou économiques et préserver la culture locale 

traditionnelle. Ces objectifs trouvent une première réponse dans une topologie spécifique et 

variée, respectueuse des traditions, permettant la protection de la vie privée, offrant des 

espaces privés de plein air et des jardins familiaux. 

Page 35 

La distribution des 

logements devrait satisfaire 

aux projections suivantes : 

• Très faibles revenus : 6.3% ; 

• Faibles revenus : 24.3% ; 

• Revenus moyens : 56.5% ; 

• Revenus élevés : 12.2% ; 

• VIP : 0.7%.

Laa 

première phase du projet prévvoit 

l’installation 

d’1.44 

millions dde 

personn nes. Une 

famille de 5 persoonnes 

disposera 

au minimum 

d’une 

pièce coommune, 

dde 

trois chambres 

à 

coucherr, 

de sanitaiires 

et d’esppaces 

extérrieurs 

(terrasses, 

jardinns 

privatifs, etc.). 

Une 

importance 

non néégligeable 

est 

accordée e au développement 

loocal 

de l’agriculture 

dans le respect dee 

la structuure 

sociale et de la culture c actuuelle 

tout een 

permett tant une 

évolutioon 

progresssive 

vers des modèles 

écono omiques mmodernes 

et interna ationaux. 

L’agricuulture 

joueraa 

un rôle immportant 

daans 

l’aména agement dees 

ravines, dde 

la ceintu ure verte 

et des jjardins 

fammiliaux. 

Les terrains coorrespondan 

nts resteront 

propriétté 

de l’État t afin de 

prévenir 

la spécuulation 

fonncière. 

Par ailleurs, les l giganteesques 

cenntres 

comm merciaux 

périphéériques 

à ll’occidentale 

seront bbannis 

étant 

donné l’impact nnéfaste 

qu’ ’on leur 

reconnaaît. 

Les commmerces 

dee 

proximité et les cent tres commeerciaux 

pluss 

important ts seront 

toujours 

en harmoonie 

avec le tissu urbainn 

résidentie el environnaant. 

• Servvices 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Lees 

services sont organnisés 

sur la base d’un schéma directeur 

orgganisé 

par fonction 

(éducattion, 

santé, culture, spoort) 

et par ééchelle. 

Réépartition 

dess 

services pub blics par écheelle 

Page 36


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Enn 

termes soociaux, 

les grandes 

lignes 

du projet 

sont les suuivantes 

: 

‐ L’éducation 

constituue 

l’un des principaux x enjeux duu 

développeement 

et à ce titre 

sert de rééférence 

poour 

la définnition 

du niveau 

local : sont pris een 

considér ration le 

nombre dd’enfants 

tootal 

souhaitté, 

le nombr re d’enfant par unité uurbaine 

élém mentaire 

et la distaance 

maximmale 

de chaccun 

d’entre eux à son éécole. 

‐ L’améliorration 

des cconditions 

sanitaires, la réductioon 

de la moortalité 

infa antile et 

l’amélioraation 

de laa 

santé dess 

mères son nt prises en 

compte ddans 

le cad dre d’un 

objectif dd’émancipation 

des femmes 

et d’ ’égalité dess 

sexes. Cett 

objectif, écrit é noir 

sur blancc 

dans le cahhier 

des chaarges 

remis s aux mandaataires, 

a étté 

encourag gé par le 

gouverneement 

afghaan. 

‐ La ville eest 

organisée 

autour de l’accès à l’éducation, 

à la ssanté, 

aux activités 

sociales ddiverses 

et en particullier 

à celles s destinées aux femmees. 

A l’éche elle de la 

ville, troiss 

grands pôôles 

pourronnt 

être disti ingués : un pôle santé organisé au utour de 

l’université 

et de l’ hôpital prinncipal 

(600 0 lits pour une populaation 

de 4 millions 

d’habitannts 

– en plus 

d’autres iinfrastructu 

ures), un pôôle 

religieuxx 

et un pôle culturel 

(comprennant 

une moosquée). 

‐ Les administrattions 

vvont 

s’organiseer 

pour créer un 

nouveau niveau de ggestion 

englobannt 

Deh Sabbz 

et 

Kaboul à l’échelle 

métropollitaine. 

Lee 

projet doit également 

catalyseer 

différenttes 

prises de conscience 

au traveers 

d’une grrande 

couveerture 

médiatique 

: 

Topogra aphie du site 

‐ La renaisssance 

de ll’Afghanistaan 

d’après guerre qui entre de plein pied dans le 

XXIème ssiècle 

; 

‐ L’incarnation 

d’une capitale réégionale 

à l’intersection 

des cultures 

orien ntales et 

occidentaales 

; 

‐ L’image dd’un 

pays émmergent 

diggne 

des inve estissements 

étrangerss 

; 

‐ Une innoovation 

exeemplaire 

duu 

point de vue de la planification 

urbaine dans un 

monde dde 

plus en pplus 

urbanisé 

au trave ers d’un dessign 

urbain judicieux et e d’une 

politique durable ammbitieuse 

; 

‐ La prise dde 

consciennce 

des conntraintes 

du u terrain : la 

surpopulation 

de Ka aboul, la 

populatioon 

très hétééroclite, 

less 

flux migra atoires urbaains, 

l’espérrance 

d’une e qualité 

de vie meeilleure. 

Page 37

Chapitre 

3 : Scénnario 

urbainn 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Préssentation 

globale 

du site 

Deeh 

Sabz, la ville 

vert te, est situéée 

dans unee 

sorte de cuvette c : 

le site eest 

entouréé 

d’une chaaîne 

de moontagnes. 

Le L site est également caractérisé é par un 

maillagee 

de ravines. 

Le projett 

a donc à laa 

fois satisfa ait aux conttraintes 

envvironnemen 

ntales et 

il les a exploitées. . Le projet lie étroitemment 

natur re et ville : la ville estt 

dans la na ature, la 

nature est dans la ville. Quattre 

types d’ espaces verts 

peuventt 

être 

distinguués 

: la ceeinture 

veerte 

qui, en plus d’une d zone 

d’agricuulture, 

joue le rôle de barrière cliimatique, 

le es ravines 

réaménnagées, 

cenntral 

park et les jarddins 

privatifs. 

Ces 

espacess 

sont destinés 

à l’agriiculture, 

auux 

promenades 

et 

aux loisirs. 

Ils sttructurent 

la ville. LLe 

parc ce entral 

compreend 

un lac de traitemeent 

des eaux 

usées et t des 

installattions 

permeettant 

de réécupérer 

l’énergie 

solaire. 

Page 38 

CCentral 

park


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Repréésentation 

fonnctionnelle 

de es différentess 

zones du sitee 

Laa 

ceinture vverte 

délimite 

les conttours 

de la ville nouveelle, 

central 

park en constitue c 

l’élément 

central, le cœur néévralgique, 

qui relie le 

centre spportif, 

le ceentre 

culturel 

et le 

centre religieux. EEntre 

deux, , la ville. AAu‐delà 

d’une 

bande verte destiinée 

à l’agr riculture 

scientifiique, 

à l’écart, 

on trouuve 

un pôlee 

logistique e, un aéropport 

internaational 

et une u zone 

d’activittés 

industrieelles. 

Laa 

carte précédente 

reend 

également 

compte e du positionnement 

de l’univer rsité, du 

zoo, dess 

différentees 

zones réssidentielles, 

, du maillag ge des statioons 

de trammway 

et d’éoliennes 

dont l’éénergie 

retirée 

doit peermettre 

le pompage d’eau d dans des écouleements 

sout terrains. 

Le centrre 

dispose éégalement 

dd’une 

vastee 

zone comm merciale doont 

on aimeerait 

espérer 

qu’elle 

n’exclurra 

pas totallement 

unee 

certaine mmixité 

fonct tionnelle. OOn 

pourrait remettre en e cause 

l’existennce 

d’une si 

grande zoone 

sans loggements 

(ce entral park et la zone ccommercial 

le) sur la 

base dees 

recommandations 

ffaite 

dans le Titre 1 : une zone non habitéée 

peut sou uffrir du 

phénommène 

de squat. 

Enfin, comment ccomprendre 

e que le paarc 

central accueille un 

lac de 

traitement 

des eaux 

usées ? Des précisiions 

devron nt être apportées 

à cee 

sujet au cours c de 

l’avanceement 

du projet. 

L’ actuelle Kaboul, 

situéee 

juste su suud, 

est dire ectement acccessible 

paar 

un réseau u routier 

et par lee 

tramway. Force est dde 

constaterr 

que Deh Sabz S ne seraa 

pas une ville 

sans voit tures ! 

Page 39

Less 

éoliennes ett 

le pompage des eaux souuterraines 

Les blocs correspon ndent à 

l’élément 

de base de l’urbaniisation. 

D’uune 

dimension 

de 300mmX300m, 

ills 

sont adap ptés aux 

circulations 

piétonnes. 

Différeents 

types dde 

blocs pe euvent être construits en fonction n de leur 

nature : blocs de seervice 

publiic, 

de bureaaux, 

de com mmerce, d’acctivités 

terttiaires 

ou en ncore de 

jardins, en particullier 

le long ddes 

raviness. 

Un ensem mble de bloccs 

forme unn 

quartier au 

centre 

duquel se trouventt 

les différeents 

services 

(collège, universités, u services soociaux 

et médicaux, 

cimetière, 

écoles privées, ettc. 

Le sous‐ ‐district reg groupe plusieurs 

quartiers 

et mutualise m 

d’autress 

types d’éqquipementss 

: caserne dde 

pompier rs, de policee, 

centres mmédicaux 

et t sportifs 

ou cliniiques 

et coollèges 

privvés. 

Deus sous‐district 

ts forment un districtt 

qui regroupe 

des 

équipemments 

sporttifs 

et culturels, 

des hôôpitaux, 

des cinémas ett 

théâtres. 

Laa 

réépartition 

équilibrrée 

des seervices 

à 

chacun de ces nivveaux 

est 

un veccteur 

esseentiel 

au 

bien êttre 

des poopulations 

et au ddéveloppemment 

d’un 

sentimeent 

de sécurité 

et 

d’apparrtenance 

à une 

communauté 

qui 

transcenderait 

less 

clivages 

sociaux et ethniques. 

Le 

schéma ci‐contre 

représeente 

un quartier, 

réunionn 

de blocs 

élémentaires. 

La constitution 

d’unn 

quartier 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Page 40 

Deh Sabzz 

peut être e divisée 

en 5 niveaux : les blocs s, unités 

élémmentaires 

dde 

l’espace urbain, 

les qquartiers, 

lees 

sous‐districts, 

les 

distrricts 

et la viille 

entière. . Chacun 

de ces éléments 

possè ède un 

centtre 

caractérrisé 

par un n espace 

public, 

des services et des 

commmerces. 

Lee 

centre d’u un sous‐ 

distrrict 

est enn 

fait situ ué à sa 

frontière 

avecc 

un autre 

sous‐ 

distrrict 

avec leqquel 

il le partage.

Chapitre 

4 : Trannsports, 

eauu, 

énergie eet 

développ pement durrable 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Laa 

politique ddes 

transpoorts 

a été éétudiée 

de façon f à réppondre 

aux besoins de chacun, 

d’assureer 

un niveaau 

de sécurrité 

routière 

optimal, de créer des 

conditioons 

de vie urbaines u 

convenaables 

et de garantir less 

liens entree 

Deh Sabz et Kaboul. PPour 

parvennir 

à cela, le e trafic a 

été soi‐ disant éloiggné 

des zonnes 

résidentielles, 

la vi itesse est limitée 

à 50km/h 

en gé énéral, à 

30km/hh 

dans le vooisinage 

et à 15km/h entre 

les blo ocs. Le réseau 

de transsport 

public c se veut 

particulièrement 

mmoderne 

eet 

efficace avec une station toous 

les 5000m 

tandis que la 

populattion 

devrait être sensibbilisée 

à l’uttilisation 

du u vélo notammment 

grâcce 

à des circ culations 

douces. . La carte ci‐ ‐dessous reend 

compte du réseau routier : 

Rése eau routier 

A vrai dire, oon 

peut émeettre 

des rééserves 

sur cette politique 

de trannsports. 

En 

région dde 

Kaboul nn’est 

pas enncore 

esclavve 

de l’auto omobile et l’accent estt 

mis sur un 

routier de qualité. Les limitations 

de vitesse 

ne remplaceront 

ppas 

une politique 

de tra 

en commmun 

beauccoup 

plus aambitieuse. 

. Le maillag ge des statiions 

de tramway 

prés 

chapitree 

3 laisse d’ ’ailleurs devviner 

un tracé 

de ligne bien incongru 

qui ne ssemble 

pas 

satisfairre 

aux exigeences 

de raapidité 

déveeloppées 

da ans le chapiitre 

Carfreee 

Cities (2 

Titre 3, Chapitre 3) ). Enfin, la RRing 

Road oou 

Boulevar rd Périphériique 

représ 

la cartéé 

précédentte 

pourrait créer à terrme 

une fra acture sembblable 

à ce 

entre Paaris 

et sa baanlieue. 

èm 

effet, la 

n réseau 

ansports 

senté au 

pouvoir 

me 

partie, 

senté en ora ange sur 

lle du périp phérique 

Page 41


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Lee 


duurable 

est intégré à 

l’environnement 

nnaturel 

doivvent 

être fortement 

ressources 

énergéttiques 

et des 

eaux tanndis 

que le 

aux standards 

inteernationauxx. 

On peut noter un 

légèremment 

hypocrrite 

puisqu’ il est clair qque 

les stan 

pas auxx 

exigences de One Planet 

Living ( cf. 3 

constructions 

seront 

faites dee 

sorte à min 

La gestiion 

des eauux 

promet 

de permettree 

une 

consommmation 

à l’ ’échelle de 

la ville deux fois plus faible 

que celle d’uune 

cité 

occidenntale 

par laa 

mise en 

place de systèèmes 

de 

retraitement 

des eaux avec 

en particulier 

un système 

de 

filtration 

continue des eaux 

de ruisssellement 

juusqu’au 

lac 

central de retraiteement 

des 

eaux ussées. 

Les ééconomies 

envisagées 

peermettront 

toutefois 

aux habbitants 

de 

consommmer 

autaant 

qu’un 

parisienn 

: ce luxe devrait 

être 

proscritt 

et une poolitique 

de 

sensibilisation 

ou l’installatioon 

de systè 

l’instar de BedZED pourraient être envisa 

ème à différentts 

niveaux. 

Les atte eintes à 

limitées paar 

une gesstion 

optim male des 

processus de construcction 

doit satisfaire s 

manque d’ ambition oou 

une form mulation 

ndards interrnationaux 

aactuels 

ne satisfont s 

par rtie, Titre 1, , Chapitre 33), 

par exem mple. Les 

nimiser les coûts de maintenance 

et d’exploitation. 

MManagement 

des eaux 

èmes avec régulateurrs 

de presssion 

et mitigeurs 

à 

agés. 

Filtration des eaux 

Lees 

énergies renouvelabbles 

auront la part belle 

avec les investissemments 

en éo oliennes, 

géotherrmie, 

cogénnération 

dee 

biomasse, , solaire et hydrauliquue. 

Elles serront 

implém mentées 

dès le ddébut 

du proojet 

tandis que le réseau 

de gaz ne n sera amoorcé 

qu’en pphase 

2 (le chapitre 

suivant est consacré 

à la plannification). 

LLe 

recours à 90% d’énergies 

renoouvelables 

doit d être 

accomppagné 

d’effoorts 

significaatifs 

enverss 

le recyclag ge et le retraaitement 

dees 

déchets. 

Page 42

Chapitre 

5 : Projections 

finaancières 

et planificatio on 

Les six phhases 

de consstruction 

du pprojet 

PPHASE 

1 

sales of buildingss 

financiaal 

floows 

generateed 

by housing 

sales 

$ $2 411 198 600 

financiaal 

floows 

generateed 

by noon- 

$ $2 283 717 200 

housingg 

sales 

total floows 

generatted 

by sales of $ $4 694 915 800 

constructions 

Road neetwork 

Water suppply 

(withoutt 

dam) 

Irrigatioon, 

wasste 

water annd 

rain wateer 

Power 

Landscaaping 

Telecomm 

Waste 

Total inffra 

cost 

PPHASE 

1 

Land ddevelopmennt 

costts 

(without 

softcost) 

(in 000 US$) 

42 929 

69 700 

156 492 

99 285 

21 804 

31 350 

unknowwn 

421 560 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Page 43 

co onstruction related 

workforce w 

water w supplyy 

related 

workforce w 

Irrigation, 

waste 

water w and raain 

water 

re elated workfforce 

Po ower related 

workforce w 

La andscapingg 

related 

workforce w 

Te elecom related 

workforce w 

Waste W 

related 

workforce w 

To otal on sitee 

working 

pl laces 

Le schéma 

ci‐contre c 

représente e les 

différentes s étapes 

du proces ssus de 

constructio on. 

Les tableaux t 

ci‐ ‐dessous 

rendent compte 

de l’évalua ation des 

besoins financiers 

pour les première p 

et dernière d 

phases. 

PHASE E 1 

employm ment 

142 800 

1 200 

700 

11 300 

500 

1 000 

unknown 

41 400

financial flows 

generated by housing 

sales 

financial flows 

generated by nonhousing 

sales 

total flows generated 

by sales of 

constructions 

PHASE 6 

sales of buildings 

$4 462 556 100 

$2 511 093 600 

$6 973 649 700 

PHASE 6 

Land development 

costs (without 

softcost) 

(in 000 US$) 

Road network 309 447 

Water supply 

(without dam) 

Irrigation, waste 

water 

water 

and rain 

Power (without gas 

pipeline) 

440 330 

190 000 of them for 

Kabul 

61 548 

1 950 000 

Landscaping 95 496 

Telecom 265 000 

Waste unknown 

Total infra cost 3 121 821 



Page 44 

construction related 

workforce 

water supply related 

workforce 

Irrigation, waste 

water and rain water 

related workforce 

Power related 

workforce 

Landscaping related 

workforce 

Telecom related 

workforce 

Waste related 

workforce 

Total on site working 

places 

PHASE 6 

employment 

824 300 

4 100 

1 100 

36 000 

1 100 

8 500 

unknown 

166 000 

Revenus issus de la vente de droits à construire sur l’ensemble des phases 

PHASE 1 

building 

rights sales 

(in 000$) 

PHASE 2 

building 

rights sales 

(in 000$) 

PHASE 3 

building 

rights sales 

(in 000$) 

PHASE 4 

building 

rights sales 

(in 000$) 

PHASE 5 

building 

rights sales 

(in 000$) 

PHASE 6 

building 

rights sales 

(in 000$) 

VIP housing $4 683 $265 040 $2 999 $10 298 $3 790 $8 720 

high income housing $70 624 $19 315 $55 194 $100 558 $59 593 $144 171 

medium 

housing 

income 

$292 996 $142 412 $253 371 $298 710 $177 216 $521 672 

low income housing $78 673 $394 751 $60 173 $79 847 $57 629 $149 211 

high profit offices $68 690 $65 540 $71 805 $29 954 $7 058 $60 761 

medium profit offices $105 101 $100 565 $118 729 $45 720 $22 327 $112 061 

low profit offices $120 497 $118 229 $107 392 $131 291 $38 576 $176 150 

TOTAL $741 265 $1 105 853 $669 663 $696 377 $366 188 $1 172 745 

etc. 

Ces ressources permettront en partie de financer les équipements publics, les études,

Planning général 

Page 45 


Mémoire de recherche | Sébastien Vassaux

Synthèse des constructions à l’horizon d’une population de 3.10 millions d’habitants 

3,10M 

Predominantly public facility blocks 

Predominantly residential blocks 

Predominantly office and retail blocks 

Predominantly administrative blocks 

Predimonantly tertiary and research blocks 

Predominantly home garden blocks 

Gully areas 

Central garden areas 

Central park border areas 

Existing villages in urban area 

CENTRAL URBANISED ZONE TOTAL 

COD 

E 

Mean 

unit 

number 

Page 46 



ADMINISTRATION 

Land Construc Non Non Cultivate Cultivate Floor Construc Construc Public Construc Housing Construc Tertiary Construc Administ Ground Technica Construc Public Populati Populati 

area table 

agricultu agricultu d area d area Area ted area ted area facilities ted area construct ted area construct ted area ration coverag l facilities ted area buildings on on 

land 

ral ral 

rate Ratio 

for public construct for ion rate for ion rate for construct e for construct of public construct density 

area 

planting planting 

facilities ion rate housing 

tertiary 

administr ion rate technical ion rate buildings ion rate 

area area rate 

(offices/r 

ation 

facilities 

u km2 m2 ha ha % ha % FAR m2 m2 % m2 

etails) 

% m2 % m2 % m2 % m2 % inh inh/km2 

TECHNICAL 

LAND 

NON 

AGRICULTURAL 

AGRICULTURE 

TOTAL 

CONSTRUCTION 

PUBLIC 

FACILITIES 

HOUSINGS 

TERTIARY 

(OFFICES AND 

FACILITIES 

PUBLIC 

BUILDINGS 

DEMOGRAPHY 

PLANTINGS 

S 

RETAILS) 

U BP 586 13.14 1E+07 1021 114.3 0.087 0 0 2.344 2E+07 2E+07 0.728 5E+06 0.2 0 0 1E+06 0.051 8E+05 0.06 1E+07 0.8 1E+05 9554 

U BH 905 81.45 7E+07 6994 885.1 0.109 603.7 0.074 1.995 1E+08 7E+06 0.05 1E+08 0.869 1E+07 0.08 0 0 0 0 5E+06 0.65 2E+06 22669 

U BO 100 9 8E+06 772.9 154.6 0.172 0 0 3.985 3E+07 0 0 5E+06 0.156 3E+07 0.844 0 0 0 0 0 0 2E+05 19164 

U BA 26 2.34 2E+06 200.9 28.78 0.123 8.59 0.037 2.016 4E+06 1E+05 0.033 1E+06 0.297 1E+05 0.027 3E+06 0.643 0 0 1E+05 0.8 45023 19240 

U BR 154 13.86 1E+07 1190 60.77 0.044 78.57 0.057 1.588 2E+07 5E+05 0.024 7E+06 0.363 1E+07 0.613 0 0 3E+05 0.018 3E+05 0.65 3E+05 18635 

U BG 227 20.43 2E+07 1754 46.39 0.023 250.5 0.123 1.029 2E+07 6E+05 0.033 1E+07 0.673 5E+06 0.294 0 0 0 0 6E+05 1 5E+05 22787 

N ZG 26 17.73 5E+05 53.19 1418 0.8 0 0 0.03 15957 4787 0.3 0 0 11170 0.7 0 0 3E+06 0.18 4787 1 0 0 

N ZC 2 0.9 18000 1.8 88.2 0.98 0 0 0.02 360 108 0.3 0 0 252 0.7 0 0 0 0 108 1 0 0 

N ZP1 2 2.253 2E+06 218.5 163.9 0.728 0 0 0.13 3E+05 2E+05 0.83 25569 0.09 22728 0.08 0 0 40750 0.018 2E+05 1 1056 468.7 

N ZV 7 6.8 7E+05 68 34 0.05 408 0.6 0.011 7518 5714 0.76 1804 0.24 0 0 0 0 0 0 5714 1 7500 1103 

167.9 1E+08 12275 2994 0.178 1349 0.08 1.919 2E+08 3E+07 0.11 2E+08 0.641 5E+07 0.23 4E+06 0.016 4E+06 0.025 2E+07 0.762 3E+06 17402 

Central park N ZP2 1 15 2E+06 150 1200 0.8 0 0 0.1 2E+05 1E+05 0.7 0 0 0 0 45000 0.3 3E+06 0.197 1E+05 1 0 0 

Traditional N ZA1 1 65.5 5E+07 5240 327.5 0.05 5568 0.85 0.02 1E+06 1E+05 0.1 0 0 0 0 9E+05 0.9 0 0 1E+05 1 0 0 

Traditional N ZR 1 8.2 5E+06 492 41 0.05 0 0 0.5 2E+06 5E+05 0.2 2E+06 0.7 0 0 2E+05 0.1 0 0 5E+05 1 71750 8750 

Intensive N ZA2 1 17.3 1E+07 1211 0 0 1557 0.9 0.02 2E+05 24220 0.1 0 0 0 0 2E+05 0.9 0 0 24220 1 0 0 

Industrial and N ZI 3 75.2 5E+07 4512 752 0.1 0 0 1 5E+07 9E+06 0.2 3E+06 0.06 3E+06 0.06 3E+07 0.68 1E+06 0.018 6E+06 0.65 1E+05 1500 

International U ZS 1 10.9 5E+06 545 130.8 0.12 0 0 0.06 3E+05 2E+05 0.6 3270 0.01 16350 0.05 1E+05 0.34 0 0 2E+05 0.8 136.3 12.5 

OVERALL CITY TOTAL 

360 2E+08 24425 5446 0.151 8474 0.235 1.166 3E+08 4E+07 0.126 2E+08 0.546 6E+07 0.2 4E+07 0.127 9E+06 0.024 3E+07 0.739 3E+06 8629

TITRE 3 : THE DONGTAN PROJECT 

Chapitre 1 : Présentation 



Alors que la Chine bat des records de croissance année après année, alors que sa 

population augmente et ne cesse de s’urbaniser, alors qu’elle contribue de plus en plus au 

total des émissions de gaz à effet de serre, aucun engagement sérieux n’avait été pris en 

faveur de l’environnement. 

Dongtan City, la ville nouvelle de Dongtan, est le symbole fort de la prise de conscience 

des enjeux du développement durable en Chine et dans le monde puisque ce projet donnera 

naissance en 2010 à la toute première éco‐ville, destinée à accueillir une population de plus 

de 5000 habitants en 2010, 80000 en 2020 et 500000 d’ici 2050. Dongtan sera la réunion de 

trois villages. 

Le projet prévoit de créer et maintenir une grande biodiversité sur l’île de Chongming ; 

par ailleurs, les infrastructures, les constructions et les transports n’auront pour ressources 

que des énergies renouvelables. Dongtan récupérera et recyclera 90% des déchets produits 

avec en ligne de mire l’idée de devenir une ville sans déchets. 

Dongtan eco‐city, Dongtan la ville durable, sera résolument chinoise : son identité ne 

sera pas sacrifiée sur l’autel de la modernité et des principes occidentaux. 

Le projet entrant dans sa phase d’exécution, ARUP, le cabinet d’architecture maître 

d’ouvrage s’est associé à SIIC (Shanghai Industrial Investment Corporation), HSBC et SDLC 

(Sustainable Development Capital) dans un partenariat stratégique de long terme visant à 

développer la stratégie commerciale et financière de Dongtan et des autres futures villes 

durables chinoises. L’un des éléments essentiels de ce partenariat réside en la création de 

l’Institut du Développement Durable de Dongtan (Dongtan Institute for Sustainability) qui 

sera initialement basé à l’université de Tongji à Shanghai. L’institut devrait devenir l’un des 

centres d’excellence mondiaux en matière de recherche liant environnement et 

performance économique. 

Page 47


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Page 48 

Localisation de d Dongtan 

Donggtan, 

les trois s villages

Chapitre 

2 : Principes 

• Élémments 

clefs 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Laa 

construction 

de la vville 

démarrera 

début 2009. La ppremière 

pphase 

sera 

South VVillage 

qui contiendrra 

la marinna, 

1km² d’espace d veerts 

et entre 

2500 e 

logements. 

Enn 

comparaisson 

avec unn 

projet « haabituel 

», Dongtan D ecoo‐city 

aura : 

60% % de réduction 

de l’emmpreinte 

éco ologique (ppour 

la ramener 

à une 

quand 

BedZED n’est parveenu 

à la lim miter qu’à ddeux 

planètes 

– cf. 3 

Titree 

1, Chapitrre 

3) ; 


des besooins 

énergé étiques ; 

40% % d’énergie biologique ; 

100% % d’énergiees 

renouvelables 

inclua ant la consoommation 

d 

servvices 

de trannsport 

; 


des déchets 

; 

0 émmission 

de ggaz 

à effet dde 

serre. 

Lee 

site de coonstruction 

se situe au 

sud‐est de d l’île de CChongming 

superficcie 

de 86kmm² 

(Paris tottalise 

105kmm²). 

En 2010 0, la ville auura 

5000 ha 

en 20200, 

80000 haabitants 

poour 

6.5km² et en 2050 0, 500000 hhabitants 

po 

Chongmming 

s’étend 

sur 12000km² 

et estt 

la plus gr rande île allluviale 

au 

devrait relier la ville 

à Shanghaai 

dès 20099. 

èm 

celle de 

et 3000 

planète 

me 

Partie, 

des ménage es et des 

g et s’étale sur une 

abitants pou ur 1km², 

our 30km². L’île de 

monde. Un n tunnel 

Page 49 

Dongtan, la topologie générale 

g

Lees 

marais dde 

Dongtan abritent une 

nature particulièreement 

déliccate 

et se situent s a 

proximité 

immédiaate 

de Ramsar, 

un sitee 

exceptionnel 

accueillant 

autres oiseaux migrateurs 

et vie saauvage. 

Il est 

prévu quue 

soit recoonvertis 

en marais m une partie des zones d’agr riculture 

actuellees 

afin de crréer 

une zone 

tampon entre la ville 

et Ramsaar. 

Par ailleuurs, 

seuls 40 0% de la 

surface de Dongtaan 

seront urbanisés et la conc ception de la ville a prévu d’em mpêcher 

qu’aucuune 

pollutioon 

(lumineuse, 

sonore oou 

matériel lle) n’atteiggne 

les maraais. 

• Le ddéveloppement 

durablee 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Affin 

d’être vvraiment 

durable, 

la vville 

ne do oit pas seullement 

intéégrer 

la dim mension 

environnementale 

mais aussi 

la dimeension 

socia ale. Une ccombinaison 

de technologies 

traditionnelles 

et innovantes 

permettra dd’éviter 

le rejet r de 3500000 

tonnees 

de CO2 par 

an (la 

consommmation 

annnuelle 

de 566000 

françaais) 

dans la première zone 

de connstruction. 

Toute la 

populattion 

habiterra 

à moins dde 

7 minutees 

d’une station 

de trannsports 

en ccommun 

et t aura un 

accès aiisé 

aux infraastructuress 

sociales teelles 

les hôp pitaux, les éécoles 

et less 

bureaux. Bien B que 

certainss 

puissent ddécider 

de ttravailler 

à Shanghai, Dongtan D offfrira 

des emmplois 

pour r tous et 

pour toutes 

les cattégories 

soccio‐économmiques. 

Dongtan 

subvieendra 

elle‐mmême 

à ses besoins 

Page 50 

• 

Gestiion 

écologiqque 

des mar rais 

Dongtan, , le centre vill le


grâcce 

à des ssources 

d’éénergies 

en ntièrement renouvelaables. 

En ville, v les 

émissions 

polluanttes 

des véhicules 

touus 

électriqu ues ou à l’ hydrogène seront nulles. 

Les 

besoins alimentairres 

seront en grandee 

partie as ssurés par la producttion 

exclus sivement 

organique 

des fermmiers 

locauux. 

Des techhniques 

d’a accroissemeent 

des rendements 

(les 

OGM 

ne sont pas inorganiques) 

renndront 

nullee 

la nécessit té de recouurir 

à des feermiers 

exté érieurs à 

la ville. 

• La ggestion 

de l’ ’énergie 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Laa 

demandee 

énergétiqque 

à Dongtan 

sera a sensiblemment 

inférieure 

à ce elle des 

métropoles 

communes. 

A sonn 

achèvemeent, 

l’énergie 

utilisée ddans 

la villee 

ne particip pera pas 

aux émissions 

de ggaz 

à effet dde 

serre. Tooute 

la prod duction seraa 

renouvelaable. 

Au niv veau des 

constructions, 

ces objectifs seeront 

atteints 

grâce à une u isolation 

thermiquue 

exception nnelle et 

grâce à des équipements 

eet 

une sensibilisation 

qui amènneront 

les résidents à moins 

consommmer. 

Du ppoint 

de vue 

des traansports, 

la a baisse seera 

due à la diminut tion des 

déplaceements 

et à l’utilisatioon 

de véhicules 

de nou uvelle généération. 

L’énnergie 

sera a fournie 

par unee 

centrale à biomasse fonctionnant 

grâce au ux déchets ddes 

producttions 

locale es de riz, 

par un pparc 

d’éolieennes, 

par l’exploitatioon 

du gaz issu 

de la colllecte 

des ddéchets 

et enfin e par 

l’utilisattion 

de pannneaux 

phootovoltaïquees 

et de mi icro‐éoliennnes 

installées 

sur les toits t des 

bâtimennts. 

Une paartie 

de l’éleectricité 

générée 

servi ira à alimennter 

directeement 

les véhicules v 

ou à prooduire 

de l’ hydrogène nécessaire au recharge ement de bbatteries 

dédiées. 

Laa 

gestion de l’énerggie 

passeraa 

égaleme ent par unne 

forte sensibilisation 

des 

consommmateurs. 

DDes 

informaations 

très pprécises 

sur r leur consoommation 

leeur 

seront fournies 

et des taxes 

anti‐pollution 

serront 

imposéées. 

Un centre 

didactiqque 

sera en outre à dis sposition 

permannente 

pour aaider 

à commprendre 

less 

enjeux du développement 

durabble. 

Page 51

• La ggestion 

des rressources 

eet 

des déchets 

1000% 

des dééchets 

seroont 

collectéss 

et plus de 

90% seroont 

recycléss. 

Les déchets 

vont 

être connsidérés 

comme 

une reessource 

à travers le re ecyclage et la conversiion 

en biom masse. La 

ville ne comptera aaucune 

déchharge. 

• Les constructions 

Laa 

main d’œuuvre 

et les mmatériaux 

sseront 

hébe ergés localeement 

afin dde 

réduire les 

coûts 


assoociés 

à leur 

transportt 

et de no ouvelles techniques 

eet 

technolo ogies de 

construction 

permmettront 

unne 

réduction 

de 70% de la factuure 

énergéttique 

assoc ciée. Les 

transpoorts 

publics doivent rédduire 

la pollution 

atmo osphérique et sonore, permettant t ainsi la 

ventilattion 

naturellle 

des locaux 

et à termme 

la réduc ction de la consommation 

d’éner rgie. Des 

toituress 

végétaliséées 

renforceront 

l’isolation 

et la filtration ddes 

eaux toout 

en offr rant des 

opportuunités 

de stockage 

dess 

eaux d’irriggation 

ou des d déchets. 

Enfin, la coompacité 

de 

la ville 

et sa deensité 

élevée 

constitueeront 

une gaarantie 

en termes 

d’effficacité 

des transports. . 

• Les transports 

Doongtan 

offrrira 

une graande 

variété 

de moyens 

de locommotion 

: baateaux, 

bus et taxis 

solairess 

ou à l’hydrrogène, 

trammway 

et unn 

grand nom mbre de cheemins 

cyclisstes 

ou piét tons. Les 

distancees 

parcouruues 

à termme 

seront rréduites 

de e plus de 11.9 

millionss 

de km pour 

une 

économmie 

globale dde 

400000 ttonnes 

de CCO2 

par an. D’autres opportunitéss 

de transpo ort et de 

promennade 

serontt 

offertes grrâce 

aux cannaux, 

aux la acs et aux mmarinas 

qui passeront à travers 

la ville. . Enfin, less 

voitures des non rrésidents 

devront 

imppérativement 

être ga arées en 

périphéérie 

de la ville. 

TITRE 4 

: THE MASDAR INITIATIVE 


durablees 


Mémoire 

de reccherche 

| SSébastien 

Vassaux V 

Thhe 

Masdaar 

City Project 

estt 

égalemeent 

un aambitieux 

projet dee 

créationn 

de villee 

nouvelle alliant laa 

dimensiion 

culturelle 

fer de laance 

d’Abuu 

Dhabi à la maîtrise 

experte 

dess 

nouvellees 

technoloogies 

durabbles 

grâce à 

un ppartenariat 

avec le MITT 

(Massacchussetts 

Instituute 

off 

Technology). 

LLe 

projeet 

n’est 

Vue aérienne 

de Masdar M City 

actuelleement 

qu’en 

phase d’eesquisse 

maais 

promet d’accueillirr 

plus de 5000000 

perso onnes et 

1500 enntreprises 

ddans 

un ennvironnement 

unique conciliant ttous 

les principes 

évoqués 

du 


duurable 

: hauute 

densité, architectur re innovantte, 

absence de voiture, , respect 

de l’environnement, 

intégraation 

des nnouvelles 

technologie t es, promotiion 

de la culture, 

activitéss 

économiqques 

florissaantes, 

etc.• 

Page 52



CONCLUSION 

Les villes nouvelles des années 1970 ont représenté dans l'histoire de l'urbanisme non 

pas un avatar de plus, mais une réponse dynamique, planifiée face à la croissance urbaine. 

Des outils techniques et financiers ont été pour la première fois mis en place pour atteindre 

les objectifs fixés : SLA et EPA, politique financière, politique globale associant problèmes de 

logement, de l'emploi et des loisirs, nécessitant la coopération intercommunale et 

l'amélioration des transports. 

Les villes nouvelles des années 60 devaient déjà être un moyen de ramener la société à 

l’harmonie et le bien être dans les populations. Leur part d’échec – consécutif la constitution 

de ghettos sociaux, à une trop tardive prise de conscience des enjeux environnementaux et 

à une organisation structurée sur l’usage important de la voiture – sert de leçon, elle offre 

de nombreux enseignements. 

Nous avons étudié dans ce mémoire les enjeux de notre temps concernant les villes 

nouvelles durables du XXIème siècle. La ville nouvelle durable du XXIème siècle est un 

laboratoire de la modernité urbaine avec un souci permanent d’équilibre financier, 

écologique, technologique et social. Elle se maintient dans le temps sans rester immobile, 

offre à tous une grande qualité de vie dans un univers socialement mixte et 

économiquement efficient. Enfin, elle intègre plus que jamais la dimension 

environnementale et nous amène sans difficultés à réduire notre empreinte écologique. 

Le respect des enjeux du développement durable engage jusqu’à la survie de notre 

planète. Une sensibilisation très importante des citoyens doit être engagée car elle seule est 

garante d’efficacité. Ces enjeux rejoignent certaines des conditions du bonheur méconnues 

de tout un chacun. Les villes nouvelles durables intègreront en outre un système de taxes 

anti‐pollution qui amèneront de nouveaux réflexes. L’efficacité des politiques menées passe 

par leur évaluation sur la base de critères précis définissant la qualité de vie. C’est le résultat 

du programme européen Europe Common Indicators. 

La ville doit adopter le principe d’écodensité afin d’assurer aux résidents une complète 

offre de service à proximité immédiate. On peut espérer voir la voiture disparaître ou à 

défaut limiter fortement son utilité par un maillage de rues piétonnes et étroites important. 

Un seul changement de ligne de transport en commun doit suffire pour rejoindre deux 

points quelconques de la ville d’1M d’habitants en un maximum de 35 minutes. De 

nombreuses liaisons douces existent et une liaison rapide permet l’accès à un aéroport. Les 

résidents s’approprient leur quartier et participent à la politique durable : ils gagnent en 

respect et sécurité, leur prise de conscience des enjeux est effective. La politique de 

développement doit mettre l’accent sur le soutien de l’économie locale et le 

fonctionnement en boucle locale fermée pour réduire les transports. Il faut préserver la 

ceinture verte des villes nouvelles de l’extension urbaine. 

Page 53



Des exemples de politiques urbaines et de projets sont riches d’enseignement : 

Montmélian et l’investissement rentable dans le solaire, Terrebonne, ville verte à la pointe 

en matière de respect de l’environnement, les villes sans voitures basées sur une topologie 

particulière de l’espace urbain et encore New Songdo City la ville numérique où 

l’automatisation et l’échange de données sont si omniprésents qu’ils mutualisent tous les 

systèmes d’identifications, nous taxent lorsque l’on jette un déchet dans une poubelle ou 

préviennent automatiquement les autorités en cas de chute d’une personne âgée. 

D’autres projets très ambitieux ont déjà débuté. Ils ont montré que l’efficience 

économique dépend de plusieurs facteurs. Il faut tout d’abord dépasser une certaine taille 

critique comme l’aura montré le projet BedZED. Ainsi, les investissements dans des 

infrastructures importantes seront rentables : centrales photovoltaïques, centrale de 

cogénération de biomasse en partie issue des déchets réutilisés, systèmes de recyclage ou 

politiques encourageant par des bonus à adopter un mode de vie vert : non seulement de 

consommer vert mais aussi réduire sa consommation. D’autres méthodes de financement 

innovants peuvent être adoptés : des écotaxes ou le recours accru au partenariat public 

privé qui désolidariserait l’investissement du budget de l’état et reporterait les risques liés 

au projet sur des opérateurs privés. 

La prise de conscience des enjeux du XXIème siècle s’amorce. La création de villes 

nouvelles durables est un moyen efficace de s’attaquer à un grand nombre de problèmes de 

manière transversale. Dans l’histoire de la civilisation, les villes nouvelles ont toujours eu une 

grande importance, elles en auront toujours une. 

Finalement, constatons que les outils sont à notre disposition pour réussir et 

étonnons‐nous de voir que les plus en pointe sont les pays émergents ! 

Page 54

TITRE 1 : WEBOGRAPHIE : 



SOURCES 

• http://www.villes‐nouvelles.equipement.gouv.fr/ 

Ce site regroupe un grand nombre de documents et de réflexions sur les neuf villes 

nouvelles des années 1960. 

• http://www.ecologie‐urbaine.org/ 

Ce site définit les principes de l’écologie urbaine par rapport au concept de ville 

durable 

• http://www.legifrance.gouv.fr/ 

Ensemble de la législation française, notamment : 

LOI n° 2008‐735 du 28 juillet 2008 relative aux contrats de partenariat; 

LOI n° 2008‐735 du 28 juillet 2008 relative aux contrats de partenariat, 

Jurisprudence du Conseil Constitutionnel 

• http://carnetsdenuit.typepad.com/ 

Le blog politique d’une voix libre, d’un amoureux et d’un citoyen du monde. 

• http://www.ecologie.gouv.fr/ 

Site du ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de 

l’Aménagement du territoire 

• http://www.cerdd.org/ 

Centre de ressources du Développement Durable 

• http://www.bioregional.com/ 

Site de l’organisation à l’origine du projet BedZED et One Planet Living. 

TITRE 2 : BIBLIOGRAPHIE 

• BedZED, Une vitrine des possibles, collection Urbanisme Durable, CERDD. 

• Carfree Cities, J.H. Crawford : le principe de la ville sans voiture construite sur une 

topologie particulière. 

• EcoRev, Écopolis, Juillet 2007 : présentation des modèles de l'écologie politique 

pour donner à la ville un visage, une taille et un mode de production humain. 

• Financement public et Financement privé, Guy SALMON‐LEGAGNEUR, article de 

presse amenant des réflexions sur les financements à destination des politiques de 

villes nouvelles. 

• German Townsfolk wonder: is it possible to be to green? International Herald 

Tribune 

Page 55

• La Charte de l’environnement de 2004. 



• Les maillons de la chaîne opérationnelle, Cahiers de l’IAURIF, Elisabeth MOREL‐ 

DUVAL. 

• Loi Bosher tendant à faciliter la création d’agglomérations nouvelles. 

• Problèmes Politiques et sociaux, La Ville durable, perspectives françaises et 

européennes, Février 2007 : cette revue rend compte de la notion de ville durable, 

présente ses enjeux, quelques expériences et des outils nécessaires à une mise en 

œuvre opérationnelle d’une politique plus ambitieuse. 

• Rapport de la CLCF (rapport Attali) : ce rapport suggère l’idée de la création de 10 

Écopolis, villes ou quartiers d’au moins 50000 habitants d’ici 2012, intégrant 

technologies vertes et technologies de communication ; 

TITRE 3 : CONTACTS 

• Benoit Théau, journaliste‐réalisateur et consultant 

http://www.igapura.org/ 

Benoît Théau a mis à ma disposition des informations sur le projet BedZED 

• Gemma Hawkins, ARUP 

http://www.arup.com/ 

Gemma Hawkins m’a renseigné sur le projet de Dongtan et m’a transmis des 

informations exclusives à ce sujet. 

Page 56



ANNEXES 

Annexe 1 : LOI BOSCHER TENDANT À FACILITER LA CRÉATION D’AGGLOMÉRATIONS NOUVELLES 

Loi n°70‐610 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la création d'agglomérations nouvelles. 

Version consolidée au 24 février 1996 [Les références aux articles abrogées ont été 

supprimées]. 

• Titre Ier : De la création d'agglomérations nouvelles. 

Article 2 

Les moyens de réalisation des agglomérations nouvelles sont prévus par le plan de développement 

économique et social. 

Article 3 

La création d'une agglomération nouvelle est décidée par décret en Conseil d'Etat après avis du 

conseil général, des conseils municipaux intéressés et éventuellement du conseil de la communauté 

urbaine intéressée. 

Ces avis sont pris sur le vu d'un rapport préalable permettant d'apprécier la cohérence des objectifs à 

atteindre compte tenu du nombre de logements prévus, énumérant les communes intéressées et 

délimitant un périmètre d'urbanisation pour la création de l'agglomération nouvelle. 

Le décret prévu au présent article énumère les communes intéressées et fixe le périmètre 

d'urbanisation. 

Article 5, modifié par Loi n°96‐142 du 21 février 1996 ‐ art. 12 (V) 

Le syndicat communautaire d'aménagement est créé lorsque les conseils municipaux des deux tiers 

[*proportion*] au moins des communes intéressées représentant plus de la moitié de la population 

totale de celles-ci, ou lorsque les conseils municipaux de la moitié au moins des communes 

intéressées représentant plus des deux tiers de la population totale ont fait connaître leur volonté 

d'associer la totalité des communes intéressées en vue de l'aménagement d'une agglomération 

nouvelle [*définition de la majorité*. L'autorisation de créer le syndicat communautaire d'aménagement 

est donnée par arrêté du ministre de l'intérieur *] compétence*. 

Article 6 

Lorsque le périmètre d'urbanisation prévu à l'article 3 ne coïncide pas avec les limites des communes 

intéressées, celles-ci peuvent demander, à la majorité définie au premier alinéa de l'article 5, la 

création d'une zone d'agglomération nouvelle [*définition*] coïncidant avec leurs limites territoriales. 

Un arrêté du préfet fixe les limites de cette zone conformément à la demande présentée par les 

communes ou, si les communes n'ont pas formulé cette demande, constate la coïncidence des limites 

de la zone d'agglomération nouvelle avec le périmètre d'urbanisation visé à l'article 3. 

• Titre II : Du syndicat communautaire d'aménagement. 


Le principal fictif servant de base au produit des centimes recouvrés en dehors de la zone visée à 

l'article 6 ci-dessus, soit par le syndicat communautaire d'aménagement par application de l'article de 

l'article 149 ci-dessus mentionné, soit par la communauté urbaine, est égal, dans les départements 

autres que ceux du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, à la somme des principaux fictifs afférents 

à chacune des communes ou fractions de communes situées à l'extérieur de ladite zone. Dans les 

départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle [*Alsace et Lorraine*, la valeur des centimes 

est déterminée d'après le total des bases d'imposition des communes ou fractions de communes 

situées à l'extérieur de cette même zone *]Dispositions caduques depuis l'institution des nouvelles 

impositions locales par Ord. n° 59-108 du 7 janvier 1959 et L. n° 73-1229 du 31 déc. 1973*. 

II - Le principal fictif servant de base au produit des centimes recouvrés par le syndicat communautaire 

ou la communauté urbaine dans ladite zone, est égal, dans les départements autres que ceux du Bas- 

Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, à la somme des principaux fictifs afférents à chacune des 

communes ou fractions de communes situées dans cette zone. Dans les départements du Bas-Rhin, 

du Haut-Rhin et de la Moselle, la valeur de ces centimes est déterminée d'après le total des bases 

d'imposition des communes ou fractions de communes situées dans cette même zone) *dispositions 

caduques*. 

Celle-ci est soumise au régime applicable aux communes en ce qui concerne les attributions et 

répartitions du versement représentatif de la part locale de la taxe sur les salaires qui sont 

exclusivement perçues par le syndicat communautaire ou par la communauté urbaine. Pour 

Page 57



l'application des articles 40 et 42 de la loi n° 66-10 du 6 janvier 1966 et de l'article 33 de la loi n° 64-707 

du 10 juillet 1964 portant réorganisation de la région parisienne, pour toute répartition de fonds 

communs et pour l'attribution de subventions de l'Etat soumises à un critère démographique, il est 

ajouté à la population de la zone susvisée, une population fictive suivant les modalités qui seront fixées 

par décret. 

Lorsque la zone susvisée est soumise à des régimes différents au titre de l'article 7 (2°) de la loi n° 61- 

845 du 2 août 1961, et des textes pris pour son application, le plus élevé des coefficients d'abattement 

en vigueur dans cette zone est seul retenu pour l'application de l'article 33 (II, 2° alinéa) de la loi n°64- 

707 du 10 juillet 1964. Le montant défini à l'article 33 (I, 1°, 3° alinéa) de cette dernière loi est établi 

d'une manière fictive, dans les conditions fixées par décret, pour déterminer le prélèvement opéré au 

bénéfice du fonds d'égalisation des charges des communes sur les ressources attribuées à la zone cidessus 

mentionnée par application des articles 40 et 41 de la loi n° 66-10 du 6 janvier 1966. 

Article 16 

Le comité du syndicat communautaire assume de plein droit toutes les compétences confiées à la 

commission communale des impôts directs en ce qui concerne les impositions établies à l'intérieur de 

la zone prévue à l'article 6 ci-dessus. Le président du comité exerce, en cette matière, les mêmes 

compétences que le maire ; les vice-présidents exercent, en cas d'empêchement du président, les 

mêmes compétences que les adjoints. 

Lorsque la zone susvisée est située dans l'aire géographique d'une communauté urbaine, le conseil de 

communauté élit dans son sein une commission de sept membres [*nombre*] qui exerce les 

compétences de la commission communale des impôts directs en ce qui concerne les impositions 

établies à l'intérieur de cette zone. 

Le président de la commission exerce, en cette matière, les mêmes compétences que le maire ; les 

vice-présidents exercent, en cas d'empêchement du président, les mêmes compétences que les 

adjoints. 

Article 17 

Pour les professions dont le droit fixe de la contribution des patentes varie en fonction de la population 

du lieu où elles sont exercées et jusqu'à la publication des résultats d'un recensement complémentaire 

dont les modalités seront fixées par décret, les tarifs demeurent appliqués, dans chaque fraction du 

syndicat correspondant à une commune donnée et incluse à l'intérieur de la zone prévue à l'article 6 cidessus 

*zone d'agglomération nouvelle*, d'après l'importance de la population de cette commune 

déterminée par le dernier décret de dénombrement. 

• Titre III : De l'ensemble urbain. 


Le conseil initialement formé est complété à trois reprises [*fréquence*] par trois membres élus par la 

population : 

1° Lorsque deux mille des logements prévus au programme de construction sont occupés ; l'élection a 

lieu dans un délai n'excédant pas quatre mois à compter de la publication d'un recensement 

complémentaire dont les modalités seront fixées par décret ; 

2° Deux ans après la date de l'élection organisée en application des dispositions du 1° ci-dessus ; 

3° Deux ans après la date de l'élection organisée en application des dispositions du 2° ci-dessus. 

Une révision exceptionnelle de la liste électorale sera effectuée pour chacune des élections ci-dessus 

mentionnées suivant les règles prescrites par le code électoral pour la révision annuelle, la date 

d'ouverture de la période de révision étant fixée par arrêté préfectoral. 

Article 22 

Le conseil de l'ensemble urbain assume de plein droit toutes les compétences confiées à la 

commission communale des impôts directs en ce qui concerne les impositions établies sur son 

territoire. Son président exerce en cette matière les mêmes compétences que le maire ; les viceprésidents 

exercent, en cas d'empêchement du président, les mêmes compétences que les adjoints. 


Lorsqu'il y aura lieu d'élire pour la première fois le conseil municipal de la nouvelle commune, une 

révision exceptionnelle de la liste électorale sera effectuée suivant les règles prescrites par le Code 

électoral pour la révision annuelle, la date d'ouverture de la période de révision étant fixée par arrêté 

préfectoral. 

Article 24, modifié par Loi n°96‐142 du 21 février 1996 ‐ art. 12 (V) JORF 24 février 

1996 

L'ensemble urbain est soumis au même régime que les communes en ce qui concerne les attributions 

et répartitions du versement représentatif de la part locale de la taxe sur les salaires *recettes*. Les 

dispositions des alinéas 4 et 5 du II de l'article 15 ci-dessus sont applicables à l'ensemble urbain. 

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Annexe 4 : DÉCISION 92 DU RAPPORT DU CLCF DIT RAPPORT ATTALI 



Construire d’ici 2012 dix Écopolis, villes ou quartiers d’au moins 50 000 habitants intégrant 

technologies vertes et technologies de communication. 

Construire constitue en soi un geste architectural et politique. C’est laisser une trace forte dans 

le pays, lui montrer l’image qu’il peut donner de lui‐même. 

Le moment est venu pour la France de construire des villes ou quartiers d’un genre nouveau, 

véritables laboratoires de la modernité urbaine, avec un souci permanent d’équilibre financier, 

écologique, technologique et social. 

Les Écopolis seront des villes d’au moins 50 000 habitants intégrant une haute qualité 

environnementale et les toutes nouvelles technologies de communication. Elles serviront 

notamment à faire progresser massivement l’urbanisme général, au service d’objectifs de croissance 

durable tels que des infrastructures haut débit, des transports technologiquement à la pointe et des 

constructions « durables ». Ces « espaces urbains durables » devront intégrer emploi, logement, 

cadre de vie et mixité sociale, et mettre en œuvre des ressources énergétiques renouvelables : 

éoliennes, panneaux solaires. Ils joueront ainsi le rôle de laboratoires de la réduction de la 

consommation d’eau, du tri des déchets, du développement de la biodiversité, de la réduction de la 

consommation d’air conditionné, de l’aménagement de plans d’eau, de la création d’espaces verts 

(équivalant à 20 % de la surface de la ville), de l’accès très large gratuit aux nouvelles technologies de 

l’information. Enfin, elles devront encourager la mixité sociale. 

Plusieurs pays l’ont déjà entrepris : Mountain View en Californie, Hammerdy Sjöstat en Suède, 

New Songdo City en Corée, ou encore les Ecotowns anglaises. Gordon Brown a en effet annoncé, 

dans son discours d’investiture, son intention de lancer dans les années à venir la construction de 

cinq Ecotowns appelées à accueillir de 10 000 à 20 000 habitants. La première de ces Ecotowns sera 

créée à l’initiative du gouvernement de Londres et les autres par appel à candidatures auprès de 

villes existantes. Près d’une quarantaine de collectivités territoriales se sont portées candidates, et le 

gouvernement britannique a décidé de porter le nombre de ces Ecotowns à dix. 

En France, il appartiendra à l’État de lancer un tel projet, qui doit devenir un enjeu 

mobilisateur de la croissance. Doivent être définis un cahier des charges et un financement équilibré 

associant État, collectivités territoriales, Caisse des dépôts et secteur privé. Ces opérations seront 

menées dans le cadre d’opérations d’intérêt national, par des établissements d’aménagement public. 

Ils porteront le foncier et définiront un cahier des charges ayant vocation à prévoir les implantations 

des logements et des activités économiques en préconisant la mixité sociale. Trois engagements 

préalables doivent être pris par l’État à l’égard des collectivités territoriales et de leurs habitants : 

• L’absence d’impact de ces opérations sur la fiscalité locale ; 

• La qualité et la densité les plus adaptées aux exigences environnementales ; 

• La création d’emplois. 

Parmi les 10 Écopolis, 3 pourront être créées dans des quartiers prioritaires. Ces sites seront 

sélectionnés à partir des candidatures des villes, des pôles de compétitivité et des sites universitaires 

d’excellence. 

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Annexe 5 : LES CONTRATS DE PARTENARIATS PUBLIC‐PRIVÉ 

Extrait de http://www.dgcl.interieur.gouv.fr/ 



Principales modifications apportées par la loi relative aux contrats de partenariat : 

Présentation générale des PPP 

Depuis 2004, le contrat de partenariat (CP) constitue la 3ème grande catégorie des contrats de 

la commande publique, après les marchés et les conventions de délégation de service public. Il 

permet de confier à un tiers (privé ou public), pour une période donnée, une mission globale pour 

laquelle ce tiers sera rémunéré de façon différée, tout au long de l’exécution du contrat. 

La loi n°2008-735 du 28 juillet 2008 qui vient de réformer le régime des CP vise 

principalement deux objectifs : élargir la possibilité de recours à ce type de contrats, d’une part, et 

supprimer certaines disparités de régime (notamment financières et fiscales) défavorables aux CP. 

L’éligibilité aux contrats de partenariat 

La loi permet désormais de recourir au contrat de partenariat, non plus seulement en cas 

d’urgence ou de complexité du projet, mais aussi lorsque le bilan de l’étude comparative menée dans 

le cadre de l’évaluation préalable est plus favorable au CP qu’aux autres types de contrats. Il s’agit 

donc d’une 3ème voie de droit commun. Le recours au contrat de partenariat sera donc légal, dans 

son principe, s’il se rattache à l’un de ces trois cas. 

Le contenu obligatoire du contrat 

Les dispositions de l’article L.1414‐12 du code général des collectivités territoriales (CGCT) ont 

été enrichies notamment par la définition de ce que recouvrent les coûts d’investissement et les 

recettes annexes que le partenaire pourra tirer de l’exploitation du domaine. 

Les modifications procédurales 

Les dispositions de la loi qui autorisaient les collectivités territoriales à passer un CP 

collectivement, sur la base d’une convention, ayant été censurées par le Conseil constitutionnel, 

cette formule est donc exclue. 

Une modification d’importance concerne l’évaluation préalable prévue à l’article L.1414‐2 du 

CGCT, à l’issue de laquelle est décidé le recours au CP (ou au contraire, le lancement d’un marché ou 

d’une délégation de service public). Jusqu’alors libre sur le plan méthodologique , l’évaluation devrait 

se conformer à la méthodologie définie par le ministère de l’économie, dont le Conseil 

constitutionnel estime qu’elle « n’a pour but que de fournir une aide à la décision aux collectivités 

territoriales ». 

La loi introduit, en outre, une procédure négociée décrite à l’article L.1414‐8‐1 du CGCT pour 

les opérations d’un montant inférieur à un seuil fixé par décret. 

Par ailleurs, le choix de la procédure n’est plus lié au critère d’éligibilité : par exemple, le choix 

du dialogue compétitif devient légalement possible même si le recours au CP est fondé sur l’urgence 

et non pas sur la complexité technique, juridique ou financière du projet. 

S’agissant de l’indemnisation forfaitaire des candidats, à côté de la prime facultative et, le cas 

échéant, librement fixée par la personne publique, dont peuvent bénéficier tous les candidats ou à 

ceux dont les offres sont les mieux classées, est créée une prime obligatoire pour les participants à 

un dialogue compétitif dans le cas où les demandes de l’acheteur public se sont traduites par un 

investissement significatif. Elle ne s’applique pas dans le cadre des autres procédures. 

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Indépendamment de leur transmission au contrôle de légalité, les CP et leurs annexes devront 

être transmis à l’administration centrale (Ministère chargé de l’économie ou celui des comptes 

publics, selon ce qui sera décidé par décret). Il en va de même pour le rapport annuel portant sur 

l’exécution du contrat, qui est remis par le titulaire du CP à la collectivité ou à l’établissement, qui 

débat de son contenu (cf. article L.1414‐14 du CGCT). 

Contrat de partenariat et domaine 

En ce qui concerne le domaine privé, le contrat peut autoriser son titulaire à consentir des 

baux à des tiers, y compris des baux emphytéotiques, et à y constituer des droits réels à durée 

limitée, avec l’accord exprès de la personne publique sur chacun de ces baux. Ces baux et droits 

pourront excéder la durée du contrat de partenariat lui‐même (au terme du contrat, il y a transfert 

des droits et obligations à la collectivité ou à l’établissement qui récupère ses biens). 

Dans l’équilibre financier du CP, ces recettes annexes viennent réduire la rémunération que la 

personne doit verser à son cocontractant. Un amendement est venu préciser que les modalités de 

cette réduction doivent apparaître dans le contrat (cf. article L.1414‐16 du CGCT). 

Autres modifications 

On n’en retiendra ici que quelques‐unes : 

• parmi les pièces annexées aux budgets qui sont mises à la disposition du public en mairie, 

doit désormais figurer « une annexe retraçant la dette liée à la part investissements des 

contrats de partenariat" (cf. article L .2313‐1, 10° du CGCT créé) ; 

• s’agissant de l’assurance « dommages » qui incombe aux maîtres d’ouvrage, la dispense 

dont bénéficiaient déjà les personnes publiques et les grandes entreprises est étendue aux 

titulaires de CP (car ils bénéficient du transfert de la maîtrise d’ouvrage), mais seulement 

pour les CP de la sphère État ; les cocontractants des collectivités restent donc tenus de 

s’assurer ; 

• en revanche, la possibilité de plafonner l’assurance couvrant la responsabilité décennale 

des constructeurs, prévue à l’article L.243‐9 du code des assurances, est étendue à 

l’assurance dommages (Le projet de décret d’application de cet article devrait être 

examiné par le Conseil d’État à la rentrée. Après son adoption, il appartiendra aux 

acheteurs publics de déterminer dans leurs CCAP dans quelle mesure ils acceptent ce 

plafonnement) ; 

• conformément aux dispositions modifiées de l’article L.554‐2 du code de justice 

administrative les préfets peuvent désormais demander au juge la suspension de 

l’exécution des actes pris par les communes en matière de contrats de partenariat, dans 

les conditions prévues à l’article L.2131‐6 du CGCT ; et l’ouverture du FCTVA aux baux 

emphytéotiques administratifs d’un montant inférieur à un certain seuil et passés après 

une évaluation préalable. 

D’autres modifications visent, entre autres, le régime des cessions de créances ou les aspects 

fiscaux (notamment la fiscalité de l’urbanisme), qu’il n’est pas possible de développer ici. 

Pour finir, il convient d’accorder une attention particulière à l’article d’exécution de la loi qui, à 

titre dérogatoire, permet l’application anticipée de certaines de ses dispositions, dont celles relatives 

aux baux emphytéotiques. 

Page 72

Annexe 6 : LES JARDINS PARISIENS 



Article paru dans le Monde l’édition du 31.08.07. de Béatrice Jérôme 

"Entre 2001 et 2008, les Parisiens auront gagné 32 hectares d’espaces verts. Le maire 

de Paris, Bertrand Delanoë, qui s’était engagé à créer 30 hectares de nouveaux jardins, a 

atteint son objectif. Depuis le début de la mandature, la superficie des jardins publics gérés 

par la Ville aura augmenté de près de 10 % pour atteindre 450 hectares en juillet 2007. S’y 

ajoutent 126 hectares de jardins de l’État. 

Depuis mars 2001, la Ville a réalisé 40 nouveaux jardins et squares. Elle en compte 

désormais 433 auxquels s’ajoutent 32 "promenades". Certains parcs existants ont été 

agrandis et d’autres, jusque‐là fermés, ouverts au public. Enfin, une politique de rénovation 

des espaces verts portant sur près de 3 hectares a été engagée. Courant septembre, 

Bertrand Delanoë devrait présenter le tracé définitif du nouveau jardin des Halles, après 

plusieurs années de concertation avec les associations de riverains. Dans une capitale aussi 

dense, les jardins ont toujours été un défi foncier. Ils sont aussi, de plus en plus, un enjeu 

social et environnemental. 

Paris est plus verdoyant depuis 2001, surtout à l’est et au nord. "Permettre à chacun 

d’habiter à moins de 500 mètres d’un jardin était notre objectif, rappelle Yves Contassot, 

adjoint (Verts) au maire de Paris, chargé de l’environnement et des espaces verts. Il est en 

passe d’être atteint." Toutefois, la capitale est encore loin d’être une ville‐jardin comme le 

sont Rome, Londres ou Berlin. Paris ne dispose que de 2,54 m2 de jardins publics par 

habitant, 11 m2 si l’on prend en compte les bois de Boulogne et de Vincennes (15 m2 avec 

les cimetières et les talus du périphérique). Certains arrondissements, comme le 2e ou le 9e, 

disposent de moins de 1 m2 d’espaces verts par habitant, tandis que d’autres, comme le 1er, 

avec les Tuileries, en offrent plus de 20. 

Pour reverdir Paris, l’actuel maire, comme ses deux prédécesseurs, a acquis d’anciens 

terrains industriels ou ferroviaires et ouvert des jardins à l’occasion de grandes opérations 

d’urbanisme. "Chaque réalisation est un combat", souligne Yves Contassot. En effet, pour les 

propriétaires de terrains ‐ État, SNCF, Réseau ferré de France (RFF) ‐, la vente d’une surface 

destinée à la construction entraîne une plus‐value importante. Et, pour la Ville, réaliser un 

jardin, c’est se priver des taxes et des impôts fonciers que rapportent les opérations 

immobilières. Mais l’attente de la population est là, de plus en plus forte. Dans plusieurs cas, 

sous la pression des riverains et des élus d’arrondissement, la municipalité a dû arbitrer en 

faveur des espaces verts. Cité Prost, dans le 11e, pour pouvoir doubler la superficie du 

nouveau jardin inauguré en 2007, la mairie a réduit le nombre de logements neufs prévus 

depuis 1997. Dans le 19e, réaliser les Jardins d’Eole, un espace vert de 4,2 hectares, était une 

gageure dans un quartier défavorisé où la demande de logement est très forte. 

En mai 2007, l’inauguration de ce parc ‐ le plus vaste réalisé sous la mandature après 

celui du quartier de Clichy‐Batignolles ‐ a d’ailleurs donné lieu à une manifestation de mal‐ 

logés. Mais les Jardins d’Éole avaient aussi une vocation sociale. Les architectes, Michel et 

Page 73



Claire Corajoud, ont associé à leur projet un sociologue et les habitants, qui s’étaient depuis 

longtemps approprié cette ancienne friche ferroviaire. 

La Mairie de Paris s’est aussi lancée dans une politique volontariste de plantation 

d’arbres le long des rues. En 2008, la capitale devrait compter 100 000 arbres d’alignement, 

contre 92 400 en 2001. "Sur le moindre terre‐plein, carrefour ou périmètre de voirie à 

l’abandon, on fait pousser de l’herbe ou des plantes", assure Ghislaine Geffroy, directrice 

des espaces verts et de l’environnement à la Mairie de Paris. Une politique qui équivaudrait 

à 3 hectares supplémentaires de verdure. 

Un nouveau mode d’emploi des jardins a par ailleurs été institué : amplitude horaire 

plus grande, voire nocturne, comme aux Jardins d’Éole, avec presque partout un accès 

autorisé aux pelouses. 

Paris a enfin modifié radicalement sa façon d’entretenir ses jardins. Après d’autres 

villes européennes, comme Berlin et après Rennes, Nantes ou Lille, la capitale s’est 

convertie, depuis deux ans, à la "gestion différenciée". Tailler, tondre, faucher ou épiner ne 

sont plus des gestes automatiques. Les jardiniers sont censés rompre avec les techniques 

ultra mécanisées et s’adapter aux besoins de la nature et aux usages des promeneurs. 

Intervenir "autant que nécessaire, mais aussi peu que possible", telle est la nouvelle règle. 

Expérimentée avant 2001 dans plusieurs sites pilotes comme le Jardin naturel, rue de 

La Réunion, dans le 20e arrondissement, ou le Jardin sauvage, rue Saint‐Vincent, dans le 18e 

arrondissement, cette nouvelle politique vise à réduire l’usage de l’eau, des pesticides et des 

engrais chimiques. La consommation de produits phytosanitaires dans les espaces verts de la 

Ville est passée de 116 tonnes par an en 1991 à 6 tonnes en 2005. Les produits utilisés sont 

de moins en moins toxiques. Pour augmenter leur résistance à la sécheresse et au 

piétinement, les pelouses sont tondues moins souvent et moins ras et les feuilles mortes 

sont utilisées comme litière au pied des massifs d’arbustes. Cela enrichit les sols et "permet 

des économies d’engrais et d’efforts", note Bernard Mando, chef jardinier à la direction des 

espaces verts. 

En 2006, seize parcs et jardins ont été labélisés par un organisme indépendant, 

Ecocert, pour leur usage économe de l’eau, le recours au compostage et la plantation de 

végétaux nécessitant peu d’entretien. Partout, les graminées et les plantes indigènes sont 

privilégiées aux dépens des espèces exotiques, plus consommatrices d’eau : les coquelicots 

et les bleuets ont remplacé les dahlias, les marguerites ont supplanté les classiques pétunias. 

Outre la préservation de l’environnement, cette nouvelle politique a aussi le mérite de 

contenir l’augmentation des dépenses d’entretien malgré l’extension des jardins. Le nombre 

de jardiniers est resté stable depuis 2001. "On tond moins, mais on accomplit de nouvelles 

tâches telles que la récupération des déchets verts pour le compost", nuance Philippe 

Clayette, chef du service horticole de la mairie du 14e arrondissement. Grâce à cette 

nouvelle gestion écologique, assurent les experts de la Ville, les pelouses rendues à l’état de 

prairies fleuries attireraient les insectes et favoriseraient la présence des oiseaux." 

Page 74

Annexe 7 : LES PRINCIPES DE L’ÉCOPOLIS 



Les principes utopiques de l’Écopolis, listés sur le site de l’Écologie Urbaine (voire sources) 

peuvent se résumer ainsi : 

Assurer justice sociale et équité 

Fournir des logements décents et accessibles financièrement à tous 

Assurer l’accès de tous aux services publics et à l’information 

Promouvoir l’esprit de communauté 

Créer des villes avec un engagement fort des citoyens ; participation et non 

consultation 

Assurer l’implication des habitants dans la gestion et l’administration publique 

Promouvoir la démocratie directe 

Assurer sécurité et santé 

Réduire la pollution de l’eau et de l’air 

Maintenir et augmenter la qualité de l’alimentation 

Promouvoir une bonne visibilité de voisinage 

S’enrichir par l’histoire et la culture 

Restaurer ou maintenir les monuments et points de repères locaux 

Célébrer l’esprit et les traditions de la région 

Encourager la diversité culturelle 

Créer des villes compactes 

Déterminer clairement les frontières des zones urbaines pour éviter l’étalement 

Subvenir concrètement aux besoins les plus quotidiens par l’accès de proximité 

Promouvoir les modes de transport non-motorisés 

Développer les modes de transport en commun intégrés 

Optimiser la performance énergétique 

Minimiser la consommation d’énergie, l’utilisation d’énergie fossile et nucléaire 

Promouvoir les énergies renouvelables 

Construire en considérant les apports du soleil, et de la ventilation naturelle 

Assurer une isolation efficace et une inertie thermique des bâtiments suffisante 

Contribuer au développement de l’économie locale 

Développer des industries respectueuses de l’environnement 

Développer des technologies et services "écologiques" 

Réhabilitation des terrains urbains contaminés ou dégradés 

nettoyer le sol de la pollution 

restituer progressivement une qualité biologique au sol 

ouvrir des couloirs de la végétation native régionale au sein de la zone urbaine 

Créer un développement maîtrisé 

Encourager une utilisation variée du terrain urbain : résidentiel, commercial, éducatif, 

de loisirs 

Développer les jardins potagers urbains 

Garder, planter les arbres essentiels à la santé urbaine 

Reconnaître la place de toutes les espèces vivantes en adaptant le design 

Se conformer aux exigences écologiques et historiques locales 

construire des bâtiments qui correspondent au paysage et au climat local 

utiliser des matériaux locaux pour la construction 

conserver l’eau et tous les matériaux ’rares’ de la région 

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Annexe 8 : LA CHARTE DE L’ENVIRONNEMENT DE 2004 

Le peuple français, 

Considérant : 



Que les ressources et les équilibres naturels ont conditionné l'émergence de l'humanité ; 

Que l'avenir et l'existence même de l'humanité sont indissociables de son milieu naturel ; 

Que l'environnement est le patrimoine commun des êtres humains ; 

Que l'homme exerce une influence croissante sur les conditions de la vie et sur sa propre évolution 

; 

Que la diversité biologique, l'épanouissement de la personne et le progrès des sociétés humaines 

sont affectés par certains modes de consommation ou de production et par l'exploitation excessive 

des ressources naturelles ; Que la préservation de l'environnement doit être recherchée au même 

titre que les autres intérêts fondamentaux de la Nation ; 

Qu'afin d'assurer un développement durable, les choix destinés à répondre aux besoins du présent 

ne doivent pas compromettre la capacité des générations futures et des autres peuples à satisfaire 

leurs propres besoins, 

Proclame : 

Article 1er. 

- Chacun a le droit de vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé. 

Article 2. 

- Toute personne a le devoir de prendre part à la préservation et à l'amélioration de 

l'environnement. 

Article 3. 

- Toute personne doit, dans les conditions définies par la loi, prévenir les atteintes qu'elle est 

susceptible de porter à l'environnement ou, à défaut, en limiter les conséquences. 

Article 4. 

- Toute personne doit contribuer à la réparation des dommages qu'elle cause à 

l'environnement, dans les conditions définies par la loi. 

Article 5. 

- Lorsque la réalisation d'un dommage, bien qu'incertaine en l'état des connaissances 

scientifiques, pourrait affecter de manière grave et irréversible l'environnement, les autorités 

publiques veillent, par application du principe de précaution et dans leurs domaines d'attributions, 

à la mise en œuvre de procédures d'évaluation des risques et à l'adoption de mesures provisoires 

et proportionnées afin de parer à la réalisation du dommage. 

Article 6. 

- Les politiques publiques doivent promouvoir un développement durable. A cet effet, elles 

concilient la protection et la mise en valeur de l'environnement, le développement économique et 

le progrès social. 

Article 7. 

- Toute personne a le droit, dans les conditions et les limites définies par la loi, d'accéder aux 

informations relatives à l'environnement détenues par les autorités publiques et de participer à 

l'élaboration des décisions publiques ayant une incidence sur l'environnement. 

Article 8. 

- L'éducation et la formation à l'environnement doivent contribuer à l'exercice des droits et 

devoirs définis par la présente Charte. 

Article 9. 

- La recherche et l'innovation doivent apporter leur concours à la préservation et à la mise en 

valeur de l'environnement. 

Article 10. 

- La présente Charte inspire l'action européenne et internationale de la France. 

* Loi constitutionnelle n° 2005-205 du 1er mars 2005 (JO du 2 mars 2005). 

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Annexe 9 : GERMAN TOWNSFOLK WONDER: IS IT POSSIBLE TO BE TOO GREEN? 

By Nicholas Kulish 

Thursday, August 7, 2008 

MARBURG, Germany: This fairy‐tale town is stuck in the middle of a utopian struggle over 

renewable energy. The town council's decision to require solar‐heating panels has thrown Marburg 

into a vehement debate over the boundaries of ecological good citizenship and led opponents to 

charge that their genteel town has turned into a "green dictatorship." 

The town council took the significant step in June of moving from merely encouraging citizens 

to install solar panels to making them an obligation. The ordinance, the first of its kind in Germany, 

would require solar panels not only on new buildings, which fewer people oppose, but also on 

existing homes that undergo renovations or get new heating systems or roof repairs. 

To give the regulation teeth, a fine of 1,000, about $1,500, awaits those who do not comply. 

Critics howled that the rule constituted an attack on the rights of property owners. The 

regional government in Giessen stepped in and warned that it would overturn the rule. 

City officials in Marburg said, in turn, that they would take their case either to administrative 

court or all the way to the Hessian state capital, Wiesbaden, where they would try to get the state 

building code changed to protect their ordinance from officials in Giessen. 

In the middle of this political chess match sit homeowners like Götz Schönherr. 

From his deck, Schönherr can see the town's famous hilltop Gothic castle as well as two of its 

three power‐generating windmills. On his roof, a solar panel glints in the sunlight. He uses the solar 

energy to heat his water, allowing him to turn off his boiler for roughly six months a year, a boon for 

his pocketbook but a decision he said he made for the sake of the environment. 

And yet Schönherr opposes the new ordinance. 

Schönherr had hoped to reinsulate his home, but to do so, and satisfy the solar regulation, he 

would have to install a larger solar panel. It would have cost him close to $8,000. 

"That leads, in my case, and I would think in other cases as well, that people say, 'Well, let's 

just not reinsulate the roof,"' Schönherr said. "So it's absolutely counterproductive." 

Officials in Giessen agree. "We have no problem with the use of solar energy," said Manfred 

Kersten, press spokesman for the regional government in Giessen, "but this was a poorly constructed 

ordinance." 

Germany is one of the world's top champions of reducing greenhouse gas emissions and 

promoting renewable energy. Thanks to hefty federal subsidies, the country is by far the largest 

market for photovoltaic systems, which convert sunlight into electricity. 

Marburg, a historic university town where the Brothers Grimm once studied, is a model of 

enlightened energy production and consumption. 

In addition to the windmills and solar installations, the town's utility company buys 

hydroelectric power from Austria, is transitioning its fleet of buses and other vehicles to natural gas 

and even lights footpaths with solar‐powered lamps. 

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As a result, the Marburg dispute sometimes feels like an argument between the enlightened 

environmentalists and the really enlightened environmentalists. 

"Marburg is already a leader when it comes to the use of solar energy, but up until now 

they've always tried to convince people rather than forcing them," said Hermann Uchtmann, the 

opposition politician behind the "green dictatorship" charge who leads a local citizens political group, 

the Marburger Bürgerliste. 

Like Schönherr, who is also a member of the group, Uchtmann hardly fits the predictable mold 

of the Luddite opponent of renewable energy. 

He is a chemist at the local university who once built a solar‐powered desalinization plant for 

the town's sister city of Sfax, Tunisia. 

"It's unfortunate that they decided to compel people, because I think you breed opponents 

that way rather than friends of solar energy," Uchtmann said. He said he found the demands too 

invasive for existing homes, especially in the case of older citizens who might not live long enough to 

justify the upfront costs of installing the solar systems. 

"I'm right up against the border myself," said Uchtmann, who is 64. But he said he could 

support a solar‐heating requirement for new buildings. 

Because the town of 80,000 has a level population and relatively few new homes are built 

here, restricting the measure to new construction would not go far enough for the politicians behind 

it. 

"We have a serious energy problem with the older homes," Marburg's deputy mayor, Franz 

Kahle, said in an interview at the historic town hall on the city's colorful market square. To make a 

real leap forward, he said, a dramatic step was necessary. 

"Before, solar installations were the exception, and their absence was the rule," Kahle said. 

"We want to get to the point where the opposite is the case." He pointed out that building codes 

constantly dictated what property owners could and could not do with their homes and said the solar 

regulation already offered exceptions for cases of hardship or alternatives for those living in the 

shadiest spots. 

Marburg's proposal, which is to go into effect on Oct. 1, has attracted attention nationwide as 

a model for environmentally active politicians. 

"What they are doing in Marburg is good and progressive, and we, and other cities, need to 

move forward with similar initiatives as well," said Birgit Simon, a member of the Green Party and 

deputy mayor of Offenbach am Main, a city just east of Frankfurt. She said she hoped a coalition of 

left‐of‐center parties in the state Parliament could change the building codes to make the Marburg 

ordinance sustainable and imitable. 

Among Marburgers interviewed one sunny afternoon this week, there was near universal 

support for the goals of the ordinance but an almost equal level of confusion about its exact nature. 

"In principle, it's a really good idea," said Cornelia Janus, 35, who works at the university. But 

she questioned whether the costs might be too high and whether historic buildings and monuments 

would be protected. 

"For a city like Marburg," she said, gazing toward the churches and the castle arrayed along the 

hillside, which draw tourists from around the world, "that's pretty important, too." 

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Annexe 10 : LOCALISATION DES VILLES NOUVELLES ET DES NOUVEAUX SITES D’URBANISATION 

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NOTES

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