QG Mag 2022

REVISTA BELGIAN BEERS 2022.qxp_Maquetación 1 7/9/22 22:35 Página 64
édito immo
à la fin du mois de mars - mon premier mois, donc - j’avais
vendu sept appartements. le boulot m’a plu d’emblée (il faut
dire que tout petit déjà, ce secteur m’attirait). au début, je
m’occupais du marché national de la seconde résidence. J’ai
travaillé cinq ans pour cette agence, avant de me lancer à mon
propre compte, en 2008. Pour ceux qui s’en souviennent,
c’était peu de temps avant la crise de l’immobilier…
les débuts étaient étonnants : que de ventes ! l’ampleur du
boom et des prix à la hausse étaient bluffants. les projets
neufs se vendaient en une semaine. Beaucoup achetaient sur
plan, revendant leur contrat immédiatement, avec une plusvalue
importante. mais je sentais que tout cela atteindrait ses
limites, on sentait que la bulle allait exploser.
à qui la faute ? les clients empruntaient 100 % du prix
d’achat, les experts surévaluaient les biens, les banques
prêtaient « facilement », estimant que la hausse des prix
s’éterniserait; les biens étant récupérables en cas de pépin
pour l’emprunteur. les prêts s’établissaient d’après la valeur
d’expertise : si l’appartement était estimé à 250000€, avec un
prix de vente à 180000€, la banque finançait 80% de
250000€, c’est-à-dire totalité du prix du bien, plus frais de
notaire; le financement était plus important que la valeur
réelle de l’appartement.
C’est ce qui a donné lieu à la crise et à toutes les saisies
bancaires qui ont suivi. les banques prêtaient à tout le
monde, y-compris aux non-résidents. des ressortissant du
royaume uni, par exemple, étaient financés pour 80% de la
valeur d’expertise du bien, sur base d’une simple fiche de
paie. nombre d’entre eux ont acheté leur appartement, y ont
passé juste un été, puis sont repartis chez eux, sans plus
jamais effectuer le moindre remboursement de prêt. on ne
les a tout simplement plus jamais revus.
Chers lecteurs,
soyez les bienvenus dans la section de Qgmag consacrée à
l’immobilier !
Je vous invite à découvrir notre sélection de biens à la vente
actuellement.
Permettez-moi d’introduire ce catalogue avec quelques éléments
de contexte relatifs au secteur immobilier dans la région.
Je suis arrivé à manilva en mars 2003, ayant quitté la Belgique
et le secteur de l’horeca, avec pour promesse de ne plus
exercer dans ce secteur, afin de consacrer plus de temps à la
vie de famille… même si la fibre « horeca » en déciderait
autrement … avec l’ouverture du Qg ! J’ai eu la chance d’être
engagé sur le champ, bénéficiant de l’euphorie qui régnait
dans le secteur, à l’époque, et de la réputation d’efficacité
des commerciaux issus de l’horeca, en termes de relationnel
et de bons résultats. J’ai en outre été aidé par le fait que je
parle le français, l’espagnol et l’anglais. après quinze jours de
formation, muni d’un PC et d’un téléphone portable, j’ai
commencé à vendre des appartements.
avec, en outre, la crise des subprimes aux usa, tout s’est
arrêté du jour au lendemain. les promoteurs n’arrivaient plus
à vendre leurs projets, les gens se disaient « on va attendre
avant d’acheter, car les prix baissent ». donc, si avant la crise,
tout le monde achetait parce que les prix étaient à la hausse,
dès le ralentissement, tout le monde s’est abstenu de tout
achat, se disant alors exactement le contraire. les promoteurs
ont vendu moins cher, réduisant leur marge bénéficiaire. Plus
personne n’achetait, se disant que les prix allaient poursuivre
à la baisse.
une fois atteint le prix de la construction, les promoteurs se
sont retournés vers les banques et ont dit : « voilà, on ne vend
plus; voici les clefs ». les banques ont récupéré des projets
qui n’étaient qu'à 40-60% terminés. Ce sont des milliers de
carcasses, de projets à moitié terminés que les banques ont
dû récupérer, car des millions y avaient été investis. les banques
ont alors sous-traité la construction à des entrepreneurs
pour tout parachever, à perte; des projets immobiliers qui ont
ensuite été bradés. en effet, il était plus judicieux pour les
banques de réinjecter un capital que de perdre la totalité de
l’investissement, en laissant tout un projet à l’abandon.
le gouvernement est intervenu pour sauver des banques
de la faillite, il y a eu restructuration du système bancaire,
absorption de nombreuses petites banques et caisses
régionales par les plus gros groupes bancaires (sabadell,
BBva, santander). le marché était saturé de biens issus de
nombreuses saisies bancaires et des contrats étaient signés
avec les banques afin de les écouler.
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