Revue HabitatDurable 73 | Septembre 2023

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Service-conseil
Le taux de référence monte, faut-il augmenter
les loyers ?
La hausse récente du taux
hypothécaire de référence
soulève des questions pour
les bailleurs : faut-il augmenter
le loyer ? De combien et
comment ? Notre spécialiste
donne des réponses.
Depuis son introduction en 2008,
le taux de référence n’a cessé de
baisser pour se maintenir à 1,25 %
depuis mars 2020. Mais dès le 2 juin
2023, ce taux est passé à 1,5 % et la
tendance reste à la hausse. Le taux
de référence est calculé à partir de la
moyenne des taux hypothécaires à
la date de référence et est actualisé
tous les trimestres par l’Office fédéral
du logement (OFL).
Quelles sont les conséquences
de cette hausse sur
les loyers ?
HabitatDurable a toujours plaidé
pour des loyers équitables et lors
des baisses du taux de référence, a
invité les bailleurs à vérifier si une
diminution du loyer était justifiée.
Les modifications du taux d’intérêt
de référence offrent la possibilité
d’ajuster les loyers. Mais cette modification
n’est pas systématique. Joël
Desaules, avocat et conseiller pour
HabitatDurable, attire également
l’attention sur le point suivant : « Si
les propriétaires ont répercuté
toutes les baisses par le passé, ils
peuvent augmenter le loyer de
l’ordre de 3 % pour la prochaine date
de résiliation possible. Chaque bail
doit cependant être examiné individuellement
». Le droit à une modification
du loyer ne dépend pas du
taux d’intérêt hypothécaire applicable
au propriétaire. Seul est déterminant
le taux d’intérêt hypothécaire
de référence en vigueur lors de
la conclusion du contrat de location
ou de la dernière adaptation du
loyer.
Comment doit procéder la
partie bailleresse si elle veut
augmenter le loyer ?
En premier lieu, il s’agit de vérifier
le taux de référence qui figure
dans le contrat de bail, ou le cas
échéant le taux qui était applicable
lors de la dernière adaptation du
loyer. Une tabelle indique quelle
peut être la hausse du loyer en fonction
de la variation du taux de référence.
Une hausse de 0,25 % du taux
hypothécaire de référence donne
droit à une augmentation de loyer
de l’ordre de 3 % (tant que le taux de
référence est en dessous de 5 %). La
hausse (ou baisse) de l’indice des
prix à la consommation joue aussi
un rôle. Le bailleur peut répercuter
au maximum 40 % de la hausse de
cet indice sur le loyer. Reste la question
des frais d’exploitation et d’entretien
du bâtiment. Une hausse de
ceux-ci peut aussi être répercutée
sur le loyer.
Finalement, il s’agit d’évaluer en
fonction de la situation financière
de l’immeuble si une hausse doit
être effectuée immédiatement ou
s’il est préférable d’attendre, la
hausse étant aussi possible ultérieurement.
Quels sont les délais ?
Me Desaules relève que « l’avis
de hausse de loyer doit parvenir aux
locataires au moins 10 jours avant
le délai de résiliation. Ce délai leur
laisse le temps d’éventuellement
résilier le bail avant que la hausse
de loyer ne devienne effective. »
Pour signifier une hausse du
loyer au locataire, le bailleur doit utiliser
la formule officielle cantonale
ad hoc.
Calculer une hausse de loyer au
plus juste n’en reste pas moins très
complexe pour de nombreux bailleurs.
HabitatDurable propose à ses
membres de les accompagner dans
cette tâche indispensable et leur
fournit de précieux conseils en la
matière.
Veronika Walliser,
rédactrice
Photo_sureeporn/iStock
Cours en droit du bail « Fixation du loyer : questions et réponses »
le jeudi 16 novembre de 18 h – 20 h à Neuchâtel
et par visioconférence.
habitatdurable.ch/evenements
Les formules cantonales peuvent
être commandées sur notre site Web :
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Voir tout le dossier sur le taux
de référence ici :
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