Het verleggen van risico's en de vastgoedpraktijk - Vastgoedkennis

4. Een andere mogelijkheid voor het verminderen van gevolgen van zich manifesterende
risico’s, is het afwentelen daarvan door middel van contractuele afspraken. Hiertoe
benoemt men allereerst het risico en vervolgens deelt men het risico toe aan een partij.
2 / 11
Soms is het echter niet nodig om een bepaald risico expliciet aan een partij toe te delen,
want vaak geeft de wet al een risicoverdeling.
5. Contracten (of overeenkomsten = dit heeft dezelfde betekenis) formuleren veelal de
hoofdverplichtingen van partijen, de wederzijdse verbintenissen. Een contract kan echter
ook bepalingen bevatten die niet zozeer verplichtingen zijn (om iets te doen of om iets na
te laten), maar die risicoverdelingen bevatten. Soms zetten de contracterende partijen
zulke bepalingen in de overeenkomst; soms vloeien zij voort uit de wet.
Voorbeeld: A en B sluiten een overeenkomst waarbij A verplicht is een bepaalde zaak
te leveren en B daarvoor een bepaalde hoeveelheid geld te betalen. Dit is een ‘koop’;
de beschreven verplichtingen zijn de twee hoofdverbintenissen.
6. Wat gebeurt er als de verkochte zaak nog niet door A aan B is geleverd en de zaak gaat
teniet? Voor wiens risico is dat? Dat dit bepaald geen theoretische vraag is, blijkt uit de
uitspraak van de Rechtbank Zwolle-Lelystad van 25 februari 2009. Een onroerende zaak
brandt af ná het sluiten van de koop, maar vóór de levering, welke levering op verzoek
van de koper was uitgesteld. De verkoper had de zaak verzekerd tot de eerst afgesproken
leveringsdatum, maar had vergeten de verzekering te verlengen. De koper had wel al
verzekerd vanaf de eerst afgesproken leveringsdatum.
7. Hierover kan men verschillend denken. Volgens het burgerlijk wetboek van 1838 (‘oud
BW’) was de zaak vanaf de koop voor rekening van de koper (art. 1496 oud BW). Volgens
het huidige BW, dat per 1992 werd ingevoerd: “De zaak is voor risico van de koper van
de aflevering af” (art. 7:10 lid 1 BW).
8. Heel vaak geeft de wet een regeling waarvan men kan afwijken. Wijkt men niet af, dan
geldt dus de wettelijke regeling. Als er sprake is van dwingend recht, dan mag men
echter niet afwijken. Veelal geeft de wet aan, of bepaalde regels van dwingend of
regelend recht zijn. In onduidelijke gevallen bepaalt de rechter of een wetsbepaling
regelend of dwingend recht betreft.
Een voorbeeld. De wet zegt in artikel 7:755 BW, dat in geval van een door een
opdrachtnemer gewenste verandering in het afgesproken werk, de aannemer slechts
dan meer geld kan vragen, wanneer de aannemer tijdig heeft gewezen op de
noodzaak van prijsverhoging (tenzij de opdrachtgever wel moest begrijpen dat het
duurder zou worden).
Dan volgt: “Van deze bepaling kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden
afgeweken … ( behoudens een voor dit voorbeeld niet van belang zijnde
uitzondering)”.
5015/1862335.4