Het verleggen van risico's en de vastgoedpraktijk - Vastgoedkennis

More documents

Recommendations

Info

5 / 11 c. Ook zijn er contracten die een bepaling bevatten die tekstueel glashelder is, maar die ook in een crisissituatie een onjuiste werking heeft, die eigenlijk helemaal niet door partijen is beoogd. d. Soms rusten op een partij evidente verplichtingen die deze als gevolg van de omstandigheden niet goed kan nakomen. e. En ten slotte kan zich een situatie voordoen met nadelige gevolgen voor de partijen, zonder dat het een evidente verplichting om iets te doen of te laten betreft, waarbij het dan de vraag is wie van de partijen deze akelige gevolgen moet dragen. 20. Sommige van de geschetste situaties hebben niet echt iets met de vraagstelling te maken. Maar om helder te krijgen waar het allemaal wél om gaat, worden deze situaties hier toch ook genoemd. 21. We kijken voor de beantwoording van deze vragen naar enkele wettelijke regelingen die op bladzijde 10 en verder zijn opgenomen. a. Je moet je verplichtingen nakomen. Behalve als er sprake is van overmacht (artikel 6:74 BW) b. Wanneer is er overmacht? Als je er niets aan kunt doen. Maar er is géén sprake van overmacht, als de situatie voor je risico komt. Dat kan zijn op grond van de wet, een rechtshandeling (bijvoorbeeld een overeenkomst), of op grond van de verkeersopvattingen (artikel 6:75 BW) c. Je moet niet alleen naar de tekst van een overeenkomst kijken, maar ook naar de wet, de gewoonte en de redelijkheid en de billijkheid. Een regel uit een overeenkomst werkt niet, als dat onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 BW) d. Als een overeenkomst geen regel bevat voor bepaalde omstandigheden die zich onverwacht voordoen, kan je de rechter vragen de overeenkomst aan te passen (artikel 6:258 BW). 22. Maar er zijn ook ongeschreven regels en evidente uitgangspunten, zoals de volgende. Wie deelneemt aan het maatschappelijk verkeer, draagt zelf de uit die deelneming aan het maatschappelijk verkeer voortvloeiende gevolgen. Dit is de hoofdregel. Pas later verschijnt de regel in beeld, dat in bepaalde situaties de gevolgen van het deelnemen aan het maatschappelijk verkeer op een ander kunnen worden afgewenteld. Er is wel een tendens om altijd een ander de schuld te geven, of desnoods de overheid, maar de hoofdregel is en blijft dat ieder zijn eigen gevolgen van het leven draagt. Daarom geeft een aannemer ook geen geld terug aan de opdrachtgever, als hij toevallig een voor een vaste prijs aangenomen werk heeft verricht waar niets misging, waar hij een zinvolle besparing heeft weten te betrachten, en bij welk werk 5015/1862335.4
de inkoop en de onderaanbesteding toevallig ook nog eens veel gunstiger uitvielen dan geprognosticeerd. De eerste drie personen die een geval kennen waar een aannemer geheel onverplicht en vrijwillig een substantieel bedrag aan de opdrachtgever terugbetaalde, en dit aan schrijver dezes kenbaar maken, onder overlegging van passende bewijzen, krijgen van schrijver dezes elk een fles wijn. 23. Met de onder nummer 21 genoemde bepalingen en de hoofdregel van nummer 22 kunnen we ‘crisisvraag’ en de hierboven onder 19.a - 19.e geschetste situaties gaan aanpakken. 24. Allereerst gaat het erom vast te stellen wat tussen partijen heeft te gelden. Wat tussen partijen heeft te gelden, staat niet alleen in de overeenkomst. De redelijkheid en billijkheid kunnen corrigerend optreden. Dat is in het Nederlands recht een belangrijk uitgangspunt. Soms kan een bepaling geldig tot stand zijn gekomen als onderdeel van een overeenkomst, maar kan er toch geen beroep op worden gedaan. 6 / 11 Voorbeeld: In de overeenkomst tussen S en T staat dat S niet aansprakelijk is voor fouten van zijn ondergeschikten, zelfs als die opzettelijk zijn gemaakt. Deze bepaling is geldig tot stand gekomen, maar wanneer Louis de Behanger, werknemer van S, opzettelijk een raam van T inslaat, is een beroep van S op die bepaling in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De bepaling is geldig overeengekomen, maar werkt toch niet. 25. Soms is een bepaling taalkundig glashelder, maar toch fout. In dat geval moet men niet naar de letterlijke tekst kijken, maar wat partijen over en weer mochten begrijpen dat de bedoeling was (volgens bestendige jurisprudentie van de Hoge Raad in de zogenaamde Haviltex-reeks). Voorbeeld: In een ontwikkelingscontract uit 2007 tussen een gemeente en een ontwikkelaar staat: “Deze overeenkomst is gesloten onder de van rechtswege ontbindende voorwaarde dat op 1 juni 2009 de bouwvergunning voor het project onherroepelijk is.” De ontwikkelaar wil wegens de crisis van het project af, want hij kan zijn project nu niet verkopen. Maar warempel, de indertijd aangevraagde bouwvergunning wordt verleend, en zonder dat er enig bezwaar is gemaakt, is de bezwaartermijn verstreken. “Mooi” zegt de listige ontwikkelaar en probeert “het is 1 juni 2009 en ik heb een onherroepelijke bouwvergunning, dus nu is de overeenkomst van rechtswege ontbonden. Want zo staat het letterlijk in de overeenkomst” Dit standpunt is onjuist. Het woordje “niet” ontbrak in de zin, maar het was glashelder wat partijen bedoelden toen ze het contract sloten. 26. Dan het voorbeeld van de hoofdaannemer die zijn verplichtingen niet kan nakomen jegens de opdrachtgever, omdat zijn onderaannemer als gevolg van de crisis over de kop is gegaan. Hij kan er niets aan doen dat zijn onderaannemer failliet is. Is hier sprake van 5015/1862335.4
Page 1 and 2: Het verleggen van risico’s en de
Page 3 and 4: 4. Een andere mogelijkheid voor het
Page 5: 4 / 11 Maar de opdrachtgever kan oo
Page 9 and 10: degene die herziening van de overee
Page 11 and 12: BURGERLIJK WETBOEK, BOEK 6 Nakoming

Het verleggen van risico's en de vastgoedpraktijk - Vastgoedkennis

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?