Deel 4: Een huurprijsindex voor Vlaanderen - Steunpunt wonen

More documents

Recommendations

Info

12 T r b x u , (1) itt ' j j itt ' j 1 In deze vergelijking geeft ritt’ de logaritme van de ratio van nieuwe huurprijs in periode t’ tot initiële huurprijs in periode t voor paar van observaties i. b is een kolomvector van de te schatten logaritmes van de index, en x is een n*T matrix met waarden -1, 0 en 1, zoals eerder beschreven. Tot slot geeft μitt’ de storingstermen weer in logaritmische vorm met gemiddelde gelijk aan nul, gelijke variantie en geen onderlinge correlatie. We gebruiken dezelfde methode bij het construeren van de huurprijsindex. In 1987 publiceerden Case en Shiller een aangepaste versie van het model van Bailey et al.: het gewogen herhaalde waarnemingen model (weighted repeat sales model). Case en Shiller stelden dat hoe langer de tijd tussen twee waarnemingen, hoe groter de variantie in de appreciatie van individuele huizen, bijvoorbeeld omdat sommige huizen zeer goed onderhouden worden in de loop der tijd en andere huizen juist helemaal niet. Naarmate de periode tussen twee verkopen langer is, zal er daardoor meer verschil in woningprijzen optreden tussen verschillende woningen. Als gevolg daarvan zullen de residuen (dat wil zeggen de verschillen tussen de voorspelde en de geobserveerde scores) groter worden naarmate de periode tussen aankoop en verkoop langer is. In statistische termen is er dan sprake van het niet-constant zijn van de storingstermen en van zogenaamde “heteroskedasticiteit”. Dit heeft als gevolg dat de coëfficiënten nog wel zuiver geschat zijn, maar minder efficiënt (dat wil zeggen grotere standaardfouten). Case en Shiller lossen dit probleem op door in de regressieanalyse te wegen voor de toegenomen variantie die het gevolg is van de langere periode tussen twee verkopen. Zij gebruiken hiervoor een drie-staps procedure die zij “weighted repeat sales” noemen. Deze weegcorrectie vermindert de impact van woningen met een relatief lange periode tussen aankoop en verkoop op de regressieanalyse (Abraham en Schauman, 1991). Jansen et al. (2008) concludeerden op basis van een empirische analyse echter dat er een negatief effect is van de lengte van de periode op de variantie, hetgeen dus tegenstrijdig is met de theorie. Ook concludeerden zij dat heteroskedasticiteit weliswaar aanwezig is, maar dat de onverklaarde variantie minder dan één procent bedraagt. Deze onderzoeksresultaten zijn gebaseerd op data uit de Nederlandse koopsector waar de periode tussen twee herhaalde waarnemingen vele malen langer is dan die in de Vlaamse huursector. Zoals eerder vermeld hebben 53% van de Vlaamse huurovereenkomsten een termijn van niet langer dan 3 jaar, hetgeen impliceert dat de kans op problemen veroorzaakt door heteroskedasticiteit klein is. In figuur 3 tonen we de huurprijsindex gebaseerd op zowel de gewogen als ongewogen methode. De twee indexreeksen zijn nauwelijks van elkaar te onderscheiden, hetgeen impliceert dat de (niet gewogen) methode van herhaalde waarnemingen, gezien de karakteristieken van de dataset en onze doelstelling een adequate methode is om een huizenprijsindex voor Vlaanderen te construeren.
Figuur 3 Ontwikkeling van de huurprijsindex, gewogen en niet gewogen model, 2000=100 2.2 Data De database van de AAPD/FOD financiën bevat alle huurovereenkomsten geregistreerd sinds 1 januari 2007 en alle lopende contracten die van toepassing waren op 1 januari 2007. We zien dit terug in tabel 2; er zijn slechts 325 herhaalde contracten afgesloten met de laatste registratie voor 2007. Voor de periode van 1990 tot eind 2009 zijn er in totaal 34.791 bruikbare paren van herhaalde waarnemingen 6 . Contracten met geïndexeerde huurprijs kleiner dan 300 € of groter dan 1500€ zijn eruit gefilterd. Deze eerder arbitraire cut-off punten moeten ervoor zorgen dat enerzijds de studentenkamers niet mee opgenomen worden in de huurprijsberekening, en anderzijds de exceptioneel dure woningen – woningen met een handelsfunctie, foutief ingevulde registraties-. Voor meer details omtrent de datakwaliteit verwijzen we naar deel II. Het aantal herhaalde waarnemingen met een looptijd van minder dan 3 jaar is 26.095 (tabel 3), oftewel 75% van alle herhaalde waarnemingen. Omdat slechts 53% van alle huurovereenkomsten in de database van het AAPD/FOD financiën een looptijd heeft van minder dan 3 jaar is er sprake van een sterke 6 Voor 146.519 contracten zijn er per ID registraties voor meerdere aanvangsjaren. Het aantal gepaarde waarnemingen bedraagt echter niet de helft. Het aantal is immers kleiner door het feit dat uitschieters uit de finale dataset gelaten zijn. Daarnaast zijn er ook verschillende registraties per jaar mogelijk. Volgens het AES is het zeker niet uitzonderlijk dat een contract binnen het jaar stopgezet wordt, waardoor meerdere registraties in eenzelfde aanvangsjaar mogelijk zijn. Het grootste deel van deze meerdere registraties binnen het jaar zal vooral te wijten zijn aan het feit dat appartementen zonder busnummer hetzelfde adres toebedeeld kregen. In onze berekening hebben we de gemiddelde huurprijs genomen voor meerdere registraties op hetzelfde ID binnen hetzelfde aanvangsjaar. Dit zorgt voor een grotere variantie, maar niet voor vertekeningen. Deel IV: Een huurprijsindex voor Vlaanderen 13
Page 1: Huurprijzen en richthuurprijzen Dee
Page 5: Inhoudstafel 1. Opzet en introducti
Page 8 and 9: Nieuw huurcontract : Bij een nieuw
Page 10 and 11: In het verleden was er enkel inform
Page 12 and 13: 10 2. Methodologie Het doel van de
Page 16 and 17: oververtegenwoordiging van huurover
Page 18 and 19: 16 3. Resultaten huurprijsindex Zoa
Page 20 and 21: Verder hebben wij paren van observa
Page 23 and 24: 4. Revisie, het effect van nieuwe c
Page 25 and 26: 5. Regionale differentiatie Zoals b
Page 27 and 28: index, waarbij een stijging van de
Page 29: Bibliografie Abraham JM, Schauman W

Deel 4: Een huurprijsindex voor Vlaanderen - Steunpunt wonen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?