Deel 4: Een huurprijsindex voor Vlaanderen - Steunpunt wonen

De regionale analyse leert ons dat regionale huurprijsevoluties zeer gelijklopend
zijn – met uitzondering van de grootsteden-. Hoewel huurprijzen regionaal
verschillen zal de evolutie daar dus in mindere mate aan onderhevig zijn.
De berekening van de index in recente jaren wordt sterker bepaald door contracten
van korte duur, waar na verloop van tijd de contracten van lange duur ook hun juist
gewicht krijgen. Doordat de revision volatility (het effect van revisie) voor de
huurprijsindex zeer klein is, kan men hieruit afleiden dat het verschil tussen
huurcontracten met korte en lange looptijd geen bepalende rol lijken te spelen.
De waarden van de index van de jaren voor 2005 zijn bijna enkel berekend door
herhaalde waarnemingen van lange termijn contracten. De index voor 2005 is dan
ook enkel betrouwbaar voor de evolutie van deze lange termijn huurcontracten. In
de mate dat lange termijn en korte termijn contracten een gelijkaardig verloop
hebben gekend, is de index algemeen geldig.
Een laatste kanttekening dient gemaakt te worden bij het feit dat de herhaalde
waarnemingen geen rekening houden met de depreciatie van de woning. Uit deel
III blijkt dat de huurprijs per jaar met 0.3 à 0.35% daalt per leeftijdsjaar van de
woning in het geval dat de woning onderhouden wordt. Omgekeerd zal het effect
van hogere huurprijzen vanwege grootschalige renovatiewerken leiden tot een
overschatting van de huurprijsindex. We veronderstellen dat de depreciatie
doorweegt en de berekende huurprijsindex eerder een onderschatting dan wel een
overschatting is van de realiteit.
De hedonische methode (of hybride modellen in combinatie met de herhaalde
waarnemingen-methode) om huurprijsindexen te berekenen, zou dit beter in kaart
kunnen brengen. Hiervoor is informatie over de kenmerken van de huurwoning
noodzakelijk. De aanbevelingen in deel II zouden er mogelijk toe kunnen leiden dat
er in de huurcontractendatabank meer informatie op een gestandaardiseerde
manier in de huurcontractendatabank opgenomen wordt.
Concluderend kunnen we stellen dat, gegeven de karakteristieken van de
beschikbare data en het door ons gestelde doel, de methode van herhaalde
waarnemingen een adequate methode is om de huurprijsindex voor Vlaanderen te
berekenen.
Voor toekomstige verdere verfijningen is het enigszins paradoxaal dat het effect
van revisie bij gepaarde waarnemingen ervoor zorgt een regionale
gedifferentieerde index in toenemende mate tot accuratere resultaten zal leiden
voor vroegere jaren, naarmate we meer gegevens hebben in latere jaren
aangezien de gepaarde waarneming informatie biedt voor alle perioden tussen het
begin- en eindjaar. Een groeiend aandeel van de reeds geregistreerde
huurcontracten zal in latere jaren immer een gepaarde waarneming vormen met
een registratie van latere datum.
Om te besluiten blikken we terug naar het verleden. De huurprijsindex is voor
vroegere jaren iets minder betrouwbaar maar geeft alvast enkele duidelijke
tendensen weer (zie figuur 6). We zien een sterke stijging van de huurprijs begin
jaren 1990, gevolgd door een periode van eerder constante huurprijzen sinds 1995
(in nominale termen!) om dan sinds 2000 terug iets sterker dan de inflatie te
stijgen. Huurprijzen lijken in het verdere verleden dus een opmerkelijk minder
stabiel verloop te volgen dan de recente evoluties. In het volgende deel zal een
evenwichtsmodel tussen huur- en verkoopprijzen worden opgesteld dat
verklaringen kan bieden voor de evolutie van de huurprijsindex.
26