Deel 4: Een huurprijsindex voor Vlaanderen - Steunpunt wonen

1. Opzet en introductie
1.1 Opzet
Vlaanderen heeft weinig betrouwbare informatie over de ontwikkeling van de
huurprijzen. Huurcontracten in Vlaanderen hebben over het algemeen een looptijd
van drie of negen jaar. Huurder en de verhuurder kunnen tussen de negende en
de zesde maand vóór het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen dat
de huurprijs wordt herzien, wat veelal echter niet gebeurd. Bij een
huurovereenkomst met een nieuwe huurder staat het de verhuurder vrij een
nieuwe huurprijs te bepalen. Vanaf 2007 is gestart met het registeren van deze
overeenkomsten en is een inventarisatie gemaakt van de lopende
overeenkomsten. Dit onderzoek beschrijft de ontwikkeling van een huurprijsindex
voor Vlaanderen en geeft een beeld van de evolutie van de index over het laatste
decennium. Een index geeft de prijsevolutie weer van eenzelfde goed met gelijke
kwaliteitskenmerken doorheen de tijd, en hierin verschilt een huurprijsindex
essentieel van de evolutie van gemiddelde prijzen. Een gemiddelde huurprijs hangt
immers af van de samenstelling van het huurwoningenbestand die kan variëren
doorheen de tijd (soort woning, kwaliteitsniveau, …). Het model voor de
berekening van de index is gebaseerd op herhaalde waarnemingen van nieuwe
huurovereenkomsten. Een herhaalde waarneming van contracten bestaat dus uit
twee contracten met betrekking tot dezelfde woning maar nieuwe huurders. We
gebruiken registerdata van bijna 500.000 huurhuizen waarvan voor meer dan
30.000 huizen er herhaalde contracten zijn tussen 1990 en 2010.
1.2 Introductie
In Vlaanderen woont ongeveer 18,5% van de bevolking in een private huurwoning
en nog eens een bijkomende 5,6% in een sociale huurwoning volgens de
woonsurvey (Heylen 2007). Tot op heden is er echter geen betrouwbare informatie
beschikbaar aangaande de evolutie van de huurprijs, die het resultaat is van
contractonderhandelingen tussen de huurder en verhuurder. De
huurovereenkomsten in Vlaanderen hebben historisch een wettelijke looptijd van
negen jaar. Tegenwoordig blijkt echter dat de meerderheid (53%) van de
afgesloten huurovereenkomsten kortlopend zijn met een contractduur van drie jaar
of minder (zie deel II) Aangezien het hier gaat over de geregistreerde
huurcontracten gaat het over huurcontracten die enkel dienen voor huisvesting.
Kamers vallen hier ook onder, maar een pand dat ook wordt gebruikt voor andere
doeleinden, niet. Er moet eveneens een onderscheid gemaakt worden tussen de
werkelijke en de overeengekomen duur van het huurcontract. Een huurcontract
kan in werkelijkheid eerder beëindigd worden, of omgekeerd, kan worden verlengd.
Om het onderscheid tussen opeenvolgende huurcontracten te maken gebruiken
we daartoe volgend onderscheid :
Verlenging huurcontract : de duurtijd van het bestaand huurcontract wordt
verlengd, zonder prijswijziging.
Hernieuwing huurcontract : Het bestaand huurcontract wordt verlengd met inbegrip
van een prijswijziging (wat in bepaalde gevallen mogelijk is)
Deel IV: Een huurprijsindex voor Vlaanderen 5