Deel 4: Een huurprijsindex voor Vlaanderen - Steunpunt wonen

More documents

Recommendations

Info

Nieuw huurcontract : Bij een nieuw huurcontract stopt het bestaande huurcontract volledig. De verhuurder kan hierdoor een nieuwe huurprijs bepalen. 1 In onze analyse focussen we op het verschil tussen oude en nieuwe huurcontracten, meer bepaald op herhaalde waarnemingen die gedefinieerd zijn als twee opeenvolgende contracten voor eenzelfde woning met verschillend aanvangsjaar. 2 We gaan ervan uit dat de meeste huurprijzen van meerjarige huurovereenkomsten jaarlijks geïndexeerd worden met de gezondheidsindex. Figuur 1 geeft dit schematisch weer. De gezondheidsindex volgt min of meer eenzelfde ontwikkeling als de consumptieprijsindex (CPI) volgt. De gezondheidsindex geeft dus de prijsstijging van lopende contracten weer, niet van nieuwe contracten. Als we hier spreken over huurprijsindex, bedoelen we de evolutie van de prijzen tussen opeenvolgende nieuwe contracten. Op die manier krijgen we een idee hoe de huurprijs van gelijkaardige woningen doorheen de tijd evolueren. Voor de berekening van de consumptieprijsindex wordt er door de Eenheid Consumptieprijzen van ADSEI eveneens een huurprijsindex berekend, zowel voor de sociale als de private huur. Sedert 1 januari 2004, neemt deze regelmatig, in elk van de provincies, de huurprijzen op van een aantal niet-sociale woningen (staal per provincie). De index wordt berekend op basis van een jaarlijks gemiddelde huurprijs. Sytematisch wordt een deel van de steekproef vervangen opdat de steekproef niet verouderd geraakt. Hierbij stelt zich echter een probleem. Het gevaar bestaat immers dat een kleinere, goedkope woning die uit de steekproef valt, door een grotere en duurdere woning vervangen wordt. De huurprijsindex zou in dit geval vertekend zijn aangezien de huurprijsindexstijging die hiervan een gevolg is louter toe te wijzen is aan een gewijzigde samenstelling van de steekproef. Om hiervoor te corrigeren wordt een kettingregel toegepast waardoor de sprong in de huurprijs bij een vervanging in de steekproef niet mee wordt opgenomen. Uit de beschikbare informatie m.b.t. methodologische uitleg valt niet af te leiden of de steekproef ook onderhevig is aan huurderswissels. In de mate dat een nieuwe huurder niet wenst deel te nemen aan de enquête, zal deze uitval uit de steekproef immers leiden tot vertekende resultaten aangezien men kan verwachten dat de huurprijs volgens het wettelijk kader enkel bij het aangaan van een nieuw huurcontract boven de gezondheidsindex kan uitstijgen. Er bestaat dus een vermoeden dat de nationale huurprijsindex een onderschatting is van de realiteit, zoals ook door Defeyt (2011) geformuleerd is. Aan de hand van diverse partiële schattingen verwacht Defeyt een huurprijsstijging die jaarlijks 1% hoger ligt dan deze aangegeven door de nationale huurindex. In dit rapport trachten we aan de hand van nieuwe huurcontracten hier een antwoord op te bieden. 1 Er is één wettelijke beperking bij het instellen van de huurprijs bij een nieuw contract, namelijk in het geval de verhuurder een korte termijn huurcontract heeft opgezegd. Een nieuw korte termijn huurcontract zal in dat geval niet meer mogen bedragen dan een indexering van de huurprijs in het vorige contract. Deze regel is in de praktijk echter moeilijk op te volgen. 2 In het geval verlengingen of hernieuwingen van huurcontracten geregistreerd worden, zal dit geen significante invloed op de berekening van de huurprijsindex hebben zoals bij de bespreking van de methodologie zal blijken. 6
Figuur 1 Schematische weergave van een huurovereenkomst die na drie jaar wordt herzien, de ontwikkeling van de gezondheidsindex en de huurprijsindex 440 € 430 € 420 € 410 € 400 € 390 € 380 € Figuur 2a De ontwikkeling van de gezondheidsindex, een index op basis van gemiddelde huurprijzen (AAPD) en de nationale huurprijsindex, 2000=100 140 130 120 110 100 90 80 2000 NIEUW CONTRACT Bron: ADSEI, AAPD Contract 3 jaar Gezondheidsindex Huurprijsindex LOPEND CONTRACT 2005 2006 2007 2008 Gemiddelde huur Gezondheidsindex Nationale huurprijsindex 2001 2002 2003 2004 440 € 430 € 420 € 410 € 400 € 390 € 380 € Deel IV: Een huurprijsindex voor Vlaanderen 7 2005 LOPEND CONTRACT 2006 2007 NIEUW CONTRACT 2008 2009
Page 1: Huurprijzen en richthuurprijzen Dee
Page 5: Inhoudstafel 1. Opzet en introducti
Page 10 and 11: In het verleden was er enkel inform
Page 12 and 13: 10 2. Methodologie Het doel van de
Page 14 and 15: 12 T r b x u , (1) itt ' j j itt '
Page 16 and 17: oververtegenwoordiging van huurover
Page 18 and 19: 16 3. Resultaten huurprijsindex Zoa
Page 20 and 21: Verder hebben wij paren van observa
Page 23 and 24: 4. Revisie, het effect van nieuwe c
Page 25 and 26: 5. Regionale differentiatie Zoals b
Page 27 and 28: index, waarbij een stijging van de
Page 29: Bibliografie Abraham JM, Schauman W

Deel 4: Een huurprijsindex voor Vlaanderen - Steunpunt wonen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?