De prestaties van de Vlaamse sociale ... - Steunpunt wonen

De prestaties van de Vlaamse sociale
huisvestingsmaatschappijen meten en
beoordelen
foto
Sien Winters
Gerard van Bortel
Wouter Van Dooren
Lode Smets

Auteurs:
Sien Winters
Gerard van Bortel
Wouter Van Dooren
Lode Smets
Datum:
31 maart 2010
Verantwoordelijke uitgever:
Steunpunt Ruimte en Wonen
Kasteelpark Arenberg 51 bus 2429 - 3001 Heverlee
Tel: +32 (0)16/32 13 36
Email: info@steunpuntruimteenwonen.be
ISBN 000-00-000-0000-0
Dit rapport kwam tot stand met de steun van de Vlaamse Gemeenschap: Programma Steunpunten voor
Beleidsrelevant Onderzoek. In deze tekst komt de mening van de auteur naar voor en niet die van de
Vlaamse Gemeenschap. De Vlaamse Gemeenschap kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het gebruik
dat kan worden gemaakt van de meegedeelde gegevens.

Inhoudstafel
Inhoudstafel iii
Inleiding 1
Hoofdstuk 1. Situering van het onderzoek en theoretisch kader 3
1. Situering van het onderzoek 3
2. Onderzoeksvragen en methodologie 3
3. Theoretisch kader 4
3.1 Evoluties in het denken over sturing door de overheid 4
3.2 Definiëring van begrippen 6
3.3 Vormen van sturing 6
3.3.1 Sturingsmodellen 6
3.3.2 Eerste en tweede generatie sturingsinstrumenten 7
3.4 Vormen van toezicht 8
3.4.1 Extern versus intern toezicht 8
3.4.2 Toezicht op de wettelijkheid dan wel op prestaties 9
3.5 De functie van prestatiemeting 9
3.5.1 Terminologie en definities 9
3.5.2 Wat is een ‘meetsysteem’? 10
3.5.3 Motieven voor het opzetten van een meetsysteem 10
4. Besluit 12
Hoofdstuk 2. Institutioneel kader 13
Inleiding 13
1. Historiek 13
1.1 Het ontstaan van de sociale huisvesting en haar instellingen 13
1.2 Vanaf 1945 tot aan de regionalisering (1974) 14
1.3 Vanaf de regionalisering tot aan BBB (1974 – 2006) 15
1.4 Sedert 1 juli 2006 16
2. Wetgeving 17
2.1 De Vlaamse Wooncode 17
2.2 Het ‘grond- en pandendecreet’ 18
2.3 Het ‘domeindecreet’ en ‘domeinbesluit’ wonen 19
2.4 Het ‘programmabesluit’ 19
2.5 Het ‘NFS2-besluit’ 20
2.6 Het sociaal huurbesluit 20
2.7 Het ‘leningenbesluit’ 20
2.8 Het ‘overdrachtenbesluit’ 20
2.9 Het ‘toezichtsbesluit’ 21
2.10 Het ‘erkenningsbesluit’ 21
3. Beschrijving van de huidige relatie tussen de Vlaamse overheid en de
SHM’s 21
3.1 Ordening 21
3.1.1 Beslissingen over financiering van investeringsverrichtingen
21
3.1.2 Beslissingen over het uitvoeren van werken (nieuwbouw en
renovatie) 22
3.1.3 Beslissingen over onroerende transacties 23
3.1.4 Beslissingen over de verhuring van sociale woningen 24
3.1.5 Beslissingen over het toestaan van sociale leningen 26
iii

3.1.6 Financieel beheer 26
3.1.7 Erkenning van SHM’s 26
3.1.8 Toezicht op SHM’s, maatregelen en sancties 26
3.2 Sturing 26
3.2.1 Eerste generatie sturingsinstrumenten 26
3.2.2 Tweede generatie sturingsinstrumenten 31
3.3 Toezicht 39
4. Verschuivingen in de relatie tussen de Vlaamse overheid en de SHM’s 41
4.1 Hiërarchisch model versus netwerkmodel 41
4.2 Welke sturingsmodellen? 42
4.3 Eerste generatie versus tweede generatie sturingsinstrumenten 42
4.4 Extern toezicht versus intern toezicht 43
4.5 Toezicht op de wettelijkheid versus toezicht op prestaties 44
5. Besluit 44
Hoofdstuk 3. Comparatief kader 47
Inleiding 47
1. Nederland 47
2. Engeland 48
3. Brussel 49
4. Vergelijking tussen Engeland, Nederland, Vlaanderen en Brussel 50
5. Besluit 59
Hoofdstuk 4. Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem61
Inleiding 61
1. Afbakening van het meetobject 61
1.1 Afbakening aan de hand van de werking van de organisatie 62
1.2 Afbakening aan de hand van de beleidsdoelstellingen 63
2. Selectie van indicatoren 64
2.1 Typologie van indicatoren vanuit het open systeemmodel 64
2.2 Criteria voor de selectie van indicatoren 65
3. Integratie van indicatoren in een generiek model 66
3.1 Procesmodel 66
3.2 Doelmatigheidsanalyse 67
3.3 Balanced Scorecard 68
3.3.1 Functies van de Balanced Scorecard 68
3.3.2 Structuur van de Balanced Scorecard 69
3.3.3 Ontwikkeling van een Balanced Scorecard 70
3.3.4 Sterke en zwakke punten van de Balanced Scorecard 71
3.4 Common Assessment Framework 72
3.4.1 Functies van het Common Assessment Framework 72
3.4.2 Structuur van het Common Assessment Framework 72
3.4.3 Ontwikkeling van een Common Assessment Framework 74
3.4.4 Sterke en zwakke punten van het Common Assessment
Framework 75
4. Dataverzameling 76
4.1 Databronnen voor de invulling van een meetsysteem 76
4.2 Methoden van datacollectie 76
5. Data-analyse en de interpretatie van meetgegevens 78
5.1 Referentiekader voor de analyse van meetgegevens 78
5.2 Technieken voor de analyse van meetgegevens 79
iv Inhoud

5.2.1 Kwantitatieve technieken voor de analyse van
meetgegevens 79
5.2.2 Kwalitatieve technieken voor de analyse van meetgegevens
82
6. De rapportage van meetgegevens 83
7. Invoering, beheer en gebruik van een meetsysteem: enkele
aandachtspunten 83
Hoofdstuk 5. Proces dat leidde tot het voorstel van
prestatiebeoordeling 87
Inleiding 87
1. Beschrijving van het proces 87
2. Afbakening meetobject 89
3. Resultaten van de screening van de ‘Onderlinge positionering’ 90
4. Van doelstellingen naar indicatoren 92
5. Van prestatiemeting naar prestatiebeoordeling 94
6. Uitvoering van pilootvisitaties 95
6.1 Selectie van de piloot-SHM’s 95
6.2 Samenstelling van de visitatiecommissie 95
6.3 Voorbereiding van de visitatie 96
6.4 Programma van de visitatie 96
6.5 Beoordelingsproces 96
6.6 Verslaggeving 96
6.7 Evaluatie van de pilootvisitaties 97
7. Van prestatiebeoordeling naar erkenning: behoefte aan nieuwe
sturingsinstrumenten 97
7.1 Toezicht op prestaties versus toezicht op de wettelijkheid 98
7.2 Bepalingen in de Wooncode over ‘erkenning’ 98
7.3 Mogelijke maatregelen 98
Hoofdstuk 6. Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 101
1. Opzet van de prestatiebeoordeling 101
1.1 Doelstelling en uitgangspunten van de prestatiebeoordeling 101
1.2 Samenstelling van de visitatiecommisie 101
1.3 De tool voor uitwisseling van gegevens 102
1.4 Praktische organisatie visitatie 103
1.5 Programma visitatie 103
1.6 Beoordeling 104
1.7 Visitatierapport 106
2. Inhoudelijke leidraad voor de visitaties 107
Hoofdstuk 7. Resultaten van de analyses op de databank 143
1. Inleiding 143
2. Methodologie 143
2.1 Regressie-analyse 143
2.2 Variabele voor efficiëntie 146
2.3 Variabele voor verstedelijkingsgraad 148
2.3.1 Relatie tussen type SHM en efficiëntie 149
2.3.2 Relatie tussen type SHM en Productie 150
2.4 Overige gebruikte data 152
3. Analyseresultaten 153
Inhoud v

3.1 Effecten 153
3.1.1 SD 1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van
woningen 154
3.1.2 SD 3: Betaalbaarheid 155
3.2 Prestaties 157
3.2.1 OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen
157
3.2.2 OD 1.2: De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen
160
3.2.3 OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar 161
3.2.4 OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed 162
3.2.5 OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurachterstal,
sociale fraude en domiciliefraude 163
3.3 Efficiëntie 164
6. Conclusies 164
Hoofdstuk 8. Samenvatting en besluit 167
1. Doel van het onderzoek 167
2. Theoretisch kader 167
3. Institutioneel kader 168
4. Comparatief kader 169
5. Ontwikkeling van een systeem voor prestatiemeting 170
6. Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 170
7. Van prestatiebeoordeling naar erkenning 172
8. De resultaten van de analyses op de databank 173
9. Algemeen besluit 175
Bijlagen 176
Bijlage 1/ Samenstelling van de ‘Begeleidingsgroep performantiemeting
SHM’s’ 177
Samenstelling: 177
Samenkomsten: 177
Bijlage 2/ Samenstelling van de ‘Werkgroep performantiemeting SHM’s’ 179
Vertegenwoordigers van de VVH 179
Vertegenwoordigers van de VLEM 179
Vertegenwoordigers van de VMSW: 179
Waarnemende leden: 179
Samenkomsten: 179
Bijlage 3/ Samenstelling van de visitatiecommissie 181
Bijlage 4/ Indicatief programma voor de visitaties 182
3.1 Indicatief programma voor SHM met huuractiviteiten (en eventueel
ook koopactiviteiten) 182
3.2 Indicatief programma voor SHM met enkel koopactiviteiten 185
Bijlage 5/ Model visitatierapport 187
Prestatiebeoordeling SHM 187
I. Inleiding 188
II. Samenvatting 189
Beoordelingstabel SHM 190
III. Beschrijving van de SHM en haar omgeving 193
III.1 Beschrijving SHM 193
vi Inhoud

III.2 Beschrijving omgeving 193
IV. Effect- en prestatie-indicatoren 193
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN 193
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN 194
PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN
WOONOMGEVING 195
PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN
WOONOMGEVING 195
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID 195
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID 195
PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID 196
PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID 196
PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE
LEEFBAARHEID 196
PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE
LEEFBAARHEID 197
PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID 197
PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID 198
PRESTATIEVELD 7: WETTELIJKHEID 198
PRESTATIEVELD 7: WETTELIJKHEID 198
V. Aanbevelingen 198
Aanbevelingen voor de SHM 199
Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen
maatregelen 199
Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid 199
Bijlage 6/ Specificatie van gebruikte gegevens uit de databank 201
Bibliografie 203
Inhoud vii

Inleiding
Met de operatie Beter Bestuurlijk Beleid (BBB) werd in 2006 de bevoegdheid tot
erkenning van de Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen en het toezicht
daarop overgedragen van de VHM (vanaf dan VMSW) naar de Vlaamse regering.
Artikel 40 van de Vlaamse Wooncode geeft de Vlaamse regering de bevoegdheid
de procedure voor de erkenning, de intrekking van de erkenning, alsook de
modelstatuten van de sociale huisvestingsmaatschappijen vast te leggen.
Erkenningen zullen verlopen via een Besluit van de Vlaamse regering. De
voorbereiding van de beslissingen ligt bij het Departement RWO.
Met het oog op de vernieuwing van de bestaande erkenningen besliste de
Minister bevoegd voor Wonen in 2008 een globale nieuwe regeling uit te werken.
Aan het Steunpunt Ruimte en Wonen vroeg de Minister een onderzoek uit te
voeren dat diende te resulteren in goed onderbouwde criteria voor de erkenning
van de sociale huisvestingsmaatschappijen.
Het onderzoek bevatte verschillende fasen en liep van 1 oktober 2007 tot
einde februari 2010. Het werd binnen het Steunpunt Ruimte en Wonen uitgevoerd
door onderzoekers van de K.U.Leuven (HIVA en CES), van het
Onderzoeksinstituut OTB van de TUDelft in Nederland en de Universiteit
Antwerpen (UA). Het onderzoek werd opgevolgd door een begeleidingsgroep
waarin de voornaamste betrokken instanties vertegenwoordigd waren: het Kabinet
van de Minister, het Departement RWO – afdeling Woonbeleid, het Agentschap
Inspectie RWO, de VMSW, de VVH en de VLEM.
In de loop van het onderzoek werden de bevindingen neergeschreven in
meerdere nota’s en documenten, die alle werden besproken in de
Begeleidingsgroep. Op het einde van de onderzoeksperiode hebben we de meest
relevante documenten gebundeld in dit rapport.
1

Hoofdstuk 1. Situering van het onderzoek
en theoretisch kader
1. Situering van het onderzoek
In Vlaanderen is de Vlaamse overheid ervoor bevoegd aan alle burgers het recht
op behoorlijk wonen te garanderen, in het bijzonder aan huishoudens met een
bijzondere woonbehoefte. Om dit doel te realiseren hanteert de Vlaamse overheid
diverse beleidsinstrumenten. De sociale huisvesting is daarbij budgettair gezien
het voornaamste beleidsinstrument. De sociale huisvesting heeft als doel
kwaliteitsvol en betaalbaar wonen te bieden aan huishoudens die omwille van een
te laag inkomen geen degelijke woning kunnen huren op de private huurmarkt.
De uitvoering van het sociale huisvestingsbeleid is in hoofdzaak in handen van
de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s). De overheid kent subsidies toe
aan deze organisaties voor het bouwen, renoveren en verhuren van sociale
woningen. Om ervan verzekerd te zijn dat deze subsidies doelgericht worden
ingezet, oefent de overheid controle uit op de SHM’s en tracht ze de werking
daarvan te sturen.
Met de operatie Beter Bestuurlijk Beleid (BBB) werden in 2006 binnen de
Vlaamse overheid een aantal taken herschikt. Zo werd de controle op de SHM’s
overgedragen van de Vlaamse Maatschappij Sociaal Wonen (VMSW) naar het
Agentschap Inspectie RWO. De VMSW kon zich daarmee vooral toeleggen op
haar begeleidende taak t.a.v. de SHM’s. De bevoegdheid om SHM’s te erkennen
werd met BBB overgedragen van de VMSW naar de Vlaamse regering. Een
moeilijkheid daarbij was dat duidelijke criteria ontbraken. Het onderzoek had tot
doel binnen dit kader criteria voor te stellen die de verwachtingen van de Vlaamse
overheid t.a.v. de SHM’s concretiseren.
2. Onderzoeksvragen en methodologie
De onderzoeksvragen die in dit onderzoek aan kwamen, en die in
achtereenvolgende hoofdstukken zullen worden beschreven, zijn de volgende:
Hoofdstuk 1. Situering en theoretisch kader
Op welke manieren kan de overheid in het algemeen zelfstandige organisaties
sturen? Welke instrumenten kan zij daarbij gebruiken? Wat zijn de voor- en
nadelen van deze instrumenten? Welke rol kan prestatiemeting en -beoordeling
vervullen bij het sturen van zelfstandige organisaties? Waarom is het belangrijk
prestaties te meten? Wat is in de relatie tussen overheid en zelfstandige
organisaties die het beleid uitvoeren de rol van ‘erkenning’?
Hoofdstuk 2. Institutioneel kader
Op welke wijze verloopt de sturing van de sociale huisvesting in Vlaanderen
op dit ogenblik? Welke sturingsinstrumenten worden daarbij gebruikt? Welke
evoluties spelen zich af? Wat zijn de huidige erkenningscriteria? Welke aanzetten
tot een prestatiemeting zijn reeds aanwezig?
Hoofdstuk 3. Comparatief kader
Welke andere modellen van sturing en controle in de sociale huisvesting
treffen we aan in Nederland, Engeland en Brussel? Wat is hierin de rol van
prestatiemeting? Vinden we hierin leerpunten voor de Vlaamse situatie?
Hoofdstuk 4. Stappenplan voor de ontwikkeling van een prestatiemeetsysteem
3

Welke prestaties worden gemeten? Hoe wordt gemeten? Welke stappen moet
men zetten om tot een goed meetsysteem te komen?
Hoofdstuk 5. Proces dat leidde tot het meetsysteem voor de Vlaamse sociale
huisvesting
Welke stappen werden gezet om te komen tot het voorstel voor
prestatiebeoordeling in de Vlaamse sociale huisvesting? Hoe werden de
verwachtingen t.a.v. de SHM’s bepaald? Hoe werden deze verwachtingen
geconcretiseerd in meetbare prestaties? Hoe werd het meetsysteem uitgewerkt,
getest en bijgestuurd? Hoe kan in het ‘Erkenningsbesluit’ de relatie worden gelegd
tussen de prestatiebeoordeling en erkenning van een SHM?
Hoofdstuk 6. Voorstel voor prestatiebeoordeling door SHM’s
In dit hoofdstuk wordt het systeem voor prestatiebeoordeling dat gedurende dit
onderzoek werd uitgewerkt, in detail toegelicht.
Hoofdstuk 7. Resultaten van de analyses op de databank
Ten slotte werden een aantal analyses uitgevoerd op de databank met
gegevens van de SHM’s. De centrale vraag hierbij was of prestaties van SHM’s
kunnen verklaard worden vanuit kenmerken van de SHM’s.
De onderzoeksmethodologie die wordt gebruikt in de hoofdstukken 1 t.e.m. 4 is
voornamelijk studie van literatuur, wetgeving en beleidsdocumenten. De inzichten
werden verwerkt in werkteksten en besproken in de begeleidingsgroep. De
hoofdstukken 5 t.e.m. 6 zijn vooral het resultaat van een intensief interactief proces
tussen de onderzoekers, de opdrachtgever en het werkveld. Hoofdstuk 7 betreft
empirisch onderzoek op een databank.
Bij dit alles vervulde de Begeleidingsgroep waarin diverse ‘stakeholders’
waren betrokken, een sleutelrol. De samenstelling van de begeleidingsgroep, die in
de loop van het onderzoek negen keer vergaderde, is opgenomen in bijlage 1 van
dit rapport. Daarnaast was er een erg actieve inbreng vanuit de SHM’s bij het
formuleren en becommentariëren van voorstellen voor indicatoren via de
‘Werkgroep performantiemeting’, waarvan de samenstelling is opgenomen in
bijlage 2. Ten slotte waren de SHM’s nauw betrokken bij het uittesten van de
prestatiebeoordeling via visitaties. Op deze wijze kreeg dit onderzoek een stevige
basis in de praktijk.
Het onderzoek liep van oktober 2007 t.e.m. februari 2010. Er werd gerapporteerd
naar de Begeleidingsgroep op basis van voorbereidende nota’s en
powerpointpresentaties. Na afloop van het onderzoek werden al deze nota’s
gebundeld in dit rapport. Een probleem was dat tijdens de onderzoeksperiode op
meerdere tijdstippen aanpassingen zijn uitgevoerd aan het wettelijk kader. Als
gevolg hiervan waren sommige stukken niet meer actueel einde 2009. De
hoofdstukken 1, 2 en 4 (oorspronkelijk geschreven in de herfst van 2007) werden
daarom grondig herwerkt en aangepast. In hoofdstuk 5 wordt verslag uitgebracht
van het proces dat in 2008 werd doorlopen met de vertegenwoordigers van de
sector en waarbij de beleidssituatie op dat ogenblik het vertrekpunt vormde. De
voornaamste beleidswijzigingen waren op dat ogenblik al doorgevoerd.
3. Theoretisch kader
3.1 Evoluties in het denken over sturing door de overheid
Dit onderzoek situeert zich op het domein van de relaties tussen een overheid en
zelfstandige organisaties. De in de inleiding geformuleerde onderzoeksvragen
dwingen ons op zoek te gaan naar een theoretisch kader dat toelaat de relaties
4 Hoofdstuk 1

tussen de overheid en zelfstandige organisaties te beschrijven. Een uitgangspunt
waar we in de situatie van de Vlaamse sociale huisvesting van vertrekken is dat de
overheid deze organisaties inzet om een aantal doelen te realiseren. De overheid
stelt zich hierbij de vraag hoe zij hierop invloed kan uitoefenen, of anders gezegd
hoe zij de sector kan sturen. We merken nu reeds op dat het niet noodzakelijk zo is
dat zelfstandige organisaties in dienst staan van de overheid. Er zijn ook modellen
denkbaar waarbij organisaties op eigen kracht doelen formuleren en nastreven
zonder overheid (de Kam, 2003). Dergelijk model komt echter niet overeen met de
situatie in de Vlaamse sociale huisvesting. Deze is er duidelijk één van
afhankelijkheid, waarbij de SHM’s middelen verwerven van de overheid om
bepaalde taken uit te voeren en waar de SHM’s om deze reden ook
verantwoording verschuldigd zijn aan die overheid.
Erkenning van organisaties is één van de mogelijke instrumenten die een
overheid in handen heeft om de sector te sturen. De plaats die dit instrument kan
innemen, is mede afhankelijk van de bijdrage van andere instrumenten in het
sturingsproces. Om deze reden vinden we het nodig het volledige spectrum van
instrumenten in beeld te brengen. Hierna geven we op basis van de theoretische
literatuur een overzicht van de mogelijke instrumenten. We verduidelijken daarbij
welke verschuivingen er in het algemeen in de bestuurskundige praktijk zichtbaar
werden tussen instrumenten. Dit biedt ons een kader om verder in dit onderzoek
de huidige organisatie van de Vlaamse sociale huisvesting te beschrijven, ze te
vergelijken met de situatie in andere landen en mogelijke functies van
erkenningscriteria en performantiecriteria binnen de huidige context te definiëren.
Lange tijd werd gedacht over de relatie tussen overheid en organisaties in
termen van hiërarchie. De overheid stond boven alles en stuurde de actoren aan.
Achterliggend was de idee dat de samenleving maakbaar is, dat de overheid de
samenleving kan veranderen. Dit klassieke sturingsmodel overheerste tijdens de
jaren 1950 – 1980. Planning werd toen gezien als het belangrijkste instrument voor
sociale verandering. De overheid diende georganiseerd te zijn als een machine,
een piramide, een doelboom. Een hiërarchie wordt gekenmerkt door een gelaagde,
piramidale structuur. Hogere overheden zijn bovengeschikt aan lagere overheden.
Hoe lager men zich in de hiërarchie bevindt, hoe kleiner de autonomie. De hogere
niveaus oefenen toezicht uit op de lagere niveaus. De relaties tussen overheid en
actoren is vastgelegd in regels. Bij de keuze van sturingsinstrumenten overheerste
de ‘command and control’-benadering: het eenzijdig sturen en beheersen op basis
van dwingende voorschriften (zie o.a. Bekkers, 1994, Bouckaert e.a., 2003).
Vanaf de jaren ’80 begint deze klassieke visie op een aantal beperkingen te
botsen. Dit uit zich o.a. in een discussie over privatisering van overheidsbedrijven
en in het verlenen van meer autonomie aan overheidsbedrijven. Er wordt afstand
genomen van de idee dat de overheid het monopolie heeft op het beheersen van
maatschappelijke ontwikkelingen en verwezen naar in de samenleving aanwezige
vormen van zelfsturing en zelfregulering. De maatschappelijke situatie wordt ook
complexer. Meer en meer wordt van de overheid verwacht dat ze reageert op
complexe problemen. Het hiërarchisch model blijkt hiervoor op zijn grenzen te
botsen en er wordt een nood vastgesteld aan processen van coördinatie en sturing
waarbij niet enkel overheidsactoren, maar ook private actoren (burgers,
organisaties) zijn betrokken. Het model van ‘beleidsnetwerken’ biedt hiervoor een
alternatief. Een beleidsnetwerk is een geheel van actoren die publiek, semi-publiek
of privaat van karakter zijn. Ieder van deze actoren heeft zijn eigen waarden,
doelstellingen en belangen. Elk van de actoren tracht deze te realiseren door
andere actoren te beïnvloeden. Niet alleen de overheid stuurt dus, maar ook
private actoren trachten bijvoorbeeld de overheid te beïnvloeden. In een
netwerkmodel worden ook andere sturingsinstrumenten gebruikt dan in de
hiërarchie. Overleg, prestatiemeting, convenanten, … zijn instrumenten die meer
aansluiten bij het netwerkmodel. Bekkers (1994) onderscheidt twee
sturingsmodaliteiten. Enerzijds zijn er de instrumenten die sturen op de grenzen
van de organisatie, en die bijvoorbeeld gebruik maken van input- en
outputparameters of sturen met behulp van incentives. Nog een stap verder gaat
Situering van het onderzoek en theoretisch kader 5

het sturen van de beleidsnetwerken zelf. Via allerlei afwegings- en
besluitvormingsarrangementen tracht men te komen tot gemeenschappelijke
definities van relevante ontwikkelingen en oplossingen te vinden op grond van
gemeenschappelijke wilsvorming. Communicatie en contracten kunnen hierin een
rol spelen.
3.2 Definiëring van begrippen
De Bruyn & Ten Heuvelhof (1991) definiëren ‘sturing’ als ‘doelconforme
beïnvloeding van maatschappelijke wisselwerkingen’. Essentieel daarbij is de
doelgerichtheid van de sturing. Een actor dient zich eerst een doel gesteld te
hebben, wil er sprake zijn van sturing. Dit geldt ook voor een overheid die wenst te
sturen. Eenmaal het doel bepaald, stelt zich de vraag hoe de overheid deze doelen
kan bereiken. M.a.w. welke instrumenten kan de overheid inzetten om haar doelen
te bereiken? Op deze instrumenten gaan we verder in deze tekst nader in. Merk op
dat het te sturen object in deze definitie niet de actor is, maar de ‘maatschappelijke
wisselwerking’. Hierin wordt een benadering vanuit het netwerkmodel duidelijk. Als
we hierna over ‘sturing’ zullen spreken, is het dus niet in de enge klassieke
betekenis, in de zin van een overheid die actoren stuurt, maar in de betekenis die
hieraan wordt gegeven in de netwerkbenadering.
Van Oovermeeren (2007) definieert ‘toezicht’ als ‘het verzamelen van
informatie over de vraag of een handeling of zaak voldoet aan de daaraan gestelde
eisen, het zich daarna vormen van een oordeel daarover en het eventueel naar
aanleiding daarvan interveniëren’. In zijn zuiverste vorm valt de interventie niet
onder toezicht, maar onder het sturen. Men zou toezicht kunnen zien als een vorm
van sturing. Van Overmeeren meent dat van toezicht onmiskenbaar een sturende
werking uitgaat. Naarmate de beoordelingscriteria bij toezicht concreter zijn en er
duidelijker consequenties aan het toezicht verbonden worden, zal er een groter
sturende effect van uitgaan. Toch wijst Van Overmeeren ook op het verschil: bij
sturing gaat het over beïnvloeding ‘via de voordeur’, bij toezicht ‘via de achterdeur’.
Omwille van dit verschil zullen we sturing en toezicht afzonderlijk behandelen.
De term ‘controle’ gebruiken we hierna als synoniem voor ‘toezicht’. We stellen
wel vast dat vooral de term controle in de praktijk vaak in een enge betekenis
wordt gebruikt, met name enkel verwijzend naar controle van de wettelijkheid.
Met ‘ordening’ bedoelen we zoals Van Overmeeren (2007) de verdeling van
bevoegdheden, verantwoordelijkheden, middelen en risico’s. Ordening gaat vooraf
aan sturing. Ze bepaalt wie welke taken in de sturing opneemt. Ordening staat in
principe los van de doelstellingen die men nastreeft, terwijl sturing juist in functie
staat van doelstellingen.
3.3 Vormen van sturing
In de literatuur zijn diverse pogingen ondernomen om sturingsinstrumenten te
inventariseren en in te delen in groepen. De Bruyn & Ten Heuvelhof (1991) stellen
dat instrumenten zich moeilijk laten catalogiseren. Het is makkelijker te spreken
van groepen van instrumenten. Van der Doelen (1993) maakt een onderscheid
tussen drie sturingsmodellen. De Bruyn & Ten Heuvelhof spreken van eerste en
tweede generatie instrumenten.
3.3.1 Sturingsmodellen
Een vaak gehanteerde indeling van beleidsinstrumenten is deze gebaseerd op het
onderscheid tussen het communicatieve model, het economische model en het
juridische model (Van der Doelen, 1993).
− Het communicatieve sturingsmodel steunt op het vertrouwen in de ratio.
Kenmerkend voor dit model is dat de overheid via het overdragen van
6 Hoofdstuk 1

informatie het gedrag van de burgers wil wijzigen, door de kennis of de
waardering van bepaalde keuzemogelijkheden te veranderen.
− Het economische sturingsmodel steunt op de utilitaristische traditie. Het
uitgangspunt van dit model is dat men het gedrag kan veranderen door
financiële stimuli, zoals heffingen en subsidies, begeleid door bepaalde regels.
Ze gebieden of verbieden een gedrag niet, maar beïnvloeden de kosten en
baten van de alternatieven.
− Het juridisch model is gebaseerd op het oudheidsdenken. Gedrag wordt
gestuurd via geformaliseerde gedragsregels waarin wordt bepaald wat
overheid en burgers moeten doen en laten.
Van der Doelen meent dat deze drie vormen geen opklimmende mate van dwang
inhouden, zoals sommigen suggereren. De drie modellen kennen stimulerende en
sanctionerende varianten. De stimulerende varianten (voorlichting, subsidies en
convenanten) zijn facultatief te gebruiken en versterken vooral de haalbaarheid
van het beleid. De repressieve varianten (propaganda, heffingen, gebod of verbod)
worden door de overheid dwingend opgelegd en bevorderen vooral de
doeltreffendheid van het beleid.
De vraag welke beleidsinstrumenten of welke varianten het best geschikt zijn
om de vooropgestelde doelen te bereiken, kan niet zomaar worden beantwoord.
De verscheidenheid aan beleidsinstrumenten en de complexiteit van de
omstandigheden waarbinnen deze instrumenten worden toegepast, is daarvoor
vaak te groot. De uitdaging bestaat er in binnen de gegeven context een optimale
instrumentenmix te ontwikkelen. Van der Doelen pleit in dit opzicht voor een
‘Geven en Nemen’ strategie, d.w.z. het evenwichtig combineren van stimulerende
en repressieve beleidsinstrumenten, omdat dit bijdraagt tot een legitiem en effectief
beleid.
3.3.2 Eerste en tweede generatie sturingsinstrumenten
De Bruyn & Ten Heuvelhof (1991)maken een onderscheid tussen de eerste
generatie en de tweede generatie sturingsinstrumenten.
De eerste generatie sturingsinstrumenten getuigt van het geloof dat de
werkelijkheid manipuleerbaar is. Dit sturingsinstrumentarium dateert van het einde
van de 19de eeuw en bestaat in hoofdzaak uit regulering. Oorspronkelijk beperkte
de wetgeving zich tot het vastleggen van normen en waarden. Naar het einde van
de 19de eeuw werden wetten meer en meer gebruikt als instrument voor
maatschappelijke verandering. Als gevolg van dit proces werd de familie van de
regulerende instrumenten zeer divers: toezichtsregels, planvoorschriften en
beleidsregels zijn voorbeelden van dergelijke instrumenten. Kenmerkend voor
deze instrumenten is dat ze eenzijdig en direct zijn. Het eenzijdige karakter van
regulerende instrumenten duidt er op dat een overheid normen (geboden of
verboden) oplegt aan te sturen actoren. Het directe karakter betekent dat het
gebod of verbod zich richt op de gewenste of verboden handeling.
Aan deze eerste generatie sturingsinstrumenten zijn heel wat beperkingen
verbonden. De Bruyn & Ten Heuvelhof sommen de volgende beperkingen op:
− een overheid die wet- en regelgeving als instrument inzet, kan worden
geconfronteerd met een burger (actor) die van diezelfde wet- en regelgeving
gebruik maakt om zijn positie af te schermen;
− wet- en regelgeving wordt gekenmerkt door stabiliteit en kan vaak niet snel en
flexibel genoeg worden aangepast aan gewijzigde omstandigheden;
− indien een overheid bepaalde gedragingen wil verbieden of gebieden, moet ze
veelal over gedetailleerde informatie beschikken;
− het eenzijdig opleggen van normen kan contraproductief zijn, strakke regels
nodigen uit tot verzet en kunnen creativiteit doden;
− wet- en regelgeving is onvoldoende berekend op de confrontatie met een
complexe realiteit, en dit is juist één van de kenmerken van de moderne,
geïndustrialiseerde samenleving;
Situering van het onderzoek en theoretisch kader 7

− de inzet van regulerende instrumenten roept de plicht op deze regels te doen
naleven, wat een inspanning vraagt die in een complexe samenleving niet of
nauwelijks is op te brengen.
De mate waarin deze beperkingen zich manifesteren, hangt af van de context
waarin de instrumenten worden toegepast. De Bruyn & Ten Heuvelhof stellen dat
de beperkingen zich meer manifesteren naarmate de realiteit meer beantwoordt
aan het netwerkmodel.
De tweede generatie sturingsinstrumenten beïnvloeden op een andere wijze
dan de juridische instrumenten het gedrag van maatschappelijke actoren. Ze
kunnen de eerste generatie instrumenten aanvullen of versterken. Deze
instrumenten trachten om te gaan met de genoemde kenmerken van actoren. De
Bruyn & Ten Heuvelhof geven vijf soorten van instrumenten met voorbeelden, die
we zelf ook aanvulden vanuit andere literatuur:
− meerzijdige instrumenten (contractmanagement, prestatie-afspraken,
gedragscodes, …)
− invloed via personen of netwerken;
− incentives (subsidies, heffingen, …)
− kengetallen (performantie-indicatoren);
− communicatieve instrumenten (overleg, informatie, overtuiging, advisering, …).
Deze instrumenten bieden meer mogelijkheden om sturend op te treden in een
netwerkmodel om volgende redenen:
− de tweede generatie instrumenten slagen er beter in om in te spelen op de
verschillen tussen de actoren; fine-tuning is mogelijk;
− een aantal van de tweede generatie instrumenten respecteert de geslotenheid
(autonomie) van de te sturen actoren (bv. convenanten), anderzijds zijn er
instrumenten die juist de geslotenheid van deze actoren doorbreken (bv.
invloed via personen);
− meerzijdige instrumenten (bv. overleg) bieden een beter antwoord op
interdependenties tussen overheid en actoren dan eenzijdige instrumenten.
Enigszins merkwaardig is dat we in de betreffende literatuur zeer weinig
terugvinden over de functie die ‘erkenning’ van organisaties kan vervullen. In de
meeste inventarisaties is dit zelfs niet opgenomen. Men kan het beschouwen als
een vorm van regulering, het aan organisaties toestaan om bepaalde activiteiten
uit te voeren indien zij aan een aantal regels voldoen. Daarom hebben we
erkenning opgenomen bij de bespreking van de eerste generatie
sturingsinstrumenten. De Kam (2003) zegt over de Nederlandse corporaties dat
het ‘toegelaten instellingen’ zijn op grond van de woningwet en dat de toelating
bedoeld is om waarborgen te scheppen tegen misbruiken van het particulier
initiatief. Daar tegenover staat dat de overheid prestaties van deze corporaties
verwacht. Van Kam legt daarmee de relatie tussen erkenning en prestaties.
3.4 Vormen van toezicht
3.4.1 Extern versus intern toezicht
Hierboven definieerden we toezicht als ‘het verzamelen van informatie over de
vraag of een handeling of zaak voldoet aan de daaraan gestelde eisen en het zich
daarna vormen van een oordeel daarover. Dergelijk toezicht kan zowel intern als
extern worden georganiseerd. Zoals we hierboven verduidelijkten wordt in het
huidige bestuurskundige denken (en in de bestuurskundige praktijk) groot belang
gehecht aan de autonomie van de actoren. Tegenover deze autonomie staan
nieuwe vormen van toezicht. De grotere autonomie impliceert de verwachting dat
de actoren zelf mee instaan voor het toezicht op hun eigen prestaties. De actor zelf
dient dus mee in te staan voor het opvolgen en evalueren van de handelingen met
8 Hoofdstuk 1

oog op een tijdige bijsturing ervan. Dit is wat we verstaan onder intern toezicht.
Onder extern toezicht verstaan we het toezicht uitgeoefend door de overheid die in
haar beleid aan de actoren een aantal taken toevertrouwt.
3.4.2 Toezicht op de wettelijkheid dan wel op prestaties
De meest gekende en traditionele vorm van toezicht is een controle op de
wettelijkheid van de uitgevoerde handelingen. De controles dienen te verzekeren
dat alles volgens de regels verloopt. De wettelijkheidscontrole kan zowel intern als
extern worden uitgevoerd. Een voorbeeld van interne controle op de wettelijkheid
is de aanstelling van een bedrijfsrevisor die de wettelijkheid van de financiële
rekeningen controleert en attesteert. Deze vorm van toezicht ligt in het verlengde
van de eerste generatie sturingsinstrumenten
In lijn met de boven geschetste evolutie van een hiërarchisch model naar een
netwerkmodel bleek echter in de praktijk een beperking van de controle op de
wettelijkheid niet langer adequaat. Naarmate de uit te voeren taken complexer
worden, bleek deze manier van werken echter niet meer beheersbaar. Managers
werden geconfronteerd met een veelheid aan regelgeving. Naarmate het aantal
regels toeneemt, stijgt bovendien ook de kostprijs van controle. Het alternatief is
een toezicht op resultaten. Dit houdt in dat de toezichthoudende instantie de
uitvoerende organisatie toelaat de voornaamste beslissingen zelf te nemen, maar
dan achteraf (ex post) beoordeelt in welke mate de vooropgestelde doelstellingen
zijn bereikt. De hedendaagse ‘new public management’ literatuur benadrukt het
belang van een toezicht op prestaties. Deze manier van controleren draagt er toe
bij dat managers hun deskundigheid kunnen aanwenden om de juiste beslissingen
te nemen, wat verwacht wordt bij te dragen tot de efficiëntie. Bovendien dwingt het
de organisatie om zich te concentreren op het vervullen van de missie eerder dan
op het volgen van procedures. De veronderstelling die aan de basis ligt van deze
denkwijze is dat een grotere autonomie bijdraagt tot de performantie van de
organisatie, maar dit evenwel slechts wanneer (a) de controle gebaseerd is op
duidelijke doelstellingen, de resultaten gemeten worden en achteraf geëvalueerd,
(b) incentieven aanwezig zijn om naar de resultaten te werken. Bijgevolg wordt
aangenomen dat het verminderen van inputcontrole (procescontrole) gepaard
moet gaan met controle van resultaten, maar ook dat toezicht op prestaties alleen
werkt wanneer er een zekere vorm van autonomie is (Verhoest e.a., 2004). Deze
vorm van toezicht ligt in het verlengde van de tweede generatie
sturingsinstrumenten.
3.5 De functie van prestatiemeting
3.5.1 Terminologie en definities
Zowel in de Engelstalige als Nederlandstalige literatuur treffen we verschillende op
elkaar gelijkende benamingen aan voor het meten van prestaties en resultaten:
performance measurement, monitoring, performance monitoring, prestatiemeting.
Enerzijds verwijzen al deze termen naar een gemeenschappelijke praktijk, samen
te vatten met het werkwoord ‘meten’. Met andere woorden kunnen al deze termen
benoemd worden met de algemene term ‘meetsystemen’. Echter, De Peuter e.a.
(2007) maken een onderscheid tussen enerzijds prestatiemeting, wat sterk
gelieerd is aan de beheerscyclus en de managementcontext, en anderzijds
monitoring, wat overwegend gehanteerd wordt in een beleidscontext. Waar
prestatiemeetsystemen kunnen dienen als verantwoordingsinstrument of als
instrument om de werking van de organisatie te verbeteren, bieden
monitoringsystemen een bijkomende meerwaarde in het ondersteunen van de
beleidsplanning door de focus op de doelstellingen van het beleid.
In dit hoofdstuk spreken we voorlopig verder over ‘het meten van prestaties en
gaan we nog voorbij aan de uitwerking van het meetsysteem als
Situering van het onderzoek en theoretisch kader 9

monitoringsysteem dan wel als prestatiemeetsysteem. De keuze voor eerder het
ene dan wel het andere, komt aan bod in hoofdstuk 5..
3.5.2 Wat is een ‘meetsysteem’?
De termen ‘meetsysteem’ en ‘monitoring systeem’ worden doorgaans door elkaar
gebruikt. We volgen het Steunpunt Bestuurlijke Organisatie dat aan dit onderwerp
in de voorbije jaren meerdere studies en publicaties heeft gewijd. De Peuter e.a.
(2007, p. 13) definiëren ‘monitoren’ als:
“het verzamelen van informatie in de context van het beleid en het beheer,
over geselecteerde aspecten of factoren. … Monitoring als proces gebeurt
op een systematische manier en is doorlopend aan de hand van
periodieke metingen of registraties.”
Het ‘monitoringsysteem’ of ‘meetsysteem’ wordt door dezelfde bron omschreven
als:
“een geheel van procedures en kanalen om gegevens te verzamelen, op te
slaan, te verwerken en te rapporteren”.
Indicatoren zijn de basisbestanddelen van het monitoringssysteem. De Vlaamse
overheid (2002) hanteert, in het kader van de indicatorenontwikkelling voor het
lokaal sociaal beleid, volgende definitie. Een indicator is
“een meeteenheid (kwantitatief of kwalitatief) die verwijst naar een fenomeen
dat niet rechtstreeks gemeten kan worden.”
3.5.3 Motieven voor het opzetten van een meetsysteem
Het meten van processen en resultaten in de publieke sector kreeg de laatste
decennia toenemende aandacht. Dit hangt samen met de veranderende
verwachtingen ten aanzien van de rol en verantwoordelijkheid van de overheid: de
burger stelt volgens De Peuter e.a. (2007) hogere eisen aan de overheid. Tevens
is het meten van processen en resultaten noodzakelijk om complexe
maatschappelijke onderwerpen te ontrafelen en geschikte oplossingen te voorzien.
Vandaar dat het openbaar bestuur meer en meer kennisintensief is geworden. Om
aan deze kennisbehoefte te voldoen kan een meetsysteem opgezet worden. In het
algemeen kunnen een drietal specifieke motieven worden onderscheiden voor het
opzetten van een meetsysteem.
Ten eerste kan een meetsysteem ontwikkeld worden voor de ondersteuning
van beleidsplanning. In het kader van beleidsplanning, naast de beleidsuitvoering
en beleidsbeoordeling in de beleidscyclus, kan het meten van prestaties en
resultaten specifieke informatie aanbrengen om strategische en operationele
doelstellingen mee vorm te geven. De informatie over het beleidsveld en de
doelgroep waarop men zich wil richten, kan beslissingen met betrekking tot de
doelstellingen en de te hanteren beleidsinstrumenten mee onderbouwen. Ook in
het kader van financiële planning op korte, middellange of lange termijn kan het
meten van prestaties en resultaten een ondersteunende rol spelen. Financiële
indicatoren kunnen in combinatie met niet-financiële informatie het maken van
keuzes in de besteding en aanwending van middelen onderbouwen en begeleiden.
Bouckaert e.a. (2007) argumenteren dat middelenallocatie op basis van het meten
van prestaties en resultaten in functie moet staan van het gewenste niveau van
dienstverlening. Met andere woorden stellen zij dat het meten van prestaties en
resultaten slechts kan bijdragen om de financiële implicatie te berekenen van een
extra eenheid dienstverlening om zo het optimale niveau van dienstverlening te
realiseren.
Ten tweede kan het meten van prestaties en resultaten ook dienen om tijdens
de uitvoering van het beleid de werking van overheidsorganisaties te verbeteren.
Het meten van prestaties en resultaten kan het management van organisaties in
10 Hoofdstuk 1

staat stellen om de werking van de organisatie op te volgen, knelpunten te
detecteren – waarbij het meetsysteem kan geïnterpreteerd worden als een ‘early
warning system’ – en gericht bij te sturen. De focus op organisaties tijdens de
beleidsuitvoering kan enerzijds betrekking hebben op interne
managementaspecten, zoals de allocatie van (financiële) middelen en de efficiëntie
van processen. Anderzijds kan het meetsysteem eveneens een externe focus
hebben: slaagt de organisatie erin haar operationele doelstellingen te bereiken om
zo een bepaald effect teweeg te brengen in de maatschappij? Het interne
perspectief kan ook gecombineerd worden met het externe perspectief. Volgens
De Peuter e.a. (2007) streeft een resultaatgericht management ernaar om de
middelen van de organisatie optimaal te alloceren aan die processen die men het
meest functioneel acht voor het behalen van de gewenste resultaten, die in
operationele en strategische doelstellingen vervat liggen. De werking van
organisaties kan ook verbeterd worden door prestaties van organisaties met elkaar
te vergelijken. Men spreekt dan van benchlearning of benchmarking. Het
uiteindelijke doel is om via metingen en onderlinge vergelijking tot leereffecten te
komen om de werking van de organisatie te verbeteren.
Tenslotte kan de informatie uit het meten van prestaties en resultaten ook
aangewend worden ten behoeve van verantwoordingsrelaties. In een
managementcontext zal de verantwoording gerelateerd zijn aan de besteding van
de middelen, het verloop van de processen en de realisatie van de output. Maar
verantwoording kan ook betrekking hebben op de effecten van het beleid: in welke
mate werden de effecten gerealiseerd door de uitvoering van het beleid? Het
meten van effecten en omgevingsvariabelen kunnen dergelijke verantwoording
ondersteunen. In het kader van verantwoording dienen de meetgegevens getoetst
te worden ten opzichte van een referentiekader: dit kan een norm zijn – al dan niet
vervat in een beheersovereenkomst, maar ook kunnen andere organisaties of
resultaten van eerdere metingen als referentiekader dienen. Een verdere uitdieping
betreffende het referentiekader voor de analyse van meetgegevens komt later aan
bod.
Naast deze drie algemene beweegredenen vonden Bouckaert e.a. (2003, a)
uit een internationaal vergelijkend onderzoek 1 de volgende concrete motieven voor
het opzetten van een meetsysteem:
− het versterken van de verantwoording ten opzichte van de burger;
− het versterken van de transparantie van het beleid;
− het verbeteren van het management;
− het verbeteren van de kwaliteit van de dienstverlening;
− het mogelijk maken van benchmarking en het identificeren van beste
praktijken;
− het meten van de voortgang met betrekking tot een bepaald beleid, de
beleidsefficiëntie, de mate van doelbereiking en de beleidseffectiviteit;
− het realiseren van een efficiënter middelengebruik;
− het introduceren van prestatiemanagement in de organisatie;
− het opstellen van een referentiekader voor de beoordeling van de financiële
situatie;
− en het meten van de effecten van een gewijzigde beleidssituatie.
De keuze van de functie van het meetsysteem heeft belangrijke gevolgen voor de
verdere uitbouw van het systeem. Naargelang de functie die het meetsysteem
dient te vervullen, zal de keuze van de indicatoren en de keuze van de analyse- en
rapportagetechnieken verschillen. Bijvoorbeeld, het meten van prestaties en
resultaten ter verbetering van het management en de uitvoering zal voornamelijk
oog hebben voor efficiëntie en productiviteit, terwijl in het kader van het
verantwoordingsperspectief de klemtoon zal verschuiven naar output en effecten.
1 Bouckaert e.a. hebben de ontwikkeling beschreven van een meetsysteem in de lokale
overheid voor Nederland, Australië en Verenigd Koninkrijk.
Situering van het onderzoek en theoretisch kader 11

In wat volgt wordt de uitbouw van een meetsysteem voorlopig behandeld los van
de finaliteit van het meetsysteem. De finaliteit wordt uitgeklaard in hoofdstuk 5.
4. Besluit
In dit theoretisch kader stelden we ons in het algemeen de vraag hoe de overheid
invloed kan uitoefenen op private organisaties waarvan zij verwacht dat zij haar
beleid uitvoeren, of anders gezegd hoe de overheid een sector – hier de sector van
de sociale huisvesting - kan sturen. Erkenning van organisaties is namelijk slechts
één van de mogelijke instrumenten. De plaats die dit instrument kan innemen, is
mede afhankelijk van de bijdrage van andere instrumenten in het sturingsproces.
Om deze reden brachten we het hele spectrum van instrumenten in beeld te
brengen. We stelden daarbij vast dat in het denken over de relatie tussen de
overheid en zelfstandige organisaties zich de laatste decennia een evolutie
afspeelde, waarbij ook nieuwe sturingsintrumenten werden ontwikkeld. Vanuit het
nieuwe denken krijgen tweede generatie sturingsinstrumenten een belangrijkere
plaats dan de klassieke sturingsinstrumenten die voornamelijk bestaan uit
regulering. Het hiërarchisch model maakt plaats voor een netwerkmodel, dat beter
in staat lijkt te antwoorden op de uitdagingen van complexe moderne
samenlevingen. Overleg, prestatiemeting en convenanten zijn instrumenten die
passen in dergelijke benadering. Vervolgens gingen we nader in op
prestatiemeetsystemen. We stelden vast dat deze verschillende functies kunnen
vervullen. Verder in dit rapport zullen we verduidelijken welke functies dit kunnen
zijn in de Vlaamse sociale huisvesting.
12 Hoofdstuk 1

Hoofdstuk 2. Institutioneel kader
Inleiding
In hoofdstuk 1 schetsten we de wijzigende visie op de relaties tussen overheid en
organisaties waarvan de overheid verwacht dat zij haar beleid uitvoeren. De
geschetste ontwikkeling is niet even goed zichtbaar in elk beleidsdomein. Elk
domein heeft een eigen historiek en kent een eigen dynamiek. In dit hoofdstuk
zullen we beschrijven hoe sturing tot stand komt in het beleidsdomein van de
sociale huisvesting in Vlaanderen en welke evoluties daarin zichtbaar zijn. Hoe een
beleidsdomein gestructureerd is, resulteert uit beslissingen die genomen werden in
het verleden en wordt mee bepaald door de houding van de actoren die deel
uitmaken van het netwerk. Daarom is een schets van de historische ontwikkeling
van het netwerk interessant en kan het bijdragen tot het inzicht in het functioneren
van het netwerk. Om deze reden starten we dit institutioneel overzicht met een
korte historische schets, dat verduidelijkt hoe de sociale huisvesting in Vlaanderen
is gegroeid, hoe sociale huisvestingsmaatschappijen ontstonden en hoe de
overheid in de loop van de geschiedenis hier heeft trachten invloed op uit te
oefenen.
Vervolgens analyseren we het huidige institutionele kader van de Vlaamse
sociale huisvesting vanuit het theoretisch kader dat werd geschetst in hoofdstuk 1.
Na een beknopte opsomming van de voornaamste relevante wetgeving,
beschrijven we de huidige relatie tussen de Vlaamse overheid en de SHM’s. We
maken daarbij zoals Van Overmeeren (2007) een onderscheid tussen ordening,
sturing en toezicht. Onder ‘ordening’ gaan we na welke instanties beslissen over
welke aspecten van de sociale huisvesting. Bij ‘sturing’ daarentegen bekijken we
hoe invloed wordt uitgeoefend. We bespreken elk van de aangewende
instrumenten van sturing, daarbij een onderscheid makend tussen de eerste en
tweede generatie sturingsinstrumenten. Ten slotte gaan we nader in op ‘toezicht’.
De klemtoon in de beschrijving ligt op de huidige situatie. Om een zich te geven op
de recente evolutie, wordt ook nader ingegaan op de voornaamste wijzigingen die
zich voordeden sinds 1997, jaar van de VWC.
Voor de periode 1997 tot 2003 hebben we dankbaar gebruik gemaakt van het
enige overzichtswerk dat daarover bestaat (Rombaut, 2003). De beschrijving van
de huidige situatie is het resultaat van lezing en verwerking van de decreten en
besluiten van de Vlaamse regering, van protocols tussen beleidsinstanties,
richtlijnen van de VMSW aan de SHM’s en jaarverslagen van de VHM en VMSW.
Aanvullend vonden enkele Interviews plaats. Om de tekst leesbaar te houden
hebben we daarbij geen volledigheid nagestreefd en niet steeds letterlijk de
regelgeving weergegeven. Het doel van deze tekst is immers in eerste instantie
een globaal beeld te krijgen van de relatie tussen de Vlaamse overheid en de
SHM’s en niet een juridisch onderzoek te voeren naar het volledige wettelijke
kader.
1. Historiek
1.1 Het ontstaan van de sociale huisvesting en haar
instellingen
Het huisvestingsbeleid vindt in België haar ontstaan op het einde van de 19 de
eeuw. De sociale onrusten van 1886 hadden aangetoond dat arbeiders tot
bloedens toe sociale rechten wilden verwerven. Dit leidde tot een reeks sociale
wetten, waaronder de wet op de huisvesting van 9 augustus 1889. Deze wet had
13

voornamelijk tot doel de huisvestingsproblemen van arbeiders op te vangen. Per
arrondissement werden beschermcomités opgericht, die tot taak hadden de noden
te signaleren en oplossingen te zoeken. De comités kregen eveneens de opdracht
om lokale woningbouw- en kredietmaatschappijen op te richten. Ze werden om
pragmatische redenen geënt op de reeds bestaande caritatieve netwerken van
notabelen, van de katholieke kerk en haar sociale organisaties. Op deze wijze
ontstond reeds van bij de eerste huisvestingswet een sterk gedecentraliseerd
systeem. De ASLK, opgericht in 1865 als spaarbank voor de kleine man, werd
ingezet als kredietverstrekker van de volkswoningbouw (De Meulder e.a., 1999).
Het beleid ressorteerde effect. In 1892 had de ASLK 28 kredietmaatschappijen
erkend en 13 huisvestingsmaatschappijen, in 1914 liepen deze aantallen op tot
resp. 161 en 35 (Goossens, 1982). De eerste huisvestingswet heeft aldus de basis
gelegd voor het sociaal woonbeleid. De huidige organisatievorm is nog steeds een
uitvloeisel van de toenmalige optie voor een indirecte tussenkomst van de staat in
de volkswoningbouw.
Geleidelijk aan gingen wel stemmen op om de Staat meer actief te betrekken
in het huisvestingsbeleid. Op 19 oktober 1919 werd de Nationale Maatschappij
voor Goedkope Woningen en Woonvertrekken (NMGWW) opgericht. Het doel
hiervan was dubbel: zowel een rechtstreekse financiële tussenkomst van de Staat
in de volkswoningbouw als het stimuleren van de bouw van bijkomende
volkswoningen. De NMGWW werd bevoegd voor de erkenning van de lokale
huisvestingsmaatschappijen, de bevoegdheid tot erkenning door de ASLK werd
beperkt tot de kredietvennootschappen. Goossens (1982) wijst op het bestaan van
spanningen tussen de huisvestingsmaatschappijen en de NMGWW: de plaatselijke
maatschappijen bleken niet erg geneigd zich te laten controleren op de
aanwending van de financiële middelen die zij van de NMGWW ontvingen.
In de periode 1931 – 1935 moest de volkswoningbouw wijken voor de
economische crisis. In 1935 werd de Nationale Maatschappij voor de Kleine
Landeigendom (NMKL) opgericht. De achterliggende idee was de werklozen in de
steden terug naar het platteland te brengen. Naar analogie met de NMGWW kreeg
de NMKL de opdracht plaatselijke of gewestelijke maatschappijen op te richten die
moesten instaan voor de bouw en het beheer van ‘kleine landeigendommen’, met
inbegrip van de oprichting van gebouwen, het aankopen van materiaal en vee en
het productief maken van deze eigendommen. De Staat verleende via de NMKL
goedkope leningen (Goossens, 1982).
1.2 Vanaf 1945 tot aan de regionalisering (1974)
Na de tweede wereldoorlog kreeg het huisvestingsbeleid een opdracht bij de
heropbouw van het land. De ‘Wet De Taye’ van 29 mei 1948 voorzag in een
aankoop- en een bouwpremie. De aankooppremie werd toegekend aan
particulieren voor de aankoop van woningen gebouwd door de NMGWW of de
NMKL of door de door hen erkende vennootschappen. De ‘Wet Brunfaut’ van 15
april 1949 had tot doel financiële steun te bieden voor collectieve woonvormen,
zowel huurwoningen als koopwoningen. Deze wet legde hiermee de basis voor het
sociale huurbeleid na de tweede wereldoorlog. Met de ‘Wet Leburton’ van 27 juni
1956 werden een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd. De NMGWW kreeg
ruimere bevoegdheid en ging vanaf dan de geschiedenis in als Nationale
Maatschappij voor de Huisvesting (NMH).
Van de vennootschappen erkend door de NMGWW waren er in 1945 in België
290 actief, waarvan 139 in Vlaanderen. Ze vormden een uitgesproken heterogene
groep. Er waren ‘lokale maatschappijen’ die maar één gemeente als werkgebied
hadden en ‘gewestelijke’ waarbij vaak talrijke gemeenten aangesloten waren. Maar
vooral in het aantal woningen dat de vennootschappen gebouwd hadden,
bestonden grote verschillen. Vanaf 1945 steeg het aantal erkende
vennootschappen tot het begin van de jaren ’60. De daling nadien is te verklaren
door een groter aantal fusies dan nieuwe erkenningen. In 1963 werd de laatste
nieuwe vennootschap erkend. Nieuwe initiatieven voor oprichting van een
14 Hoofdstuk 2

vennootschap werden in de kiem gesmoord door de NMH, die voorstander was
van fusies. Ze liet fusies over aan de vrijwilligheid, maar werkte deze soms wel in
de hand via pendeldiplomatie. De politiek van geleidelijke sanering door fusies op
vrijwillige basis is door de NMH voortgezet tot aan haar ontbinding in 1989. De
mogelijkheid om een verlenging van de bestaansduur te weigeren was een
geëigend drukkingsmiddel waarvan effectief gebruik werd gemaakt, zij het niet
systematisch (De Smet, 1997).
De erkende vennootschappen van de NMGWW en de NMKL waren op
dezelfde leest geschoeid. In hun kapitaal en raden van bestuur waren er dezelfde
deelnemers: de Staat, de Provincie, particulieren en de gemeenten in de hoofdrol.
Tegenover de formele gelijkenis stonden evenwel essentiële verschilpunten. Ze
werden door de respectieve ‘moedersinstellingen’ niet op dezelfde wijze ingezet en
genoten niet dezelfde graad van autonomie. De autonomie van de
vennootschappen van de NMKL was lange tijd heel beperkt2. De
vennootschappen erkend door de NMKL waren bovendien veel kleiner in aantal en
veel minder divers. Het waren allemaal coöperatieve vennootschappen,
gewestelijk uitgebouwd en met vrij uitgestrekte homogene werkgebieden (De
Smet, 1997).
1.3 Vanaf de regionalisering tot aan BBB (1974 – 2006)
In 1974 begon het lange en ingrijpende proces van de staatshervorming, waarmee
ook de bevoegdheid over het huisvestingsbeleid zou worden overgedragen naar
de gewesten. De opsplitsing van de gewestelijke instellingen (NMH en NMKL)
werd voorbereid. Het zou echter nog duren tot 1990 vooraleer deze opsplitsing een
feit was en in Vlaanderen de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM) was
opgericht.
De grote lijnen van de organisatie van het Vlaamse woonbeleid en in het
bijzonder voor de sociale huisvesting werden vastgelegd in de Vlaamse Wooncode
(15 juli 1997). Deze Wooncode vormde het juridische sluitstuk van het
regionaliseringsproces. Alle aspecten van het wonen waarvoor Vlaanderen
bevoegd is, werden in de Vlaamse Wooncode gebundeld en decretaal geregeld.
Het vertrekpunt van de Wooncode is de verwezenlijking van het grondwettelijk
recht op wonen.
De Vlaamse Wooncode (VWC) verankerde de centrale rol van de sociale
huisvesting in het Vlaamse woonbeleid. De voornaamste
beslissingsbevoegdheden voor de sociale huisvesting situeren zich volgens de
VWC op het Vlaamse niveau. Vanuit haar opdracht om het recht op kwaliteitsvol
wonen te realiseren, is de Vlaamse overheid bevoegd voor beleidsvoorbereiding
en –evaluatie, planning en normering, financiering van investeringen. Verder heeft
de Vlaamse overheid de bevoegdheid stimulerend en sanctionerend op te treden,
zowel t.o.v. de organisaties die het woonbeleid uitvoeren als t.o.v. burgers.
Voor de uitvoering van het sociale huisvestingsbeleid werden in artikel 29 van
de VWC de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s)3 aangeduid als de
bevoorrechte partners. De Vlaamse overheid kende op basis van de VWC
subsidies toe aan de SHM’s voor het bouwen, renoveren en verhuren van sociale
woningen. Om ervan verzekerd te zijn dat deze subsidies doelgericht werden
ingezet, oefende de overheid (zoals in het verleden) nog steeds controle uit op de
SHM’s en trachtte ze de werking daarvan te sturen. Zoals verder nader zal worden
beschreven, verliep in de betreffende periode deze controle en sturing van de
sector op een sterk hiërarchische manier. De controle gebeurde voornamelijk ex
ante, via vergaande reglementering. Sturing gebeurde voornamelijk via de VHM,
2 In de praktijk was pas in 1995 het overgrote deel zelfstandig (De Smet, 1997).
3 In de oorspronkelijke versie van de VWC behoorde ook de VHM tot de bevoorrechte
partners. In het ‘domeindecreet’ (zie verder) werd de VHM geschrapt.
Comparatief kader 15

die de SHM’s diende te machtigen voor tal van beslissingen en die haar
goedkeuring diende te geven tijdens verschillende stappen in het bouwproces.
Wat betreft het toezicht op de SHM’s was er historisch een verward geheel
van regelingen gegroeid (Rombaut, 2003). De VWC en het toezichtsbesluit
beoogden hierin orde te scheppen. Tegelijkertijd was een belangrijk oogmerk van
de VWC het realiseren – of minstens bijdragen daartoe – van de
‘geresponsabiliseerde autonomie’ van de SHM’s. Dit doel zou nagestreefd worden
door het afsluiten van beheersovereenkomsten tussen de VHM en de SHM’s. Het
aantal handelingen of beslissingen dat nog aan toezicht onderworpen was, werd
drastisch teruggebracht. Rombaut (2003) stelt bij deze evolutie vast dat niet alle
SHM’s gewoon waren om te gaan met meer autonomie. Bij de meerderheid van de
SHM’s bestond geen of nauwelijks interne controle. De VHM beschikte bovendien
niet over een expliciete rechtsgrond om op te treden tegen die SHM’s die
bijvoorbeeld buitensporige beheerskosten maakten. De in de VWC voorziene
sanctiemogelijkheden bleken onvoldoende gediversifieerd om in redelijke
verhouding te staan tot mogelijke inbreuken en niet echt praktisch toepasbaar. De
beheersovereenkomsten ten slotte zijn er tot heden niet gekomen. De VHM werkte
in deze periode wel aan instrumenten voor zelfsturing die ter beschikking werden
gesteld van de SHM’s, zoals de onderlinge positionering, de financiële planning en
de onderhoudsplanning.
De gemeente kreeg in de Vlaamse Wooncode een spilfunctie in de uitvoering
van het woonbeleid. Naast taken inzake kwaliteitsbewaking en het occasioneel
realiseren van sociale woonprojecten kreeg de gemeente een functie als
coördinator van lokale huisvestingsactoren op het grondgebied en daarmee dus
een rol in de sturing van de sociale huisvesting op haar grondgebied. De mate
waarin gemeenten deze taak opnemen, verschilt heel erg. Sommige gemeenten
voeren een erg actief woonbeleid, waar zij samen met alle lokale woonactoren,
waaronder SHM’s, het gemeentelijk woonbeleid vorm geven. In andere gemeenten
daarentegen is er hiervan nauwelijks sprake.
1.4 Sedert 1 juli 2006
Op 1 juli 2006 werd in het Vlaamse woonbeleid het Beter Bestuurlijk Beleid (BBB)
operationeel. BBB was een grootschalige veranderingsoperatie die beoogde het
gehele Vlaamse overheidsapparaat te herstructureren en transparantie te brengen
in het amalgaam aan administraties en overheidsinstellingen dat historisch was
gegroeid. De organisatorische ontkoppeling van verschillende fasen in de
beleidscyclus was een leidraad. Hierdoor kwamen uitvoeringstaken op een grotere
afstand van de kerndepartementen. Binnen het beleidsdomein wonen werden alle
beleidsondersteunende taken toevertrouwd aan het departement Ruimtelijke
Ordening, Wonen en Onroerend Erfgoed (RWO). Alle uitvoerende opdrachten
werden ondergebracht in verzelfstandigde agentschappen: de intern
verzelfstandigde agentschappen (IVA’s) ‘Wonen Vlaanderen’ en ‘Inspectie RWO’
en het extern verzelfstandigd agentschap (EVA) ‘Vlaamse Maatschappij voor
Sociaal Wonen’ (VMSW), als rechtsopvolger van de VHM. Eén van de
voornaamste herschikkingen was de overdracht van de controle op de SHM’s van
de VHM (vanaf dan VMSW) naar de IVA Inspectie RWO4. De bevoegdheid om
SHM’s te erkennen werd overgedragen van de VHM naar de Vlaamse regering,
waarbij het Departement RWO instaat voor de voorbereiding. Anderzijds kreeg de
VMSW er taken bij, met name de aanleg van het openbaar domein en de
gemeenschapsinfrastructuur bij sociale woonprojecten, waarvoor voorheen de
afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur van het ministerie van de Vlaamse
Gemeenschap verantwoordelijk was. De VMSW legde zich vanaf dan dus toe op
het stimuleren, ondersteunen, begeleiden en financieren van de lokale sociale
4 Naast de SHM’s zijn ook andere woonactoren onderworpen aan het toezicht van het
agentschap Inspectie RWO.
16 Hoofdstuk 2

woonactoren. ‘Sociaal wonen mogelijk maken’ werd de nieuwe missie van de
VMSW.
Met deze herschikking van de Vlaamse administratie wijzigde ook de relatie
tussen Vlaamse overheid en SHM’s, een relatie die daarmee verder evolueerde
naar een ‘verantwoordelijke autonomie’. Zo bepaalt art. 40 van de gewijzigde VWC
dat de SHM’s autonome vennootschappen zijn die verantwoordelijk zijn voor het
behoorlijk uitvoeren van de taken die hen zijn opgedragen.
Het landschap van de SHM’s ziet er nog steeds zeer gevarieerd uit. In 2007
waren er 108 SHM’s: 85 huurmaatschappijen, 12 koopmaatschappijen en 11
gemengde maatschappijen die zich richten zowel op de koop als op de huur. Deze
maatschappijen vertonen onderling grote verschillen, zowel wat betreft de omvang
van hun woningpatrimonium als wat betreft de uitgestrektheid van het werkgebied.
Op 10 jaar tijd is het aantal woningen per SHM met 29% toegenomen. Dit is voor
ongeveer de helft het resultaat van aangroei van het patrimonium en voor de helft
van fusies. Toch blijven er nog redelijk wat ‘kleine’ maatschappijen: 15 SHM’s
hebben minder dan 500 woningen, 24 minder dan 1 000 woningen (Lyben, 2007)5.
Sommige SHM’s zijn enkel werkzaam in één gemeente, meestal een stad. In
de grotere steden zijn meerdere SHM’s actief. In de meer landelijke gebieden is er
weinig of geen overlap tussen het werkingsgebied. Tot voor kort werd een beleid
gevoerd waarbij elke gemeente slechts kon toetreden tot één SHM. Nu wordt
regelmatig de vraag gehoord of het wenselijk is concurrentie toe te laten (o.a.
Lyben, 2007). In overleg met de sector werden de afgelopen jaren diverse
initiatieven genomen tot professionalisering en verhoogde responsabilisering van
de maatschappijen Op het terrein is er ook heel wat samenwerking vast te stellen,
zowel op projectniveau (bv. gemengde projecten koop en huur) als op het vlak van
bestuur. Ook zijn er regelmatig fusies. Het beleid ziet een meerwaarde in fusies,
maar wenst deze net zoals in het verleden niet op te leggen.
2. Wetgeving
Hierna volgt een beknopt overzicht van de wetgeving die van toepassing is op de
relatie tussen de Vlaamse overheid en de SHM’s. We gaan hier voorlopig niet
verder in op de aard van deze relatie. Dit komt verder aan bod.
2.1 De Vlaamse Wooncode
De Vlaamse Wooncode (VWC, 15 juli 1997, sedert dien diverse malen gewijzigd)
vormt de decretale basis van het woonbeleid in Vlaanderen. Het centrale
uitgangspunt van de Vlaamse Wooncode is het recht op een behoorlijke
huisvesting voor iedere burger. Het uiteindelijke doel van het Vlaamse woonbeleid
vinden we in art. 3, dat stelt dat
‘de beschikking moet worden bevorderd over een aangepaste woning, van
goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare
prijs en met woonzekerheid.’
In artikel 4 worden de bijzondere doelstellingen als volgt bepaald.
Art. 4. § 1. Het Vlaamse woonbeleid schept, binnen de perken van de
kredieten die daartoe op de begroting van het Vlaamse Gewest worden
ingeschreven, de voorwaarden voor de verwezenlijking van het recht op
menswaardig wonen door
5 H. Lyben, De sociale huisvesting in beweging, Studiedag ‘De toekomst van de Vlaamse
sociale huisvesting’, Vlaams Parlement, 21 juni 2007.
Comparatief kader 17

1° huur- en koopwoningen beschikbaar te stellen tegen sociale
voorwaarden;
2° de renovatie, verbetering of aanpassing van het woningbestand te
bevorderen en zo nodig over te gaan tot vervanging ervan;
3° huisvestingsondersteuning te bieden aan woonbehoeftige gezinnen en
alleenstaanden;
4° initiatieven te ontwikkelen om a) de prijzen te beheersen van gronden,
bestemd voor woningbouw, en van panden, bestemd voor bewoning; b)
groepen van woningen functioneel in te richten. c) de woonsituatie te
verbeteren van bewoners die gehuisvest zijn in een woonwagen.
Het Vlaams woonbeleid heeft in het bijzonder aandacht voor de meest
behoeftige gezinnen en alleenstaanden.
§2. Het woonbeleid is gericht op:
1° de realisatie van optimale ontwikkelingskansen voor iedereen;
2° een optimale leefbaarheid van de wijken;
3° het bevorderen van de integratie van bewoners in de samenleving;
4° het bevorderen van gelijke kansen voor iedereen.
§3. Ter uitvoering van de doelstellingen, bepaald in §2, kan de Vlaamse
Regering bij de concretisering van de haar bij andere bepalingen uit dit
decreet toegestane delegaties, maatregelen nemen die gericht zijn op:
1° de kwaliteit van de woningen;
2° de kwaliteit van de woonomgeving;
3° het samenleven van de bewoners in de wijk;
4° de betaalbaarheid;
5° de participatie van de betrokken bewonersgroepen.
Bij projecten van nieuwbouw of renovatie wordt gestreefd naar een
vermenging van soorten woningen en woningtypes en naar een goede
integratie van nieuwe projecten in de bestaande omgeving.
§ 4. Het Vlaams woonbeleid moedigt bij de bouw, aanpassing, verbetering of
renovatie van woningen, waarvoor krachtens de Vlaamse Wooncode
subsidies of tegemoetkomingen worden verleend, het prijsbewuste gebruik
van ecologisch verantwoorde bouwmaterialen en bouwwijzen aan.
Naast de doelstellingen van het Vlaamse woonbeleid regelt de VWC de
voornaamste bepalingen voor de kwaliteitsbewaking, de organisatie van het
woonbeleid, de sociale woonorganisaties, de instrumenten van het woonbeleid en
de verhuring van woningen in de sociale sector.
We vinden in de VWC dus de decretale basis voor de huidige organisatie van
de sociale huisvesting. Zo verwijst art. 25 van de VWC voor de omschrijving van
de doelstellingen van de sociale woonorganisaties, waaronder de SHM’s, naar de
bijzondere doelstellingen van de VWC (zie supra, art. 4). Volgens artikel 29 zijn de
SHM’s de bevoorrechte uitvoerders van het investeringsprogramma voor de
sociale huisvesting. In art. 40 bepaalt de VWC onder welke voorwaarden
vennootschappen met een maatschappelijk doel kunnen erkend worden als SHM.
Art. 41 en art. 42 bepalen de opdrachten van de SHM’s. Andere aspecten van de
relatie tussen de overheid en de SHM’s die worden geregeld in de VWC zijn de
wijze waarop woonprojecten worden gefinancierd, de voorwaarden waaronder een
SHM een overeenkomst kan afsluiten met de VMSW, de functie van de
toezichthouder en de sancties die de Vlaamse regering kan opleggen aan SHM’s.
We komen op deze aspecten verder meer uitgebreid terug.
2.2 Het ‘grond- en pandendecreet’
Op 18 maart 2009 werd het decreet ‘betreffende het grond- en pandenbeleid’
aangenomen in plenaire vergadering van het Vlaams Parlement. Op 27 maart
18 Hoofdstuk 2

werd het door de Vlaamse regering bekrachtigd en afgekondigd. Het decreet trad
in werking op 1 september 2009.
Het decreet bevat onder meer kwantitatieve doelstellingen op het vlak van
betaalbaar wonen. Voor de periode 2009-2020 dient het bestaande sociaal
woonaanbod uitgebreid te worden met 43.000 sociale huurwoningen, 21.000
sociale koopwoningen en 1.000 sociale kavels6. Om deze doelstelling te bereiken
biedt het decreet een aantal instrumenten. Elke gemeente zal in de periode 2009-
2020 een ‘bindend sociaal objectief’ moeten realiseren, bestaande uit
deelobjectieven voor sociale woningen en kavels. Dit kan o.a. gebeuren door
aanwending van gronden in eigendom van de publieke en semipublieke sector en
door het opleggen van een ‘sociale last’, wat inhoudt dat onder bepaalde
voorwaarden aan private verkavelaars wordt opgelegd een minimum percentage
aan sociale woningen te realiseren (of gronden of middelen hiervoor ter
beschikking te stellen). Met dit decreet wordt dus ook aan private ontwikkelaars de
mogelijkheid geboden sociale woningen te bouwen, om ze daarna over te dragen
aan sociale woonactoren.
2.3 Het ‘domeindecreet’ en ‘domeinbesluit’ wonen
Met de operatie BBB kreeg het beleidsdomein wonen een nieuwe bestuurlijke
organisatie. Deze herstructurering werd geregeld in meerdere besluiten en
decreten. De voornaamste zijn het zogenaamde ‘domeindecreet wonen’ (decreet
24 maart 2006) en het ‘domeinbesluit wonen’ (30 juni 2006). Het betreft
‘verzameldecreten en -besluiten’. Zij passen de regelgeving ruimtelijke ordening,
woonbeleid en onroerend erfgoed aan de BBB-structuur aan. De wijzigingen die
het domeindecreet aanbracht aan de VWC zijn in onderstaande bespreking mee
opgenomen wanneer wordt verwezen naar de VWC. Naar het domeinbesluit is
afzonderlijk verwezen. Voor de werking van het agentschap Inspectie RWO is ook
het besluit van de Vlaamse regering van 10 november 2005 (het
‘oprichtingsbesluit’ van belang.
2.4 Het ‘programmabesluit’
Artikel 22 van de VWC voorziet in de opmaak van een meerjarig
investeringsprogramma (IP) dat jaarlijks zal worden geconcretiseerd in een
uitvoeringsprogramma (UP). De procedure voor het opmaken van dit jaarlijks
uitvoeringsprogramma wordt geregeld via het ‘Besluit van de Vlaamse regering
houdende de procedure voor de planning, vaststelling en de goedkeuring van de
uitvoeringsprogramma’s in het kader van de planmatige realisatie van sociale
woonprojecten en houdende de financiering van verrichtingen in het kader van
sociale woonprojecten’ van 18 juli 2008, kortweg ‘programmabesluit’.
Het programmabesluit bevat twee luiken. Het eerste luik behandelt de
procedure voor de planning, de vaststelling en de goedkeuring van
uitvoeringsprogramma’s. Het tweede luik bevat de regeling voor de subsidiëring
van verrichtingen die niet onder het ‘NFS2-besluit’ (zie verder) vallen. Het gaat in
het bijzonder over het realiseren van sociale koopwoningen en kavels door SHM’s,
de verrichtingen van andere initiatiefnemers dan SHM’s (realiseren van
huurwoningen, koopwoningen en kavels) en de aanleg of aanpassing van
infrastructuur.
Bij Besluit van de Vlaamse Regering van 30 oktober 2009 werd het
‘programmabesluit’ gewijzigd als gevolg van het decreet grond- en pandenbeleid.
6 Deze doelstelling werd samen met de goedkeuring van het decreet grond- en pandenbeleid
op 27 maart 2009 ingeschreven in de Vlaamse Wooncode in een nieuw artikel 22/1.
Comparatief kader 19

2.5 Het ‘NFS2-besluit’
Op 1 januari 2008 trad het ‘Besluit van de Vlaamse Regering houdende de
financiering van de sociale huisvestingsmaatschappijen voor de realisatie van
sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten (NFS2)’, dat werd
goedgekeurd door de Vlaamse regering op 12 oktober 2007, in werking. Zoals in
2.4 al gesteld is de subsidiëring van de aanleg of aanpassing van infrastructuur
door SHM’s opgenomen in het programmabesluit.
2.6 Het sociaal huurbesluit
Vanaf 1 januari 2008 is het ‘Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering
van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode’
dat werd goedgekeurd op 12 oktober 2007 in werking. Dit besluit bepaalt:
− aan welke voorwaarden kandidaat-huurders moeten voldoen om zich te laten
inschrijven in het register van een SHM;
− aan welke voorwaarden de kandidaat-huurders moeten voldoen om te worden
toegelaten tot een sociale huurwoning;
− volgens welke regels woningen worden toegewezen aan kandidaat-huurders;
− volgens welke formule de SHM de huurprijs moet bepalen;
− de voornaamste bepalingen van de huurovereenkomst.
In vergelijking met het vorige sociaal huurbesluit (20 oktober 2000) is het huidige
besluit niet meer enkel van toepassing op de SHM’s, maar op alle sociale
huurwoningen gesubsidieerd door de Vlaamse overheid, d.w.z. van de SHM’s,
maar ook van de VMSW, de gemeenten en OCMW’s, de SVK’s en het VWF. Om
deze reden staat het huidige besluit ook gekend onder de benaming ‘Kaderbesluit
sociale huur’.
2.7 Het ‘leningenbesluit’
Het Besluit van de Vlaamse Regering houdende de voorwaarden voor het toestaan
van leningen aan particulieren door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
ter Uitvoering van de Vlaamse Wooncode van 11 mei 1999 bepaalt onder welke
voorwaarden de VMSW sociale leningen kan toestaan aan particulieren.
2.8 Het ‘overdrachtenbesluit’
Het Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 regelt de verkoop
van onroerende goederen door de VMSW en SHM’s. Dit besluit bepaalt o.a.:
− de voorwaarden waaraan sociale koopwoningen, sociale kavels, middelgrote
koopwoningen en middelgrote kavels moeten voldoen;
− de voorwaarden waaraan sociale huurwoningen moeten voldoen om verkocht
te kunnen worden;
− de voorwaarden waaraan de kandidaat-kopers moeten voldoen;
− de reglementen die moeten worden toegepast bij de toewijzing;
− de verplichtingen die worden opgelegd aan de kopers;
− de aankoopprocedure;
− de wijze waarop de prijs voor de verkoop van de woningen kavels bepaald
wordt;
− de aanwending van de verkoopopbrengsten.
Het besluit bevat 4 bijlagen:
− Bijlage I: toewijzingsreglement sociale koopwoningen;
− Bijlage II: toewijzingsreglement sociale kavels;
− Bijlage III: reglement betreffende de verkoop van sociale huurwoningen;
20 Hoofdstuk 2

− Bijlage IV: reglement betreffende de verkoop van middelgrote koopwoningen;
middelgrote kavels en niet-residentiële ruimten.
2.9 Het ‘toezichtsbesluit’
Het ‘Besluit van de Vlaamse Regering van 8 juni 1999 tot bepaling van de
specifieke regelingen van toezicht op de sociale huisvestingsmaatschappijen’ had
de bedoeling om, naast wat in de VWC was bepaald, te komen tot één normatieve
tekst waarin het toezicht van de VHM op de SHM’s werd geregeld. Het besluit
geeft de domeinen aan waarop de VHM toezicht uitoefent en met welke
instrumenten dit kan gebeuren, het bepaalt voor welke verrichtingen de SHM een
schriftelijke machtiging en schriftelijke goedkeuring van de VHM nodig heeft en
welke andere verplichtingen de SHM heeft o.a. wat betreft melding aan de VHM.
Met het ‘domeinbesluit wonen’ (besluit 30 juni 2006) werd dit toezichtsbesluit
gedeeltelijk opgeheven. De bevoegdheden die de VHM had op vlak van toezicht,
werden overgedragen naar het Agentschap Inspectie RWO of aan de VMSW. Er
was een overgangsregeling van kracht tot er een nieuw ‘toezichtsbesluit’ was.
Het ‘Besluit van de Vlaamse Regering houdende de bepaling van de
specifieke regels voor het toezicht op de sociale woonactoren’ dateert van 18 juli
2008. Dit besluit bepaalt:
− over welke beslissingen de sociale woonactoren de toezichthouder moeten
informeren;
− de termijnen waarbinnen en de wijze waarop deze beslissingen moeten
worden meegedeeld;
− de procedure volgens dewelke de toezichthouder beslissingen van de sociale
woonactoren kan opschorten en vernietigen;
− de procedure volgens dewelke de sociale woonactor beroep kan aantekenen
tegen een opschorting of vernietiging van een beslissing door de
toezichthouder;
− in welke gevallen en volgens welke procedure de toezichthouder een
administratieve geldboete kan opleggen aan de sociale woonactor en de
sociale woonactor in gebreke kan stellen en waarmee de toezichthouder
rekening moet houden bij het bepalen van de administratieve geldboete.
Het Besluit regelt vooral de procedures. De normen die worden gehanteerd voor
het uitvoeren van het toezicht zijn niet in het besluit opgenomen.
2.10 Het ‘erkenningsbesluit’
Het ‘Besluit van de Vlaamse regering van 17 december 1997 tot bepaling van de
erkenningsvoorwaarden van de sociale huisvestingsmaatschappijen’ regelde de
voorwaarden en procedure voor erkenning van SHM’s. Met het ‘domeinbesluit
wonen’ (besluit 30 juni 2006) werd dit erkenningsbesluit gedeeltelijk opgeheven.
En ook hiervoor is nog een nieuw besluit in voorbereiding.
3. Beschrijving van de huidige relatie tussen de
Vlaamse overheid en de SHM’s
3.1 Ordening
3.1.1 Beslissingen over financiering van investeringsverrichtingen
Vanaf 1 januari 2008 wordt de financiering van de SHM’s voor de realisatie van
sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten geregeld via het
Comparatief kader 21

Besluit van de Vlaamse regering van 12 oktober 2007, wat ook gekend staat als
‘NFS2’ (nieuw financieringsstelsel versie 2). De procedure die voorafgaat aan de
financiering wordt geregeld in het ‘programmabesluit’. Ook de subsidiëring van
infrastructuurwerken is geregeld in dit programmabesluit.
Artikel 22 van de VWC voorziet in de opmaak van een meerjarig
investeringsprogramma dat de middelen voor sociale woonprojecten zal verdelen
over gemeenten. Dit investeringsprogramma is gebaseerd op de woonbehoeften,
maar houdt ook rekening met de door de gemeenten vastgestelde ‘gemeentelijke
sociale objectieven’ volgens het decreet grond- en pandenbeleid.
Op basis daarvan wordt een jaarlijks uitvoeringsprogramma opgemaakt dat de
projecten van alle initiatiefnemers bevat. Tot op heden is er echter nog geen
investeringsprogramma (IP). Wel wordt er al gewerkt met een
uitvoeringsprogramma (UP). Dit uitvoeringsprogramma bevat de op jaarbasis door
de minister goedgekeurde lijst van uit te voeren projecten met vermelding van de
geraamde kostprijs en de wijze van financiering. Initiatiefnemers kunnen geplande
projecten aanmelden bij de VMSW. De VMSW gaat na of de aangemelde
projecten uitvoerbaar zijn rekening houdend met de vereiste vergunningen, de
gevraagde adviezen, het technisch ontwerp, het gunningsdossier en de noodzaak
tot aanleg of aanpassing van de infrastructuur. Het Departement RWO gaat na of
de voorlopige lijst die hieruit resulteert beantwoordt aan de prioriteiten van het IP.
Het Agentschap Wonen Vlaanderen toetst de verrichtingen aan de resultaten van
het lokaal woonoverleg en aan de lokale knelpunten en opportuniteiten.
Op deze wijze krijgen de gemeenten dus een formele rol in het opmaken van
programma’s voor investeringen in sociale woningbouw. Voorheen was dit niet het
geval.
Naast subsidies kunnen SHM’s ook gebruik maken van eigen vermogen of
externe financiering. Voor 1 juli 2006 hadden de SHM’s een machtiging nodig van
de VHM voor aanwending van deze financieringsbronnen. Een schriftelijke
goedkeuring van de VHM was nodig voor de voorwaarden verbonden aan de
externe financiering. Vanaf dan is dit niet meer het geval.
3.1.2 Beslissingen over het uitvoeren van werken (nieuwbouw en
renovatie)
Binnen de marges die zijn vastgelegd in de regelgeving en in de
subsidieprogramma’s kunnen de SHM’s beslissen over de uitvoering van werken
van nieuwbouw en renovatie. Voor 1 juli 2006, datum van ingang van de nieuwe
bestuurlijke organisatie, hadden de SHM’s een schriftelijke machtiging nodig van
de VHM voor het organiseren van een beroep op de mededinging voor opdrachten
van werken en leveringen en het uitwerken van een dossier voor die werken. Een
schriftelijke goedkeuring van de VHM was vereist voor voorontwerpen, de gunning
van opdrachten, contractwijzigingen, de voorlopige en definitieve oplevering van
opdrachten, dit alles voor werken met een geraamd bedrag hoger dan 2,5 mio BEF
(exclusief BTW). Sedert 1 juli 2006 heeft een SHM voor dit alles geen goedkeuring
meer nodig.
Om opgenomen te worden op het UP maakt de SHM het ontwerpdossier over
aan de VMSW. Dit dossier bevat het volledig bestek, het offerteformulier, de
plannen en een gedetailleerde raming volgens een model van meetstaat. De
VMSW gaat na of het ontwerp voldoet aan de door de Minister vastgelegde
technische normen waaraan sociale woningen moeten voldoen. Voorlopig vormt
de ABC van de VMSW (zie verder) hiervoor de reglementaire grondslag. De
betekening van de beoordeling van het dossier geeft de SHM het recht om de
gunningsprocedure te starten. Het is de minister die op basis van het advies van
de VMSW de gunning goedkeurt7.
7 Uitzonderingen zijn voorzien voor situaties van hoogdringendheid en voor verrichtingen
onder een bepaald bedrag.
22 Hoofdstuk 2

De VMSW blijft wel op vraag adviezen verstrekken. Voor de gunning van
werken van minder dan 67.000 euro beveelt de VMSW aan niet langer de gunning
systematisch door de VMSW te laten nakijken. Door de handleidingen en
standaarddocumenten ter beschikking te stellen, acht de VMSW de risico’s op een
foutieve gunning beperkt. De gegunde bieding moet wel steeds voor verdere
behandeling (betalingsaanvragen en contractwijzigingen) aan de VMSW
overgemaakt worden. Bij belangrijke bestellingen, waar de rangorde van de
biedingen na nazicht wijzigt, of waarbij veel verbeteringen werden aangebracht ten
gevolge van gesignaleerde al dan niet vermeende vergissingen, beveelt de VMSW
aan gebruik te maken van haar dienstverlening w.b. nazicht en advisering.
Ook nazicht van de definitieve ontwerpen doet de VMSW nog slechts op
vraag. Vooraleer tot een gunningsprocedure (van de geprogrammeerde werken)
over te gaan, moet er wel een akkoord zijn over de financiering en dient er een
compleet dossier op de VMSW aanwezig te zijn. Deze administratieve volledigheid
is de enige “technische” voorwaarde die in de regelgeving gesteld wordt om de
gunningsprocedure op te starten.
Het al dan niet stedenbouwkundig vergunnen van werken, waarvan de SHM
bouwheer is, is een lokale aangelegenheid.
De administratieve opvolging van de werven, bestaande uit de opvolging van
maandelijkse vorderingsstaten (en de verbetering ervan), contractwijzigingen en
eindafrekeningen, blijft verlopen via de VMSW zoals voorheen.
Nieuw sedert het Besluit van de Vlaamse Regering van 30 oktober 2009 is dat
de SHM zelf kan kiezen om op te treden als bouwheer voor de uitvoering van
infrastructuurwerken. Als de SHM er voor kiest zelf bouwheer te zijn, verleent het
Vlaams Gewest hiervoor een forfaitaire subsidie.
3.1.3 Beslissingen over onroerende transacties
Het is een SHM op basis van de VWC toegestaan onroerende transacties uit te
voeren die nodig zijn voor het sociale woonbeleid en voor het sociale grond- en
pandenbeleid of onroerende goederen te huren. Een SHM mag ook zakelijke
rechten afstaan op de gebouwen die ze bezit of waar ze een zakelijk recht op heeft
of deze gebouwen verhuren. Ook de verkoop van sociale huurwoningen is
decretaal geregeld. Een voorafgaandelijk overleg inzake onroerende transacties
met de VMSW is naar aanleiding van het toezichtsbesluit van 18.07.2008 niet
meer vereist, maar de VMSW stelt wel (in Telex 44 van 13 oktober 2009) dat dit in
een aantal gevallen wel wenselijk is. De VMSW blijft in dat verband advies
verstrekken met het oog op optimalisatie van de financiering bij het sluiten van de
overeenkomsten bij complexe verwervingen, bij gemengde projecten, bij
onteigeningen en bij samenwerkingsovereenkomsten. De VMSW wijst ook op het
aanbod in expertise over o.m. voorkooprecht en samenwerkingsovereenkomsten.
In het ‘overdrachtenbesluit’ heeft de Vlaamse regering bijkomende regels
vastgelegd voor onroerende transacties. Dit besluit geeft enige ruimte aan de SHM
en de gemeente om lokale accenten te leggen in de toewijzing van sociale
koopwoningen en sociale kavels. Dit gebeurt op basis van een schriftelijk intern
reglement dat de SHM opmaakt in overleg met de gemeente en dat moet worden
goedgekeurd door het departement RWO. In dit reglement kunnen
rangverhogingen worden toegekend en kunnen bijzondere inschrijvings- en
toewijzingsregels worden bepaald voor bijzondere doelgroepen. Verder kan de
SHM ook beslissen over het territoriaal niveau waarop de inschrijvingsregisters
betrekking hebben. De SHM beslist over de toewijzing binnen deze regels. Mits
akkoord van de toezichthouder, kan de raad van bestuur van de SHM
gemotiveeerd afwijken van de toelatingsvoorwaarden.
Waar voor BBB elke onroerende transactie van een SHM nog onderworpen
was aan voorafgaande machtiging door de VHM, is hiervoor nu geen machtiging
meer vereist. Voor onteigening van onroerende goederen heeft een SHM wel nog
een machtiging nodig, die zij dient te ontvangen van de Vlaamse regering.
Comparatief kader 23

3.1.4 Beslissingen over de verhuring van sociale woningen
3.1.4.1 Toegangsvoorwaarden
De Vlaamse regering beslist over de voorwaarden om ingeschreven en toegelaten
te worden in het register van de kandidaat-huurders en over de voorwaarden om
toegelaten te worden tot een sociale woning. Met de invoering van het invoering
van het Kaderbesluit sociale huur, is er een beperkte mogelijkheid voor de
gemeenten om de inschrijvingsregels te versoepelen. Met name wanneer een
leefbaarheidsplan is opgemaakt (zie hierna) en als het gemiddelde inkomen van de
huurders lager is dan de inkomensgrens en daarenboven minimaal 4% van de
woningen in de gemeente sociale woningen zijn, kunnen de inkomensgrenzen
worden verhoogd. De maatregel kan alleen worden toegepast op wijken of
gebouwen waarvoor een leefbaarheidsplan is opgemaakt en mag er niet toe leiden
dat meer dan 40% van de huurders in de gemeente een hoger inkomen hebben
dan de inkomensgrenzen.
3.1.4.2 Beslissingen over de toewijzing van sociale huurwoningen
In het vroegere sociaal huurbesluit (20 oktober 2000) waren de prioriteiten voor
toewijzing bijna volledig vervat in de Vlaamse reglementering. De SHM’s hadden
weinig marge om eigen prioriteiten te hanteren en ook gemeenten hadden hierin
geen inbreng. Wel was er de mogelijkheid om een intern toewijzingsreglement te
maken om rekening te kunnen houden met de leefbaarheid en de sociale
vermenging, maar het is daarbij steeds onduidelijk geweest hoe dit kan binnen de
regelgeving (Winters e.a., 2007).
Met de invoering van het Kaderbesluit sociale huur kregen de gemeenten de
mogelijkheid om specifieke toewijzingsregels op te stellen op basis waarvan kan
worden afgeweken van de standaard toewijzingsregels. De gemeenten betrekken
daarbij de verhuurders en de relevante lokale huisvestings- en welzijnsactoren. De
gemeente legt het toewijzingsreglement ter goedkeuring voor aan de Minister. In
het toewijzingsreglement worden de objectieve gegevens opgenomen ter
onderbouwing van de noodzaak tot het opstellen van het reglement. De
goedkeuring van het toewijzingsreglement wordt geweigerd als het de wetten en
decreten of de uitvoeringsbesluiten ervan of het algemeen belang schaadt. Als er
geen specifiek toewijzingsreglement is, gelden de door de Vlaamse regering
bepaalde prioriteiten en toewijzingsregels.
In dit toewijzingsreglement kan de gemeente voorrang geven aan een of
meerdere doelgroepen die specifieke problemen ondervinden om een aangepaste
of betaalbare woning te vinden. In dit geval moet het toewijzingsreglement een
doelgroepenplan bevatten dat is opgesteld in samenspraak met de lokale besturen
en de lokale huisvestings- en welzijnsactoren. Dit plan moet aan een aantal
voorwaarden voldoen. Ook als wordt aangetoond dat de leefbaarheid voor één of
meerdere wijken of gebouwen ernstig bedreigd of verstoord is, kunnen er
afwijkende toewijzingsregels worden toegepast. In dit geval moet het
toewijzingsreglement een leefbaarheidsplan bevatten, dat aan een aantal regels
moet voldoen en met lokale inspraak moet tot stand zijn gekomen.
Naast de mogelijkheid voor de gemeente om een afwijkend
toewijzingsreglement op te stellen, kan de verhuurder een intern
toewijzingsreglement opstellen waarin na toepassing van de verplichte
voorrangsregels voorrang wordt gegeven aan de kandidaat-huurder:
− 1° die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar
inwoners is of is geweest van de gemeente waar de toe te wijzen woning
gelegen is of van een gemeente binnen het werkgebied van de verhuurder;
− 2° die nog geen huurders is van een verhuurder of die geen overeenkomst
van onbepaalde duur heeft met een huisvestingsmaatschappij.
24 Hoofdstuk 2

Deze voorrangsregel kan worden aangevuld met een regeling die voorrang geeft
aan kandidaat-huurders:
− 1° die werken in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is;
− 2° van wie de schoolgaande kinderen naar school gaan in de gemeente waar
de woning gelegen is;
− 3° die een aantal jaren in de buurt of in de wijk wonen of gewoond hebben.
Voor 1 juli 2006 was ook de VHM nog in zekere mate betrokken in de toewijzing,
o.a. via haar bevoegdheid om een gemotiveerde afwijking van de
toelatingsvoorwaarden en van de voorrangsregels toe te staan. Hierover kan de
SHM nu zelf beslissen, mits gunstig advies van de toezichthouder. Ook het melden
van gebruik van de voorrangsregels (vroeger aan de VHM) is niet meer nodig. Om
beroep in te stellen dient een kandidaat-huurder die voldoet aan de
toelatingsvoorwaarden en die zich benadeeld acht door de toewijzing, zich zoals
vroeger niet meer te richten tot de VHM (nu VMSW), maar tot de toezichthouder.
De procedure voor verhaal is vastgelegd in het sociaal huurbesluit.
3.1.4.3 Beslissingen over de modaliteiten van verhuring
Voor de sociale verhuring is het niet de federale huurwetgeving die van toepassing
is, maar een eigen Vlaams stelsel, waarvan de krachtlijnen zijn vastgelegd in de
VWC. De VWC bepaalt o.a. de termijn van de huurovereenkomst, de voorwaarden
voor de huurwaarborg, de opzeggingstermijn, de voorwaarden waaronder de
huurovereenkomst kan worden beëindigd. Een door de Vlaamse regering
goedgekeurde typehuurovereenkomst moet worden toegepast.
Volgens de VWC bepaalt de Vlaamse regering de wijze van berekening en
aanpassing van de te betalen huurprijs, rekening houdend met het gezinsinkomen,
gezinssamenstelling en de kwaliteit van de sociale huurwoning. In het vroegere
stelsel beschikte de SHM over een zekere marge om de huurprijs vast te leggen.
Als gevolg van deze marge was het voor de SHM’s mogelijk de hoogte van de
huurprijs mee te laten variëren met de financiële situatie van hun maatschappij.
Omdat dit niet altijd strookt met de beleidsdoelstelling van de betaalbaarheid voor
de sociale huurder, werd in het Kaderbesluit sociale huur deze marge beperkt. De
huurprijs is dus nu volledig gereglementeerd. Ook de VMSW heeft geen rol meer in
de bepaling van de huurprijs.
De Vlaamse regering bepaalt welke bijkomende kosten en vergoedingen ten
laste van de huurder kunnen worden gelegd en welke regels gelden voor inning en
controle.
3.1.4.4 Klachtenbehandeling
Tot 1 juli 2006 werden alle klachten i.v.m. sociale huisvesting behandeld door de
toenmalige VHM. Vanaf die datum is de VMSW enkel nog bevoegd voor klachten
tegen de eigen instelling. Burgers die een klacht hebben m.b.t. een SHM, moeten
zich vanaf dan rechtstreeks wenden tot de SHM en kunnen in tweede instantie
terecht bij de Vlaamse Ombudsdienst.
3.1.4.5 Sancties t.a.v. de huurder
De toezichthouder is bevoegd een administratieve maatregel of een
administratieve geldboete op te leggen aan de huurder. In het sociaal huurbesluit
wordt de procedure hiervoor vastgelegd. In het kader van de strijd tegen de
domiciliefraude kan, ook op aangeven van de toezichthouder, een huurder een
strafsanctie opgelegd worden. Voor de uitoefening van deze bevoegdheid heeft de
toezichthouder de hoedanigheid van officier van gerechtelijke politie gekregen.
Comparatief kader 25

3.1.5 Beslissingen over het toestaan van sociale leningen
Onder bepaalde voorwaarden kunnen particulieren een gesubsidieerde sociale
lening bekomen voor de aankoop van een sociale koopwoning, de aankoop en
renovatie van een woning, de renovatie, verbetering of aanpassing van de eigen
woning of de bouw van een eigen woning. De leningen worden rechtstreeks
toegestaan door de VMSW op basis van het Besluit van de Vlaamse regering van
11 mei 1999. De SHM’s staan mee in voor het verstrekken van informatie aan
kandidaat-ontleners en voor het opmaken van het dossier voor de
kredietaanvraag. Het is de VMSW die beslist over goedkeuring en het dossier
verder afhandelt. Om deze reden gaan we hierna niet verder in op de sociale
kredietverstrekking.
3.1.6 Financieel beheer
De SHM’s zijn zelf verantwoordelijk voor een goed financieel beheer. Ze dienen
daartoe een commissaris aan te stellen die controleert of de verrichtingen in
overeenstemming zijn met de vennootschapswetgeving. Ze dienen ook over een
intern controlesysteem te beschikken. Wel moet de SHM zich er toe verbinden de
financiële middelen die niet noodzakelijk zijn voor de dagelijkse werking te laten
beheren door de VMSW. Op 2 december 2005 keurde de Vlaamse regering een
besluit goed dat het algemeen kader geeft. De meer uitvoeringsgerichte
maatregelen zijn opgenomen in een intern reglement dat wordt opgesteld in de
‘Commissie rekening-courant’, waarin vertegenwoordigers zetelen van VLEM, VVH
en VMSW.
3.1.7 Erkenning van SHM’s
Sedert 1 juli 2006 is de Vlaamse regering verantwoordelijk voor de erkenning van
SHM’s. De Vlaamse regering stelt de procedure vast voor de erkenning en de
intrekking van de erkenning. Volgens de VWC is één van deze erkenningscriteria
dat de SHM’s modelstatuten van de Vlaamse regering moeten aannemen om
erkend te worden. Het is ook de Vlaamse regering die goedkeuring moet verlenen
aan elke statutenwijziging van een SHM. Ten slotte is bepaald dat de Vlaamse
regering aanvullende voorwaarden kan opleggen om erkend te worden als SHM.
Er is hiervoor nog geen uitvoeringsbesluit. Voor 1 juli 2006 was het de VHM die
besliste over erkenningen.
3.1.8 Toezicht op SHM’s, maatregelen en sancties
Art. 29 bis §1 maakt de ‘toezichthouder voor de sociale huisvesting’
verantwoordelijk voor het toezicht op de verrichtingen van de sociale
woonorganisaties binnen het ambtsgebied dat hen wordt toegewezen. De taak van
de toezichthouder is geconcretiseerd in het BVR van 18 juli 2008 (zie supra).
3.2 Sturing
3.2.1 Eerste generatie sturingsinstrumenten
3.2.1.1 Regulering
Omschrijving van de opdrachten van de SHM’s
Art. 41 van de VWC bepaalt de opdrachten van de SHM’s als volgt:
De sociale huisvestingsmaatschappijen voeren binnen hun werkgebied de
volgende opdrachten uit:
26 Hoofdstuk 2

1° de woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en
alleenstaanden verbeteren, inzonderheid van de meest behoeftige gezinnen
en alleenstaanden door te zorgen voor een voldoende aanbod van sociale
huurwoningen of sociale koopwoningen, eventueel met inbegrip van
gemeenschappelijke voorzieningen, met aandacht voor hun integratie in de
lokale woonstructuur;
2° bijdragen tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte
woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te
passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen;
3° gronden en panden verwerven voor de realisatie van sociale
woonprojecten en de terbeschikkingstelling van percelen in sociale
verkavelingen.
Een gedeelte van de sociale huurwoningen moet aangepast zijn aan de
behoeften van grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap.
Met het grond- en pandendecreet werd in 2009 aan SHM’s daarnaast de
mogelijkheid geboden om naast deze vermelde taken van openbare dienst een
bescheiden woonaanbod verwerven, verwezenlijken en vervreemden, evenwel
slechts ten belope van ten hoogste 20% van hun jaarlijks investeringsvolume.
Verder bepaalt de VWC welke activiteiten voor de SHM’s in het bijzonder zijn
toegelaten. Het is de SHM’s toegelaten om:
− zakelijke rechten te verwerven op onroerende goederen of onroerende
goederen te huren die nodig zijn voor de sociale huisvesting en voor het
sociale grond- en pandenbeleid;
− gebouwen te slopen en op te richten;
− gebouwen te renoveren en aan te passen;
− zakelijke rechten af te staan op gebouwen en ze te verhuren (en in dit geval
bouwverplichtingen of erfdienstbaarheden opleggen);
− overeenkomsten te sluiten m.b.t. onroerende goederen waarop of waarin
woonprojecten in de privé-sector worden gerealiseerd;
− overlijdensverzekeringen aanbieden gekoppeld aan sociale leningen;
− onroerende goederen te verkopen, weliswaar onder een aantal verplichtingen
(zie hieronder);
− grondreserves af te staan aan derden om sociale woonprojecten in de privésector
te realiseren.
Regels betreffende het statutaire karakter van de SHM’s
De SHM’s zijn volgens de VWC verplicht de vorm van een coöperatieve of
naamloze vennootschap met een sociaal oogmerk aan te nemen. De Vlaamse
regering stelt de modelstatuten vast die SHM’s moeten aannemen om erkend te
worden en te blijven als SHM. Aan de statuten van een SHM kan geen enkele
wijziging worden aangebracht zonder de voorafgaande goedkeuring van de
Vlaamse regering. De modelstatuten bepalen dat de bestuurders van de SHM’s
verplicht zijn het toezicht, zoals voorzien in de VWC, te eerbiedigen en te doen
eerbiedigen en tevens te zorgen voor een behoorlijk werkend systeem van interne
controle.
Regels voor de verhuring van sociale woningen
De basisregels voor de verhuring van sociale woningen vinden we allereerst in de
VWC (onder titel VII). Hierin zijn specifieke voorwaarden en regels bepaald w.b.:
− de verplichtingen waaraan de verhuurder moet voldoen (de te betalen
huurprijs meedelen en een indicatie geven van de huurlasten, er voor zorgen
dat de huurwoning voldoet aan alle vereisten);
Comparatief kader 27

− de verplichtingen waaraan de huurder moet voldoen (o.a. de bereidheid tonen
om Nederlands te leren, een inburgeringstraject volgen of gevolgd hebben als
het inburgeringsdecreet van toepassing is, de leefbaarheid in de buurt niet in
het gedrang brengen en geen overmatige hinder veroorzaken);
− de verhaalprocedure voor kandidaat-huurders die zich benadeeld achten bij de
toewijzing;
− de schriftelijke huurovereenkomst;
− het kandidatenregister en het woningregister;
− het toewijzingsreglement;
− de huurovereenkomst;
− de sancties die worden opgelegd aan de verhuurder en de huurder die de
voorwaarden inzake sociale verhuring niet nakomen.
Deze basisregels worden verder geconcretiseerd in het sociaal huurbesluit. Dit
besluit bepaalt zeer gedetailleerd hoe een register van kandidaat-huurders moet
worden bijgehouden, onder welke voorwaarden een kandidaat-huurder kan worden
ingeschreven in het register, wie toegang krijgt tot sociale woningen, welke
rangorde- en voorrangsregels gehanteerd worden bij toewijzing, hoe de huurprijs
moet worden bepaald, etc.
Regels voor het laten uitvoeren van werken of aankopen van diensten
De SHM’s zijn gebonden aan de Wet op de Overheidsopdrachten.
Regels voor verkoop van sociale koopwoningen, sociale kavels, middelgrote
koopwoningen en middelgrote kavels
Ingeval SHM’s onroerende goederen verkopen, zijn zij verplicht dat openbaar te
doen. Een verkoop uit de hand is enkel toegestaan aan de VMSW, aan SHM’s en
aan woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden. Deze verkopen worden geregeld
binnen het ‘overdrachtenbesluit’. In het bijzonder bepaalt dit besluit:
− de voorwaarden waaraan sociale koopwoningen, sociale kavels, middelgrote
koopwoningen en middelgrote kavels moeten voldoen;
− de voorwaarden waaraan de kandidaat-koper moet voldoen;
− de reglementen die moeten worden toegepast bij de toewijzing.
Bij Besluit van de Vlaamse Regering van 30 oktober 2009 worden ook de prijzen
vastgelegd waaraan SHM’s sociale woningen, sociale kavels en middelgrote
woningen moeten verkopen.
Regels voor de verkoop van sociale huurwoningen
De VWC bepaalt:
− onder welke voorwaarden sociale huurders het recht hebben om hun
huurwoning aan te kopen;
− welke woningen geen voorwerp zijn van het kooprecht;
− met welke bewoningsverplichting de aankoop van de woning gepaard gaat;
− de wijze waarop de prijs voor de verkoop van de woning bepaald wordt.
Het ‘overdrachtenbesluit’ concretiseert een aantal van deze bepalingen, met name:
− onder welke voorwaarden het kooprecht wel en niet van toepassing is;
− onder welke voorwaarden een SHM recht heeft ‘verhuurbare’ en ‘nietverhuurbare’
sociale huurwoningen vrijwillig te verkopen;
− de aankoopprocedure en de manier waarop de verkoopprijs moet worden
bepaald;
− de verplichtingen opgelegd aan de koper (o.a. bewoningsverplichting);
− de aanwending van de verkoopopbrengsten.
28 Hoofdstuk 2

Regels voor de verkoop van niet-residentiële ruimten
Het ‘overdrachtenbesluit’ regelt ten slotte ook onder welke voorwaarden SHM’s
niet-residentiële ruimten kunnen verkopen en hoe de verkoopprijs wordt bepaald.
3.2.1.2 Machtiging en goedkeuring
Voor de bestuurlijke herschikking hadden SHM’s voor tal van handelingen een
machtiging of goedkeuring nodig van de VHM. Met de evolutie naar
‘verantwoordelijke autonomie’ heeft de Vlaamse overheid de rol van machtiging als
sturingsinstrument aanzienlijk teruggeschroefd. Er is bijvoorbeeld geen machtiging
meer nodig tot aanbesteding en geen goedkeuring meer vereist voor het
aanwerven van een directeur en het vastleggen of aanpassen van de verloning.
Het domeinbesluit voorzag in een overgangsregeling. De procedure van
machtiging of goedkeuring door de VHM was hierin tijdelijk vervangen door een
overleg met de VMSW. De VMSW bracht (op basis van de vroegere regels van de
VHM) een advies uit aan de SHM en informeerde het Agentschap Inspectie RWO
over dit advies. Het Agentschap controleert achteraf of de regels gevolgd zijn. Het
toezichtbesluit (BVR 18 juli 2008) stelde een einde aan die overgangsregeling.
Art.7 van dat besluit stelt dat de Minister ertoe gemachtigd is om nadere regels uit
te werken voor:
− 1° interne beheersaspecten van de SHM’s;
− 2° onroerende transacties;
− 3° boekhoudkundige verrichtingen door de SHM’s;
− 4° verhuring van niet-residentiële ruimten en gemeenschapsvoorzieningen
door de SHM’s.(vraag aan de BG: zijn er inmiddels hiervoor regels?)
Enkel voor onteigeningen en om roerende en onroerende giften en legaten te
aanvaarden hebben de SHM’s nog steeds een machtiging nodig, die zij
rechtstreeks dienen te verkrijgen van de Vlaamse regering.
3.2.1.3 Erkenning
De Vlaamse regering kan vennootschappen met een maatschappelijk doel dat
beantwoordt aan de bijzondere doelstellingen van het Vlaamse woonbeleid
erkennen als SHM. Om erkend te worden en te blijven als SHM moeten de
vennootschappen ten minste voldoen aan een reeks voorwaarden die decretaal
zijn vastgelegd.
Art. 40. § 1. De Vlaamse Regering kan vennootschappen met een
maatschappelijk doel dat beantwoordt aan de bijzondere doelstellingen van
het Vlaamse woonbeleid erkennen als sociale huisvestingsmaatschappij. De
sociale huisvestingsmaatschappijen zijn autonome vennootschappen die
verantwoordelijk zijn voor het behoorlijk uitvoeren van de taken die hen
opgedragen zijn.
Om erkend te kunnen worden en te blijven als sociale
huisvestingsmaatschappij moeten die vennootschappen ten minste aan de
volgende voorwaarden voldoen:
1° de vennootschap werkt in het Vlaamse Gewest;
2° de zetel van de vennootschap is gevestigd in het Vlaamse Gewest;
3° de vennootschap verbindt er zich toe de opdrachten uit te voeren die haar
worden opgelegd door:
a) de Vlaamse Wooncode en de besluiten ter uitvoering ervan
b) elk ander decreet of besluit, voorzover dat betrekking heeft op
aspecten van het sociale woonbeleid;
4° de vennootschap verbindt er zich toe het toezicht, zoals geregeld door de
Vlaamse Wooncode en de besluiten ter uitvoering ervan, te aanvaarden;
Comparatief kader 29

5° de vennootschap neemt de door de Vlaamse Regering opgestelde
modelstatuten aan en verbindt er zich toe haar statuten onmiddellijk aan te
passen aan elke latere wijziging die de Vlaamse Regering aan die
modelstatuten zou aanbrengen
6° de vennootschap stelt een commissaris aan, die belast wordt met de
controles zoals voorzien in het Wetboek van Vennootschappen;
7° de vennootschap zorgt voor een behoorlijk werkend systeem van interne
controle;
8° de vennootschap verbindt er zich toe haar financiële middelen die niet
noodzakelijk zijn voor de dagelijkse werking te laten beheren door de
VMSW.
De VWC bepaalt dat de Vlaamse Regering aanvullende voorwaarden kan
opleggen om erkend te worden als sociale huisvestingsmaatschappij. Ook de
procedure voor erkenning en de intrekking van de erkenning zal nog worden
geregeld door de Vlaamse regering. Dit alles wordt waarschijnlijk opgenomen in
een nieuw ‘erkenningsbesluit’.
3.2.1.4 Normering
In de loop der jaren heeft de VHM een uitgebreid normerend kader uitgewerkt
waarvan men kan aannemen dat het een sterk sturende werking had voor de hele
sector. Dit kader werd gebruikt om aan de SHM’s goedkeuringen te verlenen in
diverse stadia van het bouwproces, maar ook voor zaken van intern beheer, e.a.
Deze normen zijn nooit wettelijk vastgelegd, maar werden via omzendbrieven
meegedeeld aan de SHM’s en werden daarom ook benoemd als ‘pseudoreglementering’.
Het betrof o.a.:
− de bouwtechnische normen voor ontwerpen van woningen (opgenomen in de
‘C2001’, zie verder);
− de kostprijsnormen voor nieuwbouw en renovatie (zie verder);
− normen voor verloning van directeurs;
− normen voor de verkoopprijzen van sociale woningen en sociale kavels.
Met de overgang van VHM naar VMSW en het overeenstemmend wijzigen van de
bevoegdheden is het statuut van deze normen een tijd onduidelijk geweest. Bij
Besluit van de Vlaamse Regering van 30 oktober 2009 werd een reglementaire
basis geschapen voor een aantal van deze normen, meer bepaald:
− voor de technische normen geldt in afwachting van een Ministerieel Besluit de
‘ABC’ goedgekeurd door de Raad van Bestuur van de VMSW;
− voor de maximale uitvoeringstermijnen van de werkzaamheden geldt een tabel
opgenomen in de ‘A’ (Algemene handleiding woningbouw) van de VMSW
(indicatief);
− voor de maximum kostprijs per woning en per project geldt de simulatietabel
opgenomen in de ‘C’ (Concepten voor sociale woningbouw) van de VMSW
(indicatief);
− voor de verkoopprijs van sociale koopwoningen, sociale kavels en middelgrote
kavels gelden de prijsnormen in Bijlage V bij het overdrachtenbesluit:
− voor de verkoopprijs van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en
sociale kavels opgericht op grond van de sociale last voorzien in het grond- en
pandendecreet gelden de prijsnormen van NFS2.
30 Hoofdstuk 2

3.2.1.5 Sancties 8
De VWC voorzag oorspronkelijk drie sancties: verplichte fusie, intrekking van de
erkenning (met fusie tot gevolg), dwangvoogdij met mogelijke indeplaatsstelling
door de VHM. Uit een beschrijving van de toepassing van die sancties besluit
Rombaut (2003) dat er minstens twijfels kunnen bestaan over hun praktische
toepasbaarheid en dat, nog afgezien daarvan, zeker de eerste twee sancties te
zwaar zijn en dus enkel kunnen worden toegepast in geval van zware en
volgehouden overtreding van de regels9. Om die reden stelt Rombaut dat er nood
is aan intermediaire sancties die aanwendbaar zijn bij lichtere inbreuken.
Met de herschikking binnen de Vlaamse administratie heeft de wetgever getracht
een antwoord te bieden op dit euvel. De toezichthouder heeft nu bijkomende
instrumenten om te kunnen sanctioneren, met name schorsing en vernietiging van
de beslissingen van de SHM, de mogelijkheid om een administratieve geldboete
op te leggen en om subsidies of leningen te weigeren. We geven een korte
toelichting:
− De toezichthouder kan elke beslissing van de SHM opschorten die hij in strijd
acht met de wetten, decreten, statuten of het algemeen belang en de
vernietiging van de beslissing uitspreken.
− Als de vernietiging definitief is, kan de toezichthouder de aangelegenheid
bepalen waarover het beheersorgaan van de SHM een beslissing moet
nemen.
− Als binnen de gestelde termijn geen beslissing werd genomen, of als de
toezichthouder de genomen beslissing niet goedkeurt, dan kan hij, na
kennisgeving aan de Vlaamse regering, de plaats innemen van het
beheersorgaan. De toezichthouder krijgt hiermee dus ook de mogelijkheid om
het ‘dwangtoezicht’ uit te oefenen dat vroeger was toegewezen aan de VHM.
− De toezichthouder kan ook een administratieve geldboete opleggen aan de
SHM, nadat deze schriftelijk in gebreke is gesteld en de overtreding van de
VWC of het erkenningsbesluit handhaaft of een vergelijkbare overtreding
pleegt. De administratieve geldboete kan niet meer dan 50.000 euro
bedragen.
− Verplichte fusie en intrekking van de erkenning blijven mogelijke sancties. De
VWC bepaalt dat de Vlaamse regering op eigen initiatief of op verzoek van de
toezichthouder een SHM die de opdrachten opgelegd bij decreet of bij besluit
niet behoorlijk uitvoert, haar verbintenissen niet nakomt of waarvan de werking
in gebreke blijft, kan verplichten tot fusie of de erkenning kan intrekken.
− Het domeinbesluit bepaalt dat als blijkt dat de SHM in gebreke is gebleken
voor de toepassing van het sociaal huurbesluit, nieuwe leningen of subsidies
voor de bouw van huurwoningen kunnen geweigerd worden.
3.2.2 Tweede generatie sturingsinstrumenten
3.2.2.1 Subsidiëring
De specifieke kenmerken van de subsidieregelingen zijn een belangrijke sturende
factor voor de sociale huisvesting. Zowel de voorwaarden waaraan projecten
8 We bespreken hier de sancties bij de eerste generatie sturingsinstrumenten. Ze zijn het
logische uitvloeisel van regulering. Echter ook bij de tweede generatie sturingsinstrumenten,
zoals bij convenanten, zijn sancties mogelijk. Omdat in de huidige situatie alleen sprake is
van sancties in het kader van het overtreden van reglementering, brengen we dit hier aan
bod.
9 Verplichte fusie is nooit toegepast. De raad van bestuur van de VHM heeft enkele malen
principieel beslist de procedure van dwangvoogdij in te zetten naar aanleiding van het door
sommige SHM’s gevoerde toewijzingsbeleid, maar heeft deze nooit in de praktijk toegepast.
Comparatief kader 31

moeten voldoen om in aanmerking te komen voor subsidiëring als de procedure
die voorafgaat aan het opnemen van projecten in de planning bepalen waar en hoe
er geïnvesteerd wordt.
Subsidievoorwaarden
Sedert de invoering van NFS2 is de tussenkomst van de overheid in de
financiering van investeringsprojecten niet meer gebaseerd op de werkelijke
kostprijzen10, maar op genormeerde kostprijzen. Indien een SHM een duurder
project wenst te realiseren, dient ze voor de meerkost zelf de middelen aan te
brengen. Van deze normering kan men verwachten dat ze tot verhoogde
responsabilisering van de SHM’s leidt. Ook nieuw is dat de werking van een
sociale dienst en de aanstelling van conciërges in grote appartementsgebouwen
als genormeerde kosten kunnen ingebracht worden.
Voor de sociale koopsector verloopt de subsidiëring vooral via de sociale
leningen. Deze leningen worden rechtstreeks toegestaan aan particulieren door de
VMSW. Omdat de SHM’s inzake het verstrekken van sociale leningen enkel een
loketfunctie vervullen, bepalen de leningsmodaliteiten niet rechtstreeks de werking
van de SHM’s. Onrechtstreeks kan er wel een invloed zijn omdat een groot deel
van de sociale leningen (in 2006 was dit 39,5%) wordt toegekend voor de aankoop
van een sociale koopwoning. De beschikbaarheid van sociale leningen en de
modaliteiten van die leningen kunnen voor de SHM medebepalend zijn bij
beslissingen tot initiatieven van groepsbouw. Ook het subsidieprogramma voor de
eigendomssector is in dit opzicht sturend.
3.2.2.2 Informatieverstrekking
Van de SHM’s aan de Vlaamse overheid11
De VWC bepaalt dat de sociale woonorganisaties en de gemeenten aan het
departement RWO alle noodzakelijke of gewenste gegevens verstrekken om een
overzicht te verkrijgen over de woonsituatie in een gemeente. Op haar beurt
verstrekt het departement jaarlijks de gegevens voor verwerking, actualisatie of
aanvulling aan de sociale woonorganisaties en de gemeenten.
Van de Vlaamse overheid aan de SHM’s
De informatieverstrekking van de Vlaamse overheid aan de SHM’s verloopt
voornamelijk via de VMSW. ‘Woonnet’, een intranet dat wordt beheerd door de
VMSW en waartoe alle SHM’s toegang hebben, is het voornaamste
communicatiemiddel geworden. Via Woonnet kunnen SHM’s bijvoorbeeld de stand
van zaken van al hun bouwdossiers opvolgen en hebben de SHM’s toegang tot het
‘Financieel Informatiesysteem’ (FIS), dat toelaat om bij de financiële dienst van de
VMSW geldaanvragen in te dienen en op te volgen en om de financiële stand van
zaken van bouwdossiers op te volgen. Woonnet bevat ook enkele vademeca, o.a.
juridisch. Verduidelijking bij wetswijzigingen en reglementeringen worden ook
schriftelijk aan de SHM’s bekend gemaakt via ‘Telex’, een soort omzendbrief die
verzonden wordt aan alle voorzitters en zaakvoerders van SHM’s. De VMSW
organiseert ook regelmatig informatiesessies en studiemomenten die kansen
bieden aan SHM’s om zich bij te scholen of ervaringen met elkaar uit te wisselen.
Toch is naar aanleiding van de herschikking met BBB enige onduidelijkheid
gerezen over de rol die de VMSW heeft t.a.v. de SHM’s wat betreft
informatieverstrekking en ruimere ondersteuning. Vragen daaromtrent stellen zich
10 In sommige gevallen is deze wel begrensd.
11 Een toelichting bij de informatieverstrekking van SHM’s die in functie staat van toezicht, is
opgenomen bij de bespreking van het toezicht.
32 Hoofdstuk 2

vooral naar aanleiding van de herziening van het sociaal huurbesluit. SHM’s weten
op dit ogenblik niet goed waar zij terecht kunnen voor vragen hierbij (zie ook
verder).
Van de Vlaamse overheid aan professionelen en het ruime publiek
Informatie over de sociale huisvesting in het algemeen en over de werking van de
SHM’s biedt de Vlaamse overheid aan via twee portaalsites
(www.bouwenenwonen.be en www.vmsw.be). Professionelen uit de
huisvestingssector en het ruime publiek krijgen hier o.a. toegang tot persberichten,
wetteksten, bouwtechnische informatie, statistische gegevens, de resultaten van
onderzoek. Het tijdschrift ‘Woonwoord’ is bestemd voor de professionals en voor
iedereen die zich bij de sociale huisvesting betrokken voelt, zowel op het lokale
niveau als in de centrale instellingen in Brussel. Woonwoord vertrekt van het
uitgangspunt dat al die mensen veel van elkaar kunnen leren. Het blad brengt
driemaandelijks verhalen en getuigenissen uit de praktijk, artikels over visie en
bestuur, opiniestukken en informatie.
Met de lancering van ‘Woonbeeld’, de nieuwe databank van sociale
architectuurprojecten, wenst de VMSW ook een architectuurinventaris van sociale
woningbouwprojecten te ontsluiten voor een breed publiek via het internet.
Hiermee wil de VMSW een verdere aanzet geven tot studie, onderzoek en
vergelijking van sociale woonprojecten op verschillende vlakken. Het instrument
kan worden geraadpleegd door de SHM’s zelf, de gemeenten, architecten,
onderzoekers, architectuurstudenten en bij uitbreiding alle belangstellenden.
Momenteel bevat de databank de projecten die zijn opgeleverd van 2000 t.e.m.
2006.
3.2.2.3 Ondersteuning van de SHM’s
Wat betreft ondersteuning is de situatie momenteel onduidelijk. In het verleden
vervulde de VHM (naast haar andere taken) een ondersteunende rol t.a.v. de
SHM’s. De huisvestingsmaatschappijen werden bijgestaan bij het ontwikkelen van
projecten en bij de interpretatie van de wetgeving en het toepassen van de
reglementering. Deze ondersteunende rol was verweven met een controlerende
functie. In het kader van BBB werden beide functies uitgesplitst. De VMSW kon
zich daarmee toeleggen op haar ondersteunende functie. Dit blijkt uit de missie
van de VMSW (www.vmsw.be):
“De VMSW wil sociaal wonen mogelijk maken.
Daarom stimuleert, ondersteunt, begeleidt en financiert de VMSW lokale
sociale woonactoren om betaalbare en kwaliteitsvolle woonprojecten te
realiseren en in stand te houden.”
In de VWC (artikel 33,) werd het als volgt verwoord:
Ҥ1. De VMSW wordt belast met de uitvoering van het
investeringsprogramma, …
§2. Hiertoe ondersteunt ze de sociale woonorganisaties …. bij de realisatie
van woonprojecten en bij het kwaliteitsgerichte en kostprijsbewuste beheer
van hun woningpatrimonium, voor zover voormelde actoren in hun werking
rekening houden met de bijzondere doelstellingen van het woonbeleid,
vermeld in artikel 4. “
Toch blijkt er – zelfs in 2009 nog – onduidelijkheid te bestaan over de inhoud van
deze ondersteunende functie. Volgens sommigen beperkt deze formulering in de
VWC de rol van de VMSW tot ondersteuning bij de voorbereiding en uitvoering van
bouwprojecten en bij de financiering daarvan. De invulling die de VMSW hier
momenteel aan geeft, is echter ruimer. Over de ondersteuning die de VMSW kan
Comparatief kader 33

of moet bieden bij het toepassen van het sociaal huurbesluit is er dan echter wel
discussie (zie hierboven). We geven enkele andere voorbeelden die relevant zijn
voor het vervolg van dit onderzoek.
Ondersteuning tijdens het bouwproces
De ondersteuning die de VMSW biedt aan de SHM tijdens het proces van een
bouwproject kan worden toegelicht a.d.h.v. de stappen die in dergelijk dossier
worden doorlopen.
Wanneer een socialehuisvestingsmaatschappij de idee heeft voor een
bepaald project, laat ze eerst een voorlopig bouwplan ontwerpen door een
architect: voorontwerp. Het voorontwerp bevat o.a. de plannen van het
toekomstige bouwwerk, een toelichting en een ruwe kostenraming, getoetst
aan de simulatietabel.
Dat alles wordt voorgelegd aan de VMSW. Na eventuele bespreking en/of
wijziging wordt het voorontwerp gunstig geadviseerd en kan een
gedetailleerd uitvoeringsdossier opgemaakt worden: het definitief ontwerp
met bestek, meetstaat en gedetailleerde raming.
Wanneer het dossier technisch en administratief in orde is en er ook een
financiering is en de SHM eigenaar is van de gronden of panden, kan de
SHM de gunningsprocedure opstarten conform de wetgeving op de
overheidsopdrachten.
Conform diezelfde wetgeving formuleert de SHM een voorstel tot gunning
dat op de VMSW onderzocht wordt. Na gunstig advies van het
gunningsvoorstel door de VMSW, waarbij dan ook de financieringen
definitief worden vastgelegd, kan de SHM de werken bestellen.
De opbouw start. De SHM met haar ontwerper is verantwoordelijk voor de
correcte naleving van het contract door de aannemer. De VMSW verleent
hierbij een ondersteunende taak. Desgevallend noodzakelijke
contractwijzigingen worden ter bekrachtiging aan de VMSW voorgelegd.
Maandelijks worden betalingsopdrachten i.v.m. de vordering van de werken
door de SHM naar de VMSW gezonden. Deze worden nagezien en na
eventuele bijsturing, worden die betalingsopdrachten door de VMSW
uitgevoerd.
De voltooiing van de werken wordt tussen de bouwheer en de aannemer
bekrachtigd door de voorlopige oplevering. Dit is de inontvangstneming
van het gebouw, waarbij wordt vastgesteld dat de bouwwerken voltooid zijn
en waarbij de eindcontrole gebeurt of het gebouw volgens het contract, de
plannen en volgens de regels van de bouwkunst is opgetrokken.
Vanaf dat moment kunnen de woningen verhuurd of verkocht worden. De
eindafrekening van het project valt samen met de voorlopige oplevering.
Zowel bij de voorlopige oplevering als bij de eindafrekening kan de SHM
rekenen op de ondersteuning van de VMSW.
De definitieve oplevering vindt 1 jaar na de voorlopige oplevering plaats.
Vóór de eindoplevering moet de aannemer de gebreken herstellen die bij de
voorlopige oplevering werden vastgesteld of die nadien zichtbaar werden.
Voor betrokken woningen wordt een schema vooropgesteld met op een
tijdslijn de nodige onderhouds- en renovatiewerken met een te
verwachten kost eraan verbonden. Als de onderhouds- en renovatieplanning
opgevolgd en accuraat aangepast wordt, kan het patrimonium in goede staat
gehouden worden en kunnen zowel de huisvestingsmaatschappij als de
overheid een gedegen financiële planning opmaken. (VMSW, Jaarverslag
2006, p. 16)
Bovenstaande tekst geeft de toestand weer in de overgangsperiode van 1 juli 2006
tot 3 oktober 2008, dit is de datum van de inwerkingtreding van het toezichtbesluit
van 18.07.2008. Daarna is het verplichte overleg met de VMSW weggevallen. De
opeenvolgende stappen in de procedure bleven wel gelden, maar de tussenkomst
34 Hoofdstuk 2

van de VMSW is eerder facultatief dan verplicht. De toestand zal wellicht opnieuw
gedeeltelijk wijzigen bij de implementatie van het grond- en pandendecreet
In het kader van deze ondersteuning bij het bouwproces is ook de ‘ABC’ een
belangrijk instrument.
− De ‘A2001’ is een ‘Algemene handleiding’ voor opdrachtgevende besturen en
alle betrokkenen bij de realisatie van projecten. Ze biedt een praktische
ondersteuning tijdens het gehele bouwproces, voor zowel ontwerp-, gunnings-,
uitvoerings- tot eindewerkenfase en bevat daarvoor formulieren, typebrieven
en modelcontracten. Centraal staat de zorg voor de kwaliteit en
−
prijsbeheersing evenals de correcte toepassing van de wetgeving op
overheidsopdrachten.
De ‘B2001/2005’ is het ‘Bouwtechnisch standaardbestek’ sociale woningbouw,
met artikels gaande van ruwbouw, technieken, afwerking tot
omgevingsaanleg. Het biedt opdrachtgevers en ontwerpers een
werkinstrument bij het opstellen van een aanbestedingsdossier, gekaderd
binnen de wet op overheidsopdrachten. Het bevat materiaal- en
verwerkingsvoorschriften, verwijzingen naar referentienormen en
−
controlecriteria voor een gebruik op de werf.
De ‘C2001’ bevat ‘Concept- en Ontwerponderrichtingen’. Deze bieden een
introductie op de ontwerpproblematiek en kwaliteitsverwachtingen van sociale
woningbouw. Voor ontwerpers is dit een leidraad bij de opmaak van een
voorontwerp en de uitwerking van een definitief ontwerp aan de hand van
schema’s, planvoorbeelden en foto’s. Daarnaast bevat de C2001 algemene
ontwerpcriteria, prijs- & oppervlaktenormen, prestatievoorschriften en
aanbevelingen inzake levenslang wonen en ecologisch & duurzaam bouwen.
We zien op dit vlak een wijziging t.o.v. het vroegere optreden door de VHM. Waar
de VHM in elk van de stappen van het bouwproces haar goedkeuring diende te
verlenen, is dit nu enkel nog het geval voor het voorontwerp (zie supra).
Onderhouds- en renovatieplanning
Op vraag van Minister Peeters startte de VMSW einde jaren ’90 een gedetailleerde
inventarisatie van de buitenkant van het sociale woningpatrimonium. Per
woninggroep werd een momentopname gemaakt van de onderhoudstoestand,
gebruik makend van een checklist met enquêterubrieken voor alle bouwelementen
aan de buitenkant. Op basis hiervan kon een rudimentaire inschatting worden
gemaakt van de te verwachten onderhoudskosten. Wanneer de woningen aan
totale renovatie toe leken, werden de kosten geraamd à rato van 80% van de prijs
van nieuwbouw.
Een aantal SHM’s hebben gebruik gemaakt van deze inventaris om een
onderhouds- en renovatieplanning op te stellen. Er werden daarbij erg
verschillende systemen gehanteerd. Andere SHM’s staan aan het begin van het
opstellen van een methodiek. In het kader van de ‘werkafspraken’ (zie verder),
maakte de VHM een overzicht van aspecten en benaderingen die bij dergelijke
planning gevolgd kunnen worden en van de implicaties hiervan voor de financiële
planning. De SHM’s werden er hiermee toe aangezet een eigen onderhouds- en
renovatieplanning te starten.
Financiële planning
Het instrument ‘financiële planning’ laat de SHM toe een meerjarenbegroting op te
maken die de evolutie weergeeft van de liquide middelen over een periode van 5
jaar. De planning maakt het mogelijk te simuleren wat de impact is van
investeringen in nieuwbouw en renovatie op de liquide middelen. Het is ook een
Comparatief kader 35

hulpmiddel bij het beoordelen van de alternatieven voor financiering van die
projecten, bv. in de afweging om al dan niet gebruik te maken van eigen middelen
of marktconforme lening als aanvullende financiering bij investeringsprojecten.
Onderlinge positionering en werkafspraken
In het kader van de ondersteuning zijn ook de ‘onderlinge positionering’ en de
‘werkafspraken’ van groot belang. Beide instrumenten worden hieronder meer in
detail toegelicht. Ze zijn een basis om in onderling overleg tussen de VMSW en de
SHM te bepalen voor welke aandachtspunten in de werking van de SHM
bijzondere ondersteuning van de VMSW nodig is. Vooral de evaluatie van de
werkafspraken tijdens een bijzondere zitting van de raad van bestuur van de SHM
blijkt daarvoor geschikt. In bepaalde gevallen (bijvoorbeeld wanneer de betrokken
SHM kampte met structurele financiële problemen) werd door (toen nog) de VHM
beslist een permanente begeleidingscommissie te installeren om de SHM
intensiever te begeleiden in het remediëren van de problemen (VHM, Jaarverslag
2005).
3.2.2.4 Overleg
Het spreekt voor zich dat de ondersteuning van de VMSW aan de SHM’s gepaard
gaat met uitgebreid overleg. Ook sommige reeds aangehaalde initiatieven van
informatie-uitwisseling kan men even goed benoemen als overleg. Een voorbeeld
hiervan is het ‘overlegplatform sociale diensten’ dat werd opgericht op initiatief van
(toen nog) de VHM en dat tot doel heeft de medewerkers van de SHM’s met elkaar
in contact te brengen die dagelijks instaan voor de sociale werking van de SHM’s.
Maar ook binnen het kader van de beleidsvoorbereiding in de sociale
huisvesting wordt veelvuldig overleg gepleegd. Het initiatief tot dit overleg kan
uitgaan van de minister, die actoren bijeenroept om adviezen te verlenen bij de
voorbereiding van beleidsbeslissingen12, van de belangenverenigingen, de VMSW
of andere. De SHM’s uit de huursector worden in dit overleg vertegenwoordigd
door de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH), de SHM’s uit
de koopsector door de VLEM. Via o.a. deelname aan werkgroepen, de publicatie
van een ledenblad, gestructureerd overleg met de VMSW en rechtstreeks overleg
met de minister trachten beide verenigingen te wegen op de beleidsvoorbereiding.
De mate waarin op lokaal niveau overlegd wordt over sociale huisvesting
(binnen de ruimere opdracht van de gemeenten om in te staan voor de regie van
het woonbeleid), verschilt sterk tussen gemeenten. De Vlaamse overheid wenst de
verdere uitbouw van dit overleg te stimuleren. In het kader van BBB werd aan het
Agentschap Wonen – Vlaanderen de opdracht gegeven de gemeenten te
ondersteunen hierbij. Dit gebeurt o.a. via informatie, vorming, het ter beschikking
stellen van gegevens. Via een besluit van de Vlaamse regering van 21 september
2007 werd een subsidie ter beschikking gesteld voor projecten die onder meer tot
doel hebben een gemeentelijke beleidsvisie op vlak van wonen te ontwikkelen en
het lokaal woonoverleg te organiseren.
Met de invoering van het grond- en pandenbeleid in het voorjaar van 2009
werden de gemeenten veel actiever betrokken bij het sociaal woonbeleid.
Gemeenten met een ontoereikend aanbod aan sociale woningen kregen een
‘bindend sociaal objectief’ opgelegd en kunnen een eigen ‘sociaal objectief’
bepalend. Daarnaast kunnen gemeenten ook een ‘reglement sociaal wonen’
opstellen voor het verlenen van bouw- en verkavelingsvergunningen, wat de
mogelijkheid biedt om bv. ruimtelijk de differentiëren binnen de gemeente of
12 Zo werden bijvoorbeeld in 2007 enkele vergaderingen gehouden naar aanleiding van het
wijzigen van het sociaal huurbesluit. Naast de SHM’s waren op dit overleg ook andere
betrokken partijen uitgenodigd, zoals organisaties die sociale huurders vertegenwoordigen,
verenigingen waar armen het woord nemen en het Vlaams Overleg Bewonersbelangen.
36 Hoofdstuk 2

afwijkingsmogelijkheden te voorzien. Verder hebben de gemeenten ook een rol
gekregen bij de voorbereiding van het uitvoeringsprogramma voor sociale
woningbouw. Dit zal rekening houden met de resultaten van het lokaal overleg.
De laatste jaren zijn ook verdere stappen gezet in het betrekken van bewoners
bij de sociale huisvesting. Binnen diverse sociale woonwijken zijn lokale
bewonersgroepen actief. In 2005 werd de Vereniging Inwoners van Sociale
Woningen (VIVAS) opgericht om de vertegenwoordigers van lokale groepen op
Vlaams niveau samen te brengen. Het Vlaams beleid steunt deze evolutie naar
meer bewonersparticipatie. In de VWC werd de participatie van bewonersgroepen
opgenomen als één van de mogelijke maatregelen om de doelstellingen van het
woonbeleid te realiseren en in het nieuwe sociale huurbesluit wordt de structurele
inbedding van bewonersparticipatie in de werking van de verhuurder benoemd als
één van de mogelijke maatregelen om aan leefbaarheid te werken. De vzw
Samenlevingsopbouw kreeg de opdracht om bewonersparticipatie in de sociale
huisvesting te begeleiden en te ondersteunen.
Het beleidsvoorbereidend overleg is sedert juli 2007 ook geformaliseerd
binnen de Vlaamse Woonraad, die de functie vervult van ‘strategische adviesraad’
voor het beleidsdomein wonen. De Vlaamse Woonraad is samengesteld uit 20
leden, waarvan 5 onafhankelijke deskundigen, 12 vertegenwoordigers van het
maatschappelijk middenveld en 3 vertegenwoordigers van de provincies en
gemeenten. Bij de vertegenwoordigers van het middenveld hebben ook VVH en
VLEM een afgevaardigde. De Woonraad kan uit eigen beweging beleidsadviezen
uitbrengen. Voor voorontwerpen van decreet of ontwerpen van reglementen of
besluiten van strategisch belang is de Vlaamse regering verplicht advies te vragen.
3.2.2.5 Prestatiemeting en benchmarking
De onderlinge positionering is een door internettechnologie ondersteund systeem
van de VMSW dat online managementinformatie levert voor zowel de VMSW als
de SHM’s. Het werd opgestart in 2002 met een relatief beperkte inhoud aan
gegevens. Hiermee wenste de VHM duidelijk te maken aan de SHM’s hoe dit
instrument bruikbaar zou zijn, en alzo een draagvlak te creëren voor latere
uitbreidingen. Het uitwerken van het instrument kaderde in de evolutie waarbij de
bedoeling van de VHM was om minder bevoogdend te gaan optreden en de SHM’s
mogelijkheden te bieden voor zelfsturing en verantwoordelijke autonomie. Sedert
2007 wordt het systeem niet meer ajour gehouden.
Bij het opzetten van het systeem werden volgende doelstellingen
vooropgesteld:
− het aanbieden van objectieve informatie aan de SHM’s om hun werking te
vergelijken met zustermaatschappijen;
− het aanbieden van managementsinformatie aan de VHM en het beleid;
− het op termijn beschikbaar maken van informatie over de sector van de sociale
huisvesting;
− het bieden van een basis om tot werkafspraken te komen tussen de VHM
(VMSW) en de SHM.
De methodiek werd bepaald en uitgewerkt door een werkgroep met daarin
vertegenwoordigers van SHM’s en VHM-ambtenaren. De werkgroep bepaalde
welke criteria werden opgenomen en hoe deze precies gedefinieerd werden. Er
werd geopteerd voor een opdeling van SHM’s in peer groups. De peer group
bestaat uit een aantal SHM’s met gelijkaardige kenmerken qua grootte van het
patrimonium, qua aard van het werkgebied of qua activiteitensector. De gegevens
zijn niet identificeerbaar. Alleen de SHM zelf kan de eigen gegevens raadplegen.
Volgende variabelen zijn momenteel in het instrument opgenomen:
− aantal winkels;
− huurachterstallen in absolute bedragen;
− huurachterstand per verhuurde woongelegenheid;
Comparatief kader 37

− grondreserves (aansnijdbare en niet-aansnijdbare);
− andere grondreservers;
− grondreserves in woongebieden;
− grondreserves in woonuitbreidingsgebieden;
− toestand rekening-courant;
− aantal sociaal verhuurde eengezinswoningen;
− omzet, op basis van boekhouding;
− andere bedrijfsopbrengsten;
− netto-aanschaffingswaarde patrimonium bij begin boekjaar;
− aanschaffingswaarde investeringen in terreinen en gebouwen per jaar;
− totaal investeringen in onderhoud en herstel;
− verhouding onderhoud en investering t.o.v. de aanschaffingswaarde (%);
− onderhoud in absolute bedragen;
− kantoor- en administratiekosten;
− aantal sociaal verhuurde appartementen;
− verzekeringskosten;
− verzekeringskosten per woning;
− beheerskosten;
− personeelskosten in absolute bedragen;
− aantal particulier woningen bewoond door huurder;
− aantal woongebouwen van voor 1946;
− aantal gezinnen in het werkgebied;
− aantal particuliere woningen bewoond door eigenaar;
− resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening;
− aantal woongelegenheden verhuurd buiten het sociaal huurstelsel;
− zelffinancieringsgraad;
− current ratio;
− schuldgraad (schuld t.o.v. het eigen vermogen);
− graad van financiële onafhankelijkheid (%);
− cash flow uit gewone bedrijfsuitoefening (excl. Uitzonderlijke en
belastingsverrichtingen);
− lange termijn schuldgraad;
− lange termijn graad van financiële onafhankelijkheid (%);
− Acid test (liquiditeit in enge zin);
− Netto-bedrijfskapitaal;
− leegstand door renovatie;
− frictieleegstand;
− bezit woongelegenheden;
− verkochte huurwoningen;
− inkomenscoëfficiënt.
Met enkele uitzonderingen zijn de meeste gegevens beschikbaar sedert 1996 of
1997, zodat de evolutie zichtbaar wordt. De resultaten worden weergegeven in
grafieken waarop ook dezelfde gegevens voor de peer group en voor alle SHM’s
zijn opgenomen. De rapportering gebeurt in volgorde zoals in de lijst. Er is geen
rubricering gehanteerd. De indicatoren zijn ook niet opgesteld vanuit een bepaald
model. De meeste indicatoren zijn van financiële aard of betreffen het aantal
woningen in het patrimonium.
3.2.2.6 Convenanten
In de oorspronkelijke versie van de VWC (decreet 15 juli 1997) stond het
voornemen om beheersovereenkomsten een centrale plaats te geven in de
organisatie van de sociale huisvesting. Enerzijds zou een beheersovereenkomst
worden afgesloten tussen de Vlaamse regering en de VHM waarin de werking, de
uitvoering van de opdrachten, de financiering van de sociale huisvesting nader
werden omschreven. Tevens was het de bedoeling in de beheersovereenkomst
regels te bepalen voor het onderling overleg tussen de VHM en de SHM’s, de te
38 Hoofdstuk 2

ereiken resultaten te bepalen, de evaluatiecriteria en de maatregelen en sancties
bij niet-naleving van de overeengekomen verplichtingen en verbintenissen.
Anderzijds was het de bedoeling dat SHM’s beheersovereenkomsten konden
afsluiten met de VHM waarin op hun beurt de werking, uitvoering van de
opdrachten en financiering zouden geregeld worden. Deze
beheersovereenkomsten dienden rekening te houden met het Vlaamse woonbeleid
en het woonbeleid van de gemeenten die tot het werkgebied van de SHM horen.
De overeenkomsten zouden slechts kunnen afgesloten worden na raadpleging van
de gemeenten en OCMW’s en de andere SHM’s actief in hetzelfde werkgebied.
Verder bepaalde de VWC dat de VHM een type-beheersovereenkomst zou
voorstellen en ter goedkeuring voorleggen aan de Vlaamse regering. Deze typeovereenkomst
diende minimale resultaatsverbintenissen te bevatten, de
evaluatiecriteria en de maatregelen en sancties bij niet-naleving. Deze
beheersovereenkomsten hebben geen ingang gevonden.
In de huidige versie van de VWC vinden we nog steeds de mogelijkheid voor
SHM’s om ‘overeenkomsten’ (merk op dat de term wijzigde) af te sluiten met de
VMSW waarin de uitvoering van hun opdracht en de financiering geregeld wordt.
De verwachtingen ten aanzien van de overeenkomsten zijn echter minder duidelijk
gesteld. Er is geen sprake meer van type-beheersovereenkomsten goedgekeurd
door de Vlaamse regering. Nog steeds dient de overeenkomst rekening te houden
met het Vlaamse woonbeleid en het beleid van de gemeenten in het werkgebied.
Nieuw is dat in het bijzonder wordt verwezen naar de resultaten van het
woonoverleg vermeld in artikel 28.
Ook de ‘werkafspraken tussen de VMSW en de SHM’s zijn overeenkomsten.
Onderwerp van deze afspraken zijn items zoals financiën, onderhoud, renovatie en
herstel en nieuwbouw planmatig uitgewerkt over een periode van verschillende
jaren. In de werkafspraken engageren de SHM’s zich tot inspanningen op die
vlakken waar zij zwakker presteren dan gelijkaardige SHM’s, waar tegenover ook
engagementen staan van de VMSW w.b. ondersteuning en dossieropvolging. Het
instrument ‘onderlinge positionering’ biedt het vertrekpunt. In de werkafspraken
kregen de SHM’s voorheen ook de kans om opname van projecten op het
investeringsprogramma (IP) te regelen via ‘financiële enveloppes’. Dit houdt in dat
de SHM op basis van een voorgelegde planning een toezegging krijgt voor een
investeringsbudget en niet voor concrete projecten. Eventueel vastgelopen
projecten konden de SHM’s dan zelf (mits overleg met de VMSW) vervangen door
andere. Met de nieuwe wijze van programmering is deze functie van de
werkafspraken weggevallen.
De raden van bestuur van de maatschappijen zijn bij de onderhandelingen
over – en de jaarlijkse evaluatie van - de werkafspraken nauw betrokken. De
jaarlijkse evaluatie van de werkafspraken kan gezien worden als een soort
reflectiemoment dat stof moet opleveren voor een optimale werking van beide
contractanten (VMSW, Jaarverslag 2006). In juni 2007 hadden 40 van de 111
SHM’s in Vlaanderen zo’n werkafspraak gesloten13.
3.3 Toezicht
In hoofdstuk 1 definieerden we ‘toezicht’ als ‘het verzamelen van informatie over
de vraag of een handeling of zaak voldoet aan de daaraan gestelde eisen en het
zich daarna vormen van een oordeel daarover’14.
Het toezicht zoals het hier gedefinieerd is, behoorde tot 1 juli 2006 tot de
verantwoordelijkheid van de VHM-commissarissen (ook genoemd
‘eerstelijnstoezicht’) en van de cel ‘Inspecties’ van de VHM (ook genoemd
13 ‘Werkafspraken houden je op koers’, Woonwoord, juni 2007, p. 18-19.
14 Sancties worden soms ook tot toezicht gerekend, maar deze hebben we volgens de definities
in hoofdstuk 1 ondergebracht bij sturing.
Comparatief kader 39

‘tweedelijnstoezicht’). Daarnaast was toezicht verweven met diverse andere taken
van de VHM. De VHM-commissarissen woonden met raadgevende stem de
vergaderingen van de beheers- en controleorganen bij. Zij konden beroep instellen
bij de VHM tegen elke beslissing die zij strijdig achtten met de wet, met de statuten
of met het algemeen belang. Het was dan de Raad van Bestuur van de VHM die
definitief besliste. Met dit beroepsrecht werd in de praktijk spaarzaam omgegaan
(Rombaut, 2003). Ten slotte hadden de commissarissen ook de opdracht om
jaarlijks verslag uit te brengen bij de VHM over de werking van de SHM.
De inspecties van de VHM hadden tot doel (Rombaut, 2003):
− de naleving van de reglementering en de uitvoering van beleidsbeslissingen
na te gaan;
− te onderzoeken of de (financiële) middelen efficiënt werden ingezet,
− de effectiviteit van de bedrijfsprocessen na te gaan;
− de correctheid van de door de SHM’s naar de VHM gestuurde informatie te
controleren.
Het betrof hier dus zowel een controle van de wettelijkheid als van de prestaties, al
werd w.b. prestaties enkel het intern functioneren beoordeeld. De controles werden
uitgevoerd volgens een systematische methodiek, gebruik makend van checklisten
en steekproefsgewijze controle van documenten en dossiers. De frequentie van de
inspectiebezoeken was één keer om de vier jaar. De frequentie hing verder af van
de resultaten van vorige controles, van bevindingen van VHM-ambtenaren of de
VHM-commissaris of van klachten of vragen van externen (Rombaut, 2003).
Vanaf 1 juli 2006 is het toezicht op de sociale huisvesting toegewezen aan het
Agentschap Inspectie RWO. Artikel 2 van het oprichtingsbesluit van het
agentschap Inspectie RWO stelt dat dit agentschap o.a. als missie heeft:
‘erover te waken dat de externe actoren in het beleidsdomein Ruimtelijke
Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed handelen conform de
wetgeving en de beginselen van behoorlijk bestuur, door een georganiseerd
toezicht op hun werking en activiteiten’ (Besluit Vlaamse Regering, 10
november 2005, art. 2, 2°).
De taken van het agentschap situeren zich volgens dit oprichtingsbesluit op vlak
van handhaving, toezicht op de sociale woonorganisaties en de sociale
kredietvennootschappen, controle op de aanwending van subsidies, toelagen,
premies en tegemoetkomingen. Handhaving houdt daarbij ook in sanctionerend op
te treden waar nodig.
Een aantal aspecten van dit toezicht zijn geregeld in de VWC, het
oprichtingsbesluit van het agentschap, het sociaal huurbesluit en het
overdrachtenbesluit. De concretisering van de toezichtsprocedure is opgenomen in
het ‘Toezichtsbesluit’ (BVR 18 juli 2008).
Volgens het oprichtingsbesluit heeft het agentschap als missie:
− 1° de nodige handhavingsmaatregelen te treffen met het oog op preventie,
effectieve bestraffing en tijdig herstel van wanbedrijven of overtredingen;
− 2° erover te waken dat de externe actoren handelen conform de wetgeving en
de beginselen van behoorlijk bestuur;
− 3° er over te waken dat subsidies, toelagen, premies of tegemoetkomingen
worden aangewend voor de doeleinden waarvoor ze worden bestemd.
Dit komt onder meer tot uiting in volgende taken:
− toezicht op de sociale woonorganisaties en sancties;
− controle op aanwending van subsidies, toelagen, premies of
tegemoetkomingen;
− controle op toewijzing van woningen
40 Hoofdstuk 2

Deze controle is dus zowel een controle op het volgen van de wettelijke regels als
op behoorlijk bestuur van de SHM’s. De wettelijkheidscontrole is het best
uitgewerkt. Voor het toezicht op behoorlijk bestuur zijn er geen nader uitgewerkte
regels.
Op basis van artikel 29 van de VWC zou toezicht echter ook ruimer kunnen
worden geïnterpreteerd. Dit artikel stelt immers als volgt:
‘Art. 29. De Vlaamse regering waakt er over dat:
1° de verrichtingen van de sociale woonorganisaties worden gecoördineerd
met en geïntegreerd in het Vlaamse en gemeentelijke woonbeleid;
2° de sociale woonorganisaties in hun werking rekening houden met de
bijzondere doelstellingen van het woonbeleid, vermeld in artikel 4, en
samenwerken, zowel onderling als met andere instanties die lokaal actief
zijn inzake wonen;
3° de uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid wordt gevolgd;
4° de sociale woonorganisaties hun opdrachten uitvoeren.
Op dit ogenblik is er echter geen algemeen normatief kader dat toelaat te
beoordelen in welke mate de SHM’s de opdrachten die hun zijn toevertrouwd door
de Vlaamse overheid ook effectief uitvoeren. Wat betreft investeringen is dergelijk
normatief kader er wel gekomen met de nieuwe wijze van programmeren.
4. Verschuivingen in de relatie tussen de Vlaamse
overheid en de SHM’s
4.1 Hiërarchisch model versus netwerkmodel
Bovenstaand overzicht toont hoe de Vlaamse overheid via verschillende
instrumenten nastreeft een invloed uit te oefenen op de sociale huisvesting, dit met
het oog op het realiseren van het recht op wonen, waarvoor zij de uiteindelijke
verantwoordelijkheid draagt.
Uit de beschrijving blijkt dat de Vlaamse sociale huisvesting traditioneel veel
kenmerken vertoonde van een hiërarchisch model. De SHM’s werden beschouwd
als organisaties die het beleid van de centrale overheid uitvoeren. De relatie
tussen overheid en SHM’s was vastgelegd in tal van regels. Het eenzijdig sturen
en beheersen op basis van dwingende voorschriften overheerste. Vanaf het
ogenblik dat de Vlaamse overheid de verantwoordelijkheid heeft gekregen over het
beleidsdomein zien we echter een evolutie waarbij enerzijds aan de SHM’s meer
autonomie en verantwoordelijkheid werd toegekend en anderzijds ook meer en
meer actoren bij het beleid werden betrokken.
Met BBB werd in de VWC (artikel 40) opgenomen dat de SHM’s autonome
vennootschappen zijn die verantwoordelijk zijn voor het behoorlijk uitvoeren van de
taken die hen zijn opgedragen. Over vele zaken waarvoor SHM’s voorheen een
goedkeuring van de VHM nodig hadden, kunnen ze nu zelf beslissen. Toch blijft de
ruimte voor autonomie nog steeds beperkt door het keurslijf van de regelgeving
waarbinnen de SHM’s hun taken uitvoeren. Deze wetgeving is bovendien tijdens
de laatste jaren nog meer gedetailleerd. Zo bevat het laatste sociaal huurbesluit
van 2007 op een heel aantal punten meer details dan het voorgaande besluit van
2000. Zo bijvoorbeeld hadden de SHM’s voorheen nog een beperkte autonomie bij
het bepalen van een huurprijs, maar zal vanaf 2012 de huurprijs volledig op
Vlaams niveau worden bepaald. Tegelijkertijd met een toegenomen autonomie op
sommige vlakken, hebben we dus op andere vlakken de autonomie zien afnemen.
Wel een duidelijke evolutie is dat de gemeenten meer en meer betrokken
worden bij en instrumenten krijgen voor het voeren van een lokaal sociaal
woonbeleid. Reeds in 1997 kende de VWC aan de gemeenten de rol toe als
Comparatief kader 41

egisseur van het lokale woonbeleid. De mate waarin gemeenten de regierol
opnemen, verschilt heel erg tussen gemeenten (Tratsaert, 2009). Eén van de
redenen daarvoor is waarschijnlijk – naast het gebrek aan draagkracht dat zeker in
veel kleine gemeenten meespeelt – dat de gemeenten ook niet over zoveel
instrumenten beschikten om een eigen sociaal woonbeleid te voeren. De invloed
die gemeenten kunnen doen gelden in de sociale huisvesting verliep tot nu vooral
via hun aandeelhouderschap in de SHM’s. Via deze weg kunnen ze op het sociale
woonbeleid blijven wegen, evenwel slechts voor zover de SHM zelf beslissingen
kan nemen.
Maar daarnaast hebben de gemeenten recent toch een aantal bijkomende
mogelijkheden gekregen om meer direct tussen te komen in het lokale sociaal
woonbeleid. Zo maakt het sociaal huurbesluit van 2007 en het overdrachtenbesluit
van 2006 lokaal maatwerk mogelijk in het toewijzingsbeleid van sociale
huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels. Lokale
toewijzingsreglementen voor sociale huurwoningen kunnen tot stand komen mits
uitgebreid lokaal woonoverleg. De gemeente wordt hiermee aangespoord ook haar
eigen beleidsnetwerken voor wonen te organiseren. Voor de ondersteuning bij het
voeren van dat overleg kunnen de gemeenten sinds 1 juli 2006 terecht bij het
Agentschap Wonen Vlaanderen. De subsidieregeling voor projecten ter
ondersteuning van het lokaal woonbeleid heeft tot doel impulsen te geven aan
gemeentelijk of intergemeentelijk woonoverleg. Met het grond- en pandendecreet
en de nieuwe wijze van het programmeren van investeringen zijn de gemeenten nu
ook nauwer betrokken bij het plannen van projecten en het bepalen van
doelstellingen.
Naast de gemeenten worden ook andere actoren betrokken bij het sociale
woonbeleid, zoals de organisaties die de SHM’s vertegenwoordigen; de
bewonersgroepen, de verenigingen waar armen het woord nemen. Op Vlaams
niveau biedt de Vlaamse Woonraad, die werd geïnstalleerd in 2007, hiervoor een
formeel kader.
4.2 Welke sturingsmodellen?
In hoofdstuk 1 lichtten we het verschil toe tussen het communicatieve model, het
economische model en het juridische model, die elk stimulerende en repressieve
varianten kennen. Volgens Van der Doelen (1993) bestaat de uitdaging er in een
optimale instrumentenmix te ontwikkelen, waarbij stimulerende en repressieve
beleidsinstrumenten evenwichtig worden gecombineerd.
Kijken we naar het instrumentarium zoals het boven beschreven is, dan blijkt
in de context van de Vlaamse sociale huisvesting vooral het juridische model te
overheersen, maar ook het communicatieve model geleidelijk aan meer ingang te
vinden. Opvallend is wel dat in de Vlaamse sociale huisvesting – zelfs als we een
heel stuk teruggaan in de geschiedenis - vooral stimulerende varianten zichtbaar
zijn en relatief weinig repressieve varianten. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het gebrekkig
arsenaal aan sancties dat (tot voor kort) beschikbaar was om in te grijpen indien
SHM’s zich niet aan de voorschriften houden en het uiterst voorzichtig omgaan met
dwangvoogdij of verplichte fusie. Ook het intrekken van erkenning is (voor zover
ons bekend) nooit toegepast. Met de operatie BBB werd iets meer evenwicht
gebracht tussen stimulerende en repressieve varianten, door de toezichthouders
instrumenten te geven om te sanctioneren.
4.3 Eerste generatie versus tweede generatie
sturingsinstrumenten
De eerste generatie sturingsinstrumenten vervullen in de Vlaamse sociale
huisvesting nog steeds een belangrijke rol. Dit blijkt uit het omvangrijk pakket aan
regelgeving dat nog steeds bestaat en zelfs is uitgebreid. Vooral met het grond- en
pandendecreet werd een heel pak nieuwe regelgeving bij gecreëerd. Maar ook een
42 Hoofdstuk 2

aantal sturingsinstrumenten die we benoemen als tweede generatie zijn aan regels
gebonden, waardoor ze in feite nog een zekere vorm van regulering betekenen. Dit
is bijvoorbeeld het geval bij de opmaak van het UP. Een dossier wordt maar
opgenomen op het UP (d.w.z. komt in aanmerking voor subsidiëring) als de VMSW
heeft geoordeeld dat het dossier voldoet aan de technische normen van de ABC.
Wat betreft de erkenningscriteria is er voorlopig nog niets gewijzigd.
Wel afgebouwd is het aantal handelingen waarvoor SHM’s een machtiging of
goedkeuring dienen te verkrijgen. Dit was reeds het geval met het ‘toezichtsbesluit’
van 8 juni 1999, dat het aantal handelingen van SHM’s dat nog onderworpen was
aan machtiging en goedkeuring drastisch terugschroefde. Via de wetgeving die
gepaard ging met de operatie BBB werden uiteindelijk alle procedures van
verplichte machtiging en goedkeuring door de VHM (VMSW) geschrapt.
Samenvattend menen we dat kan gesteld worden dat de evolutie wat betreft
de eerste generatie sturingsinstrumenten niet heel duidelijk is: er zijn zowel
tekenen van verminderd als van toegenomen belang. Wel duidelijk is dat meerdere
tweede generatie sturingsinstrumenten in opgang zijn. Zo zien we bijvoorbeeld
veel meer inspanningen voor het opvragen en doen doorstromen van informatie.
Ook zien we een structurele verankering van het overleg in de regelgeving (zie ook
4.1).
Wat betreft ondersteuning is de situatie volgens ons momenteel onduidelijk. In
het verleden vervulde de VHM (naast haar andere taken) een ondersteunende rol
t.a.v. de SHM’s. De huisvestingsmaatschappijen werden bijgestaan bij het
ontwikkelen van projecten en bij de interpretatie van de wetgeving en het
toepassen van de reglementering. Deze ondersteunende rol was verweven met
een controlerende functie. In het kader van BBB werden beide functies uitgesplitst.
De VMSW kon zich daarmee toeleggen op haar ondersteunende functie, wat blijkt
uit haar missie ‘sociaal wonen mogelijk maken’. In de VWC werd de taak van de
VMSW op dit punt verwoord als ‘ondersteuning bij de realisatie van woonprojecten
en bij het kwaliteitsgerichte en kostprijsbewuste beheer van hun
woningpatrimonium’. We stellen vast dat er onenigheid bestaat over de inhoud van
deze ondersteuning. Waar sommigen menen dat deze ondersteuning beperkt moet
blijven tot projectondersteuning en financiering van projecten, menen anderen dat
een ruimere invulling mogelijk is. Zo heeft de VMSW bijvoorbeeld momenteel nog
een ondersteunende functie in het kader van de financiële planning door SHM’s en
bij de onderhouds- en renovatieplanning. Ook de instrumenten ‘onderlinge
positionering’ en ‘werkafspraken’ kan men beschouwen als vormen van
ondersteuning. Als deze vormen van ondersteuning zouden worden afgebouwd
omdat ze decretaal niet tot de bevoegdheid van de VMSW behoren, betekent dit
een stap terug in het ontwikkelen en in gebruik nemen van tweede generatie
sturingsinstrumenten. Tenzij ze door een andere instantie worden overgenomen;
Het vastleggen van wederzijdse afspraken in formele verbintenissen, wat een
typische tweede generatie sturingsinstrument is, vinden we nog niet terug in de
Vlaamse sociale huisvesting. Zoals reeds aangegeven is het voornemen van 1997
om tot beheersovereenkomsten te komen niet ten uitvoer gebracht. De
‘werkafspraken’ die de VMSW opmaakt met SHM’s zijn wel dergelijke
overeenkomsten, maar deze kaderen eerder in een ondersteuningsfunctie en zijn
vrijwillig af te sluiten.
4.4 Extern toezicht versus intern toezicht
Met de operatie BBB was het duidelijk de bedoeling te evolueren naar meer
autonome SHM’s. De verantwoordelijkheid die op de schouders van de SHM’s
gelegd wordt, blijkt o.a. uit het toevoegen van twee nieuwe criteria om erkend te
worden als SHM, met name de aanstelling van een commissaris die belast wordt is
met de controles zoals voorzien in het Wetboek van Vennootschappen en het
bestaan van een behoorlijk werkend systeem van interne controle. Omdat toezicht
bij de VHM sterk verweven was met andere taken en tot de opdracht van meerdere
Comparatief kader 43

cellen behoorde, is het moeilijk om uit te maken of dit ook gepaard ging met een
afbouw van het extern toezicht.
4.5 Toezicht op de wettelijkheid versus toezicht op prestaties
Toezicht op de SHM’s is in het verleden steeds sterk ingevuld geweest als controle
op het naleven van de reglementering en op aspecten van intern beheer. Naast de
wettelijke regelingen hanteerde de VHM hiervoor een eigen normatief kader15.
Van toezicht op de maatschappelijke prestaties van de SHM’s was nauwelijks
sprake. Een aanzet hiertoe werd wel gegeven einde jaren ’90, toen in het kader
van de voorbereiding van beheersovereenkomsten ook voorstellen op tafel
kwamen voor performantiemeting. Omdat de beheersovereenkomsten uiteindelijk
geen ingang vonden, werd ook afgezien van het voornemen om prestaties van
SHM’s te meten. Dat de nood aan een zekere vorm van prestatiemeting zich toch
liet voelen, blijkt uit het initiatief van de VMSW om een instrument voor ‘onderlinge
positionering’ uit te werken en uit het draagvlak dat dit instrument inmiddels kreeg
binnen de sector. Een aantal SHM’s maken hiervan nu gebruik als instrument voor
zelfsturing.
Dit instrument blijft voorlopig echter enkel een instrument voor ondersteuning
op initiatief van de VSMW en met spontane medewerking van de SHM’s. De erin
opgenomen indicatoren zijn ook niet gebaseerd op een normatief kader dat
rechtstreeks afgeleid is uit de opdrachten die de SHM’s hebben bij de uitvoering
van het woonbeleid (de VWC) en dat op niveau van de Vlaamse overheid is
vastgelegd.
5. Besluit
In dit institutioneel overzicht hebben we een beeld geschetst van de relatie tussen
de Vlaamse overheid en de SHM’s en van de evoluties die zich daarin hebben
afgespeeld. We stelden daarbij vast dat de Vlaamse sociale huisvesting nog
steeds in belangrijke mate georganiseerd is volgens het hiërarchisch model, maar
geleidelijk aan meer kenmerken begint te vertonen van een netwerkmodel. Dit is
een positieve evolutie. Een netwerkmodel blijkt er namelijk beter in te slagen
antwoorden te vinden op problemen die zich stellen in een complexe
maatschappelijke realiteit. Wanneer meerdere niveaus en meerdere actoren
worden betrokken, is het mogelijk oplossingen uit te werken op maat van complexe
vraagstellingen.
In een netwerkmodel worden ook andere sturingsinstrumenten gebruikt dan in
een hiërarchisch model. In de huidige Vlaamse sociale huisvesting vinden we nog
een brede toepassing van eerste generatie sturingsinstrumenten. Dit vindt zijn
oorsprong in de bekommernis van de Vlaamse overheid voor een doelmatige
besteding van overheidsmiddelen. In hoofdstuk 1 wezen we echter ook op de
beperkingen verbonden aan deze sturingsintrumenten. Zoveel regelgeving kan
contraproductief werken. Het vereist tijd van de SHM’s om alle regels te kennen en
te beheersen en van de toezichthoudende overheid om de toepassing te
controleren. Een teveel aan regelgeving kan ook vernieuwende initiatieven
afremmen. Het afbouwen van deze regelgeving is echter maar verantwoord in de
mate dat de SHM’s voldoende sterk zijn om hun eigen werking goed te kunnen
sturen en intern te controleren en ook daadwerkelijk hun verantwoordelijkheid
nemen. Het is niet duidelijk in welke mate dit voor alle Vlaamse SHM’s het geval is.
Sedert de VWC (1997) zagen we nieuwe tweede generatie sturingsinstrumenten in
de sociale huisvesting ontstaan en zich verder ontwikkelen. Indien het de
bedoeling zou zijn de regelgeving af te bouwen, dan zal krachtiger moeten worden
15 Dit normatieve kader kwam wel tot stand in overleg met de Vlaamse overheid.
44 Hoofdstuk 2

ingezet op deze tweede generatie sturingsinstrumenten. Een mogelijke strikte
definitie van de ondersteunende rol van de VMSW (die beperkt zou blijven tot
ondersteuning tijdens het bouwproces) zou op dit vlak een stap achteruit zijn, tenzij
een andere instantie die ondersteunende taak zou overnemen.
Tegenover een uitgebreid gamma aan reglementering en controle daarop
steekt af dat de prestaties die de Vlaamse overheid van de SHM’s verwacht,
slechts heel beperkt omschreven zijn en dat het toezicht daarop weinig of niet is
uitgebouwd. Indien dergelijk toezicht op prestaties zou bestaan, zou dit het
mogelijk maken de reglementering te vereenvoudigen en daarmee ook de
inspanningen w.b. het toezicht in omvang te beperken. M.a.w. zou dit een evolutie
betekenen van een controle van processen naar een controle op resultaten. Op dit
ogenblik ontbreekt echter een beoordelingskader dat duidelijk maakt wat van de
SHM’s aan resultaten verwacht wordt. Dergelijk beoordelingskader zou kunnen
vertaald worden in meetsystemen, dat toelaat de resultaten van SHM’s te meten.
Comparatief kader 45

Hoofdstuk 3. Comparatief kader
Inleiding
In het eerste hoofdstuk beschreven we hoe de overheid zelfstandige organisaties
kan sturen, welke instrumenten zij daarbij kan gebruiken en welke evoluties daarin
zichtbaar worden. We pasten dit concreet toe op de situatie van de Vlaamse
sociale huisvesting en trokken hieruit al een aantal besluiten voor verbetering van
de Vlaamse situatie. In dit hoofdstuk trachten we ons blikveld verder te verruimen
door enkele andere modellen die gebruikt worden in de sociale huisvesting te
beschrijven, te vergelijken met het Vlaamse systeem en hier lessen uit te trekken
voor de huidige Vlaamse situatie.
De keuze is gevallen op Nederland, Engeland en het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest. Het kleine aantal casussen is klein maar divers. Het Engelse systeem is
een sterk hiërarchisch systeem, dat vergaande gelijkenissen vertoont met het
Vlaamse systeem. Er is evenzeer sprake van zelfstandige organisaties die voor het
realiseren van sociale huisvesting aanspraak kunnen maken op subsidies en van
daaruit ook sterk gestuurd en gecontroleerd worden. In Nederland daarentegen
worden de huisvestingsorganisaties niet meer gesubsidieerd door de overheid en
is er vanuit de centrale overheid een relatief beperkte sturing. Aansturing gebeurt
er voornamelijk decentraal. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is interessant als
vergelijkingspunt omdat het dezelfde oorsprong heeft als het huidige Vlaamse
stelsel, maar toch getuigt van een eigen aanpak waarbij bovendien gebruik wordt
gemaakt van beheerscontracten en beoordeling van prestaties. Voor elk van deze
drie casussen is een beschrijving gemaakt, vertrekkend van het theoretische kader
in hoofdstuk 1. We beperken ons hier tot een beknopte beschrijving en gaan vooral
in op de vergelijking en de lessen hieruit voor de Vlaamse situatie.
1. Nederland
De Nederlandse sociale huursector omvat 35% van de woningvoorraad. Deze 2,4
miljoen woningen worden geëxploiteerd door 430 woningcorporaties. Dit zijn
private non-profit organisaties. Zij hebben op basis van de Woningwet de status
van “toegelaten instelling” gekregen en dienen zich te voegen naar de bepalingen
die zijn vastgelegd in het Besluit Sociale Huur Sector (BBSH).
Toezicht op woningcorporaties is de verantwoordelijkheid van de Minister van
Wonen, Wijken en Integratie (WWI). Het toezicht door de overheid richt zich
voornamelijk op de naleving van wet- en regelgeving. Het financiële toezicht is
ondergebracht bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting; een aan de overheid
gelieerd organisatie (een Zelfstandig Bestuursorgaan, ZBO). De nadruk op
financieel toezicht hangt samen met de bijzondere situatie dat de Nederlandse
sociale huisvestingssector is gebaseerd op de ‘revolving fund’ gedachte. De
overheid investeert zeer weinig nieuwe financiële middelen in de sociale
huursector, net omdat die financiële middelen al in de sector zitten in de vorm van
het eigen vermogen en de waarde van het woningpatrimonium. De overheid wil
door middel van toezicht voorkomen dat dit vermogen ‘weglekt’ door
taakverwaarlozing, oneigenlijke of onwettige activiteiten. Hiertoe beschikt de
overheid over een vrij uitgebreid gamma aan sanctiemogelijkheden, van een
vermanende brief, via een aanwijzing, boete, indeplaatsstelling of als ultiem middel
intrekking van de erkenning.
Toezicht en sturing op de prestaties van corporaties is op dit moment vrijwel niet
aanwezig en wordt nadrukkelijk overgelaten aan locale partijen waarvan de
47

gemeente de belangrijkste is. Lange tijd ontbraken de instrumenten om hier
invulling aan te geven, maar hierin komt langzaam verandering. Steeds meer
gemeenten sluiten prestatieafspraken met corporaties.
Bijzonder aan de Nederlandse sociale huursector is het belang dat wordt gehecht
aan zelfregulering en het interne toezicht door Raden van Commissarissen. Deze
Raad wordt gezien als de eerst aangewezen instantie om het functioneren van de
corporatie en de corporatiebestuurders te bewaken. Een door de corporatiesector
zelf ontwikkelde governancecode moet goed toezicht bevorderen. Daarnaast is
zelfregulering erg belangrijk.
Vrijwel de enige vorm van evaluatie van prestaties vindt plaats in de vorm van
periodieke visitaties. Ook dit is een vorm van zelfregulering. Sinds 2008 vinden
visitaties plaats op basis van een methodiek die door de corporatiesector in
overleg met bewonersvertegenwoordigers, gemeenten en maatschappelijke
partners is ontwikkeld. Corporaties die lid zijn van de koepelorganisatie Aedes zijn
verplicht om zich eenmaal in de vier jaar te laten visiteren.
Visitaties worden uitgevoerd onder verantwoordelijkheid van een stichting die de
visitatiemethodiek beheert en toeziet op de kwaliteit van de uitgevoerde visitaties.
Momenteel zijn 5 organisaties geaccrediteerd om visitaties uit te voeren. Visitaties
zijn op geen enkele wijze gekoppeld aan het toezicht door de overheid. Een
slechte beoordeling heeft vooralsnog geen sancties tot geval, behalve wellicht
imagoschade.
In 2011 komt er een nieuwe Woonautoriteit die alle vormen van overheidstoezicht
zal combineren. Naar verwachting zal het toezicht op corporaties hierdoor strakker
worden dan in het verleden.
Mogelijke lessen voor Vlaanderen:
- mogelijkheden van zelfregulering, zoals bijvoorbeeld de visitatiemethodiek
- ruimte geven aan sociale verhuurders om te opereren als maatschappelijke
ondernemers.
2. Engeland
In Engeland wordt de sociale huisvesting verzorgd door een breed spectrum aan
sociale huisvestingsorganisaties. De totale omvang van het sociaal
huurpatrimonium bedraagt circa 20% van de woningvoorraad (4 miljoen
woningen), waarvan ruwweg de helft in handen is van gemeentelijke
woningbedrijven (council housing) en de andere helft wordt geëxploiteerd door
private non-profit huisvestingsmaatschappijen (housing associations, afgekort
HA’s). In onze beschrijving van Engeland richten wij ons in het bijzonder op de
housing associations.
Housing associations (Has) presenteren zich vaak als bedrijven die sociale
huisvesting combineren met een professionele bedrijfvoering en een ‘business
ethos’ zoals gebruikelijk in de marktsector. HAs bewegen zich echter in een strak
gereguleerd en sterk hiërarchisch kader. Voor veel handelingen hebben zij
overheidstoestemming nodig, zoals voor fusies, grondtransacties en sommige
woningverkopen. Zij zijn in belangrijke mate afhankelijk van overheidsubsidies. De
overheid beschikt over veel sanctiemogelijkheden om de handelingen van HAs te
sturen, zoals het aanstellen van een externe bewindvoerder of het opstellen van
verbeterplannen. Slecht presterende HAs kan ook de toegang tot subsidies voor
de bouw van nieuwe woningen ontzegd worden, zij moeten dan verplicht
samenwerking met andere HAs om aan financiële middelen te komen.
48 Hoofdstuk 3

Sinds de jaren zestig van de vorige eeuw werd het toezicht op HAs uitgevoerd
door de Housing Corporation. Deze aan de nationale overheid gekoppelde
organisatie was ook verantwoordelijk voor het subsidiëren van nieuwe betaalbare
woningen. De bevoegdheden van de Housing Corporation vonden hun basis in de
Housing Act. Op basis hiervan werden een Regulatory Code opgesteld. Deze
Code is uitgewerkt in richtlijnen (guidances) en in gedetailleerde prestatie-eisen
(Key Lines of Enquiry, KLOEs) voor de dienstverlening aan huurders.
De KLOE’s vormden de basis voor periodieke openbare prestatieevaluaties; de
zogenoemde Housing Corporation Assessment (HCA). Deze HCA was deels
gebaseerd op de resultaten van inspecties die werden uitgevoerd door de Audit
Commission. De Audit Commission voerde haar inspecties uit op basis van een
risicoanalyse. Grote Has en organisaties met een negatieve HCA-evaluatie
werden nauwlettender gevolgd.
In 2008 is de toezichtsstructuur in de Engelse sociale huursector aanzienlijk
gewijzigd. De overheid vond de combinatie van subsidiering en toezicht in één
organisatie onwenselijk. Eind 2008 is de Housing Corporation opgeheven en heeft
de nieuwe Tenant Service Authority (TSA) de taak van externe toezichthouder
overgenomen. De eveneens nieuw opgerichte Homes and Community Agency
(HCA) heeft de subsidiëring van sociale woningbouw op zich genomen. Beide
organisaties vallen onder de verantwoordelijkheid van het Ministerie van
Communities and Local Government (CLG). De nieuwe institutionele verhoudingen
zijn vastgelegd in de Homes and Community Act.
Het Engelse systeem blijft echter sterk gericht op centrale hiërarchische sturing,
prestatienormering en toezicht door de overheid. De instrumenten van de tweede
generatie die ingezet worden, staan geheel in dienst van de eerste generatie
instrumenten. Zo is alle informatieverstrekking bedoeld om housing associations
voor te lichten over hun taken en de wijze waarop zij aan de eisen van het toezicht
kunnen voldoen.
De institutionele veranderingen brengen met zich mee dat de nieuwe criteria
waarop de prestaties van HAs worden beoordeeld nog niet helemaal
uitgekristalliseerd zijn. Inmiddels is wel duidelijk dat de TSA zal aansturen op meer
betrokkenheid van huurders bij het beleid en beheer van sociale verhuurders. De
kwaliteit van de dienstverlening zal een belangrijk onderwerp van het toezicht
vormen.
Mogelijke lessen voor Vlaanderen:
- frequentie en intensiteit van prestatiebeoordelingen en toezicht baseren op
risicoanalyse.
- subsidiemogelijkheden koppelen aan de uitkomsten van prestatiebeoordelingen.
3. Brussel
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt de sociale huisvesting verzorgd door
33 openbare vastgoedmaatschappijen (OVM’s). In 2004 bedroeg het aantal sociale
woningen van de Brusselse sociale huisvesting 39.039, wat overeenkomt met
14,3% van het totale gewestelijke huurwoningenbestand. De OVM’s staan onder
voogdij van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM). De
BGHM is verantwoordelijk voor het stimuleren van de sociale huisvesting in
Brussel en het toezicht op de OVM’s. De Brusselse Huisvestingscode geeft inhoud
aan de relatie tussen de BGHM en de huisvestingsmaatschappijen. Deze code is
voor het laatst in 2004 aangepast. De afspraken over de werking van de BGHM
Comparatief kader 49

worden vastgelegd in een beheersovereenkomst met de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering.
De autonomie van de Brusselse OVM’s is vrij beperkt. Zonder uitdrukkelijke
toestemming van de BGHM mogen zij geen leningen aangaan, noch hun
onroerende goederen hypothekeren, noch hun eigen hypothecaire waarborgen
afstaan aan derden of zelfs enige andere handeling verrichten die hun financiële
toestand kan bezwaren. Zij hebben ook toestemming van de BGHM nodig voor het
aankopen van woningen. De BGHM beschikt over een aantal sancties om OVM’s
te kunnen sturen, zoals het opdragen om besluiten terug te draaien en, indien dat
niet het gewenste resultaat oplevert, een bijzondere regeringscommissaris aan te
stellen die het bestuur overneemt. Eveneens kan een fusie of overname van de
OVM ambtshalve worden afgedwongen.
De bestuurlijke relaties tussen de BGHM en de OVM’s zijn vooral geordend
volgens het hiërarchisch model met eerste generatie sturingselementen. Toch zijn
er ook kenmerken aanwezig van tweede generatie sturing. OVM’s hebben de
keuze tussen een klassieke (hiërarchische) toezichtrelatie en tussen een – ten dele
– onderhandeld beheerscontract. Van de 33 OVM’s hebben er 31 voor gekozen
om een beheersovereenkomst af te sluiten. Het afsluiten van een
beheersovereenkomst leidt tot een – beperkte - verhoging van de autonomie.
De beheersovereenkomsten bevatten afspraken over de beleidscyclus,
investeringen, onderhoud, huurbeheer, sociale begeleiding van huurders en intern
bedrijfsbeheer. De OVM’s dienen voor deze onderwerpen een Plaatselijk
Strategisch Plan (PSP) met een looptijd van 5 jaar op te stellen. De doelen van dit
PSP krijgen een plaats in de beheersovereenkomst.
De uitvoering van het beleidsplan wordt gevolg en geëvalueerd door een pariteir
samengestelde groep die bestaat uit vertegenwoordigers van de BGHM en de
OVM. De evaluatie vindt plaatst op basis van een reeks indicatoren die tot stand
zijn gekomen via gemeenschappelijk overleg tussen de BGHM en de OVM’s. Twee
keer per jaar wordt een opvolgingsnota geschreven en jaarlijks een uitgebreidere
evaluatienota waarin de huisvestingsmaatschappij ook verbeteracties moet
opnemen.
Bij goede prestaties zijn voor OVM’s kleine financiële premies beschikbaar. Bij
achterblijvende prestaties en verbeteracties kunnen ook sancties volgen, zoals de
verplichting een externe deskundige in te schakelen. Als dit geen positief effect
heeft, kan de BGHM de beheersovereenkomst beëindigen en valt de
huisvestingsmaatschappij weer onder het traditionele toezichtregime.
Mogelijke lessen voor Vlaanderen:
- gebruik van beheersovereenkomsten als leerinstrument;
- gebruik van positieve incentieven om goede prestaties te belonen (zowel
toestaan van meer autonomie als financiële incentives);
- gebruik van prestatie-indicatoren die door de toezichthouder en
huisvestingsmaatschappijen in onderling overleg zijn opgesteld.
- evaluatie van prestaties door een breed samengestelde opvolgingsgroep.
4. Vergelijking tussen Engeland, Nederland,
Vlaanderen en Brussel
De sociale huisvesting is in Vlaanderen, Brussel, Nederland en Engeland te
situeren binnen drie erg verschillende woningmarkten. In Nederland bestaat
nagenoeg één derde van het totale woningpatrimonium uit sociale huurwoningen,
in Engeland is dit 18%, in Brussel 8% en in Vlaanderen geen 6%.
50 Hoofdstuk 3

Ondanks deze verschillen in omvang zijn er heel wat gelijkenissen in de
organisatievorm. De sociale huisvesting is in elk van deze gebieden in belangrijke
mate het werk van zelfstandige organisaties. Deze organisaties zijn ontstaan in de
loop van de 19 de en 20 ste eeuw met als doel de huisvestingssituatie van de
arbeidende klasse en van specifieke groepen met problemen op de woningmarkt
te verbeteren. In Nederland en Engeland ontstonden in de loop van de 20 ste eeuw
ook gemeentelijke woonbedrijven. In Nederland is het merendeel en in Engeland
een gedeelte hiervan geleidelijk aan verzelfstandigd. Vanaf het begin van de 20 ste
eeuw is de overheid aan deze non-profit organisaties subsidies ter beschikking
gaan stellen voor het bouwen, verhuren en verkopen van woningen. Tegenover de
subsidie stond een ‘erkenning’ door de overheid. Tegelijkertijd betekende deze
subsidie dat de organisaties werden onderworpen aan regulering en toezicht. De
overheid trachtte dus de sector te sturen, met als doel er voor te zorgen dat de
beleidsdoelen op vlak van wonen werden gerealiseerd.
De wijze waarop de relatie tussen de huisvestingsorganisaties, de overheid en
andere betrokkenen partijen (stakeholders) vorm heeft gekregen, is echter op
vandaag heel verschillend tussen de vier gebieden. Tabel 1, 2 en 3 vergelijken
resp. de ordening van de bevoegdheden, de gehanteerde eerste en tweede
generatie sturingsinstrumenten en de wijze waarop het toezicht is georganiseerd.
Vlaanderen, Brussel en Engeland kenmerken zich nog steeds door een sterke
hiërarchische sturing, waarbij in belangrijke mate gebruik wordt gemaakt van
eerste generatie sturingsinstrumenten. Hoewel benadrukt wordt in wetgeving en
beleidsteksten dat de huisvestingsmaatschappijen zelf een grote
verantwoordelijkheid dragen en zichzelf moeten sturen, gebeurt dit binnen een
sterk regulerend kader. Voor Vlaanderen en Brussel gaat het over een uitgebreid
stelsel aan wettelijke regels voor verhuring en onroerende transacties, dat relatief
weinig bewegingsruimte biedt voor de huisvestingsmaatschappij. In Engeland gaat
het niet zozeer over regels, maar eerder over richtlijnen (Key Lines of Enquiry -
KLOE) en een gedragscode (Regulatory Code). Deze lijken op het eerste zicht
meer ruimte te laten voor de maatschappijen dan in Vlaanderen, al hangt dit in de
praktijk mede af van de manier waarop wordt gecontroleerd. In beide situaties
betreft het regels of richtlijnen bepaald door de centrale overheid. Ook in Brussel is
er, ondanks de beheersovereenkomst, een sterke hiërarchische sturing. In
Nederland daarentegen treffen we een heel ander model. De centrale wetgeving
bepaalt alleen de krijtlijnen van wat van een huisvestingsmaatschappijen verwacht
wordt. De concrete regels waaraan corporaties zich moeten houden en de
verwachtingen t.a.v. de corporaties worden vooral op lokaal niveau geformuleerd.
Dit gaat samen met het nagenoeg volledig ontbreken van een subsidiëring voor
sociale woningbouw vanuit de centrale overheid. Woningcorporaties in Nederland
dienen zich te financieren op de private kapitaalmarkt. Van overheidswege uit
wordt enkel in waarborging voorzien (via het WSW) en indien nodig (en onder
strikte voorwaarden) middelen voor sanering (via het CFV).
Op vlak van het gebruik van machtiging en goedkeuring als sturingsinstrument
zijn er eerder weinig verschillen tussen de bestudeerde gebieden. Hier lijkt zelfs in
Vlaanderen relatief meer autonomie te zijn toegekend aan de maatschappijen dan
in Engeland, Nederland en Brussel, waar nog machtiging of goedkeuring nodig is
voor de meeste onroerende transacties. Hier tegenover staat wel dat in
Vlaanderen de wetgeving op onroerende transacties erg bepalend is voor wat kan
en niet kan.
Comparatief kader 51

Tabel 1 Ordening: ‘Wie beslist over …?’
Financiering
investeringen
Nederland Engeland Brussel Vlaanderen
Corporatie (interne toezichthouders)
WSW beslist over waarborg
HA
HCA beslist over subsidie
OVM, maar BGHM kan
voorwaarden opleggen
Uitvoeren van werken Corporatie Niet bekend OVM SHM
Onroerende transacties Verkoop van woningen: Minister
Andere: corporatie (interne
toezichthouder),
Modaliteiten verhuring
(toewijzing, huurprijs,
contracten …)
Toewijzing: gemeente (binnen de
Huisvestingswet)
Huurprijs: corporatie (binnen
Huurprijzenwet)
TSA
(uitgezonderd verkoop van
woningen onder bepaalde
voorwaarden)
Toewijzing: HA’s
Huurprijs: HA’s (binnen centraal
bepaald regime)
OVM heeft goedkeuring nodig van
BGHM
Toegang, huurprijs en contract:
Regering
SHM
Vlaamse overhead beslist over
subsidies, VMSW beslist over
goedkeuring aanvullende financiering
SHM
(binnen ‘overdrachtenbesluit’)
SHM (binnen sociaal huurbesluit)
Financieel beheer Corporatie HA OVM SHM
(resterende middelen verplicht te
beleggen bij VMSW)
Erkenning van SHM’s Minister TSA Regering Vlaamse regering
Klachtenbehandeling Huurders en woningzoekenden:
klachtencommissie van de corporatie
Andere: Commissie AedesCode
Huurcommissie (ook privé-huur)
Toezicht op SHM Eerste lijn: interne toezichthouder
Tweede lijn: sector (AedesCode,
visitatie, benchmarking)
Derde lijn: Rijk
Niet bekend Huurders en woningzoekenden: SHM
en Vlaamse Ombudsdienst
Audit Commission:
- feitelijke dienstverlening
- perspectief op verbetering
TSA:
- effectiviteit van management
- goed bestuur
- financiële leefbaarheid
HCA:
- aanwending van subsidies
Opvolgingsgroep
(~beheersovereenkomst)
Bedrijfsrevisor
Sociaal afgevaardigde
SHM: intern controlesysteem voor
financieel beheer
Vlaamse regering (toezichthouder)

Tabel 2 Eerste en tweede generatie sturingsinstrumenten in de sociale huisvesting en Nederland, Engeland, Brussel en Vlaanderen
EERSTE GENERATIE
Nederland Engeland Brussel Vlaanderen
Regulering Centraal:
- omschrijving opdrachten
corporaties
- krijtlijnen van verhuring en
onroerende transacties
- zelfde regels als private verhuring
Gemeenten:
- nadere bepalingen over toegang,
huurprijzen, bezettingsnormen, …
- nadere voorwaarden voor
onroerende transacties
Machtiging en
goedkeuring
Enkel nodig bij:
- verkoop van huurwoningen (indien
woning niet huurder of andere
particulier wordt verkocht)
- statutenwijzigingen
- fusies
Erkenning Enkel algemene voorwaarden om
‘toegelaten’ te worden
(Woningwet):
- vermogen mag uitsluitend ingezet
voor volkshuisvesting
- er is een van de gemeente
onafhankelijke toezichthouder
- er zijn regels voor manier waarop
Centraal:
- omschrijving van de
opdrachten van de HA
omschrijving van de -
bevoegdheden van de
TSA
regels betreffende statutair
karakter HA
- ‘Regulatory Code’: richtlijnen
voor effectief management,
financiële gezondheid, goed
bestuur (TSA)
- Krijtlijnen bepaling huurprijzen
- Wet op overheidsopdrachten
Lokaal:
- Regels voor toewijzing van
huurwoningen
Enkel nodig bij:
grondtransacties
verkoop van woningen (niet
steeds)
fusies en deelname aan
groepsstructuren
Algemene voorwaarden om
toegelaten te worden (Homes
and Community Act):
- non-profit
- met als doel woningen te
verhuren
- ‘toegelaten’ bijkomende
activiteiten uitvoeren (o.a.
Centraal:
- omschrijving van de opdracht
- verregaande regulering in
huurmodaliteiten
- verregaande regulering in
onroerende transacties
- wet op overheidsopdrachten
Nodig bij
- aankoop woningen
- aangaan leningen
- hypothecering
De facto erkenning bij de
inwerkingtreding van de
Brusselse Huisvestingscode.
Sindsdien dient de Regering een
lijst van criteria op te stellen (tot
op heden niet gebeurd).
Centraal:
- Omschrijving van de opdrachten
van de SHM’s
- SHM moet modelstatuten
aannemen
- Vergaande regulering van
verhuring (toewijzing, huurprijzen,
…)
- Vergaande regulering onroerende
transacties
- Wet op de overheidsopdrachten
- Normen voor verloning directeurs
Lokaal:
- Mogelijkheden om lokale accenten
te leggen in toewijzing
Enkel nodig bij:
- onteigeningen
- aanvaarden roerende en
onroerende giften en legaten
Voorlopig enkel algemene
voorwaarden (VWC):
- opdrachten uitvoeren Vlaams
woonbeleid
- zich onderwerpen aan toezicht
- modelstatuten overnemen
- commissaris aanstellen die
financiële controle uitvoert

huurder invloed kan uitoefenen op
samenstelling van
toezichthoudend orgaan
- regels voor overdracht van bezit
en vermogen in geval van
ontbinding
zich onderwerpen aan toezicht
Normering Centraal:
- financiële normen (CFV)
- max. loonnorm voor directeurs
Lokaal:
- Prestatienormen
Sancties Centraal (Minister):
- aanwijzing
- verscherpt toezicht (actief of
passief)
- onder bewind stellen (= in de
plaats treden)
- verplichting om financieel plan op
te stellen
- dwangsom opleggen
- ‘toelating’ (erkenning) intrekken
- strafrechtelijk onderzoek
- dreigen met sancties
Lokaal: afhankelijk van de gemeente,
diverse mogelijkheden
Lokaal:
- weigering medewerking aan plannen
dienstverlening aan bewoners,
verkopen van woningen)
Goed uitgewerkte criteria om
erkend te worden (gekoppeld
aan Regulatory Code):
- criteria voor effectief
management
- criteria voor goed bestuur
- criteria voor financiële
gezondheid
Regulatory Code en KLOE
hebben sterk normerend
karakter
Audit Commission (Housing
Inspectorate):
- verplichting om actieplan op te
stellen
TSA:
- toezicht op uitvoering van
actieplan
- leden in het bestuur benoemen
- onder toezicht stellen
- hoger niveau van regulering
opleggen
- moratorium voor - financiële
transacties opleggen
- ontbinding
HCA:
- subsidies weigeren
Ordonnantie 17/03/2003 inzake de
veiligheid, gezondheid en
uitrusting van de woningen
=> Regering normeert
Opmaak en uitvoering van
herstelplan (zowel bij
beheersovereenkomst als in de
Brusselse Huisvestingscode)
zoniet kan de BGHM:
- een commissaris aanstellen
- de OVM van ambtswege laten
fuseren
- aan inplaatsstelling doen
- behoorlijk systeem van interne
controle hebben
- financiële middelen laten beheren
door VMSW
Bijkomende voorwaarden in
‘Erkenningsbesluit’: nog te
beslissen
Normatief kader VMSW:
- bouwtechnische normen
- kostprijsnormen
- normen voor verkoopprijzen
sociale woningen
Departement RWO: normen voor
beheerszaken, o.a. verloning
directeurs
Toezichthouder (Inspectie RWO):
- opschorten en vernietigen van
beslissingen SHM
- SHM verplichten een beslissing te
nemen
- in de plaats treden van
beslissingsorgaan SHM
- administratieve maatregelen
geldboete
Vlaamse regering:
- verplichte fusie
- intrekken erkenning
- subsidies of leningen weigeren
Lokaal: geen

woningcorporatie. Dit kan leiden tot
het niet krijgen van benodigde
vergunningen (bijvoorbeeld voor
verkoop van woningen)
TWEEDE GENERATIE
Subsidiëring Centraal:
- weinig of geen subsidiëring meer
- subsidie voor sanering indien er
saneringsplan is (CFV)
- investeringssteun van CFV
Lokaal:
- lokaal te verdelen Rijkssubsidie
voor stedelijke vernieuwing
Informatieverstrekking
en ondersteuning
Diverse vormen:
- financiering en publicatie
onderzoek
- publiceren best practices
- congressen
Overleg Diverse overlegstructuren, vooral
horizontaal
Lokaal: Lokaal
- weigeren medewerking aan
plannen housing association. Dit kan
bijvoorbeeld leiden tot het niet
krijgen van subsidies.
Wordt gebruikt om aan te zetten
tot samenwerking (subsidies
enkel nog toegekend aan lead
HA’s)
Diverse vormen:
- richtlijnen
- brochures
- websites met richtlijnen en
goed practices
- info over prestaties HA’s…
Diverse overlegstructuren Diverse overlegstructuren:
- Adviesraad huurders
- Opvolgingsgroep
beheerscontract
- Woonraad
...
25% van het investeringspakket Centraal:
- vanaf 2008 subsidiëring meer
gericht op behoeften
- NFS2 moet leiden tot verhoogde
responsabilisering SHM’s
Lokaal:
- vanaf 2008 gemeenten mee
betrokken in investeringsplanning
- invloed via grond- en
pandenbeleid
Diverse vormen Diverse vormen:
- internet (bouwenenwonen.be)
- extranet (Woonnet)
- ‘Telex’ (VMSW)
- infosessies (VMSW)
- instrument ‘financiële planning’
(VMSW)
- instrument ‘onderlinge
positionering’ (VMSW)
Horizontale overlegstructuren: bv.
- overlegplatform sociale diensten
(VMSW)
- lokale woonraden
bewonersparticipatie
Verticale overlegstructuren:
- Vlaamse Woonraad
- Overleg VVH – VLEM - VMSW
- n.a.v. concrete
beleidsvoorbereiding

Prestatiemeting /
benchmarking
Convenanten /
Contracten
Centraal:
- VROM-prestatie index
- KWH-kwaliteitslabels
- Aedex: benchmark voor -
bedrijfseconomische en
financiële rendementscijfers
- Visitaties
- ‘Corporatie in perspectief’ (CFV)
(de meeste zijn vrijblijvend voor de
corporatie)
Lokaal: prestatie-afspraken
vastgelegd tussen gemeente en
corporatie
Functies prestatiemeting:
- werking organisatie verbeteren
- verantwoording
- beleidsondersteuning
Centraal:
- enkel principe-akkoorden tussen
Ministerie en Aedes
- stimuleert lokale overeenkomsten
Lokaal: vastleggen van prestatieafspraken
is gebruikelijk
TSA: verzamelt PI over:
Regulatory and Statistical Return
Continuous Recording Logs
Data uit jaarrekeningen
Housing Inspectorate: maakt
eveneens gebruik van PI
Functies prestatiemeting:
werking organisatie verbeteren
verantwoording
beleidsondersteuning
Centraal:
- Door te HCA te geven
subsidies en door de Housing
Association te leveren
prestaties worden contractueel
vastgelegd.
Lokaal:
- Locale partnership
overeenkomsten met locale
overheden
Via Beheerscontract:
Een globaal kader met zes
doelstellingen waaraan
prestatie-indicatoren verbonden
zijn
Functies prestatiemeting:
- werking organisatie verbeteren
verantwoording
- beleidsondersteuning
Beheerscontract als incentief- en
leermechanisme
‘Onderlinge positionering’:
- vrijblijvend systeem waarvan SHM
gebruk kan maken voor
zelfevaluatie
- tevens gebruikt in kader van
ondersteuning SHM’s door VMSW
Functies prestatiemeting:
- enkel werking organisatie
verbeteren
‘Werkafspraken’:
- overeenkomst tussen SHM en
VMSW
- gebaseerd op onderlinge
positionering
- vrijblijvend

Tabel 3 Vorm van toezicht in de sociale huisvesting en Nederland, Engeland, Brussel en Vlaanderen
Intern versus extern Nadruk op intern toezicht
Pas daarna extern toezicht
Extern toezicht op
wettelijkheid
Extern toezicht op
maatschappelijke
prestaties
Extern toezicht op
financiële prestaties
Extern toezicht op
goed beheer
Nederland Engeland Brussel Vlaanderen
Beide:
- groot belang aan zelfevaluatie
- maar ook sterk extern toezicht
Beide met de nadruk op extern
toezicht
Beide:
- traditioneel: enkel extern toezicht
- recent: meer belang aan intern
toezicht (zie erkenningscriteria)
Centraal: via jaarverslagen en zonodig Geen info Sociaal afgevaardigde Sterk toezicht op de wettelijkheid
aanvullende informatie (CFV)
(Inspectie RWO)
Centraal:
Housing Inspectorate: Inspectie op Sociaal afgevaardigde
Centraal:
- beperkt (brieven van Minister)
basis van KLOE en PI
(+ opvolgingsgroep BC)
- weinig of geen toezicht op
Lokaal:
Housing Corporation: jaarlijkse
maatschappelijke prestaties
- prestatie-afspraken met gemeenten, verzameling van PI
- onderlinge positionering is aanzet
vaak vastgelegd in convenanten
(maar nog vrijblijvend)
Lokaal:
- via aandeelhouders
- waarschijnlijk erg divers
Centraal:
Housing Corporation: beoordeling bedrijfsrevisor Centraal:
- toezicht op financiële prestaties
van financiële gezondheid
- niet geformaliseerd
(CFV)
- VMSW heeft wel zicht op financiële
Lokaal:???
situatie en volgt op via werkafspraken
Lokaal:
- toezicht verloopt via aandeelhouders
- waarschijnlijk erg divers
Centraal:
Housing Inspectorate: beoordeling Sociaal afgevaardigde
Centraal:
- toezicht op het functioneren van de van management van
(+opvolgingsgroep BC)
- behoort tot toezicht Inspectie RWO
interne toezichthouders (CFV)
dienstverlening op basis van
- ‘normenkader’ VHM blijft tijdens
KLOE (via huisbezoeken)
overgangsperiode in gebruik
Housing Corporation: beoordeling
van effectief management en goed
bestuur (via zelfevaluatie)
- nog onduidelijk hoe in
‘Toezichtsbesluit’

In de vier gebieden hebben de huisvestingsmaatschappijen een erkenning nodig
om sociale woningen te mogen bouwen en verhuren of verkopen. Om erkend te
worden moeten de maatschappijen in Vlaanderen, Nederland en Engeland aan
een aantal criteria voldoen. Hierbij zijn steeds criteria die bepalen dat de financiële
middelen niet mogen worden ingezet voor andere doeleinden dan de sociale
huisvesting. Verder vinden we ook telkens dat een intern controlesysteem moet
aanwezig zijn. Het meest uitgewerkt zijn de erkenningscriteria in Engeland. Ze zijn
hier een rechtstreekse afspiegeling van de ‘Regulatory Code’, die richtlijnen bevat
voor effectief management, goed bestuur en financiële gezondheid. In Brussel is er
sprake van ‘de facto’ erkenning die werd toegekend bij het ingaan van de Code.
Sindsdien zijn er geen criteria meer opgesteld
Ook inzake de toepasbare sancties zien we vergaande parallellen. Enigszins
verrassend is het uitgebreide spectrum aan sancties dat in Nederland aanwezig is.
Tegenover een relatief beperkt regulerend kader vanuit de centrale overheid staat
dus wel dat die centrale overheid opvolgt hoe de corporaties hun taken uitvoeren
en ook ingrijpt indien zij dat noodzakelijk acht. Vergaande sancties als in de plaats
treden en intrekking van erkenning treffen we niet alleen aan in Vlaanderen, maar
ook in Brussel en Engeland. In Brussel hanteert men ook verplichte fusie. Het
weigeren van subsidies behoort zowel in Vlaanderen als Engeland tot de
sanctionerende instrumenten.
Ook bij de tweede generatie sturingsinstrumenten zien we heel gelijkaardige
situaties. Informatieverstrekking, ondersteuning en overleg zijn overal goed
ingeburgerd. Met uitzondering van Nederland blijft subsidiëring vanuit de centrale
overheid belangrijk. In Engeland is subsidiëring een belangrijk instrument om
housing associations te simuleren tot betere prestaties en tot samenwerking. In
Vlaanderen wordt die mogelijkheid voorlopig niet benut. Op lokaal vlak lijkt
subsidiëring (bv. via een gemeentelijk grond- en pandenbeleid in Vlaanderen of
subsidies voor stedelijke vernieuwing in Nederland) wel een rol te spelen als
aanvullend sturingsinstrument. In Brussel worden door middel van het
beheerscontract financiële incentieven gekoppeld aan goede prestaties. In die zin
worden financiële middelen gebruikt als aanvullend sturingsinstrument.
Opvallend is alleszins dat prestatiemeetsystemen overal hun intrede hebben
gedaan. In Nederland bestaan verschillende systemen, waarvan geen enkele is
opgelegd door de centrale overheid. Belangrijk in Nederland zijn vooral de lokale
prestatieafspraken, die worden vastgelegd in overeenkomsten tussen de
corporatie en de gemeenten. In Engeland werkt men reeds vele jaren met
‘performance indicators’ (PI). De informatie over de PI wordt mee verwerkt in het
tweejaarlijks assessment (HCA). Een slechte HCA leidt tot sancties zoals het onder
toezicht plaatsen van de housing association en uitsluiting van
subsidiemogelijkheden. In Brussel dienen de prestatie-indicatoren om te
beoordelen of de verplichtingen en doelstellingen in het beheerscontract werden
nagekomen.
Bekijken we ten slotte het toezicht, dan stellen we op dat punt toch een aantal
essentiële verschillen vast. Waar in Nederland vooral de nadruk ligt op intern
toezicht, is dit in Engeland, Vlaanderen en Brussel op het extern toezicht. Er zijn
uitgebreide externe toezichtsystemen in het leven geroepen. In Vlaanderen en
Brussel is dit vooral een toezicht op het volgen van de regels en normen. In
Nederland is de controle op de wettelijkheid minder aan de orde, wat logisch is
omdat het regelgevend kader beperkter van omvang is. In Engeland is er vooral
toezicht op de maatschappelijke prestaties, goed bestuur en de wijze waarop het
intern toezicht is georganiseerd.
Verder bestaat zowel in Vlaanderen als in Nederland, Engeland en Brussel in
min of meerdere mate een toezicht op de financiële gezondheid van de
maatschappijen. In Nederland gebeurt dat via het CFV, die hier één centrale
indicator gebruikt die is opgebouwd uit meerdere subindicatoren. In Engeland
behoort de financiële gezondheid tot de Regulatory Code, waarop de Housing
58 Hoofdstuk 3

Corporation toezicht houdt en die zich dus ook vertaalt in de erkenningscriteria. In
Brussel worden de financiële resultaten gecontroleerd door een bedrijfsrevisor en
opgevolgd in het beheerscontract. In Vlaanderen bevindt dit toezicht zich op dit
ogenblik in een onduidelijke situatie. Met de aanpassingen van de VWC is de
nadruk komen te liggen op het intern toezicht. De SHM’s zijn nu verplicht een
bedrijfsrevisor aan te stellen. Deze controle betreft echter enkel de controle van de
juistheid en de wettelijkheid van de rekeningen. Toezicht op de financiële
resultaten werd voorheen uitgeoefend door de VHM en bevindt zich nu in een
vacuüm.
Extern toezicht op goed beheer treffen we aan in Vlaanderen, Nederland en
Engeland. In Engeland is dit toezicht het meest uitgebouwd. Het is er opgehangen
aan de Regulatory Code, die gedragslijnen voorschrijft voor goed bestuur en
effectief management, en waarop de Housing Corporation controleert, maar ook
aan de KLOE, waarop wordt toegezien door de Housing Inspectorate. In
Nederland houdt het CFV toezicht op het functioneren van de interne
toezichthouders. In Vlaanderen beschouwt het Agentschap Inspectie RWO dit
toezicht als haar werkterrein, maar moet de concrete inhoud van dit toezicht nog
verder worden gedefinieerd. In Brussel controleert de sociaal afgevaardigde of de
OVM goed bestuur levert. Ook in de beheersovereenkomst zijn een aantal
organisatiegerichte indicatoren opgenomen via de pijler ‘werking van de
organisatie’.
Van toezicht op maatschappelijke prestaties (het vervullen van de opdracht
inzake sociale huisvesting) is in Vlaanderen nauwelijks of geen sprake. De
onderlinge positionering is daar een eerste maar nog vrijblijvende aanzet toe. In
Nederland, Engeland en Brussel daarentegen wordt daarop wel toezicht
georganiseerd. In Nederland worden weliswaar de verwachte prestaties niet op
nationaal niveau vastgelegd, maar dienen de corporaties wel aan de Minister te
rapporteren over hun prestaties in de vorm van een overzicht met kerngegevens,
die daar vervolgens in brieven aan de corporatie zijn oordeel over uitspreekt. In
Engeland verricht zowel het Housing Inspectorate (onderdeel van de Audit
Commission) als de Housing Corporation toezicht op de prestaties, daarbij gebruik
makend van de PI.
5. Besluit
Hoe de sociale huisvesting georganiseerd is en op welke wijze de sector wordt
aangestuurd, is historisch geworteld in de structuren en instellingen van de
betreffende regio. De eigen dynamiek heeft ertoe geleid dat er onderling grote
verschillen bestaan. Toch is er ook een zeker parallellisme in de ontwikkeling.
Vlaanderen, Brussel en Engeland vertonen nog vooral kenmerken van het
hiërarchisch model. Eerste generatie sturingsinstrumenten zijn nog volop in
gebruik. In Vlaanderen en Brussel is er nog een sterke centrale regulering van
kracht, die vergaand het hele proces van bouwen en verhuren bepaalt. Ook
Engeland getuigt nog vooral van een hiërarchisch model. De sector wordt hier
echter minder aangestuurd door gedetailleerde regelgeving, maar vooral door
richtlijnen en codes. De tweede generatie sturing is hier verder gevorderd dan in
Vlaanderen en Brussel. In Brussel vinden we deze vooral terug in de
beheerscontracten en prestatie-indicatoren. Ook in Vlaanderen is er een aanzet
daartoe (de onderlinge positionering en werkafspraken), maar deelname hieraan is
nog vrijblijvend en na de operatie BBB blijft het onduidelijk hoe dit in de toekomst
verder vorm zal krijgen. In Nederland overheerst de tweede generatie sturing.
Aansturing van de huisvestingsmaatschappijen gebeurt er ook vooral lokaal.
Meetsystemen hebben dus in elk van de vier gebieden hun intrede gedaan, zij
het met een erg verschillende intensiteit van gebruik. Deze meetsystemen
concretiseren de verwachtingen op vlak van maatschappelijke prestaties
(woningen bouwen, verhuren, verkopen, enz) en van intern beheer. Ze zijn
geformuleerd als richtlijnen en/of worden geconcretiseerd in performantie-
Comparatief kaderDe prestaties van de Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen meten en beoordelen59

indicatoren. In Engeland en Brussel is het de centrale overheid die dit vastlegt. In
Nederland zijn het de lokale besturen die deze verwachtingen bepalen en
omzetten in prestatie-afspraken. In hoofdstuk 2 stelden we vast dat in Vlaanderen
dergelijk algemeen beoordelingskader ontbreekt. Er bestaat dus wel een uitgebreid
reglementair kader, dat vooral tracht de processen te beheersen maar dat slechts
beperkt aandacht schenkt aan de resultaten, en dit zowel wat betreft het intern
beheer als de maatschappelijke prestaties. Deze verschillende situatie wordt ook
gereflecteerd in het toezicht, dat in Vlaanderen vooral een toezicht is op de
wettelijkheid en slechts beperkt een toezicht op prestaties.
De meetsystemen die we bestudeerden, vervullen drie mogelijke functies. Een
functie die we overal terugvinden, is het verbeteren van de werking van de
organisaties. Met uitzondering van Vlaanderen hebben de meetsystemen ook
telkens een functie w.b. toezicht en verantwoording. Een afgeleide functie is dat via
de meetsystemen informatie over de sociale huisvesting in het algemeen ter
beschikking komt van de overheid, wat relevant is in het kader van de algemene
beleidsvoorbereiding. Zo zien we bijvoorbeeld interessante toepassingen in studies
naar de evaluatie van een beleid dat fusies aanmoedigt.
De indicatoren kunnen zowel op centraal niveau worden bepaald (in Engeland,
Brussel en Vlaanderen) als op lokaal niveau (in Nederland). Interessant om vast te
stellen is ook dat de interpretatie van de meetresultaten steeds gebeurt in overleg
met de SHM. De kwalitatieve beoordeling van de resultaten vormt een belangrijke
aanvulling. Het belang hiervan blijkt o.a. in Nederland uit het uitbouwen van de
‘visitaties’.
Verder zien we dat op verschillende manieren gevolg kan worden gegeven
aan de resultaten van de prestatiemeting. Vanzelfsprekend is dat de resultaten
aanleiding zijn tot bijsturing door het bestuur van de maatschappij. Verdergaand is
dat ook het toekennen van subsidies wordt gekoppeld aan het behalen van
prestaties, zoals dit bijvoorbeeld het geval is in Engeland. Eveneens in Engeland
zien we dat de mate waarin de maatschappij wordt gecontroleerd afhankelijk is van
de behaalde prestaties: goed functionerende maatschappijen worden minder
gecontroleerd.
Erkenningscriteria vinden we in elk van de vier modellen. Zij concretiseren
welke organisaties toegelaten worden tot de sector. In Vlaanderen zijn er voorlopig
net als in Nederland enkel vrij algemene erkenningscriteria. Erkenningen hebben
er vooral een historische basis. Het intrekken van erkenningen (of toestaan van
nieuwe erkenningen) is er niet aan de orde. In Brussel is er van concrete
erkenningscriteria nog geen sprake. In Engeland daarentegen worden de
erkenningscriteria gebruikt als sturingsinstrument. Ze betreffen niet zozeer de
maatschappelijke prestaties die van de maatschappij verwacht wordt, maar zijn
een rechtstreekse afspiegeling van de gedragscode voor de sector die vooral
betrekking heeft op het management en goed bestuur van de organisatie. De
erkenningscriteria hebben tot doel er voor te zorgen dat enkel organisaties worden
toegelaten waarvan de voornaamste rol is het voorzien in sociale woningen en die
kunnen opereren binnen de regels die de gedragscode van de sector oplegt. We
leren hieruit dat criteria voor erkenning eerder tot doel hebben te verzekeren dat
alle voorwaarden aanwezig zijn om voldoende maatschappelijke prestaties te
kunnen leveren. Om deze reden is een duidelijke band wenselijk met de prestaties
die van de SHM verwacht worden.
In het vervolg van dit onderzoek zullen we vanuit deze achtergrond eerst
trachten een invulling te geven aan een meetsysteem voor de Vlaamse sociale
huisvesting en aan mogelijke erkenningscriteria. Voorafgaand geven we een
nadere toelichting bij het proces dat vooraf gaat aan de ontwikkeling van een
meetsysteem.
60 Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4. Een stappenplan voor de
uitbouw van een
meetsysteem
Inleiding
Voor het opstellen en uitbouwen van een meetsysteem zijn een aantal stappen
vereist gaande van de afbakening van het meetobject over het selecteren van de
indicatoren, de mogelijke integratie in generieke modellen, de dataverzameling en
de data-analyse tot de uiteindelijke rapportage. In wat volgt zullen elk van de
bovengenoemde stappen besproken worden. Dit hoofdstuk zal afgesloten worden
met enkele aandachtspunten voor de invoering, het beheer en het gebruik van een
meetsysteem.
1. Afbakening van het meetobject
Eerst en vooral is het belangrijk de vraag te stellen waarover het meetsysteem
informatie moet aanreiken, met andere woorden zal men het meetobject van het
meetsysteem, in dit geval de werking van sociale huisvestingsmaatschappijen,
duidelijk moeten afbakenen. Volgens De Peuter e.a. (2007) zijn er twee
aanknopingspunten om de meetpraktijken af te bakenen, namelijk:
− de werking van de organisatie;
− de beleidsdoelstellingen.
De werking van de organisatie en de beleidsdoelstellingen van de overheid kunnen
weergegeven worden aan de hand van het open systeemmodel16. Dit is een
schematische weergave van de beleids- en beheerscyclus van de overheid. Het
open systeemmodel vertrekt van de overheid en haar organisaties in de
maatschappelijke omgeving. Vanuit deze omgeving ontstaan er behoeften waar
het beleid een antwoord op formuleert in de zin van strategische doelstellingen die
worden omgezet tot operationele doelstellingen. Eenvoudig gesteld zijn de
strategische doelstellingen de algemene resultaten waar de operationele
doelstellingen de concrete doelstellingen zijn die men wil bereiken. Deze
operationele doelstellingen worden vertaald binnen de overheidsorganisaties waar
middelen worden aangewend in processen om producten en diensten te creëren,
output genaamd. Het omzetten van middelen door processen tot producten binnen
de organisatiegrens komt overeen met de beheerscyclus. Echter, het einddoel van
de overheid is het beïnvloeden van maatschappelijke factoren, of met andere
woorden het creëren van effecten of verandering. Als we buiten de
organisatiegrens treden en de geobserveerde effecten in verband brengen met de
noden en de doelstellingen spreken we over de beleidscylus.
16 Naast de afbakening vanuit het open systeemmodel, kan het meetobject ook afgebakend
worden vertrekkende van een specifiek generiek model zoals de Balanced Scorecard of het
Common Assessment Framework. Een aantal generieke modellen worden verder in de tekst
besproken.
61

Figuur 1 Het open systeemmodel (De Peuter e.a. 2007 en eigen verwerking)
Bouckaert e.a. (2003b) halen een voorbeeld aan uit het verkeersbeleid. Om aan de
behoefte aan veiligheid in het verkeer te voldoen wordt als strategische doelstelling
gesteld om het aantal verkeersdoden te halveren. Deze doelstelling kan verder
geoperationaliseerd worden in doelstellingen inzake heraanleg van kruispunten,
aantal onbemande camera’s, etc. Om deze operationele doelstellingen te behalen
worden er middelen ingezet. Men zal aanbestedingen uitschrijven voor fietspaden
en rotondes, vergunningen afleveren voor camera’s. Door openbare werken, de
processen, zullen nieuwe fietspaden aangelegd worden, flitspalen geïnstalleerd
worden, enz. De output is dan het aantal kilometer nieuwe fietspaden, …. Maar de
proef op de som is het effect in de maatschappij: heeft de output van het
verkeersbeleid geleid tot een vermindering van het aantal verkeersdoden?
Met het open systeemmodel als kader kunnen we de twee invalshoeken
hernemen, namelijk enerzijds de afbakening van het meetobject aan de hand van
de werking van de organisatie en anderzijds de afbakening van het meetobject
door middel van de beleidsdoelstellingen. Welke manier men ook volgt, men dient
te vermijden dat de niet gemeten uitsnede helemaal uit het gezichtsveld verdwijnt.
Anders ontstaat er een eenzijdige kijk op een complexe realiteit.
1.1 Afbakening aan de hand van de werking van de
organisatie
De werking van de organisatie is een eerste praktische manier om de
meetinspanningen af te grenzen. Hierbij kan men kiezen om alle diensten van de
organisatie mee in rekening te brengen, met andere woorden de organisatie in zijn
geheel, of daarentegen opteren voor een selectie van bepaalde diensten. In
navolging van het open systeemmodel wordt verondersteld dat de organisatie
vanuit bepaalde doelstellingen aan de hand van processen een output produceert
door gebruik te maken van middelen. De keuze om al dan niet bepaalde diensten
te selecteren dan wel alle diensten mee in rekening te brengen is afhankelijk van
de opzet, omvang en het motief van het meetsysteem.
Bouckaert e.a. (2003 a) geven een viertal criteria aan voor de selectie van
diensten. Ten eerste kan men die diensten selecteren die het meest beslag leggen
op de middelen van de organisatie. Deze manier van afbakening is geschikt indien
het meetsysteem wordt opgezet om de efficiëntie van de organisatie te verbeteren
62 Hoofdstuk 4

gezien efficiëntiewinsten in absolute termen het grootst zijn op de grootste
begrotingsposten. Ook vanuit het verantwoordingsperspectief is deze selectievorm
geschikt: het meetsysteem kan aangeven op welke wijze het grootste deel van de
middelen worden aangewend. Ten tweede kan men die diensten selecteren die het
meest zichtbaar zijn voor externe actoren. Deze methode lijkt geschikt indien het
meetsysteem in de eerste plaats dient als verantwoordingsinstrument ten opzichte
van de burger. Een derde mogelijk selectiecriterium is wat Bouckaert e.a. (2003 a)
grijpbaarheid noemen. Met andere woorden kan men ervoor kiezen die diensten te
selecteren waarvan de prestaties eenvoudig meetbaar, grijpbaar zijn. Bijvoorbeeld
zal de output van een studiedienst veel minder grijpbaar zijn dan de resultaten van
de dienst verkoop. Deze afbakeningsmethode vertrekt vanuit het praktische
standpunt dat de output van grijpbare diensten makkelijker meetbaar is dan de
output van diensten met een lage taakroutine en een hoge taakambiguïteit.
Tenslotte zouden we die diensten kunnen meten waarvan het
verbeteringspotentieel het grootst is. Deze benadering is voornamelijk relevant
indien men zich richt op efficiëntie - en effecitiviteitsverbeteringen.
1.2 Afbakening aan de hand van de beleidsdoelstellingen
Een tweede manier om het meetobject af te bakenen vertrekt niet vanuit de
organisatie, maar wel vanuit de beleidsdoelstellingen en het institutionele kader.
Uit de algemene structuur van het beleidsdomein is het mogelijk om de scope van
het meetsysteem te bepalen. Meer specifiek kan men de strategische en
operationele doelstellingen van het beleid onder de loep nemen om het
meetsysteem concreet in te vullen. Bijvoorbeeld in het beleidsdomein van het
onderwijs tracht men dualisering te bestrijden (=strategische doelstelling) door de
financiële drempels te verlagen (=operationele doelstelling). Zo kan men een
meetsysteem opzetten dat de studiekosten in het secundair onderwijs meet. Wil
men beleidsdoelstellingen gebruiken om het meetobject af te bakenen, dan dienen
zij aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Volgens De Peuter e.a. (2007) moeten
doelstellingen in het kader van een meetsysteem voldoen aan het SMARTprincipe:
ze moeten specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdsgebonden
zijn.
− specifiek: de doelstelling moet concreet zijn en een gewenst resultaat
nastreven.
− meetbaar: de doelstelling moet in meetbare termen kunnen geformuleerd
worden.
− acceptabel: er moet voldoende draagvlak zijn onder de stakeholders om de
doelstelling na te streven.
− realistisch: de doelstelling moet haalbaar zijn en rekening houden met de
praktijk.
− tijdsgebonden: de geformuleerde doelstelling moet tijdsgebonden zijn.
Ter verduidelijking een voorbeeld van een doelstelling die voldoet aan het SMARTprincipe:
“Met het Kyoto-protocol verbinden alle ondertekende industrielanden er zich
toe om tegen 2012 hun gezamenlijke broeikasgasemissies met 5,2% te
verminderen ten opzichte van het niveau van 1990. De reductiedoelstelling
behelst zowel koolstofdioxide, methaan en lachgas, de drie belangrijkste
broeikasgassen alsook HKF’s, PKF’s en zwavelhexafluoride.” (De Peuter
e.a. 2007, p. 45)
Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem 63

2. Selectie van indicatoren
Wanneer het meetobject is afgebakend en de scope van het meetsysteem vast
ligt, bestaat de volgende stap erin om indicatoren te selecteren en op te stellen.
Indicatoren worden beschouwd als de basisbestanddelen van een meetsysteem.
Waar het meetobject aangeeft wat we meten, geeft een indicator aan hoe we het
meetobject meetbaar maken. Indicatoren kunnen al dan niet ingebed worden in
generieke modellen. In wat volgt zal eerst een overzicht gegeven worden van de
verschillende soorten van indicatoren. Daarna zullen we stilstaan bij de criteria
voor de selectie van indicatoren.
2.1 Typologie van indicatoren vanuit het open systeemmodel
Zoals eerder gesteld zijn indicatoren de basisbestanddelen van een meetsysteem.
Algemeen kan een indicator gedefinieerd worden als een kwantitatieve weergave
van een kwantitatieve of kwalitatieve eigenschap van het meetobject. Het aantal
correct afgehandelde dossiers in een administratieve afdeling is bijvoorbeeld een
kwantitatieve weergave van een kwalitatieve eigenschap. Anderzijds weerspiegelt
het budget voor de aankoop van computers in het secundair onderwijs een
kwantitatieve eigenschap van het onderwijsbeleid.
Bouckaert e.a. (2003b) maken een onderscheid tussen enerzijds enkelvoudige
indicatoren en anderzijds ratio-indicatoren, die allen gebaseerd zijn op het open
systeemmodel17. Onder de categorie enkelvoudige indicatoren classificeren zij:
− inputindicator: maatstaf voor welke middelen worden ingezet;
− outputindicator: maatstaf voor welke producten of diensten worden afgeleverd;
− effectindicator: maatstaf voor de maatschappelijke effecten die plaatsvinden;
− omgevingsindicator: maatstaf om de omgevingsvariabelen aan te duiden die
relevant zijn voor de maatschappelijke verandering.
Onder de categorie ratio-indicatoren classificeren Bouckaert e.a. (2003b):
− efficiëntie-indicator: maatstaf die de verhouding tussen input en output meet;
− productiviteitsindicator: maatstaf die de verhouding tussen output en input
meet;
− effectiviteitsindicator: maatstaf die de verhouding tussen effect en output meet;
− kosteneffectiviteitsindicator: maatstaf die verhouding tussen input en effect
meet.
Aanvullend kunnen ook de volgende types indicatoren vermeld worden:
− indicator voor beleidsrelevantie: maatstaf die aangeeft in welke mate de
doelstellingen van het beleid tegemoet komen aan de maatschappelijke
behoeften;
− indicator voor adequaatheid: maatstaf die aangeeft in welke mate de effecten
tegemoet komen aan de maatschappelijke behoeften;
− indicator voor doelbereiking: een maatstaf die aangeeft in welke mate de
doelstellingen gehaald worden.
Waar de indicatoren binnen de beheerscyclus van toepassing zijn op het
managament van de overheidsorganisatie als leer- of verantwoordingsinstrument,
kunnen de indicatoren binnen de beleidscyclus dienen als leer- of
verantwoordingsinstrument voor beleidsmakers. Speciale aandacht dient te gaan
naar de effectindicatoren. Wil men het causale verband in kaart brengen tussen
het beleid en de maatschappelijke effecten zal men rekening moeten houden met
17 Vertrekkende vanuit specifieke generieke modellen is het mogelijk om te komen tot een
andere classificatie van indicatoren. De inbedding van indicatoren in generieke modellen
komt later aan bod.
64 Hoofdstuk 4

omgevingsvariabelen: de impact van ander beleid of bepaalde macrovariabelen –
economische groei, demografische evolutie, … – kunnen verantwoordelijk zijn voor
de effecten en niet zozeer de output van het beleid. Hier dient men bij de opbouw
van effectindicatoren rekening mee te houden.
Om te concluderen zal men afhankelijk van het motief, de opzet en de omvang
van het meetsysteem deze of gene indicatorenset selecteren. Als leidraad worden
in de volgende subsectie een aantal criteria opgesomd waar men rekening mee
dient te houden bij de selectie van indicatoren.
2.2 Criteria voor de selectie van indicatoren
Vooreerst dienen we de vraag te stellen of we met de indicator meten we wat we
willen meten. Met andere woorden, is de indicator daadwerkelijk een indicatie van
een bepaalde eigenschap van het meetobject. Dit is de vraag naar de validiteit van
de indicator. Van Dooren e.a. (2003) onderscheiden vier types van validiteit:
− face validity: hebben de indicatoren een logisch verband met het meetobject
en het motief voor de opzet van het meetsysteem? Zoniet kan de indicator niet
in aanmerking komen om opgenomen te worden in de indicatorenset;
− content validity: In welke mate dekken de indicatoren alle aspecten af van het
meetobject? Hier moet men erop letten om de dekkingsgraad van de indicator
niet te overschatten of het meetobject te reduceren tot de loutere indicator;
− concurrent validity: Hoe vergelijkbaar zijn de resultaten van de indicator met
andere indicatoren die hetzelfde aspect van het meetobject meten? Indien er
zich problemen voordoen met concurrent validity is het vereist aan de hand
van de kenmerken en eigenschappen van de indicatoren – die kunnen
weergegeven worden in een metafiche – de discrepanties te onderzoeken;
− predictive validity: Wat is de voorspellingskracht van een indicator? In welke
mate geeft de indicator een indicatie voor toekomstige gebeurtenissen?
Leiden hoge schuldenratio’s bijvoorbeeld tot solvabiliteitsproblemen?
Bij het opstellen van de indicatorenset is het dus belangrijk de validiteit van de
indicatoren te onderzoeken. Naast validiteit is ook betrouwbaarheid een belangrijk
kwaliteitscriterium. Met andere woorden dient de indicator dezelfde resultaten op te
leveren bij herhaalde metingen op eenzelfde tijdstip. De meest rechtstreekse wijze
waarop een indicator kan getest worden op betrouwbaarheid is de meting minstens
tweemaal uitvoeren in een ceteris paribus context. Het is niet altijd mogelijk een
dergelijke context te (re)construeren. Als alternatief kan men daarom focussen op
de meetinstrumenten gezien de betrouwbaarheid van een indicator samen hangt
met de meetprocedures en de kwaliteit van de beschikbare data. Een indicator
dient vervolgens voldoende specifiek te zijn. Met andere woorden mag een
indicator slechts één aspect van het meetobject meten. Dit is belangrijk voor de
interpretatie van de indicator. Mocht de indicator meerdere aspecten van het
meetobject meten wordt eenduidige interpretatie onmogelijk. Let wel, anderzijds
kan het meetsysteem wel verschillende indicatoren bevatten die één aspect meten.
Zodoende kan men testen op concurrent validity. Hiertegenover staat echter de
uniciteit van de indicator. Met name, indien er andere indicatoren zijn die hetzelfde
aspect van het meetobject meten neemt de toegevoegde waarde van een extra
indicator af. Bij de keuze van de indicatorenset is er bijgevolg een afweging tussen
het testen op concurrent validity en uniciteit. Een volgend criterium betreft de
sensitiviteit van de indicator. Sensitiviteit is de mate waarin de waarden op de
indicator veranderen wanneer er een verandering plaatsvindt bij het gemeten
meetobject. Het spreekt voor zich dat men bij de selectie voldoende responsieve
indicatoren selecteert naar gelang de context van het meetsysteem. Ook de
legitimiteit van de indicator is een belangrijk aspect. Hiermee wordt bedoeld dat de
indicator een voldoende groot draagvlak nodig heeft onder de verschillende
stakeholders. Vandaar dat het belangrijk is de stakeholders, en voornamelijk de
beleiduitvoerders, te betrekken bij het opstellen van een indicatorenset.
Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem 65

Professionals uit de praktijk hebben vaak een goed inzicht in het beleidsveld en de
werking van de organisatie. Door de stakeholders te betrekken bij het opstellen
heeft men tevens de garantie dat de indicatoren verstaanbaar zijn voor de
gebruikers of de doelgroep. Tot slot zijn de beschikbaarheid van data en een
kostenafweging voor dataverzameling twee factoren die men niet uit het oog mag
verliezen bij het opstellen van een indicatorenset.
De bovenstaande criteria zijn een leidraad om kwaliteitsvolle indicatoren op
stellen. Nu is het bijgevolg mogelijk, maar niet verplicht, om de indicatorenset te
structuren volgens organisatiegerichte modellen. Men kan indicatoren dan
beschouwen als de elementaire eenheden die hun plaats krijgen in een groter
geheel. Op die manier kan het meetobject op een meer gestructureerde manier
geanalyseerd worden. De integratie van indicatoren in generieke modellen wordt
besproken in de volgende sectie.
3. Integratie van indicatoren in een generiek model
Bouckaert e.a. (2003 a) geven een overzicht van een aantal modellen waarin de
indicatoren kunnen ingebed worden. In deze nota zullen we twee modellen
bespreken die gebaseerd zijn op (delen van) het open systeemmodel, met name
het Procesmodel en de Doelmatigheidsanalyse. Tevens zullen we ook twee
modellen bespreken met een generieke opbouw voor afbakening en
indicatorenselectie, met name de Balanced Scorecard en het Common
Assessment Framework.
3.1 Procesmodel
In het procesmodel wordt de organisatie weergegeven als een systeem dat
middelen inzet om activiteiten uit te voeren met het oog op het leveren van
prestaties, die op hun beurt bepaalde effecten beogen. Schematisch weergegeven
resulteert dit in de onderstaande figuur. Deze systematisering van de organisatie
wordt ook gehanteerd in het open systeemmodel.
M A P E
Figuur 2 Het procesmodel (eigen verwerking)
Een dergelijk systeem biedt de mogelijkheid om prestatie-informatie te ontwikkelen
en indicatoren te structureren op de verschillende niveaus18, namelijk op niveau
van de middelen, de activiteiten, de prestaties en de effecten. Vandaar dat dit
model ook wel het MAPE-model wordt genoemd. Informatie op het niveau van de
middelen is duidelijk afgebakend. In de boekhouding van de organisatie wordt
geregistreerd welke middelen ingezet worden. Om gegevens over de activiteiten te
verzamelen moet men reeds inzicht hebben in de activiteiten die worden
uitgevoerd. De procesindicatoren verwijzen naar de manier waarop de middelen
getransformeerd worden in prestaties via activiteiten. Het aantal gepresteerde
arbeidsuren is bijvoorbeeld een mogelijke procesindicator. Vervolgens geven
outputindicatoren de resultaten weer van de activiteiten. Met andere woorden
18 In wat volgt zullen we input, processen en output als synoniem beschouwen voor middelen,
activiteiten en prestaties.
66 Hoofdstuk 4

worden de prestaties gedefinieerd als het eindpunt van een proces. Dit proces is
een logische opeenvolging van activiteiten die middelen in beslag nemen. Deze
denkwijze wordt weergegeven in figuur 3 prestatie als resultaat van een
proces (eigen verwerking)
Input, proces en output staan meestal in een herkenbare causale relatie tot elkaar.
Dit maakt input-, proces- en outputindicatoren hanteerbaarder dan
effectindicatoren. Zoals eerder aangehaald zal men bij opbouw van
effectindicatoren rekening moeten houden met de omgevingsvariabelen.
Desalniettemin geven effectindicatoren cruciale informatie, zij beantwoorden
namelijk de vraag of het beleid impact heeft gehad. Tot slot kan men de
verschillende indicatoren combineren om zo te komen tot de bovengenoemde
ratio-indicatoren.
Figuur 3 Prestatie als resultaat van een proces (eigen verwerking)
3.2 Doelmatigheidsanalyse
De Doelmatigheidsanalyse bouwt verder op de procesmatige benadering van de
organisatie zoals weergegeven in het Procesmodel. Echter, de
Doelmatigheidsanalyse gaat een stap verder dan het louter organisationele. In het
algemeen streeft de Doelmatigheidsanalyse de ontwikkeling, invoering en
toepassing van een denkkader na dat de aandacht voor de middelen die de
overheid inzet koppelt aan de zorg voor een efficiënte beleidsuitvoering en een
effectief beleid. Bij deze analyse worden steeds de drie volgende vragen gesteld:
− Welke middelen worden er door het beleid ingezet?
− Wat wordt er met de middelen gedaan?
− Resulteert het gebruik van de middelen in een effectieve verandering in de
maatschappij?
Om te antwoorden op deze drie vragen wordt de Doelmatigheidsanalyse
gestructureerd aan de hand van het bovengenoemde open systeemmodel. In
tegenstelling tot het MAPE spectrum biedt het open systeemmodel een ruimer
kader om op bovenstaande vragen te antwoorden doordat de behoeften,
beleidsdoelstellingen en de financiële beleidsruimte er tevens in betrokken zijn.
Aan de hand van het open systeemmodel komt de essentie van de
Doelmatigheidsanalyse tot uiting, met name de koppeling tussen zuinigheid,
efficiëntie en effectiviteit van het beleid.
Bovendien wordt de beleidscyclus geïntegreerd in het conceptueel raamwerk
van de Doelmatigheidsanalyse. Bij de traditionele voorstelling van de beleidscyclus
wordt het beleid ingedeeld in een aantal fasen. In zijn meest compacte vorm kan
men het beleid indelen in de fasen van beleidsplanning, beleidsuitvoering en
beleidsbeoordeling. In de beleidsvoorbereidende fase kan een
Doelmatigheidsanalyse uitgevoerd worden door gebruik te maken van de techniek
Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem 67

van prestatiebegroting19. Een prestatiebegroting verschilt in die mate van een
traditionele financiële begroting in de zin dat er bij de eerstgenoemde begroting
tevens rekening gehouden wordt met de algemene doelstellingen en resultaten
van het beleid. Tijdens de beleidsuitvoering kan een meetsysteem opgezet worden
vanuit het perspectief van de Doelmatigheidsanalyse. Hierbij zal het meetsysteem
zowel de efficiëntie als de kwaliteit van de operationele processen in kaart
brengen. Met andere woorden zullen indicatoren ontwikkeld worden die inkomsten
en uitgaven meten, maar ook indicatoren die niet-financiële gegevens bevatten
over activiteiten, prestaties en effecten. Ten aanzien van de beleidsevaluatie richt
de Doelmatigheidsanalyse zich op de resultaten van het gevoerde beleid. Daarbij
zal naast de efficiëntie en de kwaliteit van de operationele processen vooral de
effectiviteit van de organisaties en het beleid centraal staan.
3.3 Balanced Scorecard
In tegenstelling tot het Procesmodel en de Doelmatigheidsanalyse vertrekt de
Balanced Scorecard (BSC) niet vanuit het open systeemmodel voor het afbakenen
van het meetobject en het selecteren van indicatoren. Desalniettemin staat ook de
beleidsvisie van de organisatie centraal voor het opmaken van een BSC. Vanuit de
visie en de missie kan men een stappenplan ontwikkelen voor de opbouw van een
BSC. In wat volgt zal dit besproken worden. Maar eerst en vooral zullen de
mogelijke functies geduid worden die een BSC kan vervullen alsook de structuur
van waaruit dit model vertrekt. Tot slot zullen enkele sterke en zwakken punten
aangehaald.
3.3.1 Functies van de Balanced Scorecard
Bouckaert e.a. (2003 b) stellen dat de BSC een tweevoudige functie dient. Ten
eerste kan de BSC als een meetinstrument gehanteerd worden dat de nodige
prestatie-informatie voor de organisatie moet aanleveren. Naast het meten van de
verschillende aspecten van een organisatie is de BSC tevens een instrument om
deze aspecten te managen. Kaplan en Norton (1993: p.134), de grondleggers van
de Balanced Scorecard, formuleren het als volgt:
“Much more than a measurement exercise, the Balanced Scorecard is a
management system that can motivate breakthrough improvements in such
critical areas as product, process, customer, and market development.”
Dit onderscheid is relevant. Enerzijds kan het denkkader van de BSC als kapstok
dienen voor het opstellen en structureren van indicatoren. Maar de BSC kan
bovendien ook gebruikt worden als instrument om de organisatie te sturen en/of te
controleren. In die zin gaat het verder dan een louter meetsysteem. Met andere
woorden zal het management van de organisatie naast de ontwikkeling van de
BSC dit model tevens gebruiken om werking van de organisatie te evalueren en
verbeteren. Als voorbeeld verwijzen Bouckaert e.a. (2003 b) naar de FOD
Mobiliteit en Vervoer – daarvoor ministerie Verkeer en Infrastructuur – waar eind
jaren negentig een BSC is ontwikkeld. De aanleiding was een audit waarin enkele
aanbevelingen voor sturing werden geformuleerd. Zo moest er een systeem van
interne controle uitgewerkt worden, met een duidelijke formulatie van de
doelstellingen en geïntegreerde beheersindicatoren. Na de ontwikkeling en
implementatie van het model – met de nodige aanpassingen – is de bespreking
van de BSC een tweemaandelijks vast agendapunt geworden op het directiecomité
van de Federale Overheidsdienst. Dit is een mogelijke invulling voor het gebruik
19 Algemeen omvat een prestatiebegroting een inventarisatie en een omgevingsanalyse,
gevolgd door een doelstellingen- en instrumentenanalyse om zo te komen tot een
prestatiebudgettering. Voor meer uitleg omtrent prestatiebegroting, zie Bouckaert e.a. (1998).
68 Hoofdstuk 4

van de BSC als managementinstrument. Maar ook andere invullingen zijn mogelijk.
Een voorbeeld uit de bedrijfswereld: sinds geruime tijd maakt Apple gebruik van de
BSC als planningsinstrument voor het uitdenken van diens lange-termijn
perspectief.
3.3.2 Structuur van de Balanced Scorecard
Als structuur hanteert de BSC een viervoudige focus, met name een klantgerichte
focus, een focus op de interne processen, een focus op leren en innoveren en
tenslotte een financiële focus. De vier pijlers van de BSC worden weergegeven in
onderstaande figuur. Het uitgebalanceerde karakter van de BSC komt tot uiting in
het feit dat de onderliggende indicatoren een intern consistent geheel moeten
vormen en dat de indicatoren moeten geïntegreerd zijn in de strategie en visie van
de onderneming. In deze subsectie zal er dieper ingegaan worden op de
verschillende focussen. De manier waarop de indicatoren voortvloeien uit de
strategie en de visie van de onderneming komt in de volgende subsectie aan bod.
Figuur 4 De structuur van de Balanced Scorecard (Bouckaert e.a., 2003 b)
− Klantenperspectief. Het klantenperspectief geeft aan hoe de afnemer van de
output de organisatie en haar werking percipieert. Vanuit deze focus zal er dus
veel belang gehecht worden aan de tevredenheid van de klanten. Bijgevolg
kunnen de volgende indicatoren voor klanttevredenheid ontwikkeld worden:
− klanttevredenheid;
− naambekendheid;
− het aantal klachten;
− wachttijden;
− kwaliteit;
− het aantal klantenbezoeken.
− Perspectief van de interne processen. Deze focus heeft betrekking op de
kritische interne processen waarin de organisatie volgens haar doelstellingen
moet uitmunten. Het gaat er dus om indicatoren te ontwikkelen voor interne
processen die de grootste impact hebben in het bereiken van de
doelstellingen. Voorbeelden van dergelijke indicatoren zijn:
− doorlooptijd;
− productiviteit;
Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem 69

− efficiëntie;
− percentage productieve uren;
− wachttijden;
− score voor medewerkerstevredenheid.
− Leer- en innovatieperspectief. Volgens Bouckaert e.a. (2003 b) is de centrale
vraag vanuit dit perspectief of men in staat is om continu te vernieuwen en de
prestaties te verbeteren. Op die manier wordt het mogelijk de lange-termijn
doelstellingen te realiseren. Mogelijke indicatoren in dit perspectief zouden
kunnen zijn:
− het aantal opleidingen en vorming;
− het aantal innovaties en verbeterideeën;
− absenteïsme;
− de aanwezigheid van zelfsturende teams en feedbackmechanismen.
− Financiële perspectief. Indicatoren vanuit deze focus duiden aan hoe rendabel
de organisatie zijn financiële middelen inzet. Hierbij denken we onder meer
aan:
− de kostprijs van de dienstverlening;
− de verhouding werkelijke kosten/begrote kosten;
− productiviteit;
− efficiëntie.
Zoals eerder gesteld dienen de indicatoren van de vier pijlers een intern consistent
geheel te vormen. Hiermee wordt bedoeld dat de indicatoren in een bepaalde
relatie tot elkaar moeten staan zodat causale verbanden kunnen weergegeven. De
interne consistentie van het model moet de organisatie in staat stellen de BSC te
gebruiken als een managementinstrument om te leren, te verbeteren en te sturen.
Een voorbeeld ter verduidelijking: opleiding, vorming en feedbackmechanismen
inzake dossierbehandeling kunnen leiden tot efficiëntere werking van de
organisatie. Met andere woorden zijn de interne processen verbeterd. Dit heeft als
gevolg dat de wachttijden zullen verminderen waardoor de klanttevredenheid zal
stijgen. Een verhoogde efficiëntie door leereffecten zal ook tot uiting komen in de
financiële indicatoren. Een BSC die deze verbanden weergeeft en de juiste
indicatoren omvat kan dus als tool gebruikt worden in het sturen van de
organisatie.
3.3.3 Ontwikkeling van een Balanced Scorecard
Zoals eerder aangehaald dienen de indicatoren van de vier pijlers geïntegreerd te
zijn in de strategie en de visie van de onderneming. Om aan deze eis te voldoen
wordt de BSC ontwikkeld vanuit de visie en de missie van de organisatie. Zo kan
de BSC geïnterpreteerd worden als een raamwerk dat gebruikt wordt om de
beleidsvisie van een organisatie op een gestructureerde manier te vertalen naar
indicatoren; en dit aan de hand van een viervoudige focus. Het proces waarbinnen
een BSC tot stand komt is een cascade van steeds verfijnen van de doelstellingen
van de organisatie tot indicatoren. De afbakening van het meetobject vindt dus
plaats vanuit de doelstellingen.
Beginnende op het abstracte niveau wordt eerst en vooral de visie en de
missie van de organisatie uitgezet die dan verder vertaald wordt naar strategische
en operationeel meetbare doelstellingen. Een volgende tussenstap betreft het
bepalen van kritische succesfactoren. Dit zijn de zaken waarin dat de onderneming
moet uitblinken om de strategische doelstellingen te bereiken. Als de doelstelling is
om een financieel gezonde organisatie te zijn, dan is het cruciaal om binnen de
budgettaire ruimte te opereren en de middelen efficiënt aan te wenden. Deze
cruciale zaken worden de kritische succesfactoren genoemd. Tot slot kunnen de
kritische succesfactoren vertaald worden naar concrete prestatie-indicatoren
ingebed binnen de vier pijlers en top-down afgeleid van de doelstellingen van de
organisatie. Op die manier bekomt men een operationele BSC. Een voorbeeld
70 Hoofdstuk 4

hiervan wordt weergegeven in onderstaande figuur waar een BSC is opgesteld
voor de publieke dienstverlening in Ierland.
Figuur 5 Voorbeeld van een uitgewerkte BSC (Bouckaert e.a., 2003a)
3.3.4 Sterke en zwakke punten van de Balanced Scorecard
Zoals blijkt uit de beschrijving van het model is het opstellen van het toepassen
van de BSC geen eenvoudige oefening. In de eerste plaats is het een zeer
tijdsintensieve opdracht. Bij het eerder aangehaalde voorbeeld van het Ministerie
van Verkeer en Infrastructuur, heeft de ontwikkeling en implementatie van de BSC
in de vier verschillende Besturen – Luchtvaart, Scheepvaart, Vervoer te land en
Infrastructuur – een viertal jaar aan tijd gekost. De opbouw van de BSC is bij
uitstek top-down gericht, hetgeen betekent dat geringe communicatie met de
medewerkers de integratie van een BSC in de organisatie in het gedrang kan
brengen. Met andere woorden is het belangrijk dat het model gedragen wordt door
heel de organisatie, te beginnen bij het management. Ondanks de vier pijlers is de
focus van de BSC niet allesomvattend en voornamelijk klantgericht. Zo is
bijvoorbeeld de impact van de organisatie op de maatschappij en vice versa niet
expliciet opgenomen. Ook de medewerkers worden niet als pijler beschouwd bij
het opstellen van de BSC.
Desalniettemin heeft de BSC onmiskenbaar ook een aantal voordelen. De
BSC dwingt het managament van de organisatie te kijken naar vier invalshoeken.
Zo wordt een eenzijdige focus op bijvoorbeeld de financiële aspecten vermeden.
Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem 71

Voorts heeft de BSC de ambitie een managementinstrument te zijn waarmee de
organisatie kan gestuurd worden. Op die manier zijn organisaties in staat te letten
op innovatie en leervermogen om zo zichzelf continu te verbeteren. Tot slot stelt de
BSC de organisatie in staat systematisch en gestructureerd te kijken naar de
vertaling van de missie en de strategie via prestatie-indicatoren.
3.4 Common Assessment Framework
Het Common Assessment Framework (CAF) is een Europees kwaliteitsinstrument
dat specifiek werd ontwikkeld voor organisaties in de publieke sector. Het CAF is
afgeleid van het European Foundation for Quality Managament-model20 (EFQMmodel),
dat eind jaren ’80 ontstond voor gebruik in de private sector. Het CAF
vertrekt vanuit de stelling dat een organisatie goede resultaten dient te halen bij
haar medewerkers, klanten en in de samenleving; en dit dankzij een leiderschap
dat de strategie en de planning, de medewerkers, de middelen en de processen
aanstuurt. In wat volgt zullen we de functies van het CAF bespreken, om
vervolgens in te gaan op de structuur en de ontwikkeling van het CAF. In de laatste
subsectie zullen we tenslotte een overzicht geven van een aantal sterke en zwakke
punten van het CAF.
3.4.1 Functies van het Common Assessment Framework
De Nederlandstalige vertaling van het CAF, “Gemeenschappelijk Autoevaluatiekader
voor de openbare sector”, geeft een goede indicatie van de functies
van dit model. Eerst en vooral is dit model in tegenstelling tot de BSC en het
EFQM-model ontwikkeld specifiek voor de openbare sector. Zoals we later zullen
beschrijven wordt er in het CAF onder meer rekening gehouden met de impact van
de organisatieresultaten op de maatschappij.
Ten tweede is het model gericht op zelfevaluatie. Met andere woorden biedt
het CAF een kader dat toelaat om organisaties zichzelf van op een afstand te
analyseren. Op die manier kan de organisatie de haar eigen sterke en zwakke
punten in kaart brengen. Relevante prestatie-indicatoren uit een meetsysteem
kunnen voor de organisatie als hulpmiddel dienen bij de zelfevaluatie. Maar meer
nog dan een louter evaluatiekader is het CAF, net zoals de BSC, ook een
managementinstrument om het beheer van de organisatie te verbeteren. Daartoe
is het aangewezen een actieplan op te stellen waarin aandachtsgebieden,
prioriteiten en voorziene verbeteringsacties zijn opgenomen. Het opstellen van een
actieplan, en meer algemeen het ontwikkelen van een CAF komt in de volgende
subsectie aan bod.
Tot slot heeft het CAF een gemeenschappelijke component. Het model laat
toe om vergelijkende studies te houden tussen verschillende overheidsinstellingen
aan de hand van de resultaten van een CAF-evaluatie. Met andere woorden
moeten organisaties in staat zijn om bij elkaar te gaan kijken en van elkaar te
leren. Hierbij ligt de nadruk op het delen van ervaringen met als doel het
verbeteren van de activiteiten en resultaten, en niet zozeer op benchmarking ten
opzichte van een bepaalde standaard of norm.
3.4.2 Structuur van het Common Assessment Framework
De structuur van het CAF is zodanig opgebouwd dat het een overzicht geeft van
de organisatie in zijn geheel en dat het ook de impact van de organisatie mee in
rekening brengt. Vandaar dat het CAF is opgebouwd uit negen criteria die kunnen
onderverdeeld worden in twee aandachtsgebieden: enerzijds de Factoren en
20 Gezien het EFQM-model weinig toegevoegde waarde heeft ten opzichte van het CAF, zullen
we de bespreking van het EFQM-model in deze nota achterwege laten.
72 Hoofdstuk 4

anderzijds de Resultaten. De Factoren hebben betrekking werking van de
organisatie. Hiertoe behoren vijf criteria, namelijk Leiderschap, Strategie en
Planning, Medewerkers, Partnerschappen en Middelen en Processen. De
Resultaten hebben betrekking op de prestaties van de organisatie, in de ruime zin
van het woord. Hiertoe behoren vier criteria, met name Resultaten bij de
medewerkers, Resultaten bij de burger/klant, Resultaten in de samenleving en tot
slot Resultaten op het vlak van de sleutelactiviteiten. De bovenstaande structuur
van het CAF wordt weergegeven in onderstaande figuur.
Figuur 6 De structuur van het CAF (Thys & Maes, 2005)
De negen criteria van het CAF worden verder uitgediept tot 28 subcriteria. Deze 28
subcriteria zal het zelfevaluatieteam van de organisatie hanteren om uiteindelijk te
komen tot een globale score voor de organisatie. Het stappenplan voor deze
procedure wordt verder verduidelijkt in volgende subsectie. In wat nu volgt zullen
we de negen criteria uitgebreider bespreken.
− Leiderschap. De wijze waarop leiders zich opstellen kan bijdragen tot
duidelijkheid en eensgezindheid over de doelstellingen en tot de creatie van
een omgeving waarin de organisatie en de medewerkers kunnen uitblinken.
Hierbij legt het CAF de focus op het management van de organisatie en niet
zozeer op de kwaliteit van het overheidsbeleid aangezien dat een politieke
verantwoordelijkheid is. Het criterium van leiderschap wordt verder opgesplitst
in vier subcriteria. Onder meer moet het zelfevaluatieteam nadenken over de
manier waarop leiders richting geven aan de organisatie om haar
doelstellingen te behalen (= subcriterium 1).
− Strategie en planning. De organisatie heeft een duidelijke strategie en
planningsmechanismen nodig om haar missie en visie te bereiken. Meer
bepaald moet een strategie vertaald worden in plannen en meetbare
doelstellingen. Om na te gaan in welke mate er planningsmechanismen
aanwezig zijn in de organisatie, dient het zelfevaluatieteam onder meer na
denken over de vraag of de organisatie voldoende informatie verzameld rond
de behoeften van de belanghebbenden (= subcriterium 1). In het totaal zijn er
vier subcriteria waarover het zelfevaluatieteam dient te reflecteren.
− Medewerkers. De manier waarop de medewerkers met elkaar omgaan
bepaald uiteindelijk het succes van de organisatie. Vandaar dat het belangrijk
is om stil te staan bij het engagement en de participatie van de medewerkers.
Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem 73

−
Dit criterium evalueert of de organisatie haar potentieel aan menselijk kapitaal
voldoende afstemt op haar strategische doelstellingen. Hiervoor heeft het
zelfevaluatieteam drie subcriteria ter beschikking.
Partnerschappen en Middelen. De wijze waarop de organisatie haar
partnerschappen plant en beheert – en in het bijzonder haar relatie met de
klant – is van belang om de strategie en doelstellingen na te streven. Naast
partnerschappen is het efficiënt gebruik van de meer traditionele middelen,
zoals financiën, technologie en faciliteiten, een must voor overheidsbedrijven.
In dat opzicht zijn er zes subcriteria ontwikkeld om na te gaan of de
organisatie aan dit criterium voldoet.
− Processen. Het identificeren, beheren en ontwikkelen van de sleutelprocessen
draagt volgens het CAF paradigma bij tot het verwezenlijken van de
doelstellingen van de organisatie. Hierbij kunnen de klanten/burgers betrokken
worden om de processen te verbeteren. Dit criteria wordt onderverdeeld in drie
subcriteria waarover het zelfevaluatieteam dient te remediëren.
− Klantgerichte resultaten. Deze resultaten geven aan in welke mate de
klant/burger tevreden is over de producten en diensten die de organisatie
aanlevert. In die zin is het belangrijk om als overheidsorganisatie informatie te
verzamelen betreffende klanttevredenheid, informatie die kan slaan op het
imago van de organisatie, de manier waarop klanten/burgers worden
betrokken bij de organisatie en tot slot informatie die slaat op de
gepercipieerde kwaliteit van de producten.
− Resultaten bij de medewerkers. Deze resultaten hebben betrekking op de
competenties, motivatie, tevredenheid en prestaties van de medewerkers van
de organisatie. Hiervoor dient de organisatie na te gaan in welke mate zij is
tegemoet gekomen aan de verwachtingen en behoeften van haar
−
medewerkers.
Resultaten in de samenleving. De resultaten in de samenleving geven aan in
welke mate de organisatie voldaan heeft aan de behoeften en verwachtingen
van de brede samenleving. Met andere woorden moet de organisatie nagaan
of zij door middel van haar output een al dan niet bedoelde verandering heeft
teweeg gebracht in de maatschappij.
− Resultaten op het vlak van de sleutelactiviteiten. De resultaten op het vlak van
de sleutelactiviteiten kunnen onderverdeeld worden in interne resultaten en
externe resultaten. De interne resultaten geven aan in welke mate de
organisatie efficiënt gebruik maakt van haar middelen om producten en
diensten te leveren. In die zin hebben de interne resultaten betrekking op de
beheerscyclus. De externe resultaten geven aan in welke mate de beoogde
effecten zijn bereikt voor de belanghebbenden. De externe resultaten hebben
met andere woorden betrekking op de beleidscyclus.
Wil het CAF dienen als managementinstrument voor het beheer en sturen van de
organisatie is het belangrijk, net zoals bij de BSC, dat de twee aandachtsgebieden,
namelijk de Factoren en de Resultaten, een onderling consistent geheel vormen.
Met andere woorden is het belangrijk bij de opbouw van een CAF dat de causale
verbanden tussen de Factoren en de Resultaten achterhaald worden. Maar ook de
onderlinge verbanden tussen de Factoren zijn belangrijk om de organisatie te
kunnen sturen. Vaak zal het niet evident zijn deze relaties na te gaan en weer te
geven.
3.4.3 Ontwikkeling van een Common Assessment Framework
In deze paragraaf zullen de verschillende fasen op een rij gezet worden die een
organisatie moet doorlopen bij het uitvoeren van een zelfevaluatie aan de hand
van het CAF model. Bouckaert e.a. (2003 b) stellen dat het management van de
74 Hoofdstuk 4

organisatie eerst en vooral tot de beslissing moeten komen om tot een
zelfevaluatie over te gaan en bereid moeten zijn om verbeteringsacties op te
starten. Vandaar dat deze fase de beslissingsfase wordt genoemd. Hierbij moet er
ook besloten worden over de scope van het evaluandum. Met andere woorden, zal
de gehele organisatie onderworpen zijn aan een CAF-analyse, of slechts bepaalde
diensten. Ook moet er een akkoord zijn over de diepgang van de evaluatie, met
name enkel op basis van vragenlijsten, of een intensieve evaluatie op basis van
meetgegevens. Na de beslissingsfase door het management, is het belangrijk de
genomen beslissingen te communiceren naar de medewerkers. Dit versterkt het
draagvlak en de legitimiteit van de zelfevaluatie. Deze fase noemen Bouckaert e.a.
(2003 b) de introductiefase. Zoals eerder aangehaald zal een zelfevaluatieteam de
evaluatie uitvoeren aan de hand van de criterialijst. Bijgevolg moet er een dergelijk
team samengesteld worden. De samenstelling van het zelfevaluatieteam gebeurt
aan de hand van een aantal principes:
− de leden van het zelfevaluatieteam moeten representatief zijn voor de
verschillende delen van de organisatie;
− de teamleden dienen over voldoende analytische vaardigheden te beschikken
en een goede kennis van de organisatie;
− het evaluatieteam moet het vertrouwen genieten van de medewerkers van de
organisatie;
− binnen het evaluatieteam moet een voorzitter gekozen worden die de
evaluatievergaderingen zal leiden.
Wanneer het team is samengesteld, is het evident dat zij voldoende voorbereid
moeten worden op het uitvoeren van de evaluatie. De context, het doel en de
gebruikte procedures moeten duidelijk gemaakt worden. In een volgende fase zal
de eigenlijke zelfevaluatie uitgevoerd worden aan de hand van de negen criteria
van het CAF-model. Zoals reeds eerder aangehaald zijn de negen criteria
opgesplitst in verschillende subcriteria. Voor elk subcriterium moeten de teamleden
de organisatie beoordelen aan de hand van een score tussen 0 en 5. Op die
manier wordt de organisatie beoordeeld voor elk van de negen criteria. Het spreekt
echter vanzelf dat de ervaringen van de diverse leden verschillend zullen zijn.
Daarom zal er overlegd worden binnen de groep om tot een consensus te komen
wat betreft ieder criterium. Hiervoor zijn een aantal technieken beschikbaar die
verder in deze nota zullen besproken worden. Dit wordt de fase van de
consensusvorming genoemd. Uit de evaluatieoefening moeten de sterke en de
zwakke punten van de organisatie naar voren komen. Het is dan aan het
management om deze resultaten onder ogen te zien en een actieplan uit te werken
ter verbetering van de organisatie. Met andere woorden moeten prioriteiten gesteld
worden. Tot slot is het cruciaal dat het opgestelde actieplan ook uitgevoerd wordt
waarbij men duidelijk de oorsprong en de redenering achter deze
verbeteringsacties motiveert. Het is dus belangrijk dat alle medewerkers zich
scharen achter de voorgestelde verbeteringsacties, wil de implementatie succesvol
verlopen.
3.4.4 Sterke en zwakke punten van het Common Assessment
Framework
Het uitvoeren van een zelfevaluatie aan de hand van het CAF-model is een
complexe oefening die betrokkenheid vereist van diverse verantwoordelijken. Wil
men een CAF-analyse tot een goed einde brengen, is er veelal externe
ondersteuning nodig. Tevens dient het zelfevaluatieteam grondig voorbeid te
worden op de evaluatieoefening. Dit is een tijdsintensieve bezigheid die zorgt voor
een extra werkbelasting. Voorts mag een CAF-oefening niet het einde zijn van een
kwaliteitsbeleid. Het is met andere woorden belangrijk dat de voorgestelde
verbeteringsacties ook effectief worden uitgevoerd en opgevolgd. Hiervoor is, zoals
eerder gesteld, een draagvlak nodig binnen de organisatie.
Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem 75

Het opzetten en uitvoeren van een CAF-oefening verhoogt de inzichtelijkheid
in de organisatie met betrekking tot de causale verbanden tussen de vijf Factoren.
Op die manier kan het CAF gebruikt worden als managementinstrument voor het
verbeteren van de organisatie. Ondanks de werkbelasting heeft het CAF een lage
instapkosten. Een methodologische gids is namelijk on line21 beschikbaar. Als
bijkomend voordeel biedt het CAF een systeem van benchmarking aan waarbij
publieke organisaties met elkaar kunnen vergeleken worden. Goede praktijken –
organisaties of delen van organisaties die met behulp van het CAF een
kwaliteitsvol beleid voeren – worden voorgesteld op kwaliteitsconferenties22. Tot
slot houdt het CAF, in tegenstelling tot het EFQM-model, rekening met de
specifieke kenmerken van de publieke sector.
4. Dataverzameling
Nadat de indicatoren gedefinieerd zijn en al dan niet ingebed in een generiek
model, kan de dataverzameling aanvatten. Hierbij zullen databronnen worden
geraadpleegd volgens een bepaalde methode van datacollectie. In wat volgt zullen
we kort de verschillende databronnen bespreken voor de invulling van de
geselecteerde indicatoren om vervolgens een aantal methoden van datacollectie te
overlopen.
4.1 Databronnen voor de invulling van een meetsysteem
Van Dooren e.a. (2003) maken een onderscheid tussen interne en externe
bronnen voor het voeden van een meetsysteem. Indien de organisatie zelf de
informatie produceert voor de invulling van de indicatoren, spreekt men van interne
dataverzameling. Echter, in een steeds meer verweven overheidscontext kan de
informatie van andere organisaties relevant zijn voor de eigen organisatie. Hierbij
denken we aan informatie die het mogelijk maakt verschillende organisaties te
vergelijken. Maar ook wanneer het gaat om omgevingsindicatoren zijn externe
bronnen een interessante piste. De Algemene Directie Statistiek en Economische
Informatie (ADSEI), Eurostat, of de Studiedienst van de Vlaamse Regering zijn
voorbeelden van externe databronnen die organisaties kunnen raadplegen voor
het opstellen van indicatoren.
In het algemeen zijn er volgens Bouckaert e.a. (2003b) een tweetal factoren
die het extern beschikbaar zijn van data verklaren. Ten eerste heeft dit te maken
met de mate van institutionalisering van data in het beleidsveld. Met andere
woorden zal de beschikbaarheid afhangen van de mate waarin het werken met
data en statistieken in het beleidsdomein is ingeburgerd. Meestal is het bestaan
van studie- en statistische diensten een teken van sterke institutionalisering. Ten
tweede spelen de specifieke kenmerken van het beleidsdomein een rol. De mate
van verzelfstandiging van organisaties zal in belangrijke mate de versnippering van
de data bepalen. Ook de proliferatie van bevoegdheden over verschillende
bestuurslagen werkt de versnippering van data in de hand.
4.2 Methoden van datacollectie
Zoals hierboven gesteld kan de data extern en tegen een bepaalde kostprijs
worden verzameld. Ook kan de organisatie zelf in instaan voor de
dataverzameling. In wat volgt zullen we een aantal collectiemethoden overlopen
voor het verzamelen van de benodigde data.
21 www.publicquality.be.
22 Op 20 november 2007 vindt de vierde kwaliteitsconferentie voor overheidsdiensten in België
plaats waarop een aantal best practices zullen worden voorgesteld.
76 Hoofdstuk 4

Ten eerste is het mogelijk om aan de hand van managementdocumenten,
eigen records en registraties de indicatoren in te vullen. Met andere woorden dient
men na te gaan welke (operationele) data door de organisatie zelf verzameld
worden voor de invulling van het meetsysteem. Ten tweede kan dataverzameling
bij belanghebbenden heel wat informatie opleveren. Voor de dataverzameling bij
personen zijn er heel wat methoden voorhanden. De Peuter e.a. (2007) maken een
onderscheid23 tussen drie grote categorieën van dataverzameling: observatie,
interview en een schriftelijke vragenlijst. Hun onderscheid is enerzijds gebaseerd
op de interactie tussen de onderzoeker en de respondent en anderzijds op de
akten – gedrag of ideeën – waarover men gegevens verzameld. Deze
categorisatie dekt echter niet de praktijk van dataverzameling in haar totaliteit af
omdat de categorieën elkaar niet uitsluiten. Tevens zijn er technieken voorhanden
waarbij de verschillende categorieën gecombineerd worden. In wat volgt zullen we
kort een drietal technieken bespreken, namelijk de focusgroep, het interview en de
casestudie. Focusgroepen worden vaak gebruikt in kwalitatief onderzoek in de
vorm van gestructureerde discussies waarbij de klemtoon ligt op het onderling
delen en bediscussiëren van ideeën en inzichten. Een focusgroep kan beschreven
worden als een groepsinterview waarbij verschillende mensen aan de hand van
een gestructureerde discussie informatie geven over een bepaald onderwerp. De
uiteindelijke output zullen de uitgeschreven conversaties en discussies zijn.
Focusgroepen kunnen enerzijds ingezet worden als een volledig op zichzelf
staande techniek en anderzijds als aanvulling op een techniek van kwantitatieve
dataverzameling. In het laatste geval kan men de focusgroep interpreteren als een
onderzoek dat de reeds verzamelde data verifieert of valideert. Desalniettemin blijft
het doel van de focusgroep hetzelfde, namelijk het bij elkaar brengen van de
verschillende stakeholders met als doel informatie te verzamelen op een korte
tijdsperiode over een bepaald onderwerp. Een tweede techniek voor persoonlijke
dataverzameling betreft het interview. Het interview is een face-to-face gesprek
met een respondent met als bedoeling gegevens te achterhalen die niet
onmiddellijk observeerbaar zijn.
Volgens De Peuter e.a. (2007) zijn er een drietal benaderingen om
kwalitatieve gegevens te verzamelen door middel van een interview: ten eerste het
informele conversatie-interview, ten tweede het checklistinterview en ten derde het
gestandaardiseerde interview. Het eerstgenoemde type is het minst gestructureerd
en biedt de meeste flexibiliteit. Met andere woorden ligt het verloop op voorhand
niet vast. Bij het checklist interview worden een aantal aandachtspunten, de
checklist, meegenomen die zeker aan bod dienen te komen in het interview. Bij
een gestandaardiseerd interview wordt er op voorhand een vragenlijst opgesteld
en uitgeschreven die de respondent dien te beantwoorden. Deze vorm van
interviewen is het meest gestructureerd en verhoogt de vergelijkbaarheid tussen
verschillende respondenten. De casestudie tenslotte is een gedetailleerde studie
van een bepaald object gebaseerd op een veelheid van technieken. Zij kan
beschouwd worden als een overkoepelende, kwalitatieve methode. Zo kan er in
een casestudie tegelijkertijd gebruik gemaakt worden van interviewtechnieken
alsook van een schriftelijke vragenlijst om het analyseobject te onderzoeken. Een
casestudie kan verschillende functies hebben. Langs de ene kant van het
spectrum kan de casestudie een louter illustratief doel hebben waarin het
analyseobject wordt beschreven. Deze beschrijving kan helpen bij de interpretatie
van kwantitatieve gegevens. Langs de andere kant van het spectrum kan een
casestudie als opzet hebben om causale relaties te achterhalen tussen een
beleidsinitiatief en de waargenomen effecten. Op die manier dient de casestudie
een verklaring te geven voor de geobserveerde effecten.
23 Voor meer informatie omtrent de indeling van de verschillende types, zie De Peuter e.a.
(2007).
Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem 77

5. Data-analyse en de interpretatie van meetgegevens
De data verzameld door een meetsysteem dient geïnterpreteerd te worden wil het
bruikbaar zijn voor het bereiken van leereffecten, en voor sturing en
verantwoording. Met andere woorden levert het meten van prestaties en resultaten
enkel beschrijvende informatie24 op, maar zal het geen verklaringen aanbieden of
causale verbanden blootleggen. De analyse van de data heeft tot doel de data van
het meetsysteem om te zetten tot bruikbare informatie. Hiervoor is het vergelijken
van meetgegevens meestal noodzakelijk gezien een indicator op zich niet veel
zegt. Met andere woorden is een referentiepunt vereist. Dit referentiepunt kan
enerzijds een norm zijn of anderzijds kunnen de meetgegevens onderling
vergeleken worden. Voorts bestaan er verschillende kwantitatieve en kwalitatieve
technieken voor het analyseren van meetgegevens. In wat volgt zal eerst het
referentiekader verder verduidelijkt worden om vervolgens een aantal
analysetechnieken te bespreken.
5.1 Referentiekader voor de analyse van meetgegevens
Bij de onderlinge vergelijking kan men enerzijds verschillende vergelijkbare
meetobjecten ten opzichte van elkaar positioneren en anderzijds kunnen
meetgegevens van één meetobject doorheen de tijd met elkaar vergeleken
worden. Beide aspecten, de te vergelijken meetobjecten en het tijdsperspectief,
kunnen gecombineerd worden tot een vergelijkingskader. De modaliteiten van dit
kader kunnen aan de hand van onderstaande tabel weergegeven worden.
Tabel 3 Vergelijkingskader voor de analyse van meetgegevens (Bouckaert e.a.,
2003a)
1 object # objecten
Statisch X X
In de tijd X X
Uit de tabel blijkt dat het mogelijk is om verschillende meetobjecten met elkaar te
vergelijken. Indien het noodzakelijk zou zijn om meerdere meetobjecten te
clusteren, kunnen aan de hand van een clusteranalyse ook clusters van
meetobjecten met elkaar vergeleken worden. Meer algemeen kan het uitsplitsen of
aggregeren van meetgegevens bijkomende inzichten verschaffen. Ook kan de
vergelijking van verschillende meetobjecten in een tijdsperspectief geplaatst
worden. Naast onderlinge vergelijking van verschillende meetobjecten kan één
meetobject geanalyseerd worden door meetgegevens te vergelijken doorheen de
tijd. In de figuur wordt dit aangegeven door het kader links onder. Ook kan een
momentopname gemaakt worden van één meetobject waarbij het meetobject
getoetst wordt ten aanzien van een bepaalde norm.
Voor normzetting zijn twee dimensies van belang: enerzijds de vraag naar wie
de norm bepaalt en anderzijds naar de aard van de gegevensbron die voor de
normzetting wordt gebruikt. Met betrekking tot de eerste vraag kan ofwel de
organisatie zelf de norm zetten, ofwel kunnen de beleidsmakers de norm bepalen
ofwel kan de norm tot stand komen in onderling overleg. Dit overleg kan een open
proces zijn van onderhandeling waarbij verschillende stakeholders betrokken
worden. Er zijn tevens specifieke technieken voorhanden om dit overlegproces in
goede banen te leiden. Eén daarvan is de Delphi-methode25 waarbij getracht
wordt aan de hand van een aantal anonieme bevragingsronden tot een consensus
24 Generieke modellen zoals BSC en CAF trachten aan deze lacune te verhelpen door bij de
opbouw van het model de causale verbanden weer te geven en te integreren.
25 Voor meer informatie omtrent de Delphi-methode, zie Boberg & Morris-Khoo (1992).
78 Hoofdstuk 4

te komen onder de deelnemers wat betreft een bepaald onderwerp, in casu
normering. Wat betreft de gegevensbron voor normzetting kunnen enerzijds
interne gegevensbronnen gehanteerd worden en anderzijds externe
gegevensbronnen. Wanneer de norm gebaseerd wordt op resultaten van eerdere
metingen spreken we van een interne gegevensbron. Voorbeelden van normen
gebaseerd op een interne gegevensbron zijn het gemiddelde uit de vorige meting,
of een waarde die hoger ligt dan het laatst bereikte niveau. Wanneer men zich voor
de normzetting daarentegen niet baseert op resultaten van eerdere metingen is de
gegevensbron extern. Wetenschappelijke standaarden en absolute
minimumnormen al dan niet gebaseerd op internationale vergelijking kan men als
toepassing beschouwen van externe normzetting.
5.2 Technieken voor de analyse van meetgegevens
Om het informatiegehalte van de meetgegevens verder te verhogen kan de
prestatie-informatie verder verfijnd worden aan de hand van kwantitatieve
technieken. Dit soort technieken heeft als doel vergelijkbare meetobjecten te
identificeren en te positioneren ten opzichte van elkaar. Niet-parametrische
technieken zoals Free Disposal Hull (FDH) of Data Envelopment Analysis (DEA)
zijn daar een toepassing van. Echter zal veelal ook een kwalitatieve analyse
vereist zijn wil men komen tot nieuwe beheers- en beleidsinzichten. Waar de
kwantitatieve methoden26 zoals FDH en DEA ons in staat stellen om verschillen
tussen meetobjecten te ontdekken en te berekenen zullen kwalitatieve methoden
leiden tot nieuwe inzichten om verbeteringsacties op te zetten. Met andere
woorden wordt met behulp van kwalitatieve technieken nagegaan waarom
bepaalde meetobjecten een bepaalde plaats innemen in de kwantitatieve analyse.
In wat volgt zullen we een tweetal kwantitatieve technieken – FDH en DEA –
bespreken en een tweetal kwalitatieve methoden – het expert panel en
benchmarking.
5.2.1 Kwantitatieve technieken voor de analyse van meetgegevens
FDH en DEA zijn beide kwantitatieve technieken die ressorteren onder de
efficiëntieanalyse. Met andere woorden gaan beide technieken de relatie tussen
input en output van organisaties onderzoeken op zoek naar optimale verhouding
tussen input en output. Deze technieken zijn met name zinvol wanneer men
meerdere gelijkaardige analyse-eenheden heeft, bijvoorbeeld sociale
huisvestingsmaatschappijen.
De relatie tussen input en output kan voorgesteld worden door de
productiefunctie. De productiefunctie geeft het functionele verband weer tussen de
hoeveelheid productiemiddelen – arbeid, financiële middelen,…- en de maximale
hoeveelheid productie die technisch mogelijk is. Deze functie kan grafisch
voorgesteld worden als een curve. Deze curve geeft in feite alle inputcombinaties
weer die resulteren in efficiënte output, gegeven de stand van de technologie. Alle
combinaties onder de grens worden beschouwd als inefficiënte inzet van de
middelen. Een voorbeeld (Berlage e.a., 2000) ter verduidelijking. Neem het
productieproces voor het schrijven van een tekst. Hiervoor is een aantal uren
arbeid vereist gebruik makend van een bepaalde ‘technologie’: men kan de tekst
schrijven met de hand, door gebruik te maken van een tikmachine of met behulp
van een tekstverwerker. De hoeveelheid output hangt zowel af van het aantal
gewerkte uren als van de gebruikte techniek. Na één uur schrijven heb ik met de
hand vier bladzijden afgewerkt, met de tikmachine vijf en met de tekstverwerker
26 Regressie-analyse is daarentegen een kwantitatieve techniek die kan toegepast worden om
causale verbanden te achterhalen tussen een afhankelijke variabele en een reeks
onafhankelijke variabelen.
Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem 79

wel acht. Na twee uur schrijven kan ik met de hand zeven bladzijden verwerken,
met de tikmachine acht, terwijl ik met de tekstverwerker vijftien bladzijden kan
produceren. We kunnen stellen dat de tekstverwerker een efficiënte technologie is
voor het produceren van tekst, omdat we met dezelfde input, uren arbeid, meer
output kunnen produceren. De verschillende efficiënte combinaties van input en
output kunnen dus voorgesteld worden door middel van de productiefunctie.
Figuur 7 De productiefunctie (Berlage e.a. 2000 en eigen verwerking)
Deze functie kan a-priori gespecificeerd zijn, waarbij de input in een vaste relatie
staat tot de output. Echter is het ook mogelijk dat de productiefunctie op voorhand
niet bepaald wordt door vaste parameters, maar wordt geconstrueerd met behulp
van de beschikbare data, zoals in het bovenstaande voorbeeld. De vorm van de
functie zal afhangen van de data en de gemaakte assumpties. Technieken die
gebaseerd zijn op deze veronderstellingen worden niet-parametrische technieken
genoemd, waartoe ook FDH en DEA behoren. FDH en DEA verschillen qua
techniek enkel wat betreft de gemaakte assumpties. De enige assumptie voor het
opstellen van de productiefunctie bij FDH is de vrije beschikbaarheid van input en
output. Voor elke geobserveerde eenheid, bijvoorbeeld voor elke
huisvestingsmaatschappij, wordt er aangenomen dat er (eventueel niet
geobserveerde) eenheden zijn die met dezelfde input minder output bereiken of
voor dezelfde output meer input nodig hebben. Met deze assumptie wordt het
mogelijk om de verschillende eenheden te vergelijken en categoriseren. Dit wordt
weergegeven in onderstaande figuur. Vanuit het punt (xn,yn), dat de input-ouput
combinatie voorstelt van eenheid n (huisvestingsmaatschappij n), liggen binnen het
met lijnen gearceerde vlak alle eenheden die ten opzichte van eenheid n minder
output halen én meer input gebruiken. Omgekeerd kan men stellen dat een
eenheid efficiënt is wanneer er geen eenheid bestaat die of hetzelfde outputniveau
haalt met minder input, of met hetzelfde inputniveau meer output haalt of met
minder input meer output produceert. Wanneer in de figuur het met vierkanten
gearceerde gedeelte leeg is, wordt eenheid n als efficiënt beschouwd. Door de
verschillende efficiënte eenheden met elkaar te verbinden bekomt men de
productiefunctie.
80 Hoofdstuk 4

Figuur 8 FDH en de mogelijke input-output combinaties (De Peuter e.a., 2007)
Voor de constructie van de productiefunctie bij DEA27 wordt bijkomend de
convexiteit van de productiefunctie verondersteld. Dit impliceert aanvankelijk
toenemende schaalopbrengsten en vervolgens afnemende schaalopbrengsten.
Men kan toenemende schaalopbrengsten definiëren wanneer bij een toename van
de input, de output meer dan proportioneel toeneemt. Toenemende
schaalopbrengsten vinden vaak hun oorsprong in ondeelbaarheden in het
productieproces (Berlage e.a., 2000). Moderne weefgetouwen zijn bijvoorbeeld
geschikt om grote hoeveelheden textiel te produceren en doen dat efficiënter dan
kleinere weefgetouwen. Schaalvergroting kan trouwens ook specialisatievoordelen
van arbeid en machines opleveren. We spreken van afnemende
schaalopbrengsten wanneer de productie minder dan evenredig toeneemt bij een
toename van de input. Afnemende schaalopbrengsten kunnen te wijten zijn aan
technische begrenzingen (bjivoorbeeld de geheugencapaciteit van een computer),
aan omgevingsfactoren die remmend werken en aan organisatorische problemen
(coördinatie, informatiestromen, …). In onderstaande figuur wordt de
productiefunctie weergegeven volgens FDH en volgens DEA-V.
27 Er zijn verschillende varianten van Data Envelopment Analysis ontworpen met elk specifieke
assumpties. In deze tekst wordt de variant DEA – V besproken.
Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem 81

Figuur 9 De productiefunctie volgens FDH en DEA-V en inefficiëntiemeting volgens
FDH (Bouckaert e.a. 2003 a, De Peuter e.a. 2007 en eigen verwerking)
Wanneer de productiegrens bepaald is, wordt het bijgevolg mogelijk de inefficiëntie
te meten van bepaalde, gedomineerde eenheden. Het meten van inefficiëntie kan
gebeuren via inputinefficiëntie- of via outputinefficiëntiemeting. Het aflezen van de
inputinefficiëntie gebeurt via de X-as waar de horizontale afstand tot de
productiefunctie de mate van inputinefficiëntie weergeeft. Met andere woorden
geeft het meten van inputinefficiëntie de mogelijkheid weer om met minder input
eenzelfde outputniveau te halen. De hoeveelheid input die eenheid E kan
besparen volgens de techniek van FDH wordt in de bovenstaande figuur
voorgesteld door de afstand ab. Het quotiënt oa/ob duidt welke fractie van de
huidige input al voldoende is voor eenheid E zonder in te boeten aan output. In een
gelijkaardige redenering kan vastgesteld worden dat E met de huidige input een
hoger outputniveau kan halen. De afstand cd duit het verbeteringspotentieel van
output aan zonder te moeten inboeten aan input. Het quotiënt oc/od duidt aan
welke fractie van het potentieel aan output eenheid E op dit moment slechts haalt.
Met andere laten de kwantitatieve methoden toe de meeteenheden te
rangschikken volgens hun niveau van inefficiëntie.
5.2.2 Kwalitatieve technieken voor de analyse van meetgegevens
Zoals eerder gesteld bieden kwalitatieve technieken complementaire informatie om
een beter inzicht te krijgen in het beleidsveld en de werking van organisaties. Deze
kwalitatieve technieken gaan dieper in op de resultaten van de kwantitatieve
analyse door een verklaring te zoeken voor de vastgestelde beleidssituatie. In wat
volgt zullen we kort twee kwalitatieve technieken bespreken28, namelijk het expert
panel en benchmarking.
Voor de analyse van meetgegevens kan een expertteam samengesteld
worden bestaande uit een aantal onafhankelijke deskundigen om een oordeel te
maken over de werking van de organisatie/het beleid. De vragen gesteld aan het
expert panel kunnen zeer uiteenlopend zijn gaande van de relevantie van de
beleidsdoelstelling tot het beoordelen van de waargenomen output en relaties
tussen organisaties. Hierbij dienen de verschillende experts individueel de (aan de
hand van kwantitatieve analyse) verzamelde data te analyseren en als panel in
consensus een aantal conclusies en aanbevelingen over te brengen in een
28 Voor meer informatie omtrent het expert panel, zie Cozzens (1987). Voor een uitgebreide
studie van benchmarking, zie onder meer de Groot e.a. (2007).
82 Hoofdstuk 4

apport. Na een feedbackronde dient het expert panel een laatste keer samen te
komen om te reflecteren over de gemaakte opmerkingen en bedenkingen.
Volgens Bouckaert (2003a) is benchmarking een generieke term om het
proces aan te duiden dat organisaties helpt om prestatieniveaus in andere
organisaties te verkennen en vervolgens te leren over de wijze waarop zij deze
niveaus bereiken. Vervolgens kan deze kennis en praktijk in de eigen organisatie
geïmplementeerd worden. De techniek bestaat uit het doorlopen van een aantal
algemene stappen:
1. selectie van het meetobject;
2. selectie van de indicatoren;
3. keuze van de benchmarkpartners;
4. meting en kwantitatieve analyse van de meetgegevens met aandacht voor
input, proces, output, effect en efficiëntie;
5. identificatie van de beste praktijken;
6. en het opstarten van verbeteringsacties.
De eerste twee stappen van het proces kunnen genomen worden via het
meetsysteem. Voor stappen drie, vier en vijf bieden de bovengenoemde
kwantitatieve methoden een oplossing. FDH en DEA stellen juist in staat om de
best presterende eenheden te definiëren, en daarenboven de gedomineerde
eenheden te duiden. Het belangrijkste aspect van benchmarking behelst dan de
kwalitatieve analyse van de verschillen tussen de beste presterende eenheden en
de gedomineerde eenheden. Daarbij is het aangeraden dat deze praktijken van
naderbij bekeken worden, waarbij men hun processen onder de loupe neemt en
tracht te bepalen welke karakteristieken en elementen ervan bijdragen tot het
bekomen van de vastgestelde niveaus van output. Met de verkregen inzichten kan
de beleids- en beheerscyclus bijgestuurd worden. Dit alles behelst volgens
Bouckaert e.a. (2003a) gegevensuitwisseling, plaatsbezoeken, overleg, lerend
vermogen en de gedrevenheid tot verbetering.
6. De rapportage van meetgegevens
De laatste stap in het meetproces is de rapportage van informatie. Hierbij is het
van belang dat de rapportage wordt aangepast naargelang de doelgroep. Vandaar
dat dezelfde data op verschillende manieren zal gepresenteerd worden, afhankelijk
van de doelgroep. Hiervoor kan men gebruik maken van tabellen, diagrammen,
cartogrammen of grafieken. Naar gelang de doelgroep kan men de prestatieinformatie
mondeling rapporteren, dan wel schriftelijk neerschrijven in een
financieel document of jaarverslag. De meerwaarde van de rapportage ligt in de
snelheid waarmee de lezer bepaalde informatie kan opzoeken en begrijpen.
Er zijn verschillende doelgroepen voor wie de informatie uit het meten van
prestaties en resultaten van belang is. Voor de beleidsmakers en het management
van de organisatie kan prestatie-informatie in de eerste plaats zeer nuttig zijn.
Maar ook andere, externe stakeholders kunnen vragende partij zijn voor
beleidsinformatie. Hierbij denken we onder meer aan het brede publiek dat
verantwoording eist voor de gemaakte beleidskeuzes. Voor een afstemming van
vraag en aanbod van informatie dient men zicht te hebben op de informatienoden
van elke van deze stakeholders, naast een overzicht van de beschikbare
informatie.
7. Invoering, beheer en gebruik van een
meetsysteem: enkele aandachtspunten
In het voorgaande werden de verschillende stappen besproken voor de opbouw
van een meetsysteem. Naast de het opzetten van een meetsysteem is de
Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem 83

invoering ervan in de organisatie een noodzakelijke tussenstap. Eens in werking, is
het beheer en het onderhoud van het meetsysteem even belangrijk. Vandaar dat
we in deze sectie enkele aandachtspunten formuleren die van belang zijn bij de
implementatie, beheer en gebruik van een meetsysteem. We zullen deze sectie
afsluiten met een aantal kwaliteitscriteria die vereist zijn voor het opzetten en
implementeren van een meetsysteem.
Wat betreft de implementatie van een meetsysteem, worden enkele factoren
aangehaald die nauw samenhangen met de legitimiteit van een meetsysteem. Een
goede implementatie van het meetsysteem hangt in grote mate af van het
eigenaarschap in alle lagen van de organisatie. Het eigenaarschap kan verhoogd
worden door een efficiënte en duidelijke communicatie naar de betrokkenen. Met
andere woorden moet het voor alle betrokkenen duidelijk zijn wat het motief en de
context is van het opzetten van een meetsysteem. Ook leiderschap van het
management is belangrijk om de legitimiteit van het meetsysteem. Met andere
woorden moet het systeem aanvaard en gedragen worden door het management
van de organisatie. Het management dient het systeem actief te ondersteunen en
een klimaat te creëren waarbinnen de prestatie-informatie als een opportuniteit kan
gezien worden om de interne werking te verbeteren.
Naast een aantal factoren die te maken hebben met de legitimiteit van een
meetsysteem, zullen ook een aantal contextfactoren de implementatie
beïnvloeden. Met name de reguleringsgraad in het beleid, de
bevoegdheidsverdeling tussen de verschillende actoren en de cultuur van
interbestuurlijke relaties spelen een rol bij de implementatie van een meetsysteem.
Afhankelijk van deze factoren zal onder meer de aansturing van het systeem – topdown
of bottom-up – en het verplichtend karakter – vrijwillig of de jure –
verschillen. Een voorbeeld ter verduidelijking. Volgens Bouckaert e.a. (2003a)
heeft de centrale overheid in het Verenigd Koninkrijk een sterke greep op de
beslissingsvrijheid van het lokale bestuursniveau waarbij ze een hoge en
gedetailleerde reguleringsgraad hanteert. Ook werd de Britse cultuur van
interbestuurlijke relaties lange tijd gekenmerkt door een prinicpaal-agent
benadering. Deze contextfactoren hebben volgens Bouckaert e.a. (2003a) een
impact gehad op de implementatie van het meetsysteem voor lokale besturen: een
sterk top-down gestuurd systeem volgens een vaste methodiek waarbij een
uitgewerkt wettelijk kader werd voorzien.
De invoering van een operationeel meetsysteem is geen eindpunt. Het beheer
van het meetsysteem is tevens een belangrijk aandachtspunt. Het beheer en
onderhoud van het meetsysteem impliceren dat een periodieke evaluatie gebeurt,
zowel op technisch als op inhoudelijk vlak. Op technisch vlak is de efficiëntie van
gegevensverzameling en -verwerking een belangrijk aandachtspunt. Het gaat
daarbij onder meer om de toegankelijkheid van databanken, de compabiliteit van
verschillende databestanden en de extractiemogelijkheden van rapportering. Op
inhoudelijk vlak dient de evaluatie van het meetsysteem oog te hebben voor het
verband tussen de indicatorenset en het meetobject dat men wenst te evalueren.
Met andere woorden dienen bij veranderingen in de afbakening van het meetobject
– in de ruime zin van het woord – ook de indicatoren aangepast te worden.
Bijvoorbeeld, bij gewijzigde strategische beleidsdoelstellingen zal men ook de
indicatoren afgeleid uit deze doelstellingen dienen aan te passen. Maar ook bij
organisationele aanpassingen moet de indicatorenset gewijzigd worden. Ook hier
kan men de medewerkers bij betrekken gezien zij het dichtst bij de activiteiten
betrokken zijn. Tevens verhoogt dit het eigenaarschap van het meetsysteem. Het
aanpassen van de indicatorenset kan op verschillende manieren:
− het schrappen van indicatoren die niet meer relevant zijn;
− het vervangen van indicatoren door andere;
− het aanpassen van de berekening en/of omschrijving van bestaande
indicatoren;
− het toevoegen van nieuwe indicatoren.
84 Hoofdstuk 4

Niet enkel veranderingen in het meetobject, maar ook een gewijzigd motief om
prestaties te meten kan leiden tot aanpassingen in de indicatorenset. Bijvoorbeeld
een shift van efficiëntie naar effectiviteit van het beleid zal impliceren dat meer
effectindicatoren en omgevingsvariabelen moeten worden ontworpen. Tot slot
dient men steeds oog te hebben voor de beheersbaarheid van de indicatorenset
als geheel: volgens De Peuter e.a. (2007) brengt een grote set indicatoren een te
grote administratieve last met zich mee om de gegevens te verwerken, verzwaart
een grote set nodeloos de rapportering en op die manier kan ook de focus van
evaluaties in het gedrang gebracht worden.
De meerwaarde van gegevens verzameld via het meten van prestaties en
resultaten ligt in de mate dat ze bijdragen tot het formuleren van de antwoorden op
de vragen van de gebruikers. Het hanteren van een gebruikersfocus bij het
opzetten van een meetsysteem is dan ook een kritieke succesfactor. Een op maat
geschoeide rapportering draagt bij tot het verhogen van de gebruikersfocus.
Echter, het voorhanden zijn van bruikbare informatie leidt niet vanzelf tot het
daadwerkelijke gebruik van deze informatie. Veel hangt af van het gebruik zelf.
Hierbij is het belangrijk meting te bekijken als een leerproces. Zo zal de eerste
versie van een indicator zelden meteen accuraat genoeg bevonden worden.
Vandaar het nut van een periodieke evaluatie van het meetsysteem om de
relevantie van de bestaande indicatoren te beoordelen en waar nodig aan te
passen. Ook het interpreteren van de gegevens vergt een zekere ervaring. Het is
van belang dat de gebruikers van de gegevens kennis hebben van de
mogelijkheden maar ook van de beperkingen van een meetsysteem. Zoals eerder
gesteld dient men kwantitatieve informatie uit het meten van prestaties en
resultaten veelal aan te vullen met kwalitatieve gegevens om oorzakelijke
verbanden te achterhalen.
Om af te ronden worden een aantal algemene kwaliteitscriteria geformuleerd
voor de opbouw en implementatie van een kwalitatief hoogstaand meetsysteem.
Bouckaert e.a. (2003a) definiëren de volgende kwaliteitscriteria:
1. de verschillende stakeholders stellen samen de indicatorenset op;
2. het meetsysteem dekt de hele productieketting af: er zijn indicatoren over
input, proces, output en effect;
3. bij de selectie van indicatoren dient met rekening te houden met de validiteit,
betrouwbaarheid, sensitiviteit, specificiteit, uniciteit en legitimiteit van de
geselecteerde indicatoren;
4. indicatoren en prestatiemeting worden het best ingebed in een kwaliteitsmodel
dat aangeeft wat men wel en wat men niet meet;
5. het meetsysteem mag niet overladen worden zodat de focus van behouden
blijft;
6. men dient een goed onderbouwd vergelijkingskader op zetten voor de analyse
van meetgegevens;
7. het informatiegehalte van de meetgegevens kan dermate verhoogd worden
door toepassing van kwantitatieve analyses;
8. kwantitatieve en kwalitatieve informatie dienen elkaar aan te vullen;
9. het rapporteringformaat is aangepast aan de doelgroep.
Een stappenplan voor de uitbouw van een meetsysteem 85

Hoofdstuk 5. Proces dat leidde tot het
voorstel van
prestatiebeoordeling
Inleiding
De uitwerking van het meetsysteem gebeurde in meerdere stappen. Hierna
brengen we eerst een kort verslag van het proces dat daarbij werd doorlopen.
Vervolgens geven we bij de voornaamste stappen in dit proces een nadere
toelichting. Het meetsysteem dat hieruit resulteerde wordt gepresenteerd in
hoofdstuk 6.
1. Beschrijving van het proces
Stap 1: afbakening van het meetobject
Een eerste noodzakelijke stap voor de ontwikkeling van het meetsysteem is het
verduidelijken van de functie die het systeem dient te vervullen en het
overeenkomstig afbakenen van het meetobject. Het maken van een keuze is
belangrijk. Na een kritische evaluatie van prestatiemeting in housing management
stellen Smith & Walker (1994) vast dat systemen van prestatiemeting vaak te veel
doelen dienen en informatie moeten opleveren voor te veel verschillende partijen.
We verduidelijkten de mogelijke opties a.d.h.v. een nota waarin drie mogelijke
functies werden gedefinieerd, maar – omdat dit een beleidskeuze is – vroegen we
aan de verantwoordelijke minister de keuze te maken. Een voorbereidende nota
werd voorgelegd aan de begeleidingsgroep van het onderzoek op 17 december
2007. Na ook nog een tussentijdse bespreking op het kabinet van Minister Keulen
deelde de vertegenwoordiger van het kabinet op 25 januari 2008 aan de
begeleidingsgroep mee welke keuze hierin werd gemaakt. Deze stap wordt
uitgelegd in ‘2. Afbakening van het meetobject’.
Stap 2: uitwerking van de indicatoren
Voor de uitwerking van de indicatoren werd een werkgroep samengesteld met
ruime vertegenwoordiging uit de sector. In bijlage 2 is de volledige samenstelling
van de werkgroep opgenomen. De werkgroep startte de werkzaamheden op 15
januari 2008. In afwachting van een antwoord op de vraag naar de functie van het
meetsysteem begon de werkgroep alvast met een screening van de indicatoren uit
de ‘onderlinge positionering’. De leden van de werkgroep werden gevraagd met
behulp van een leidraad opgesteld door de onderzoekers na te gaan of deze
indicatoren voldoen aan de criteria voor goede indicatoren. Ze bezorgden de
resultaten aan de onderzoekers, die dit samen met hun eigen inzichten verwerkten
in een tekst die werd besproken en bijgestuurd op de werkgroep op 12 februari
2008. De synthese resulteerde in een korte lijst van onmiddellijk bruikbare
indicatoren en een lijstje van indicatoren die bruikbaar zijn mits beperkte
aanpassingen. Deze lijst is opgenomen in ‘3. Resultaten van de screening van de
‘Onderlinge positionering’. Vastgesteld werd dat deze indicatoren vooral betrekking
hebben op middelen gebruikt door SHM’s en op prestaties van SHM’s en weinig
gaan over de effecten. Ze zijn een eerder toevallige afspiegeling van delen van het
beleidsproces waarover gegevens beschikbaar zijn en resulteren niet uit een
systematische analyse van de doelstellingen van de sociale huisvesting.
87

De doelstellingen en opdrachten die de Vlaamse overheid heeft toegekend
aan de SHM’s vinden we terug in de Vlaamse Wooncode, Besluiten van de
Vlaamse Regering en beleidsnota’s. Deze dienen de basis te vormen van het
meetsysteem. We inventariseerden de relevante passages uit de betreffende
teksten en vertaalden deze naar strategische en operationele doelstellingen voor
de SHM’s. Dit resulteerde in een doelstellingenhiërarchie. De leden van de
werkgroep werden gevraagd aan te duiden met welke doelstellingen de bruikbare
indicatoren uit de onderlinge positionering corresponderen. Een tweede vraag aan
de werkgroep was indicatoren te suggereren voor deze doelstellingen waarvoor
nog geen bruikbare indicatoren beschikbaar waren. Opnieuw stonden de
onderzoekers in voor een synthese van het voorbereidende werk en voegden ze
daaraan hun eigen bemerkingen toe. De resultaten van de voorbereiding en de
bespreking werden verwerkt in een uitgebreide nota onder de titel ‘Van
doelstellingen naar indicatoren’. De gevolgde werkwijze is nader toegelicht in ‘4.
Van doelstellingen naar indicatoren’.
Stap 3: aanleggen van een databank
De voorlopige lijst met indicatoren werd in april 2008 overgemaakt aan de VMSW
met de vraag alle bij de VMSW beschikbare gegevens aan te leveren aan de
onderzoekers. Met de ontvangen gegevens legden de onderzoekers een databank
aan in Excel. Tijdens het verdere verloop van het proces werd deze databank nog
meerdere keren aangepast en aangevuld met bijkomende gegevens. Tijdens de
pilootvisitaties (zie verder) bleken de data nog tal van onvolkomenheden te
bevatten. De databank kan dan ook enkel gezien worden als een voorlopige
databank die enkel tot doel had informatie te bieden voor de pilootvisitaties.
Stap 4: van ‘prestatiemeting’ naar ‘prestatiebeoordeling’
In de loop van het beschreven proces was geleidelijk aan duidelijk geworden dat
een louter kwantitatief meetsysteem veel beperkingen zou hebben en dat de
kwantitatieve gegevens nood hebben aan interpretatie binnen de lokale context.
Daarom werd beslist te evolueren naar een systeem van ‘prestatiebeoordeling’ dat
maximaal gebaseerd zou zijn op kwantitatieve gegevens, maar mogelijkheden zou
laten tot interpretatie en kwalitatieve vraagstelling via visitaties. De argumentatie
daarvoor wordt toegelicht in ‘5. Van prestatiemeting naar prestatiebeoordeling’.
Gebruik makend van de kennis over het Nederlandse systeem van visitaties in de
sociale huisvesting en van kennis over de visitatiemethodiek in andere
beleidsdomeinen (zoals het onderwijs en de gezondheidszorg) werkten de
onderzoekers een voorstel uit dat na bespreking in de Begeleidingsgroep werd
aangepast.
Stap 5: Uitwerking van de visitatiemethodiek
Na uitwerking van een voorstel voor de visitatiemethodiek en bespreking daarvan
in de Begeleidingsgroep werkten de onderzoekers een ontwerp van ‘draaiboek’ uit
dat beoogde een handleiding te bieden voor het uitvoeren van de visitaties. Het
voornaamste onderdeel hiervan was de inhoudelijke ‘Leidraad voor de visitaties’,
waarin de strategische en operationele doelstellingen waren opgenomen samen
met indicatoren en criteria waaraan de SHM’s moeten voldoen. Dit gebeurde in
nauw overleg met het kabinet en ambtenaren van het Departement en de VMSW
en leidde nog tot meerdere aanpassingen aan zowel de doelstellingen als de
indicatoren. Deze aanpassingen zijn beschreven in ‘4. Van doelstellingen naar
indicatoren’.
Naast de inhoudelijke leidraad bevatte het draaiboek een model van het
programma voor de visitaties, voor de samenstelling van de visitatiecommissie en
de te spreken personen, een vragenlijst voor de visitatoren, concrete richtlijnen
voor een zo objectief mogelijke beoordeling en beoordelingsschema’s die het de
88 Hoofdstuk 5

visitatiecommissie tijdens haar bezoek aan de SHM gemakkelijk zou maken alle
informatie ter plaatse te verwerken.
Stap 6: Uitvoering en evaluatie van pilootvisitaties
Tijdens de maanden november en december 2008 werden pilootvisitaties
uitgevoerd bij 5 SHM’s. In ‘6. Pilootvisitaties’ brengen we hierover verslag uit,
alsook over de evaluatie die werd uitgevoerd na afloop. Op basis van deze
evaluaties werd het model voor uitvoering van prestatiebeoordeling bijgestuurd.
Het draaiboek en de bijhorende documenten werden nogmaals aangepast.
Stap 7: van prestatiebeoordeling naar erkenning
Ten slotte verduidelijkten de onderzoekers hoe zij de relatie zagen tussen de
prestatiebeoordeling en het erkenningsbesluit. De krijtlijnen hiervan zijn
opgenomen in ‘7. Van prestatiebeoordeling naar erkenning’. Hiermee eindigde het
werk van de onderzoekers en kon het Departement RWO starten met de
voorbereiding van het erkenningsbesluit.
2. Afbakening meetobject
Volgende mogelijke functies van het meetsysteem werden onderscheiden.
Optie 1: functie = werking van de organisatie verbeteren
d.w.z. de SHM een instrument bieden om haar eigen werking te kunnen opvolgen
en knelpunten te detecteren, zodat het management/de raad van bestuur de
nodige beslissingen kan nemen tot bijsturing.
Implicaties:
− de focus ligt op de beheerscyclus, op interne bedrijfsprocessen (zie open
systeemmodel);
− de SHM moet het meetsysteem zelf flexibel kunnen gebruiken, eigen keuzes
kunnen maken;
− omwille van schaalvoordelen wordt het meetsysteem best centraal
aangemaakt en ondersteund;
− logisch zou zijn de verantwoordelijkheid voor het meetsysteem bij VMSW te
leggen.
Optie 2: functie = informatie verstrekken in kader van de
beleidsvoorbereiding
d.w.z. het beleid voorzien van informatie die dienstig is in de beleidsplanning.
Implicaties:
− de focus ligt op de beleidscyclus; op externe resultaten;
− de Vlaamse overheid beslist over de op te nemen indicatoren;
− het meetsysteem wordt centraal aangemaakt en ondersteund;
− logisch zou zijn de verantwoordelijkheid te leggen bij het Departement RWO.
Optie 3: functie = beoordeling van prestaties
d.w.z. de samenleving/overheid inzicht verschaffen in de uitvoering van de
toegewezen opdrachten en de aanwending van publieke middelen, zodat de
overheid gepast kan optreden (via ondersteuning, sancties, …).
Proces dat leidde tot het voorstel van prestatiebeoordeling 89

Implicaties:
− de focus ligt op de beleidsscyclus en op de beheerscyclus;
− de Vlaamse overheid beslist over de op te nemen indicatoren;
− het meetsysteem wordt centraal aangemaakt en ondersteund;
− het eenduidig definiëren van de indicatoren is uiterst belangrijk (geen
manipulatie van data mogelijk);
− bij de interpretatie moeten de kwantitatieve gegevens kunnen aangevuld
worden met kwalitatieve informatie en moet overleg met de SHM (vb via
visitaties) mogelijk zijn;
− logisch zou zijn de verantwoordelijkheid te leggen bij Inspectie RWO of bij het
Departement RWO.
Bij deze verduidelijking van de mogelijke opties past vooreerst de opmerking dat
welke functie men ook kiest, men in elk geval dient te vermijden dat de niet
gemeten aspecten helemaal uit het gezichtsveld verdwijnen. Bovendien hoeft
keuze voor één functie de andere functies niet uit te sluiten. Zo kan bijvoorbeeld
een instrument dat in eerste instantie in functie staat van toezicht ook bijdragen tot
zelfevaluatie en zelfsturing. Een instrument dat als eerste functie heeft de werking
van de SHM te verbeteren, kan ook beleidsinformatie leveren. Enz.
Na overleg met de begeleidingsgroep van het onderzoeksproject en de
onderzoekers besliste het kabinet van Minister Keulen dat het meetsysteem
tegelijkertijd de drie functies dient te vervullen. Met als argument dat het onderzoek
aantoonde dat toezicht op prestaties in de Vlaamse context ontbreekt, werd daarbij
benadrukt dat het in elk geval een essentiële functie van het meetsysteem is dat
het zowel de Vlaamse als de lokale overheden moet toelaten de prestaties van de
SHM’s te beoordelen en dat het om die reden een inzicht moet verschaffen in de
onderdelen van de beleidscyclus en van de beheerscyclus (ui het verslag van de
begeleidingsgroep 25 januari 2008). Verder besliste de Minister dat de
verantwoordelijkheid voor het meetsysteem komt te liggen bij het Departement.
3. Resultaten van de screening van de ‘Onderlinge
positionering’
Voor alle indicatoren die deel uitmaken van de ‘Onderlinge positionering’ ging de
werkgroep na waar ze kunnen worden gesitueerd in de beleids- en beheerscyclus.
Hiervoor werd gebruik gemaakt van het in hoofdstuk 4 toegelichte ‘open
systeemmodel’. Daarnaast gaven de leden van de werkgroep een beoordeling
volgens de criteria voor ‘goede indicatoren’. Deze aanpak resulteerde in een
advies voor het al dan niet verder gebruiken van deze indicator in het
meetsysteem. In sommige gevallen bleek de indicator helemaal niet bruikbaar.
Voor de bruikbare indicatoren werden op basis van de zwakke punten
aanbevelingen geformuleerd voor bijsturing van de definitie of voor
dataverzameling. De resultaten van de screening zijn opgenomen in een
uitgebreide nota met als titel ‘Ontwikkeling van een meetsysteem voor de Vlaamse
sociale huisvesting’, die op 11 april 2008 werd besproken in de Begeleidingsgroep.
Hierna beperken we ons tot de lijst van gegevens in de ‘Onderlinge positionering’
die bruikbaar werden geacht in het meetsysteem. Dit zijn de volgende.
Indicatoren die betrekking hebben op ‘middelen’:
Grondreserves:
− de gronden in het bezit van de SHM die op korte termijn bebouwbaar zijn,
uitgedrukt in het aantal woningen dat hierop te realiseren is;
− de gronden in het bezit van de SHM die op middellange termijn bebouwbaar
zijn, uitgedrukt in het aantal woningen dat hierop te realiseren is;
− de gronden in het bezit van de SHM die niet bebouwbaar zijn.
90 Hoofdstuk 5

Omzet:
− omzet huuractiviteiten (1 jaar)
− omzet koopactiviteiten (gemiddelde van de laatste 5 jaar)
Aantal verhuurbare woningen
Financiële indicatoren:
− resultaat of cashflow uit gewone bedrijfsuitoefening
− zelffinancieringsgraad
Indicatoren die betrekking hebben op ‘prestaties’:
Aantal verwezenlijkte huurwoningen gedurende het laatste jaar, op datum van
voorlopige oplevering
− het aantal sociale huurwoningen gerealiseerd via nieuwbouw
− het aantal sociale huurwoningen gerealiseerd via vervanging van aangekocht
vastgoed
− het aantal sociale huurwoningen gerealiseerd via vervanging van eigen
patrimonium
− het aantal sociale huurwoningen gerealiseerd via het stelsel ‘aankoop van
goede woningen
Voortschrijdend gemiddelde van het jaarlijks aantal verwezenlijkte koopwoningen,
gemeten over een periode van de laatste 5 jaar en op datum van voorlopige
oplevering
Voortschrijdend gemiddelde van het jaarlijks aantal verwezenlijkte sociale kavels,
gemeten over een periode van de laatste 5 jaar en op datum van voorlopige
oplevering
Aantal gerealiseerde sociale leningen:
− aantal leningen waarvoor dossier opgemaakt door SHM
− totaal bedrag aan leningen waarvoor dossier opgemaakt door de SHM t.o.v.
budget dat beschikbaar is voor de SHM
− dit alles opgesplitst naar lening voor groepsbouw, nieuwbouw,
saneringsleningen
Totaal bedrag aan hypothecaire leningen waarvoor dossier opgemaakt door de
SHM, opgesplitst naar leningen voor groepsbouw, nieuwbouw, saneringsleningen
Indicatoren die betrekking hebben op ‘effecten’:
Gemiddelde verkoopprijs van sociale koopwoningen opgedeeld naar grootte en
typologie
Huurachterstal:
− van zittende huurders (maar nog inbaar)
− van vertrokken huurders (maar nog inbaar)
− oninbaar verklaarde huurachterstal
Aantal sociale huurwoningen verkocht gedurende het jaar
Een belangrijke vaststelling is dat relatief veel informatie beschikbaar is over
middelen en prestaties en weinig over de effecten. Dit is een gekend probleem van
vele meetsystemen. Smith & Walker (1994) stellen:
The balance of indicators developed to date and contained with the
determination has been heavily skewed towards measures of inputs and, to
Proces dat leidde tot het voorstel van prestatiebeoordeling 91

a less extent, activity (throughput) whereas the outputs of housing
management (what the tenant receives of perceives in relation to the
service) have been underevaluated.
Bij de uitwerking van een meetsysteem voor de Vlaamse sociale huisvesting
wilden we hiermee uitdrukkelijk rekening houden en op zoek gaan naar mogelijke
effectindicatoren die zijn afgeleid van de strategische doelstellingen van het
Vlaamse woonbeleid.
Ook omgevingsindicatoren zitten niet in de ‘Onderlinge positionering’. Kemp
(1995) wijst er nochtans op dat de omgeving waarin een sociale
huisvestingsmaatschappij werkt erg bepalend is voor het resultaat van haar
werking;
The difficulty which social landlords face in managing their housing can be
expected to vary such that it is harder to achieve a given level of
performance in area of relative social deprivation’.
Kemp stelt voor dit op te vangen door de resultaten van SHM’s steeds te
vergelijken met de resultaten van vergelijkbare SHM’s of door ze te wegen met een
factor die de relatieve deprivatie weergeeft. Het inbrengen van
omgevingsindicatoren in het meetsysteem en de SHM de mogelijkheid bieden bij
de interpretatie van de resultaten te verwijzen naar factoren in de omgeving kan
hier volgens ons evenzeer toe bijdragen. Dit was één van de argumenten om de
methodiek van visitatie voor te stellen (zie verder).
4. Van doelstellingen naar indicatoren
Bij het opzetten van een meetsysteem is het essentieel te vertrekken van duidelijke
doelstellingen voor de SHM’s. De doelstellingen en opdrachten die de Vlaamse
overheid heeft toegekend aan de SHM’s vinden we terug in de Vlaamse
Wooncode en beleidsnota’s De vertaling van dit beleidskader naar de strategische
en operationele doelstellingen van de SHM’s ligt niet voor de hand. In de
beleidsteksten wordt dit onderscheid nergens gehanteerd. En waar er sprake is
van doelstellingen, worden strategische en operationele doelstellingen nogal eens
met elkaar vermengd.
De beleidsopties van de Vlaamse regering en de Vlaamse minister van Wonen
m.b.t. de doelstellingen en opdrachten van de SHM’s anno 2008 waren terug te
vinden in de volgende documenten:
− de Vlaamse Wooncode (VWC)
− het Vlaams regeerakkoord 2004 (VRA)
− de beleidsnota Vlaams woonbeleid 2004-2009 (BVW)
De onderzoekers maakten een inventaris gemaakt van alle citaten die betrekking
hebben op de doelstellingen en opdrachten van de SHM’s en vertaalden deze naar
een doelstellingenhiërarchie. Dit werd beschreven in de nota ‘Naar een
meetsysteem voor de sociale huisvesting: beleidskader’ die op 12 februari 2008
werd voorgelegd aan de Werkgroep. Vervolgens werd samen met de werkgroep
voor alle strategische en operationele doelstellingen gezocht naar goede
indicatoren. Dit resulteerde in een eerste voorstel van indicatoren, beschreven in
een eerste ontwerp van hoofdstuk 5 voor dit rapport, dat op 11 april werd
voorgelegd aan de Begeleidingsgroep. Aan de VMSW werd alvast gevraagd alle
data aan te leveren die beschikbaar waren om de indicatoren in te vullen.
Dit voorstel werd vervolgens grondig bijgestuurd tijdens meerdere
samenkomsten van een beperkte technische werkgroep met vertegenwoordigers
van kabinet, departement, VMSW en onderzoekers. Hier volgt een overzicht van
de voornaamste wijzigingen die werden doorgevoerd.
92 Hoofdstuk 5

− Doelstellingen werden gehergroepeerd om een duidelijkere inhoudelijke lijn
aan te brengen.
− Het Kabinet van de Minister legde eigen beleidsaccenten: minder relevant
geachte doelstellingen werden geschrapt; nieuwe doelstellingen werden
toegevoegd (bv. ‘Klantgerichtheid’ werd toegevoegd als een strategische
doelstelling);
− Sommige doelstellingen werden scherper geformuleerd of er werd een
duidelijkere verwijzing gemaakt naar de wetgeving (bv.
energieprestatieregeling);
− Indicatoren waarvoor op korte termijn geen gegevens beschikbaar waren,
werden geschrapt;
− Voor doelstellingen waarvoor geen kwantitatieve ‘indicatoren’ beschikbaar
waren, werd een kwalitatieve vraagstelling geformuleerd (mede omdat
inmiddels het inzicht was gegroeid dat een louter kwantitatieve beoordeling
een onvoldoende goed beeld zou leveren, zie 5.);
Medewerkers van de VMSW en het Departement werkten modellen uit waarnaar
de visitatiecommissie zich kan richten bij de beoordeling:
− renovatie- en onderhoudsplanning;
− financiële planning;
− klantvriendelijkheid;
− energiezuinigheid;
− interne controle.
Een van de aandachtspunten tijdens de besprekingen van de technische
werkgroep was het normeren van de indicatoren. Aan de orde was de vraag welke
score op de indicatoren tot welke beoordeling zou moeten leiden. Daarbij werd
maximaal naar houvast gezocht in bestaande wetgeving of reglementering. Zo
werd bv. voor de beoordeling van de kostprijs van nieuwbouw en renovatie de
VMSW-norm als minimum vooropgesteld, voor de beoordeling van
energiezuinigheid de minimale E- en K-waarden die in de ontwerprichtlijnen van de
VMSW worden gehanteerd, voor de aanpasbaarheid van de woning de definitie
van aanpasbaarheid zoals die is gebruikt in het NFS2-besluit.
De bespreking van deze indicatieve normering was aanleiding tot herwerking
van een aantal indicatoren, o.a.
− de financiële indicatoren werden nog verder bijgesteld;
− sommige indicatoren werden geschrapt wegens bij nader inzicht onvoldoende
bruikbaar;
− sommige doelstellingen werden geschrapt omdat er onvoldoende houvast was
in de wetgeving om te concretiseren wat dit inhoudt of omdat ze moeilijk te
beoordelen waren;
− nieuwe indicatoren werden ‘ontdekt’, zoals bv. het aantal aanpasbare
woningen, de indicator voor ‘prijsbewust bouwen’.
Voor indicatoren waarvoor geen duidelijke normstelling mogelijk was, werd een
relatieve norm gebruikt, meestal dat de SHM zich niet mag bevinden in het
onderste kwartiel van de verdeling van de gegevens over alle SHM’s.
Een van de discussiepunten tijdens dit proces was of bij de beoordeling alle
indicatoren even sterk zouden moeten doorwegen. Het kabinet wenste uit de
volledige lijst van indicatoren een beperkt aantal indicatoren als erkenningscriteria
te selecteren. De bedoeling was om deze erkenningscriteria in te schrijven in het
‘Erkenningsbesluit’. De onderzoekers verdedigden daarentegen een
totaalbeoordeling, waarbij alle indicatoren in rekening zouden worden gebracht en
in het ‘Erkenningsbesluit’ enkel de relatie zou worden gelegd met de
totaalbeoordeling (voor de motivering: zie 7). Uiteindelijk besliste de technische
werkgroep toch een beperkt aantal ‘erkenningscriteria’ te definiëren. Omdat het
hier over een beleidsmatige aangelegenheid ging, was het voornamelijk het
kabinet dat besliste welke criteria werden opgenomen als erkenningscriteria. We
Proces dat leidde tot het voorstel van prestatiebeoordeling 93

merken op dat in het uiteindelijk voorstel na de pilootvisitaties en evaluatie dit
onderscheid tussen erkenningscriteria en andere criteria niet meer is behouden.
Alle wijzigingen werden voor akkoord voorgelegd aan de Begeleidingsgroep.
De Begeleidingsgroep vroeg nog een beperkt aantal bijkomende aanpassingen.
5. Van prestatiemeting naar prestatiebeoordeling
Waar het oorspronkelijk de bedoeling was een vooral kwantitatief
prestatiemeetsysteem te ontwikkelingen, werden tijdens de besprekingen met de
werkgroep en de begeleidingsgroep de beperkingen hiervan meer en meer
duidelijk.
− Veel meer dan een volledig autonome private organisatie is een SHM
afhankelijk van de omgeving waarbinnen ze werkt. Om die reden zijn er weinig
indicatoren voorhanden die de prestaties kunnen meten los van externe
invloeden. Het is belangrijk deze externe factoren voldoende mee aan bod te
brengen als men op basis van het meetsysteem de prestaties van de SHM wil
beoordelen. In de databank kunnen omgevingsindicatoren mee worden
opgenomen om achtergrondinformatie te bieden, maar deze gegevens zijn
onvoldoende voor een goed eindoordeel. Bijkomende kwalitatieve informatie
blijkt essentieel te zijn voor een goed inzicht in de prestaties van de SHM.
− Voor een belangrijk deel van de doelstellingen zijn geen objectief meetbare
indicatoren beschikbaar. Goed beschikbaar zijn indicatoren voor prestaties in
termen van aantallen gerealiseerde woningen en kavels en financiële
indicatoren. Voor doelstellingen die betrekking hebben op de samenwerking
met andere actoren, initiatieven van huisvestingsondersteuning en
−
bewonersparticipatie e.a. zijn er geen objectief meetbare gegevens. Voor
andere doelstellingen vraagt een objectieve meting nog de ontwikkeling van
een meetinstrument (bv. Kwaliteit van de woningen, klantentevredenheid). Een
oordeel over de SHM baseren op enkel deze doelstellingen waarvoor
meetbare indicatoren beschikbaar zijn, zou slechts een beperkt beeld geven
van de van de SHM verwachte prestaties.
Het beoordelingskader is volledig gebaseerd op Vlaams beleid. Omdat de
gemeenten in de Vlaamse Wooncode een rol hebben gekregen als regisseur
van het lokale woonbeleid, is het belangrijk bij het beoordelen van de
prestaties ook de rol en de mening van de lokale overheid mee aan bod te
brengen.
− Louter kwantitatieve gegevens laten te veel ruimte voor interpretatie en zelfs
manipulatie om er zo nodig sancties (positief en/of negatief) aan te verbinden.
Een systeem van visitaties waarin kwantitatieve indicatoren worden gecombineerd
met kwalitatieve elementen, zoals documentanalyses, vragenlijsten en gesprekken
met betrokkenen kan aan deze bezwaren tegemoet komen.
De onderzoekers werkten hiervoor een voorstel uit, dat het resultaat was van
toepassing van gekende voorbeelden op de Vlaamse context. Het bevat
elementen van het Nederlandse, Engelse en Brusselse systeem dat we
beschreven in hoodstuk 3. In vergelijking met Nederland en Engeland is het een
eenvoudiger model, dat minder tijd en minder administratie vraagt. Overgenomen
uit het Engelse model is de sterke samenhang tussen het prestatiemeetsysteem
en de strategische en operationele doelstellingen. Verschillend van het
Nederlandse systeem is dat de doelstellingen ten aanzien waarvan de SHM wordt
beoordeeld, dezelfde zijn voor alle SHM’s, waar de doelstellingen en de
indicatoren in Nederland vooral op lokaal niveau worden bepaald.
Op vraag van de Minister werd bovendien getracht het systeem zo eenvoudig
mogelijk te houden met een zo beperkt mogelijke administratieve last. Om deze
reden is bijvoorbeeld de doorgaans eerste stap in een visitatieproces (zelfevaluatie
94 Hoofdstuk 5

door de te beoordelen organisatie) weggelaten. Het model dat er uiteindelijk uit
resulteerde, is vergelijkbaar met dit zoals het in de ziekenhuissector wordt gebruikt.
Er wordt op de administratie een kwantitatieve analyse opgesteld die toelaat om de
ziekenhuizen te positioneren. Deze analyse is een input voor het visitatieproces,
waardoor het ziekenhuis kans krijgt om te reageren.
In hoofdstuk 6 wordt toegelicht hoe het model – na de aanpassingen die het
gevolg zijn van de evaluatie van 5 pilootvisitaties – er uit ziet.
6. Uitvoering van pilootvisitaties
Tijdens de eerste drie weken van december 2008 hadden pilootvisitaties bij 5
SHM’s plaats met als doel de methodiek te testen en voorstellen voor bijsturing te
formuleren. Hierna volgt een kort verslag van het verloop van deze pilootvisitaties.
6.1 Selectie van de piloot-SHM’s
De selectie van de SHM’s voor een pilootvisitatie gebeurde a.d.h.v. de databank
met gegevens die de onderzoekers hadden ontvangen van de VMSW. Daarbij
werd gezocht naar 5 SHM’s die zoveel mogelijk van elkaar verschillen.
Volgende criteria werden in rekening gebracht:
− activiteit: 2 VB-SHM’s, 2 KV-SHM’s en 1 KVB-SHM;
− geografische spreiding:
− 1 SHM per provincie;
− diversiteit in aard van gemeenten: grote steden, kleine steden,
verstedelijkte gebieden, landelijke gemeenten;
− schaal:
− voor VB en KV werd telkens een eerder kleine en een eerder grote SHM
gezocht (voor VB werd als indicator hiervoor het aantal verhuurde
woningen in rekening gebracht, voor KV werd gekeken naar gerealiseerde
nieuwbouw tijdens de laatste 5 jaar);
− voor KVB werd een SHM van gemiddelde schaal geselecteerd;
− diversiteit in scores op belangrijke indicatoren: bv.
− hoge en lage werkings- en onderhoudskosten;
− hoge en lage huurachterstal;
− hoge en lage huurlasten;
− groot en klein werkgebied;
− kleine en sterke personeelsbezetting;
− diversiteit in woningtypologie;
− SHM’s die betrokken zijn in de werkgroep of begeleidingsgroep krijgen
voorrang, omdat hun directeurs al vertrouwd zijn met de bedoeling van de
visitaties en de achtergrond van dit pilootproject; een van de SHM’s stelde zich
spontaan kandidaat om deel te nemen; op dit voorstel werd ingegaan.
De vijf SHM’s die uiteindelijk werden gevisiteerd zijn de volgende:
− De Mandelbeek (3210, VB);
− Dijledal (2420, VB);
− Volkshaard – Het Volk (4160, VB-KV);
− Landwaarts (9760, KV);
− Kleine Landeigendom Turnhout (9550, KV).
6.2 Samenstelling van de visitatiecommissie
Voor de samenstelling van de pilootvisitatiecommissie werd geopteerd voor een
combinatie van onderzoekers, vertegenwoordigers van de sector, ambtenaren met
Proces dat leidde tot het voorstel van prestatiebeoordeling 95

elevante ervaring en het kabinet. De lijst van de visitatoren is opgenomen in
bijlage 3. Niet alle personen namen deel aan alle gesprekken.
6.3 Voorbereiding van de visitatie
Voorafgaand aan de visitatie maakten de onderzoekers voor elke SHM:
− een document waarin de gegevens uit de databank werden gepresenteerd,
grafisch werden vergeleken met andere SHM’s en op basis hiervan een eerste
beoordeling werd gegeven;
− een beoordelingsschema waarin de resultaten voor de indicatoren uit de
databank waren opgenomen en waarop de leden van de visitatiecommissie
hun beoordeling konden neerschrijven;
− een programma voor de visitatiegesprekken.
Het Departement stond samen met de SHM in voor de praktische organisatie van
de visitatiegesprekken en de uitnodiging van de te spreken actoren. De SHM
zorgde tijdens de dag zelf voor lokalen, een broodmaaltijd tijdens de middag en
andere praktische ondersteuning. De medewerkers van de SHM hielden zich
tijdens de volledige duur van de visitatie beschikbaar voor gesprekken.
6.4 Programma van de visitatie
Voor de SHM’s met enkel koopactiviteiten vond de visitatie plaats op één dag.
Voor SHM’s met huuractiviteiten en voor de gemengde SHM werd het programma
gespreid over twee dagen. Het programma werd vooraf bezorgd aan de directeur
van de SHM. Bij elke SHM vond een gesprek plaats met volgende personen:
− de voorzitter van de SHM;
− de directeur van de SHM;
− het hoofd van de technische dienst;
− het hoofd van de financiële dienst;
− het hoofd van de sociale dienst;
− de verantwoordelijke voor klantenonthaal;
− vertegenwoordigers van de gemeenten van het werkgebied;
− vertegenwoordigers van welzijnsorganisaties werkzaam in het gebied;
− vertegenwoordigers van bewonersgroepen, opbouwwerk, buurtwerk.
Om de tijdsinvestering beperkt te houden werden sommige gesprekken in groep
gehouden. Soms vonden ook parallelle gesprekken plaats. Inhoudelijk verliepen de
gesprekken volgens de leidraad die deel uit maakte van het ontwerp van
draaiboek.
6.5 Beoordelingsproces
Het beoordelingsschema liet de visitatoren toe tijdens de gesprekken
gestructureerd te noteren. Tijdens de pauzes tussen de gesprekken vergeleken de
leden van de commissie hun beoordelingen en trachtten ze tot een gezamenlijk
oordeel te komen. Wanneer werd vastgesteld dat er nog openblijvende vragen
waren, werden deze meegenomen naar de volgende gesprekken. Na afloop van
alle gesprekken werd ruim de tijd genomen om in onderling overleg tot een
eindoordeel te komen.
6.6 Verslaggeving
De onderzoekers maakten na afloop van de beoordeling voor elke SHM een
verslag waarin voor elke doelstelling een eindbeoordeling werd gegeven met
bijhorende argumentatie. De directeur van de SHM kreeg de kans te reageren op
96 Hoofdstuk 5

het ontwerp van verslag. Indien de visitatiecommissie daarmee akkoord kon gaan,
werd het verslag aangepast. Het definitief verslag werd bezorgd aan de SHM.
De verslagen bevatten volgende inhoud:
− identificatie- en contactgegevens van de SHM;
− een samenvattende tabel met een eindbeoordeling per prestatieveld;
− een lijst met de erkenningscriteria waaraan de SHM voldoet en niet voldoet29;
− beschrijving van de SHM en haar omgeving;
− de resultaten voor de effect- en prestatie-indicatoren, de beoordeling voor de
betreffende doelstelling en de motivering daarvoor;
− aanbevelingen voor de SHM, voor het toezicht door de Vlaamse overheid op
de SHM en voor het Vlaamse woonbeleid
− bijlage 1: documenten die ter inzage lagen tijdens de visitatie
− bijlage 2: overzicht van de gevoerde gesprekken
De omvang van de verslagen bedroeg 20 tot 25 pagina’s.
6.7 Evaluatie van de pilootvisitaties
Aan de piloot-SHM’s werd een evaluatieformulier bezorgd om te peilen naar de
algemene beoordeling van de gehanteerde methodiek en te vragen naar specifieke
bemerkingen bij de samenstelling van de commissie, het programma, de gevolgde
werkwijze, de gehanteerde doelstellingen en indicatoren en de gebruikte data. De
onderzoekers verwerkten deze commentaren samen met hun eigen bevindingen
en deze van de leden van de visitatiecommissie in een nota die tot doel had
aanbevelingen te formuleren voor bijsturing van de methodiek. Na bespreking in de
Begeleidingsgroep werd dit dan verwerkt in het definitieve voorstel voor
prestatiebeoordeling, dat in hoofdstuk 6 wordt toegelicht.
7. Van prestatiebeoordeling naar erkenning: behoefte
aan nieuwe sturingsinstrumenten
In hoofdstuk 2 werd vastgesteld dat de Vlaamse sociale huisvesting nog sterk
getuigt van een hiërarchische sturing. De werking van de sociale huisvesting is
vergaand in regels vastgelegd en de sturing door de Vlaamse overheid gebeurt in
hoofdzaak op regels en via controle op die regels. In lijn met de inzichten van het
New Public Management en met wat werd vastgesteld voor andere systemen van
sociale huisvesting stelden we voor te evolueren naar een toezicht op resultaten.
Als er criteria worden geformuleerd waaraan SHM’s moeten voldoen om
erkend te worden door de Vlaamse overheid, mag niet in de val worden getrapt op
deze wijze nog bijkomende regels op te leggen, maar gebeurt dit best via een
beoordeling van de prestaties. Om deze reden hebben we vanuit het onderzoek
steeds verdedigd om in het Erkenningsbesluit geen specifieke criteria op te nemen
maar enkel een link te leggen met de prestaties van de SHM op basis van de hier
uitgewerkte prestatiebeoordeling. Dat het bovendien erg moeilijk bleek de
prestaties van SHM’s te beoordelen op basis van strikte kwantitatieve normen is
een bijkomende reden waarom we het niet wenselijk achten bepaalde
kwantitatieve normen rechtstreeks op te nemen in het erkenningsbesluit. Wel
vinden we het wenselijk naast de bestaande nieuwe sturingsinstrumenten in te
voeren, waarvan de toepassing afhankelijk is van de behaalde prestaties en
waarbij het intrekken van de erkenning van de SHM het ultieme instrument is dat
pas wordt ingezet wanneer alle voorgaande instrumenten falen. Wanneer op
29 Merk op dat in het definitieve voorstel dit onderscheid tussen erkenningscriteria en andere
criteria niet behouden werd.
Proces dat leidde tot het voorstel van prestatiebeoordeling 97

termijn dit sturingsinstrumentarium voldoende resultaten levert, zal dit leiden tot
minder nood aan een gedetailleerde regelgeving. M.a.w. de procescontrole zou
geleidelijk aan (en nooit volledig) kunnen vervangen worden door een
outputcontrole. Het zou voor de SHM’s duidelijker zijn welke resultaten van hen
verwacht worden, terwijl de wijze waarop ze deze resultaten kunnen bereiken meer
aan hun autonomie zou worden overgelaten.
Hierna volgt een voorstel voor een aangevuld instrumentarium voor sturing
van SHM’s dat vertrekt van dit uitgangspunt. Dit voorstel is maximaal geënt op het
bestaande instrumentarium, dat is beschreven in hoofdstuk 2, en dat dus ook het
bestaande toezicht op de wettelijkheid bevat. De ambitie is te komen tot één
geheel aan instrumenten, die naadloos op elkaar aansluiten.
7.1 Toezicht op prestaties versus toezicht op de wettelijkheid
Om erkend te worden en te blijven moeten SHM’s het toezicht aanvaarden, zoals
geregeld door de Vlaamse Wooncode en de besluiten ter uitvoering daarvan. Met
bovenstaand pleidooi voor een toezicht op prestaties en het voorstel voor invoering
van een systeem van prestatiebeoordeling hebben we de noodzaak aan toezicht
op de wettelijkheid niet ontkend. Beide kunnen naast elkaar bestaan, maar worden
dan best geïntegreerd binnen één systeem om zo tot een eindoordeel over de
SHM te komen en de noodzakelijke verbeteracties of maatregelen hier aan te
kunnen koppelen30. Dit lijkt een logische manier van werken. De koppeling tussen
visitatie, erkenning, en andere sancties (positief en negatief) is dan duidelijker. We
zien trouwens dat deze werkwijze ook wordt gevolgd in andere Vlaamse
beleidsdomeinen. Serieuze inbreuken op de wettigheid kunnen de erkenning van
de SHM in gedrang brengen. Maar voor minder ernstige inbreuken kunnen andere
minder zware instrumenten nuttig zijn. Zoals toegelicht in hoofdstuk 2 werden
hiervoor al instrumenten in de VWC ingeschreven.
Hoe kunnen toezicht op prestaties en op de wettelijkheid in elkaar passen?
Het volgen van alle toepasselijke wetten en regels werd ondergebracht onder
‘Presatieveld 7: wettelijkheid en behoorlijk bestuur’, met als vereiste “Er zijn bij de
SHM geen ernstige inbreuken op wettelijke en reglementaire verplichtingen
vastgesteld”. De beoordeling hiervan wordt overgelaten aan het agentschap
Inspectie RWO. Op deze wijze wordt de controle van de wettelijkheid geïntegreerd
in de totaalbeoordeling, waarvoor het Departement de verantwoordelijkheid draagt.
7.2 Bepalingen in de Wooncode over ‘erkenning’
De Vlaamse Wooncode (artikel 40, §1) bevat reeds acht voorwaarden waaraan
SHM’s moeten voldoen om erkend te worden (beschreven in hoofdstuk 2, 3.2.1.3
Erkenning). Het spreekt voor zich dat deze mee worden overgenomen of ernaar
wordt verwezen in het Erkenningsbesluit. De prestatiebeoordeling concretiseert de
derde voorwaarde, die stelt dat SHM’s de opdrachten uitvoeren die hen worden
opgelegd namens de Vlaamse Wooncode en de uitvoeringsbesluiten daarvan of
door elk ander besluit of decreet voor zover het betrekking heeft op aspecten van
het sociaal woonbeleid.
7.3 Mogelijke maatregelen
Zowel de Minister als de SHM zelf kan aan de uitkomsten van de globale
beoordeling van de SHM een aantal maatregelen koppelen. Een belangrijk principe
is dat SHM’s die onvoldoende presteren eerst de gelegenheid krijgen om door
30 Met ‘integratie’ bedoelen we niet dat één en dezelfde instantie de verantwoordelijkheid voor
de beoordeling moet dragen, hoewel dat natuurlijk zijn voordelen heeft.
98 Hoofdstuk 5

middel van een verbeterplan hun prestaties te verbeteren. Slagen zij niet in
verbetering op eigen kracht, dan kunnen ze verplicht worden van extern steun in te
roepen (van de VMSW, of van andere SHM’s). Alleen bij zeer ernstige
tekortkomingen zal de Vlaamse overheid direct ingrijpen. Ook SHM’s die niet in
staat blijken om na bovenstaande maatregelen binnen redelijke termijn hun
prestaties te verbeteren, worden geconfronteerd met strengere sancties van de
Vlaamse overheid.
De instrumenten die de Vlaamse overheid kan aanwenden, kunnen zowel
positieve als negatieve instrumenten zijn. Ze variëren dus van zachte tot harde
instrumenten. Alles zit binnen één continuüm, waarbij het intrekken van de
erkenning de laatste stap is. De rol van de visitatiecommissie bestaat er in voor de
betreffende SHM aanbevelingen te formuleren voor te nemen maatregelen. Het is
vervolgens aan de Vlaamse overheid (i;c. de Minister) om hierin een beslissing te
nemen. De opvolging moet gericht zijn op die elementen van de beoordeling waar
de problemen zich voordoen.
We zien volgende mogelijke instrumenten/maatregelen:
1° Het publiek bekend maken van de prestaties
Het bekend maken van de resultaten van de beoordeling heeft impliciet een
sturende kracht. Onvoldoende resultaten zullen in de meeste gevallen het
management aanzetten tot verbetering en de aandeelhouders tot een grotere
waakzaamheid. Omgekeerd zullen uitstekend presterende SHM’s zich beloond
weten wanneer dit bekend wordt. Best practices kunnen verspreid worden via de
VMSW.
2° De mate van autonomie
Naarmate de prestaties beter zijn, kan de SHM minder gecontroleerd worden.
SHM’s die ‘voldoende’ scoren op alle prestatievelden krijgen geen
prestatiebeoordeling meer tijdens de volledige termijn van 4 jaar. SHM’s die
onvoldoende scoren op één of meerdere prestatievelden worden sterker
opgevolgd. Er kan ook een relatie zijn met de controle op de wettelijkheid. Zo is het
logisch dat SHM’s met een goed werkende interne controle minder extern worden
gecontroleerd op het volgen van regels en procedures.
3° Het opleggen van verbeterplannen
SHM’s die onvoldoende scoren op één of meerdere prestatievelden kunnen
worden opgelegd voor die velden verbeterplannen te maken. Dergelijke
verbeterplannen kunnen op afzonderlijke operationele doelstellingen betrekking
hebben. Zo kan de visitatiecommissie aan de Minister voorstellen dat een SHM
zonder renovatieplanning binnen een welbepaalde termijn dergelijke planning
voorlegt. Voor SHM’s met zwakke financiële resultaten kan de visitatiecommissie
voorstellen dat de SHM samen met de VMSW een plan opmaakt om de situatie te
verbeteren.
4° Het ontzeggen van de toegang tot leningfinanciering
SHM’s waarvan de financiële toestand zorgwekkend is en die er niet in slagen
binnen de door de visitatiecommissie bepaalde termijn een plan voor te leggen dat
voldoende garanties biedt op verbetering, of die een afgesproken plan niet
uitvoeren kunnen de toegang ontzegd worden tot de financiering van nieuwe
projecten. In dit geval wordt het werkingsgebied van de SHM opengesteld voor
SHM’s uit nabijgelegen regio’s die wel een positieve beoordeling kregen.
5° Het verruimen van het werkgebied van de SHM
Proces dat leidde tot het voorstel van prestatiebeoordeling 99

Dit is het spiegelbeeld van voorgaande maatregel. Een goed presterende SHM
krijgt de mogelijkheid haar werkgebied te verruimen.
6° Het opleggen van samenwerking met andere SHM’s
Indien SHM’s die voor bepaalde prestatievelden onvoldoende scoren, er niet in
slagen op eigen kracht tot betere resultaten te komen en indien de
visitatiecommissie het mogelijk acht dat deze prestaties kunnen verbeteren door
samen te werken met één van de omliggende SHM’s, kan de commissie
voorstellen dergelijke samenwerking op te leggen.
7° Het opleggen van fusies
Indien SHM’s voor meerdere prestatievelden onvoldoende scoren en indien reeds
meerdere van bovenstaande maatregelen werden opgelegd zonder dat het
beoogde resultaat werd bereikt, kan een fusie worden voorgesteld en opgelegd.
8° Het overnemen van het bestuur
In dringende situaties, bijvoorbeeld bij zware inbreuken op de wettelijkheid, moet
een indeplaatstreding mogelijk blijven. De geschiedenis wijst uit dat deze
maatregel slechts in zeer uitzonderlijke omstandigheden wordt toegepast.
Wanneer meerdere ‘zachte’ maatregelen worden ingevoerd (zoals hier
voorgesteld), is de kans groot dat deze zware maatregel nog minder zal worden
toegepast.
9° Het intrekken van de erkenning
Het intrekken van de erkenning is de allerlaatste stap in deze hele reeks van
maatregelen. Ze wordt enkel toegepast in uitzonderlijke omstandigheden (zware
inbreuken op de wettelijkheid) en wanneer bovenstaande maatregelen niet tot
resultaten hebben geleid.
100 Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6. Voorstel voor
prestatiebeoordeling van
SHM’s
Hierna volgt een toelichting bij het voorstel voor prestatiebeoordeling dat
resulteerde uit het hierboven beschreven proces. Het komt overeen met de inhoud
van het ‘Draaiboek prestatiebeoordeling SHM’s’ op datum van 31 maart 2009. Dit
betekent dat rekening is gehouden met de evaluatie van de pilootvisitaties en met
de bemerkingen van de Begeleidingsgroep tijdens haar laatste samenkomst op 27
maart 2009.
1. Opzet van de prestatiebeoordeling
1.1 Doelstelling en uitgangspunten van de
prestatiebeoordeling
De prestatiebeoordeling heeft tot doel:
− de Minister verantwoordelijk voor het beleidsveld wonen inzicht te verschaffen
in de prestaties van de sociale huisvestingsmaatschappijen met het oog op
erkenning;
− een instrument van zelfreflectie en zelfsturing te zijn voor de SHM’s;
− de Vlaamse overheid beleidsinformatie te verschaffen;
− transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van
SHM’s aan burgers en geïnteresseerde woonactoren;
met als uiteindelijk doel de toegang van de Vlaamse burgers tot een betaalbare en
kwaliteitsvolle huisvesting met maximale woonzekerheid te verbeteren.
De prestatiebeoordeling beoogt een zo objectief mogelijk beeld te presenteren van
de werking van de SHM. Daartoe wordt enerzijds gebruikt gemaakt van zoveel
mogelijk objectieve en over de SHM’s vergelijkbare gegevens. Anderzijds biedt de
methode ruimte voor interpretatie van die gegevens tegen de achtergrond van de
historiek van de SHM en van de lokale context.
Het visitatiegesprek is een gesprek dat vertrekt van gelijkwaardigheid tussen
de SHM en de commissie. De SHM staat open voor de vragen en opmerkingen
van de visitatiecommissie. De visitatiecommissie respecteert de deskundigheid van
de SHM en getuigt van bereidheid om te leren uit de ervaring van de SHM.
De verantwoordelijkheid voor de organisatie en de administratieve
ondersteuning van de prestatiebeoordeling ligt bij de visitatiecommissie.
De indicatieve doorlooptijd van een visitatie bedraagt 3 maanden. De stappen
te doorlopen tijdens deze periode zijn de volgende:
− start: praktische voorbereiding van de visitatie;
− na max. 1 maand: visitatie;
− max. 1 maand daarna: bespreking van de prestatiebeoordeling met de Raad
van Bestuur van de SHM;
− max. 1 maand daarna: reactie van de SHM op de prestatiebeoordeling en
verzending van het visitatierapport aan de Minister.
1.2 Samenstelling van de visitatiecommisie
De prestatiebeoordeling wordt uitgevoerd door een team van volledig
onafhankelijke visitatoren.
101

De visitatiecommissie bestaat uit drie personen die gezamenlijk over de
volgende deskundigheid beschikken:
− kennis van de vastgoedsector;
− kennis van financiën, bedrijfskunde en bestuurskunde;
− kennis van de organisatie en financiering van de sociale huisvesting;
− kennis van sociale aspecten van het wonen, met name leefbaarheid,
woonzekerheid, integratie en gelijke kansen van bewoners.
De visitatiecommissie kan zich laten bijstaan door een secretaris voor de
praktische organisatie en verslaggeving. De secretaris is niet stemgerechtigd.
Eén van de onafhankelijke leden wordt door het Departement aangeduid als
voorzitter.
Voordat de onafhankelijke deskundigen deelnemen aan hun eerste visitatie
krijgen zij een opleiding waarin het volgende aan bod komt:
− organisatie en financiering van de sociale huisvesting
− toelichting bij het opzet van prestatiebeoordeling, de doelstellingen en
indicatoren.
1.3 De tool voor uitwisseling van gegevens
Het Departement staat in voor de ontwikkeling van een tool voor uitwisseling van
de gegevens tussen SHM’s, Departement, Agentschappen en de
visitatiecommissie, verder genoemd ‘databank’.
De SHM’s laden een aantal van de gegevens rechtstreeks op in de databank.
De SHM’s zijn verantwoordelijk voor de juistheid van deze gegevens. Ze worden
geacht de gegevens over hun SHM in de databank te controleren en het
Departement te verwittigen indien volgens hen de gegevens niet juist zijn.
Wanneer de SHM op de hoogte wordt gesteld van een geplande visitatie,
voegt ze alle bijkomende documenten die relevant zijn voor het beoordelen van
haar prestaties in digitale vorm toe aan de databank. Het betreft minimaal
volgende documenten:
− het laatste jaarverslag;
− de laatste jaarrekening;
− het bijhorende verslag van de bedrijfsrevisor;
− een link naar het adres van de website van de SHM;
− een schriftelijk document over de interne controle (als dit er is);
− een schriftelijke procedure huurachterstal (als die er is);
− de financiële meerjarenplanning;
− de onderhoud- en renovatieplanning;
− de laatste twee nummers van de huurderskrant (als die er is);
− de laatste tien brieven aan huurders/kopers.
Het agentschap Inspectie RWO levert aan het Departement onder meer de
volgende gegevens om op te nemen in de databank:
− geconstateerde inbreuken van de SHM op de wettelijke en reglementaire
verplichtingen met een classificatie van de ernst van deze inbreuken;
− geconstateerde inbreuken van de SHM op principes van behoorlijk bestuur;
− het klachtenrapport van de SHM voor de Vlaamse Ombudsdienst;
− verslagen van de Vlaamse Wooninspectie over eventuele inbreuken door
SHM’s op de minimaal vereiste kwaliteit van woningen.
Het agentschap Wonen Vlaanderen levert aan het Departement onder meer de
volgende gegevens om op te nemen in de databank:
− een lijst van de woningen van de SHM die zijn opgenomen op de ‘Inventaris
van de ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen’;
− een adressenbestand met gegevens over de lokale woonactoren.
102 Hoofdstuk 6

De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) levert aan het
Departement onder meer de volgende gegevens om op te nemen in de databank:
− een antwoord op de vraag of de SHM alle financiële middelen die niet
noodzakelijk zijn voor de dagelijkse werking laten beheren door de VMSW;
− andere door het Departement noodzakelijk geachte gegevens.
De databank genereert automatisch een digitale output waarin de gegevens van
de SHM als volgt worden gepresenteerd:
− de resultaten voor elk van de effect-, prestatie- en omgevingsindicatoren in
cijfers;
− een grafische voorstelling van de resultaten:
− grafieken die de scores van alle SHM’s rangschikken van laag naar hoog
met aanduiding van de positie van de betrokken SHM op deze verdeling
en met aanduiding van de vereisten;
− voor de indicatoren waarvoor tijdreeksen beschikbaar zijn: een grafiek
met de evolutie;
− de bijkomende documenten waarnaar hierboven is verwezen.
De visitatiecommissie krijgt rechtstreeks toegang tot deze digitale output uit de
databank.
De resultaten van de SHM voor elk van de te beoordelen indicatoren worden
opgenomen in een beoordelingsschema, dat toelaat tijdens de visitatie per SD en
OD te noteren. De visitatiecommissie krijgt rechtstreeks toegang tot een af te
drukken versie van het beoordelingsschema.
1.4 Praktische organisatie visitatie
Minimum twee maanden voor de visitatie bezorgt de voorzitter van de
visitatiecommissie aan de directeur van de SHM een voorstel van datum, een lijst
van te spreken personen en een lijst van te bezorgen documenten.
In overleg tussen de voorzitter en de SHM wordt een definitieve datum voor de
visitatie vastgelegd.
De SHM kan mits motivatie bijkomende woonactoren en vertegenwoordigers
van bewonersgroepen voorstellen om te spreken tijdens de visitatie.
De lokale woonactoren en vertegenwoordigers van bewonersgroepen worden
uitgenodigd door de voorzitter van de visitatiecommissie.
De directeur van de SHM vraagt alle medewerkers van de SHM zich tijdens de
dag(en) van de visitatie beschikbaar te houden voor gesprekken met de
visitatiecommissie.
Ter voorbereiding van de gesprekken bestudeert de visitatiecommissie de
output uit de databank voor de SHM.
1.5 Programma visitatie
Voor huisvestingsmaatschappijen met enkel koopactiviteiten vindt de visitatie
plaats op één dag. Voor huisvestingsmaatschappijen met huuractiviteiten wordt de
visitatie gespreid over twee dagen.
Het programma wordt minimum twee weken vooraf bezorgd aan de directeur
van de SHM.
De visitatiecommissie voert minimaal een gesprek met volgende betrokkenen:
− de voorzitter van de SHM;
− de directeur van de SHM;
− het hoofd van de technische dienst van de SHM;
− het hoofd van de financiële dienst van de SHM;
− het hoofd van de sociale dienst van de SHM;
− de verantwoordelijke voor klantenonthaal;
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 103

− één of meerdere vertegenwoordigers van de gemeenten van het werkgebied;
− één of meerdere vertegenwoordigers van welzijnsorganisaties die actief zijn in
het werkgebied (OCMW, opbouwwerk, CAW, …);
− één of meerdere vertegenwoordigers van bewonersgroepen, opbouwwerk,
buurtwerk.
Om de tijdsinvestering beperkt te houden kan een aantal van deze gesprekken in
groep gebeuren. Er worden geen parallelle gesprekken gevoerd. Alle leden van de
visitatiecommissie zijn dus aanwezig bij alle gesprekken.
Bij de gesprekken met de diensthoofden en andere medewerkers is de
directeur niet aanwezig. De directeur houdt zich wel ter beschikking om zonodig te
antwoorden op bijkomende vragen.
Het programma wordt opgemaakt naar het model dat in bijlage 3 is
opgenomen. De voorzitter van de visitatiecommissie bepaalt het definitieve
programma rekening houdend met de specifieke kenmerken van de SHM en de
lokale context. De voorzitter beslist ook welke vertegenwoordigers van de
gemeenten en andere organisaties worden uitgenodigd voor deelname aan de
gesprekken. De voorzitter kan hiervoor gebruik maken van een databank met
namen van contactpersonen die is aangelegd door het Departement RWO.
De voorzitter van de visitatiecommissie is verantwoordelijk voor het
respecteren van de timing.
Het model bevat ook een indicatieve aanduiding van de tijd besteed per
onderdeel van de prestatiebeoordeling. Rekening houdend met de specifieke
situatie van de SHM kan de voorzitter deze tijdsindeling wijzigen31.
De ‘Inhoudelijke leidraad voor de visitaties’ die hierna volgt onder ‘2’ is een
hulpmiddel voor de visitatiecommissie. De voorzitter bewaakt dat deze leidraad
wordt gevolgd en dat de gesprekken op basis van zo objectief mogelijke informatie
verlopen.
1.6 Beoordeling
De prestaties van de SHM worden beoordeeld volgens 7 prestatievelden:
1. beschikbaarheid van woningen;
2. kwaliteit van de woningen en woonomgeving;
3. betaalbaarheid;
4. sociaal beleid;
5. interne werking en financiële leefbaarheid;
6. klantvriendelijkheid;
7. wettelijkheid en behoorlijk bestuur.
Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen en
operationele doelstellingen. Voor de overige prestatievelden zijn er alleen
operationele doelstellingen.
De strategische doelstellingen komen rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode.
De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken. De mate
waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten
a.d.h.v. effectindicatoren. Deze effectindicatoren brengen mee in beeld welke
bijdrage de SHM’s leveren tot het realiseren van de centrale doelstellingen van het
woonbeleid. Bovendien verschaffen ze essentiële beleidsinformatie. De mate
waarin effecten worden bereikt, zijn echter niet enkel het resultaat van de
inspanningen van de SHM. Daarom worden de effectindicatoren niet mee in
rekening gebracht bij de beoordeling van de prestaties van de SHM. De SHM
wordt enkel beoordeeld op prestaties en niet op effecten.
31 Bv. voor een SHM die werkt in een grote stad kan relatief meer tijd worden uitgetrokken voor
het onderdeel leefbaarheid; voor een SHM die tijdens vorige visitatie zwak scoorde op
financiële planning kan meer tijd worden uitgetrokken voor dit onderdeel.
104 Hoofdstuk 6

De operationele doelstellingen maken concreet hoe de strategische
doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Ze zijn veel meer dan de strategische
doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s. We spreken
hier van ‘prestatie-indicatoren’.
De volgende beoordelingen voor operationele doelstellingen zijn mogelijk:
− ‘uitstekend’: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie
voor andere SHM’s;
− ‘goed’: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten;
− ‘voor verbetering vatbaar’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de
vereisten;
− ‘onvoldoende’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; de
SHM werd op basis van een prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering,
maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode.
De visitatiecommissie maakt bij haar beoordeling maximaal gebruik van
‘indicatoren’. Dit zijn cijfergegevens die beschikbaar zijn voor alle SHM’s op basis
van een zo uniform mogelijke registratie en die zijn opgeslagen in een databank
die toelaat de SHM te positioneren binnen de sector. Tijdens de visitatie wordt de
positie van de SHM besproken en wordt gezocht naar verklaringen voor deze
positie.
Voor elke operationele doelstelling zijn een of meerdere ‘vereisten’
geformuleerd. Dit zijn voorwaarden waaraan de SHM moet voldoen om de
beoordeling ‘goed’ te krijgen. Afhankelijk van de informatie die voor de SHM’s
beschikbaar is, kunnen de vereisten volgende vormen aannemen:
− een absolute norm opgelegd aan de indicator (bv. liquiditeitsratio groter dan
1);
− een relatieve norm opgelegd aan de indicator (bv. de SHM dient zich te
bevinden in kwartiel 2, 3 of 4 van de verdeling over alle SHM’s);
− een omschrijving in kwalitatieve termen.
Voor doelstellingen waarvoor de ‘vereiste’ enkel is omschreven in kwalitatieve
termen, wordt de visitatiecommissie gevraagd een oordeel te vormen op basis van
de vooraf bezorgde documenten en van de informatie verstrekt tijdens de visitatie.
Voor de operationele doelstellingen waarvoor meerdere vereisten zijn
opgelegd, moet de SHM voldoen aan alle vereisten om voor deze doelstelling de
beoordeling ‘goed’ te krijgen.
De ‘Inhoudelijke leidraad voor de visitatie’ beoogt een inhoudelijke
ondersteuning te bieden voor het gesprek. Bij de strategische doelstellingen zijn de
effectindicatoren opgenomen en vervolgens vragen die aan bod kunnen komen
tijdens de visitatie. Bij de operationele doelstellingen is aangegeven welke
prestatie-indicatoren van toepassing zijn en welke vereisten worden opgelegd. De
‘Toelichtingen’ (cursief en in een kader) bevatten een toelichting bij de
gehanteerde indicator en bij de vereisten. Telkens is ook aangegeven of de
indicator betrekking heeft op SHM’s die huuractiviteiten uitvoeren dan wel op
SHM’s die koopactiviteiten uitvoeren. Een SHM met beide soorten activiteiten
wordt beoordeeld voor alle indicatoren.
Bij de beoordeling houdt de visitatiecommissie rekening met de kenmerken
van de SHM, haar patrimonium en de context waarbinnen de SHM functioneert. Dit
kan tot gevolg hebben dat de beoordeling van de visitatiecommissie voor de
betreffende doelstelling afwijkt van de beoordeling die zou worden toegekend
louter op basis van de indicator en het beoordelingsschema. Dergelijke afwijkende
score zal de visitatiecommissie steeds argumenteren met verwijzing naar de
specifieke kenmerken van de SHM, haar woningbezit en de context waarbinnen ze
functioneert.
Per prestatieveld formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel. Dit
eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de
operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 105

voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen
‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het
eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. Voor deze wijze van
rapportering is gekozen omdat ze duidelijk maakt voor welke doelstellingen de
SHM voldoet of niet voldoet aan de verwachtingen. De vertegenwoordigers van de
VVH in de Begeleidingsgroep gingen hier niet mee akkoord en stelden als
alternatief voor om per prestatieveld een gemiddelde score te berekenen.
De samenvattende tabel vooraan in het visitatierapport (zie bijlage 3)
verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. We benadrukken dat het
wenselijk is in de communicatie over de beoordeling van de SHM steeds deze
samenvattende tabel in zijn geheel over te nemen en niet enkel de scores per
prestatieveld. Als gevolg van de wijze waarop de totaalscore per prestatieveld tot
stand komt, riskeert dit laatste immers een te negatief beeld opleveren.
De visitatiecommissie streeft naar consensus over haar beoordeling. Indien dit
onverhoopt niet mogelijk is, baseert de commissie zich op het
meerderheidsstandpunt en vermeldt ze in haar verslag ook de opvattingen van de
overige commissieleden.
Indien de visitatiecommissie naar haar mening over onvoldoende gegevens
beschikt om tot een beoordeling te komen, dan kan de commissie zich hiervan
onthouden, mits zij dit uitdrukkelijk vermeldt in het visitatierapport.
1.7 Visitatierapport
De visitatiecommissie legt haar beoordeling vast in een visitatierapport van
maximaal 20 pagina’s. Een model voor het visitatierapport is opgenomen in bijlage.
Dit visitatierapport bevat:
− een inleiding met een korte toelichting bij de bedoeling van de
prestatiebeoordeling;
− een samenvattende tabel met de beoordeling per operationele doelstelling en
een eindoordeel per prestatieveld;
− een beknopte beschrijving van de SHM, haar historiek en de omgeving waarin
ze werkt;
− per prestatieveld:
− voor elk van de operationele doelstellingen de beoordeling met een
motivatie voor die beoordeling, verwijzend naar de indicatoren en naar de
informatie uit de gesprekken;
− voor de strategische doelstellingen een beoordeling van de bereikte
effecten, verwijzend naar de indicatoren en de informatie uit de
gesprekken;
− aanbevelingen voor de SHM;
− een advies aan de Minister verantwoordelijk voor het beleidsdomein wonen
wat betreft de te nemen maatregelen t.a.v. de SHM en de termijnen
waarbinnen verbetering moet zijn gerealiseerd;
− aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid.
Voor de verslaggeving maakt de visitatiecommissie reeds tijdens de visitatie
maximaal gebruik van een standaardlayout die gebaseerd is op het
beoordelingsschema. Tijdens de tussentijdse evaluaties en bij de eindevaluatie
overloopt de visitatiecommissie alle operationele doelstellingen die aan bod
kwamen tijdens de daaraan voorafgaande gesprekken en formuleert een voorstel
voor (tussentijds) oordeel met inbegrip van de motieven voor het toekennen van
het oordeel. De leden van de visitatiecommissie noteren de vragen waartoe dit
tussentijds oordeel nog aanleiding geeft en nemen deze vragen mee naar de
volgende gespreksronde.
Dezelfde werkwijze wordt herhaald bij de eindevaluatie. Indien tijdens deze
eindevaluatie nog vragen open blijven, kunnen deze nog aan bod komen tijdens
een afrondend gesprek met de directeur.
106 Hoofdstuk 6

Na de visitatie verwerkt de voorzitter alles in een ontwerp van eindverslag. De
voorzitter bezorgt dit ontwerp aan de leden van de visitatiecommissie. Na akkoord
van de leden van de commissie bezorgt de voorzitter dit ontwerp van
visitatierapport aan de SHM. Dit is maximaal een week nadat de visitatie heeft
plaats gevonden. De SHM krijgt een week tijd om te reageren op dit ontwerp.
Binnen de maand na de visitatie licht de visitatiecommissie de
prestatiebeoordeling toe tijdens een bijeenkomst met de Raad van Bestuur.
Naar aanleiding van dit gesprek past de visitatiecommissie haar rapport aan
op punten waar zij dit nodig acht. Binnen de twee weken na de bespreking met de
Raad van Bestuur verzendt de voorzitter het definitieve visitatierapport aan de
SHM en aan het Departement.
Binnen de vier weken na de bespreking met de Raad van Bestuur kan de
SHM aan de voorzitter en aan het Departement een reactie verzenden op de
prestatiebeoordeling waarin zij aangeeft wat zij gaat doen met de bevindingen en
de eventueel vastgestelde verbeterpunten.
Het Departement RWO formuleert op basis van het eindrapport van de
visitatiecommissie en van de reactie van de SHM een advies aan de
verantwoordelijke minister met betrekking tot de te nemen maatregelen.
De Minister beslist welke maatregelen hij zal verbinden aan de vastgestelde
prestaties en brengt het Departement, de visitatiecommissie en de SHM hiervan op
gepaste wijze op de hoogte.
Het visitatierapport en de reactie van de SHM daarop worden publiek
gemaakt.
Na afloop van de termijn waarbinnen de Minister verbetering verwacht gaat
het Departement na of de gevraagde verbetering is gerealiseerd. Het Departement
kan hierbij advies vragen van de voorzitter van de visitatiecommissie, die ook alle
leden kan raadplegen. Is de gevraagde verbetering gerealiseerd, dan wordt op dat
ogenblik de beoordeling gewijzigd naar ‘goed’. De gewijzigde beoordeling wordt
publiek gemaakt.
2. Inhoudelijke leidraad voor de visitaties
Hieronder wordt per prestatieveld aangegeven welke strategische doelstellingen
(SD) en operationele doelstellingen (OD) hiertoe behoren. Per doelstelling wordt
eerst aangegeven welke indicatoren hiervoor relevant zijn. De indicatoren die
tussen (…) staan, zijn niet onmiddellijk beschikbaar, maar kunnen op relatief korte
termijn wel beschikbaar komen. Vervolgens worden voor de SD’s richtvragen
geformuleerd die het startpunt kunnen vormen voor het visitatiegesprek. Voor de
OD’s gaat de visiatiecommissie na of voldaan is aan de vereisten. In de
‘Toelichtingen’ wordt een nadere toelichting gegeven bij de indicatoren, de
vereisten en de vragen voor de visitatiecommissie.
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder
voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden
Effectindicatoren voor SHM met huuractiviteiten:
− Dekkingsgraad huurwoningen;
− Gemiddeld equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders;
− Aandeel van de huishoudens met gezinshoofd van 65 jaar of ouder;
− Aandeel van de huishoudens met gezinshoofd van niet-Belgische nationaliteit;
− Aandeel van de huurders die alleenstaand zijn.
Effectindicatoren voor SHM met koopactiviteiten:
− Dekkingsgraad koopwoningen;
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 107

− Gemiddeld equivalent netto-belastbaar inkomen van de kopers;
− Gemiddeld equivalent netto-belastbaar inkomen van de ontleners.
Vragen
− Hoe verklaart u de dekkingsgraad in het werkgebied van de SHM? In welke
mate is deze het gevolg van de inspanningen van de SHM?
− Hoe verklaart u de inkomenspositie van de huurders/kopers/ontleners van de
SHM? In welke mate is deze het gevolg van de inspanningen van de SHM?
− Hoe beoordeelt u meer algemeen de beschikbaarheid van woningen voor de
meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden in het werkgebied?
Toelichting SD 1
1. Dekkingsgraad
De beschikbaarheid van woningen moet steeds worden gerelateerd aan de behoefte.
Dit wordt best bekeken op gemeentelijk niveau. Er bestaan voor gemeenten echter
geen behoeftenramingen. Wel beschikbaar is een cijfer dat voor elke gemeente een
raming geeft van het aantal huishoudens dat op basis van de inkomensgrenzen in
aanmerking zou komen voor een sociale huurwoning of –koopwoning (Smets &
Vandekerckhove, 2007). Dit cijfer is gebaseerd op de Woonsurvey, die werd uitgevoerd
in 2005.
Voor de sociale huur kan het aantal sociale huurwoningen in de gemeenten van het
werkgebied gerelateerd worden aan de aldus geraamde ‘behoeften’ in het werkgebied.
We noemen dit de ‘dekkingsgraad’ van de sociale huisvesting. Het is duidelijk dat de
SHM in kwestie slechts beperkt invloed heeft op deze indicator. Het betreft daarom een
effectindicator, die moet geïnterpreteerd worden in samenhang met meerdere
omgevingsindicatoren. Het is ook duidelijk dat het hier een indicator betreft die slechts
in beperkte mate de recente inspanningen van de SHM weergeeft. Het resultaat is
vooral afhankelijk van de inspanningen in het verleden, van de SHM in kwestie, maar
ook van de andere actoren. Voor het meten van de recente inspanningen van de SHM
is een indicator opgenomen onder OD 1.1.
Voor de sociale koopactiviteit ligt een vergelijkbare indicator minder voor de hand. In de
eerste plaats is het aantal huishoudens dat voldoet aan de wettelijke voorwaarden een
pak hoger dan voor de sociale huur en zullen nieuwe projecten steeds slechts
marginaal bijdragen tot een behoefte die op deze wijze wordt gemeten. De
dekkingsgraad zal hier dus steeds zeer laag zijn, wat de relevantie van de indicator in
vraag stelt. Los daarvan moet men beslissen hoe ver men teruggaat in het verleden om
het aanbod aan sociale koopwoningen te tellen. Een mogelijk referentiepunt is 20 jaar,
dit is de periode waarin het wederinkooprecht van kracht is. Er zijn echter maar
gegevens sedert 1993. Een op korte termijn ook niet op te lossen tekortkoming is dat
de sociale koopwoningen aangeboden door intercommunales voorlopig niet zijn
geïnventariseerd. De voorlopige definitie waar we mee werken is het aantal
koopwoningen gerealiseerd sedert 1993 t.o.v. de theoretische doelgroep van de sociale
koop.
De dekkingsgraad wordt uitgezet in een frequentieverdeling, waarop de positie van de
SHM wordt aangeduid. Het gesprek vertrekt van deze verdeling.
2. Doelgroepbereik
Welke doelgroep bereikt de SHM? Hiervoor wordt gekeken naar vier indicatoren: het
inkomen, het aandeel ouderen, het aandeel allochtonen, het aandeel alleenstaanden.
108 Hoofdstuk 6

Om bij de beoordeling van het inkomen rekening te kunnen houden met de gezinslast
is het inkomen gestandaardiseerd of ‘equivalent’ gemaakt. Hierbij wordt het belastbaar
inkomen gedeeld door een factor die corrigeert voor de gezinsomvang en leeftijd van
de gezinsleden. Immers, een belastbaar inkomen van bv. 2.000 euro per maand heeft
een andere betekenis voor alleenstaande dan voor bv. een gezin met kinderen. Hier
werd gebruik gemaakt van de OESO-equivalentieschaal, één van de meest gebruikte
equivalentieschalen. Het hoofd van een huishouden krijgt hier een gewicht gelijk aan
een. Elk ander volwassen gezinslid vanaf 15 jaar een gewicht gelijk aan 0,5 en elk kind
onder de 15 jaar 0,3. Voor een koppel met twee kinderen onder de 15 jaar is dus de
factor waardoor het netto-belastbaar inkomen wordt gedeeld 1 + 0,5 + 0,3 + 0,3 = 2,1.
Het equivalent inkomen voor een huishouden met meer dan een gezinslid bedraagt dus
altijd meer dan het inkomen per hoofd van het gezin.
Het equivalent belastbaar inkomen wordt uitgezet in een frequentieverdeling, waarop
de positie van de SHM wordt aangeduid. Het gesprek vertrekt van deze verdeling.
Hetzelfde gebeurt met de andere effectindicatoren.
Bij de interpretatie van deze indicator wordt in belangrijke mate rekening gehouden met
de omgeving waarbinnen de SHM werkt. Zo zijn in een stedelijke omgeving de
inkomens doorgaans lager, zijn er meer ouderen, meer allochtonen en meer
alleenstaanden. De omgevingsindicatoren bieden daar een inzicht in.
OD1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen
Prestatie-indicatoren SHM met huuractiviteiten:
Jaarlijks aantal gerealiseerde huurwoningen (gemiddeld over periode van de
laatste 5 jaar)
− Idem in % van totaal woningpatrimonium;
− Aantal bij de VMSW aangemelde nieuwe huurwoningen in % van totaal
woningpatrimonium;
− Aantal geplande nieuwe huurwoningen in % van totaal woningpatrimonium;
− (Aantal gerealiseerde huurwoningen in jaar X/aantal huurwoningen op UP in
jaar X).
Vereisten voor SHM met huuractiviteiten:
Het jaarlijks aantal gerealiseerde huurwoningen in % van het totale
huurpatrimonium ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van de frequentieverdeling.
− Het ‘aangemelde aantal nieuwe huurwoningen’ in % van het totaal
woningpatrimonium ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van de frequentieverdeling.
− Het ‘geplande aantal nieuwe huurwoningen’ in % van het totaal
woningpatrimonium ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van de frequentieverdeling.
− (Het aantal gerealiseerde huurwoningen/aantal huurwoningen op UP bedraagt
minimaal 100% en dit voor alle jaren sedert de laatste visitatie)
Toelichting OD 1.1
1. Uitvoering van het UP (Uitvoeringsprogramma)
In het verleden gebeurde het opnemen van investeringsprojecten in sociale huur- en
koopwoningen niet planmatig. Bij SBR werden dossiers projectmatig goedgekeurd door
de Vlaamse administratie. Voor het ‘Investeringsprogramma’, dat verliep via de
VHM/VMSW, gebeurde de planning op basis van jaarprogramma’s, maar was vooral
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 109

de stand van zaken van het dossier bepalend om te worden opgenomen in het
programma. Met uitzondering van de toepassing van enkele verdeelsleutels was er
geen sprake van afstemming van de programma’s op de noden.
Dit is wel de bedoeling vanaf 2009. Om de vijf jaar zal het Departement RWO een
‘beleidsmatig investeringsprogramma’ (IP) opmaken dat een verdeling bevat tot op
niveau van de gemeenten. De verdeling van de middelen zal mee zijn gebaseerd op
het decreet ‘Grond- en Pandenbeleid’, waarin principes verankerd zijn voor verdeling
van de middelen over de gemeenten. De VMSW zal fungeren als aanmeldpunt voor
alle initiatiefnemers en op basis van de voorstellen een voorlopige lijst opstellen.
Vervolgens worden de voorstellen afgetoetst aan de bevindingen van het lokaal
woonoverleg en aan de criteria en prioriteiten zoals opgenomen in het IP en wordt een
ontwerp van ‘uitvoeringsprogramma’ (UP) opgesteld. In een volgende fase wordt dan
de betrokkenheid van de sociale woonorganisaties, de gemeenten en de privé-sector
georganiseerd. Hiertoe wordt een beoordelingscommissie gevraagd een advies te
verlenen bij het ontwerp van uitvoeringsprogramma, waarna de VMSW een aangepast
ontwerp van UP opmaakt dat ter goedkeuring aan de minister zal worden voorgelegd.
De ‘UP’s’ zullen worden vastgelegd in ‘realiseringsovereenkomsten’.
Van zodra deze nieuwe werkwijze operationeel is, zal het UP dus het ijkpunt worden
om te beoordelen of de SHM voldoende woningen en voldoende kavels realiseert.
Omwille van het cruciale belang hiervan, wordt de uitvoering van het UP mee
opgenomen in de vereisten.
Tot het moment dat gegevens over de uitvoering van het UP beschikbaar komen
vergelijkt de commissie de prestaties van de SHM op vlak van nieuwbouw van huur- en
koopwoningen met de prestaties van andere SHM’s. Deze bijkomende indicatoren
kunnen later ook nog gebruikt worden in aanvulling op de informatie betreffende het
UP.
2. Sociale huurwoningen realiseren
Over de realisaties van nieuwe woningen zijn heel wat cijfergegevens beschikbaar. Om
de cijfers te kunnen vergelijken tussen SHM’s worden ze gerelateerd aan de schaal
van de SHM.
Als indicator op basis waarvan de prestaties kunnen vergeleken worden, is voor de
huuractiviteiten opgenomen het jaarlijks aantal gerealiseerde huurwoningen over een
periode van 5 jaar in % van het woningpatrimonium. Voor de beoordeling wordt daarbij
gekeken naar het kwartiel waarin de betreffende SHM zich bevindt. In afwachting van
een betere indicator (de prestatie t.o.v. het UP) is als vereiste opgelegd dat de SHM
zich niet in het laagste kwartiel mag bevinden. Bij de interpretatie wordt rekening
gehouden met de omgevingsfactoren, die in belangrijke mate mee kunnen verklaren
waarom de SHM goede of minder goede prestaties kan voorleggen. Ook het geplande
aantal sociale huurwoningen, uitgedrukt in % van het patrimonium, is een maatstaf die
op dezelfde manier wordt beoordeeld.
Voor de toekomstige realisaties wordt gekeken naar twee indicatoren:
- het aantal nieuwe huurwoningen die bij de VMSW zijn ‘aangemeld’ (de VMSW
vraagt SHM’s alle toekomstige projecten aan te melden, ongeacht de
financieringsbron)
- het aantal nieuwe woningen die door de VMSW zijn opgenomen op het
‘uitvoeringsprogramma’ (= aantal ‘geplande nieuwe huurwoningen)
OD 1.2: De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen
Prestatie-indicatoren voor SHM met koopactiviteiten:
110 Hoofdstuk 6

− Jaarlijks aantal gerealiseerde koopwoningen (gemiddeld over periode van de
laatste 5 jaar)
− Aantal ‘aangemelde’ nieuwe koopwoningen
− Aantal ‘geplande’ nieuwe koopwoningen
− Gemiddeld leenvolume in de afgelopen 5 jaar
− Aantal verstrekte sociale leningen totaal en naar aard van de beleende
activiteit (nieuwbouw, aankoop met sanering, koopwoning), gemiddeld over de
afgelopen 5 jaar
− (Aantal gerealiseerde koopwoningen in jaar X/aantal koopwoningen op UP in
jaar X)
Vereisten voor SHM met koopactiviteiten:
− Het jaarlijks aantal gerealiseerde koopwoningen ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van de
frequentieverdeling.
− Het ‘aangemelde’ aantal nieuwe koopwoningen ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van de
frequentieverdeling.
− Het ‘geplande’ aantal nieuwe koopwoningen ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van de
frequentieverdeling.
− Het ‘gemiddeld leenvolume in de afgelopen 5 jaar’ ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van
de frequentieverdeling.
− Het aantal verstrekte sociale leningen voor aankoop met sanering gemiddeld
over de afgelopen 5 jaar ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van de frequentieverdeling.
− (Het aantal gerealiseerde koopwoningen/aantal koopwoningen op UP
bedraagt minimaal 100% en dit voor alle jaren sedert de laatste visitatie)
Toelichting OD 1.2
1. Uitvoering van het UP (Uitvoeringsprogramma)
Zie Toelichting OD 1.1.
2. Sociale koopwoningen realiseren
Bij gebrek aan een goede indicator voor schaal, worden voor de koopwoningen de
realisaties bekeken in absolute termen. De centrale indicator is hier het aantal
gerealiseerde koopwoningen over de voorbije periode en het aantal geplande
koopwoningen. De beoordeling gebeurt ook hier op basis van de positie binnen de
sector. Bij de beoordeling kan rekening worden gehouden met de schaal van de SHM.
Voor de ‘aangemelde’ en ‘geplande’ woningen: zie Toelichting OD 1.1.
3. Sociale leningen
Sociale leningen worden toegestaan aan particulieren door de VMSW. De SHM staat in
voor het contact met de klanten en het opmaken van het dossier. Het is niet de
bedoeling de toewijzing aan particulieren te programmeren via IP-UP, dus dit kan niet
als maatstaf worden gebruikt. Om een zicht te krijgen op de prestaties wordt hier als
indicator het totale leenvolume opgenomen en het aantal sociale leningen opgesplitst
naar aard van de beleende activiteit. De beoordeling gebeurt op basis van een indeling
in kwartielen. Vooral belangrijk wordt geacht dat de SHM naast het aanbieden van
leningen om de aankoop van een sociale woning te financieren ook renovatieactiviteiten
bij particulieren stimuleert. Om deze reden is als vereiste opgenomen dat
het aantal leningen voor aankoop met sanering niet in het laagste kwartiel ligt. Bij de
interpretatie kan rekening worden gehouden met omgevingsfactoren, waarbij het
algemeen tekortschieten van de budgetten om aan de vraag te beantwoorden een
belangrijke omgevingsfactor is.
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 111

OD1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt
Indicatoren:
− (Aantal gerealiseerde sociale kavels in jaar X/aantal sociale kavels op UP in
jaar X)
Vereiste voor SHM met koopactiviteiten:
− (Het aantal gerealiseerde sociale kavels/aantal sociale kavels op UP bedraagt
minimaal 100% en dit voor alle jaren sedert de laatste visitatie)
Toelichting OD 1.3
Net als de sociale huur- en koopwoningen zullen sociale kavels geprogrammeerd
worden via het IP-UP. Ook hier biedt het UP dus een ijkpunt. Vanaf 2009 zullen ook in
het kader van het grond- en pandenbeleid ook de realisaties op vlak van sociale kavels
geregistreerd worden
Bij gebrek aan een duidelijk referentiekader voor de verwachtingen op vlak van sociale
kavels wordt tot dan het realiseren van sociale kavels niet beoordeeld.
OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden voor de realisatie van sociale
woonprojecten en sociale kavels
Indicatoren:
− Bebouwbare grondreserves uitgedrukt in aantal te bouwen woningen
− Evolutie van de verwerving van gronden en panden over de laatste X jaren
− (Aantal verworven gronden en panden in jaar X/aantal te verwerven gronden
en panden volgens UP in jaar X)
Vereisten voor SHM met huur- en/of koopactiviteiten:
− De SHM heeft een duidelijke strategie voor de verwerving van gronden en
panden. Deze strategie volstaat om de nodige sociale woonprojecten te
kunnen uitvoeren.
− (Het aantal gerealiseerde sociale kavels/aantal sociale kavels op UP bedraagt
minimaal 100% en dit voor alle jaren sedert de laatste visitatie)
Toelichting OD 1.4
Het beschikken over voldoende gronden en panden is een voorwaarde om de nodige
woningen en kavels te kunnen realiseren. Sommige SHM’s beschikken over een
uitgebreide voorraad uit het verleden, andere kunnen maar nieuwe projecten realiseren
via nieuwe verwervingen. Om te beoordelen of de SHM ‘voldoend’ actief is op vlak van
verwerving moet dus worden rekening gehouden met de beschikbare voorraad.
Het verwerven van gronden en panden zal mee zijn opgenomen in het IP-UP. Van
zodra deze nieuwe werkwijze operationeel is, zal het UP dus het ijkpunt worden om te
beoordelen of de SHM voldoende gronden en panden verwerft. Naar analogie met OD
1.1 en OD 1.2 wordt hier als vereiste van afgeleid dat de SHM de gronden en panden
verwerft die op het IP staan.
Tot het ogenblik van het in voege treden van het betreffende besluit is er geen duidelijk
ijkpunt beschikbaar. Gezien het belang hiervan is het echter noodzakelijk dat de
visitatiecommissie kan beoordelen of de SHM een voldoende strategie voert op vlak
van verwervingen. De centrale vraag is dan of de SHM een strategie heef op vlak van
verwervingen, waaruit deze strategie bestaat en of deze strategie volstaat om de
112 Hoofdstuk 6

nodige projecten te kunnen realiseren. Ook wanneer het IP-UP in werking is, kan een
vraagstelling naar deze strategie relevante bijkomende informatie opleveren.
Volgende bijkomende vragen kunnen gebruikt worden:
- Wordt de aanwezige grondvoorraad als voldoende beschouwd of is er nood aan
bijkomende verwervingen?
- Wat zijn de voornaamste elementen in de strategie van de SHM op vlak van
verwervingen?
- Hoe actief is de SHM op vlak van bijkomende verwervingen?
- Welke hindernissen komt de SHM tegen bij het verwerven van gronden en
panden?
- Vindt de SHM het wenselijk om woonuitbreidingsgebied aan te snijden? Welke
inspanningen doet zij daarvoor? Wat zijn hierbij de hindernissen?
Een interessante indicator die toelaat in te schatten wat de omvang is van de
grondvoorraad is de grondreserve uitgedrukt in het aantal te bouwen woningen,
rekening houdend met de bebouwbaarheid en de richtlijnen van het RSV.
OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen
Indicatoren: geen
Vereiste voor SHM met huur- en koopactiviteiten:
− De SHM hanteert een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden
van bijzondere doelgroepen en werkt hiervoor samen met welzijnsorganisaties
Toelichting OD 1.5
De doelgroep van de sociale huisvesting is een erg heterogeen samengestelde groep.
Binnen de groep die in aanmerking komt voor een sociale woning zijn er zeer diverse
noden. Een goede SHM gaat op zoek naar de verschillen en houdt rekening met de
verschillen en de specifieke noden bij het plannen van nieuwe projecten.
Het realiseren van projecten gericht op specifieke doelgroepen gebeurt vaak in
samenwerking met welzijnsactoren. Op het terrein zijn er tal van projecten opgezet in
het grensgebied tussen beide beleidsdomeinen, o.a. gericht op ouderen, personen met
een handicap, cliënten uit (ex)-psychiatrie, campingbewoners, daklozen, thuislozen, ….
Meestal bestaat de samenwerking er in dat de SHM bouwt en verkoopt of verhuurt aan
de welzijnsorganisatie, die vervolgens verhuurt aan de betreffende doelgroep.
Reglementair krijgt dergelijke samenwerking vaak de vorm van een zogenaamde
‘verhuring buiten het sociaal huurstelsel’. De SHM kan ook een aantal woningen
voorbehouden voor een specifieke groep of een specifieke toewijzingsreglement
gebruiken. Het sociaal huurbesluit maakt het mogelijk dat de gemeenten daartoe een
‘doelgroepenplan opmaken.
De samenwerking kan tot stand komen als gevolg van regelmatig en gestructureerd
overleg, bijvoorbeeld naar aanleiding van het opmaken van een lokaal sociaal plan,
binnen de lokale woonraad of via goede bilaterale contacten. De samenwerking kan
maar hoeft niet noodzakelijk te worden vastgelegd in overeenkomsten.
Door middel van vraagstelling peilt de visitatiecommissie naar de strategie die de SHM
voert om de verschillen binnen haar doelgroep te detecteren en haar aanbod hierop af
te stemmen. Volgende bijkomende vragen kunnen aan bod komen:
- Op welke wijze gaat de SHM op zoek naar verschillen binnen haar doelgroep?
- Hoe speelt de SHM in op de specifieke noden van een aantal groepen?
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 113

- Zijn er binnen het patrimonium van de SHM woningen die zijn aangepast aan de
noden van bijzondere doelgroepen? Over hoeveel woningen gaat het? Voor welke
doelgroepen?
- Voert de SHM op structurele basis overleg met de welzijnsactoren?
- Heeft de SHM projecten gerealiseerd in met de welzijnsactoren?
De vereisten sluiten nauwer aan bij de activiteiten van huurmaatschappijen, maar ook
koopmaatschappijen kunnen via samenwerking interessante projecten, bijvoorbeeld
voor specifieke doelgroepen realiseren.
PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN
WOONOMGEVING
SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit
Effectindicatoren: te ontwikkelen op basis van uniform registratiesysteem
Vraag voor SHM’s met huur- en/of koopactiviteiten:
Hoe beoordeelt u de kwaliteit van de woningen die de SHM aanbiedt? Hoe
verklaart u de relatief hoge of lage kwaliteit? Is een hogere woningkwaliteit
wenselijk?
Toelichting SD 2
Problematisch voor het beoordelen van deze strategische doelstelling is dat er geen
uniform meetinstrument beschikbaar is voor het meten van de woningkwaliteit.
Op redelijke termijn is het mogelijk een standaardfiche te ontwikkelen die verplicht is in
te vullen door de SHM’s. Deze standaardfiche dient een aantal essentiële
woningkenmerken te bevatten zoals al dan niet aanwezig zijn van centrale verwarming,
enkel of dubbel glas, stromend water, sanitaire cel, isolatie van het dak,
hoogrendementsketels, … Verder kunnen elementen worden opgenomen die bijdragen
tot de prestatiemeting voor andere operationele doelstellingen, zoals aanpasbaar
bouwen en energiezuinigheid. Ten slotte kan de fiche ook het uitgangspunt zijn voor de
onderhouds- en renovatieplanning (zie verder). SHM’s die de inventaris van hun
patrimonium meer gedetailleerd willen bijhouden, kunnen dat uiteraard. Het gaat hier
over wat minimaal zou moeten geregistreerd zijn om toch enig idee te krijgen van de
totale kwaliteit van het sociaal patrimonium. Ook voor de Vlaamse overheid zou
dergelijke informatie in het kader van de beleidsvoorbereiding erg welkom zijn.
De gegevens van de fiches kunnen in geaggregeerde vorm per SHM mee worden
opgenomen in de databank. Op die wijze komt dan een objectieve indicator
beschikbaar voor woningkwaliteit. Eenmaal er zo een goed algemeen zicht zal zijn, kan
een minimum kwaliteitsniveau worden vastgelegd. Net zoals voor de andere
indicatoren in afwachting van dergelijke absolute norm de relatieve positie van de SHM
binnen de sector worden bekeken.
In afwachting op dergelijke indicator kan de visitatiecommissie gebruik maken van:
- de informatie op de EPC-certificaten
- eventuele PV’s van de Vlaamse Wooninspectie
- de inventaris van de ‘ongeschikt- en onbewoonbaar verklaarde woningen’
- de subjectieve beoordeling van de woningkwaliteit door de SHM, de lokale
woonactoren en de bewoners.
114 Hoofdstuk 6

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging
van het woningpatrimonium waar nodig
Prestatie-indicator voor SHM met huuractiviteiten:
− het aantal gerenoveerde woningen (jaarlijks)
Vereisten voor SHM met huuractiviteiten:
− De SHM beschikt over een goede onderhouds- en renovatieplanning.
− Het aantal gerenoveerde woningen staat in redelijke verhouding tot de
renovatiebehoefte.
Toelichting OD 2.1
Waarom is een onderhouds- en renovatieplanning belangrijk?
Een onderhouds- en renovatieplanning moet de nodige garanties bieden om de
kwaliteit van het bestaande patrimonium te verbeteren of op zijn minst te handhaven.
Daarnaast is een onderhouds- en renovatieplanning cruciaal voor het kunnen opmaken
van een financiële planning. De planning moet toelaten aan te geven wat het
toekomstig kostenpatroon zal zijn en welke financiële middelen hiertoe jaarlijks dienen
te worden gereserveerd. Zonder een zo accuraat mogelijk zicht op de toekomst is goed
besturen niet mogelijk.
Waaraan moet een goede onderhouds- en renovatieplanning voldoen?
1° Een goede onderhouds- en renovatieplanning vertrekt van de concrete noden
inzake onderhoud en renovatie. Dit vergt een accurate kennis en een
gestructureerde inventaris van de staat van het patrimonium.
2° De onderhouds- en renovatiewerken op de planning staan in een correcte
verhouding tot de effectief gestelde noden van het patrimonium. Voor shm’s met
een relatief jong patrimonium of een grotendeels gerenoveerd patrimonium kan de
gemiddelde jaarlijkse investering lager liggen dan voor shm’s waar zich nog een
inhaalbeweging opdringt.
3° Een goede onderhouds- en renovatieplanning is getoetst op haar financiële
haalbaarheid. Het is zinloos werken op de planning op te nemen indien de
uitvoering er van niet realistisch is volgens de financiële planning.
4° De onderhouds- en renovatieplanning wordt door de Raad van Bestuur van de
SHM gebruikt bij het nemen van beleidsbeslissingen. De planning wordt
uitgevoerd. Wanneer de planning niet wordt uitgevoerd, zijn de beslissingen
daartoe gemotiveerd.
Voor een nadere toelichting bij onderhouds- en renovatieplanning: zie C2008, p. 264-
269.
Beschikt de SHM over een goede onderhouds- en renovatieplanning, dan laat deze toe
te beoordelen of de renovatie-activiteit van woningen in verhouding staat tot de
behoefte. Is dit niet het geval, dan tracht de visitatiecommissie zich hierover een
oordeel te vormen, afgaande op de mening van de SHM en de gesproken
woonactoren.
OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk
Prestatie-indicator voor SHM’s met huuractiviteiten:
− E-waarde van de nieuw gebouwde of verbouwde huurwoningen
− K-waarde van de nieuw gebouwde of verbouwde huurwoningen
− (Gemiddelde E-waarde van het bestaande huurpatrimonium) van zodra een
uniform registratiesysteem beschikbaar is
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 115

− (Gemiddelde K-waarde van het bestaande huurpatrimonium) van zodra een
uniform registratiesysteem beschikbaar is
Vereisten voor SHM’s met huuractiviteiten:
− De maximale E-waarde voor alle nieuw gebouwde of verbouwde
huurwoningen stemt overeen met de ‘C2008 Concepten voor sociale
woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW.
− De maximale K-waarde voor alle nieuw gebouwde of verbouwde
huurwoningen stemt overeen met de ‘C2008 Concepten voor sociale
woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW.
− De SHM heeft een duidelijke visie op de bijdrage die zij kan leveren tot een
beter milieu en brengt deze visie goed in de praktijk.
− (De gemiddelde E-waarde van het bestaande huurpatrimonium ligt in kwartiel
2, 3 of 4) van zodra een uniform registratiesysteem beschikbaar is
− (De gemiddelde K-waarde van het bestaande huurpatrimonium ligt in kwartiel
2, 3 of 4) van zodra een uniform registratiesysteem beschikbaar is
Prestatie-indicator voor koopactiviteiten:
− E-waarde van de nieuw gebouwde of verbouwde koopwoningen
− K-waarde van de nieuw gebouwde of verbouwde koopwoningen
Vereisten voor koopactiviteiten:
− De maximale E-waarde voor alle nieuw gebouwde of verbouwde
huurwoningen stemt overeen met de ‘C2008 Concepten voor sociale
woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW.
− De maximale K-waarde voor alle nieuw gebouwde of verbouwde
huurwoningen stemt overeen met de ‘C2008 Concepten voor sociale
woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW.
− De SHM heeft een duidelijke visie op de bijdrage die zij kan leveren tot een
beter milieu en brengt deze visie goed in de praktijk.
Toelichting OD 2.2
De noodzaak om zuinig om te gaan met het milieu wordt alsmaar duidelijker. Vermits
wonen een sterk beslag legt op het milieu is het niet meer dan vanzelfsprekend dat in
de sociale huisvesting belangrijke inspanningen worden gedaan. Meer zelf, de sociale
huisvesting kan daarbij een voorbeeldfunctie vervullen.
Het beter isoleren van woningen kan grote energiewinsten opleveren en de CO2uitstoot
sterk beperken. Bovendien komt met de invoering van de
energieprestatieregeling een indicator beschikbaar die toelaat de prestaties van de
SHM’s op dit vlak objectief te meten. Dit is het eerste wat aan bod komt onder deze
OD. Daarnaast wordt tijdens de visitatie meer algemeen gepeild naar het ecologisch
bewustzijn en handelen van de SHM.
Energiezuinigheid van woningen
Sinds januari 2006 is de nieuwe energieprestatieregelgeving van kracht. Alle woningen
waarvoor een aanvraag om te bouwen of verbouwen wordt ingediend, moeten
beantwoorden aan bepaalde eisen op vlak van thermische isolatie en energieprestatie.
Men kijkt hierbij naar de ‘E-waarde’ en de ‘K-waarde’ van de woning. De K-waarde zegt
hoe goed de buitenschil van de woning is geïsoleerd. De E-waarde gaat verder en is
een indicator voor de totale energieprestatie van de woning. De waarde wordt
berekend door onder meer rekening te houden met de compactheid van de woning, de
thermische isolatie, de luchtdichtheid, de ventilatie, de verwarmingsinstallatie, de
oriëntatie van de woning. Hoe lager het E-peil, hoe energiezuiniger de woning. Om een
vergunning te krijgen, mag het E-peil van de nieuw gebouwde of verbouwde woning
116 Hoofdstuk 6

mag maximaal 100 bedragen. De VMSW is strenger en stelt momenteel (april 2009) in
de ‘C2008 Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en
ontwerpers’ van de VMSW‘ een E-peil van 80 voorop als eis. In de prestatiebeoordeling
wordt deze eis overgenomen.
De K-waarde drukt in één cijfer uit hoe goed of slecht een gebouw in zijn geheel
geïsoleerd is. Hoe lager dit getal, hoe beter de isolatie. Het K-peil wordt berekend door
rekening te houden met het warmteverlies van de verschillende verliesoppervlakten en
de compactheid van de woning. De wettelijke vereisten inzake K-peil voor
nieuwbouwwoningen zijn doorheen de jaren steeds verstrengd. Sinds januari 2006
geldt als wettelijke maximumnorm van K45. Ook hier is de VSMW voor de sociale
woningbouw strenger. De vereisten zijn ook hier gekoppeld aan de C2008, die
momenteel (april 2009)als eis K40 stelt.
Sinds 1 november 2008 is de opmaak van een Energieprestatiecertificaat (EPC)
verplicht bij de verkoop van woningen en appartementen. Vanaf 1 januari is dit
eveneens verplicht voor huurwoningen. Dit certificaat dient opgesteld te worden door
een erkende energiedeskundige en geeft weer in welke mate de woning energiezuinig
is (E-peil). De invoering is een gevolg van een Europese richtlijn van december 2002
(2002/91/EG). Het EPC moet beschikbaar zijn om het moment dat de woning te koop
of te huur wordt aangeboden. Een verhuurder moet een EPC kunnen voorleggen aan
de kandidaat-huurders. Wanneer een huurovereenkomst wordt afgesloten, dient er een
kopie ervan overhandigt te worden aan de huurder. Ook voor de sociale huisvesting
zijn deze verplichtingen van toepassing. Daarmee komen ook gegevens beschikbaar
die kunnen worden gebruikt als indicator bij de prestatiebeoordeling.
De E- en K-waarden zullen enkel beschikbaar zijn voor nieuw gebouwde of verbouwde
woningen. Over de energieprestaties van het bestaande huurpatrimonium zullen
slechts deze gegevens maar beschikbaar komen indien de woning opnieuw wordt
verhuurd. Deze informatie kan dan worden toegevoegd aan het registratiesysteem voor
woningkwaliteit waarvan sprake in Toelichting 7.
Andere bijdragen van de sociale huisvesting tot een beter milieu
De bijdrage die een SHM kan leveren tot een beter milieu beperkt zich niet tot de
energieprestaties van woningen. Om deze reden is voor deze operationele doelstelling
ook als vereiste opgenomen dat de SHM een visie heeft op de bijdrage die ze kan
leveren tot een beter milieu en deze visie ook in de praktijk brengt. Dergelijke visie
moet getuigen van volgende principes:
- het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie
- het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven
Een greep uit de maatregelen die gekaderd kunnen zijn in dergelijke visie:
- opvang en gebruik van regenwater
- waterbesparende installaties en technieken (toiletten, douchekoppen, kranen…)
- alternatieve verwarmingssystemen (warmtekrachtkoppeling, warmtepomp, gebruik
van houtpellets, zonneboilers, warmtepompboilers,
- keuze voor duurzame materialen die verantwoord zijn over de gehele
levenscyclus: ontginning, transport, productie, bouw van installaties, gebruik en
hergebruik, afvalverwerking
- hergebruik van bestaande constructies
- zo weinig mogelijk verharding van oppervlakten of gebruik van waterdoorlatende
materialen voor verharding
- multi-functionaliteit en flexibele inrichtbaarheid van ruimtes
- inbreidingsgericht bouwen, zo beperkt mogelijk aansnijden van open ruimte buiten
kernen
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 117

- maximaal inspelen op de eigenschappen van een locatie (bv. aanwezigheid van
groen en infrastructuur, afwezigheid van storende omgevingsfactoren, gezonde
bodem, …)
- het verstrekken van informatie aan bewoners en begeleiden van bewoners bij zo
energiezuinig mogelijk wonen
De visitatiecommissie informeert naar de visie van de SHM, gaat na of deze visie
voldoet aan de twee geformuleerde principes en of de SHM deze visie ook in de
praktijk brengt.
OD 2.3: De SHM bouwt aanpasbaar
Prestatie-indicator voor SHM’s met huuractiviteiten
− Het totale aantal huurwoningen gebouwd als ‘aanpasbare woning’ cfr de eisen
van NFS2 t.o.v. het totale aantal gebouwde huurwoningen
− Het aantal huurwoningen dat ‘rolstoeltoegankelijk’ is cfr de eisen van de
C2008 t.o.v. het totale huurpatrimonium) van zodra een uniform
registratiesysteem beschikbaar is
− (Het aantal huurwoningen dat ‘aanpasbaar’ is cfr de eisen van de C2008 t.o.v.
het totale huurpatrimonium) van zodra een uniform registratiesysteem
beschikbaar is
Vereisten voor SHM’s met huuractiviteiten:
− Het aantal huurwoningen gebouwd als ‘aanpasbare woning’ cfr de eisen van
NFS2 t.o.v. het totale aantal gebouwde huurwoningen ligt in kwartiel 2, 3 of 4
− De SHM heeft een duidelijke strategie wat betreft de rolstoelbezoekbaarheid
en aanpasbaarheid van huurwoningen.
− (Het aantal huurwoningen dat ‘rolstoeltoegankelijk’ is cfr de eisen van de
C2008 t.o.v. het totale huurpatrimonium ligt in kwartiel 2, 3 of 4) van zodra
een uniform registratiesysteem beschikbaar is
− (Het aantal huurwoningen dat ‘aanpasbaar’ is cfr de eisen van de C2008 t.o.v.
het totale huurpatrimonium ligt in kwartiel 2, 3 of 4) van zodra een uniform
registratiesysteem beschikbaar is
Prestatie-indicator voor SHM’s met koopactiviteiten:
− (Het aantal koopwoningen dat ‘rolstoeltoegankelijk’ is cfr de eisen van de
C2008 t.o.v. het totale aantal gebouwde koopwoningen) van zodra een
uniform registratiesysteem beschikbaar is
− (Het aantal koopwoningen dat ‘aanpasbaar’ is cfr de eisen van de C2008 t.o.v.
het totale aantal gebouwde koopwoningen) van zodra een uniform
registratiesysteem beschikbaar is
Vereisten voor SHM’s met koopactiviteiten:
− De SHM heeft een duidelijke strategie wat betreft de rolstoelbezoekbaarheid
en aanpasbaarheid van koopwoningen.
− (Het aantal koopwoningen dat ‘rolstoeltoegankelijk’ is cfr de eisen van de
C2008 t.o.v. het totale aantal gebouwde koopwoningen ligt in kwartiel 2, 3 of
4) van zodra een uniform registratiesysteem beschikbaar is
− (Het aantal koopwoningen dat ‘aanpasbaar’ is cfr de eisen van de C2008 t.o.v.
het totale aantal gebouwde koopwoningen ligt in kwartiel 2, 3 of 4) van
zodra een uniform registratiesysteem beschikbaar is
Toelichting OD 2.3
Bij het ontwerpen van woningen gaat de ontwerper er nog in vele gevallen van uit dat
alle toekomstige bewoners beantwoorden aan een standaardprofiel. Dit is echter niet
118 Hoofdstuk 6

zo. Zeker ook in de sociale huisvesting moeten mensen terecht kunnen met specifieke
fysieke noden, zoals ouderen en personen met een handicap. Woningen die erop
voorzien zijn dat ze kunnen bezocht en bewoond worden door mensen met fysieke
beperkingen zijn doorgaans ook goede en comfortabele woningen voor andere
doelgroepen. Een aanpasbare woning kan meegroeien met de bewoners en is
daarmee bruikbaar voor een wisselend publiek. Om deze redenen is de
bezoekbaarheid en aanpasbaarheid van woningen in de sociale huisvesting een
aandachtspunt en wordt het ook mee aan bod gebracht in de prestatiebeoordeling.
Net als bij duurzaamheid is er echter geen eensgezindheid over de inhoud van het
begrip ‘aanpasbaar’. Meer zelfs, om min of meer hetzelfde aan te duiden worden
meerdere begrippen door elkaar gebruikt: aanpasbaar bouwen, levenslang wonen,
design-for-all, meegroeiwonen, … Hierna worden vertrekkend van de C2008 van de
VMSW hieruit enkele begrippen geselecteerd en gedefinieerd die het referentiepunt zijn
voor de prestatiebeoordeling. Om de prestatiebeoordeling op dit punt mogelijk te
maken, is het gewenst dat ook op een uniforme wijze wordt geregistreerd welke
woningen voldoen aan de vereisten. Dit kan mee deel worden opgenomen in de
uniforme registratie waarvan sprake in Toelichting 7.
Een ‘rolstoelbezoekbare woning’ is een woning die zo is gebouwd dat een persoon in
een rolstoel de woning kan bezoeken of dat de bewoner die door omstandigheden voor
korte tijd gebruik moet maken van een rolstoel, in zijn eigen woning kan blijven wonen
mits hulp van medebewoners. In de C2008 wordt deze eis opgelegd aan alle nieuwe
huurwoningen en als aanbeveling geformuleerd voor nieuwe koopwoningen en
renovaties. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten
voldoen: zie C2008, p. 110.
Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote
ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de
bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de
gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. In
de C2008 wordt gesteld dat bij nieuwe huurwoningen moet worden gestreefd naar een
optimale verdeling van aanpasbare woningen en overige woningen, maar wordt
tegelijkertijd aangedrongen op ‘zoveel mogelijk’ aanpasbaar bouwen. Voor een
omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p.
112-116.
Zolang het registratiesysteem waarvan sprake niet in gebruik is, kan als indicator
worden genomen het aantal huurwoningen dat voldoet aan de minimale normen voor
aanpasbaarheid die zijn opgenomen in het NFS2-besluit. Deze normen zijn:
a) alle woonfuncties bevinden zich op één niveau;
b) er is voldoende circulatieruimte en er zijn bredere deuren om zelfstandig te
kunnen manoeuvreren met een rolstoel;
c) de woning is drempelloos en beschikt over een vlakke douche en een
rolstoeltoegankelijk toilet.
De VMSW houdt sedert de invoering van NFS2 (2008) in de projectendatabank bij
hoeveel van de nieuw gebouwde huurwoningen voldoen aan deze normen. Deze
gegevens kunnen als vertrekbasis dienen voor het gesprek.
Ook voor de jaren die vooraf gaan aan de invoering van NFS2 zijn er op de VMSW
gegevens beschikbaar over de aanpasbaarheid van nieuw gebouwde huurwoningen.
Deze gegevens zijn niet volledig en kunnen dus niet worden gebruikt voor vergelijking
van SHM’s, maar zijn in de databank opgenomen als vertrekpunt voor het gesprek.
Hetzelfde geldt voor de gegevens over de aanpasbaarheid van nieuw gebouwde
koopwoningen.
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 119

Omdat momenteel nog relatief weinig gegevens voor de indicatoren beschikbaar zijn, is
bij de vereisten opgenomen dat de SHM over een duidelijke strategie dient te
beschikken wat betreft de bouw van rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van de
woningen. Dit wordt vereist zowel voor de huursector als voor de koopsector. De
visitatiecommissie vormt een oordeel over deze strategie en neemt daarbij in rekening
welke initiatieven in het verleden al zijn genomen, welke initiatieven nog gepland zijn en
in welke mate de SHM de eisen die zijn opgenomen in de C2008 ook mee opneemt in
de instructies aan de ontwerpers.
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID
SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen
Effectindicatoren voor SHM’s met huuractiviteiten:
− Gemiddelde woonquote
− Aandeel van de huishoudens met woonquote > 30%
− Gemiddeld resterend inkomen
− Aandeel van de huishoudens met resterend inkomen < minimumbudget
− Gemiddelde huurprijs per woning per maand (voor meerdere woningtypes)
Effectindicatoren voor SHM’s met koopactiviteiten:
− Gemiddelde verkoopprijs sociale koopwoningen
Vraag
Hoe goed is de betaalbaarheid van de woningen voor de doelgroep van de SHM?
Hoe is dit te verklaren? Wat zou de SHM kunnen doen om de betaalbaarheid te
verbeteren?
Toelichting SD 3
Het begrip ‘betaalbaarheid’ van het wonen wordt vaak in een verkeerde betekenis
gebruikt. Dikwijls wordt enkel gekeken naar de uitgaven van gezinnen voor wonen. De
internationale literatuur leert dat een goede definitie van betaalbaarheid ook rekening
houdt met het inkomen van het huishouden en met een minimum kwaliteitsniveau dat
van de woning vereist wordt. In het onderzoek worden daarvoor vooral de woonquote
en het resterend inkomen gebruikt.
De woonquote drukt de verhouding uit van de uitgaven voor wonen t.o.v. het
beschikbaar inkomen.
- Onder ‘beschikbaar inkomen’ wordt verstaan het inkomen dat huishoudens netto
in handen krijgen (dus na betaling van belasting en werknemersbijdragen). Het
beschikbaar inkomen van huurders kan niet exact worden berekend, maar kan bij
benadering worden geschat op basis van de gegevens die beschikbaar zijn over
de specifieke gezinssituatie.
- De ‘woonuitgaven’ blijven beperkt tot de naakte huur. Voor de huurlast: zie OD
3.2.
Als indicatoren worden opgenomen zowel de gemiddelde woonquote als het aandeel
van de huurders met een woonquote hoger dan 30%. Deze norm is enigszins arbitrair,
maar is internationaal veel gebruikt en komt overeen met wat banken doorgaans
gebruiken om de solvabiliteit van leners te beoordelen. Een probleem met deze
indicator is dat een woonuitgave van 30% zwaarder weegt voor huishoudens met lage
inkomens dan voor huishoudens met relatief hogere inkomens. Daarom wordt naast de
woonquote ook het resterend inkomen gebruikt.
120 Hoofdstuk 6

Het resterend inkomen geeft aan welk inkomen nog rest nadat de uitgaven voor wonen
zijn afgetrokken van het beschikbaar inkomen. Hierbij wordt zowel gekeken naar het
gemiddeld resterend inkomen als naar het aandeel van de huurders met een resterend
inkomen beneden het minimumbudget. Het minimumbudget is het inkomen dat voor
het betreffende gezinstype minimum noodzakelijk wordt geacht om menswaardig te
wonen. Ramingen van minimumbudgetten zullen in de loop van 2009 beschikbaar
komen.
Bij de interpretatie van de bovenstaande effectindicatoren is het goed te kijken naar de
achterliggende variabelen: het inkomen van de huurders (zie SD1) en de huurprijzen
opgedeeld naar type woning.
Ten slotte kan aangestipt dat een beoordeling van de betaalbaarheid mee kan
opgenomen zijn in een algemene tevredenheidsmeting (zie OD 6.3). Maakt de SHM
gebruik van een meetinstrument, dan kan hier naar gevraagd worden.
Het betreft hier effectindicatoren. Met het vorige sociale huurbesluit kon de SHM binnen
een zekere marge de huurprijs en dus ook de betaalbaarheid bepalen. Met het
huurbesluit dat in voege is sedert 1 januari 2008 zal echter geleidelijk aan de greep van
de SHM op de huurprijs verminderen, om in 2011 volledig weg te vallen. De Vlaamse
regering heeft hiervoor gekozen om de betaalbaarheid voor de sociale huurder veilig te
stellen. Het evalueren van de betaalbaarheid van de sociale huur is mede daarom
belangrijk als beleidsindicator. De relevantie als indicator voor het meten van de
prestaties van de SHM is vanuit dat opzicht minder groot.
Ook voor koopactiviteiten zou het wenselijk zijn de betaalbaarheid te kunnen meten.
Een probleem daarbij is dat geen gegevens beschikbaar zijn over de inkomens van
kopers. Daarom wordt de informatie beperkt tot de gemiddelde verkoopprijs van de
woningen. Een opdeling naar type is niet beschikbaar.
Het gesprek vertrekt van de beschikbare gegevens voor de SHM en de relatieve positie
van de SHM binnen de sector. Verklaringen voor deze relatieve positie kunnen worden
gezocht zowel bij het inkomen van de doelgroep van de SHM als bij de huurprijzen en
huurlasten. Zijn deze eerder hoog of eerder laag? Hoe hangt dit samen met de
woningtypologie en de locatie van de woningen? Specifiek voor de koopwoningen zijn
de informatie over het aandeel van de grondprijs in de verkoopprijs en de winstmarge
die de SHM neemt op de kostprijs relevant om mee rekening te houden. Deze
gegevens worden mee opgenomen in de databank. Ten slotte is aan de orde In welke
mate zijn bijkomende inspanningen vereist om de betaalbaarheid voor de doelgroep te
verbeteren? Wat kan de visitatiecommissie op dit vlak aanbevelen aan de SHM?
OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust
Prestatieindicator voor SHM’s met huuractiviteiten:
− kostprijs nieuwbouw huurwoningen/NFS2-norm, in %
− kostprijs renovatie huurwoningen/NFS2-norm, in %
Vereiste voor SHM’s met huuractiviteiten:
− De gemiddelde kostprijs voor de nieuwbouw van huurwoningen/NFS2-norm
bedraagt max 100 %
− De gemiddelde kostprijs voor renovatie van huurwoningen/NFS2-norm
bedraagt max 100 %
Prestatieindicator voor SHM’s met koopactiviteiten:
− voor koopwoningen: kostprijs bouw/VMSW-norm, in %
Vereiste voor SHM’s met koopactiviteiten:
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 121

− De gemiddelde kostprijs voor de bouw van koopwoningen/VMSW-norm
bedraagt max 100 %
Toelichting OD 3.1
Huurwoningen
Voor sociale huurwoningen is er maar een beperkte relatie tussen de kostprijs van de
woning en de huurprijs. Deze relatie loopt via de waarde van de woning, die
samenhangt met de kostprijs, met name via de ‘kwaliteitskorting’ in de
huurprijsberekening. De enige invloed is er dus via de investeringsbeslissingen van de
SHM. De keuze van de SHM wat betreft woningtypologie en locatie van de woningen
bepalen immers mee de waarde van de woning.
Voor de kostprijs wordt genomen het bestelbedrag met inbegrip van de verrekeningen.
Een evidente norm om de kostprijs van de woningen aan te relateren is de norm die is
opgenomen in NFS2. Vervolgens wordt deze ratio berekend als een gemiddelde van
over alle gebouwde huurwoningen.
De beoordeling is als volgt:
- voor verbetering vatbaar: meer dan 100%
- goed: 90-100%
- uitstekend: < 90%
Tijdens de visitatie wordt geïnformeerd naar de achterliggende redenen en naar de
inspanningen die de SHM doet om de kostprijs te drukken.
Koopwoningen
Voor koopwoningen bepaalt de kostprijs van de woning wel in belangrijke mate de
betaalbaarheid. De verkoopprijs van de woningen is opgenomen onder de
effectindicatoren. Deze wordt namelijk sterk mee bepaald door omgevingsfactoren,
zoals de prijs van de bouwgrond. De SHM heeft echter wel greep op de bouwkost. In
de mate dat zij prijsbewust bouwt, zal dit bijdragen tot lagere verkoopprijzen en dus tot
de betaalbaarheid van de woningen.
Voor de kostprijs wordt genomen het bestelbedrag met inbegrip van de verrekeningen.
Deze kostprijs wordt gerelateerd aan de VMSW-normen. Dit zijn maximum kostprijzen
voor woningen, gedifferentieerd naar het type woning.
De beoordeling is als volgt:
- voor verbetering vatbaar: meer dan 100%
- goed: 95-100%
- uitstekend: < 95%
Tijdens de visitatie wordt geïnformeerd naar de achterliggende redenen en naar de
inspanningen die de SHM doet om de kostprijs te drukken.
OD 3.2 De SHM houdt de huurlasten laag
Prestatie-indicator voor SHM’s met huuractiviteiten:
Gemiddelde huurlast per woning per maand:
− voor eengezinswoningen
− voor appartementen met individuele verwarming
− voor appartementen met collectieve verwarming
122 Hoofdstuk 6

Vereiste voor SHM’s met huuractiviteiten:
De gemiddelde huurlast per woning per maand voor elk van de woningtypes ligt in
kwartiel 1, 2 of 3
Toelichting OD 3.2
Het Kaderbesluit Sociale Huur omschrijft nauwkeurig welke huurlasten de SHM mogen
aanrekenen aan huurders. Naargelang de kosten die de SHM’s doen, kan echter de
hoogte van die huurlasten nogal verschillen en zo een invloed hebben op de
betaalbaarheid. Er is dan ook een grote variatie tussen SHM’s op dit vlak. Het
onderscheid naar woningtypes is belangrijk omdat er grote verschillen in huurlast zijn
naargelang type. Zo zijn voor appartementen de huurlasten gemiddeld hoger omdat
een aantal kosten voor gemeenschappelijke delen zijn opgenomen in de huurlasten, de
technische installaties complexer zijn (bv. brandveiligheid, liften, parlofonie,
noodgroepen electriciteit…). Voor de appartementen is het bovendien aangewezen een
onderscheid te maken tussen appartementen met en zonder individuele verwarming,
vermits dit een grote invloed heeft op de huurlast. Bij appartementen met individuele
verwarming worden de verwarmingskosten rechtstreeks betaald aan de
nutsmaatschappij. In het andere geval maken deze kosten meestal deel uit van de
huurlasten. Dit is niet zo als er tellers zijn in de appartementen die het energieverbruik
meten.
De definitie van ‘huurlast’ zal in het nieuwe rekeningsstelsel scherper worden
gedefinieerd om de vergelijkbaarheid tussen SHM’s te vergroten.
PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID
Binnen dit prestatieveld wordt een aantal operationele doelstellingen samen
gebracht die betrekking hebben op het sociaal beleid dat de SHM voert. De
strategische doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren, zijn:
− de SHM biedt woonzekerheid;
− de wijken van de SHM zijn leefbaar;
− de SHM draagt bij tot de integratie en gelijke kansen van bewoners.
Het zijn stuk voor stuk doelstellingen waarvoor het bijzonder moeilijk is de effecten
te meten. Er vindt daarom geen beoordeling plaats op niveau van de strategische
doelstellingen (effecten). Aan de orde voor dit prestatieveld is vooral hoe de SHM
in haar operationele werking bijdraagt tot het realiseren van deze strategische
doelstellingen.
OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid
Effect- en prestatieindicatoren voor SHM’s met huuractiviteiten: geen
Vereiste voor SHM’s met huuractiviteiten:
− De SHM heeft een duidelijke strategie om opzeg van een huurcontract omwille
van achterstallige betaling, overlast of verwaarlozing van de woning te
voorkomen en past deze strategie consequent toe.
Toelichting OD 4.1
Woonzekerheid is een moeilijk begrip. Winters e.a. (2007) wijzen er op dat
woonzekerheid in belangrijke mate het resultaat is van de combinatie van
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 123

eschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. In deze zin wordt de woonzekerheid
reeds gemeten via bovenstaande indicatoren.
In de sociale huursector wordt de woonzekerheid bijna volledig bepaald door het
sociaal huurbesluit. Binnen de reglementering zijn wel nog verschillen mogelijk tussen
SHM’s op vlak van opzeg. Als er problemen zijn met wanbetaling, overlast of andere
problemen met huurders, verwaarlozing van de woning… kan de SHM onder bepaalde
voorwaarden overgaan tot het betekenen van opzeg. Om zo’n opzeg te voorkomen kan
zij echter diverse initiatieven nemen die daaraan voorafgaan. We geven enkele
voorbeelden:
- begeleiding door medewerker van de sociale dienst van de SHM (bv. bij conflicten
met buren, overlast, …);
- begeleiding door CAW of andere dienst die woonbegeleiding biedt
- teamoverleg met politie, preventiedienst, integratiedienst… om oplossing te
zoeken;
- samenwerking met diensten voor thuiszorg of klusjesdienst in geval van
verwaarlozing van de woning;
- opmaken van afbetalingsplannen, inschakeling van OCMW voor afbetalingsplan of
schuldbemiddeling;
- …
SHM’s hanteren soms ook procedures die omschrijven welke stappen te zetten zijn in
welke situaties. De visitatiecommissie informeert naar het bestaan van een geschreven
of ongeschreven procedure en wat deze procedure inhoudt. Verder gaat de commissie
na of de procedure ook consequent wordt toegepast.
Aan de SHM’s wordt de suggestie gedaan bij elk einde van een huurcontract te
registreren wat de reden voor het beëindigen van het contract is. Hiervoor kan een
standaard registratieformulier worden gehanteerd dat wordt ingevuld bij elk einde van
een huurcontract. Dit formulier bevat de keuze tussen opzeg door verhuurder en opzeg
door huurder, met in beide gevallen de mogelijkheid om aan te kruisen wat de reden is
van de opzeg. Dergelijk formulier kan ook andere interessante beleidsinformatie
leveren voor de SHM.
Verder kan worden aangestipt dat een beoordeling van de woonzekerheid mee kan
opgenomen zijn in een algemene tevredenheidsmeting. Maakt de SHM gebruik van
een meetinstrument, dan kan hier naar gevraagd worden.
Voor de koopsector wordt de woonzekerheid niet beoordeeld.
OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan
Effect- en prestatie-indicatoren: geen
Vereiste voor SHM’s met huur- en/of koopactiviteiten:
− De SHM heeft een duidelijke en onderbouwde visie op de
leefbaarheidsproblematiek, neemt maatregelen ter bevordering van de
leefbaarheid, kaart de noodzaak tot maatregelen aan bij andere actoren en
dringt waar nodig aan op oplossingen.
Toelichting OD 4.2
De problematiek van leefbaarheid in sociale woonwijken is complex en raakt aan zowat
alle levensdomeinen en bevoegdheidsniveaus. Elke wijk heeft zijn eigen specifieke
leefbaarheidsproblematiek. Dit vraagt de uitwerking van een oplossingsstrategie op
maat, die vertrekt van een probleemanalyse en daar de juiste maatregelen aan koppelt.
124 Hoofdstuk 6

Een grondige probleemanalyse, ondersteund met cijfermateriaal en rekening houdend
met alle dimensies van leefbaarheid, moet vooraf gaan aan de keuze van de
maatregelen. Een probleemanalyse wordt best zoveel mogelijk gesteund op
cijfergegevens. Maar ook door het samenbrengen van de kennis en ervaringen van
verschillende actoren kan vaak al een goede probleemanalyse worden gemaakt.
Maatregelen kunnen betrekking hebben op het verbeteren van de materiële omgeving,
maar ook het bespreekbaar maken van problemen en in overleg zoeken naar
oplossingen hebben al vaak diensten bewezen. Ten slotte kan ook worden ingegrepen
in de toewijzing van woningen. We geven een kort overzicht van mogelijke
maatregelen. Sommige van deze maatregelen liggen grotendeels in handen van de
SHM. Voor andere is dit niet zo, maar kan de SHM wel het probleem aankaarten,
overleggen met andere actoren en waar nodig aandringen op oplossingen.
Maatregelen die ingrijpen op de materiële omgeving:
- bij nieuwe projecten rekening houden met aspecten van leefbaarheid en veiligheid
- streven naar een goede vermenging van verschillende woningtypes
- gemengde projecten huur-koop realiseren
- gemengde projecten publiek-privaat realiseren
- zorgen voor een goede integratie van nieuwe projecten in een bestaande buurt
- zorgen voor goede ontsluiting van nieuwe projecten (via weg, openbaar vervoer,
…)
- mogelijk maken en stimuleren van een goede sociale infrastructuur in de wijk
(buurthuis, wijkcentrum, ontmoetingslokaal, bibliotheek, zorgverstrekkers, medisch
aanbod…)
- mogelijk maken en stimuleren van een commercieel aanbod in de buurt (handel,
horeca, cultuur, sport, ontspanning…)
- in bestaande woonwijken werkzaamheden uitvoeren die bijdragen tot een
verbetering van de woningkwaliteit en comfort (bv. akoestische isolatie)
- huurschade in gemeenschappelijke delen van woongebouwen snel en
doeltreffend aanpakken
- samen met de gemeenten instaan voor de verbetering van de kwaliteit van de
publieke ruimte (aanleggen groen, speeltuigen, inrichting en onderhoud
inkomhallen, …)
- samen met de bewoners opruimacties houden opzetten
Samen met bewoners en andere actoren problemen bespreken en oplossen:
- een aanspreekpersoon voor de bewoners aanstellen (wijkmeesters, concierges,
…)
- bemiddeling bij conflicten en samenlevingsproblemen in de buurt (zelf of via
inschakeling van wijkagent, preventie-ambtenaar, welzijnsorganisatie…)
- bewoners mogelijkheden bieden tot ontmoeting en overleg over collectieve
problemen (zie OD 4.3);
- woonbegeleiding bieden (zelf aanbieden of daarover een overeenkomst afsluiten
met CAW, …);
- aandacht vragen voor bestaande leefbaarheidsproblemen bij gemeente en andere
actoren en samen zoeken naar oplossingen
Ingrijpen op de toewijzing
De waarde van sociale vermenging als instrument om leefbare buurten te realiseren,
wordt in de onderzoeksliteratuur sterk gerelativeerd. Bovendien wordt vaak gewezen
op het risico tot sociale uitsluiting dat hiermee gepaard gaat. Nochtans wordt in de
Vlaams situatie heel wat heil van verwacht van het ingrijpen in de toewijzing van
woningen om tot beter leefbare buurten te komen. Om deze reden is in het sociaal
huurbesluit de mogelijkheid geboden om een toewijzingsreglement op te stellen dat
sociale vermenging mogelijk maakt. In dit geval is er een ‘leefbaarheidsplan’ vereist. De
gemeente (of het intergemeentelijk samenwerkingsverband) speelt hierin de
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 125

trekkersrol. De ‘Leidraad voor het opstellen van een eigen toewijzingsreglement’
opgesteld door het Departement RWO, afdeling woonbeleid, verduidelijkt wat zo’n
leefbaarheidsplan moet inhouden en hoe het tot stand moet komen. De gemeente
draagt de eindverantwoordelijkheid voor het leefbaarheidsplan en het
toewijzingsreglement. Van de SHM kan een actieve rol daarbij worden verwacht.
Voor de sociale huursector is de vereiste om te werken aan leefbaarheid van wijken
vanzelfsprekend. Voor de sociale koopsector is dit op het eerste zicht minder het geval,
maar heeft de SHM alleszins een belangrijke taak om nieuwe projecten zodanig te
ontwerpen dat leefbaarheidsproblemen worden voorkomen. Bovendien kunnen ook
koopmaatschappijen bijvoorbeeld met inbreidingsgerichte nieuwbouwprojecten
bijdragen tot de leefbaarheid van bestaande wijken die kampen met problemen.
OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij
wijkbeheer
Effect- en prestatie-indicatoren: geen
Vereiste voor SHM’s met huuractiviteiten:
− De SHM betrekt bewonersgroepen zoals omschreven in 11°, 12°, 13° en 14°
van art. 6§1 van het besluit van 21 december 2007 ter uitvoering van het
sociaal huurbesluit.
Toelichting OD 4.3
In het besluit van 21 december 2007 ter uitvoering van het sociaal huurbesluit worden
in art. 6 §1 de ‘basisbegeleidingstaken’ van de sociale verhuurders worden
omschreven. Een aantal van deze taken hebben betrekking op het betrekken van
bewonersgroepen:
11° huurdersvergaderingen organiseren waar ruimte wordt gecreëerd voor mogelijke
problemen of bedenkingen van de huurders en waar samen met de betrokkenen
gezocht wordt naar oplossingen;
12° huurdersvergaderingen organiseren om huurders te informeren over en nauw te
betrekken bij noodzakelijke verhuisbewegingen omwille van renovaties of van andere,
voor de bewoners ingrijpende veranderingen;
13° initiatieven nemen om het informeren van en communiceren met de huurders
mogelijk te maken en te bevorderen;
14° constructieve huurdersinitiatieven ondersteunen en begeleiden in overleg met de
betrokkenen.
Tijdens de visitatie kan worden gepeild naar:
- de frequentie van het overleg met bewonersgroepen
- de inhoud van het overleg met de bewonersgroepen
- de andere kanalen die gebruikt worden in de communicatie met de bewoners
(nieuwsbrief, tijdschrift, brieven, gemeentelijk informatieblad, …)
- de aard en omvang van de huurdersinitiatieven in de wijken van de SHM en de
wijze waarop de SHM daarop inspeelt.
De vereisten worden niet in detail omschreven. Het is aan de visitatiecommissie om uit
te maken of de SHM voldoende initiatief neemt en zich voldoende constructief opstelt
t.o.v. initiatieven van bewoners.
Deze vereiste heeft enkel betrekking op huurmaatschappijen.
126 Hoofdstuk 6

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners
Effect- en prestatie-indicatoren: geen
Vereiste voor SHM’s met huuractiviteiten:
− De SHM biedt huisvestingsondersteuning zoals omschreven in art. 6 §1 7°
t.e.m. 9° in het besluit van 21 december 2007 ter uitvoering van het sociaal
huurbesluit.
Toelichting OD 4.4
SHM’s worden meer en meer geconfronteerd met huurders die kampen met een erg
complexe sociale problematiek. Dit maakt het wonen in een sociale woning vaak
moeilijk. Sommige SHM’s hebben een sociale dienst die hieraan aandacht schenkt, bij
de bewoners langs gaat als er problemen zijn, hen bijstaat of doorverwijst naar
organisaties die hen kunnen helpen.
In het besluit van 21 december 2007 ter uitvoering van het sociaal huurbesluit worden
in art. 6 §1 de ‘basisbegeleidingstaken’ van de sociale verhuurders worden
omschreven. Een aantal van deze taken kunnen worden beschouwd als
huisvestingsondersteuning, met name:
- 7° huurders die moeilijkheden ondervinden om aan de huurdersverplichtingen te
voldoen, hierover tijdig aanspreken en in overleg met de betrokkenen zoeken naar
een oplossing en waar nodig doorverwijzen naar het OCMW of een andere
welzijnsinstelling;
- 8° huurders met huurachterstallen tijdig en nauwgezet opvolgen en zonodig, in
overleg met de betrokkene, naar het OCMW of een andere gespecialiseerde
welzijnsinstantie voor budgetbegeleiding doorverwijzen;
- 9° huurders met specifieke ondersteunings- of begeleidingsnoden in overleg met
de betrokkene doorverwijzen naar het OCMW of een andere welzijnsinstelling.
Tijdens het gesprek kan aan bod worden gebracht in welke mate en hoe de SHM deze
taken opneemt.
Deze vereiste heeft enkel betrekking op huurmaatschappijen.
PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE
LEEFBAARHEID
Binnen dit prestatieveld worden een aantal operationele doelstellingen samen
gebracht die betrekking hebben op de interne werking en het financieel beleid van
de SHM. Het betreft hier doelstellingen die een voorwaarde zijn voor de SHM om
tot goede resultaten voor de voorgaande strategische doelstellingen te komen. Er
hoeven hier dus geen effecten gemeten te worden, enkel prestaties.
OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar
Prestatie-indicatoren voor SHM’s met huur- en/of koopactiviteiten:
- liquiditeit
- vrije cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening
- netto winstmarge
Vereisten voor SHM’s met huur- en/of koopactiviteiten:
1. De maatschappij beschikt over een financiële positie die haar in staat stelt om
te voldoen aan de financiële verplichtingen die voortkomen uit een adequate
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 127

uitbating, onderhoud, renovatie en uitbreiding van haar woningvoorraad. Dit
blijkt uit een liquiditeitsratio die hoger is dan 1.
2. De exploitatie van de woningvoorraad draagt bij aan het versterken van de
financiële positie van de maatschappij. Dit blijkt uit:
− een Vrije Cash Flow (VCF) lager dan 85%;
− een netto winstmarge van minimaal 0%.
Toelichting OD 5.1
De financiële gezondheid van een onderneming wordt in het kader van de financiële
analyse minimaal gemeten op basis van de prestatie-indicatoren: 1) liquiditeit, 2) de
vrije cashflow en 3) de netto winstmarge..Doorgaans wordt ook de solvabiliteit in een
financiële analyse opgenomen. Voor de beoordeling van de financiële prestaties van
een SHM is dit minder aangewezen omdat de solvabiliteit in belangrijke mate het
gevolg is van de financiële historiek van de SHM. Toch is het relevant de solvabiliteit te
kennen en er bij de beoordeling van de andere indicatoren rekening mee te houden.
Naast de genoemde indicatoren zijn ook de relaties tussen deze kengetallen van
belang. Het aantal parameters wordt beperkt tot de meest relevante. De prestaties van
de maatschappij worden beoordeeld op basis van de gemiddelden over drie jaar
voorafgaande aan de visitatie en (indien beschikbaar) de voorspelde evolutie over de
komende drie jaar. Hieronder worden de indicatoren nader besproken, een exacte
definitie van de indicatoren is (omwille van beknoptheid) uitgewerkt in het
beoordelingschema).
1. Liquiditeit
De liquiditeit meet in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen te
voldoen. Als indicator is hier gekozen voor het netto-bedrijfskapitaal, die de financiële
leefbaarheid op korte termijn weergeeft.
In een situatie waarin de SHM op korte termijn meer moet betalen dan zij in kas heeft –
dus bij een liquiditeitsratio lager dan 1 - bestaat de kans dat de SHM niet aan haar
financiële verplichtingen kan voldoen. Wanneer dit het geval presteert de SHM op dit
vlak van de financiële gezondheid onvoldoende. Naarmate de liquiditeitsratio hoger is,
presteert de SHM beter. Een liquiditeitsratio lager dan 1 wijst op nood aan verbetering.
De beoordeling van de liquiditeitsratio is als volgt:
- voor verbetering vatbaar: lager dan 1
- goed: hoger of gelijk aan 1
- uitstekend: beoordeling niet van toepassing voor liquiditeitspositie
Tijdens de visitatie wordt geïnformeerd naar de achterliggende redenen van de huidige
liquiditeitspositie en (indien nodig) naar de inspanningen die de SHM doet om de
liquditeitsratio te verbeteren. Eveneens wordt gekeken naar de samenhang met de
andere indicatoren.
2. Vrije Cash Flow (VCF) uit de gewone bedrijfsuitoefening
De vrije cashflow is het saldo van de operationele cashflow uit de gewone
bedrijfsuitoefening enerzijds en de som van de interestkosten en kapitaalaflossingen
(uit annuïteiten) anderzijds. Het betreft hier de periodiek terugkerende inkomsten en
uitgaven.
Met de VCF uit de gewone bedrijfsuitoefening wordt aangegeven of en hoeveel eigen
middelen een SHM op jaarbasis genereert uit haar normale exploitatie-activiteiten. Met
ander woorden het bekomen resultaat geeft een antwoord op de vraag of de normale
128 Hoofdstuk 6

inkomsten volstaan om de normale uitgaven te dekken. Er wordt geen rekening
gehouden met de investeringsuitgaven, noch met de opbrengsten van verkopen van
huurwoningen. Indien de normale inkomsten niet volstaan om de normale uitgaven te
dekken (VCF hoger dan 100%) wordt dit onvoldoende geacht. Vanaf 85% is
verbetering wenselijk.
Omwille van het voorzichtigheidsprincipe, en ook omwille van de onmogelijkheid om
vanuit de VMSW het onderscheid te maken welke van deze uitgaven al dan niet
zouden hebben plaatsgevonden indien de betrokken investeringen niet hadden
plaatsgevonden, is ervoor geopteerd om bij de berekening de geactiveerde interne
kaskosten als operationele uitgaven van het betrokken jaar te beschouwen en ze dus
als kost af te trekken van het resultaat.
De beoordeling van de Vrije Cash Flow is als volgt:
- voor verbetering vatbaar: hoger dan 85%
- goed: tussen 70% en 85%
- uitstekend: kleiner dan 70%
Tijdens de visitatie wordt geïnformeerd naar de achterliggende redenen van de Vrije
Cash Flow en (indien nodig) naar de inspanningen die de SHM doet om deze te
verbeteren. Ook hier wordt gekeken naar de samenhang met de andere indicatoren
voor de financiële leefbaarheid.
3. Netto winstmarge
De netto winstmarge meet hoeveel winst (uitgedrukt in een percentage) de SHM
overhoudt van de opbrengsten die zij realiseert ingevolge de levering van goederen en
diensten in haar gewone bedrijfsuitoefening. Op deze wijze wordt de rentabiliteit
gemeten los van de grootte van de SHM in nominale cijfers en los van de hoogte van
het eigen vermogen.
Het voordeel van dit getal ten opzichte van de rentabiliteit van het eigen vermogen is
dat het niet afhangt van de grootte van het eigen vermogen van de SHM, maar enkel
de winstgevendheid meet los van een relatie met eigen vermogen of andere
balanselementen. Doordat het een percentage is, staat het ook los van de nominale
grootte van de opbrengsten, kosten en resultaat (winst of verlies).
Het minimumvereiste voor de netto winstmarge is 0%.
De beoordeling van de netto-winstmarge is als volgt:
- voor verbetering vatbaar: lager dan 0%
- goed: tussen de 0% en 15%
- uitstekend: meer dan 15%
4. Solvabiliteit
De solvabiliteit tracht het risico te meten dat een SHM haar financiële verplichtingen ten
aanzien van schuldeisers, d.w.z. ten aanzien van het vreemd of ontleende vermogen,
niet kan nakomen. Dit risico wordt concreet gemeten door het aandeel te meten van
het aan derden terug te betalen vermogen (= vreemd vermogen) in het totale vermogen
dat de SHM moet terugverdienen (de som van het vreemd vermogen en het deel van
het eigen vermogen dat terugverdiend moet worden).
Hoe hoger het aandeel van het ontleende vermogen in het totale vermogen van de
SHM, hoe hoger de kans wordt dat door schommelingen in de inkomsten en uitgaven
de SHM haar financiële verplichtingen ten aanzien van het vreemd vermogen niet kan
nakomen. Het verschil tussen het vreemd en het eigen vermogen is immers dat het
vreemd vermogen moet terugbetaald worden op contractuele tijdstippen en dit
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 129

ongeacht het effect van eventuele tegenvallers op de beschikbare middelen van de
SHM.
Het deel van het eigen vermogen dat de SHM moet terugverdienen, is het eigen
vermogen dat haar van buitenaf door aandeelhouders is ter beschikking gesteld (=
kapitaal en uitgiftepremies) en het eigen vermogen dat de SHM via winsten uit verleden
uit haar eigen exploitatie heeft verdiend en dat in de SHM is behouden om te
herinvesteren via reservering (= reserves en overgedragen resultaat).
De solvabiliteit wordt hier gemeten aan de hand van de graad van financiële
onafhankelijkheid. Deze wordt gedefinieerd als het eigen vermogen exclusief
kapitaalsubsidies t.o.v. het totale vermogen.
De kapitaalsubsidies maken bedrijfseconomisch geen deel uit van het terug te
verdienen eigen vermogen. Ze zijn immers verstrekt door de overheid om op te gaan in
de exploitatie. Ze worden daarom niet mee opgenomen in het eigen vermogen. De
solvabiliteit met kapitaalsubsidies zal wel als achtergrondinformatie in de output van de
databank worden opgenomen.
De solvabiliteit is sterk afhankelijk van de historiek van de SHM en wordt daarom niet
toegerekend aan de prestatie van de maatschappij. Een solvabiliteit van 10 % wordt
minimaal geacht. Wanneer de vermogenspositie beneden dit niveau ligt zal extra
kritisch gekeken worden naar de Vrije Cash Flow en de netto-winstmarge.
OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed
Prestatie-indicatoren voor SHM’s met huuractiviteiten:
− Werkingskosten personeel per woning
− Werkingskosten niet-personeel per woning
− Werkingskosten totaal (personeel en niet-personeel) per woning
− Onderhoudskosten per woning
− Aantal VTE arbeiders per 1000 woningen
− Aantal VTE bedienden per 1000 woningen
− Aantal VTE personeelsleden (arbeiders en bedienden) per 1000 woningen
− Totaal brdrag aan meerwerken t.o.v. totaal aanbestedingsbedrag over alle
projecten voor nieuwbouw
− Totaal bedrag aan meerwerken t.o.v. totaal aanbestedingsbedrag over alle
projecten voor renovatie
Prestatie-indicatoren voor SHM’s met koopactiviteiten:
− Werkingskosten personeel per woning
− Werkingskosten niet-personeel per woning
− werkingskosten (totaal personeel en niet-personeel) per woning gemiddeld per
jaar verkocht tijdens de periode van de laatste 5 jaar
− aantal VTE arbeiders per woning gemiddeld per jaar verkocht tijdens de
periode van de laatste 5 jaar
− aantal VTE bedienden per woning gemiddeld per jaar verkocht tijdens de
periode van de laatste 5 jaar
− aantal VTE personeelsleden (arbeiders en bedienden) per woning gemiddeld
per jaar verkocht tijdens de periode van de laatste 5 jaar
− Meerwerken t.o.v. aanbestedingsbedrag
Vereisten voor SHM’s met huuractiviteiten:
− De werkingskost voor personeel per woning ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van de
frequentieverdeling.
− De werkingskost voor niet-personeel per woning ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van de
frequentieverdeling.
130 Hoofdstuk 6

− De werkingskost (totaal personeel en niet-personeel) per woning ligt in kwartiel
2, 3 of 4 van de frequentieverdeling.
− De onderhoudskost per woning ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van de
frequentieverdeling.
− Aantal VTE arbeiders per 1000 woningen ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van de
frequentieverdeling.
− Aantal VTE bedienden per 1000 woningen ligt in kwartiel 2, 3 of 4 van de
frequentieverdeling.
− Aantal VTE personeelsleden (arbeiders en bedienden) per 1000 woningen ligt
in kwartiel 2, 3 of 4 van de frequentieverdeling.
− Totaal bedrag aan meerwerken voor nieuwbouw t.o.v. het totale
aanbestedingsbedrag over alle projecten

Ook de verhouding tussen de bouwkost en de kostprijsnorm die is opgenomen onder
OD 3.1 (resp. voor huur NFS2- en voor koop VMSW-norm) kan hier nog besproken
worden.
Opgemerkt kan worden dat het niet gemakkelijk is te beoordelen of hoge bedragen
voor bepaalde indicatoren juist wel of juist niet goed zijn. Zo kunnen lage
onderhoudskosten het gevolg zijn van degelijke woningen en goed beheer, maar
evenzeer een teken van slecht onderhoud. Om deze reden worden de
onderhoudskosten best altijd samen bekeken met de kwaliteit van de woningen.
Hetzelfde voor werkingskosten, die moeten worden beoordeeld in samenhang met de
kwaliteit van de dienstverlening.
Om deze reden worden geen absolute normen opgelegd voor de hier weergegeven
indicatoren van kosten. Voorlopig wordt opgenomen dat de SHM zich niet in het
hoogste kwartiel van de verdeling mag situeren. Ook hier weer kan tijdens de visitatie
aan bod worden gebracht hoe deze relatieve positie kan worden verklaard. Indien de
visitatiecommissie zich kan vinden in de argumentatie, kan de prestatie alsnog als
voldoende beoordeeld worden.
Indien de visitatiecommissie het nodig acht in nader detail te kijken naar de
werkingskosten (bijvoorbeeld omdat ze uitzonderlijk hoog zijn), kan ze hiervoor het
jaarverslag van de SHM raadplegen.
OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurachterstal, sociale fraude en
domiciliefraude
Prestatie-indicator voor SHM’s met huuractiviteiten:
− huurachterstal
Vereisten voor SHM’s met koopactiviteiten:
− De huurachterstal bedraagt maximaal 2%.
− Bij vermoeden van sociale fraude of domiciliefraude verwittigt de SHM de
toezichthouder.
Toelichting OD 5.3
Huurachterstal
Huurachterstal = openstaande vordering op een huurder op het einde van de maand
waarin de uiterste betaaldatum van de vordering valt.
Omdat de SHM’s op dit ogenblik verschillende registratiemethoden die SHM’s
hanteren, moet men erg opletten met de interpretatie van de huidige cijfers. Momenteel
wordt een aanpassing van het rekeningstelsel voorbereid. In dit rekeningstelsel zullen
regels worden afgesproken over het boeken van huurachterstand. Vanaf dat ogenblik
wordt de huurachterstal opgenomen in de databank en wordt dit mee als prestatieindicator
opgenomen. In afwachting daarvan blijft de bespreking beperkt tot de wijze
waarop de SHM huurachterstal opvolgt en streeft naar een zo laag mogelijke
huurachterstal.
In het NFS2-besluit wordt de huurachterstand forfaitair vastgesteld op 2 % van de
theoretische huurinkomsten. Dit wordt als grenswaarde genomen voor het
erkenningscriterium.. Een huurachterstand die hoger ligt, wordt als te hoog beschouwd.
Sociale fraude en domiciliefraude
132 Hoofdstuk 6

De SHM wordt verwacht sociale fraude en domiciliefraude zoveel mogelijk te
voorkomen en te bestrijden. Voorkomen begint met het geven van goede informatie
hierover aan de huurders en het wijzen op de mogelijke gevolgen. De toezichthouder
kan optreden in geval van dergelijke fraude. In geval van vermoeden van het bestaan
van fraude, dient de SHM de toezichthouder te verwittigen.
OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan
Prestatie-indicatoren: geen
Vereisten voor SHM’s met huur- en/of koopactiviteiten:
− De SHM beschikt over een goed financieel plan en maakt hiervan actief
gebruik bij het bepalen van de bedrijfsstrategie en nemen van
beleidsbeslissingen.
Toelichting OD 5.4
Een financiële planning is nodig voor maatschappijen in de huursector om te bepalen
welk effect investeringsbeslissingen hebben op de financiële positie van de SHM en
hierbij verschillende alternatieven kunnen afwegen. Eveneens helpt de planning bij het
maken van een goede afweging tussen alternatieve financieringsbronnen (eigen of
externe financiering). In de koopsector is planning gewenst om te beslissen over het al
dan niet uitvoeren van bijkomende projecten en om de verkoopprijzen te bepalen.
De toetsing van de financiële planning gebeurt op basis van algemene principes en niet
aan de hand van gedetailleerde vormvereisten. Belangrijke principes zijn dat de
financiële planning realistisch is en dat ze door de SHM ook daadwerkelijk gebruikt
wordt bij het nemen van beleidsbeslissingen. Hieronder noemen we de principes
waaraan een financiële planning moet voldoen
1. Organisatorische aspecten
- Het financieel plan moet een transparante opbouw hebben, d.w.z. alle
basisgegevens dienen in de planning opgenomen te zijn, zodat men van
eindrapport naar details kan gaan en vice versa.
- De financiële planning is consistent met andere planningen zoals investerings-,
renovatie- en onderhoudsplanning/personeelsplanning.
- De tijdshorizon bedraagt voor planning van investeringen minimaal 3 jaar, voor
planning van exploitaties minimaal 10 jaar.
- De planning wordt jaarlijks geactualiseerd voor de aanvang van het
begrotingsjaar.
2. Onderdelen van de financiële planning
- Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de stromen betreffende de
1°. going concern situatie = prognose van de evolutie van de financiële situatie
zonder het effect van bijkomende investeringen/projecten;
2. projecten = nieuwe inkomsten en uitgaven, alsook wijzigingen aan bestaande
stromen uit de going concern situatie, ten gevolge van de uitvoering van
bijkomende projecten;
3. verkoop van huurwoningen
- Om de “hardheid” van projecten te kunnen bepalen dient men voor de projecten
een onderscheid te maken naar de fase waarin het project zich bevindt op het
moment van de planningopmaak (bijvoorbeeld: projecten in uitvoering,
goedgekeurde, nog niet gestarte projecten, geplande nog niet goedgekeurde
projecten).
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 133

- Projecten worden eveneens opgedeeld in koopprojecten en huurprojecten.
- Zowel bij going concern situatie als bij projecten wordt een onderscheid gemaakt
tussen niet-periodiek weerkerende verrichtingen (de investeringscashflow en de
ermee samenhangende financieringsverrichtingen) en periodieke verrichtingen
(operationele verrichtingen en de ermee samenhangende
financieringsverrichtingen, namelijk dekking van financiële stromen vreemd
vermogen door operationele cashflow = vrije cashflow)
De visitatiecommissie vormt zich tevens een oordeel over de wijze waarop de SHM
omgaat met deze financiële planningen. Volgende vragen kunnen in dit verband
worden behandeld:
- Heeft de SHM een bedrijfsstrategie die gebaseerd is op de financiële planning?
Beoordeelt de SHM bijvoorbeeld investeringsplannen mee op basis van het
financiële plan?
- Worden beargumenteerde conclusies verbonden aan het financieel plan?
OD 5.5: De SHM evolueert naar een echte woonmaatschappij
Prestatie-indicatoren: geen
Vereiste voor SHM’s met huur- en/of koopactiviteiten:
− De SHM evolueert naar een ‘woonmaatschappij’ die meerdere activiteiten op
de woningmarkt uitvoert. Waar nodig werkt de SHM samen met andere
woonactoren of bereidt zij een fusie voor.
Toelichting OD 5.5
De Beleidsnota ‘Vlaams Woonbeleid 2004-2009’ stelt dat de
huisvestingsmaatschappijen echte woonmaatschappijen moeten worden waarbij zowel
het werkingsgebied als de opsplitsing van huur- en koopmaatschappijen doorbroken
wordt. Het begrip ‘woonmaatschappij’ wordt verder niet meer gedefinieerd. Doorgaans
wordt hieronder ook verstaan dat de SHM op de sociale markt zowel huur- als
koopactiviteiten ontwikkeld en op termijn ook actief is op de private huurmarkt, naar
analogie met de werking van de SVK’s. Dergelijke woonmaatschappijen kunnen
ontstaan via samenwerking of fusie. Een ander aspect is dat de werking van de SHM
zich niet beperkt tot het bouwen en verhuren of verkopen van woningen, maar dat ook
doorverwijzing naar andere aanbieders, naar welzijnsorganisaties en het aanbieden
van sociale begeleiding tot hun opdracht behoort. De visitatiecommissie kan peilen
naar de bereidheid en de inspanningen van de SHM om uit te groeien tot dergelijke
woonmaatschappij. Samenwerking met welzijnsactoren kwam al aan bod onder OD
4.4.
Volgende vragen zijn in dit verband relevant:
- Heeft de SHM in het verleden een fusie doorgemaakt?
- Is de SHM bereid zo nodig te opereren buiten haar werkgebied?
- Is de SHM bereid om naast huur- ook koopactiviteiten te verrichten (of
omgekeerd)?
- Wat zijn de motieven om dit te doen of juist niet te doen?
- Welke inspanningen doet de SHM daartoe?
- In welke mate en hoe werkt de SHM al samen met andere woonactoren (SHM’s,
SVK’s, Woningfonds…)?
- Staat de SHM voldoende open om te werken aan haar zwakke punten via
samenwerking en zonodig fusie?
134 Hoofdstuk 6

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle
Prestatie-indicator: Geen
Vereiste voor SHM’s met huur- en/of koopactiviteiten:
− De SHM maakt gebruik van een document waarin de voornaamste processen
zijn omschreven en is aangegeven hoe, door wie en tijdens welk onderdeel
van het proces controles worden uitgevoerd.
− Voor het controleren en betalen van facturen hanteert de SHM een strikte
functiescheiding tussen degene die de betaling voorbereidt, diegene die ze
effectief uitvoert en diegene die ze inbrengt in de boekhouding.
Toelichting OD 5.6
Interne Controle of organisatiebeheersing is een proces dat door de raad van
bestuur wordt opgezet en gevolgd om redelijke zekerheid te bekomen dat de
doelstellingen van de organisatie worden gerealiseerd. Meer specifiek wordt het
systeem van interne controle ontworpen om relatieve zekerheid te verschaffen in
volgende domeinen:
1. het bereiken van de doelstellingen en de uitvoering en opvolging van beslissingen;
2. de naleving van wetten, decreten, besluiten en procedures;
3. de nauwkeurigheid, juistheid, volledigheid, tijdigheid en bruikbaarheid van de
financiële -en beheersinformatie;
4. de efficiëntie van de operaties en het efficiënt inzetten van middelen;
5. de bescherming van de activa en de voorkoming van fraude.
Deze theoretische definitie van interne controle is zeer breed. De visitatie wordt
beperkt tot het laatste punt. De voorgaande punten komen immers aan bod onder
andere OD’s of worden gecontroleerd door de Inspectie RWO.
Het ‘Vademecum interne controle’ is een werkinstrument dat door de VMSW is
aangeboden aan de SHM’s. In het vademecum worden de te controleren
processen gedetailleerd omschreven. De vereisten die worden opgelegd aan de
SHM’s liggen in het verlengde van de werkwijze die wordt voorgesteld in dit
vademecum. Door gesprekken met medewerkers en leden van de Raad van
Bestuur vormt de visitatiecommissie zich een oordeel over de mate waarin is
voldaan aan deze vereisten. Deze vereisten zijn de volgende.
1° De SHM maakt gebruik van een document waarin de voornaamste processen
zijn omschreven en is aangegeven hoe, door wie en tijdens welk onderdeel van het
proces controles worden uitgevoerd. Minstens volgende processen dienen hierin
aan bod te komen
- voorraad- en materiaalbeheer
- verwerving van gronden en panden
- verkopen van gronden en panden
- aanstelling van een architect
- gunning, opvolging en oplevering van werken uitgevoerd door externen
- planning, opvolging en uitvoering van werken in eigen regie
- opvolging van huurstortingen en -achterstallen
- opvolging van leegstand
Daarnaast bevat het document een risico-analyse waarin de voornaamste risico’s
zijn geïdentificeerd en is aangegeven welke maatregelen worden genomen om de
risico’s te beperken.
Het document dient gekend te zijn bij de medewerkers van de SHM en door hen
gebruikt te worden.
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 135

Aan de Raad van Bestuur dient regelmatig verslag te worden uitgebracht over de
werking van het interne controlesysteem.
2° Voor het controleren en betalen van facturen hanteert de SHM een strikte
functiescheiding tussen degene die de betaling voorbereidt, diegene die ze
effectief uitvoert en diegene die ze inbrengt in de boekhouding.
Deze functiescheiding heeft zowel betrekking op het betalingsverkeer als het
kasbeheer.
OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering
Prestatie-indicatoren: geen
Vereiste voor SHM’s met huur- en/of koopactiviteiten:
− De SHM toont zich voldoende bereid tot verandering en verbetering van haar
interne werking.
Toelichting OD 5.8
De SHM’s zijn organisaties met een erg divers takenpakket. Enerzijds zijn ze
vastgoedoperatoren die snel moeten inspelen op wijzigende
marktomstandigheden. Ze moeten mee evolueren met technologische
ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. Bovendien moet hun managementstructuur
en interne organisatie soepel kunnen inspelen op deze wijzigingen. Ze moeten
daartoe gebruik kunnen maken van nieuwe communicatietechnologie,
databankbeheer, modern personeelsbeleid… Tegelijkertijd vervullen de SHM’s een
sociale functie. De doelgroep waarop ze zich richten heeft vaak te maken met een
complexe sociale problematiek. Dit vraagt van de medewerkers
inlevingsvermogen, maar ook een grote professionaliteit, kennis van de
ontwikkelingen in de sociale sector, overleg en communicatie met organisaties in
belendende sectoren. De overheid verwacht van de SHM’s dat ze sterke prestaties
leveren. Via visitaties worden de SHM’s aangespoord hun prestaties op al die
vlakken waarop ze actief zijn, nog te verbeteren. Vanuit die optiek is een goede
SHM een SHM die kan omgaan met verandering, die nieuwe ontwikkelingen in
haar omgeving ziet als kansen en niet als bedreigingen, die haar personeel bijstaat
in het omgaan met verandering…
De visitatiecommissie vormt zich een oordeel over de bereidheid van de SHM tot
verandering en verbetering van haar interne werking. Volgende vragen kunnen aan
bod komen tijdens het gesprek.
- Doet de SHM op systematische manier aan zelfevaluatie en is dit aanleiding tot
bijsturingen?
- Tracht de SHM haar interne organisatie te verbeteren door nieuwe
managementtechnieken in te voeren en toe te passen?
- Gaat de SHM op zoek naar nieuwe informatietechnologie die haar werking kan
ondersteunen?
- Volgt de SHM nieuwe ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en speelt ze hier op
in?
- In welke mate en hoe stimuleert de SHM de ontwikkeling van haar medewerkers
(bv. door vorming te volgen, studiedagen bij te wonen, stages bij andere SHM’s,
jobrotatie…)?
- Trekt de SHM beleidsmatige conclusies uit de klachten die haar bereiken? (ter
informatie: in het kader van het ‘Klachtendecreet’ dienen de SHM’s
klachtenrapporten in bij de Vlaamse Ombudsdienst)
136 Hoofdstuk 6

- Houdt de SHM in haar beleid rekening met de uitkomsten van de
tevredenheidsmeting (zie OD 6.3)?
- Hoe is de SHM omgegaan met de aanbevelingen uit het laatste
visitatierapport? Is dit aanleiding geweest tot verandering en verbetering?
Heeft de SHM eerder defensief gereageerd dan wel de aanbevelingen gezien
als een kans
PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID
OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk
Prestatie-indicatoren voor SHM’s met huuractiviteiten: geen
Vereiste voor SHM’s met huuractiviteiten:
− De SHM informeert burgers snel en duidelijk.
Prestatie-indicatoren voor SHM’s met koopactiviteiten:
− Gemiddelde score op de vraag in de klantentevredenheidsmeting van de
VMSW: “Bent u tevreden over de sociale huisvestingsmaatschappij?”
− Aantal keren dat voor de onderdelen van de vraag de SHM een score behaalt
van minder dan 3,5 (75%).
Vereiste voor SHM’s met koopactiviteiten:
− De gemiddelde score op de vraag in de klantentevredenheidsmeting van de
VMSW: “Bent u tevreden over de sociale huisvestingsmaatschappij?” bedraagt
minimum 4 (80%).
− Op geen enkele van de onderdelen van de vraag behaalt de SHM een score
minder dan 3,5 (75%).
Toelichting OD 6.1
Sociale huur
In het besluit van 21 december 2007 ter uitvoering van het sociaal huurbesluit
worden in art. 6 §1 de ‘basisbegeleidingstaken’ van de sociale verhuurders worden
omschreven. Een aantal van deze taken hebben betrekking op het informeren van
burgers:
1° personen die zich willen inschrijven, laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen
ongeacht hun woonplaats, geslacht, nationaliteit, etnische afkomst, hun
ideologische, filosofische of godsdienstige overtuiging en hen begrijpelijk
informeren over de mogelijkheden en de voorwaarden van het huren van een
sociale woning en het gevolgde toewijzingssysteem;
2° personen die zich willen inschrijven, informeren over het woningpatrimonium ten
einde hen te ondersteunen bij het maken van een woningkeuze;
3° personen die zich willen inschrijven, begeleiden en ondersteunen bij het in orde
brengen van hun inschrijvingsdossier;
4° personen die zich willen inschrijven, kandidaat-huurders en huurders begrijpelijk
informeren over de rechten en plichten van de huurder en van de verhuurder;
5° kandidaat-huurders en huurders begrijpelijk informeren en hen vertrouwd maken
met de bestaande klachtenprocedure;
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 137

6° kandidaat-huurders en huurders een toegankelijk en laagdrempelig
aanspreekpunt bieden bij wie ze op een eenvoudige wijze terecht kunnen met hun
vragen, problemen of klachten;
Tijdens het visitatiegesprek wordt besproken in welke mate en hoe de SHM deze
taken opneemt. Volgende vragen kunnen daarbij aan bod komen:
- Wanneer en hoe is de SHM bezoekbaar en telefonisch bereikbaar?
- Is het kantoor van de SHM goed bereikbaar voor klanten?
- Is het kantoor toegankelijk voor personen met fysieke beperkingen?
- Is de balie klantvriendelijk ingericht?
- Worden klanten vriendelijk onthaald?
- Hebben de medewerkers van de SHM een open geest en sociale en integere
ingesteldheid?
- Krijgen klanten een juist en helder antwoord op informatieve vragen, bv. over
huurprijsaanpassingen, geplande werken, verkoopprijs van woningen…?
- Worden klanten goed geïnformeerd over rechten en plichten van verhuurder en
huurder (bv. huurdersverplichtingen, mogelijkheid tot klachten, wie te contacteren
bij technische gebreken…)?
- Is de schriftelijke communicatie van de SHM is verstaanbaar?
- Beschikt de SHM over een informatiebrochure met duidelijke informatie voor
kandidaat-huurders en kandidaat-kopers?
- Beschikt de SHM over een website met duidelijke informatie voor kandidaathuurders
en kandidaat-kopers?
- Verstrekt de SHM voldoende en juiste informatie over het aanbod van andere
sociale woonactoren in de regio (andere SHM’s, Woningfonds, SVK’s …)
Sociale koop
Sinds 2007 houdt de VMSW elk jaar een tevredenheidsenquête bij sociale
ontleners. De enquête bevat een deel dat over de kredietopening gaat en een deel
dat gaat over de opvolging van de werken en de geldopnames. Een gedeelte van
de vragen gaan over de werking van de SHM, terwijl andere eerder peilen naar de
tevredenheid over de dienstverlening van de VMSW. De respons voor het eerste
deel bedroeg bij de laatste bevraging (2008) 53,3%, voor het tweede deel was dit
30%. De enquête bevat geen vragen over de sociale koopwoningen.
De scores op een aantal van de vragen die in de enquête aan bod komen zijn
bruikbaar om informatie te krijgen over de klantvriendelijkheid van de SHM. Als
indicator is hier de gemiddelde score opgenomen van de SHM op de vraag “Bent u
tevreden over de dienstverlening van de SHM” in het algemene deel, dit voor
volgende aspecten:
- ligging
- openingsuren
- telefonisch onthaal
- onthaal ter plaatse
- e-mailverkeer
- duidelijkheid uitleg
- volledigheid uitleg
- vriendelijkheid
- professionaliteit
De beheersovereenkomst van de VMSW stelt dat de VMSW klantentevredenheid
garandeert over haar hypothecaire kredietverlening. De meetindicator hiervoor is
dat er een gemiddelde score van 4 (80%) wordt gehaald op de
tevredenheidsenquête en dat op geen enkel onderdeel 3,5 (70 %) of lager
gescoord wordt. Om deze reden wordt ook van de SHM verwacht dat de
gemiddelde score op bovenstaande aspecten van klantentevredenheid 4 (80%)
138 Hoofdstuk 6

edraagt en dat voor geen enkel onderdeel de score minder dan 3,5 is. Is dit
laatste het geval, dan wordt tijdens het visitatiegesprek nagegaan wat de reden is
voor de lage score en hoe de SHM hierin verbetering wil brengen.
OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en
duidelijk
Prestatie-indicatoren: geen
Vereiste:
− De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties van het woon- en
welzijnsbeleid snel en duidelijk.
Toelichting OD 6.2
Van de SHM wordt het volgende verwacht:
- aan de Inspectie RWO, het Departement RWO en de VMSW alle informatie ter
beschikking stellen die deze instanties nodig hebben in het kader van hun
opdrachten inzake sociale huisvesting;
- de gemeenten in het werkgebied, de welzijnsorganisaties en andere relevante
organisaties regelmatig en goed informeren over de activiteiten van de SHM;
- de gemeenten in het werkgebied, de welzijnsorganisatie en andere relevante
organisaties informeren wanneer leefbaarheidsproblemen bestaan of dreigen
te ontstaan in één van de wijken, over bijzondere sociale problematieken bij
bewoners of in wijken.
OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten
Prestatie-indicatoren: geen
Vereisten voor SHM’s met huur- en/of koopactiviteiten
− De SHM peilt op een geobjectiveerde en systematische manier naar de
tevredenheid van de klanten.
Toelichting OD 6.3
Tevredenheidsonderzoek is er op gericht de kwaliteit van een dienst of een product
te meten vanuit het oogpunt van de klanten. In de sociale huisvesting kan men een
onderscheid maken tussen tevredenheid over het sociaal wonen op zich (de
woning, woonomgeving, …) en over de dienstverlening van de SHM. Vermits het
sociaal wonen op zich al aan bod kwam onder de eerste drie prestatievelden,
beperkt de beoordeling hier zich tot de meting van de tevredenheid met de
dienstverlening. Als de SHM een bredere invulling geeft aan de
tevredenheidsmeting, is dit vanzelfsprekend een vrije keuze.
De vereiste is dat de meting objectief moet zijn en op een systematische manier
moet gebeuren. Dit betekent o.a. dat:
- in de bevraging de voornaamste aspecten van de dienstverlening aan bod
moeten komen;
- de vragenlijst wordt voorgelegd aan een representatieve groep van klanten;
- steeds dezelfde vragen worden gesteld,
- de vragenlijst anoniem kan worden beantwoord,
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 139

- de resultaten op een objectieve manier worden geregistreerd en verwerkt.
Een goede tevredenheidsmeting opzetten vraagt deskundigheid. Men kan van
SHM’s niet verwachten dat ze elk een eigen meetinstrument uitwerken. Bovendien
zijn dan de resultaten niet vergelijkbaar tussen SHM’s. De Vlaamse overheid kan
instaan voor de ontwikkeling van een praktisch en gebruiksvriendelijk instrument,
met inbegrip van een goede handleiding. Het uitvoeren van de metingen kan
daarbij worden overgelaten aan de VMSW, de SHM zelf of een organisatie
daarvoor is aangesteld door de SHM’s. Om een zo hoog mogelijke objectiviteit te
garanderen, moet het instrument een handleiding met duidelijke richtlijnen voor
afname en verwerking bevatten. Dit instrument zou kunnen uitgewerkt worden in
de loop van 2010. Van zodra dit er is, kan worden beoordeeld of de SHM werkt
met dit instrument (of al een aantal stappen heeft gezet op weg daar naar toe.
SHM’s die intussen al hun eigen meetinstrument hebben, kunnen hiermee verder
werken. Als hun eigen meting voldoet aan de boven gestelde vereisten, wordt dit
als goed alternatief aanvaard door de visitatiecommissie.
Voor de sociale koopsector zijn er tevredenheidsmetingen uitgevoerd door de
VMSW die bruikbare informatie opleveren voor de SHM. In de sociale huursector is
er nog geen algemeen bruikbaar instrument.
Sociale koopsector
Sinds 2007 houdt de VMSW elk jaar een tevredenheidsenquête bij sociale
ontleners om na te gaan of de nieuwe ontleners tevreden zijn over de diensten die
de VMSW aanbiedt. Een aantal van de vragen in de vragenlijst gaan over de
klantvriendelijkheid van de SHM (zie OD 6.1). Deze tevredenheidsmeting kan
worden uitgebreid w.b. de vraagstelling en kan ook worden gericht tot kopers van
sociale woningen.
Sociale huursector
Op 5 mei 2006 nam het Vlaams Parlement een resolutie aan betreffende een
tevredenheidsenquête voor sociale huurders. Tijdens latere besprekingen in het
parlement werd daarbij verwezen naar een initiatief van SHM De Mandel. Ook
andere SHM’s werken met of plannen dergelijke tevredenheidsmeting met het oog
op het vergroten van de klantvriendelijkheid. Tot nu toe doet elke SHM dit op haar
eigen manier.
PRESTATIEVELD 7: WETTELIJKHEID EN BEHOORLIJK BESTUUR
OD 7.1: De SHM volgt de wettelijke en reglementaire verplichtingen
Prestatie-indicator:
− Antwoord van de toezichthouder op de vraag of deze bij de SHM ernstige
inbreuken op de wettelijke en reglementaire verplichtingen heeft
geconstateerd, met - indien van toepassing - een specificatie van de
inbreuken. Dit kan worden aangevuld met eventuele door de
visitatiecommissie geconstateerde inbreuken.
Vereisten voor SHM’s met huur- en/of koopactiviteiten
− Er zijn bij de SHM geen ernstige inbreuken op wettelijke en reglementaire
verplichtingen geconstateerd
OD 7.2 De SHM volgt de principes van behoorlijk bestuur
Prestatie-indicator:
140 Hoofdstuk 6

− Antwoord van de toezichthouder op de vraag of deze bij de SHM inbreuken op
principes van behoorlijk bestuur heeft geconstateerd, met –indien van
toepassing - een specificatie van deze inbreuken. Dit aangevuld met
constateringen door de visitatiecommissie van inbreuken of juist uitmuntende
voorbeelden van behoorlijk bestuur.
Vereisten voor SHM’s met huur- en/of koopactiviteiten
− De SHM respecteert de beginselen van behoorlijk bestuur
Toelichting OD 7.2
De Inspectie RWO gaat na of er naar haar oordeel schendingen zijn van de
beginselen van behoorlijk bestuur. De casussen van schendingen die de inspectie
constateerde worden aan de visitatiecommissie bekend gemaakt. Het is niet de
bedoeling dat de visitatiecommissie de concrete casussen opnieuw beoordeelt.
Het is wel de verwachting dat de visitatiecommissie een gemotiveerd oordeel geeft
over de mate waarin de SHM de beginselen van behoorlijk bestuur respecteert.
De casuïstiek die door de inspectie RWO wordt meegedeeld vormt de aanleiding
van de gesprekken met de SHM. In deze gesprekken peilt de commissie of de
gerapporteerde casussen indicatief zijn voor een meer algemeen probleem inzake
de beginselen van behoorlijk bestuur. De commissie kan hierbij ook putten uit de
informatie die beschikbaar kwam bij de toetsing en bespreking van meerdere van
de voorafgaande operationele doelstellingen. Anderzijds wordt het oordeel
gebaseerd op hoe de maatschappij is omgegaan met schendingen.
De principes van behoorlijk bestuur worden hieronder weergegeven. Ze zijn een
belangrijke bron van recht, maar zijn niet gecodificeerd en dus moeilijker kenbaar.
Interpretatie is onontbeerlijk. De visitatiecommissie kan in deze lijst principes
aangrijpingspunten vinden om haar oordeel te substantiëren.
Zorgvuldigheidsbeginsel: de SHM bereidt op een zorgvuldige manier
beslissingen voor en voert ze zorgvuldig uit
Motiveringsbeginsel: beslissingen van de SHM moeten in rechte en in feite
aanvaardbaar zijn en moeten dus kunnen worden gecontroleerd
Redelijkheidbeginsel; de SHM kent geen willekeur in haar beslissingen, neemt
evenredige maatregelen en is zuinig
Gelijkheidsbeginsel: gelijke personen in gelijke situaties moeten gelijk behandeld
worden
Hoorplicht: Wanneer de SHM een ernstige beslissing (= voorwaarde 1) neemt
gegrond op een persoonlijke tekortkoming (= voorwaarde 2) van een individu, moet
er een hoorplicht zijn
Onpartijdigheidsbeginsel: de SHM vermijdt dat degene die beslissingen moeten
nemen een persoonlijk belang hebben bij de beslissing. De SHM vermijdt ook de
schijn van partijdigheid.
Rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel: de SHM vermijdt retroactieve
beslissingen, vermijdt de intrekking van beslissingen en honoreert
gerechtvaardigde verwachtingen
Redelijke termijneis: de SHM beslist binnen redelijke termijnen (= de termijn die
nodig is om op een zorgvuldige manier te beslissen)
Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s 141

Hoofdstuk 7. Resultaten van de analyses
op de databank
1. Inleiding
In de laatste fase van het onderzoek werden een aantal analyses uitgevoerd op de
databank die was aangelegd voor de pilootvisitaties. De onderzoeksvraag was hier
of er duidelijk definieerbare factoren zijn die de effecten en prestaties van SHM’s
kunnen verklaren. Indien dit het geval blijkt, kan dit immers een reden zijn om deze
factoren in de erkenningscriteria op te nemen. Gedacht kan bijvoorbeeld worden
aan een minimale schaal, een minimale omschrijving van het werkgebied, een
minimaal personeelsbestand.
Daartoe werden eerst, samen met de begeleidingsgroep, een aantal
hypotheses geformuleerd van mogelijke relaties. Deze hypotheses vormden het
startpunt voor analyse. We benadrukken het verkennende karakter van de
analyses en zullen om meerdere redenen waarschuwen voor voorzichtigheid bij de
interpretatie. Vooraleer de resultaten te bespreken geven wij een toelichting bij de
gehanteerde methoden en de gebruikte gegevens.
2. Methodologie
2.1 Regressie-analyse
In onze analyse zijn we op zoek naar verklaringen voor verschillen in effecten en
prestaties van SHM’s. Om hier meer over te kunnen zeggen hebben wij de relatie
tussen een groot aantal variabelen onderzocht. De aard en sterkte van de relatie
tussen twee of meer variabelen kan worden bestudeerd met een regressieanalyse.
Een regressie-analyse meet de samenhang tussen een of meer onafhankelijke of
verklarende variabelen (X1, X2,…) en een afhankelijke of verklaarde variabele (Y).
De geschatte coëfficiënt (b) geeft weer hoe Y verandert als X wijzigt. Wij illustreren
dit met een voorbeeld.
Stel je hebt het vermoeden dat de lengte van kinderen wordt beïnvloed door de
lengte van de ouders. Maar er zijn bijvoorbeeld ook andere factoren die een
invloed hebben, bijvoorbeeld de kwaliteit van voeding en het geslacht van de
kinderen. Wanneer je beschikt over gegevens van de lengte van kinderen, hun
ouders en hun voeding kun je proberen op basis daarvan de lengte van kinderen te
verklaren. De lengte van kinderen (Y) wordt dan de afhankelijke variabele
genoemd en de lengte van de ouders (X1) en de kwaliteit van de voeding (X2) de
onafhankelijke of verklarende variabelen. Op basis van een regressieanalyse kun
je een formule maken die de lengte van kinderen verklaart of voorspelt. Hetzelfde
kun je doen met vraagstukken op het vlak van de sociale huisvesting. Bijvoorbeeld
door te onderzoeken of het aantal woningen dat een SHM bouwt afhankelijk is van
de omvang van die SHM, de personeelskosten en mogelijk aanvullende
variabelen. Wiskundig uitgedrukt:
Y = f (X1, X2)
Of nog:
Y = a + b1X1 + b2X2
143

Op basis van gegevens over de variabelen X1, X2 en Y wordt dan geschat wat de
coëfficiënten a, b1 en b2 zijn. De ‘regressiecoëfficiënt’ van X1 is b1 en van X2 is
b2. Stel dat X1 (lengte van de ouders) en Y (lengte van het kind) zijn uitgedrukt in
centimeters en het schattingsresultaat voor b1 ‘0,5’ oplevert, dan wil dat zeggen
dat voor elke centimeter de ouders groter zijn, het kind gemiddeld 0,5 cm groter is.
Indien een relatie wordt nagegaan tussen slechts een onafhankelijke en een
afhankelijke variabele, spreekt men van ‘bivariate analyses’ (bv. enkelvoudige
correlatie en enkelvoudige regressie). Bij het uitvoeren van dergelijke analyses is
echter grote voorzichtigheid vereist. Men kan immers een verband vaststellen
tussen twee variabelen terwijl er in de realiteit geen sprake is van een verband en
het reële verband verloopt via een derde variabele. Stel bijvoorbeeld dat je een
relatie vaststelt tussen de hoogte van de huurlast (Y) en het inkomen van de
huurders (X). Bij een negatief verband zou je kunnen besluiten dat de SHM de
lagere inkomsten als gevolg van meer lage inkomenshuurders compenseert met
hogere huurlasten. Dit verband kan echter verlopen via een derde variabel 'het
aandeel appartementen'. De verklaring voor het vastgestelde verband kan dan zijn
dat bepaalde SHM’s (bijvoorbeeld deze die vooral werkzaam zijn in steden) meer
lage inkomensgezinnen huisvesten, maar ook meer appartementen in hun
patrimonium hebben. Het kan dan even goed het hoge aandeel appartementen zijn
dat de hogere huurlasten verklaart. Een bivariate analyse zou in dit geval dus een
verkeerd beeld opleveren. Multivariate analyses (bv. meervoudige regressie),
waarbij meerdere verklarende variabelen zijn opgenomen, verdienen daarom vaak
de voorkeur. In het voorbeeld zou dan de huurlast worden geschat in functie van
het inkomen van de huurders en het aandeel appartementen. De coëfficiënt van
het inkomen van de huurders zal wellicht kleiner zijn dan bij een bivariate
schatting.
Mensen hebben uiteenlopende lengtes. Sommige SHM’s bouwen veel, andere
weinig. De spreiding van waarden wordt in statistische termen variantie genoemd.
De mate waarin de onafhankelijke variabelen de variantie in de afhankelijke
variabelen verklaren, wordt in een regressieanalyse de ‘verklarende kracht’
genoemd. Het kan zijn dat de formule die je hebt gevonden op basis van een
regressieanalyse slechts een deel van de spreiding in lengte verklaart. Dit wordt tot
uiting gebracht in ‘R²’. Als R² in een regressie 0,60 is, betekent dit dat 60% van de
verschillen in de afhankelijke variabele verklaard worden door de onafhankelijke
variabelen. Dit betekent dat er voor 40% factoren een rol spelen met een invloed
op de lengte van kinderen die niet in de analyse zijn meegenomen. Verderop in
deze rapportage zal blijken dat wij met onze variabelen uit de databank in veel
gevallen slechts een deel van de variantie in bijvoorbeeld nieuwbouwproductie
kunnen verklaren.
De sterkte van het verband tussen de afhankelijke en verklarende variabelen blijkt
uit de grootte en de significantie van de geschatte coëfficiënten. We hebben
voorbeelden van verschillende soorten samenhang (correlatie) en de implicaties
hiervan voor de regressie in figuur 10 weergegeven. De punten zijn de
waargenomen gegevens. De lijn geeft de regressiefunctie weer. Voor de eerste
twee grafieken is dit een functie die ongeveer als volgt is: Y = a + 0,5X. 32
Toegepast op bovenstaand voorbeeld zou dit betekenen dat de lengte van het kind
toeneemt met 0,5 cm als de ouders 1 cm groter zijn. In de eerste grafiek gaat dit
op voor alle gezinnen waarvoor er meetresultaten zijn. Er is een perfect verband
vastgesteld. In de tweede grafiek is dit verband minder duidelijk. De aard van het
verband tussen X en Y is hetzelfde, maar de samenhang is veel minder groot dan
in de eerste grafiek. Gemiddeld is er wel nog eenzelfde samenhang als in de
32 ‘a’ is de afstand tussen het nulpunt (kruising van X- en Y-as) en het snijpunt van de regressiefunctie
met de Y-as. ‘β’ is de coëfficiënt van X (in dit geval 0,5) en stemt overeen met de hellingshoek van de
functie.
144 Hoofdstuk 6

eerste grafiek. In de derde grafiek zijn de punten lukraak verspreid in de
puntenwolk en kan er geen verband tussen Y en X worden bepaald: in de
geschatte functie is Y dus gelijk bij elke waarde van X.
b = 0,5
p = 0
significant resultaat
b = 0,5
p > 0
minder significant resultaat
Figuur 10 Voorbeelden van enkelvoudige regressie
b = ?
p = 1
geen significant resultaat
Om na te gaan hoe sterk het verband is in een regressieanalyse, kan men kijken
naar de ‘significantie’ van het verband. Bij een sterk significant resultaat zullen de
punten in de wolk nauw aansluiten bij de regressiefunctie. Hoe zwakker het
verband, hoe meer de punten verspreid zijn rond de regressiefunctie. De
significantie van een schattingsresultaat wordt in de statistiek uitgedrukt met de
p-waarde. Het is gebruikelijk om een verband als niet-significant te beschrijven als
de kans dat dit op toeval berust, groter is dan 5% of 1% (ook wel geschreven als
p>=0,050 of p=>0.010). In een aantal gevallen ligt de significantie boven deze
grens. De interpretatie van dergelijke verbanden moet met bijzondere
voorzichtigheid plaatsvinden: er wordt geen significant verband vastgesteld, maar
daarmee is niet ‘bewezen’ dat er geen verband is.
De regressiecoëfficiënten (b1, b2…) zijn steeds mede afhankelijk van de absolute
waarden van de oorspronkelijke gegevens. Bij multipele regressie zijn hierdoor de
coëfficiënten voor verschillende variabelen niet rechtstreeks vergelijkbaar. Om
deze wel vergelijkbaar te maken, worden de variabelen in de regressieanalyse
gestandaardiseerd. Dit wil zeggen dat het gemiddelde van iedere variabele nul
wordt en de standaarddeviatie één. Het voordeel is dat de resulterende
gestandaardiseerde regressiecoëfficiënten (die we hierna ‘beta’ noemen) direct
met elkaar kunnen vergeleken worden. Bij enkelvoudige regressie is beta gelijk
aan de correlatiecoëfficiënt en aan de wortel uit de verklaarde variantie in de
afhankelijke variabele (R²). Beta varieert meestal tussen -1 en +1.
De analyses zijn uitgevoerd met de ‘stepwise’-procedure. Dit betekent dat
variabelen stapsgewijs worden ingevoerd, maar ook weer verwijderd als de
variabele geen significante schatting oplevert. In de tabellen met resultaten zijn alle
variabelen opgenomen die getest zijn. De variabelen die in het definitieve model
niet zijn weerhouden omdat ze niet significant bleken, zijn opgenomen in cursief en
er worden geen geschatte coëfficiënten bij vermeld.
Verder moet worden opgemerkt dat het niet vaststellen van verbanden niet zomaar
mag worden begrepen als het afwezig zijn daarvan. Het niet kunnen vaststellen
van een bestaand verband kan te maken hebben met de data (zie verder), maar
kan ook liggen aan een foutieve wiskundige specificatie van het geschatte
verband. Zo hebben we hierna alleen met lineaire regressie gewerkt, wat een
lineair verband veronderstelt. Er kan dan wel degelijk een verband zijn, dat echter
niet lineair van aard is en daarom ook niet wordt gemeten. Dit probleem kan men
145

oplossen door transformaties uit te voeren op de data (bv. logaritmes nemen van
de onafhankelijke variabelen), wat hier niet is gebeurd. Binnen het beschikbare
tijdsbestek van dit onderzoek was het enkel mogelijk een aantal zeer eenvoudige
correlatie- en regressieanalyses uit te voeren. Deze analyses zijn dus van
verkennende aard. Vooraleer hier duidelijke conclusies aan te kunnen verbinden,
is nader onderzoek aangewezen.
2.2 Variabele voor efficiëntie
In hoofdstuk 4 van dit rapport werd gewag gemaakt van een Free Disposal Hull
efficientieanalyse (FDH). De essentie van deze analyse wordt weergegeven in
figuur 11.
Figuur 11 Grafische weergave van een FDH Efficientieanalyse
Grafisch kan de analyse als volgt beschreven worden.
− Het assenstelsel bestaat uit de input (horizontaal) en de output (verticaal).
− Elk punt (A tot E in de figuur) is een huisvestingsmaatschappij met een
bepaalde bundel van inputs en outputs.
− Er wordt een trapsgewijze curve door de puntenwolk getrokken zo dat alle
punten op of onder de curve liggen. De maatschappijen die op de grens liggen
zijn efficiënt omdat
− er geen enkele maatschappij met evenveel middelen, meer output haalt
(outputinefficiëntie);
− er geen enkele maatschappij met minder middelen evenveel output haalt
(inputinefficiëntie).
− Op de figuur is het punt E zowel input als outputinefficiënt:
− de afstand cd op de y as geeft de omvang van de outputinefficiëntie weer;
− de afstand ab op de x as geeft de omvang van de inputinefficiëntie weer.
We voeren dergelijke analyse uit voor de huursector. Een belangrijke beperking is
dat we slechts gegevens voor 81 van de 96 SHM’s in de databank konden
gebruiken. Voor de 15 andere ontbrak informatie over input of output.
Als input gebruiken we de ‘totale werkings- en onderhoudskosten’ van de
maatschappijen voor 2007, en als output gebruiken we twee ‘producten’; enerzijds
het ‘aantal appartementen’ en anderzijds de som van ‘het aantal bungalows,
duplexwoningen en eengezinswoningen.
146 Hoofdstuk 6

De outputindicatoren zijn globale en relatief ruwe maten voor de
maatschappijen. Er worden immers geen verdere specificaties toegevoegd over de
kwaliteit van de output, noch wat betreft de kwaliteit van de woningen, noch wat
betreft de dienstverlening door de SHM. Nochtans kan dit een grote rol spelen.
Vandaar dat deze statistische analyse op zich niet bewijst dat maatschappijen
goed of slecht beheerd worden. Het kan enkel als een aanzet tot verdere analyse
en discussie gezien worden.
In de analyse gebruiken we enkel de inputefficiëntie, de horizontale lijn. We
doen geen outputanalyse omdat de maatschappij relatief weinig kan variëren op de
outputzijde ([dc] op de y as in de figuur). Het is allicht niet haalbaar, noch wenselijk
dat maatschappijen hun aanbod inkrimpen of uitbreiden om een efficiënte schaal te
bekomen. Het aanbod moet gedicteerd worden door de maatschappelijke
behoefte, en niet door interne efficiëntieoverwegingen. Wat wel moet kunnen is dat
de maatschappijen zo weinig mogelijk middelen gebruiken om een outputniveau te
voorzien. Variatie op de x-as ([ab] in de figuur) moet wel mogelijk zijn.
Tabel 4 geeft de resultaten van de analyse. 21 maatschappijen zijn efficiënt
(efficiëntie = 1,00000). Geen enkele andere maatschappij haalt dezelfde output
met minder middelen. De andere maatschappijen hebben dus wel benchmarks die
minstens evenveel doen met minder middelen. De variatie is zeer groot. Het cijfer
0.81028 van SHM 31 betekent dat deze maatschappij slechts 81% van haar
middelen zou nodig hebben, moest ze even efficiënt werken als haar benchmark.
Voor de maatschappijen in de staart zou dit betekenen dat ze met een tiende van
hun middelen evenveel output zouden moeten kunnen halen dan hun benchmark.
Dergelijke resultaten tonen zeer scherp het belang aan van een voorzichtige
interpretatie. Allicht is er variatie in de input en output van deze maatschappijen die
op zich niets te maken heeft met het beheer van de organisatie. We zien dit
bijvoorbeeld ook in de grote schommeling van de werkingskosten over de jaren.
Sommige kosten zijn toevallig of eenmalig, en kunnen worden gecompenseerd
door lagere kosten tijdens de volgende jaren. Het lijkt anderzijds echter ook niet
uitgesloten dat een deel van de variatie wel degelijk met het goede beheer van de
maatschappij te maken heeft.
We gebruiken deze cijfers als afhankelijke variabele in een aantal analyses om
de verklaring voor de variatie te onderzoeken.
147

Tabel 4 Overzicht input efficiency van (geanonimiseerde) SHM
t Outputs
input n A tot
n BDE tot
Input-Oriented Input-Oriented Input-Oriented
FDH FDH FDH
SHM Efficiency SHM Efficiency SHM Efficiency
1 1,00000 31 0,81028 61 0,40821
2 1,00000 32 0,80811 62 0,37816
3 1,00000 33 0,77478 63 0,36796
4 1,00000 34 0,73843 64 0,35199
5 1,00000 35 0,71835 65 0,32877
6 1,00000 36 0,70246 66 0,32792
7 1,00000 37 0,69731 67 0,32218
8 1,00000 38 0,68982 68 0,32091
9 1,00000 39 0,67382 69 0,29788
10 1,00000 40 0,65177 70 0,29535
11 1,00000 41 0,62728 71 0,28803
12 1,00000 42 0,58890 72 0,27939
13 1,00000 43 0,57065 73 0,24126
14 1,00000 44 0,56929 74 0,24007
15 1,00000 45 0,56561 75 0,23385
16 1,00000 46 0,56514 76 0,22891
17 1,00000 47 0,54877 77 0,21011
18 1,00000 48 0,54499 78 0,19591
19 1,00000 49 0,53650 79 0,17455
20 1,00000 50 0,52071 80 0,15756
21 1,00000 51 0,51073 81 0,12171
22 0,99958 52 0,50973
23 0,96410 53 0,49519
24 0,94681 54 0,46476
25 0,93164 55 0,46434
26 0,91229 56 0,45971
27 0,90651 57 0,45277
28 0,89884 58 0,43919
29 0,87474 59 0,42050
30 0,86042 60 0,41741
2.3 Variabele voor verstedelijkingsgraad
Bij de interpretatie van de eerste analyses, en ook tijdens de bespreking in de
Begeleidingsgroep, werd vastgesteld dat de omgeving waarin de SHM werkt en
meer in het bijzonder de verstedelijkingsgraad, een mogelijke verklaring kan
bieden voor een aantal vastgestelde verbanden. Daarom werden in een volgende
148 Hoofdstuk 6

stap de oorspronkelijke analyses (waarvan hierna de resultaten besproken
worden) overgedaan met toevoeging van nieuwe variabelen die de mate van
verstedelijking weergeven. Drie nieuwe variabelen werden gedefinieerd. De
definitie van deze variabelen is opgenomen in tabel 5.
Tabel 5 Definitie van de variabelen voor verstedelijking
Variabele Omschrijving
% SG Aandeel van de woningen van de SHM gelegen in stedelijk (inclusief
grootstedelijk) gebied, situatie einde 2005.
De afbakening van het stedelijk gebied gebeurde volgens het Ruimtelijk
Structuurplan Vlaanderen en op niveau van statistische sectoren.
% GSG Aandeel van de woningen van de SHM gelegen in grootstedelijk gebied, situatie
einde 2005.
De afbakening van het stedelijk gebied gebeurde volgens het Ruimtelijk
Structuurplan Vlaanderen en op niveau van statistische sectoren.
Type SHM:
1= de SHM is enkel actief in een centrumstad (n=13)
2= de SHM is actief in een centrumstad + max 3 andere gemeenten (n=8)
3= de SHM is actief in een centrumstad + min 4 andere gemeenten (n=7)
4 = er behoort geen centrumstad tot het werkgebied van de SHM (n=53)
Centrumsteden: Aalst, Antwerpen, Brugge, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk,
Leuven, Mechelen, Oostende, Sint-Niklaas, Turnhout en Roeselare.
Een aantal verkennende bivariate analyses wijzen op de samenhang tussen deze
variabelen en in de analyses gehanteerde afhankelijke variabelen. Zo gingen we
bijvoorbeeld voor de variabele ‘type SHM’ na of er een relatie is met de efficiëntie
en met de nieuwbouwproductie. Tabel 6 geeft hiervan de resultaten.
Tabel 6 Relatie tussen de variabele ‘type SHM’ en enkele afhankelijke variabelen
Type SHM Aantal
SHM’s
Gemiddelde FDH
Efficiency*
Gemiddelde %
nieuwe woningen
toegevoegd aan
patrimonium
2005-2007
1 = enkel in centrumstad 13 0,813 (0,242) 0,60% (0,71%)
2 = in centrumstad + max 3
gemeenten
8 0,611 (0,272) 1,68% (1,58%)
3 = centrumstad + min 4 gemeenten 7 0,833 (0,269) 1,09% (0,66%)
4 = geen centrumstad 53 0,591 (0,292) 1,97% (1,89%)
De standaarddeviatie staat tussen haakjes
* Van 14 SHM’s is de efficiency score niet bekend
2.3.1 Relatie tussen type SHM en efficiëntie
Het aantal cases per type SHM loopt erg uiteen (van 7 tot 53). Daarom is een
standaard ANOVA test ontoereikend en hebben wij meer robuustere statistische
methodes ingezet om te testen of het gemiddelde van deze typen SHM’s
significant van elkaar verschilt en dit bleek het geval te zijn (significantie
ANOVA=0,026, Welch=0,040 en Brown-Forsythe=0,026).
In de onderstaande ‘boxplot’ (figuur 12) zijn de uitkomsten grafisch
weergegeven. In een ‘boxplot’ geeft de dikke lijn in het midden van de box de
mediaan. De bovenkant van de box is de grens van het 25%-kwartiel, de
onderzijde de grens van de 75%-kwartiel. De dunne streepjes geven de uiterste
waarden aan met uitzondering van outliers die apart kunnen worden weergegeven
als punten. Deze verkenning toont dat SHM’s met een werkgebied zonder
centrumstad een gemiddeld lagere efficiency hebben dan SHM die enkel
werkzaam zijn in een centrum stad of juist in een werkgebied met een centrumstad
en minimaal 4 gemeenten. Daarentegen hebben SHM in een gebied met een
149

centrumstad en maximum 3 gemeenten een efficiencyscore die erg lijkt op die van
SHM zonder centrumstad in hun werkgebied. Deze samenhang kan te maken
hebben met diverse achterliggende factoren, zoals het aandeel appartementen in
het werkgebied, de hoogte van de huurinkomsten enz. Om die reden kunnen uit
deze analyses geen directe conclusies worden getrokken, maar zijn multivariate
technieken beter geschikt.
Figuur 12 Boxplot van de relatie tussen type SHM en efficiëntie
2.3.2 Relatie tussen type SHM en Productie
De productie hebben wij hier weer uitgedrukt in het percentage woningen dat een
SHM in de periode 2005-2007 heeft toegevoegd uitgedrukt in het aandeel van het
woningpatrimonium in 2006. Binnen de verschillende typen van SHM’s is er een
verschillende spreiding. De spreiding is erg groot bij SHM’s zonder centrumstad.
Dit komt ook door het grotere aantal cases in deze categorie. De bivariate analyse,
die grafisch wordt voorgesteld in figuur 13 toont dat SHM’s in een gebied zonder
centrumstad een grotere productiviteit hebben dan SHM’s die werken in slechts
een centrumstad.
150 Hoofdstuk 6

Figuur 13 Boxplot van de relatie tussen type SHM en de aangroei van de woningvoorraad
Uit statistische testen blijken de verschillen ook significant. Aangezien hier niet
alleen het aantal cases sterk uiteen liep, maar ook de variantie tussen de
verschillende type SHM’s (Levene Sig. = 0,012) hebben wij ook hier diverse
statistische toetsten gebruikt (ANOVA=0,034, Welch=0,002 en Brown-
Forsythe=0,004).
Een voor de hand liggende verklaring voor het vastgestelde verschil zou zijn dat
SHM’s die enkel in een centrumstad of stedelijk gebied werkzaam zijn, minder
grond in voorraad hebben en/of moeilijker grond kunnen verwerven dan de andere
omdat de grondprijzen hoger zijn. Daarnaast hebben de huurders van deze SHM’s
vaak lagere inkomens, wat met het vorige huurbesluit nog lagere huurinkomsten
tot gevolg had. Bovendien hebben stedelijke SHM’s gemiddeld meer
appartementen in eigendom en minder eengezinswoningen, wat tot hogere
onderhoudskosten kan leiden. Er kan dus ook een relatie zijn met financiële
aspecten. Om die reden is ook hier weer multivariate analyse te verkiezen boven
bivariate. De vraag is dan of de vastgestelde samenhang nog behouden blijft als
rekening wordt gehouden met de mogelijke achterliggende verklaringen.
Tabel 7 Correlatie tussen de variabelen voor verstedelijkingsgraad
%SG %GSG Type SHM % appartementen
% SG 1 0,30 -0,39 0,42
% GSG 0,30 1 -0,54 0,54
Type SHM -0,39 -0,54 1 -0,52
% appartementen 0,42 0,54 -0,52 1
Bij het uitwerken van een model voor multivariate analyse is het belangrijk een
zicht te hebben op de onderlinge correlatie tussen de te hanteren variabelen.
Tabel 7 geeft hierin een inzicht. Zoals te verwachten vertonen de variabelen
onderling een sterke correlatie en een correlatie met het aandeel appartementen.
Om deze reden werden meerdere modellen getest. Meer bepaald werden de
basismodellen die verder zullen besproken worden herschat:
151

1° met toevoeging van de variabelen % SG en % GSG;
2° met toevoeging van de variabele ‘Type SHM’.
Met uitzondering van enkele regressies werd geen significant resultaat bekomen
voor deze bijkomende variabelen. De p-waarden voor nagenoeg alle geschatte
coëfficiënten in de uitgebreide modellen zijn lager dan voor de modellen zonder de
bijkomende variabelen. De p-waarden voor de nieuwe afhankelijke variabelen %
SG en % GSG liggen zelfs vaak hoger dan 0,70. Voor de variabele ‘type SHM’ was
de p-waarde meestal lager, maar nog te hoog om significante schattingen te
geven.
Dit neemt niet weg dat in enkele modellen de nieuwe variabelen wel kracht van
verklaring hebben. De bijkomende variabelen leveren met name wel een significant
schattingsresultaat (p < 0,05) in volgende modellen:
- bij de modellen met als afhankelijke variabelen het aantal personen ten
laste in het gezin en de nieuwbouwproductie: significante schatting voor %
SG;
- bij het model met de huurlast per woning als afhankelijke variabele:
significante schatting voor het % GSG.
Het gevolg was wel dat in deze nieuwe modellen de schatting voor variabelen
waarvoor in de oorspronkelijke modellen wel een significante schatting werd
bekomen, nu niet meer significant waren. Zo bleek meerdere keren de schatting
voor de verklarende variabele ‘aandeel appartementen’ niet meer significant te zijn
na toevoeging van de nieuwe variabelen. Bij het model met nieuwbouwproductie
als afhankelijke variabele was de schatting van de coëfficiënt voor %SG significant,
maar verdween met toevoeging van de nieuwe variabelen de significantie van de
coëfficiënt voor schaal en voor vastgoedprijs uit het vorige model.
Wat we met andere woorden vaststellen is dat de variabele voor type gebied nog
weinig bijkomende informatie toevoegt aan de variabelen die al waren opgenomen.
Waarschijnlijk hebben andere variabelen uit het oorspronkelijke model al het
grootste deel van de variantie in de afhankelijke variabele verklaard. De
toevoeging van de bijkomende variabelen heeft ‘ruis’ veroorzaakt, waardoor het
model niet meer goed kan discrimineren tussen de invloed van verschillende
variabelen die onderling sterk samenhangen. Om deze reden beperken we de
bespreking hierna tot de oorspronkelijke modellen.
2.4 Overige gebruikte data
De databank die gebruikt is voor deze analyses, is opgemaakt tijdens de zomer
van 2008 in Excel. Ze bevat gegevens voor alle SHM’s die actief waren tot in 2007.
De basisgegevens voor de SHM’s, die werden aangeleverd door de VMSW,
hebben meestal betrekking op 2007, maar soms ook op enkele daaraan
voorafgaande jaren. Op deze basisgegevens voerden we een aantal bewerkingen
uit om kengetallen te bekomen (bv. percentage, of gemiddelde evolutie over een
aantal jaren). Daarnaast voegden we uit externe databanken gegevens toe over de
gemeenten waarin de SHM’s werkzaam zijn. We verwerkten daarvoor de
gegevens voor alle gemeenten die tot het werkgebied van de SHM behoren tot een
som (bv. aantal huishoudens) of een gemiddelde (bv. percentage 65+ of
percentage leefloon). De databank bevat een werkblad met daarop alle definities
van de gebruikte variabelen en een referentie van het bronbestand en de datum
waarop we dit bronbestand ontvingen van de VMSW. Deze lijst is in beknopte
vorm opgenomen in bijlage 6.
De databank maakt een onderscheid tussen drie groepen SHM’s:
huurmaatschappijen (VB-sector, 84 SHM’s), koopmaatschappijen (KV-sector,
12 SHM’s) en gemengde maatschappijen (KVB-sector, 11 SHM’s). De vier
152 Hoofdstuk 6

Antwerpse SHM’s die in 2008 fusioneerden tot een grote SHM zitten nog als
afzonderlijke SHM’s in de databank.
Niet alle variabelen zijn beschikbaar voor alle SHM’s. Om deze reden moesten
sommige SHM’s voor bepaalde analyses worden uitgesloten. Bovendien bleek
tijdens de pilootvisitaties dat de databank nog heel wat onvolkomenheden bevat.
Voor de statistische analyses is dit niet onoverkomelijk. Maar het kan wel mede
een reden zijn waarom sommige analyses geen significante resultaten opleveren.
De hiernavolgende analyses moeten ook om deze reden begrepen worden als
verkennend. Als in het kader van de prestatiebeoordeling een betere databank
wordt aangelegd, kunnen dergelijke analyses met een grotere betrouwbaarheid
worden uitgevoerd. Bovendien zouden hieruit bijkomende indicatoren voor het
beoordelen van de prestaties van de SHM’s kunnen worden uit afgeleid, zoals bv.
een indicator voor efficiëntie of effectiviteit.
Bij dit alles is het belangrijk te benadrukken dat slechts kwantitatieve indicatoren
beschikbaar zijn voor een beperkt aantal strategische en operationele
doelstellingen. Ongetwijfeld spelen veel meer verklarende factoren een rol dan
deze waarvoor we kwantitatieve gegevens hebben. Ook om deze reden is het
beeld dat onderstaande analyses leveren slechts zeer partieel.
Ten slotte dient vermeld dat het model niet erg stabiel bleek. Wanneer variabelen
aan het model werden toegevoegd of er uit werden verwijderd, ondergingen de
coëfficiënten soms sterke wijzigingen. Ook dit wijst er op dat dit model
onvoldoende weergeeft welke realiteit schuil gaat achter de prestaties en effecten
van SHM’s.
3. Analyseresultaten
Hierna volgen de resultaten van meervoudige regressie-analyses, die tot doel
hebben te zoeken naar mogelijke verklaringen voor de verschillen in prestaties en
bereikte effecten van SHM’s. Als afhankelijke variabelen gebruiken we de in de
methodiek van prestatiebeoordeling gebruikte effect- en prestatie-indicatoren. We
construeren met behulp van FDH-analyse een variabele voor efficiëntie en gaan
we na of de op deze wijze gemeten efficiëntie kan worden verklaard vanuit
gekende gegevens.
De meeste analyses hebben betrekking op huuractiviteiten en omvatten alleen de
maatschappijen uit de VB- en KVB-sector. Wanneer analyses betrekking hebben
op koopactiviteiten, hebben wij de KVB- en de KV-sectoren apart geanalyseerd.
Indien de analyses voor beide sectoren een afwijkend beeld laten zien, zullen wij
dat in onze rapportage vermelden.
3.1 Effecten
Wat betreft effecten zijn enkel regressies uitgevoerd met als afhankelijke
variabelen effectindicatoren voor SD1 (beschikbaarheid van woningen) en SD3
(betaalbaarheid). Voor de andere strategische doelstellingen zijn onvoldoende
meetbare variabelen voorhanden om er analyses mee te kunnen uitvoeren.
Afhankelijk van de veronderstelde verbanden tussen variabelen werden zowel
enkelvoudige (met één verklarende variabele) als meervoudige regressies (met
meerderde verklarende variabelen) uitgevoerd. Wij zullen dit in de tekst vermelden.
In de tabellen in dit hoofdstuk hebben wij de variabelen vermeld die in de analyse
zijn gebruikt. Als verklarende variabelen geen significante bijdrage leveren aan de
verklaring van de afhankelijke variabele, dan hebben wij deze variabele uit de
153

analyse verwijderd. In de tabellen hebben wij dat aangegeven door die variabelen
cursief weer te geven. In de tabellen hebben wij achter de overgebleven
verklarende variabelen de geschatte regressiecoëfficiënten (β) en significantie (p)
vermeld. Bij de afhankelijke variabele vermelden wij het deel van de variantie in de
afhankelijke variabele dat door de onafhankelijke variabelen wordt verklaard (de
R 2 -waarde).
3.1.1 SD 1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen
Tabel 8 Overzicht onderzochte verbanden SD 1
Afhankelijke variabele
(effectindicator)
SD 1 Inkomen huurders
(R 2 =0,163)
VB- en KVB-sector
Meervoudige
regressieanalyse
SD 1 Gezinssamenstelling
huurders:
- Aantal gezinsleden
(R 2 =0,069)
- Aantal kinderen of
personen ten laste
(R 2 =0,160)
VB- en KVB-sector
Meervoudige
regressieanalyse
Inkomen huurders
Verklarende variabelen
omgeving
Inkomensverdeling populatie:
- gemiddelde belastbare
inkomen per huishouden:
(Beta = 0,189/p = 0,058)
- % werklozen in populatie
- % leefloon in populatie
Bevolkingssamenstelling:
- aandeel 65-plussers in het
werkgebied (Beta = -0,242/
p= 0,013 voor de relatie
met het aantal
gezinsleden)
Inkomensverdeling populatie:
- gemiddelde belastbare
inkomen per huishouden
- % werklozen in populatie
- % leefloon in populatie
Verklarende variabelen
kenmerken SHM
Typologie
woningpatrimonium:
(Beta = -0,311/p= 0,000)
Typologie
woningpatrimonium
(Beta = -0,300/p= 0,02
voor de relatie met het
aantal gezinsleden)
(Beta = -0,262/p= 0,010
voor de relatie met aantal
kinderen of personen ten
laste)
We hebben het aandeel appartementen gebruikt om de typologie van het woningpatrimonium
te benaderen. Tijdens de discussies in de begeleidingsgroep bleek
w.b. woningtypologie vooral het onderscheid tussen appartementen en andere
woningen van belang te zijn.
Het percentage werklozen en huishoudens met een leefloon in het werkgebied
van de SHM hebben wij uit de regressieanalyse verwijderd omdat deze variabelen
geen significante bijdrage leveren aan het verklaren van het inkomen van
huurders. De overgebleven variabelen (aandeel appartementen en het gemiddelde
belastbare inkomen in het werkgebied) verklaren samen 16,3% van de variantie in
het inkomen van huurders. De significantie van het vastgestelde verband is zeer
hoog. Dit is maar een beperkt aandeel. Het aandeel appartementen heeft een
sterke negatieve relatie met het inkomens van huurders. Het gemiddelde
belastbare inkomen in het werkgebied van de SHM heeft een beperkt effect op het
inkomen van de huurder, deze indicator ligt overigens met een significantie van
p=0.058 net buiten de bandbreedte van wat statistisch aanvaardbaar is (p

Gezinssamenstelling
Voor de variabele gezinssamenstelling hebben wij meervoudige regressieanalyses
uitgevoerd met twee afhankelijke variabelen die iets zeggen over de
gezinssamenstelling, namelijk en het totaal aantal gezinsleden en het aantal
kinderen of personen ten laste.
Voor de analyse van het totaal aantal gezinsleden bleken de indicatoren over
de inkomensverdeling in de bevolkingspopulatie geen significante invloed te
hebben op de gezinssamenstelling van de huurders. De overblijvende variabelen,
het aantal 65-plussers in de populatie en het aandeel appartementen, hadden
beiden een negatieve invloed op de gezinsgrootte van de sociale huurders. M.a.w.
SHM’s met een relatief oudere bevolking in het werkgebied huisvesten relatief
kleinere gezinnen dan andere SHM’s. Hetzelfde geldt voor SHM’s met een hoger
aandeel appartementen, wat een logische vaststelling is. Beide variabelen
verklaren tezamen 16% van de variantie in de gezinsgrootte.
In de analyse voor het aantal kinderen of personen ten laste hebben wij alle
verklarende omgevingsvariabelen moeten verwijderen omdat zij geen significante
verklaring bieden voor het inkomen van huurders. De enig overgebleven variabele,
het aandeel appartementen, verklaart slechts 6,9% van de variantie. De richting
van het verband is hetzelfde als voor het aantal gezinsleden.
3.1.2 SD 3: Betaalbaarheid
Tabel 9 Overzicht onderzochte verbanden SD3
SD 3
Afhankelijke variabele
(effectindicator)
Gemiddelde huurprijs
per woning SHM
(R 2 =0,413)
VB- en KVB-sector
Meervoudige
regressieanalyse
SD 3 Huurlast per woning
(R 2 =0,200)
VB- en KVB-sector
Meervoudige
regressieanalyse
SD 3 Verkoopprijs sociale
koopwoningen
KVB- en KV-sector
Meervoudige
regressieanalyse
Verklarende variabelen
omgeving
Vastgoedprijzen:
- grond (Beta = -0,413 /
p=0,003)
- appartementen
- eengezinswoningen
(Beta = 0,729 / p= 0,000)
Inkomensverdeling
populatie:
- gemiddelde belastbare
inkomen per huishouden
(Beta = -0,380 / p=0,009)
- % werklozen populatie
(Beta = -0,392 / p= 0,020)
- % leefloon populatie
Vastgoedprijzen:
- grond
- appartementen
- eengezinswoningen
Verklarende variabelen
kenmerken SHM
Inkomens sociale huurders
Schaal SHM (Beta = -0,412 /
p= 0,000)
- Werkingskosten
Gezinssamenstelling sociale
huurders:
- aantal gezinsleden
- aantal personen ten laste
(Beta =0,258 / p= 0,008)
- typologie
woningpatrimonium (Beta =
0,390 / p= 0,003)
Inkomens sociale huurders
Omvang werkgebied
Schaal SHM
Werkingskosten
Typologie
woningpatrimonium (Beta =
0,447 / p = 0,000)
Inkomen ontleners
155

Huurprijzen woningen
De verklarende variabelen in tabel 9 kunnen op basis van een meervoudige
regressieanalyse ongeveer 41,3% van de variantie in de huurprijs kunnen
verklaren, wat relatief hoog is voor dergelijke analyses. Deze verklarende kracht is
het gevolg van een complexe combinatie van 7 variabelen die een opdrijvende of
drukkende werking op de huurprijs hebben. Niet alle vastgestelde verbanden zijn
echter wat we zouden verwachten.
Zo wekt het toch wel verbazing dat het gemiddelde inkomen van de sociale
huurders geen relatie vertoont met de gemiddelde huurprijs per woning. Vermits de
analyse gebeurt op niveau van SHM’s wil dit vanzelfsprekend niet zeggen dat er
binnen de SHM geen relatie zou bestaan tussen huurprijs en inkomen. Ook de
VHM stelde vroeger al vast dat er geen verband is tussen inkomens van huurders
en gemiddelde huurprijs op niveau van de SHM’s.
Anderzijds zien we - zoals verwacht - zowel een negatief verband tussen het
inkomen in de populatie en de huurprijs, maar ook tussen het aandeel werklozen in
de populatie en de huurprijs. Vermits de inkomensverdeling van de huurders en
van de populatie positief gecorreleerd zijn, kan het ontbreken van significant
resultaat voor de inkomens van huurders het gevolg zijn van een methodologische
probleem 33 . Eveneens te verwachten was het vastgestelde positieve verband
tussen het aantal personen ten laste en de betaalde huurprijs.
De gemiddelde prijs van koopwoningen in het werkgebied heeft een
opdrijvend effect op de prijs van sociale huurwoningen. De huurprijs, die voor de
gegevens in de databank nog werd berekend volgens het vroegere sociale
huurstelsel, vertoont dus een duidelijke relatie met de marktprijs. Het zou
interessant zijn in de toekomst na te gaan of na de wijziging van het huurbesluit dit
verband is blijven bestaan of minder sterk is geworden. Merkwaardig is dan weer
wel dat de grondprijs een negatieve invloed heeft op de huurprijs. Een mogelijke
verklaring kan niet worden gezocht in het verschil in woningpatrimonium tussen
SHM’s die werkzaam zijn in gebieden met hoge grondprijzen en lage grondprijzen.
De regressie controleert immers voor het aandeel appartementen.
Dat een hoger aandeel appartementen tot een hogere gemiddelde huurprijs
leidt, wekt op zijn minst verwondering. Maar er moet mee rekening worden
gehouden dat de coëfficiënt voor woningtypologie het effect van het woningtype
meet gecorrigeerd voor de invloed van gezinssamenstelling (en misschien deels
ook voor het inkomen: zie supra). Het is dus niet uitgesloten dat we hier het effect
zien van een moeilijkere financiële situatie van SHM’s met een groter aandeel
appartementen. Met het vorige sociaal huurbesluit was het voor deze SHM’s nog
mogelijk de huurprijs op te trekken. Met de wijziging van het huurbesluit is deze
mogelijkheid er niet meer. Dit zou in de toekomst bij gelijkaardige analyses
zichtbaar kunnen worden.
Ten slotte blijkt de schaal van de SHM een dempend effect te hebben op de
huurprijs. Een mogelijke verklaring hiervoor zien we niet onmiddellijk.
Samenvattend geeft deze analyse een verwarrend beeld dat vraagt om nader
onderzoek.
33 Dit probleem staat bekend onder de naam ‘multicollineariteit’. Als twee verklarende
variabelen onderling correleren, is het voor de regressie moeilijk om een onderscheid te
maken tussen de invloed van beide variabelen. Dit kan leiden tot schattingsfouten. In de
regressievergelijking waarin alle verklarende variabelen waren opgenomen, was de
coëfficiënt voor het inkomen van de huurders negatief (Beta = -0,060, p=0,665). De richting
van het vastgestelde verband was dus alleszins zoals verwacht. Alleen bleek dit resultaat
niet significant, wat dus kan liggen aan de multicollineariteit.
156 Hoofdstuk 6

Huurlasten
Van de verklarende variabelen in tabel 9 heeft alleen het aandeel appartementen
een significante invloed op de hoogte van de huurlast. Deze variabele verklaart
20% van de variantie. Wanneer we dit combineren met de bevinding bij SD1 dat
huurders in appartementen significant vaker een lager inkomen hebben, dan
verklaart dit (mede) waarom lage inkomenshuurders meer huurlasten betalen.
Verkooprijzen sociale koopwoningen
Er is in de regressieanalyse (zowel voor de KV als de KVB-sector) geen verband
gevonden tussen het inkomen van ontleners en de koopprijs. Er is eveneens geen
significant relatie gevonden tussen de vastgoed- en grondprijzen en de prijs van
sociale koopwoningen. De niet-sociale vastgoed- en grondprijzen zijn onderling wel
significant en vrij sterk verbonden. (zie tabel 10). Dit betekent dat hoge vastgoed-
en grondprijzen geen invloed hebben op de prijzen van sociale koopwoningen.
Tabel 10 Correlatie tussen verkoopprijzen sociale woningen KVB-sector en
vastgoedprijzen in de omgeving
Verkoopprijs Pearson
Correlation
Gemiddelde prijs
Woningen
Gemiddelde prijs
Appartementen
Gemiddelde prijs
Grond
Correlations
Verkoopprijs
Gemiddelde
prijs
Woningen
Gemiddelde
prijs
Appartement
en
1,000 ,257 ,101 ,059
Sig. (2-tailed) ,473 ,781 ,871
Gemiddelde
prijs Grond
N 10,000 10 10 10
Pearson
Correlation
,257 1,000 ,680 ** ,682 **
Sig. (2-tailed) ,473 ,000 ,000
N 10 95,000 95 95
Pearson
Correlation
,101 ,680 ** 1,000 ,706 **
Sig. (2-tailed) ,781 ,000 ,000
N 10 95 95,000 95
Pearson
Correlation
,059 ,682 ** ,706 ** 1,000
Sig. (2-tailed) ,871 ,000 ,000
N 10 95 95 95,000
**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).
3.2 Prestaties
3.2.1 OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen
Tabel 11 Overzicht onderzochte verbanden OD 1.1
Afhankelijke variabele
(prestatie-indicator)
OD 1.1 Aantal verhuurbare
woningen
Verklarende variabelen
omgeving
Indicator voor behoefte
aan sociale
Verklarende variabelen
kenmerken SHM
157

Afhankelijke variabele
(prestatie-indicator)
VB- en KVB-sector
Geen analyse uitgevoerd
vanwege ontbrekende
verklarende variabele
OD 1.1 Aantal nieuwe sociale
huurwoningen (in % van
beschikbare patrimonium)
(R 2 =0,140)
VB- en KVB-sector
Meervoudige
regressieanalyse
OD 1.1 Aantal aangekochte goede
huurwoningen
VB- en KVB-sector
Meervoudige
regressieanalyse
Verklarende variabelen
omgeving
huurwoningen*
Vastgoedprijzen:
- grond (Beta = -0,185 /
p= 0,071)
- appartementen
- eengezinswoningen
*Indicator voor behoefte
aan sociale huurwoningen
*Lokaal woonbeleid
(aanwezigheid woonraad,
woonbeleidsplan)
Vastgoedprijzen:
- grond
- appartementen
- eengezinswoningen
OD 1.1 Aantal geplande
huurwoningen (R 2 Vastgoedprijzen:
=0,177)
- grond
- appartementen
VB- en KVB-sector
- eengezinswoningen
Meervoudige
regressieanalyse
Indicator voor behoefte
aan sociale woningen*
Lokaal woonbeleid
(aanwezigheid woonraad,
woonbeleidsplan)*
* Indicatoren zijn nog niet opgenomen in de databank.
Verklarende variabelen
kenmerken SHM
Schaal SHM (Beta =
- 0,330 / p= 0,002)
Werkingskosten
*Beschikbare
grondvoorraad*
Schaal SHM
Werkingskosten
*Beschikbare
grondvoorraad*
Schaal SHM (Beta =
0,421 / p= 0,000)
Werkingskosten
Beschikbare
grondvoorraad*
Een aantal analyses hebben wij niet kunnen uitvoeren omdat de gegevens niet in
de databank aanwezig waren, het betrof de indicator voor de behoefte aan sociale
huurwoningen, de aanwezigheid van een uitgewerkt lokaal woonbeleid en de
grondvoorraad van de SHM. De laatste indicator is later toegevoegd om de pilotvisitaties
uit te voeren, maar is nog niet opgenomen in de databank.
Nieuwe sociale huurwoningen
Een meervoudige regressieanalyse naar de verklarende variabelen voor het aantal
nieuwe huurwoningen uitgedrukt in percentage van het woningpatrimonium wijst uit
dat de variabelen in tabel 11 slechts 14% van de variantie in het aandeel nieuwe
sociale huurwoningen kan verklaren.
De relatie tussen nieuwbouwproductie en grondprijzen is zoals verwacht
negatief. Dure bouwgrond lijkt een negatief effect te hebben op de bouwproductie,
maar dit verband is statistisch amper significant. Een gelijkaardig verband voor de
geplande nieuwbouw kan niet worden vastgesteld (zie verder).
Daarnaast blijkt schaal een belangrijke factor te zijn in de verklaring van de
nieuwbouwproductie. Hoe groter de SHM, hoe lager de nieuwbouwproductie,
158 Hoofdstuk 6

uitgedrukt als % van de bestaande woningvoorraad. De schatting is sterk
significant. In figuur 14 hebben wij de relatie tussen schaal en uitbreiding van het
woningpatrimonium grafisch weergeven. Met enige voorzichtigheid kun je stellen
dat kleine SHM’s in 2005-2007 uitgedrukt in verhouding tot hun beschikbare
patrimonium een groter aandeel nieuwe woningen aan hun patrimonium hebben
toegevoegd. Een van de mogelijke verklaringen zou kunnen zijn dat grotere SHM’s
vaak meer werkzaam zijn in stedelijk gebied, waar de grondprijzen hoger zijn en er
ook minder grondvoorraad is. Maar zoals al aangegeven houdt het model al
rekening met het effect van de grondprijzen. Beschikbare grondvoorraad is niet
opgenomen in het model. Bovendien is er een inflatoir effect van het uitdrukken
van de groei in percentage van de voorraad. Het is allicht moeilijker om met
dezelfde percentages te groeien als een SHM al groot is. Een groei van 2% in een
maatschappij van 3000 eenheden beslaat 60 eenheden, in een kleine
maatschappij van 300 zijn er dat 6. Een meer verfijnde analyse zou de capaciteit
(mensen en middelen) die een maatschappij inzet in uitbreiding relateren aan de
gerealiseerde productie.
Wanneer we echter dezelfde regressieanalyse uitvoeren met het absolute
aantal gebouwde woningen als afhankelijke variabele dan is er een positief
verband met de schaal van de SHM. De schaal van de SHM verklaart dan 8,9%
van de variantie en de regressiecoëfficiënt is 0,299 / 0.003 sig.).
Figuur 14 Spreidingsoverzicht schaal SHM en percentage aan het patrimonium toegevoegde
woningen
De figuur maakt ook duidelijk dat het verband niet lineair is. Zoals boven uitgelegd
hebben we hier enkel gebruik gemaakt van lineaire regressie, wat een lineair
verband veronderstelt. Waarschijnlijk de regressiecoëfficiënt dus nog de sterkte
van het verband. Nader onderzoek naar de bestaande relatie (bv. in logaritmische
vorm) lijkt hier aangewezen.
We hebben de bovenstaande analyse uitgebreid door nieuwe variabelen erbij
te betrekken, namelijk de omvang van het werkgebied, financiële indicatoren zoals
de liquiditeit en solvabiliteit (als benadering van de financiële mogelijkheden) en
het aandeel appartementen (als indicator voor het type woningpatrimonium).
159

Echter deze aanvullende variabelen bieden geen verklaring voor de
woningproductie.
Aantal aangekochte woningen
Op basis van een meervoudige regressieanalyse heeft geen van de gebruikte
verklarende variabelen een significante invloed op het aantal aangekochte
woningen. Overigens hebben slechts 4 SHM’s in 2007 huurwoningen aangekocht.
Geplande huurwoningen
Alleen de schaal van de SHM blijkt in de regressieanalyse een significante invloed
te hebben op het aantal geplande woningen. De schaal verklaart 17,7% van de
variantie Omdat hier de geplande productie is uitgedrukt in absolute aantallen
vinden we een positief effect: naarmate een SHM groter is, heeft zij de bouw van
meer sociale huurwoningen in voorbereiding. Dit effect verdwijnt - zoals boven - als
je de prestatie uitdrukt in het percentage van het woningpatrimonium. Er is geen
verband gevonden tussen het aantal gebouwde of geplande woningen en de
werkingskosten van de SHM, noch met de grond- en vastgoedprijzen in het
werkgebied.
Een belangrijke – hoewel nog steeds tentatieve - conclusie uit deze analyses
is dat er een schaaleffect lijkt te bestaan voor nieuwbouwproductie, in de zin dat
kleine SHM’s in verhouding tot hun patrimonium meer nieuwe woningen bouwen
en meer nieuwe woningen plannen dan grotere SHM’s.
3.2.2 OD 1.2: De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen
Tabel 12 Overzicht onderzochte verbanden OD 1.2
Afhankelijke variabele
(prestatie-indicator)
OD 1.2 Aantal nieuwe
koopwoningen 2003-2007
(R 2 =0,140)
KVB- en KV-sector
Meervoudige
regressieanalyse
OD 1.2 Aantal geplande
koopwoningen
KVB- en KV-sector
Meervoudige
regressieanalyse
OD 1.2 Aantal toegestane sociale
leningen 2007
- KB-sector (R 2 =0,331)
- KVB-sector (R 2 =0,301)
Enkelvoudige
regressieanalyse
Verklarende variabelen
omgeving
Vastgoedprijzen:
- grond
- appartementen
- eengezinswoningen
Vastgoedprijzen:
- grond
- appartementen
- eengezinswoningen
Verklarende variabelen
kenmerken SHM
Schaal SHM**(Beta =
0,374 / p= 0,072)
Werkingskosten
Schaal SHM**
Werkingskosten
Aantal gerealiseerde
koopwoningen 2003-
2007
KB-sector Beta =
0,5675/p= 0,050
KVB-sector Beta =
0,549/p= 0,080
OD 1.2 Bedrag toegestane sociale Aantal gerealiseerde
koopwoningen 2003-
160 Hoofdstuk 6

Afhankelijke variabele
(prestatie-indicator)
leningen 2007
- KB-sector (R 2 =0,337)
- KVB-sector (R 2 =0,282)
Enkelvoudige
regressieanalyse
* Indicatoren zijn niet beschikbaar.
** Alleen KVB-sector.
Aantal nieuwe en geplande koopwoningen
Verklarende variabelen
omgeving
Verklarende variabelen
kenmerken SHM
2007
KB-sector Beta =
0,580/p= 0,048)
KVB-sector Beta =
0,531/p= 0,093
Uit de regressieanalyse blijkt dat geen van de in tabel 12 genoemde verklarende
variabelen een significante invloed heeft op de in de periode 2003-2007
opgeleverde nieuwe koopwoningen noch op de geplande koopwoningen. Voor de
door gemengde huurmaatschappijen lijkt de schaal van de SHM (uitgedrukt in
aantal huurwoning een beperkte positieve invloed te hebben
(R 2 =0,140/correlatiecoëfficiënt = 0,374) maar de significatie van deze relatie is
zodanig (p=0,072 dat men zeer terughoudend moet zijn bij het gebruik van deze
uitkomsten
Toegestane en gebruikte leningen
Zoals te verwachten is er een significant verband tussen het aantal in periode
2003-2007 gebouwde sociale koopwoningen en het in 2007 aantal goedgekeurde
leningen. Deze variabele verklaart 34% van de variantie in het leningbedrag. De
verklaring is dat de verkoop van koopwoningen in vele gevallen gekoppeld is aan
het toestaan van een sociale lening.
Deze conclusies zijn gebaseerd op de gegevens van 11 SHM’s in de KV-sector en
10 in de KVB-sector.
3.2.3 OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar
Tabel 13 Overzicht onderzochte verbanden OD 5.1
Afhankelijke variabele
(prestatie-indicator)
OD 5.1 Liquiditeitsratio
VB en KBV sector
Enkelvoudige
regressieanalyse
OD 5.1 Vrije cashflow uit de gewone
bedrijfsuitoefening
VB en KBV sector
Enkelvoudige
regressieanalyse
OD 5.1 Rendement eigen vermogen
VB en KBV sector
Enkelvoudige
regressieanalyse
Verklarende variabelen
omgeving
Verklarende variabelen
kenmerken SHM
Schaal SHM
Schaal SHM
Schaal SHM
161

De schaal van de SHM levert geen bijdrage aan het verklaren van de financiële
gezondheid van huisvestingsmaatschappijen. Er bestaat geen significante relatie
tussen aantal woningen en de financiële indicatoren in tabel 13.
3.2.4 OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed
Tabel 14 Overzicht onderzochte verbanden OD 5.2
Afhankelijke variabele
(prestatie-indicator)
OD 5.2 Werkingskosten per woning
(R 2 =0,128)
VB- en KVB-sector
Meervoudige
regressieanalyse
OD 5.2 Onderhouds- en
herstelkosten per woning
(R 2 =0,187)
VB- en KVB-sector
Meervoudige
regressieanalyse
OD 5.2 Aantal VTE
personeelsleden per 1000
woningen (R 2 =0,318)
VB- en KVB-sector
Meervoudige
regressieanalyse
* Variabele nog niet beschikbaar in databank.
Werkingskosten
Verklarende variabelen
omgeving
Verklarende variabelen
kenmerken SHM
Schaal SHM (Beta = -
0,422 / p= 0,001)
Omvang werkgebied
Typologie patrimonium
(Beta = 0,210 / p= 0,084)
Ouderdom patrimonium*
Inkomen huurders
Type SHM
Schaal SHM (Beta = -
0,432 / p= 0,000)
Omvang werkgebied
Typologie
woningpatrimonium
Ouderdom patrimonium*
Inkomen huurders
Schaal SHM (Beta =
0,564 / p= 0,000)
Omvang werkgebied
Typologie
woningpatrimonium
Ouderdom patrimonium*
Een meervoudige regressieanalyse met als afhankelijke variabele de
werkingskosten en de verklarende variabelen genoemd in tabel 14 kan slechts
13% van de variantie in de werkingskosten verklaren. De werkingskosten bevatten
zowel personeels- als niet-personeelskosten en zijn uitgedrukt per woning. Van de
verklarende variabelen hebben de schaal van de SHM en het aandeel
appartementen invloed op de werkingskosten. Schaal heeft een verlagend, het
aandeel appartementen een verhogende. Ook hier stellen we dus een schaaleffect
vast, in de zin dat grote SHM’s relatief lagere werkingskosten hebben. Maar uit de
R² blijkt ook dat er veel andere factoren een invloed hebben op de werkingskosten
die wij in onze analyse niet boven water hebben gekregen.
Onderhouds- en herstelkosten
Met de afhankelijke variabelen in tabel 14 kunnen we ongeveer 19% van de
variantie in de onderhouds- en herstelkosten verklaren. De enige variabele met
een significante invloed is de omvang van de SHM. Grotere SHM’s hebben dus in
de regel lagere herstel- en onderhoudskosten. De hier gebruikte
onderhoudskosten bevatten de totale onderhouds- en herstellingskosten, maar de
kosten van de uitvoering van dergelijke werken door eigen personeel zijn niet
162 Hoofdstuk 6

inbegrepen. Het vastgestelde verband is dus waarschijnlijk (mede) het gevolg van
het meer extern uitbesteden van dergelijke werken door kleine SHM’s. Bovendien
geldt ook hier weer dat een groot deel van de variantie onverklaard blijft en dat
grafisch gezien het verband eerder niet lineair is. Zie figuur 15 voor een grafische
weergave van de relatie tussen herstel- en onderhoudskosten en schaal.
Figuur 15 Relatie onderhouds- en herstelkosten en schaal SHM
Omvang personeelsbestand
In onze regressieanalyse vonden we een significant positief verband tussen de
schaal van de SHM als verklarende variabele en het aantal personeelsleden per
1.000 woningen. De schaal verklaart 32% van de variantie in het aantal VTE per
1.000 woningen. Grotere SHM’s hebben dus relatief meer personeel per in dienst.
Dit kan bevestigen wat we boven al suggereerden, met name dat grotere SHM’s
onderhouds- en herstelkosten eerder uitvoeren met eigen personeel (wat leidt tot
een hogere personeelsbezetting), terwijl kleinere SHM’s dergelijke werken vaker
uitbesteden (wat leidt tot hogere onderhouds- en herstelkosten).
3.2.5 OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurachterstal, sociale
fraude en domiciliefraude
Tabel 15 Overzicht onderzochte verbanden OD 5.3
Afhankelijke variabele
(prestatie-indicator)
OD 5.3 Huurachterstal, in % van
totale huur en huurlasten
(R 2 =0,096)
Verklarende variabelen
omgeving
Verklarende variabelen
kenmerken SHM
Inkomen huurders
Schaal SHM
Type SHM
Omvang werkgebied
163

Afhankelijke variabele
(prestatie-indicator)
Omvang huurachterstal
Verklarende variabelen
omgeving
Verklarende variabelen
kenmerken SHM
Aantal VTE
personeelsleden
Typologie
woningpatrimonium
(Beta = 0,305 / p=0,003)
Uit een regressieanalyse blijkt dat de indicatoren in tabel 15 slechts een beperkt
aandeel van de variantie kunnen verklaren (ongeveer 10%). De enige variabele
met significante invloed op huurachterstal is het aandeel appartementen.
3.3 Efficiëntie
In onze analyse hebben wij onderzocht of de mate van efficiency zoals berekend
op basis van de bovenstaande FDH-methodiek verklaard kan worden op basis van
variabelen als omvang van de SHM, financiële gezondheid, mate van
verstedelijking, omvang van huurlasten en omvang van het werkgebied. De
meervoudige regressieanalyse die wij hiervoor hebben gebruikt, bevat de volgende
verklarende variabelen:
− aantal gemeenten in het werkgebied
− financiële gezondheid van de corporatie
− liquiditeitsratio
− vrije cashflow
− rentabiliteit
− solvabiliteit
− schaal SHM (aantal woningen in 2007)
− typologie patrimonium (uitgedrukt in aandeel appartementen)
− netto huur per woning
− huurlast per woning
− vastgoed- en grondprijzen (grond, eengezinswoningen en appartementen)
Op basis van de analyse blijkt dat deze verklarende variabelen 32% (R 2 =0,32) van
de variantie van de FDH efficiëntie-indicator verklaren. Van de gebruikte variabelen
hebben er slechts 2 een significant sterke relatie met de efficiëntie-indicator,
namelijk de schaal van de SHM (Beta = 0,422) en de huurlast (Beta = 0,263).
Beide indicatoren samen verklaren 30,7% van de variantie. De schaal van de SHM
verklaart 22%. Een vergelijkbare positieve relatie hebben wij eerder aantroffen bij
de analyse tussen werkingskosten en schaal. Opnieuw moet worden opgemerkt
dat niet-lineaire regressie betere schattingsresultaten zou kunnen opleveren.
De relatie tussen efficiëntie en huurlasten kan op het eerste zicht
bevreemdend zijn, maar is bij nader toezien niet onlogisch. Het zou er op kunnen
wijzen dat SHM’s met hogere werking- en onderhoudskosten deze ook meer
doorrekenen als huurlasten aan de huurders dan andere SHM’s.
We hebben ook onderzocht of er een verband bestaat tussen de productie
(uitgedrukt in absolute aantallen en in percentage van het woningbezit) en de
efficiëntie. Echter dit levert in alle gevallen schattingen op die niet significant zijn.
6. Conclusies
De analyses in dit hoofdstuk leveren een genuanceerd en onvolledig beeld op. Het
zijn verkennende analyses op data die onvolledig weergeven welke complexe
164 Hoofdstuk 6

ealiteit de sociale huisvesting is. Toch kunnen voorzichtig enkele algemene
conclusies worden geformuleerd.
Wat betreft de onderzochte effectindicatoren zien we dat een aantal van de
populatiekenmerken zich weerspiegelen in de samenstelling van de
huurdersgroep. SHM’s die werkzaam zijn in gebieden met een relatief hoger of
lager inkomen bij de bevolking huisvesten ook relatief meer hogere of lagere
inkomen
shuurders. In gebieden met meer ouderen huisvesten de SHM’s ook relatief meer
oudere huurders. Verder bleek ook de aard van het patrimonium een invloed te
hebben op de samenstelling van de huurdersgroep, zowel naar inkomen als naar
gezinssamenstelling. Andere hypothesen over de relatie tussen kenmerken van de
SHM’s en de omgeving enerzijds en de bereikte effecten anderzijds, konden niet
worden bevestigd.
Op zoek naar verklaringen voor de prestaties stelden we meerdere significante
verbanden vast, die echter niet allemaal in de lijn van de hypothese liggen.
Opnieuw springt het aandeel appartementen in het patrimonium naar voor als één
van de variabelen waarvoor de meest significante verbanden worden vastgesteld:
SHM’s met relatief veel appartementen hebben ceteris paribus hogere gemiddelde
huurlasten, hogere werkingskosten en een hogere gemiddelde huurachterstal. Een
mogelijke verklaring voor de positieve invloed van het aantal appartementen op de
gemiddelde huurprijs zochten we bij de financiële situatie van de SHM’s, maar
deze hypothese verdient verder onderzoek.
Een tweede variabele die voor de huurmaatschappijen meerdere significante
resultaten opleverde, is de schaal van de SHM, uitgedrukt in het aantal woningen
dat de SHM in haar patrimonium heeft. Toch kan men niet zomaar van
‘schaalvoordelen’ spreken: voor sommige prestaties speelt schaal in het voordeel,
voor andere in het nadeel. Veel hangt er ook van af hoe die prestaties worden
gemeten.
Wat betreft werkings- en onderhoudskosten zou men kunnen spreken van een
schaalvoordeel. Uitgedrukt in de kost per 1.000 woningen hebben grotere SHM’s
over het algemeen iets lagere werkings- en onderhoudskosten. De analyses over
de werkings- en onderhoudskosten wijzen ook op organisatorische verschillen
tussen SHM’s: grotere SHM’s hebben gemiddeld hogere personeelskosten, terwijl
kleinere SHM’s hogere herstel- en onderhoudskosten hebben. Dat grotere SHM’s
onderhouds- en herstellingswerken meer uitvoeren in eigen regie, terwijl de
kleinere deze werken uitbesteden, kan hiervoor een verklaring zijn.
Op zich hoeft deze organisatiewijze niets te zeggen over efficiëntie. De
efficiëntie-analyses wijzen echter wel in de richting van het bestaan van een
schaalvoordeel: gecorrigeerd voor een aantal andere variabelen scoren grotere
SHM’s beter op de FDH efficiëntie-indicator dan kleinere.
Is schaal een voordeel voor de kosten, dan is dit niet het geval voor
nieuwbouwproductie. Grotere SHM’s bouwen en plannen in absolute aantallen wel
meer woningen dan kleine, maar als je de productie uitdrukt in een percentage van
het woningpatrimonium, dan scoren kleine SHM’s ceteris paribus beter.
Bovenstaande besluiten resulteren uit lineaire meervoudige regressie-analyses. De
figuren tonen echter aan dat alvast voor enkele variabelen de relatie met schaal
waarschijnlijk niet-lineair is. Niet-lineaire analyses zouden daarom beter zijn.
Vermoedelijk kunnen daarmee meer significante resultaten worden bekomen.
Bovendien bleek ook uit de R² dat voor de meeste regressies de verklarende
kracht van de gehanteerde variabelen beperkt is, met andere woorden er spelen
andere factoren een rol waar wij op dit moment via de gegevens in onze databank
geen zicht op hebben. Te denken valt o.a. aan de kwaliteit van de leiding en de
professionaliteit van het management wat betreft de prestaties en de efficiency van
SHM’s. Maar ook niet gemeten omgevingsfactoren hebben een belangrijke invloed
165

op de werking, zoals bijvoorbeeld de samenwerking met de lokale besturen, de
welzijnsorganisaties, de beschikbaarheid van bouwgronden…
Om al deze redenen lijkt het ons raadzaam geen directe conclusies te verbinden
aan de resultaten. Wel menen we alvast te mogen besluiten dat dergelijke
analyses als ze in de toekomst kunnen worden uitgevoerd op een goede databank
en er voldoende tijd voor kan worden uitgetrokken voor het beleid interessante
inzichten kunnen opleveren.
De uitkomsten van de analyse versterken volgens ons ook de keuze voor een
visitatiesysteem als middel om prestaties in beeld te brengen. De verschillen
tussen SHM’s zijn te groot om ze op basis van algemene criteria, zoals schaal van
de organisatie, te beoordelen. Performantiemeting is maatwerk, waarbij een groot
aantal indicatoren in hun onderlinge samenhang en in relatie met de kenmerken
van de SHM en haar werkomgeving bekeken moet worden.
166 Hoofdstuk 6

Hoofdstuk 8. Samenvatting en besluit
1. Doel van het onderzoek
In Vlaanderen is de Vlaamse overheid ervoor bevoegd aan alle burgers het recht
op behoorlijk wonen te garanderen. Om dit doel te realiseren zet de Vlaamse
overheid diverse beleidsinstrumenten in. De sociale huisvesting is daarbij
budgettair gezien het voornaamste beleidsinstrument. Het doel van de sociale
huisvesting is kwaliteitsvol en betaalbaar wonen te bieden aan huishoudens die
omwille van een te laag inkomen geen degelijke woning kunnen huren op de
private huurmarkt.
De uitvoering van het sociale huisvestingsbeleid is in hoofdzaak in handen van
de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s). De overheid kent subsidies toe
aan deze organisaties voor het bouwen, renoveren en verhuren van sociale
woningen. Via meerdere instrumenten tracht de overheid de SHM’s ook te sturen,
met het oog op maximaal effect van de ingezette middelen.
Eén van de sturingsinstrumenten is de erkenning van de SHM’s. In het
verleden gebeurde erkenning door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM)
en haar rechtsvoorgangers. Na de herschikking binnen de Vlaamse overheid in
2006, gekend onder de benaming ‘Operatie Beter Bestuurlijk Beleid’ (BBB), werd
de Vlaamse regering hiervoor bevoegd. Gestart werd met de voorbereiding van
een Besluit van de Vlaamse Regering. Minister Keulen, verantwoordelijk voor
wonen op dat ogenblik en belast met de voorbereiding van het Besluit, gaf aan het
Steunpunt Ruimte en Wonen de opdracht om inhoudelijk goed onderbouwde
erkenningscriteria voor te stellen. Het onderzoek werd gestart in oktober 2007 en
afgerond in februari 2010. Voorliggend rapport is een weergave van het proces dat
tijdens deze periode werd doorlopen en bevat de aanbevelingen die van hieruit
worden geformuleerd naar de bevoegde Minister en de Vlaamse Regering.
2. Theoretisch kader
Het onderzoek startte met een literatuurstudie. We gingen na hoe de overheid in
het algemeen invloed kan uitoefenen op private organisaties waarvan zij verwacht
dat zij haar beleid uitvoeren, of anders gezegd hoe de overheid een sector – hier
de sector van de sociale huisvesting - kan sturen. ‘Sturing’ definieerden we hierbij
in navolging van De Bruyn & Ten Heuvelhof (1991) als ‘doelconforme beïnvloeding
van maatschappelijke wisselwerkingen’. Essentieel aan sturing is de
doelgerichtheid. Om vooropgestelde doelen te bereiken kan de overheid
verschillende instrumenten inzetten.
Uit de literatuur leren we dat in het denken over de relatie tussen de overheid
en zelfstandige organisaties het hiërarchisch model plaats maakt voor een
netwerkmodel. Dit laatste lijkt beter in staat te antwoorden op de uitdagingen van
complexe moderne samenlevingen. Naast en in plaats van de klassieke (eerste
generatie) sturingsinstrumenten als regulering, goedkeuring en machtiging doen
nieuwe (tweede generatie) sturingsinstrumenten hun intrede. Overleg,
prestatiemeting, benchmarking en convenanten zijn daar voorbeelden van.
De term ‘toezicht’ (die in dit rapport ook werd gebruikt als synoniem van
‘controle’) definiëren we als ‘het verzamelen van informatie over de vraag of een
handeling of zaak voldoet aan de daaraan gestelde eisen, het zich daarna vormen
van een oordeel daarover en het eventueel naar aanleiding daarvan interveniëren’
(van Oovermeeren, 2007). Toezicht kan intern en extern zijn, en kan zowel de
wettelijkheid van activiteiten als de prestaties betreffen. In de Vlaamse context
wordt toezicht vaak in een enge definitie gebruikt, als een controle op de
wettelijkheid.
167

Erkenning van organisaties is slechts één van vele mogelijke
sturingsinstrumenten. De plaats die dit instrument kan innemen, is mede
afhankelijk van de bijdrage van andere instrumenten in het sturingsproces. Daarom
brachten we in een volgend deel van het onderzoek het geheel aan
sturingsinstrumenten in de Vlaamse sociale huisvesting in kaart.
3. Institutioneel kader
Vertrekkend van bovenstaand theoretisch kader beschreven we in dit rapport de
huidige institutionele organisatie van de Vlaamse sociale huisvesting en de
voornaamste evoluties van de afgelopen 10 à 20 jaar. We stelden vast dat onze
sociale huisvesting traditioneel veel kenmerken vertoonde van het hiërarchisch
model, maar dat vanaf de regionalisering van het woonbeleid SHM’s steeds meer
als autonome en verantwoordelijke organisaties worden gezien en ook steeds
meer andere actoren bij het beleid betrokken worden, wat getuigt van een evolutie
in de richting van het netwerkmodel. Vooral de gemeenten hebben de afgelopen
jaren een sterkere rol gekregen in het sociaal woonbeleid. Maar ook met andere
actoren wordt meer overlegd en samengewerkt.
Nochtans vinden we in de huidige Vlaamse sociale huisvesting nog een brede
toepassing van eerste generatie sturingsinstrumenten, die het hiërarchische model
typeren. Zelfs de laatste jaren nog is de regelgeving aanzienlijk uitgebreid. De
SHM’s zijn nu wel niet meer onderworpen aan machtiging en goedkeuring van
beslissingen door een voogdijoverheid, maar het geheel aan regelgeving dat ze
dienen te volgen, is erg omvangrijk en maakt de beslissingsruimte die ze hebben
smal. De controle op de wet- en regelgeving werd met de operatie BBB
toevertrouwd aan een intern verzelfstandigd agentschap, de Inspectie RWO.
Tegelijkertijd werd ook intern toezicht meer benadrukt: SHM’s werden verplicht om
een commissaris aan te stellen die belast is met de controles zoals voorzien in het
Wetboek van Vennootschappen en tot de invoering van een systeem van interne
controle.
Sedert de invoering van de Vlaamse Wooncode in 1997 deden ook nieuwe
tweede generatie sturingsinstrumenten, die meer eigen zijn aan het netwerkmodel,
hun intrede. Overleg en informatieverstrekking werden belangrijker. De VHM
ontwikkelde tools waarmee SHM’s hun eigen planning en beslissingen beter
kunnen voorbereiden. Met BBB werd echter de ondersteunende rol van de
opvolger van de VHM, de VMSW, beperkt tot projectvoorbereiding en financiering.
Momenteel is het niet duidelijk of en door wie andere vormen van ondersteuning
aan de SHM’s kunnen geboden worden, zodat dit zou kunnen neerkomen op
verminderde ondersteuning. Ook het vastleggen van wederzijdse afspraken in
formele verbintenissen, een typisch tweede generatie sturingsinstrument, vinden
we nog niet terug in de Vlaamse sociale huisvesting.
Toezicht op de SHM’s is in Vlaanderen steeds sterk ingevuld geweest als
controle op het naleven van de reglementering en op aspecten van intern beheer.
Een aanzet tot toezicht op de maatschappelijke prestaties van de SHM’s werd
gegeven einde jaren ’90, toen in het kader van de voorbereiding van
beheersovereenkomsten ook voorstellen op tafel kwamen voor
performantiemeting. Omdat de beheersovereenkomsten uiteindelijk geen ingang
vonden, werd ook afgezien van het voornemen om prestaties van SHM’s te meten.
Wel werkte de VHM met de ‘onderlinge positionering’ een zachte vorm van
prestatiemeting uit. Dit instrument kreeg ook een draagvlak binnen de sector. Maar
het gebruik bleef vrijblijvend voor de SHM’s. Het werd door de overheid niet
gehanteerd als sturingsinstrument. De erin opgenomen indicatoren zijn ook niet
gebaseerd op een normatief kader dat door de Vlaamse overheid is vastgelegd.
Een conclusie van deze institutionele verkenning was daarom dat indien het de
bedoeling is van de Vlaamse overheid om met de SHM’s om te gaan als
zelfstandige en autonome organisaties en meer te sturen op afstand dan via
gedetailleerde regelgeving, prestatiebeoordeling een plaats verdient in het
Vlaamse institutionele kader.
168 Hoofdstuk 6

4. Comparatief kader
De organisatie en sturing van de sociale huisvesting in andere landen en regio’s is
historisch geworteld in de structuren en instellingen van de betreffende regio. De
eigen dynamiek heeft tot onderling grote verschillen geleid. Toch is er ook een
zeker parallellisme te ontwaren. In dit rapport beschreven we de sociale
huisvesting in Nederland, Brussel en Engeland vanuit hetzelfde hoger beschreven
theoretisch kader.
Net zoals de Vlaamse vertonen ook de Brusselse en Engelse sociale
huisvesting nog vooral kenmerken van het hiërarchisch model. In Brussel is er nog
een sterke centrale regulering, die vergaand het hele proces van bouwen en
verhuren bepaalt. In Engeland wordt de sector minder gestuurd door regelgeving,
maar vooral door richtlijnen en codes. De tweede generatie sturing is hier verder
gevorderd dan in Vlaanderen en Brussel. ‘Performance measurement’ deed in
Engeland intrede in de jaren ’90 en is er nu stevig ingeburgerd. Ook in Brussel
vinden we prestatie-indicatoren, met name in de beheerscontracten. In Nederland
echter overheerst de tweede generatie sturing. Regulering is er erg beperkt.
Sturing van de huisvestingsmaatschappijen gebeurt er ook vooral lokaal.
Meetsystemen gebaseerd op prestatie-indicatoren hebben dus in elk van de
vier gebieden hun intrede gedaan, zij het met een erg verschillend gebruik en
toepassingen. De meetsystemen in Nederland, Brussel en Engeland concretiseren
de verwachtingen op vlak van maatschappelijke prestaties (woningen bouwen,
verhuren, verkopen, enz) en van intern beheer. Deze verwachtingen zijn
geformuleerd als richtlijnen en/of worden geconcretiseerd in performantieindicatoren.
In Engeland en Brussel is het de centrale overheid die dit vastlegt. In
Nederland zijn het de lokale besturen die deze verwachtingen bepalen en
omzetten in prestatie-afspraken. Interessant om vast te stellen is ook dat de
interpretatie van de meetresultaten steeds gebeurt in overleg met de SHM. De
kwalitatieve beoordeling van de resultaten vormt een belangrijke aanvulling. Het
belang hiervan blijkt o.a. in Nederland uit de ‘visitaties’.
Verder zien we dat op verschillende manieren gevolg kan worden gegeven
aan de resultaten van de prestatiemeting. Vanzelfsprekend is dat de resultaten
aanleiding zijn tot bijsturing door het eigen bestuur van de SHM. Maar ook de
toezichthoudende overheid kan er maatregelen aan verbinden. In Engeland
bijvoorbeeld verbindt de overheid subsidies aan het behalen van prestaties.
Eveneens in Engeland zien we dat de mate waarin de maatschappij wordt
gecontroleerd, afhankelijk is van de behaalde prestaties: goed functionerende
maatschappijen worden minder gecontroleerd.
Erkenningscriteria concretiseren in Nederland en Engeland welke organisaties
toegelaten worden tot de sector. In Nederland zijn dit net als in Vlaanderen vrij
algemene criteria. Erkenningen hebben er vooral een historische basis. Het
intrekken van erkenningen (of toestaan van nieuwe erkenningen) is er (tot nu toe)
niet aan de orde. In Brussel is er van concrete erkenningscriteria nog geen sprake.
In Engeland daarentegen worden de erkenningscriteria gebruikt als
sturingsinstrument. Ze betreffen niet zozeer de maatschappelijke prestaties die van
de SHM wordt verwacht, maar zijn een rechtstreekse afspiegeling van de
gedragscode voor de sector, die vooral betrekking heeft op het management en
goed bestuur van de organisatie. We leren hieruit dat criteria voor erkenning mede
tot doel hebben te verzekeren dat alle voorwaarden aanwezig zijn om voldoende
maatschappelijke prestaties te kunnen leveren. Om deze reden is een duidelijke
band wenselijk met de prestaties die van de SHM verwacht worden.
Dit comparatief onderzoek maakte duidelijk dat Vlaanderen van deze vier
landen en regio’s de enige is waar geen toezicht op prestaties bestaat. Het
bevestigde de conclusie dat het wenselijk zou zijn het sturingsinstrumentarium aan
te vullen met een systeem van prestatiemeting en -beoordeling dat toelaat na te
gaan in welke mate SHM’s hun doelstellingen realiseren. In het erkenningsbesluit
zou dan rechtstreeks de relatie kunnen worden gelegd met de
169

prestatiebeoordeling. In het vervolg van het onderzoek werd dergelijk systeem van
prestatiemeting en –beoordeling uitgewerkt.
5. Ontwikkeling van een systeem voor prestatiemeting
De eerste stap in de ontwikkeling van een systeem voor prestatiebeoordeling was
de afbakening van het meetobject. We vertrokken daarbij van het ‘open
systeemmodel’ dat de beleids- en beheerscyclus van de overheid schematisch
weergeeft (De Peuter e.a., 2007). Drie mogelijke functies van een meetsysteem
werden onderscheiden: het verbeteren van de werking van de organisatie, het
verstrekken van informatie in het kader van de beleidsvoorbereiding en de
beoordeling van prestaties. Vermits de keuze voor één van deze functies een
beleidskeuze is, werd ze als vraag voorgelegd aan de Minister. Mede op basis van
overleg met de Begeleidingsgroep van het onderzoek besliste de Minister dat het
uit te werken meetsysteem tegelijkertijd de drie functies zou moeten vervullen,
maar dat beoordeling van prestaties daarbij essentieel diende te zijn. Om deze
reden werd het meetobject afgebakend als het volledige beleids- en
beheersproces in de sociale huisvesting.
Indicatoren zijn de basisbestanddelen van een meetsysteem. We definiëren
een indicator als “een meeteenheid (kwantitatief of kwalitatief) die verwijst naar een
fenomeen dat niet rechtstreeks gemeten kan worden” (Vlaamse Overheid, 2002).
In het onderzoeksproces werd ruim tijd uitgetrokken voor het uitwerken van
indicatoren in overleg en samenwerking met de sector. De doelstellingen en
opdrachten die de Vlaamse overheid heeft toegekend aan de SHM’s in de
Vlaamse Wooncode, Besluiten van de Vlaamse Regering en beleidsnota’s
vormden daarvoor de basis. Bij de uitwerking en selectie van indicatoren werd
rekening gehouden met de beschikbaarheid van gegevens en met technische
criteria voor ‘goede’ indicatoren. Er werd ook verder gebouwd op het werk dat al
was verricht voor de ‘onderlinge positionering’. Op basis van de lijst van uiteindelijk
geselecteerde indicatoren werden gegevens aangevraagd en opgezocht en
opgeslagen in een voorlopige databank. Deze databank deed later dienst voor de
pilootvisitaties. Er werd ook een aantal verkennende analyses op uitgevoerd (zie
verder).
In de loop van het ontwikkelingsproces werd geleidelijk aan duidelijk dat een
louter kwantitatief meetsysteem veel beperkingen zou hebben en dat de
kwantitatieve gegevens nood hebben aan interpretatie binnen de lokale context.
Daarom werd beslist te evolueren naar een systeem van ‘prestatiebeoordeling’ dat
maximaal gebaseerd zou zijn op kwantitatieve gegevens, maar mogelijkheden zou
laten tot interpretatie en kwalitatieve vraagstelling via visitaties.
Gebruik makend van de kennis over het Nederlandse systeem van visitaties in
de sociale huisvesting en van kennis over de visitatiemethodiek in andere
beleidsdomeinen (zoals het onderwijs en de gezondheidszorg) werkten we
vervolgens een dergelijk voorstel uit voor prestatiebeoordeling. Dit voorstel werd
einde 2008 uitgetest bij 5 SHM’s. Na evaluatie door de leden van de
visitatiecommissie en door de gevisiteerde SHM’s werd dit voorstel bijgestuurd.
Hierna lichten we het voorstel dat hieruit resulteerde, kort toe.
6. Voorstel voor prestatiebeoordeling van SHM’s
De prestatiebeoordeling waarvoor in dit rapport een voorstel werd uitgewerkt, heeft
tot doel:
− de Minister verantwoordelijk voor het beleidsveld wonen inzicht te verschaffen
in de prestaties van de sociale huisvestingsmaatschappijen met het oog op
erkenning;
− een instrument van zelfreflectie en zelfsturing te zijn voor de SHM’s;
− de Vlaamse overheid beleidsinformatie te verschaffen over de sociale
huisvesting;
170 Hoofdstuk 6

− transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van
SHM’s aan burgers en geïnteresseerde woonactoren.
Het verder liggende doel is op deze wijze de toegang van de Vlaamse burgers tot
een betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting met maximale woonzekerheid te
verbeteren.
De prestatiebeoordeling wordt uitgevoerd door een team van volledig
onafhankelijke visitatoren. De visitatiecommissie bestaat uit drie personen die
gezamenlijk over de volgende deskundigheid beschikken:
− kennis van de vastgoedsector;
− kennis van financiën, bedrijfskunde en bestuurskunde;
− kennis van de organisatie en financiering van de sociale huisvesting;
− kennis van sociale aspecten van het wonen, met name leefbaarheid,
woonzekerheid, integratie en gelijke kansen van bewoners.
Tijdens de visitatie, die maximaal twee dagen in beslag neemt, voert de
visitatiecommissie gesprekken met voorzitter, directeur en medewerkers van de
SHM. Daarnaast wordt gesproken met vertegenwoordigers van gemeenten,
welzijnsorganisaties en bewonersgroepen. Een modelprogramma voor deze
visitaties werd uitgewerkt en is in dit rapport opgenomen. Daarnaast is een
‘Inhoudelijke leidraad voor de visitaties’ uitgewerkt, die de inhoudelijke basis kan
bieden voor het beoordelingsproces.
De prestaties van de SHM worden in ons voorstel beoordeeld volgens 7
prestatievelden:
3. beschikbaarheid van woningen;
4. kwaliteit van de woningen en woonomgeving;
5. betaalbaarheid;
6. sociaal beleid;
7. interne werking en financiële leefbaarheid;
8. klantvriendelijkheid;
9. wettelijkheid en behoorlijk bestuur.
Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen en
operationele doelstellingen. Voor de overige prestatievelden zijn er alleen
operationele doelstellingen. De tabel die is opgenomen in het model van
visitatierapport (bijlage 5) biedt een overzicht van alle te beoordelen doelstellingen.
De strategische doelstellingen komen rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode. De
Vlaamse overheid verwacht van de SHM’s dat ze mee deze doelstellingen
realiseren. De mate waarin dit het geval is, wordt gemeten met effectindicatoren.
Vermits deze effectindicatoren mee in beeld brengen welke bijdrage de SHM’s
leveren tot het realiseren van de centrale doelstellingen van het woonbeleid,
verschaffen ze essentiële beleidsinformatie. De mate waarin effecten worden
bereikt, zijn echter niet enkel het resultaat van de inspanningen van de SHM.
Daarom worden de effectindicatoren niet mee in rekening gebracht bij de
beoordeling van de prestaties van de SHM. De SHM wordt enkel beoordeeld op
prestaties en niet op effecten.
De operationele doelstellingen concretiseren hoe de strategische
doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Ze zijn veel meer dan de strategische
doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s. We spreken
hier van ‘prestatie-indicatoren’.
Het vertrekpunt voor de prestatiebeoordeling is een databank met gegevens voor
de indicatoren. Deze databank komt tot stand via een informaticatool die SHM’s,
Departement RWO, Inspectie RWO, Wonen Vlaanderen en de visitatiecommissie
toelaat alle relevante gegevens over de SHM op te laden. De databank genereert
automatisch een digitale output waarin de resultaten voor elk van de effect-,
prestatie- en omgevingsindicatoren voor de SHM in cijfers zijn uitgedrukt, de
171

evolutie in de tijd wordt weergegeven en de resultaten kunnen worden vergeleken
met andere SHM’s. Alles wordt zo veel mogelijk grafisch voorgesteld.
Tijdens de visitatie worden de gegevens voor de SHM besproken en wordt gezocht
naar verklaringen. Bij de beoordeling houdt de visitatiecommissie rekening met de
kenmerken van de SHM, haar patrimonium en de context waarbinnen de SHM
functioneert. Dit kan tot gevolg hebben dat de beoordeling van de
visitatiecommissie voor de betreffende doelstelling afwijkt van de beoordeling die
zou worden toegekend louter op basis van de indicator. Dergelijke afwijkende
score dient de visitatiecommissie wel steeds te argumenteren.
De volgende beoordelingen voor operationele doelstellingen zijn mogelijk:
− ‘uitstekend’: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie
voor andere SHM’s;
− ‘goed’: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten;
− ‘voor verbetering vatbaar’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de
vereisten;
− ‘onvoldoende’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; de
SHM werd op basis van een prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering,
maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode.
De ‘vereisten’ waaraan de SHM moet voldoen om als oordeel ‘goed’ te krijgen,
kunnen zowel in absolute termen (bv. ratio groter dan 1) als in relatieve termen zijn
uitgedrukt (bv. niet in kwartiel 1 van de verdeling zitten). Voor sommige
doelstellingen is de vereiste eerder omschreven in termen van principes die
moeten gevolgd worden door de SHM. Hier gebeurt de beoordeling dus in
kwalitatieve termen.
De visitatiecommissie legt haar beoordeling vast in een visitatierapport van
maximaal 20 pagina’s. Het rapport eindigt met aanbevelingen voor de SHM en een
advies aan de Minister verantwoordelijk voor het beleidsdomein wonen wat betreft
de te nemen maatregelen t.a.v. de SHM. Ook aanbevelingen voor het Vlaamse
woonbeleid kunnen worden opgenomen in het verslag.
Voor het beoordelingsproces, het bepalen van de eindscore en de verslaggeving
maakt de visitatiecommissie maximaal gebruik van daarvoor opgemaakte modellen
en schema’s. Ook hiervoor werden in dit rapport voorstellen uitgewerkt. Daarnaast
bevat dit rapport ook voorstellen voor termijnen voor elk van de onderdelen van het
visitatieproces.
7. Van prestatiebeoordeling naar erkenning
Eerder gaven we al aan dat het erkenningsbesluit best een duidelijke relatie legt
met het toezicht op resultaten. Hoe kan dat?
Een eerste mogelijkheid zou zijn alle operationele doelstellingen (of een
selectie daarvan) met de bijhorende vereisten over te nemen in het
erkenningsbesluit. Het zou echter een stap terug zijn in de evolutie naar meer
autonomie van SHM’s indien op deze manier nieuwe en bijkomende regels zouden
worden opgelegd aan de SHM’s. Dat het erg moeilijk bleek de prestaties van
SHM’s te beoordelen op basis van strikte normen, is een bijkomende reden
waarom we dit niet wenselijk achten. Zou in het erkenningsbesluit slechts een
selectie van doelstellingen en indicatoren worden opgenomen, dan riskeert dit er
ook toe te leiden dat SHM’s zich gaan focussen op de resultaten voor die
doelstellingen, terwijl andere doelstellingen naar het achterplan verschuiven. Het
systeem van prestatiebeoordeling dat in dit rapport werd uitgewerkt beoogde
daarentegen juist een totaalbeoordeling te maken, waarbij alle aspecten van het
functioneren van de SHM samen bekeken en beoordeeld worden.
172 Hoofdstuk 6

Een meer algemene relatie tussen erkenning en prestatiebeoordeling vinden
we meer gepast. De Vlaamse Wooncode bevat nu reeds acht voorwaarden
waaraan SHM’s moeten voldoen om erkend te worden. Een van deze
voorwaarden is dat de SHM’s de opdrachten uitvoeren die hen worden opgelegd
namens de Wooncode en de uitvoeringsbesluiten daarvan, of elk ander besluit of
decreet voor zover het betrekking heeft op aspecten van het sociaal woonbeleid.
De prestatiebeoordeling kan deze voorwaarde concretiseren. Het volstaat dan in
het besluit op te nemen dat de SHM haar medewerking verleent aan de
prestatiebeoordeling en dat de Minister maatregelen kan koppelen aan de uitkomst
van deze beoordeling, waarvan het intrekken van de erkenning er een is. Samen
met de invoering van prestatiebeoordeling als nieuw sturingsinstrument in de
sociale huisvesting pleiten we dus voor de invoering van diverse mogelijke
maatregelen van de overheid als antwoord op de uitkomsten van de beoordeling.
Hierbij dienen zowel positieve als negatieve instrumenten te zijn en zowel zachte
als harde. SHM’s die onvoldoende presteren moeten eerst de gelegenheid krijgen
om op eigen kracht of met hulp van externen hun prestaties te verbeteren.
Volgende maatregelen zien we mogelijk:
- het publiek bekend maken van de prestaties;
- het toekennen van meer autonomie of beperken van de automie;
- het verplichten om een verbeterplan op te maken en uit te voeren;
- het ontzeggen van de toegang tot leningfinanciering;
- het verruimen van het werkgebied van de SHM of het openstellen van het
werkgebied voor andere SHM’s;
- het opleggen van samenwerking met andere SHM’s,
- het opleggen van fusies;
- het overnemen van het bestuur;
- het intrekken van de erkenning.
Met dit pleidooi voor een toezicht op prestaties hebben we de noodzaak aan
toezicht op de wettelijkheid niet ontkend. Beide kunnen naast elkaar bestaan, maar
worden dan best geïntegreerd binnen één systeem om zo tot een eindoordeel over
de SHM te komen en de noodzakelijke verbeteracties of maatregelen hier aan te
kunnen koppelen. Serieuze inbreuken op de wettigheid kunnen de erkenning van
de SHM in gedrang brengen. Maar voor minder ernstige inbreuken kunnen andere
minder zware instrumenten nuttig zijn. Op termijn, wanneer het systeem van
prestatiebeoordeling volledig werkzaam is, lijkt het ons logisch dat er een
verminderde nood aan toezicht op de wettelijkheid uit zou volgen.
Uit de comparatieve studie onthouden we verder ook dat erkenningscriteria vaak
niet enkel de verwachte resultaten van de SHM’s betreffen, maar ook tot doel
hebben te verzekeren dat bij de SHM de voorwaarden aanwezig zijn om tot
voldoende prestaties te komen. Dit leidt ons tot de vraag of er kenmerken van de
SHM’s zijn die duidelijk aantoonbaar de prestaties van SHM’s kunnen verklaren.
Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan een minimale schaal, een minimale
omschrijving van het werkgebied, een minimaal personeelsbestand. Indien dit het
geval blijkt, kan dit immers een reden zijn om deze factoren in de
erkenningscriteria op te nemen. Deze vraag werd behandeld in het laatste deel van
dit onderzoek. Er werden daartoe een aantal analyses uitgevoerd op de databank
die werd aangelegd voor de uitvoering van de pilootvisitaties.
8. De resultaten van de analyses op de databank
De analyses startten van hypothesen over mogelijke relaties tussen effecten en
prestaties van de SHM’s enerzijds en kenmerken van SHM’s en omgeving
anderzijds. Deze hypothesen werden met behulp van meervoudige regressie
getoetst. We kennen deze analyses het statuut van ‘verkennend’ toe. De databank
die werd gebruikt, bevatte immers nog diverse onzuiverheden. Maar vooral dekken
173

de data maar een beperkt deel van de prestaties en kon de omgeving onvoldoende
in kwantitatieve variabelen worden gevat. Niettemin kunnen voorzichtig enkele
algemene conclusies worden geformuleerd.
Wat betreft de onderzochte effectindicatoren zagen we dat een aantal van de
populatiekenmerken zich weerspiegelen in de samenstelling van de
huurdersgroep. SHM’s die werkzaam zijn in gebieden met een relatief hoger of
lager inkomen bij de bevolking huisvesten ook relatief meer hogere of lagere
inkomenshuurders. In gebieden met meer ouderen huisvesten de SHM’s ook
relatief meer oudere huurders. Verder bleek ook de aard van het patrimonium een
invloed te hebben op de samenstelling van de huurdersgroep, zowel naar inkomen
als naar gezinssamenstelling
Op zoek naar verklaringen voor de prestaties stelden we meerdere significante
verbanden vast. Hier springt het aandeel appartementen in het patrimonium naar
voor als één van de variabelen waarvoor de meest significante verbanden werden
vastgesteld: SHM’s met relatief veel appartementen hebben ceteris paribus hogere
gemiddelde huurlasten, hogere werkingskosten en een hogere gemiddelde
huurachterstal. Een mogelijke verklaring voor de positieve invloed van het aantal
appartementen op de gemiddelde huurprijs zochten we bij de financiële situatie
van de SHM’s, maar deze hypothese verdient verder onderzoek.
Een tweede variabele die voor de huurmaatschappijen meerdere significante
resultaten opleverde, is de schaal van de SHM, uitgedrukt in het aantal woningen
dat de SHM in haar patrimonium heeft. Toch kan men niet zomaar van
‘schaalvoordelen’ spreken: voor sommige prestaties speelt schaal in het voordeel,
voor andere in het nadeel. Veel hangt er ook van af hoe die prestaties worden
gemeten. Wat betreft werkings- en onderhoudskosten zou men kunnen spreken
van een schaalvoordeel. Gecorrigeerd voor een aantal andere variabelen scoren
grotere SHM’s beter op de FDH efficiëntie-indicator dan kleinere. Is schaal een
voordeel voor de kosten, dan is dit niet het geval voor nieuwbouwproductie.
Grotere SHM’s bouwen en plannen in absolute aantallen wel meer woningen dan
kleine, maar uitgedrukt als een percentage van het huidige woningpatrimonium,
scoren kleine SHM’s ceteris paribus beter.
Bij de statistische analyses kunnen diverse methodologische bemerkingen worden
gemaakt. Zo werd gebruikt gemaakt van lineaire regressie terwijl alvast voor
enkele variabelen de relatie met schaal waarschijnlijk niet-lineair is. Een andere
wiskundige specificatie van het model zou tot meer significante resultaten kunnen
leiden. Bovendien bleek dat voor de meeste regressies de verklarende kracht van
de gehanteerde variabelen beperkt was. Dit betekent met andere woorden dat er
andere factoren een rol spelen dan deze waarvoor er gegevens in de databank
zitten. Te denken valt o.a. aan de kwaliteit van de leiding en de professionaliteit
van het management wat betreft de prestaties en de efficiency van SHM’s. Maar
ook niet gemeten omgevingsfactoren hebben een belangrijke invloed op de
werking, zoals bijvoorbeeld de samenwerking met de lokale besturen, de
welzijnsorganisaties, de beschikbaarheid van bouwgronden…
Om al deze redenen lijkt het ons raadzaam geen directe conclusies te
verbinden aan de resultaten. De analyses zijn dus geen aanleiding tot het
opnemen van bijkomende voorwaarden betreffende de kenmerken van de SHM’s
in de erkenningscriteria. Dit neemt niet weg dat gelijkaardige en meer uitgewerkte
analyses interessant zouden zijn wanneer in de toekomst betere data beschikbaar
zouden zijn.
De uitkomsten van de analyse versterken ten slotte de keuze voor een
visitatiesysteem als middel om prestaties in beeld te brengen. De verschillen
tussen SHM’s zijn te groot om ze op basis van algemene criteria, zoals schaal van
de organisatie, te beoordelen. Performantiemeting is maatwerk, waarbij een groot
aantal indicatoren in hun onderlinge samenhang en in relatie met de kenmerken
van de SHM en haar werkomgeving bekeken moet worden.
174 Hoofdstuk 6

9. Algemeen besluit
Samen met de sector van de sociale huisvesting werkten we de afgelopen twee en
een half jaar aan een onderzoek dat tot doel had criteria voor te stellen voor het
erkennen van SHM’s in Vlaanderen. Het voornaamste resultaat van dit onderzoek
is een voorstel voor het invoeren van prestatiebeoordeling. SHM’s verdienen
geëvalueerd te worden op hun output. De resultaten die ze voorleggen op vlak van
nieuwe realisaties, maar onder meer ook wat betreft de kwaliteit van hun
woningen, de leefbaarheid van hun wijken, de manier waarop ze omgaan met
bewoners en andere actoren in het werkveld, hun financiering en interne
organisatie dienen in onderlinge samenhang te worden bekeken. Erkenning dient
te gebeuren op basis van een totaaloordeel dat niet louter het resultaat is van
cijfers, maar mede vorm krijgt door menselijke interpretatie van die gegevens
binnen de specifieke context waarbinnen elke Vlaamse SHM werkt. Wordt
dergelijke prestatiebeoordeling op een goede manier ingevoerd, dan menen we
bovendien dat de sector hiermee een instrument in handen krijgt voor zelfsturing.
Op lange termijn zou de autonomie, waar de SHM’s zoveel belang aan hechten, er
wel bij moeten varen.
175

Bijlagen
176 Hoofdstuk 6

Bijlage 1/ Samenstelling van de
‘Begeleidingsgroep
performantiemeting SHM’s’
Samenstelling:
Veerle Geurts, Departement RWO – Afdeling Woonbeleid
Lize Haagdorens, Departement RWO – Afdeling Woonbeleid
Pol Van Damme, Departement RWO – Afdeling Woonbeleid
Wim Guillemyn, Departement RWO – Afdeling Woonbeleid
Tom Vanden Eede, Departement RWO – Afdeling Woonbeleid
Dorien Robben, Kabinet Minister Keulen
Paul Michel, Inspectie RWO
Herman Rombaut, VMSW
Peter Van den Bosch, VMSW
Peter De Clerck, VVH
Etienne Audenaert, VVH
Marc Timbremont, VLEM
Erik Carlier, VLEM
Samenkomsten:
19 november 2007
17 december 2007
25 januari 2008
11 april 2008
16 mei 2008
2 oktober 2008
4 november 2008
14 november 2008
19 januari 2009
20 februari 2009
27 maart 2009
21 januari 2010
177

Bijlage 2/ Samenstelling van de
‘Werkgroep performantiemeting
SHM’s’
Vertegenwoordigers van de VVH
Myriam Indenkleef, CVBA Nieuw Dak
Noël Vandeboel, CV Ons Dak
Etienne Audenaert, Bouwmaatschappij van Temse
Carine Verhelst, Volkswelzijn Dendermonde
Erik Thora, Dijledal Leuven
Ilse Vanhoof, De Heibloem
Luc De Smedt, Brugse Maatschappij voor Huisvesting
Peter De Clerck, De Mandelbeek
Steve Van Damme, Meetjeslandse Bouwmaatschappij
Roel De Bock, ABC CVBA
Franklin Demeyere, Eigen Haard Zwevegem
Karel Gutschoven, Zennevallei Halle
Vertegenwoordigers van de VLEM
Julien Vergeylen, Waase Landmaatschappij
Marc Timbremont, CVBA Volkshaard – CVBA Het Volk
Bert Cox, Vooruitzien Beringen
Godwin Vanden Bossche, KLE Klein-Brabant
Erik Carlier, Kleine Landeigendom
Vertegenwoordigers van de VMSW:
Peter Van Den Bosch
Ronald Koopman
Waarnemende leden:
Dorien Robben, Kabinet Minister Keulen
Wim Guillemyn, Departement RWO
Lize Haagdorens, Departement RWO
Tom Vanden Eede, Departement RWO
Veerle Geurts, Departement RWO
Samenkomsten:
15 januari 2008
12 februari 2008
13 maart 2009
8 april 2008
179

Bijlage 3/ Samenstelling van de
visitatiecommissie
Gerard van Bortel, Steunpunt Ruimte en Wonen, voorzitter
Dorien Robben, Kabinet Minister Keulen
Wim Guillemyn, Departement RWO
Guido De Munter, Departement RWO
Wouter Bosmans, VMSW
Ronald Koopman, VMSW
Peter De Clerck, VVH
Etienne Audenaert, VVH
Marc Olivier, VLEM
Winters Sien, Steunpunt Ruimte en Wonen
Wouter Van Dooren, Steunpunt Ruimte en Wonen

Bijlage 4/ Indicatief programma voor de
visitaties
3.1 Indicatief programma voor SHM met huuractiviteiten (en
eventueel ook koopactiviteiten)
Dag 1
9.00u Aankomst op de zetel van de SHM
9.15u De directeur geeft een korte rondleiding in de gebouwen van de SHM.
9.30u – 12.00u Gesprek met directeur, voorzitter en eventueel bijkomende leden
van de Raad van Bestuur van de SHM
Inleiding door voorzitter, o.a.:
- doel en methode van prestatiebeoordeling
- gesprek op basis van gelijkwaardigheid
- verdere werkwijze (voor zover nodig): ontwerp visitatierapport,
bespreking in Raad van Bestuur, definitief visitatierapport, reactie
van SHM op het rapport…
Het gesprek verloopt a.d.h.v. de ‘Leidraad voor de visitatie van sociale
huisvestingsmaatschappijen’. De doelstellingen worden systematisch
overlopen. Het stramien is telkens hetzelfde.
- Formulering van de ‘vraag’ zoals geformuleerd in draaiboek door
één van de leden van de VC.
- Verwijzing naar de gegevens in de ‘Onderlinge positionering’.
- De SHM wordt gevraagd beknopt te reageren.
- De overige leden van de VC krijgen de kans aanvullende vragen
te stellen.
De leden van de VC:
- vullen het standaardformulier in (eigen score + beknopte
argumentatie in laatste kolom)
- noteren welke bijkomende verduidelijking van medewerkers van
de SHM of externe genodigden nodig is
De voorzitter waakt er over dat binnen de beschikbare tijd alle
doelstellingen aan bod kunnen komen en vraagt de SHM beknopt te
reageren op elk van de vragen. Wordt de discussie te technisch, dan
wordt deze verwezen naar de gesprekken met de medewerkers in de
namiddag. Als de SHM verwijst naar geschreven documenten die nog
niet ter beschikking zijn van de VC, wordt gevraagd deze na de
middag ter beschikking te stellen.
Indicatief (totale duur: 150’):
- beschikbaarheid 30’
- kwaliteit 30’
- betaalbaarheid 10’
- sociaal beleid’ 30’
- interne werking 50’
- wettelijkheid p.m.
Worden enkel beknopt behandeld en kunnen meer uitgebreid aan bod
komen tijdens de namiddag:
- onderhouds- en renovatieplanning
- financieel plan
- regie
- interne controle
- klachtenbehandeling
182 Bijlage 3
182

12.00u – 13.00u Tijdens een broodjesmaaltijd is er de mogelijkheid tot informele
uitwisseling tussen de leden van de commissie. De medewerkers van
de SHM nemen niet deel aan deze maaltijd.
13.00u – 15.00u Gesprekken met de financieel- technische medewerkers van de
SHM
- Komen aan bod: regie, interne controle, financiële planning,
onderhouds- en renovatieplanning
- Specifieke vragen die resulteren uit gesprek voormiddag
De directeur neemt niet deel aan deze gesprekken, maar houdt zich
ter beschikking van de VC voor het geval er specifieke vragen zijn.
15.30u – 17.00u Gesprek met de medewerkers van de sociale dienst/dienst
klantenrelaties
- Komen aan bod: klantenonthaal, bewonersparticipatie,
klachtenbehandeling, leefbaarheid, samenwerking met andere
organisaties, …
- Specifieke vragen die resulteren uit gesprek voormiddag
De directeur neemt niet deel aan deze gesprekken, maar houdt zich
ter beschikking van de VC voor het geval er specifieke vragen zijn.
17.30u – 19.00u Onder leiding van de voorzitter maakt de VC een eerste tussentijdse
balans op. Alle doelstellingen worden als volgt overlopen:
- voorlopige score
- argumenten voor voorlopige score
- nog ontbrekende informatie
De visitatiecommissie:
- noteert de voorlopige score en de argumentatie op het
beoordelingsschema
- noteert welke vragen nog moeten worden beantwoord tijdens dag
2.
Dag 2
9.00u – 10.30u Gesprek met ambtenaren van gemeenten en provincie
Inleiding door voorzitter, o.a.:
- doel en methode van prestatiebeoordeling
- afspraken over wijze van gesprek: zoveel mogelijk argumenteren,
standpunten onderbouwen met voorbeelden
- afspraken over verwerking van meningen in rapport: geen
woordelijke weergave, niet herkenbaar wie wat heeft ingebracht,
op vragen van deelnemers over SHM wordt niet geantwoord, er
wordt niet verwezen naar antwoorden van SHM tijdens
voorgaande gesprekken…
- verdere werkwijze (voor zover nodig): ontwerp en definitief
visitatierapport, reactie van SHM op het rapport, maatregelen
door Minister, publiek maken van rapport
Voorstellingsronde waarbij deelnemers gevraagd worden zichzelf kort
te situeren en hun relatie met de SHM te verduidelijken.
Volgende thema’s worden aan bod gebracht:
- Samenwerking tussen de SHM en de gemeenten
- Samenwerking van de SHM met andere woonactoren en
welzijnsorganisaties
- Doelgroepbereik van de SHM
- Ontwikkeling van nieuwe projecten
- Kwaliteit van de woningen en de woonomgeving
- Betaalbaarheid voor de bewoners
- Woonzekerheid voor de bewoners
Indicatief programma voor de visitaties 183

- Leefbaarheid
- Sociaal beleid van de SHM
- Bewonersparticipatie
- Klantgerichtheid
11.00u – 12.30u Gesprek met SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers
Zelfde stramien, zelfde thema’s.
12.30u 13.30u Tijdens een broodjesmaaltijd is er de mogelijkheid tot informele
uitwisseling tussen de leden van de commissie. De medewerkers van
de SHM nemen niet deel aan deze maaltijd.
13.30u – 15.00u Gesprek met bewoners, opbouwwerk, buurtwerk
Zelfde stramien. Thema’s:
- Doelgroepbereik
- Kwaliteit van de woningen en woonomgeving
- Betaalbaarheid voor de bewoners
- Woonzekerheid
- Leefbaarheid
- Sociaal beleid
- Bewonersparticipatie
- Samenwerking met welzijnsorganisaties
- Klantvriendelijkheid
15.30u - 17.00u Gesprek met lokale beleidsverantwoordelijken
Zelfde stramien, zelfde thema’s als bij ambtenaren.
17.30u – 18.00u Afsluitend gesprek met de directeur
18.00u 19.00u Eindevaluatie (kan eventueel ook enkele dagen worden uitgesteld)
De voorzitter:
- overloopt alle doelstellingen en formuleert een voorstel voor
oordeel met inbegrip van de motieven voor het toekennen van het
oordeel;
- noteert bij elk van de doelstellingen de beslissing van de
visitatiecommissie samen met de motivatie voor deze beslissing;
- vult de samenvattende beoordelingstabel in en legt deze ter
goedkeuring voor aan de visitatiecommissie;
- maakt na afloop van de samenkomst het visitatierapport en
bezorgt dit aan de leden voor nazicht.
184 Bijlage 3
184

3.2 Indicatief programma voor SHM met enkel
koopactiviteiten
9.00u Aankomst op de zetel van de SHM
9.15u De directeur geeft een korte rondleiding in de gebouwen van de SHM.
9.30u – 12.00u Gesprek met directeur, voorzitter en eventueel bijkomende leden
van de Raad van Bestuur van de SHM
Inleiding door voorzitter, o.a.:
- doel en methode van prestatiebeoordeling
- gesprek op basis van gelijkwaardigheid
- verdere werkwijze (voor zover nodig): ontwerp visitatierapport,
bespreking in Raad van Bestuur, definitief visitatierapport, reactie
van SHM op het rapport…
Het gesprek verloopt a.d.h.v. de ‘Leidraad voor de visitatie van sociale
huisvestingsmaatschappijen’. De doelstellingen worden systematisch
overlopen. Het stramien is telkens hetzelfde.
- Formulering van de ‘vraag’ zoals geformuleerd in draaiboek door
één van de leden van de VC.
- Verwijzing naar de gegevens in de ‘Onderlinge positionering’.
- De SHM wordt gevraagd beknopt te reageren.
- De overige leden van de VC krijgen de kans aanvullende vragen
te stellen.
De leden van de VC:
- vullen het standaardformulier in (eigen score + beknopte
argumentatie in laatste kolom)
- noteren welke bijkomende verduidelijking van medewerkers van
de SHM of externe genodigden nodig is
De voorzitter waakt er over dat binnen de beschikbare tijd alle
doelstellingen aan bod kunnen komen en vraagt de SHM beknopt te
reageren op elk van de vragen. Wordt de discussie te technisch, dan
wordt deze verwezen naar de gesprekken met de medewerkers in de
namiddag. Als de SHM verwijst naar geschreven documenten die nog
niet ter beschikking zijn van de VC, wordt gevraagd deze na de
middag ter beschikking te stellen.
Indicatief (totale duur: 150’):
- beschikbaarheid 30’
- kwaliteit 30’
- betaalbaarheid 10’
- sociaal beleid’ 30’
- interne werking 50’
- wettelijkheid p.m.
Worden enkel beknopt behandeld en kunnen meer uitgebreid aan bod
komen tijdens de namiddag: financieel plan, regie, interne controle
12.00u – 13.00u Tijdens een broodjesmaaltijd is er de mogelijkheid tot informele
uitwisseling tussen de leden van de commissie. De medewerkers van
de SHM nemen niet deel aan deze maaltijd.
13.00u – 15.00u Gesprek met de medewerkers van de SHM
Meer diepgaande bespreking van volgende onderwerpen
- interne controle, klachtenbehandeling, financiële planning, …
- klantenonthaal, samenwerking met andere organisaties, …
- Specifieke vragen kunnen resulteren uit gesprek voormiddag
Indien de visitatiecommissie dit wenselijk acht, zal de directeur van de
SHM ook deelnemen aan dit gesprek.
15.30u – 17.00u Gesprek met de andere woonactoren: beleidsverantwoordelijken,
Indicatief programma voor de visitaties 185

urgemeesters, gedeputeerden, schepenen, woon- of
huisvestingsambtenaren, …
Inleiding door voorzitter, o.a.:
- doel en methode van prestatiebeoordeling
- afspraken over wijze van gesprek: zoveel mogelijk argumenteren,
standpunten onderbouwen met voorbeelden
- afspraken over verwerking van meningen in rapport: geen
woordelijke weergave, niet herkenbaar wie wat heeft ingebracht,
op vragen van deelnemers over SHM wordt niet geantwoord, er
wordt niet verwezen naar antwoorden van SHM tijdens
voorgaande gesprekken…
- verdere werkwijze (voor zover nodig): ontwerp en definitief
visitatierapport, reactie van SHM op het rapport, maatregelen
door Minister, publiek maken van rapport
Voorstellingsronde waarbij deelnemers gevraagd worden zichzelf kort
te situeren en hun relatie met de SHM te verduidelijken.
Volgende thema’s worden aan bod gebracht:
- Samenwerking tussen de SHM en de gemeenten
- Samenwerking van de SHM met andere woonactoren en
welzijnsorganisaties
- Doelgroepbereik van de SHM
- Ontwikkeling van nieuwe projecten
- Kwaliteit van de woningen en de woonomgeving
- Betaalbaarheid voor de kopers
- Leefbaarheid
- Sociaal beleid van de SHM
- Klantgerichtheid
17.30u – 18.00u Afsluitend gesprek met de directeur
18.00u - 19.00u Eindevaluatie (kan eventueel ook enkele dagen worden uitgesteld)
De voorzitter:
- overloopt alle doelstellingen en formuleert een voorstel voor
oordeel met inbegrip van de motieven voor het toekennen van het
oordeel;
- noteert bij elke doelstelling de beslissing van de
visitatiecommissie samen met de motivatie voor deze beslissing;
- vult de samenvattende beoordelingstabel in en legt deze ter
goedkeuring voor aan de visitatiecommissie;
- maakt na afloop van de samenkomst het visitatierapport en
bezorgt dit aan de leden voor nazicht.
186 Bijlage 3
186

Bijlage 5/ Model visitatierapport
__________________________________________________________________
Prestatiebeoordeling SHM
-sector
Nummer SHM:
Contactgegevens:
Directeur:
Voorzitter:
Werkgebied:
187

I. Inleiding
− Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde
prestatiebeoordeling door de visitatiecommissie. Het oordeel van de
visitatiecommissie is gebaseerd op gegevens over de door
geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is tevens gebaseerd op
bestudeerde documenten (zie bijlage 1 voor een specificatie) en gesprekken
met vertegenwoordigers van en lokale woonactoren (zie bijlage
2)
− De visitatie is uitgevoerd conform het ‘Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s’
in de versie .
− De prestatiebeoordeling is gebaseerd op het woonbeleid van de Vlaamse
Overheid zoals dat is vastgelegd in onder ander de Vlaamse Wooncode. De
belangrijkste overkoepelende doelstellingen van het woonbeleid zijn gebruikt
als pijlers van de prestatiebeoordeling, dit zijn de Strategische Doelen
(afgekort SD).
− Iedere strategische doelstelling is in de prestatiebeoordeling geconcretiseerd
in effect- en prestatie-indicatoren. Een effectindicator geeft inzicht in de lokale
stand van zaken van de sociale huisvesting, zoals de verhouding tussen het
aantal gezinnen met een laag inkomen en het aantal sociale woningen. Een
SHM levert een bijdrage aan die effecten, maar haar invloed is beperkt.
Daarentegen zijn er ook prestatie-indicatoren die meer rechtstreeks zicht
bieden op de inspanningen van de SHM.
188 Bijlage 4
188

II. Samenvatting
De onderstaande beoordelingstabel geeft per prestatieveld de totale beoordeling
en een overzicht van de verdeling van de beoordeling voor de operationele
doelstellingen (OD’s). Voor OD’s die niet worden beoordeeld, wordt ingevuld ‘NVT’
(niet van toepassing).
Model visitatierapportDe prestaties van de Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen meten en beoordelen189

Beoordelingstabel SHM
Omschrijving
Prestatieveld
190 Bijlage 4
Uitstekend Goed Voor verbetering
vatbaar
De SHM levert De SHM levert De SHM levert
uitzonderlijke
prestaties die voldoen prestaties die niet
inspanningen en aan de vereisten voldoen aan de
prestaties met een
vereisten
voorbeeldfunctie
andere SHM’s
voor
1 Beschikbaarheid O
o Nieuwe huurwoningen realiseren O
OD 1.2 Nieuwe koopwoningen realiseren O
OD 1.3 Sociale kavels op de markt brengen O
OD 1.4 Gronden en panden verwerven O
OD 1.5 Aanbod afstemmen op doelgroepen O
2 Kwaliteit O
OD 2.1 renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging O
OD 2.2 Milieuvriendelijk O
OD 2.3 Aanpasbaar bouwen O
3 Betaalbaarheid O
OD 3.1 Prijsbewust bouwen O
OD 3.2 Huurlasten laag houden O
4 Sociaal beleid O
OD 4.1 Woonzekerheid O
Onvoldoende
De SHM levert prestaties
die niet voldoen aan de
vereisten en heeft binnen
de vooropgestelde
periode niet de
noodzakelijke verbetering
gerealiseerd
190

Omschrijving
Prestatieveld
Model visitatierapportDe prestaties van de Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen meten en beoordelen191
Uitstekend Goed Voor verbetering
vatbaar
De SHM levert De SHM levert De SHM levert
uitzonderlijke
prestaties die voldoen prestaties die niet
inspanningen en aan de vereisten voldoen aan de
prestaties met een
vereisten
voorbeeldfunctie
andere SHM’s
voor
OD 4.2 Leefbaarheidsproblemen voorkomen en aanpakken O
OD 4.3
Bewonersgroepen
huurprojectenen wijkbeheer
betrekken bij sociale
O
OD 4.4 Huisvestingsondersteuning bieden O
5 Interne werking en financiële leefbaarheid O
OD 5.1 Financieel leefbaar O
OD 5.2 Kosten beheersen O
OD 5.3
Huurachterstal, sociale fraude en domiciliefraude
bestrijden en voorkomen
O
OD 5.4 Financiële planning O
OD 5.5 Evolueren naar een ‘woonmaatschappij’ O
OD 5.6 Interne controle O
OD 5.7 Lerende organisatie O
6 Klantvriendelijkheidheid O
OD 6.1 Burgers snel en duidelijk informeren O
OD 6.2
Beleidsinstanties en andere organisaties snel en
duidelijk informeren
O
OD 6.3 Tevredenheid van klanten meten O
Onvoldoende
De SHM levert prestaties
die niet voldoen aan de
vereisten en heeft binnen
de vooropgestelde
periode niet de
noodzakelijke verbetering
gerealiseerd

Omschrijving
Prestatieveld
192 Bijlage 4
Uitstekend Goed Voor verbetering
vatbaar
De SHM levert De SHM levert De SHM levert
uitzonderlijke
prestaties die voldoen prestaties die niet
inspanningen en aan de vereisten voldoen aan de
prestaties met een
vereisten
voorbeeldfunctie
andere SHM’s
voor
7 Wettelijkheid en behoorlijk bestuur O
OD 7.1
De SHM volgt de wettelijke en reglementaire
verplichtingen
- In orde Niet in orde -
OD 3.2 De SHM volgt de beginselen van behoorlijk bestuur O
Onvoldoende
De SHM levert prestaties
die niet voldoen aan de
vereisten en heeft binnen
de vooropgestelde
periode niet de
noodzakelijke verbetering
gerealiseerd
192

III. Beschrijving van de SHM en haar omgeving
III.1 Beschrijving SHM
III.2 Beschrijving omgeving
.
IV. Effect- en prestatie-indicatoren
− In dit hoofdstuk is per SD (strategische doelstelling) en OD (operationele
doelstellingen) aangegeven welke beoordeling de visitatiecommissie heeft
toegekend en wat hiervoor de argumentatie is.
− Indien er voor de betreffende SD en OD een indicator uit de databank
beschikbaar is, wordt aangegeven tot welke score deze aanleiding is.
− Als de score is gewijzigd tijdens of na de visitatie, wordt dit opgenomen in het
verslag met opsomming van de argumenten die de visitatiecommissie
daarvoor heeft. In de mate van het mogelijke wordt hierbij verwezen naar de
beschrijving in I.
− Elke SD en OD wordt – wanneer de visitatiecommissie dat nodig acht -
afgerond met aanbevelingen naar SHM en Vlaamse overheid.
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het
bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden
OD 1.1: De SHM stelt huurwoningen en koopwoningen ter beschikking tegen
sociale voorwaarden (VB-sector)
Beoordeling: Gerealiseerde woningen:
Geplande woningen:
−
− …
Model visitatierapport 193

OD 1.2: De SHM stelt koopwoningen ter beschikking tegen sociale voorwaarden
(KV- en KVB-sector)
Beoordeling: Gerealiseerde woningen:
Geplande woningen:
−
− …
OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt.
Beoordeling:
−
− …
OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden voor de realisatie van sociale
woonprojecten en sociale kavels
Beoordeling:
−
− …
OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen
Beoordeling:
−
− …
OD 1.6 Gronden en panden verwerven voor de realisatie van sociale
woonprojecten en sociale kavels
Beoordeling:
−
− …
OD 1.7 Een gedeelte van de woningen moet zijn aangepast aan de behoeften van
grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap.
Beoordeling:
−
− …
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
Totaaloordeel:
Bijkomende informatie over de gerealiseerde effecten op dit prestatieveld:
−
− ...
194 Bijlage 4
194

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN
WOONOMGEVING
SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit
OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging
van het woningpatrimonium waar nodig
Beoordeling:
−
− …
OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk
Beoordeling:
−
− …
OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar
Beoordeling:
−
− …
PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN
WOONOMGEVING
Totaaloordeel:
Bijkomende informatie over de gerealiseerde effecten op dit prestatieveld:
−
− …
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID
SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen
OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust
Beoordeling:
−
− …
OD 3.2 De SHM houdt de huurlasten laag
Beoordeling:
−
− …
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID
Totaaloordeel:
Bijkomende informatie over de gerealiseerde effecten op dit prestatieveld:
Model visitatierapport 195

−
− …
PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID
Binnen dit prestatieveld wordt een aantal operationele doelstellingen samen
gebracht die betrekking hebben op het sociaal beleid dat de SHM voert. De
strategische doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren, zijn:
− de SHM biedt woonzekerheid;
− de wijken van de SHM zijn leefbaar;
− de SHM draagt bij tot de integratie en gelijke kansen van bewoners.
OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid
Beoordeling:
−
− …
OD 4.2 De SHM werkt met de gemeente en andere actoren samen om
leefbaarheidsproblemen te voorkomen en aan te pakken
Beoordeling:
−
− …
OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij
wijkbeheer
Beoordeling:
−
− …
OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners
Beoordeling:
−
− …
PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID
Totaaloordeel:
Bijkomende informatie over de gerealiseerde effecten op dit prestatieveld:
−
− …
PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE
LEEFBAARHEID
Binnen dit prestatieveld worden een aantal operationele doelstellingen samen
gebracht die betrekking hebben op de interne werking en het financieel beleid van
de SHM. Het betreft hier doelstellingen die een voorwaarde zijn voor de SHM om
tot goede resultaten voor de voorgaande strategische doelstellingen te komen. Er
worden hier dus geen effecten gemeten, enkel prestaties.
196 Bijlage 4
196

OD 5.1: Financieel leefbaar zijn, met uitzicht op een evenwichtige uitbating van het
aanbod)
Beoordeling:
−
− …
OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed
Beoordeling:
−
− …
OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurachterstal, sociale fraude en
domiciliefraude
Beoordeling:
−
− …
OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan
Beoordeling:
−
− …
OD 5.5: De SHM evolueert naar een echte woonmaatschappij
Beoordeling:
−
− …
OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle
Beoordeling:
−
− …
OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering
Beoordeling:
−
− …
PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE
LEEFBAARHEID
Totaaloordeel:
PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID
Binnen dit prestatieveld worden een aantal operationele doelstellingen samen
gebracht die betrekking hebben op de interne werking en het financieel beleid van
de SHM. Het betreft hier doelstellingen die een voorwaarde zijn voor de SHM om
Model visitatierapport 197

tot goede resultaten voor de voorgaande strategische doelstellingen te komen. Er
worden hier dus geen effecten gemeten, enkel prestaties.
OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk
Beoordeling:
−
− …
OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en
duidelijk
Beoordeling:
−
− …
OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten
Beoordeling:
−
PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID
Totaaloordeel:
PRESTATIEVELD 7: WETTELIJKHEID
OD 7.1: De SHM volgt de wettelijke en reglementaire verplichtingen
Beoordeling:
−
− …
OD 7.2: De SHM volgt de beginselen van behoorlijk bestuur
Beoordeling:
−
− …
PRESTATIEVELD 7: WETTELIJKHEID
Totaaloordeel:
V. Aanbevelingen
In deze paragraaf maken we een onderscheid tussen aanbevelingen die
voortkomen uit de beoordelingen ‘voor verbetering vatbaar’ of ‘onvoldoende’ (deze
zijn aangeduid met *) en overige aanbevelingen. Enkel deze eerste groep (*) is
aanleiding tot het opleggen van een verbeterplan. Daarnaast zijn in het lijstje ook
andere aanbevelingen opgenomen, die niet gerelateerd zijn aan een verbeterplan
en voortkomen uit een OD waarvoor goed of uitstekend is toegekend.
198 Bijlage 4
198

Aanbevelingen voor de SHM
Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de
visitatiecommissie SHM de volgende aanbevelingen:
1.
2. …
Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen
maatregelen
De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de
volgende maatregelen te nemen:
1.
2. …
Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid
Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de
visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid:
1.
2. …
__________________________________________
Bijlage 1: Documenten ter inzage
Bestudeerde documenten:
−
Niet beschikbaar:
−
__________________________________________
Bijlage 2: Overzicht gevoerde gesprekken
Samenstelling visitatiecommissie
−
− …
− …
− …
Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en eventueel bijkomende leden
RvB)
− …
− …
− …
− …
Medewerkers SHM
− …
− …
− …
Model visitatierapport 199

− …
Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie
−
− …
− …
− …
Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers
−
− …
− …
− …
Woonactoren: bewoners, opbouwwerk, buurtwerk
−
− …
− …
− …
Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen)
−
− …
− …
− …
200 Bijlage 4
200

Bijlage 6/ Specificatie van gebruikte
gegevens uit de databank
Algemene omschrijving Specificatie Gebruikt in
analyse
Effectindicatoren
Inkomen huurders en
ontleners
Gezinssamenstelling sociale
huurders
Aantal gezinsleden, aantal
kinderen of personen ten laste
Gemiddelde huurprijs per
woning
Gemiddeld netto belastbaar inkomen van
huishouden huurders in referentiejaar 2007.
Gemiddeld netto belastbaar inkomen van
huishouden ontleners in referentiejaar 2007.
Aantal gezinsleden huurders op 31
december 2007.
Aantal personen ten laste huuders op 31
december 2007.
Aantal gezinsleden ontleners 2007
Aantal kinderen ontleners 2007
Gemiddelde huurprijs appartement
Gemiddelde huurprijs bungalow
Gemiddelde huurprijs duowoning
Gemiddelde huurprijs eengezinswoning
Alle prijzen per 31 december 2007
SD 1 / SD 3
SD 1 / SD 3
SD 3
Huurlast per woning Huurlast 2006 / aantal huurwoningen 2006 SD 3
Verkoopprijs sociale
koopwoningen
Prestatieindicatoren
Aantal nieuwe sociale
huurwoningen (in % van
beschikbare patrimonium)
Aantal aangekochte goede
huurwoningen
Aantal geplande
huurwoningen
Aantal nieuwe koopwoningen
2003-2007
Aantal geplande
koopwoningen
Toegestane sociale leningen
(aantal en bedrag) 2007
Gebruikspercentage IP
koopsector
Gemiddelde verkoopprijs koopwoningen
2007
Jaarlijks aantal nieuwe huurwoningen 2005-
2007 in % van huurpatrimonium 2006
SD 3
OD 1.1
Aantal aangekochte goede woningen in 2007 OD 1.1
Aantal nog geplande huurwoningen (definitie
nog verfijnen)
Aantal nieuwe koopwoningen gerealiseerd
2003 tem 2007
OD 1.1
OD 1.2
Aantal geplande koopwoningen OD 1.2
Aantal toegestane leningen 2007
Totaal leningvolume 2007
OD 1.2
OD 1.2
Personeelskosten Werkingskosten personeel, 2007, per woning SD 3
Aantal gerealiseerde
koopwoningen
Aantal nieuwe koopwoningen gerealiseerd
2003 tem 2007.
Liquiditeitsratio Gecorrigeerde liquiditeitsratio, definitie
specificeren
Vrije cash flow uit de gewone
bedrijfsuitoefening
Vrije cash flow uit de gewone
bedrijfsuitoefening, definitie specificeren
Rendement eigen vermogen Rentabiliteit = resultaat uit de gewone
bedrijfsuitoefening / eigen vermogen excl
kapitaalsubsidies
OD 1.2
OD 5.1
OD 5.1
OD 5.1
201

Algemene omschrijving Specificatie Gebruikt in
analyse
Werkingskosten per woning Totaal werkingskosten (personeel en niet
personeel) , 2007, per woning
Onderhoudskosten per
woning
Totaal onderhoud- en herstelkosten 2007 per
woning
Aantal VTE personeelsleden Totaal aantal VTE (Voltijds Taak
Equivalenten) per 1000 woningen, 2006.
Huurachterstal Gemiddelde huurachterstal 2003-2006 in %
van de huur en de huurlasten
Omgevingsindicatoren
Bevolkingssamenstelling
populatie
Inkomensverdeling populatie
Aandeel inwoners van 65 jaar en ouder in de
totale bevolking, in %, 1.1.2007, gemiddelde
over gemeenten van werkgebied.
Aandeel huishoudens bestaande uit
alleenstaanden in de totale bevolking, in %,
gemiddelde over gemeenten van
werkgebied.
Mediaan inkomen (netto-belastbaar) per
aangifte in euro, aanslagjaar 2005, inkomens
2004, gemiddelde over gemeenten van
werkgebied.
Werkloosheidsgraad, jaargemiddelde 2006,
gemiddelde over gemeenten van
werkgebied.
Aandeel van huishoudens met leefloon in het
totaal aantal huishoudens (PerLeefl = Leefl /
Huish 2006), gemiddelde over gemeenten
van werkgebied.
Vastgoedprijzen Gemiddelde prijs van de 'gewone
woonhuizen' verkocht in 2007, gemiddelde
over gemeenten van werkgebied
Gemiddelde prijs van de appartementen,
flats en studio's verkocht in 2007,
gemiddelde over gemeenten van werkgebied
Gemiddelde prijs van de verkochte
bouwgronden in 2007 per m², gemiddelde
over gemeenten van werkgebied.
Kenmerken SHM (dit kunnen ook prestatie-indicatoren zijn)
Typologie woningpatrimonium Aandeel appartementen in totaal
patrimonium (31-12-2007)
We hebben het aandeel appartementen
gebruikt om de typologie van het
woningpatrimonium te benaderen. Een hoog
aandeel appartementen interpreteren wij als
een indicator voor een hoge
bebouwingsdichtheid en daarmee als een
indicator voor een hogere
verstedelijkingsgraad.
Aandeel eengezinswoningen in totaal
patrimonium (31-12-2007)
Aandeel kleine woningen in ttal patrimonium
(31-12-2007)
Omvang werkgebied Aantal gemeenten in het werkgebied, situatie
30 mei 2008
Schaal SHM
OD 5.2
OD 5.2.
OD 5.2
OD 5.3
SD 1
SD 1 , SD 3
SD 3
SD 1, SD 3,
OD 5.2, OD
5.3
202 Bijlage 4
202
SD 3, OD 1.2,
OD 5.2, OD
5.3,
Aantal huurwoningen totaal (31-12-2007) SD 3, OD 5.1,
OD 5.2, OD
5.3

Bibliografie
Bekkers V. 1994. Nieuwe vormen van sturing en informatisering. Eburon, Delft.
Boberg,A.& Morris-Khoo,S.A. 1992. The Delphi method: A review of methodology
and an application in the evaluation of a higher education program. Canadian
Journal of Program Evaluation, 7, 27-40.
Bouckaert G., De Peuter B. & Van Dooren W. 2003a. Meten en vergelijken van
bestuurlijke ontwikkeling: een monitoringsysteem voor het lokaal bestuur in
Vlaanderen. Die Keure, Brugge.
Bouckaert G., Van Dooren W. & Sterck M. 2003b. Prestaties meten in de Vlaamse
overheid; een verkennende studie. Public Management School, Leuven.
Bouckaert G.e.a. 2003. De kerntaken van de verschillende overheden. Een studie
in opdracht van de Hoge Raad voor Binnenlands Bestuur. Hoge Raad voor
Binnenlands Bestuur, Brussel.
Cozzens S.E. 1987. Expert review in evaluating programs. Science and Public
Policy, 14, 64-71.
de Bruijn J.A.& ten Heuvelhof E.F. 1991. Sturingsinstrumenten voor de overheid:
over complexe netwerken en een tweede generatie sturingsinstrumenten. Stenfert
Kroese, Leiden.
De Groot H., Goudriaan R., Hoogwout M., De Jong A. & Poerstamper R.A. 2007.
Benchmarking in de publieke sector: vergelijken van prestaties als
managementinstrument. Sdu, Den Haag.
de Kam G.R.W. 2003. Op grond van betekenis. Over maatschappelijk ondernemen
met grond en locaties. Stichting Maatschappelijke Locatieontwikkeling, Soest.
De Meulder B.e.a. 1999. Over de plaats van de volkswoningbouw in de Vlaamse
ruimte. In: Huiszoeking (ed V.M.E.D.M.M.De Decker P.), pp. 10-86. Ministerie van
de Vlaamse Gemeenschap, Brussel.
De Peuter,B., De Smedt,J., Van Dooren,D. & Bouckaert,G. 2007. Handleiding
beleidsevaluatie. Deel 2: monitoring van beleid. Steunpunt Bestuurlijke Organisatie
Vlaanderen, Leuven.
De Smet H. 1997. De erkende vennootschappen: de werkers op het veld. In:
Bouwstenen voor sociaal woonbeleid (ed Vlaamse Huisvestingsmaatschappij), pp.
161-252. Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, Brussel.
Goossens L. 1982. Het sociaal huisvestingsbeleid in België. Een historischsociologische
analyse van de maatschappelijke probleembehandeling op het
gebied van het wonen. KULeuven, Faculteit Sociale Wetenschappen, Leuven.
Hufen J.A.M.& Ringeling A.B. 1990. Beleidsnetwerken. Overheids-, semioverheids-
en particuliere organisaties in wisselwerking. VUGA Uitgeverij B.V., 's-
Gravenhage.
Kaplan R.S.& Norton D.P. 1996. The Balanced Scorecard: Translating Strategy
into Action. Harvard Business School Press, Boston, Mass.
203

Kemp P. 1995. Researching Housing Management Performance. Urban Studies,
Volume 32, Nos 4-5, p. 779-790.
Lyben H. 2007. De sociale huisvesting in beweging. Studiedag ‘Wonen in
Vlaanderen: de toekomst van de sociale huisvesting, Brussel, Vlaams Parlement.
OECD 2002. Distributed Public Governance: Agencies, authorities and other
government bodies. Synthesis report.
Smith R. & Walker R. 1994; The role of performance indicators in housing
management: a critique. Environment and Planning A, Volume 26, p. 609-621.
Thijs N.& Staes P. 2005. The Common Assesment Framework in European Public
Administrations. A State of Affairs after Five Years. Eipascope, 3, 41-49.
van Overmeeren A. 2007. Visitatie van woningcorporaties. Onderzoeksinstituut
OTB / Faculteit Bouwkunde, Delft.
Verhoest K., Verschuere B., Peters G., and Bouckaert G. 2004. Controlling
Autonomous Public Agencies as an Indicator of New Public Management.
Management International, p. 25-31.
204 Bijlage 4
204