Jaarverslag 2012 - Wovesto

Betaalbaar en groen
wonen
Jaarverslag 2012

Inhoud
Woord vooraf .......................................................................... 3
Missie .................................................................................... 4
2012 in vogelvlucht ................................................................. 5
Resultaat 2012 ....................................................................... 7
Ontwikkelingen woningmarkt .................................................... 8
De organisatie ....................................................................... 10
Governance, bestuur en toezicht .............................................. 13
Verhuur ................................................................................ 20
Verkoop ................................................................................ 22
Betaalbaarheid ....................................................................... 23
Onderhoud ............................................................................ 24
Beheer.................................................................................. 24
Projecten .............................................................................. 26
Duurzaamheid ....................................................................... 29
Doelgroep ............................................................................. 31
Leefbaarheid ......................................................................... 33
Wijken en kernen ................................................................... 34
Belanghouders en samenwerking .............................................. 35
Financiën .............................................................................. 37
Kengetallen 2012 ................................................................... 40
Jaarrekening 2012 .................................................................. 41
Controleverklaring .................................................................. 71
Colofon ................................................................................. 72
2

Woord vooraf
Met trots kijk ik terug op 2012. Ondanks de financiële en
volkshuisvestelijke crisis hebben we onze voorgenomen plannen
grotendeels uit kunnen voeren. Zo zijn we gestart met de bouw van
27 energieneutrale woningen en hebben we bij 10 woningen
zonnepanelen aangebracht. Dit past in ons beleid om via energie
besparende maatregelen de woonlasten voor onze huurders te
beperken. Daar zijn we goed mee op weg. Ruim 85% van ons bezit
heeft een groen ( A, B of C) energielabel!
Na een jaar van bouwen is op 11 januari 2013 de multifunctionele
accommodatie De Loop’r in Olland geopend, de kroon op het werk
van maatschappelijk vastgoed.
Om de dienstverlening voor onze huurders op peil te houden en in te
spelen op toenemende regeldruk hebben we de mogelijkheid tot
fusie met Woonstichting St. Joseph uit Boxtel verkend. Voortstellen
om te gaan fuseren worden in 2013 afgerond en met de
Ledenvergadering besproken.
Door de recessie is de vraag naar huurwoningen toegenomen. Het
zijn vooral de middeninkomens die door beperkende maatregelen
voor toewijzing niet meer in aanmerking komen voor de woningen
van Wovesto. Voor deze middeninkomens zouden we willen bouwen,
maar de financiering van woningen is moeilijk.
Ondanks de donkere wolken kunnen we terugkijken op een jaar met
lokaal volkshuisvestelijke opklaringen en zonneschijn. Graag
presenteer ik u onze resultaten van 2012. Resultaten die, hopelijk
ook voor u, glans krijgen door de manier waarop wij in Sint-
Oedenrode met verschillende partijen samen werken aan betaalbaar
wonen en leefbaarheid.
Leo Overmars
Directeur / bestuurder
3

Missie
Wovesto wil zich inzetten voor een brede doelgroep. Hier passen we
het aanbod van onze woningen op aan. Zo verhuren we sociale
huurwoningen, maar ook iets duurdere huurwoningen voor mensen
die wat meer te besteden hebben. Daarnaast bieden we een aantal
bijzondere huurwoningen aan, bijvoorbeeld voor mensen die zorg
nodig hebben. Naast de huurwoningen bieden we goedkope
koopwoningen voor degene die niet in aanmerking komen voor een
sociale huurwoning of liever kopen dan huren. Door deze diversiteit
in aanbod, kan Wovesto een grote doelgroep bereiken.
Naast het aanbieden van woningen, wil Wovesto dat men prettig kan
wonen in Sint-Oedenrode. Daarom maken we ons, samen met de
maatschappelijke partners, sterk voor de leefbaarheid van wijken en
kernen van de gemeente Sint-Oedenrode. Wonen is ten slotte meer
dan alleen de woning. Ook de omgeving rondom de woning is van
groot belang.
Wilt u meer weten over de missie en visie van Wovesto? Dit is te
lezen in ons ondernemingsplan 2011-2014. Deze vindt u op onze
website onder ‘Informatie > Brochures & Folders’.
4

2012 in vogelvlucht
Jongerenvoorlichting
Huisvesting samen
met Welzijn De
Meierij
Jongerenwerk
Ecologische
voetafdruk van
Wovesto gemaakt
Januari Maart Mei
Voorlichtingsbijeenkomst
over
pensioenen
Start bouw
Brabantwoningen
Februari April Juni
Informatieavond
buurtpreventie voor
50-plussers
woonachtig in en
rondom Odendael. In
samenwerking met
BrabantZorg en
Welzijn De Meierij
Eerste afspraak
met Welzijn De
Meierij voor
opzetten lokale
klussendienst
Training Sociale
Interactie voor
alle medewerkers
Training Heldere
beleidsnotities
schrijven voor 11
medewerkers
Start uitvoering
groot onderhoud
15 woningen
Wovesto behaalt
opnieuw het KWHhuurlabel
met een
8,1. Hiermee staan
we landelijk op de
9 e plaats
1 e algemene
ledenvergadering
Start bouw
Kinderdagverblijf
Viering hoogste
punt project Hart
van Olland
5

Start verkoop
project
Koningsvaren
Informatieavond
voor de 27
Brabantwoningen
Oplevering
Kinderdagverblijf
aan de Meierij
Juli September November
Fietstocht langs
bezit voor Raad
van Toezicht en
Management
Team
Hoogste punt
bouw
Brabantwoningen
Augustus Oktober December
Bouwkundige
oplevering Hart van
Olland
Werving ‘Rooi’s lid’
voor regionale
Klachtenadviescommissie
Rioolontstoppingsfonds
van start
2 e algemene
ledenvergadering
Aanbesteding Hoge
Vonderstraat 44, 8
woningen voor
Labyrint Zorg
Eerste bijeenkomst
initiatiefgroep
Huurdersbelangenvereniging
Sint-
Oedenrode
Tevredenheidsonderzoek
onder huurders
6

Resultaat 2012
Doelstelling 2012
Voor een brede doelgroep
Resultaat Gehaald
Participatiebeleid is vastgesteld
vastgesteld
Woningbehoefte woningzoekenden en huurders meten
uitgevoerd
Score KWH-huurlabel > 8,0
8,1
Maatschappelijk werkveld
Meerjaren afspraken met gemeente zijn opgesteld
uitgesteld
Maatschappelijk vastgoed / MFA Hart van Olland opgeleverd
bouwkundig opgeleverd
Maatschappelijk vastgoed / MFA Boskant vervallen
Maatschappelijk vastgoed / MFA Nijnsel vervallen
1 of 2 keer belanghoudersbijeenkomst organiseren
6
Jaarafspraken geëvalueerd en nieuwe jaarafspraken gemaakt met gemeente uitgesteld
Participeren in ontwikkeling van iWOP's en iDOP's continu
Groei in kwantiteit en kwaliteit
Aanwijzen van locaties voor sloop en/of vervangende nieuwbouw op basis van SVB
vastgesteld
Duurzaamheidvisie en –beleid vastgesteld
vastgesteld
Woningbezit uitbreiden met 25 - 40 woningen uitgesteld
Nieuwbouwprogramma en ontwerp is maatwerk continu
Initiatieven voor alternatieven woonvormen ondersteunen continu
Voorbeeldproject alternatieve woonvormen (Groepswonen) opgeleverd vertraagd
Programma van Eisen bestaand bezit
vastgesteld
Verbetering woningbezit door toepassen duurzaamheid en levensloopbestendigheid in woningen continu
20 energieneutrale woningen opleveren vertraagd
Een organisatie in ontwikkeling
Communicatiebeleid(splan) is gereed
gereed
Prestatiegericht beloningsbeleid vastgesteld vervallen
Medewerkerstevredenheidsonderzoek is uitgevoerd
uitgevoerd
Alle procedures worden ge-audit uitgevoerd
Een gestructureerde risicoanalyse uitgevoerd
uitgevoerd
Nieuwe vorm en inhoud geven aan ALV
vervallen
Optimaal inzetten van middelen
15 woningen verkopen
17
Maatschappelijk rendement is gedefinieerd vertraagd
Elk project wordt fiscaal doorgerekend continu
Verkennen opties om samen te werken
Interne analyse is uitgevoerd
uitgevoerd
7

Ontwikkelingen woningmarkt
Ontwikkelingen
Schreven we over 2011 al dat dit het jaar was van regelgeving en
een verlammende crisis op de woningmarkt, over 2012 kunnen we
niet anders berichten. Van ons als corporatie wordt steeds meer
verantwoording gevraagd en de regels worden naar onze mening
steeds complexer.
De regelgeving heeft ook behoorlijke financiële gevolgen. De
begroting van Wovesto, voor de komende jaren, voldoet zowel aan
de interne eisen als aan de eisen van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW).
Financierbaarheid DAEB
De financiering van DAEB(Diensten van Algemeen Economisch
Belang)-projecten wordt steeds lastiger. Onder DAEB vallen
huurwoningen onder de liberalisatiegrens en maatschappelijk
vastgoed, zoals buurthuizen en brede scholen. De eisen die WSW
stelt worden steeds zwaarder. Tot voor kort werd de leningsbehoefte
voor de eerste drie jaar vrijgegeven. Als gevolg van de komende
lastenverzwaringen heeft WSW dit (voorlopig) ingeperkt tot de
komende twee jaar. Verder maakte WSW bekend dat de inkomsten
uit verkoop van bestaand bezit voortaan eerst volledig moeten
worden aangewend voor DAEB-activiteiten, voordat een geborgde
lening mag worden aangetrokken. Tot slot zijn de uitgangspunten
waarop WSW onze financiële positie beoordeelt, veel strenger
geworden.
Regelgeving
Heffing saneringssteun
Als corporaties in de financiële problemen komen, merken andere
corporaties dat ook. Hiertoe kan de overheid een zogenaamde
heffing saneringssteun opleggen. Als gevolg van de Vestia affaire is
de heffing voor 2013 voor Wovesto vastgesteld op € 295.000. Dit
zorgt voor extra kosten bij Wovesto. Ook voor de jaren daarna is de
verwachting dat deze heffing wordt geheven.
Verhuurdersheffing
Oorspronkelijk was de verhuurdersheffing bedoeld voor een bijdrage
van de corporaties aan de huurtoeslag. Inmiddels is het een heffing
die aan de algemene middelen van het rijk wordt toegevoegd om de
rijksbegroting sluitend te krijgen. De heffing voor 2013 is
vastgesteld op totaal € 50 miljoen, voor Wovesto betekent dat een
bedrag van € 30.000. Volgens de laatste plannen loopt dit de
komende jaren op tot € 1,7 miljard in 2017. Voor Wovesto is dit
meer dan een miljoen per jaar, bijna € 750 per woning per jaar.
Extra huurverhoging
Om de verhuurdersheffing te kunnen financieren staat het kabinet
extra huurverhoging toe. De jaarlijkse huurverhoging mag inflatie
+1,5% bedragen. Om het scheefwonen (dit is, gezien het inkomen,
het wonen in een te goedkope huurwoning) tegen te gaan is voor
inkomens tussen de € 33.614,- en € 43.000,- inflatie +2%
toegestaan en voor inkomens boven € 43.000,- inflatie +4%.
RJ645
De jaarrekening 2012 is opgemaakt volgens de herziene richtlijn
voor de jaarverslaggeving RJ645. De belangrijkste wijziging betreft
het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in
exploitatie in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Het sociaal
vastgoed van Wovesto kwalificeert als bedrijfsmiddel. Wovesto heeft
ervoor gekozen om haar vastgoed te waarderen tegen
bedrijfswaarde. De uitgangspunten voor de
8

edrijfswaardeberekening hebben enkele wezenlijke veranderingen
ondergaan, wat grote impact heeft op de uiteindelijke
bedrijfswaarde. Dat heeft weer grote gevolgen voor de onrendabele
toppen.
Voorts zijn de modellen voor de balans en de winst- en
verliesrekening gewijzigd. De overige wijzigingen, zoals de
verwerking van opbrengsten van onroerende zaken onder
voorwaarden, het niet meer toestaan van afschrijven op annuïtaire
basis, paste Wovesto al eerder toe.
9

De organisatie
Wovesto is de woningcorporatie in de gemeente Sint-Oedenrode en
heeft 19 medewerkers. Het kantoor van Wovesto is gevestigd aan de
Van Rijckevorsel van Kessellaan 1a. Daar zetten onze medewerkers
zich dagelijks in om de klanten zo goed mogelijk van dienst te zijn.
Wie zijn dan de mensen die u van dienst zijn?
Wovesto bestaat uit 4 afdelingen verdeeld over een frontoffice en
een backoffice. De frontoffice bestaat uit de afdeling Woondiensten
en heeft het dagelijks contact met onze klanten. Ook de
onderhoudsdienst valt onder deze afdeling. De backoffice bestaat uit
de afdelingen Financiën & Control, Vastgoed en Staf. De
organisatiestructuur staat in een organigram. U vindt het
organigram ook op onze website, onder ‘Wovesto > Organisatie’.
Bestuur en organisatie
Wovesto wordt bestuurd door een directeur / bestuurder, Leo
Overmars. Samen met de managers van de drie afdelingen
(Woondiensten, Financiën & Control en Vastgoed), vormt hij het
Management Team (MT). De Raad van Toezicht houdt toezicht op
het bestuur. Leden (huurders en woningzoekenden) van de
vereniging hebben invloed op besluitvorming via de Algemene
Ledenvergadering.
Personeel
Door het vertrek van de beleidsmedewerker in 2012 is deze functie
in oktober opnieuw ingevuld met een tijdelijk contract tot 31
december 2013. Daarnaast is de beleidsmedewerker van
Woonstichting St. Joseph één dag per week werkzaam voor Wovesto
voor het strategisch voorraadbeheer. Tegenover de inleen van de
beleidsmedewerker van St. Joseph staat de uitleen van de
projectleider van Wovesto aan St. Joseph voor de begeleiding van 2
projecten.
Manager Vastgoed
Frans Ligtvoet
Raad van Toezicht
Managementassistente
Dagmar van der Kooij
Beleidsmedewerker
Debby de Groot
Medewerker Vastgoed
Robert Veldman
Projectleider
Vastgoed
Wouter van Dijk
Medewerker
huishoudelijke dienst
Ria van Oirschot
Directeur/bestuurder
Leo Overmars
Manager
Financiën en Control
Egi Kluijtmans
Bedrijfseconomisch
medewerkers
Anja Colijn
Marjorie van Erp
Stagiaires
Organisatiestructuur Wovesto per 31 december 2012
Huurders /Leden
Manager
Woondiensten
Jan de Laat
Woonconsulent
Michael Scharff
Verhuurconsulent
Riky van Kollenburg
Olette Oerlemans
Technisch consulent
Erica van Gils
Baliemedewerker
Mieke Koolen
Onderhoudsmedewerkers
Gerry van der Eerden
Mari Vervoort
Complexbeheerder
Peter van den Brand
10

Stagiaires
Wovesto hecht grote waarde aan het begeleiden van stagiaires zodat
jonge mensen kennis kunnen maken met de branche en de
organisatie. Daarnaast zijn stagiaires een toegevoegde waarde voor
de organisatie door hun frisse blik op zaken. In 2012 hebben 9
stagiaires bij Wovesto stage gelopen, van meeloopstage tot
afstudeerstage. Wovesto is een erkend leerbedrijf en aangesloten bij
Fundeon en Ecabo.
Ziekteverzuim
In 2012 was het ziekteverzuim 2,3%, iets lager dan het gemiddelde
in de sector.
OR
Wovesto heeft een ondernemingsraad (OR), die de belangen van de
medewerkers behartigt. In 2012 hebben de leden van de OR
regelmatig overleg gevoerd met de directeur / bestuurder. In het
bijzonder is gesproken over de samenwerking met Woonstichting St.
Joseph. In dat kader is er kennis gemaakt met de OR van St. Joseph
en is er een externe adviseur aangetrokken om de OR te
ondersteunen bij het uitbrengen van adviezen in een samenwerking-
/ fusietraject.
Interne cultuur en communicatie
Wovesto organiseert elk jaar een aantal personeelsbijeenkomsten.
Tijdens deze bijeenkomsten worden beleidsthema’s besproken, die
op dat moment actueel zijn. Ze zijn gericht op het bevorderen van
kennisdeling, een gezonde bedrijfscultuur en op het verbeteren van
communicatie. Daarnaast worden twee programma’s, POEMA’s en
VIS!, ingezet om de doelen met betrekking tot interne ontwikkeling
van de organisatie te behalen. POEMA’s gaat in op de waarden en
normen en de manier van leidinggeven en werken bij Wovesto. VIS!
is gericht op de interne cultuur. In 2012 is er een training voor alle
medewerkers geweest over Sociale Interactie. Daarnaast hebben 11
medewerkers de training Beleidsnotities schrijven gevolgd. Op 27
maart is een personeelsstudiedag gehouden.
Kengetallen personeel per 31 december 2012
Medewerkers 19
Mannen 10
Vrouwen 9
Fulltimers 10
Parttimers 9
Fte’s 16,2
Gemiddelde leeftijd 46
Gemiddeld dienstverband (in jaren) 12
Ziekteverzuim 2,3%
Gemiddelde verzuimfrequentie 1,32
Gemiddelde verzuimduur (dagen) 3,7
Uitgaven t.b.v. opleidingen en coaching € 13.000
Activiteiten OR 2012
28 januari bijeenkomst Pensioenen georganiseerd voor
werknemers
In maart is een medewerkers tevredenheidonderzoek uitgevoerd
27 september is kennis gemaakt met de directeur / bestuurder
en OR van St. Joseph uit Boxtel
11 oktober heeft de OR een cursus Fusie gevolgd
Adviseur van Mede ingehuurd ter ondersteuning voor het fusie-
/samenwerkingstraject
Samenwerking van de OR’s inzake fusie
11

Dienstverlening: minstens een 8
Wovesto vindt het belangrijk om de klant goed van dienst te zijn.
Om dit klantgericht werken te stimuleren en verbeteren, laten we
jaarlijks de kwaliteit van onze dienstverlening meten door
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH).
KWH begeleidt en stimuleert corporaties bij het werken aan kwaliteit
en ziet kwaliteit als een continu verbeterproces. In 2012 heeft
Wovesto het KWH-Huurlabel opnieuw behaald en scoorde, net zoals
in 2011, een 8,1. En dat past bij het doel dat we onszelf stellen:
minstens een 8.
AedesCode
Als lid van branchevereniging Aedes, verbindt Wovesto zich aan de
AedesCode. Deze code beschrijft de maatschappelijke functie van
corporaties op het gebied van wonen. Er staat in waar corporaties
voor staan en waarop u hen kunt aanspreken.
Integriteitscode Wovesto
Integriteit is een belangrijk thema in onze samenleving en binnen de
corporatiewereld in het bijzonder. Integriteit begint bij
bedrijfscultuur. Wovesto heeft haar integriteitbeleid vastgelegd in
een integriteits- en gedragscode. We spreken elkaar aan op
integriteit en het onderwerp komt aan bod in afdelingsoverleg en
personeelsbijeenkomsten. U vindt de integriteits- en gedragscode op
onze website, onder ‘Wovesto > Organisatie’.
Klokkenluidersregeling
Wovesto vindt het belangrijk dat werknemers en mensen buiten de
organisatie op een gestructureerde en veilige manier vermoedens
van misstanden kunnen melden. Hiervoor heeft Wovesto een
klokkenluidersregeling. In deze regeling staat beschreven hoe een
misstand gemeld kan worden en hoe de verdere procedure verloopt.
Wanneer iemand de betreffende misstand niet bij een
leidinggevende wenst te melden, kan dit ook via de externe
vertrouwenspersoon. In 2012 zijn er geen meldingen van een
misstand gedaan. De klokkenluidersregeling vindt u op onze website,
onder ‘Wovesto > Organisatie’.
12

Governance, bestuur en toezicht
Wovesto kent een directeur / bestuurder, die Wovesto bestuurt. De
Raad van Toezicht (hierna: RvT) ziet er op toe dat dit goed gebeurt.
De Governancecode (onderdeel van de AedesCode) beschrijft op
welke manier corporaties besturen en toezicht houden.
De taken en bevoegdheden van de directeur / bestuurder en de
toezichthouders staan beschreven in de statuten van de vereniging.
Deze statuten vindt u op onze website onder ‘Wovesto >
Organisatie’.
Corporate Governance
Governance beschrijft de handeling of werkwijze van besturen, de
gedragscode en het toezicht op organisaties. Hierbij gaat het over
transparantie, kwaliteit, effectiviteit en verantwoorden.
Governancecode woningcorporaties
De Governancecode is een onderdeel van de AedesCode. Deze code
wordt door elk lid van de brancheorganisatie ondertekend. De
Governancecode beschrijft op welke manier corporaties besturen en
toezicht houden.
Wovesto handelt volledig naar de Governancecode en AedesCode. U
kunt ons aanspreken op het naleven hier van.
13

Bestuursverslag 2012
De visie en strategie zoals omschreven in het ondernemingsplan van
Wovesto, vormen de leidraad voor het bestuur. Van de bestuurder
wordt verwacht dat hij verantwoorde keuzes maakt, waarbij hij
rekening houdt met de belangen van de leden van de vereniging,
huurders en woningzoekenden.
Wovesto in 2012
Ondernemingsplan 2011-2014
In 2012 is Wovesto aan de slag gegaan met de uitvoering van de
doelstellingen voor 2012 uit het ondernemingsplan voor 2011-2014.
In de volgende hoofdstukken leest u hoe we invulling hebben
gegeven aan onze 6 speerpunten: Voor een brede doelgroep,
maatschappelijk werkveld, groeien in kwantiteit en kwaliteit, een
organisatie in ontwikkeling, optimaal inzetten van middelen en
verkennen opties om samen te werken.
Risicobeheersing
De toekomst van de woningmarkt is onzeker. We hebben te maken
met strenge toewijzingsregels en (nieuwe) heffingen vanuit de
overheid. De mogelijkheden om nieuwbouw te financieren zijn
afgenomen en risico’s nemen toe. Dit maakt dat we extra aandacht
besteden aan het beheersen van risico’s.
De rol van woningcorporaties
De rol die woningcorporaties willen en horen te spelen in de
maatschappij wordt opnieuw bediscussieerd en gedefinieerd. Wat
ons betreft heeft de rol vooral te maken met betaalbare woningen
voor lage inkomens, leefbaarheid, sociale samenhang in dorpen en
wijken en het inspelen op de toenemende vraag naar wonen met
zorg. Om deze rol goed te kunnen waarmaken geloven wij in de
kracht van samenwerking. Ook hebben we ons afgevraagd of we
met onze (kleine) omvang onze volkshuisvestelijke taak lokaal nog
kunnen garanderen. Hierbij vormen voornamelijk de omvang en de
vereiste bekwaamheid van de organisatie een punt van aandacht.
De kracht van samenwerking
Samen met partners in ons werkveld ontwikkelen we oplossingen en
plannen die we afzonderlijk van elkaar nooit zouden bedenken, laat
staan alleen zouden kunnen uitvoeren. Een goed voorbeeld van zo’n
samenwerking zijn de iWOP’s en iDOP’s in Sint-Oedenrode.
Verschillende lokale partijen en dorpsgenoten werken samen aan de
leefbaarheid van de dorpen en wijken. Het realiseren van de
multifunctionele accommodatie De Loop’r in Olland is daar het
tastbare bewijs van.
Fusieverkenning
Als gevolg van de vele ontwikkelingen en nieuwe regelgeving voor
woningcorporaties, worden we als kleine corporatie steeds
kwetsbaarder. Om onze huurders in de toekomst nog steeds van
dienst te kunnen zijn, zijn we bezig met fusieverkenning.
Sinds 2010 hebben we met verschillende corporaties de opties
verkend om samen te werken of te fuseren. Uit deze verkenningen is
Woonstichting St. Joseph naar voren gekomen als mogelijke partner
om mee samen te werken of te fuseren. In opdracht van de twee
Raden van Toezicht hebben de directeuren / bestuurders een
zogenoemde meerwaardenotitie opgesteld. In deze notitie is de
voorkeur voor fusie boven samenwerken uitgesproken. Daarnaast
zijn ook de financiële posities en volkshuisvestelijke opgaven in
beeld gebracht. Op basis van deze meerwaardenotitie hebben de
Raden van Toezicht ieder afzonderlijk aangegeven het traject van
fusie verder voor te willen bereiden. Met deze voorgenomen fusie
spelen we in op de steeds veranderende buitenwereld die meer en
meer vraagt van woningcorporaties.
De eventuele weg richting fusie is niet zomaar afgelegd. Beide
corporaties weten wat ze als resultaat willen: een nieuwe organisatie
14

die het belang van huurders voorop stelt en sterker is dan twee
afzonderlijke organisaties. De nieuwe organisatie zal financieel sterk
en gezond zijn, ofwel een echte partner op lokaal gebied. Door onze
krachten te bundelen, halen we meer deskundigheid in huis. Ook
onze investeringscapaciteit wordt groter als we samengaan.
Daarmee kunnen we blijven investeren in betaalbare woningen,
leefbaarheid en onderhoud.
De rechtsvorm is voor de fusie een belangrijk onderdeel. De
besturen van beide organisaties streven naar het opgaan in een
stichting. Wovesto is een vereniging en enkele leden hebben in de
Algemene Ledenvergadering van november 2012 kenbaar gemaakt
dat zij de rechtsvorm vereniging willen handhaven. In het voorjaar
van 2013 zal het waarborgen van de belangen van de huurders
verder opgepakt worden door het opstellen van een
samenwerkingsovereenkomst tussen de huurdersbelangenvereniging
en Wovesto. In extra ledenvergaderingen zal over de rechtsvorm en
het oprichten van de huurdersbelangenvereniging Sint-Oedenrode
gesproken worden.
Er kan pas concreet doorgegaan worden met de fusie als hier meer
duidelijkheid over is. Dit betekent dat we niet eerder dan 2015
gefuseerd verder kunnen gaan.
Profiel directeur / bestuurder
Naam: L.A.M. (Leo) Overmars
Geboren: 23-11-1954
In functie sinds: 1 september 2004
Aanstelling: voor onbepaalde tijd
Salaris 2012: Volgens de sectorbrede beloningscode Bestuurders
woningcorporaties, functieniveau D.
De beloningen die op termijn beschikbaar worden gesteld
(bijvoorbeeld pensioen) zijn conform de CAO Woondiensten.
Wovesto kent voor de directeur / bestuurder geen leaseregeling of
een vaste onkostenvergoeding. De gemaakte reis- en onkosten
worden vergoed.
Nevenfuncties directeur / bestuurder
Bestuurslid
Stichting Startercollectief Sint-
Oedenrode (tot 1-4-2012)
Bestuurslid
Platform Midden- en Kleine
Woningcorporaties (MKW)
Belangenverstrengeling
In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen of
transacties waarin tegenstrijdige belangen zouden kunnen spelen
met betrekking tot de directeur / bestuurder.
De directeur / bestuurder is tevens bestuurder van Holding Onze
Huize BV. Deze BV is in 2004 opgericht om Wovesto als
moederorganisatie de mogelijkheid te bieden nevenactiviteiten te
ontwikkelen die om fiscale of juridische redenen niet door Wovesto
kunnen worden gerealiseerd. De stichting verricht momenteel geen
activiteiten.
Verklaring inzet middelen
Tot slot verklaar ik als directeur / bestuurder van Wovesto dat alle
middelen uitsluitend zijn ingezet in het belang van de
volkshuisvesting. Hierbij stel ik het jaarverslag, met goedkeuring
van de Raad van Toezicht en de Algemene Ledenvergadering van
juni 2013, vast.
Sint-Oedenrode, 13 juni 2013
Leo Overmars
Directeur / bestuurder
- Onbezoldigd
- Geen belangenverstrengeling
- Onbezoldigd
- Geen belangenverstrengeling
15

Raad van Toezicht
De Raad van Toezicht (hierna: RvT) is verantwoordelijk voor het
toezicht op de uitvoering van de strategische koers van de
organisatie. In dit hoofdstuk legt de Raad van Toezicht van Wovesto
verantwoording af over het jaar 2012. De Governancecode
Woningcorporaties is hierbij de leidraad. Op pagina 13 zijn de inhoud
en betekenis van de Governancecode toegelicht.
Bijeenkomsten
In 2012 waren er 7 reguliere vergaderingen van de RvT. Daarnaast
waren er 5 extra vergaderingen die in het teken stonden van fusie
en samenwerking. Tijdens de jaarlijkse ‘heidag’ lag de nadruk op de
gevolgen van diverse overheidsmaatregelen, de voorgenomen fusie
en besluitvorming rondom nieuwbouwprojecten.
In maart heeft de RvT een overleg gevoerd met het voltallige college
van B&W en ambtenaren beleid en volkshuisvesting. Het doel van dit
gesprek was persoonlijke kennismaking en het uitwisselen van visies
op het terrein van volkshuisvesting.
Tijdens de jaarlijkse excursie heeft de RvT een groot deel van het
woningbezit van Wovesto bekeken, met bijzondere aandacht voor de
nieuwbouwprojecten.
Samenstelling en taakverdeling
De taken en rol van de RvT staan beschreven in de statuten van de
vereniging. De RvT bestond in 2012 uit 5 leden. Op pagina 19 staat
een overzicht met gegevens van elk lid, zoals leeftijd, hoofdfunctie,
nevenfuncties, datum van (her)benoeming of aftreden, honorarium
en het lidmaatschap van eventuele commissies. De RvT kende al een
remuneratiecommissie en in 2012 is ook een auditcommissie
ingericht.
Remuneratiecommissie
De remuneratiecommissie bestaat uit mevrouw C. van der Pas en de
heer R. Braat. De remuneratiecommissie vervult haar
werkzaamheden volgens een door de RvT in 2011 vastgesteld
remuneratiereglement. In dit reglement zijn de samenstelling, doel
en aard van de werkzaamheden, de verantwoordelijkheden en
bevoegdheden van de remuneratiecommissie opgenomen. De
remuneratiecommissie werkt aan de hand van een door haar
opgesteld jaarplan dat door de RvT is vastgesteld.
Auditcommissie
De auditcommissie is in 2012 ingesteld en bestaat uit mevrouw H.
van den Heuvel en de heer C. van der Vleuten. De auditcommissie
heeft een uitgebreid takenpakket. Zij ziet toe op de interne
risicobeheersings- en controlesystemen en de financiële
informatieverschaffing door de directeur / bestuurder. Daarnaast
hebben ze rechtstreeks contact met de externe accountant en letten
er op dat de aanbevelingen van de accountant worden opgevolgd.
Zittingsduur
De leden van de RvT worden benoemd door de Algemene
Ledenvergadering voor een termijn van vier jaar. Deze termijn kan
eenmaal met vier jaar worden verlengd.
Herbenoeming
In 2012 is de samenstelling van de RvT niet gewijzigd. Mevrouw L.
Bongenaar is in juni door de Algemene Ledenvergadering
herbenoemd voor de termijn van vier jaar.
Onafhankelijkheid
Alle leden van de RvT zijn onafhankelijk. Bij de werving en selectie
van nieuwe leden in 2010 is de onafhankelijkheid van elk lid
getoetst.
Wovesto hecht grote waarde aan brede maatschappelijke
betrokkenheid van leden van de RvT. De sterke maatschappelijke rol
en verantwoordelijkheid van Wovesto vraagt om toezichthouders die
16

maatschappelijk betrokken zijn bij de gemeenschap en het
werkgebied. In de zelfevaluatie is hier aandacht aan besteed en
geconstateerd dat de RvT voldoet aan de aan zichzelf opgelegde
criteria.
In 2012 waren er geen transacties met tegenstrijdige belangen
waarbij leden van de RvT betrokken waren. Er is geen gebruik
gemaakt van de klokkenluidersregeling.
Deskundigheid
De eisen waaraan een lid van de RvT moet voldoen, staan
omschreven in een profielschets. De profielschets is opgenomen in
de statuten van de vereniging.
Collegiaal model
De RvT van Wovesto gaat uit van een collegiaal model waarbij de
leden gezamenlijk verantwoording voor besluiten nemen. De RvT
streeft naar consensus in de besluitvorming.
Strategie en doelstellingen
De RvT houdt toezicht op de doelstellingen en de strategie van
Wovesto. Het strategische beleid en bijbehorende doelstellingen zijn
geformuleerd in het Ondernemingsplan 2011-2014. In 2012 stonden
de volgende strategische beleidsonderwerpen op de agenda:
Mogelijke fusie of samenwerking
Huurprijsbeleid
Participatiebeleid
Personeelsbeleid
Nieuwbouwprojecten (groei woningbezit)
Statuten
De statuten vragen om een noodzakelijke herziening. De RvT heeft
zich hier inmiddels in voorbereidende zin over gebogen. Het traject
van statutenwijziging wordt afgemaakt zodra er meer duidelijkheid is
over het fusietraject en het traject van de herzieningswet.
Financiën en risicomanagement
De RvT wordt geïnformeerd via kwartaalrapportages. Eens per jaar
maken Wovesto en de financieel deskundigen uit de RvT (de
auditcommissie) een risicoanalyse. Op basis van deze gegevens
houdt de RvT toezicht op de verschillende werkvelden. In 2012
stonden de volgende onderwerpen met betrekking tot financiën en
risicomanagement op de agenda:
Jaarrekening 2011
Begroting 2013
Kwartaalrapportages waaronder de go/no-go besluiten over
bouwactiviteiten en investeringen
Rapportages van de accountant
Risicomanagement
De RvT heeft tijdens de Algemene Ledenvergaderingen in 2012 een
positief advies aan de leden afgegeven voor zowel de jaarrekening
2011 als de begroting 2013.
Kwaliteitsbeleid en belanghouders
Wovesto staat midden in de samenleving. Daarom besteedt de RvT
ook aandacht aan beleid dat relevant is voor huurders,
woningzoekenden en andere belanghouders. In 2012 stonden de
volgende onderwerpen met betrekking tot kwaliteitsbeleid en
belanghouders op de agenda:
Huurprijsbeleid
Verslag periodiek overleg met de gemeente
Hoofdlijnen personeelsbeleid
De voorbereiding van de Algemene Ledenvergaderingen
De criteria bij samenwerking en fusie.
Wet- en regelgeving
Wovesto voldoet aan de huidige wet- en regelgeving voor de
woningcorporatiesector. In dit kader heeft de RvT de
beoordelingsbrieven van het CFV en het ministerie van Binnenlandse
17

Zaken en Koninkrijksrelaties besproken. De RvT heeft aan Ernst &
Young de opdracht gegeven voor de accountantscontrole 2012. De
managementletter van Ernst & Young is met de accountant
besproken. In het bijzonder is gesproken over wetswijzingen en
consequenties voor Wovesto.
Extern toezicht
De RvT heeft opdracht gegeven aan Ernst & Young voor de controle
jaarrekening 2012. Het verslag van de accountant en het jaarverslag
zijn in aanwezigheid van de accountant besproken. Het CFV en het
WSW houden toezicht op de financiële positie van Wovesto. Het CFV
gaf een positief oordeel ten aanzien van de financiële positie van
Wovesto. Het WSW heeft het borgingsvolume voor de plannen 2013
– 2014 toegezegd.
Professionele ontwikkeling
De deskundigheid van de leden van de RvT werd in 2012 bevorderd
door:
Lidmaatschap van de Vereniging van Toezichthouders in
Woningcorporaties (VTW)
Het bezoeken van relevante congressen en cursussen
Een abonnement op het Aedes-magazine
Presentaties door deskundigen over actuele onderwerpen
Werkgeversrol Raad van Toezicht
In het kader van de jaarcyclus functioneren en beoordelen van de
bestuurder voerde de remuneratiecommissie drie gesprekken met de
directeur / bestuurder: een doelstellingengesprek, een
functioneringsgesprek en een beooordelingsgesprek. Daarnaast
voerde de remuneratiecommissie gesprekken met de directeur /
bestuurder over de functiebeschrijving directeur / bestuurder
conform het functiegebouw binnen Wovesto. Aansluitend hieraan
heeft de RvT bij de in deze beschrijving opgenomen competenties
gedragsindicatoren geformuleerd. Deze indicatoren dienen als
checklist bij het tot stand komen van de beoordeling. De
functiebeschrijving directeur / bestuurder evenals de lijst met
gedragsindicatoren wordt begin 2013 formeel vastgesteld. Het
bezoldigingsbeleid van de directeur / bestuurder is in 2012 niet
gewijzigd.
Eigen functioneren Raad van Toezicht
Naast de vormgeving van de werkgeversrol heeft de RvT ook haar
eigen functioneren geëvalueerd. Door middel van een jaarlijkse
zelfevaluatie versterkt de RvT haar (toezichthoudend) functioneren
en levert daarmee een bijdrage aan het optimaal functioneren van
Wovesto.
Raad van Toezicht en de Ondernemingsraad
De remuneratiecommissie voert namens de RvT één keer per jaar
overleg met (een delegatie van) de Ondernemingsraad. In dit
overleg komen het functioneren en de ontwikkeling van de
organisatie, de relatie van Ondernemingsraad met de bestuurder en
het welzijn en welbevinden van de medewerkers aan de orde.
Honorering Raad van Toezicht
De huidige beloning van de RvT is in overeenstemming met de
Sectorbrede Beloningscode. De honorering is via de wet op de
topinkomens en de uitgebrachte tabel met vergoedingen per
grootteklasse aan nieuwe grenzen gebonden. De leden van de Raad
van Toezicht krijgen een vergoeding conform het overzicht op pagina
19.
Goedkeuring jaarverslag
De RvT van Wovesto geeft hierbij haar goedkeuring aan de
jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag van 2012.
18

Dankwoord
De RvT bedankt alle medewerkers van Wovesto voor hun inzet en de
behaalde resultaten in 2012. Ook bedankt zij de maatschappelijke
partners van Wovesto, die dit mede mogelijk maakten.
Namens de Raad van Toezicht,
Rini Braat
voorzitter
Profielen leden Raad van Toezicht
Naam (geboortejaar)
Functie in RvT
De heer R. Braat (1952)
voorzitter per 7 juni 2011
lid remuneratiecommissie
Mevrouw Ir. L. Bongenaar
(1959)
vice-voorzitter per 7 juni 2011
Mevrouw Drs. C. van der Pas
(1958)
lid remuneratiecommissie
De heer Ir. C. van der Vleuten
(1960)
lid auditcommissie
Mevrouw H. van den Heuvel
(1969)
lid auditcommissie
Lid
sinds
8 juni
2010
2 juni
2008
8 juni
2010
8 juni
2010
8 juni
2010
Aftreden /
Herkiesbaar
Herkiesbaar in
2014
Aftredend in
2016
Herkiesbaar in
2014
Herkiesbaar in
2014
Herkiesbaar in
2013
Honorering Huidige functie Nevenfuncties
€ 7.125,- Directeur / bestuurder Stichting
Sint Josephscholen te Nijmegen.
€ 4.750,- Beleidsadviseur bij gemeente
Laarbeek.
€ 5.937,50 Zelfstandig coach en trainer,
BeYourTalent Coaching & Training.
€ 4.750,- Directeur van Van der Vleuten
Raadgevers (dienstverlener op
gebied van o.a. ruimtelijke
ordening en taxaties onroerende
zaken).
€ 4.750,- Adviseur interne controle bij
BrabantZorg.
Projectleider/auteur voor uitgeverij
Malmberg, vrijwilliger Martinusparochie.
Bestuurslid van
vrouwennetwerkorganisatie
Soroptimisten.
Voorzitter Vrouwennetwerk Sint-
Oedenrode.
Lid RvC Rabobank Sint-
Oedenrode/Schijndel.
Penningmeester Buurtvereniging
Heikant.
19

Verhuur
Er komt steeds meer vraag naar (sociale) huurwoningen. Dat
betekent dat ook in Sint-Oedenrode de druk op de bestaande
huurvoorraad groter wordt.
De woningmarkt
Het aantal woningzoekenden is in het afgelopen jaar met 59
toegenomen ten opzichte van 2011. Het aantal actief
woningzoekenden is met 69 toegenomen. Woningzoekenden kunnen
bij Wovesto kiezen om ‘actief’ of ‘passief’ ingeschreven te staan. De
actief woningzoekende krijgt aanbod op volgorde van inschrijftijd.
Gemiddeld staat een woningzoekende 14 maanden als ‘actief
woningzoekende’ ingeschreven voordat men voor een woning in
aanmerking komt. Dit is niet veranderd ten opzichte van 2011. Op
onze website verantwoorden wij elk kwartaal de toewijzingen. Deze
kunt u vinden onder ‘Ik zoek een woning > Verantwoording’.
Toewijzingen
Wovesto bezit woningen in zowel Sint-Oedenrode, als Boskant,
Nijnsel en Olland. Bij het toewijzen van woningen houden we
rekening met enerzijds de inschrijfduur van de woningzoekende en
anderzijds de relatie tussen huurhoogte en inkomen. Vanaf 1 januari
2012 wijzen we woningen met een huur tot € 664,66 alleen nog
maar toe aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.085,-.
Slechts een enkele uitzondering (maximaal 10%) is hierop mogelijk,
bijvoorbeeld voor mensen die een bepaalde zorgindicatie hebben.
In 2012 werden in totaal 84 woningen toegewezen. De
acceptatiegraad is 71 %, dat wil zeggen dat 71 % van de
woningzoekenden een schriftelijk aangeboden woning bij het eerste
aanbod accepteert. Redenen om een woning te weigeren zijn
onzekerheid over het inkomen of niet voldoende geld voor de
verhuizing en inrichting.
Woningzoekenden en toewijzingen per 31 december 2012
Aantal ingeschreven woningzoekenden
Aantal actief woningzoekenden
209 starters en 413 doorstromers
100 ouder dan 70 jaar
23 urgenten
Aantal toewijzingen
Aantal toewijzingen 90%-regel
Portefeuille per 31 december 2012
Centrum Boskant Nijnsel Olland Totaal
1.978
622
84
92,4 %
Woningen 1.191 32 96 18 1.337
Overige vhe’s 244 2 1 0 247
Totaal 1.435 34 97 18 1.584
20

Keuzevrijheid en Zelf Aangebrachte Voorzieningen
Huurders vinden het belangrijk dat zij zich thuis voelen in de woning
die zij huren en willen daarom invloed kunnen uitoefenen op de
inrichting van de woning. Ook voor Wovesto is dit van belang, want
niet alleen zorgen tevreden klanten beter voor de woning, ook zijn
ze minder snel geneigd te verhuizen, omdat ze tevreden zijn.
Daarnaast is er natuurlijk niets leukers dan te werken voor een
tevreden klant.
Hoe huurders invloed kunnen uitoefenen op de inrichting van hun
woning? Bij nieuwbouw proberen we kandidaat huurders in een
vroeg stadium te betrekken bij het planproces. Dan kunnen in ieder
geval de belangrijkste en grootste keuzes nog gemaakt worden. Het
betreft dan voornamelijk zaken die met het afwerkingniveau te
maken hebben. Ook bij de uitvoering van
onderhoudswerkzaamheden kunnen onze huurders dergelijke keuzes
maken.
Voor zittende huurders is er de mogelijkheid de woning naar eigen
smaak aan te passen. Wovesto kent een beleid aangaande Zelf
Aangebrachte Voorzieningen (ZAV), waarin huurders veel vrijheid
krijgen om wijzigingen in het gehuurde aan te brengen. In 2012 zijn
er in totaal 97 ZAV-aanvragen behandeld. De brochure over ZAV
vindt u op onze website onder ‘Informatie > Brochures & Folders’.
Klachtenprocedure en klachtenadviescommissie
Gelukkig, zo mogen we wel stellen, zijn er ook in 2012 geen officiële
klachten bij Wovesto ingediend. Dit geldt ook voor voorgaande
jaren. Er was weliswaar een klachtenadviescommissie, maar deze
werd nooit ingeschakeld. Daarom is besloten om een gezamenlijke
klachtenadviescommissie op te richten met Huis & Erf uit Schijndel
en Woonstichting St. Joseph uit Boxtel. De regionale
klachtenadviescommissie bestaat uit 4 personen, waarvan 1 functie
is ingevuld door een persoon uit Sint-Oedenrode. De
klachtenadviescommissie wordt ondersteund door de manager
Woondiensten.
Op de eerste plaats worden klachten intern opgelost. Blijft er
ontevredenheid bij de klant bestaan, dan kan men een klacht
indienen bij de regionale klachtenadviescommissie.
Op onze website vindt u het klachtenformulier voor de
klachtenadviescommissie onder ‘Informatie > Brochures & Folders’.
21

Verkoop
Naast het huren van een woning bij Wovesto, is er ook de
mogelijkheid om een woning te kopen. Wovesto streeft er naar om
15 bestaande woningen per jaar te verkopen.
Waarom verkopen we woningen?
We verkopen woningen omdat er vraag is naar goedkope
koopwoningen en omdat het ons extra middelen oplevert die we
kunnen investeren in projecten. Welke woningen verkocht mogen
worden, staat in ons Strategisch Voorraadbeheer (SVB) beschreven.
Per jaar willen we 15 woningen verkopen.
Welke woningen verkopen we?
Bijna de helft van ons bezit hebben we aangegeven dat deze
mogelijk voor verkoop in aanmerking komen. Dit wil niet zeggen dat
we deze allemaal willen verkopen, maar dat het wel mogelijk is om
deze woningen te kopen. Verkopen van woningen gebeurt op
verzoek van de zittende huurder of bij mutatie.
Verkocht in 2012
In 2012 verkochten we 17 woningen, 14 als Slimmer Kopen®woningen
en 3 ‘gewone’ verkopen. Hiermee hebben we voor het jaar
2012 onze doelstelling behaald.
Slimmer Kopen®
Slimmer Kopen® is een woonproduct voor wie het moeilijk is om
zelfstandig een huis of appartement te kopen. Door een korting van
maximaal 25% op de marktwaarde te geven, wordt het voor starters
makkelijker een woning te kopen. Slimmer Kopen® is er voor
nieuwbouw en bestaande bouw. Lees meer over Slimmer Kopen® in
de brochure. De Slimmer Kopen®-brochure vindt u op onze website
onder ‘Informatie > Brochures & Folders’.
Slimmer Kopen®-woning weer verkopen?
Wanneer een met Slimmer Kopen® gekochte woning weer te koop
wordt gezet, koopt Wovesto de woning in principe terug. We
verrekenen dan de korting en waardeontwikkeling met de bewoner.
Door de woning terug te kopen, kunnen we deze opnieuw op de
koopmarkt verkopen. Op die manier ontstaat er een vaste voorraad
Slimmer Kopen®-woningen.
Slimmer Kopen® in 2012
In totaal heeft Wovesto een Slimmer Kopen®-voorraad van 74
woningen. In 2012 verkocht Wovesto 14 woningen met de Slimmer
Kopen®-regeling. Eind 2012 zijn 4 woningen teruggekocht van een
bewoner en opnieuw aangeboden met de Slimmer Kopen®-regeling.
Hiervan zijn er in 2012 nog geen verkocht.
22

Betaalbaarheid
Wovesto wil woningen aanbieden met een huurprijs die past bij de
doelgroep.
Betaalbaar wonen
De afgelopen jaren is de jaarlijkse huurverhoging inflatievolgend
geweest. De huurverhoging op 1 juli 2012 was daarom 2,3%, de
inflatie over 2011. 97% van de huurwoningen valt onder de
huurtoeslaggrens en daarmee onder DAEB. De gemiddelde huur
bedraagt € 475,-, dat is 65,4% van de maximaal toegestane huur.
Met het oog op de heffing saneringssteun en de verhuurdersheffing,
zien wij ons genoodzaakt de komende jaren de huren extra te
verhogen. De uiteindelijke verhoging is afhankelijk van de richtlijnen
van de overheid en de hoogte van de verhuurdersheffing in de
komende jaren.
Korting op verzekeringen
Betaalbaarheid heeft ook te maken met woonlasten, waaronder
verzekeringen. Huurders van Wovesto kunnen bij een lokale bank
een extra korting van 10% ontvangen op hun ‘Alles-in-één-polis’.
Deze korting kan oplopen tot tientallen euro’s per jaar. Wovesto
treedt hierbij niet op als tussenpersoon en heeft hier geen rol in.
Woningvoorraad Wovesto per 31 december 2012
Woning Aantal Percentage
Goedkoop
< €366,37
146 11%
Betaalbaar
€366,68 – €524,37
861 64%
Middeldure woningen
€524,38 – €561,98
155 12%
Dure woningen
€561,99 – €664,66
129 10%
Geliberaliseerde woningen
> €664,66
46 3%
Totaal
1.337
100%
23

Onderhoud
Wovesto wil het kwaliteitsniveau van de woningen hoog leggen en
houden. Dat doen we als we nieuwbouwplannen ontwikkelen, maar
ook als woningen wat verouderd raken. Om de kwaliteit aan te laten
sluiten bij de eisen van deze tijd investeren we in onze woningen. In
2012 zijn in totaal 15 woningen gerenoveerd, 219 woningen
geschilderd en 13 c.v.-ketels vervangen.
Groot onderhoud
Om de kwaliteit van ons bezit op peil te houden voeren we elk jaar
bij een deel van ons bezit groot onderhoud uit. In 2012 betrof het
een complex van 15 woningen aan de Florisstraat, Dille, Laurier en
Tijm. Naast de standaardwerkzaamheden die uitgevoerd worden,
wordt aan bewoners ook een keuzemogelijkheid voorgelegd voor
aanvullende werkzaamheden.
Bij de standaardwerkzaamheden behoort het vervangen van
buitenkozijnen en –deuren. In overleg met de bewoners (en daar
waar het nodig is) worden de keuken, toilet en douche gerenoveerd.
Bij 10 woningen werd de c.v.-ketel vernieuwd in combinatie met het
aanbrengen van zonnepanelen en een zonneboiler. Deze
zonnepanelen produceren warm tapwater waardoor de
energiekosten zullen verminderen. Na dit groot onderhoud is het
energielabel van deze woningen van energielabel D naar
energielabel B gestegen.
Schilderwerk
In 2012 werd in totaal bij 219 woningen het schilderwerk uitgevoerd.
Hierbij gaat het om het uitvoeren van buitenschilderwerk, zoals de
kozijnen, deuren en andere houten onderdelen. Deze
werkzaamheden zijn door 4 schildersbedrijven uitgevoerd.
C.V.-ketels
In 2012 zijn 13 nieuwe c.v.-ketels aangebracht. Bij het vervangen
van c.v.-ketels wordt uitsluitend gebruik gemaakt van HR-c.v.ketels.
Verhuiskostenvergoeding en tegemoetkomingen
Er is een landelijke regeling voor het verstrekken van
verhuiskostenvergoedingen indien huurders op basis van
herstructureringsplannen andere woonruimte aangeboden krijgen.
Dit heeft zich bij Wovesto in 2012 niet voorgedaan.
De huurders van de 15 woningen waarbij we in 2012 groot
onderhoud hebben uitgevoerd, hebben van Wovesto wel een
tegemoetkoming gekregen voor het ongemak.
24

Beheer
Wovesto biedt huiseigenaren of eigenaren van maatschappelijk en
commercieel vastgoed haar kennis en deskundigheid aan in de vorm
van dienstverlening bij het beheer.
Vestobeheer
Vestobeheer verzorgt het bestuur en beheer van
appartementencomplexen en gebouwen in opdracht van de
eigenaar-bewoners. In 2012 had Vestobeheer 86 woningen in Sint-
Oedenrode in beheer. VvE staat voor Vereniging van Eigenaren. Dit
is een vereniging van eigenaren die een appartementsrecht hebben
in een (appartementen)complex. In de VvE wordt het beleid ten
aanzien van beheer en onderhoud door de gezamenlijke eigenaren
besproken en vastgesteld.
Beheer Campus Fioretti
Het Starterscollectief huisvest, samen met gemeente Sint-
Oedenrode, startende ondernemers in Campus Fioretti, een
voormalige middelbare school. In opdracht van gemeente Sint-
Oedenrode beheert Wovesto Campus Fioretti. Net zoals bij VvEbeheer
verzorgt Wovesto het dagelijks beheer en zijn we het eerste
aanspreekpunt voor huurders.
25

Projecten
In 2012 heeft de uitvoering van 4 nieuwbouwprojecten
plaatsgevonden, waarvan er 1 in 2012 is opgeleverd en 3 begin
2013 worden opgeleverd.
Projecten opgeleverd in 2012
Kinderdagverblijf Meierij
Dit kinderdagverblijf is gerealiseerd in een appartement aan de
Meierij, dat door middel van een aanbouw hiervoor geschikt is
gemaakt. Het nieuwe kinderdagverblijf is in oktober opgeleverd. Eind
oktober 2012 ontving ‘De Verbinding’ de sleutels en werd de nieuwe
accommodatie in gebruik genomen.
Projecten in uitvoering
Hart van Olland
Half oktober is het voormalige gebouw ‘De Holm’ gesloopt om plaats
te maken voor het inrichten van het voorterrein. Vanaf dat moment
is het nieuwe gebouw in gedeeltes in gebruik genomen, ondanks dat
het gebouw nog niet helemaal af was. Met veel enthousiasme is het
gebouw ontvangen. Het doet onder andere dienst als
ontmoetingsplek, verenigingsgebouw, eetpunt voor ouderen en
gymzaal. Vanaf 7 januari 2013 hebben de basisschool De Sprongh
en Kinderopvang Humanitas hun afdelingen in gebruik genomen. Het
weekend van 11, 12 en 13 januari 2013 werd het gebouw feestelijk
geopend. Vanaf het moment van de opening heeft het gebouw de
naam ‘De Loop’r’ gekregen.
Energieneutrale woningen: duurzaam wonen
Op 27 februari 2012 is Wovesto gestart met de bouw van 27
energieneutrale woningen. Aan de Dille (wijk Kienehoef) worden 7
woningen gebouwd en de overige 20 woningen komen aan de
Knotwilg in Boskant. Buiten dat de woningen zeer energiezuinig zijn,
worden de woningen gebouwd met milieuvriendelijke materialen.
Slimme installaties zorgen voor een gezond binnenmilieu,
comfortabel wonen en lage woonlasten. De woningen worden begin
2013 opgeleverd.
26

Projecten in voorbereiding
Koningsvaren
In samenwerking met de initiatiefgroep zijn de voorbereidingen van
het project Koningsvaren aan de Zwembadweg afgerond. De
omgevingsvergunning is door de gemeente verstrekt en met de
bouw kan worden begonnen. Op 15 september 2012 is de
verkoopcampagne gestart met een inloopdag. De belangstelling voor
het project was groot. Potentiële kopers tonen zich enthousiast over
opzet, indeling, kosten, kwaliteit, achterliggende gedachte etc.
Vanwege de financiële crisis en de problemen op de woningmarkt,
hebben de potentiële kopers zich teruggetrokken. In 2013
onderzoeken we de mogelijkheden om het project aan te passen
naar een betaalbaar huurwoningen project.
Kapittelhof/Rabobank
Het pand van de Rabobank aan de Markt krijgt door de fusie van de
bank een andere functie. Door deze functiewijziging komt de locatie
vrij voor herontwikkeling. Wovesto heeft direct achter de Rabobank
20 huurappartementen zonder lift. Deze woningen voldoen niet meer
aan de eisen anno 2012. Met projectontwikkelaar Van Stiphout als
kartrekker is er een invulling gemaakt voor de gecombineerde
locatie. De gemeenteraad heeft het plan niet goedgekeurd. In 2013
wordt onderzocht hoe het plan aangepast kan worden zodat het
voldoet aan de eisen van de gemeenteraad. Naar verwachting kan
de start van de bouw nog enkele jaren duren.
Hoge Vonderstraat 44
Wovesto heeft het project aan de Hoge Vonderstraat 44 in november
2012 aanbesteed. Het wooncomplex is speciaal ontwikkeld voor
cliënten van Labyrint Zorg. Het gebouw biedt plaats aan 8 bewoners
die ieder een eigen appartement bewonen. Daarnaast beschikt het
gebouw over een gezamenlijke verblijfsruimte en een kantoorfunctie
voor Labyrint. Met de bouw is begin 2013 gestart.
Lieshoutseweg
Medio 2012 is het gewijzigde bestemmingsplan van Nijnsel
vastgesteld. Dit geeft ons de mogelijkheid om het project, waarin
appartementen komen die speciaal voor de Stichting Dichterbij en
Labyrint Zorg zijn ontwikkeld, te gaan bouwen. Vanwege het
wijzigen van het overheidsbeleid ‘scheiden van wonen en zorg’
hebben de beide partners aangegeven geen belangstelling meer te
hebben voor dit project. Momenteel onderzoeken we of er op deze
locatie reguliere appartementen gebouwd kunnen worden.
Een overzicht van alle projecten vindt u in de tabel op de volgende
pagina.
27

Nieuwbouwplannen per 31 december 2012
Straat- / Plannaam Aantal Huur / Koop Doelgroep Soort woning
Opgeleverd in 2012
Kinderdagverblijf Meierij 1 Huur De Verbinding Kinderdagverblijven Kinderdagopvang
In uitvoering
Hart van Olland 1 Huur Bewoners Olland Multifunctionele accommodatie
Energieneutrale woningen
20 Huur
Woningzoekenden Duurzame eengezinswoningen (met
(Knotwilg)
berging/garage)
Energieneutrale woningen (Dille)
In voorbereiding
7 Huur Woningzoekenden Duurzame eengezinswoningen (met
berging)
Koningsvaren - Huur Woongroep Koningsvaren,
Appartementen, algemene ruimte en
woningzoekenden
parkeerkelder
Kapittelhof / Rabobank 35 Huur Woningzoekenden Appartementen en parkeerkelder
Hoge Vonderstraat 44 8 Huur Cliënten Labyrint Zorg Wooneenheden met algemene ruimte
Borchmolendijk 4 Huur en koop Woningzoekenden
Appartementen
1 Huur en koop Ondernemers
Commerciële (bedrijfs)ruimte
Lieshoutseweg (opnieuw in
onderzoeksfase)
- Huur Woningzoekenden Appartementen
28

Duurzaamheid
Wovesto heeft in januari 2012 haar duurzaamheidvisie- en beleid
vastgesteld. Zowel voor nieuwbouwprojecten als voor de bestaande
woningvoorraad zijn uitgangspunten geformuleerd om invulling te
geven aan het duurzaamheidvraagstuk. In 2012 hebben we alle
woningen voorzien van het energielabel.
Bestaande woningvoorraad
85% van de woningen heeft een groen energielabel, A, B of C. De
bestaande woningvoorraad zal tijdens de uitvoering van renovaties
worden verbeterd ten aanzien van het energielabel. Hierbij hanteert
Wovesto de vernieuwde uitgangspunten die het RMB hanteert. Het
RMB is een samenwerkingsverband tussen 13 gemeenten in
Noordoost-Brabant. Zij levert expertise en kennis op het gebied van
onder andere milieubeleid, gebiedsontwikkeling en duurzame
ontwikkeling. Het uitgangspunt dat Wovesto hanteert bij renovaties
is dat het energielabel minimaal met 2 labelstappen stijgt of op een
B-label uitkomt.
De isolatiemaatregelen die uitgevoerd worden bestaan uit het
aanbrengen van HR++-beglazing, zonnecollectoren met boiler in
combinatie met een HR-ketel en isolatievoorzieningen aan de
dakconstructie. Materialen die tijdens de renovaties worden
toegepast zijn duurzaam.
Daarnaast treffen we bij mutaties isolatiemaatregelen om woningen
met een D-label te verbeteren naar een C-label. Door deze
kwaliteitsverbetering wordt de kale huurprijs iets hoger, maar
(grotendeels) gecompenseerd door een lagere energierekening. De
woonkosten blijven gelijk.
3,5% van de woningen hebben een E-, F- of G-label. Voor deze
woningen worden sloop- en vervangende nieuwbouwplannen
gemaakt.
Aanvullende (isolatie)maatregelen kunnen ook op verzoek van een
huurder in de vorm van een ZAV worden uitgevoerd.
Energielabels bezit Wovesto per 1 januari 2013
Label Aantal
woningen
Percentage
van totaal bezit
Cumulatief
percentage
A 261 19,5 % 19,5 %
B 350 26,2 % 45,7 %
C 536 40,1 % 85,8 %
D 143 10,7 % 96,5 %
E 36 2,7 % 99,2 %
F 8 0,6 % 99,8 %
G 3 0,2 % 100 %
Totaal 1.337 100% 100%
29

Nieuwbouw
Momenteel ligt voor nieuwbouwplannen de
energieprestatiecoëfficient (EPC) wettelijk op 0,6. In het
duurzaamheidbeleid wordt voorzien dat de EPC met 20% per 2 jaar
afneemt. Dit betekent dat voor de nieuwbouwplannen de EPC in
2020 uit komt op 0.
Energieneutrale woning
In 2012 bouwde Wovesto 27 energieneutrale woningen, 7 woningen
op de locatie Dille en 20 woningen aan de Knotwilg. Bij deze
woningen betalen de bewoners, buiten vastrechtkosten, nagenoeg
geen energiekosten. Het is van groot belang dat bewoners goed
geïnstrueerd worden over de woning en de installaties. Daarnaast is
het van belang dat er een goede monitoring en terugkoppeling
plaats vindt naar bewoners en installateur/adviseur. Verder zijn deze
woningen gebouwd met milieuvriendelijke materialen. Daarnaast is
er veel aandacht besteed aan een gezond binnenklimaat in de
woning, dat verkregen wordt door onder andere natuurlijke
ventilatie. De woningen hebben een EPC kleiner dan nul.
Multifunctionele accommodatie Hart van Olland
Bij de bouw van de multifunctionele accommodatie in Olland zijn
diverse maatregelen toegepast in het kader van duurzaamheid. De
klaslokalen zijn uitgevoerd conform het ‘frisse school’-principe. Het
gebouw is voorzien van een laag temperatuur
vloerverwarmingssysteem dat gevoed wordt door een
warmtepompinstallatie. Warmwater wordt opgewekt door middel van
zonnecollectoren. PV-zonnepanelen produceren een gedeelte van de
elektra en de verlichting in het gebouw is grotendeels uitgevoerd in
de vorm van LED-verlichting. Het regenwater van het gehele terrein
en gebouw wordt geïnfiltreerd in de bodem.
30

Doelgroep
Zoals in ons ondernemingsplan te lezen is, zet Wovesto zich in voor
een brede doelgroep. Specifiek worden daarbij genoemd: mensen
met een laag inkomen, bijzondere doelgroepen zoals senioren en
mensen met een beperking en starters.
Senioren
In verband met de dubbele vergrijzing die optreedt, is het voor
Wovesto belangrijk om te kijken of het aanbod van ons bezit nog
aansluit bij de (te verwachten) vraag. Mogelijk dient er tijdig
ingespeeld te worden op tekorten die kunnen ontstaan, of dient een
te verwachten overschot van een bepaald woningtype te worden
aangepast voor een andere doelgroep.
Dat het belangrijk is dat senioren zelfstandig kunnen blijven wonen,
waarbij ze wel gebruik kunnen maken van allerlei zorgfaciliteiten, is
duidelijk. Wovesto heeft 344 nultredenwoningen in haar bezit, die
geschikt zijn voor deze senioren.
Wovesto speelt in op de wijzigende wetgeving voor Algemene Wet
Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) en Wet maatschappelijke
ondersteuning (Wmo) door met lokale partners zorg aan huis
mogelijk te maken. Met name bij appartementen geven
gemeenschappelijke ruimten extra kansen voor zelfstandig wonen
met zorg en welzijn op de hoek.
Woningaanpassingen
Vanuit de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) werden tot
voor kort de benodigde woningaanpassingen uitgevoerd bij de
huurders die dit nodig hadden. In 2012 is echter een proces tot
stand gekomen wat bij de gemeente de ‘kanteling’ wordt genoemd.
Dit proces is mede ingegeven door het feit dat er steeds minder
voorzieningen vanuit de WMO betaald worden en dat er dus een
steeds groter beroep op de huurders zelf wordt gedaan. Huurders
die een woningaanpassing nodig hebben of anderszins een beroep
op de WMO voorzieningen willen doen, worden gestimuleerd om zelf
naar een oplossing te zoeken. Slechts in uiterste gevallen kan een
beroep op de WMO worden gedaan. Dit betekent dat het aantal WMO
aanvragen bij de gemeente is teruggelopen. Dit merken wij ook bij
Wovesto. In 2012 betrof het 3 woningaanpassingen (tegenover 20 in
2011).
Wonen met begeleiding
Niet alleen senioren en andere woningzoekenden willen graag
zelfstandig wonen. Ook mensen met een beperking willen zelfstandig
wonen met allerlei voorzieningen binnen handbereik en hulp nabij.
Binnen Sint-Oedenrode wordt deze hulp onder andere geboden door
Stichting Dichterbij en Labyrint Zorg, partijen waar we nauw mee
samenwerken. In samenspraak worden nieuwbouwplannen
ontwikkeld en voor ‘reguliere huisvesting’ gezorgd. Wovesto heeft in
totaal 22 woningen voor 42 cliënten van Labyrint en Dichterbij.
Naast de beide genoemde zorginstellingen hebben er in 2012 ook
een aantal oriënterende gesprekken plaats gevonden met ZorgOkee,
een zorginstelling die zich richt op cliënten met autisme.
31

Starters
Voor starters wordt het steeds lastiger om zich op de
koopwoningmarkt te begeven. Enerzijds omdat er weinig
doorstroming is en anderzijds omdat de regels om de financiering
rond te krijgen steeds strenger worden. Dit betekent dat de
hypotheeklast niet meer zo hoog mag zijn.
Juist voor deze doelgroep heeft Wovesto het product Slimmer
Kopen®. Hiermee kunnen starters op de koopmarkt op weg
geholpen worden met kortingen op de marktwaarde van de woning
tot wel 25%.
Jongeren
Wovesto heeft een beperkt aantal woningen uit haar bezit
aangewezen voor jongeren onder de 23 jaar. In totaal gaat het
hierbij om 43 woningen.
Hogere inkomens
3% van het bezit van Wovesto is speciaal bestemd voor mensen met
een hoger inkomen. Het gaat hierbij om woningen met een huurprijs
boven € 664,66.
Statushouders
Gemeenten krijgen vanuit de overheid de verplichting statushouders
te huisvesten. Wovesto ondersteunt de gemeente hierbij. In 2012
zijn 3 woningen toegewezen aan statushouders. Daarmee is de
taakstelling volledig behaald.
32

Leefbaarheid
Zoals in de missie van Wovesto staat beschreven, willen we
bijdragen aan de leefbaarheid van wijken en kernen in de gemeente
Sint-Oedenrode. Een deel van onze inkomsten zetten we daarom in
voor de leefbaarheid.
Sponsoring lokale initiatieven
Sint-Oedenrode kent een actief verenigingsleven. Dit draagt bij aan
de leefbaarheid van onze dorpen. Daarom sponsort Wovesto
regelmatig lokale initiatieven. In 2012 gaf Wovesto € 5.125,- uit aan
sponsoractiviteiten. In 2012 waren de grote projecten een
kleedlokaal van voetbalvereniging Rhode en de speeltuin in de wijk
Rooise Zoom. Verder steunden we diverse kleinschalige lokale
activiteiten, zoals optredens van Seniorenorkest Dommelvolk, de
Sinterklaasintocht en de KBO.
33

Wijken en kernen
Wovesto draagt bij aan de leefbaarheid in alle dorpen. Om de
leefbaarheid in Sint-Oedenrode te verbeteren heeft de gemeente
iWOP’s en iDOP’s opgezet. Wovesto participeert in deze iWOP’s en
iDOP’s.
IWOP
iWOP staat voor integraal wijkontwikkelingsplan. Wovesto neemt
deel aan het iWOP Kienehoef, Kinderbos en Cathalijne.
Kienehoef, Kinderbos en Cathalijne
In 2011 is gestart met het opstellen van het integrale
wijkontwikkelingsplan voor Kienehoef, Kinderbos en Cathalijne. In
ongeveer een jaar tijd is dit plan tot stand gekomen, waarna het
begin 2012 is aangeboden aan de gemeenteraad. Op een
informatiebijeenkomst in het gemeentehuis is het vervolgens
gepresenteerd aan de wijkbewoners, die hier ook nog op konden
reageren. Buiten de betrokkenheid bij het tot stand komen van het
plan heeft Wovesto nog geen bemoeienis gehad in de uitwerking.
IDOP
IDOP staat voor integraal dorpsontwikkelingsplan. Wovesto denkt
mee bij de iDOP’s Boskant, Nijnsel en Olland.
Boskant
Eind 2011 is voor de kern Boskant een ISV-subsidie toegekend.
Momenteel worden de verbeterplannen verder uitgewerkt.
Nijnsel
Eind 2011 is er voor de kern Nijnsel een ISV-subsidie toegekend. In
2013 wordt hard gewerkt aan de voorbereidingen, zodat in 2014 de
uitvoering plaats kan vinden.
Olland
Momenteel worden in Olland werkzaamheden uitgevoerd in het
kader van het iDOP. Voor de ontwikkeling van de multifunctionele
accommodatie is een provinciale subsidie beschikbaar gesteld. Deze
is volledig toegerekend aan het project. In deze accommodatie zijn
de Stichting Gemeenschapshuis Olland, de basisschool,
kinderopvang en een fysiotherapeut gevestigd. Het project is een
grote aanwinst voor de leefgemeenschap in Olland.
34

Belanghouders en samenwerking
Om onze klanten een goede dienstverlening te kunnen geven,
zoeken we de samenwerking op met verschillende
(maatschappelijke) partijen op verschillende terreinen.
Algemene Ledenvergadering
2 keer per jaar houden we voor de huurders en woningzoekenden
(belanghouders) van Wovesto een Algemene Ledenvergadering
(ALV). Tijdens deze vergaderingen bespreken we punten als de
begroting, jaarrekening, projecten en wijzigingen in de regelgeving
en het beleid. We beantwoorden vragen en leggen verantwoording af
aan de ALV.
Met belanghouders in gesprek blijven
Wovesto heeft een aantal manieren om met haar belanghouders te
communiceren. Dit doen we via onze website www.wovesto.nl, ons
eigen blad Beknopt, brochures waar antwoord gegeven wordt op
veel vragen en via de lokale media.
Daarnaast organiseren we elk jaar belanghoudersbijeenkomsten. In
2012 hebben we 6 belanghoudersbijeenkomsten georganiseerd. Zo
zijn er bijeenkomsten geweest voor het project Hart van Olland,
maar ook voor de projecten van de energieneutrale woningen en
Koningsvaren. Daarnaast is er een jongerenvoorlichting over
huisvesting geweest en een informatieavond voor 50-plussers over
buurtpreventie in en rondom Odendael.
In 2012 hebben we een participatiebeleid opgesteld. Hierin zijn
nieuwe vormen van participatie beschreven, zoals het opzetten van
bewonerscommissies, participatie bij nieuwbouw en onderhoud, de
Burendag en participatie gericht op thema’s.
Huurdersbelangenvereniging
De invloed van de leden is geregeld via de Algemene
Ledenvergadering. Wovesto wil de inspraakmogelijkheid van de
huurders over het te voeren
beleid verbreden. Daarom is in
november gestart met het
opzetten van een
huurdersbelangenvereniging.
Deze huurdersbelangenvereniging
krijgt haar eigen bestuur en
statuten en zal op basis van een
samenwerkingsovereenkomst met
Wovesto, de belangen van de huurders en woningzoekenden gaan
behartigen.
Een belangrijk agendapunt voor de huurdersbelangenvereniging is
de fusie met St. Joseph en de daarmee samenhangende omzetting
van een vereniging naar een stichting.
Met wie we samenwerken
Als Wovesto hebben we, als maatschappelijke partij, een breed
werkveld waarin we werkzaam zijn, zoals wonen, zorg, welzijn,
onderwijs, veiligheid en toegankelijkheid. Om de klant op al deze
gebieden zo goed mogelijk te helpen, werken we samen met
verschillende partijen. Op pagina 36 is een totaaloverzicht te zien
van de partijen waar we mee samenwerken.
Maatschappelijk netwerk
Drie keer per jaar komt het ‘maatschappelijk netwerk’ van Sint-
Oedenrode bij elkaar. Dit netwerk bestaat uit de volgende
maatschappelijke organisaties: Wovesto, gemeente Sint-Oedenrode,
Welzijn De Meierij, BrabantZorg, Humanitas, SKOSO en basisschool
De Springplank.
In deze bijeenkomsten spreken de organisaties over gezamenlijke
maatschappelijke taken, projecten en de manier waarop ze door
middel van samenwerking doelstellingen kunnen behalen.
35

Overzicht belanghouders en samenwerking
Partij Reden Manier van contact Gespreksonderwerpen
Primaire partners
Huurders
Woningzoekenden
Gemeente Sint-Oedenrode
Zorg- en welzijnsinstellingen
Welzijn De Meierij
BrabantZorg
Leden van de vereniging, doelgroep van beleid en reden van
bestaan.
Natuurlijke samenwerkingspartner, waarmee
meerjarenprestatieafspraken zijn vastgelegd op het gebied
van o.a. woningvoorraad, huisvesting bijzondere
doelgroepen, duurzaamheid en het nieuwbouwprogramma.
Partners in het behalen van maatschappelijke- en
leefbaarheiddoelstellingen gericht op ieder die daar behoefte
aan heeft, zorgbehoevenden en senioren.
Labyrint Zorg Klant die woningen huurt voor haar cliënten met een
Autisme Spectrum Stoornis.
Stichting Dichterbij Klant die woningen huurt voor haar cliënten met een
verstandelijke beperking.
Secundaire partners
Politie
Onderwijsinstellingen en
kinderopvangorganisaties
SKOSO
Obs De Springplank
Humanitas
De Verbinding
Dorpsraden kleine kernen
- Boskant
- Nijnsel
- Olland
Partner in het behalen van maatschappelijke- en
leefbaarheiddoelstellingen gericht op probleemsignalering en
integrale veiligheid.
Partners in het behalen van maatschappelijk- en
leefbaarheiddoelstellingen gericht op jeugd en jongeren
(voorlichting).
Partners in het behalen van maatschappelijke- en
leefbaarheiddoelstellingen gericht op de drie kleine kernen
van Sint-Oedenrode.
Stichting Toegankelijkheid Stichting die zich inzet voor toegankelijkheid voor mensen
met een beperking. Wordt geraadpleegd voor beoordelen
toegankelijkheid nieuwbouwplannen.
Tertiaire partners
Sportverenigingen Partners in het behalen van maatschappelijke- en
leefbaarheiddoelstellingen op sportgebied.
Zakelijke dienstverleners Belangrijke groep zakelijke partners in het realiseren van
(nieuwbouw)projecten en onderhoud.
- 2x per jaar een Algemene Ledenvergadering
- Regelmatig overleg met bewonerscommissie
- Ad hoc wanneer relevant
- 3x overleg op ambtelijk en bestuurlijk niveau
- 6x projectenoverleg
- 3x Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting
Lid van maatschappelijk netwerk Sint-Oedenrode
Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is
vanuit een van de twee partijen.
Lid van maatschappelijk netwerk Sint-Oedenrode
Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is
vanuit een van de twee partijen.
Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is
vanuit een van de twee partijen.
Lid van maatschappelijk netwerk Sint-Oedenrode
- Neemt deel aan het signaleringsoverleg: 6 tot 8
keer per jaar (met meerdere partijen)
- Verder wanneer nodig is
Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is
vanuit een van de twee partijen.
Lid van maatschappelijk netwerk Sint-Oedenrode
(m.u.v. De Verbinding)
Overleg vindt minimaal 1 keer per jaar plaats en
wanneer daar vraag naar is vanuit een van de
twee partijen.
Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is
vanuit een van de twee partijen.
Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is
vanuit een van de twee partijen.
Jaarrekening, begroting, beleid, plannen
(nieuwbouw, groot onderhoud, herstructurering),
actualiteiten
- Prestatieafspraken
- Woningbouwprogramma
- Financiële continuïteit
- Strategie
- Leefbaarheidvraagstukken
- Maatschappelijk vastgoed
- Nieuwbouw en herstructurering
- Woonzorgcomplex Odendael
- Vraagstukken over wonen, zorg en welzijn
- Signaleren van problemen
- Bieden van zorg via huisvesting
- Overige woonzorgconcepten
Beschikbaarheid woningen voor de doelgroep van
Labyrint Zorg.
Beschikbaarheid woningen en mogelijkheden tot
woningaanpassing voor de doelgroep van Stichting
Dichterbij.
- Probleemgevallen
- Veiligheid (in de buurten)
- Signaleren van problemen
- Brede school
- Multifunctionele accommodaties
- Maatschappelijk vastgoed
- IDOP-ontwikkeling
- Leefbaarheid kleine dorpskernen
- Multifunctionele accommodaties
- Toegankelijkheid bestaande bouw en nieuwbouw
- Mogelijkheden tot samenwerking
- Opdrachtverstrekking en evaluatie
36

Financiën
Het financiële beleid van Wovesto gaat uit van één van onze
speerpunten: Het optimaal inzetten van middelen. Dat wil zeggen
dat we ervoor zorgen dat we voldoende investeringen kunnen doen
en dat we een financieel gezond bedrijf zijn.
Financiële beoordeling
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW) beoordelen bijna elke corporatie in
Nederland. Het CFV doet dit namens het ministerie en het WSW doet
het omdat zij garant staat voor leningen die corporaties afsluiten.
Beide instanties willen weten of Wovesto financieel gezond is. Dat is
in tijden van economische crisis alleen nog maar belangrijker
geworden. Wovesto heeft van het CFV en het WSW een positieve
beoordeling gekregen.
De uitgangspunten die deze instanties gebruiken voor hun
beoordeling, zijn onderdeel van het (financiële) beleid van Wovesto.
Dit wordt uiteindelijk vertaald naar de solvabiliteit. Solvabiliteit is
een percentage dat aangeeft of een organisatie voldoende financiële
ruimte heeft om – als dat nodig zou zijn – alle leningen die zijn
aangetrokken, te kunnen aflossen met eigen middelen. Wovesto
streeft naar een solvabiliteit van 20% of hoger. Op 31 december
2012 was de solvabiliteit 35,7%.
In vergelijking met andere corporaties
Het benchmarkonderzoek ‘Corporatie in Perspectief’ van het CFV laat
zien dat Wovesto het goed doet in vergelijking met andere
corporaties in Nederland. Sterke punten zijn onder andere de lage
bedrijfslasten, hoge netto kasstroom, hoge bedrijfswaarde, lage
huren ten opzichte van de WOZ-waarde en lage rentelasten. Een
verbeterpunt voor Wovesto is de relatief hoge schuld per woning. Dit
is een gevolg van de grote aantallen gebouwde nieuwbouwwoningen
vanaf 2006.
Risico’s vermijden en beheersen
Eind 2011 voerde Wovesto haar jaarlijkse integrale risicoanalyse uit
als onderdeel van het risicomanagement. Uit de analyse kwamen
acties die allen in 2012 zijn uitgevoerd. Eind 2012 is een nieuwe
integrale risicoanalyse uitgevoerd. In 2013 gaan we aan de slag met
de verbeterpunten.
Financiële feiten en cijfers
Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de
herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
gepubliceerd. De Richtlijn gaat daarmee formeel in voor verslagjaren
vanaf 2012. Wovesto heeft de stelselwijziging verwerkt zoals
voorgeschreven is in de Richtlijn RJ645.
Jaarresultaat
De jaarrekening laat een jaarresultaat van - € 561.000 zien. Dit
negatieve resultaat gaat van het eigen vermogen af. Het resultaat
op 17 Slimmer Kopen®-woningen is € 78.000 positief. Dit bedrag
wordt rechtstreeks toegevoegd aan het eigen vermogen als
ongerealiseerde herwaardering. Daarnaast heeft een rechtstreekse
vermogensmutatie plaatsgevonden inzake mutatie actuele waarde.
Dit alles betekent dat het eigen vermogen per saldo stijgt met €
4.556.000 tot € 49,3 miljoen. Het balanstotaal is € 138,2 miljoen.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde van sociaal vastgoed in exploitatie van Wovesto is
€ 99,2 miljoen.
WOZ-waarde bezit
De woningen en overige verhuureenheden van Wovesto hebben een
WOZ-waarde van € 272 miljoen. Ten opzichte van 2011 (€ 281
miljoen) is dat een daling van 3,2%. Deze daling is een gevolg van
daling van de WOZ-waarde en de verkoop van 17 woningen.
37

Begroting
Op 19 november 2012 is de meerjarenbegroting 2013–2017
vastgesteld door de directeur / bestuurder met goedkeuring van de
Raad van Toezicht en de Algemene Ledenvergadering. Met deze
begroting voldeden wij zowel aan onze eigen interne eisen als aan
de eisen van het CFV en WSW.
Medio december wijzigden CFV en WSW de uitgangspunten. De
gewijzigde uitgangspunten betreffen de heffing saneringssteun, de
verhuurdersheffing en het huurbeleid. Deze gewijzigde
uitgangspunten hebben geleid tot een aangepaste begroting, met
name op het punt van de maximaal mogelijke huurverhoging. Ook
is het project Koningsvaren opgenomen als DAEB-project. Met deze
aangepaste begroting voldoen wij nog steeds aan onze eigen interne
eisen en aan de formele eisen van het CFV en WSW. De schuld per
gewogen verhuureenheid loopt de komende jaren op tot € 56.000,-.
We proberen door extra verkoop en mogelijk door groot onderhoud
uit te stellen de schuld per woning te verlagen. De ontwikkeling van
de financiële positie na 2017 is sterk afhankelijk van de ontwikkeling
door de minister opgelegde uitgangspunten.
Onrendabele investeringen
De woningen die Wovesto heeft gebouwd, beheert en bouwt, kosten
meer dan ze opbrengen. We vragen namelijk minder dan de
maximaal toegestane huur. Dit betekent dat we ‘verlies’ maken om
huren laag te houden. De investeringen die we niet terugverdienen,
noemen we ‘onrendabele top’. In 2012 boekte we € 293.000 af aan
onrendabele toppen.
Leningen
Wovesto heeft leningen nodig om te kunnen investeren. In 2012
hebben we voor een bedrag van € 11,8 miljoen leningen
aangetrokken en € 7,0 miljoen afgelost. De totale
leningenportefeuille is € 75,6 miljoen. Lenen brengt risico’s met zich
mee. Deze risico’s spreiden we door zogenaamd
‘looptijdenmanagement’. Dat wil zeggen dat we ervoor zorgen dat
onze leningen gespreid aflopen en er daardoor nooit in één keer veel
afgelost hoeft te worden. Door kortlopende en langlopende leningen
af te wisselen, is de rente optimaal en het renterisico van nieuwe
leningen beperkt.
Wovesto werkt niet met derivaten omdat het erg complexe
producten zijn die risico’s met zich meebrengen. We trekken alleen
geld aan voor investeringen. Wovesto heeft geen beleggingen.
Grondposities
Eind 2012 heeft Wovesto de grond voor het project aan de
Zwembadweg aangekocht van de gemeente. De bestemming van de
grond is wonen.
Verbindingen
Wovesto heeft een verbinding met Holding Onze Huize BV, die onder
de verantwoordelijkheid van de directeur / bestuurder en de Raad
van Toezicht valt. Op 31 december 2012 was de waarde van Holding
Onze Huize BV € 49.000,-. De BV verricht momenteel geen
activiteiten en gezien de activiteiten en beperkte omvang van de
deelneming zijn cijfers van de Holding niet geconsolideerd in de
jaarrekening van Wovesto.
Daarnaast hebben we in 2001 samen met de gemeente de Stichting
Fonds Sociale Volkshuisvesting opgericht. Het bestuur van de
stichting bestaat uit een delegatie van de gemeente en Wovesto, die
gelijke stem hebben. Elke partij stort jaarlijks € 30.000,- in het
fonds. Het fonds heeft een financiële bijdrage geleverd aan
energiezuinig wonen, woningmarktonderzoek, starterswoningen en
iDOP.
38

Er was in 2012 voor beide verbindingen geen sprake van enige
vordering of schuld jegens Wovesto.
Holding Onze
Huize BV
Wovesto
Stichting Fonds Sociale
Volkshuisvesting*
Verbindingenstructuur per 31 december 2012
* Wovesto verzorgt de administratie
Gemeente
39

Kengetallen 2012
BDW Historische kostprijs
2012 2011 2010 2009 2008 2007
Gegevens vastgoed
- Woningen in exploitatie 1.337 1.355 1.366 1.361 1.321 1.305
- Bedrijfspanden
9 8 8 6 4 2
- Garages en parkeerplaatsen 237 237 237 237 230 228
- Woonwagens / standplaatsen 1 2 2 2 7 7
Totaal verhuureenheden 1.584 1.602 1.613 1.606 1.562 1.542
Veranderingen in woningbezit
Aantal verkocht / herbestemd 18 12 7 10 9 9
Aantal gekocht 0 1 0 3 1 1
Aantal nieuwbouw 0 0 12 47 24 76
Verhuur van woningen
Aantal ingeschreven woningzoekenden 1.978 1.919 1.768 1.524 1.421 1.348
Aantal mutaties 84 103 93 110 105 118
Mutatiegraad in % 7,8% 7,6% 6,8% 8,1% 7,9% 9,0%
Acceptatiegraad in % 71% 60% 73% 76% 73% 59%
Huurderving in % 1,4% 0,89 0,58 0,75 0,45 0,19
Huurachterstand zittende huurders in % 0,68 0,47 0,86 0,55 0,11 0,37
Gemiddelde huurverhoging per 1-7 in % 2,3% 1,3% 1,2% 2,5% 1,6% 1,1%
In duizenden euro’s
Huren vergoedingen 7.987 7.902 7.752 7.248 6.895 6.271
Huurderving 110 69 44 53 31 12
Huurachterstand (huurdebiteuren) 80 56 88 47 19 23
Kwaliteit per woning
Reparatieonderhoud (gemiddeld) 98 123 108 102 101 96
Mutatieonderhoud (gemiddeld) 1.103 1.017 769 743 787 692
Prijs/kwaliteitsverhouding per
woning
Gemiddeld aantal WWS punten 152 151 151 151 150 150
Gemiddelde huurprijs (in euro’s, per
jaar)
5.700 5.525 5.402 5.295 5.065 4.964
BDW Historische kostprijs
2012 2011 2010 2009 2008 2007
Financiële continuïteit
Liquiditeit 0,64 0,52 0,21 0,22 0,61 0,91
Solvabiliteit 35,6% 14,5% 14,9% 16,0% 13,0% 10,9%
Rentabiliteit eigen vermogen** -1,1% -5,5% -0,5% 26,7% 16,9% 9,1%
Rentabiliteit vreemd vermogen** 3,1% 3,4% 3,6% 4,0% 4,0% 4,0%
Rentabiliteit totaal vermogen** 1,6% 2,1% 3,0% 7,6% 5,7% 4,6%
** op basis van ultimo periode
Balans en winst- en
verliesrekening
Eigen vermogen per vhe 31.100 8.959 8.773 8.622 8.188 8.160
Financiële baten en lasten per vhe 1.817 1.714 1.799 1.791 1.728 1.574
Financiële baten en lasten per vhe
in % van huuropbrengst
34,6% 35,7% 38,4% 40,8% 40,2% 39,6%
In duizenden euro’s
Totale opbrengsten 8.222 8.635 8.452 8.622 8.188 8.160
Overige bedrijfslasten 1.034 1.254 1.192 1.193 1.174 889
Onroerende zaken in exploitatie 99.192 78.290 77.829 78.046 69.973 64.700
Financiële vaste activa 751 3.134 3.311 3.530 828 976
Leningen (excl. kortlopend deel) 69.384 63.870 66.852 67.008 61.004 59.838
Eigen vermogen 49.263 14.353 14.151 13.830 10.142 8.430
Waarborgsommen 336 330 311 294 255 239
Jaarresultaat -561 -791 -71 3.688 1.712 763
Personeel
Aantal medewerkers in dienst per
31-12
19 19 19 19 19 20
Aantal formatieplaatsen (fte) 16,2 16,5 16,3 16,5 15,6 16,1
Aantal formatieplaatsen per 1000
vhe
10,2 10,3 10,1 10,3 10,0 10,4
40

Jaarrekening 2012
Balans
Balans per 31-12-2012 (na resultaatbestemming)
(x € 1.000)
Activa Passiva
Ref. 2012 2011 Ref. 2012 2011
Vaste activa Eigen Vermogen
Materiële vaste activa 9.1 Algemene bedrijfsreserve 9.7 49.263 44.707
Sociaal vastgoed in exploitatie 99.192 99.589
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.047 2.195 Voorzieningen 9.8
Onroerende en roerende zaken tdv de exploitatie 855 945 Voorziening onrendabele top nieuwbouw 0 834
108.093 102.729 Voorziening latente belastingen 244 804
Vastgoedbeleggingen 9.2 244 1.638
Commercieel vastgoed in explotatie 12.902 11.343
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 10.279 9.670 Langlopende schulden 9.9
23.181 21.013 Leningen kredietinstellingen 69.384 63.870
Terugkoopverplichting woningen vov 10.494 9.754
Financiële vaste activa 9.3 Waarborgsommen 336 330
Te vorderen BWS subsidies 124 164 80.214 73.954
Deelnemingen 49 48
Latente belastingvordering 578 634
751 846
Kortlopende schulden 9.10
Vlottende activa Schulden aan kredietinstellingen 7.276 8.068
Schulden aan leveranciers 719 426
Voorraden 9.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 295 185
Voorraden 14 14 Overlopende passiva 227 277
Vastgoed bestemd voor verkoop 751 0 8.517 8.956
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 1 0
766 14
Vorderingen 9.5
Huurdebiteuren 80 56
Overige debiteuren 13 14
Belastingen en premies sociale verzekeringen 256 0
Overlopende activa 149 287
498 357
Liquide middelen 9.6 4.950 4.296
Totaal activa 138.239 129.255 Totaal passiva 138.239 129.255
41

Winst- en verliesrekening
Winst en Verliesrekening over 2012
(x € 1.000)
Ref. 2012 2011
Bedrijfsopbrengsten 10.1
Huren 7.782 7.696
Vergoedingen 204 206
Verkoop onroerende zaken 78 218
Overige bedrijfsopbrengsten 157 189
Totaal bedrijfsopbrengsten 8.222 8.309
Bedrijfslasten 10.2
Afschrijvingen op materiële vaste activa 3.424 3.422
Overige waardeveranderingen 293 1.246
Lonen en salarissen 878 856
Sociale lasten 85 84
Pensioenlasten 166 165
Lasten onderhoud 677 832
Overige bedrijfslasten 1.034 1.254
Totaal bedrijfslasten 6.556 7.859
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 10.3 119 -314
Bedrijfsresultaat 1.784 136
Financiële baten en lasten 10.4
Rentebaten 93 122
Rentelasten -2.785 -2.868
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen -907 -2.610
Belastingen 10.5 -346 413
Resultaat deelneming 1 0
Jaarresultaat -561 -3.023
42

Kasstroomoverzicht
Kasstroomoverzicht 2012
(indirecte methode, x € 1.000)
2012 2011
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor:
1.784 2.341
- Afschrijvingen -3.424 2.269
- Mutatie herwaardering 5.117 993
- Mutatie bedrijfswaarde -555 0
- Mutatie voorzieningen -1.394 992
- Mutatie verkoop onder voorwaarden -258 749
-514 5.003
Veranderingen in werkkapitaal
Voorraden 0 1
Voorraad koopwoningen nieuwbouw -751 0
Onderhanden werk -1 0
Vorderingen -141 79
Kortlopende schulden -439 397
Mutatie waarborgsommen 6 0
-1.326 477
Kasstroom uit bedrijfsoperaties -54 7.821
Ontvangen interest 93 122
Betaalde interest -2.785 -2.868
Winstbelasting -346 -386
Niet gerealiseerde waardeveranderingen -119 0
Kasstroom uit operationele activiteiten -3.210 4.689
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa -8.498 -3.012
Desinvesteringen in materiële vaste activa 517 241
Desinvesteringen in financiële vaste activa 95 177
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -7.885 -2.594
Kasstroom uit financieringactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden 11.750 4.019
Aflossing langlopende schulden 0 -2.158
Kasstroom uit financieringactiviteiten 11.750 1.861
Toename geldmiddelen in 2012 654 3.956
43

Algemene grondslagen voor het opmaken van de
jaarrekening
Algemeen
Wovesto is een vereniging met de status van “toegelaten instelling
volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Sint-Oedenrode en is
werkzaam binnen de juridische wetgeving uit de Woningwet en het Besluit Beheer
Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Sint-Oedenrode. De activiteiten
bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van sociale
huurwoningen.
Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te
voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale
Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele
uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad
voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen
voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector
specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften
geformuleerd. Wovesto past deze herziene Richtlijn vanaf verslagjaar 2012 toe.
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen
van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de
Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de
verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke
waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de
verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het
kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen.
Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten
in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de
jaarrekening genummerd.
Stelselwijziging
Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene
Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. De Richtlijn
gaat daarmee formeel in voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste
wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:
Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie
Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en
commercieel vastgoed
De methode van afschrijvingen
De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden (VOV)
Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en
verliesrekening
De verwerking van de vennootschapsbelasting
Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde
in de toelichting
Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde
bouwproducten
Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaarde correctie op de
leningenportefeuille toe te passen
Tot en met 2011 werd het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie
gewaardeerd tegen vervaardigings- of verkrijgingsprijs danwel lagere
realiseerbare waarde. Vanaf 2012 vindt waardering tegen actuele waarde plaats.
Voor het sociaal vastgoed betreft dit actuele waarde gebaseerd op
bedrijfswaarde, voor het commercieel vastgoed betreft dit marktwaarde in
verhuurde staat, actuele waarde.
Wovesto heeft per 1 januari 2012 de stelselwijziging doorgevoerd maar de cijfers
zijn met terugwerkende kracht herrekend per 01-01-2011. De waardering van de
(on)roerende zaken in exploitatie vindt vanaf deze datum plaats op basis van het
actuele waarde model. Voorheen werden deze activa opgenomen tegen
vervaardigings- of verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen dan wel lagere
bedrijfswaarde. Het gevolg van deze stelselwijziging kan als volgt worden
samengevat (alle genoemde cijfers zijn per 1 januari 2011):
Door de aanpassing van de waarderingsgrondslag van het Sociaal vastgoed
in exploitatie (€ 100,9 miljoen) en het Commercieel vastgoed (€ 10,9
miljoen) is de totale waarde van het vastgoed in exploitatie met € 34,1
miljoen toegenomen;
Door de aanpassing van de belastinglatentie is het de latentie met € 2,3
miljoen afgenomen.
De bovenstaande effecten resulteren in een rechtstreekse (buiten winst en
verliesrekening om) toename van het eigen vermogen wegens de stelselwijziging
met € 31,8 miljoen.
44

Stand 01-01-2011 Stand 01-01-2011 Cumulatief effect
Cumulatief effect 01-01-2011 vóór stelselwijziging ná stelselwijziging 1-1-2011
Cumulatief effect 01-01-2012 30.354
Waarvan resultaat effect 2011 -2.564
Waarvan directe vermogensmutaties 2011 1.071
Blijft cumulatief effect 01-01-2011 31.847
Bestaande balansposten per 01-01-2011:
Sociaal vastgoed in exploitatie 77.829 100.959 23.130
Commercieel vastgoed in exploitatie 0 10.978 10.978
Belastinglatentie 3.055 794 -2.261
31.847
Eigen Vermogen 14.151 45.998 31.847
31.847
Stand 01-01-2012 Stand 01-01-2012 Cumulatief effect
Cumulatief effect 01-01-2012 vóór stelselwijziging ná stelselwijziging 1-1-2012
Sociaal vastgoed in exploitatie 78.290 99.589 21.299
Commercieel vastgoed in explotatie 0 11.343 11.343
Belastinglatentie 2.922 634 -2.288
30.354
Eigen Vermogen 14.353 44.707 30.354
30.354
Baten/lasten 2011 Aanpassing resultaat
Baten/lasten 2011 voor vergelijkings- 2011 voor vergelijkings-
Resultaateffect 2011 volgens WVR 2011 doeleinden aangepast doeleinden
Afschrijving materiële vaste activa (sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel) 2.224 3.422 -1.198
Overige waardeveranderingen sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel 879 1.246 -367
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen commercieel vastgoed 0 314 -314
Verkoop onroerende zaken 544 218 -326
Mutatie belastinglatentie 386 413 -27
Boekverlies op desinvesteringen 0 331 -331
-2.564
In 2012 hebben zich naast de overgang naar de herziene RJ645 geen stelselwijzigingen voorgedaan.
45

Vergelijkende cijfers over 2011
De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herberekend op basis van de
nieuwe waarderingsgrondslagen.
Presentatiewijziging
In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en
resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten
toegevoegd en voor de resultatenrekening is er naast een uitgebreider categoraal
model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Wovesto kiest voor
het categorale model.
Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008
Vanaf 1 januari 2008 is Wovesto integraal belastingplichtig geworden voor de
vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale
activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een
vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen
opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale
openingsbalans en de wijze van resultaatneming. In 2012 is de VSO verlengd.
Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval de commerciële
waardering lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het
omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag
waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor
verrekening.
Begin 2009 zijn de fiscale waarderingsregels bekend geworden. In deze regels is
opgenomen dat het woningbezit in exploitatie fiscaal overwegend wordt
gewaardeerd tegen 70% van de WOZ waarde. Het fiscale vermogen ligt hiermee
substantieel hoger dan het commerciële vermogen. Door de fiscale beperking van
afschrijvingen over verhuurd onroerend goed en de lange levensduur van
woningen is het niet te verwachten dat het fiscale voordeel uit hoofde van de
fiscale hogere waardering de komende vijf jaren zal worden gerealiseerd. Om die
reden is door de RJ aangegeven dat het opnemen van een actieve latentie
achterwege kan blijven.
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de
jaarrekening vormt de directie van Wovesto zich verschillende oordelen en maakt
schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen
bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste
inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de
bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende
jaarrekeningposten.
Consolidatiegrondslagen
In de jaarrekening zijn alleen de financiële gegevens van Wovesto opgenomen
per 31 december van het boekjaar. De groepsmaatschappij Holding Onze Huize
B.V. is niet opgenomen in de cijfers, aangezien de B.V. geen activiteiten verricht
en gezien de beperkte omvang.
Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin
beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend.
Lijst van kapitaalbelangen
Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen
– geen
Proportioneel geconsolideerde rechtspersonen en vennootschappen
De proportioneel geconsolideerde maatschappijen betreffen:
– geen
Overige deelnemingen, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde
– Holding Onze Huize BV (100%)
Overige verbindingen
Verder heeft Wovesto de volgende verbinding met duurzame financiële en/of
bestuurlijke banden door middel van respectievelijk het verstrekken van leningen
en/of het hebben van zeggenschap op grond van contractuele bepalingen
– Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting
Salderen
Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de
jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover:
– een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de
post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen;
en
– het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten
simultaan af te wikkelen.
46

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
5.1 Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens
feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern
geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen
namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige
stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en
toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het
besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en
herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering
van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de
bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
5.2 Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie als bedrijfsmiddel
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de
huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De
huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de
Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan
maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele
instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is
opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009
aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Het beleid van Wovesto is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden
voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt
optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Wovesto zich
als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de
actuele waarde als bedrijfsmiddel.
Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde
gebaseerd op bedrijfswaarde.
Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van
toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de
geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt
afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende
zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare
kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. De
lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde
veronderstellingen die de beste schatting van de directeur-bestuurder weergeven van
de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de
resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de werkelijke
bedrijfsvoering van Wovesto. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd
op de in de meerjarenonderhoudsplanning onderkende cycli per component. Voor
latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie,
huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt
gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij
vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten
die niet door de koper worden gedragen.
Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke
externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie
gehanteerd.
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de
financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen
voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht
gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.
Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden waarvoor per
complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is
bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien
van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij
bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling
sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.
Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op
basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten
(herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover
de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van
hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was
verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening
verwerkt.
Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van
het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het
betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is
opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en
verliesrekening verwerkt.
47

Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil
tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op
basis van de historische kosten ten overgeboekt binnen het eigen vermogen.
Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de
boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645
(herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het
eigen vermogen.
Materiële vaste activa in ontwikkeling
Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen
onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken
stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de
waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak
op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans
opgenomen.
Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het
oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen
inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de
posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd
voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische
kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Tijdelijke
exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.
Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn
genomen.
Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd
tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder
aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur
en bijzondere waardeverminderingen.
Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere
waardevermindering.
5.3 Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een
huurprijs boven de
huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk
vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde.
De invulling van deze actuele waarde, zijnde marktwaarde in verhuurde staat,
wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld
door externe taxateurs. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een
externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren
getaxeerd wordt.
Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende
eenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de
indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van
de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak.
Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en
prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van
de corporatie.
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden
verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde
van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging
toegelicht bij het eigen vermogen. Per 1 januari 2012 betreft dit het verschil
tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. Per
31 december 2012 betreft dit het verschil tussen de reële waarde per die datum
en de - gefixeerde - boekwaarde per 1 januari 2012 op basis van de historische
kosten.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het
kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn
overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als
financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats
als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd
op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen
reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de
boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212
en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de
contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen
verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging.
48

Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde na aftrek
van de in het VOV-contract overeengekomen korting.
De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke
economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een
regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan
wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële
waarde op terugkoopmoment.
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie
een terugkooprecht, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht
ontstane terugkooprecht, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake
terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de
woning in het economisch verkeer. Het terugkooprecht wordt aan de creditzijde
van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd
aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal
plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk
is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal
plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden
(na herclassificatie) en die ter zake de terugkooprechten worden in het resultaat
verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen.
5.4 Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies
Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde materiële
vaste activa welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit
Woninggebonden Subsidies.
De vordering is opgenomen tegen de contante waarde van de uit hoofde van de
BWS toegezegde bedragen (subsidiebeschikkingen inzake de voorgecalculeerde
jaarlijkse exploitatietekorten) en wordt jaarlijks verminderd met de door de
budgetbeherende instanties beschikbaar gestelde bijdragen. De
uitbetalingsperiode is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt
vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De uitbetaling loopt niet
synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten.
De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan
voor het volledige bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen
termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo tegen het
subsidierendement.
Deelnemingen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (nietgroepsmaatschappijen)
waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke
en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd.
Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans
opgenomen tegen het aandeel van Wovesto in de nettovermogenswaarde
vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het
moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze
jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Wovesto in
het resultaat van de deelnemingen opgenomen.
Indien en voor zover Wovesto niet zonder beperking uitkering van de positieve
resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke
reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse
vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook
in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van
activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden
verwerkt.
Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de
vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer
toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil
gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de
deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de nettoinvestering,
ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de
schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke
verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te
stellen, wordt een voorziening opgenomen.
Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer
verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies
is ingelopen.
Latente belastingvordering
Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen
tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds
en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De
berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de
belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de
tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn
vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen
49

en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover
het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee
verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen
worden benut.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa.
5.5 Vlottende activa
Voorraden
De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen, onder aftrek van
eventuele verliesvoorzieningen.
Voorraad koopwoningen nieuwbouw
Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen. De waardering van de opgeleverde
nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende
directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de
teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs,
zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere
opbrengstwaarde.
De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op
basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen
onder aftrek van kosten voor verkoop.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is
(onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan
toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere
opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van
nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete
bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering
is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere
opbrengstwaarde.
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten)
worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de
toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde
termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of
als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet-
respectievelijk creditstand vertoont.
De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project
worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van
de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een
onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of
completion”- methode).
Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan
worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en
verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk
kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening
verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with
zero profit”-methode).
Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare
wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden
de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op
basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer
bestaan van onzekerheden.
Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten
zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en
verliesrekening verwerkt.
De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die
toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan
het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere
kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend,
exclusief de rente op het vreemd vermogen.
Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te
verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of
vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het
waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde en
vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan
de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen
50

voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis
van individuele beoordeling van de vorderingen.
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter
dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder
schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden
gewaardeerd tegen de nominale waarde.
5.6 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen
Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden
in de jaarrekening geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente,
dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel
instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van
het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigenvermogensinstrument.
5.7 Voorzieningen
Algemeen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke
verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk
is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte
redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde
opgenomen.
Voorziening onrendabele top nieuwbouw
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en
renovatie worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de
boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en
voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex
overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte
verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle
investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
Voorziening latente belastingen
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor
tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale
voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd
worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -
verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het
verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor
zover deze al bij wet zijn vastgesteld.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa,
latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen en
worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
5.8 Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële
waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de
schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden
worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde
het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van
transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke
aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd
van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is
opgenomen onder
de kortlopende schulden.
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de
corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling
van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De
terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat
dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de
kortlopende schulden verantwoord.
51

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat
6.1 Resultaatbepaling
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de
geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten
op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd;
verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke
rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn
overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde
prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in
verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
Projectopbrengsten en projectkosten
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan
worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als
netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte
prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de
PoC-methode).
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de
balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale
projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden
ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-enverliesrekening
tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk
kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening
in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op
betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats
volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en
projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen
opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en
vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden
gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de
direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen
aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan
het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen
worden toegerekend.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale
projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen
onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt
in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit
van de post onderhanden projecten.
6.2 Bedrijfsopbrengsten
Huren
Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato
van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het
gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk
bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en
maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en
oninbaarheid.
Vergoedingen
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te
maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis
van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de
overige bedrijfslasten.
Verkoop onroerende zaken
De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde
verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit. Winsten worden
verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
Gerealiseerde opbrengst verkopen
De post gerealiseerde opbrengst verkopen betreft het saldo van de behaalde
verkoopopbrengst minus de vervaardigingsprijs uit nieuwbouwprojecten. Winsten
worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze
voorzienbaar zijn.
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt niet verantwoord
als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn
overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt
opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV
52

woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden
gewaardeerd.
Overige bedrijfsopbrengsten
De overige bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop
zij betrekking hebben. Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten
opgenomen bedrijfsopbrengsten verantwoord.
6.3 Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa
De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken
ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie
worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar.
Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de
verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur).
Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden
aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische
levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar
worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere
restwaarde door verkoop dan de boekwaarde.
Overige waardeveranderingen
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de
betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben
betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere
waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een
jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op
boekwaarde.
Lonen en salarissen
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden
verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan
werknemers.
Pensioenlasten
Wovesto heeft de pensioenregeling voor medewerkers ondergebracht bij Stichting
Pensioenfonds voor Woningcorporaties SPW. De hoofdregeling betreft een
toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een
pensioen toegezegd aan het personeel op de pensioengerechtigde leeftijd,
afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling
is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.
Voor de pensioenregelingen betaalt Wovesto op verplichte basis premies aan het
pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Wovesto geen verdere
verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Wovesto heeft in geval
van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende
bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden
verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn.
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van
onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke
werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane
verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op
balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende
verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en
eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en
verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort
salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van
activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging
van het actief.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij
betrekking hebben. Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten
opgenomen bedrijfslasten verantwoord.
6.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Hieronder worden de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen
reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie
en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele
afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en
feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de
vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen
toegelicht.
53

6.5 Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend
met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de
verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde
transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening
van de effectieve rente worden meegenomen.
6.6 Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor
belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare
fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet
opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen
en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met
wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente
belastingschulden. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen.
7. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en
resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management
dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van
invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de
resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
Materiële vaste activa, realiseerbare waarde
Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde
gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de
kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige
exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De
realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van
complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur
worden aangehouden.
De uitgangspunten van de realiseerbare waarde zijn deels afhankelijk van de interne
beleidsvoornemens van Wovesto. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot
uitdrukking in het portfolio management waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten
aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover
mogelijk hanteert Wovesto binnen de sector gangbare uitgangspunten.
Timing en verwerking onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens
feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern
geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen
namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige
stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en
toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het
besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en
herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering
van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de
bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke
verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten.
Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in
het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de
voorgenomen bouwproductie.
54

Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening
heeft Wovesto een aantal standpunten ingenomen die eerst bij beoordeling van
de aangifte over de verslagjaren door de fiscus zullen worden getoetst. De
belangrijkste standpunten betreffen:
Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
Het vormen van een herinvesteringsreserve;
Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en 2012 nog wijzigingen ondergaan
en belastinglatenties een andere waarde kennen.
8. Grondslagen bij het opstellen van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze
methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en
verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het
verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en
verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als
behorende tot de operationele activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen
onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid
gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met
betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder
financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele
activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder
aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en
winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele
activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit
financieringsactiviteiten.
55

9. Toelichting op de balans per 31 december 2012
9.1 Materiële vaste activa
De stelselwijziging is in de navolgende schema’s samengevat:
MVA staat sociaal vastgoed in exploitatie BDW BDW
(x € 1.000) 2012 2011
Woningen en woongebouwen
Stand per 01 januari 99.589 77.829
Overgang naar commercieel vastgoed 0 -4.237
Effect stelselwijziging 0 27.366
Totaal 99.589 100.959
Investeringen
Investeringen 707 2.234
Desinvestering verkopen -378 -898
Overboekingen VOV -921
Overboeking naar commercieel vastgoed -589 -139
Afschrijving -3.323 -3.323
Waardeverandering 801 176
Herwaardering 3.307 581
Stand per 31 december 99.192 99.589
MVA staat commercieel vastgoed in exploitatie Actuele waarde Actuele waarde
(x € 1.000) 2012 2011
Woningen en woongebouwen
Stand per 01 januari 11.343 0
Overgang naar commercieel vastgoed 0 4.237
Effect stelselwijziging 0 6.742
Totaal 11.343 10.978
Investeringen
Investeringen 0 0
Desinvestering verkopen 0 0
Overboeking van sociaal vastgoed 589 139
Afschrijving 0 0
Waardeverandering 250 -264
Herwaardering 720 490
Stand per 31 december 12.902 11.343
De mutaties in het verslagjaar in de materiële vaste activa zijn in het navolgende
schema’s samengevat:
Toelichting Materiële vaste activa
(x € 1.000)
Bedrijfswaarde
Sociaal
vastgoed in
Saldo per 01-01-2012
exploitatie
Actuele waarde 99.589
Boekwaarde per 01-01-2012 99.589
Mutaties 2012
Investeringen 707
Desinvesteringen -378
Overboekingen VOV -921
Overboekingen naar commercieel vastgoed -589
Afschrijvingen -3.323
Waardeveranderingen bezit 801
Herwaardering 3.307
Saldo per 31-12-2012
Actuele waarde 98.996
Cum. Overboeking naar commercieel vastgoed -589
Afschrijvingen -3.323
Cum. corr. bedrijfswaarde verand. 801
Mutatie herwaardering 3.307
Boekwaarde per 31-12-2012 99.192
In 2012 is één groot onderhoudsproject opgeleverd. In bovenstaand overzicht
zijn de kosten van dit project, via de overboekingsregel, opgenomen onder de
onroerende en roerende zaken in exploitatie.
De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde voor een vast bedrag per woning.
Het onroerend goed is in belangrijke mate gefinancierd met
kapitaalmarktleningen onder WSW-borging. Zonder toestemming van het WSW is
het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW
geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht
van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van
vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een
zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan
zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met
hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste
hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW
56

geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de
corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW
geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de
geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet uit de balans blijkende
informatie”.
De WOZ waarde bedraagt € 272 mln. (2011: € 281 mln.)
De boekwaarde van het sociale vastgoed in exploitatie gebaseerd op
bedrijfswaarde bedraagt per 31-12-2012 € 99,1 miljoen. De totale som van de
herwaarderingen sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per balansdatum € 35,9
miljoen.
Ten opzichte van voorgaand verslagjaar heeft van de herwaardering een
realisatie van € 3,3 miljoen plaatsgevonden. Voor de toelichting op deze mutatie
wordt verwezen naar de toelichting op de afschrijvingen opgenomen in de winsten-verliesrekening.
De afschrijvingstermijnen wordt bepaald door de
restantlevensduur per complex.
57

Specificatie bedrijfswaarde
Specificatie mutatie bedrijfswaardeberekening
(x € 1.000)
2012
Netto huur 130.060
Onderhoud en algemene kosten -51.340
Restwaarde grond 11.686
NCW verkoop woningen binnen 5 jaar 8.786
Totaal 99.192
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
2012 o.b.v. herziene
Parameters bedrijfswaardeberekening
RJ 645 2011 WSW normen
Norm onderhoud/dagelijks onderhoud per woning € 622 € 604 Corporatie beleid
Norm algemeen beheer/overige exploitatie lasten per woning € 1.453 € 1.410 Corporatie beleid
Disconteringsvoet 5,25% 5,25% 5,25%
Jaarlijkse huurontwikkeling per jaar 2,00% 2,00% 1,5%-2,00%
Huurderving 0% 0% Corporatie beleid
Mutatiegraad 6,3% 6,3% Corporatie beleid
Streefhuur percentage (per complex) max. 5 jaar ingerekend 64% - 91% 64% - 91% Corporatie beleid
Jaarlijkse stijging variabele exploitatielasten 3,00% 3,00% 3,00%
Jaarlijkse stijging onderhoudslasten 3,00% 3,00% 3,00%
Levensduur Min. 15 jaar Min. 15 jaar Corporatie beleid
Restwaarde centrum hoogbouw per m2 €335,55 € 330,27 Corporatie beleid
Restwaarde Boskant, Olland, Nijnsel per m2 € 91,85 € 90,09 Corporatie beleid
Restwaarde overige locaties per m2 € 111,85 € 110,09 Corporatie beleid
Indexatie grondwaarde per jaar 2% vanaf jaar 6 2%vanaf jaar 6 Corporatie beleid
Verkoop woningen komende 5 jaar 75 75 Corporatie beleid
De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar
tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.
De toekomstige heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen.
De verhuurdersheffing is enkel in jaar 1 ingerekend.
58

In 2012 is de verkoopverwachting voor de komende 5 jaar opgenomen. De
opbrengsten van de verwachte verkopen in de komende 5 jaar zijn contant
gemaakt en in de bedrijfswaarde opgenomen. Naar verwachting kunnen 75
woningen binnen vijf jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van
deze onroerende zaken bedraagt ruim € 8,7 miljoen.
De gemiddelde resterende administratieve levensduur waarmee gerekend is in
de bedrijfswaarde berekening bedraagt 29 jaar (gewogen gemiddelde) (2011:
29 jaar).
Toelichting Materiële vaste activa
(x € 1.000)
Saldo per 01-01-2012
Kostprijs Kostprijs
Sociaal
vastgoed in
ontwikkeling
bestemd voor
eigen
exploitatie
Onroerende en
roerende zaken
tdv de
exploitatie Totaal
Historische kostprijs 3.110 2.185 5.295
Cum. afschrijvingen 0 -1.240 -1.240
Cum. corr. bedrijfswaarde verand. -915 0 -915
Boekwaarde per 01-01-2012 2.195 945 3.140
Mutaties 2012
Investeringen 7.779 11 7.791
Desinvesteringen/ herrubriceringen 0 0 0
Overboekingen investering vanuit mva in ontwikkeling 0 0 0
Afschrijvingen 0 -102 -102
Waardeveranderingen bezit -1.093 0 -1.093
Overboeking vanuit voorziening ORT -835 0 -835
Saldo per 31-12-2012
Verkrijgingsprijzen 10.889 2.196 13.086
Afschrijvingen 0 -1.342 -1.341
Cum. corr. bedrijfswaarde verand. -2.843 0 -2.843
Boekwaarde per 31-12-2012 8.047 855 8.901
Voor een toelichting van de onrendabele toppen wordt verwezen naar paragraaf
10.2.2.
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek voor bovenstaande posten
luiden als volgt:
– Grond geen afschrijvingen
– Bouwkosten lineair 50 jaar
– Overige materiële vaste activa lineair 5-10 jaar
9.2 Vastgoedbeleggingen
Toelichting Materiële vaste activa
(x € 1.000)
Actuele waarde Actuele waarde
Onroerende
Commercieel zaken verkocht
vastgoed in
onder
Saldo per 01-01-2012
exploitatie voorwaarden Totaal
Actuele waarde 11.343 9.670 21.013
Boekwaarde per 01-01-2012 11.343 9.670 21.013
Mutaties 2012
Investeringen 0 0 0
Desinvesteringen 0 -139 -139
Overboekingen VOV 0 921 921
Overboekingen van sociaal vastgoed 589 0 589
Overboeking naar voorraad VOV woningen 0 -751 -751
Waardeveranderingen bezit 250 -513 -263
Herwaardering 720 1.091 1.811
Saldo per 31-12-2012
Actuele waarde 11.343 9.701 21.044
Cum. Overboeking van sociaal vastgoed 589 0 589
Cum. corr. bedrijfswaarde verand. 250 -513 -263
Mutatie herwaardering 720 1.091 1.811
Boekwaarde per 31-12-2012 12.902 10.279 23.181
Jaarlijks wordt 1/3 deel van het commercieel vastgoed getaxeerd door een
onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, hetgeen betekent dat
elk derde deel van het commercieel vastgoed in exploitatie minimaal eens per
drie jaar opnieuw getaxeerd wordt.
In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn 70 woningen
opgenomen, 4 woningen zijn verantwoord onder de post voorraad.
De post herclassificatie uit het verloopoverzicht inzake onroerende zaken VOV
betreft:
– de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in het boekjaar de
bestemming hebben gekregen te worden doorverkocht zonder
voorwaarden en ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht; herclassificatie
naar “Voorraden” vindt plaats tegen verkrijgingsprijs, zijnde de
marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van
afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen zijn onder de
59

“Voorraden” opgenomen als vastgoed bestemd voor verkoop en worden
na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere
verwachte opbrengstwaarde;
– de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in hetzelfde
boekjaar zijn doorverkocht zonder voorwaarden; herclassificatie vindt
plaats tegen de kostprijs van de verkoop, zijnde de marktwaarde onder
aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de
terugkoopverplichting; de opbrengstwaarde minus de kostprijs van deze
woningen is in het resultaat verantwoord onder de post “Resultaat
verkoop vastgoedportefeuille”.
9.3 Financiële vaste activa
BWS-subisdies
(x € 1.000)
2012 2011
Stand per 1 januari 164 208
Rentetoevoeging 6 10
Aflossing -46 -54
Stand per 31 december 124 164
Deze post betreft de contant gemaakte, door de overheid aan subsidie
toegekende bedragen voor investeringen in woningen.
Toelichting Deelnemingen
(x € 1.000)
Resultaat Nettovermogenswaarde
Aandeel
boekjaar per 31-12-2012
Holding Onze Huize 100% 1 49
Totaal 100% 1 49
Dit betreft de 100% deelneming in het aandelenkapitaal van deze
vennootschap, gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde.
Toelichting Latente belastingvordering
(x € 1.000)
31-dec-12
31-dec-11
Opgenomen Opgenomen Opgenomen Opgenomen
onder financiële onder vlottende Niet onder financiële onder vlottende Niet
vaste activa activa verwerkt vaste activa activa verwerkt
Verrekenbare tijdelijke verschillen 578 0 0 634 0 0
Totaal 578 0 0 634 0 0
Voor het verloopoverzicht wordt verwezen naar 10.5.
60

9.4 Voorraden
Toelichting Voorraden en Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
(x € 1.000)
2012 2011
Voorraden 14 14
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Bestede kosten verkoopprojecten 1 0
Gedeclareerde termijnen 0 0
Totaal 15 14
Als onderhanden werk zijn de kosten geboekt van het project Het Binneveld.
Toelichting voorraden
(x € 1.000)
2012 2011
Voorraad onderhoudsmaterialen 14 14
Totaal 14 14
Toelichting Vastgoed bestemd voor verkoop
(x € 1.000)
2012 2011
Hoge Vonderstraat 2e 219 0
Den Ekker 5 186 0
Hoge Vonderstraat 6e 171 0
Beelstraat 17 175 0
Totaal 751 0
Dit betreft 4 “Slimmer-kopen-woningen” welke in 2012 zijn teruggekocht door
Wovesto.
9.5 Vorderingen
Toelichting Debiteuren
(x € 1.000)
2012 2011
Huurdebiteuren 80 56
Overig debiteuren 13 14
Totaal 93 70
Vorderingen welke in belangrijke mate oninbaar worden geacht worden
afgeboekt ten laste van het resultaat. In de post debiteuren is derhalve geen
voorziening voor oninbaar opgenomen.
Toelichting Belastingen en premies sociale verzekeringen
(x € 1.000)
2012 2011
Omzetbelasting 256 0
Totaal 256 0
Dit betreft voornamelijk de omzetbelasting op projecten in ontwikkeling.
Toelichting Overlopende activa
(x € 1.000)
2012 2011
Transistorische rente 0 77
Vooruitbetaalde kosten 149 210
Totaal 149 287
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde
van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, gegeven het kortlopende
karakter ervan en het feit dat waar nodig vorderingen zijn afgeboekt.
9.6 Liquide middelen
Toelichting Liquide middelen
(x € 1.000)
2012 2011
Direct opvraagbaar 4.949 4.296
Kas 1 0
Totaal 4.950 4.296
De liquide middelen staan vrij ter beschikking van Wovesto.
61

9.7 Algemene bedrijfsreserve
Het verloop van de algemene reserve als gevolg van de herziene RJ 645 is als
volgt:
Toelichting Eigen vermogen
(x € 1.000)
2012 2011
Stand per 1 januari 14.353 14.151
(Cum.) Effect stelselwijziging 30.354 31.847
Stand obv nieuwe grondslagen 44.707 45.998
Resultaat voor stelselwijziging 0 -791
Effect stelselwijziging 0 -2.564
Aangepast resultaat 0 -3.355
Mutatie herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie 3.307 581
Mutatie herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie 720 490
Mutatie herwaardering VOV 1.091 993
Winstverdeling over het boekjaar -561 0
Stand per 31 december 49.263 44.707
Toelichting ongerealiseerde waardestijgingen
(x € 1.000)
2012 2011
Ongerealiseerde waardestijging svg in exploitatie 35.961 35.447
Ongerealiseerde waardestijging cvg in exploitatie 8.665 7.106
Ongerealiseerde waardestijging VOV 4.243 3.989
Stand per 31 december 48.869 46.542
De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het
positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de
boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar.
De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft
het positief verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering,
zijnde de – per 1 januari 2012 gefixeerde - boekwaarde op basis van de
historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar.
De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden
betreft de positieve waardeverandering ultimo boekjaar ten opzichte van begin
boekjaar.
Bij vorenvermelde herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed
van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening
belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen te vormen.
Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op de belastingen.
9.8 Voorzieningen
Latente belastingen
Toelichting Voorziening latente belastingen
(x € 1.000)
Stand per 01-01-2012 804
Mutaties 2012
Dotatie 244
Onttrekking 0
Vrijval -804
Stand per 31-12-2012 244
Dit betreft een latentie inzake de gevormde fiscale voorziening onderhoud. Het
betreft een tijdelijk verschil in waardering en is nominaal gewaardeerd. Wovesto
heeft haar aangiftes over 2008 t/m 2011 ingediend met gebruikmaking van de
herbestedingsreserve. In 2012 zijn de definitieve aanslagen over deze jaren
ontvangen conform de aangiften. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe is de
fiscale positie in de jaarrekening t/m 2011 bepaald zonder rekening te houden
met de herbestedingsreserve. Bij keuze voor de faciliteit van de
herbestedingsreserve wordt geen fiscale onderhoudsvoorziening gevormd.
Derhalve is in 2012 de fiscale voorziening onderhoud, zoals die tot 2011 is
gevormd, vrijgevallen. Vanaf 2012 is het voor woningcorporaties niet meer
mogelijk gebruik te maken van de herbestedingsreserve. Vanaf 2012 wordt de
fiscale onderhoudsvoorziening opnieuw opgebouwd.
Onrendabele top nieuwbouw
Toelichting Voorziening onrendabele top nieuwbouw
(x € 1.000)
Gecorrigeerd
op MVA in
ontwikkeling
Voorziening
onrendabele
toppen Totaal
Stand per 01-01-2012 915 834 1.749
Dille 405 -280 125
Hoge Vonderstraat -30 0 -30
Elzenpad/Knotwilg 903 -554 349
De Loop'r 649 0 649
Stand per 31-12-2012 2.843 0 2.843
62

De onrendabele top nieuwbouw betrof per 31-12-2011 € 834.000 en € 915.000
was gecorrigeerd op de post materiële vaste activa in ontwikkeling.
Per 31-12-2012 is de totale voorziening gecorrigeerd op de post materiële vaste
activa in ontwikkeling.
9.9 Langlopende schulden
Toelichting Langlopende schulden
(x € 1.000)
2012 2011
Looptijd korter Looptijd langer Gewogen Gewogen
dan vijf jaar dan vijf jaar Totaal rentevoet
Lening kredietinstellingen 24.500 44.884 69.384 3,70% 63.870 4,0%
Terugkoopverplichting woningen VOV* 0 10.494 10.494 0% 9.754 0%
Waarborgsommen 0 336 336 0% 330 0%
Totaal 24.500 55.714 80.214 73.954
* Verkocht onder voorwaarden
De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het kalenderjaar zijn
opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2013
bedraagt € 6.236.380.
Ten behoeve van leningen kredietinstellingen zijn geen hypothecaire zekerheden
gesteld. Leningen worden aangetrokken op de onderhandse kapitaalmarkt. Van
de leningen is € 67,2 miljoen (2011
€ 62,8 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde
leningen heeft Wovesto zich verbonden het onderliggend onroerend goed in
exploitatie met een boekwaarde van € 99,2 miljoen niet zonder toestemming te
bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.
Conform de eisen van het WSW mag het renterisico binnen een jaar niet hoger
zijn dan 15%. Door de uitgevoerde acties uit het jaarplan 2012 is in alle jaren het
renterisico niet hoger dan 15%. Dit renterisico wordt berekend zonder rekening te
houden met de uitbreidingsinvesteringen.
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Slimmer
Kopen® regeling heeft betrekking op 70 (2011:61) woningen.
63

Lening kredietinstellingen
De mutaties in 2012 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden
toegelicht:
Toelichting Leningen kredietinstellingen
(x € 1.000)
2012 2011
Stand per 1 januari 63.870 69.009
Aangetrokken leningen 11.750 4.000
Aflossingen boekjaar 0 -2.158
Aflossingsverplichting korte termijn -6.236 -6.981
Stand per 31 december 69.384 63.870
Waarborgsommen
Het verloop van de waarborgsommen is als volgt:
Toelichting Waarborgsommen
(x € 1.000)
2012 2011
Gestorte waarborgsommen 278 279
Bijgeschreven rente 58 51
Stand per 31 december 336 330
De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders
ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel
verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De hoogte van de
waarborgsom wordt vastgesteld op de helft van de maandhuur, afgerond op €10
naar boven bij ingang van het huurcontract. Er wordt over de waarborgsom een
rente vergoed van (thans 4% op jaarbasis). De waarborgsommen en de rente
worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.
9.10 Kortlopende schulden
Toelichting Kortlopende schulden
(x € 1.000)
2012 2011
Transistorische rente 1.040 1.087
Aflossingsverplichting komend jaar 6.236 6.981
Schulden aan leveranciers 719 426
Rekening courant verhoudingen 0 0
Belastingen en premies sociale verzekeringen 295 185
Overlopende passiva
Totaal
227
8.517
277
8.956
Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
Toelichting Belastingen en premies sociale verzekeringen
(x € 1.000)
2012 2011
BTW 0 40
Vennootschapsbelasting 252 94
Loonheffing 30 30
Pensioenpremies 14 21
Totaal 295 185
De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar
verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar,
rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels
volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van
belasting¬tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe
materieel al op verslagdatum is besloten.
Toelichting overlopende passiva
(x € 1.000)
2012 2011
Vooruitontvangen huur 47 56
Te verrekenen servicekosten 68 64
Openstaande vakantieuren medewerkers 19 16
Vooruitontvangen huurtoeslag 43 43
Overig 50 97
Totaal 227 277
64

Niet uit de balans blijkende informatie
Investeringsverplichtingen
Een aantal projecten is in voorbereiding en in uitvoering. Voor de projecten die in
uitvoering zijn, zijn verplichtingen aangegaan. De openstaande verplichting per
balansdatum die niet op de balans opgenomen is bedraagt € 0,4 mln. Betreft de
projecten Dille, De Loop’r en Elzenpad.
Nog te ontvangen subsidies
Voor het project De Loop’r zijn subsidies toegezegd voor € 0,9 mln.
Garantieverplichtingen
Dit betreft een obligoverplichting jegens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
van 3,85%, in totaal € 2,6 miljoen uit hoofde van door het Fonds geborgde
leningen, welke betaalbaar moet worden gesteld zodra het direct beschikbare
risicovermogen van het Fonds lager uitkomt dan 0,25% van het garantievolume.
Financiële instrumenten
Algemeen
De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die
behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan
zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële
instrumenten.
Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s
De primaire financiële instrumenten van Wovesto, anders dan derivaten, dienen
ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze
activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de
groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals
rente- en liquiditeitsrisico’s.
Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de
leningenportefeuille. Wovesto maakt geen van afgeleide financiële instrumenten
zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar
financieringsactiviteiten.
De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep
zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico prijs- en
kasstroomrisico en marktrisico.
Het beleid van Wovesto om deze risico’s te beperken is als volgt.
Kredietrisico
Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele
verplichtingen jegens Wovesto kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld
het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. Er zijn geen significante
concentraties van kredietrisico binnen de corporatie.
Liquiditeitsrisico
Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan
haar directe verplichtingen te kunnen voldoen.
Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast
het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekeningcourantkredietfaciliteiten
beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 1,5 miljoen
(2011: € 1,5 miljoen).
Valutarisico
Wovesto loopt geen valuatarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor
alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.
Renterisico (kasstroomrisico’s)
Wovesto loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met
name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en
rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan
kredietinstellingen).
Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden
Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in
onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel
overeengekomen rentepercentages en looptijden (in duizenden euro’s):
Restant looptijd < 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% Totaal
1 - 5 jaar 10.002 10.079 9.418 0 29.500
6 - 10 jaar 750 3.018 492 0 4.261
11 - 15 jaar 5.000 0 5.000 0 10.000
16 - 20 jaar 365 3.835 6.091 0 10.290
> 20 jaar 0 0 18.570 3.000 21.570
Totaal
Aflossingsverplichting kortlopend
Langlopende schuld per 31-12-2012
75.620
-6.236
69.384
De reële waarde van de leningportefeuille, inclusief kortlopend deel en lopende
rente, is op basis van 3,9% per balansdatum € 83,2 miljoen.
65

10 Toelichting op de winst- en verliesrekening
10.1 Bedrijfsopbrengsten
10.1.1 Huren
Toelichting Huren
(x € 1.000)
2012 2011
Woningen en woongebouwen 7.893 7.765
Af: Huurderving wegens leegstand -110 -69
Totaal 7.782 7.696
De te ontvangen huur is gewijzigd als gevolg van:
Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging van 2,3%
Huurverhoging wegens huurharmonisatie
Verkoop van 3 woningen uit het bestaande bezit en 14 met “slimmer kopen”.
Specificatie huuropbrengsten
(x € 1.000)
2012
Woningen en woongebouwen DAEB 7.040
Woningen en woongebouwen niet-DAEB 467
Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB 69
Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB 316
Af: Huurderving wegens leegstand -110
Totaal 7.782
10.1.2 Vergoedingen
Toelichting Vergoedingen
(x € 1.000)
2012 2011
Levering en diensten 209 209
Verrekening levering en diensten -5 -3
Totaal 204 206
10.1.3 Verkoop onroerende zaken
Toelichting Verkoop onroerende zaken
(x € 1.000)
2012 2011
Opbrengst verkopen sociaal vastgoed in exploitatie 477 586
Af: Boekwaarde 378 345
Verkoopresultaat bestaand bezit 99 240
Af: Huurderving en bijkomende kosten 2 0
Af: Kosten terugkoop slimmer kopen 20 23
Totaal 78 218
In 2012 zijn uit het bezit 3 woningen verkocht (in 2011 3 woningen). Hierbij
wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie de
boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte
opbrengstwaarde is.
10.1.4 Overige bedrijfsopbrengsten
Toelichting Overige bedrijfsopbrengsten
(x € 1.000)
2012 2011
Administatiekosten 47 41
Glasverzekering 15 15
Huismeester 6 24
Doorberekende kosten aan huurder 29 10
Doorberekende kosten WMO 3 61
Zonnepanelen 20 7
Overige opbrengsten 37 31
Totaal 157 189
10.2 Bedrijfslasten
10.2.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa
Toelichting Afschrijvingen materiële vaste activa
(x € 1.000)
2012 2011
Afschrijving onroerende zaken in exploitatie 3.323 3.323
Afschrijving onroerende zaken ten dienste van exploitatie 102 99
Totaal 3.424 3.422
66

10.2.2 Overige waardeveranderingen
Toelichting Overige waardeveranderingen
(x € 1.000)
2012 2011
Waardeverandering materiële vaste activa in exploitatie -801 -176
Waardeverandering materiële vaste activa in ontwikkeling 1.094 1.422
Totaal 293 1.246
10.2.3 Personeelskosten
Toelichting Personeelskosten
(x € 1.000)
2012 2011
Lonen en salarissen 878 856
Sociale lasten 85 84
Pensioenlasten 166 165
Totaal 1.129 1.105
Per 31 december 2012 had Wovesto 16,2 fte in dienst. Per 31 december 2011
was dit 16,5 fte.
10.2.4 Onderhoudslasten
Toelichting Onderhoudslasten
(x € 1.000)
2012 2011
Reparatie onderhoud 188 174
Mutatie onderhoud 115 112
Planmatig onderhoud 652 818
Dagelijks onderhoud 954 1.104
Groot onderhoud 533 728
1.487 1.831
Doorberekende uren -277 -272
Activering (groot) onderhoud -533 -728
Totaal 677 831
10.2.5 Overige bedrijfslasten
Toelichting Overige bedrijfslasten
(x € 1.000)
2012 2011
Huisvestingskosten 30 35
Overige personeelskosten 69 56
Accountantskosten 40 38
Leefbaarheid -46 94
Servicekosten 204 206
Sectorspecifieke heffingen 29 89
Kosten Raad van Toezicht 35 38
Zakelijke lasten 342 327
Algemene kosten 330 371
Totaal 1.034 1.254
Accountantskosten
De controlerend accountant is Ernst & Young Accountants LLP. De
accountantskosten in 2012 bedroegen € 39.837 (2011: € 38.247). De accountant
verrichtte in 2011 en 2012 geen andere werkzaamheden dan controle van de
jaarrekening.
10.3 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Toelichting Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
(x € 1.000)
2012 2011
Ongerealiseerde waardeverandering verkoop onder voorwaarden -131 -50
Waardeverandering commercieel vastgoed 250 -264
Totaal 119 -314
10.4 Financiële baten en lasten
Toelichting Rentebaten
(x € 1.000)
2012 2011
Rente BWS subsidies 6 10
Overige rentebaten 87 112
Totaal 93 122
67

Toelichting Rentelasten
(x € 1.000)
2012 2011
Rente waarborgsommen 12 12
- Overige schulden 2.773 2.856
Totaal 2.785 2.868
10.5 Vennootschapsbelasting
De belasting op de winst kan als volgt worden gespecificeerd:
Toelichting Belastingen
(x € 1.000)
Mutatie latente belastingen
Latente belastingvordering 2012 2011
Latente belastingen per 1 januari 634 2.954
Stelselwijziging 0 -2.261
Mutatie latente belastingen gedurende het jaar -56 -59
Latente belastingverplichting
Latente belastingen per 1 januari 804 646
Mutatie latente belastingen gedurende het jaar -560 158
Totaal mutatie latente belastingen -504 -217
De acute belastinglast is als volgt bepaald: 2012
Resultaat voor belastingen Wovesto -907
Totaal resultaat voor belastingen -907
Permanente verschillen
Heffingen 29
Gemengde kosten 4
Overig -448
Tijdelijke verschillen
Afschrijvingen 3.361
Bijzondere waardeveranderingen 293
Niet gerealiseerde waardeveranderingen -119
Tijdelijke verschillen -793
Vrijval disagio -223
Totaal permanente en tijdelijke verschillen 2.105
Dotatie herinvesteringsreserve -139
Energie-investeringsaftrek -10
Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek -3
Belastbaar bedrag 1.046
Vpb 25% over resultaat Wovesto (incl. verschillen) 252
Acute belasting voorgaande jaren -93
Mutatie belastinglatentie -504
Vennootschapsbelasting -346
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De werkelijke effectieve
belastingdruk wordt veroorzaakt door de verschillen tussen het commerciële en
het fiscale resultaat.
68

Tijdelijke verschillen zijn verschillen in de verwerking van HIR en de fiscaal niet
aftrekbare afschrijvingen, overige waardeveranderingen en de heffing van het
Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Ten aanzien van de acute belasting is geen sprake van verrekenbare verliezen.
De aangiftes vennootschapsbelasting van 2008, 2009, 2010 en 2011 zijn in 2012
definitief vastgesteld door de belastingdienst. In 2013 zal de aangifte
vennootschapsbelasting van 2012 bij de belastingdienst ingediend worden.
Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)leden Raad van Toezicht
De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek
betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale
premies, presentiegelden, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een
auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave,
jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging
van het dienstverband en bonusbetalingen.
De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders die in het boekjaar ten
laste van de woningcorporatie zijn gekomen bedragen €137.259 (2011:
€130.615) en is naar individuele bestuurder als volgt gespecificeerd (in euro’s):
Bestuurder
(in euro's) Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn Winstdeling en bonus
Totaal
2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011
Naam
L. Overmars 111.456 106.142 25.803 24.472 0 0 137.259 130.615
Totaal 111.456 106.142 25.803 24.472 0 0 137.259 130.615
Commissarissen
De bezoldiging van huidige en gewezen leden van de Raad van Toezicht die in het
boekjaar ten laste van de woningcorporatie zijn gekomen bedragen € 27.313
(2011: € 20.500) en is naar individueel lid als volgt gespecificeerd (in euro’s):
Interne Toezichthouders Jaar
Als lid van de Raad van Als lid van commissies
(in euro's) aftreden 2012 2011 2012 2011
De heer R. Braat (voorzitter) Herkiesbaar in 2015 7.125 5.500 0 0
Mevr. Ir. L. Bongenaar 2016 4.750 3.500 0 0
Mevr. Drs. C. van der Pas Herkiesbaar in 2014 5.938 4.500 0 0
Dhr. Ir. C. van der Vleuten Herkiesbaar in 2014 4.750 3.500 0 0
Mevr. H. van den Heuvel Herkiesbaar in 2013 4.750 3.500 0 0
Totaal 27.313 20.500 0 0
69

Wovesto is over het boekjaar geen eenmalige crisisheffing aan de fiscus is
verschuldigd.
Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens
Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde
topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard
op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de
functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister.
Wovesto heeft geen functionarissen in dienst die meer verdienen.
Accountantskosten
Toelichting Accountantskosten
(x € 1.000)
2012 2011
Controle van de jaarrekening 40 38
Andere niet controle diensten 0 0
Totaal 40 38
11 Overige gegevens
11.1 Resultaatbestemming
Conform de bepalingen in de statuten wordt het resultaat over het boekjaar
toegevoegd aan de algemene reserve.
11.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
De controleverklaring is opgenomen op de volgende pagina.
11.3 Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het
boekjaar plaatsgevonden.
Er loopt een verkenningstraject om te fuseren met Woonstichting St. Joseph uit
Boxtel. Van een eventuele fusie zal op zijn vroegst in 2015 sprake zijn.
Begin 2013 presenteerde Minister Stef Blok het Woonakkoord. De belangrijkste
punten hieruit voor Wovesto in 2013 zijn:
- De saneringssteun is vastgesteld op ca. € 295.000
- De verhuurdersheffing is vastgesteld op ca. € 30.000
Daar tegenover staat dat de huren extra verhoogd mogen worden. De jaarlijkse
huurverhoging mag inflatie +1,5% bedragen. Om het scheefwonen tegen te gaan
is voor inkomens tussen de € 33.614 en € 43.000 inflatie +2% toegestaan en
voor inkomens boven € 43.000 inflatie +4%. Dit betekent voor Wovesto een
extra opbrengst van ca. € 140.000.
Er hebben zich geen andere belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die
geen nadere informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan.
70

Controleverklaring
71

Colofon
Dit jaarverslag is een uitgave van Wovesto.
Op onze website onder de tab ‘Informatie > Brochures & Folders’
kunt u het jaarverslag downloaden. Ons digitale jaarverslag kunt u
vinden op http://jaarverslag.wovesto.nl/
Samenstelling jaarverslag 2012
Management Team
Coördinatie en redactie
Debby de Groot
Van Rijckevorsel van Kessellaan 1a
5491 GD Sint-Oedenrode
Postbus 140
5490 AC Sint-Oedenrode
Telefoon: 0413 – 476910
Fax: 0413 - 478180
E-mail: info@wovesto.nl
Website: www.wovesto.nl
Wovesto staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (Oost-
Brabant) onder nummer 16045221.
72