Jaarverslag 2012 - Wovesto

Ontwikkelingen woningmarkt
Ontwikkelingen
Schreven we over 2011 al dat dit het jaar was van regelgeving en
een verlammende crisis op de woningmarkt, over 2012 kunnen we
niet anders berichten. Van ons als corporatie wordt steeds meer
verantwoording gevraagd en de regels worden naar onze mening
steeds complexer.
De regelgeving heeft ook behoorlijke financiële gevolgen. De
begroting van Wovesto, voor de komende jaren, voldoet zowel aan
de interne eisen als aan de eisen van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW).
Financierbaarheid DAEB
De financiering van DAEB(Diensten van Algemeen Economisch
Belang)-projecten wordt steeds lastiger. Onder DAEB vallen
huurwoningen onder de liberalisatiegrens en maatschappelijk
vastgoed, zoals buurthuizen en brede scholen. De eisen die WSW
stelt worden steeds zwaarder. Tot voor kort werd de leningsbehoefte
voor de eerste drie jaar vrijgegeven. Als gevolg van de komende
lastenverzwaringen heeft WSW dit (voorlopig) ingeperkt tot de
komende twee jaar. Verder maakte WSW bekend dat de inkomsten
uit verkoop van bestaand bezit voortaan eerst volledig moeten
worden aangewend voor DAEB-activiteiten, voordat een geborgde
lening mag worden aangetrokken. Tot slot zijn de uitgangspunten
waarop WSW onze financiële positie beoordeelt, veel strenger
geworden.
Regelgeving
Heffing saneringssteun
Als corporaties in de financiële problemen komen, merken andere
corporaties dat ook. Hiertoe kan de overheid een zogenaamde
heffing saneringssteun opleggen. Als gevolg van de Vestia affaire is
de heffing voor 2013 voor Wovesto vastgesteld op € 295.000. Dit
zorgt voor extra kosten bij Wovesto. Ook voor de jaren daarna is de
verwachting dat deze heffing wordt geheven.
Verhuurdersheffing
Oorspronkelijk was de verhuurdersheffing bedoeld voor een bijdrage
van de corporaties aan de huurtoeslag. Inmiddels is het een heffing
die aan de algemene middelen van het rijk wordt toegevoegd om de
rijksbegroting sluitend te krijgen. De heffing voor 2013 is
vastgesteld op totaal € 50 miljoen, voor Wovesto betekent dat een
bedrag van € 30.000. Volgens de laatste plannen loopt dit de
komende jaren op tot € 1,7 miljard in 2017. Voor Wovesto is dit
meer dan een miljoen per jaar, bijna € 750 per woning per jaar.
Extra huurverhoging
Om de verhuurdersheffing te kunnen financieren staat het kabinet
extra huurverhoging toe. De jaarlijkse huurverhoging mag inflatie
+1,5% bedragen. Om het scheefwonen (dit is, gezien het inkomen,
het wonen in een te goedkope huurwoning) tegen te gaan is voor
inkomens tussen de € 33.614,- en € 43.000,- inflatie +2%
toegestaan en voor inkomens boven € 43.000,- inflatie +4%.
RJ645
De jaarrekening 2012 is opgemaakt volgens de herziene richtlijn
voor de jaarverslaggeving RJ645. De belangrijkste wijziging betreft
het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in
exploitatie in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Het sociaal
vastgoed van Wovesto kwalificeert als bedrijfsmiddel. Wovesto heeft
ervoor gekozen om haar vastgoed te waarderen tegen
bedrijfswaarde. De uitgangspunten voor de
8