Jaarverslag 2012 - Wovesto

Begroting
Op 19 november 2012 is de meerjarenbegroting 2013–2017
vastgesteld door de directeur / bestuurder met goedkeuring van de
Raad van Toezicht en de Algemene Ledenvergadering. Met deze
begroting voldeden wij zowel aan onze eigen interne eisen als aan
de eisen van het CFV en WSW.
Medio december wijzigden CFV en WSW de uitgangspunten. De
gewijzigde uitgangspunten betreffen de heffing saneringssteun, de
verhuurdersheffing en het huurbeleid. Deze gewijzigde
uitgangspunten hebben geleid tot een aangepaste begroting, met
name op het punt van de maximaal mogelijke huurverhoging. Ook
is het project Koningsvaren opgenomen als DAEB-project. Met deze
aangepaste begroting voldoen wij nog steeds aan onze eigen interne
eisen en aan de formele eisen van het CFV en WSW. De schuld per
gewogen verhuureenheid loopt de komende jaren op tot € 56.000,-.
We proberen door extra verkoop en mogelijk door groot onderhoud
uit te stellen de schuld per woning te verlagen. De ontwikkeling van
de financiële positie na 2017 is sterk afhankelijk van de ontwikkeling
door de minister opgelegde uitgangspunten.
Onrendabele investeringen
De woningen die Wovesto heeft gebouwd, beheert en bouwt, kosten
meer dan ze opbrengen. We vragen namelijk minder dan de
maximaal toegestane huur. Dit betekent dat we ‘verlies’ maken om
huren laag te houden. De investeringen die we niet terugverdienen,
noemen we ‘onrendabele top’. In 2012 boekte we € 293.000 af aan
onrendabele toppen.
Leningen
Wovesto heeft leningen nodig om te kunnen investeren. In 2012
hebben we voor een bedrag van € 11,8 miljoen leningen
aangetrokken en € 7,0 miljoen afgelost. De totale
leningenportefeuille is € 75,6 miljoen. Lenen brengt risico’s met zich
mee. Deze risico’s spreiden we door zogenaamd
‘looptijdenmanagement’. Dat wil zeggen dat we ervoor zorgen dat
onze leningen gespreid aflopen en er daardoor nooit in één keer veel
afgelost hoeft te worden. Door kortlopende en langlopende leningen
af te wisselen, is de rente optimaal en het renterisico van nieuwe
leningen beperkt.
Wovesto werkt niet met derivaten omdat het erg complexe
producten zijn die risico’s met zich meebrengen. We trekken alleen
geld aan voor investeringen. Wovesto heeft geen beleggingen.
Grondposities
Eind 2012 heeft Wovesto de grond voor het project aan de
Zwembadweg aangekocht van de gemeente. De bestemming van de
grond is wonen.
Verbindingen
Wovesto heeft een verbinding met Holding Onze Huize BV, die onder
de verantwoordelijkheid van de directeur / bestuurder en de Raad
van Toezicht valt. Op 31 december 2012 was de waarde van Holding
Onze Huize BV € 49.000,-. De BV verricht momenteel geen
activiteiten en gezien de activiteiten en beperkte omvang van de
deelneming zijn cijfers van de Holding niet geconsolideerd in de
jaarrekening van Wovesto.
Daarnaast hebben we in 2001 samen met de gemeente de Stichting
Fonds Sociale Volkshuisvesting opgericht. Het bestuur van de
stichting bestaat uit een delegatie van de gemeente en Wovesto, die
gelijke stem hebben. Elke partij stort jaarlijks € 30.000,- in het
fonds. Het fonds heeft een financiële bijdrage geleverd aan
energiezuinig wonen, woningmarktonderzoek, starterswoningen en
iDOP.
38