Jaarverslag 2012 - Wovesto

Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil
tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op
basis van de historische kosten ten overgeboekt binnen het eigen vermogen.
Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de
boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645
(herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het
eigen vermogen.
Materiële vaste activa in ontwikkeling
Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen
onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken
stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de
waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak
op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans
opgenomen.
Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het
oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen
inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de
posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd
voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische
kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Tijdelijke
exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.
Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn
genomen.
Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd
tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder
aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur
en bijzondere waardeverminderingen.
Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere
waardevermindering.
5.3 Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een
huurprijs boven de
huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk
vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde.
De invulling van deze actuele waarde, zijnde marktwaarde in verhuurde staat,
wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld
door externe taxateurs. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een
externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren
getaxeerd wordt.
Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende
eenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de
indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van
de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak.
Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en
prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van
de corporatie.
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden
verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde
van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging
toegelicht bij het eigen vermogen. Per 1 januari 2012 betreft dit het verschil
tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. Per
31 december 2012 betreft dit het verschil tussen de reële waarde per die datum
en de - gefixeerde - boekwaarde per 1 januari 2012 op basis van de historische
kosten.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het
kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn
overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als
financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats
als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd
op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen
reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de
boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212
en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de
contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen
verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging.
48