Fundamenten 2012-3.pdf

erfpacht valt onder de regelgeving
van sociale koopwoningen. Wat is
afwijkend?
‘de toewijzing en de voorwaarden vallen onder
de wetgeving voor sociale koopwoningen’,
vertelt denis. ‘Zoals bij sociale koopwoningen,
heeft de erfpachtnemer een bewoningsplicht
van 20 jaar. daarna kan hij zijn recht van resterende
periode verder verkopen en daar heeft
de noorderkempen dan het voorkooprecht
op. Bij het ondertekenen van de erfpachtakte
betaalt de erfpachtnemer een instappremie,
afhankelijk van de grootte en de staat van de
woning. daarbovenop betaalt hij voor het beheer
van de erfpachtwoning jaarlijks een "canon"
van ongeveer e 400. de shm behoudt
de naakte eigendom van de grond en de woning.
het gebruiksrecht van de sociale koper
loopt 99 jaar. je kan het vergelijken met een
verhuring op lange termijn. het aantrekkelijke
van erfpacht ligt ook in de lage registratiekost
van 2 %.’
Kunnen erfpachtnemers lenen bij
de vmSW?
erfpachtnemers kunnen enkel op de privémarkt
gaan lenen. doordat ze de woning niet
in eigendom hebben, krijgen erfpachtnemers
moeilijk via de bank een rechtstreekse lening.
gers: ‘doordat wij als shm met een kredietvennootschap
een erfpachtakte hebben vastgelegd,
kunnen de sociale kopers lenen voor
het instapbedrag en de eventuele renovatiewerken.’
"Sociale woningen in erfpacht" maakt niet echt de splitsing tussen grond en woning maar het komt er wel voor een stuk op neer.
Sociale woningen in beschermde
monumenten?
‘voor mij is de limiet een beschermd landschap’,
vertelt gers. ‘een beschermd monument via
erfpacht ombouwen naar sociale huurwoningen,
kost teveel tijd en energie. Onroerend erfgoed
afstemmen op sociale huisvesting is geen
sinecure. Beschermd landschap kan nog net,
zoals in merksplas-kolonie, waar het allemaal
individuele woningen zijn met quasi geen renovatieplicht
waardoor de mensen op hun eigen
tempo kunnen renoveren.’
Kan het erfpachtsysteem een
alternatief bieden aan andere
sociale huisvestingsprojecten?
‘erfpacht is zeker niet de kip met de gouden eieren’,
vindt gers, ‘maar als sector is het belangrijk
om te zoeken naar alternatieven. Pacht is
één van de alternatieven, zeker voor oudere te
renoveren woningen in een buitengebied zoals
in merksplas-kolonie met een publiek van zelfbouwers.’
‘ik geloof ook heel sterk in erfpacht
voor regio’s waar de grondprijs een probleem
is. Bij erfpacht betaalt de sociale koper een lagere
instapkost.’ denis: ‘mensen die inschrijven
zijn gebonden aan inkomensvoorwaarden. Ook
de financiering van hun woning is beperkt. Op
de duur vind je geen sociale kopers meer, omdat
het te duur wordt.’ ‘in merksplas was de
instapkost voor de erfpachtnemer gelijk aan
onze kostprijs voor de aankoop van de woning
met de grond’, zegt gers. ‘stel dat je in een andere
gemeente een grond kan verwerven die
nog moet ontwikkeld worden en dat je daar
sociale koopwoningen bouwt die je casco oplevert
met een instapkost van vb. 140.000 euro
met een jaarlijkse canon voor het gebruik van
die grond, dan kan je de instapkost serieus laten
zakken.’ ‘een bijkomend voordeel’, vervolgt
gers, ‘is dat je als sociale huisvestingssector
impact blijft hebben op de woningen die je ooit
gebouwd of verworven hebt. Bij een erfpacht
kan je op een bepaald moment ook veel gemakkelijker
een controle uitvoeren, want het
blijft jouw eigendom. je hebt iets meer drukkingsmiddelen.’
‘de nadelen voor de shm zijn
dat je de investering van de grond niet onmiddellijk
terug verdient.’
els matthysen
stafmedewerker communicatie vvh
vlnr: An Denis-medewerker, Jan Van Hoeymissen-
directeur en Eddy Gers-voorzitter De Noorderkempen.
15