WonenDoeJeZo Zuid Nederland, editie Januari 2015

VerhuizenDoeJeZo
Verborgen gebreken...
Eigenlijk zegt de naam het al; een verborgen
gebrek is een gebrek aan de woning dat
op het eerste gezicht niet te zien is. Koop je
een bestaande woning, dan koop je het huis
in de staat waarin die zich op dat moment
bevindt. Zichtbare en onzichtbare gebreken
vallen hier in principe dus ook onder. In
eerste instantie komen alle gebreken voor
rekening van de nieuwe eigenaar. Toch zijn
er gevallen waarin de verkoper aansprakelijk
is. Dit geldt in de volgende gevallen:
1. Er is sprake van een ernstig gebrek,
waardoor de woning onbewoonbaar is. De
verkoper is in dit geval aansprakelijk, of hij
nu wel of niet van het gebrek wist. Er moet
dan wel aangetoond kunnen worden dat
het gebrek al voor de overdracht bestond
en dat het niet zichtbaar was tijdens de
bezichtigingen.
2. Bij een minder ernstig gebrek kun je de
verkoper aansprakelijk stellen indien je kunt
aantonen dat het gebrek al aanwezig was
vóór de overdracht, dat de verkoper er vanaf
wist en het dus met opzet heeft verzwegen
en dat je er alles aan hebt gedaan om relevante
informatie over de woning te verzamelen.
Hieronder vallen onder andere een
aankoopkeuring, onderzoek naar erfdienstbaarheden,
inzage van het bestemmingsplan
en inschrijving bij het Kadaster. Gebreken
als gevolg van de leeftijd van de woning zijn
over het algemeen niet te verhalen op de verkoper.
Een veel voorkomende bepaling is de
ouderdomsclausule, of een regel in de trant
van: ‘de woning wordt overgedragen met
alle zichtbare en onzichtbare gebreken en
tekortkomingen waar de verkoper geen kennis
van heeft’. Indien je in de overeenkomst
akkoord bent gegaan met deze bepaling, is
de verkoper alleen aansprakelijk wanneer
hij je bewust niet heeft geïnformeerd over
gebreken waarvan hij wel wist tijdens de
overdracht. Ook als het om ernstige gebreken
gaat.
Verborgen gebrek, wat nu?
Ontdek je een verborgen gebrek dat volgens
jou voor rekening van de verkoper hoort te
komen, volg dan de volgende stappen.
1. Laat de verkoper weten dat je een
gebrek hebt gevonden
Meld het gebrek direct aan de verkoper.
Vraag hem of haar een passende oplossing
te bedenken voor het probleem. Dit kun je
zowel telefonisch als schriftelijk doen, maar
zorg er altijd voor dat er schriftelijk bewijs is
van wat u heeft afgesproken. Dit kun je het
beste met behulp van een aangetekende brief
doen. In sommige gevallen moet de schade
ook gemeld worden bij de opstal- of inboedelverzekering.
Dit geldt bijvoorbeeld bij
lekkage. Bespreek met de verzekeraar welke
stappen je zal ondernemen.
2. Probeer tot een oplossing te komen
Stel de verkoper in de gelegenheid het probleem
te komen bekijken en een oplossing te
bieden. Probeer er zo samen uit te komen, dit
is te allen tijde de gemakkelijkste weg.
3. Stel de verkoper in gebreken
Als jullie er samen niet uitkomen, dan kun
je de verkoper in gebreke stellen. Ook dit
kun je het beste met een aangetekende brief
doen. Schakel voor je de brief verstuurt jouw
rechtsbijstandverzekering in, indien je deze
hebt. Je hebt vervolgens twee opties: herstel
van het gebrek, of een schadevergoeding eisen.
De brief waarin je de verkoper in gebreke
stelt moet in ieder geval de volgende zaken
bevatten:
• Een redelijke termijn waarbinnen de verkoper
alsnog met een oplossing kan komen.
• Beschrijf dat je na deze termijn het gebrek
zelf laat herstellen indien je nog niets hebt
vernomen en de kosten bij hem vordert.
Stuur zodra de herstelkosten bekend zijn
nog een brief waarin je dit bedrag terugvordert.
Ook hier geldt weer dat je de verkoper
een termijn van bijvoorbeeld 2 weken
geeft om de herstelkosten aan u te betalen.
Vermeld ook in de brief dat je juridische
stappen overweegt als de verkoper niet
akkoord gaat.
4. Gerechtelijke procedure
Als de ingebrekestelling geen oplossing
biedt, dan kun je ervoor kiezen om een procedure
te starten. Win eerst advies in bij een
juridisch adviseur, deze kan je vertellen of
het rendabel is om de procedure in gang te
zetten. In de meeste gevallen zul je terecht
kunnen bij de burgerlijk rechter, tenzij dit
anders beschreven staat in de contractstukken.
Voor meer informatie verwijzen we je
naar rechtspraak.nl
Tip
Zorg ervoor dat je voldoende bewijs hebt
van een gebrek voordat je het laat herstellen.
Maak altijd foto’s, vanuit verschillende
hoeken. Daarnaast kan het in sommige
gevallen gewenst zijn een rapport op te
laten stellen door een bouwkundige, waarin
beschreven staat wat de schade inhoudt,
hoelang het gebrek al aanwezig is en wat de
oorzaak is geweest.
Verhuizen doe je zo
13