Sluttrapport - Byggekostnadsprogrammet

Startgrunnlag
Bygningssakkyndige
15
Siktemålet (struktur)
KS i prosjektering
x
KS i bygging
Info fra byggeprosess
Overtagelsesprosess
SERTIFIKAT
-byggefeil
-energi
-miljø
-dokumenter
Krav og data sorteres iht kompleksitet i byggeriet
Komp.krav rel til studiepoeng
Rapport
GAB
Kravdata
BS
Tilstand
(feil)
Energi
Miljø
Dok
Byggefeil Komp
Skader
RIF
”BBS”
Visjon: Dokumentert kvalitet ved overtagelse og eierskifte
Info fra tidligere
Rapporter og bruk
NTF / NITO
Eierskifteprosess
BOLIGSALG
-tilstand
-energi
-miljø
-dokumenter
TID
Side 1 av 30

Forord
Gjennom Byggekostnadsprogrammets prosjekt "Veien til riktig utførte
bygg" (RUB), ble det avdekket store mangler på kunnskap, presisjon,
årsaksfinning og rapportfremstilling, dvs det ble avdekket et klart behov
for å styrke kompetanse i det å gjennomføring av tilstandsanalyser.
En workshop i regi av RUB og Forbrukerrådet i november 2007, hvor
representanter fra takseringsorganisasjonene, forsikrings-selskapene,
departement, meglere, Standard Norge mfl, var tilstede, konkluderte
enstemmig at det er klart behov for:
bedre kompetanse, dvs formaliserte krav, for de som skal
gjennomføre tilstandsanalyser
bedre og klarere Boligsalgsrapporter som uavhengig dokument
ved eierskifte
hurtigere implementering av erfaringer som gjøres og kan bidra
til færre feil og skader
Prosjektet ”Bygningssakkyndig” har vært ledet av Multiconsult
ved Svein Bjørberg. Som følge av stor interesse har det vært
mulig å få med bred deltagelse fra næringen, og det har også vært
samarbeid med andre prosjekter i Byggekostnads-programmet.
Spesielt har diskusjoner om erfaringer med deltagere i prosjektet
”Treningsleire” vært nyttige.
Byggekostnadsprogrammet ble igangsatt i 2005 av Kommunal og
regionaldepartementet (KRD) som et fem-årig FoU-program.
Totalt utgjør støtten fra det offentlige 80 mill kr dvs 16 mill kr
hvert år. For å utløse disse midler må byggenæringen bidra med
minst like mye.
Programmets formål er å øke:
kvaliteten på det som bygges
lønnsomheten i næringen
Etter flere innledende workshops med næringen definerte
programstyret tre fokusområder:
bedre kundekompetanse
økt produktivitet
bedre ledelse og ansvarliggjøring i alle ledd
Nå i 2009 er Byggekostnadsprogrammet involvert i overkant av
40 prosjekter med deltagere fra langt over 150 virksomheter i
byggenæringen.
Oslo, desember 2009 - Svein Bjørberg, prosjektleder
Side 2 av 30

Sammendrag
Konklusjon og anbefalte tiltak
I prosjekt ”Veien til Riktig utførte bygg” ble det avdekket behov for å
stille strengere kompetansekrav til de som skal gjennomføre
tilstandsanalyser i eksisterende bygg samt ved kontroll av nye bygg. For
å sikre at denne kompetansen er tilstede ble det foreslått å etablere en
ordning for godkjenning av ”Bygningssakkyndige”.
Prosjektet har gjennomført erfaringsinnhenting fra det danske systemet
”Beskikkede Byggesakkyndige”, innhentet erfaringer fra produsenter av
industrifremstilte produkter og entreprenører, gjennomgått konsekvenser
av innføring av 3.-parts kontroll gjennom revidert Plan og Bygningslov
med forslag tilhørende forskrifter samt gjennomgang av forslag til
forskrifter gitt i NOU 2009: 6 vedrørende teknisk tilstandskontroll ved
eierskifte av bolig inkl forslag til forskrifter for autorisasjon av
kontrollører.
Flere worshop med forankring i arbeidsgruppe er gjennomført for å
utforme innhold i ”Håndbok for Bygningssakkyndige”. Parallelt ble det
startet arbeid med egen norsk standard (NS 3600) ”Tilstandsanalyse av
boliger” inkludert veiledning hvor arbeidsgruppen deltok. Det påpekes
at fellesdel må med der boligen har flere enheter, for eksempel ved
sameier, borettslag etc. Store deler av det tiltenkte innhold i håndboken
vil inngå i veilederen til standarden.
Det finnes allerede en rekke aktuelle opplæringsmoduler hos
takseringsorganisasjonene som kan danne grunnlag for opplæring.
Arbeidet med standarden inkludert veilederen vil pågå ut til tredje
kvartal 2010. Deretter vil håndboken kunne ferdigstilles.
Prosjektet har vurdert om kontroller skal være obligatorisk, aktuelle
kompetansekrav samt forankring.
Prosjektet har konkludert med at det er behov for obligatorisk
kontroll er vesentlig for å redusere både byggefeil og gi sikrere
transaksjon ved eierskifte av bolig. For at kontrollen skal få en
tilfredsstillende kvalitet må kontrollørene godkjennes på bakgrunn
av dokumentert kompetanse. Godkjente kontrollører gis
betegnelsen ”Bygningssakkyndige”. Både opplæring og
godkjennelse må ha en konkret forankring.
På bakgrunn av konklusjonene anbefales følgende:
1. Teknisk tilstandsanalyse ved eierskifte av bolig gjøres obligatorisk på lik linje med 3.parts
kontroll ved nybygg. Veileder til forskrift må inneholde ansvarsforhold og
statistisk utvalg ved mange enheter i samme tiltak.
2. Detaljert innhold i opplæringsmoduler utarbeides med utgangspunkt i det som finnes
hos takserings-organisasjonene.
3. Godkjenningsmyndighet legges hos Statens Bygningstekniske Etat (BE).
Side 3 av 30

Innholdsfortegnelse
Forord
Sammendrag………………………………………………………………………………………………1
Konklusjon og anbefalinger……………………………………………………………………………….1
1. Målsetting med ”Bygningssakkyndige” .............................................................................................. 5
2. Om prosjektet ...................................................................................................................................... 6
2.1 Bakgrunn og fokus ............................................................................................................... 6
2.2 Prosjektets mål ..................................................................................................................... 7
3. Prosjektgjennomføring og tematiske diskusjoner ............................................................................... 8
3.1 Erfaringer fra Danmark........................................................................................................ 8
3.1.1 Forsikringsordninger ........................................................................................................... 8
3.1.2 Huseftersynsordningen ........................................................................................................ 9
3.1.3 Tilstandsanalyse ved eierskifte .......................................................................................... 10
3.1.4 Kompetansekrav ................................................................................................................ 10
3.2 Erfaringer fra entreprenører ............................................................................................... 11
3.3 Kompetansekrav for bygningssakkyndige ......................................................................... 12
3.3.1 3.-partskontroll / uavhengig kontroll ................................................................................. 12
3.3.2 Tilstandskontroll ved eierskifte av bolig ........................................................................... 14
3.4 Opplæring .......................................................................................................................... 16
3.4.1 Basiskrav ........................................................................................................................... 17
3.4.2 Opplæring i dag ................................................................................................................. 17
3.4.3 Fremtidig forankring .......................................................................................................... 18
4. Håndbok for Bygningssakkyndige .................................................................................................... 19
4.1 Generelt ............................................................................................................................. 19
4.2 Forankring i lovverk og forskrifter .................................................................................... 20
4.3 Gjennomføring av 3.-parts kontroll Tiltaksklasse 1 .......................................................... 20
4.4 Gjennomføring av tilstandsanalysen ved eierskifte ........................................................... 23
4.5 Oppbygging av tilstandsrapport ved eierskifte .................................................................. 24
5. Kritiske faktorer og reviderte målsettinger ....................................................................................... 27
6. Informasjon og kommunikasjon ....................................................................................................... 28
7. Fakta om prosjektet ........................................................................................................................... 29
7.1 Prosjekteier og deltagere.................................................................................................... 29
7.2 Prosjektperiode og omfang ................................................................................................ 30
Side 4 av 30

1. Målsetting med ”Bygningssakkyndige”
Hovedmålet i prosjektet har vært å legge til rette for uavhengige
tilstandsanalyserapporter med kvalitet og høyt presisjonsnivå gjennom
etablering av en opplærings- og godkjenningsinstitusjon for
"Bygningssakkyndige" (BSS) som inkluderer krav til kompetanse,
organisering og forankring av opplæringen samt utarbeide en "Håndbok
for byggesakkyndige".
Viktige delmål i prosjektet har vært:
innhente erfaringer fra Danmark der de har hatt system for
”Beskikkede Byggesakkyndige” i mange år
samkjøre arbeidet med høringsprosessen for rev PBL (Plan- og
Bygningslov)
samkjøre arbeidet med høringsprosessen for det som omhandler
”Tilstandsrapport ved salg av bolig” i NOU 2009: 6
sette opp kompetansekrav som kan danne grunnlag for
godkjenningsordning for BSS, dvs formalkrav
utarbeide grunnlag for håndbok for BSS
Side 5 av 30

2. Om prosjektet
2.1 Bakgrunn og fokus
Gjennom Byggekostnadsprogrammets prosjekt "Veien til riktig utførte
bygg" (RUB), er det avdekket et klart behov for å styrke kompetanse i
gjennomføring av tilstandsanalyser. Gjennomgang av skade-,
boligsalgs- og tilstandsrapporter ved overtagelse av nye bygg etc har
avdekket store mangler på kunnskap, presisjon, årsaksfinning og
rapportfremstilling.
Det er spesielt to situasjoner som har hatt hovedfokus:
ved overtagelse av nye bygg, dvs kunnskap / kompetanse som
skal til for å "lese" feil utførelse etc
ved eierskifte, dvs kunnskap / kompetanse som skal til for å
"lese" symptomer på skader, eldre byggeskikk og håndverk etc
Prosjektet har vært ledet av Multiconsult v/ Svein Bjørberg. De øvrige
som har deltatt aktivt har vært:
Terje Hugin Rådgivende ingeniørers forening
Ole Øyvind Moen Norges Takseringsforbund
Rolf Erling Eidsvold Norges takseringsforbund
Kai-Haftor Olsen NITO-takst
Bjørn Vik BA8
Jarle Vinje Forbrukerrådet
Fra Damnark:
o Erhverv- og Byggestyrelsen (Danmark)
o Statens Byggforskningsinstitutt (Danmark)
o Byggeskadefonden (Danmark)
o Energistyrelsen (Danmark)
o Branscheforeningen for Bygningssagkyndige og
Energikonsulenter (Danmark)
Prosjektet har vært samkjørt med prosjekt HurtigErfa da det er mange
overlappende problemstillinger og deltagende firmaer / organisasjoner.
Selve gjennomføringen har vært basert på workshop og seminarer
inkludert to større arrangementer sammen med gruppe fra Danmark.
Gruppen har også deltatt i utarbeidelse av ny norsk standard
”Tilstandsanalyse av boliger”. Dette arbeidet er ikke fullført men
resultater i prosjektet er helt på linje med det pågående arbeidet.
Det har ikke vært oppnevnt noe prosjektstyre.
Side 6 av 30

2.2 Prosjektets mål
Hovedmålet er å oppnå kvalitativt bedre og uavhengige tredjeparts
kontroller og tilstandsanalyserapporter med høyt presisjonsnivå
gjennom etablering av en opplæringsinstitusjon for
"Bygningssakkyndige" som inkluderer krav til kompetanse,
organisering og forankring av opplæringen samt utarbeide grunnlag for
en "Håndbok for bygningssakkyndige".
Prosjektet har hatt fire delaktiviteter sett i relasjon til
målsettingen:
1. Gjennomgang av erfaringer og revisjoner gjennomført i
Danmark for "Beskikkede Byggesakkyndige". Dette inkluderer
også revisjonsarbeidet i Energistyrelsens regi.
2. Basert på erfaringer i Danmark, sammen med de opplegg vi har
i Norge for denne type opplæring, er det utarbeidet faglige
kompetansekrav til Bygningssakkyndige. Kravene skal
samstemmes med krav til studiepoeng.
3. Opplæringen skal forankres i en organisasjon med tilhørende
formalkrav og opplegg for godkjenning, gjennomføring av
opplæring, gjennomføring av erfaringsseminarer etc.
4. Utarbeidelse av Håndbok for Bygningssakkyndig. Innholdet
skal omfatte lovverk (eksempelvis krav i rev PBL, etc),
rolleforståelse (Byggesakkyndig, megler, kjøper, selger etc),
definisjoner, ordninger for klager, forsikringer etc,
gjennomføring av selve tilstandsanalysen, utforming av rapport,
symptomlister med bilder fra de enkelte bygningsdeler etc.
Håndboken vil bli samkjørt med den som pr i dag eksisterer for
Stiftelsen Byggsertifisering.
Erfaringene fra RUB-prosjektet har vært et vesentlig startprodukt, dvs
hovedfokus har vært å få etablert en organisert opplæring med sterk
forankring i næringen.
Side 7 av 30

3. Prosjektgjennomføring og tematiske diskusjoner
3.1 Erfaringer fra Danmark
3.1.1 Forsikringsordninger
For å oppnå målsettingen i de fire områder ble det valgt å sette
sammen en gruppe firmaer, organisasjoner og personer som totalt
sett hadde erfaring med problemområdet samt klar vilje til å bidra
aktivt i prosjektperioden med stor åpenhet.
Prosjektet er samkjørt med prosjekt ”Hurtig-Erfa” som følge av
sammenfallende deltagelse både i Norge og i Danmark.
Norges Takseringsforbund, NTF, har igangsatt sertifisering for
tilstandsanalyser gjennom DnV basert på internasjonale krav i SETA
(SErtifisering av TAkstmenn). Høy strykprosent viser at behovet for
mer formalisert opplæring basert på basiskunnskap er nødvendig.
En organisert og formalisert opplæring / godkjenning vil også kunne
danne plattform for årlige erfaringsseminarer hvor siste års erfaringer
om skader, feil, uheldige løsninger etc kan fremlegges og diskuteres
Gjennom et av delprosjektene i RUB, "DP 1 Erfaringer fra Danmark",
ble man kjent med det danske system for "Beskikkede
Byggesakkyndige". Dette system har sin forankring i lovverket
utarbeidet av Erhvervs- og Byggestyrelsen. Det er også Erhvervs- og
Byggestyrelsen som godkjenner de sakkyndige etter klare retningslinjer
med krav til kompetanse, organisasjon etc. De samme krav kreves for å
gjennomføre tilstandsanalyser i regi av det danske Byggeskadefonden.
Det danske system ”Byggeskadefonden”, som ble etablert i 1987 for
offentlig finansiert boligbygging, har hatt en klar positiv effekt, dvs en
nedgang på utviklingen av alvorlige feil og mangler med hus som er
underlagt det systemet. Forsikringen koster 1% av byggekostnaden
Fig 3.1 Utvikling av vesentlig svikt i perioden 1992 - 2007
De gode resultatene fra Byggeskadefonden resulterte i innføring av
obligatorisk byggeskadeforsikring 1. april 2008 i Danmark for all
boligbygging. I korthet omfatter ordningen følgende:
Side 8 av 30

3.1.2 Huseftersynsordningen
Forsikringsdekning av skader som har sammenheng med
oppførelsen og som ikke kunne oppdages ved overlevering
Skader som dekkes er brudd, lekkasjer, deformasjoner,
svekkelser, fukt, sopp, emisjoner eller personrisiko
1 års og 5 års tilstandsrapport
Skader som følge av manglende vedlikehold dekkes ikke og det er en
selvrisiko.
For å holde kostnadene nede ble det i opplæringen av "Beskikkede
Byggesakkyndige" innført en egen modul i opplæringen for
energimerking iht Energidirektivet.
Ordningen om ”huseftersyn” ved eierskifte ble innført i 1996, men ikke
som obligatorisk ordning. Året etter kom energimerkeordningen. Frem
til 2009 er det gjennomført ca 800.000 tilstandsrapporter og ca 400.000
energirapporter. En egen bransjeforening (Bransjeforeningen for
Bygningssakkyndige og energimerkekonsulenter, BfBE) ble etablert i
2005.
Foreningen avdekket en rekke problemer og utfordringer, bla
Forbrukernes forståelse av skadebegrepet og
sammenligningsgrunnlag, dvs tilsvarende intakte hus
Tolkning av stikkprøver og faglig skjønn
Forsikringsselskapene taper på eierskifteforsikringer.
Forbrukerne tegner denne forsikring da det reduserer ansvaret
iht Avhendingsloven
Selve ordningen er populær og benyttes ved 95 % av alle
eierskifter.
Da alle disse forhold ble avdekket ble det nedsatt et utvalg som skal
levere sin rapport i februar / mars 2010.
I det pågående arbeid diskuteres tre prinsipielle endringer, dvs:
Om dekning av soppskader i forsikringen skal endres til dekning
ved fuktproblemer da det er enklere å måle fukt i utvalgte
bygningsdeler. Grenser for akseptabel fukt blir satt under det
nivå som kreves for at sopp skal kunne utvikles.
Om Huseftersynet skal omfatte visse installasjoner. Dette vil
sannsynlig kreve en person mer i selve registreringsarbeidet.
Om det skal være personlig sertifisering eller virksomheter, se
også pkt 3.1.4 Kompetansekrav.
I tillegg diskuteres en rekke mindre endringer. Et spesielt forhold som er
satt på dagsorden er om det i tillegg til selve rapporten skal gis en
generell beskrivelse av den aktuelle hustypen med beskrivelse av viktige
konstruksjoner, vedlikehold og vanlige skader på slike hustyper.
Side 9 av 30

3.1.3 Tilstandsanalyse ved eierskifte
3.1.4 Kompetansekrav
Generelt er de sakkyndiges organisasjoner, forsikringsbransjen,
forbrukersiden og advokatene på den positive side av
endringsforslagene mens en del eiendomsmeglere mener dette skaper
barrierer for eierskifte.
Ved eierskifte er rollene slik:
Selger utleverer en tilstandsrapport og tilbud om
eierskifteforsikring til kjøper. Selger blir derved ”ansvarsfri”.
Kjøper tegner eierforsikring og er dermed sikret mot skjulte
skader.
Bygningssakkyndige tegner ansvarsforsikring, slik at alle er
sikret, dersom han begår feil
Systemet virker enkelt men det er også opphav til mange problemer. For
selger er tilstandsrapporten et middel til å slippe ansvar. Rapporten skal
gi fullstendig overblikk over tilstanden og kan benyttes ved forhandling
om pris. Rapporten er basert på ren visuell gjennomgang og faglig
skjønn samt sammenligning med tilsvarende og vedlikeholdt hus. Dette
har gitt opphav til mange tvister. Tilsvarende vedrørende selve
skadebegrepet som også er noe diffust definert.
Det nevnte utvalg har satt klare mål om at rapporten skal være forståelig
for alle parter og innfri forbrukernes forventning til innholdet, dvs sette
fokus på de kostnadstunge forhold uten at det drukner i uvesentlige ting.
Dette betyr at fremtidige rapporter skal ha fokus på skader og da med en
entydig definisjon av selve begrepet.
Ved eierskifte av bolig blir det utarbeidet en ”Eierskifterapport” dvs en
tilstandsrapport. Denne må utføres av godkjent bygningssakkyndig. For
å bli beskikket i Danmark må man personlig tilfredsstille
kompetansekrav dvs følgende:
Basisutdannelse som ingeniør, konstruktør eller arkitekt
5 års dokumentert erfaring innenfor de siste 10 år
Deltagelse i opplæringskurs
Avlagt, og bestått, en egen skriftlig prøve
Den erfaring man har gjort seg viser både fordeler og ulemper slik
ordningen er i dag. De bygningssakkyndige har høy kompetanse og er
meget opptatt av å opprettholde denne slik at godkjenningen fortsetter
fordi myndighetene kan ta godkjenningen tilbake dersom man begår
feil. Manglende forankring i ledelsen i firmaene vedrørende kvalitet i
det utførte arbeid har ført til mye dårlige rapporter. Det har også oppstått
noen ”tilstandsanalysekonger”. På grunn av manglende krav til
uniformering av rapporter så har det utviklet seg mange varianter.
Erfaringene har ført til diskusjon om endringer, dvs:
Side 10 av 30

3.2 Erfaringer fra entreprenører
Virksomhetene skal sertifiseres. De må ha personer som
tilfredsstiller de samme krav som før mhp kompetanse
Virksomhetene må ha et sertifisert kvalitetssystem og sikrer høy
og ensartet kvalitet i arbeidet
Virksomheten kan miste godkjenning
I tilknytning til prosjektene ”Bygningssakkyndig” og ”HurtigErafa” er
det gjennom en masteroppgave ”Lab-Life kontra Real-Life” (Espen
Stordal, NTNU juni 2008) avdekket en rekke forhold med betydning for
byggekvalitet.
To spørreundersøkelser mot entreprenører ble gjennomført vedrørende:
1. Godkjenninger (merkeordninger) og byggeplassforhold
2. Entreprenørers erfaring med baderomsmoduler
Resultater fra undersøkelsene viser at.
Arbeidsforholdene på byggeplas i dag og for 20-30 år siden er
vesentlig forskjellig, førts og fremst når det det gjelder
arbeidsfordeling og tidspress. Tidligere var ca 70-80 % av
produksjonen utført av ansatte i samme entreprenørbedrift mens
det i dag er ca 20-30 %, dvs i dag er det mange flere
underentreprenører og leverandører involvert.
De fleste vet ikke hva CE-merking er og en del vet heller ikke
hva teknisk godkjenning er. Produktene som tilføres bygget blir
sjelden sjekket for merking.
Generelt har alle liten eller ingen direkte kontroll overfor
underentreprenører og leverandører de bruker. De legger seg
ikke i material- / produktvalg som benyttes, men tar det for gitt
at underentreprenører og leverandører selv foretar kontroll og
dokumenterer dette i sitt system for egenkontroll.
Produkter som har betydning for forskriftskrav innen lyd, brann
og vann har fokus ved kontroll.
Detaljer i overganger mellom bygningsdeler generelt og mellom
fasade og terrasse spesielt gir nesten alltid problemer. Spesielt
påpekes at detaljer fra de prosjekterende ofte er ”teoretiske” og
vanskelige å gjennomføre i praksis.
Datablad fra produsenter oppfattes generelt som gode, men det
finnes unntak. Den store utfordringen med disse er at de stort
sett er på norsk, dvs de leses ikke av fremmedspråklig
arbeidskraft.
Størst logistikkproblemer med koordinering av tekniske fag dvs
el, rør og ventilasjon.
For mye spesialisering i fagene dvs den tidligere ”allround”
håndverker finnes ikke lenger. Dette henger klart sammen med
Side 11 av 30

3.3 Kompetansekrav for bygningssakkyndige
3.3.1 3.-partskontroll / uavhengig kontroll
at byggene er mer teknisk kompliserte samt at mengden av
mulige materialer og komponenter, med ofte ukjente
egenskaper, er vesentlig større nå enn tidligere.
Baderomsmoduler krever detaljfokus i meget tidlig fase.
Erfaringer gjennom 10-15 år tilsier at transport er kritisk mhp
skader samt at mellomlagring på byggeplass bør unngås pga
plass og logistikk.
Generelt påpeker alle at mye av kvalitetsglippen ligger i overlapp og
koordinering av de mange involverte parter på byggeplassen.
I utgangspunktet er det to situasjoner som krever spesiell kompetanse,
dvs ved 3.-partskontroll ved nybygg samt ved eierskifte av bolig. Det er
i disse situasjoner den bygningssakkyndige skal ha sitt virkefelt.
Godkjente bygningssakkyndige vil også klart kunne fylle rollen som
sakkyndig i andre situasjoner, for eksempel i tvister og rettssaker,
grunnlag for vedlikeholdsplaner etc.
Kompleksiteten i bygg, dvs fra enkle boligbygg til kompliserte sykehus
etc, er stor. Det betyr også at kompetansekrav for å utarbeide tilstands-
og kontrollrapporter har stor variasjon. Dette prosjektet har hatt fokus på
det som er nødvendig av kompetanse for kontroll av bygninger i
tiltaksklasse 1 samt ved eierskifte av bolig.
For begge situasjoner skal det kreves uavhengighet til det objekt /
prosjekt som skal kontrolleres.
Revidert PBL tilsier at det vil bli innført mer uavhengig kontroll ved
nybygg. Dette vil også kreve flere personer med kompetanse i å se feil
noe som også ble avdekket som behov i RUB-prosjektet.
Kommunal- og regionaldepartementet har i forslag til ny
Byggesaksforskrift lagt opp til en betydelig økning av intern
kvalitetssikring og uavhengig kontroll som virkemidler for å redusere
omfanget av feil og mangler i byggeprosjekter. Forskriften skal vedtas i
løpet av første halvår 2010 og tre i kraft fra 1.juli 2010.
Prosjektdeltagerne er enige i denne skjerping som resultat av revidert
Plan- og Bygningslov (PBL) gir. Uansett endringer som kommer i
forhold til foreliggende forslag så vil forskriften danne basis for den
kompetanse som skal legges tilgrunn.
For å utføre 3.-parts kontroll, dvs være ansvarlig kontrollerende, må
man ha sentral godkjenning for bygningsfysikk i tiltaksklasse 1, og
godkjenning bør være personlig. Dette fordi det finnes mange en- og
tomannsforetak rundt i landet som klart vil kunne påta seg
kontrollansvar i denne klassen.
Bakgrunn for krav om godkjennelse innen bygningsfysikk har
forankring i at kontrollen skal ha hovedfokus på inneklima og
fuktsikring, dvs konstruksjoner mot grunnen, takkonstruksjoner og
Side 12 av 30

våtrom. Den kontrollerende skal planlegge samt gjennomføre kontrollen
i samsvar med gjennomføringsplan for prosjektet samt utarbeide
sluttrapport og kontrollerklæring inkl avviksdokumentasjon.
Kontrollen i tiltaksklasse 1 vil derfor omfatte
Enkel kontroll av at tilstrekkelig prosjektering av fuktsikring
foreligger inkl utformig av viktige detaljløsninger og at
nødvendig produktdokumentasjon for aktuelle byggevarer
foreligger.
Enkel kontroll av at utførelse er gjennomført i henhold til
produksjonsunderlaget og at produkter er brukt i samsvar med
forutsetningene i produktdokumentasjonen.
Basert på erfaringer fra RUB-prosjektet samt master ”Real-Life kontra
Real-Life” vil dette i praksis bety at 3.-partskontrollen får noen
milepeler i gjennomføringen:
Rammesøknad hvor det skal utarbeides gjennomføringsplan for
tiltaket inkludert hovedpunkter og omfang for 3.-parts kontroll.
Omfanget kan ses i sammenheng med egenkontrollsystemet hos
de involverte parter. For eksempel ved fabrikkprodusert
boligproduksjon med høy egenkontroll vil omganget av 3.-parts
kontroll være mye mindre enn ved plassbygde boliger. Ved
gjennomgående bruk av BIM-teknologi vil også omfanget av
3.-parts kontroll kunne minimaliseres.
Igangsettelse hvor det skal kontrolleres at alle krav og
forutsetninger for fuktsikring og inneklima er listet opp. Grunn-
og tomteforhold som har betydning for fuktpåkjenning skal
medtas.
Prosjektering hvor detaljer skal kontrolleres mhp fuktsikring og
inneklima, dvs at forutsetningene listet opp ved igangsettelse er
ivaretatt. Fundamentering og drenering sett i relasjon til
grunnforhold, tomteforhold etc. Der det benyttes
ferdigprodukter i bygningen, for eksempel baderomskabiner,
skal det kontrolleres at det i prosjekteringsmaterialet fremgår at
det kreves både CE-merke og Teknisk Godkjenning (TG) og at
anvisninger fra produsent om transport, mellomlagring og
montasje skal følges. Sistnevnte er nasjonalt frivillig men bør
legges til grunn da den ivaretar dokumentasjon av
produktegenskaper knyttet til norske forskrifter og krav.
Kontroll av prosjekteringsmaterialet skal også omfatte detaljer
som har betydning for tetthet, overganger mellom
bygningsdeler og produkter etc. All kontroll av
prosjekteringsmaterialet skal knyttes opp mot de
prosjekterendes egenkontroll.
Bygging hvor alle forutsetningene i prosjektertingsmateriale er
fulgt. Det skal spesielt utføres fysisk kontroll på at anvisninger
fra produsenter av godkjente produkter vedrørende transport,
mellomlagring og montasje er fulgt. Videre skal detaljer for
ivaretakelse av tetthet, isolasjonsevne (vindtetting,
diffusjonssperre, tetting rundt vinduer / dører) etc samt
Side 13 av 30

3.3.2 Tilstandskontroll ved eierskifte av bolig
gjennomgang av detaljer i våte rom (sluk, membran, rør)
kontrolleres. All kontroll av fysisk utførelse skal knyttes opp
mot de utførendes egenkontroll.
Ferdigstillelse hvor det fremlegges kontrollbok som viser at
byggverket tilfredsstiller alle krav gitt i Plan- og
Bygningsloven. Videre skal det dokumenteres sporbar sjekk, og
at alle avvik er lukket. Det skal også påses at krav til DVdokumentasjon
(Drift og Vedlikehold) er tilfredsstilt.
Ved tiltak med flere enn en boenhet skal 3.-partskontrollen også ivareta
kontroll av brann- og lydkonsept mellom boenhetene. I denne
sammenheng er det også viktig å få avklart hvor mange enheter som
skal kontrolleres (statistisk grunnlag) samt at det i veileder til forskrift
fremkommer klare grenser for ansvar.
Det er igangsatt arbeid i regi av Standard Norge for utarbeidelse av ny
norsk standard for gjennomføring av kontroll iht kravene i
Byggesaksforskriften.
Ved eierskifte av bolig har det vist seg at utarbeidede tilstandsrapporter,
som del av dokumentasjonen, ofte er for dårlige. De er ofte upresise når
det gjelder angivelse av tilstandsgrad, vurdering av tilstandsårsak og
konklusjoner. Dette har blitt grunnlag for mange etterfølgende
konflikter. I RUB-prosjektet ble dette dokumentert og det ble anbefalt å
kreve bedre dokumentert kompetanse og godkjenning som
bygningssakkyndig. Dette vil medføre lavere konfliktnivå og dertved ha
en stor kost-nytte effekt for både selger og kjøper.
Barne- og likestillingsdepartementet (BLD) utarbeidet NOU 2009: 6
”Tilstandsrapport ved salg av bolig” med tilhørende utkast til forskrifter.
I disse dokumenter er kompetansekrav, autorisasjon etc drøftet. Det er et
klart mål at det skal være en sakkyndig undersøkelse av boligen, men
den må ikke bli for dyr. Det er derfor viktig å få frem hva som skal
undersøkes og hvor grundig det skal gjøres.
Når det gjelder innhold i godkjent tilstandsrapport så skal dette
standardiseres, dvs baseres på NS 3424 ”Tilstandsanalyse av byggverk”.
Rapporten skal bygges opp omkring bygningsdeler utvendig og
innvendig samt spesielt utsatte konstruksjoner, dvs utsatte for fukt. Det
skal også medtas tilstand av fellesanlegg der det er flere boliger i samme
bygning.
Prosjektgruppen har konkludert med at bygningsdeler som skal med i
rapporten kan deles i tre grupper sett i forhold til muligheter for
diagnose, dvs bygningsdeler som vi:
kan se, ta og føle på. Disse skal bedømmes ut fra konkret
tilstand. Levetidsbetraktninger skal ikke brukes.
o Eks.: Overflater.
Ikke kan se, men kan bedømmes ut fra symptomer og enkle
målinger.
Side 14 av 30

o Eks.: Måling av fukt inne i vegger, riss og sprekker som
indikerer fundamentsetning.
ikke kan se, men kan vurdere ut fra byggeteknikk (tidsepoke) og
lokale forhold (fjell i dagen, leire, påkjenninger).
o Eks.: drenering.
Standard Norge har igangsatt arbeid med revisjon av NS 3424
”Tilstandsanalyse av byggverk”. Da denne fortsatt skal være en generisk
standard så er det i tillegg igangsatt eget arbeid med norsk standard for
tilstandsanalyse av boliger. Prosjektgruppen for ”Bygningssakkyndige”
inngår i dette arbeidet.
Standarden vil bli bygget opp etter mønster av NS 3424, dvs en:
normativ del med definisjoner, metodikk, omfang av analysen,
krav til kompetanse, innhenting av dokumentasjon,
registrerings- og referansenivå, bruk av tilstandsgrader,
vurderinger etc
informativ del med mer detaljer omkring omfang av
tilstandsanalysen med systematiske oversikter over ute / inne,
rom og bygningsdeler. En egen del vil omfatte valg av
tilstandsgrader knyttet opp mot eksempler samt en del som viser
hvordan rapporten skal bygges opp.
I tillegg skal det utarbeides en veiledning hvor det gis mer detaljer som
hjelpemiddel i utførelsen av en tilstandsanalyse, se pkt om Håndbok.
Hierarki fra lov/forskrift til veiledning
Fremdriftsplan for dette arbeidet er ferdigstillelse av høringsutkast 1. okt
2010 med total ferdigstillelse, inkludert veileder, juli 2011.
Side 15 av 30

3.4 Opplæring
Hierarkiet i NS og veiledninger innen tilstandsanalyse
I arbeidet med ny norsk standard er også kompetansekrav for
godkjennelse innen boligrapport diskutert, og som eksempel nevnes:
basiskompetanse (håndverker, ingeniør, sivilingeniør etc)
Plan og Bygningsloven, universell utforming
byggefeil, byggeskader, bygningsfysikk
tekniske anlegg (el og VVS)
energidokumentasjon
For å oppnå bedre byggkvalitet i tråd med krav i nye forskrifter om
kontroll, dvs 3.-partskontroll ved nybygg og Tilstandsrapport ved
eierskifte av bolig, er behov for godkjente bygningssakkyndige som er
uavhengige og som skal:
ha god kunnskap, erfaring, holdning og kompetanse
være nøytral og objektiv
oppdage feil og skader ved objektet, enten det er på
prosjekteringsmaterialet eller på selve bygget, som har
betydning for pris / funksjon samt beskrive og dokumentere.
Omfatter også beskrivelse av konsekvenser samt kvantifisere i
en verdimessig sammenheng
basere registreringer på visuelle observasjoner kombinert med
enkle målinger men uten destruktive inngrep
utarbeide rapport som er iht lover og forskrifter, samt utformet
slik at den er leselig for alle parter.
Det er avdekket at en rekke boliger (og andre byggverk) er overlevert
med feil som ikke er avdekket. Dette gjelder avvik fra forskrifter (lyd,
brann, isolasjon etc), og utførelse som gir hurtig nedbrytning pga
utilsiktet fuktpåkjenning. De sistnevnte feilene utvikles til skader over
tid og eier sitter igjen med konsekvensene.
Side 16 av 30

3.4.1 Basiskrav
3.4.2 Opplæring i dag
Det er også avdekket, både gjennom NTF, NITO-Takst og Protector
forsikring at over 50% av rapporter ved boligsalg er for dårlige. For å
bøte på dette er det igangsatt en rekke tiltak (seminarer, møter,
samarbeid på tvers av organisasjoner og forsikring etc) hvor
målsettingen er vesentlig høyere andel rapporter av god kvalitet samt
redusere konfliktnivået.
I dag finnes ingen lovfestet godkjenning av personer som utarbeider
takster, tilstandsrapporter, skaderapporter etc. Tilstandsrapport er alltid
et resultat av et behov for dokumentasjon i gitte situasjoner gjennom en
bygnings livsløp, dvs kvalitetskontroll av prosjektmateriale og gjennom
byggeperioden, ved overtagelse og utløp av garantiperiode, ved drift- og
vedlikeholdsplanlegging og eierskifte samt ved akutte skader.
For å oppnå målet om gode rapporter i fremtiden er det en forutsetning
at det benyttes godkjent ansvarlig bygningssakkyndig. For å få utøve 3.parts
kontroll skal det foreligge en sentral godkjenning innen de aktuelle
fagområder som også bør omfatte dokumentert kompetanse om
merkeordninger og flerfaglighet.
Tilsvarende når det gjelder tilstandsrapport ved eierskifte hvor det i
forslag til forskrift er satt som krav at man må ha:
grunnutdannelse på minst 180 studiepoeng iht en godkjent
studieplan, eller tilsvarende kunnskaper som godkjennes i hvert
tilfelle
utdannelse på minst 50 studiepoeng iht en godkjent studieplan
innenfor tilstandsanalyse
minst tre års relevant praksis
Ved mislighold kan godkjenning inndras. Prosjektgruppen foreslår i
tillegg at godkjenning må fornyes hvert tredje år samt at de
bygningssakkyndige skal bidra med implementering av erfaringer.
De som utfører tilstandsanalyser ved eierskifte i dag er som regel
tilknyttet en organisasjon, dvs Norges Takseringsforbund (NTF) og
NITO-Takst som stiller kvalifikasjonskrav. Avhengig av type
basisutdannelsen (ingeniør, byggmester, megler, økonom etc) kreves
differensiert antall år praksis (fra 0 til 5 år) og bygningsteknisk
tilleggsutdanning (fra 0 til 50 studiepoeng) hos NTF. For endelig
godkjenning må man ha godkjent 50 studiepoeng innen bla takst og
tilstandsanalyse.
Både NTF og NITO-takst har krav om obligatorisk etterutdanning med
et visst antall kurstimer pr år og eksamen. Her tas bla opp endringer i
lovverk, erfaringer fra ”året som gikk” etc. Alle kravene i utdannelsen
for godkjenning blir i dag harmonisert med den europeiske
takseringsorganisasjonen TEGoVA hvor det også arbeides med felles
sertifiseringskrav. Gjennom Det norske Veritas (DnV) er det opprettet
en frivillig ordning for sertifisering innen tilstandsanalyse.
Side 17 av 30

3.4.3 Fremtidig forankring
I forbindelse med dagens opplæring er det utarbeidet en rekke tematiske
kompendiehefter fks Tilstandsanalyse for byggverk, Miljømessige
forhold, Bygningsdeler, Termofotografering, Branntekniske forhold
Tekniske installasjoner etc.
Kompendiehefter innen tilstandsanalyser
Ut over dette finnes kurstilbud innen tilstandsanalyse gjennom
fagorganisasjoner og ved etterutdannelseskurs bla ved NTNU.
Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO-Takst har kommet godt i
gang med systematisk opplæring. Det vil derfor være naturlig at den
fremtidige forankring tar utgangspunkt i dette.
Norges Eiendomsakademi, eiet av NTF, har i dag dette ansvaret for
opplæring med tilhørende læremidler. Det er utarbeidet en rekke
tematiske hefter som kan videreføres i et systematisk opplegg for
opplæring av bygningssakkyndige. Personer til å forestå opplæring
hentes fra forsknings- og rådgivermiljøet samt av egne godkjente
(sertifiserte) bygningssakkyndige.
Selve sertifikatet, dvs godkjennelsen som bygningssakkyndig, kan med
fordel utferdiges av DnV gjennom en skriftlig eksamen, dvs en eksamen
med forankring i de opplæringsmoduler og kompetansekrav som ligger
til grunn. Dette vil tilfredsstille de europeiske krav til ”Recognised
European Valuer”.
Overvåking av opplærings- og godkjenningssystemet skal være
underlagt departementet men med delegert myndighet til Statens
Bygningstekniske Etat (BE), som da kan fungere som sekretariat
tilsvarende det som er opprettet i Danmark, kfr
http://www.hesekretariat.dk/ Sekretariatet må ha ansvar for den endelige
utforming av ”Håndbok for Bygningssakkyndige”, kfr kap 4.
Side 18 av 30

4. Håndbok for Bygningssakkyndige
4.1 Generelt
Det er skissert et forslag til et FoU-senter, kfr notat ”Felles løft for FoU
og innovasjon i BAE-sektoren” (nov 2009), med oppstart i 2011.
Senteret er foreslått med sete hos BNL. Nødvendige forberedende tiltak
kan utføres gjennom 2010.
Et korps av Bygningssakkyndige vil erverve stor og bred kompetanse
om byggefeil og –skader inkludert praktiske løsningsdetaljer, materialer
og komponenter som ikke fungerer i praksis. Denne erfaring er det
viktig å samle samt spre til all byggenæringens bransjer og firmaer. Som
et ledd i dette viktige arbeidet bør de Bygningssakkyndige pålegges
obligatorisk årlig erfaringsutveksling. Dette arbeidet anbefales lagt til
sekretariatet.
Som det viktigste hjelpemiddel for den bygningssakkyndige, både i
opplæring og i daglig virke, skal det utarbeides grunnlag for en egen
”Håndbok for Bygningssakkyndige”.
Det pågående arbeid med egen norsk standard for tilstandsrapport for
boliger, kfr pkt 3.2.2, skal også omfatte en veiledning. Prosjektgruppen
arbeider for at den skal kunne benyttes direkte som håndbok.
Totalt sett så foreslås håndboken å ha følgende hovedinndeling:
1. Generelt
2. Forankring i lovverket og forskrifter
3. Gjennomføring av 3.-parts kontroll Tiltaksklasse 1
4. Gjennomføring av tilstandsanalysen ved eierskifte
5. Oppbygging av tilstandsrapport ved eierskifte
6. Litteratur
Side 19 av 30

4.2 Forankring i lovverk og forskrifter
Her beskrives bakgrunn for ordningen ”Bygningssakkyndige” samt at
håndboken skal være et arbeidsgrunnlag for gjennomføring av den totale
tilstandsanalysen.
Hensikten med håndboken skal være å gi oversikt over lover og regler,
gi grunnlag for mest mulig objektivitet ved systematisk oppbygging,
hjelpemidler og ensartet rapportering.
Håndboka skal være et viktig hjelpemiddel for bygningssakkyndige og i
undervisning. Forklaringer på hva som er enkle målinger med tilhørende
utstyr knyttes opp mot de enkelte bygningsdeler som inngår i analysen.
Håndboka skal også ha maler for egenerklæringsskjema.
Utdrag fra aktuelle lover, for eksempel Plan- og Bygningslovens
bestemmelser om 3.-partskontroll i tiltaksklasse 1.
Aktuelle forskrifter som følge av lovverket tas inn i sin helhet for
eksempel Forskrift om byggesak, Forskrift om autorisasjon av
bygningssakkyndige samt Forskrift om innhold av godkjent
tilstandsrapport.
4.3 Gjennomføring av 3.-parts kontroll Tiltaksklasse 1
En 3.-partskontroll skal gjennomføres i flere faser av byggeprosjektet,
dvs helt fra rammesøknad og frem til avlevert godkjent bygning. Hver
av kontrollfasene skal beskrives mer i detalj med utgangspunkt i pkt
3.3.1., dvs
hva som skal kontrolleres når, og hvordan.
hvordan kontrollen skal rapporteres, avvik skal lukkes etc
Innhold i de enkelte faser kan utvikles iht en matriseplan.
Side 20 av 30

Fase
Kontrollpunkter Enebolig Rekkehus Boligblokk Anmerkning
Rammesøknad Kontrollplan
Egenkontroll
Igangsettelse Krav til
fuktsikrikring
og innemiljø
Tomt og
grunnforhold
Prosjektering
Våte rom Sluk,
membran,
rør
Fasader Vindtetting,
diffusjonssp
erre, tetting
rundt
vinduer /
dører
Tak Beslag,
detaljer
Kjellervegg Fuktsikring,
drenasje
Bygging
Våte rom Sluk,
membran,
rør
Ferdigstillelse
Dok. av uavh
kontroll Konrollbok
med sporbar
sjekk
Dok av DV Forutsetning
er for
periodisk
vedl og
levetid.
Sjekkliste D
for tekn
utstyr
Krav til lyd
og brann
Sluk,
membran,
rør
Fuktsikring,
drenasje
Sluk,
membran,
rør. Alle
boenheter
opp til 6
enheter.
Utvalg ved
flere
enheter
Konrollbok
med sporbar
Sluk,
membran,
rør
Fuktsikring,
drenasje
Sluk,
membran,
rør. Utvalg
av
boenheter
for
eksempel
15%
Konrollbok
med sporbar
sjekk sjekk
Forutsetnin Forutsetning
ger for er for
periodisk periodisk
vedl og vedl og
levetid. levetid.
Sjekkliste D Sjekkliste D
for tekn for tekn
utstyr. Skill utstyr. Skill
ut egen DV ut egen DV
for
for
fellesanlegg fellesanlegg
Brann Varsling og Brann- Brannslukkeutstyr
konsept konsept
Lyd Mellom Mellom
boenheter boenheter
Juridiske dok Skjøte etc Hjemmel Hjemmel
Kompetanse
Tiltaksklasse 1 1 og 2 2 og 3
Godkjenning
Person -
Person Bedrift Bedrift
Eksempel på oppbygging av matriseplan
Gjennomgang av aktuelle
detaljer, terskelløsninger,
fallforhold
Gjennomgang aktuelle
detaljer, anvisninger
Dokumenteres ved foto.
Det er viktig å definere hva som skal kontrolleres sett i forhold til ansvar
for de enkelte parter.
Side 21 av 30

Forarbeider
Membranarbeider
Sjekkliste for utførelse av membranarbeider i våtrom
Eier/beboer/foretaksnr.:
Adresse:
Romtype:
Firmanavn:
Adresse:
Tlf:
Kontaktperson:
Arkiv:
Sign.
ansvarlig
utførende/
våtromskoordinato
r:
Dato:
Membranlegger skal kontrollere punktene i tabellen nedenfor. Kontrollen gjøres løpende etter som arbeidene utføres, og senest
ved arbeidets avslutning. Avvik som ikke kan rettes umiddelbart uten store konsekvenser, håndteres i henhold til bedriftens
avvikssystem. I kolonnen "Avvik/kommentar" kan man angi referanse til eventuell avviksrapport.
Et
ter
ar
be
id
Sjekkpunkter OK Avvik/kommentar Dato Sign.
Tegninger/beskrivelser av detaljløsninger, pkt. 11
– Foreligger detaljerte beskrivelser av arbeidet som er iht.
kravene gitt i denne sjekklisten?
– Foreligger leggeanvisning for membran?
Materialer, pkt. 12
– Er materialene anbefalt for formålet (dvs. NTG/registrering
FFV)?
– Er materialene i henhold til bestilling og uten feil?
– Er anbefalt brukstid overholdt?
– Er vannbaserte produkter lagret frostfritt?
Underlag, pkt. 13
– Er underlaget tilstrekkelig stabilt? (For eksempel bjelker c/c
300 mm ved fliser på trebaserte undergolv.)
– Er underlaget egnet for den valgte typen membran?
– Er underlaget uten herdemembran, sementstøv eller smuss som
kan svekke membranens vedheft?
Fall/toleranser, pkt. 14
– Er fall mot sluk minst 1:50 i dusj/skjulte flater, 1:100 for
øvrig?
Fukt i underlag, pkt. 15
– Er underlaget tilstekkelig tørt før membran legges?
Sluk, pkt. 16
– Har sluket klemring som er egnet for den aktuelle membranen?
– Er sluk festet/justert i riktig høyde i forhold til ferdig overflate?
Gjennomføringer, pkt. 17
– Har membranen en tett forbindelse til gjennomføringen?
– Er rørmansjett beregnet for innbaking i påstrykningsmembran,
spesielt ved gjennomføringer for dusjarmatur?
– Har rørgjennomføring i golv minst 40 mm avstand til vegg?
Membraner, pkt. 21
– Er membran/belegg klemt ned i sluket med klemring eller
festet til limflens?
– Er skjøter i golvmembranen minst 100 mm fra slukkant?
– Er golvmembranen ført opp på vegg i en høyde på minst 50
mm over høyeste punkt på ferdig golv?
– Er overlapp mellom golv- og veggmembran minst 25 mm?
– Er det forsikret at ledninger til varmekabel/termostat ikke føres
gjennom membran?
Påstrykningsmembran, pkt. 22
– Er golvmembranens tykkelse i henhold til leggeanvisningen?
– Er veggmembranens tykkelse i henhold til leggeanvisningen?
– Er slukmansjett eller fiberduk benyttet i overgang til sluk?
– Er nødvendig styrke oppnådd før vanntest eller andre
påkjenninger forekommer, jf. leverandørens anbefaling?
Limte og løse banevarer, pkt. 23
– Er skjøter sveiset i samsvar med leverandørens anvisning?
– Løse banevarer: Er omlegg i skjøter ≥100 mm?
Tetthetsprøving/fallkontroll, pkt. 31
– Er vanntest foretatt?
Eksempel på sjekkliste for membranarbeider i våtrom
(Byggebransjens Våtromsnorm, BVN 62.410 Kontroll av
membranarbeider. Sjekkliste.)
Side 22 av 30

4.4 Gjennomføring av tilstandsanalysen ved eierskifte
En tilstandsanalyse ved eierskifte har en rekke hovedfaser som må
beskrives:
Definere oppgaven
o Formål, omfang / nivå og analysekostnader
Planlegge arbeidet
o Grunnlagsmateriale, opplegg for registrering, plan for
gjennomføring
Tilstandsregistrering
Vurdering
o Undersøkelse, tilstandsgradering, dokumentasjon
o Konsekvenser, risiko, tiltak
Rapportering
o Innledning, konklusjon, hovedrapport, vedlegg
Et grovt flytdiagram for systematikk, innhold i veileder samt trinn i
analysen kan se ut som vist.
Forenklet flytdiagram
Ved planleggingen er det viktig å skille mellom seksjonert og ikke
seksjonert slik det fremkommer i forslag til forskrift om innhold i
tilstandsrapport.
Alle aktuelle bygningsdeler skal gis en tilstandsgrad, dvs 0, 1, 2 eller 3.
Det skal ikke være anledning til å angi tilstandsgrad 2-3 eller 2,4 da det
indikerer en klar usikkerhet.
Side 23 av 30

Alle bygningsdeler som skal rapporteres har en hjelpematrise som angir
stikkord for de enkelte tilstandsgrader, mulige symptomer og enkle
målinger, kfr figur.
Struktur på hjelpematriser
4.5 Oppbygging av tilstandsrapport ved eierskifte
Den endelige utforming av tilstandsrapporten ved eierskifte vil
fremkomme av norsk standard som skal ferdigstilles juli 2011.
Prosjektgruppen har hatt en klar formening om hvordan rapporten skal
struktureres i to hoveddeler:
1. Oppsummeringsdel
o Ekstrahert Forbrukerinformasjon som viser
hovedparametere dvs areal, teknisk verdi og
markedsverdi på forsiden
o hovedkonklusjoner og sammendrag
o oppsummert bygningsdeler med tilstandsgrad
TG 2 middels kraftige symptom
TG 3 kraftige symptom
o med tilhørende økonomisk konsekvens gradert etter
lav
middels
høy
o bygningsdeler med risiko for skader
o byggefeil
som kan gi skade
som ikke gir skade
o dokumentkontroll med angivelse av avvik som kan ha
betydning for verdien av boligen.
2. Detaljdel som omhandler informasjon på alle bygningsdeler
som inngår i analysen.
Side 24 av 30

I forbindelse med NOU 2009: 6 ble det utarbeidet forslag til oppbygging
av rapport basert på prinsippene nevnt over. Etterfølgende bilder er
eksempler hvordan dette kan bygges opp i standardisert rapport.
Eksempel på forside
Side 25 av 30

Eksempel på konklusjon og sammendrag
Eksempel på oppsummert tilstand
Side 26 av 30

Eksempel på detaljinformasjon på bygningsdelsnivå
5. Kritiske faktorer og reviderte målsettinger
I et prosjekt med mange deltagere og fremdrift sett i relasjon til annet
pågående og influerende arbeid så vil det kunne oppstå ”kritiske”
faktorer, dvs faktorer som kan forrykke sluttresultatet sett i relasjon til
målsettingen.
Arbeid med revisjon av Plan og Bygningsloven (PBL) og NOU 2009: 6
har pågått samtidig med prosjekt ”Bygningssakkyndig”. Flere av
prosjektets samarbeidsorganisasjoner har deltatt i arbeidet med
høringssvar på forslagene til forskrifter for henholdsvis 3.-parts kontroll
iht PBL og teknisk tilstandsrapport iht NOU 2009: 6. Dette har gitt
prosjektgruppen god forankring i det pågående arbeid.
Da Standard Norge (SN) igangsatte revisjon av NS 3424
”Tilstandsanalyse av byggverk” ble det raskt klart at det var behov for
egen standard for tilstandsanalyse av bolig ved eierskifte. Det var derfor
naturlig at de fleste fra prosjekt Bygningssakkyndig inngikk i
arbeidsgruppen til SN.
Gjennom arbeidet med ny standard ble hierarkiet hurtig valgt slik det
fremkommer i pkt 3.3.2, dvs selve standarden med sine informative
tillegg samt en veileder.
Oppbygging og detaljer i veilederen er under diskusjon og utarbeidelse
frem til ferdigstillelse i juli 2011. Mye av det som skal inn i denne
Side 27 av 30

6. Informasjon og kommunikasjon
veilederen blir en erstatning for Håndbok for Bygningssakkyndige, dvs
målsettingen i prosjektet om å utarbeide en håndbok er revidert til å
være utarbeidelse av retningslinjer om innhold og struktur. Og så vil
prosjektdeltagerne fullføre endelig håndbok når den norske standarden
er på høring.
Prosjektet skulle vært ferdigstilt august 2009, men pga det pågående
arbeid med forskrifter, som følge av revidert PBL og standardiseringsarbeidet,
ble ferdigstillelse av prosjektet forskjøvet til årsskiftet 09/10 i
overensstemmelse med programledelsen.
I tillegg til spredning av informasjon om arbeidet gjennom flere
workshop i selve prosjektet, så har prosjektet også vært presentert:
gjennom artikler og intervjuer i Aftenposten,
Byggeindustrien og NRK-radio
i egne møter med Kommunal- og Region departementet
(KRD) og Barne- og Likestillings departementet (BLD)
i workshop i Forbrukerrådet
i egne seminar i deltagende organisasjoner
gjennom forelesninger ved NTNU grunnutdannelse,
erfaringsbasert masterutdanning samt ved kursdagene.
Side 28 av 30

7. Fakta om prosjektet
7.1 Prosjekteier og deltagere
Nedenfor vises oversikt over prosjektdeltagere.
Prosjekteier: Multiconsult, Hoffsveien 1, 0213 Oslo,
Tlf.: 21 58 50 00
Prosjektleder: Svein Bjørberg, Multiconsult,
svein.bjorberg@multiconsult.no
Øvrige deltagere: Bjørn Vik, Stiftelsen Byggsertifisering,
vik@ba8.no
Ole Øyvind Moen, NTF
ole@protakst.no
Rolf Erling Eidsvold, NTF
rolf@ntf.no
Kai-Haftor Olsen, NITO-Takst,
kai-haftor.olsen@nito.no
Side 29 av 30

7.2 Prosjektperiode og omfang
Terje Hugin, RIF
terje.hugin@rif.no
Jarle Vinje, Forbrukerrådet
jarle.vinje@forbrukerradet.no
I tillegg har det deltatt en mengde personer gjennom workshops
både internt i bedrifter, internt i prosjektet, møter med
organisasjoner, departementer, kurs etc. Gjennom arbeidet med ny
norsk standard er nye kommet med, bla Protector Forsikring og
Anticimex.
Prosjektet har pågått fra mars 2008 til des 2009.
Den opprinnelige gjennomføringsplanen forutsatte avslutning
sommeren 2009, men forskyvning ut til des 2009 skyldes
forsinkelse i revidert PBL med tilhørende forskrifter inkludert
forskrifter som følge av NOU 2009: 6 samt det parallelle arbeid
med ny norsk standard.
Budsjett var 1.55 mill kr men den totale innsats har vært ca 1.60.
mill kr. Støtten fra Byggekostnadsprogrammet har vært
0.54 mill kr dvs egeninnsats har vært ca 1.06 mill kr. Dette gir:
Egeninnsatsgrad på ca 76 %
Støttegrad på ca 34 %.
Side 30 av 30