Skattebetaleren 3 2013 - Skattebetalerforeningen
Skattebetaleren 3 2013 - Skattebetalerforeningen
Skattebetaleren 3 2013 - Skattebetalerforeningen
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Skattebetaleren</strong> nr / 19<br />
Grunnkurs for boligspekulanter:<br />
IKKE GÅ I<br />
SKATTEFELLA<br />
Hvor går egentlig grensen for næringsvirksomhet<br />
når du driver med utleie av bolig?<br />
AV STIG FLESLAND<br />
Driver du med utleie av boliger<br />
er noe av det første du må orientere<br />
deg om ska eregler.<br />
Og noe av det viktigste i så måte er å<br />
være klar over hvor mange leiligheter<br />
du kan leie ut før virksomheten blir betraktet<br />
som næring – og ska esatsen<br />
øker kra ig.<br />
Lignings-ABC har i ere år angi<br />
grenser for når utleie av fast eiendom<br />
skal anses som næringsvirksomhet.<br />
Det fremkommer der at det som utgangspunkt<br />
er næringsvirksomhet<br />
ved utleie til:<br />
■ Boligformål, fem boenheter<br />
eller mer<br />
■ Forretningsformål, mer enn 500<br />
kvadratmeter<br />
De e er imidlertid kun et utgangspunkt<br />
– en tommel ngerregel.<br />
Gråsonene<br />
Men hva er så en leilighet? Hva hvis<br />
man leier ut både til boligformål og til<br />
forretningsformål? Og spiller størrelsen<br />
noen rolle?<br />
– Det er mange tvilstilfeller her, og<br />
det eneste som er sikkert er at Skattedirektoratet<br />
i ere u alelser anser<br />
grensene for å være sentrale. Men samtidig<br />
sies det at det alltid må foretas en<br />
helhetsvurdering hvor aktiviteten er et<br />
viktig moment, sier Joachim K. Johannessen,<br />
advokatfullmektig i Ska ebetalerforeningen.<br />
I u alelsene anser Ska edirektoratet<br />
nevnte grenser (ikke mer enn re<br />
leiligheter/500 kvadratmeter) som<br />
sentrale. Man kan imidlertid tenke seg<br />
en situasjon der man har færre enn fem<br />
leiligheter, men der eieren har et høyt<br />
aktivitetsnivå fordi man fokuserer på<br />
kor idsutleie.<br />
Ska edirektoratet har likevel lagt<br />
seg på en linje som sier at det må være<br />
klare holdepunkt for å fravike nevnte<br />
grenser. Det vil si at dersom du holder<br />
deg innenfor grensene (antall leiligheter<br />
eller størrelsen på næringslokalet),<br />
og aktiviteten er normal, blir det<br />
anse at du ikke driver næringsvirksomhet,<br />
men har plassert kapital. Det<br />
innebærer at du slipper unna med 28<br />
prosent ska .<br />
– Normal aktivitet vil her typisk<br />
være at det er inngå ordinære leiekontrakter,<br />
utfører normalt vedlikehold,<br />
visning av utleier og annen<br />
administrasjon/regnskapsførsel, sier<br />
Johannessen.<br />
Kan ha høye inntekter<br />
Samtidig spiller det ikke nødvendigvis<br />
noen rolle hvor mye penger du tjener<br />
eller hvor stor leiligheten er. Ska emyndighetene<br />
er av den oppfatning at<br />
det ikke er avgjørende om utleien er<br />
kny et til en hybel eller til en større<br />
familieleilighet. Aktiviteten hos utleier<br />
er ikke nødvendigvis lavere ved<br />
utleie av den mindre enheten enn ved<br />
den større.<br />
Det nnes ingen konkret angivelse<br />
av hva som skal anses som en boenhet<br />
ska emessig. Men generelt vil familieleiligheter<br />
og selvstendige hybler telle<br />
hver for seg. Uselvstendige hybler er<br />
imidlertid ikke like enkelt, og de e<br />
må vurderes nærmere i hvert enkelt<br />
tilfelle.<br />
– Leier du ut en leilighet til et bokollektiv<br />
med separate leiekontrakter<br />
for den enkelte og separate husleiebetalinger<br />
anses de e fortsa som en boenhet.<br />
Men når det innenfor samme<br />
boenhet er inngå ere separate leiekontrakter<br />
vil aktivitetsnivået kunne<br />
være noe høyere enn ved utleie til en<br />
enkelt familie. De e har ska emyndighetene<br />
også presisert i siste utgave<br />
av Lignings-ABC hvor det fremkommer<br />
at utleie i mindre omfang enn 5<br />
boenheter vil kunne bli næringsvirksomhet<br />
i tilfeller hvor det innenfor<br />
den enkelte boenhet er ere separate<br />
leiekontrakter, sier Johannessen.<br />
Aktuelle skjema<br />
Kapitalplassering:<br />
Utleie: Bruk RF-1189<br />
Salg: Gevinst/tap føres direkte i selvangivelsen<br />
i realisasjons året. Legg ved vedlegg som viser<br />
beregningen av gevinsten/tapet.<br />
Næringsdrivende:<br />
Utleie: bruk næringsoppgaven (RF-1175) og<br />
personinntektsskjema (RF-1224)<br />
Salg: Gevinst/tap føres på gevinst- og tapskonto<br />
(RF-1219) og overføres til beskatning/fradrag normalt<br />
med 20 % (over en femårsperiode).