Skattebetaleren 3 2013 - Skattebetalerforeningen

More documents

Recommendations

Info

20 Skattebetaleren nr 3 / 2013 Både næring og bolig Det er lite praksis som foreligger ved kombinasjonen utleie av bolig og forretningslokaler, men det er en ting som er krystallklart mener Johannessen: – Du kan definitivt ikke leie ut fire boenheter samtidig som du leier ut 500 kvadratmeter næringslokaler. Hvor grensene går ved en slik kombinasjon er uklart. Hver sak må vurderes konkret, sier advokatfullmektigen. I en sak (ligningsbehandlingen i Oslo 2006-2007) hadde telling av kvadratmeter betydning ved kombinasjonen utleie av leiligheter og forretningslokale: «Utleie av næringsseksjonen på 376 kvm og 2 leiligheter på henholdsvis 80 og 70 kvm, ville etter kontorets oppfatning samlet sett være så vidt betydelig at inntekten vil bli ansett som virksomhetsinntekt.» Dobbelt for ektepar Grensen på fire boenheter gjelder per person, noe som vil si at ektepar som driver separat utleieaktivitet til sammen kan ha åtte boenheter. Her legger Skatteetaten vekt på en rekke momenter, som for eksempel at ektefellene faktisk eier hver sine leiligheter, at de har en selvstendig økonomisk risiko knyttet til dem og at leieinntektene tilfaller eieren (for fullstendig sjekkliste, se Skattebetaleren 4/2012). – Ektefeller kan spare mye skatt på å tilpasse seg reglene. Men det holder ikke å tilpasse seg på papiret. Avgjørelser fra Skatteetaten viser at det er hvordan ektefeller faktisk administrer utleien og de økonomiske forholdene rundt leilighetene som blir utslagsgivende for om utleien skal regnes som felles eller om man driver hver for seg, sier Johannessen. Gunstig med egen bolig Leier du ut egen bolig i tillegg til å leie ut andre leiligheter får du et ekstra moment å tenke på. I utgangspunktet trenger imidlertid ikke dette være noe du trenger å tenke på. Forutsetningen er at boligen fritakslignes, altså at leieinntektene er skattefrie. I en bindende forhåndsuttalelse (BFU 25/07) kom Skattedirektoratet til at utleie i fritakslignet bolig skal holdes utenfor ved vurderingen av hvorvidt man er innenfor nevnte grenser (ikke mer enn fire leiligheter/500 kvadratmeter) for utleie man ellers har. I den aktuelle saken bygde skattyter om garasjen til å være ren utleiebolig med tre hybler. I tillegg leide skattyter ut to boligenheter i sin egen bolig. Siden skattyters bolig var en fritakslignet bolig, skulle utleieenhetene her etter direktoratets oppfatning holdes utenfor vurdering av utleievirksomhet. Utleie av tre hybler i egen bygning ble derfor sett på som kapitalplassering, med 28 prosent skatt. Når flere eier sammen Enkelte ganger kan flere gå sammen om å kjøpe eiendom. Dette kompliserer bildet noe i vårt grunnkurs, men ikke verre enn at vi kan forklare det ganske greit. Grensen på ikke mer enn fire leiligheter/500 kvadratmeter gjelder for sameiet, ikke for den enkelte deltaker i sameiet. Det vil si at dersom sameiet for eksempel eier fire utleieleiligheter, er dette kapitalplassering og 28 prosent skatt for sameiet så lenge det foreligger normal aktivitet. Eier sameiet fem eller flere utleieleiligheter, driver sameiet normalt virksomhet og blir betraktet som et ansvarlig selskap (ANS) med hele 48,16 prosent i marginalskattesats (som AS). Imidlertid vurderes utleie fra ANS separat fra privat utleie. Det vil si at dersom du eier eiendom sammen med andre, er det viktig å kartlegge hvorvidt du er deltager i et ANS eller ikke. Hvis du er å regne som deltager i et ANS som driver med utleievirksomhet, kan du eie maksimalt fire leiligheter/500 kvadratmeter på privat hånd i tillegg til det som eies gjennom det ansvarlige selskapet. «Ektefeller kan spare mye skatt på å tilpasse seg reglene. Men det holder ikke å tilpasse seg på papiret» Joachim K. Johannessen, advokatfullmektig i Skattebetalerforeningen KJØP og SALg: Hvis du driver med kjøp og salg av leiligheter, og i tillegg legger ned en egeninnsats, kan terskelen for å drive næringsvirksomhet være ganske lav. Men hvis du derimot eier eiendom i et sameie som ikke er ANS, vil det du eier i sameiet og det du eier utenom, på privat hånd, vurderes samlet. Eksempel: Per og Pål er brødre. De eier to leiligheter i sameie og anses som et ordinært sameie (28 %) og ikke som et ANS. Kjøper Per tre utleieleiligheter alene, vil hans totale utleie inkludert hans sameieandel av utleien anses for næring (fem utleieleiligheter). Skattesatsen for Per vil da kunne komme opp i hele 51 prosent. For Pål vil sameieandelen hans ikke bli påvirket av dette og Pål beskattes med 28 prosent. Dersom du skal selge utleieeiendom er det atter en gang grensen som er utgangspunkt når man skal vurdere om salget er næringsvirksomhet eller ikke. Her er det lett å se for seg at du kan bli ansett som næringsdrivende selv om omfanget er under de nevnte gren-
Skattebetaleren nr / 21 sene. Hvis du for eksempel driver med kjøp og salg av leiligheter, og i tillegg legger ned en egeninnsats (enten selv eller via innleid hjelp) i leilighetene, kan terskelen for å drive næringsvirksomhet være ganske lav. Tilpasningsmuligheter Som nevnt nnes det mange muligheter til å tilpasse seg reglene. Johannessen trekker frem en mulighet: – Er utleievirksomheten av større omfang, er det muligheter for å tilpasse seg. Hvis du for eksempel har ti utleieleiligheter, kan det lønne seg å beholde re på privat hånd og omdanne de siste seks ska efri til et AS. Det er mulig med en slik omdanning så lenge det som omdannes er næring. Med denne operasjonen oppnår du at de re leilighetene ikke lenger er i næring, men at de eies privat og at du havner under grensen. Dermed betaler du 28 prosent ska . Normalt avskrives ikke leiligheter. Det blir derfor ingen u aksbeskatning i slike tilfeller, sier Johannessen, og fortse er: – Leilighetene som eies på privat hånd kan også på sikt selges ska efri . Men da må du oppfylle kravet om at eier skal ha bodd i boligen (leiligheten) i minst e av de to siste år. En annen mulighet ligger innen generasjonsski e/forskudd på arv. Hvis for eksempel mor eier å e leiligheter, kan hun gi sønnen re leiligheter i forskudd på arv. De siste re beholder hun selv. Næringsvirksomheten har da opphørt, og begge er under grensene med sine re leiligheter. Det foretas ingen u aksbeskatning da leilighetene ikke er avskrevet. Riktignok må det betales arveavgi og dokumentavgi , men både mor og sønn kommer bra ut av transaksjonen. Begge to kan også selge leiligheter ska efri på sikt og på den måten øke gevinstmulighetene. Det nnes mange muligheter, og et godt råd er derfor å ta kontakt med ska eekspertise, for eksempel i Skattebetalerforeningen, dersom du har tenkt å gjøre slike endringer. Ikke glem utlandet! Ved telling av ikke mer enn fire leiligheter/500 kvadratkvadratmeter er skattemyndighetene av den oppfatning at det er uten betydning om utleien foretas i utlandet eller i Norge. Det spiller her ingen rolle hva slags metode som anvendes for unngåelse av dobbeltbeskatning. Eksempel: Annika eier fire leiligheter i Norge og to i Spania. Hun leier ut alle leilighetene. Hennes aktivitet er normal. Etter de norske skattereglene driver Mona næringsvirksomhet. FOTO: BO MATHIESEN
Page 1 and 2: SKATTE BETALEREN Nr 3 2013 www.skat
Page 3 and 4: Skattebetaleren nr 3 / 2013 3 Innho
Page 5 and 6: Barn med erstatninger kan spare sto
Page 7 and 8: Skattebetaleren nr / 7 Advarer mo
Page 9 and 10: Skattebetaleren nr / 9 Flytting a
Page 11 and 12: Skattebetaleren nr / 11 Slik slå
Page 13 and 14: Skattebetaleren nr 3 / 2013 13 Medl
Page 15 and 16: Skattebetaleren nr / 15 samtidig
Page 17 and 18: Skattebetaleren nr / 17 «lønn»
Page 19: Skattebetaleren nr / 19 Grunnkurs
Page 23 and 24: Skattebetaleren nr / 23 beny er s
Page 25 and 26: Skattebetaleren nr 3 / 2013 25 ■
Page 27 and 28: Skattebetaleren nr / 27 Kontroll
Page 29 and 30: Skattebetaleren nr / 29 Omdanning
Page 31 and 32: Skattebetaleren nr / 31 Når det
Page 33 and 34: Skattebetaleren nr 3 / 2013 33 Plan
Page 35 and 36: Skattebetaleren nr / 35 Inntekt o
Page 37 and 38: Unik kjørebok for deg med kilomete
Page 39 and 40: Skattebetaleren nr 3 / 2013 39
Page 41 and 42: Skattebetaleren nr / Kurs 2013 41
Page 43 and 44: Skattebetaleren nr / 43 ROLF LOTH
Page 45 and 46: Skattebetaleren nr 3 / 2013 45 Skat
Page 47 and 48: Kjøp fagbøkene dine hos Skattebet

Skattebetaleren 3 2013 - Skattebetalerforeningen

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?