Seilduksgata 25 og 31 Reguleringsforslag til offentlig ettersyn - Plan

saksnr. 200306215 Side 4 av 45I forslaget er det foreslått 15 m2 uteareal per bolig hvorav 8 m2 skal være på terreng. Plan- ogbygningsetaten mener dette er for lite og mener MUA (minste uteoppholdsareal) må tilsvare 25 m 2av samlet bruksareal for boligene og at hoveddelen av dette arealet må være på terreng.UtnyttelseSom konsekvens av ovenstående punkter, er etatens vurdering at foreslåtte utnyttelse av planområdeter for høy. Et forslag hvor det tas mer hensyn til omkringliggende bebyggelses høyder og volum ,vilautomatisk medføre en lavere grad av utnyttelse.Foreslåtte byggehøyder tilsvarende 8 etasjer i hjørnet Seilduksgata/Københavngata, vil gi dårligesolforhold for Seilduken barnehage nord for planområdet. Et forslag med lavere byggehøyder villekunne gi mer akseptable forhold også for dem.LeilighetsfordelingPlanområdet har etter etatens vurdering potensial til å bli et godt og attraktivt bomiljø. Det er kort veitil offentlig transportmiddel, forretninger, skoler, parker m.m. Eiendommenes plassering er også godi forhold til himmelretning, som igjen muliggjør en utvikling av leiligheter og uteoppholdsareal medgod tilgang på dagslys og sol.Etatens vurdering er derfor at planområdet er svært godt egnet som boligformål, noe som børgjenspeiles i krav til leilighetsfordeling ved å sikre en stor andel av større leiligheter. Etatensanbefaling er : maksimum 30 % 2-roms, ca 40 % 3-roms og minimum 30 % 4-roms eller større. 1-romsleiligheter eller ensidig nord/nordøstvendte leiligheter godkjennes ikke.Plan- og bygningsetaten anbefaler derfor ikke foreslåtte leilighetsfordeling.Etaten vil heller ikke støtte foreslåtte bestemmelse om at dersom det ”ved tidspunkt for søknad omtillatelse kan dokumenteres at det skal oppføres omsorgsboliger eller studentboliger på deler avområdet, kan disse boligene holdes utenom ovenstående leilighetsfordeling.”TrafikkPlan- og bygningsetaten vurderer at trafikken et utbygging i henhold til forslaget genererer, er godtløsbart.ParkeringDen til enhver tid gjeldene parkeringsnorm for Oslo er foreslått å gjelde for planområdet. Plan- ogbygningsetaten vurderer dermed parkeringen å være godt ivaretatt i planforslaget.ForurensningEn utbygging i henhold til planforslaget vurderes å ikke føre til økt forurensing av området.Belastningen av økt biltrafikk til området må vurderes å være akseptabel.Da området har vært benyttet til industrivirksomhet er det sannsynlig at det er forurenset grunninnenfor planområdet. Plan- og bygningsetaten ber spesielt Helse- og velferdsetaten om uttalelsevedrørende dette punktet..KonklusjonPlan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget fordi:1. etaten primært ønsker mer av eksisterende bakgårdsbebyggelse bevart.2. foreslåtte bakgårdsbebyggelse bryter med omkringliggende bebyggelses skala og volum.3. forslag til grad av utnytting er for høy.4. det ikke sikres flere større leiligheter.