Seilduksgata 25 og 31 Reguleringsforslag til offentlig ettersyn - Plan

saksnr. 200306215 Side 2 av 45FORENKLET SAKSBEHANDLINGSom et ledd i Oslo kommunes arbeid for å gjøre behandling av innsendte reguleringsforslag mereffektiv og forutsigbar praktiseres for noen utvalgte saker "direkteutleggelse" til offentlig ettersyn.Dette gjelder kun for innsendte reguleringsforslag med god kvalitet på det innsendte materialet. Idisse sakene har forslagsstiller det fulle ansvar for beskrivelse av bl.a. planforslag og konsekvenser,mens Plan- og bygningsetaten kvalitetssikrer kart og reguleringsbestemmelser og skriver sinvurdering og konklusjon. Denne saken behandles i henhold til disse retningslinjer. Forslagsstillerssaksfremstilling følger som vedlegg 1.SAKSGANGKunngjøring.Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 20.september 2001 i Aftenposten og Dagsavisen.Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev. Bydelen ble orientert i møte i Teknisk- ogmiljøkomiteen 06.11. 2001.Berørte etater ble varslet ved brev av 15.04.2003.Vurdering av forskrift om konsekvensutredning.Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII-a "Konsekvensutredninger", medtilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikkekonsekvensutredes.Behandling av planforslaget.Tilstrekkelig materiale for saksbehandling forelå fra forslagsstiller 19.06.2003. På grunn avavklaringsrunder mellom forslagsstiller og Plan- og bygningsetaten, har behandlingen avplanforslaget blitt utsatt til våren 2004.Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringerinnarbeidet.Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 3 tertial.SAMMENDRAGBAKGRUNNPlanforslaget er utarbeidet av arkitektene Fosse og Aasen a/s på vegne av grunneier Seilduksgaten25 a/s v/A/S Naturbetong og Edda utvikling a/s. Området ligger i bydel 2 Grünerløkka, ogomfatter den nordlige delen av kvartalet som avgrenses av Seilduksgata, Københavngata ,Helgesens gate og Toftes gate.Planområdet ligger i den sørøstlige delen av Grünerløkka på grensen mot Rodeløkka. Det liggersentralt i Oslo indre by med gangavstand til sentrum. Området ligger tett på Sofienbergparken ogDælenenga idrettsplass.Planområdet utgjør ca 6680 m 2 hvorav byggeområde er ca 5880 m 2 og gategrunn ca. 800 m 2 .Gjeldende regulering for området er byggeområde for boliger med tilhørende anlegg fra 1977, medendret bestemmelse fra 1987.Eksisterende bebyggelse er næringsbygg av forskjellig størrelse og kvalitet. ”Støperibygningen” -en verkstedbygning fra ca . 1914 ønskes bevart av Byantikvaren. Bevaring av denne og eventueltflere bygninger, gir ikke mulighet for optimal utnyttelse av planområdet.PLANFORSLAGETPlanforslaget legger opp til blanding av bolig- og forretningsformål kombinert med spesialområdebevaring for Støperiet. Øvrig industribebyggelse innenfor planområdet foreslås revet.Kvartalsstrukturen foreslås fulgt opp ved ved oppføring av bolig-/forretningsbygg motKøbenhavngata og Seilduksgata. I bakgård foreslås oppført boligblokk. Det er foreslått varierendehøyde på bygningsvolumene, varierende fra 5 til 8 etasjer. En utbygging i henhold til forslaget vil giet betydelig bidrag av nye boliger.Total utnyttelse for planområdet er foreslått til maks T-BRA = 15500 m2 , med maks kotehøydertilsvarende fra 5-8 etasjer.Se utdypende saksfremstilling kapittel 1.

saksnr. 200306215 Side 3 av 45PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OGKONKLUSJONOverordnede målKommuneplan 2000: Planforslaget er i henhold til kommuneplanens føringer på mange punkter:Forslaget vil gi utbygging i allerede utbygd område, det vil gi et betydelig bidrag av nye boliger ogdet legges opp til en blanding av boligformål med næring. Det foreslås også bevaring av gammeltstøperibygg mot Seilduksgata.På tross av at forslaget innebærer bevaring av en sentral bygning, vurderer likevel etaten at forslagom riving av hele bakgårdsbebyggelsen og foreslåtte utforming på ny bakgårdsbebyggelse gjør atforslaget som helhet kommer i konflikt med kulturminneinteresser. Dette også fordi planområdetligger inntil foreslåtte fredningsområde for ”Birkelunden med omkringliggende bebyggelse”.Planområdet ligger på Grünerløkka, et område som er preget av blanding av næring og bolig. Dennestrukturen bør det bygges videre på for å videreutvikle områdets særpreg.Kommunedelplan for indre Oslo (kdp 13), har definert planområdet som oppgraderingsområde forbolig. Som for kommuneplan 2000, er planforslaget i henhold til kommunedelplanens intensjon omarealeffektiv byutvikling og flere boliger. Etaten vurderer likevel ikke planforslaget å ivaretakommuneplanens intensjoner i forhold til ønske om en stor andel av større leiligheter, spesielt medtanke på tilrettelegging for barnefamilier. Foreslåtte boligfortetting sikrer ikke en god, samletmiljøkvalitet i bebyggelse og uteareal.Spesielt er foreslått blokkbebyggelse inne i planområdet, i konflikt med kommuneplanensintensjoner om å unngå drabantbyenes konsepter og ønske om tilpasning til den lokale struktur ogmålestokk.ByformingPlanforslagets foreslåtte bygningsområde legger opp til og er illustrert med bygninger som forholderseg til omkringliggende bygningsstruktur på to forskjellige måter. Foreslåtte plassering avhjørnebygg mot Seilduksgata og Københavngata viderefører kvartalsstrukturen. Plan- ogbygningsetaten har også funnet å kunne akseptere foreslåtte byggehøyder mot Seilduksgata ogKøbenhavngata, selv om disse er høyere enn omkringliggende, eldre kvartalsbebyggelse. Etatenshovedankepunkt mot planforslaget er forslaget om riving av all bakgårdsbebyggelse og at det somerstatning legges til rette for ny bebyggelse som både i skala og volum bryter med omkringliggendebebyggelse.BevaringMed støtte i forhåndsuttalelser fra Byantikvaren vurderer Plan- og bygningsetaten at planforslagetikke ivaretar bevaringshensynet godt nok. I tillegg til foreslåtte bevaring av støperibygningen motSeilduksgata, bør også industribygg i tegl, innerst i gården, reguleres til spesialområde bevaring.Industribygget fra 30-tallet ønskes prinsipielt også bevart, men etatene har signalisert at riving kanbli vurdert dersom en eventuelt ny regulering sikrer en bedre tilnærming til naboområdet og/eller omdet dokumenteres at bygget er av en så dårlig forfatning at det må rives.Utforming og kvaliteterForslagets kvalitet er forslaget om bevaring av ”Støperiet” og at foreslåtte hjørnebygg forsterker ogviderefører kvartalsstrukturen til tilgrensende områder. Det er foreslått bestemmelser for at envertikal oppdeling av fasadene, utover dette sikrer ikke bestemmelsene særskilte kvaliteter ut overhva som er gitt av plan- og bygningslovgivningen. For å sikre bevaringsinteressene ville etatenønsket en ytterligere spesifisering i bestemmelsene. Foreslåtte byggegrenser og høyder vil gi storeutfordringer i forhold til krav til gode uteoppholdsareal og estetisk utforming i en eventuellbyggesaksbehandling.Isolert sett vil foreslåtte riving av eksisterende bakgårdsbebyggelse gi kvartalet mer lys og luft.Etaten mener at dette likevel ikke veier opp mot tap av eksisterende bygningsmiljø når forslaget itillegg vil gi mulighet for oppføring av en bygning som i størrelse og volum vesentlig skiller seg utfra omkringliggende bebyggelse.

saksnr. 200306215 Side 4 av 45I forslaget er det foreslått 15 m2 uteareal per bolig hvorav 8 m2 skal være på terreng. Plan- ogbygningsetaten mener dette er for lite og mener MUA (minste uteoppholdsareal) må tilsvare 25 m 2av samlet bruksareal for boligene og at hoveddelen av dette arealet må være på terreng.UtnyttelseSom konsekvens av ovenstående punkter, er etatens vurdering at foreslåtte utnyttelse av planområdeter for høy. Et forslag hvor det tas mer hensyn til omkringliggende bebyggelses høyder og volum ,vilautomatisk medføre en lavere grad av utnyttelse.Foreslåtte byggehøyder tilsvarende 8 etasjer i hjørnet Seilduksgata/Københavngata, vil gi dårligesolforhold for Seilduken barnehage nord for planområdet. Et forslag med lavere byggehøyder villekunne gi mer akseptable forhold også for dem.LeilighetsfordelingPlanområdet har etter etatens vurdering potensial til å bli et godt og attraktivt bomiljø. Det er kort veitil offentlig transportmiddel, forretninger, skoler, parker m.m. Eiendommenes plassering er også godi forhold til himmelretning, som igjen muliggjør en utvikling av leiligheter og uteoppholdsareal medgod tilgang på dagslys og sol.Etatens vurdering er derfor at planområdet er svært godt egnet som boligformål, noe som børgjenspeiles i krav til leilighetsfordeling ved å sikre en stor andel av større leiligheter. Etatensanbefaling er : maksimum 30 % 2-roms, ca 40 % 3-roms og minimum 30 % 4-roms eller større. 1-romsleiligheter eller ensidig nord/nordøstvendte leiligheter godkjennes ikke.Plan- og bygningsetaten anbefaler derfor ikke foreslåtte leilighetsfordeling.Etaten vil heller ikke støtte foreslåtte bestemmelse om at dersom det ”ved tidspunkt for søknad omtillatelse kan dokumenteres at det skal oppføres omsorgsboliger eller studentboliger på deler avområdet, kan disse boligene holdes utenom ovenstående leilighetsfordeling.”TrafikkPlan- og bygningsetaten vurderer at trafikken et utbygging i henhold til forslaget genererer, er godtløsbart.ParkeringDen til enhver tid gjeldene parkeringsnorm for Oslo er foreslått å gjelde for planområdet. Plan- ogbygningsetaten vurderer dermed parkeringen å være godt ivaretatt i planforslaget.ForurensningEn utbygging i henhold til planforslaget vurderes å ikke føre til økt forurensing av området.Belastningen av økt biltrafikk til området må vurderes å være akseptabel.Da området har vært benyttet til industrivirksomhet er det sannsynlig at det er forurenset grunninnenfor planområdet. Plan- og bygningsetaten ber spesielt Helse- og velferdsetaten om uttalelsevedrørende dette punktet..KonklusjonPlan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget fordi:1. etaten primært ønsker mer av eksisterende bakgårdsbebyggelse bevart.2. foreslåtte bakgårdsbebyggelse bryter med omkringliggende bebyggelses skala og volum.3. forslag til grad av utnytting er for høy.4. det ikke sikres flere større leiligheter.

saksnr. 200306215 Side 5 av 45Forminsket reguleringskart

saksnr. 200306215 Side 6 av 45Reguleringsbestemmelser for Seilduksgata 25 og 31§ 1 AvgrensningDet regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket kartnr. OP2-200306215 ogdatert 03.06.2004.§ 2 FormålOmrådet reguleres til:- Byggeområde for boliger, forretning og kontor- Offentlig trafikkområde; fortau, gang-/sykkelvei- Friområde park, lek- Spesialområde bevaring; bolig, forretning, kontor, industri, bevertning§ 3 Generelle bestemmelser3.1 UtomhusplanSammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:500.Planen skal vise opparbeiding av friområde, avkjørsel, gangveier, beplantning, oppholdsareal,lekeareal etc.Utomhusplanen skal være godkjent samtidig med rammetillatelse.Uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før ferdigattestgis.3.2 Krav til uteoppholdsarealFor hver leilighet skal det settes av uteoppholdsareal på minimum 15 m 2 , hvorav minst 8 m 2 skalvære på terreng. Øvrig areal skal fordeles på balkonger og takterrasser.§ 4 Byggeområde for boliger, forretninger og kontor4.1 Grad av utnyttingTillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA = 15500 m 2 .Bruksareal under terreng regnes ikke med i T-BRA.4.2 PlasseringBebyggelsen skal plasseres i byggelinjer og innenfor byggegrenser som vist på plankartet.Balkonger kan utkrage maksimum 1,2 meter ut over byggelinje/byggegrense. Høyde over fortau måvære minimum 3 meter.Forretninger og kontor kan tillates i 1. etasje mot Seilduksgata og Københavngata.4.3 HøyderBebyggelsen tillates oppført innenfor de maksimum gesimshøyder som er angitt på kartet.Takoppbygg for tekniske installasjoner og heistårn kan tillates inntil maksimalt 2,5 meter overgesims.4.4 UtformingNy bebyggelse skal i materialbruk fremstå med et helhetlig preg og uttrykke en god bymessigkvalitet.Bebyggelsen skal ha vertikal oppdeling for å oppnå fasadevariasjon.Svalganger tillates ikke mot Seilduksgata eller Københavngata.4.5 ParkeringParkering for biler skal anordnes etter den til enhver tid gjeldene parkeringsnorm for Oslo.Sykkelparkering skal være minimum 1 plass per bolig.4.6 AvkjørselEiendommene skal ha avkjørsel fra Københavngata og Seilduksgata, som vist med piler påplankartet.

saksnr. 200306215 Side 7 av 454.7 LeilighetsfordelingLeilighetsfordelingen skal være maksimum 60 % 2-roms, ca 30 % 3-roms og minimum 10 % 4-roms eller større.Dersom det ved tidspunkt for søknad om tillatelse kan dokumenteres at det skal oppføresomsorgsboliger eller studentboliger på deler av området, kan disse boligene holdes utenomovenstående leilighetsfordeling.§ 5 Spesialområde bevaring; bolig, forretning, kontor, industri, bevertningBebyggelsen tillates bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdesuendret eller føres tilbake til opprinnelig utseende.Det tillates innredning av nye etasjer / mezzaniner.Før det gis tillatelse til eksteriørforandringer, skal det innhentes uttalelse fra Byantikvaren.

saksnr. 200306215 Side 8 av 45VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYNPlan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold tildelegert myndighet vedtatt av byrådet 06.05.1997, lagt ut til offentlig ettersyn:Forslag til endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Seilduksgata 25 -31 somomreguleres fra byggeområde for boliger til:- Byggeområde for boliger- Offentlig trafikkområde; fortau, gang-/sykkelvei- Friområde park, lek- Spesialområde bevaring; bolig, forretning, kontor, industri, bevertning.som foreslått av Seilduksgaten 25/31 as (Naturbetong as og Edda utvikling as) vist på kart merketOP2- 200306215 og datert Plan- og bygningsetaten 03.06.2004 .PLAN- OG BYGNINGSETATEN, AVDELING FOR OMRÅDEUTVIKLING DEN 26.08.2004Kjell Kristian JacobsenavdelingsenhetslederFrederik SømmesaksbehandlerTRYKTE VEDLEGG1. Forslagsstillers saksfremstillingUTRYKTE VEDLEGGReguleringskart i målestokk 1:500

saksnr. 200306215 Side 9 av 45Vedlegg 1Forslagsstillers saksfremstillingSeilduksgata 25 og 31Reguleringsforslag til offentlig ettersyn

saksnr. 200306215 Side 10 av 45Skisse - eksisterende situasjon evt. gjeldende regulering.Skisse - mulig fremtidig situasjon eller evt. foreslått regulering.

saksnr. 200306215 Side 11 av 45SAMMENDRAGBAKGRUNNPlanforslaget er utarbeidet av arkitektene Fosse og Aasen a/s på vegne av grunneier Seilduksgaten25 a/s v/A/S Naturbetong og Edda Utvikling a/s. Området ligger i bydel Grünerløkka –Sofienberg, og omfatter den nordlige delen av kvartalet som avgrenses av Seilduksgata,Københavngata , Helgesens gate og Toftes gate.Planområdet ligger i den sørøstlige delen av Grünerløkka på grensen mot Rodeløkka. Det liggersentralt i Oslo indre by , med gangavstand til sentrum. Området ligger tett på Sofienbergparkenog Dælnga idrettsplass. Planområdet er på ca 5880 m2 grunnflate samt gategrunn på ca. 800 m2.Gjeldende regulering for området er byggeområde for boliger med tilhørende anlegg fra 1977, medendret bestemmelse fra 1987. Eksisterende bebyggelse er næringsbygg av forskjellig størrelse ogkvalitet. ”Støperibygningen” - en verkstedbygning fra ca . 1914 ønskes bevart av Byantikvaren.Bevaring av bygningen gir ikke optimal utnyttelse av planområdet.PLANFORSLAGETFormålet er å legge området godt til rette for bygging av boliger og strøkstjenende virksomhet.For å styrke kvartalsstrukturen og helhetspreget for området, legges bebyggelsen i randen avkvartalet. Dette bidrar til å skape et storgårdskvartal på innsiden av kvartalet for felles lek ogopphold. Parkeringsbehovet dekkes av parkeringsanlegg i kjeller.Seilduksgata på strekningen fra Falsens gate til Københavngata, foreslås omregulert tilgangvei/grøntområde.Planforslaget er i samsvar med Kommunedelplan for indre Oslo – Infrastruktur, Bystruktur,Bymiljø KDP 13 - vedtatt av bystyret 2. desember 1998.Planforslaget forutsetter at ”Støperiet” bevares, etter samråd med Byantikvaren i Oslo.Total utnyttelse for hele området i dette alternativet blir maks T-BRA = 15500 m2 i 5-8 etasjer.totalt antall boliger ca. 180 stk.Se utdypende saksfremstilling kapittel 1.FORHÅNDSUTTALELSERTeknisk- og Miljøkomiteen i bydel Grunerløkka – Sofienberg ser positivt på å få et nytt ogspennende boligkompleks med et større antall leiligheter. Teknisk – og miljøkomiteen anseralternativ 2 for å være det mest hensiktsmessige, da Jernstøperiet , som er oppført påByantikvarens gule liste, søkes bevart.Byantikvaren uttaler at planområdet representerer særlige bevaringsinteresser.Næringskomplekset i Seilduksgata 25/31 har i følge Byantikvaren stor bevaringsverdi somsmåskala industribebyggelse integrert i den urbane boligstrukturen fra 1800-tallet som er typisk forGrünerløkka. Støperibygningen som ble oppført i 1914 har betydelig bevaringsverdi med særligearkitektoniske og miljømessige kvaliteter.Samferdselsetaten uttaler i brev av 02.06.2003 at etaten kan akseptere at den del av Seilduksgatasom idag er blindgate, omgjøres til gang/sykkelvei og parkområde. Etaten mener at gang- ogsykkelveien må opparbeides i 3 m bredde. Dessuten anbefales at parkarealet utvides noe, som vistpå plantegninger som følger vedlagt. Bredden på private avkjørsler bør ikke være mer enn maks. 4meterog avkjørsler må tilfredsstille krav til sikt og stigning.På grunn av planområdets sentraleplassering, er etaten enig i forslaget om at en kan benytte minimumskravet i rev. P-norm for Oslo.Viken Energinett uttaler i brev av 05.06.2003 at Viken har nettstasjoner innenfor området. Eneventuell flytting av eksisterende anlegg må i sin helhet bekostes av utbygger. Videre må detavsettes nok plass til nettstasjon i nybygg. Omlegging, opprusting av veibelysningen til kommunalstandardmå taes med som pålagt infrastruktur i prosjektkostnadene.

saksnr. 200306215 Side 12 av 45Helsevernetaten gjør oppmerksom på (brev av 03.06.2003) at tomten ligger innenfor et område derdet kan forventes å finne svakt forurensede masser (byjord) som ikke kan forventes å disponeresfritt.Videre anbefales at reguleringsbestemmelsene tilføyes bestemmelser vedr. luftkvalitet ogstøyforhold.Undervisningsbygg - Oslo KF- uttaler i brev av 28.05.2003 at etaten har ingen bemerkninger tilvarsel om oppstart regulering, men tar forbehold om at vurderingen kun er foreløpig. Endeligebemerkninger vil bli lagt fram i høringsuttalelsene til reguleringsplanen.Vann - og avløpsetaten påpeker i brev av 30.05.2003 at det er planlagt bebyggelse over enØ 1330- ledning. Det er ikke tillatt å bygge nærmere hovedledninger enn 2 meter, i så fall måledningen bygges om eller forsterkes.Videre gjør etaten oppmerksom på at overvann må ivaretaes på egen eiendom. Dette må sees isammenheng med utomhusarbeidene.Se utdypende saksfremstilling kapittel 2.TIDLIGERE POLITISKE VEDTAK.Se utdypende saksfremstilling kapittel 3.Illustrasjon av planforslaget

saksnr. 200306215 Side 13 av 45UTDYPENDE SAKSFREMSTILLINGINNHOLDKAPITTEL 1: PLANFORSLAGET ..........................................................................................................131.1 BAKGRUNN........................................................................................................................................131.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET ................................................................................................131.3 EIERFORHOLD ...................................................................................................................................151.4 PLANSTATUS .....................................................................................................................................151.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET.............................................................................................151.7 ILLUSTRASJONSPLAN ......................................................................................................................191.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ........................................................................................19KAPITTEL 2: FORHÅNDSUTTALELSER..............................................................................................222.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER.....................................................................222.2 TEMAVIS SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENE..........................................................222.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENE ...................................232.4 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTALELSER .............................................................................24KAPITTEL 3: EKSTRA ILLUSTRASJONER .............................................................................................41KAPITTEL 1:PLANFORSLAGETSakens bakgrunn, beskrivelse av planområdet, eierforhold, planstatus, planforslaget, ogkonsekvenser av planforslaget.1.1 BAKGRUNNPlanforslaget er utarbeidet av arkitektene Fosse og Aasen a/s på vegne av Seilduksgaten 25/31a/s. Bakgrunnen for igangsatt reguleringsarbeid er at grunneierne har tenkt å utnytte områdetspotensiale til byboliger og strøkstjenende virksomhet. Området har i mange år vært benyttet tilbilverksteder, lettindustri , lager og kontorvirksomhet . Virksomheten har vært preget av en relativttilfeldig og lite effektiv arealutnyttelse.1.2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDETPlanområdet ligger på Grünerløkka sør for Dælenenga idrettplass. Området utgjør den nordligehalvpart av det kvartalet som avgrenses av Seilduksgata, Københavngata, Helgesens gate ogToftes gate. Planområdet har et areal på ca. 5880 m2. Kvartalet er preget av en helhetligkarrébebyggelse mot Toftes gate og Helgesens gate. Bebyggelsen langs Seilduksgata ogKøbenhavngata og har en langt mer variert utforming. Det samme kan sies om det indre gårdsrom.Kvartalsplanen virker tilfeldig spesielt med tanke på størrelsen og den uklare løsningen iforbindelse med Trio- Vings tidligere bygninger som ligger midt inne i kvartalet med relativtdårlig tilgjengelighet.Planområdet er et av de siste områder på Grünerløkka av en viss størrelse som fortsatt kanbebygges. Fra 1998 til 2001 var det nedlagt bygge – og deleforbud på eiendommene med siktepå utbygging til skoleformål. Bygge -og deleforbudet ble opphevet i januar 2001.Topografi, vegetasjon.Planområdet er relativt flatt, men faller svakt retning sentrum ,slik som de fleste kvartaler påGrünerløkka. Fra det høyeste punktet – hjørnet Seilduksgata /Københavngata (C+27.0) fallerterrenget omtrent en etasje til hjørnet av Karlstadgata og Københavngata.(C+24.0) Den indredelen av kvartalet ligger omtrent en etasje lavere (C+23.5)enn Seilduksgata.(C+26.5)GrunnforholdDet er ikke foretatt grunnundersøkelser innenfor planområdet, og grunnforholdene er derfor ikkekjent. Dersom eventuell forurensning oppdages , må grunneier forskriftsmessig varsleforurensningsmyndighetene.

saksnr. 200306215 Side 14 av 45Eksisterende bebyggelseBygningsmassen består av flere bygninger med varierende høyde og bruk:Seilduksgata 25:Bygning A : Murbygning i 1 et. ca 190 m2 BTA - Næringsvirksomhet (Portbygningen)Bygning B/C : Murbygning i 3-4 et - 2074 m2 BTA - Næringsvirksomhet (Industribygg)Bygning D : Murbygning i 1 et - 430 m2 BTA - Næringsvirksomhet ("Støperiet")Bygning K : Murbygning i 5 et. - 1905 m2 BTA - NæringsvirksomhetBygning G : Murbygning i 1 et. - 472 m2 BTA - NæringsvirksomhetSeilduksgata 31:Bygning A : Murbygning i 2 et. - 3492 m2 BTA - LagerbygningTidl. Toftes gate 58 B:Bygning B : Murbygning i 1 et. - 220 m2 BTA - IndustribygningTotalt utgjør eksisterende bygninger ca. 8350 m2 BTA.Planforslaget forutsetter at all bebyggelse rives bortsett fra "Støperibygningen".Klima/ solforholdPlanområdet er preget av lignende klimatiske forhold som bebyggelsen på Grünerløkka for øvrig.Kvartalet har gode lysforhold på grunn av at hele området skråner svakt mot sør. FraSeilduksgatatil Helgesens gate er det et fall på ca. 5 meter dvs nesten to etasjer. Mot nord og øst (Dælenenga idrettsplass og Freiaparken) er det åpent og fritt.Tilliggende arealerPlanområdet grenser mot nord til Dælenenga idrettsplass og mot øst til Freiaparken . På disse tosidene virker området åpent og lite bymessig – kanske litt for åpent og karakterløst. Resten avomgivelsene mot vest (bebyggelsen langs Toftes gate) og mot sør (bebyggelsen langs Helgesensgate ) er baksiden av vanlige bygårder fra slutten av 1800- tallet – typisk for Grunerløkka.Kvartalet har en meget gunstig beliggenhet i forhold til Sofienbergparken og Dælenengaidrettsplass.Planområdet har en svært god beliggenhet på Grunerløkka fordi avstanden til service, parker ogkommunikasjoner er så kort, samtidig som planområdet er skjermet for biltrafikken som gårgjennom Grunerløkka.ServicePlanområdet ligger sentralt i forhold til ulike tjenester og offentlig kommunikasjon. Avstanden tilBirkelunden er 100 meter . Grünerløkka skole ligger barre 150 meter unna. For øvrig eravstanden til Sofienbergparken, Torvald Meyersgate med butikker og restauranter, holdeplasser fortrikken osv. kun noen hundre meter til fots.Trafikkforhold, atkomstSeilduksgata er stengt på hjørnet av Københavngata . Dette hindrer gjennomfartstrafikk oggjør planområdet godt egnet til boligbebyggelse. Københavngata har en del trafikk til Freiaog de andre industri områdene i nærheten , men dette er mest på dagtid. Helgesens gate og Toftesgate er atskillig mer trafikkert, men denne trafikken vil ikke berøre planområdet nevneverdig.Totalt sett i forhold til trafikksituasjonen i andre sentrumsnære kvartaler, er forholdene gode oglangt bedre enn gjennomsnittet.På grunn av at Københavngata skråner mot sør, er det naturlig å plassere innkjøring tilparkeringskjeller og gårdsrom fra denne gata på det laveste punktet.

saksnr. 200306215 Side 15 av 451.3 EIERFORHOLDSeilduksgata 25/31 (Gnr.227/Bnr. 350+352) eies av Seilduksgaten 25/31 AS.(Naturbetong a/s ogEdda Utvikling a/s)1.4 PLANSTATUSKongelig resolusjon av 20.11.92 til fylkes-/kommuneplan for Oslo”Støperiet” er en del av ”murbyen”og foreslås bevart . De øvrige bygningene anses ikke være såverneverdig at de antikvariske myndigheter vil benytte innsigelse.Kommuneplan 2000 - arealdel, vedtatt 08.12.99Planen er utarbeidet som en ikke juridisk bindende strategisk plan for Oslos byutvikling. Et viktigmål i planen er at Oslo skal bygge 40 000 nye boliger fram til år 2015.Kommunedelplan for indre Oslo av 02.12.98.Planen gir rammer for byutvikling, byreparasjon, miljøbevaring og transport i indre by ogsentrum, samt at den trekker opp de langsiktige mål for de samme områder. Det er en strategiskplan rettet mot nøkkeltiltak som kan fremme ønsket byutvikling. Planen skal være etstyringsredskap og vil følges opp med videre planarbeid for utvalgte områder og temaer. Detforutsettes økning av boligmassen i byggesonen. I spesielt fragmenterte områder i bydel 5 og 6foreslår planen å vurdere totalfornyelse innen eller på tvers av av eksisterende karrestruktur for åskape sammenhengende områder med uteromskvaliteter.På dette grunnlaget følger planforslaget intensjonene i kommunedelplanen svært godt.Gjeldende reguleringPlanområdet er i stadfestet plan av 28.07.77 regulert til byggområde for bolig med tilhørende anleggi reguleringsplan S-2255, og med endret bestemmelse S-2937, vedtatt av Oslo bystyre 01.10.87.1.5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGETReguleringsformålPlanområdet foreslås regulert til:- Byggeområde for boliger- Spesialområde bevaring : Blandet formål ( kontorindustri/lager/bevertning og boliger)- Offentlig trafikkområde (gangvei/torg)- Friområde (park)ArealoversiktPlanområdet utgjør totalt ca 5880 m2(eks friområde i Seilduksgata på ca 800 m2) inkludertbyggeområde for bolig på ca 5450 m2,spesialområde for næring/kontor og bolig ca. 430 m2 (Støperiet) og offentlig trafikkareal på ca800m2. et kan oppføres nybygg for bolig innenfor angitte byggegrenser og maks. gesimshøyder.Parkeringsgarasje anlegges i kjeller.Maks. tillatt bruksareal (T-BRA) settes til 15 500 m2 eksklusiv parkeringskjeller. I dette arealetinngår del av overdekket areal på balkonger, svalganger og andre takoverbygg som det fremgår avNS 3940. Samlet bruksareal for boligene er 13400 m2 BRA, dvs. over 2000 m2 mindre enn det talletsom er oppgitt. dette fører til at det tallet for grad av utnytting som fremkommer vil ligge ca. 16 %over tallf ra andre prosjekter som det vil være naturlig å sammenligne med.Dette innebærer en tomteutnyttelse (TU) på ca 263 %.

saksnr. 200306215 Side 16 av 45BebyggelsenLeilighetsfordelingBoligene skal tilrettelegges som 2 – 4 roms leiligheter med følgende fordeling:2 rom : maks. 60 %3 rom : minimum 30% eller flere4 rom og større : minimum 10% eller flereSvalgang tillates kun mot indre gårdsrom, ikke mot tilstøtende gater. Stue forutsettes ikkelagt mot svalgang. På utsiden av kvartalet tillates det at balkonger stikker ut 1.2 meter utenforbyggegrensen . Fri høyde under balkong skal være min. 3.0 meter over fortau.Bygningsmassen skal ligge innenfor følgende grenser som vist på reguleringskart 1 :Delområde A maks. 6.et. Maksimal gesimshøyde foreslås til C+ 42.00Delområde B maks. 7.et. Maksimal gesimshøyde foreslås til C + 45.00Delområde C maks. 5 et + u-et mot gård Maks. gesimshøyde foreslås til C + 42.2Delområde D maks. 6 et + u-et. mot gård Maks. gesimshøyde foreslås til C + 45.2Delområde E maks 7 et. + u-et. mot gård Maks. gesimshøyde foreslås til C + 48.2Delområde F maks 8 et Maksimal gesimshøyde foreslås til C + 51.2Delområde G maks 6 et. Maksimal gesimshøyde foreslås til C+ 45.2Delområde H maks 5 et. + u.-et mot gård. Maks. gesimshøyde foreslås til C+ 42.2For å gi liv til gaten og økt service til området, kan det innpasses forretningsarealer, strøkstjenendevirksomhet og bevertning i første etasje mot Seilduksgata og Københavngata. Utbygging undergårdsrom skal ikke overskride 1500 m2.UteoppholdsarealerFor å sikre oversikt og trygghet tenkes gårdsrom stengt med gjerder og porter. Somuteoppholdsarealer regnes gårdsrom, balkonger og takterrasser.Gårdsrommet opparbeides som oppholds- og lekeareal. Bebyggelsen på hjørnet av Seilduksgata ogKøbenhavngata (delområde E+F+G) får opparbeidet en felles vestvendt takterrasse på ca 60 m2 i 5.etasje mot gårdsrom.Det er ønskelig å opparbeide hele nordlige del av kvartalet til et stort, sammenhengendegårdsrom, inklusive Københavngata 4B, og Toftes gate 52 – 60, men dette er ikke medtatt iplanforslaget.Samlede utomhusarealer utgjør ca. 3200 m2.Friområde mot gangvei i Seilduksgata vil få parkmessig opparbeidelse.ParkeringOmrådets sentrale beliggenhet og gode kollektivdekning, reduserer behovet for parkeringsplasservesentlig . Vi foreslår derfor at det nye forslaget til parkeringsnormer vedtatt våren 2003 leggestil grunn for krav til antall plasser . Dette innebærer krav om 0,25 plasser for 1 roms leiligheter, 0,5plasser for 2 roms leiligheter; 0,7 plasser for 3 roms leiligheter og 0,9 plasser for 4 romsleiligheter og større.Parkeringen legges under bygningene med biladkomst fra Københavngata. Sykkelparkeringanlegges hovedsaklig i sykkelboder igårdsrom med adkomst fra Seilduksgata.Ved hvert av portrommene tenkes egne søppelrom anlagt som blir lett tilgjengelige fra utsiden.1 På grunn av normal praksis med utforming av kart, har Plan- og bygningsetaten i samråd med forslagsstillerfjernet delområdene i kart og bestemmelser. Maks tillatt høyder fremkommer av kartet.

saksnr. 200306215 Side 17 av 45AtkomstToftes gate, Helgesens gate, Seilduksgata og Københavngata vil fungere som hovedatkomstveier tilplanområdet. Det foreligger ikke noen planer som vil forandre denne situasjonen.Kjøreatkomst til kvartalets gårdsrom er planlagt med innkjøring ved siden av "Støperiet"Atkomst til boligene er via gjennomgående trapperom med inngangsdør både fra gate oggårdsrom. Atkomst til parkeringskjeller og nødvendig kjøring til gårdsrom blir som angitt med pilerpå planen, i hovedsak fra Københavngata og Seilduksgata.EstetikkDen foreslåtte bebyggelsen i Seilduksgata 25/31 forutsettes utformet med et samspill avhorisontale og vertikale volumer/linjer. Dette innebærer at bygningenes utforming skal ta hensyntil eksisterende bebyggelse, men fremstå som ny og moderne bebyggelse. Det tenkes i hovedsak påå benytte tunge fasadematerialer.Et noe høyere selvstendig bygningsvolum på hjørnet av Seilduksgata og Københavngata vilbidra til å markere møtet med bygningsmassen på Grünerløkka og de åpne områdene omkringDælenenga idrettsplass og Freia- området. Hjørnebygget er gitt en maksimal byggehøyde på cote51.2, en høyde som harmonerer med generalplan for Freia - området (maks. høyde = c+ 50,5 -57.0)StøyDet er ikke utarbeidet støyrapport som viser nødvendige tiltak for å tilfredsstille gjeldendestøykrav. På grunn av liten biltrafikk i Seilduksgata og Københavngata, vil dette ikke værenødvendig å foreta før søknad om rammetillatelse. Støy fra tekniske installasjoner ivaretas ibyggeforskriftene, og er derfor unødvendig å innta i bestemmelsene.

saksnr. 200306215 Side 18 av 451.6 FORSLAGSSTILLERS INTENSJONER MED PLANFORSLAGETS UTFORMINGSeilduksgaten 25 a/s ønsker gjennom det foreliggende reguleringsforslaget å legge til rette for enmer effektiv og tidsmessig utnyttelse av den gamle industritomten (Trio-Ving) i Seilduksgata 25 og31.Eksisterende bygningsmasse er til dels meget nedslitt og uhensiktsmessig . Forslagsstiller ønskerderfor å rive mesteparten av bygningsmassen slik at tomtearealet kan frigjøres til nyboligbebyggelse.Dette er i tråd med gjeldende regulering og foreslått regulering.Planforslaget innebærer at det netto vil bli bygget ca 12600 m2 BRA nytt gulvareal - i hovedsak tilboligformål. Planforslaget vurderes derfor å være i samsvar med Oslos kommuneplan og derikspolitiske retningslinjene.Store deler av eiendommen ( spesielt Seilduksgata 31) har i dag relativt beskjedne byggehøyder, ogbør etter forslagstillers mening med fordel fortettes , slik at kvartalet fullføres som et bykvartal(karre- løsning).Det opprinnelige forslaget hadde et 13 etasjer høyt "signalbygg" på hjørnet av Københavngata ogSeilduksgata, men etter en rekke møter med Plan - og bygningsetaten, er det blitt enighet om åredusere høyden til 8 etasjer. Hensikten med reduksjonen er å redusere tårnvirkningen samt åforbedre solforholdene på nordsiden av kvartalet.LeilighetssammensetningNaturbetong a/s som er en av forslagsstillerne , er en av byens største boligutviklere, og har storerfaring med dagens boligmarked i Oslo. Basert på mange års erfaring mener forslagsstiller at denleilighetssammensetning som er vist i illustrasjonsprosjektet er ønskelig for et slikt sentrumsnærtboligområde. Naturbetong a/s har nettopp gjennomført en markedsundersøkelse i Majorstuaområdet.Konklusjonen er at kjøpergruppene består av unge mennesker i etableringsfasen ogeldre etablerte mennesker. Etterspørselen etter store familie leiligheter er fraværende. Detteskyldes økonomiske forhold og barnefamilienes ønske om å bo i grønne omgivelser mens barna ersmå. Dette kommer også til uttrykk i forslag til leilighetssammensetning på Tjuvholemen derPlan- og bygningsetaten i juni 2004 kunne akseptere en andel 1-2 romsboliger på 70%. Vimener derfor at kravene til leilighetsfordeling sentralt på Grünerløkka ikke vil være vesensforskjelligefra Tjuvholmen, og må settes med tilnærmet samme utgangspunkt.Forslagstiller har derfor foreslått følgende leilighetsammensetning:2-roms : maks 60%3-roms : min. 30% eller flere4-roms og større : min 10% eller flereDet store antall 2- roms leiligheter må også sees i sammenheng med hvor vanskelig det er å få tilen god planløsning i det spisse hjørnet av Seilduksgata og Københavngata. Gjennomgåendeleiligheter her er vanskelig å oppnå pga brannkrav om 8 meters minimumsavstand for overslagmellom vinduerinne i vinkelen.Parkering.Prosjektets behov for garasjeplasser vil bli oppfylt i nederste kjellerplan som er sammenhengendefor hjørnebygg og bygning inne i kvartalet. Illustrasjonsprosjektet viser ca.117biloppstillingsplasser.Kravet i parkeringsnorm av 2003 er 112 plasser , dvs en overdekning på 5 plasser.Innkjøring til parkeringskjeller er fra Københavngata på laveste punkt.

saksnr. 200306215 Side 19 av 45Leilighetsutforming.I utforming av leilighetsplanene er det lagt vekt på å oppnå gode og arealeffektive planløsningermed en høy grad av fleksibilitet. (stålsøyler/huldekkselementer med lange spenn)Reguleringsplanen tar utgangspunkt i etasjehøyder som vil gi mellom 2,5 og 2,6 m innvendighøyde i leilighetene. Det vil også bli lagt vekt på fasadeløsninger som gir store og gode vindusflater.Dette sammen med etasjehøydenvil bidra til gode rom-og lysmessige kvaliteter i leilighetene.1.7 ILLUSTRASJONSPLANVedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viseren mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer.Illustrasjonsmaterialet viser et leilighetskompleks med ca.180 leiligheter, hvor totalt bruksarealutgjør ca. 15500 m2 Arealene fordeles som følger:Boliger (bygningskropp) 13 440 m 2 T-BRADel av svalganger og balkonger 1 735 m 2 T-BRAtakoppbygg 100 m 2 T-BRAoverdekket sykkelparkering + boder på terreng 225 m 2 T-BRASUM T-BRA 15 500 m 2 T-BRA1.8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGETKonsekvenser ifht. bevaringsinteresser:Planforslagets forutsetter at all eksisterende bebyggelse i Seilduksgata 25/31 rives unntatt"Støperiet" . Bygningen er oppført på Byantikvarens gule liste som verneverdig bygning.Konsekvenser i forhold til nabobebyggelse.Det nye planforslaget medfører at kvartalet blir åpnet opp slik at det blir flere grøntarealer ,bedre lys og solforhold. Riving av bygning K og industribygningen langs nabogrense i Toftesgate52 -60 vil forbedre utomhusarealene i disse eiendommene vesentlig.Bygning K er relativt høy med en mønehøyde på 23 meter (tilsv. 8 etasjer + tilbaketrukket9.etasje)Bygningen ligger på tvers av gårdsrommet og stenger idag for sør- og vestsol. Sammen medindustribygget (bygning A+B+C ) som ligger parallelt med Toftes gate , danner bebyggelsen ensammenhengende mur på 91 meter mot bebyggelsen i Toftes gate. Ved å rive denne muren ogomdisponere volumene til en ny nord- sør orientert bygning inne i kvartalet, oppnåes et langt meråpentog solfylt gårdsrom. Den nye bebyggelsen vil få en maks høyde på 6 etasjer med tilbaketrukket7. etasje - dvs. 1- 2 m lavere enn K- bygget som rives.Konsekvenser i forhold til grad av utnytting/bebyggelse.Ferdig utbygd får kvartalet en tomteutnyttelse som er vanlig for tilsvarende fortettingsprosjekteri sentrale byområder i dagens Oslo.Konsekvenser i forhold til støy/forurensning/lokalklima/solforhold.I forhold mange andre kvartaler på Grünerløkka, vil boligene bli lite støyutsatt.

saksnr. 200306215 Side 20 av 45Vedlagte sol/skyggediagrammer viser den fremtidige lyssituasjonen i området Planforslaget giren svært god situasjon for den bakenforliggende bebyggelsen i Seilduksgata på grunn avStøperibygningens lave høyde, mens den nye, foreslåtte bebyggelsen er kun 5 og 6 etasjer i detteområdet – dvs. normal byggehøyde på Grünerløkka.Fordi det er svært lite boligbebyggelse på nordsiden og østsiden av planområdet, vil bebyggelsenta minimalt med sol og utsikt fra øvrig boligbebyggelse i området.Konsekvenser i forhold til trafikk/parkering.Trafikkbelastningen vil ikke øke vesentlig pga. utbyggingen, snarere tvert imot. Dagens situasjonmed næringstrafikk til bilverksteder og andre virksomheter vil bli erstattet av trafikk til boligene.Opparbeidelsen av deler av Seilduksgata til friområde/ fortau vil øke trafikksikkerheten ogforbedre skoleveien til Grünerløkka skole.Konsekvenser for natur og miljø:Planforslaget medfører at Seilduksgata mellom Falsens gate og Københavngata gjøres om tilgangvei og grøntområde. Det vil kunne være med på å tilføre økt trivsel for beboerne i området.Kvartalet vil bli opparbeidet som et fellesområde med trær og beplantning. De områdene somi dag er asfaltert eller bebygget med lager og næringsbygg vil bli en grønn lunge.Samfunnsmessige konsekvenser:Planen medfører øking av boligtalet i indre by, et område som ligger nær kommunikasjon ogservice.Bebyggelsen fører til noe økt boligtrafikk i Københavngata, men denne gata er lite trafikkert og harfå boliger, slik at trafikkøkningen vil få små konsekvenser for omgivelsene. Parkeringsplasser vilbli etablert under bakkeplan, og vil ikke blandes med leke og oppholdsområder.Økonomiske konsekvenser:Fremdrift:Juridiske konsekvenser:Konsekvenser for barn og unge:Forslaget medfører en fredelig oppholdssone på innsiden av kvartalet med gode lekearealer for barn.Planforslaget tar utgangspunkt i å skjerme uteområder fra omkringliggende trafikkårer og bidrar til åredusere aktivitet som kan være risikomomenter i barns lek.Ved å gjøre Seilduksgata fra Falsens gate til Københavngata om til gangvei og grøntområde,knytteskvartalet direkte til Dælenenga idrettsplass uten at barn og unge må krysse gater med biltrafikk.Det vil også være med på å øke sikkerheten for de som bruker Falsens gate som skolevei.Konsekvenser for funksjonshemmede:Utearealene vil bli tilrettelagt for bevegelses –og orienteringshemmede. Bebyggelsen motSeilduksgata, Københavngata og inne i kvartalet, vil bli tilrettelagt for bevegelseshemmede.Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål:

saksnr. 200306215 Side 21 av 45Konsekvenser for natur og miljø:Samfunnsmessige konsekvenser:Økonomiske konsekvenser:Fremdrift:Juridiske konsekvenser:Konsekvenser for barn og unge:Konsekvenser for funksjonshemmede:

saksnr. 200306215 Side 22 av 45KAPITTEL 2:FORHÅNDSUTTALELSERInnkomne forhåndsuttalelser er listet opp nedenfor, referert, kommentert og gjengitt iforminsket kopi.2.1 LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER1. Oslo kommune ,Bydel Grunerløkka- Sofienberg, brev av 07.11.20012. Oslo kommune, Byantikvaren, brev av 25.09.2001 og 12.03.20023. Oslo kommune, Helsevernetaten4. Oslo kommune, Samferdselsetaten5. Oslo kommune, Eiendoms- og byfornyelsesetaten, brev av 27.05.20036. Oslo kommune, Skoleetaten, (ettersendes)7. Oslo kommune, Friluftsetaten, div. park- og idrett, brev av 22.05.20038. Oslo kommune, Vann- og avløpsetaten.9. Viken energinett10. Seilduken barnehage, brev av 25.10.200111. Kraft Foods Norge a/s , brev av 15.10.200112. Københavngata 4abc, brev av 06.02.200213. Borettslaget Seilduksagata 28, brev av 15.10.2001 og 15.03.200214. Fotograf Henriette Berg Thomassen, brev av 11.10.200115. Borettslaget Seilduksgata 24, brev av 14.03.02 og 18.03.20022.2 TEMAVIS SAMMENDRAG AV FORHÅNDSUTTALELSENELeilighetssammensetning- og størrelseBydelsutvalget mener at området er godt egnet til barnefamilier pga. kort avstand til skole,barnehage og idrettsanlegg.Borettslaget Seilduksgata 24 mener også at bydelen trenger større boliger og flerer skoler, ikke småleiligheter med fare for gjennomtrekk.Bevaring- og tilpasningByantikvaren påpeker at planområdet representerer særlige bevaringsinteresser. Støperibygningenfra 1914 har betydelig bevaringsverdi. Bygningen er oppført på Byantikvarens Gule liste og børbevares i sin nåværende form.Følgende uttalelser går også inn for å bevare støperibygningen : Kjøbenhavngt. 4abc, BorettslagetSeilduksgata 24.Bevaring av hele næringsmiljøet i Seilduksgata 25/31 foreslås av Borettslaget Seilduksgata 24.Kraft Foods Norge a/s går imot en byggehøyde på 13 etasjer (hjørnetSeilduksgata/Københavngata)fordi høyden vil ødelegge for miljøet i Freia-parken i form av skyggelegging. BorettslagetSeilduksgata går også imot et høyhus på 13 etasjer.ForurensningSeilduken Barnehage påpeker at ved en eventuell utbygging er det viktig at støy og forurensningfra byggeplassen begrenses til det minimale.Uteopphold

saksnr. 200306215 Side 23 av 45Parkering, atkomstBorettslaget Seilduksgata 28 går imot omregulering av Seilduksgata fra Falsens gate tilKøbenhavngata til friområde/park. Dette begrunnes med bortfall av parkeringsplasser.Dette synspunkt støttes av borettslaget Seilduksgata 24.Seilduken Barnehage mener at utbygging av kvartalet vil endre trafikksituasjonen dramatisk ogforringe barnas og de ansattes hverdag.Københavngata 4abc hevder at den høye utnyttelsesgraden vil medføre økt trafikkbelastning inærmiljøet.Tekniske forholdBarn og unge2.3 FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL FORHÅNDSUTTALELSENELeilighetssammensetning og størrelsePå bakgrunn av dagens markedssituasjon og byggepriser i Oslo , mener forslagsstiller at enblanding av 2- og 3- romsleiligheter vil være det eneste realistiske som kan gjennomføres.Problemer med brannoverslag og dårlig orientering i det innvendige , spisse hjørnet avSeilduksgata/ Københavngata gjør også at har ført til flere mindre , ensidige leiligheter ennnormalt. På dette grunnlag foreslås følgende leilighetssammensetning : 2R - maks. 60 % , 3R -min 30 % og 4R min 10%.Bevaring og tilpasningDet reguleringsforslag som nå sendes inn som endelig forslag, er endret på vesentlige punkter ettersamtaler med Plan -og bygningsetaten, Byantikvaren samt nabouttalelser. Endringene går ut påfølgende :1. Støperiet bevares slik som det er, og er frigjort fra ny og gammel bebyggelse på begge sider.2. Øvrig industribebygggelse som ligger i nabogrense på nesten alle sider, rives slik at gårdsromåpnes opp og det blir mer sammenhengende uteareal. Bygningsmassen som fjernes av en nynord-sørliggende boligblokk inne i kvartalet.3. "Signalbygg" på hjørnet er redusert fra 13 til 8 etasjer .ForurensningByggearbeidene vil bli gjennomført i henhold til de retningslinjer for støy, etc. som Arbeidstilsynetog bydelsoverlegen stiller.

saksnr. 200306215 Side 24 av 452.4 NEDFOTOGRAFERTE FORHÅNDSUTALELSER1.Oslo kommune ,Bydel Grunerløkka- Sofienberg, brev av 07.11.20012. Oslo kommune, Byantikvaren, brev av 25.09.2001 og 12.03.2002

saksnr. 200306215 Side 25 av 452. Oslo kommune, Byantikvaren, brev av 25.09.2001 og 12.03.2002

saksnr. 200306215 Side 26 av 453.Oslo kommune, Helsevernetaten 2/33.Oslo kommune, Helsevernetaten 1/3

saksnr. 200306215 Side 27 av 453.Oslo kommune, Helsevernetaten 3/34.Oslo kommune, Samferdselsetaten

saksnr. 200306215 Side 28 av 455.Oslo kommune, Eiendoms- og byfornyelsesetaten6.Oslo kommune, Undervisningsbygg Oslo KF

saksnr. 200306215 Side 29 av 457.Oslo kommune, Friluftsetaten, div. park- og idrett, brev av 22.05.20038. Oslo kommune, Vann- og avløpsetaten

saksnr. 200306215 Side 30 av 459.Viken 2/29.Viken 1/2

saksnr. 200306215 Side 31 av 4510.Seilduken barnehage, brev av 25.10.2001

saksnr. 200306215 Side 32 av 4511. Kraft Foods Norge a/s , brev av 15.10.2001

saksnr. 200306215 Side 33 av 4512.Københavngata 4 a,b,c12.Københavngata 4 a,b,c

saksnr. 200306215 Side 34 av 4512.Københavngata 4 a,b,c12.Københavngata 4 a,b,c

saksnr. 200306215 Side 35 av 4512.Københavngata 4 a,b,c

saksnr. 200306215 Side 36 av 4513.Borettslaget Seilduksgata 28

saksnr. 200306215 Side 37 av 4513.Borettslaget Seilduksgata 2814.Fotograf Henriette Berg Thomassen, brev av 11.10.2001

saksnr. 200306215 Side 38 av 4515.Borettslaget Seilduksgata 24

saksnr. 200306215 Side 39 av 4515.Borettslaget Seilduksgata 24

saksnr. 200306215 Side 40 av 4515.Borettslaget Seilduksgata 24

saksnr. 200306215 Side 41 av 45KAPITTEL 3:EKSTRA ILLUSTRASJONERIllustrasjonene er klippet ut fra forslagsstillers saksfremstilling. Dette er kun et utvalg i mindreutgave enn originalene i dokument nr. 1.

saksnr. 200306215 Side 42 av 45Fasade lamellblokkFasade mot KøbenhavngataFasade mot Seilduksgata

saksnr. 200306215 Side 43 av 45Sol- og skyggediagram

saksnr. 200306215 Side 44 av 45

saksnr. 200306215 Side 45 av 45Illustrasjonsplan