HÃ¥llbart stadsbyggande i Freiburg Rapport 2011.pdf - Sabo

Några basfakta om tysk bostadspolitik och bostadsmarknadTyskland politiska och administrativa system är uppdelat på tre nivåer; Förbundsstaten, de 16delstaterna Bundesländer och dess regeringar samt lokala myndigheter Kreise, totalt 13000administrativa distrikt. Förbundsregeringen ansvarar för hyreslagstiftning, beskattning och bidragmedan delstaterna och de lokala myndigheterna har ansvar för den regionala och lokalabostadspolitiken. Det innebär att Tyskland består av flera olika bostadsmarknader och de regionalaskillnaderna är stora. Generellt kan man säga att bostadsbrist råder i landets östra och södra delarmedan det är överskott på bostäder i de östra delarna (forna DDR).Bostadspolitiken formades av bostadsbristen efter andra världskriget. Fokus låg på nyproduktion ochförbundsregeringen införde skattelättnader för dem som investerade i hyresfastigheter. Generelltkännetecknas Tyskland av att andelen som äger sin bostad är lägre och andelen som bor i hyresrätter,och då främst i privatägda, är högre än i övriga Europa. Andelen varierar givetvis mellan regionernaoch mellan land och stad. I städerna är självklart hyresrätter vanligare än på landsbygden. Iexempelvis huvudstaden Berlin består 90 procent av bostadsstocken av hyresrätter.De tyska hushållen köper sin bostad relativt sent i livet. Traditionellt har en relativt hög kontantinsatskrävts, vilket innebär att de som köper har en stabil ekonomi. Majoriteten av ägarna är medel- ochhöginkomsttagare över 60 år. Mellan 1996-2005 fanns ett program, i form av ett bidrag frånförbundsregeringen, som syftade till att öka andelen bostadsägare. Fortfarande uppmuntras ägandegenom olika bonussystem för sparande till framtida husköp.

Över tre miljoner tyskar bor i bostadskooperativ. Den första bostadskooperationen grundades redanpå 1860-talet men den stora utvecklingen skedde efter andra världskriget. Det politiska målet är attdenna bostadsform ska stärkas och byggas ut. Kooperativen har en lagstadgad icke-vinstprincip.Majoriteten, 55 procent, av de tyska hushållen bor alltså i hyresrätt. Det finns ett bra utbud avhyresbostäderna som håller hög kvalitet till en rimlig hyra. Såväl enskilda fastighetsägare somkommunala bostadsföretag har fått skatteavdrag för att bygga bostäder och hyra ut dessa relativtbilligt till såväl medel- som låginkomsttagare. Att hyra sin bostad har därmed ingen låg status utanbetraktas som en flexibel boendeform.Hyresgästerna har besittningsrätt. Hyrorna sätts genom en s.k. Mietspiegel, där faktorer som byggår,standard, läge, närhet till kommunikationer och service vägs in. Mietspiegel är anpassad efter lokalaförutsättningar men från att tidigare ha utarbetats av lokala administratörer i kommunen är det nuoberoende experter som arbetar fram dem. Hyrorna höjs inte varje år utan det kan ske i sambandmed kontraktsbyten. I samband med ombyggnader kan värden höja hyran för standardhöjandeåtgärder. Hyresvärden kan också höja hyran i samband med att hyresgäster flyttar.Hyressubventionerade, eller ”sociala bostäder”Den nationella sociala bostadspolitiken har varit inriktad dels på individuella bostadsbidrag dels påstatliga bidrag till byggande av hyressubventionerade bostäder. Majoriteten av dessa ägs och förvaltasav privata fastighetsägare som fått statliga bidrag att bygga bostäderna och som motprestation hyr utdem till en subventionerad hyra. Politiken syftade fram till år 2001 att tillhandahålla bostäder för enbred allmänhet (såväl för medel som för låginkomsttagare) och mer än 60 procent avbefolkningenhade rätt att ansöka om en subventionerad lägenhet.Stora områden med kommunalt ägda bostäder är sällsynta i Tyskland – med undantag för i fornaDDR. Flertalet av de kommunala bostäderna har nu privatiserats. I östra Tyskland har merparten avbostäderna sålts till hyresgästerna men i flera större städer har utländska pensionsstiftelser övertagitde kommunala bostadsbolagen.Hyresregleringen är tidsbegränsad och efter ett antal år (10-20 år) kan hyresvärden höja hyran tillmarknadsnivå och den subventionerade lägenheten blir en vanlig privat hyresrätt.År 2001 infördes en ny nationell bostadslag som innebar att i stället för att bygga subventioneradehyresbostäder för en bred inkomstgrupp ställdes låginkomsttagare och behövande i centrum. Ettinkomsttak bestämmer vilka som får flytta in i de subventionerade lägenheterna. Där är hyrorna sålåga att hushållen sällan behöver bostadsbidrag. Den största förändringen i lagstiftningen var attkriterierna för subventionerna nu i högre grad ändrades från nybyggnation till modernisering avexisterande bostäder.År 2006 decentraliserades ansvaret för subventionerade bostäder. Delstaterna ansvarar numera för deallmänna riktlinjerna och lagstiftningen kring dessa bostäder och får statlig kompensation för detta.Sedan år 1995 har nyproduktionen av subventionerade bostäder stadigt minskat och det pågår endebatt om att avskaffa alla bidrag. Kritikerna av systemet förordar i stället individuella bostadsbidrag.

Bostadsbidrag betalas främst ut till lågavlönade och korttidsarbetslösa. Hälften betalas ut avförbundsregeringen och hälften av delstaterna. De lokala myndigheterna står för en stor andel avfinansieringen av bostadsbidrag som numera också inkluderar arbetslöshetsstöd och socialbidrag.”Den sociala staden”År 1999 lanserades programmet Soziale Stad och som drivits under perioden 1999-2007 i syfte attförbättra utsatta bostadsområden i stadsmiljöer. Ca 250 områden i över 180 städer har varitinvolverade i programmet. Programmen har syftat till en generell förbättring av bostäder ochlivsmiljön i staden och har syftat till att göra innerstäderna attraktiva och locka tillbaka utflyttare. Dethar rört sig om fysiska förbättringar av bostäder, byggnader, parker och närmiljöer. Programmet harfinansierats av förbundsregeringen, men även av delstaterna och lokala myndigheter. De störstaprivata finansiärerna har varit bostadsföretag.FreiburgFreiburg ligger i delstaten Baden-Württemberg i södra Tyskland, i närheten av det storaskogsområdet Schwartzwald mot gränsen till Schweiz och Frankrike. Det gröna partiet har haft unikaframgångar i Tyskland under de senaste åren och är numera det näst största partiet i landet. Baden-Württemberg är Tysklands high-tech-center med företag som bl.a. Siemens, Mercedes och SAP. Ivalrörelsen inför de senaste delstatsvalen våren 2011 kopplades jobbfrågan till grön modern teknikoch många företagare gick offentligt och uppmanade sina anställda att rösta. I Baden-Württemberg,som styrts av kristdemokratiska CDU i 60 år gick de Gröna om socialdemokraternas SPD och blevmed 24 procent av rösterna delstatens andra största parti. Tillsammans med SPD bildade mandelstatens första rödgröna regering.Freiburg har en befolkning på ca 220 000 invånare. Staden har vuxit snabbt sedan 1980-talet, vilketlett till ett stort behov av nya bostäder. Freiburg är administrativt centrum i regionen och enuniversitetsstad med 29 000 studenter. Trots ett omfattande bostadsbyggande råder det brist påbostäder. Freiburg har dessutom bland de högsta hyresnivåerna. Detta drabbar främst de ungastudenterna. Äldre freiburgbor som har gott om utrymme uppmanas därför – bland annat genomannonser i spårvagnar och bussar – att hyra ut billiga rum till studenter. I en del fall har äldre avtalatmed sina unga hyresgäster om att de kan hjälpa till i hushållet mot att de får en lägre hyra.Staden är sedan 1970 - 80-talet ledande inom forskning och utveckling om alternativa energikällor,främst solenergi. Redan under 1970 - talet blev regionen symbol för kärnkraftsmotståndet då bönder,studenter och andra stadsbor stoppade planerna på bygget av ett kärnkraftverk. Idag är ungefär 10000 personer sysselsatta inom miljö- och solenergisektorn. Detta återspeglas i satsningen på solcellerpå tak och fasader på hus. I Tyskland utgår bidrag till privatpersoner och fastighetsägare förinstallation av solceller. Nätägaren måste köpa tillbaka överskottselen under 20 år till ett fast pris,som är högre pris än marknadspriset.

Dessutom har en stor satsning skett på cykelbanor och på att utveckla lokala bilpooler. Stadskärnanoch närområdena är indelade i parkeringszoner med olika avgiftsnivåer och vissa områden äravstängda för biltrafik. Breda stadsgator har byggts om för att göra dem mera säkra. Körbanorna harblivit smalare, man har planterat träd, breddat trottoarer och byggt cykelbanor. Övergångar mellangata och trottoar är fri från höjdskillnader, för att underlätta framkomligheten för funktionshindrade.Separata cykelbanor förbinder centrum med ytterområdena. Genom att cykelbanorna har färreljussignaler än bilvägarna går det fortare att ta sig fram med cykel än med bil. Cyklisterna har ocksårätt att köra mot enkelriktad trafik inne i stadskärnan. Trots att befolkningen ökat har bilåkandetminskat och andelen som åker kollektivt och cyklar ökat kraftigt de senaste två decennierna.

Stadsvandring i centrala FreiburgStaden grundades på 1100-talet och omgavs av en ringmur, varav två stadsportar återstår idag. Mitt istadens hjärta ligger den stora katedralen som genom ett mirakel klarade de kraftiga bombningar somskedde av staden i november 1944. Stora delar av innerstaden totalförstördes och har återuppbyggtspå traditionellt sätt. Vissa gator har breddats något och en del hus har försetts med arkader.Invånarna erbjöds att köpa tomter i staden mot kravet att de nya byggnaderna skulle se ut som degamla. Det stora torget, där det pågår marknad alla vardagar och de närmast intilliggande kvarteren ärbilfria och planer finns på att utöka den bilfria zonen. Det finns gott om små butiker, restaurangeroch kaféer men också bostäder. Staden har ställt som villkor att affärsidkarna ska bo i lägenheternaovanför affärslokalerna längs vissa centralt belägna gator. Målet är att staden skall vara levande ävenpå kvällar och helger då affärerna är stängda.

Vi fick se exempel på ett intressant förtätningsprojekt i innerstaden. Längs med en genomfartsgatahar stadens kommunala bolag, Freiburger Stadbau, byggt ett parkeringshus. Huset är placerat så detutgör en effektiv ljudbarriär mot gatan. Ovanpå p-huset ligger privatägda radhus, med småträdgårdar.Planer finns på att förtäta staden ytterligare, bland annat i området kring den gamla synagogan samt iett äldre centralt beläget koloniområde.Ombyggnad/komplettering av ett centralt bostadskvarter från1960-taletModernisering av Wanneerstrasse. Ett nytt hus har förbundits med ett äldre och båda försörjsmed hiss.Det kommunägda bostadsbolaget Freiburger Stadbau förvaltar 10 000 bostäder men äger 8 500.Bolaget har i likhet med svenska bostadsbolag en styrelse som består av politiker. Stadensborgmästare är styrelseordförande. Vi fick träffa en representant från bolaget, Helmut Ertmer, somär projektledare och ansvarig för moderniseringen av kvarteret Wanneerstrasse.

Spårvagnslinjen färdigställdes redan när det fanns 1000 invånare, för att tidigt stimulera folk att åkakollektivt. I utkanten av området ligger en s.k. park and ride parkering, där pendlare från andra hållkan ställa sina bilar gratis och fortsätta in till centrum med spårvagn. Det tar bara 12 minuter medspårvagn in till centrala Freiburg och avståndet till närmaste spårvagnshållplats är högst 400 meter varman än bor i stadsdelen. Längs med ett 800 meter centralt stråk ligger affärer, restauranger och detfinns gott om skolor och förskolor. De som bor där ska kunna gå och handla och följa sina barn tillskolan utan att behöva använda bilen.I centrala Rieselfeld ligger ett Mediothek,, som fungerar som en mötesplats för invånarna och sominnehåller kulturcenter, kafé m.m. Intill ligger en modern kyrkobyggnad som fungerar som enekumenisk kyrka för katoliker och protestanter.

Två mötesplatser i centrala Rieselfeldt: den ekumeniska kyrkan och Mediotheket.Stadsdelen domineras av privatägda bostäder men det finns också flera hus som innehållerhyressubventionerade lägenheter. Liksom i övriga staden är en stor majoritet av husen lågenergihus,med gröna tak, solceller både på fasader och tak och också lokala vindsnurror.I området finns ett stort inslag av grönområden och flera naturlekplatser, med roliga lekredskap avnaturmaterial och en populär plaskdamm. Priserna för en bostad ligger i nivå med genomsnittsprisetför ägarlägenheter Freiburg, nämligen 3000 Euro)Stadsförnyelse i ett eftersatt 60-talsområdeStadsdelen Weingarten byggdes under 1960 - 70-talet och har omkring 11 000 invånare. Ett sjuttiotalländer är representerade bland invånarna. Merparten av bebyggelsen består av höghus och täthetenär fyra gånger högre än t ex Rieselfeldt. Från början ansågs området modernt och attraktivt, menområdet fick successivt ett allt sämre rykte. Husen och områdets centrum började bli allt mereftersatt och stadsdelen har successivt tagit emot en allt större andel av socioekonomiskt svagagrupper. En stor andel av stadsdelens invånare är dock äldre människor som bott i området sedan detvar nybyggt.När kommunen aviserade att man hade planer på att sälja det kommunala bostadsbolaget som ägeroch förvaltas 3000 av bostäderna i området gick boende i området samman och såg till att enfolkomröstning hölls i staden, där majoriteteten röstade nej.Sedan början av 2000-talet pågår ett förnyelsearbete i staden, som är en del av det socialastadsprogrammet som ovan nämnts. Det kommunala bostadsbolaget står för 60 procent avfinanseringen och resten kommer från staten, delstaten och kommunen. Man har ett integreratkoncept och förnyelsen handlar såväl om gemensamma ytor, gator, parkeringsplatser, ombyggnadoch energieffektivisering av bostadshusen, kompletteringsbebyggelse. Först tjugo år efter attWeingarten har området fått en spårvägsförbindelse med centrala staden och infartsgatan tillstadsdelen har byggts om och blivit säkrare för cyklister och fotgängare. Stadsdelens centrum har fåtten rejäl ansiktslyftning. Förnyelsen görs i samråd med stadsdelens invånare. I centrum finns ett

lokalkontor – Forum Weingarten – där fyra socialarbetare arbetar på uppdrag och i nära samverkanmed medborgarna, men deras lön betalas av kommunen.Ombyggda punkthus och nybyggda radhus i WeingartenI ett par höga punkthus nära centrum har byggts om och tilläggsisolerats, exempelvis harbalkongerna, byggts in så att de blir en del av lägenheten.Solceller har byggts längs med sydfasaden och man har satt solvärmepaneler på taket för att fåvarmvatten. Husen hade tidigare två hissar som gick till olika våningsplan vilket gjorde det mycketsårbart om en hiss krånglade. Det stora parkeringsdäcket som tidigare var en farlig plats som drog tillsig missbrukare har byggts om och indelats i mindre zoner. Sjuttio radhus med äganderätt har ocksåbyggts i stadsdelen för att få till en större mix.Ombyggnad av höghus till passivhusFyra höghus ägda av det kommunala bolaget håller nu på att byggas om. Husen ska hållapassivhusstandard och energibehovet ska minskas med nästan 80 procent. Lägenhetsytan minskas föratt finansiera ombyggnaden och anpassas så att de äldre har möjlighet att bo kvar.

Ett av husen är färdigställt på Bugginger strasse nr 50. Huset har 16 våningar. I bottenvåningen finnsen ljus reception med ett kontor och en gemensamhetslokal, samt en rymlig gästlägenhet.Ombyggnaden har varit så omfattande att de boende var evakuerade. En del har flyttat tillnärliggande flerbostadshus och andra har flyttat till de nybyggda radhusen. Eftersom medelåldern varhög i huset är det bara ett fåtal som flyttat tillbaka. Oron var mycket stor bland invånarna införombyggnaden. Många hade svårt att läsa ritningar. Tack vare en lyhörd arkitekt som lyssnade påinvånarna och på att socialarbetarna använde en pedagogisk modell med små flyttbara pappersmöblerkunde hyresgästerna se hur de skulle kunna möblera sina bostäder.Socialarbetarna inbjöd dessutom invånarna till våningsvisa möten där de blivande grannarnagemensamt fick diskutera och komma fram till var de ville bo. På så sätt lärde grannarna kännavarandra redan innan de flyttade in. Samrådsprocessen har varit så framgångsrik att den fått enutmärkelse från förbundssregeringen.Eftersom huset försetts på ny ventilation och nya tekniska installationer utbildades ett antalspråkkunniga kvinnor till ”Sparfuchsen” (= sparrävar) för att undervisa grannarna i hur man skaspara energi och använda den tekniska utrustningen. Dessa sparrävar har arbetat så framgångsrikt attde får betalt av bostadsbolaget för att också utbilda invånare i andra bostadsområden.

Vi får besöka två lägenheter och träffar två av husets invånare. Båda har tidigare bott i andra hus ikvarteret. Vi blir också förevisade det nya projektet ”Gesund und fit 50 +” som resulterat i ettnybyggt utomhusgym för seniorer.På visning av lägenheter och av kvarterets utomhusgym för seniorer.

Ny stadsdel i en gammal militärbas – VaubanStadsdelen Vauban ligger i en före detta militärbas som uppfördes år 1938. Efter kriget annekteradefranska armén området, men efter järnridåns fall och Tysklands återförening köptes området avkommunen, som passade på att utnyttja sin förköpsrätt.År 1992 började området som är 84 hektar stort att bebyggas och här bor nu 5 500 invånare.Stadsdelen uppfördes utifrån en grön vision, på initiativ av miljöintresserade Freiburgbor i början av1990-talet. Riktlinjerna inför stadsförnyelsen drogs upp i workshops om energi, trafik, byggande,lokal ekonomi, jämlikhet och kulturliv. Centralt i visionen var deltagande demokrati där majoritetenav stadens framtida beslut skulle fattas av de boende. Invånarna fick möjlighet att designa sina hus,bestämma hur parker och lekplatser skulle utformas och om den lokala biltrafiken. Förslaget frånprojektgruppen vann första pris i en internationell arkitekttävling om hållbara städer. Freiburgspolitiker beslöt därefter att projektgruppens stadsplan och medborgarinflytandemodell också skulletillämpas i andra stadsdelar.Efter att militären lämnat området började miljöintresserade studenter och konstnärer inkvartera sig ide övergivna barackerna. Det slutade med att staden sålde barackerna för 1 Euro mot att invånarna

själva skulle rusta upp dem. Vauban blev en hemvist för människor med alternativa politiska ochekologiska idéer och alternativa boendeformer. En del hus byggdes också om till studentbostäder.Liksom i Rieselfeldt är Vauban en ung stadsdel med en mycket stor andel barn under 18 år, 30procent. En skillnad mot Rieselfeldt är att här bor en större andel kvinnor ensamstående mödrarsamt studenter. Här finns gott om skolor, daghem, affärer och service och det råder en stark”communitykänsla”.En ny modell av gemensamt byggande, så kallade Baugemeinschaft eller Byggkooperativ harutvecklats i Vauban. Det innebär att ett antal familjer gemensamt köper en bit mark av kommunenoch tillsammans planerar sitt bostadshus. De blivande invånarna bestämmer över utformningen avlägenheterna, men också om exteriör, färgsättning, värme och energisystem. Arkitekter bistår deblivande brukarna som därefter anlitar en byggfirma eller uppför huset tillsammans. Resultatet harblivit att husen blivit mera miljöanpassade och förbrukar mindre energi. Många hus är byggda medmiljövänliga, lokala byggmaterial såsom trä och kalksten. I Vauban byggdes det förstaflervåningshuset i trä och med passivhusstandard i Tyskland. Hälften av alla tak i Vauban harutrustats med solceller eller solfångare. Byggkooperativen utformar också de gemensamma ytornarunt husen och i många fall har man uppfört gemensamma lokaler, trädgårdar och lekplatser.Det största mervärdet med byggkooperativen är de sociala vinsterna. Redan under planeringstidenhar en stark social gemenskap grundlagts och som sedan kunnat vidmakthållas och resulterat i attfamiljerna fortsatt att gemensamt förvalta sina bostadsmiljöer. Byggkooperativmodellen har spriditsig till övriga Freiburg och andra tyska städer och har också börjat tillämpas av kommersiellabyggföretag.

Vauban är en socialt mixad stadsdel och vi fick se exempel på hus byggda av byggkooperativ sombåde innehöll ägarlägenheter, vanliga hyreslägenheter och hyressubventionerade bostäder inomsamma fastighet. Jämfört med traditionellt byggande har byggkostnaderna blivit 15-25 procent lägre.I Vauban finns bilfria zoner. Det är tillåtet att köra in med bil på vissa gator men däremot förbjudetatt ha sin bil parkerad utanför huset. De som har bil måste betala en andel i det allmännaparkeringsgaraget medan de som inte har bil skriver på ett åtagande som förnyas varje år och somgör att de slipper betala parkeringsavgift. Mark finns reserverad i utkanten av stadsdelen om detskulle visa sig att det uppstår behov av fler bilplatser i framtiden. På så sätt klarar man av denallmänna parkeringsnorm som gäller i Tyskland om att varje hushåll skall ha tillgång till enparkeringsplats i sitt bostadsområde.PlusenergihusAvslutningsvis besökte vi ett par kvarter med så kallad Plusenergihus, dvs. hus som producerar ettöverskott av el som husägaren sedan har rätt att sälja till ett fast pris till nätleverantören. Det förstaPlusenergihuset Heliotrope finns i Freiburg ritades av arkitekten Rolf Disch. Huset har en glaskläddfasad och roterar efter solen. Alla fönster är treglasfönster och fasaden har en 30 cm tjock isolering.System finns för värmeåtervinning och på taket finns en rörlig solfångare för uppvärmning avvarmvatten.

Det världsberömda roterande solhuset Heliotrope, ritat av Rolf Disch, ligger i ett idylliskt villakvarter. Här serman den stora solfångaren sticka upp på taket.

Litteraturtips och länkar till artiklar och informationssidor