regulacja stanów prawnych nieruchomości - Verlag Dashofer

ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŒCI
REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŒCI
7. SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ
www.dashofer.pl
Kolejn¹ sytuacj¹ nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomoœci jest brak zagwarantowanego
dojazdu do drogi publicznej. Granica nie ka¿dej nieruchomoœci styka siê
z drog¹, w zwi¹zku z tym nieruchomoœci, które takiej granicy nie posiadaj¹, musz¹
mieæ zagwarantowany dostêp prawny do drogi. Nieruchomoœæ nie maj¹ca zagwarantowanego
prawnie lub fizycznie dostêpu do drogi traci nie tylko swoje znaczenie gospodarcze,
ale i wartoœæ. Przy braku takiego dostêpu konieczne jest albo powiêkszenie
nieruchomoœci poprzez nabycie s¹siedniej nieruchomoœci maj¹cej zagwarantowany
fizyczny lub prawny dostêp do drogi, albo ustanowienie s³u¿ebnoœci przejazdu.
Czêsto w praktyce wystêpuj¹ tzw. s³u¿ebnoœci zwyczajowe, czyli drogi nale¿¹ce do
nieruchomoœci s¹siednich, po których dane osoby je¿d¿¹ od lat, korzystaj¹c z grzecznoœci
s¹siada. Zgodnie z prawem nieruchomoœæ taka nie ma jednak dalej dostêpu do
drogi, a w³aœciciel musi siê liczyæ z tym, ¿e grzecznoœæ s¹siedzka mo¿e siê skoñczyæ,
i straci mo¿liwoœæ dojazdu. O mo¿liwoœci zasiedzenia takiej s³u¿ebnoœci zwyczajowej
mówiliœmy ju¿ przy zasiedzeniu nieruchomoœci.
Do ustanowienia s³u¿ebnoœci potrzebne jest co najmniej oœwiadczenie w³aœciciela nieruchomoœci
obci¹¿anej, z³o¿one w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.). Z tym
ustanowieniem powinien ³¹czyæ siê równie¿ wpis do ksi¹g wieczystych obu nieruchomoœci.
Jednak nie jest on obowi¹zkowy. S³u¿ebnoœæ wpisuje siê w dziale III ksiêgi
wieczystej prowadzonej dla nieruchomoœci, przez któr¹ jest ustanawiana jako obci¹-
¿enie oraz w dziale I-Sp ksiêgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomoœci, na rzecz
której jest ustanawiana jako uprawnienie.
Do zmiany natomiast treœci s³u¿ebnoœci potrzebna jest umowa pomiêdzy uprawnionym
a w³aœcicielem rzeczy obci¹¿onej, a je¿eli prawo by³o ujawnione w ksiêdze wieczystej
– wpis do tej ksiêgi. Umowa ta nie wymaga ¿adnej szczególnej formy (nie musi mieæ
formy aktu notarialnego), ale jeœli ma byæ podstaw¹ wpisu w ksiêdze wieczystej, podpisy
stron winny byæ notarialnie uwierzytelnione (art. 248 k.c. w zw. z art. 31 ustawy
o ksiêgach wieczystych i hipotece). Do s³u¿ebnoœci stosuje siê ogólne uregulowania
dotycz¹ce wygaœniêcia ograniczonych praw rzeczowych. S³u¿ebnoœæ wygaœnie zatem,
je¿eli uprawniony jej siê zrzeknie (po zachowaniu pozosta³ych warunków okreœlonych
w art. 246 k.c.). S³u¿ebnoœæ wygaœnie, równie¿ gdy przejdzie na w³aœciciela rzeczy obci¹¿onej
albo je¿eli ten, komu prawo takie przys³uguje, nabêdzie w³asnoœæ rzeczy obci¹¿onej
(art. 247 k.c.). Je¿eli nie jest mo¿liwe uregulowanie dojazdu do nieruchomoœci
w drodze umowy, w³aœcicielowi takiej nieruchomoœci przys³uguje prawo ¿¹dania
ustanowienia przymusowo takiego dostêpu. W tym celu mo¿e wnieœæ wniosek do s¹du
rejonowego, w³aœciwego ze wzglêdu na po³o¿enie nieruchomoœci, o ustanowienie
s³u¿ebnoœci drogi koniecznej. S³u¿ebnoœæ ta ustanawiana jest za wynagrodzeniem dla
nieruchomoœci nie posiadaj¹cej odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej.
Ustanowienia s³u¿ebnoœci drogi koniecznej mo¿e ¿¹daæ w³aœciciel lub samoistny posiadacz
takiej nieruchomoœci od w³aœcicieli nieruchomoœci s¹siednich. Przeprowadzenie
drogi koniecznej nastêpuje z uwzglêdnieniem potrzeb nieruchomoœci nie maj¹cej
dostêpu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obci¹¿eniem nieruchomoœci, przez
które droga ma prowadziæ.
Copyright © 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 51