odPoWIEdZIaLNość Za tREść śWIadECtWa ENERgEtyCZNEgo
odPoWIEdZIaLNość Za tREść śWIadECtWa ENERgEtyCZNEgo
odPoWIEdZIaLNość Za tREść śWIadECtWa ENERgEtyCZNEgo
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
prawo<br />
W przypadku opisanym powyżej sprzedawca<br />
może mieć regres do autora<br />
świadectwa energetycznego. Jednak nie<br />
wyklucza to także możliwości, aby właściciel<br />
nieruchomości sam dopatrzył się nieprawdziwych<br />
informacji w otrzymanym<br />
od autora świadectwie energetycznym<br />
i skorzystał z przewidzianej przez przepisy<br />
kodeksu cywilnego ochrony prawnej.<br />
Właściciel nieruchomości w celu uzyskania<br />
świadectwa zleca osobie uprawnionej<br />
sporządzenie właściwego certyfikatu.<br />
Mamy wówczas do czynienia z klasyczną<br />
umową o dzieło, której końcowym<br />
efektem ma być sporządzenie unikalnego,<br />
właściwie obliczonego świadectwa<br />
energetycznego. Źle sporządzone świadectwo<br />
energetyczne jest podstawą, by<br />
zamawiający (właściciel nieruchomości)<br />
wezwał autora do zmiany sposobu wykonania<br />
– naprawy dzieła. Podstawą odpowiedzialności<br />
autora świadectwa<br />
energetycznego za sporządzenie wadliwego<br />
certyfikatu są przepisy kodeksu<br />
cywilnego o umowie o dzieło,<br />
szczególnie art. 636–638. Odpowiada<br />
on za wady w certyfikacie i na żądanie<br />
zamawiającego zobowiązany jest<br />
do usunięcia wad w wyznaczonym<br />
terminie. Po upływie terminu zamawiający<br />
może od umowy odstąpić.<br />
Odstąpienie od umowy wiąże się z wzajemnym<br />
zwrotem otrzymanych świadczeń<br />
albo poprawieniem, albo powierzeniem<br />
wykonania innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo<br />
przyjmującego zlecenie –<br />
pierwotnego autora świadectwa energetycznego.<br />
Autor w tym przypadku może<br />
zostać obciążony kosztami wykonania<br />
ponownych obliczeń i wystawienia nowego<br />
certyfikatu, chyba że certyfikat nadaje<br />
się tylko do poprawy, wtedy koszty te<br />
będą odpowiednio mniejsze. Odstąpienie<br />
od umowy przysługuje zamawiającemu<br />
(właścicielowi nieruchomości) w przypadku,<br />
gdy wady są istotne i usunąć się nie<br />
dadzą lub przyjmujący zlecenie nie zdoła<br />
ich usunąć w wyznaczonym terminie.<br />
Trudno wyobrazić sobie sytuację,<br />
gdy wady świadectwa energetycznego<br />
są nieistotne, zazwyczaj błąd tkwi<br />
w merytorycznej ocenie klasy budynku.<br />
W przypadku zaś nieistotnych wad<br />
zamawiający może żądać obniżenia ceny<br />
za sporządzony certyfikat. W pozostałych<br />
przypadkach w myśl art. 638 k.c. zastosowanie<br />
mają przepisy o rękojmi za wady,<br />
o których była mowa wyżej.<br />
Autor świadectwa energetycznego,<br />
które zawiera nieprawdziwe<br />
informacje, poza odpowiedzialnością<br />
wynikającą ze sporządzenia<br />
certyfikatu obarczonego wadami<br />
odpowiada również za szkodę wyrządzoną<br />
w wyniku wprowadzenia<br />
do „obrotu” wadliwego – zwierającego<br />
nieprawidłowe informacje<br />
– świadectwa energetycznego. Odpowiedzialność<br />
ta kształtuje się na zasadach<br />
ogólnych, tj. zgodnie z art. 415<br />
k.c. Możliwe są dwie sytuacje:<br />
■ Pierwsza, gdy świadectwo energetyczne<br />
przyznaje wyższą klasę energetyczną<br />
obiektowi, który w rzeczywistości<br />
powinien otrzymać klasę niższą. Oznacza<br />
to, iż certyfikat informuje o niższych<br />
kosztach eksploatacji obiektu,<br />
podczas gdy w rzeczywistości koszty<br />
te są znacznie większe. Konsekwencją<br />
jest fałszywa wartość nieruchomości,<br />
która stanowi podstawę do wyliczenia<br />
stosownej ceny sprzedaży bądź wynajmu.<br />
Nietrudno zauważyć, że im lepsza<br />
(wyższa) klasa energetyczna, tym<br />
większa wartość nieruchomości.<br />
■ W przypadku drugim obiekt otrzymuje<br />
niższą klasę, podczas gdy powinien<br />
legitymować się klasą wyższą. Wartość<br />
nieruchomości jest tu również<br />
fałszywa, bo zaniżona.<br />
W przypadku pierwszym nabywca lub najemca<br />
może żądać obniżenia ceny – zgodnie<br />
z przedstawionymi wyżej rozważaniami.<br />
W drugim zaniżona klasa energetyczna<br />
wpływa korzystnie dla nabywcy lub najemcy,<br />
ale niekorzystnie dla sprzedającego lub<br />
wynajmującego. Można wtedy dochodzić<br />
od autora świadectwa stosownego odszkodowania<br />
na zasadach ogólnych. Aby<br />
skutecznie dochodzić stosownego<br />
odszkodowania, należy wskazać wysokość<br />
szkody, winę autora (umyślne<br />
działanie lub nieumyślne) oraz związek<br />
przyczynowy pomiędzy działaniem<br />
a wyrządzoną szkodą.<br />
Powyższe rozważania nie wykluczają<br />
odpowiedzialności karnej autora<br />
świadectwa energetycznego, jako<br />
osoby uprawnionej do wystawiania<br />
dokumentu, za poświadczenie<br />
nieprawdy w wystawionym certyfikacie<br />
(nieprawdziwej informacji),<br />
tj. z art. 271 kodeksu karnego.<br />
Jolanta Szewczyk<br />
radca prawny<br />
Skomentuj na<br />
Forum<br />
www.inzynierbudownictwa.pl/forum1<br />
kwiecień 09 [61]<br />
27
Change language