You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
WYWIAD<br />
Inflacja i jej skutki dla rynku<br />
nieruchomości w czasie pandemii<br />
Z Urszulą Słowik wykładowcą Europejskiej Akademii Planowania Finansowego oraz autorką<br />
publikacji naukowych o tematyce nieruchomości i inwestycji rozmawia Mariusz Ciołeszyński<br />
Mariusz Ciołeszyński: Inflacja to<br />
kwestia, która interesuje dzisiaj<br />
nie tylko ekonomistów i dziennikarzy,<br />
ale przede wszystkim naszych<br />
czytelników, czyli ludzi którzy coraz<br />
bardziej martwią się o swoje<br />
oszczędności ulokowane w banku.<br />
W Polsce rząd emituje obligacje,<br />
które kupuje NBP za „wydrukowane”<br />
złotówki. To dobry moment,<br />
żeby porozmawiać o tym, jakie<br />
mogą być tego skutki finansowe<br />
i jak się to przełoży na inflację?<br />
Urszula Słowik: Z tym jest problem,<br />
bo gdzieś w „tle” mamy<br />
kwestię pandemii i zmian, które<br />
w najbliższej przyszłości będą<br />
tym powodowane. Jeśli mówimy<br />
o inflacji, to tendencje w ostatnim<br />
czasie były wyraźnie w stronę wzrostu<br />
inflacyjnego. Obserwowaliśmy<br />
napędzanie gospodarki, wzrost<br />
konsumpcji zarówno jako skutek<br />
pomocy państwa, często zwanego<br />
„rozdawnictwem” ale i ogromnego<br />
optymizmu, zauważalnego we<br />
wzroście kredytów konsumpcyjnych<br />
oraz inwestycjach. W każdym<br />
razie, w ostatnim czasie, obserwowaliśmy<br />
wyraźną tendencję wzrostów<br />
inflacyjnych. Jeśli popatrzymy<br />
na ostatnie dane z marca to wzrost<br />
inflacyjny rok do roku był większy<br />
niż szacowano. Jest w tym jednak<br />
pewnego rodzaju „kłopot” interpretacji<br />
i polega na tym, że ten wzrost<br />
uwzględnia już te zakupy, które<br />
konsumenci zaczęli realizować po<br />
pierwszych sygnałach epidemii, tak<br />
więc uwzględnia on też te, w dużym<br />
stopniu, zakupy na zapas.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Jak ta inflacja<br />
może wyglądać w najbliższych<br />
miesiącach, w najbliższym czasie?<br />
Urszula Słowik: Tu pojawiają<br />
się coraz częściej głosy, że wręcz<br />
możemy się spodziewać, że będzie<br />
wręcz odwrócona tendencja, że raczej<br />
pójdziemy w stronę deflacyjną.<br />
Z bardzo prostego powodu, bo już<br />
widzimy chociażby tą słynną i głośną<br />
sprawę: notowanie cen ropy, ale<br />
przede wszystkim spadku popytu,<br />
bo część konsumentów traci pracę<br />
i zaczyna ograniczać konsumpcję,<br />
a część nie ma gdzie jej realizować<br />
ze względu na ograniczenia działalności<br />
handlowej i usługowej.<br />
Z drugiej strony, mamy przedsiębiorców,<br />
którym zachwiały się łańcuchy<br />
dostaw, one się nie przerwały<br />
zupełnie, ale jest tutaj korekta i do<br />
tej pory przedsiębiorcy, którzy planowali<br />
wzrosty cen mówią, że jednak<br />
tych wzrostów nie będzie, bo są<br />
zmiany i ograniczenia.<br />
To, jak głębokie będą reorganizacje<br />
na rynku pracy i zmiany w konsumpcji,<br />
będzie pokazywało, tak naprawdę,<br />
tendencję inflacyjną. Teraz często<br />
odnosimy się do inflacji marcowej<br />
4,6%, liczonej rok do roku, która jak<br />
już wspominaliśmy, uwzględnia zakupy<br />
na zapas, ale też była skutkiem<br />
wykorzystania „okazji” przez wiele<br />
podmiotów do podnoszenia cen,<br />
jako efektu swego rodzaju strachu<br />
o dostępność dóbr konsumpcyjnych<br />
obserwowanego w początkach informowania<br />
o pandemii.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Zanim rozwiniemy<br />
ten temat, czy możemy<br />
przybliżyć te trzy ekonomiczne<br />
pojęcia: inflacja, deflacja i koszyk<br />
inflacyjny?<br />
Urszula Słowik: Inflacja to po<br />
prostu wzrost cen dóbr konsumpcyjnych.<br />
Kiedy mówimy o 4,6 %<br />
w marcu, mówimy rok do roku,<br />
czyli od marca 2019 do marca <strong>2020</strong>,<br />
o tyle faktycznie wzrosły nominalnie<br />
ceny. Natomiast deflacja to jest<br />
sytuacja, kiedy ceny rok do roku by<br />
spadały, jeszcze jej nie obserwujemy.<br />
Koszyk inflacyjny natomiast<br />
to swego rodzaju zbiór dóbr i usług<br />
konsumpcyjnych składający się na<br />
wydatki gospodarstw domowych.<br />
Myślę, że najbliższe kilka miesięcy<br />
dopiero pokaże, w którą stronę<br />
pójdą zmiany i będzie to nie tylko<br />
zależne od wewnętrznej polityki.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Jak się może<br />
przełożyć inflacja na rynek nieruchomości,<br />
co tu się może wydarzyć?<br />
Urszula Słowik: Tu mamy do czynienia<br />
z dwoma aspektami. Jeden to<br />
jest ten, o którym już wspomnieliśmy,<br />
czyli w którą stronę pójdzie inflacja,<br />
a z drugiej strony mamy coś,<br />
co najczęściej jest powtarzane, czyli<br />
wysoka odporność nieruchomości<br />
na inflację. Faktycznie, w sytuacji<br />
wysokiej inflacji, najlepszym elementem<br />
„uciekania z pieniędzmi”<br />
(bo inflacja powoduje przecież, że<br />
coraz mniej możemy za dane pieniądze<br />
kupić), jest inwestowanie w takie<br />
dobra, które <strong>maj</strong>ą charakter trwały.<br />
Wszelkiego rodzaju aktywa trwałe,<br />
które <strong>maj</strong>ą rzeczowy charakter,<br />
czyli takie jak nieruchomości, złoto,<br />
Opolski Rynek NIERUCHOMOŚCI<br />
wszelkiego rodzaju kruszce itp. Tego<br />
typu inwestycje zawsze, w okresach<br />
inflacyjnych, dawały pewien rodzaj<br />
premii, zwroty z nich są mniej więcej<br />
o jeden, dwa, do trzech punktów<br />
procentowych wyższe niż inflacja.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Jeśli inflacja<br />
będzie nam w najbliższym czasie<br />
rosła, to jakie będą tego skutki?<br />
Urszula Słowik: Po pierwsze,<br />
jeśli jest wzrost inflacyjny zyskowność<br />
na nieruchomościach, w długich<br />
okresach, jednak jest. Po drugie<br />
wzrosty inflacyjne powodują<br />
też na rynku wzrosty cen również<br />
nieruchomości, najczęściej jednak<br />
jako efekt popytowy (większe zainteresowanie)<br />
lub spekulacyjny, rzadziej<br />
jako efekt faktycznego wzrostu<br />
kosztów (przecież koszt wytworzenia<br />
ziemi nie wzrasta). W związku<br />
z tym to, na co warto zwrócić<br />
uwagę, to ile ceny ostatnio wzrosły.<br />
Na nieruchomości trzeba patrzeć<br />
w perspektywie długoterminowej.<br />
Nieruchomości <strong>maj</strong>ą jedno z najniższych<br />
poziomów płynności ze<br />
wszystkich inwestycji. To oznacza,<br />
że wejście w nieruchomości nie<br />
może być nieprzemyślane.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Jaka jest alternatywa<br />
dla nieruchomości, czy<br />
lokaty, obligacje, akcje, złoto?<br />
Urszula Słowik: Lokaty – nie.<br />
Akcje z reguły też dają premie, ale<br />
też dają bardzo duże ryzyko, zdecydowanie<br />
częstsze zmiany i konieczność<br />
częstszych zmian w portfelu,<br />
nie są to inwestycje o charakterze<br />
lokacyjnym. Akcje mogą dać trzy<br />
do czterech procent, ale tu już jest<br />
potrzebna zdecydowanie większa<br />
analiza i większa wiedza co do wyboru<br />
tych firm, w które mamy inwestować.<br />
Jeśli mowa o obligacjach,<br />
to są takie rodzaje obligacji skarbowych<br />
„nomen omen”, które są liczone<br />
w ten sposób, że oprocentowanie<br />
jest liczone względem inflacji .<br />
Na złocie jest więcej spekulacji<br />
jeśli chodzi o rynek, w ogóle. Ma<br />
bardziej globalny charakter. Nieruchomości<br />
<strong>maj</strong>ą bardziej lokalny<br />
charakter. Tu zawsze będziemy mieli<br />
większe ryzyko związane z tym, że<br />
ta spekulacja na złocie będzie większa.<br />
W przypadku nieruchomości<br />
inaczej będzie na amerykańskim<br />
rynku nieruchomości, a inaczej na<br />
polskim – co jest nie bez znaczenia,<br />
jeżeli mamy do czynienia z inwestorem<br />
jakim jest polskie gospodarstwo<br />
domowe. Tego człowieka<br />
nie interesuje skala makro, tego<br />
przeciętnego człowieka interesuje<br />
gospodarstwo domowe - skala, którą<br />
on jest w stanie objąć umysłem.<br />
A tak na marginesie, to trudno sobie<br />
go wyobrazić jako skupującego<br />
złoto inwestycyjne.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Na co warto<br />
jeszcze zwrócić uwagę podejmując<br />
długoterminowe decyzje finansowe<br />
w tym czasie?<br />
Urszula Słowik: Jeżeli mówimy<br />
o nieruchomości, to z jednej strony<br />
będziemy mieli sytuację skonsumowania<br />
tej inwestycji w postaci wzrostu<br />
wartości, a z drugiej strony ona<br />
daje nam możliwość, szczególnie to<br />
ważne przy utracie pracy, dodatkowych<br />
dochodów. Jest to determinantą<br />
dla tych, którzy <strong>maj</strong>ą swoje środki<br />
i nie chcą, żeby były one zjadane<br />
przez inflację. Uruchamiam niejako<br />
te środki po to, aby dawały dodatkowe<br />
źródło dochodów. A więc będzie<br />
kolejna przewaga, korzyść, której<br />
nie będzie przy zakupie złota czy<br />
innych inwestycji. I to jest przewaga<br />
nieruchomości, niewątpliwie.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Czego można<br />
się spodziewać obecnie, biorąc<br />
pod uwagą pandemię i jej skutki<br />
gospodarcze?<br />
Urszula Słowik: Jeśli faktycznie<br />
będą mocne weryfikacje na rynku<br />
pracy to weryfikacje w sensie ilościowym<br />
zatrudnienia, przeprofilowania<br />
działalności. Część firm, na<br />
przykład, zauważyła, że może pracować<br />
zdalnie - to poskutkuje tym,<br />
że tych inwestorów, którzy kupowali<br />
w celach wynajmu powinno być<br />
mniej, a skoro tak, to oni nie będą<br />
tą grupą, która napędza popyt. To<br />
skutkować powinno tym, że ceny<br />
nie powinny wzrastać.<br />
Urszula Słowik<br />
Jednak stosując zasadę ostrożności,<br />
nigdy nikomu nie mówię co ma<br />
zrobić, ale mogę mu powiedzieć nad<br />
czym się powinien zastanowić, co<br />
należy rozważyć, ale to on musi podjąć<br />
decyzję, czyli odpowiedzieć sobie<br />
sam jakie ryzyko jest skłonny zaakceptować.<br />
Jedną z najgorszych cech<br />
inwestora jest nerwowość. Zatem nie<br />
podejmujmy nieprzemyślanych decyzji<br />
i nie wchodźmy w wieloletnie<br />
inwestycje (a w przypadku nieruchomości<br />
nawet kilkudziesięcioletnie)<br />
pod wpływem impulsu lub strachu.<br />
Nie spodziewam się na rynku nieruchomości<br />
mocnych zawirowań.<br />
Zapewne będą skłonności do spekulacji,<br />
do wykorzystywania pandemii<br />
jako pretekstu do wzrostów cen lub<br />
wręcz odwrotnie do przejmowania<br />
poniżej wartości (co już obserwujemy<br />
na południu Europy). Tym bardziej<br />
więc powinien uważać ten, kto<br />
dzisiaj na rynek wchodzi.<br />
Natomiast reorganizacja, jeśli<br />
chodzi o rynek pracy, zapewne<br />
poskutkuje zmianami na rynku<br />
najmu. Tu mam zawsze jeden kłopot<br />
– rynek najmu w Polsce nie<br />
jest normalny, bardziej elegancko<br />
powiem: nie jest porównywalny do<br />
rynków zachodnioeuropejskich.<br />
Innymi słowy, rynek nieruchomości<br />
powiązany jest z wszystkimi<br />
aspektami gospodarki, a jak każdy<br />
rynek jest swego rodzaju grą. I bez<br />
względu na to, czy są kryzysy czy pandemie,<br />
boom inwestycyjny czy hossa,<br />
jak w każdej grze, są wygrani i przegrani.<br />
Aktualna sytuacja częściej<br />
skłania nas do poczucia, że będziemy<br />
w tej drugiej grupie, ale specyfika<br />
nieruchomości w połączeniu z rozsądkiem<br />
daje mi jednak podstawy do<br />
wiary, że większą szansę, na rynku<br />
nieruchomości, mamy na wygraną.<br />
Mariusz Ciołeszyński: Bardzo<br />
dziękuję za rozmowę i za ten optymistyczny<br />
akcent.<br />
Zawodowo i naukowo od początku swojej pracy<br />
związana z rynkiem nieruchomości i rynkiem<br />
finansowym. Była wykładowcą na Uniwersytecie<br />
Ekonomicznym w Krakowie oraz w Szkole Głównej<br />
Handlowej w Warszawie. Autorka publikacji naukowych,<br />
współautorka książek naukowych o tematyce nieruchomości<br />
i inwestycji. Autorka programów szkoleniowych dla rynku nieruchomości.<br />
Wykładowca Europejskiej Akademii Planowania Finansowego.<br />
Str. 25
Change language