Læs rapporten her - BOLIGSELSKABET BALDERSBO

BALDERSBO AFD. 8, GL. SKOLEVEJ, BALLERUP NOVA5 arkitekter as 

Tilstandsrapport Jørgen Nielsen Rådgivende Ingeniører A/S 

1. BAGGRUND 

Baldersbo afd. 8 er beliggende på Gl. Skolevej 9-25 i Ballerup på matr. nr. 1 mf Ballerup. Bebyggelsen ejes og 

administreres af Boligselskabet Baldersbo. 

Bebyggelsen, der er opført i 1959/1963, omfatter 4 hovedblokke i 2 etager med krybekælder samt 2-3 

sideblokke i 1 etage med fuld kælder, i alt 45 boligenheder. Boligerne er henholdsvis 3- og 4-rums lejligheder. 

Det samlede bruttoareal udgør 3.843 m 2 . 

Bygningerne er oprindeligt opført af et på opførelsestidspunktet nyt materiale kaldet ”parallelblokke” (se 

nærmere herom i afsnit 3), som er betonbyggesten, der kunne pudses og males. På hovedblokkene er 

tagkonstruktionen udført med 22,5° sadeltag med saksespær og beklædning af eternitbølgeplader, der er 

uudnyttet krybeloft. På sideblokkene er tagkonstruktionen udført med 22,5° paralleltag med bjælkespær og 

beklædning af eternitbølgeplader. 

Derudover er indvendige skillevægge dels udført som halvstensvægge i tegl dels og slaggepladevægge. 

Trapper er udført som præ-fab betonelementer. 

Etageadskillelser er overalt udført som træbjælkelagskonstruktion i opholdsrum og betondæk i baderum. 

Der er gennem tiden udført flere større renoveringer og opdateringer af bebyggelsen. De omtalte 

parallelblokke i beton havde – især i gavlene - angiveligt en ”medfødt” tilbøjelighed til revnedannelser og efter 

talrige forgæves udbedringsforsøg, besluttede man derfor i 1980, at lade gavlene renovere. 

Omkring 1990 besluttede man en omfattende 

renovering af bebyggelsens facader, hvor gavlene 

ligeledes blev opdateret, og beklædt med samme 

plademateriale som facaderne. 

De oprindelige vinduer blev skiftet til termovinduer i 

1985 og eternittagene blev i 2003 udskiftet til 

granulatbelagt stålpladetag. 

Derudover er der foretaget andre mindre 

renoveringer/opdateringer i bebyggelsen, se afsnit 6 

for nærmere oplysninger herom, samt en uddybning 

af de ovenfor nævnte renoveringer. 

Afdelingen har gennem de seneste år kunne 

konstatere, dels et stadigt stigende antal 

beboerhenvendelser vedrørende mistanke om 

skimmelvækst i opholdsrum, og dels klager over fugt i 

vægge, træk, fodkulde og gener i forhold til manglende 

lydisolation. Derudover har ejendomsfunktionærene og 

Baldersbo´s tekniske personale, ved selvsyn kunne 

konstatere bebyggelsens generelle byggetekniske 

svigt og mangler i øvrigt. 

Ultimo 2008 har antallet af beboerhenvendelser 

antaget et sådant omfang, at Baldersbo beslutter der 

skal iværksættes en gennemgribende og langsigtet 

helhedsløsning for, at komme de usunde boliger til 

livs. 

Baldersbo retter derfor henvendelse til NOVA5 arkitekter as, der i samarbejde med Jørgen Nielsen 

Rådgivende Ingeniører A/S har udarbejdet nærværende tilstandsrapport. 

Nærværende tilstandsrapport har til formål, at give Boligselskabet Baldersbo en gennemarbejdet og 

velunderbygget teknisk vurdering af bebyggelsens tilstand medio 2009. Udfra de i rapporten anførte tekniske 

undersøgelser og konklusioner skal disse i samspil med bl.a. en økonomisk- og boligsocial vurdering, være 

medvirkende til administrationen kan træffe en afgørelse om bebyggelsens fremtid.



2. SAMMENFATTENDE KONKLUSION 

Indledning 

Som det fremgår af nærværende rapport står afd. 8, Gl. Skolevej overfor en betydelig og påkrævet investering 

i etablering af sunde og tidssvarende boliger. Ifald der ikke igangsættes en udbedring af de problematiske 

forhold, vil de byggetekniske og indeklimamæssige gener i boligerne blive mere kritiske, og lejlighederne kan i 

yderste konsekvens blive uegnede som boliger. 

På baggrund af alle de gennemførte undersøgelser gives nedenfor en opsummering af undersøgelsesresultaterne 

og en sammenfattende vurdering. Der er i den forbindelse ikke taget stilling til i hvilken 

udstrækning opretningsarbejder og udbedring af skader måtte være støtteberettigede under nogen form. 

Det ligger ligeledes udenfor vores opdrag, at vurdere bebyggelsens fremtid. Det er alene en afklaring som 

administrationen, afdelingen, Ballerup Kommune m.fl. kan tage. Med baggrund heri forholder vi os ikke til dette 

spørgsmål i rapporten. 

Undersøgelser 

Der er foretaget både destruktive indgreb, termografisk fotografering af facader og gavle, 

indeklimaundersøgelser, skimmelanalyser samt fugtmålinger og registreringer. Vi har foretaget 

undersøgelserne i boliger, der er fordelt i hele bebyggelsen og de undersøgte boliger er tilfældigt udvalgt. 

Ret hurtigt kunne vi bekræfte, at de tilkendegivelser vi fik fra både ejendomsfunktionæren og administrationen 

om fugtproblemer i særlige områder, kunne isoleres til blok A og de umiddelbare nærområder. De øvrige 3 

blokke vurderes ikke i samme grad, at have problemer med opsuget grundfugt m.v. som det ses i blok A. 

Det betyder imidlertid ikke, at renoveringsbehovet ikke er tilstede i de øvrige blokke. Byggeteknisk er blokkene 

opført på eksakt samme måde og efter samme principper hvilket betyder, at hvis grundvandsforholdene skulle 

ændre sig (eksempelvis som følge af den globale opvarmning med forøgede nedbørsmængder) vil der over tid 

sandsynligvis kunne udvikles det samme skadesbilede, som nu ses i blok A. 

Den termografiske undersøgelse og tilhørende Blower Door test viste ganske klart, at bebyggelsen har ganske 

omfattende problemer med utætheder, træk og andre relaterede gener. Mange beboere har givet udtryk for, at 

de oplever voldsomt træk og fodkulde, især i årets kolde måneder, denne ”påstand” kan nu bevises og 

dokumenteres med den termografiske rapport. 

Endvidere har vi fået foretaget destruktive indgreb i de primære bygningsdele. Områderne for indgrebene er 

udvalgt som værende repræsentative for bebyggelsen, og har givet os en forklaring og forståelse af hvorfor 

bebyggelsen har de skimmel-, fugt- og byggeteknisk relaterede problemer. Det eksisterende tegningsmateriale 

giver en god indsigt i konstruktionerne, men kan ikke stå alene i forbindelse med udarbejdelse af 

tilstandsrapporter, idet husene kan være bygget anderledes end de oprindeligt er projekteret. 

Konklusion 

Krybekælderne under blokkene er efter vores opfattelse den primære årsag til de mange byggetekniske og 

indeklimamæssige problemer som bebyggelsen oplever. Krybekælderne er projekteret ventileret men i praksis 

er al ventilation forkert disponeret og blokeret af bygningsdele. Det medfører at den fugtige luft i 

krybekælderen, via konvektion og de kraftige utætheder vi har konstateret, trænger op i lejlighederne. 

Derudover sker en kondensering af varm rumluft i kælderdæk og på ydervæggen over ventilationsristene til 

krybekældrene, hvilket medfører skimmelvækst. 

Vi har ligeledes konstateret, at der sker opsugning af grundfugt i de indvendige tunge skillevægge og 

murpillerne, der er direkte funderet og hvor fugtspærren er uvirksom og udtjent. Væggene er således blevet 

opfugtet og derved er der dannet vækstbetingelser for skimmelsvamp, der har kunnet leve og udvikle sig bag 

tapet. Endelig er der væsentlige kuldebroer i forbindelse med soklerne over terræn, der fremstår uisolerede 

som ved opførelsen. 

Vedrørende klimaskærmen (tag, ydervægge og vinduer) er der særligt omkring vinduerne problematiske 

forhold, der kræver udbedring. Udover at selve vindueskonstruktionen er slidt og ikke frembyder æstetiske 

bidrag til bebyggelsen, er det dog et mere væsentligt problem, at fugerne er utilgængelige og, at der ikke er 

friskluftventiler i vinduerne i forhold til indeklimaet. Facader og gavle har områder med kuldebroer og forkert 

disponering af installationsgennemføringer, luftventiler m.v.



Etageadskillelserne er præget af utætheder og mangelfuld brand- og lydisolering, ligesom adskillelsen mod 

loftet mangler dampspærre hvilket er ganske kritisk. Den ringe brandmæssige adskillelse vedrører naturligvis 

sikkerhed for beboerne og den ringe luft- og trinlydsisolation vedrører indeklimaet og den bomæssige komfort. 

Den manglende dampspærre mod loftrummet kan være kritisk, idet der således er risiko for kondensering af 

den varme rumluft fra boligen og derved risiko for rådskader i tagkonstruktionen. 

De undersøgte badeværelser er ikke så hårdt ramt af skimmelsvamp som først frygtet, hvilket er positivt. Men 

da materialesammensætningen med malet glasvæv i vådzonen absolut er risikofyldt i forhold til 

skimmelvækst, bør der laves en gennemgang og undersøgelse af alle 45 badeværelser inden man kan 

konkludere om problemet er begrænset eller mere udtalt. En sådan undersøgelse indgår ikke i rapporten. 

Afrunding 

Naturligvis vil der i sager med skimmelsvamp altid forekomme spørgsmålet om brugeradfærd, og dennes 

betydning for vækstbetingelser, koncentrationer af svampesporer med videre. Afdeling 8 Gl. Skolevej er ingen 

undtagelse, idet der også her i bebyggelsen er beboere, der ikke passer deres bolig ordentligt og de 

byggetekniske forhold vi har konstateret stiller skærpede krav til beboernes adfærd. 

Imidlertid er der i forholdet omkring de øvrige byggetekniske problemer ikke involveret beboeradfærd. 

Utæthederne i etageadskillelserne og facaderne, kuldebroerne og ikke mindst den problematiske krybekælder 

har beboerne ingen indflydelse på, de forhold vil vedblive med at udvikle sig og skabe større problemer i 

boligerne. 

Det er derfor vores opfattelse, at der bør laves en helhedsplan for en renovering af bebyggelsen, og det bør 

være en helhedsplan i ordets bogstaveligste forstand. Alt for mange - velmenene – men uigennemtænkte 

løsninger og udbedringstiltag præger bebyggelsen i dag. Krybekælderen er den allervæsentligste årsag til 

mange af problemerne i bebyggelsen, både i forhold til indeklimaet og byggeteknisk. Dette forhold er der efter 

vores opfattelse ikke taget hånd om gennem årene, og nu er problemerne ganske omfattende. 

En helhedsplan for renoveringen bør derfor udarbejdes i samråd med en teknisk rådgiver. Planen kan 

udmærket gradueres og ikke mindst prioriteres i forhold til afdelingens økonomi og henlæggelser, men der er 

absolut brug for en helhedsbetragtning. I modsat fald risikerer man, at tidligere fejldispositioner blot gentages 

hvis der arbejdes ”isoleret” pr. bygningsdel og således elimineres de reelle byggetekniske- og 

indeklimamæssige problemer ikke.



Ovenstående principskitse (tværsnit) opsummerer de problemstillinger, der er afdækket gennem vores 

undersøgelser i bebyggelsen. Se signaturforklaringen for forklaring til de enkelte symboler. 

I nærværende rapport indgår sammneligninger mellem bygningsreglement, der var gældende på 

opførelsestidspunktet og det nugældende bygningsreglement. At der sker ændringer i lovgivningen gør ikke et 

ældre byggeri ulovligt med tilbagevirkende kraft. 

Sammenligningen med nugældende lovgivning er i nærværende rapport alene foretaget for, at anskueliggøre 

på hvilke områder bebyggelsen ligger langt fra hvad der i dag er lovligt, i forbindelse med opførelse af 

beboelsesbygninger.



3. KLIMASKÆRM 

3.1 – Vidensgrundlag 

Ydervægge 

I henhold til udførte registreringer og destruktive indgreb, suppleret 

med oprindeligt tegnings- og beskrivelsesmateriale, er 

opbygningen af ydervæggene, inde fra og ud: 

A. Malerbehandlet tapet 

B. Puds, 15-20mm 

C. Beton parallelblokke 25cm (stuen) og 20cm (1.sal) 

D. Puds, 15-20mm 

E. Malerbehandling med Linova oliemaling 

I 1990 blev ydervæggene efterisoleret og den oprindelige 

konstruktion blev i den forbindelse suppleret med: 

F. Dybimprægneret stolpeskelet 100 mm og Mineraluld 

100mm 

G. Vindgips, 13mm 

H. 22mm trykimprægnerede afstandslister for ventileret 

hulrum, 

I. Steni facadeplade, type M ca. 8 mm 

Ydervægge i brystningspartier / karnapper 

I henhold til udførte registreringer og destruktive indgreb, suppleret med 

oprindeligt tegnings- og beskrivelsesmateriale fra 1957, er opbygningen 

af ydervæggene, inde fra og ud: 

A. Malerbehandlet tapet 

B. Puds, 15-20mm 

C. Beton parallelblokke 10cm (iht. tegninger) 

D. Stolpeskelet 75mm og mineraluld 75mm 

E. Vindpap 

F. Malede profilbrædder 

I forbindelse med efterisoleringen i 1990 er den oprindelige konstruktion 

blevet suppleret med: 

G. ”Udvendig” gips, 13mm 

H. Trykimprægnerede afstandslister 50mm og mineraluld 50mm 

I. Trykimprægnerede profilbrædder (udskiftet 2008) 

Den udvendige beklædning af trykimprægnede profilbrædder er i 2008 

udskiftet til: 

J. Olieret mahogni 

1957 1990 

A B C D E F G H I 

1957 1990 2008 

A B C D E F G H I/J



Gavle 

I henhold til udførte registreringer, og destruktive indgreb, 

suppleret med oprindeligt tegnings- og 

beskrivelsesmateriale fra 1957 er opbygningen af 

gavlene, inde fra og ud: 

A. Malet tapet 

B. 1 lag gips, 13 mm/Cellutex plade 

C. Alukraft dampspærre 

D. Forskalling, 19 mm 

E. Tapet 

F. Puds 

G. Beton parallelblokke 25 cm (stuen) og 20 cm 

(1.sal) 

H. Puds 

I. Malerbehandling med Linova oliemaling 

Omkring 1980 blev gavlene efterisoleret og de 

eksisterende gavle blev suppleret med: 

J. Bræddeunderlag 25x100 mm og mineraluld 

100mm 

K. Vindplade, ca. 3-4 mm med asbest 



Blokkene er efterfølgende på begge sider blevet pudset og udvendigt malerbehandlet og indvendigt tapeseret 

og malebehandlet. 

Det fremgår af byggesagsarkivet på Ballerup Kommune, at gavlene omkring 1980 blev efterisoleret med 

100mm mineraluld. I 1990 blevet de øvrige ydervægge efterisoleret med ca. 100mm mineraluld. Med de 

udvendige efterisolerings-tiltag, der gennem tiden er udført på ydervægge og gavle, opfylder konstruktionerne 

kravet i Bygnings-reglementet, BR08 i forhold til minimums u-værdier for ydervægge på 0,40 W/m²K, med en 

nuværende anslået u-værdi på omkring 0,31 W/m²K. 

Forsatsvægge 

Forsatsvæggene er udført af forskallingsbrædder, dampspærre 

og gipspladebeklædning, og er monteret direkte uden på den 

eksisterende puds og tapet på gavlvæggene. Som tidligere 

nævnt vurderes det, at de indvendige forsatsvægge er 

monteret før 1980, hvor der blev foretaget en udvendig 

efterisolering af gavlene. Forsatsvæggene er formentligt 

monteret for, at ”fjerne” fornemmelsen af kolde ydervægge. 

Generelt omkring etablering af indvendige forsatsvægge skal 

bemærkes, at der altid bør udvises forsigtighed ved en sådan 

konstruktion, idet dugpunktet i ydervæggen grundet 

opvarmning flyttes indad og derved giver risiko for kondensdannelse 

og skimmelvækst, hvis ikke dampspærren er udført 

100% tæt. 

Brystninger 

De eksisterende vinduesbrystninger i både hovedblokke og 

sideblokke, er oprindeligt er udført med 75mm mineraluld, 

vindpap og malede profilbrædder. Konstruktionen er omkring 

1990 blevet efterisoleret med yderligere 50 mm mineraluld og 

derefter beklædt med trykimprægnerede profilbrædder. 

Senest er der i 2008 beklædt med brædder i mahogny, direkte 

uden på eksisterende profilbræddebeklædning. Der foreligger 

ingen oplysninger om den underliggende bræddebeklædning er 

afrenset eller udbedret forud for monteringen af 

mahognybeklædningen. Der kan derfor være risiko for, at der 

er blevet indbygget vådt eller svampeskadet træ i 

konstruktionen, hvilket vi dog ikke har kunne konstatere i de 

områder hvor der er foretaget destruktive indgreb. 

Der er desuden registreret flere steder, hvor der er lavet gennemføringer i vindpladen uden at der omkring 

disse gennemføringer er lavet nogen form for tætning. Bl.a. er der ført el-kabler og aftræksrør direkte i 

gennem vindpladen.



Ventilation 

Oprindeligt er boligerne udført med 3 naturlige aftræk fra køkkenerne, 

to i ydervæggen og ét i en aftrækskanal fra køkkenet til afkast over 

tag. Denne form for ventilation af boligerne er ganske utilstrækkelig 

og opfylder ikke gældende regler herom. Ventilen i væg er vist på 

hosstående foto. 

De 2 aftræk i ydervæggene, er i den overvejende del af de 

undersøgte boliger blevet tilmuret eller afspærret af nye 

køkkenelementer. Aftrækket i afkastkanalen over tag er også i enkelte 

af boligerne, blevet lukket ved tilmuring. Andre er lukket med 

plasticposer, og i en del boliger skjult af nedhængte lofter med 

ventilationsriste. 

I forbindelse med efterisoleringen af facaderne i 1990, er der 

udvendigt lavet ”uautoriserede” gennemføringshuller og rør for det 

naturlige aftræk. Det til trods for at de naturlige aftræk er lukket på 

den indvendige side. Gennemføringen for aftræksrørene er i 

vindpladerne, som nævt ovenfor, udført uden nogen form for tætning. 

Fotos viser dels indvendig ventilationsrist i væg og dels hvorledes der 

er etableret gennemføring gennem vindspærre i facadekonstruktionen. 

Endvidere ses skimmelvækst på krydsfinerpladen. 

Vinduer og døre 

De oprindelige vinduer blev skiftet i 1985 til indadgående vinduer 

udført i plast, fremstillet af den tyske fabrikant HBI, Holz-Bau- 

Industrie. Samtlige vinduerne er udført uden spalteventiler. 

Generelt set er vinduerne, rent materialemæssigt, i forventet stand i 

forhold til deres alder. Der hverken registreret eller oplyst om 

punkterede ruder eller lignende svigt. Det er derimod registreret, at en 

stor del af vinduerne har meget slidte beslag, hvorfor vinduerne ikke 

længere lukker optimalt og slutter tæt. 

I forbindelse med udførelsen af Blower Door testen og termografering 

ses det tydeligt, at vinduerne ikke lukker tæt, og specielt hjørnerne er 

meget utætte. Ejendomsmesteren har i øvrigt oplyst, at det ikke er 

muligt at købe reservedele til vinduerne mere. 

De eksisterende yderdøre ind til trappeopgangene er af nyere dato og 

umiddelbart i god stand. Dørene er udført i hårdttræ og overfladebehandlet 

med transparent træbeskyttelse af AHL Vinduer & Døre. 

Omkring vinduerne og dørene er der fuget med elastisk fugemasse. 

Fugerne er skjult bag ved facadebeklædningen, henholdsvis Steni 

facadepladerne og lærketræsbeklædning, og er således ikke 

umiddelbart tilgængelige for vedligehold eller inspektion. 

Hvor facadebeklædningen er blevet demonteret ses det tydeligt, at 

fugerne er i dårlig stand og udtjente. 

Fugerne er utætte, uden elasticitet og præget af revnedannelser.



Tag- og loftskonstruktion 

I henhold til det oprindelige projektmateriale fra 

1957 var opbygningen af den eksisterende tag- 

og loftskonstruktion opbygget som følger, inde fra 

og ud: 

A. Gipsonit loft, 39x57cm 

B. Spredt forskalling, ¾”x4” 

C. Mineraluld batts 50mm 

D. Saksespær, 2½”x5”, taghældning 22,5° 

E. Lægter, 1½”x2¼” 

F. Bølge Eternit, B6 (formentligt med 

asbest) 

G. Vinkelrygningssten 

Den oprindelige tagbelægning blev i 2003 

udskiftet, således at tag- og loftskonstruktionen i 

dag er opbygget, inde fra og ud, som: 

A. Gipsonit loft, 39x57cm (oprindelig) 

B. Spredt forskalling, ¾”x4” (oprindelig) 

C. Mineraluld batts 50mm (oprindelig) 

D. Saksespær, 2½”x5”, taghældning 22,5° 

(oprindelig) 

H. Efterisolering med 150mm mineraluld (I 

alt 200mm) 

I. Lægter, 1½”x2¼” (oprindelig) 

J. Påforing på eksisterende spær, 45x45mm 

K. Banevare undertag, Icopal type 

Monarperm 800 

L. Afstandslister, 25x50mm trykimpr. K33 

M. Lægter 38x54mm (kipbrædt 25x100mm) 

N. Decra tagplade, type ”Stratos” sort 

Den oprindelige tagbelægning af bølge eternit, blev i 2003 udskiftet 

med en nyt Decra ”Stratos” tagplade. Decra tagpladen er opbygget 

omkring en kerne af aluzink galvanisret stål og belagt med farvet 

stengranulat. 

I forbindelse med tagrenoveringen er den eksisterende isolering 

med 50mm mineraluld blevet suppleret med yderligere 150mm, 

således at tagene i dag er isoleret med 200mm mineraluld. 

Det nye tag er opbygget med et banevare undertag, Monarperm 800 

fra Icopal. Undertaget er udført med Monarfol fjedre for at dæmpe 

undertagets bevægelsesmuligheder samt Monarfol 

ventilationsstudse. 

N 

M 

L 

K 

J 

E 

D 

H 

D 

C 

B 

A 

I tagfladen er der fem gennemføringer pr. opgang for det naturlige aftræk, et aftræk pr. bolig samt et aftræk fra 

opgangen. Udover disse gennemføringer er der to gennemføringer for faldstamme-udluftningerne, én pr. 

opgang. Gennemføringerne er udført med produkter, i samme Decra system som tagpladerne.



Der er udover de ovennævnte gennemføringer, flere steder hvor der 

udvendigt er synlige udluftningshætter, men hvor der indvendigt fra 

loftsrummet ikke ses tilhørende rørinstallationre. 

Den nye tagkonstruktion er generelt set i god stand. Der er dog 

konstateret et væsentligt forhold i opbygningen af selve 

loftkontruktionen over lejlighederne, som på længere sigt må 

forventes, at påvirke konstruktionen i negativ retning, idet der ikke ses 

indbygget en dampspærre i loftskonstruktionen. 

Konstruktionen er oprindeligt udført uden dampspærre, og denne er 

ikke blevet etableret i forbindelse med tagrenoveringen. 

Konsekvensen heraf er risiko for kondensdannelse og deraf følgende 

råd- og svampeskader, når den varme luft fra lejlighederne afkøles i 

konstruktionen. 

3.2 – Aktuelle forhold – klimaskærmens tilstand 

Generelt set er klimaskærmens overflader i udemærket stand. Den afsluttende beklædning med Steni plader 

er uorganisk og som sådan ikke påvirket af vejrliget m.v.. Dog ses flere steder misfarvninger som vurderes, at 

være almindelige påvirkninger (eksempelvis over toiletvinduer), som alene vurderes at have en kosmetisk 

betydning. 

Selve tag- og vægbeklædningerne er udført efter forskrifterne. En nærmere undersøgelse af klimaskærmen 

har imidlertid afdækket flere byggetekniske problemer ved de udførte konstruktioner. 

Naturligt aftræk 

Et væsentligt problem er, at stort set samtlige af de oprindelige 

naturlige aftræk, som er placeret i ydervæggene, løbende er blevet 

blændet. 

Bl.a. er en stor del af dem blevet afspærret i forbindelse med, at de 

eksisterende køkkener er blevet udskiftet med nye køkkener, hvor en 

del af køkkenelementerne er monteret foran aftrækskanalerne. 

Oprindelig var der kun, én række køkkenelementer uden overskabe 

monteret på den modsatte side af, hvor der var aftrækskanaler. Nu er 

der i de fleste boliger, to rækker køkkenelementer med overskabe 

som gør, at både den øverste og nederste aftrækskanal er afspærret. 

Ud over at de nye køkkener afspærrer aftrækskanalerne, så har man 

i forbindelse med fraflytninger osv., flere steder valgt af afspærre 

aftrækskanlerne indefra med tilmuring o.l. 

På trods af at stort set samtlige aftrækskanaler er blevet afspærret 

indefra, har man ved facaderenoveringen valgt, at føre kanalerne ud i 

det ventilerede hulrum under Steni facadepladerne. 

Gennemføringerne for aftrækskanlerne i vindpladen er, som tidligere 

bemærket, udført uden nogen form for tætning i mellem rør og plade. 

Der har oprindeligt været 2 aftrækskanaler pr. køkken, hvilket betyder 

at vindgipsen omkring køkkenerne er gennembrudt med i alt 8 utætte 

huller i vindpladen. 

Derudover har vi ved destruktivt indgreb set, at der kan forekomme skimmelvækst på beklædning bag Steni 

facadepladen. Det skyldes formentligt, at den varme rumluft kan kondensere på den kolde side af 

klimaskærmen, dvs. beklædningspladerne bag Stenipladen. Da denne side normalt er skjult og utilgængelig 

kan det være et kritisk punkt. For at afdække evt. yderligere forekomst af skimmelvækst på Steni 

facadepladerne vil det kræve en mere omfattende undersøgelse og mere omfattende destruktive indgreb end 

vi har foretaget under udarbejdelsen af nærværende rapport.



Fortsatsvægge 

Det ses, at den overvejende del af gavlvægge er blevet suppleret med 

forsatsvægge. 

Forsatsvæggene er udført som en uisoleret konstruktion, og formentlig 

opsat for, at øge den indvendige komfort og undgå den kolde 

vægoverflade fra den engang uisolerede gavlvæg. 

Ved destruktive indgreb har vi konstateret, at forsatsvæggene ikke er 

udført forskriftsmæssigt, med forudgående afrensning af organisk 

materiale og en 100% tæt dampspærre. Forsatsvæggene er derimod 

monteret med forskallingsbrædder direkte på de eksisterende og 

uafrensede tapetbeklædte vægge, samt med en ikke tæt alukraft 

dampspærre, der kun er klemt mellem gipspladerne og de eksisterende 

fodpaneler. 

Der er i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporten foretaget 

supplerende undersøgelser for bl.a. vækst af skimmelsvamp bag 

forsatsvæggene. Det er konstateret, at der bag en af de undersøgte 

forsatsvægge er forhøjet niveau af skimmelvækst, mens der bag en 

anden af de undersøgte forsatsvægge, i samme opgang, ikke er 

konstateret skimmelvækst. Der kan altså ikke umiddelbart drages en 

entydig konklusion på denne baggrund, idet lokale forhold/beboeradfærd 

tydeligvis har indflydelse på udviklingen af skimmelvækst. 

Netop de eksisterende vægge med puds og tapet, kombineret med en 

ikke 100 % tæt dampspærre kan skabe gode vækstbetingelser for 

skimmelsvamp. 

(se bilag: BYG-ERFA erfaringsblad 04 07 29) 

Isolering og utætheder 

De termografiske undersøgelser har afdækket særdeles mangelfuld 

isolering samt væsentlige utætheder ved de træbeklædte vinduesbrystninger. 

Af den termografiske rapport fremgår, at de træbeklædte brystningen på 

undersøgelsestidspunktet var ca. 10°C koldere end de øvrige ydervægge. 

Brystningene er isoleret med 125 mm mineraluld, dvs. ca. 25 mm mere 

end de øvrige ydervægge. Trods dette forhold fremgår det af termografien, 

at der er væsentlige utætheder rundt i kanten af brystningskonstruktionen. 

(De meget mørke områder på foto) 

Vinduer 

I forbindelse med de eksisterende vinduer, er der en del tegn på slitage, 

trods vinduerne umiddelbart ser ud til at være i god stand. 

Lukkefunktion og utætheder 

Et af de væsenligste problemer er, at vinduernes lukkefunktion ikke 

længere fungerer optimalt. Størstedelen af vinduerne har problemer med 

manglende tæthed hvorved der opstår trækgener. 

Der er i forbindelse med Blower Door testen og den termografiske rapport, 

konstateret lufthastigheder op til 1,9m/s. (De meget mørke områder på 

foto). Lufthastigheder over 0,15 m/s opleves normalt som træk.



Den termografiske rapport viser desuden, at der også er utætheder i 

fugerne mellem vinduerne og vinduesfalsene. Der er som tidligere 

beskrevet, registreret tydelige revnedannelser i de eksisterende og 

forstenede elastiske fuger udvendigt omkring vinduerne, og der er tydeligt at 

disse er meget utætte. 

Størstedelen af vinduerne er desuden præget af, at der er skimmelvækst 

rundt i kanten af karmen, og i flere tilfælde også indvendigt i vinduets 

lukningsfals. Specielt ved badeværelsesvinduerne er der kraftig 

skimmelvækst rundt i kanten af karmen. Det skal i den forbindelse 

bemærkes, at det oplukkelige vindue er den eneste frisklufttilførsel- og 

udluftningsmulighed i badeværelset. 

Friskluftsventiler 

De nuværende vinduer, der blev monteret i 1985, er ikke forsynet med friskluftsventiler. Det var et krav i det 

daværende bygningsreglement (BR-82), alternativt en regulerbar ventil i væggen, hvilket imidlertid ikke 

forefindes i beboelsesrummene, men alene i køkkener og disse er som tidligere beskrevet ofte tillukkede eller 

på anden måde gjort uvirkssomme. Der sker derfor alene et luftskifte i boligen når beboeren åbner vinduer, 

eller mere ukontrolleret gennem utætheder i boligen. Det har en stor betydning for indeklimaet, at der 

opretholdes et kontrolleret luftskifte. 

Dampspærre og utætheder 

I tag og loftskonstruktion er det et kritisk problem, at loftskonstruktionen er 

udført uden dampspærre og at der derfor er væsentlige utætheder i 

loftskonstruktionen. I forbindelse med Blower Door-testen er der konstateret 

kraftige utætheder med lufthastighed på op til 1,1 m/s ved el-udtag i lofter 

og det vurderes, at den nuværende tætning af loftskonstruktioen 

udelukkende opnås med gipsloftet og malerbehandlingen. Der er desuden 

pga. den manglende dampspærre betydelig risiko for, at der opstiger varm 

og fugtig rumluft til loftsrummet hvor der kan ske en kondensering, hvilket er 

uhensigtsmæssigt idet der således sker en fugtpåvikrning af bl.a. 

trækonstruktioner, med risiko for fugt- og rådskader. 

3.3 Omfang af skader og svigt 

De byggetekniske problemer, der er konstateret generelt ved klimaskærmen, forekommer i hele bebyggelsen 

og vurderes ikke at være repræsenteret ved enkeltstående tilfælde. En del af problemerne er fejl, som er 

indbygget allerede ved bebyggelsens opførelse, og andre problemer er indbygget ved de efterfølgende 

renoveringer. Det ses ikke, at man ved de forskellige renoveringer har haft øje for en byggeteknisk 

helhedsløsning, men blot har udført det pågældende renoveringprojekt uden først, at forholde sig til 

løsning/vurdering af allerede eksisterende byggetekniske fejldispositioner. 

Derved er ”forgængerens” fejltrin ikke rettet op, men der er visse steder bygget videre på et allerede 

eksisterende problem. Disse specifikke forhold er tidligere beskrevet i afsnit 3.2. 

Naturlig ventilation 

I forbindelse med den løbende udskiftning af de oprindelige køkkener, har man som tidligere beskrevet 

afspærret de eksisterende aftræk i ydervæggene, uden der er etableret en erstatning for friskluftindtaget. Det 

er et forhold, der er gældende i den overvejende del af boligerne idet der kun er ganske få oprindelige 

køkkener tilbage. Det betyder samtidig, at der er ændret væsentligt på indeklimaforholdene i boligerne, da der 

ikke længere foretages en kontrolleret luftskifte. 

I de enkelte tilfælde hvor aftrækskanalerne ikke er blevet dækket af det nye køkken har ejendomsmesteren 

oplyst, at de indvendige aftrækskanaler er blevet afspærret i forbindelse med til- og fraflytninger af boligerne.



Forsatsvægge 

I størstedelen af de eftersete gavlboliger er gavlvæggene suppleret med uisolerede indvendige forsatsvægge. 

De steder hvor der er blevet lavet destruktive indgreb i forsatsvæggene ses væggen opbygget med en 

pladebeklædning yderst på forskallingsbrædder og herunder alu-kraft dampspærre. Denne konstruktion er 

monteret direkte på den oprindelige gavlvæg, der som tidligere beskrevet ikke forinden blevet afrenset for 

tapet før montage af væggen. Derudover er konstruktionen problematisk idet dugpunktet i ydervæggen 

grundet opvarmning flyttes indad og derved giver risiko for kondensdannelse og skimmelvækst, hvis ikke 

dampspærren er udført 100% tæt. 

Det har da også ved prøveudtagning vist, at der er skimmelvækst på bagsiden af det eksisterende tapetlag i 

den ene af de 2 boliger hvor der er foretaget destruktivt indgreb i forsatsvæggen. 

Derudover er der i det aktuelle tilfælde ekstra gode betingelser for skimmelsvamp, da de eksisterende 

overflader ikke er afrenset for maling og tapet inden montagen af forsatsvæggen, dvs. der er organisk 

restmateriale, som kan ernære skimmelsvampesporer. Bygningsejer bør derfor overveje en generel fjernelse 

af alle forsatsvæggene, således der ikke dannes grundlag for skimmelvækst i de utilgængelige hulrum bag 

væggen. 

(se bilag: BYG-ERFA erfaringsblad 04 07 29) 

Utætheder i ydervægge 

Oprindeligt er alle ydervægge udført uisolerede og brystningene under vinduerne kun med 75 mm mineraluld. 

Samtlige vægge er efterfølgende blevet efterisoleret, men har stadigvæk væsentlige utætheder som gør at 

efterisoleringens effekt forringes kraftigt. 

Specielt brystningene har store utætheder som gør, at konstruktionen bliver kraftigt afkølet til en 

gennemsnitstemperatur på 12,7 °C og en minimums temperatur på 8,1 °C mod en gennemsnitstemperatur på 

ca. 20 °C på de øvrige ydervægge, målt ved Blower-Door testen. De kolde vægge og de utætte konstruktioner 

giver er væsentligt i varmetab og gør at det er næsten umuligt, at sikre en god komfort og et godt indeklima i 

de enkelte boliger. Mange beboere klager i den forbindelse over netop fodkulde, træk samt boligen er svær at 

opvarme om vinteren. 

Utætheder i ved vinduer 

Som tidligere beskrevet er der, ved stort set samtlige vinduer, 

blevet konstateret væsentlige utætheder omkring vinduerne med 

lufthastigheder op til 1,9 m/s. Til sammenligning anses en 

middellufthastighed under 0,15 m/s og uden for store udsving, 

normalt for tilfredsstillende ved lufttemperaturer omkring 21 °C, der 

er således tale om ganske betydelige trækgener fra vinduernes 

fuger. 

Der er herudover konstateret skimmelvækst i og omkring en del af 

vinduerne, specielt i badeværelserne. Utæthederne bevirker som 

ved brystningene, at der er et væsentligt varmetab forbundet med 

vinduerne samt at trækgenerne, som har en negativ indvirken på 

komforten i boligerne. 

At vinduerne er udført uden friskluftsventiler var på indbygningstidspunktet ikke ulovligt. Men i fald 

friskluftsventiler blev udeladt, skulle der i stedet etableres en regulerbar friskluftventil i facaden. Da ingen af 

disse tiltag er opfyldt, ligesom der er ganske få virksomme friskluftindtag i boligerne er det ikke er muligt at 

sikre et godt og kontroleret luftskifte af luften i boligerne.



Utætheder ved tag- og loftskonstruktionen 

Tag- og loftskonstruktionen er som den øvrige del af klimaskærmen præget af store utætheder og det 

vurderes på baggrund af Blower-Door testen og eftersynet, at det kun er gipspladerne og malerbehandlingen 

som sikrer tætheden, da loftet er udført uden dampspærre mod det kolde loftsrum, men de væsentligste 

utætheder er registreret ved el-udtagene i loftet. 

Utæthederne i loftskonstruktioen gør, at der er et væsentligt varmetab fra lejlighederne til det kolde tagrum. 

Loftet er udmærket ventileret men er formentligt blevet væsentligt tættere i forbindelse med den nye 

tagbelægning som blev lagt for ca. seks år siden i 2003. 

Der henvises i øvrigt til den termografiske rapport, bilag 15. 

3.4 Indeklima 

Det er veldokumenteret, at bl.a. træk, manglende luftskifte, vækst af skimmelsvamp og fodkulde samt ringe 

lydisolering alle er faktorer, der forårsager et dårligt indeklima. I de undersøgte lejligheder er alle disse forhold 

konstateret. Da opførelsesmetode og byggeteknik er identisk for alle blokkene må det konkluderes, at 

bebyggelsens øvrige lejligheder ligeledes er disponeret for samme negative påvirkninger af indeklimaet i 

boligen. 

Som beskrevet er der omkring vinduerne fugesvigt og kraftige 

utætheder, det giver en situation med store trækgener for 

beboerne ligesom især stuelejlighederne er voldsomt plaget af 

fodkulde og træk fra krybekælderen. Den termografiske 

undersøgelse har eksempelvis konstateret lufthastigheder på 

op til 6,4 m/sek, målt ved væg/gulvsamlingen mod krybekælder 

hvilket opleves som voldsom træk. På kolde og blæsende dage 

vil varmeanlægget således ikke kunne varme de pågældende 

rum op til almindelige komforttemperaturer. På foto ses netop 

de mørke tunger, der indikerer afkølede luftstrømme fra 

krybekælderen. 

Samme situation gør sig gældende ved lofterne i lejlighederne på 1. sal. Der er som nævnt ikke indbygget en 

dampspærre i loftkonstruktionen, men det må antages at isoleringen i tagrummet ”dæmper” trækgenerne, om 

end der stadig kan måles luftstrømme op til 0,68 m/sek ved udløbsrosetter i loftet. 

Ligeledes udgør et manglende kontrolleret luftskifte et problem i forhold til indeklimaet. Aftrækkene i 

køkkenerne, som bebyggelsen oprindeligt er blevet udført med, er løbende blevet afspærret uden at der er 

etableret andre foranstaltninger som erstatning. Det er således alene op til den enkelte beboer, at åbne 

vinduer når der skal ske et luftskifte. Netop i forhold til risikoen for udvikling af skimmelvækst i boligerne udgør 

manglende ventilation/udluftning et stort problem, og som bekendt er forekomst af skimmelsvampangreb i en 

bolig en alvorlig situation. Øjenirritation, luftvejsirritation, hovedpine, svimmelhed og koncentrationsbesvær, er 

blot nogle af de gener som viser sig i forbindelse med vækst af skimmelsvamp i boliger. 

I alt 9 tilfældigt udvalgte lejligheder er undersøgt for skimmelvækst, og i 5 lejligheder forekommer forhøjet/højt 

niveau af skimmelvækst, dog kun i stuelejligheder, årsagen hertil vurderes at være opsuget grundfugt samt 

væsentlige kuldebroer i krybekælderen, der henvises i øvrigt til bilag 13 og 14. 

Mange beboere oplever deres bolig som meget ”lydt” og i forbindelse med vores undersøgelser har vi 

foretaget destruktivt indgreb i en etageadskillelse mellem stue og 1. sal. Som det fremgår af afsnit 5, 

indvendige bygningsdele, er lydisolationen og fugning mod tilstødende bygningsdele, helt utilstrækkelig idet 

der kun er indbygget 50 mm mineraluld og ingen tunge lyddæmpende lerindskud, gipsplader eller lign.



3.5 Skadesudvikling uden indgreb 

Omkring blokkenes facader og gavle er det påkrævet der foretages en yderligere efterisolering af særlige 

områder som dokumenteret i den termografiske rapport (bilag 15). Særligt visse vinduesbrystninger og 

sammenbygninger mellem hovedblokkene og sideblokkene er præget af manglende isolering og kuldebroer af 

ganske væsentligt omfang. 

Derudover er særligt utæthederne ved vinduerne/fugerne samt gulvkonstruktionen mod krybekælderen og 

tagkonstruktionens manglende dampspærre, andre områder hvor en snarlig indsats er påkrævet. 

Endelig er forholdet omkring den manglende friskluftstilførsel til boligerne et ganske væsentligt problem, der 

har indvirkning på indeklimaet og dermed muligheden for udvikling af skimmelvækst i boligerne. 

I fald der ikke iværksættes en forebyggende og udbedrende indsats i forhold til de i nærværende 

tilstandsrapport påpegede problemer, vil disse svigt over tid kunne udvikle større og ganske betydelige 

problemer, såvel byggeteknisk, økonomisk og i forhold til bebyggelsens egnethed som boliger. 

De konstaterede utætheder, trækgener, manglende frisklufttilførsel og ringe isoleringsforhold indebærer en 

ganske betydelig risiko for udvikling af eksempelvis skimmelvækst, idet afkølingen af væg- og loftflader samt 

bygningsdele i øvrigt indebærer risiko for overfladekondens hvilket er en væsentlig forudsætning for udvikling 

af skimmelvækst. Endvidere er den manglende dampspærre i tagkonstruktionen ligeledes problematisk idet 

der således er forøget risiko for udvikling af råd- og svampeangreb i tagkonstruktionen. 

Samtidig med at det allerede dårlige indeklima bliver dårligere, vil der fortsat være store energimæssige tab 

pga. klimaskærmens varmetab, som følge af utætheder og mangelfuld ioslering. 

I forhold til at forbedre klimaskærmens funktion og foretage en opretning af de aktuelle svigt og skader, er der 

derfor særlige fokusområder hvor der i nær fremtid må påregnes, at skulle koncentreres en byggeteknisk- og 

økonomisk indsats, når man gerne vil tilbyde lejere sunde og tidssvarende boliger.



4. KRYBEKÆLDER / DÆK OVER KÆLDER 


Terrændæk i krybekælder 

På baggrund af udført registrering så kan det konstateres, at den oprindelige terrændækskonstruktion i 

krybekælderen er udført, nedefra og op, 

som: 

A. Lerjord (intet kapillarbrydende lag) 

B. Beton klaplag, 40-60 mm 

På baggrund af den udførte registrering 

samt de oprindelige tegninger og 

beskrivelser fra 1957 så kan det 

fastslås, at dækket over krybekælderen 

er udført, nede fra og op, som: 

C. Afstand fra o.k. klaplag til u.k. 

bjælkelag, 50 cm 

D. Bjælkelag, 125x65 mm, c/c ca. 

750 mm, endestykker er 

påstrøget grøn Cuprinol ca. 30- 

40 cm 

E. Gulvpiller for understøtning af 

bjælkelag, kalksandsten med 

fugtspærre ml. 2. og 3. skifte 

F. Lister påmonteret bjælkelag, 

30x25 mm 

G. Træbeton, 50 mm 

H. Luftmellemrum, 50 mm 

I. Parketgulv Bøg, 22 mm 

Kældergulv i høj kælder 

På baggrund af udført registrering så kan det konstateres, at den oprindelige terrændækskonstruktion i 

krybekælderen er udført, ude fra og ind, som: 

A. Lerjord (intet kapillarbrydende lag) 

B. Beton klaplag uarmeret, ca. 100 mm 

I 

H 

D 

G 

F 

E 

B 

A



4.2 – Aktuelle forhold 

Tilstanden af de uisolerede krybekældre er meget varieret. Ligefra en meget problematisk og kritisk situation 

under blok A til en mere normal situation under blokkene B, C og D. Dog kan man ikke umiddelbart udlede 

heraf, at blokkene B, C og D er uproblematiske og ”har det godt”. Bebyggelsen er som bekendt opført efter 

samme byggetekniske principper, og den mere normale situation under blok B, C og D må derfor alene 

tilskrives jordbundsforholdene under disse blokke. 

Det fremgår af sagens akter, at der på et tidspunkt blev foretaget en geoteknisk undersøgelse i arealet syd for 

blok A, men det har ikke været muligt at fremdrive data fra denne boreprøve. Vi har ikke fået foretaget 

geotekniske analyser i forbindelse med udarbejdelsen af tilstandsrapporten, nødvendigheden af sådanne 

supplerende undersøgelser må vurderes, men det vil i givet fald være forbundet med en længere tidshorisont, 

med pejlerørsmålinger, før der kan opnås klarhed over grundvandsstanden i området omkring bebyggelsen. 

Terrændækket er projekteret som 100 mm betonklaplag, men er reelt 

udført som mellem 40-60 mm betonklaplag, støbt direkte på jord uden 

nogen form for kapillarbrydende eller varmeisolerende foranstaltninger. 

Vi har ved destruktivt indgreb i krybekælderen under blok A 

konstateret, at den under-liggende lerjord er meget våd, ligesom 

fugtmålinger bekræftiger dette, se bilag 14. 

Det er blevet oplyst os, at der tidligere har været problemer med at der 

har stået mellem 15-20 cm vand i krybekælderene, specielt i 

krybekælderen i blok A. Denne påstand har dog ikke umiddelbart 

kunne bekræftiges ved den registrering vi har foretaget. Vi har 

imidlertid konstateret afgrænsede områder hvor der står mindre pytter 

med blankt vand på betonklaplaget, hvilket indikerer såvel 

problematiske jordbundsforhold med vandtryk på undersiden af 

konstruktionen og en byggeteknisk fejldisposition da konstruktionen er 

udført uden kapillarbrydende drænlag. 

I krybekælderen under opgang nr. 11 i blok A, er det yderligere 

konstateret, at der er hugget et hul på ca. 1m² i terrændækket som 

derefter er blevet fyldt op med sten. Stenenes overflade er præget af 

en saltkrystaller på overfladen, som indikerer at de med jævne 

mellemrum bliver udsat for vandpåvirkning. 

Der er ikke i forbindelse med de fugtige krybekældre observeret utætte vandrør eller lignende, dog ses kraftigt 

tærede vandledninger visse steder. 

Det skal bemærkes at der er ved opgang nr. 9 i blok A er blevet etableret omfangsdræn samt pumpebrønd, 

der efter sigende har afhjulpet problemet ved decideret vand i krybekælderen. 

Fugt i krybekældre er ikke et usædvanligt forhold når der ikke er etableret kapillarbrydende drænlag, og ved 

normale jordbundsforhold vil den begrænsede fugtmængde, der opsuges blive bortventileret i fald 

krybekælderen er korrekt ventileret, hvilket ikke er tilfældet i bebyggelsen, hvor udluftningsriste er næsten 100 

% blokeret af træbetonindskud under stuegulvet, dette beskrives yderligere efterfølgende afsnit. 

Der er desuden tydelige tegn på kraftig opfugtning af både 

fundamenterne under de tunge murede skillevægge og på murpiller 

som understøtter bjælkelaget. Ved størstedelen af fundamenterne og 

murpillerne er de nederste 6 skifter udført af kalksandsten, som er en 

relativ fugtfølsom sten. Det er også tydeligt, at stenene er meget 

fugtpåvirket af den fugtige jord og det fugtige miljø. Stenene er 

målbart fugtige og har kraftige misfarvninger og saltpeterudslag, 

specielt i de 2 nederste skifter inden fugtspærren.



I mellem skifte 2 og 3 er indlagt en fugtspærre af murpap som er 

fuldstændig forvitret, udtjent og ikke længere yder fornøden 

beskyttelse mod opsuget fugt gennem teglstenene til selve 

boligen. Det er især i boligerne nr. 9, 17 og 21, at der er 

konstateret et højt niveau af skimmelsvampe, som direkte kan 

relateres til opsuget grundfugt gennem skillevæggene hvorefter 

skimmelsvampesporene har fået ideelle vækstbetingelser bag 

tapet og fodpaneler i lejlighederne, se i øvrigt bilag 13 

vedrørende skimmelrapporter. 

Generelt er indeklimaet i krybekældrene ikke hensigtsmæssigt, 

særligt blok A har alvorlige problemer. Men blot fordi der ikke 

umiddelbart er målbare værdier, der er kritikse er det ikke 

ensbetydende med, at der ikke er problematiske forhold ved konstruktionerne, idet alle blokkene er bygget 

efter samme principper som blok A. Grunden til konstruktionen ikke giver anledning til de samme 

problematiske forhold i de øvrige blokke vurderes alene, at være begrundet i de jordbundsmæssige forhold, 

der ikke i samme grad er belaster konstruktionen med grundvandstryk. Utætheder, manglende ventilation, 

kuldebroer m.v. er eksakt de samme i krybekælderne under blok B, C og D. 

Klimaet i krybekælderen i blok A, særligt under opgang nr. 9, har en meget høj luftfugtighed med RF på 84,5 

% v. 18,1 °C. Årsagen hertil vurderes at være kombinationen af den fugtige undergrund kombineret med at 

der i krybekælderen, som ikke er tilstrækkeligt ventileret, løber varmerør, der er mangelfuldt isoleret og derfor 

har et stort varmetab. Det er både uhensigtsmæssigt og uøkonomisk. 

I forhold til ventileringen af krybekælderen har vi ved besigtigelse 

kunne konstatere, at soklerne i lighed med ydervæggene er 

opbygget med betonparallelblokke, og man har fosøgt, at etablere 

ventilationsåbninger af krybekælderen via parallelblokke, der 

vender hulrummene udaf. Disse har dog aldrig fungeret efter 

hensigten, hovedsageligt fordi ristene er blevet afspærret af de 

træbetonplader som er blevet lagt som isolering under 

parketgulvene, og derudover fordi der er en meget begrænset 

luftgennemstømning i parallelblokkene. 

Det ses af hosstående fotos hvorledes ca. 2/3 af ristens frie areal 

ligger på oversiden af træbetonpladen og således direkte under 

parketgulvet og ikke i selve kælderen. I praksis betyder det, at der 

ikke sker en vetilering af krybekælderen da gulvbjælkerne 

derudover hviler på en reces, der vanskeliggør luftcirkulation og 

ristens frie åbningsareal desuden er stærkt begrænset. I stedet 

sker der en ventilering og afkøling af væggen og oversiden af 

træbetonpladen samt gulvet i området. 

Det skal fremhæves, at der ikke er mulighed for en effektiv 

luftgennemstrømning gennem krybekælderen fra facade til facade, 

da den fri åbning i krybekælderen bliver afbrudt af den bærende 

midterskillevæg. Midterskillevæggen har dog åbninger i 

krybekælderen, men de ligger meget forskudt for 

facadeåbningerne, hvorfor effekten heraf må anses for begrænset. 

Derudover er der ikke brandmæssig adskillelse i krybekælderen mellem lejlighederne i samme opgang. Det 

betyder, at en eventuel brand f.eks. i lejligheden i nr. 13 st.th. vil kunne brede sig via åbninger i væggene i 

krybekælderen til nabolejligheden. Et meget problematisk og kritisk forhold.



Som overliggere over åbninger i væggene i krybekælderen er 

anvendt træbjælker, som vi har registreret med angreb af råd 

og svamp. Dette forhold kan ligeledes henføres til alt for høj 

luftfugtighed samt manglende ventilering af krybekælderen. 

I lejlighederne kan vi konstatere der forekommer synlig 

skimmevækst på væggen i området, der ligger umiddelbart 

over de områder hvor ventilationsristene er placeret i 

facaderne. Det viser der sker en afkøling af væggen i området 

hvorved der opstår overfladekondens, som er en medvirkende 

årsag til de skimmelangreb der ses på disse steder. 

Hosstående termografiske foto viser netop afølingen af området 

omkring ventilationsristen, samt samme område med vækst af 

skimmelsvamp. 

Af de termografiske undersøgelser fremgår tydeligt, at der på 

væg- og gulvområdet omkring ventilationsristene sker en kraftig 

lokal afkøling. Der er målt utætheder med lufthastigheder op til 

6,4m/s og temperaturer på vægoverflader ned til 12,4 °C ved 

en rumtemperatur på 22°C. Det giver stor risiko for kondens af 

den varme rumluft på den kolde vægoveflade og dermed 

vækstbetingelser for skimmelsvamp, hvilket ligeledes er 

konstateret i de undersøgte stuelejligheder. 

Etagedækket over krybekælderen er udført som illustreret på 

side 13 med parketgulv, hulrum og derefter en træbetonplade 

som isoleringsmateriale. Træbetonpladen er ikke optimal at 

anvende som isoleringsmateriale, idet den blot har en 

isoleringsevne, der svarer til ca. halvdelen af en almindelig 

isoleringsbatt. En tykkelse på kun 50 mm vurderes heller ikke, 

at have nogen isoleringsmæssig virkning. Den begrænsede varmeisolerende effekt af træbetonpladen 

forringes yderligere af den kolde luft, der bliver ført ind i hulrummet mellem træbetonpladen og parketgulvet. 

Der er ved samtlige ventialtionsriste meget kolde gulve og generelt meget fodkoldt i boligerne. 

En del beboere klager desuden over, at der er markante trækgener flere steder i boligerne og det kan tydeligt 

underbygges af den termografiske rapport som viser, at der er målt luftstrømme op til 3,9 m/s fra 

krybekælderen rund i kanten langs gulvbrædderne. 

Luftstrømme med de målte hastigheder giver træk- og afkølingsgener, og disse utætheder er målt i begge de 

undersøgte stuelejligheder langs samtlige yder- og skillevægge. 

Udover træk- og afkølingsgener langs yder- og skillevægge, giver boligernes utætheder ligeledes problemer i 

forhold til den meget fugtige luft fra krybekælderen. Luften/lugten fra krybekældre trækkes op i boligerne og 

medvirker til at skabe et fugtigt og dårligt indeklima. Kombineret med det manglende naturlige aftræk i 

boligerne, stiller det store krav til beboernes disciplin omkring daglig udluftning.



Krybekælderenes sokler ikke er efterisoleret i forbindelse med 

facaderenoveringen, og som det fremgår af termografien er der et stort og 

uhensigtsmæssigt varmetab langs soklerne. Der kunne på tidspunktet for 

termograferingen konstateres, at sneen var smeltet i en ca. 20 cm bred 

rende hele vejen rundt langs husenes fundamenter. 

På hosstående foto ses de røde omåder langs fundamentet som områder 

med væsentlig højere temperatur end de uiddelbare nærområder. 

Trappeopgange 

Problematikken med at den fugtige og ildelugtende luft fra krybekælderen, 

via utætheder bliver trukket op i boligerne, forekommer ligeledes i 

trappeopgangene. I mange opgange kan man konstatere en en indelukket 

og muggen lugt. 

Det vurderes at lugtgenerne opstår fordi der øverst i hver trappeopgang 

sidder et naturligt aftræk, hvilket i sig selv er udmærket, men som i 

kombination med de udførte udluftningsriste i lemmene ind til 

krybekælderen, via skorstenseffekten trækker den fugtige luft fra 

krybekælderen ud i trappeopgangen og derfra ind i boligerne. Eksempelvis 

som vist på hosstående foto. Endvidere er der ikke friskluftindtag i 

trappeopgangen, hvilket betyder der sker en ukontrolleret tilførsel af 

”forurenet” luft fra eksempelvis krybekælderen. 

Ud over det dårlige indeklima i trappeopgangene, er væggene i stueetagen 

mod krybekældrene i opgang nr. 9 og 11 ganske kraftigt præget af opsuget 

fugt. Eksempelvis som vist på hosstående foto.




Det vurderes, at bebyggelsens krybekælderkonstruktion er medvirkende årsag til en stor del af de 

byggetekniske skader og svigt som er konstateret i bebyggelsen er plaget af. Som det fremgår tidligere i 

nærværende tilstandsrapport er krybekælderne dokumenteret forkert udført og disponeret. 

Manglende ventilation af krybekælderen, opsuget grundfugt, voldsomme utætheder mod ovenliggende 

lejligheder, skimmelsvamp og manglende varmeisolering er en del af de forhold, der bevirker krybekælderne 

er særlig problematiske. Som tidligere beskrevet er tilstanden af krybekældrene er meget varieret. Ligefra en 

meget problematisk og kritisk situation under blok A til en trods alt mere velfungerende situation under 

blokkene B, C og D. 

Bebyggelsen er opført efter samme byggetekniske principper, og i fald de fugtmæssige forhold ændrer sig 

under de øvrige blokke, er der ingen tvivl om, at det skadesbillede der ses i blok A, vil gentage sig under de 

øvrige blokke. Denne antagelse skal dog alene ses i forhold til de fugtmæssige og fugtafledte problemer i blok 

A, idet problemerne med træk, fodkulde og skimmelvækst over ventilationsriste, også kan ses i de øvrige 

blokke, se i øvrigt bilag fra Goritas og GT energy. 

Det tynde terrændæks klaplag er udført uden nogen form for kapillarbrydende drænlag, hvilket er en af 

hovedårsagerne til det meget fugtige klima i krybekælderene. Utætte samlinger og huller i klaplaget er 

medvirkende til, at der permanent står vandpytter fordelt rundt i krybekældrene, specielt i opgang nr. 11. Et 

enkelt af de registrerede huller i betondækket er så stort som ca. 1m². 

Ud over vandindtrængen og de deraf afledte fugtproblemer, giver det tynde og meget utætte betonlag en øget 

risiko for radonpåvirkrning af boligerne. Normalt betragtes 100 mm svindarmeret betonlag som radonspærrende, 

men i det aktuelle tilfælde er betonlaget kun mellem 40-60 mm og uden armering. 

Høj koncentration af radon kan være sundhedsskadeligt, og i bebyggelsens krybekældre, som ikke er 

tilstrækkeligt ventileret er der risiko for, at radongasserne ophober sig og derved får en særlig høj 

koncentration. Radonniveauet er dog ikke målt i forbindelse med de gennemførte undersøgelser. 

Ifølge vores oplysninger er der på et tidspunkt blevet lavet et omfangsdræn omkring krybekælderen i nr. 9 

grundet gentagende problemer med fugt og vandindtrængen i krybekælderen. Det tyder på at 

drænforanstaltninger har haft en effekt, omend begrænset, da der fortsat er målbar fugt i konstruktionen, se 

bilag 14. 

Det er ligeledes et generelt problem, at de murede fundamenter og de murede støttepillerne under 

bjælkelaget, suger fugt op fra den underliggende lerjord. Desuden ses den oprindelige indlagte fugtspærre af 

murpap, fuldstændig porøs og uden nogen reel funktion. Det medfører at samtlige de murede fundamenter og 

murpillerne er ganske fugtige og virker nu som ”transportører” af fugt gennem skillevæggene op i boligens 

rum, hvilket igen giver grobund for skimmelvækst. Især boligen nr. 9 st. tv. er voldsomt disponeret for 

skimmelvækst i særlige områder på de indvendige skillevægge. Der er i denne bolig mål ekstremt høje 

MycoMeter værdier, hvilket medførte en øjeblikkelig rømning af boligen. 

Problemerne med den voldsomme opfugtning af de murede fundamentsvægge ses desuden på væggene i 

kælder- og stueniveau i trappeopgangene. Væggene i trappegangene har store områder, hvor pudsen er 

drysset af og hvor malingen har store udbulinger. Derudover er der store områder med tydelige fugtskjolder, 

salpeterudtræk og fugtskjolder. 

Den manglende ventilation af krybekælderen er også et generelt problem, som antages at være oprindelig. De 

tiltænkte ventilationsriste har altid været afspærret for luftgennemstrømning af de træbetonplader, som er lagt 

under gulvene som isolering. Det betyder, at krybekældrene aldrig er blevet hensigtsmæssigt ventileret og at 

den fugtige luft har ophobet sig og fra krybekældrene uhensigtsmæssigt er blevet spredt til konstruktioner, 

opgange og boligerne. 

Den uheldige følge af de i soklerne placerede ventilationsriste er, at gulvene i områderne omkring ristene er 

meget kolde og der i perioder er kondens på oversiden af gulvet. Det er blevet oplyst, at der i enkelte tilfælde 

om vinteren har været rim på trægulvene i området over ristene.



Udover de kolde overflader er der også væsentlige trækgener i områderne omkring ventilationsristene og 

langs fodpaneler og ydervægge. Som tidligere beskrevet er der flere tilfælde af skimmelvækst på 

fodpanelerne og væggene umiddelbart over ventilationsristene. 

Derudover har den høje luftfugtighed betydet, at stort set samtlige af de træoverliggere som er indmuret i de 

murede fundamenter, visse steder er nedbrudte med råd og svamp pga. den store opfugtning. Samtlige af de 

eftersete overliggere er opfugtede og præget af skader. 

Som følge af de markante utætheder i konstruktionssamlingerne er det ligeledes et generelt problem, at det 

dårlige indeklima i bebyggelsen forværres af den fugtige luft fra krybekælderen, ”trækkes” rundt i de forskellige 

boliger og trappeopgange grundet bygnningernes generelle mangel på fornuftig ventilation. 

De store utætheder i byningerne kombineret med den ringe isolation af varmeinstallationerne i 

krybekælderene, samt den manglende isolering af soklerne betyder derudover, at der for hele bebyggelsen er 

et meget væsenligt varmetab fra krybekælderne. 

4.4 Indeklima 

Som det fremgår af ovenstående beskrivelse af bygningsdele, svigt og skader, vurderes en stor del af 

boligernes indeklimamæssige problem, at have relation til krybekælderene i forening med den manglende 

tvungne ventilation af boligerne. 

Problemet er som ovenfor beskrevet, at der er et meget dårligt indeklima i krybekælderen grundet 

vandindtrængen, dårligt isolerede varmeinstallationer, manglende isolering af sokler, manglende ventilation, 

utætte samlinger, utætheder i bygningsdele, uhensigtsmæssig afkøling af bygningsdele samt benyttelse af 

uhensigtsmæssige materialer. 

Som beskrevet er der flere faktorer, som har medindflydelse på indeklimaet i krybekælderne. En stor del af de 

konstaterede byggetekniske fejldispositioner er indbygget fra opførselstidspunktet. Her tænkes på blokering af 

ventilationsriste, manglende dræning under klaplaget, anvendelse af kapillarsugende kalksten i bunden af de 

indvendige skillevægge samt utæthederne op mod boligerne. Men ligeledes senere renoveringstiltag er 

medvirkende til, at fastholde problemerne med konstruktionen i krybekældrene idet man eksempelvis ved 

efterisoleringen af facader og gavle, ikke har forholdt sig til krybekældrene. Man kan udmærket have ”kolde” 

krybekældre men det kræver særlige byggetekniske og konstruktive tiltag, således de ovenliggende boliger 

ikke belastes heraf med eksempelvis unødigt varmetab, træk og fodkulde m.v. Disse forhold er ikke iagttaget i 

bebyggelsen. 

Et andet eksempel på et tiltag, der ikke syntes velovervejet er, at der er blevet lavet ventilationsriste i 

lemmene ind til krybekælderen. Intention om at udlufte og ventilere krybekælderen er udmærket, men i forhold 

til at trække den fugtige luft fra krybekældrene ud i trappeopgangene er det en uhensigtsmæssig løsning. 


Karakteren og omfanget af de konstaterede byggetekniske- og indeklimamæssige fejldispositioner taget i 

betragtning, er en gennemgribende håndtering af problemerne akut og helt nødvendig. Som det fremgår af 

nærværende tilstandsrapport og dokumenteret ved diverse tekniske undersøgelser er tilstanden i 

krybekældrene kritisk. Opsuget grundfugt, træk og fodkulde samt massiv vækst af skimmelsvamp, har 

allerede medført at 2 lejligheder er rømmede, da beboerne er genhuset af Boligselskabet Baldersbo. 

P.t. syntes problemerne, at være koncentreret omkring blok A, men som tidligere beskrevet er de øvrige 3 

blokke bygget efter samme principper, og således disponeret for samme skader som blok A. I forhold til de 

fugtmæssige forhold i forbindelse med blokkene B, C og D måltes der ved undersøgelserne kun i begrænset 

omfang, kritiske niveauer for skimmesvamp og fugt.



Ændringer i grundvandsforholdene vil dog kunne ændre denne situation, således de øvrige blokke vil kunne 

påvirkes i negativ retning. 

Det må forventes, at den nuværende skadessituation vil forværres hvis ikke der foretages nogen form for 

udbedrende foranstaltninger. Det fugtige indeklima vurderes at være permanent, muligvis med små udsving i 

koncetrationen men dog hele tiden i et omfang, som er uhensigtsmæssigt. Det må derudover forventes at 

boligernes dårlige indklima løbende bliver forværret, som følge af den konstante negative påvirkning fra 

krybekælderen med træk, fodkulde, opsuget grundfugt og skimmelsvamp. 

Udover udviklingen i forhold til det dårlige indeklima er det åbentbart, at varmetabet fra den mangelfulde 

isolering af varmeinstallationerne og de uisolerede sokler vil forblive uændret. Det vurderes i den forbindelse, 

at være kritisk med et så markant varmetab, specielt i set i forhold til de øgede krav vi i dag har til vores 

bygningers eneriforbrug og den generelle målsætning om begrænsning af CO2 udledning. 

Det er helt evident, at i fald der ikke iværksættes en forebyggende og udbedrende indsats i forhold til de i 

nærværende tilstandsrapport påpegede problemer, vil disse svigt over tid kunne udvikle endnu større og 

ganske betydelige problemer, såvel byggeteknisk, økonomisk og ikke mindst i forhold til bebyggelsens 

allerede problematiske egnethed som boliger. 

I forhold til en opretning af forholdene i krybekældrene i forhold til det aktuelle skadesbillede, er der derfor 

særlige fokusområder hvor der i nær fremtid må påregnes, at skulle koncentreres en gennemgribende 

byggeteknisk- og stor økonomisk indsats, når man gerne vil tilbyde lejere sunde og tidssvarende boliger.



5. INDVENDIGE BYGNINGSDELE 


Etageadskillelse 

På baggrund af den udførte registrering samt de oprindelige 

tegninger og beskrivelser fra 1957, så kan det fastslås at 

etageadskillelsen mellem stue og 1. sal er udført, oppe fra 

og ned, som: 

A. Parketgulv Bøg, 22 mm 

B. Bjælkelag 3½”x7”, c/c ca. 750 mm, endestykker er 

påstrøget grøn Cuprinol ca. 30-40 cm ind. 

C. Luftmellemrum, ca. 200 mm 

D. Mineraluld, 50 mm 

E. Forskalling, ¾”x4” 

F. Gipsonit loft, 39x57x12 mm 

Etageadskillelse over høj kælder 


tegninger og beskrivelser fra 1957, så kan det fastslås at 

etageadskillelsen over den høje kælder er udført, nedefra 

og op, som: 

A. Parketgulv Bøg, 22 mm 

B. Bjælkelag, 3½”x7”, c/c ca. 750 mm 

C. Mineraluld, 50 mm 

D. Tæt forskalling, ¾”x4” 

E. Rørpuds, 10 mm 

Tunge skillevægge 


tegninger og beskrivelser fra 1957, så kan det fastslås at de 

tunge skillevægge er udført som: 


B. Finpuds i hvidtekalk og strandsten 

C. Grovpuds 

D. ½-stensvæg (tegl/kalksandsten) 

E. Dæk over krybekælder 

F. Fugtstandsende murpap mellem 2 og 3 skifte (defekt) 

A 

B 

C 

D 

E 

F 

A 

B 

C 

D 

E 

F 

E 

F 

A 

B 

C D



Lette skillevægge 

På baggrund af den udførte registrering samt de oprindelige tegninger og beskrivelser fra 1957, så kan det 

fastslås at de lette skillevægge er udført som: 


B. Gipsplade 

C. Lægte skelet, 1½”x2¼” 

5.2 – Aktuelle forhold – indvendige bygningsdeles tilstand 


De eksisterende etageadskillelser mellem kælder og stue samt stue og 1. sal står som ved opførelsen og er i 

udmærket stand. Bortset fra almindeligt vedligehold af gulvoverfladen, ses der ikke foretaget ændringer. 

Der er dog to væsentlige forhold ved etageadskillelserne, vi især har bemærket ved undersøgelserne. Det 

drejer sig dels om den brandmæssige adskillelse og dels om trin- og luftlydsisolation. 

Brandkravet til et vandret lejlighedsskel er i dag i.h.t. BR08, REI 60 (BD60) hvilket dog ikke var kravet på 

opførelsestidspunktet. Den nuværende konstruktion vurderes at ikke at have en brandklasse som er højere 

end makisimalt F-30. (F-30 betyder at konstruktionen er flammestoppende i 30 min., hvorimod REI 60 betyder 

at konstruktionen skal kunne være bærende og adskillende i minimum 60 min.) 

De eksisterende etageadskillelser overholder langt fra de lydkrav, som i dag stilles til etageadskillelser i 

boligbebyggelser og som var gældende på opførelsestidspunktet. Der er i de nuværende etageadskillelser 

ingen anden luftlydsafbrydelse end parketgulvene (22 mm), mineraluld (50 mm) og loftspladen (9 mm). Der er 

ikke fortaget en decideret beregning af dB-værdi for etageadskillelsen, men det vurderes, at den samlede 

lydisolation ligger langt under de 52-60 dB, som anses for tilfredsstillende for boligbebyggelser. Det er 

desuden meget tydeligt når man opholder sig i boligerne, at der ikke er en tilstækkelig lydisolation til at sikre 

en tilfredsstillende komfort i boligerne. 


Ud over mindre skader i kælderloftets pudslag mod lejlighederne, er der som ved de øvrige etageadskillelser 

de samme væsentlige problemer med brand og lydmæssige forhold. 

Etageadskillelsen over den høje kælder er langt fra at overholde det nugældende brandkrav om en 

etageadskillese fra bolig til kælder i en beboelsesejendom, skal være REI 60 A2-s1,d0 (BS60). 

Etageadskillelsen er som det er tilfældet i ved de øvrige etageadskillelser, vanskelige at give en præcis 

brandtekninsk værdi for, men den vurderes som de øvrige, ikke at have en brandklasse som er højere end 

maksimalt F-30. 

Der er ikke fortaget en decideret beregning af dB-værdi for etageadskillelsen mellem den høje kælder og 

stueetagen. Konstruktionen mellem høj kælder og stueetagen vurderes dog, at have en bedre luftlydsisolation 

end mellem etagerne grundet den tætte forskalling og pudslaget. Samlet set vurderes etageadskillelsen dog 

ikke, at have tilstrækkelig luftlydsisolation til, at sikre en tilfredsstillende komfort i boligerne.




De eksisterende tunge skillevægge er udført som ½-stens teglvægge med puds, eller som slaggevægge i 

lejlighederne på 1. sal. Væggene vurderes generelt at være i god stand, dog med undtagelse af de vægge 

hvor der er konstateret opsuget grundfugt, hvilket dog alene gælder stuelejlighederne. Problemet er udtalt i nr. 

9 (blok A), hvor der er væsentlige problemer med fugtopsugning i de tunge skillevægge gennem 

skillevæggenes murede fundamenter i krybekælderen. Der er her konstateret, at der i den nederste del af 

væggene forekommer meget opfugtede områder med skimmelsvamp bag tapet og fodpaneler. 


De eksisterende lette skillevægge som er udført med træskelet beklædt med gips er i god stand med 

malerbehandlet tapet og uden skader i overflader eller lignende. 



Det vurderes at være et væsentligt forhold, at den 

brandmæssige adskillelse mellem etagerne er ganske 

ringe. En eventuel brand i en lejlighed vil ganske hurtigt 

kunne sprede sig ukontrolleret og voldsomt. Branden vil 

udover brandspredning gennem etageadskillelserne, 

hurtigt kunne spede sig til den modsatte side af 

opgangen via loftet, da der ikke er nogen 

brandadskillende foranstaltninger på loftet. 

De lydisolationsmæssige mangler som etageadskillelserne 

er behæftet med, vurderes at være 

ganske betydelige, hvilket en stor del af beboerne 

ligeledes bekræfter. Som etageadskilleserne er udført, 

er der stort set ingen lydadskillelse mellem boligerne i 

stuen og boligerne på 1. sal. 


Som det er tilfældet ved etageadskillelserne mellem boligerne, vurderes det ligeledes som et kritisk punkt, at 

den brandmæssige adskillelse mellem den høje kælder og stueetagen er ganske ringe. Særligt ud fra 

betragtning om det opmagasinerede indbo, knallerter m.v. er der en forøget brandfare. 


De tunge skillevægge er generelt ikke at betragte som 

skadede eller behæftet med svigt. Men med 

fugtopsugning via skillevæggenes murede fundamenter, 

er der i flere boliger problemer med opfugtede vægge, 

der giver grobund for vækst af skimmelsvamp. Et 

forhold der ses flere steder bag fodpaneler og tapet. De 

opfugtede områder kan konstateres i stueetagen op i en 

højde af indtil ca. 50 cm over gulv. 

Den egentlige problematik vurderes at kunne henføres 

til den indbyggede fugtspærre af murpap, som er 

indmuret i de murede fundamenter i krybekælderen. 

Fugtspærren er nedbrudt og udtjent og opfylder ikke 

længere sit formål. 


Der er ikke konstateret nogen skader eller svigt i forbindelse med de lette skillevægge.



5.4 Indeklima 


Den ganske ringe lydisolering af etageadskillelserne vurderes, at have en negativ påvirkning af indeklimaet i 

boligerne. Der er en konstant påvirkning af lyde fra overboen/underboen fra f.eks tv, radio tale, gang o.l. 

Disse støjgener er ganske generende og påvirker menneskers livskvalitet når man opholder sig i sin bolig. 


Etageadskillelsen mellem stuen og høj kælder er en anelse bedre lydisoleret pga. den tætte forskalling. 

Etageadskillelsens dårlige kvalitet er i kombination med at en kælder ofte bruges til formål som kan have et 

højere lydniveau end der normalt er i en bolig. Derfor vurderes det, at der er en uhensigtsæssig og 

utilfredsstillende lydpåvirkning af de lejligheder, som ligger over den høje kælder. 

Udover at der er specielt lydt fra kælder og op, så er der selvfølgelig også hos beboerne en bevidsthed om at 

der er lige så lydt fra boliger og til kælder. 


Skimmelvæksten på de tunge skillevægge i stueetagen vurderes, at have en væsentlig og negativ indvirkning 

på indeklimaet i boligerne. Væggene afgiver fugt til boligerne ligesom skimmelsporer i så høje 

koncentrationer, som konstateret er sandsynligvis en af hovedårsagerne til, at der specielt i stuelejlighederne 

tydeligt mærkes en tung og fugtigt lugt i boligen. Fugtigt indeklima i en bolig er altid uhensigtsmæssig, men i 

kombination med den meget ringe ventilation af boligerne sker der ikke tvungent luftskifte, og de 

indeklimamæssige gener bliver derved forstærket. 

Ud over det fugtige miljø har skimmelvæksten under tapeterne og fodpanelerne en negativ indvirkning på 

boligernes indeklima. Skimmelvækst kan generelt set være en ganske alvorlig situation i forhold til boligers 

indeklima da det kan fremkalde gener hos beboerne som øjenirritationer, luftvejsirritationer, hovedpine, 

svimmelhed og koncentrationsbesvær. 


De lette skillevægge vurderes ikke at have nogen indvirkning på boligernes indeklima. 


Etageadskillelse & etageadskillelse over høj kælder 

De dårlige brand- og lydmæssige adskillelser i mellem etagerne vil i sagens natur hverken bedres eller 

forværres over tid. Men dog er det forhold, som vurderes at være af så væsentlig karakter, at en udbedring 

udfra såvel sikkerhedsmæssige som komfortmæssige hensyn, er påkrævet. 

Specielt forholdet med den mangelfulde brandsikring vurderes, at være af en karakter, som kræver en 

udbedring uanset om bebyggelsen overholder gældende brandkrav på opførelsestidspunktet. Den nuværende 

konstruktion vurderes at være mangelfuld, at der ved en eventuel brand vil ske en meget hurtig og omfattende 

spredning af ilden. 


I fald der ikke foretages en udbedring og forebyggende indsats omkring de fugtspærrende foranstaltninger i de 

murede fundamenter i krybekælderen, vil de aktuelle forhold blot udvikle sig og forværre situationen. Der vil 

fortsat blive opsuget fugt til stuelejlighederne gennem skillevæggene, og der vil fortsat være skimmelvækst 

eller risiko herfor, samt fugtproblemer hvilket over tid vil kunne gøre lejlighederne uegnede til beboelse. Der er 

gennem tiden foretaget forskellige forsøg på midlertidige udbedringer, eksempelvis med Rodalonbehandlinger 

og maling samt nypudsning af vægge m.v. 

Alle forsøg er imidlertid uden effekt på langt sigt, idet den eneste effektive måde til bekæmpelse af 

skimmelvækst er, at fjerne årsagen.



Det er derfor nødvendigt at der bliver lavet indgreb som sikrer at fugtopstigningen stoppes og, at vægge og 

fodpaneler afrenses 100% for skimmelsvamp. Hvis ikke disse indgreb bliver lavet vil koncentrationen af fugt 

og skimmelsvamp formentlig blive større og større over tid. 

Derudover vurderes det at være nødvendigt at der bliver lavet foranstaltninger som sikrer at boligerne bliver 

fornuftigt ventileret, da det ellers vurderes at de indeklimamæssige forhold vil være stort set uændret med 

øget risiko for at der forsat vil være gode vækstmuligheder for skimmelsvamp. 


Der er ikke konstateret nogen skader i forbindelse med de lette skillevægge.



6. BADEVÆRELSER 


Etagedæk / lofter 

På baggrund af de eksisterende tegninger og beskrivelser kan det fastslås, at etagedækkene i 

badeværelserne er opbygget, oppe fra og ned, som: 

A. Terrazzo, 20 mm med 60 mm hulkehl langs vægge og under dør 

B. Afretningslag, 10-20 mm 

C. Jernbetondæk, 100 mm 

D. Puds, 10 mm (undersiden) 

E. Hvidtning af overflade (undersiden) 

I enkelte boliger er det blevet registreret, at der oven på det eksisterende terrazzogulv er blevet lagt nye fliser. 

Der foreligger ikke noget projektmateriale på disse ændringer, så den egentlige opbygning er uklar og det er 

tvivlsomt om der er udført vådrumssikring, da arbejdet er udført af den enkelte beboer. 

Vægge 

Væggene i badeværelserne er i den oprindelige beskrivelse fra 1957 beskrevet som beklædt med 8 rækker 

fliser til ca. 120cm over gulv. Fra fliserne og til 170cm over gulv er beskrevet en malerbehandling med 2 

gange oliefarve. 

Det har dog vist sig at væggene aldrig er blevet udført med fliser, da de tilsyneladne er blevet sparet væk. I 

stedet er væggene udelukkende blevet behandlet med oliemaling. 

På nuværende tidspunkt er væggene i badeværelserne i størstedelen af boligerne udført med malerbehandlet 

glasvæv og i enkelte boliger er væggene i vådzonen beklædt med fliser. Formentligt uden lovbefalet 

vådrumssikring, da arbejdet er udført af den enkelte beboer. 

6.2 – Aktuelle forhold 


De eksisterende terrazzogulve er generelt i udmærket stand, 

ikke mindst i forhold til gulvenes alder. Dog kan der konstateres 

mindre revnedannelser i terrazzo’ens overflade, men det 

vurderes at der er tale om overfladiske revnedannelser. Ved 

vores gennemgang i de undersøgte boliger har vi ikke 

konstateret direkte vandgennemtrængning gennem gulvet, til 

underliggende boliger eller krybekældre. 

Terrazzogulvene har dog, grundet manglende rengøring, 

udluftning og pleje/vedligeholdelse, ofte store misfarvninger på 

overfladerne. Specelt i vådzonerne er misfarvningerne meget 

udprægede og store del af gulvet er rødligt eller rustfarvet efter 

vandaflejringer. 

Fugerne mellem gulv og vægge er i vådzonen ses mange steder 

præget af skimmelsvamp og fremstår flere steder med større 

pletter/plamager. Flere steder ses ligeledes skimmelvækst på 

vægge i vådzonen.



Vægge 

Væggene i badeværelserne er generelt beklædt med glasvæv, dog har 

enkelte beboere selv monteret flisebeklædning. Mange steder ses 

overgangen mellem væg og gulv i vådzonen præget af skimmelvækst. 

Udover skimmelvæksten i overgangen mellem gulv og vægge, ses de 

nederste 10-20 cm af væggene i vådzonen ligeledes med begyndende 

skimmelvækst. De områder er tydeligt præget af synlig skimmelvækst 

trods mange vægge har forholdsvis ny malerbehandling. 

Der henvises i øvrigt til skimmelrapporten, bilag 13 

Ud over problematikken med skimmelvækst på de glasvævsbeklædte 

badeværelsesvægge, er der i boligen nr. 9, 1. t.h., registreret en større 

forekomst af skimmesvamp. Det skyldes dels, at der er lavet ikke 

forskriftsmæssige rørgennemføringer fra køkken til badeværelse, 

hvorfra installationen er forsynet. Der er tale om rørgennemføringer 

udført gennem væggen i brusenichen, direkte i vådzonen, der alene er 

tætnet med silikone. 

Boligselskabet har dog oplyst, at installationerne er midlertidige, idet der 

tidligere er konstateret utætheder i de vandinstallationer, som i 

forbindelse med etableringen af brusenichen. Under alle 

omstændigheder har denne midlertidige installation medført, at der er 

skimmelvækst i væggen mod køkkenet. Dette er en direkte følge af de 

ulovlige installationer i vådzonen, idet der er sket fugtgennemtrængning 

via rørene. 

Derudover er mange af flisefugerne i gulvet i brusenichen, ødelagte og 

forvitret, hvilket betyder der sker en vandgennemtrængning til 

underliggende konstruktioner. Det kan med sikkerhed fastslås, at der 

ikke er anvendt vådrumsmembran under flisebeklædningen. 

Det kan derudover oplyses, at der er monteret en bruseniche i 

badeværelset og den ene brusevæg er monteret foran vinduet således 

det ikke er muligt, at åbne vinduet mere end ca. 6 cm. 

Vinduet er som tidligere beskrevet den eneste ventilationsmulighed i 

badeværelserne og i det aktuelle badeværelse har der derfor været 

særdeles begrænsede muligheder for udluftning og ventilation. 

Boligselskabet har dog oplyst, at badeværelset er et særtilfælde hvad 

angår de midlertidige installationer.





Som tidligere beskrevet er de eksisterende terrazzogulve i forholdsvis god stand. Der ses dog revner, der 

vurderes at være begrænset til overfladen, men det bør undersøges nærmere om revnerne er dybere, således 

der kan ske vandindtrængen og derved skade på underliggende konstruktioner. 

I samlingerne mellem vægge og gulv ses der ofte forekomst af skimmelvækst, mest udtalt i vådzonen samt 

omkring gulvafløb. Det vurderes, at manglende tæthed i samlinger samt manglende forsegling af oversiden af 

terrazzoen overkant mod væg, er årsagen til fugtindtrængning og ophobning. 

Vægge 

Hvor der i badeværelser er konstateret skimmelvækst, ses koncentrationen af skimmelvæksten primært på de 

nederste 10-20 cm af badeværelsesvæggene, mest udtalt i vådzonen. 

Opbygning af badeværelserne med malet glasvæv på alle vægge er et problematisk og uhensigtsmæssigt 

materialevalg. Særligt i vådzonen er beklædningen problematisk idet glasvæv som beklædning i 

badeværelsets vådzone er uegnet, idet beklædningen ikke er vandtæt. Gennem revner og sprækker i 

glasvævet, bliver den bagvedliggende vægkonstruktion opfugtet og sammen med den høje luftfugtighed i 

badeværelserne, er der dannet ideelle vækstbetingelser for skimmelsvamp. 

Kombinationen med malet glasvæv på væggene samt manglende permanent udsugning, dvs. ganske høj 

luftfugtighed længe efter brug af badet, giver samlet set gode betingelser for skimmelvækst. Vinduerne i 

badeværelserne er selvfølgelig oplukkelige, men det er op til den enkelte beboer, at sørge for dette hvilket 

ikke alle er opmærksomme på. 

De forkerte materialevalg på vægge bekræftes af de destruktive undersøgelser, der viser skimmelvækst på 

bagsiden af glasvævsbeklædningen. Det ses også, at der er skimmelvækst på forsiden af glasvævsbeklædningen, 

på overkanten af terrazzoopkanten, særligt koncentreret i vådzonen. 

I en del badeværelser er udført flisebeklædning på væggene. Oftest er denne beklædning lavet på beboerens 

eget initiativ, og det er derfor yderst tvivlsomt om der er foretaget lovbefalet vådrumssikring forinden 

opsætningen af ny beklædning. Det vides derfor heller ikke om der er foretaget afrensning af glasvævet 

forinden opsætningen af fliserne. Det kan være problematisk, idet evt. fugt og kondens, der kan opstå bag 

flisebeklædningen trænger gennem glasvævets utætheder og giver næring til skimmelsporer, der kan udvikles 

til vækst i fred og ro bag glasvæv og fliser. 

6.4 Indeklima 

Indeklimaet på badeværelserne er præget af der ikke er noget ventilationssystem, som sikrer et tvungent 

luftskifte. Ventilationen i badeværelset beror således udelukkende på beboerens ”samvittighed” i forhold til at 

sikre udluftning og erfaringen viser ofte, at ikke alle prioriterer eller er opmærksomme på dette forhold. Det 

vurderes at der er større sandsynlighed for den fugtige luft fordeler sig til resten af boligen end at den luftes ud 

via vinduet. Der er monteret radiator i badeværelserne, men da der ikke sker et tvungent luftskifte via 

udsugning, cirkuleres og fordeles den opvarmede rumluft ikke tilstrækkeligt i hele rummet og virker derfor 

heller ikke tilstrækkeligt udtørrende på afsat fugt på gulve, vægge og lofter. 

De dårlige og uhensigtsmæssige ventilations- og udluftningsmuligheder samt den ringe varmefordeling gør 

desuden, at den høje luftfugtighed ikke nedbringes og dermed giver gode betingelser for vækst af 

skimmelsvamp.



I forhold til indklimaet er forekomst af skimmelsvampangreb i en bolig en alvorlig situation. Øjenirritation, 

luftvejsirritation, hovedpine, svimmelhed og koncentrationsbesvær, er blot nogle af de gener som viser sig i 

forbindelse med vækst af skimmelsvamp i boliger. 

Mennesker med allergiske reaktioner kan rammes endnu hårdere, og vækst af skimmelsvamp kan være 

årsag til permanente lidelse i lunger og luftveje hos både børn og voksne. 

Vandindtrængen og fugtophobning i konstruktionerne er i sagens natur uønskede, og danner ideelle 

vækstbetingelser for bl.a. skimmelsvamp. Med de konstaterede skader og svigt står det klart, at bebyggelsen 

står overfor nogle omfattende og helt nødvendige tiltag, der skal sikre et sundt indeklima.




Gulve 

De eksisterende terrazzogulve er som beskrevet i fornuftig stand i forhold til deres alder og er tilsyneladende 

tætte på trods af de små revnedannelser, der er i gulvet. Det vurderes dog nødvendigt, at revner udbedres, 

således der ikke udvikles egentlige utætheder. 

En del terrazzogulves overflader er snavsede efter vandaflejringer og lignende, da det ikke er muligt at 

rengøre dem fuldstændigt. Derved opstår der risko for at snavs, sæberester osv. ophober sig, og i 

kombination med det dårlige indeklima giver grobund for vækst af skimmelsvamp og lignende. 

Der er allerede på nuværende tidspunkt vækst af skimmelsvamp i overgangen mellem gulv og vægge og det 

vurderes, at dette forhold vil udvikle sig yderligere i fald der ikke laves udbedringer, som sikrer vandtæthed og 

rengøringsmuligheder. 

Vægge 

Som det fremgår af det foregående samt bilagte undersøgelser og analyser ses det, at bebyggelsens 

badeværelser i høj grad er disponeret for udvikling af omfattende vækst af skimmelsvamp. Svigt i kritiske 

samlinger, uegnede vægbeklædninger, manglende mekanisk ventilation samt uhensigtsmæssig 

varmefordeling i rummet, er nogle af de væsentligste faktorer, der gør situationen kritisk på Gl. Skolevej, afd. 

8. 

Det vurderes, at skadesudviklingen i løbet af de nærmeste år vil udvikle sig yderligere. Den vandindtrængen 

og fugtophobning i konstruktionerne, der allerede er sket og fortsat vil ske, vil gradvist forværres. 

Fugtophobning i bygningskonstruktioner, der ikke permanent er udsat for vandpåvirkning, sker som bekendt 

over tid og ”mætningspunktet” er allerede nået en del steder, og flere tilfælde kommer løbende til. 

Indeklima 

En af de ganske kritiske forhold i bebyggelsen, er den manglende mekaniske ventilation. Også i 

badeværelserne er det et stort problem, at der ikke er nogen form for konstant udluftning. Som tidligere 

beskrevet er det udelukkende op til beboeren, at sikre at den fugtige luft i badeværelserne bortventileres. 

Netop det forhold er ganske uhensigtsmæssigt da der er meget stor forskel på hvorledes de enkelte beboere 

lever og passer deres bolig. Det giver muligheder for at der i mange tilfælde kan forekomme meget høj 

luftfugtighed med risiko for at skabe meget gode vækstbetingelser for f.eks. skimmelsvamp.



7. GRUND- OG AFLØBSFORHOLD 

JORDBUNDS- OG GRUNDVANDSFORHOLD 

Det fremgår af sagens akter, at der på et tidspunkt blev foretaget en geoteknisk undersøgelse i arealet syd for 

blok A, men det har ikke været muligt at fremdrive data fra denne boreprøve. 

Nye geotekniske undersøgelser er ikke iværksat. Nødvendigheden af sådanne supplerende undersøgelser 

må vurderes, specielt i forhold til eventuel etablering af omfangsdræn, men det vil i givet fald være forbundet 

med en længere tidshorisont, med pejlerørsmålinger, før der kan opnås klarhed over grundvandsstanden og 

dens variation i området omkring bebyggelsen. 

I forbindelse med etableringen af legepladsen ved blok A er det oplyst, at man var generet af tilløbende vand i 

udgravningen, og de konstaterede fugtproblemer indikerer kraftigt, at grundvandet lokalt står højt i forhold til 

bebyggelsen. Det skal dog bemærkes, at terrænet ikke har forekommet specielt vandlidende på de 

tidspunkter, bygningsundersøgelserne har fundet sted. 

Det er endvidere oplyst, at de asfalterede adgangsveje havde mange lunker, inden det nuværende slidlag blev 

pålagt, og ved bygningerne ses enkelte steder tegn på sætninger af de øvre fyldlag. Derimod er der ikke 

observeret forhold, der tyder på, at de underliggende bærende jordlag er sætningsgivende. 

BELÆGNINGER M.V. I TERRÆN 

Opbygning 

Det omkringliggende terræn er generelt tilsået 

med græs. Adgangsveje er asfalterede, og 

med granitkantsten og afløbsriste. Stier er 

med belægningssten af beton. Ud over græs 

er der langs bygningerne plantebede og ved 

blok A desuden ral. 

Nedgangene til kældrene i sidefløjene er 

udført med støttemure af betonblokke, mens 

skakternes bund er belagt med 

belægningssten af beton. Skakterne er 

forsynet med afløb. Værn er udført af 

varmforzinkede stålrør. 

Tilstand 

Den beskedne variation i terrænet koter giver 

begrænsede muligheder for fald bort fra 

bygningerne. En række steder volder dette 

problemer. 

Langs visse af sidefløjenes facader, f.eks. 

blok A (se foto) dannes der lavninger mellem 

græs og sokkel, som afstedkommer unødig 

fugtpåvirkning af sokkel og trædele nær terræn.



Ved nr. 23 i blok D, se foto, er der 

asfalteret direkte op mod 

træbeklædningen på sidefløjens facade, 

der således er udsat for en levetidsbegrænsende 

opfugtning. Samme sted 

forhindrer kantstenene, der antagelig er 

sat i beton, at nedbør kan ledes effektivt 

bort. Dette er generelt for samtlige gavle i 

bebyggelsen. 

I kælderskaktene bærer trædørenes 

sidekarme tydeligt præg af fugtbelastning. 

Bundstykkerne er af aluminium. 

Anbefalinger 

De påpegede problemer vedrørende 

faldforhold bør betragtes sammen med de 

beskrevne problemer vedrørende 

manglende sokkelisolering og dræn, se 

efterfølgende afsnit. 

Hvor der er bygningsdele af træ i nærheden af terræn, bør der foretages hyppigere eftersyn og vedligehold. 

FUNDAMENTER 

Opbygning 

Boligblokkene er direkte funderede med insitu-støbte fundamenter. Det er ikke lykkedes at finde 

fundamentsplaner fra opførelsen, men tværsnitstegninger fra det myndighedsbehandlede projekt viser 30-40 

cm brede liniefundamenter ført 1,0 m under terræn. Denne opbygning forekommer meget sandsynlig med 

normale jordbundforhold. I lighed med kælderydermure er fundamenter foreskrevet udført i blandingen 1:4:7. 

Der er næppe særskilte fundamenter under de murede understøtninger for træbjælkelaget over 

krybekælderen – de antages at være opmuret direkte på betongulvet. 

Tilstand 

Der har ved undersøgelserne ikke kunnet observeres forhold, der indikerer svigt i fundering, men det skal i 

den forbindelse bemærkes, at de nyere beklædninger af facader og gavle samt indvendige forsatsvægge 

begrænser mulighederne for inspektion. De murede og støbte vægge i krybekældrene er besigtiget i 

forbindelse med hultagninger i dæk over krybekælder, og der er ikke observeret revner eller andre tegn på 

sætninger. 

Anbefalinger 

Sammenfattende vurderes det, at funderingen af bygningerne er i orden, og at der ikke er behov for yderligere 

undersøgelser.



DRÆN OG FUGTISOLERING 

Opbygning 

Opførelsesprojektet foreskriver hverken særlig fugtisolering eller omfangsdræn. 

Ifølge det oplyste er der for nogle år siden etableret lokalt dræn og fugtisolering langs indgangsfacade og gavl 

ved nr. 9, blok A. Den nærmere opbygning og udstrækning er ikke kendt, men uinddækkede kanter af 

drænplader (Platon) stikker op over terræn og viser, at fugtisoleringen er udført uden varmeisolering. Det 

fremgår ikke af det foreliggende materiale i hvilket omfang, der i øvrigt er udført supplerende fugtisolering og 

dræn omkring boligblokkene. 

Tilstand 

Det er oplyst, at der siden etablering af det lokale dræn ved nr. 9, blok A, ikke har været vandansamlinger i 

krybekælderen i nævneværdigt omfang, men som det fremgår af nærværende rapport har tiltagene langt fra 

elimineret fugtproblemerne i det pågældende område. 

Anbefalinger 

Under hensyntagen til de tydeligt fugtlidende krybekældre og indgangspartier flere steder i bebyggelsen, ved 

nr. 9, 11 og 23, samt under hensyntagen til faldforholdene på terrænet omkring boligblokkene, må det i 

forbindelse med en eventuel gennemgribende renovering anbefales, at der udføres udvendig fugtisolering af 

sokler og omfangsdræning på samtlige blokke A-D. Grundvandsspejlets niveau og variation samt fyldlagenes 

beskaffenhed skal i givet fald fastlægges som grundlag for projekteringen. 

AFLØBSLEDNINGER OG BRØNDE 

Opbygning 

Afløbsledningerne er oprindeligt udført med betonbrønde og betonrør. Der er udført udskiftning af enkelte 

stræk til plastrør. Tilslutningerne til tagvandsbrøndene blev ændret i forbindelse med facaderenoveringen i 

1990. Nedløbsrørene er i dag tilsluttet direkte gennem dækslerne. 

Tilstand 

I forbindelse med et rotteudbrud i 1998, blev kloakkerne under nr. 21 TV-inspiceret. Efterfølgende har der 

været flere problemer med rotteudbrud, hvorefter der er foretaget TV-inspektion af størsteparten af kloaknettet 

under og omkring alle fire blokke A-D. TV-inspektionerne, der på boligselskabets vegne blev forestået af 

Henrik Larsen Rådgivende Ingeniørfirma A/S, blev udført i 2003-2004 og nødvendige reparationer er løbende 

udført. 

Ifølge ejendomsmester John Andersen har der i længere tid ikke været problemer med rotteplage eller 

kloaknettet som helhed. 

Anbefalinger 

Det vurderes ikke nødvendigt med yderligere undersøgelser af kloaknettet.



INSTALLATIONER, BRUGSVANDSINSTALLATIONER 

Opbygning 

Brugsvandsinstallationerne er de oprindelige fra opførelsestidspunktet udført i galvaniserede stålrør. Rørføring 

sker hovedsageligt i lavloftet krybekælder og er meget vanskeligt tilgængelige. I kældre, i tagrum og i de 

enkelte boliger føres brugsvandrør synlige og tilgængelige. Teknisk isolering af rør fremført i krybekældre 

kunne ikke vurderes grundet manglende tilgængelighed. 

Tilstand 

Der sker løbende gennemtæringer på rør og afspærringsventiler er fastgroede, så disse også løbende 

udskiftes efter behov. Reparationer efter tæringer på vandinstallationer i krybekælder kan som oftest kun 

udføres ved lokal optagning af gulv. Nugældende krav til nye boliger om tilgængelighed af 

brugsvandsinstallationer er langt fra opfyldt. 

Der ses i tagrum rørinstallationer for varmt brugsvand, der på strækninger ikke er isolerede, se foto. Ud over 

et unødigt stort varmetab, medfører forholdet risiko for frostsprængninger. 

Anbefalinger 

Vandførende rør i tagrum 

skal eftergås, og 

manglende tekniske 

isolering skal retableres. 

I forbindelse med en 

gennemgribende 

renovering, hvor dæk over 

krybekældre formentlig skal 

omgøres og forbedres 

anbefales det at foretage 

en generel udskiftning af 

hele 

brugsvandsinstallationen til 

rustfri rør og med forbedret 

isolering af rør i 

krybekældre. Krav til 

inspicerbarhed ved 

samlinger og lignende skal 

overholdes. 

Alternativt bør en ændret 

rørføring, med rørføring i loftrum, nedføring bag gavlbeklædning og i jord mellem de enkelte blokke, overvejes.



VARMEINSTALLATIONER 

Opbygning og tilstand 

Bebyggelsens N-gasfyrede varmecentral er beliggende i kælderen under nr. 15 mf., blok B. 

Boligerne opvarmes via et 2-strengs radiatoranlæg med rørføring i jord, krybekældre og kældre i de 1-etages 

sidefløje. Rørføringerne i krybekældre er utilgængelige og ringe isolerede. Ved optagning af gulv i nr. 9, st.tv. 

blev isoleringstykkelsen målt til 10 mm, og der registreredes tæringer på den uisolerede del af rørene 

umiddelbart under bøsningerne, se foto. 

Kedelanlægget består af én Tasso 

kedel, type VH 11, fra 1984 med en 2trins 

Weishaupt brænder med en 

årsvirkningsgrad på ca. 86%. Kedlen 

er forsynet med kedelshunt og 

afleverer varmen til en blandesløjfe for 

radiatoranlægget samt en blandesløjfe 

for opvarmning af brugsvand. 

Kedlens nominelle effekt er 495 kW, 

der er mere end det dobbelte af 

behovet (skønsmæssigt beregnet til 

under 200 kW). 

Radiatoranlægget er udstyret med en 

nyere klimastat til regulering af 

fremløbs-temperaturen via en blandesløjfe 

med en gammel Reci 3vejsventil. 

Reguleringsventilen er 

mærket med KV-værdi på 40 m 3 /h, 

hvilket næsten er det dobbelte af den 

nødvendige værdi. Dette medfører en 

unøjagtig regulering af fremløbet til 

radiatorerne, men medfører ikke noget merforbrug af energi. Restlevetiden for reguleringsventilen vurderes til 

maks. 5 år. 

Til cirkulation af vandet til radiatorerne er der en ældre cirkulationspumpe samt en gammel cirkulationspumpe 

som reserve. Reservepumpen er afspærret i det daglige. Cirkulationspumpen kører konstant og har et ret højt 

energiforbrug. 

Klimastaten har et døgnur for indstilling af natsænkning, men denne funktion er ikke i drift. 

Det varme vand opvarmes i en brugsvandsveksler, hvor kedelvandet pumpes gennem en 3-vejs 

reguleringsventil af nyere dato. Pumpen er en Grundfos pumpe uden trykregulering og er i drift året rundt. 

Temperaturen på det varme vand reguleres af en nyere regulator af god kvalitet. 

Det varme vand sendes fra veksleren til en forrådsbeholder, hvor der er monteret elektrolyse for beskyttelse af 

rørnettet. 

Anbefalinger 

Følgende tiltag anbefales: 

Kedlen udskiftes til en kondenserende, der passer i størrelse til bebyggelsens behov (besparelse på ca. 

45.000 kr./år). 

Cirkulationspumpe i radiatorkredsen udskiftes til en trykstyret pumpe. 

Pumpen i kedelshunten stoppes og lade kredsløbet til brugsvandsveksleren sikre tilstrækkelig kedelshunt.



Klimastatens indbyggede funktion for sænkning af fremløbstemperaturen om natten (besparelse på ca. 20.000 

kr./år) benyttes. 

I forbindelse med en gennemgribende renovering af bebyggelsen vil omlægning af alle varmeinstallationer i 

krybekælder og jord være påkrævet, og i givet fald skal det sikres, at installationerne bliver velisolerede.



FALDSTAMMER OG AFLØB 


Faldstammerne er for de flestes vedkommende de oprindelige støbejernsrør. Der sker løbende 

gennemtæringer på de gamle støbejernsfaldstammer, og en del rørdele er gennem tiden blevet udskiftet. 

Tæringer er muligvis årsag til revnedannelser i de terrazzobelagte dækopbygninger i baderum. 

Gulvafløb vurderes at være de oprindelige og synes fortsat i acceptabel stand. 

Toiletskåle er løbende blevet udskiftet og kun et mindre antal af de oprindelige er fortsat i bebyggelsen. 

Håndvaske er alle af nyere model og køkkenvaske er i stål og i god stand. 

Anbefalinger 

De oprindelige faldstammer vurderes til kort restlevetid med fortsatte reparationsomkostninger til følge. 

Tæringerne kan give anledning til følgeskader, men der er ikke nærmere oplysninger herom. I forbindelse med 

en større renovering bør faldstammer og muligvis også afløb udskiftes – sidstnævnte afhænger af det 

nødvendige omfang af optagning af dæk over krybekælder i forbindelse med afhjælpning af fugtproblemerne 

her. 

BOLIGVENTILATION 


Ventilation af boligerne sker gennem oplukkelige vinduer og naturligt aftræk fra køkkener. 

Ventilationsforholdene er nærmere beskrevet under rapportens tidligere afsnit. Ventilationen af boligerne er 

ganske utilstrækkelig og er i øvrigt langt fra at opfylde gældende regler for nyopførte boliger. 

Anbefalinger 

I forbindelse med en gennemgribende renovering anbefales: 

Der etableres et trykstyret ventilationsanlæg med ventilatorer i loftrum og sug fra motorfri emhætte i køkkener. 

Herved sikres en konstant grundventilation af køkken og mulighed for, via trykstyringen, at øge luftmængden 

fra emhætten. Emhætterne kan tilsluttes de eksisterende aftrækskanaler til loftsrum. 

Udsugning fra badeværelse kan umiddelbart kun ske gennem nyetablerede kanaler til loftsrummene med 

kontrolventil i hvert baderum. Udsugning fra baderum kan i loftrum sammenkobles med udsugningen fra 

køkkener med fælles afkast over tag. 

Der skal etableres ydervægsventiler og/eller spalteventiler i vinduer til sikring af tilstrækkelig erstatningsluft.



EL-INSTALLATIONER 

Målere og gruppetavler: 


Målere og gruppetavler er placeret i de respektive indgangspartier. Gruppetavlerne er bestykket med 1 stk. 

HPFI-fejlstrømsrelæ, 1 stk. 4-polet 16A gruppeafbryder samt 2 stk. 2-polede 10A gruppeafbrydere. Bestykning 

af gruppetavlerne er fornuftig og lever op til nutidige krav, men placering i indgangspartierne er ikke 

hensigtsmæssige og i øvrigt ikke lovlige ved nyopførelser af boliger i dag. 

Anbefalinger 

I forbindelse med en eventuel gennemgribende renovering af boligblokkene anbefales, at gruppetavlerne 

flyttes ind i de respektive boliger. 

Kontaktmateriel og installationer generelt: 


Afbrydere og stikkontakter er LK Fuga som er monteret i indmurede træunderlag eller direkte i 

dørindfatningerne. 

Lampeudtag er EP-udtag monteret direkte på træunderlag. 

Monteringsprincipperne for kontakter og lampeudtag var lovlige ved byggeriets opførelse, men lever ikke op til 

gældende regler. 

Ledninger er plastisolerede, hvilket opfylder gældende bestemmelser. Der er ikke fremført beskyttelsesleder 

(PE-leder/jordleder), hvilket opfyldte bestemmelserne på opførelsestidspunktet. 

Antallet af stikkontakter i de forskellige rum er middel. Ved nybyggeri i dag skal der være en stikkontakt for 

hver påbegyndt 4 m 2 . 

Anbefalinger 

I forbindelse med en eventuel gennemgribende renovering anbefales: 

Kontaktmateriellet og lampeudtag monteres i plastunderlag på grund af brandfare samt for at opfylde nutidens 

krav ved nybyggeri. 

Der fremføres beskyttelsesleder til alle kontakter og tilslutningssteder og der suppleres med ekstra 

stikkontakter for opnåelse af mindst 1 stk. pr. 4m 2 . 

Svagstrømsinstallationer 

Der er monteret 1 stk. kontaktstation med udtag for antenne, internet og telefon. Anlægget er af nyere dato og 

er tilsluttet foreningens bolignet. Denne installation er også sædvanlig praksis i dag.



8. RENOVERINGSFORSLAG, KLIMASKÆRM 

Generelt 

Vi har arbejdet med 2 forskellige forslag, hvoraf forslag A er mere prisøkonomisk end forslag B. I forslag A er 

der tale om et mindre indgreb hvoraf det mest omfattende er udskiftning af vinduer til nye energiruder med 

spalteventil. 

Ved forslag B er der tale om en væsentlig mere omfattende renovering, hvor den eksisterende 

facadebeklædning demonteres helt ind til de oprindelige betonvægge. Derpå monteres specielle facadebatts 

og der pudses med mørtel i ønsket farve og struktur. Ved denne løsning elimineres alle kuldebroer faktisk 100 

% og der er samtidig mulighed for at opnå isoleringsklasser bedre end nugældende lovgivning, eksempelvis 

kan man gå efter lavenergiklasserne LE01 eller LE02. Ved dette forslag skiftes ligeledes vinduer til 

energiruder i disse placeres i facaden tilpasset den forøgede tykkelse af ydervæggende. 

Forslag A – Ydervæg, gavle og brystninger 

Beskrivelse 

• De eksisterende ventilationsventiler afspærres 

så disse er 100 % tætte inde og ude, incl. 

malerarbejde. Det skal i øvrigt, for at mindske 

varmetabet, sikres at konstruktionen er 100 % 

tæt. 

• De eksisterende vindgipsplader hvor friskluftsventilerne 

er ført i gennem udskiftes til nye. 

• De eksisterende vinduer udskiftes til nye med 

friskluftsventiler. 

• De eksisterende facadeplader genmonteres 

efterfølgende. 

U-værdi, eks. ydervæg: ca. 0,33 W/(m²K) 

Overslagpris: 4.200.000 kr. 

Forslag B - Ydervæg, gavle og brystninger 

Beskrivelse 

• De eksisterende facadeplader og eksisterende 

efterisolering nedtages og bortskaffes. 

• De eksisterende friskluftsventiler afspærres så 

disse er 100 % tætte inde og ude, incl. 

malerarbejde. Det skal i øvrigt, for at mindske 

varmetabet, sikres at konstruktionen er 100 % 

tæt. 

• Den eksisterende facade efterisoleres med 

200mm (eller mere) og afsluttes med puds eller 

alternativt en anden beklædning. 

• De eksisterende vinduer udskiftes til nye med 

friskluftsventiler. 

U-værdi ydervæg: ca. 0,18 W/(m²K) 

Overslagpris: 13.500.000 kr.



9. RENOVERINGSFORSLAG, KRYBEKÆLDER / DÆK OVER KÆLDER 

Forslag – krybekælder og sokkel 

Beskrivelse 

Grundet de væsentlige problemer med opsuget 

grundfugt i de bærende skillevægge og 

midterunderstøttende murpiller, specielt i blok A er 

det nødvendigt, at lave en meget gennemgribende 

ombygning af krybekælderkonstruktionen, hvor vi 

foreslår krybekælderen nedlægges helt og alt 

nuværende materiale fjernes helt, dvs. bjælkelag, 

murpiller. Således kan man for altid eliminere 

problemerne med opsuget grundfugt, træk, 

utætheder, fodkulde, skimmelvækst og manglende 

ventilation af krybekælderen. 

Imidlertid kræver det også, at de indvendige 

skillevægge sikres mod opstigende grundfugt, 

hvilket kan gøres med eksempelvis indpresning af 

fugtspærrende stålplader i en fuge. Hvad enten 

man anvender murpap eller stålplader er det 

imidlertid en kostbar løsning, idet man kun kan 

arbejde med ca. 1 m ad gangen. Boligerne kan 

ikke benyttes i byggeperioden. 

Derudover vurderer vi at det er mest hensigtsmæssigt at fylde krybekælderen op med isoleringsmateriale og 

derefter etablere et traditionelt betondæk (derved kan murpillerne fjernes) med strøgulv som eksempelvis et 

parketgulv. 

Vores forslag er at krybekælderen fyldes om med ca. 500mm Polystyrenplader hvorpå der udstøbes et ca. 

80mm ny betondæk. Oven på betondækket etableres fugtspærre og nyt strøgulv. Opstrøningen udføres så 

der er plads til at kunne føre installationer under gulvet. 

For at dæmme op for det enorme varmetab der er i soklen, så etableres der sokkelisolering med 100mm 

Polystyrenplade, mekanisk fastgjort til den eksisterende sokkel. Udover efterisoleringen af soklen, så skal det 

sikres at konstruktionen tætnes, igen for at minimere varmetabet via soklen. 

NB! Dette løsnings forslag er lavet uden sammenhæng med en eventuel efterisolering af facaderne. Hvis 

facaderne efterisoleres giver det mulighed for en endnu mere effektiv kuldebrosisolering af soklerne. 

U-værdi, eks. terrænddæk: ca. 0,59 W/(m²K) 

U-værdi, terrænddæk: ca. 0,08 W/(m²K) 

U-værdi, eks. sokkel: ca. 1,52 W/(m²K) 

U-værdi, sokkel: ca. 0,34 W/(m²K) 

Overslagpris: 17.500.000 kr.



10. RENOVERINGSFORSLAG, INDVENDIGE BYGNINGSDELE 

Forslag, etageadskillelse 

Beskrivelse 

Der er registret væsentlige mangler i de 

eksisterende etageadskillelser og det er 

nødvendigt at supplere disse for at kunne opfylde 

de gældende krav. 

Den mest hensigtsmæssige ombygning af 

etageadskillelserne er efter vores opfattelse, at de 

eksisterende 9 mm gipslofter udskiftes med 2 nye 

lag 12,5 mm gips monteret enten på de 

eksisterende forskallingsbrædder, eller på nye 

monteringsprofiler. 

Udover at gipslofterne bliver skiftet, så skal de 

eksisterende 50mm mineraluldsbatts udskiftes med 

nye 100mm fastholdte mineraluldsplader. 

De nye lofter skal efterfølgende beklædes med filt 

og malerbehandles. 

Metoden er den samme for etageadskillelsen op mod loftet og ned mod kælderen. Op mod loftet skal der dog 

indbygges en dampspærre, da en sådan ikke er indbygget i den eksisterende konstruktion. 

Bemærk dog at ovenstående løsningsforslag, efter vores opfattelse, er den mest hensigtsmæssige løsning i 

forbindelse med en renovering. Det skal dog nævnes at ovennævnte løsning ikke opfylder de nuværende 

lydkrav og det er nødvendigt, at supplere oversiden etageadskillelsen med en trinlydsdæmpende gulvplade 

for, at kunne opfylde de nuværende krav. Det betyder tilgengæld at rumhøjden vil bliver reduceret yderligere 

da der både bygges på gulv og loft. 

Lyd, etageadskillelse: R’w 44* dB 

Brand, etageadskillelse: BD 60 

Overslagpris: 1.320.000 kr. 

Forslag for forsatsvægge 

Beskrivelse 

Da løsningen med en indvendig forsatsvæg er yderst risikabel, så er det vores vurdering at disse skal 

nedtages og væggene afrenses og malerbehandles. I øvrigt ses forsatsvæggen ikke længere, at have nogen 

funktion, idet der er foretaget en udvendig efterisolering. Derfor kan væggen fjernes uden yderligere tiltag.



11. RENOVERINGSFORSLAG, BADEVÆRELSER 

Generelt 

Vores undersøgelser af ca. 20 % (9 stk.) af badeværelserne viser ikke tendens til voldsomme 

skimmelproblemer i alle badeværelserne. Der er enkelte badeværelser, der skiller sig ud med høje til 

middelhøje MycoMeter værdier, men generelt set er det ikke bebyggelsens største problem. 

Da skadesbilledet i de 9 undersøgte badeværelser varierer meget, bør der foretages en undersøgelse og 

analyse af alle 45 badeværelser inden et eventuelt renoveringsprincip bestemmes. Måske er den overvejende 

del af beboerne er omhyggelige med udluftning, aftørring m.v. siden skadesbilledet i de 9 badeværelser viser 

begrænsede skimmelsvampe angreb. I forhold til bl.a. materialevalg og manglende mekanisk ventilation er 

betingelserne for skimmelvækst absolut tilstede, men heldigvis er konsekvensen heraf udeblevet. 

Nedenstående renoveringsforslag er med baggrund i ovenstående, til inspiration, baseret på vores erfaringer i 

en bebyggelse med lignende materialemæssig sammensætning. 

Overflader 

Efter tømning af badeværelset, udføres en mekanisk afrensning af 

alle vægoverflader. Alt gammel og fastsiddende glasvæv skal 

fjernes med slibeværktøj, hvorved al skimmelsvamp ligeledes 

fjernes. I forhold til terrazzogulve kan man vælge at udbedre dem, 

men man skal i den forbindels være opmærksom på, at den 

samlede konstruktion først bliver lovlig når der er etableret 

vådrumsmembran i.h.t. By og Byg Anvisning 200. 

Alle overflader kan herefter udføres med MK-godkendt 

vådrumsmembran, i komplet systemleverance. Herefter kan 

opsættes vægfliser på alle vægge og i fuld rumhøjde, idet 

rumstørrelser bevirker, at hele rummet betragtes som vådrum i.h.t. 

Anvisning 200. 

Loft kan efter tørdampafrensning, males med vådrumsmaling. 

Installationer 

Det bør overvejes at etablere termostatstyret gulvvarme, der tilsluttes eksisterende radiatorstikledning. 

Gulvvarmen kunne forsynes med særlig ventil, der ikke kan slukkes helt ved normal betjening men skal sikre, 

at anlægget altid har en minimal fremløbstemperatur således det sikres der ikke er hjørner i rummet, der 

henstår fugtige og kolde. 

Overslagpris: 4.650.000 kr. (inkl. flisegulve) 

Økonomi, forudsætninger gælder alle overslag i nærværende rapport. 

De økonomiske overslag på udbedringsforslagene i nærværende rapport er baseret på generelle vurderinger, 

der skal give en indikation af et forventet prisniveau for de forskellige forslag til forbedringer og udbedringer. 

Overslagene er håndværkerudgifter inkl. 25 % moms samt byggepladsandel og uforudseelige udgifter. Der er 

ikke medtaget omkostninger til genhusning af beboere eller honorar til administration, tekniske rådgivere m.fl. 

Det skal understreges, at der alene er tale om et prisoverslag. For et mere præsist budget skal der laves 

nærmere undersøgelser af økonomien i løsningsforslagene med tilhørende tegningsmateriale, idet særligt 

krybekælderen er meget kompliceret og der er mange ubekendte faktorer heri, som skal belyses nærmere. 

Overslaget er udarbejdet i juni 2009 ved prisindeks 121,2 (2008K4) jfr. Danmarks Statistik, 

Byggeomkostningsindeks for boliger. Som opslagsværk er benyttet prisbøger fra V&S Prisdata, Husbygning, 

Brutto samt Renovering og Drift, Brutto.

Læs rapporten her - BOLIGSELSKABET BALDERSBO

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?